PROSJEKTBESKRIVELSE
OSLO - SAGENE PROSJEKTBESKRIVELSE Marilunden Byhus MARILUNDEN BYHUS Maridalsveien 148 A, B, C og D, 0461 Oslo Gnr. 221, bnr.154, i Oslo kommune Prosjektbeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (heretter kalt JM). Med ”Bolig” menes byhus, det vil si boligenhet med tilhørende uteareal, boder, garasjer samt eier- og bruksrettigheter til fellesareal og -bygninger. Prosjektbeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS som også er ansvarlig for innholdet. BYGGHERRE OG TILTAKSHAVER JM NORGE, region Oslo ARKITEKT Arcasa arkitekter AS v/Toril Wikstrøm Solberg SALG VED JM Norge AS org nr 824 350 122 Arne Berg - ansvarlig salgsleder [email protected] +47 920 22 410 INNHOLD 1. Boligprosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Bygningenes konstruksjoner 5. Innredning og overflater 6. Elektroinstallasjoner 7. Sanitæranlegg 8. Ventilasjon 9. Tilvalg og endringer 10. Dokumentasjon 11. Kontraktsmessige forhold 1. Boligprosjektet REGULERINGSMESSIG STATUS Eiendommen er regulert til bolig, med felles adkomst fra Maridalsveien. Reguleringsplan for Maridalsveien 148,149 og 151 datert 19.08.2008. Reguleringsbestemmelser S- 4366, av 23.04.2008. Rammetillatelse for 4 enheter er gitt. Endelige eiendomsgrenser er ikke avklart som følge av tomteinndelinger for den enkelte bolig. BYGGETOMTA Historie Eiendommen har tidligere vært en del av den gamle bebyggelsen på Sagene. Byantikvaren i Oslo har derfor gitt sterke føringer til hvordan prosjektet skal utformes. Byhusene ligger på vestsiden av Maridalsveien på andre siden av gaten for bebyggelsen som JM oppfører som del av dette prosjektet. Eksisterende bebyggelse på eiendommene er revet. TERRENG/GRUNNFORHOLD Tomten vil bli fullstendig sanert og gjenoppbygd med rene masser under bygningskroppen. ATKOMST/PARKERING Parkeringsdekning Byhusene har ikke parkering på egen tomt. Det er 22 p-plasser under terreng, i lukket kjeller i blokken (Maridalsveien 148-151 og Arendalsgata 5) med innkjøring fra Arendalsgata nr 5. Disse plassene skal fordeles på 4 byhus og 22 selveierleiligheter. Av disse er 2 plasser merket som HC plasser. Organisering og lokalisering av garasjeplassene avgjøres av selger. Eier av garasjeplass må betale en forholdsmessig del av kostnadene til drift og vedlikehold av garasjeanlegget, som kommer i tillegg til de alminnelige felleskostnadene knyttet til boligseksjonen. 2 ADKOMST TIL BYHUS Byhusene vil ha direkte atkomst fra Maridalsvegen til hver enhet. Atkomst for tilgang til P-kjeller vil være via inngangspartiet til leilighetsbygget Maridalsveien 149 og nedkjøring til P-kjeller fra Arendalsgata 5. OMFANG/STØRRELSE Eiendommens totale tometeareal er: • Maridalsvn 148 A: ca 87 m2 • Maridalsvn 148 B: ca 79 m2 • Maridalsvn 148 C: ca 76 m2 • Maridalsvn 148 D: ca 105 m2 Eiendommene er ikke endelig oppmålt og det vil derfor være avvik fra det oppgitte areal. INNDELING Selveide rekkehus (Byhus). Sammenbygde hus over 3 plan med hver sin inngang fra Maridalsveien. BYGGETRINN Hele prosjektet igangsettes som ett byggetrinn. AREALBEREGNING Det oppgitte arealet er bruksareal(BRA) og er regnet etter reglene i NS 3940. Bruksareal (BRA) er arealet innenfor boligens yttervegger inklusive evt. boder og sjakter. P-ROM er BRA fratrukket innvendig bod og sjakter med tilstøtende vegger. Boder for omkledning (Walk in) er P-rom. På tegningene kan det også være angitt et romareal som er nettoareal innenfor omsluttende vegger. Sportsbod og balkong/terrasse kommer i tillegg. Det tas forbehold om mindre avvik for de oppgitte arealer, da beregningene er foretatt på tegninger. FREMTIDIG EIERFORHOLD Hver enhet gis eget matrikkelnummer og tomtene vil bli oppmålt. I tillegg vil hver enhet få en ideell andel i Næringsseksjon parkering og i Næringsseksjon bod som ligger i kjelleren i blokken i Maridalsveien 149 – 151 og Arendalsgata 5. Det forutsettes at hver enhet har 1 P-plass og bod areal på ca. 3,5m2 tilknyttet bodkjeller i Maridalsveien 149. Endelig ideelle andel vil foreligge ved innsendelse av seksjoneringsbegjæring. Det tas forbehold om annen organisering enn skissert over dersom vedtak i kommunen tilsier dette. Endelig organisering besluttes av utbygger. 2. Miljø, energi og sikkerhet UTEMILJØ Uteområdet vil bli opparbeidet for hver enhet iht. utomhusplanen for prosjektet. INNEMILJØ I plantefelt som omgir boligene benyttes trær som er giftfrie og gunstige for allergikere, f.eks epletrær og roser. RADON Byhusene vil bli utstyrt med balansert ventilasjonsanlegg som sikrer frisk inneluft. Se eget kapittel. For boligene som ligger rett på grunnen blir det etablert radonsikring som består av radon duk og kanaler for utlufting under boligen. Radonvifte monteres og driftsettes dersom radonkonsentrasjonen overskrider grenseverdien på 100Bq. JM jobber systematisk med prosjekteringsanvisninger og mønsterdetaljer som er utviklet med tanke på å gi gode hus for våre kunder. KILDESORTERING ENERGIFORSYNING FUKTSIKRING Prosjektet er planteknisk i samsvar med Plan – og bygningsloven TEK 07. JM bygger dette prosjektet 25 % bedre enn myndighetskravet i ny teknisk forskrift TEK 10 når det gjelder beregnet behov for levert energi til oppvarming, inkludert energi til vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og belysning o.l. Dette innebærer bla.at vinduene er ekstra varmeisolerende (u-verdi ca 0.9) og vindusaarealet kan maksimalt utgjøre 20 % av boligens bruksareal(BRA) Alle JMs boliger leveres med utstyr for kildesortering av avfall. Gjennom flere tiltak minimerer vi risiko for fuktproblemer. Fuktsikring finnes under oppvaskbenk og oppvaskmaskin. I bad stilles ekstra store fuktbeskyttelseskrav. Det blir benyttet tettesjikt med høy diffusjonsmotstand. GOD INNEKLIMA Luft som trekkes inn i boligen via ventilasjonssystem passerer et filter som renser luften. Filteret må skiftes minimum én gang årlig for å fungere etter hensikten. Det er ikke installert mekanisk kjøling. Boligene er utstyrt med vinduer som kan åpnes for gjennomlufting på varme dager. Det leveres radiatorer montert på vegg i stue i henhold til beregnet energibehov. Plassering og antall avklares i detaljprosjekteringen. Prinsippet for plassering er på brystning under vindusfelt. I bad leveres elektrisk gulvvarme med termostat. Varmt vann til oppvarming og varmt tappevann leveres fra jordvarmeanlegg tilknyttet teknisk rom i Maridalsvn.149. Det avsettes stikkontakt for ettermontering av panelovner om kjøper ønsker dette. ENERGIMERKING Tilluft via det balanserte ventilasjonsanlegget vil bli forvarmet ved behov, for øvrig gjenvinnes varmen fra uteluften til inneluften. SIKKERHET SUNNE MATERIALER • Alle boliger utstyres med delvis skjult og delvis synlige sprinkelhoder / anlegg. • Åpningsvinduene er utstyrt med barnesikring og blir vendbare slik at de kan pusses fra innsiden. Faste vin duer kan pusses fra bakken, balkong/terrasse eller fra åpningsvindu på sidene. • I alle boliger er det montert røykvarslere. • Alle boliger er sprinklet. • Alle boliger utstyres med brannslukningsapparat eller husbrannslange • Alle hovedinnganger får FG godkjent låssystem. • Terrassedører på bakkeplan leveres med FG-godkjent sikkerhetslås. JM følger ”føre var” - prinsippet som innebærer at vi velger bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. Vi unngår helse- og miljøfarlige materialer i våre hus, som f.eks mykgjørere i plast og bromerte flammehemmere. JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, tegl og keramiske fliser ALLERGIHENSYN Alle JMs boliger har PVC-frie overflate- og tettesjikt, ettersom forskning har vist mulig sammenheng mellom allergiske plager hos barn og forekomst av PVC-plast. JM unngår også allergifremkallende treslag som f.eks rød seder, santor, palisander, merbau og sapelli. Nybygg, bygges i henhold til gitte krav til energimerking. Byhusene er beregnet til energiklasse A. LYD OG AKUSTIKK Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Standarden setter krav til lydisolasjon mellom boliger og mellom boliger og fellesrom. Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet: 3 3. Utvendig anlegg KJØREVEIER OG PARKERINGSPLASSER Felles atkomst fra Arendalsgata 5 er dimensjonert for kjøring til eiendommen. Atkomsten asfalteres. Ved atkomsten til eiendommen er det innkjøring til parkering under bebyggelsen. Av parkeringsplassene som selges til seksjonseiere og eiere av byhus i prosjektet Marilunden, vil 2 plasser være HC parkeringsplasser tilrettelagt for bevegelseshemmede i garasjen. Vedtektene har egne regler om bytte av p-plasser, slik at kjøpere med dokumentert behov for HC-plass kan disponere disse (forutsatt at p-plass er ervervet). Det er avsatt arealer for sykkelparkering på fellesområde til Maridalsveien 149 151. Maks innkjøringshøyde i garasjeanlegget vil være 210 cm. Overvann fra tak føres til fordrøyningstanker på eiendommen iht. krav fra Oslo VA. VANN - OG SPILLVANNSLEDNINGER Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledningsnett. LEKEPLASSER OG GRØNTANLEGG Byhusene får egne private anlegg iht. utomhusplanen KABELFØRINGER Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres fram til hvert hus med fordelingskap. VARMESENTRAL Hver enhet får eget varmeanlegg med enhet plassert over himling i 3. etg med atkomst fra nedfellbar stige i himling. Anlegget inneholder et energieffektivt ventilasjonsanlegg med gjenvinning og varmtvannsleveranse innenfor kravene til «lavenergihus». Det blir montert sparedusjhoder for å redusere varmtvannsforbruket. RENOVASJON Renovasjon blir etablert i henhold til retningslinjer fra Oslo kommune. Det er avsatt plass til renovasjonsboksene ved gangveg mot barnehagen i Maridalsveien 149. Jfr. Utomhusplan for Maridalsvn. 149 og 151. POSTKASSER Byhusene får egne postkasser utenfor inngangsdørene iht. postverkets regler. SKILT Husnummer skilt plasseres på hver enhet ved inngangspartiene. Det vil bli montert signaturskilt med JM på fasade ved inngangsparti eller gjerde. 4. Bygningenes konstruksjoner FUNDAMENTERING Byhusene fundamenteres med betongplate på mark. BÆREKONSTRUKSJONER Intern etasjeskiller utføres med bjelkelag av tre som isoleres m 100 mm isolasjon for lyddeming. Leilighetsskiller utføres i bindingsverk m nødvendig lydisolering. Netto romhøyde vil være ca. 2.48 m. HIMLINGER - NEDFORINGER Bad vil få nedforet himlinger med takhøyde ca 2.20 m. Det vil bli etablert ventilasjonskasser i entre og oppholdsrom der det ikke er nødvendig med nedforinger. YTTERVEGGER Ytterveggene består av isolert bindingsverk med gips utvendig og innvendig. Ytterveggene kles utvendig med panel. REKKVERK Rekkverk for takterrasse utføres i aluminium med glass og spiler av type Weland eller lignende. 4 TAKKONSTRUKSJONER, TEKKING OG AVVANNING Takene tekkes med Reinzink tynnplater. Det monteres takrenner med nedløp ført til nedgravd fordrøyningstank på egen tomt. På tak monteres snøfangere i nødvendig omfang. Arker kles med tynnplater av Reinzink. TERRASSER På private uteoppholdsarealer legges terrassegulv av impregnert trevirke der det er vist på kontrakts tegning. Det leveres enkel sportsbod på hver terrasse. Se utomhusplan. INNERVEGGER Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre som kles med gipsplater. Der det er krav om isolering mot lyd og/eller brann, for eksempel mellom leiligheter, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull. Der veggene skal kles med fliser legges ett lag sopp- og fuktresistent plate og ett lag kryssfiner. Innvendige lettvegger isoleres med 5 cm mineralull for å dempe lyd. 5. Innredning og overflater ROMSKJEMA Rom Gulv Vegger Himling Entré Keramiske fliser. 15x15 cm Varmekabler Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07 Malt, hvit Kjøkken 14 mm eikeparkett Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07 Malt, hvit Stue 14 mm eikeparkett Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07 Malt, hvit Soverom etc 14 mm eikeparkett Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07 Malt, hvit Baderom 1 Keramiske fliser. 15x15 cm. Sluk. Keramiske fliser. Varmekabler 25x40 cm Nedforet himling av gips som males. Innfelte takspotter Baderom 2 Keramiske fliser. 15x15 cm. Sluk. Keramiske fliser. Varmekabler 25x40 cm Nedforet himling av gips som males. Innfelte takspotter Toalett uten sluk Keramiske fliser som i entré Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07 Nedforet himling av gips som i baderom Bod i boligen 14 mm eikeparkett Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07 Malt, hvit Privat oppholdsareal på bakken Terrassegulv av trykkimpregnert tre For øvrig vekstjord Takterrasse Terrassegulv Rekkeverk: se teknisk beskrivelse For ytterligere detaljer henvises til Innredningsguiden INNGANGSDØRER DØRER Inngangsdørene til byhusene leveres fra Swedoors sortiment eller tilsvarende tilpasset prosjektets uttrykk. Ytterdører mot det fri (balkong- og terrassedør) leveres i isolert utførelse med vindu. Karm og dørblad leveres ferdig malt fra fabrikk. FELLESGARASJE Takhøyden i garasjen (under blokken) vil ikke være under 2,1 meter i kjøre - og parkeringssoner, bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte yttervegger i parkeringssoner. Gulvet og vegger blir av betong. Veggene støv bindes med lys farge. Atkomst til anlegget styres med koder som byttes ut med faste intervaller, samt personlige fjernkontroller. SPORTSBODER Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjeller med adkomst via Maridalsvegen 149. Bod vegger leveres i netting. Det vil være tilgjengelig minimum 5 m2 bod areal for hver bolig fordelt på privat sportsbod på terrasse, sportsbod i Maridalsveien 149 og felles boder for sykler og lignende. TAK OG HIMLINGER Alle tak og himlinger males hvite. Innerdører leveres med glatt dørblad i malt, utførelse. Dør mellom entré og stue leveres med glassfelt. Listverk Fotlister i eik leveres i alle rom bortsett fra våtrom (rom med sluk). Dør- og vindusgerikter leveres med glatt, hvitmalt overflate. Da listverket er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder. KJØKKEN Kjøkken leveres fra Marbodal (modellen Arkitekt pluss, kritthvit) Innredning iht. kontrakts tegning med integrerte hvitevarer fra Siemens og underlimt vask. Avtrekkshette leveres fra Røroshetta modell Orion i stål med integrert komfyrvakt. Benkeplaten leveres i 30 mm. laminat som standard. VINDUER OG VINDUSKARMER BADEROMSINNREDNING Vinduer og vinduskarmer er av tre med ytterkledning av aluminium, 3 lag glass og leveres ferdig overflatebehandlet fra fabrikk. Det leveres baderoms innredning med speil og servantskap fra Svedbergs iht. kontrakts tegning og dusjvegger.(fra INR) BOD INNVENDIG Det leveres innvendig trapp med eiketrinn og rekkverk. Leveres som eget rom med Elfa skyvedører i 2. etg. Det er også bod under trapp fra 1. til 2. etg. Ved siden av ventilasjonsanlegget over himling i 3. etg. Er det et lite stableloft med atkomst fra nedtrekkbar trapp. INNVENDIG TRAPP 5 6 7 6. Elektroinstallasjoner STERKSTRØMS KABLER Se også Kap 3 Utvendig anlegg – Kabelføringer. Det monteres hovedsikringer i fordelingsskap på gavlvegg til Maridalsvn 148 D og herfra fordeles strømmen til boligene og til fellesanleggene. Sikringstavle plassert på egnet sted i hver bolig. 400, og plassering av kontakter og øvrige elektriske installasjoner vil bli presentert på tilvalgs møte. JORDING OG OVERSPENNINGSVERN Ved inngangspartiene, hageterrassene på vestsiden og ved takterrassene leveres veggmonterte utelamper. Det leveres lampepunkt og dobbelt stikk i utvendig sportsbod i bakhagen. Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter. Det monteres overspenningsvern og jordfeilbryter som standard. INSTALLASJONSOMFANG Det leveres stikkontakter for koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin, tørketrommel, ventilasjonsvifter, samt lysarmatur under overskap på kjøkken og over servant på bad. Det leveres Takspotter/downlights med LED bestykning der det er vist på kontrakts tegning. Armaturene under kjøkkenoverskap blir utstyrt med stikkontakt. Det leveres brannvern for koketopp (komfyrvakt for koketopp som kobler ut strømmen til denne ved overoppheting). Komfyrvakten er integrert i avtrekkshetten over platetoppen. Installasjonsomfang er i henhold til NEK I våtrom leveres elektrisk gulvvarme med termostat. Det leveres elektrisk gulvvarme i hall/inngangsparti. TELEFON- DATA OG ANTENNE Kabler for TV, ip-telefon og bredbånd føres fra svakstrømskap frem til 2 koblingspunkter i hver bolig. Utbygger inngår avtale med signalleverandør, for TV grunnpakke med bredbånd. Hus kjøper bestiller selv tilleggstjenester etter avtale med signalleverandør. TRYGGHETSALARM Fremtidig installasjon av trygghetsalarmer må være GSM basert (mobil trådløst). RINGEANLEGG Ved hovedinngangsdør leveres ringeklokke. 7. Sanitæranlegg INNVENDIGE LEDNINGER LEVERINGSOMFANG AV UTSTYR Vannledninger føres i vertikale sjakter og fordeles i vegger og nedforede himlinger. I boligen blir ledningene for varmt- og kaldtvann lagt i ”rør i rør” som sikkerhet mot vannskader. Rør-i-rør skap plasseres som merket på kontrakts tegninger. Vannledningene påsettes stoppekran for hver bolig. Det monteres utekran til hver bolig på hagesiden. Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på kontrakts tegningene,i tillegg til opplegg for vaskemaskin og oppvaskmaskin. Alle armaturer er ”ettgreps” og dusjbatteri med termostat. Toalettene monteres på vegg, i hovedtrekk i forbindelse med vertikale sjakter. I våtrom leveres gulvsluk. VARMEKILDER Det leveres balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, eget aggregat for hver boenhet. Varmt forbruksvann leveres fra teknisk rom i Maridalsveien 149-151. 8. Ventilasjon Det leveres balansert ventilasjonsløsning med varmegjenvinning. Avtrekk fra våtrom og kjøkken, og tilluft i oppholdsrom. For å sikre en viss grunnventilasjon kan ventilasjonen ikke slås helt av. Varmen fra avtrekksluften blir gjenvunnet i tilluften. 8 Kjøkkenavtrekket kan forseres etter behov. Kanaler i boligen vil være delvis skult, delvis synlig. Evt. kanaler i oppholdsrom kles inn. 9 9. Tilvalg og endringer JM ORIGINAL OG TILVALGSSORTIMENT Boligens pris gjelder for en bestemt standard på innredning. I tillegg finnes det alternativ innredning (tilvalg) som kan velges utenom standard. Tilvalgene er valgt spesielt for dette boligprosjekt og presenteres i katalogen Innredningsguide. JM tar forbehold om endringer som kan skje i leverandørens sortiment og det kan i så fall bli aktuelt å erstatte et utgått produkt med et tilsvarende produkt. TILVALGSMØTE Etter beslutning om byggestart vil kjøper bli kontaktet av en representant for JM og innkalt til tilvalgsmøte. På møtet vil man sammen gå gjennom standard leveranse og mulighet for tilvalg og endringer. I forkant av møtet vil kjøper få tilsendt Innredningsguiden med prisliste, som beskriver standard leveranse og tilvalgsmuligheter. PROSJEKTERINGSENDRINGER En prosjekteringsendring er en endring som innebærer at en ny tegning må utarbeides. En endring kan f.eks være flytting av en lettvegg eller installasjon av spotlight i taket. For prosjekteringsendringer tar vi en fast grunnpris, og i tillegg kommer kostnader for materialer og arbeid inkludert påslag. Grunnprisen dekker kostnad for å utarbeide nye tegninger og sende til alle berørte parter. Prosjekteringsendringer gjennomgås i forbindelse med tilvalgsmøtet. Bekreftelse på bestilt endring vil bli sendt kjøper til godkjenning etter tilvalgsmøtet og før bestillingen iverksettes. TILVALG Etter tilvalgsmøtet blir det satt opp en tilvalgsbestilling som sendes kjøper for godkjenning. Bestillingen må signeres av kjøper før siste bestillingsdag. Mange produkter har lang leveringstid og tilvalg må derfor bestilles i god tid. Derfor er det ikke mulig å gjøre bestillinger etter at fristen er gått ut. Dersom bestillingen ikke er godkjent og signert før bestillingsdagen, innredes boligen i samsvar med JMs standardleveranse. KONTROLL AV DIN BESTILLING Det er svært viktig at kjøper ser gjennom bestillingen og tar kontakt med sin kontaktperson hos JM dersom noe ikke stemmer. Bestillingen er bindende og kan ikke endres etter at den er signert og returnert. Avtaler som ikke finnes i bestillingen har ingen gyldighet. Bestillingen er underlag til JMs leverandører og må inneholde korrekt og komplett informasjon. PRISER Alle prisene er inklusive MVA. Prislisten for tilvalg viser merkostnaden ved å oppgradere fra standard leveranse til valgte tilvalg. Montering inngår i prisen dersom annet ikke er opplyst. FORHÅNDSBEFARING/OVERTAKELSE Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av JMs byggeleder eller en av prosjektets ansvarlige personer. Kjøper bør delta i befaringen for å kunne komme med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere tilvalg. Innkalling til overtakelse sendes i god tid. 1-ÅRSBEFARING Cirka 1 år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan JM kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen 10. Dokumentasjon HUSEIERBOK DRIFTSAVTALER Ved overtakelse av din bolig vil det bli utlevert en perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. JM vil på vegne av kjøper inngå avtaler om • Strømleveranser • Levering av signaler for TV og bredbånd (kontrakten er bundet opp i 3/5 år og kan ikke sies opp før den tid) ERKLÆRINGER Det vil bli utarbeidet følgende erklæringer som sikrer eierne av byhusene sine rettigheter : • • • • • 10 Atkomst til El inntak på Maridalsveien 148 D Felles bruk av areal 148 D og nabo i Maridalsveien 152 og Arendalsgata 3 A-D for vedlikehold. Tilkomst og fellesbruk av jordvarmeanlegg i Maridalsveien149-151 og Arendalsgata 5. Tilkomst til P-anlegg, boder, nedkjøring i Maridalsveien 149-151 og Arendalsgata 5. Tilkomst og felles bruk av avfallskontainer i Maridalsveien 149-151 og Arendalsgata 5. Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JMs reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene er underlagt forsvarlig drift- og vedlikehold 11. Kontraktsmessige forhold BOLIGTYPE Eierbolig («rekkehus»), heretter kalt «boligen». BETALINGSPLAN godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum. 10 % av kjøpesummen forfaller til betaling 3 virkedager etter at kjøpekontrakt er signert, forutsatt at selger før forfallstidspunktet har stilt sikkerhet iht. bustadoppføringslova (buopfl) § 12. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs. at betaling ikke forutsetter pant i boligen, og det kan ikke være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at selger ikke kan disponere over beløpet. Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger betales ved overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos oppgjørsmegler. PRISER OG BUDGIVNING SIKKERHETSSTILLELSE FORBEHOLD OM TILSTREKKELIG SALG M.V. Selger stiller sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser iht kontrakten i samsvar med buopfl § 12. Sikkerheten utgjør 3 % av vederlaget frem til overtakelse, deretter øker sikkerheten til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen. Tilvalg/endringer vil ikke påvirke størrelsen på selgers sikkerhetsstillelse. Selger kan stille garanti iht. buopfl § 47 for å kunne disponere over innbetalt del av kjøpesum. Renter av innbetalingen vil da også tilfalle selger. OMKOSTNINGER I tillegg til kjøpesummen betales 2,5 % dokumentavgift av andel tomteverdi. Andel tomteverdi pr seksjon vil utgjøre kr 18.995,21 pr kvm BRA. I tillegg påløper tinglysingsgebyr for skjøte på kr 525,- og tinglysingsgebyr for hvert pantedokument som skal tinglyses på kr 697,- (inkl. pantattest på kr 172,-) Det tas forbehold om endringer av offentlige avgifter og gebyrer. Videre tas det forbehold om at dokumentavgiftsgrunnlaget blir godkjent av Statens kartverk, dette som følge av at det er tomteverdien på overskjøtingstidspunktet som skal legges til grunn ved beregning av dokumentavgift. KJØPERS MISLIGHOLD Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted. Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir selger rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. Selger kan ta dekning for sitt tilgodehavende (herunder renter og omkostninger) i de innbetalinger som kjøper har foretatt. Selger har deretter rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som selger måtte være påført. Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, Boligene selges til faste priser (kjøpesummen skal ikke indeksreguleres). Selger står fritt til når som helst å endre priser eller betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt. KREDITTVURDERING, FINANSIERINGSBEVIS Selger og megler har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper, samt til kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før bud aksepteres. Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten: • Offentlig godkjennelse av plan for avfallshåndtering • Igangsettingstillatelse er gitt innen mai 2015 • Avtale med naboer om adgang ifm vedlikehold om fasader og mur nær eiendomsgrense • Godkjennelse av byggestart i JMs ledende organer. Selger skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper skriftlig når grunnlaget for forbeholdene er falt bort, samt dato for bortfallet. Selger er bundet av kontrakten dersom det ikke er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle fristen. Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har selger ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme. OVERTAKELSE Boligen vil bli overlevert 225 kalenderdager etter at selgers forbehold er bortfalt. Fristen forlenges med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferien. Berøres arbeidene av juleferien, forlenges fristen med ytterligere 7 kalenderdager. Det samme gjelder dersom arbeidene berøres av påskeferien. Forlengelsene gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i feriene. Selger kan kreve overtakelse inntil 4 måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. Selger skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt ved forsinkelse i forhold til det nye overtakelsestidspunktet. 11 Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet. Overtakelse av sameiets fellesarealer (gjelder for garasjeplasser, boder og sykler) foretas av sameiets styre. Kjøper er innforstått med at fellesarealer (især utomhusarbeider) vil kunne bli ferdigstilt etter kjøpers overtakelse av boligen, bla. avhengig av årstid. Kostnader ved eventuelt behov for takstmann for fastsettelse av gjenstående arbeider på fellesarealer ved overtakelse, skal dekkes av sameiet. ENDREDE LØSNINGER M.V. Selger forbeholder seg retten til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger. Videre forbeholder selger seg rett til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer, material- og fargevalg samt innvendige og utvendige fellesarealer, uten at dette medfører endring i avtalt pris. Vilkåret ved slike endringer er at boligens standard objektivt sett ikke forringes. Selger skal så langt det er praktisk mulig informere kjøper ved endringer. Selger forbeholder seg også retten til å foreta endringer ved prosjektet knyttet til en eventuell deling/sammenslåing av usolgte boliger, noe som kan medføre mindre endringer av fasaden og plassering av balkonger. Alle presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ karakter og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde innredning 12 og detaljer m.v som ikke inngår i avtalen. Ved eventuell motstrid mellom tekst i prosjektbeskrivelsen og tegninger, gjelder teksten. SEKSJONERING AV GARASJER Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk. Det gjøres oppmerksom på at utleie av garasjen før seksjonerings¬begjæringen er tinglyst kan utløse kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf bestemmelsene i eierseksjonsloven kapittel III. Dette vil i tilfelle være kjøpers ansvar. Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan selger utstede garanti iht. buopfl § 47 for hele kjøpesummen mot at oppgjøret finner sted, forutsatt at kjøpers bankforbindelse samtykker. FORSIKRING Selger holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Boligen skal være forsikret av selger til 2 uker etter at sameiets innvendige fellesarealer er overtatt av sameiet. Sameiet skal deretter tegne egen forsikring. Kjøper må selv tegne innboforsikring. Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller selger, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf. buopfl § 17. KOSTNADER, ANDRE LØPENDE UTGIFTER For hver av boligene vil det fra Oslo Kommune bli fakturert for Renovasjon, Vann og kloakk, og feieavgift. Pr.dato er avgiftene følgende basert på BRA 111 m2: Vann og Avløp. (ca. tall) Vann, 145 m³ á kr 7.89 1144,Avløp, 145 m³ á kr 11.85 1718,Abonnementsgebyr 248,Sum uten mva 3110,+ MVA 7 78,Sum ink. mva 3888, I tillegg må det påregnes å betale en andel felleskostnader til sameiet for garasjeplasser, teknisk rom, P-kjeller, bodkjeller, atkomstrettigheter og avfallshåndtering som tilhører boligen og er plassert i kjelleren i blokken. Felleskostnader skal også dekke sameiets driftskostnader, som vil omfatte bla. felles bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer. Med utgangspunkt i erfaringstall basert på liknende prosjekter er felleskostnadene estimert til ca kr 300,- pr garasjeplass pr måned ved overtakelsen. Det understrekes at dette er stipulerte kostnader, idet det endelige omfanget vil bero på de ytelser sameiet vil rekvirere og på kostnadsnivået. Det vil vedtektsfestes i sameiet Marilunden at betaling for garasjeplasser vil beløpe seg til det doble av hva sameierne betaler. Vedlagt følger utkast til budsjett for sameie. Budsjettet tas opp til behandling på første sameiermøte. Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader gjennomgås også på årsmøtet for sameie. I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste, løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a Villaforsikring, innboforsikring, strømutgifter, bredbånd og kabel-tv. OFFENTLIGE FORHOLD Vei, vann og kloakk er offentlig. Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig brukstillatelse. Selger er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid etter overtakelse. TOMTEFORHOLD, FELLESAREALER Tomtene er selveiertomter. Tomtene er ikke endelig oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes av kommunen. Det tas således forbehold om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter. SAMEIEFORHOLD Byhusene har P-plasser og boder i eierseksjonssameie som etableres for blokkleilighetene. Kjøper har rett og plikt til å være medlem av det eierseksjonssameie/garasjelag som etableres for eiendommen der garasjene er. Dersom bestemmelser for området foranlediger opprettelse av velforening/huseierforening, eller det av andre årsaker er hensiktsmessig for området å opprette en slik forening, har sameiet rett og plikt til å være medlem samt følge de vedtekter som blir vedtatt for foreningen. Det er utarbeidet et foreløpig utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen eller sameiet, på grunn av sammenføyning/fradeling, seksjonering eller andre forhold. For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil selger engasjere forretningsfører for sameiet samt inngå andre avtaler knyttet til driften av sameiet, for sameiets regning. Selger beslutter endelig organisering av eiendommens kjelleranlegg (parkering og boder etc). Dette vil skje i seksjoneringsprosessen, som bla. styres av offentlige krav. Det tas således forbehold om endelig organisering av kjelleranlegget. AVBESTILLING Dersom kjøper avbestiller før det er gitt igangsettingstillatelse (IG), betaler kjøper avbestillingsgebyr ‘jfr.Buopfl.§54 Avbestilligsgebyret fastsettes til 5% av vederlaget inkludert merverdigavgift. Dersom kjøperen avbestiller etter at igangsettingstillatelse er gitt, fastsettes selgerens krav på vederlag og erstatning i samsvar med buopfl.§§ 52 og 53. TRANSPORT AV KONTRAKT Transport av kjøpekontrakten skjer kun etter samtykke fra selger. Ved transport påløper et transportgebyr på kr 60.000,-. Transportavtale utarbeidet av selger skal benyttes. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og endringer av garantier som følge av transporten bekostes av kjøper. KONTRAKTSMALER/LOVGRUNNLAG Boligen overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige. Ved kontraktsinngåelse benyttes kontrakt tilsvarende standard byggblankett 3427. Nærværende prosjektbeskrivelse inntas som et vedlegg til blanketten og utgjør således en del av kontrakten. Ved eventuell motstrid mellom bestemmelsene i byggeblanketten og beskrivelsen, går beskrivelsen foran. Kontrakten vil ikke være gjenstand for forhandling. For salg av bolig under oppføring gjelder bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr 43 (buopfl). LIKNINGSVERDI FORBEHOLD HEFTELSER Likningsverdi for boligen er ikke fastsatt. Likningsverdien fastsettes av Skatteetaten, og vil pt. utgjøre ca 25 prosent av markedsverdien for primærbolig, og ca 40 prosent av markedsverdien for sekundærbolig. For nærmere informasjon kan Skatteetaten kontaktes. Som følge av detaljprosjektering og/eller offentlige krav kan det forekomme endringer i forhold til prosjektbeskrivelse og kontraktstegninger. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten av boligen. 13 14 KJØPSPROSESSEN 1. Visning På jm.no, finn.no eller i aviser vil dere få informasjon om når vi har visning av våre prosjekter. På visninger kan dere få se på plantegninger, illustrasjoner og snakke med erfarent personale om hvordan boligene vil se ut. 2. Kjøp av bolig Når du har bestemt deg for å kjøpe en bolig, skrives en kjøpsbekreftelse med JM. Innen ca to uker etter dette, avløses kjøpsbekreftelsen av endelig kjøpekontrakt. Ved signering av kontrakten forfaller 10% av kjøpesummen til betaling. JM stiller garanti for pengene, i henhold til Bustadoppføringslova. Beløpet skal innbetales til oppgjørsmeglers konto, som står spesifisert i kontrakten. Pengene skal være fri egenkapital. 3. Tilvalgsmøte Etter at byggestart er besluttet, vil vår erfarne innredningsansvarlig invitere deg til et tilvalgsmøte. Her gjennomgås JM Original og det synliggjøres hvilke tilvalgsmuligheter som finnes. Du vil også få informasjon om bestillingsfristene for tilvalg. For å være sikker på at din bestilling innarbeides i boligen, er det viktig at vi mottar bestillingen innen fristen. 4. Byggeplassvisning og informasjonsmøte Når råbygget er oppe, og vi mener det er trygt å ferdes i bygget, vil du bli invitert til en visning på byggeplassen. 5. Befaring og kontroll Når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse. Dere vil også få besiktige boligen sammen med en representant fra JM. 6. Siste innbetaling Før du overtar din nye bolig, skal resten av kjøpesummen, i henhold til kjøpekontrakten, inkludert tilvalg og endringer, betales. 7. Overtagelsen Nå er det endelig tid for å flytte inn! Før nøkkel til boligen kan utleveres og skjøtet tinglyses, skal fullt oppgjør ha funnet sted, inklusive oppgjør for utførte endringer og tilvalgsarbeider. På overtagelsen, skal JM og kjøper foreta en ferdigbefaring av boligen i felleskap. Eventuelle mangler registrert ved overleveringen, skal noteres i en protokoll som begge parter signerer. Du vil motta en huseierbok med tips og råd om stell og vedlikehold. 8. Vi følger opp Vi er opptatt av at du skal trives i ditt nye hjem. Derfor vil vi ringe deg kort tid etter at du har flyttet inn, og stille deg noen enkle spørsmål om hvordan du opplever boligen. 15 JM reserverer seg for eventuelle endringer og trykkfeil. Fotografier og illustrationer er idébilder som kan avvike fra virkeligheten. JM NORGE AS Postadr. Pb. 453, 1327 Lysaker I Besøksadr. Mustads vei 1, 0283 Oslo I Telefon 67 17 60 00 I Internett jm.no M 1 Ø M E R KE T ILJ 24 JM Norge AS er en av Norges største boligutviklere med virksomhet i Oslo, Akershus og Buskerud, Vestfold, Telemark, Bergen og Rogaland, og inngår i den nordiske boligutvikleren JM AB som med en årlig omsetning på ca. 11,7 milliarder norske kroner, er nordens ledende aktør på feltet. JM Norge AS har 49 års erfaring i Norge og har i et normalår en produksjon på ca. 800 boliger. Selskapet ivaretar hele verdikjeden frem til nøkkelferdig bolig og besitter et bredt spekter av kompetanse innen akkvisisjon, prosjektering, prosjektutvikling, salg og entreprenørvirksomhet. Design & produksjon JM Norge region Oslo Visualiseringsbilder Blår, Carbonwhite Foto Charlotte Sverdrup Trykk Rolf Ottesen Arkitekt Arcasa Dato 09.01.2015 8 Trykksak 6 1 Lang erfaring - trygghet i alle ledd
© Copyright 2024