PROSJEKTBESKRIVELSE

OSLO - SAGENE
PROSJEKTBESKRIVELSE
Marilunden Byhus
MARILUNDEN BYHUS
Maridalsveien 148 A, B, C og D, 0461 Oslo
Gnr. 221, bnr.154, i Oslo kommune
bestående av 4 p-plasser og 4 sportsboder som tilleggsdel til
Nærinsseksjonen som ligger i kjelleren i blokken i Maridalsveien 149 – 151 og Arendalsgata 5. Det forutsettes at hver
enhet har 1 P-plass og bod areal på ca. 3,5m2 tilknyttet bodkjeller i Maridalsveien 149. Endelig ideelle andel vil foreligge
Prosjektbeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (heretter kalt JM). Med ”Bolig” menes byhus,
det vil si boligenhet med tilhørende uteareal, boder, garasjer samt eier- og bruksrettigheter til fellesareal og -bygninger.
Prosjektbeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS som også er ansvarlig for innholdet.
2. Miljø, energi og sikkerhet
BYGGHERRE OG TILTAKSHAVER
JM NORGE, region Oslo
ARKITEKT
Arcasa arkitekter AS v/Toril Wikstrøm Solberg
SALG VED
JM Norge AS org nr 824 350 122
Arne Berg - ansvarlig salgsleder
[email protected]
+47 920 22 410
INNHOLD
1. Boligprosjektet
2. Miljø, energi og sikkerhet
3. Utvendig anlegg
4. Bygningenes konstruksjoner
5. Innredning og overflater
6. Elektroinstallasjoner
7. Sanitæranlegg
8. Ventilasjon
9. Tilvalg og endringer
10. Dokumentasjon
11. Kontraktsmessige forhold
1. Boligprosjektet
REGULERINGSMESSIG STATUS
Eiendommen er regulert til bolig, med felles adkomst fra
Maridalsveien. Reguleringsplan for Maridalsveien 148,149 og
151 datert 19.08.2008.
Reguleringsbestemmelser S- 4366, av 23.04.2008. Rammetillatelse for 4 enheter er gitt. Endelige eiendomsgrenser er ikke
avklart som følge av tomteinndelinger for den enkelte bolig.
BYGGETOMTA
Historie
Eiendommen har tidligere vært en del av den gamle bebyggelsen på Sagene. Byantikvaren i Oslo har derfor gitt sterke
føringer til hvordan prosjektet skal utformes. Byhusene ligger
på vestsiden av Maridalsveien på andre siden av gaten for
bebyggelsen som JM oppfører som en del av dette prosjektet.
Eksisterende bebyggelse på eiendommene er revet.
TERRENG/GRUNNFORHOLD
Tomten vil bli fullstendig sanert og gjenoppbygd med rene
masser under bygningskroppen.
ATKOMST/PARKERING
Byhusene har ikke parkering på egen tomt. Det er 22 pplasser under terreng, i lukket kjeller i blokken (Maridalsveien
148-151 og Arendalsgata 5) med innkjøring fra Arendalsgata
nr 5. Disse plassene skal fordeles på 4 byhus og 22 selveierleiligheter. Av disse er 2 plasser merket som HC plasser.
Organisering og lokalisering av garasjeplassene avgjøres av
selger. Eier av garasjeplass må betale en forholdsmessig del av
kostnadene til drift og vedlikehold av garasjeanlegget.
2
ADKOMST TIL BYHUS
Byhusene vil ha direkte atkomst fra Maridalsveien til hver
enhet. Atkomst for tilgang til P-kjeller vil være via inngangs-
partiet til leilighetsbygget Maridalsveien 149 og nedkjøring til
P-kjeller fra Arendalsgata 5.
OMFANG/STØRRELSE
Eiendommens totale tometeareal er:
• Maridalsvn 148 A: ca 87 m2
• Maridalsvn 148 B: ca 79 m2
• Maridalsvn 148 C: ca 76 m2
• Maridalsvn 148 D: ca 105 m2
Eiendommene er ikke endelig oppmålt og det vil derfor være
avvik fra det oppgitte areal.
INNDELING
Selveide rekkehus (Byhus). Sammenbygde hus over 3 plan
med hver sin inngang fra Maridalsveien.
BYGGETRINN
Hele prosjektet igangsettes som ett byggetrinn.
AREALBEREGNING
Det oppgitte arealet er bruksareal(BRA) og er regnet etter
reglene i NS 3940. Bruksareal (BRA) er arealet innenfor boligens yttervegger inklusive boder og sjakter. P-ROM er BRA
fratrukket innvendig bod og sjakter med tilstøtende vegger.
Boder for omkledning (Walk in) er P-rom. På tegningene kan
det også være angitt et romareal som er nettoareal innenfor
omsluttende vegger. Sportsbod og takterrasse kommer i tillegg. Det tas forbehold om mindre avvik for de oppgitte arealer, da beregningene er foretatt på tegninger.
FREMTIDIG EIERFORHOLD
Hver enhet gis eget matrikkelnummer og tomtene vil bli oppmålt. I tillegg vil hver enhet få en ideell andel i Næringsseksjon
UTEMILJØ
ved innsendelse av seksjoneringsbegjæring.
Det tas forbehold om annen organisering enn skissert over
dersom vedtak i kommunen tilsier dette. Endelig organisering
besluttes av utbygger.
Uteområdet vil bli opparbeidet for hver enhet iht. utomhusplanen for prosjektet.
I plantefelt som omgir boligene benyttes trær som er giftfrie
og gunstige for allergikere, f.eks epletrær og roser.
INNEMILJØ
RADON
Byhusene vil bli utstyrt med balansert ventilasjonsanlegg
som sikrer frisk inneluft. Se eget kapittel.
Det blir det etablert radonsikring som består av radonduk
og kanaler for utlufting under boligen. Det er forberedt for
ettermontering av radonvifte dersom radonkonsentrasjonen
overskrider grenseverdien på 100Bq.
JM jobber systematisk med prosjekteringsanvisninger og
mønsterdetaljer som er utviklet med tanke på å gi gode hus
for våre kunder.
ENERGIFORSYNING
Prosjektet er planteknisk i samsvar med Plan – og bygningsloven TEK 07.
JM bygger dette prosjektet 25 % bedre enn myndighetskravet i ny teknisk forskrift TEK 10 når det gjelder beregnet
behov for levert energi til oppvarming, inkludert energi til
vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og
belysning o.l.
Dette innebærer bla.at vinduene er ekstra varmeisolerende
(u-verdi ca 0.9) og vindusarealet kan maksimalt utgjøre 20 %
av boligens bruksareal(BRA)
Det leveres radiatorer montert på vegg i stue i henhold
til beregnet energibehov. Plassering og antall avklares i
detaljprosjekteringen. Prinsippet for plassering er på brystning under vindusfelt. I bad leveres elektrisk gulvvarme med
termostat. Varmt vann til oppvarming og varmt tappevann
leveres fra jordvarmeanlegg tilknyttet teknisk rom i Maridalsvn.149. Det avsettes stikkontakt for ettermontering av
panelovner om kjøper ønsker dette.
KILDESORTERING
Alle JMs boliger leveres med utstyr for kildesortering av avfall.
FUKTSIKRING
Gjennom flere tiltak minimerer vi risiko for fuktproblemer.
Fuktsikring finnes under oppvaskbenk og oppvaskmaskin. I
bad stilles ekstra store fuktbeskyttelseskrav. Det blir benyttet
tettesjikt med høy diffusjonsmotstand.
GOD INNEKLIMA
Luft som trekkes inn i boligen via ventilasjonssystem passerer
et filter som renser luften. Filteret må skiftes minimum én
gang årlig for å fungere etter hensikten. Det er ikke installert
mekanisk kjøling. Boligene er utstyrt med vinduer som kan
åpnes for gjennomlufting på varme dager.
ENERGIMERKING
Nybygg, bygges i henhold til gitte krav til energimerking. Byhusene er beregnet til energiklasse A.
LYD OG AKUSTIKK
Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Standarden setter krav til lydisolasjon mellom boliger.
Tilluft via det balanserte ventilasjonsanlegget vil bli forvarmet ved behov, for øvrig gjenvinnes varmen fra uteluften til
inneluften.
SIKKERHET
SUNNE MATERIALER
• Alle boliger utstyres med delvis skjult og delvis synlige sprinkelhoder / anlegg.
• Åpningsvinduene er utstyrt med barnesikring og blir vendbare slik at de kan pusses fra innsiden. Faste vin
duer kan pusses fra bakken, terrasse eller fra åpningsvindu på sidene.
• I alle boliger er det montert røykvarslere.
• Alle boliger er sprinklet.
• Alle boliger utstyres med brannslukningsapparat eller husbrannslange
• Alle hovedinnganger får FG godkjent låssystem.
• Terrassedører på bakkeplan leveres med FG-godkjent sikkerhetslås.
JM følger ”føre var” - prinsippet som innebærer at vi velger
bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. Vi unngår helse- og miljøfarlige materialer i våre hus,
som f.eks mykgjørere i plast og bromerte flammehemmere.
JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, tegl og keramiske fliser
ALLERGIHENSYN
Alle JMs boliger har PVC-frie overflate- og tettesjikt, ettersom forskning har vist mulig sammenheng mellom allergiske
plager hos barn og forekomst av PVC-plast. JM unngår også
allergifremkallende treslag som f.eks rød seder, santor, palisander, merbau og sapelli.
Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som
myndighetene har pålagt, blant annet:
3
3. Utvendig anlegg
5. Innredning og overflater
KJØREVEIER OG PARKERINGSPLASSER
KABELFØRINGER
Felles atkomst fra Arendalsgata 5 er dimensjonert for kjøring
til eiendommen. Atkomsten asfalteres. Ved atkomsten til
eiendommen er det innkjøring til parkering under bebyggelsen. Av parkeringsplassene som selges til seksjonseiere og
eiere av byhus i prosjektet Marilunden, vil 2 plasser være HC
parkeringsplasser tilrettelagt for bevegelseshemmede i garasjen. Vedtektene har egne regler om bytte av p-plasser, slik at
kjøpere med dokumentert behov for HC-plass kan disponere
disse (forutsatt at p-plass er ervervet). Det er avsatt arealer
for sykkelparkering på fellesområde til Maridalsveien 149 151. Maks innkjøringshøyde i garasjeanlegget vil være 210 cm.
Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres fram til
bygget.
Overvann fra tak føres til fordrøyningstanker på eiendommen iht. krav fra Oslo VA.
VANN - OG SPILLVANNSLEDNINGER
Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledningsnett.
Renovasjon blir etablert i henhold til retningslinjer fra Oslo
kommune. Det er avsatt plass til renovasjonsboksene ved
gangveg mot barnehagen i Maridalsveien 149. Jfr. Utomhusplan for Maridalsvn. 149 og 151.
POSTKASSER
Byhusene får egne postkasser utenfor inngangsdørene iht.
postverkets regler.
SKILT
Husnummer skilt plasseres på hver enhet ved inngangspartiene. Det vil bli montert signaturskilt med JM på fasade ved
inngangsparti eller gjerde.
Byhusene får egne private anlegg iht. utomhusplanen
BÆREKONSTRUKSJONER
Intern etasjeskiller utføres med bjelkelag av tre som isoleres
m 100 mm isolasjon for lyddemping. Leilighetsskiller utføres i
bindingsverk med nødvendig lydisolering.
Netto romhøyde vil være ca. 2.5 m.
HIMLINGER - NEDFORINGER
Bad vil få nedforet himlinger med takhøyde ca 2.20 m. Det
vil bli etablert ventilasjonskasser i entre og oppholdsrom der
det ikke er nedforinger.
YTTERVEGGER
Ytterveggene består av isolert bindingsverk med gips utvendig og innvendig. Ytterveggene kles utvendig med panel.
REKKVERK
Rekkverk for takterrasse utføres i aluminium med glass og
spiler av type Weland eller lignende.
4
Gulv
Vegger
Himling
Entré
Keramiske fliser.
15x15 cm
Varmekabler
Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07
Malt, hvit
Kjøkken
14 mm eikeparkett
Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07
Malt, hvit
Stue
14 mm eikeparkett
Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07
Malt, hvit
Soverom etc
14 mm eikeparkett
Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07
Malt, hvit
Baderom 1
Keramiske fliser. 15x15 cm. Sluk. Keramiske fliser.
Varmekabler
25x40 cm
Nedforet himling av gips som
males. Innfelte takspotter
Baderom 2
Keramiske fliser. 15x15 cm. Sluk. Keramiske fliser.
Varmekabler
25x40 cm
Nedforet himling av gips som
males. Innfelte takspotter
Toalett uten sluk
Keramiske fliser som i entré
Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07
Nedforet himling av gips som
i baderom
Bod i boligen
14 mm eikeparkett
Malt, farge S0500-N Hvit, glans 07
Malt, hvit
Privat oppholdsareal
på bakken
Terrassegulv av trykkimpregnert tre For øvrig vekstjord
Takterrasse
Terrassegulv
Rekkeverk: se teknisk beskrivelse
For ytterligere detaljer henvises til Innredningsguiden
4. Bygningenes konstruksjoner
Byhusene fundamenteres med betongplate på mark.
Rom
RENOVASJON
HAGE OG GRØNTANLEGG
FUNDAMENTERING
ROMSKJEMA
TAKKONSTRUKSJONER, TEKKING OG
AVVANNING
Takene tekkes med Reinzink tynnplater. Det monteres takrenner med nedløp ført til nedgravd fordrøyningstank på
egen tomt. På tak monteres snøfangere i nødvendig omfang.
Arker kles med tynnplater av Reinzink.
TERRASSER
På private uteoppholdsarealer legges terrassegulv av impregnert trevirke der det er vist på kontrakts tegning. Det leveres
enkel sportsbod på hver terrasse på bakkeplan. Se utomhusplan.
INNERVEGGER Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre
som kles med gipsplater. Der veggene skal kles med fliser, forsterkes det med ett lag ekstra kryssfiner. På våtromsvegger
monteres i tillegg fukt og soppresistente våtromsplater. Vegger
mot våtrom og oppholdsrom isoleres med mineralull.
INNGANGSDØRER
DØRER
Inngangsdørene til byhusene leveres fra Swedoors sortiment
eller tilsvarende tilpasset prosjektets uttrykk.
Ytterdører mot det fri (balkong- og terrassedør) leveres i isolert utførelse med vindu. Karm og dørblad leveres ferdig malt
fra fabrikk.
FELLESGARASJE
Takhøyden i garasjen (under blokken) vil ikke være under 2,1
meter i kjøre - og parkeringssoner, bortsett fra under rør og
kanaler langs enkelte yttervegger i parkeringssoner.
Innerdører leveres med glatt dørblad i malt, utførelse. Dør
mellom entré og stue leveres med glassfelt.
Gulvet og vegger blir av betong. Veggene støv bindes med lys
farge. Atkomst til anlegget styres med koder som byttes ut
med faste intervaller, samt personlige fjernkontroller.
Fotlister i eik leveres i alle rom bortsett fra våtrom (rom med
sluk).
Dør- og vindusgerikter leveres med glatt, hvitmalt overflate.
Da listverket er overflatebehandlet før montering, spikerhull
blir fylt med voks i samme farge, glansforskjell vil kunne forkomme.
SPORTSBODER
Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjeller med
adkomst via Maridalsveien 149. Bodvegger leveres i netting.
Det vil være tilgjengelig minimum 5 m2 bod areal for hver
bolig fordelt på privat sportsbod på terrasse, sportsbod i
Maridalsveien 149 og felles boder for sykler og lignende.
TAK OG HIMLINGER
Alle tak og himlinger males hvite.
VINDUER OG VINDUSKARMER
LISTVERK
KJØKKEN
Kjøkken leveres fra Marbodal (modellen Arkitekt pluss,
kritthvit)
Innredning iht. kontrakts tegning med integrerte hvitevarer
fra Siemens og underlimt vask. Avtrekkshette leveres fra
Røroshetta modell Orion i stål med integrert komfyrvakt.
Benkeplaten leveres i 30 mm. laminat som standard.
Vinduer og vinduskarmer er av tre med ytterkledning av aluminium, 3 lag glass og leveres ferdig overflatebehandlet fra
fabrikk.
BADEROMSINNREDNING
BOD INNVENDIG
INNVENDIG TRAPP
Leveres som eget rom med Elfa skyvedører i 2. etg. Det er
også bod under trapp fra 1. til 2. etg. Ved siden av ventilasjonsanlegget over himling i 3. etg. er det et lite stableloft
med atkomst fra nedtrekkbar trapp.
Det leveres innvendig trapp med eiketrinn og håndløper.
Det leveres baderoms innredning med speil og servantskap
fra Svedbergs iht. kontrakts tegning og dusjvegger fra INR.
5
6
7
6. Elektroinstallasjoner
STERKSTRØMS KABLER
Se også Kap. 3 Utvendig anlegg – Kabelføringer.
Det monteres hovedsikringer i fordelingsskap på gavlvegg
til Maridalsveien 148 D og herfra fordeles strømmen til boligene og til fellesanleggene. Sikringstavle plassert på egnet
sted i hver bolig.
øvrige elektriske installasjoner vil bli presentert på tilvalgs
møte.
JORDING OG OVERSPENNINGSVERN
Ved inngangspartiene, hageterrassene på vestsiden og ved
takterrassene leveres veggmonterte utelamper. Det leveres
lampe og dobbel stikkontakt i utvendig sportsbod i bakhagen.
På terrassene (bakhage og takterrasse) leveres også dobbel
stikkontakt.
Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter. Det
monteres overspenningsvern og jordfeilbryter som standard.
INSTALLASJONSOMFANG
Det leveres stikkontakter for koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin, tørketrommel, ventilasjonsvifter, samt
lysarmatur under overskap på kjøkken og over servant på
bad.
Det leveres Takspotter/downlights med LED bestykning der
det er vist på kontrakts tegning.
Armaturene under kjøkkenoverskap blir utstyrt med stikkontakt. Det leveres komfyrvakt til koketopp som kobler ut
strømmen til denne ved overoppheting. Komfyrvakten er
integrert i avtrekkshetten over platetoppen. Installasjonsomfang er i henhold til NEK 400, og plassering av kontakter og
I våtrom leveres elektrisk gulvvarme med termostat.
Det leveres elektrisk gulvvarme i hall/inngangsparti.
TELEFON- DATA OG ANTENNE
Kabler for TV, ip-telefon og bredbånd føres fra svakstrømskap frem til 2 koblingspunkter i hver bolig. Utbygger inngår
avtale med signalleverandør, for TV grunnpakke fiber frem til
bygget og kat 5/kat 6 kabling internt i boligen. Huskjøper bestiller selv tilleggstjenester etter avtale med signalleverandør.
TRYGGHETSALARM
Evt. trygghetsalarmer må være GSM basert (mobil trådløst).
RINGEANLEGG
Ved hovedinngangsdør leveres ringeklokke.
7. Sanitæranlegg
INNVENDIGE LEDNINGER
Vannledninger føres i vertikale sjakter og fordeles i vegger og
nedforede himlinger. I boligen blir ledningene for varmt- og
kaldtvann lagt i ”rør i rør” som sikkerhet mot vannskader.
Rør-i-rør skap plasseres som merket på kontrakts tegninger.
Vannledningene påsettes stoppekran for hver bolig. Det
monteres utekran til hver bolig på hagesiden (vestsiden). På
taktereassen etableres frostfri utekran og avløp for mulig
etablering av «utekjøkken».
LEVERINGSOMFANG AV UTSTYR
Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på
kontraktstegningene, i tillegg til opplegg for vaskemaskin og
oppvaskmaskin.
Alle armaturer er ”ettgreps” og dusjbatteri med termostat.
Toalettene monteres på vegg, i hovedtrekk i forbindelse med
vertikale sjakter. I våtrom leveres gulvsluk. Det blir montert
sparedusjhoder for å redusere varmtvannsforbruket.
VARMEKILDER
Varmt forbruksvann leveres fra teknisk rom i Maridalsveien
149-151.
8. Ventilasjon
Hver boenhet får eget ventilasjonsanlegg plassert over
himling i 3. etg og med atkomst fra nedfellbar stige i himling.
Ventilasjonsanlegget er energieffektivt med varmegjenvinning.
Avtrekk fra våtrom og kjøkken, og tilluft i oppholdsrom. For
8
å sikre en viss grunnventilasjon kan ventilasjonen ikke slås helt
av. Kjøkkenavtrekket kan forseres etter behov. Kanaler i boligen vil være skjult, innkassinger vil kunne være synlig.
9
9. Tilvalg og endringer
JM ORIGINAL OG TILVALGSSORTIMENT
Boligens pris gjelder for en bestemt standard på innredning. I
tillegg finnes det alternativ innredning (tilvalg) som kan velges
utenom standard. Tilvalgene er valgt spesielt for dette boligprosjekt og presenteres i katalogen Innredningsguide. Noen
av tilvalgene er kostnadsfrie og noen tilvalg medfører tilleggsvederlag. JM tar forbehold om endringer som kan skje i leverandørens sortiment og det kan i så fall bli aktuelt å erstatte
et utgått produkt med et tilsvarende produkt.
TILVALGSMØTE
Etter beslutning om byggestart vil kjøper bli kontaktet av
en representant for JM og innkalt til tilvalgsmøte. På møtet
vil man sammen gå gjennom standard leveranse og mulighet for tilvalg og endringer. I forkant av møtet vil kjøper
få tilsendt Innredningsguiden med prisliste, som beskriver
standard leveranse og tilvalgsmuligheter.
PROSJEKTERINGSENDRINGER
En prosjekteringsendring er en endring som innebærer
at en ny tegning må utarbeides. En endring kan f.eks være
flytting av en lettvegg eller installasjon av downlight i taket.
For prosjekteringsendringer tar vi en fast grunnpris, og i
tillegg kommer kostnader for materialer og arbeid inkludert
påslag. Grunnprisen dekker kostnad for å utarbeide nye
tegninger og sende til alle berørte parter. Prosjekteringsendringer gjennomgås i forbindelse med tilvalgsmøtet. Bekreftelse på bestilt endring vil bli sendt kjøper til godkjenning
etter tilvalgsmøtet og før bestillingen iverksettes.
TILVALG
Etter tilvalgsmøtet blir det satt opp en tilvalgsbestilling som
sendes kjøper for godkjenning. Bestillingen må signeres av kjøper før siste bestillingsdag. Mange produkter har lang leve-
11. Kontraktsmessige forhold
ringstid og tilvalg må derfor bestilles i god tid. Derfor er det
ikke mulig å gjøre bestillinger etter at fristen er gått ut. Dersom bestillingen ikke er godkjent og signert før bestillingsda-
BOLIGTYPE
gen, innredes boligen i samsvar med JMs standardleveranse.
BETALINGSPLAN
KONTROLL AV DIN BESTILLING
Det er svært viktig at kjøper ser gjennom bestillingen og tar
kontakt med sin kontaktperson hos JM dersom noe ikke
stemmer. Bestillingen er bindende og kan ikke endres etter at
den er signert og returnert. Avtaler som ikke finnes i bestillingen har ingen gyldighet. Bestillingen er underlag til JMs leverandører og må inneholde korrekt og komplett informasjon.
PRISER
Alle prisene er inklusive MVA. Prislisten for tilvalg viser
merkostnaden ved å oppgradere fra standard leveranse til
valgte tilvalg. Montering inngår i prisen dersom annet ikke er
opplyst.
FORHÅNDSBEFARING/OVERTAKELSE
Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av JMs byggeleder eller en av prosjektets ansvarlige
personer. Kjøper bør delta i befaringen for å kunne komme
med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere tilvalg.
Innkalling til overtakelse sendes i god tid.
ETTÅRSBEFARING
Cirka ett år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som
skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar
ulempe for kjøper, kan JM kreve at utbedring av mangler som
er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen
10. Dokumentasjon
HUSEIERBOK
DRIFTSAVTALER
Ved overtakelse av din bolig vil det bli utlevert en perm med
relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og
oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold.
JM vil på vegne av kjøper inngå avtaler om
• Strømleveranser
• Levering av signaler for TV og fiber (kontrakten er bundet opp i 3/5 år og kan ikke sies opp før den tid)
ERKLÆRINGER
Det vil bli utarbeidet følgende erklæringer som sikrer eierne
av byhusene sine rettigheter :
•
•
•
•
•
10
Atkomst til El inntak på Maridalsveien 148 D
Felles bruk av areal 148 D og nabo i Maridalsveien 152
og Arendalsgata 3 A-D for vedlikehold.
Tilkomst og fellesbruk av jordvarmeanlegg i Maridalsveien149-151 og Arendalsgata 5.
Tilkomst til P-anlegg, boder, nedkjøring i Maridalsveien
149-151 og Arendalsgata 5.
Tilkomst og felles bruk av avfallskontainer i Maridalsveien
149-151 og Arendalsgata 5.
Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og
lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JMs reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene
er underlagt forsvarlig drift- og vedlikehold
Eierbolig (rekkehus), heretter kalt «boligen».
godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jfr.
tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv
om det er stilt garanti for kjøpesum.
10 % av kjøpesummen forfaller til betaling 3 virkedager etter
at kjøpekontrakt er signert, forutsatt at selger før forfallstidspunktet har stilt sikkerhet iht. bustadoppføringslova (buopfl) §
12. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs. at betaling ikke
forutsetter pant i boligen, og det kan ikke være knyttet vilkår
til innbetalingen som medfører at selger ikke kan disponere
over beløpet. Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger betales ved overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos oppgjørsmegler.
PRISER OG BUDGIVNING
SIKKERHETSSTILLELSE
FORBEHOLD OM TILSTREKKELIG SALG M.V.
Selger stiller sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser iht.
kontrakten i samsvar med buopfl § 12. Sikkerheten utgjør 3 %
av vederlaget frem til overtakelse, deretter øker sikkerheten
til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen. Tilvalg/endringer vil ikke påvirke størrelsen på selgers sikkerhetsstillelse.
Selger kan stille garanti iht. buopfl § 47 for å kunne disponere
over innbetalt del av kjøpesum. Renter av innbetalingen vil da
også tilfalle selger.
OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen betales 2,5 % dokumentavgift av
andel tomteverdi. Andel tomteverdi pr seksjon vil utgjøre kr
18.995,21 pr kvm BRA. I tillegg påløper tinglysingsgebyr for
skjøte på kr 525,- og tinglysingsgebyr for hvert pantedokument som skal tinglyses på kr 697,- (inkl. pantattest på kr
172,-)
Det tas forbehold om endringer av offentlige avgifter og
gebyrer. Videre tas det forbehold om at dokumentavgiftsgrunnlaget blir godkjent av Statens kartverk, dette som følge
av at det er tomteverdien på overskjøtingstidspunktet som
skal legges til grunn ved beregning av dokumentavgift.
KJØPERS MISLIGHOLD
Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir
betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av
det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner
sted.
Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30
dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som
gir selger rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. Selger kan ta dekning for sitt tilgodehavende (herunder
renter og omkostninger) i de innbetalinger som kjøper har
foretatt. Selger har deretter rett til å selge boligen på nytt.
Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en
eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt
annet tap som selger måtte være påført.
Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før
fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør,
Boligene selges til faste priser (kjøpesummen skal ikke indeksreguleres). Selger står fritt til når som helst å endre priser
eller betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt.
KREDITTVURDERING, FINANSIERINGSBEVIS
Selger og megler har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper, samt til kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før bud aksepteres.
Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:
• Offentlig godkjennelse av plan for avfallshåndtering
• Igangsettingstillatelse er gitt innen mai 2015
• Avtale med naboer om adgang ifm vedlikehold om fasader
og mur nær eiendomsgrense
• Godkjennelse av byggestart i JMs ledende organer.
Selger skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper skriftlig når
grunnlaget for forbeholdene er falt bort, samt dato for bortfallet. Selger er bundet av kontrakten dersom det ikke er
sendt skriftlig melding til kjøper om at forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle
fristen.
Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene
ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp
samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke
utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over
dette har selger ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper.
Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et
slikt tilfelle være de samme.
OVERTAKELSE
Boligen vil bli overlevert 225 kalenderdager etter at selgers forbehold er bortfalt. Fristen forlenges med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferien. Berøres arbeidene av juleferien, forlenges fristen med
ytterligere 7 kalenderdager. Det samme gjelder dersom
arbeidene berøres av påskeferien. Forlengelsene gjelder
selv om det eventuelt utføres arbeid i feriene.
Selger kan kreve overtakelse inntil 4 måneder før den
avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. Selger
skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det
nye overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt ved forsinkelse i forhold til det
nye overtakelsestidspunktet.
11
Vann og Avløp. (ca. tall)
Vann, 145 m³ á kr 7.89
1144,Avløp, 145 m³ á kr 11.85
1718,Abonnementsgebyr
248,Sum uten mva
3110,+ MVA 778,Sum ink. mva
3888,
I tillegg må det påregnes å betale en andel felleskostnader til
sameiet for garasjeplasser, teknisk rom, P-kjeller, bodkjeller,
atkomstrettigheter og avfallshåndtering som tilhører boligen
og er plassert i kjelleren i blokken. Felleskostnader skal også
dekke sameiets driftskostnader, som vil omfatte bla. felles
bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer. Med
utgangspunkt i erfaringstall basert på liknende prosjekter er
felleskostnadene estimert til ca kr 300,- pr garasjeplass pr
måned ved overtakelsen. Det understrekes at dette er stipulerte kostnader, idet det endelige omfanget vil bero på de
ytelser sameiet vil rekvirere og på kostnadsnivået. Det vil
vedtektsfestes i sameiet Marilunden at betaling for garasjeplasser vil beløpe seg til det doble av hva sameierne betaler.
Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen,
dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss,
sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og
vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge
disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet.
Overtakelse av sameiets fellesarealer (gjelder for garasjeplasser, boder og sykler) foretas av sameiets styre. Kjøper
er innforstått med at fellesarealer (især utomhusarbeider)
vil kunne bli ferdigstilt etter kjøpers overtakelse av boligen,
bla. avhengig av årstid. Kostnader ved eventuelt behov for
takstmann for fastsettelse av gjenstående arbeider på fellesarealer ved overtakelse, skal dekkes av sameiet.
ENDREDE LØSNINGER M.V.
Selger forbeholder seg retten til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold
til tekniske løsninger. Videre forbeholder selger seg rett til å
bestemme endelig utforming av utomhusarealer, material- og
fargevalg samt innvendige og utvendige fellesarealer, uten at
dette medfører endring i avtalt pris. Vilkåret ved slike endringer er at boligens standard objektivt sett ikke forringes.
Selger skal så langt det er praktisk mulig informere kjøper ved
endringer.
Selger forbeholder seg også retten til å foreta endringer ved
prosjektet knyttet til en eventuell deling/sammenslåing av
usolgte boliger, noe som kan medføre mindre endringer av
fasaden og plassering av balkonger. Alle presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ karakter
og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde innredning
12
og detaljer m.v som ikke inngår i avtalen. Ved eventuell motstrid mellom tekst i prosjektbeskrivelsen og tegninger, gjelder
teksten.
SEKSJONERING AV GARASJER
Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk.
Det gjøres oppmerksom på at utleie av garasjen før
seksjonerings¬begjæringen er tinglyst kan utløse kjøpsrett for
leietaker til redusert pris, jf bestemmelsene i eierseksjonsloven kapittel III. Dette vil i tilfelle være kjøpers ansvar.
Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan selger
utstede garanti iht. buopfl § 47 for hele kjøpesummen mot at
oppgjøret finner sted, forutsatt at kjøpers bankforbindelse
samtykker.
FORSIKRING
Selger holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Boligen skal være forsikret av selger til 2 uker etter at sameiets
innvendige fellesarealer er overtatt av sameiet. Sameiet skal
deretter tegne egen forsikring. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under
byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel
opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller selger, som på
sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige
tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her
ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf. buopfl
§ 17.
KOSTNADER, ANDRE LØPENDE UTGIFTER
For hver av boligene vil det fra Oslo Kommune bli fakturert
for Renovasjon, Vann og kloakk, og feieavgift.
Pr.dato er avgiftene følgende basert på BRA 110 m2:
Vedlagt følger utkast til budsjett for sameie.
Budsjettet tas opp til behandling på første sameiermøte.
Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader gjennomgås også på årsmøtet for sameie.
I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste,
løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a Villaforsikring,
innboforsikring, strømutgifter, bredbånd og kabel-tv.
OFFENTLIGE FORHOLD
Vei, vann og kloakk er offentlig.
Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig brukstillatelse.
Selger er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er
innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid
etter overtakelse.
TOMTEFORHOLD, FELLESAREALER
Tomtene er selveiertomter. Tomtene er ikke endelig oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes
av kommunen. Det tas således forbehold om justering av
endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold
tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter.
SAMEIEFORHOLD
Byhusene har P-plasser og boder i eierseksjonssameie som
etableres for blokkleilighetene.
Kjøper har rett og plikt til å være medlem av det eierseksjonssameie/garasjelag som etableres for eiendommen der garasjene er. Dersom bestemmelser for området foranlediger
opprettelse av velforening/huseierforening, eller det av andre
årsaker er hensiktsmessig for området å opprette en slik
forening, har sameiet rett og plikt til å være medlem samt
følge de vedtekter som blir vedtatt for foreningen.
Det er utarbeidet et foreløpig utkast til vedtekter for
sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne
bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen
eller sameiet, på grunn av sammenføyning/fradeling, seksjonering eller andre forhold.
For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil selger
engasjere forretningsfører for sameiet samt inngå andre avtaler knyttet til driften av sameiet, for sameiets regning.
Selger beslutter endelig organisering av eiendommens kjelleranlegg (parkering og boder etc). Dette vil skje i seksjoneringsprosessen, som bla. styres av offentlige krav. Det tas således
forbehold om endelig organisering av kjelleranlegget.
AVBESTILLING
Dersom kjøper avbestiller før det er gitt igangsettingstillatelse
(IG), betaler kjøper avbestillingsgebyr ‘jfr.Buopfl.§54
Avbestilligsgebyret fastsettes til 5% av vederlaget inkludert
merverdiavgift.
Dersom kjøperen avbestiller etter at igangsettingstillatelse er
gitt, fastsettes selgerens krav på vederlag og erstatning i samsvar med buopfl.§§ 52 og 53.
TRANSPORT AV KONTRAKT
Transport av kjøpekontrakten skjer kun etter samtykke fra
selger. Ved transport påløper et transportgebyr på kr
60.000,-. Transportavtale utarbeidet av selger skal benyttes.
Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg.
Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og endringer av garantier som følge av transporten
bekostes av kjøper.
KONTRAKTSMALER/LOVGRUNNLAG
Boligen overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige.
Ved kontraktsinngåelse benyttes kontrakt tilsvarende standard byggblankett 3427. Nærværende prosjektbeskrivelse
inntas som et vedlegg til blanketten og utgjør således en del
av kontrakten. Ved eventuell motstrid mellom bestemmelsene i byggeblanketten og beskrivelsen, går beskrivelsen foran.
Kontrakten vil ikke være gjenstand for forhandling. For salg av
bolig under oppføring gjelder bustadoppføringslova av 13. juni
1997 nr 43 (buopfl).
LIKNINGSVERDI
FORBEHOLD
HEFTELSER
Likningsverdi for boligen er ikke fastsatt. Likningsverdien
fastsettes av Skatteetaten, og vil pt. utgjøre ca 25 prosent av
markedsverdien for primærbolig, og ca 40 prosent av markedsverdien for sekundærbolig. For nærmere informasjon
kan Skatteetaten kontaktes.
Som følge av detaljprosjektering og/eller offentlige krav kan det
forekomme endringer i forhold til prosjektbeskrivelse og kontraktstegninger. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten av boligen.
13
Å KJØPE BOLIG AV JM
1. Visning
På jm.no, finn.no eller i aviser vil dere få informasjon om når vi har visning av våre boligprosjekter. Når dere kommer
på visning hos oss, kan dere få se plantegninger, illustrasjoner og snakke med erfarent personale for å bli kjent med
prosjektet og boligene.
2. Kjøp av bolig
Når du har bestemt deg for å kjøpe en bolig, skrives en kjøpsbekreftelse med JM. Innen ca to uker etter dette, avløses
kjøpsbekreftelsen av endelig kjøpekontrakt. Ved signering av kontrakten forfaller 10% av kjøpesummen til betaling. JM
stiller garanti for pengene, i henhold til Bustadoppføringslova. Beløpet skal innbetales til oppgjørsmeglers konto, som står
spesifisert i kontrakten. Pengene skal være fri egenkapital.
3. Tilvalgsmøte
Etter at byggestart er besluttet, vil vår erfarne innredningsansvarlige invitere deg til et tilvalgsmøte. Her gjennomgås JM
Original og det synliggjøres hvilke tilvalgsmuligheter som finnes. Du vil også få informasjon om bestillingsfristene for tilvalg.
For å være sikker på at din bestilling innarbeides i boligen, er det viktig at vi mottar bestillingen innen fristen.
4. Velkommen til byggeplassvisning
Når råbygget er oppe, og det er trygt å ferdes i bygget, arrangerer vi byggeplassvisning for kjøperne våre.
5. Befaring og kontroll
Når boligprosjektet nærmer seg ferdigstillelse, får dere informasjon om tidspunkt for forhåndsbefaring og overtagelse.
Dere vil også få besiktige boligen sammen med en representant fra JM. Noen uker før boligen din er klar for overtagelse
gjennomføres en grundig sjekk av alle overflater og tilvalgsbestillinger.
6. Siste innbetaling
Før du overtar din nye bolig, skal resten av kjøpesummen, i henhold til kjøpekontrakten, inkludert tilvalg og endringer,
betales.
7. Overtagelsen
Nå kan du flytte inn! Når alt er betalt, tinglyses skjøtet og du får nøkkel til boligen din.
8. Vi følger opp
Det er viktig for oss at du skal trives i ditt nye hjem. Derfor vil vi ta kontakt med deg kort tid etter at du har flyttet inn, og
stille deg noen enkle spørsmål om hvordan du opplever boligen.
9. Kundeservice
Du finner mye praktisk og nyttig informasjon i Huseierboken. Skulle du oppleve noe i boligen din, som du trenger hjelp
for å løse, kan du kontakte Kundeservice. Du finner også informasjon om JM Kundeservice på jm.no under Kontakt.
14
15
JM reserverer seg for eventuelle endringer og trykkfeil.
Fotografier og illustrationer er idébilder som kan avvike
fra virkeligheten.
JM NORGE AS
Postadr. Pb. 453, 1327 Lysaker I Besøksadr. Mustads vei 1, 0283 Oslo I Telefon +47 67 17 60 00 I Internett jm.no
M
1
Ø M E R KE
T
ILJ
24
JM Norge AS er en av Norges største boligutviklere med virksomhet i Oslo, Akershus og Buskerud, Vestfold,
Telemark, Bergen og Rogaland, og inngår i den nordiske boligutvikleren JM AB som med en årlig omsetning på
ca. 11,7 milliarder norske kroner, er nordens ledende aktør på feltet. JM Norge AS har 49 års erfaring i Norge
og har i et normalår en produksjon på ca. 800 boliger. Selskapet ivaretar hele verdikjeden frem til nøkkelferdig
bolig og besitter et bredt spekter av kompetanse innen akkvisisjon, prosjektering, prosjektutvikling, salg og
entreprenørvirksomhet.
Design & produksjon JM Norge region Oslo
Visualiseringsbilder Blår, Carbonwhite
Foto Charlotte Sverdrup
Trykk Rolf Ottesen
Arkitekt Arcasa
Dato 05.02.2015
8
Trykksak 6
1
Lang erfaring - trygghet i alle ledd