1. No category

NLI Eiendomsinvest AS
Årsrapport 2014
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
3
NLI Eiendomsinvest AS
Årsberetning 2014
Virksomheten
NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom
datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. Selskapet
har kontoradresse i Oslo kommune.
Porteføljen, som i perioden desember 2006 - desember 2007 ble kjøpt
for omlag NOK 3,1 mrd i brutto eiendomsverdi, bestod opprinnelig av
39 nærings-, logistikk og industrieiendommer i Norge, Sverige og
Danmark, i tillegg til selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS. Siden
etableringen har selskapet til sammen avhendet 20 eiendommer i Norge
(i det alt vesentlige gjennom salg av datterselskaper). To eiendommer ble
avhendet i 2010, 16 eiendommer i 2012, én eiendom i 2013, og én eiendom
i 2014. Blant eiendommene som er avhendet inngår eiendommene i
Bergen-porteføljen, Halden-porteføljen og eiendommen i Stjørdal, og nå
sist eiendommen på Kambo utenfor Moss.
Per kontraktsutløp 31.12.15 vil Rusta AB fraflytte de arealer de leier i
Vetlanda, Sverige. Dette skjer på grunn av samlokalisering av Rusta AB’s
lagervirksomhet, som vil finne sted i et nybygg som skal stå klart i 2015.
Rusta AB leier et areal på 25.800 kvm i eiendommen, som totalt er på
46.659 kvm, og de har en årsleie på ca. SEK 10,5 mill. NLI har startet,
og har i en tid arbeidet med markedsføring av eiendommen for utleie til
andre interessenter.
Videre løper Kitron’s leieforhold i Tangen Alle (Hisøya) ut per 01.04.16.
Kitron betaler per i dag NOK 9,6 mill i total årlig leie. Kitron har nedskalert
sin virksomhet vesentlig de siste årene, og flytter til en egen eiendom på
Kilsund. Denne eiendommen har i lengre tid stått tom,og er under halvparten så stor som NLI’s eiendom. NLI jobber nå med å vurdere fremtidige
løsninger for Tangen Allé, herunder salg av eiendommen, omregulering til
boligformål, samt å vurdere mulighetene for å finne nye leietakere.
NLI Eiendomsinvest AS eide gjennom datterselskaper per 31.12.14
19 eiendommer. I tillegg eier selskapet 25 % av Raufoss Næringspark ANS
gjennom datterselskapet NLI Raufoss AS.
Informasjonen angitt over knyttet til leiesituasjonen for Vetlanda og
Tangen Allé er reflektert i verdivurderingene av eiendomsverdiene pr
31.12.14.
Selskapet ble etablert i 2006 av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS
som hadde ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av de
ulike kjøpene i forbindelse med etableringen og syndikeringen av NLI
Eiendomsinvest AS. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS hadde også avtale
om forretningsførsel av selskapet frem til årsskiftet 2011, da denne
avtalen ble overtatt av Pareto Business Management AS. I juli 2012 ble
Per Morten Kiil ansatt som daglig leder og administrasjonen av konsernet
ble deretter omorganisert. Per Morten Kiil er konsernets eneste ansatte.
I tillegg benytter selskapet NewSec Asset Managment AS på forvaltning
i Norge. NewSec Asset Management AB benyttes på forvaltning og regnskaper i Sverige, i tillegg er Per-Arne Johansson engasjert i forbindelse
med forvaltningen i Sverige. Veiby Økonomi AS har regnskapsførsel i
Norge og for konsernet.
NLI Eiendomsinvest AS har i 2014 investert til sammen NOK 6,4 mill i
prosjekter og leietakertilpasninger. For å utvikle konsernets eiendommer
ytterligere er det i 2015 budsjettert med investeringer på til sammen
NOK 10,5 mill.
Raufoss Næringspark ANS har egen administrasjon.
Omorganiseringen som NLI Eiendomsinvest AS har gjennomført de siste
årene har styrket oppfølgingen av selskapets eiendommer og relasjonene
mot selskapets leietakere.
Eiendommene
Per 31.12.14 har NLI Eiendomsinvest AS en samlet eiendomsmasse på
omlag 340.000 m² BTA fordelt på 19 eiendommer med totalt ca. 50 leietakere. I tillegg kommer selskapets 25 % andel i Raufoss Næringspark ANS,
som eier eiendom med totalt ca. 230.000 m² BTA. Eiendomsporteføljens
leieavtaler har per 31.12.14 en vektet gjennomsnittlig gjenværende
løpetid i underkant av 4,3 år.
Selskapets 19 eiendommer er i all hovedsak fullt utleid. Kun 6.339 m²
(1,1 %) av utleiearealet stod ledig per 31.12.14. Ledigheten fordeler seg
med 2.128 m² i Norge og 4.211 m² i Sverige. Arealet inkluderer ikke
ledighet i Raufoss Næringspark, da denne kun er 25 % eiet.
NLI Eiendomsinvest AS solgte 10.09.14 samtlige andeler i sitt datterselskap Industriplast Eiendom II ANS, som eier en eiendom på Kambo
utenfor Moss. Selskapet ble solgt basert på en brutto eiendomsverdi på
NOK 125,75 mill. Brutto eiendomsverdi som ble lagt til grunn ved kjøpet
av denne eiendommen i 2007 var på NOK 120,0 mill.
Verdivurdering per 31.12.14
Selskapet har i forbindelse med regnskapsavleggelsen i 2014 og i tråd
med tidligere praksis gjennomført verdivurderinger per 31.12.14 for
samtlige av selskapets eiendommer. Akershus Eiendom AS har vurdert
selskapets norske eiendommer (inkludert den ene danske eiendommen),
samt selskapets 25 %-andel i Raufoss Næringspark ANS. NewSec og
Forum Fastighetsekonomi har vurdert selskapets svenske eiendommer.
De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer
(inklusiv selskapets 25 % andel av Raufoss Næringspark ANS) de siste
12 måneder er redusert med NOK 15,7 mill i verdi, fordelt med en nedgang på NOK 26,8 mill for de norske eiendommene (inkludert den ene
danske eiendommen) og en oppgang på NOK 11,1 mill på de svenske
eiendommene. SEK-kursen er styrket med ca. 1,3 % de siste 12 måneder
og dette har bidratt til verdiøkningen på de svenske eiendommene, målt
i NOK. I SEK har de svenske eiendommene falt med 0,3 % i verdi. SEK-kurs
lagt til grunn pr 31.12.14 var 95,97 og pr 31.12.13 ble det lagt til grunn
en SEK-kurs på 94,72.
I sum ble selskapets eiendomsportefølje verdsatt til NOK 2.191 mill per
31.12.14. Det innebærer at totalverdien av dagens portefølje siste 12
måneder – målt i NOK – er redusert med 0,7 %.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
4
Verdivurderingene er lagt til grunn for selskapets regnskapsmessige
vurdering av nedskrivninger/tilbakeføring av tidligere nedskrivninger per
31.12.14. Netto regnskapsførte nedskrivninger for 2014 beløper seg til
NOK 19,5 mill.
Verdijustert egenkapital
NLI Eiendomsinvest AS har siden 30.06.12 utført egne beregninger av
selskapets verdijusterte egenkapital («VEK»). Verdsettelsen baserer seg på
den eksterne vurderingen av eiendomsverdiene, selskapets balanse, og
for øvrig på markedsmessige prinsipper hva gjelder vurdering av skatteposisjoner og verdi av rentesikringsavtaler. Herunder inngår blant annet
underskudd til fremføring med 20 %, mens 22 % av negativ swapverdi, og
10 % av differansen mellom markedsverdien av eiendommene og bokført
skattemessig saldoverdi (inklusive tomt) går til reduksjon.
Per 31.12.14 er VEK beregnet til NOK 794,4 mill.
Dette tilsvarer NOK 494.476 per aksje.
Utviklingen i VEK de siste årene har vært som følger:
• Per 30.06.14 var VEK beregnet til NOK 764,0 mill.
(NOK 477.488 per aksje),
• per 31.12.13 var VEK beregnet til NOK 740 mill.
(NOK 462.498 per aksje),
• per 31.12.12 var VEK beregnet til NOK 649,9 mill.
(NOK 406.167 per aksje), og
• per 30.06.12 var VEK beregnet til NOK 636,3 mill.
(NOK 397.715 per aksje).
Ut fra dette er VEK styrket med 3,6 % siste 6 måneder, 7,4 % siste
12 måneder, 22,2 % siste 24 måneder og 24,8 % siste 30 måneder.
NLI Eiendomsinvest AS ble i 2006 etablert med en egenkapital på NOK 800
mill. Hensyntatt etableringskostnader i 2006 innebærer beregnet VEK pr
31.12.14 på NOK 794,4 mill at man har en VEK i NLI Eiendomsinvest AS
som overstiger VEK på etableringstidspunktet. I 2010 ble det ved kapitalnedsettelse utbetalt NOK 24 mill til aksjonærene.
Årsregnskapet
Regnskapet for konsernet viser inntekter i 2014 på NOK 229,2 mill og et
resultat før skattekostnad på NOK 31,5 mill. Tilsvarende tall for 2013 var
henholdsvis NOK 209,0 mill og et resultat før skattekostnad på NOK 54,4
mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter i 2014 på NOK
21,3 mill og et resultat før skattekostnad på NOK 42,3 mill.
Justert for én eiendom solgt i 2014 var konsernets leieinntekter i 2014
NOK 200,3 mill. Leieinntektene for dagens eiendomsportefølje for 2013
var til sammenlikning NOK 189,6 mill. Inntektene for dagens eiendomsportefølje er for 2014 således 5,6 % høyere enn for 2013. Til sammenligning budsjetterer konsernet med NOK 207,2 mill i leieinntekter for 2015.
Årsresultatet for hhv. konsernet og for NLI Eiendomsinvest AS for 2014
er NOK 36,9 mill (konsernet) og NOK 47,8 mill (NLI Eiendomsinvest AS).
Regnskapstallene for 2014 inkluderer nedskrivninger på NOK 19,5 mill.,
en ekstraordinær finanskostnad knyttet til innløsning av en swapavtale
på NOK 14,3 mill., agiogevinst på NOK 6,8 mill. og gevinst ved salg av
andeler i datterselskap på NOK 18,4 mill. Disse særskilte postene påvirker
samlet resultat før skatt negativt med NOK 8,6 mill.
Daglig leders ansettelsesavtale er i løpet av 2014 reforhandlet i samsvar med innspill styret har mottatt fra flere aksjonærer i løpet av året.
Ansettelsesavtalen var tidligere tidsbegrenset, og bonus var i hovedsak
basert på utviklingen i VEK. Reforhandlet ansettelsesavtale har en gjensidig oppsigelighet og er utformet slik at ansettelsesforholdet kan avsluttes
ved realisasjon av selskapets datterselskaper/eiendommer. Opptjening av
bonus i den reforhandlede ansettelsesavtalen er betinget av realisasjon,
og er utformet slik at daglig leder får utbetalt én del av opparbeidet bonus
ved hver enkelt realisasjon, mens én del av opparbeidet bonus akkumuleres og utbetales først når selskapets aksjonærer har fått utbetalt minst
NOK 740 mill.
Netto av- og nedskrivninger av bokført eiendomsverdi i 2014 er på
NOK 69,9 mill. Av dette utgjør ordinære avskrivninger 50,5 mill,
reversering av tidligere års nedskrivninger 15,3 mill og årets nedskrivninger utgjør 34,8 mill.
Konsernets samlede driftskostnader i 2014 beløp seg til NOK 113,9 mill.
Årets avskrivninger inkl nedskrivninger/reverserte nedskrivninger er i
2014 bokført med NOK 69,9 mill, mens andre driftskostnader inkl lønn
beløper seg til NOK 44,0 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom er NOK
28,0 mill, tilsvarende 13,5 % av konsernets leieinntekter. Eierkostnader
knyttet til eiendom er NOK 3,6 mill høyere enn for 2013 og økningen kommer som en følge av økte drifts- og vedlikeholdskostnader. Eierkostnader
knyttet til selskap er NOK 11,5 mill. Dette er en reduksjon på NOK 13,5
mill sammenholdt med 2013.
Konsernets finansnetto for 2014 er negativ med NOK 83,8 mill. Beløpet
består av renteinntekter på NOK 1,4 mill, urealisert agio gevinst på selskapets fordringer i SEK på NOK 7,5 mill, og rentekostnader på selskapets
låneportefølje med NOK 92,7 mill.
NLI Eiendomsinvest AS hadde per 31.12.14 en egenkapital, før avsetning til utbytte, på NOK 695,7 mill (egenkapitalandel på 54,2 %), mens
konsernet hadde en egenkapital på NOK 700,1 mill (egenkapitalandel
på 33,7 %). Tilsvarende tall per 31.12.13 var henholdsvis NOK 648,0
mill / 47,7 % for NLI Eiendomsinvest AS og NOK 660,1 mill / 30,0 % for
konsernet. Styret i NLI Eiendomsinvest AS vurderer selskapets soliditet
som tilfredsstillende.
Netto kontantstrøm for konsernet i 2014 var positiv med NOK 17,9
mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2014 økte fra
NOK 81,3 mill til NOK 99,2 mill. Selskapet budsjetterer i 2015 med
en positiv kontantstrøm på ca NOK 30,0 mill, forutsatt aktiverte
investeringer på NOK 10,5 mill. I tillegg påvirkes kontantstrømmen for
2015 positivt med ca NOK 6,5 mill i forbindelse med salget av Industriplast eiendom I ANS. Kontantbeholdningen og kontantstrømmen fra
selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes å være tilfredsstillende
for betjening av selskapets løpende forpliktelser.
Raufoss Næringspark ANS, hvor NLI Eiendomsinvest AS har en eierandel
på 25 %, utviklet seg i henhold til budsjett, med leieinntekter i 2014
(100 % -basis) på NOK 108,3 mill (tilsvarende tall for 2013 var NOK
105,9 mill) og et driftsresultat i 2014 på NOK 79,2 mill (tilsvarende tall
for 2013 var NOK 75,4 mill). Styret i selskapet vurderer at selskapet er i
en sunn økonomisk stilling med god likviditet. Det pågår for tiden flere
investeringer i næringsparken.
Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2014 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultat
av virksomheten.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Finansiering
Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet
i 2006/2007 finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på
76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen ble ved
låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler med en vektet
rente inklusiv margin på 5,66 %. Nye låneavtaler som ble inngått i forbindelse med de norske eiendomskjøpene hadde ti års varighet, hvorav
de fem første var til fast margin. De svenske eiendomskjøpene ble finansiert
gjennom låneopptak med fem års varighet.
Konsernets langsiktige gjeld per 31.12.14 er NOK 1.330 mrd (inklusiv
gjeld med avdrag/forfall i 2015), noe som utgjør 60,7 % av eiendomsporteføljens verdivurdering per samme tidspunkt. Selskapet overholder per 31.12.14 og per dato for denne årsberetning låneavtalenes
covenantbestemmelser.
Rentesikringsandelen var per utgangen av året 78,9 %, med en sikringsrente inklusiv margin på 5,7 % p.a. Til sammenligning var sikringsrenten
pr 31.12.13 6,1 % p.a. inklusiv margin. Rentebytteavtalene har per årsskiftet en gjenværende vektet løpetid på 2,8 år.
Rentebytteavtalene har per 31.12.14 en negativ markedsverdi på NOK
66,3 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er
ikke balanseført, hvilket ligger innenfor god regnskapsskikk, grunnet
sikringsvurdering.
Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv
margin som per 31.12.14 i gjennomsnitt var 3,5 % (inklusiv margin), mot
4,08 % (inklusiv margin) per utgangen av 2013. I løpet av 2014 har selskapet
betalt ordinære avdrag med NOK 56,4 mill, ekstraordinære avdrag/nedbetalinger i forbindelse med salg på NOK 83,3 mill, samt innfrielse av lån
til Storebrand på NOK 14,4 mill.
Selskapets vektede rentekostnad per 31.12.14 for lån sikret med rentebytteavtaler og flytende lån var 5,2 % inklusiv margin, mot 5,8 % per 31.12.13.
Konsernets fremmedkapitalfinansiering har per årsslutt en vektet lånelengde på 3,2 år. Lånelengden fordeler seg med 4,2 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og 2,1 år for lån opptatt i svenske låneinstitusjoner.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapslovens § 3-3a bekreftes at forutsetningen om
fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under
denne forutsetning.
Fremtidsutsikter
2014 har vært et år der hovedfokus har vært å fortsatt styrke balanse,
kontantstrøm og investeringsprofil for å være robust i et langsiktig perspektiv. I tillegg har det vært arbeidet målrettet med ytterligere å styrke
oppfølgingen av konsernets leietakere og eiendommer.
I 2015 vil NLI Eiendomsinvest AS fortsatt ha fokus på oppfølgingen av
konsernets leietakere og eiendommer.
NLI Eiendomsinvest AS’ overordnede strategi er å jobbe for salg av
enkelteiendommer og delporteføljer, eventuelt avhendelse av hele NLI
Eiendomsinvest AS, når markedet tillater det til betingelser som vurderes
attraktive for selskapet og selskapets aksjonærer.
I løpet av 2014, og særskilt i fjerde kvartal 2014, har transaksjonsmarkedet styrket seg vesentlig. Den økte aktiviteten i transaksjonsmarkedet har fortsatt inn i 2015. Samtidig har selskapets verdijusterte
egenkapital styrket seg med ca 25 % fra 30. juni 2012 til 31. desember
2014.
5
Forholdene ligger ved inngangen til 2015 således bedre til rette enn
tidligere for gjennomføring av den overordnede strategien, og NLI har
på bakgrunn av dette etter årsskiftet hatt fokus på å jobbe aktivt med
realisasjon i 2015.
Hendelser etter balansedagen – prosesser knyttet til realisasjon
Som nevnt ovenfor, og som angitt i aksjonærmelding datert 17. april
2015, har NLI Eiendomsinvest AS hatt økt fokus på å arbeide aktivt med
realisasjon. Dette er konkretisert gjennom tre ulike delprosesser: For det
første er det besluttet salg av Industriplast Eiendom I ANS. Dette salget
ble gjennomført den 15. april 2015. For det andre er det engasjert megler
for salg av Raufoss Næringspark ANS, som er eid av NLI Eiendomsinvest
AS med 25 %. For det tredje har NLI Eiendomsinvest AS den 13. april 2015
inngått intensjonsavtale med en større internasjonal eiendomsaktør om
salg av den øvrige eiendomsporteføljen i NLI Eiendomsinvest AS.
Gjennomført salg av Industriplast Eiendom I ANS
NLI Eiendomsinvest AS’ datterselskap Industriplast Eiendom I ANS
eier Stadionveien 15 / Industrigata 16 i Kristiansand. Eiendommen har
Promens AS som leietaker, hvor årlige leieinntekter er NOK 5,5 mill
(2015). I samsvar med beslutning i aksjonærmøtet 8. april 2015, ble
Industriplast Eiendom I ANS solgt med overlevering og oppgjør den 15.
april 2015. Eiendommen var verdivurdert til NOK 67,3 mill pr 31.12.14 og
ble solgt med basis i en eiendomsverdi på NOK 74 mill. Det er estimert at
salget vil ha en positiv effekt på verdijustert egenkapital («VEK») med ca
NOK 2,7 mill hensyntatt skatterabatt og salgsomkostninger.
Igangsatt prosess for mulig salg av Raufoss Næringspark ANS
NLI Eiendomsinvest AS eier gjennom datterselskapet NLI Raufoss AS 25 %
av Raufoss Næringspark ANS. Raufoss Næringspark ANS er eier av Raufoss
Industripark. NLI Eiendomsinvest AS har sammen med de øvrige eierne av
Raufoss Næringspark ANS startet en prosess for salg av selskapet og har
i den sammenheng engasjert SPG Corporate Finance AS som megler for
å bistå i salgsprosessen. Ettersom Raufoss Næringspark ANS eier en stor
industripark forventer vi at en salgsprosess vil kunne ta noe tid. Basert
på verdivurdering av eiendomsporteføljen i NLI Eiendomsinvest AS pr
31.12.14 utgjør eiendomsverdien av NLI Eiendomsinvest AS’ andel av
industriparken i underkant av 15 % av totalverdien av NLI Eiendomsinvest
AS’ eiendomsportefølje. Fordi vi ennå ikke vet hvilken salgspris som vil
oppnås ved et eventuelt salg av Raufoss Næringspark ANS, er det ikke
mulig p.t. å si noe om hvordan et salg vil påvirke VEK.
Igangsatt prosess for mulig salg av resterende eiendomsportefølje
i NLI Eiendomsinvest AS
Det ble den 13. april 2015 inngått en intensjonsavtale med en større
internasjonal eiendomsaktør om salg av den resterende eiendomsporteføljen i NLI Eiendomsinvest AS, dvs. alle eiendommer/eiendomsselskaper
med unntak av Industriplast Eiendom I ANS (solgt 15. april 2015) og NLI
Raufoss AS. Salget vil, dersom det gjennomføres, enten finne sted ved
salg av alle aksjene i NLI Eiendomsinvest AS, eller ved salg av datterselskaper. Et eventuelt salg vil således omfatte 18 eiendommer beliggende
i Norge, Sverige og Danmark med et samlet areal på ca 327.000 kvm.
Med bakgrunn i omfanget av eiendomsporteføljen forventes det at
transaksjonsprosessen vil ta noe tid. Ambisjonen er dog å ha gjennomført
due diligence og fremforhandlet kjøpekontrakt i løpet av første halvår
2015. Kjøper har i tillegg til forbehold om tilfredsstillende due diligence
og endelig kjøpekontrakt, også tatt forbehold om tilfredsstillende finansiering. Fra NLI Eiendomsinvest AS’ side er det tatt forbehold om endelig
kjøpekontrakt, samt godkjennelse av styret og av aksjonærmøtet (generalforsamlingen) i NLI Eiendomsinvest AS. Eiendomsverdien som er lagt til
grunn for intensjonsavtalen er tilnærmet lik eiendomsverdien i henhold til
verdivurderingen som foreligger pr 31.12.14.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
6
Effekt på VEK
VEK for NLI Eiendomsinvest AS er pr 31.12.14 beregnet til NOK 794,4 mill.
som nevnt ovenfor. Forutsatt at salget av resterende eiendomsportefølje
i NLI gjennomføres i samsvar med inngått intensjonsavtale og at Raufoss
Næringspark ANS selges med basis i samme verdi som verdivurdering per
31.12.14 forventes det at VEK pr 31.12.14 vil realiseres. Det er imidlertid ikke mulig per i dag å beregne nøyaktig utfall på VEK av ovennevnte
prosesser da det gjenstår en salgsprosess knyttet til Raufoss Næringspark
ANS, due diligence prosesser, forhandlinger om skatterabatter og kjøpekontrakter knyttet til salgene og etablering av regnskapsmessige balanser
som skal ligge til grunn for transaksjonene. Endelig realisert VEK vil således kunne avvike vesentlig fra VEK pr 31.12.14. Det presiseres også at
det gjenstår en vesentlig transaksjonsrisiko, herunder due diligence og
finansieringsrisiko, knyttet til realiseringen av både Raufoss Næringspark
ANS og resterende eiendomsportefølje i NLI, som kan medføre at de initierte salgsprosessene ikke vil lede til at salgene gjennomføres. Som nevnt
ovenfor er imidlertid dagens transaksjonsmarked sterkt, og styret i NLI
Eiendomsinvest AS ser positivt på de etablerte prosessene.
Finansiell risiko
Markedsrisiko
Konsernet er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og ledighet i
porteføljen. Eiendommene har i gjennomsnitt i underkant av 4,3 års gjenværende leietid, men det er årlig flere leieavtaler som kommer til utløp.
Eiendomsporteføljen har per i dag ikke betydelig ledighet, uten at det gir
noen sikkerhet for fremtiden. Selskapet vil legge ned betydelig innsats i
å beholde eksisterende leietakere og å inngå avtaler om utleie av ledige
arealer.
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført
tap som følge av at leietakere ikke betaler leie og felleskostnader som
avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som moderat da selskapet har en
diversifisert sammensetning av leietakere hvor mange av de største leietakerne er selskaper med god økonomi som over tid har opparbeidet
seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2014 tapsført
leiefordringer på NOK 0,4 mill, i 2013 ble det ikke tapsført leiefordringer.
Likviditetsrisiko
Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK 99,2 mill,
fordelt på totalt 21 selskaper. Konsernet hadde per 31.12.14 en likviditetsgrad på 2,5 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld til andre enn
kredittinstitusjoner).
Valutarisiko
Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med eksterne
og interne lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter mottas og
driftskostnader (inklusive betjening av lån) betales i lokal valuta, noe som
innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen
og interne lån som ble benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene.
Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er finansiert med lån i
norske kroner. Leieinntektene er også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen, samt for løpende eier- og selskapskostnader for det danske
selskapet.
Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko.
Valutaendringer resultatføres i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd
og konserninterne lån i utenlandsk valuta, hvilket er innenfor god
regnskapsskikk.
Renterisiko
Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og i lånemarginer.
Se nærmere omtale under avsnittet Finansiering.
Arbeidsmiljø og likestilling
Selskapet har hatt én ansatt i 2014 (daglig leder). Det har ikke vært
sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det heller ikke har vært noen
arbeidsulykker i løpet av året.
Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret og helhetlig vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak
med hensyn til likestilling.
Ytre miljø
Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og
utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende
lover og regler.
Forsknings- og utviklingsaktiviteter
Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forskningsog utviklingsaktiviteter.
Årsresultat og disponeringer
Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS:
Utbytte (tilbakebetaling av tidligere nedsatt kapital) NOK 40.000.000
Overført til annen egenkapital
NOK
7.753.907
Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende:
Aksjekapital
NOK1.552.000
Overkursfond
NOK506.453.227
Annen egenkapital
NOK 147.741.658
Sum egenkapital
NOK 655.746.885
Oslo, 23. april 2015
Leif Gunnar Brandal
Styremedlem
Tom Rune Lian
Styrets leder
Kjell Bettmo
Styremedlem
Per Morten Kill
Daglig leder
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Konsernet
(Beløp i TNOK)
2013
2014
Note
2014
2013
0
0
13
206 430
207 828
10 075
19 677
3
17 995
0
1 735
1 669
Andre driftsinntekter
4 757
1 160
11 829
21 346
Sum driftsinntekter
229 183
208 988
17 169
3 798
10
4 544
17 768
0
0
Av- og nedskrivninger
2
69 905
55 160
755
0
Tap ved salg anleggsmidler
3
0
371
5 319
6 065
Andre driftskostnader
10
39 487
32 674
23 244
9 863
Sum driftskostnader
113 936
105 973
-11 415
11 484
Driftsresultat
115 246
103 015
11 320
23 960
Inntekt fra investering i datterselskap
0
0
57 768
38 272
Renteinntekter fra foretak i samme konsern
0
0
934
927
Andre renteinntekter
1 438
1 602
31 406
3 943
Andre finansinntekter
6 923
37 077
44 600
25 100
3
0
0
0
0
14
-92 710
-87 456
568
199
Driftsinntekter
Leieinntekter
Gevinst ved salg anleggsmidler
Lønnskostnader
Nedskr./reverserte nedskr. av finansielle anleggsmidler
-8 195
-6 577
-47 272
-54 845
Rentekostnader til foretak i samme konsern
Andre rentekostnader
0
0
Andre finanskostnader
90 562
30 780
Resultat av finansposter
-83 781
-48 578
79 147
42 263
Ordinært resultat før skattekostnad
31 465
54 437
10 748
-5 491
-5 474
15 503
68 399
47 754
Ordinært resultat
36 939
38 934
68 399
47 754
ÅRSRESULTAT
36 939
38 934
Majoritetens andel
36 939
38 934
Minoritetens andel
0
0
36 939
38 934
Skattekostnad på ordinært resultat
9
Hvorav:
Resultat
Morselskapet
7
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
8
Balanse
Morselskapet (Beløp i TNOK)
2013
Konsernet
2014
Note
2014
2013
9
0
0
0
0
EIENDELER
ANLEGGSMIDLER
Immaterielle eiendeler
10 216
15 707
Utsatt skattefordel
10 216
15 707
Sum immaterielle eiendeler
Varige driftsmidler
0
0
Tomter og fast eiendom
2
1 953 690
2 098 631
0
0
Driftsløsøre
2
9 826
12 975
0
0
Sum varige driftsmidler
1 963 516
2 111 606
589 593
614 693
Investeringer i datterselskaper
3, 4
0
0
701 033
606 059
Lån til foretak i samme konsern
6
0
0
Finansielle anleggsmidler
0
0
Investeringer i aksjer og andeler
1 250
1 250
1 290 626
1 220 752
Sum finansielle anleggsmidler
1 250
1 250
1 300 842
1 236 459
Sum anleggsmidler
1 964 766
2 112 856
OMLØPSMIDLER
Kortsiktige fordringer
1 843
1 718
507
623
Kundefordringer
2 349
2 341
54 411
44 611
Bankinnskudd mv
56 760
46 952
Sum omløpsmidler
1 357 602
1 283 412
Andre kortsiktige fordringer
5
Sum fordringer
SUM EIENDELER
11
9 998
5 553
5 047
4 435
15 045
9 988
99 182
81 295
114 226
91 283
2 078 993
2 204 138
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Konsernet
(Beløp i TNOK)
2013
2014
Note
2014
2013
7, 8
1 552
1 552
7
506 453
506 453
508 005
508 005
152 049
152 461
152 049
152 461
0
0
660 054
660 466
12 039
17 930
12 039
17 930
1 084 950
1 406 437
1 084 950
1 406 437
4 740
4 454
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL
Innskutt egenkapital
1 552
1 552
Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970)
506 453
506 453
Overkursfond
508 005
508 005
Sum innskutt egenkapital
139 988
147 742
Annen egenkapital
139 988
147 742
Sum opptjent egenkapital
0
0
647 993
655 747
Opptjent egenkapital
7
Minoritetsinteresser
7
Sum egenkapital
GJELD
Avsetning for forpliktelser
0
0
Utsatt skatt
9
0
0
Sum avsetninger for forpliktelser
686 585
579 725
Gjeld til kredittinstitusjoner
686 585
579 725
Sum langsiktig gjeld
447
187
Langsiktig gjeld
5, 12
Kortsiktig gjeld
0
0
1 775
582
0
0
Leverandørgjeld
Betalbar skatt
9
Skyldige offentlige avgifter
Utbytte
0
0
20 802
47 171
Annen kortsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner
23 024
47 940
Sum kortsiktig gjeld
709 609
627 665
1 357 602
1 283 412
226
0
6 235
5 853
0
0
5, 12
245 007
68 740
5
65 741
40 258
321 949
119 305
Sum gjeld
1 418 939
1 543 672
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
2 078 993
2 204 138
Oslo, 23. april 2015
Tom Rune Lian
Styrets leder
Kjell Bettmo
Styremedlem
Leif Gunnar Brandal
Styremedlem
Per Morten Kill
Daglig leder
Balanse
Morselskapet
9
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Kontantstrømoppstilling
10
Morselskapet
(Beløp i TNOK)
2013
2014
Konsernet
Note
2014
2013
31 465
54 437
9
0
-122
3
-17 995
371
2
69 905
55 160
3
0
0
-4 445
648
286
-4 016
25 254
11 513
-9 088
-35 744
95 382
82 247
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
79 147
0
-9 364
0
-44 600
42 263 Resultat før skattekostnad
0 Periodens betalte skatt
-19 677 Tap/gevinst ved salg av eiendeler
0 Ordinære av- og nedskrivninger
-25 100 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler
-67
126 Endring i kundefordringer
116
-260 Endring i leverandørgjeld
12 843
0
38 074
25 057 Endring i andre tidsavgrensingsposter
0 Effekt av valutakursendringer
22 410 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
0
0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
3
122 948
44 113
-80 400
0 Utbetalinger ved kjøp av aksjer/kapitalforhøyelser
3
0
0
45 041
19 677 Innbetalinger ved salg av aksjer/kapiltalnedsettelser
0
0
-6 438
-52 906
0
0
0
0
116 510
-8 793
-154 006
-76 985
0
15 000
-40 000
0
-194 006
-61 985
0
50 636
0
15 277
0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
94 974 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs)
0 Innbetaling (netto) ved salg av virksomhet (datterselskaper)
114 651 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
-41 830
15 000
0
-26 830
-106 860 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.)
5, 12
0 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld
-40 000 Tilbakebetalinger av egenkapital
-146 860 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
26 521
-9 800 Netto kontantstrøm for perioden
17 886
11 470
27 890
54 411 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse
81 295
69 825
54 411
44 411 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt
11
99 181
81 295
11
99 181
81 295
Denne består av:
54 411
44 611 Bankinnskudd m.v.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
11
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god
regnskapsskikk.
Konsolideringsprinsipper
Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS
og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på
enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene
i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over
selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var
en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom
selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de
samme regnskapsprinsipper som morselskapet.
Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert
på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare
oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet
til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid.
transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig
verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt
på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i
regnskapsperioden.
Estimater og forutsetninger
Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket
resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på
balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til
god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater
og forutsetninger er balanseført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt.
Inntekter
Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av
eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter
som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av
ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres
andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet
tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder.
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer
klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av
ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier
lagt til grunn.
Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for
balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen.
Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig
verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på
etableringstidspunktet.
Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom
gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført
verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart
beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk
er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen
forventes å generere.
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler
som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk
levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall
som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med
unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på
etableringstidspunktet.
Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført
som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte
eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne
type oppkjøp, det innregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som
oppstår i forbindelse med innregningen av disse eiendelene.
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres
løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer
tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet.
Kontantstrøm
Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter.
Emisjonsutgifter
Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkurs netto etter skatt.
Transaksjoner i utenlandsk valuta
Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til
norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter
som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes
til norske kroner ved å benytte valutakursen på
Varige driftsmidler
Datterselskaper
Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet.
Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning
til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å
være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning
ikke lenger er til stede.
Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme
år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres
den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og
utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i
balansen.
Noter
Note 1 Regnskapsprinsipper
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
12
Valuta
Konsernregnskapet tar inn felleskontrollert virksomhet etter bruttometoden fra det tidspunkt felles kontroll oppnås og til felles
kontroll opphører. Bruttometoden innebærer at andel felleskontrollert virksomhet tas inn linje for linje i konsernet for eiendeler,
gjeld, inntekt og kostnader. Felleskontrollert virksomhet er virksomhet som konsernet har felles kontroll over gjennom en kontraktsfestet avtale mellom partene. Et felleskontrollert selskap innebærer
etablering av en egen enhet hvor hver av partene har sin eierandel
og hvor det er felles kontroll. Konsernregnskapet har innarbeidet
sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern) som en
felleskontrollert virksomhet.
Konsernregnskapet har innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss
Næringspark ANS (konsern) som en felleskontrollert virksomhet.
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til
pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning
til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte
fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en
uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap.
Kortsiktige plasseringer
Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved
regnskapsårets slutt.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens
betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet
med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer
mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av
regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige
forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er
utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring,
er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen.
Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på
aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er
ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen
(føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt
virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget
har hatt virkning på utsatt skatt).
Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og
virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger
fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt.
Note 2 Konsernet
Varige driftsmidler
(TNOK)
Varige driftsmidler
Næringseiendom
Tomt
Annet
Driftsløsøre
Goodwill
Sum
Anskaffelseskost 01.01.
2 394 545
261 785
32 755
0
2 689 085
Tilgang
5 165
1 258
15
0
6 438
Avgang
-116 228
-8 799
0
0
-125 027
17 652
2 286
306
0
20 243
Anskaffelseskost 31.12.
2 301 134
256 530
33 076
0
2 590 740
Akk. avskrivninger 01.01.
-425 941
0
-19 780
0
-445 721
Akk. nedskrivninger 01.01.
-117 120
-10 880
0
0
-128 000
-2 300
0
-134
0
-2 434
Akk. Av-/nedskrivninger avgang
20 074
0
0
0
20 074
Årets avskrivninger
-47 261
0
-3 188
0
-50 449
Årets nedskrivninger
-31 566
-3 190
0
0
-34 756
Årets reversering av tidligere års nedskrivninger
13 770
1 530
0
0
15 300
-1 090
0
-147
0
-1 237
1 709 701
243 990
9 826
0
1 963 517
50 år
Ingen
10-30 år
0-5 år
Lineær
avskrivninger
Lineær
Lineært
Omregningsdifferanse AK 01.01.
Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01.
Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger
Bokført verdi 31.12.
Forventet økonomisk levetid
Avskrivningsplan
Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Note 3 13
Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
Morselskapet
(TNOK)
NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler
i følgende selskaper:
Forretningskontor
Eierandel/
stemmeandel
Egenkapital
(100 %)
Resultat
(100 %)
Balanseført
verdi
10 874
Datterselskap:
Luramyrveien 51 AS
Oslo
100,0 %
3 028
461
Luramyrveien 53 AS
Oslo
100,0 %
1 005
263
3 117
Vinkelhuset IV AS
Oslo
100,0 %
4 495
510
24 337
Vinkelhuset V AS
Oslo
100,0 %
1 593
1 060
20 427
Fabrikkveien 2 AS
Oslo
100,0 %
1 442
160
11 673
Koppholen ANS *)
Oslo
99,0 %
21 831
2 795
28 430
Borg Logistikkbygg AS
Oslo
100,0 %
140 888
9 915
219 705
Tangen Allè AS
Oslo
100,0 %
634
-184
4 621
Tangen Allè KS *)
Oslo
90,0 %
63 602
8 467
50 506
Industriplast Eiendom AS
Oslo
100,0 %
306
-98
683
Industriplast Eiendom I ANS *)
Oslo
99,9 %
38 079
5 277
41 404
Industriplast Eiendom II ANS *)
Oslo
99,9 %
0
-195
0
Danmark
100,0 %
19 275
2 524
19 347
NLI Fastigheter Holding AB
Sverige
100,0 %
15 541
2 952
43 970
NLI Fastigheter Holding II AB
Sverige
100,0 %
21 405
6 301
21 245
Oslo
100,0 %
124 843
16 805
114 355
Industriplast Ejendom ApS
NLI Raufoss AS
614 693
*) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet.
NLI Eiendomsinvest AS
– spesifikasjon av bokført verdi
eierandeler i andre selskaper:
Ervervsår
Opprinnelig
kostpris
Kapitalendringer o.l.
Akkumulert
nedskrivning
01.01.14
Årets
nedskrivning/
reversering
Balanseført
verdi
31.12.14
Luramyrveien 51 AS
2006
23 791
-12 117
-4 400
3 600
10 874
Luramyrveien 53 AS
2006
0
3 117
0
0
3 117
Vinkelhuset IV AS
2006
27 537
0
-2 400
-800
24 337
Vinkelhuset V AS
2006
17 927
6 000
-600
-2 900
20 427
Fabrikkveien 2 AS
2006
11 673
0
0
0
11 673
Koppholen ANS
2006
28 430
0
0
0
28 430
Borg Logistikkbygg AS
2007
137 983
86 722
-22 000
17 000
219 705
Tangen Allè AS
2007
5 621
0
0
-1 000
4 621
Tangen Allè KS
2007
50 506
0
0
0
50 506
Industriplast Eiendom AS
2007
683
1 000
-1 000
0
683
Industriplast Eiendom I ANS
2007
75 279
-33 876
0
0
41 404
Industriplast Ejendom ApS
2007
147
23 200
0
-4 000
19 347
NLI Fastigheter Holding AB
2007
11 418
32 551
0
0
43 970
NLI Fastigheter Holding II AB
2007
1 353
19 892
0
0
21 245
NLI Raufoss AS
2007
230
115 925
-15 000
13 200
114 355
392 579
242 415
-45 400
25 100
614 693
Datterselskap:
Sum
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
14
NLI Eiendomsinvest AS har i 2014 realisert følgende eierandeler:
Vederlag
Inngangsverdi
Gevinst / tap
Industriplast eiendom II ANS
19 677
0
19 677
Sum
19 677
0
19 677
Vederlag
Inngangsverdi
Gevinst / tap
19 700
2 145
17 555
831
391
440
20 531
2 536
17 995
Konsernet
(TNOK)
NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte
eierandeler i følgende selskaper:
Forretningssted
Eierandel /
stemmeandel
Erversår
Luramyrveien 51 AS
Oslo
100,0 %
2006
Luramyrveien 53 AS
Oslo
100,0 %
2006
Vinkelhuset IV AS
Oslo
100,0 %
2006
Vinkelhuset V AS
Oslo
100,0 %
2006
Fabrikkveien 2 AS
Oslo
100,0 %
2006
Koppholen ANS
Oslo
100,0 %
2006
Borg Logistikkbygg AS
Oslo
100,0 %
2006
Kiær Invest Eiendom II AS
Oslo
100,0 %
2006
Øra Invest Eiendom AS
Oslo
100,0 %
2006
Tangen Allè AS
Oslo
100,0 %
2007
Tangen Allè KS
Oslo
100,0 %
2007
Industriplast Eiendom AS
Oslo
100,0 %
2007
Industriplast Eiendom I ANS
Oslo
100,0 %
2007
Danmark
100,0 %
2007
Oslo
100,0 %
2007
NLI Fastigheter Holding AB
Sverige
100,0 %
2007
NLI Fastigheter Malmø AB
Sverige
100,0 %
2007
NLI Fastigheter Vesteräs AB
Sverige
100,0 %
2007
NLI Fastigheter Holding II AB
Sverige
100,0 %
2007
Raufoss
25,0 %
2007
Datterselskap:
Industriplast Ejendom ApS
NLI Raufoss AS *)
Andre:
Raufoss Næringspark ANS
*) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS
Konsernet har i 2014 realisert følgende eierandeler:
Industriplast eiendom II ANS *)
Tomt i Luramyrveien 53 AS
Sum
*) I forbindelse med salget av Industriplast Eiendom II ANS har NLI Eiendomsinvest AS nedbetalt ekstern lånegjeld med TNOK 83.250.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Note 4 15
Oppkjøp
Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer:
Konsernet
(TNOK)
Tidspunkt
Eierandel
Vederlag
på oppkjøps­
tidspunktet
Borg Logistikkbygg
01.12.2006
100 %
154 219
19 509
134 710
77 350
Tangen Allè
15.12.2006
100 %
283 417
173 116
110 301
52 217
Promens-porteføljen
08.01.2007
100 %
56 127
15 975
40 152
3 270
Malmö
15.01.2007
100 %
75 862
13 328
62 534
27 835
Västerås
31.05.2007
100 %
19 291
76
19 215
19 217
Lidköping
31.05.2007
100 %
4 381
76
4 304
4 249
Skara/Tibro
12.07.2007
100 %
116 633
413
116 220
0
Vetlanda
19.11.2007
100 %
77 102
85
77 018
0
NLI Raufoss AS *)
07.12.2007
100 %
71 978
17 617
54 361
0
Raufoss Næringspark *)
01.12.2007
100 %
257
100
157
137
Raufoss Næringspark *)
01.12.2007
25 %
Sum
Bokført EK
på oppkjøps­
tidspunktet
Merverdi
på oppkjøpstidspunktet
Bokført
merverdi
31.12.14
290 892
185 289
133 473
102 093
1 150 160
425 583
752 447
286 368
All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i
konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant.
Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier.
*) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og denne eierandelen er behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i
konsernet. Eierandelen er konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er
konsernets andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern).
Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt.
Note 5 Fordringer og gjeld
Morselskapet
Konsernet
(TNOK)
2013
2014
2014
2013
Andre kortsiktige fordringer
506
623
5 047
4 435
506
623
5 047
4 435
Annen kortsiktig gjeld
20 802
47 171
Annen kortsiktig gjeld
65 741
40 258
20 802
47 171
Sum
65 741
40 258
10 142
0
1 074 809
1 406 437
0
0
1 084 950
1 406 437
Langsiktig gjeld
0
0
686 585
579 725
0
0
686 585
579 725
Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år
Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 2-5 år
Annen langsiktig gjeld
Sum
Storebrand Bank ASA har stillet krav til minimum fri likviditet i NLI Eiendomsinvest AS på TNOK 20.000 og for Konsern TNOK 30.000,
hvorav TNOK 20.000 av konsernets likviditet til enhver tid skal være innestående på bankkonti i Storebrand Bank ASA.
Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK 404.229 pr 31.12.14 og fra Swedbank AB på TNOK 188.362 pr 31.12.14
har betingelse knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende.
Selskapet har i løpet av 2014 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav.
Neste års avdrag på langsiktig gjeld utgjør TNOK 245.006.
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
16
Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.
Morselskapet
(TNOK)
Langsiktige fordringer
2014
2013
606 059
701 033
Langsiktig gjeld
Netto lån til foretak i samme konsern
Note 7 0
0
606 059
701 033
Egenkapital
Morselskapet
(TNOK)
Årets endring i egenkapital
Aksjekapital
Overkursfond
Annen EK
Sum
1 552
506 453
139 988
647 993
Utbytte (tilbakebetaling av tidligere nedsatt kapital)
0
0
-40 000
-40 000
Årets resultat
0
0
47 754
47 754
1 552
506 453
147 742
655 747
Aksjekapital
Overkursfond
Annen EK
Minoritet
Sum
1 552
506 453
152 461
0
660 466
Utbytte (tilbakebetaling av tidligere nedsatt kapital)
0
0
-40 000
0
-40 000
Omregningsdifferanser
0
0
2 649
0
2 649
Årets resultat
0
0
36 939
0
36 939
1 552
506 453
152 049
0
660 054
Egenkapital 01.01.14
Egenkapital 31.12.14
Konsernet
(TNOK)
Årets endring i egenkapital
Egenkapital 01.01.14
Egenkapital 31.12.14
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapslovens § 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne
forutsetning.
Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon
Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Selskapet har 403 aksjonærer pr 31.12.14.
Alle aksjer har like rettigheter.
Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.14
Antall aksjer
Eierandel
STIFTELSEN UNI
170
10,63 %
NORTURA KONSERNPENSJONSK
111
6,94 %
ULSMO EIENDOM AS
88
5,50 %
CAPE INVEST AS
60
3,75 %
ØSTFOLD ENERGI AS
43
2,69 %
LØRENSKOG KOMMUNE
37
2,31 %
HAI INVEST AS
34
2,13 %
F H LORENTZEN AS
17
1,06 %
CGS INVEST AS
17
1,06 %
STOREBRAND LIVSFORSIKRING
17
1,06 %
SARPSBORG KOMMUNE
17
1,06 %
HAUGEN
17
1,06 %
DALSETH INVEST AS
17
1,06 %
LARS SKJEGGESTAD INVEST AS
16
1,00 %
661
41,31 %
Sum
Øvrige aksjonærer (eierandel < 88 aksjer)
Totalt antall aksjer
Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 15 aksjer i NLI Eiendomsinvest AS.
939
58,68 %
1 600
100,00 %
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
Note 9 17
Skatt
Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel
Morselskapet
Konsernet
(TNOK)
2013
2014
2014
2013
-502 378
-504 405
-34 374
-30 316
1 048
163
Midlertidige forskjeller
0
0
-30 459
-34 584
Driftsmidler
0
0
Avsetning for forpliktelser
0
0
Gevinst- og tapskonto
0
0
Forskjeller i KS/ANS
Fordringer
48 445
81 834
Resultatforskjell deltagerlignede selskaper
17 986
47 250
Netto midlertidige forskjeller
19 857
10 924
37 843
58 174
10 216
10 216
0
0
10 216
15 707
0
0
402
502
-7 304
-26 540
65 852
35 827
-476 755
-524 769
Midlertidig forskjell på merverdier
-70 450
-55 971
Skattemessig underskudd til fremføring
29 080
39 549
Grunnlag for skattefordel i balansen
-518 125
-541 191
Utsatt skattefordel / utsatt skatt
-139 894
-146 122
Herav ikke balanseført utsatt skattefordel
127 855
128 192
Utsatt skattefordel
Utsatt skatt
0
0
-12 039
-17 930
Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet
Morselskapet
(TNOK)
Grunnlag for betalbar skatt
2014
2013
Resultat før skattekostnad
42 263
79 147
Permanente forskjeller
-29 657
-41 758
Grunnlag for årets skattekostnad
12 606
37 389
Avgitt skattepliktig konsernbidrag
Andre midlertidige resultatforskjeller
Mottatt konsernbidrag ført i balansen
Skattepliktig inntekt
(grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd)
0
0
-4 125
-30 459
0
0
8 481
6 930
Grunnlag for skattekostnaden i konsernet
Konsernet
(TNOK)
Grunnlag for skattekostnaden
2014
2013
31 465
54 437
Skatt beregnet til 27 % av resultat før skatt
8 496
15 242
Effekt av avskrivning på merverdier
9 184
3 341
-20 906
1 715
Resultat før skattekostnad
Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel
Andre permanente forskjeller
-2 248
-4 795
Skattekostnad
-5 474
15 503
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
18
Fordeling av skattekostnaden
Morselskapet (TNOK)
Konsernet
2013
2014
0
0
Betalbar skatt
2014
2013
226
0
0
0
For mye, for lite avsatt i fjor
0
0
0
0
Sum betalbar skatt
226
0
0
0
Skatt konsernbidrag
0
0
Skatt solgte selskaper, valutaomregning mm
0
0
191
172
10 748
-5 491
Endring i utsatt skatt/skattefordel
-5 891
15 331
10 748
-5 491
Skattekostnad
(28 % av grunnlag for årets skattekostnad)
-5 474
15 503
Betalbar skatt i balansen
0
0
Betalbar skatt
(28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet)
226
0
0
0
Betalbar skatt i balansen
226
0
Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader
Morselskapet (TNOK)
Konsernet
2013
2014
Lønnskostnader
2014
2013
14 189
2 339
Lønninger
2 861
14 714
740
865
Styrehonorar
865
740
2 123
470
Arbeidsgiveravgift
556
2 196
85
36
Annen godtgjørelse daglig leder
44
85
33
88
Pensjonskostnader og andre ytelser
217
33
17 169
3 798
4 544
17 768
Sum lønnskostnader
NLI Eiendomsinvest AS ansatte daglig leder i 2012. Det er etablert tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Lønns- og pensjonskostnader i konsernet knytter seg dessuten til Raufoss Næringspark ANS (konsern).
Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS
Lønn
Daglig leder
Styret
2 339
Andre godtgjørelser
36
Pensjonskostnader
88
Styrehonorar
0
865
Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.
Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.
Daglig leder har en ansettelsesavtale med en fast årslønn på NOK 2 mill. Daglig leder har videre en bonusavtale som er basert på realisasjon og utformet
slik at daglig leder får utbetalt en del av opparbeidet bonus ved hver enkelt realisasjon, mens en del av opparbeidet bonus akkumuleres og utbetales når
selskapets aksjonærer har fått utbetalt minst NOK 740 mill. Bonus for daglig leder for regnskapsåret 2014 utgjorde NOK 157.188 og er knyttet til salget
av Stjørdal Eiendomsinvest ANS som ble solgt i 2014. Daglig leder har en bonusramme som innebærer at maksimalt gjenværende bonuspotensiale
utgjør NOK 12,2 mill. Det er avtalt en etterlønn på 6 måneder for daglig leder ved oppsigelse fra selskapets side.
Morselskapet (TNOK)
2013
Konsernet
2014
Andre driftskostnader
2014
2013
Revisjonshonorar
1 042
925
Forvaltnings- og regnskapshonorar
7 957
9 543
278
323
3 401
3 161
773
619
Honorarer andre
6 447
3 151
270
303
Eiendomsdrift
9 756
8 993
0
0
Eiendomsskatt
3 462
3 368
192
226
Forsikringer
1 422
1 514
404
1 432
Øvrige kostnader
9 401
5 180
5 319
6 065
Sum andre driftskostnader
39 487
32 674
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
19
Revisor
Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva):
Morselskapet
Konsernet
264
983
Lovpålagt revisjon
Andre attestasjonstjenester
0
0
Skatterådgivning
0
0
Andre ikke-revisjonstjenester
Sum
59
56
323
1 042
Note 11 Bundne bankinnskudd
Morselskapet (TNOK)
Morselskapet har TNOK 122 i innestående bundne bankinnskudd.
Note 12 Pantstillelser og garantier m.v.
Gjeld som er sikret ved pant o.l.
Morselskapet
Konsernet
(TNOK)
2013
2014
686 585
579 725
686 585
579 725
2014
2013
Gjeld til kredittinstitusjoner
1 329 957
1 474 338
Sum
1 329 957
1 474 338
Det er gitt pant i følgende eiendommer
Eiendom
Gnr
Bnr
Hjemmelshaver
Kommune
Bokført verdi
Hjalmar Bjørges vei 105
206
114
Kiær Invest Eiendom II AS
Fredrikstad
131 490
Kortbølgen 4
303
1718
Øra Invest Eiendom AS
Fredrikstad
Kortbølgen 4
303
1249
Øra Invest Eiendom AS
Fredrikstad
Stadionveien 15
152
1597
Industriplast Eiendom I ANS
Kristiansand
Industriveien 16
152
449
Industriplast Eiendom I ANS
Kristiansand
Tangen Allè 38
303
118
Tangen Allè KS
Arendal
Tangen Allè 36
303
119
Tangen Allè KS
Arendal
Koppholen 18
67
172
Koppholen ANS
Sandnes
Luramyrveien 51
69
2223
Luramyrveien 51 AS
Sandnes
Luramyrveien 53
69
2309
Luramyrveien 53 AS
Sandnes
Petroleumsveien 8
15
77
Vinkelhuset IV AS
Stavanger
Fabrikkveien 2
15
131
Fabrikkveien 2 AS
Stavanger
Fabrikkveien 2
15
180
Fabrikkveien 2 AS
Stavanger
Travbaneveien 1
15
656
Vinkelhuset V AS
Stavanger
166 718
16 589
51 655
35 776
12 495
18 472
8 892
7 508
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
20
Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene:
Foretaksnavn
Organisasjonsnummer
Luramyrveien 51 AS
986 307 729
Luramyrveien 53 AS
912 508 838
Vinkelhuset IV AS
979 792 972
Vinkelhuset V AS
979 792 999
Fabrikkveien 2 AS
882 989 852
Borg Logistikkbygg AS
989 643 320
Kiær Invest Eiendom II AS
989 643 363
Tangen Allè KS
983 494 792
Tangen Allè AS
983 494 803
Industriplast Eiendom AS
990 766 460
Industriplast Eiendom II ANS
990 761 124
Note 13
Segmentinformasjon
Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter:
(TNOK)
2014
2013
Norge
107 302
109 855
Sverige
93 558
92 552
Danmark
Sum
5 570
5 421
206 430
207 828
Note 14 Finansiell markedsrisiko
Konsernet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko.
Lån med flytende rente
(TNOK)
Tidspunkt
for
låneforfall
Opprinnelig
lånebeløp
Lånebeløp
31.12.2014
NLI Eiendomsinvest AS
30.09.2019
225 000
111 195
NLI Eiendomsinvest AS
30.09.2019
390 000
322 300
NLI Eiendomsinvest AS
10.01.2017
210 000
74 180
NLI Eiendomsinvest AS
10.01.2017
84 000
57 500
NLI Eiendomsinvest AS
30.09.2019
15 000
14 550
NLI Fastigheter Holding AB
30.08.2017
SEK
91 700
79 895
NLI Fastigheter Vesterås AB
30.08.2017
SEK
203 000
176 868
NLI Fastigheter Malmø AB
30.08.2017
SEK
169 253
147 465
NLI Raufoss AS
30.09.2019
187 500
147 500
NLI Raufoss AS
28.02.2014
36 000
0
NLI Fastigheter Holding II AB
19.11.2015
SEK
263 250
188 362
Industriplast Ejendom ApS
19.12.2018
DKK
8 356
Låntaker
Sum
10 141
1 329 957
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
21
Rentebytteavtaler (Renteswapper)
TNOK
Beløp pr
31.12.14
Mottar
Betaler
Forfall
NLI Eiendomsinvest AS
133 088
Flytende
4,94 %
30.09.2019
NLI Eiendomsinvest AS
218 120
Flytende
4,94 %
30.09.2019
NLI Eiendomsinvest AS
0
Flytende
5,01 %
09.01.2017
NLI Fastigheter Holding AB
79 895
Flytende
2,03 %
30.08.2017
NLI Fastigheter Vesterås AB
176 868
Flytende
2,03 %
30.08.2017
NLI Fastigheter Malmø AB
147 465
Flytende
2,03 %
30.08.2017
NLI Raufoss AS
105 000
Flytende
5,37 %
30.09.2014
NLI Fastigheter Holding II AB
188 362
Flytende
1,40 %
19.11.2015
Selskap
Sum
1 048 798
Rentebytteavtalene har per 31. desember 2014 en negativ markedsverdi på omlag NOK 66,3 mill.
Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført grunnet sikringsvurdering.
Konsernet har totalt TNOK 1.329.957 i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 3,50 %
(eks. margin 1,08 %). 78,9 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin på 5,71 % (eks. margin 3,22 %).
Av konsernets gjeld på TNOK 1.329.957 er TNOK 592.591 omregnet fra SEK med kurs 95,97. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde
på 3,2 år.
Renterisiko
Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente.
Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rentebinding.
Valutarisiko
Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med eksterne og interne lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter mottas og
driftskostnader (inklusive betjening av lån) betales i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på
egenkapitalen og interne lån som ble benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene.
Likviditetsrisiko
Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 99 mill fordelt på selskapets totalt 21 selskaper.
Konsernet hadde per 31.12.14 en likviditetsgrad på 3,1 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld til andre enn kredittinstitusjoner).
Note 15 Nærstående parter
Konsernet har ingen transaksjoner med nærstående parter utover med selskapene innen konsernet.
NLI Eiendomsinvest AS har ett spredt eierskap og er ikke kontrollert av noen enkeltaksjonærer. Ytelser til ledende personer er omtalt i note 10.
Note 16
Hendelser etter balansedagen
NLI Eiendomsinvest AS har hatt økt fokus på å jobbe aktivt med realisasjon i 2015. Dette er konkretisert gjennom tre ulike delprosesser.
– For det første er det besluttet salg av Industriplast Eiendom I ANS. Dette salget ble gjennomført den 15. april 2015.
– For det andre er det engasjert megler for salg av Raufoss Næringspark ANS, som er eid av NLI Eiendomsinvest AS med 25 %.
– For det tredje har NLI Eiendomsinvest AS den 13. april 2015 inngått intensjonsavtale med en større internasjonal eiendomsaktør om
salg av den øvrige eiendomsporteføljen i NLI Eiendomsinvest AS.
Det vises til nærmere omtale om dette i styrets årsberetning.
22
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2014
23
Miksmaster Creative – www.miksmaster.no
NLI Eiendomsinvest AS
c/o Veiby Økonomi AS
Hvervenmoveien 49
3511 Hønefoss
Besøksadresse:
Dronning Mauds gate 1, 4 etg.
0250 Oslo
www.nli-eiendomsinvest.no