1. No category

Sørum Kommune
Plan- og regulering
Til:
Kopi:
Forslag til utbyggingsavtale for Linjekvartalet
Datert 18.8. 2015. Vedtatt av Sørum kommune den xx.xx.2015 Kommunestyresak xx/15.
1. Generelt
For denne avtalen gjelder de samme definisjoner som gis i plan- og bygningsloven med forskrifter.
Sørum kommune vil heretter betegnes SK, Sørum kommunalteknikk KF betegnes SKT KF, mens
Linjekvartalet Bolig AS kalles UB (utbygger).
1.1 Avtaleparter
Avtalen er inngått mellom tiltakshaver Linjekvartalet Bolig AS AS, Finstadhagan 17,1930 Aurskog
org. nr. 999 216 056 og Sørum kommune /Sørum Kommunalteknikk KF.
1.2 Avtalens formål
Avtalen fastlegger økonomisk ansvar, gjennomføring og tekniske krav for realisering av
reguleringsplan med kart, beskrivelse og rekkefølgebestemmelser ved utbygging av Linjekvartalet.
1.3 Geografisk avgrensning
Avtalen gjelder ca. 4,3 daa, og består av eiendommene med gnr./bnr. 46/56, 46/67, 46/196 og 46/87.
Området inngår i reguleringsplan for Linjekvartalet vedtatt xx.xx.2015 sak xx/xx. Området er regulert til
boligformål. Avtalen gjelder også for ca. 900 kvadratmeter av eiendom med gnr. 46 bnr. 85 og gnr. 46
bnr.3 som vist i vedlagt kartutsnitt (VL1).
1.4 Relasjoner til arealplan/rekkefølgebestemmelser
Området skal bygges ut i henhold til reguleringsplan Linjekvartalet vedtatt dato xx.xx.2015 Sak xx/15.
Inneholder utbyggingsavtalen bestemmelser som strider mot gjeldende lover eller vedtatt reguleringsplan
vil alltid lovverket og reguleringsplanen gjelde.
1.5 Avtalens varighet
Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes. Før avtalen kan erklæres
oppfylt må avtalepartene signere erklæring på at arbeidet i hht. utbyggingsavtalen er
ferdigstilt.
2
2. Utbyggers ansvar (teknisk og grønn infrastruktur)
Følgende er utbyggers ansvar å bekoste:
Det er UB ansvar å besørge og bekoste teknisk infrastruktur som beskrevet under pkt. 2 Utbyggers ansvar
(herunder også prosjektering). Dette skal utføres i hht. gjeldende kommunaltekniske normer, andre
offentlige normer, lover og regelverk. Detaljer for gjennomføring skal fastsettes i egen infrastrukturavtale
(IS-avtale) mellom SK v/SKT KF og UB.
Ved denne avtalen forplikter UB til å sikre opparbeidelse eller bidra til opparbeidelse til verdi av kr.500,per kvadratmeter BRA salgbart boligareal – foreløpig beregnet til ca. 6.142 kvadratmeter av tiltak
beskrevet i § 2.4 i reguleringsbestemmelsene for reguleringsplanen for Linjekvartalet vedtatt xx.xx.2015:
- GP1 skal opparbeides som offentlig grøntområde tilrettelagt for opphold og variert lek/aktivitet i samsvar med godkjent detaljplan, jfr. § 5.1.1.
- ST1 skal opparbeides som offentlig torg/møteplass i samsvar med godkjent detaljplan, jfr.
§ 4.2
- GP3 skal tilbakeføres/restaureres som park i samsvar med godkjent detaljplan/utomhusplan, jfr. §
5.1.2
- SSG1-7 skal etableres/oppgraderes som allment tilgjengelig gangforbindelse til turveg langs
Glomma i samsvar med godkjent detaljplan, jfr. § 4.3
- GF1-GF5 skal etableres gjennomgående turveg/elvepromenade i samsvar med godkjent
detaljplan, jfr. § 5.2
2.1 Offentlige trafikkområder
UB skal bekoste prosjektering og utbygging av alle veger og fortau innenfor reguleringsplanen –
Linjekvartalet vedtatt xx.xx.2015. Fortau opparbeides langs Tverrvegen, Sletta og Ilevegen i hht.
reguleringsplanen. Parkeringsplasser (antall 8) med kantstein skal anlegges i Tverrvegen. Dersom det er
behov for endring av høyde på eksisterende veier i omkringliggende veger med tilhørende anlegg som
fortau, belysning og lignende som følge av reguleringsforhold, samtykker SKT KF til slik endring, selv om
tiltakene ligger utenfor planområdet. Endringene skal fremkomme i søknad om rammetillatelsen eller på
annen måte fremlegges SKT KF for godkjenning. Endringer til omkringliggende veger skal tilpasses
boligprosjektet og eksisterende bebyggelse på en god måte.
2.2 Vann og avløp
Vann- og avløpsanlegg legges fram til tilknytningspunktene til eksisterende offentlige anlegg og skal stå
ferdige for påkobling senest samtidig med igangsettingstillatelse for første bolig. Tilkoblingspunktene skal
dimensjoneres for all planlagt bebyggelse innenfor utbyggingsområdet. Arbeidet skal utføres i henhold til
standarder, fastsatt av SK. Tilknytningsgebyr for vann og avløp skal følge de til enhver tid gjeldende satser.
2.3 Tekniske anlegg
Tekniske planer skal godkjennes av SK ved Sørum Kommunalteknikk KF, før arbeidene byggemeldes på
vanlig måte. Planene skal utføres i henhold til standarder fastsatt av SK. Som vedlegg til planene
utarbeides overtakelseskart som viser hvilke anlegg SK skal overta, jfr. plan- og bygningsloven § 18-8. Det
skal avholdes et avklaringsmøte mellom Sørum Kommunalteknikk KF og utførende entreprenør, før
anleggsstart.
Side 2 av 6
3
2.4 Fordelingsanlegg, el, tele, TV og internett
Det er UBs ansvar å sørge for framføring av tekniske anlegg, så som telekabler, bredbåndstilknytning,
kabel TV, elforsyning mv., til utbyggingsområdet.
UB er ansvarlig for samordning av og legging av kabler for elektrisitet, tele, tv m.m. Kablingen skal skje i
felles grøft. Trasekart over kabelanleggene leveres SK etter endt utbygging.
2.5 Lekeareal og grøntområde
Ved denne avtale forplikter UB seg til å lage byggeplan, utarbeide anbud/ tilbudsgrunnlag, prosjektere og
opparbeide grøntarealet i tilliggende areal (definert i områdeplanen for Sørumsand som GP1) i hht.
kostnadsrammen i punkt 2. Dette skal minimum inkludere:
- Utarbeidelse av byggeplan som godkjennes av Sørum kommune v/plan for hele GP1. Byggeplanen
skal vise midlertidige og varige tiltak og hvordan parken kan bygges ut i to etapper (se vedlagt
kartutsnitt). Byggeplanen skal vise løsninger som beskrevet i kostnadsoverslag 2.1 (s.6) som ligger
vedlagt. Dette skal inkludere: Vannspeil, klatreskulptur formet som et lensekar (synlig del over
vann), møblering i form av benker og sittegrupper m.m.
- Deler av GP1 (ca. 900kvm del av gnr. 46 bnr 3 og gnr.- 46 bnr. 85) som inkluderer øverste del av
Kuskerudvegen og tilliggende grusplass (trekanttomten) frem til gangveg skal være opparbeidet
som grøntområde tilrettelagt for opphold og variert lek-/aktivitet i hht. godkjent byggeplan. Det
skal minimum være:
o Gressdekke beplantet med trær og busker.
o Skulpturelle multifunksjonelle klatre- og lekeapparater som skal være tilpasset barn i flere
aldersgrupper.
o Lekeområde skal ha gummiunderlag.
o Møblering med minimum 4 benker og 1 søppelkasse.
o Etappe 1 skal være belyst.
Parken skal være klar til bruk innen 1.juni året påfølgende ferdigstillelse av prosjektet. Området skal gis en
utforming som gir det en klar identitet med høy kvalitet. GP1 skal ha funksjon både som nærlekeplass og
kvartalslekeplass for omkringliggende boliger/leiligheter.
2.6 Grunnerverv
UB forplikter seg til å forestå forhandlinger og erverv av nødvendig grunn, fradeling og
kartforretning, inkludert alle kostnader ved alle arealoverføringene, herunder også kostnader ved
eventuell ekspropriasjon.
Arealer regulert til offentlig formål skal vederlagsfritt overføres ved overtagelse av teknisk infrastruktur til
Sørum kommune
2.7 Eierskap og ansvar for fellesområder
Fellesområder innenfor planområdet overtas av tilhørende eiendommer, og tinglyses for UBs regning av
UB på eiendommene UB bygger ut.
UB skal sørge for opprettelsen av velforening eller annen juridisk enhet som skal være åpen for alle eiere
innenfor planområdet, og som skal ivareta eierskap og drift av private fellesanlegg. Pliktig medlemskap
skal tinglyses på eiendommen og framgå av kjøpekontrakt for boenhet eller næringsenhet. Vedtekter skal
utarbeides og stiftelsesmøte avholdes.
Side 3 av 6
4
2.8 Utførelse, overtakelse, driftsfase
Kommunaltekniske anlegg fram til private tilknytningspunkter for vegarealer, vann-, avløps- og
overvannsledninger som er utført i hht. avtalen og påfølgende infrastrukturavtale overtas av SKT KF
vederlagsfritt så snart arbeidene er avsluttet for hele utbyggingsområdet. Før det gis
igangsettingstillatelse for bygging av boliger skal anlegget være godkjent som driftsklart i henhold til ISavtalen. Det skal avholdes overtakelsesforretning når hele utbyggingen er ferdig.
Vedlikehold av framtidige kommunale anlegg må besørges av utbygger i anleggstiden, inntil
overtakelsesforretning for kommunal overtakelse foreligger. Eventuelle avvik fra dette, om
midlertidig drift, kan fastsettes i IS-avtalen.
Utbygger forplikter seg i en periode (5 år) etter at overtakelse har funnet sted til å rette feil og
utbedre skader som skyldes feil utførelse av kommunaltekniske anlegg, uten omkostning for
kommunen.
3. Kommunens ansvar (teknisk, grønn og sosial infrastruktur)
3.1 Offentlige friområder
Kommunen stiller deler av (se vedlagt kartutsnitt) GP1 vederlagsfritt til rådighet for opparbeidelse av park
med lekeplass. Arealet vil dekke kravet for kvartalslekeplass for boliger som omfattes av avtalen.
3.2 Vann og avløp
Kommunen skal føre avløpet til MIRA på Sørumsand. Brukstillatelse kan ikke gis før nytt renseanlegg er
operativt, dersom boligene skal tas i bruk før 1.5.2017
3.3 Reparasjon av veg
UB skal dokumentere tilstanden på veg som berøres av arbeidet før arbeidet påbegynnes. Før
brukstillatelse kan gis skal UB dokumentere tilstanden på vegen igjen og den skal være i lik eller bedre
stand enn den var før byggearbeidene begynte.
3.4 Kommunal prosjektkoordinator
Sørum kommune avgjør hvilke tiltak som skal uføres i god tid før oppstart av arbeidene innenfor GP 1.
Sørum kommune skal utpeke ansvarlig prosjektkoordinator oppfølging av tiltaket med tilstrekkelig
myndighet til å treffe beslutninger uten ugrunnet opphold. Kostnaden til denne person/funksjon dekkes
av Sørum kommune selv.
4. Garanti /sikkerhet
4.1 Bankgaranti og sikkerhet
Som sikkerhet for gjennomføring av igangsatte kommunaltekniske anlegg med fastsatt kvalitet samt
øvrige fellesområder, samt sikkerhet for kostnader med eventuell istandsettelse av skader på tilstøtende
veger forårsaket av byggearbeidene innenfor planområdet, forplikter UB seg overfor SKT KF å utstede en
påkravsgaranti fra godkjent kredittinstitusjon. Garantien kan også være stillet direkte av UBs utførende
entreprenør.
Påkravsgarantien godkjennes av SKT KF og skal være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes.
Dersom området bygges ut i etapper kan det utstedes påkravsgaranti for den enkelte etappe.
Side 4 av 6
5
Beløpet skal være 20 % av totale kostnader for etablering av tekniske infrastruktur og øvrige
fellesområder.
Dersom igangsatt arbeid med kommunaltekniske anlegg ikke fullføres i samsvar med denne avtale og
innen 3 år, alternativt annet tidspunkt etter nærmere avtale, etter at arbeidene er igangsatt, står SKT
KF fritt til å fullføre anlegget for UBs regning og herunder benytte seg av påkravsgarantien etter at skriftlig
varsel er gitt UB, samt påkrav er sendt kredittinstitusjonen som har gitt garantien. Beløpet skal utbetales
straks, uten hensyn til innsigelser, ved første skiftelige påkrav. Garantien kan ikke påkalles dersom
tiltakene ikke kan utføres som følge av hinder fra 3. part, eller manglende tillatelse er gitt av f.eks. Sørum
kommune eller annen myndighet.
Garantien påberopes senest ved UB sin endelige overlevering av anleggene til SKT KF med unntak av
utsatte arbeider og skader oppstått i garantitiden på 3 år.
Dersom selskap eid av UB står som utbygger aksepteres en garanti fra eierselskapet dersom begge parter
er enige om det.
4.2. Kommunal kjøpsrett
Ved utbygging av boliger innenfor planområdet har Sørum kommune rett til å kjøpe 10 % av boligene.
Kommunen er kjent med at utbygger har startet forhåndssalg av boliger.
5. Diverse
5.1 Fremdrift
SK legger ikke begrensninger på utbyggingstakten, forutsatt at reguleringsplanen og denne avtalen er
oppfylt. Arbeide som er påbegynt må sluttføres.
5.2 Transport av avtalen
Partene kan ikke overføre sine rettigheter eller plikter etter denne avtalen eller tilhørende IS-avtale helt
eller delvis uten etter skriftlig samtykke fra den andre parten. Dersom 50 % eller mer av aksjene i
Linjekvartalet Bolig AS overdras så er det å anse som en overdragelse av avtalen.
5.3 Reforhandling
Dersom ev. reguleringsendringer berører del eller del(er) av utbyggingsavtalen, kan den eller de
berørte del(er) av utbyggingsavtalen kreves reforhandlet av partene.
Av tinglysningsdokumentet skal det fremgå at ved et evt. skifte av tiltakshaver eller eier, skal ny
tiltakshaver tre inn i avtalen. UB plikter å sikre overført alle plikter i hht. denne avtalen, herunder sikre
rettsetterfølgers plikt til samme ved evt. videresalg.
5.4 Tinglysning
Det kan ikke gis igangsettingstillatelser innenfor planområdet før denne utbyggingsavtalen er tinglyst
som heftelse på 46/56, 46/67, 46/87 og 46/156. UB bekoster alle utgifter til tinglysning. Oppstart av
behandling av ramme- og rivesøknad skal behandles uavhengig av om denne avtale er tinglyst eller ei.
Rammetillatelse kan også gis uavhengig av tinglyst utbyggingsavtale eller underskrevet IS-avtale. Tillatelse
til riving av eksisterende boliger som forbedrende arbeider for tiltaket kan gis, inkludert grunnarbeid og
kjeller.
Side 5 av 6
6
Når vilkårene i utbyggingsavtalen er oppfylt, skal tinglysningen av avtalen slettes. Før avtalen kan erklæres
oppfylt må avtalepartene signere erklæring på at arbeidene i hht. utbyggingsavtalen er
ferdigstilt.
5.5 Tvister
Eventuelle tvister mellom partene om forståelse av denne avtale skal søkes løst ved forhandlinger.
Oppnås ikke enighet avgjøres tvisten ved de ordinære domstolene. Eiendommens verneting er avtalt
verneting.
5.6. HMS-plan og IK-system
UB skal framlegge HMS-plan for SKT KF. Sikring av anleggsområdet i byggeperioden skal
spesifiseres. Det skal også framlegges dokumentasjon på UB sitt internkontrollsystem. Dersom UB har
inngått avtale med entreprenør om overføring av flere ansvarsområder, aksepteres fremleggelse av
entreprenørens dokumentasjon på internkontrollsystem som beskrevet over.
5.7 Forsikring
UB plikter å ha nødvendige ansvarsforsikringer for evt. skade som følge av prosjektet.
6. Underskrivelse
Avtalen er utstedt i 2 eksemplarer.
Sørumsand, den ………………………….
For Sørum kommune/ Sørum kommunalteknikk KF
Ordfører Mona Granbakken Mangen
Sørumsand, den ………………………….
For Linjekvartalet AS Morthen Bakke
Vedlegg:
1. Kartutsnitt som viser etappe 1 og 2 GP1
2. Kostnadsoverslag, Asplan Viak
Side 6 av 6