GJERDRUM KOMMUNE
Løpenr/arkivkode
Dato
2353/2015-39/43
09.03.2015
Saksbehandler: Kai Øverland
SAKSFRAMLEGG
Reguleringsplan for Vestvang- Sluttbehandling
Utv.saksnr
20/15
36/15
Utvalg
Formannskapet
Kommunestyret
Saken gjelder:
Detaljreguleringen for Vestvang har vært til
høring i perioden fra 11.08.2014 til den
22.09.2014. Planen omfatter ca. 210
boenheter og 3000m2 handel/forretning.
I høringen fremmet Statens vegvesen,
Fylkeskommunen, Fylkesmannen og NVE
innsigelser til detaljreguleringen. Disse
forholdende er imøtekommet av
forslagstiller og av kommunens
administrasjon. Vedtak av områdeplanen for
Ask sentrum er en forutsetning før
godkjenning av detaljreguleringsplanen.
Vedlegg
1 Plankart Vestvang 04032015
2 Bestemmelser for detaljplan vestvang 10032015
3 ROS_analyse_Ask Vestre_rev_141008
4 Vedlegg Geoteknikk_rev01_Stabilitet (sign)
5 Notat om overvannshåndtering - 140509
6 Imøtekommelse av insigelser på detaljplan Vestvang
7 Merknader Ask_141008
8 L_204 Foreløpig utomhusplan
9 Trafikkanalyse 05092014
10 Trekk av innsigelse til detaljplan for Vestvang
11 Trekk av innsigelse til detaljplan for Vestvang
12 Bestemmelser Vestvang 12032015
Møtedato
18.03.2015
25.03.2015
Rådmannens forslag til innstilling
Detaljplan for Vestvang med plankart revidert 04.03.2015 og bestemmelser revidert 10.03.2015
vedtas.
Saksprotokoll i Formannskapet - 18.03.2015
Enstemmig innstilling:
Detaljplan for Vestvang med plankart revidert 04.03.2015 og bestemmelser revidert 10.03.2015
vedtas.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 25.03.2015
Enstemmig vedtak:
Detaljplan for Vestvang med plankart revidert 04.03.2015 og bestemmelser revidert 10.03.2015
vedtas.
Rådmannen i Gjerdrum
Frits Eriksen
Bakgrunn:
Detaljreguleringen for Vestvang (tidligere benevnt som Ask vestre av forslagstiller) ble den
04.06.2014 vedtatt lagt ut på høring.
Innholdet i planforslaget
Planforslaget dekker feltene 8 og 10 i områdeplanen for Ask sentrum. Eierne (Bunde Eiendom AS
og Hans Olav Ask) ønsker å få realisert ca. 35 dekar til bolig forretning og kontor. (210
boligenheter 1400m2 bruksareal til dagligvare og 1600 til annen forretning/handel).
Utbyggingen skal skje i 2 trinn.
Saksopplysninger:
Høringen
Følgende innspill kom inn:
Ask Storvel
Romerike avfallsforedling (ROAF)
Kristen Elstad
Akershus Fylkeskommune(AFK) - innsigelse
Norges vassdrags- og energidirektorat(NVE) - innsigelse
Fylkesmannen i Oslo og Akershus(FMOA) - innsigelse?
Statens Vegvesen Region Øst- innsigelse
Arcasa arkitekter AS
Link Arkitetker AS
Asplan Viak AS
Viktige hensyn/krav:
Utbyggingsavtale:
Gjerdrum kommune satser på at veksten hovedsakelig skjer i Ask sentrum, tilsvarende
plansamarbeidets anbefaling med 80 % vekst i knutepunkt. Veksten vil bli styrt gjennom vedtak
av reguleringsplaner med rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. I gjennomsnitt er det satt en vekst
på ca. 60 boliger i året, og som gir befolkningsvekst på ca. 2,4 % i året. Kommunen har hatt en
noe begrenset vekst på under 70 boliger de to siste årene tilsammen. Planforslaget kommer slik
sett godt med. Dagens skolekapasitet har god nok plass til nye elever. En del internflytting av
eldre fra eks Bekkeberget, Grønlund etc. vil medføre att nye barnefamilier flytter inn der.
Utbyggingsavtalen fremmes som egen sak og fattes som vedtak i etterkant av denne behandlingen
om innstillingen opprettholdes. Juridisk er det vesentlig å få planvedtaket først slik at avtalen
forankres i et konkret vedtatt plan og har rekkefølgebestemmelser som forankring.
Bestemmelsene er korrigert for å kunne vareta hjemmelsgrunnlaget til utbyggingsavtalen. Dette er
kommenter under avsnittet: endringer etter høringen.
Trafikkforhold
I planprosessen har det vært mye fokus på trafikkforholdene ved fylkesveg 120, både fra Statens
vegvesen og fra Ask storvel. Forslagstiller har gjort rede for dette og ligger ved som vedlegg 9 i
saken.
I hovedsak benevnes dagens utkjøring som problematisk i forhold til utkjøring og trafikkavvikling
til fv. 120. Forslagstiller viser til att utbyggingen får tre ulike atkomster fra planområdet, hvorav to
går via ny kjøreveg ved Askheim og den ene dirkete ut på fv. 120. Løsningen vil i følge
trafikkanalysen spre trafikken fremfor ensidig belastning på atkomsten ved Eivindstuen. For
senere utbygging for område B1 forutsetter utbyggingen ferdigstilling av ny veg mellom Nystulia
og Askheim.
Endringer etter høringen:
Bestemmelser
I bestemmelsene er det lagt til følgende rekkefølgekrav:
Før byggetillatelse for ny bebyggelse gis skal tekniske anlegg og samfunnstjenester være
tilstrekkelig sikret i henhold til bestemmelsene i områdeplanen for Ask sentrum § 6.
Dette har rådmannen lagt til for å sikre forankring/hjemmel til utbyggingsavtalen ved korrigerte
bestemmelser til detaljplanen. Områdeplanen i seg selv gir ikke grunnlag for særskilte
utbyggingsavtaler for hver enkelt detaljplan som fremmes innenfor Ask sentrum. Forankringen på
utbyggingsavtalen må forankres til den planen den skal basere seg på. Alternativ måtte kommunen
ha inngått én utbyggingsavtale for hele Ask sentrum med hver enkelt utbygger/grunneier.
Plankart
Plankartet har blitt oppdatert i forhold til hensynssone og fareområde. Plankartet har fått en
justering i forhold til vegarealet som er benevnt med KV12 i områdeplanen for Ask sentrum.
Atkomsten for felt 10 i områdeplanen er ansett som hensynstatt i detaljplanen for Vestvang.
ROS analysen
Forslagstiller har korrigert ROS analysen i forhold til innsigelsen til NVE.
Trafikkanalyse
Trafikkanalysen er oppdatert i forhold til innsigelsen til vegvesenet.
Geoteknikk
Ny stabilitetsvurdering er foretatt i forhold til innsigelsen til NVE
Høringen:
Kommentar til merknader og innsigelser se vedlegg 7.
Håndtering av innsigelsene se vedlegg 6.
Rådmannens vurdering og konklusjoner
Utbyggingen som detaljplanen for Vestvang muliggjør får stor betydning for Ask sentrum og
Gjerdrum kommune, og tilsvarer utbyggingen av Eivindstuen i sin tid. Arbeidet med
områdeplanen har gitt føringer som forslagstiller har adoptert i sitt reguleringsforslag som nå
foreligger til sluttbehandling. Utbyggingen vil ved utbyggingsavtalen sikre et betydelig bidrag
økonomisk for gjennomføringen av infrastrukturen i Ask sentrum, og er i så måte med på
realiseringen av områdeplanens omfattende og moderne grep.
Planforslaget kan etter Rådmannens vurdering realiseres uten nødvendige fysiske tiltak på
fylkesveg 120. Ved realiseringen av ny veg fra Nystulia til Belstadsvingen vil også trafikken bli
redusert med ca. 3 000 biler i døgnet. Rådmannen mener trafikkløsningene som er valgt fra
forslagstiller er tilstrekkelige, og konsekvensene er godt nok utredet.