1. No category

Erfaringar og utfordringar ved bruk av
utbyggingsavtalar
Plannettverk, Hordaland fylkeskommune, 19.02.2015
Aud Raknem, arealplanleggjar
Samandrag
•
•
•
•
•
•
Fjell kommune har inngått utbyggingsavtaler sidan 1980-talet.
Etter endringar i plan- og bygningslova, vedtok kommunestyret i 2006 generelle
retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler. Hovudprinsippet er at kvart område
skal bere alle kostnader med tilrettelegging av teknisk og grøn infrastruktur.
Retningslinene har trappetrinneffekt. Store utbyggingsområde skal yte meir til
ekstern infrastruktur enn mindre. Det vert opna for at kommunen kan gå inn med
støttetiltak for å stimulere til utbygging.
I 2008 vart det gjort eit prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler for Straume.
Dette er ein supplerande utbyggingsavtale for finansiering av fellestiltak innanfor
område for Planprogram for Straume sentrum.
Kommunen har i 2014 gjort prinsippvedtak om bruk av anleggsbidragsmodellen.
Arbeidet med utbyggingsavtaler har vore organisert under Rådmannen og Plan- og
utbyggingssjefen. Arbeidsgruppa består i dag av ein arealplanleggjar frå Plan, ein
jurist frå Byggesak og ein jurist frå Eigedomssjefen. Andre ressursar og avdelingar
vert trekt inn etter behov.
Ei hovudoppgåve no er å revidere retningslinene frå 2006. Dette er ledd i rullering av
kommuneplanen sin arealdel. Det vert og arbeidd med evaluering av gjennomføring
av planar og avtaler, jf. siste tema om samanhengen mellom trygg skuleveg og
rekkjefølgjekrav.
Fjell kommune i regionen
•
Bynær kystkommune
•
148 km2
•
556 km kystline
•
Meir enn 500 øyar
•
Sotrabrua til Bergen
1971
•
Rongesundsbrua til
Øygarden 1986
•
Regionråd Vest frå 2010
•
Endra
kommunestruktur?
Fakta om Fjell
•
Senterstruktur
–
–
•
Næring
–
–
•
24404 ,2,31 % vekst (2014)
57% under 40 år
Framskriving 2040 - 38 801 innbyggjarar SSB
høg vekst
Planstatus
–
–
–
–
•
Tradisjonelt fiske og landbruk
«fiskarbonden», men og sardinfabrikkar og
industristaden Knarrevik.
Olje, gass og handel
Folketal
–
–
–
•
Straume regionsenter og kommunesenter,
Ågotnes senter nr 2
Rullering KPA – 2014-2026-hovudtema
bustad og utbyggingsmønster, næring og
kystkultur
RP Sotrasambandet
Kystbyen Sotra
Stor utbyggingspress generelt i heile
kommunen
Inn/utpendling
–
Utjamning, snart like mange som pendlar til
Sotra som frå.
Vedtak om bruk av utbyggingsavtaler
•
Retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune, sak KS 56/06.
•
Prinsippvedtak for bruk av utbyggingsavtaler Straume sentrum, sak KS 52/08.
Supplerande vedtak etter pbl § 64 a.
•
Utbyggingsavtaler for Straume sentrum, sak KFF 17/09. Tilråding om å gå i dialog
med utbyggjarar om oppretting av fond for finansiering av fellestiltak.
kommunestyret. Saka kom ikkje til slutthandsaming i kommunestyret.
•
Prinsippvurdering om bruk av anleggsbidragsmodellen i Fjell kommune, KPU sak
124/14.
Status utbyggingsavtaler februar 2015
Godkjende utbyggingsavtaler:
•
•
•
16 avtaler etter retningsliner, 2006
To avtaler etter anleggsbidragsmodellen
Ein avtale for finansiering av fellestiltak Straume sentrum.
Utbyggingsavtaler under arbeid:
•
Fem avtaler
Innhald i utbyggingsavtalene etter generelle retningsliner:
•
•
•
Hovudinnhaldet i utbyggingsavtaler er teknisk og grøn infrastruktur og
utbyggingstakt.
Bustadpolitiske tiltak har så langt ikkje vore tema.
To utbyggingsavtaler har krav om anleggsbidrag frå utbyggjar til kommune.
Flyfoto av Straume 1961 og 2009
1961
Teke mot vest/nordvest.
Vegen i framgrunnen kjem frå
Brattholmen.
Foldnesvegen til venstre i
bilete.
2009
Senterområde er bygd ut i fem
hovudfasar frå 1978.
Foto frå før siste utbygging.
Tidsline 1971 til 2011
Sotrabrua/
veg til
Bildøyna
1971
Sartor
senter
Rongesundbrua
Fjell
rådhus
1978
1986
1989
1983
2002
2006
Reguleringsplan for
Straume, Arefjord
og Foldnes, 1983
Straume utpeikt til
regionsenter
Kommunedelplan for
Straume
Kommuneplan
for Fjell 2007
Planprogram for
Straume
sentrum
Kommuneplan
for Fjell 2011
Kommunedelplan for Straume, 2006
Mål:
•
«Straume skal verte eit levande,
miljøvenleg og aktivt regionsenter med
nærområde som supplerer og støttar
opp om sentrum.»
•
«Straume skal utviklast frå kjøpesenter
til fullverdig urbant regionsenter med
tilknyting til sjøen og funksjonelle og
framtids-retta næringsområde og
offentlege område.»
Planprogram for Straume sentrum, 2007
Mål:
•
«Straume skal vere eit regionalt
servicesenter for Fjell, Sund, Øygarden
og Bergen vest, med eit mangfald av
funksjonar og aktivitetar for fastbuande
og tilreisande.
•
Straume skal vere ein kompakt, urban og
vakker møtestad for alle, med ein
tydeleg identitet.
•
Straume skal vere attraktiv som bu- og
møtestad for dei unge.»
Prinsippvedtak og utbyggingsavtale for Straume sentrum
- bakgrunn og gjennomføring
Gjennom vedtak av Planprogram for Straume sentrum slutta kommunestyret seg til ein
samla byromstrategi for Straume og gav samstundes signal om økonomisk medverknad
til utsmykking, opparbeiding av gater og plassar, samt drift og vedlikehald.
Administrasjonen fekk i oppgåve å kome attende til kommunestyret med eigne saker
om desse spørsmåla.
Prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler Straume sentrum vart kunngjort mai
2008. Her heiter det at avtalene bør omfatte tiltak knytt til opparbeiding av
Sartorvegen, Grønamyrsvegen, Straumsallmenningen , to offentlege plassar,
Straumsallmenningen, to offentlege plassar samt element av stor ålmenn interesse
langs torg og møteplassar.
Det vart sett ned ei gruppe til utarbeide framlegg til utbyggingsavtaler i medhald av
prinsippvedtaket og vedtak om fondsmodell. Hovudoppgåver:
• Medverknad
– Møte med utbyggjarar og offentlege partar om planlegging og utbygging
Straume sentrum 29. mai 2008.
– Feltarbeid med Ungdommens kommunestyre på Straume mars-april 2009, jf. i
Planprogrammet mål nr.3
– Møte med heimelshavarar innanfor område for planprogrammet 13.1.2011.
Prinsippvedtak og utbyggingsavtale forts.
•
Arbeid med berekningsgrunnlag for utbyggingsavtale til bruk i fondsmodellen.
Utrekning av estimert utbyggingsvolum for som grunnlag for kostnadsgrunnlag.
•
Rapporten Kostnadskalkyle gater og byrom Straume sentrum, 2011 er del av
grunnlaget for utarbeiding av finansieringsmodell for fellestiltak for
sentrumsutvikling og byromstrategi. Rapporten inneheld vidare framlegg til
definisjon av byrom- og gatestandard som grunnlag for prising av dei ulike
elementa innanfor grøn og teknisk infrastruktur og opparbeidingsstandard for
gater og byrom. Det er utarbeidd kostnadskalkyle for dei ulike standardane.
•
I tråd med tilråding i KFF 2009, gjekk administrasjonen i dialog med
utbyggjarane om oppretting av fond for finansiering av fellestiltak. Tingingar
mellom kommune og utbyggjarar på Straume om utbyggingsavtale og
fondsmodell gjekk over tid, men førte ikkje fram. Prosessen er ikkje evaluert,
men nokre årsaker synes klare:
– Ulik tidshorisont når det gjeld behov for transformasjon av
reguleringsområda
– Manglande evne /vilje til forskottering
– Ikkje semje mellom utbyggjarane om å inngå avtale
Status reguleringsplanar Straume sentrum, 2012
Godkjende reguleringsplanar:
Reguleringsplanar under arbeid:
1. Innanfor planprogrammet
– S-d Straumsfjellet Panorama,
2011
– S-c-II Grønamyrsvegen, 2012
– Områdereguleringsplan for S-e
og del av S-a, 2011
1. Innanfor planprogrammet
– S- c-I Grønamyrsvegen
2. Utanfor planprogrammet
– S-3-a Straume sentrum, 2008
– S-4 Straume sjøfront, 2011
– S-c-II Grønamyrsvegen, 2012
2. Utanfor planprogrammet
– S3 b Straume sentrum
Planstatus Straume 2012
Grenser for område for planprogram og prinsippvedtak for utbyggingsavtale fell
saman.
Illustrasjon frå
«Kostnadskalkyle gater og byrom Straume
sentrum», Asplan Viak, 2011
Utbyggingsavtale for Straume sentrum, 2014
•
•
Områdereguleringsplan for S-e og del av S-a vart godkjend i 2009.
Utbyggingsavtalen for Straume sentrum omfattar delområda S1a, S1b, S1c og S1d i planen.
Hovudpunkt i avtalen:
– Kommunen skal bidra med anleggsbidrag maks NOK 25 millionar til opparbeiding av
fellesareal i område, jf. Vedlegg E.
– Kommunen skal overta ein del av areala til kommunal eige, drift og vedlikehald m.a.
festplassen og parken sør for sjølve senteret, jf. Vedlegg F.
– Utbyggjar er byggherre for tiltaka. Dette omfattar opparbeiding av fellesareala, også dei
kommunen skal overta.
– Utbyggjar forpliktar seg til at opparbeidinga skal vere i samsvar med standarden som
følgjer av Kostnadskalkyle for gater og byrom Straume sentrum.
– Før det vert gjeve bruksløyve til byggjetiltak, skal tiltaka vere opparbeidd eller sikra
opparbeidd, i medhald av føresegnene, Jf. Vedlegg B.
– Kravet « sikra opparbeidd» i føresegnene er oppfylt når tiltakshavar/grunneigar har
inngått utbyggingsavtale med Fjell kommune og partane har oppfylt sine plikter til
gjennomføring av krava etter avtalen.
– Partane er samde om at Grønamyrsvegen, Arefjordsvegen, Lonavegen og Sartorvegen
med tilhøyrande rundkøyringar og kryss førebels ikkje vil opparbeidast slik det framgår
av reguleringsplanen. Vegane er rekkjefølgjekrav i planen.
– Kommunen har ansvar for opparbeiding av vegar i ovannemnde punkt samt fortau når
naudsynte offentlege planar er vedteke. Det same gjeld grunnerverv til vegar og fortau.
Utbyggingsavtale for Straume sentrum
Vedlegg E: Areal der kommunen yter
anleggsbidrag til opparbeiding.
Vedlegg F: Areal som kommunen skal
overta til eige, drift og vedlikehald.
Grønamyrsvegen
Illustrasjon frå planprogram for
Straume, 2007
Status Grønamyrsvegen, februar 2015.
Til venstre i bilete kinoen som er
under bygging.
Til høgre reguleringsområde S-c I
Grønamyrsvegen.
2012
Opprinneleg hovudtilkomst frå
Sartorvegen med parkering i front.
Sparebank Vest sitt nybygg 1987
gav senteret ein ny «front».
Glassgården til høgre kom
samanstundes med Sotratrappo i
2004.
2015
Festplassen med Konglo.
Hovudinngang på same stad som
før. Heishus frå parkering nede til
høgre i bilete.
Sparebanken Vest er flytta til nytt
bygg til venstre i bilete.
Modellar for reduksjon av meirverdiavgift
•
Justeringsmodellen
– Avtale mellom utbyggjar og kommune der den private part er utbyggjar for
infrastrukturen.
– Utbyggjar betaler mva til staten på venleg måte for tiltaks som vert utført
– Kommune og utbyggjar inngår avtale om såkalla «justeringsrett» for mva.
– Tilbakebetaling frå stat til kommune skjer over ein periode på 10 år etter at
kommunen har kommunen har overtatt infrastrukturen frå utbyggjar.
– Vidarebetaling frå kommune til utbyggjar kan skje årleg i 10 år eller som
eingongsutbetaling.
•
Anleggsbidragsmodellen
– Avtale mellom utbyggjar og kommune der kommunen står som byggherre for
offentlege anlegg som skal byggjast ut i samband med gjennomføring av plan.
– Kommunen trekkjer frå meirverdiavgifta for dei offentlege anlegga. Utbyggjar
dekkjer kostnader kommunen pådreg seg overfor entreprenørane i form av
anleggsbidrag og betaler administrasjonsbidrag.
– Gjennom denne ordninga vil utbyggjar få momsrefusjon for dei offentlege
anlegga.
Utbyggingsavtaler for Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. og
Blommen gnr 58/94 m.fl
•
Reguleringsplanane for Kolltveit vest og Blommen har vore utarbeidd parallelt.
Begge er godkjende i 2012. Planane har felles grense og rekkjefølgjekrav knytt til
offentleg infrastruktur langs Fv 207/258.
•
Utbyggjarane har vendt seg til kommunen med ønskje om å inngå utbyggingsavtale
om momskompensasjon.
•
Fjell kommune vedtok 14.10.2014 prinsippvedtak om bruk av
anleggsbidragsmodellen knytt til utbyggingsavtaler for Kolltveit vest og Blommen.
Reguleringsplan
Kolltveit vest
Reguleringsplan
Blommen
Kolltveit vest
• Utbyggjar JM Norge AS
• 270 daa, 380 bustadeiningar,
fellesareal og infrastruktur ny
barnehage, eksisterande
industri og kulturminne
(kolarekyrkjegard).
Utbyggingstakt 10 år.
Blommen
• Utbyggjar Blommen AS
• 46 daa, 46 bustadeiningar,
fellesareal og infrastruktur.
Utbyggingstakt to år.
Avtaler for Blommen og Kolltveit Vest
•
Separate utbyggingsavtaler mellom kommune og utbyggjar om gjennomføring av
eigen plan.
•
Felles utbyggingsavtale etter anleggsbidragsmodellen. JM Norge AS har inngått
avtale med Fjell kommune om anleggsbidrag på vegne av begge utbyggingsområda
og avtale med FjellVAR AS på vegne av begge.
•
Offentlege anlegg som ligg til grunn for anleggsbidragsmodellen er
utviding/utbetring av Fv 258 med fortau, undergang og veglys. Garantibeløp NOK
15.017.117,00.
•
Eigen avtale om finansiering av veglys langs Fv 258 mellom vegvesenet, kommunen
og utbyggjar.
•
Privat avtale mellom utbyggjarane om fordeling av kostnader.
Korleis sikra trygg skuleveg gjennom rekkjefølgjekrav?
Bildøyvegen frå Straume sentrum til Straumssundet, 2011
Kommunedelplan for trafikksikring vart godkjent i 2013. Undervegs i
planprosessen hadde arbeidsgruppa orientering i styringsgruppe og politiske
organ om rekkjefølgjekrav, utbyggingsavtaler og trafikksikring. Her følger to
døme.
Døme frå Fjell kommune
•
Reguleringsplan for del av gnr 50/503 Bjorøyna , godkjend 2009
– Etablering av trygg skuleveg langs heile fylkesvegen fram til skulen var
rekkjefølgjekrav for bruksløyve for bustader.
– Kommunen avslår søknad om dispensasjon frå rekkjefølgjekravet.
– Fylkesmannen opphevar kommunen sitt vedtak i klagesaka. Grunngjeving:
1. Omgrepet trygg skuleveg har eit uklart språkleg innhald.
2. Tidsperspektivet. Det er ikkje klarlagt når eventuelle sikringstiltak vil bli
gjennomført.
– Resultat. Kommunen sitt vedtak i klagesaka oppheva. Tiltakshavar fekk bygge
ut del av område. Grunnlag for å inngå utbyggingsavtale ikkje til stades.
Kommunen betalar skuleskyss kr 750.000/år. (2011)
Døme frå Fjell kommune, forts.
•
Reguleringsplan for Skorane, Vindenes gnr 26/6, godkjend 2010.
•
KPU 2009, 1. gongs handsaming av planframlegg. Rekkjefølgjekrav om
opparbeiding av offentleg veg teke ut.
•
KS 2009, Planframlegget godkjent etter innstilling frå KPU.
•
KS 2010 – Klager på kommunestyret sitt vedtak teke til følgje.
•
Utbyggingsavtale, 2010. Kommunen syter for utbetring av kommunal veg i samsvar
med godkjent plan og rekkjefølgjekrav. Tiltakshavar yter anleggstilskott
kr. 1.600.000,- til utbetringsarbeidet. Viktig å merke seg er at den kommunale
vegen var prioritert i gjeldande trafikksikringsplan.