1. No category

Arealavdelingen
Solem Arkitektur AS
Erling Skakkes gate 49B
7012 TRONDHEIM
Deres ref:
Deres ref:
Vår ref:
2014/7460-2
Bes oppgitt ved henvendelse
Saksbehandler:
Bård Hubert Gustafson
Dato:
22.10.2014
2 – 062 Boliger Geving boligområde - reguleringsplan
Stjørdal kommune viser til Deres brev av 27.11.2013, hvor det bes om tilbakemelding til
igangsetting av planarbeid på del av eiendom gnr. 166 bnr. 3 på Geving. Reguleringsplan skal
utarbeides med det formål å bygge boliger (rekkehus og eneboliger).
Gjeldende kommuneplanens arealdel viser at eiendommen ligger i LNFR-område, hvor deling
og byggetiltak annet en tilknyttet stedbunden næring (landbruk) er forbudt.
Ved sluttbehandling av kommuneplanens arealdel, har rådmannen i sitt saksfremlegg åpnet
for boligbygging innenfor de grønne områdene mellom Geving 3 (eksisterende område) og B4.
Imidlertid skal det være en grønnsone mellom nytt og eksisterende boligområde.
Etter befaring har kommunen kommet til at forslag til alternativt område har kvaliteter, bl.a.
utsikts- og solforhold som vanskelig kan oppnås på det den delen av tomten som inngår i
område B4. Videre har denne delen av tomten et stigningsforhold som medfører skredfare
samt at nedenforliggende bekkedal kan ha naturverdier som tilsier at området bør ligge i
fred. Da gjeldende kommuneplan legger opp til boligbebyggelse i området, og det påpekes
bedre utbyggingsområder en avsatt felt, mener kommunen initativet er i tråd med
kommuneplanens intensjoner.
På denne bakgrunn og med hjemmel i plan – og bygningslovens kap. 12, tilrår kommunen
igangsetting av reguleringsplan som foreslått i brev av 27.11.13 på følgende betingelser:
1. Det skal utarbeides en områdeplan for felt B4 (jfr. KPA) som utvides fram til eksisterende
boligfelt Geving 3. Planområdets avgrensing framgår av vedlagt skisse fra kommunen.
Planområdets detaljeringsgrad utformes etter behov og kan være ulik ihht sine respektive
delområder.
2. Mellom nytt og eksisterende boligområde skal det etableres et friområde i bredde og
utstrekning som vist på innsendt planskisse for Boliger Geving (alt. lokalisering av
byggeområde B4) fra Solem:arkitektur, datert 22.09.2014. Friområdet skal opparbeides
med stianlegg med utgangspunkt i eksisterende stier, og området skal ryddes for trær
(fortrinnsvis lauvskog og granskog). Furutrær tilstrebes bevart av romlige hensyn. Det
vises til vedlagt skjematisk framstilling av ønsket planområde med hovedformål.
Postadresse:
Stjørdal kommune
Postboks 133
7501 Stjørdal
Besøksadresse:
Arealavdelingen
Kjøpmannsgt 9
7500 Stjørdal
Telefon: 74 83 35 00
[email protected]
www.stjordal.kommune.no
Bankgiro:
Organisasjonsnr:
1503.28.98367 (m/KID) NO 939 958 851 MVA
1503.28.98448 (u/KID)
3. Nedenforliggende bekkedal med sideareal (bratthenget), skal avsettes som naturområde
med skravert faresone (skredfare). Det vises til vedlagt planskjema.
4. Gjenværende del av boligområde benevnt B4 i KPA, skal innlemmes i planen som
boligområde blandet med barnehageformål. Det sistnevnte har sin bakgrunn i innmeldt
behov fra kommunens oppvekstetat for barnehage i dette området. Det vises til skisse for
mulig utforming av området, hvor barnehage er lagt ved innkjøringen til boligområdet.
5. Selv om kommunen tilslutter seg utbyggers ønske om å bygge høyere opp i terrenget som
nevnt ovenfor, påpekes det at området fremdeles har en meget bratt helling og det vil bli
en utfordring å utforme gode tomteforhold for boligbygging her. Vi ønsker derfor at
utbyggingen skal koordineres med samlet terrengbehandling som skal framgå av detaljplan
(som planlagte koter). Videre skal tverrprofiler som også viser tilliggende terreng med
planlagt bebyggelse vedlegges saken. Videre vil vi anbefale at fjordutsikt og
soleksponering blir stilstrebet ivaretatt ved bindende plassering av nybygg.
Da planforslaget avviker fra kommuneplanens arealdel, og legger ut nye utbyggingsområder i
form av en områdeplan, gjelder krav om konsekvensutredning etter plan – og bygningslovens
kapittel 14, jfr. §2 d i Forskrift om konsekvens-utredninger: «Områderegulering som
innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål.»
Tiltaket faller alternativt inn under §3 c: Områdereguleringer som innebærer andre
vesentlige endringer enn de angitt i 2 d, vurdert etter §4 h:»medfører risiko for alvorlige
ulykker, ras, skred og flom».
Kommunen har derfor kommet til at reguleringsplanforslag utløser planprogram og
konsekvensutredning etter saksbehandlingsreglene i forskriftens kap. III. For øvrig skal
planprosessen igangsettes i henhold til plan – og bygningslovens §12-8, med krav om
oppstartsmøte og varsling.
Med hilsen
Geir Aspenes/sign
Enhetsleder
Bård Hubert Gustafson/sign
avdelingsarkitekt
74 83 39 23
Dette brevet er godkjent elektronisk i Stjørdal kommune og har derfor ingen signatur.
Vedlegg:
Skisse arealdisponering til områdeplan
Skisse til mulig utforming av gjenværende del av B4 – boliger/barnehage
Side 2
Områderegulering av Gjeving
boligområde,
Stjørdal kommune.
Boligbebyggelse
Tjenesteytelse
Friområde / friluftsformål
Forslag til
PLANPROGRAM
Område B4
i kommuneplan
Eksisterne bebyggelse Geving III
Nytt boligområde
Dato: 28.01.2015
Innholdsfortegnelse
1.
Bakgrunn for planarbeidet
2
2.
Planområdet
2
3
Null-alternativet
2
4
Utredningstema
3
4.1
4.2
Generelt
Utredningstema
3
3
5.
6
5.1
5.3
Organisering av arbeidet, medvirkning og planprosess
Generelt
Viktige milepæler
6
7
6.
Vedlegg til planprogrammet
7
6.1
6.2
Planbeskrivelse, datert 28.01.2015
Konsekvensvurdering område B4 Gjeving, datert 20.03.2014
Forslag til planprogram er utarbeidet av Solem Arkitektur AS.
Spørsmål kan rettest til
Jann Fossum, tlf. 911 88761 eller e-post: [email protected].
eller Willy Wøllo, tlf. 948 31 756 eller e-post: [email protected].
Side 1
1.
Bakgrunn for planarbeidet
Solem Arkitektur AS er engasjert av Eco-bygg AS til fremme planer for nytt boligområde på
deler av eiendommen gnr. 166 bnr. 3 i Stjørdal kommune. Bakgrunn er at Eco-bygg AS har
inngått avtaler med grunneier om å utvikle deler av eiendommen til boliger.
I oppstartsmøte har kommune fastsatt at siden planforslaget avviker fra kommuneplanens
arealdel og legger ut nye utbyggingsområder i form av en områdeplan, gjelder krav om
konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14, jfr. §2 d i Forskrift om
konsekvensutredninger: «Områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til
utbyggingsformål.»
Tiltaket faller alternativt inn under §3 c: Områdereguleringer som innebærer andre
vesentlige endringer enn de angitt i 2 d, vurdert etter §4 h: «medfører risiko for alvorlige
ulykker, ras, skred og flom».
2.
Planområdet.
Planområdet ligger i Stjørdal kommune,
like vest for eksisterende bebyggelse i
Geving III. I planområdet er tatt med et
område som i kommuneplanens
arealdel er avsatt til boliger (område B4)
og et mellomliggende LNF-område.
Område B4 er tidligere
konsekvensvurdert i forbindelse med at
området ble tatt inn i kommuneplanens
arealdel vedtatt 20.03.2014.
Konsekvensvurderingen som nå skal
gjennomføres omfatter derfor området
som omfattes av gnr. 166, bnr. 3 og som
ligger mellom område B4 Gjeving og
område B24 Gjevinglia.
For utdypende informasjon om
planstatus, planavgrensing, aktuelle
utbyggingstiltak og berørte eiendommer
henvises det til planbeskrivelse som
følger som vedlegg til forslag til
planprogram.
3
0-alternativet
Tiltaket skal vurderes opp mot et 0-alternativ som skal være en beskrivelse av den framtidige
situasjonen i tiltaksområdet dersom tiltaket ikke gjennomføres. Null-alternativet er en
målestokk for vurderingen av tiltakets forventede konsekvenser.
0-alternativet blir ut fra dette definert som
den situasjon som en utbygging av områdene B4
Gjeving og B24 Gjevinglia vil medføre, ved en utbygging
i samsvar med de bestemmelser og det arealomfang
som kommuneplanens arealdel gir anledning til.
Side 2
4
Utredningstema
4.1
Generelt
I konsekvensutredningen vil en søke å konsentrere seg om de temaer og problemstilinger
som er relevante for det aktuelle tiltaket som tenkes gjennomført. Formålet er å sikre at
hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning i planutarbeidelsen og når
det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, tiltak kan gjennomføres.
Ønsket utbygging kan ikke gjennomføres før det er gitt grunnlag for tiltaket i en område- eller
detaljplan. Som grunnlag for vedtak om regulering skal det blant annet utarbeides en
planbeskrivelse. I planbeskrivelsen tas inn et sammendrag av de mest viktige konklusjonene
og anbefalingen som blir gitt i konsekvensutredningen. Sammendraget vil vise hvordan ulike
konsekvenser av gjennomført tiltak vil virke sammen og hvordan ulike tema er vurdert og
prioritet i forhold til hverandre.
Konsekvenser og avbøtende tiltak beskrives enten i egen rapport eller som del av
planbeskrivelsen.
Hvert utredningstema er inndelt i tre underavsnitt:
• Aktuelle problemstillinger (viser temaets hovedspørsmål / hovedutfordring).
• Vurderinger (oversikt over forhold som tematisk tenkes avklart / vurdert i egen rapport
eller som del av planbeskrivelsen).
• Framgangsmåte (viser hvilke metoder som tenkes benyttet ved innhenting av
opplysninger og framstilling av temaet i egen rapport / konsekvensutredning eller som
del av planbeskrivelsen).
I vurderingen av de planlagte tiltakene ser en på konsekvensene både i planområdet og i
influensområdet (påvirkningsområdet) dersom sistnevnte er større enn planområdet, i tillegg
til at det gis omtale av eventuelle avbøtende tiltak og effekt av disse.
4.2
Utredningstema
NATUR-, KLIMA- OG MILJØFORHOLD
Utredningstema
Aktuelle
problemstillinger
Vurderinger
Framgangsmåte
Naturverdier.
Biologisk
mangfold.
Planlagt tiltak vil kunne
påvirke det biologiske
mangforld i området.
Drøfte naturverdier på
land og vurdere
viktigheten av disse.
Vurdere konsekvenser
i anleggsperioden og
på lang sikt.
Konsekvenser og
avbøtende tiltak
beskrives i egen
rapport.
Avklare
Influensområdet.
Innhente relevante
opplysninger fra
tidligere undersøkelser
og fra overordnede
planer. Vurdere behov
for tilleggsregistrering
(registrering av
biologisk mangfold).
Side 3
Grunnforhold
I henhold til nasjonal
løsmassedatabase
består området av et
humusdekke som
ligger rett på
berggrunnen.
Mektigheten av
humusdekket er
vanligvis 0,2 - 0,5 m,
men kan lokalt være
tykkere. Fjellblotninger
opptrer hyppig innen
slike områder.
Bratt terreng i deler av
området kan medføre
steinsprang og
snøskred.
Det gis en overordnet
vurdering av de
viktigste geotekniske
problemstillingene
knyttet til utbyggingen.
Beskrives i egen
rapport og som del av
planbeskrivelsen.
Det innhentes
overordnet vurdering..
Landskap.
Kulturlandskap.
Jord- og
skogvern.
Kulturminner.
Deler av området er
vist som LNFR-område
i kommuneplanens
arealdel (landbruksnatur-,og friluftsformål,
samt reindrift).
Beskrive
hovedtrekkene i
landskaps- og
grønnstrukturen rundt
og innen planområdet.
Landform/terrengform,
landskapsopplevelse,
markante natur- og
landskapselement,
bevaringsverdige bygg
i samspill med
landskapet. Det
fokuseres på hvordan
utbygging ivaretar
skogressurser, og på
nær- og fjernvirkning
ved plassering av ny
bebyggelse.
Del utarbeides egen
rapport.
Friluft og
rekreasjon.
Deler av området er i
kommuneplanens
arealdel vist som
landbruk-, natur- og
friluftsområde, samt
reindrift.
Avklare dagens bruk
av og tilgang til
området i
friluftssammenheng.
Del av
planbeskrivelsen.
Beskrive tiltakets
innvirkning gjennom
visualisering (3D) /foto
/ skissetegninger.
Gjennomgang av
tilgjengelige datakilder
(SEFRAK-informasjon,
Askeladden m.m.).
Avklare behovet for
grunnundersøkelser.
TRANSPORT OG INFRASTRUKTUR
Utredningstema
Aktuelle
problemstillinger
Vurderinger
Framgangsmåte
Adkomst.
Området har adkomst
via eksisterende veg
fra fylkesveg 24.
Se på overordnet
vegsystem og
avkjøringsløsninger.
Del av
planbeskrivelsen.
Trafikk
Vurdere behovet for
detaljkonstruksjon av
(vertikal- og
Side 4
Vurdere
parkeringsbehovet.
Vurdere mulighet til
adkomst for ulike
brukergrupper
uavhengig av alder og
funksjonsevne, spesielt
til friområder.
Annen
infrastruktur
Det legges til rette for
tilgang til vann- og
avløpsledninger.
Drøfte virkningen
planlagte tiltak vil ha på
offentlig og privat
infrastruktur.
horisontalgeometri)
over veger innen
planområdet.
Del av
planbeskrivelsen.
Innhente opplysninger
om eksisterende og
planlagte offentlig
infrastruktur. Vurdere
rekkefølgekrav og
behov for
utbyggingsavtale.
ANDRE FORHOLD
Utredningstema
Aktuelle
problemstillinger
Vurderinger
Framgangsmåte
Barn og unge
Etablering av friområder
vil føre til krav om
tilrettelegging for barn og
unge, jamfør rikspolitiske
retningslinjer.
Gi en vurdering av
hvordan arealene kan
brukes av ulike
aldersgrupper og gi
muligheter for
samhandling mellom
barn, unge og voksne.
Del av
planbeskrivelsen.
Forurensing
Eventuell mulighet for
forurensing i grunnen
må vurderes.
Gi en oversikt over
tidligere bruk av
området. Vurdere risiko
for forurensing i
grunnen. Vurdere krav
til miljøteknisk
undersøking og
tiltaksplan.
Del av
planbeskrivelsen.
Støy
Boliger regnes som
støyfølsom bruksformål
og støyforholdene må
avklares.
Vurdere risiko for støy
på boligfeltene og
oppholdsarealer.
Del av
planbeskrivelsen.
Kartlegge støykilder og
vurdere behov for
støyutredning, jamfør
retningslinjer i
rundskriv T-1442/2012.
Klima og energi
Utbygging vil kunne ha
konsekvenser for forhold
Vurdere muligheter for
tilrettelegging av
miljøvennlig transport.
Del av
planbeskrivelsen.
Drøfte bruk av ulike
Side 5
som påvikrer klimaet.
I samsvar med § 4-3 i
Risiko og
sårbarhetsanalyse plan- og bygningsloven
skal det ved regulerings(ROS-analyse)
planlegging utarbeides
en ROS-analyse.
5.
Drøfte energi- /
varmeforsyning.
energikilder og
transportmidler.
Drøfte hvor stor risiko
det er for at uønskede
hendelser vil skje i
forbindelse med
planlagte tiltak.
Konsekvenser og
avbøtende tiltak
beskrives i egen
rapport.
Utarbeide ROSanalyse på grunnlag
av stikkordsliste.
Organisering av arbeidet, medvirkning og planprosess
5.1
Generelt
Forslag til planprogram skal sendes på høring til berørte myndigheter /
interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn med en frist som ikke settes kortere
enn seks uker. Kommune skal, på bakgrunn av forslaget og uttalelsene til dette, fastsette
program for plan- eller utredningsarbeidet.
Etter at Stjørdal kommune har vedtatt planprogrammet skal informasjon sendes de som har
gitt innspill til programmet.
I henhold til forskriften skal planprogrammet ” beskrive opplegg for informasjon og
medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt.”
I forbindelse med konsekvensutredning og utarbeiding av planforslag, kan det være aktuelt
med samrådsmøte med offentlige instanser, basert på de innspill som kommer inn ved varsel
oppstart planarbeid.
Etter at planforslaget med konsekvensutredning er sendt kommunen, vil ytterligere
informasjon og medvirkning skje etter at kommunen har vedtatt å legge planforslaget ut til
offentlig ettersyn.
Som en del av komplett plan, vil det bli utarbeidet en planbeskrivelse som beskriver planens
formål, hovedinnhold og virkning, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som
gjelder for området.
Nødvendige utredninger for å avklare virkningene av planen / tiltaket vil bli gjennomført i
forbindelse med planbeskrivelse, jamfør pbl. § 4.2.
Komplett planforslag vil blant annet omfatte følgende dokument:
• Plankart i målestokk 1:1000
• Reguleringsbestemmelser
• Planbeskrivelse som tar i seg et sammendrag av konsekvensutredningen
• Konsekvensutredning
• ROS-analyse
• Illustrasjoner
• Kopi av mottatte innspill og referat fra samrådsmøter
Side 6
5.3
Viktige milepæler
•
•
•
•
•
•
•
Brev fra Stjørdal kommune
Oppstartsmøte Stjørdal kommune
Varsel oppstart planarbeid:
Høring forslag planprogram:
Forslag planprogram oversendt kommunen:
Vedtak planprogram:
Utarbeidelse av konsekvensutredning
•
•
•
•
•
Utarbeidelse av planforslag (inkl. planbeskrivelse med sammendrag av KU)
Innsending av planforslag
Planforslag til offentlig ettersyn
Planforslaget vedtas i Stjørdal kommune
22.10.14
10.02.15
21.02.15
07.04.15
6
Vedlegg til planprogrammet
6.1
6.2
Planbeskrivelse, datert 28.01.2015
Konsekvensvurdering område B4 Gjeving, datert 20.03.2014
Side 7
KORT BESKRIVELSE KNYTTET TIL ANMODNING OM OPPSTARTSMØTE
Områdeplan for Geving boligområde – flytting av byggeområde B4
Tiltakshaver: Eco Bygg AS, 7560 Vikhammer
Forslagstiller: Solem Arkitektur AS, Trondheim
Bakgrunn.
Solem Arkitektur AS er engasjert av Eco-bygg AS til fremme planer for nytt boligområde på
deler av eiendommen gnr. 166 bnr. 3. Bakgrunn er at Eco-bygg AS i dag har inngått avtaler
med grunneier om å utvikle deler av eiendommen til boliger.
I gjeldende kommuneplan er området vist som LNFR-område, og det ble derfor sendt en
forespørsel til Stjørdal kommune om endringer av kommuneplanens arealdel ang. plassering
av boligområde B4. Begrunnelsen var at avsatt område i kommmuneplan var lite egnet til
boligbebyggelse, og at det var bedre egnede arealer som lå tettere inntil eksisterende
bebyggelse på Geving (Geving 3).
I brev av 22.10.14 fremgår at Stjørdal kommune er enig i forslag til foreslåtte endringer. Med
henvisning til plan- og bygningslovens kap.12 tilrår kommunen at det igangsettes
reguleringsplan på visse betingelser, bl.a:
•
•
•
•
•
•
•
Kav til områdeplan, avgrenset iht skisse fra kommunen.
Krav til arrondering og opparbeidelse av friområde (bredde) mellom eksisterende
bebyggelse og ny bebyggelse.
Krav til endring av arealgrenser i gjeldende kommuneplan, bl.a. grenser for
naturområde og faresone – skredfare.
Etter endringer skal deler av gjenværende B4 (KPA) inngå som nytt byggeområde,
kombinert bebyggelse – barnehager/boliger.
For å ivareta gode bygningsmessige løsninger i bratt terreng, er det krav til samordnet
utbygging av boliger og terreng med endelig terrengbehandling som fremtidig koter og
hvordan dette tilpasses eksisterende bebyggelse.
Krav til konsekvensutredning. Det vises her til §2d «Områderegulering som innebærer
utlegging av nye områder til utbyggingsformål» og §3c «Områdereguleringer som
innebærer andre vesentlige endringer enn de angitt i 2d, vurdert etter §4h «medfører
risiko for alvorlige ulykker, ras skred og flom».
Viser til generelle bestemmelser i pbl om krav til oppstartsmøte og varsling.
Beskrivelse av planområde, eksisterende forhold
Beliggenhet
Planområdet ligger like vest for eksisterende
bebyggelse i Geving 3, og omfatter område
B4, som i kommuneplanens arealdel er
avsatt til boliger, og mellomliggende LNFområde, se skissen til venstre.
Eksisterne bebyggelse Geving 3
Nytt boligområde
Område B4 (KPA)
Side 1
Trafikkforhold.
Adkomst til område er fra Gevinglia, lenke Geving og fylkesvegen, dvs. tidligere E6. Vegen har
god standard med adskilt gang- og sykkelveg.
Det er gangavstand til fylkesvegen som har god kollektivdekning, bl.a. buss 38 med ruter til
Stjørdal og Hommelvik/Trondheim.
Landskap
Planområdet ligger i et karakteristisk skålformet landskap som er vendt mot nordvest; -med en
høydeforskjell på ca 70m, der høyeste partier ligger inntil eksisterende Geving 3 på ca kote
180. Området faller delvis bratt ned mot nordvest til kote ca 110. Solforholdene er gode store
deler av sommerhalvåret, men i vinterhalvåret vil «landskapsformen» Gevingåsen kaster
skygge på ettermiddagen. Utsikten er meget god, med sikt til fjorden.
Grunnforhold.
Tilgjengelige data beskrives løsmassene å bestå av ”tynt humus-/torvdekke”. Det er synlig fjell
i dagen.
Skredsonekart (www.skrednett.no) viser at planområdet ligger utenfor fareområdet for
kvikkleire.
Barn og unges interesser.
Området benyttes ikke aktivt av barn- og unge til lek.
Kulturminner.
Det er ikke registrert kulturminner i planområdet.
Gjeldene arealplaner og planstatus
Kommuneplanens arealdel 2013-2022
I kommuneplanens arealdel 2013-2022 er området som omfattes av forslag til reguleringsplan
definert som utbyggingsområde, vist som B4 og LNFR-område. Med bakgrunn i ”åpningen”
som ble gitt under sluttbehandlingen av kommuneplanen om bygging innenfor de «grønne»
områdene , ble det rettet en planforespørsel om utnyttelse for deler av LNFR-områdene
mellom B4 og eksisterende bebyggelse. Denne forespørselen ble positivt behandlet av
kommunen, jfr. brev av 22.10.14. Arealmessige endringer skal skje gjennom utarbeidelse av
en områderegulering.
Reguleringsplaner
Nytt planområde ligger i uregulert område, men grenser inntil planid. 2-043 «Gevingåsen,
deler av nye næringsområder, veg til Geving» og planid…….. «Geving 3 – delplan 2».
Planidè og planlagte løsninger
Plangrep
Ny plan fremmes som en områderegulering med arealbruksgrenser for bl.a. kombinert
bebyggelse (boliger/barnehage) og nytt boligområde i samsvar med skisser fra Stjørdal
kommune. Området som skal benyttes til kombinert bebyggelse, bl.a. tidligere B4 (KPA)
utformes uten detaljering, og det foreslås å stille krav til detaljreguleringsplan før utbygging av
boliger/barnehage innenfor dette byggeområdet. Innenfor byggeområdet for boliger,
planlegges utbygging av frittliggende småhusbebyggelse med inntil 35 boligenheter. Imidlertid
skal områdeplanen ha en såpass høg detaljeringsgrad at behovet for egen
detaljreguleringsplan ikke er nødvendig. Det planlegges eneboliger og to-mannsboliger.
Side 2
Nytt byggeområde
Område til kombinert bebyggelse
(boliger/barnehage)
For å lykkes med gode løsninger for ny boliger, er samordnet planlegging av bebyggelse og
terrengbehandling helt avgjørende. Terrenget er til dels utfordrende, som forutsetter at hvert
bygningsvolum må sees i en helhet med terreng på egen tomt, løsninger på nabotomta og
adkomst. Utbygger vil stå for en samlet utbygging av bebyggelse og opparbeidelse av terreng,
noe som vil være en god modell i dette prosjektet.
Beskrivelse av ønsket utbygging.
Det er utarbeidet skisseløsninger for utbyggingen innenfor nytt byggeområde. I oppstartsmøte
vil det bli vist en 3D-modell av planlagt utbygging. Stillbilder fra volumstudie gjengis nedenfor.
Side 3
ROS-analyse.
Det er utarbeidet foreløpig ROS-vurdering som viser hvilke uønskede hendelser som kan
oppstå dersom avbøtende tiltak ikke gjennomføres.
Planprogram og planbeskrivelse.
I brev av 22.10.2014 har Stjørdal kommune gitt tilbakemelding om at planarbeidet vil utløse
krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14. Forslag til
planprogram fremlegges til oppstartsmøte. Konklusjoner fra konsekvensutredningen foreslås å
inngå i en komplett planbeskrivelse.
Planområdet:
Forslag til planområde fremgår av nedenfor planskisse.
Jann Fossum/sign
Senioringeniør/arealplanlegger
Side 4
&
'
&
(
'
&
"
#
'
!
"
#
$
%
FORELØPIG ROS-VURDERING.
OMRÅDEREGULERING FOR BEVING BOLIGOMRÅDE – FLYTTING AV
BYGGEOMRÅDE B4
Trondheim, 27.01.2015
1
OMRÅDET OG TILTAKET
Planområdet ligger like vest for eksisterende
bebyggelse i nye utbyggingsområder på Geving.
Område har adkomst fra Gevinglia.
Planområdet ligger i et karakteristisk skålformet
landskap som er vendt mot nordvest; -med en
høydeforskjell på ca 70m, der høyeste partier
ligger inntil eksisterende Geving 3 på ca kote
180. Området faller delvis bratt ned mot
nordvest til kote ca 110. Innenfor området skal
det tilrettelegges for frittliggende
småhusbebyggelse i inntil 35 boligenheter.
I brev av 22.10.2014 har Stjørdal kommune gitt tilbakemelding om at planarbeidet vil utløse
krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14.
2
ROS-VURDERING
2.1
Sjekkliste og risikovurdering
Gjennom sjekklisten nedenfor kommer en fram til en foreløpig vurdering av hvilke punkt hvor
det er behov for å gjennomføre en risikovurdering i planarbeidet (punktene som er markert
med ”Ja” i listen). Der det er aktuelt med avbøtende tiltak, skal disse kommenteres i
planforslaget, og det skal vises hvordan de skal følges opp.
Risiko er definert som produktet av sannsynligheten for at en uønsket hendelse innen
nevnte forhold vil oppstå (S-nivå) og konsekvensen for samfunn og miljø når dette inntreffer
(K-nivå).
HENDELSE/SITUASJON
Aktuelt
SNIVÅ
KNIVÅ
RISIKO
Kommentarer/tiltak
Natur- og miljøforhold
Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for:
1.
Masseras/-skred
Ja
2.
Snø-/isras
Nei
3.
Flomras
Nei
4.
Flodbølge
Nei
5.
Undersjøisk ras deponi
Nei
6.
Tidevannsflom/stormflo
Nei
7.
Radongass
Nei
S2
K3
Gul
Ligger inntil skredsone, jfr. KPA. Krav frå
kommunen om utredning. (skal inngå i KU)
TEK 10 setter krav til radonforebyggende tiltak
dersom det er radongass fra grunnen.
Vær, vindeksponering. Er området:
8.
Vindutsatt
Nei
9.
Nedbørutsatt
Nei
Natur- og kulturområder. Medfører planen/tiltaket fare for skade på eller konsekvenser for:
10. Grøntstruktur/sårbar flora
Nei
11. Sårbar fauna,
vannlevende organismer
Nei
12. Sårbar fauna land
Nei
13. Verneområder
Nei
14. Vassdragsområder
Nei
15. Automatisk fredete
kulturminner
Nei
16. Kulturminne/-miljø nyere
tid
Nei
Kommuneplanen viser grønstruktur vest og sør for
planområdet.
Menneskeskapte forhold
Strategiske områder og funksjoner. Kan planen/tiltaket få konsekvenser for:
17. Veg
Nei
18. Havn, kaianlegg
Nei
19. Sjøkabler
Nei
20. Sykehus/-hjem, kirke
Nei
21. Brann/politi/sivilforsvar
Ja
Oppretteholder dagens kjøremønster. Aktuelt med
tilpassing kryssløsning til Gevinglia.
S2
K3
Gul
Branntekniske løsninger må vurderes i forbindelse
med melding om byggetiltak. Sikkerheten ved
brann er ivaretatt gjennom dagens brannordning.
I planprosessen må det legges til rette for at
brannbiler har tilgang til området og til
bebyggelse.
22. Kraftforsyningsanlegg
Nei
23. Vannforsyning –
naboskap
Nei
24. Vannforsyning –
industrivann
Nei
25. Annen kommunal
ledningssystem
Ja
26. Forsvarsområde
Nei
27. Tilfluktsrom
Nei
28. Område for idrett/lek
Nei
29. Friluftsområde
Nei
30. Vannområde for friluftsliv
Nei
?
?
?
Kapasitet på overvannsledninger må vurderes.
Lokal overvannhandtering må vurderes i
planprosessen.
Forurensningskilder. Berøres planområdet av:
31. Fare for akutt forurensning
Nei
32. Permanent forurensning
Nei
33. Støv og støy; industri
Nei
2
34. Støv og støy; trafikk
Ja
S2
35. Støy; andre kilder
Nei
36. Forurenset grunn
Nei
37. Forurensning i
sjø/vassdrag
Nei
38. Høyspentlinje (stråling)
Nei
39. Risikofylt industri mm
Nei
40. Avfallsbehandling
Nei
41. Oljekatastrofeområde
Nei
K2
Grønn
Planområdet ligger innenfor «gul» sone, jfr
flystøysoner i hht T – 1442. Kilde Avinor.
Medfører planen/tiltaket:
42. Fare for akutt forurensning
Nei
43. Støv fra egen trafikk
Nei
Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av
et omfang som gir vesentlig støv.
44. Støy fra egen trafikk
Nei
Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av
et omfang som gir vesentlig støy.
45. Støy og støv fra andre
kilder
Nei
46. Forurensning til
sjø/vassdrag
Nei
47. Forurensning av dypvann
og sjøbunn
Nei
48. Fare for uhell ved bruk av
kjemikalier, eksplosiver
Nei
Transport. Er det risiko for:
49. Ulykke med farlig gods
Nei
50. Vær/føre begrenser
tilgjengelighet til området
Nei
Trafikksikkerhet:
51. Ulykke i av-/påkjørsler
Nei
52. Ulykke med
gående/syklende
Nei
53. Andre ulykkespunkter
Nei
Andre forhold:
54. Er tiltaket i seg selv et
sabotasje-/terrormål?
Nei
55. Er det potensielle
sabotasje-/terrormål i
nærheten?
Nei
56. Regulerte vannmagasiner
Nei
57. Naturlige terrengformer
som utgjør spesiell fare
Nei
58. Gruver, sjakter, steintipper
Nei
Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring
59. Tilrigging,
anleggsvirksomhet
Ja
S2
K2
Grønn
Riggplass vil i hovedsak skje innenfor
utbyggingsområdet. Plan skal utarbeides for
anleggsvirksomheten og krav sikres i
3
planbestemmelsene
60. Trafikk
Ja
S2
K2
Grønn
I anleggsperioden vil det bli noe økt trafikk på
tilliggende offentlige veger og i adkomstområdet.
Oppsummert får vi da tabellen nedenfor:
Hendelser med røde felt: Tiltak er normalt nødvendig.
Hendelser med gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad i forhold til nytte.
Hendelser med grønne felt: ”Rimelige” tiltak gjennomføres.
SANNSYNLIGHET
KONSEKVENS
K1 – Liten
S4 – Svært stor
S3 – Stor
S2 – Middels
S1 – Liten
K2 – Middels
K3 – Stor
34, 59, 60
1, 21
K4 – Svært stor
2.2 Tiltaksvurdering
På bakgrunn av vurderingen ved melding om planarbeid, følger en foreløpig oppsummering
av hvilke tiltak som følges opp i det videre planarbeid.
Hendelse
Beskrivelse/tiltak
1. Masseras/-skred
Skal inngå i KU. Ev. avbøtende tiltak skal vises/inngå i reguleringsplan
21.
Brann/politi/sivilfors
var
34. Støv og støy;
trafikk
59. Tilrigging,
anleggsvirksomhet
Løsninger for brann- og redningstjenester skal i nødvendig grad vises
på plan eller oppfølgende tiltak sikres i planbestemmelsene.
60. Trafikk
Tas inn et eget pkt i planbestemmelsene om plan for
anleggsvirksomheten.
Bygning bør utformes slik at den reduserer støy på uteromsarealet.
Tas inn et eget pkt i planbestemmelsene om plan for
anleggsvirksomheten.
4
STJØRDAL KOMMUNE
Enhet arealforvaltning
Møtereferat
Dato: 10.02.2015
2-062 Geving - boligområde - reguleringsplan
Møtetid: 12:00 14:00
Møtested: Stjørdal Rådhus
Møtedato:
10.02.2015
Sak:
Referent:
2014/7460-4
Bård Hubert Gustafson
Til stede:
Firma / Forslagsstiller /
Stjørdal kommune - SK
Solem arkitektur
Solem arkitektur
SK
SK
SK
Navn
e-post
Jann Fossum
Bård Hoff
Julie Bjugan
Bård Gustafson
Geir Baustad
Terje Gulbrandsen
Sak nr Beskrivelse
OK
Merknad /Mangel /
Følges opp
*
Konsulent
2. Plantype
Områdeplan etter pbl §12-2, hvor området som skal
benyttes til kombinert bebyggelse, bl.a. tidligere B4
(KPA) utformes uten detaljering med krav til
detaljreguleringsplan. Innenfor byggeområdet for
boliger, skal områdeplanen ha en såpass høg
detaljeringsgrad at behovet for egen detaljreguleringsplan
ikke er nødvendig.
*
Konsulent
3. Planstatus i området og premisser
Planstatus – reguleringsnivå
Nytt planområde ligger i uregulert område, men grenser
inntil reguleringsplan for veg til Geving og kommunalt
boligfelt kalt «Geving 3 – delplan 2».
*
SK/Konsulent
1.
Formål med planen – planens innhold
Ny plan fremmes som en områderegulering med
boliger/barnehage («flateregulert») og nytt boligområde
(detaljregulert). Innenfor byggeområde for boliger,
planlegges oppføring av inntil 35 boligenheter, utformet
som rekkehus/enebolig i kjede og to-mannsboliger.
Planstatus – kommuneplanens arealdel
I kommuneplanens arealdel 2013-2022 er planområdet
avsatt til byggeområde for boliger og LNFR-område. Ved
sluttbehandling av kommuneplanens arealdel, har
rådmannen imidlertid i sitt saksfremlegg åpnet for
boligbygging innenfor de grønne områdene mellom
Geving 3 (eksisterende område) og B4.
I brev av 22.10.14. gir kommunen en åpning for at
arealmessige endringer skal skje gjennom utarbeidelse av
en områderegulering med krav om planprogram/KU.
Planprogram/KU:
Kommunen tilslutter seg de utredningstema som opplistet
i Forslag til planprogram datert 28.01.15, med følgende
kommentarer:
•
For kommunen er forholdet til terrenghelling og
mulig rasfare vesentlig å få belyst gjennom et
geoteknisk notat som omfatter vurdering av
områdestabilitet.
•
Det fastslås at området berøres av gul flystøysone,
som betyr at det totale støybilde skal vurderes ift
støyfølsomme bruksformål, jfr. støyretningslinjer T1442. I den forbindelse gjøres det oppmerksom på
industriområdet som ligger i nærheten av
planområdet.
Sosial infrastruktur:
Planområdet sokner til Lånke skole som har kapasitet
mhp. nye elever. Avstanden til Lånke skole er 3-3.5 km
og skolevei krysser samlevei i plan. Det er aktuelt å stille
rekkefølgekrav som bedrer trafikksikkerheten på
skoleveg.
Barnehage er ikke etablert i nærområdet. Kommunen er
derfor fornøyd med at det tas høyde for dette i del av
områdeplan.
Teknisk infrastruktur (VA)
Det forutsettes at vanntilførsel skjer via vanntilkobling
mot øst, i forlengelse av vannframføring til kommunalt
byggefelt, Geving 3. Vanntrykk er ok, når ny bebyggelse
ligger under cote 200.
Side 2
Avløp koples til avløpsledning som slutter ved
industriområdet i vest. Dette kan medføre
kapasitetsproblemer ved kryssing av Gjevingvegen
(«Gammel E6»), som kan utbedres ved enkelttiltak.
Det er behov for ny pumpestasjon ved Hell
(jernbanetomta), og dette kan ikke igangsettes før en
rammeplan (VA) blir politisk vedtatt. Tidshorisont kan
være 5 år. Utbygging av 30 boenheter tilsvarer 90-100 pe,
og en reservepumpe kan da imidlertid etableres. Denne
vil kunne gi tilstrekkelig kapasitet for utbygging innenfor
detaljplan, men ikke for resten av planområdet.
Overvann må håndteres ved hjelp av lokal fordrøyning.
Kart over ledningsnett oversendes konsulent fra enhet
kommunalteknikk.
Utbyggingsavtale/rekkefølgebestemmelser
Overnevnte forhold må forventes ivaretatt i plansaken
gjennom rekkefølgebestemmelser og krav til
utbyggingsavtale, som også vil omfatte opparbeidelse av
friområdet som grenser til Geving 3. Opparbeidelse
rekkefølgebestemmelser og evt. Utbyggingsavtale vil
også omfatte friområdet (mellom nytt og eksisterende
boligområde) som skal opparbeides med stianlegg med
utgangspunkt i eksisterende stier, og området skal ryddes
for trær (fortrinnsvis lauvskog og granskog). Furutrær
tilstrebes bevart av romlige hensyn.
4.
Samråd & medvirkning
-
-
5.
*
Konsulent/SK
*
Konsulent/SK
Annonsering (digitalt og avis – innhold jfr PBL)
Annonse skal også publiseres på kommunens
hjemmeside.
Tilskrives berørte parter. Parter/adresseliste fås
ved henvendelse til kommunen.
Planprogram skal følge varsel om igangsetting, jfr.
PBL.
Sjekkliste planens innhold og konsekvenser
Kommunen har følgende merknader til planens
utforming:
Leikeareal i vest ser noe bratt ut (jfr. utearealnorm med
stigning 1:3), og kunne med fordel ha vært noe mer
sentralt plassert i boligfeltet. Interne stianlegg bør
etableres til og fra lekearalet, men trenger ikke å være
universelt utformet (1:20).
Side 3
Interne stier kan med fordel kobles til et stianlegg i
friområdet som knyttes til kommunalt boligfelt, og
muliggjør en snarvei til bussholdeplasser etablert ved
Geving 3.
Adkomstveg har tilfredsstillende stigningsforhold (1:6)
og kurveutvidelse i sving er ivaretatt, men sikt i kurve og
ved utkjøring til samleveg må dokumenteres (påført
frisiktsone). Byggegrense mot samleveg skal være som
tilliggende planer, dvs. 20 meter fra senterlinje.
Det ble bekreftet i møte området fremdeles har en meget
bratt helling og det vil bli en utfordring å utforme gode
tomteforhold for boligbygging her. Derfor skal
utbyggingen koordineres med samlet terrengbehandling
som skal framgå av detaljplan (som planlagte koter).
Videre skal tverrprofiler som også viser tilliggende
terreng med planlagt bebyggelse vedlegges saken.
Kommunen har ingen innvendinger til valgt
utbyggingsprinsipp (rekkehus/tomannsboliger). Det
foreligger ingen spesifikke føringer mhp.
byggeskikk/takform tilpassing, da området ligger adskilt
fra annen bebyggelse. Dog ønsker kommunen at ny
bebyggelse med materialbruk utformes med tanke på
terrengtilpassing og fjernvirkning. Særlig overganger
mellom sokkeletasje og 1.etasje, samt bebyggelse ift.
fylling/skjæring/murer bør vies oppmerksomhet. Vi har i
den forbindelse gjerne sett bruk av flere materialtyper,
eks. mur/tegl/natursteinsmur i kombinasjon med tre.
6.
Framdrift (skisse til framdrift – ikke forpliktende)
*
Konsulent/SK
*
Konsulent
Fastsetting av planprogram – vedtak i komitè plan.
Etter forhåndsvarsel (6 uker).
1.gangsbehandling:
6 ukers høringsperiode:
2.gangsbehandling:
Kommunestyret:
7.
Krav til levert materiell
Annonse ved planoppstart skal sendes
[email protected] for utlegging på
kommunens hjemmeside. Plangrense/planomriss på
sosi-format sendes til geodata, epost:
Side 4
[email protected].
Oversendt planforslag skal inneholde oversendelsesbrev,
plankart, planbeskrivelse og planbestemmelser. I tillegg
skal kopi av mottatte merknader samt varsel om oppstart
følge med. Nødvendig materiell mhp f.eks
støyberegninger, illustrasjoner med mer skal følge med.
Planbestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i MS
Word. Digitalt plankart leveres ihht SOSI-standard
(nasjonal norm).
8.
Forbehold
Verken oppstartsmøte eller referat gir rettigheter i den
senere saksbehandlingen. Nye momenter og krav vil
kunne fremkomme som en del av planprosessen og
politisk behandling og avklaringer i dette møtet må tas
med forbehold.
*
SK
Med hilsen
Bård Hubert Gustafson
74 83 39 23
Side 5