Arkiv: Arkivsaksnr.: Saksbehandler: Dato: Grong kommune GNR 37/3 14/9899-2 Ellen Vie 12.01.2015 SAKSFRAMLEGG Utvalg Møtedato Grong formannskap Grong kommunestyre ___________________________________________________________________________________ SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3 ELSTADNES SØKER: ANNE KRISTIN ULVIG Vedlagte dokumenter: 1. Søknad om konsesjon, datert 08.12.2014. 2. Transport av kjøpekontrakt, datert 07.02.2014. 3. Kart over eiendommen Gnr 37 Bnr 3, datert 21.10.2013/14.06.13. Ikke vedlagte dokumenter: 1. Kjøpekontrakt fast eiendom, datert 28.10.2013. 2. Kjøpekontrakt løsøre, datert 28.10.2013. 3. Verdiberegning, utarbeidet av Jon Rannem. Se for øvrig tidligere konsesjonssak på Elstadnes Gård: 13/1889 for ytterligere opplysninger, samt sak 14/246: Lemping av konsesjonsvilkår Sandøla Gård. Hjemmel for behandling: Saken er behandlet etter lov av 28.11.2003 nr 98 Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom, samt rundskriv M-3/2002, M-7/2002, M-6/2003, M-4/2004, M-2/2009, M-1/2010, M-3/2011 og M-2/2012 fra Landbruks- og matdepartementet. Avgjørelsesmyndighet er tillagt Grong kommune, jfr rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet av desember 2003. Avgjørelsesmyndigheten er lagt til kommunestyret, da prisen overstiger 4.000.000,NOK., jf. Grong kommunes delegasjonsreglement av 17.09.2012, pkt. 1.29. Saksopplysninger: Anne Kristin Ulvig søker om konsesjon for erverv av eiendommen Elstadnes gård, gnr 37 bnr 3 i Grong kommune. Anne Ulvig eier fra før 2 landbrukseiendommer i Grong kommune; Sandøla Gård Gnr 23 Bnr 9, ervervet i 2008 og Homonesset Gnr 23 Bnr 8, ervervet i 2010. Selger av Elstadnes Gård er Sigrun Pernille Elstad. Omsøkte eiendoms arealressurser Det drives med økologisk melkeproduksjon med en melkekvote på 180 000 liter, utleie av laksefiske og jakt, samt skogbruk på landbrukseiendommen. Eiendommen har 12,5% av fiskerettigheten på de fire laksvaldene Fiskumfoss, Tørrisdalen, Quilten og Urstadmælen i Namsen. Laksevaldene forvaltes i samarbeid med de andre grunneierne på strekningen. Total strekning på valdene er 3,8 km. I samarbeid med tre andre grunneiere selges det elgjakt og storfugljakt på et areal på ca 33000 dekar. Omsøkte eiendoms beliggenhet Side 1 av 5 Arkivsak: 14/9899 SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3 ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG Eiendommen ligger på Elstadneset på Gartland, 11 km nord fra kommunesenteret i Grong og 7 km sør for Harran. Etter kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et landbruk-, natur og friluftsområde, sone B. Omsøkte eiendoms bygninger I følge søknaden består bygningene på eiendommen av: Våningshus, bygd i 1963, 160 m2 grunnflate i 2 etg, god teknisk tilstand Kårbolig, bygd i 1938, 100 m2 grunnflate i 2 etg, god teknisk tilstand Kufjøs/fôrsentral, bygd i 1970, 600 m2 i grunnflate i 1. etg, god teknisk tilstand Ungdyr og kalvefjøs, bygd i 1974, 400 m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand, dårlig gulv Vognbu/ garasje/verksted, bygd i 1994, 390 m2 grunnflate i 1 etg, god teknisk tilstand Bilgarasje, ukjent byggeår, 20 m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand Gårdssag, ukjent byggeår, ? m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand Skogskoie i skogen, ukjent byggeår, ca 25 m2 grunnflate i 1 etg, enkel standard. Formålet med ervervet Søkeren skal fortsette med økologisk melkeproduksjon og se på satsingen innen jordbruk i sammenheng med Sandøla Gård. Utnytte gårdens øvrige ressurser med skog og laksefiske. Søkernes kvalifikasjoner Søkeren er sivilagronom fra Norges Landbrukshøgskole. Hun har praktisk erfaring med drift av eiendom med jord og skog fra 1985. Kjøpesum I følge kjøpekontrakt er kjøpesummen for fast eiendom kr 5.799.000,- (inkl. melkekvote). I tillegg kommer løsøre for kr. 401.000,-. Bosettingshensyn Søkeren Anne Ulvig har i søknadens pkt. 19 krysset av for: «Ja», hun vil forplikte seg til å bosette seg på eiendommen innen 1 – ett – år og deretter selv bebo eiendommen i minst 5 – fem – år i sammenheng. Søkeren har allerede flyttet til Grong kommune nå i 2015. Hun bebor i dag eiendommen Sandøla Gård i påvente av oppussing av tiltenkte bolig på Elstadnes Gård. Hun bebor dermed den utvidede driftsenheten og oppfyller dermed boplikten på Sandøla Gård (se sak: 14/246). Lovgrunnlaget: Søknaden skal behandles etter Lov av 28.november 2003 om konsesjon for erverv av fast eiendom mm (konsesjonsloven). I lovens § 1 (formålsparagrafen) står det følgende: “Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen.” Videre står det i § 9 (særlige forhold for landbrukseiendommer): Side 2 av 5 Arkivsak: 14/9899 SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3 ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG “Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.” Vurdering: Samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling I følge Rundskriv M-3/2002 (Priser for landbrukseiendommer ved konsesjon) skal følgende prinsipper legges til grunn for vurdering av priser på landbrukseiendommer ved søknad om konsesjon: for jord og skog nyttes avkastningsverdi (bruksverdi) for rettigheter og andre ressurser som hører eiendommen til nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi – alt etter rettighetens eller ressursens art for bygninger nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) Beregnet høyeste konsesjonsverdi (med utgangspunkt i opplysninger gitt i søknad, takst, skogbruksplan og erfaringstall for området): Jordbruksareal: kr 760 000 Melkekvote: kr 450 000 Skog: kr 1 200 000 Driftsbygning (fjøs storfe): kr 600 000 Vognbu/redskapshus: kr 300 000 Andre bygninger: kr 90 000 Våningshus (inkl. utleiedel Kårstu) kr 1 350 000 Utmark, inkl fiske, jakt og utleiebolig kr 3 000 000 Andre bygninger kr 305 000 Beregnet høyeste konsesjonsverdi: kr 7 750 000 Beregnet høyeste konsesjonsverdi ligger over avtalt kjøpesum. Ervervet ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Hensynet til bosettingen i området Om personlig boplikt står det i rundskriv M-2/2009 kapittel 7, punkt 7.1: ”Boplikten oppstår ved erverv av eiendommen. (…) Boplikt kan oppstå hvis eiendommens bebyggelse er eller har vært brukt til helårsbolig og eiendommen består av mer enn 25 daa fulldyrka jord eller overflate dyrka jord eller mer enn 500 dekar skog.” Våningshuset har tidligere vært i bruk som helårsbolig, og eiendommen består av mer enn 25 daa fulldyrket jord. Vilkårene for å kunne kreve personlig boplikt på denne eiendommen er således tilstede. Søkeren har oppgitt at hun vil bosette seg på eiendommen. Jordlovens § 12 gjelder, slik at flere gnr. og bnr. på samme eierhånd blir ansett som en driftsenhet i jordlovens forstand. Da eiendommen skal brukes som tilleggsjord, og eiendommene skal drives som en driftsenhet, vil ervervet ikke føre til økt bosetting i kommunen. Overdragelsen vil likevel gjennom å styrke ressursene på søkerens eiendommer kunne bedre mulighetene for bosetting på den samla eiendommen i framtida. Med planlagt drift, er det Side 3 av 5 Arkivsak: 14/9899 SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3 ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG nødvendig at eieren bor på eiendommen. Konsesjonssøkeren vil oppfylle boplikten ved at hun vil bo på hovedbruket i bopliktsperioden, og drive den utvidede driftsenheten derfra. Det settes krav om at erververen bor på den utvidede driftsenheten i 5 år sammenhengende fra 01.01.2015. Ut fra ovenstående vurderinger krever kommunen personlig boplikt ut fra bosettingshensynet på eiendommen Elstadnes Gård gnr 37 bnr 3 i Grong kommune. Driftsmessig god løsning Dette ervervet medfører en strukturrasjonalisering i landbruket ved at Anne Ulvig kjøper hele landbrukseiendommen som tilleggsjord, og at eiendommen skal drives som en driftsenhet sammen med de landbrukseiendommene hun allerede har ervervet. Eiendommen Elstadnes Gård gnr 37 bnr 3 ligger 16 km langs vei fra Sandøla Gård. Driftssenteret for melkeproduksjon vil bli lagt til Elstadnes Gård og vil dermed bli å betrakte som hovedbruk for landbrukseiendommene. I følge Forskrift nr 1502 av 23.11.2011 om kvoteordningen for melks § 2 om grunnkvote kan eier av landbrukseiendom fritt flytte melkekvote mellom eiendommene, såfremt eiendommene ligger i samme produksjonsregion. Begrensninger som gjelder for melkesamdrifter for eksempel avstand eller antall deltakere, ble borte fra 01.01.2015, da hele § 5 i melkekvoteforskriften ble opphevet. Administrasjonen i Grong kommune vurderer det slik at avstanden mellom eiendommene til Anne Ulvig er innenfor det akseptable vedrørende avstand for å være en driftsmessig god løsning. Kjøpet vil gi en driftsmessig god løsning ved at dagens drift videreføres. Skikkethet til å drive eiendommen Eiere av landbrukseiendommer har et forvaltningsansvar for egen eiendom. Rettigheter og plikter i tilknytning til dette forvalteransvaret skal følges opp på en forsvarlig måte. Søker er utdannet på Norges Landbruksskole og har drevet eget gårdsbruk siden 1985. Søker har både teoretisk og praktisk erfaring som gjør erverver skikket til å drive eiendommen. Søkeren anses skikket til å drive eiendommen. Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Ved konsesjonssøknader skal konsesjonsmyndigheten se på hvilke virkninger et eierskifte har for alle ressursene på eiendommen, enten det gjelder jord- eller skogarealer bygninger eller øvrige deler av eiendommen. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen også i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Formålet er at eieren skal ivareta eiendommen i et langsiktig perspektiv. Hensynet til en helhetlig ressursforvaltning må også ivaretas på en bærekraftig og fremtidsrettet måte for drifta av skogen på landbrukseiendommen for å sikre at de samlede ressursene forvaltes på en best mulig måte. Med kulturlandskap menes landskapsbilde, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Kulturlandskap er også knyttet til miljøgoder som turveier, natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Det samme gjelder muligheten for jakt, fiske, rekreasjon og turisme. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta. Administrasjonen i Grong kommune vurderer det slik at de planene konsesjonssøker har for eiendommen ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Samlet vurdering Side 4 av 5 Arkivsak: 14/9899 SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3 ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG Kjøpet ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, bosettingshensynet og en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Videre anses kjøperen som skikket til å drive eiendommen, og kjøpet gir en driftsmessig god løsning. Ut fra ovenstående vurderinger krever kommunen personlig boplikt ut fra bosettingshensynet på eiendommen Elstadnes Gård gnr 37 bnr 3 i Grong kommune og at erververen selv bebor den utvidede driftsenheten i minst 5 år sammenhengende fra 01.01.2015. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven §§ 1 og 9 innvilges Anne Ulvig konsesjon for erverv av eiendommen Elstadnes Gård, gnr 37 bnr 3 i Grong kommune. 2. Jordlovens § 12 gjelder, slik at flere gnr. og bnr. på samme eierhånd blir ansett som en driftsenhet i jordlovens forstand. 3. Grong kommune setter vilkår om at erververen selv bebor den utvidede driftsenheten i minst 5 år sammenhengende fra 01.01.2015. Begrunnelse: Konsesjon kan gis etter de rammer loven hjemler. Personlig boplikt kan pålegges i medhold av lov og i samsvar med de vurderinger som ligger i rådmannens vurderinger i saksframstillingen. Side 5 av 5
© Copyright 2024