1. No category

SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Gunvor Synnøve Green
14/1329
Arkiv: GNR 88/1
SØKNAD OM KONSESJON PÅ HAVIKA OG HAVIKHAGAN GNR. 88 BNR. 1 MFL.
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av konsesjonslova av 28. november 2003 innvilger Sigdal kommune Renate Hvila og Espen
Borge sin søknad om konsesjon på Havikhagan-Havika gnr. 88 bnr. 1 og 2 og gnr. 91 bnr. 8 i Sigdal.
Konsesjon blir gitt på følgende vilkår:
Renate Hvila og Espen Borge må bosette seg på eiendommen Havikhagan-Havika gnr. 88 bnr. 1 og 2
og gnr. 91 bnr. 8 innen ett år fra møtedato og bo der i minst fem år.
Saken avgjøres av: Hovedutvalget for næring og drift.
Vedlegg:




Søknad om konsesjon av 12.12.14
Prospekt
Utsnitt av kommuneplanens arealdel for eiendommen
Kart over eiendommen
Vedlegg i saken:
 Kjøpekontrakt av 09.12.14
 Diverse vedlegg fra megler
OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN:
Kommune
Gnr
Bnr
Sigdal
88
1 og 2
Sigdal
91
8
Parter:
Eier:
John Torsten Biringvad,
Havikhagan-Havika,
3350 Prestfoss
Eiendommens arealer:
Fulldyrka
Overfl.
dyrka/gjødsl
Fnr
Eiendommens navn
Havikhagan-Havika
Brenntangen (skogstykke)
Erverver:
Renate Hvila og Espen Borge,
3358 Nedre Eggedal
Skog
H
Skog
M
Skog
L
Anna
areal
Total areal
a beite
87
2
121
95
172
29
506
Formålet med ervervet: Bosetting og utleie av jorda.
Overdragelsessum: Kr 3 325 000,-.
Eiendomstype: Landbrukseiendom.
Drift på eiendommen: Kornproduksjon.
Området bruket ligger i: LNF-område.
SAKSUTREDNING:
Konklusjon:
I medhold av konsesjonslova av 28. november 2003 innvilger Sigdal kommune Renate Hvila og Espen
Borge sin søknad om konsesjon på Havikhagan-Havika gnr. 88 bnr. 1 og 2 og gnr. 91 bnr. 8 i Sigdal.
Konsesjon blir gitt på følgende vilkår:
Renate Hvila og Espen Borge må bosette seg på eiendommen Havikhagan-Havika gnr. 88 bnr. 1 og 2
og gnr. 91 bnr. 8 innen ett år fra møtedato og bo der i minst fem år.
Bakgrunn:
Søknaden gjelder kjøp av Havikhagan-Havika gnr. 88 bnr. 1 og 2 og gnr. 91 bnr. 8. Eiendommen ligger
nord-vest for Prestfoss sentrum. Den strekker seg fra Soneren, øst for Båneberget og innover mot
Bråtatjern. Eiendommen har jf Skog og landskap et totalareal på 506 dekar, der 87 dekar er fulldyrka
jord, 2 overflatedyrka, 121 dekar skog i høg bonitet, 95 i middels, 172 dekar i låg og 29 dekar er
definert som anna areal. I tillegg er det en skogteig på 54 dekar, der 22 dekar er skog i høg bonitet.
Denne teigen er det imidlertid en grensetvist om.
Eiendommen er fordelt på to teiger. Hovedteigen som ligger ned mot Soneren og en teig inne ved
Bråtatjern. Jorda har fram til nå vært brukt til kornproduksjon av naboen Lars Olav Eidal.
Eiendommen har to tun. Det øvre tunet i Havikhagan ligger vel 550 meter fra Fv 133 og her ligger
eiendommens våningshus, en gammel driftsbygning, et stabbur og et bryggerhus. I det nedre tunet, som
ligger om lag 850 meter fra Fv 133, er det en sidebygning (enkel hytte), driftsbygning med korntørke,
stabbur, båthus som disponeres av en hytteeiendom og et våningshus som er til nedfalls.
Fra eiendommen er det fradelt flere hyttetomter. Dette er gamle fradelinger fra 40- til 60-tallet. I følge
matrikkelen er tomtene ikke oppmålt, og har på kartet derfor ikke definerte areal.
Konsesjonssøkere er Renate Hvila og Espen Borge. Det er opplyst at det ikke er odel på eiendommen
og at det er kjøperne som bærer konsesjonsrisikoen.
VURDERINGER:
Søknaden skal behandles etter Konsesjonslova av 28. november 2003. Lovens § 9 gjengis i sin helhet:
§ 9, (særlige forhold for landbrukseiendommer)
Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal
det til fordel for søker legges særlig vekt på
1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling,
2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området,
3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning,
4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen og
5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.
Generelt for verdivurdering av landbrukseiendom er det for jord- og skogressursene avkastningsverdi,
dvs bruksverdien som skal benyttes. Når det gjelder bygninger er det nedskreven gjenanskaffelsesverdi,
dvs kostnadsverdi som skal brukes. For eiendommer som i tillegg til å tjene som bosted for landbruket
også tjener som bosted for yrke utenom landbruket er det mulig å tillegge en boverdi. Rundskriv M1/2010 legger rammene for hvordan tomteverdien fastsettes. Rundskrivet sier bla at ved vurderingen av
størrelsen på eventuell ”boverdi”, vil tomteprisen for boligeiendommer i området- ved siden av det
alminnelige prisnivå på boligeiendommer gi en viss veiledning. Rundskrivet setter uansett et øvre tak
for boverdi til kr 1 500 000,-. Maksimal boverdi vil være naturlig å tillegge i mer sentrale områder enn
Sigdal.
Det har i de siste åra kommet flere endringer vedr pris. Rundskriv M-3/2002 ligger fortsatt i bunn, men
rundskriv M-7/2002, M-1/2010 og M-2/2012 har kommet etterpå. I tillegg mottok alle landets
kommuner et brev fra Landbruks- og matdepartementet 04.12.2012 vedr praktisering av priskontrollen.
Dette brevet henstiller kommunene om at de ikke skal legge avgjørende vekt på pris i vurderinga om
konsesjon skal gis. Brevet skapte naturlig nok en god del diskusjon, da det ikke har skjedd noen
endringer i regelverket.
Det ble i desember 2012 sendt ut et høringsforslag om å oppheve bestemmelsen om «priskontroll» i
konsesjonslova. Saken ligger fortsatt i stortinget, og det er ikke gjennomført endringer i regelverket. I
oktober 2014 sendte LMD ut et nytt høringsforslag om å oppheve konsesjonsloven og boplikta, med
høringsfrist i januar 2015. Hvilke utfall disse endringsforslaga vil få, gjenstår å se. Inntil videre må
kommunene forholde seg til gjeldende regelverk, noe som også er i tråd med Fylkesmannens syn.
Brevet av 04.12.12 får derfor ingen betydning for kommunens behandling.
Havika-Havikhagan ligger forholdsvis sentralt i Sigdal, med kort avstand til fjorden og til Prestfoss.
Eiendommens avkastning er begrensa vurdert ut fra tradisjonell drift, men eiendommen har i tillegg til
landbruksressursene stor verdi som bosted.
Bygninger: (for mer utfyllende info se vedlagt verdivurdering)
Bygningene i det øvre tunet:
Våningshuset er jf bygningsrapporten oppgitt å være fra 1850, og er påbygd 2. etasje i 1922.
Grunnflata er på 120 kvm. Pipa ble renovert i 2013. Badet er av nyere dato, men har jf rapport ikke
dokumentert utførelse. Kjøkkenet er fra 1980-tallet og er malt og pussa opp i seinere tid. Røranlegget i
huset er av varierende dato. Det samme med el-anlegget. Det er varmepumpe av nyere dato med egen
kurs. Samtlige gulv i første etasje er isolert av dagens eier. Vinduer og dører er fra 1920-tallet. Taket
har ikke tett undertak og det er registrert svekkelse på enkelte steiner. Omlegging av taket må derfor
påregnes i nær framtid. Bygningen framstår som fullt beboelig, men det er påkrevd med noe
vedlikehold og utbedringer i åra framover.
Bryggerhuset er jf verdivurderinga bygd rundt 1850 og på 24 kvm. Det er et lafta bygg med murt pipe i
teglstein og åpent ildsted. Det er påbegynt rehabilitering, og gulvet er delvis fjerna. Noe råte i
bunnstokkene forekommer. Bygningen kan på sikt være et utgangspunkt for utleie, eller evt som lager.
Driftsbygningen er jf verdivurderinga satt opp i 1952 med en tilbygd redskapshusdel fra 1983.
Grunnflata er totalt på 228 kvm. Den nye delen, redskapshusedel, er satt opp på ringmur og støpt plate.
Den eldre delen er satt opp på pilarer. Vegger i bindingsverk med spaltepanel, saltak i tre med Ataksplater og takstein. Låvebru i støpt betong. Skyveporter i den nye delen. Bygningen er anvendbar
som redskapshus og lager.
Stabburet står på steinpilarer. Ramma og stabbene er i tømmer, og sjølve stabburet er i 2 etasjer.
Grunnflata er 25 kvm og i handlafta tømmer. Trapp i stabla gråstein. Taket er lagt om av dagens eier.
Bygningene i det nedre tunet:
Sidebygningen er på 33 kvm og er fra midten av 1800-tallet. Bygget er fundamentert på gråsteinsmur
og er en tømmerbygning i en etasje. Huset har innlagt strøm, men ikke vann. I følge søknaden er
bygningen vurdert i middels tilstand.
Driftsbygningen er på 168 kvm i grunnflate, i 2 etasjer, og byggeåret er angitt å være 1950.
Redskapshusdelen har støpt plate på mark. Bygget huser ei kaldlufts korntørke med tre celler. Taket på
bygningen er utbedra av dagens eier. Korntørka og bygningen er i årlig bruk. Tilstanden er jf søknaden
oppgitt å være middels.
Stabburet har ei grunnflate på 25 kvm. Byggeåret er ukjent og tilstanden er oppgitt å være middels til
dårlig.
Det er også et våningshus på det nedre tunet. Deler av taket ble i sin tid tatt av, og bygningen er nå i
ferd med å dette ned. Det er oppgitt at det ligger et båthus på Havika, som skal høre til ei av hyttene
som er utskilt fra eiendommen. Båthuset vurderes derfor ikke i denne sammenheng.
Flere av bygningene på eiendommen er SEFRAK-registrert.
Jordbruksarealer:
Jf Skog og landskap er den fulldyrka marka totalt på 87 dekar fordelt på 4 teiger. En mindre teig som
ligger på gnr. 91 bnr. 8, nord for Fv 133. Det største arealet er en langstrakt teig som går fra nord fra det
øvre tunet og ned mot fjorden, samt to mindre teiger ned mot fjorden. Jorda består jf tidligere takst av
dels siltig leire og sandmold. I følge eier er dreneringstilstanden bra. Leietaker har i tillegg utbedra noen
grøfter og kummer de seinere åra. Det er også et mindre areal, ved det øvre tunet, som er definert som
overflatedyrka jord. Dette arealet er pr i dag ikke i drift, men inngår som en del av tunet.
Skogen inkl jakt:
Skogen består av to teiger, med totalt areal på 388 dekar produktiv skog. Det er gode driftsforhold med
opparbeida vei gjennom hovedteigen. I henhold til oversiktsplanen for skogen er tilveksten på 81 m3/år.
Skogen har en noe skjev hogstklassefordeling, med mye ungskog. Dette er i hovedsak det arealet som
ligger inne som mulig utbyggingsareal i kommuneplanen. Tvisteteigens arealer er ikke tatt med i
verdivurderinga.
Framtidig boligområde:
I følge kommuneplanens arealdel er 85 dekar av eiendommen avsatt til framtidig boligområde.
Mesteparten av arealet er i låg bonitet og en del i middels. Det er imidlertid krav om reguleringsplan før
bygging kan påbegynnes. I 2005 ble det godkjent fradelt 3 tomter, på visse vilkår uten reguleringsplan.
Ei tomt ble fradelt og solgt, og det er bygd bolighus på denne tomta. Fradelinga er ikke gyldig om
deling ikke er rekvirert innen tre år etter vedtaket foreligger. Dette er tilfelle for de to siste tomtene.
Prisvurdering:
Øvre tun:
Våningshus
Bryggerhus
Driftsbygning
Stabbur
Nedre tun:
Sidebygning
Driftsbygning
Stabbur
Jordbruksarealer
Skog inkl jakt
Framtidig boligområde jf kommuneplanen
SUM:
Kr 1 300 000,Kr 30 000,Kr 500 000,Kr 30 000,Kr 50 000,Kr 400 000,Kr 10 000,Kr 435 000,Kr 460 000,Kr 3 215 000,-
Å sette en pris på arealet som er lagt inn som framtidig byggeområde i kommuneplanen er
vanskelig. Kommuneplanen er i disse dager oppe til rullering, og det er ingen automatikk i at
tidligere aktuelle arealer vil opprettholde sin status. Erfaringsmessig er nødvendige
grunnlagsinvesteringer store, og prisene på tomter relativt lave i kommunen vår. Det er anlagt ny vei
inn til det aktuelle området.
Ut i fra eiendommens verdivurdering ovenfor, er det ikke lagt inn noen verdi for et eventuelt
boligområde. Grunn for dette er som nevnt at det er vanskelig å fastsette en verdi for et slikt
område, og fordi det ved utregninga over vil kunne forsvare å gi konsesjon ut fra kjøpesummen jf §
9 første ledd nr. 1.
Konsesjonssøkerne har oppgitt at de vi leie bort jorda. Vi gjør da oppmerksom på at driveplikta, jf §
8 i jordlova, kan oppfylles ved langsiktig og skriftlig leieavtale på 10 år.
Havikhagan-Havika ligger sentralt i bygda og har gode bokvaliteter. Sigdal kommune ser det som
svært positivt at et ungt par vil bosette seg på eiendommen.