1. No category

INNKALLING TIL
EKSTRAORDINÆR
GENERALFORSAMLING
MANDAG 16. FEBRUAR 2015 - KL.18.00.
STED : AULAEN, LYSHOVDEN OPPVEKSTTUN
Innkalling inneholder:
Saksdokumenter knyttet til kjøp av Mozart Eiendom AS og som vedlegg, noen ideer
fra styret om fremtidig bruk av eiendommen ved et kjøp.
Fyllingsdalen, 11. februar 2015
LYSHOVDEN BORETTSLAG
for styret
Einar F. Kaldhol
Styreleder
2
ADGANGSTEGN
EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING,
LYSHOVDEN BORETTSLAG 16. FEBRUAR 2015
(skal leveres ved inngangen)
ANDELSEIERS NAVN:__________________________________________________________
ORTUFLATEN NR.:______
ANDELS NR.:______
ANDELSEIERS SIGNATUR:______________________________________________________
FULLMAKT:
Gir herved:.................................................................................................................................
Fullmakt til å representere min andel nr.: ..........
MØTET STARTER PRESIS KL. 18.00.
3
4
Ekstraordinær generalforsamling den 16. februar 2015.
Dagsorden i henhold til lov om borettslag, §§ 7-6 og 7-7 og vedtektenes pkt. 9-3 og 9-4
---------------------------------------------------------------------------------------Side
1.
Konstituering
6
1-1. Godkjenning av innkalling
1-2. Godkjenning av dagsorden
1-3. Valg av møteleder
1-4. Valg av referent/protokollfører
1.5. Valg av protokollunderskriver
1.6. Valg av tellekorps
1.7. Antall frammøte (antall andeler representert)
2.
Orientering om ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum
6
2-1. Orientering fra Bergen kommune
2-2. Mulighet til innspill fra beboerne
3
Sak: Kjøp av Mozart Eiendom AS/Ortuflaten 46 (Butikklokalet)
7
3-1. Styrets behandling av saken
3-2. Selgers tilbud
3-3. Økonomi
3-4. Styrets forslag til vedtak
4.
Sak: Endring av navn på Mozart Eiendom AS
9
4-1. Styrets forslag
5.
Sak: Vedtektsendring som følge av kjøp av aksjeselskap
5-1. Styrets forslag
5
9
1. Konstituering
1-1.
Godkjenning av innkalling
1-2.
Godkjenning av dagsorden
1-3.
Valg av møteleder
Styrets forslag: Eilif Didriksen
1-4.
Valg av referent/protokollfører
Styrets forslag: Keera Ann Fox
1-5.
Valg av protokollunderskriver
Styrets forslag: Elisabeth Tonning og Robert Johnsen
1-6.
Valg av tellekorps
Styrets forslag: Bo Fredrik Dahlberg og Lisbeth Simmenes
1-7.
Antall frammøte (antall andeler representert)
2. Ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum.
2-1. Orientering fra Bergen kommune om arbeidet med ny reguleringsplan for
Fyllingsdalen sentrum
2-2. Andelseiere/beboere gis muligheten til å komme med innspill
Kommunen ønsker å få innspill på hvilke kvaliteter ved nærmiljøet dere setter
særlig pris på, både når det gjelder eget bomiljø og Fyllingsdalen generelt. Og er
det noe dere savner som kunne gjort Fyllingsdalen til et enda bedre sted å leve?
6
3. Kjøp av Mozart Eiendom AS (”Butikken”/Ortuflaten 46)
Det spesifiseres at Ortuflaten 46 («Butikken», 22/245) er heleid av
aksjeselskapet Mozart Eiendom og at det er aksjeselskapet Mozart
Eiendom som eventuelt må kjøpes av borettslaget.
3-1. Styrets behandling av saken
Styret ble i august 2014 kontaktet av eieren av Ortuflaten 46 («Butikken»,
22/245), som informerte om at han var i ferd med å avvikle sin drift på
eiendommen og at han var åpen for tilbud på eiendommen.
Hans forutsetning for salg var en minimumspris på 10 millioner kroner,
samt at borettslaget måtte leie ut til nåværende leietaker for en periode på
inntil 1 år.
Styret vurderte tilbudet og fikk innhentet takst fra takstmann
Knut Farestvedt, samt at næringseiendomsmeglere i Kaland & Partnes og
Krogsveen ble bedt om å komme med en muntlig verdivurdering basert på
takstmannens rapport.
Takstmann Knut Farestvedt har vurdert byggets tekniske tilstand, samt at
han kom med en verdivurdering.
Verdivurderingen i sin helhet er lagt ut på borettslagets nettside,
www.lyshovden.no.
Takstmann Knut Farestvedts verdivurdering er 9 millioner kroner, men
han har da lagt til grunn en utleiepris på 1200 kr pr. kvm. Næringseien
domsmegleren i Kaland & Partners og næringseiendomsmegleren i
Krogsveen har begge lagt til grunn en verdi på 5-6 millioner, basert på en
utleiepris på 650-800 kr pr. kvm . Begge meglerne opplyser at leiemarkedet
for næringseiendommer i Fyllingsdalen for tiden er dårlig, med en god del
lokaler som står tomme, særlig kontorlokaler.
Som en del av prosessen vurderte styret hva borettslaget eventuelt kunne
bruke eiendommen til. Disse forslagene står beskrevet i vedlegget.
Styret har også skaffet en verdivurdering av borettslagets nåværende
kontor- og møtelokaler, og disse er samlet verdsatt til 4 mill. slik de står i
dag og med en forutsetning de blir ombygget til leiligheter.
7
Etter å ha vurdert saken, valgte styret å gi beskjed til eieren at vi ikke var
interessert. Avgjørende for styret var den store forskjellen mellom selgers
pris og verdivurderingene til næringseiendomsmeglerne, samt den store
usikkerheten knyttet til når bygget på eiendommen ville bli frigjort. Det ble
samtidig avtalt med selgeren at han skulle ta kontakt hvis det ble noen end
ringer i saken.
På beboermøtet 18. november 2014 informerte styret om sine behandling av
saken. Mange av de fremmøtte beboerne ga da sterkt uttrykk for at de
ønsket å kjøpe bygget og at styret måtte jobbe med saken.
Det ble etablert ny kontakt med selgeren. Grunnet selgerens behov for
avklaring knyttet til leietakerne i bygget, har prosessen stått stille frem til
selger tok kontakt 06. februar.
I tråd med den muntlige forkjøpsavtalen mellom selger og styreleder, har
selger gitt borettslaget et tilbud på kjøp. Selger opplyser at han har flere
interessenter som ønsker å kjøpe, men at han gir borettslaget førsteretten.
Han er imidlertid ikke villig til å forhandle på pris.
3-2. Selger tilbud
1. Lyshovden borettslaget kjøper Mozart Eiendom AS, Org.nr.: 992452544 for
kr. 10 mill.
2. Eneste verdi i aksjeselskapet er eiendom 22/245 (Ortuflaten 46, Butikken) i
Bergen kommune.
3. Aksjeselskapet skal være fri for heftelser og gjeld
4. Overtakelsesdato er 01. mai 2015.
5. Akseptfrist for Lyshovden borettslag er 18. februar 2015.
3-3. Finansiering/Økonomi
Finansiering av kjøpet vil i første omgang skje gjennom låneopptak og
denne finansieringen vil være nødvendig frem til borettslaget har avgjort
hva eiendommen skal brukes til.
Rente- og avdragskostnader ved et lån på 10 mill. vil for din leilighet,
avhengig av type leilighet, være fra ca 81 til 155 kr pr. mnd. i økt
felleskostnad.
8
3-4. Styrets forslag til vedtak
Med bakgrunn i ønsket fra beboermøtet fremmes saken for
generalforsamlingen. Basert på de nye forholdene, fremmer et flertall av
styret følgende forslag for generalforsamlingen:
Styret får fullmakt til å kjøpe 100% av aksjene i Mozart eiendom AS,
org.nr. 992452544.
4. Endring av navn på kjøpt aksjeselskap
Forutsatt at Lyshovden borettslag kjøper Mozart Eiendom AS, foreslår
styret at navnet på aksjeselskapet endres.
4-1. Styrets forsalg til vedtak
Ved kjøp av Mozart Eiendom AS omdøpes aksjeselskapet til
Ortuflaten 46 AS.
5. Vedtektsendringer som følge av kjøp av aksjeselskap
Forutsatt at Lyshovden borettslag kjøper Mozart Eiendom AS, må følgende
vedtekter legges til de nåværende under et nytt kapittel 14, knyttet til
kjøpet av aksjeselskapet:
5-1. Styrets forsalg til nye vedtekter
Kapitel 14—Ortuflaten 46 AS
§ 14-1 Styret i borettslaget utgjør generalforsamlingen i Ortuflaten 46 AS
§ 14-2 Ortuflaten 46 AS skal styres i henhold til bestemmelsene i aksjeloven
og det er ikke anledning til å avtale særretter for enkelt personer, selskaper
eller organisasjoner.
9
Vedlegg: Hva kan vi bruke ”Butikken”/Ortuflaten 46 til?
Styret har i sitt arbeid sett på ulike måter borettslaget kan bruke “Butikken” til,
hvis vi velger å kjøpe den.
Forslagene nedenfor er bare styrets foreløpige tanker og bruken må bestemmes
på et eventuelt senere tidspunkt.
I oversikten nedenfor finnes argumenter for og argumenter mot for hvert av
alternativene.
Summene som er nevnt i oversikten er ca. tall og det knytter seg stor
usikkerthet til disse tallene.
1. Utleie til næringsdrift
Innebærer at bygget rehabiliteres og leies ut til næringsvirksomhet på det åpne
markedet.
For
Mot
1. Kan gi leieinntekter som dekker lånekostnadene og med tiden gi borettslaget
inntekter
2. Kan skape mer aktivitet i borettslaget,
hvis leietaker er i servicebransjen
3. Leieinntekter fra leietagere
4. Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn.
1. Dette er en drift som muligens faller utenfor formålet til borettslaget, jf. vedtektenes §
1-1.
2. Medfører en stor økonomisk risiko, med
fare for tap.
3. Borettslaget/styret har liten eller ingen
kunnskap om denne type næringsaktivitet.
4. Rehabilitering anslås å ville koste ca. 1
million kroner
Økonomi:
Kjøpssum: 10 mill.
Rehabilitering: 1 mill.
Konsulenter: 100000
Sum: 11,1 mill.
Leieintekter: Ukjent (Anslagsvis 33000 til 58000 pr. mnd.)
Totalt: 11,1 mill.
10
2. Borettslagshus
Innebærer samling av styre-/vaktmesterkontor og samlingslokaler i ett bygg
For
Mot
1. Borettslaget kan få en mer effektiv
drift ved at alle funksjoner blir samlet
på ett sted.
2. Vi kan få ny storsal til aktiviteter/
utleie
3. Et samlingslokale kan skape mer
aktivitet i borettslaget.
4. Salg av eksisterende lokaler Styre-/
vaktmesterkontor, Blinkeren, Barnehagen, Solstudioet og Møterommet vil
kunne innbringe ca. 4 millioner ved et
salg.
5. Økning av antall parkeringplasser i
borettslaget
6.Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn.
1. Medfører avvikling av aksjeselskap og
utløsning av skatt på ca. 1,6 millioner
2. Rehabilitering anslås å ville koste ca. 1
million kroner
3. Ingen eller få inntekter til å dekke lånekostnader
4. Hvis selskapslokale, så fare for støy
midt i borettslaget
Økonomi:
Kjøpssum: 10 mill.
Skatt: 1,6 mill.
Rehabilitering: 1 mill.
Konsulenter: 100000
Sum: 12,7 mill.
Minus salg: 4 mill.
Totalt: 8,7 mill.
11
3. Etablering av parkeringsplass
Innebærer bygging av parkeringsplass på hele eller deler av eiendommen.
For
Mot
1. Økning av antall parkeringsplasser i
borettslaget med minst 15 plasser
2. Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn.
Økonomi:
Kjøpssum: 10 mill.
Skatt: 1,6 mill.
Rivingskostnader: Ukjent
Etablering av ny parkeringsplass: Ukjent
Konsulenter: 100000
Sum: Ukjent
Totalt: Minst 11,7 mill.
12
1. Bergen kommune har i sitt arbeid med ny
reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum,
som omfatter Lyshovden borettslag, varslet
at et av målene med den nye reguleringsplanen er å redusere “flateparkering” og
“ivareta grønnstrukturen”. Det er derfor stor
sannsynlighet for at en søknad om utvidelse
av parkeringsplassen på tomten vil bli avslått.
2. Andelseierne i OF40-44 vil få en parkeringsplass rett foran blokken
4. Ny blokk/leiligheter
Innebærer riving av dagens bygg og bygging av en ny leilighetsblokk på
samme sted. Blokkens areal vil da være tilsvarende størrelse som OF51-53,
OF36-38 eller OF69-71
For
Mot
1. Bergen kommune har i sitt arbeid med
ny reguleringsplan for Fyllingsdalen
sentrum, som også omfatter Lyshovden
borettslag, varslet at et av målene med
den nye reguleringsplanen er fortetning
av bebyggelsen i området og det er derfor stor sannsynlighet for at en søknad
om dette vil bli godkjent.
2. En slik utnyttelse av eiendommen vil
kunne finansiere kjøpesummen, samt gi
borettslaget et lite overskudd.
3. Vil øke antall andeler i borettslaget og
dermed flere til å dele kostnader.
4. Mer kompleks drift av borettslaget
med 2 økonomiske driftsområder.
5. Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn og bygger en blokk på
egenhånd.
1. Eiendomsutvikling av denne typen er i
grensen for formålet til borettslaget, jf.
vedtektene §1-1
2. Medfører betydelig økonomisk risiko
for borettslaget
3. Andelseierne i OF18-24, OF40-44 og
OF48-50 kan få redusert soltid og utsikt.
4. Borettslaget/styre har liten kunnskap/
kompetanse om denne type prosjekter
Økonomi:
Kjøpssum: 10 mill.
Skatt: 1,6 mill.
Konsulenter: Ukjent
Rivingskostnader: Ukjent
Bygging av ny blokk tilsvarende OF51-53: 40-48 mill.
Sum: Ukjent, men minst 55 mill.
Salgsinntekt: ca. 60 mill.
Totalt: 1-6 mill. i gevinst
Det presiseres det er knyttet stor usikkerhet til alle disse tallene.
13
TUSEN TAKK FOR
OPPMØTE OG VEL HJEM
SETT AV DATOEN:
ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2015
23. APRIL 15
KL. 1800
**********************************************************************************
14