1. No category

BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
Til:
Fra:
Dato:
Byrådsavdelingen for byutvikling, klima
og miljø
Etat for byggesaker og private planer
20.04.2015
Saksnr.:
Emnekode:
Kopi til:
201508080/60
ESARK - 8140
FAGNOTAT – KIRKEGATEN 5-13, BERGENHUS, GNR. 168 BNR. 483 KOMMUNAL FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER - ANBEFALT KJØP
Hva saken gjelder:
Eier av Kirkegaten 5-13, BOB Eiendomsutvikling AS, har inngått avtale om overdragelse av
eiendommen til Vest Utleie Holding AS.
Leiegården, et murhus bygget ca. 1920, inneholder 40 boenheter. Da leiegården inneholder
mer enn 4 boenheter og mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse, utløses
kommunal forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 1 og 2.
Leietakerne har etter skriftlig forespørsel gitt uttrykk for ønske om overtakelse av eiendommen
ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Leietakerne er også tilbudt
informasjonsmøte som de takket ja til. Møtet ble avholdt 16.04.15.
Konklusjonen etter en samlet vurdering er at det foreligger grunn for kommunen til å benytte
forkjøpsretten i dette tilfellet.
Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt 17.02.15. Frist for bruk av den kommunale
forkjøpsrett går i denne sak ut 17.06.15. jfr. § 6. 1. ledd. Lov om kommunal forkjøpsrett til
leiegårder.
Ved bruk av forkjøpsretten skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jf.
leiegårdslovens § 7, 3. ledd. Ved overtakelse av aksjer i selskap som eier eiendommen som i
dette tilfelle gir ikke nødvendigvis prisen på aksjene utrykk for eiendommens
omsetningsverdi. Leiegårdens omsetningsverdi må fastsettes ved avtale gjennom
forhandlinger, alternativ etter begjæring av skjønn. Det må avklares hvem som skal gis
fullmakt til å forhandle om pris, og inngå avtale på kommunens vegne.
Forslag til vedtak:
1.
2.
3.
4.
5.
Bergen kommune gjør forkjøpsrett gjeldende i henhold til § 3 i lov om kommunal
forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Kirkegaten 5-13, Bergenhus, Gnr.
168 Bnr. 483, fra BOB Eiendomsutvikling AS til Vest Utleie Holding AS.
Leiegårdens omsetningsverdi fastsettes gjennom avtale ved forhandlinger,
alternativ etter begjæring av skjønn.
Fullmakt til å forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne, delegeres
til byrådet med adgang til videre delegasjon.
Det forutsette at det legges frem finansieringsbevis fra beboerne i godt til før
endelig vedtak.
Det presiseres at kommunen kan fatte et nytt vedtak innen 4 uker etter en
eventuell skjønnsavgjørelse om pris er fattet, dersom kommunen ikke lenger
ønsker å gjennomføre forkjøpet jfr. §6 3. ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til
leiegårder.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Liv-Wigdis Smith
seksjonsleder
Saksutredning:
1. KOMMUNENS FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER.
Kommunen har forkjøpsrett etter ”Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder” når
eiendomsrett til leiegårder overføres til andre enn staten eller fylkeskommunen, jfr. § 2. Dette
gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon. Som overføring av
eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i leiegårdsselskap slik at
erververen blir innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter.
Loven definerer leiegård som utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er
innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger.
Fra forkjøpsrettsloven § 3 siteres: ”Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne,
når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjons-sameie, på egne vegne,
på vegne av studentsamskipnad eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av
kommunen eller stat.”
Kommunens forkjøpsrett etter denne loven går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale.
Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven § 11.
2. KJØPEKONTRAKT, KJØPER, SELGER.
Ved kjøpekontrakt av 30.01.15 mellom BOB Eiendomsutvikling AS som selger og Vest
Utleie Holding AS som kjøper, er det inngått avtale om overdragelse av 100 % av aksjene i
Vest Utleie AS for en kjøpesum stor NOK 355 000 000, eksklusive omkostninger og etter
fradrag for latent skatt (se 1. vedlegg). Aksjeoverdragelsen utløser kommunal forkjøpsrett til
eiendommen, da erverver har blitt innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, jfr.
leiegårdsloven §2, 2.ledd.
Ved kommunalt forkjøp hvor det er aksjer som er overdratt skal leiegårdens omsetningsverdi
legges til grunn, jfr. leiegårdsloven §7, 3.ledd. Verdien fastsettes på grunnlag av
ekspropriasjonslovens §5.
Vest Utleie AS, som inneholder eiendommene Konsul Børsgate 24-26 (sak 201507060),
Kirkegaten 5-13 (sak 201508080), Kirkegaten 23-33 (sak 201508081) og Rothaugsgaten 1-7
(sak 201508082), ble verdivurdert av BOB Eiendomsutvikling AS før salget til NOK
244 400 000 legger man dagens leiepris til grunn og NOK 355 000 000 legger man
markedsleie til grunn. Kirkegaten 5-13 ble verdivurdert til NOK 32 560 000 legger man
dagens leieinntekter til grunn, og NOK 58 000 000 legger man markedsleie til grunn (se 2.
vedlegg).
Det er lagt til grunn et avkastningskrav på 6 % i verdivurderingen (se 3. vedlegg).
Kommer partene ikke til enighet om overtagelsessum blir denne å fastsette av retten ved
skjønn, jfr. leiegårdslovens §7, 9.ledd. Begjæring om skjønn framsettes av kommunen.
Begjæringen må være kommet inn til retten innen 6 uker etter at vedtak om forkjøpsrett ble
gjort eller innen 6 uker etter at krav iht. leiegårdsloven § 7, 5 eller 7 ledd ble mottatt.
Kjøper har uttrykt sin vurdering av verdien for Vest Utleie AS gjennom sin advokat (4.
vedlegg)
3. FINANSIERING.
Beboerne melder om at arbeidet med å fremlegge finansiering har vært svært positivt, selv om
arbeidet blir vanskeliggjort av at det ikke foreligger en endelig pris. Kommunen er pålagt å
være en aktiv part i forhandling om pris. Fagetaten har ikke fullmakt til å gå inn i en slik
forhandling. Dersom forslag til vedtak om bruk av forkjøpsretten blir fulgt opp må avklares
hvem som skal forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne.
Beboerne i Kirkegate 5-13 jobber i samarbeid med Nordea om å fremlegge finansieringsbevis
for fellesgjeld og innskudd til kommunen innen 8. mai. Det er anbefalt at det tas høyde for at
prisen kan bli langt høyere enn kjøpesum og verdivurdering av eiendommen (4. vedlegg).
Kirkegaten 5-13 består av beboere fra ulike sosiale lag med ulikt ressursgrunnlag, og
leiegården inneholder 7 leiligheter med kommunal tildelingsrett via BSBO. Boligetaten har
gitt til uttrykk for at de har midler og ønsker å hjelpe de beboerne som innfrir kriteriene for
finansiell støtte. I tillegg vil det være mulig for beboere i leiligheter med kommunal
tildelingsrett å overta disse om finansene skulle tilsi at det var mulig. I den initielle ikke
bindende avstemmingen om interessen for å danne borettslag ble det automatisk nei-stemme
fra disse leilighetene ettersom BSBO rådet over stemmeretten, men flere av beboerne har gitt
uttrykk for at de ønsker å være med å danne borettslag.
Dersom kommunen ønsker å gjøre forkjøpsretten gjeldende og prisen ved skjønn blir avklart i
etterkant, har kommunen rett til å fatte et nytt vedtak 4 uker etter skjønnsavgjørelsen hvis den
ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder
§6, 3. ledd.
4. MELDING, FRIST.
Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt 17.02.15.
Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut 17.06.15. jfr. § 6. 1. ledd. Lov
om kommunal forkjøpsrett til leiegårder.
5. EIENDOM, BELIGGENHET.
Eiendommen, Kirkegaten 5-13, ligger i Sandviken.
Det er ikke reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen.
Det vises for øvrig til vedlagte kart (se 5. vedlegg).
6. TEKNISKE OPPLYSNINGER.
Utover at leiegården er oppført i 1920 og inneholder 40 boenheter, foreligger det lite tekniske
opplysninger om eiendommen siden salget har funnet sted uten takst og prospekt.
I samtaler med BOB Eiendomsutvikling AS får fagetaten opplyst at leiegårdens struktur holder
god standard, mens leilighetene har ulik kvalitet.
Totalt boareal er 2247 m².
Tomtearealet er 2459 m².
Se 6. vedlegg.
7. LEIETAKERE, RETTIGHETER.
Leietakerne har etter skriftlig forespørsel herfra gitt uttrykk for ønske om overtakelse (ikke
bindende) av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie (se 7. vedlegg).
Leietakerne er også tilbudt informasjonsmøte som det har blitt takket ja til. Møtet ble avholdt
16.04.15.
8. ANDRE OFFENTLIGE INSTANSER, UTBEDRINGSAVTALE.
Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing (BSBO), Byrådsavdeling for barnehage og
skole samt Studentsamskipnaden i Bergen er orientert om salget og kommunens adgang til å
benytte forkjøpsretten. BSBO har vedlagt eget skriv for å komplementere fagnotatet (se 8.
vedlegg).
BSBO har tildelingsrett i samtlige av leiegårdene som inngår i Vest Utleie AS på mellom 2030 %. Tildelingsretten er tinglyst og består uansett utfall av saken. Hvis utfallet blir at det
dannes borettslag, åpner forarbeidende i borettslagsloven for at borettslaget kan eie boliger
som leies ut.
«Burettslaget kan i tillegg til å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad også drive med
anna verksemd som heng saman med buretten, jf. tredje punktum. Det er ikkje nødvendig å
fastsetje denne verksemda i vedtektene, men verksemda kan trenge samtykke frå
generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal, jf. § 8-9. Burettslaget kan også leige ut bustader i
eigedommen, men dersom denne verksemda blir for omfattande, vil dette vere i strid med
føremålet for laget. Det same gjeld dersom laget leiger ut lokale i eigedommen.» OT.prp nr.
30 2002 – 2003 side 249 omtale om virkeområdet § 1-1.
9. INNSTILLING, BEGRUNNELSE.
Denne saken skiller seg ut på grunn av beboernes eierskap og tilknytning til leiegården. Flere
har bodd der i flere tiår og det er mye av grunnen til at engasjementet i nettopp denne saken er
så stor. Historisk har disse BOB leiegårdene vært kommunalboliger og i senere tid inneholdt
25 – 30 % leiligheter med kommunal tildelingsrett. Dette gir en beboerdemografi som har
uttrykt bekymring for om de kan takle fremtidig markedsleie og ser på dette som en unik
mulighet til å sikre forutsigbarhet og sikre sin forankring til området. Det skal dog presiseres
at alle kontrakter som var inngått ved overtakelsestidspunktet fortsetter i det nye selskapet jfr.
Leietakerloven, det gjelder også avtalen om at kommunen disponerer leiligheter gjennom
kommunal tildelingsrett. Det er verdt å merke seg at BOB har operert med en gjengsleie som
ligger i flere tilfeller ca. 40 % lavere enn markedsleie i område. Det er forhold som kan
forandre seg.
På bakgrunn av de skriftlige tilbakemeldingene av avstemmingsskjema (ikke bindende),
oppmøte på informasjonsmøte og engasjementet fra beboerne, vurderer fagetaten med at det
foreligger reell interesse.
Manglende tekniske opplysninger om leiegårdens tilstand svekker fagetatens
beslutningsgrunnlag på det området i denne saken. Uttalelser fra selger er ikke tilstrekkelig
grunnlag og fagetaten kan ikke konkludere med noe rundt den tekniske tilstanden av
leiegården. Fremkommer det takst med tilstandsrapport vil dette bli ettersendt og lagt til grunn
i en eventuell politisk vurdering.
Finansieringsbevis for hele leiegården, samt eventuelle saksomkostninger og vedlikehold, er
avgjørende for denne vurderingen. Kirkegaten 5-13 jobber i samarbeid med Nordea om å
fremlegge et slikt finansieringsbevis innen 8. mai. Gitt at nevnt informasjon fremlegges for
kommunen i godt tid før politisk behandling av saken, kan ikke fagetaten se at mangel av
finansieringsbevis i skrivende stund skulle være utslagsgivende.
Gjennom et eventuelt kommunalt forkjøp på vegne av beboerne oppfylles leiegårdslovens
primærformål om beboerovertakelse. Av erfaring ser kommunen at tilsvarende saker gir god
byutvikling i etterkant. Å eie fremfor å leie gir en annen eierskap til eiendommen og
byrommet. Etter en samlet vurdering, mener administrasjonen at det foreligger grunn for
kommunen til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne i dette tilfelle, gitt at det
fremlegges tilstrekkelig finansieringsbevis i godt til før politisk behandling. I tillegg presiseres
det at kommunen kan fatte et nytt vedtak 4 uker etter en skjønnsavgjørelse om pris er fattet
hvis kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet jfr. §6 3. ledd i lov om kommunal
forkjøpsrett til leiegårder.
Bilag:
Trykt bilag:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Aksjekjøpsavtale mellom BOB og Vest Utleie Holding AS
Verdivurdering 2015
Verdivurdering – Kapitaliseringsrent
Brev vedrørende kommunal forkjøpsrett til leiegårder
Kart over eiendommens beliggenhet
Forskrift Kirkegaten 5-13
Avstemming Kirkegaten 5-13
Uttalelse vedrørende bruk av forkjøpsrett