1. No category

SAKSFREMLEGG
Godkjent av:
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Arkiv: 000
Marte Helene Lie
15/1005
Forslag til nye bestemmelser og retningslinjer for nåværende boligområder, utdypende
forklaringer og definisjoner
Rådmannen anbefaler bygningsrådet å fatte slikt
v e d t a k:
1. Forslag til nye bestemmelser og retningslinjer for nåværende boligområder,
utdypende forklaringer og definisjoner samt boligkart i kommuneplanens del 3 pkt.
20, datert februar 2015 vedtas utlagt på høring og offentlig ettersyn i medhold av planog bygningslovens § 11-14.
2. I løpet av høringsperioden gjennomføres en ekstern juridisk kvalitetskontroll av
forslaget.
1.
Sammendrag og konklusjon
1.1
Hva saken gjelder.
Rådmannen legger frem forslag til bestemmelser for nåværende boligområder samt definisjoner og
utdypende forklaringer utlagt til offentlig ettersyn. Rådmannen mener forslaget imøtekommer både
politiske signaler, arkitektenes innspill, nabolaget samt ivaretar overordnede føringer og statlige
planretningslinjer.
Forslaget som legges frem til behandling er ikke et fullstendig omforent produkt, men et forslag
som arbeidsgruppen og referansegruppen kan enes om på de fleste punkter. Forslaget viser at
dialogen med referansegruppen har medført endring av bestemmelsene og på flere punkter
imøtekommet referansegruppens innspill. Signalene fra dialogmøtet er forsøkt innarbeidet.
Rådmannen har i sitt arbeid lagt vekt på å forenkle bestemmelsenes ordlyd, beskrive
bestemmelsenes hensikt, innarbeide forvaltningspraksis som juridiske bestemmelser for på den
måten sikre større forutsigbarhet og likebehandling. Rådmannen har innført ny overstyringsdato og
flere bestemmelser som overstyrer eldre reguleringsplaner uten at bestemmelsene innskrenker
rettigheter gitt i gjeldende reguleringsplaner.
Rådmannen anbefaler at det gjennomføres en ekstern juridisk kvalitetskontroll av forslaget til nye
bestemmelser og retningslinjer parallelt med høring og offentlig ettersyn av forslaget.
2.
Bakgrunn for saken. Saksopplysninger
1
2.1
Bakgrunn for saken
Kommunestyret vedtok i sitt møte 18.11.2014, sak 118/14, Kommuneplan for Asker 2014-2026.
Unntatt fra vedtaket var forslag til boligkart, bestemmelser gitt i § 29, nåværende boligområder,
samt kap. 5, utdypende forklaringer og definisjoner. Det ble i stedet vedtatt å igangsette et prosjekt
med prinsipper for arbeidet med å forenkle bestemmelsene i nær dialog med referansegruppe og
politikere.
I bygningsrådsmøtet 17.12.2014 la rådmannen fram forslag til prosjektplan med plan for framdrift
og medvirkningsprosess.
2.2
Prosess
Arbeidet med utforming av nye bestemmelser har vært intensivt. Det har vært avholdt tilsammen
fire møter med referansegruppen og ett dialogmøte med politikerne i perioden desember-februar før
utleggelse til offentlig ettersyn.
Det har vært et godt samarbeid med referansegruppen i utformingen av produktet. Referansegruppen har stilt opp på kort varsel, jobbet konstruktivt og effektivt med problemstillingene og har
bidratt med mange innspill og gode diskusjoner. Referansegruppen har bestått av lokale arkitekter,
sammen med representant for Asker velforbund og brukerrådet for plan- og bygningsavdelingen.
Rådmannen har hatt god nytte av samarbeidet og har så langt som mulig prøvd å imøtekomme
referansegruppens innspill. Forslaget som legges frem til behandling er et produkt som
arbeidsgruppen og referansegruppen kan enes om på de fleste punkter. Gjennom arbeidet med
referansegruppen har det likevel utkrystallisert seg noen hovedpunkter der rådmannen og
referansegruppen ikke kommer til enighet. Dette gjelder hovedsakelig prinsippene om å åpne opp
for et høyere antall boenheter pr. eiendom/tomt. I tillegg er det delvis enighet om definisjonene,
takform og takterrasser. Referansegruppens innspill er vedlagt rådmannens forslag (vedlegg 5).
Forslag til bestemmelser vil bli kvalitetsjekket av ekstern juridisk kompetanse i løpet av
høringsperioden.
2.3
Prosjektet
Prosjektets mandat var avgrenset til bestemmelsene om nåværende boligområder i
kommuneplanen. Rådmannen oppfatter at prosjektet også omfatter å skille vedtatte bestemmelser
og retningslinjer fra hverandre. Dette har medført enkelte endringer i oppsett og nummering.
Rådmannen har ikke kunnet vurdere eller diskutere bestemmelsene til de allerde vedtatte
bestemmelsene, for eksempel bestemmelser til plankravet som har blitt løftet av referansegruppen.
Oversendelsesforslaget fra Venstre, som ble fremmet under behandlingen av kommuneplanen i
kommunestyret 18.11.14, har heller ikke vært ansett som en del av dettet arbeidet. Dette vil
rådmannen svare ut i egen sak.
2.3.1 Bestemmelser og retningslinjer for nåværende boligområder
De nåværende boligområdene deles fortsatt opp i tre hovedkategorier med bestemmelser til hver
kategori: Kategori A – boligområder med spesielle kvaliteter, kategori B – boligområder med
utfyllende/overstyrende bestemmelser, og kategori C – boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen
med utfyllende bestemmelser. Til hver kategori er det utformet et sett bestemmelser som omhandler
boenheter, høyde for hus og garasje, utnyttelse, takform og parkering. Disse bestemmelsene vil
være utfyllende til gjeldende planer for kategori A og C. Dersom gjeldende planer i kategori A og C
ikke omtaler temaene, gjelder kommuneplanens bestemmelser. I kategori B vil bestemmelsene være
2
overstyrende for disse temaene. Øvrige bestemmelser i reguleringsplanene gjelder fortsatt,
eksempelvis formålsangivelse, tomtegrenser, byggegrenser osv.
Rådmannen vil trekke frem følgende større endringer innarbeidet i forslaget til nye bestemmelser:
 Garasje og renovasjonsbinge kan plasseres utenfor byggegrensen
 Garasje kan plasseres frittstående eller integrert i bygningskroppen
 Ny overstyringsdato for kategori B
 Det tillates frittliggende sekundærbolig der sekundærleilighet tillates
 Generell høydebestemmelse for bolig og garasje økes for kategori B og C
 Ingen favorisering av saltakshus
 Takterrasser tillates med noen vilkår
Det henvises for øvrig til vedlegg 3 der alle nye endringer er opplistet. I forslaget er det også
innarbeidet bestemmelser som tillater mindre tiltak som tidligere har utløst krav om dispensasjon,
eks. plassering av garasje utenfor byggegrense mot vei og ark og takoppløft.
Bestemmelsene er tilpasset kommende endringer i plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften
som forventes å tre i kraft 1.7.2015. Hensikten med lovendringen er at mindre tiltak unntas
søknadsplikt.
2.3.2 Retningslinjer, definisjoner og utdypende forklaringer
Definisjonene er gjort juridisk bindende gjennom bestemmelsen i kap.20.2. Definisjonene baserer
seg på statlige føringer, herunder TEK10 og departementets veileder om grad av utnytting. De
utdypende forklaringene og retningslinjene klargjør og støtter bestemmelsene.
2.3.3 Boligkartet
Gjennom arbeidet med bestemmelsene har også boligkartet måttet revideres slik at kart og
bestemmelser samsvarer. Boligkartet viser nåværende boligområder i kommuneplanen. Disse
områdene er delt inn i tre hovedkategorier. Kategoriinndelingen er i all hovedsak uendret, men
overstyringsdatoen for bestemmelsene er flyttet fra 1.1.1991 til 1.1.2005. Kategori B visualiserer
alle planer vedtatt før 1.1.2005 samt uregulerte områder. Kategori A viser boligområder med
spesielle kvaliteter, mens kategori C viser reguleringsplaner innenfor 100-metersbeltet langs sjøen
vedtatt før 1.1.2005.
3.
Tidligere behandling. Behandling i utvalg
3.1
Historikk, tidligere behandling i råd/utvalg.
Forslag til del 3 – bestemmelser og retningslinjer ble behandlet i bygningsrådets møte 5.11.2014,
plan-, samferdsels- og næringsutvalget 6.11.2014 og videre i formannskapets møte 11.11.2014.
Kommunestyret fattet deretter, i møte 18.11.2014, sak 118/14 et vedtak om å igangsette et prosjekt
for forenkling av bestemmelser og retningslinjer i §29 (nåværende boligområder) og deres
sammenheng med boligkartet, samt av forklaringer/definisjoner i Kapitel 5.
I bygningsrådet 17.12.2014, sak 211/14 ble prosjektplan for forenklingsprosjektet fastsatt. Forslag
til innstilling ble enstemmig vedtatt med tilleggspunkt:
«Tiden avsatt til intern saksbehandling i fremlagte prosjektplan bør reduseres vesentlig».
4.
Rådmannens vurdering
4.1
Dokumentets oppbygging
3
Så langt det har vært mulig har rådmannen forsøkt å rydde i bestemmelsene og rendyrke
bestemmelser og retningslinjer innenfor den allerede vedtatte form og mal. Produktet skiller nå
bestemmelser og retningslinjer fra hverandre i ulike kapitler. Videre har det vært arbeidet med å
utforme korte, enkle og tydelige bestemmelser. Ved å omtale hensikten med bestemmelsene er
behovet for beskrivelser i bestemmelsene, retningslinjene og utdypende forklaringer redusert.
Rådmannen mener at forslaget til bestemmelser viser et oversiktlig og kortere oppsett som er lettere
å forstå og på den måten gjort mer tilgjengelig.
Det har vært jobbet inngående med definisjoner. Referansegruppen har ment at alle begreper
benyttet i reguleringsplaner av yngre og eldre dato må defineres. Det har rådmannen forsøkt å gjøre.
Noen begreper overstyres av den nye overstyringsdatoen og er derfor ikke definert. Rådmannen
innser at definisjonene ikke kan enes om fullt ut, men med felles forståelse for begrepene håper
rådmannen at tolkningsforskjeller reduseres, større forutsigbarhet og likbehandling sikres og at
dette bidrar til enklere saksbehandling. Enkelte begreper har rådmannen ikke klart å definere eks.
«hovedgesims». Her må begrepene i stedet sees i sammenheng med tidspunktet planene ble vedtatt.
4.2 Ny overstyringsdato i kategori B
Rådmannen har etter nøye gjennomgang av alle reguleringsplanbestemmelser, fra 1991 (dagens
overstyringsdato) og fram til i dag kommet frem til at det er hensiktsmessig å flytte
overstyringsdatoen frem i tid. Rådmannen foreslår at ny overstyringsdato settes til 1.1.2005 med 8
opplistede planer som unntas av særskilte grunner. Overstyringsdatoen gjelder som tidligere kun for
kategori B områder.
I forrige kommuneplan åpnet bestemmelsene om nåværende boligområder opp for at man også
kunne benytte bestemmelsene i den enkelte plan dersom kommuneplanbestemmelsene medførte en
innskrenkning av rettigheter. Dette medførte imidlertid til omfattende tolkningsproblematikk
knyttet til regelverk fra den aktuelle tidsperiode reguleringsplanen ble vedtatt og dermed også om
begrepsbruk. Når tolkningsmulighetene blir store har rådmannen vurdert det dithen at det er
vanskelig å ivareta tilstrekkelig grad av likebehandling og sikre forutsigbarhet. I rådmannens
forslag legges det derfor opp til en bindende overstyring der den enkelte plans bestemmelser om,
høyde for hus og garasjer, utnyttelse, takform og parkering overstyres helt. Rådmannen har
forventninger til at ny overstyringsdato vil medvirke til større forutsigbarhet og likebehandling.
4.3
Generelle overstyrende høydebestemmelser
Det er første gang rådmannen foreslår å overstyre med generelle høydebestemmelser. Tidligere har
den enkelte plan vært gjort gjeldende med hensyn til høyde. Overstyrende høydebestemmelser er
gjort gjeldende i kategori B. Hensikten er ikke å øke den generelle byggehøyden, men å videreføre
bestemmelser i gjeldende reguleringsplaner. Innenfor enkelte planer vil tillatt byggehøyde øke, men
bestemmelsene innskrenker ingen regulerte byggehøyder. Høydeangivelsen er også angitt i henhold
til dagens måleregler. Tolkningsrommet er med dette innskrenket, noe som bidrar til større
forutsigbarhet og likebehandling for både utbygger og nabo.
4.4 Antall boenheter pr. tomt
Utviklingen av de nåværende boligområdene føyer seg inn i den overordnede stedsutviklingen av
Asker kommune. Intensjonen er å videreføre kvalitetene i de nåværende områdene og videreutvikle
senterområdene rundt knutepunktene gjennom vekst og vern. I vedtatt kommuneplan sikres dette
gjennom at 93 % av boligbyggingen skal skje i nærhet til kollektivknutepunkt.
4
Forslaget til bestemmelser i kommuneplanen overstyrer ikke reguleringsplanene vedrørende antall
boenheter pr. tomt, der dette er fastsatt i den enkelte plan. Dersom reguleringsplanen ikke sier noe
om antall boenheter utfyller kommuneplanen reguleringsplanen.
Referansegruppen har fremmet ønske om et høyere antall boenheter per tomt/eiendom, opptil tre og
fire enheter. Rådmannen forutsetter likevel at den enkelte reguleringsplan skal videreføres med
hensyn til antall boenheter, tomtedeling, byggegrenser og formål. En generell åpning for et høyere
antall boenheter enn enebolig pluss sekundærleilighet/bolig pr. tomt i disse områdene, anbefales
vurdert gjennom en reguleringsplanprosess da dette kan ha konsekvenser for teknisk og sosial
infrastruktur, transport, åpenhet i bebyggelsesstrukturen, volum, tilpasning til omgivelser mm.
Rådmannen finner det vanskelig å forsvare flere boenheter enn enebolig pluss
sekundærleilighet/bolig pr. tomt innenfor mandatet. Forslaget som legges frem til behandling
bygger derfor opp under tankegangen om forsiktig fortetting innenfor nåværende boligområder i
tråd med vedtatt kommuneplan og statlige føringer.
Dette er naturligvis ikke til hinder for at kommunen når som helst, kan åpne for flere boenheter der
dette anses hensiktsmessig/ønskelig, men det krever da en reguleringsmessig behandling.
4.5
Sekundærleilighet/frittliggende sekundærbolig
Innenfor boligområder kategori B og C tillates frittliggende sekundærbolig der dette er gitt åpning
for i bestemmelsen. Rådmannen mener forslaget tilrettelegger for arkitektonisk utvikling og
åpenhet, men understreker betydningen av å opprettholde etablert bebyggelsesstruktur og
grøntdrag.
4.6
Andre materielle endringer
Forslaget åpner opp for alle taktyper innenfor en imaginær saltakshøyde i kategori B. Hensikten har
vært å ikke begrense bruksareal som gis som fordel ved saltaksløsninger, men at den samme
muligheten skal også finnes ved valg av andre taktyper eller arkitektoniske uttrykk.
Tilbygg kan utformes med annen takvinkel enn takets hovedform. Garasjer trenger ikke være
frittliggende, men kan nå integreres som del av bygningsvolumet. Videre tillates det frittliggende
sekundærbolig under forutsetning at sekundærleilighet tillates. Rådmannen mener at dette sammen
med nye høydebestemmelser og mulighet for takterrasser åpner for større arkitektonisk frihet.
For å forenkle forvaltningen er det nå tillatt med ark og takoppløft på takformer innenfor 1/3 av
fasadens lengde.
4.7 Oppsummering og konklusjon
Rådmannen mener at prosjektmandatet og prinsippene for arbeidet er svart ut på en god måte
innenfor tiden som har vært stilt til rådighet. Samarbeidet med referansegruppen og dialogmøtet
med politikere har vært konstruktivt. Samtidig har det vært viktig å ivareta hensynet til naboskap.
Rådmannen legger frem et forslag der statlige føringer og nasjonale retningslinjer har vært førende
for prosjektet. Forenkling, forutsigbarhet og likebehandling har vært viktige temaer gjennom hele
arbeidet. Rådmannen har fokusert på at bestemmelsene skal bidra til enklere søknadsprosesser blant
annet ved å innarbeide forvaltningspraksis, uten å innskrenke rettigheter gitt i gjeldende
reguleringsplaner. Som et resultat av foreslåtte bestemmelser mener rådmannen at kommunen vil
oppnå en enklere og raskere forvaltning som er hensiktsmessig for alle.
5
Rådmannen erkjenner samtidig viktigheten av at bestemmelsene er godt forankret i plan- og
bygningsloven. Bl.a. vil bestemmelsene bli vurdert av fylkesmannens juridiske avdeling ved
klagesaksbehandling. Det er derfor ønskelig med en ekstern juridisk kvalitetssjekk av forslaget.
Denne foreslås gjennomført i løpet av høringsperioden, slik at stipulert fremdrift på behandlingen
av forslaget oppretholdes.
Dersom den juridiske kvalitetssjekken medfører behov for omarbeidelse av formuleringer, eller
presiseringer av bestemmelsene, antas dette avklart direkte med berørte instanser, primært
referansegruppen, etter høringsperioden.
Forslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Lars Bjerke (sign.)
Rådmann
Vedlegg:
1.
Forslag til bestemmelser for nåværende boligområder pkt. 20, retningslinjer, utdypende
forklaringer og definisjoner datert februar 2015
2.
Boligkartet datert februar 2015
3.
Matrise over foreslåtte endringer i bestemmelsene
4.
Rådmannens referater fra medvirkningsmøter
5.
Referansegruppens notat til forslaget
6.
Kommuneplanens bestemmelser i sin helhet
6