Forum for byggesak, Indre Sogn
Arnt Erik Nordheim
seniorrådgjevar
Jorun Fosse Fidjestøl
seniorrådgjever
Lærdal, 10.03.2015
Andreas Andersen Rusten
rådgjevar
Program
• Endringar i plan- og bygningslova med forskrifter (01.07.15)*
• Avstandsreglane i plan- og bygningslova § 29-4
• Førebuing og oversending av klagesaker
• Rettleiingar og orienteringar frå Fylkesmannen
• Rettstryggleiksløftet; satsingsområde byggesak/plansak
• Frådeling til uendra bruk
• Forholdet mellom dispensasjon og planendring
Endringar i lov og forskrift
• Lov om endringar i plan- og bygningsloven:
• Plandelen (20.11.2014 – i kraft 01.01.2015)
• Byggesaksdelen (16.06.2014 – i kraft 01.07.2017 / 01.01.2016)
• Forlag til endringar i SAK10 / TEK10
• Høyringsnotat 03.07.2014 (SAK10)
• Høyringsnotat 25.02.2015 (SAK10/TEK10 – eksisterande bygg)*
Plandelen (prop.121 L (13-14))
• Rundskriv H-2/15, KMD, 11.02.2015
• § 12-4 femte ledd:
«Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med
bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12-11, ikke satt i gang
senest ti år etter at planen er vedtatt, skal kommunen før
avgjørelse av byggesøknad for nye utbyggingsområder etter
planen, påse at planen i nødvendig grad er oppdatert.
Tiltakshaver er ansvarlig for å skaffe nødvendige opplysninger og
dokumentasjon for kommunens vurdering.»
• Nye utbyggingsområder:
• Ikkje krav om vurdering og dokumentasjon ved
• mindre tiltak
• tiltak som framstår som komplettering og utfylling i allereie
utbygde område
• område der utbygging allereie er påbyrja
• Oppdatert i nødvendig grad:
• Lokale forhold, planfagleg kvalitet, nye arealpolitiske føringar, etc.
• Tidlegare 5-års frist oppheva for alle planar.
Byggesaksdelen (prop. 99 L (13-14))
• Høyringsnotat 28.06.2013
• Hovudtrekk:
• frita fleire tiltak frå søknadsplikt
• færre omkampar og mindre byråkrati
• endra tidsfristar for sakshandsaming
Utvalde endringar
• § 1-9:
Ikkje klagerett på forhold avgjort tidlegare i byggesaka
• § 12-10:
Varsel om planendring skal opplyse om at det ikkje vil
bli nabovarsla på nytt i byggesak. Gjeld ved oppstart,
offentleg ettersyn og planvedtak (jf. § 21-3).
• § 21-3:
Nabovarsel kan utelatast når tiltaket er varsla
gjennom plan, og planen er detaljert nok til å vise
verknadene. Unntaket gjeld i fem år frå nabo fekk varsel
etter § 12-10.
(SAK10 § 5-2)
Nabovarsel kan unnlatast der tiltaket ikkje påverker
interessene til nabo/tverrbuar. Kommuen kan krevje
varsling.
Utvalde endringar, forts.
• § 20-1:
Føresenga angir kva tiltak som er omfatta av
byggesaksreglane i kap. 20.
• § 20-2:
Oversikt over føresegner som regulerer søknadsreglane
og unntak frå søknadsplikt.
• § 20-3:
Søknadsplikt med krav om ansvarsrett. Svarer til
noverande § 20-1.
• § 20-4:
Søknadsplikt det tiltakshavar kan stå som ansvarleg.
Svarer til noverande § 20-2. Nærare innhald fastsett i
forskrift.
Utvalde endringar, forts.
• § 20-5:
(SAK10 § 4-1)
Unntak frå søknadsplikt. Vidareføring av § 20-3.
Nytt unntak: Frittliggande bygning på utbygd eigedom:
- Inntil 50 m2 BYA/BRA
- Korkje «beboelse» eller «annet varig opphold»
- Mønehøgd/gesimshøgd 4,0 og 3,0 m
- Inntil 1,0 meter frå nabogrense/anna bygnigng
• § 20-6:
Unntak for søknadsplikt for tiltak handsama etter anna
lovverk. Vidareføring av noverande § 20-4.
• § 21-2:
Ikkje krav om søknad om lokal godkjenning for ansvarsrett.
Søknaden skal vise inndeling i ansvarsområde. Søkar
avgjer oppdeling av ansvar, så lenge heile tiltaket er dekt.
Kravet gjeld ikkje der tiltakshavaren sjølv er ansvarleg.
Utvalde endringar, forts.
• § 21-4:
Søknadshandsaming i kommunen. Kommunen skal legge
til grunn søkaren sine opplysningar om at tiltaket oppfyller
tekniske krav. Kommunen kan følgje opp med
bygningstilsyn, jf. kap. 25.
Kommunen skal ikkje lenger avgjere søknad om lokal
godkjenning for ansvarsrett, men «påse» at ansvarsområda
dekker tiltaket og er plassert i rett tiltaksklasse.
• § 21-6:
Privatrettslege forhold. Terskelen for avvising vert
heva/klargjort frå «klart» til «åpenbart» at tiltakshavaren
ikkje har nødvendige private rettar. Den som protesterer
mot tiltaket, har bevisbyrda.
Utvalde endringar, fristar
• § 21-7 (1):
12 veker ved søknad om løyve, med mindre anna følgjer av
unntaksreglar i § 21-7 (2) og (3).
• § 21-7 (2):
3 veker:
- Søknad med ansvarleg føretak (§ 20-3)
- Samsvar med PBL og fråsegn frå anna mynde uaktuelt
- Ikkje merknad frå nabo/tverrbuar
- Fristbrot medfører at løyve vert rekna som gitt.
• § 21-7 (3):
3 veker:
- Søknad der tiltakshavar er ansvarleg (§ 20-4)
- Samsvar med PBL og fråsegn frå anna mynde uaktuelt
- Fristbrot medfører at løyve vert rekna som gitt, sjølv om
det ligg føre protest frå nabo/tverrbuar.
Utvalde endringar, fristar
• § 21-7 (4):
12 veker frist for handsaming av søknad om dispensasjon
frå plan eller planføresegner. Frådrag frå tida kommunen
ventar på fråsegn frå sektorstyresmakter.
• § 21-7 (5):
3 veker frist for handsaming av søknad om igangsetting.
Fristbrot medfører at tiltakshavar kan starte bygging, men
løyve vert ikkje rekna som gitt. Kommunen skal framleis
handsame søknaden.
• § 21-10 (5):
Kommunen skal ikkje handsame søknad om ferdigattest for
tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Eventuelle søknader
skal avvisast.
Utvalde endringar, tilsyn
• § 25-1:
Presisert at tilsynsplikta også gjeld kvalifikasjonen til
ansvarleg føretak.
• § 25-3 (5):
Departementet kan etter ønske fra kommunen føre tilsyn
med ansvarlige foretak, og rapporterer til kommunen.
Kommunen avgjer og står for evt. vidare oppfølging.
Utvalde endringar, ymse
• § 29-5:
Tekniske krav. Lovfesta omsyn til bærekraft i byggesaker.
• § 29-11:
Heimel til å avslå søknad; der tiltaket fører til at krav i
byggeløyve på ein annan eigedom ikkje lenger kan
oppfyllast
• § 32-8:
Lovbrotsgebyr kan gjevast til den som nyttar føretak
utan ansvarsrett. Lovbrotsgebyr kan også ileggast føretak
som utfører arbeid utan ansvarsrett. (01.01.2016)
Andre endringar i lova
Redaksjonelle
endringar:
§§ 11-6, 12-1, 12-4, 16-6, 18-1, 18-2, 21-9, 31-2, 31-5
I kraft frå
01.01.2016:
§ 22-1 til § 22-4, § 23-1 til § 23-9 og § 32-8 (1) bokstav e
Endringar i SAK10 (notat 03.07.14)
• Høyring 03.07.2014 – 27.10.2014
• Under handsaming
• forventa å tre i kraft parallelt med ny byggesaksdel (1.7.15 / 1.1.16)
Hovudtrekk:
• Unntak frå søknadsplikt; større fridom for grunneigar på eigen eigedom
• Endring i reglar om nabovarsling
• Innføring av tidsfristar i dispensasjonssaker
Endringar i SAK10, bygningar
• § 4-1:
Ansvar: Tiltakshavar er ansvarleg for tiltak unnateke
søknadsplikt er i samsvar med PBL, plan, og anna
regelverk.
Tiltakshavar skal gje melding til kommuen om plassering av
tiltak for oppdatering av matrikkel/kartdata.
• § 4-1 (1) a:
Mindre frittliggande bygning på utbygd eigedom:
- 15 m2 BYA/BRA
- 3,0 meter mønehøgd, 2,5 meter gesimshøgd
- inntil 1,0 meter frå nabogrense
- minst 1,0 meter frå bygg på eigen eigedom
- ikkje til «beboelse», kan nyttast til «varig opphold»
Bygningar, forts.
• § 4-1 (1) b:
Frittliggande bygning på utbygd eigedom:
- 50 m2 BYA/BRA
- 4,0 meter mønehøgd, 3,0 meter gesimshøgd
- ein etasje, ikkje kjellar
- inntil 1,0 m frå nabogrense
- minst 1,0 meter frå bygg på eigen eigedom
- ikkje til «beboelse» eller «varig opphold»
- ikkje plasserast over leidningar i grunnen
• (Gl. § 2
«..Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg
eller uturvande er til skade eller ulempene på
granneeigedom…» )
Tekniske installasjonar
• § 4-1 (1) d nr.2: Reparasjon av byggetekniske installasjonar.
Unntaket omfattar ikkje endring av byggteknisk
installasjon.
• § 4-1 (1) d nr.4: Innstallering/endring av enkle instalasjonar innanfor
brukseining/brannselle i eksiterande byggverk
Mindre tiltak utandørs
• § 4-1 (1) e nr.1: Levegg/skjermvegg. Høgd inntil 1,8 m. Lengd inntil 10,0 m.
- inntil 1,0 m frå nabogrense.
- frittståande eller tilknytt bygning
• § 4-1 (1) e nr.2: Levegg/skjermvegg. Høgd inntil 1,8 m. Lengd inntil 5,0 m
- kan plasserast inntil nabogrense
Mindre tiltak utandørs, forts.
• § 4-1 (1) e nr.6: Mindre støttemur inntil 1,0 m høgd
- inntil 1,0 m frå nabogrense
Støttemur inntil 1,5 m høgd
- inntil 4,0 m frå nabogrense
• § 4-1 (1) e nr.7:Mindre fylling/planering av terreng
- spreddbygd strøk: 3,0 m avvik frå opprinneleg terreng
- tettbygd strøk: 1,5 m avvik frå opprinneleg terreng
- kjedehus/rekkehus: 0,5 meter frå opprinneleg terreng
- inntil 1,0 m frå nabogrense
Mindre tiltak utandørs, forts.
• § 4-1 (1) e nr.10:
Intern veg på tomt/biloppstillingsplass
- ikkje vesentlege terrenginngrep
- inntil 1,0 m frå nabogrense
• § 4-1 (1) e nr.5:
Antennesystem med høgd inntil 5,0 m.
Panelantenne på vegg inntil 2,0 m.
Omfattar ikkje fleire tiltak på same fasade.
Kan ikkje utgjere fare for persontryggleiken
Andre endringar
• § 16-1:
heimel for lovbrotsgebyr for fohold/aktivitet i stid med plan
- PBL § 1-6 (2):
«..annen virksomhet som vil være i strid med arealformål,
planbestemmelser og hensynssoner.»
- Forbod mot bestemte former for bruk (§ 12-7 nr. 2):
Snauhogst, paintball, bruk av skytebane etter
bestemte tider, m.v.
Gjeld for:
Handlingar utført etter at forskrifta trer i kraft, sjølv om
planen er eldre. Løpande ulovleg bruk kan gjevast gebyr,
dersom bruken vedvarer etter forskrifta trer i kraft.
Endring SAK10/ TEK10 (notat 25.02. 15)
• Høyring 25.02.2015 – 26.05.2015
• Forenkling av føresegner om tiltak i eksisterande bygg
Hovudtrekk:
•
•
•
•
Presisering av søknadsplikt for oppretting av bueining
Unntak frå krav om ansvarleg føretak
Lempelegare tekniske krav ved bruksendring i eksisterande bueining
Lempelegare tryggleikskrav ved mindre tiltak på bygg i fareområde
Søknadsplikt for bueining
•
•
•
•
•
Bakgrunn:
Utleige er ikkje regulert av plan- og bygningslova
Tekniske krav til buareal gjeld
Oppretting av ny bueining/brukseining er søknadspliktig (§ 20-1 g)
Ulike utfordringar har gitt ulik praksis; er utleige av del av bustad søknadspliktig?
• Problemstillinga:
- Plan- og bygningslova § 31-2; TEK10 gjeld ved tiltak på eks. byggverk
- Unntak: uforholdsmessig kostnad, forsvarleg/nødvendig for å sikre bruk (31-2 (4))
- Dispensasjon?
Søknadsplikt for bueining
• SAK10 § 2-2:
•
•
•
•
Vilkår for søknadspliktig oppdeling:
- alle hovudfunksjonar for bustad
- eigen inngang
- fysisk delt frå resten av bustaden
- tilleggsvilkår (søknad om seksjonering?)
Utleige av del av bustad utløyser ikkje søknadsplikt.
Opnar for å utnytte ledige areal i bygningar meir effektivt
Ulempe; større press på kommunal infrastruktur, uteareal, biloppstilling?
Truleg størst effekt for deler av landet med mange einebustader.
Lemping av ansvarsrett
• SAK10 § 3-1:
Bruksendring frå tilleggsdel til hovuddel og omvendt
innanfor ei brukseining.
Tiltakshavar kan sjølv vere ansvarleg.
Gjeld både bustader og næringsbygg.
Lemping av tekniske krav
• TEK10 § 1-2:
Unntaka gjeld for bruksendring frå tilleggsdel til
hovuddel eller omvendt innanfor ei bueining.
Unntaka gjeld berre for bruksendring av rom direkte
mot hovuddel i bueininga.
Ingen endringar i tryggleikskrav (brann, konstruksjon, fukt)
Reduserte krav til bukvalitet (energi, ventilasjon, utsyn m.v)
Lemping av tekniske krav, TEK10
• § 12-2:
• § 12-5 (2):
• § 12-9 :
Ikkje krav om tilgjengeleg utforma bueiing.
Ikkje krav til lett orienterbar planløysing. Krav om
planløysing tilpassa bygget sin funksjon gjeld framleis.
Ikkje krav om tilgjengeleg utforma bad/toalett
• § 12-10 (2):
Ikkje definerte minstekrav for bod/oppbevaringsplass
• § 13-13:
Unntak frå krav om utsyn i alle oppholdsrom.
• § 13-5:
Unntak frå krav om radonsperre i grunn (men tiltak må utførast)
• Kap 14:
Unntak frå minstekrav til energieffektivitet. Overordna krav om å
lågt energibehov gjeld.
Preaksepterte løysingar
• § 12-7:
Krav til romhøgd nedjustert frå 2,2 til 2,0 m.
• § 13-2:
Ventilasjon: kan oppfyllast ved opningsbart vindauge og
ventilar. Vindauge må tilsvare minimum for
rømningsvidauge (§ 11-13).
• § 13-12:
Lemping krav til dagslys. Krav vil tilsvare storleik for
rømningsvindauge (§ 11-13)
Tiltak på bygg i fareområde
Mindre tiltak på eksisterande bygg i fareområde vert handsama som tiltak i
lågare tryggleiksklasse.
• § 7-2:
Flom og stormflo:
Bruksendring, tilbygg og påbygging inntil 50 m2 BRA/BYA.
- Ikkje føre til redusert persontryggleik
- Ikkje omfatte etablering av ny brukseining
=
Tryggleiksklasse F1
Største årlege sannsyn: 1/20
Tiltak på bygg i fareområde
• § 7-3:
Skred:
Bruksendring, tilbygg og påbygging inntil 50 m2 BRA/BYA.
- Ikkje føre til redusert persontryggleik
- Ikkje omfatte etablering av ny brukseining
- Unntaket gjeld ikkje farområde for kvikkleireskred
=
Tryggleiksklasse S1
Største årlege sannsyn: 1/100
Frådeling til uendra bruk
• Utgangspunktet:
PBL §§ 11-6, 12-4, jf. 1,6:
§§ 11-6, 12-4:
« [plan] fastsetter framtidig arealbruk for område og er ved
kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller
utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1-6.»
• § 1-6:
«Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring,
herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak
knyttet til bygninger konstruksjoner og anlegg, samt
terrenginngrep og opprettelse og endringa av eiendom, jf.
§ 20-1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også
annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i
strid med arealformål, planbestemmelser og
hensynssoner.»
Kva er «uendra bruk» ?
• Plan har berre rettsverknader framover i tid (§§ 11-6 / 12-4)
• Lovleg etablert bruk før planen vart vedteken, er også lovleg etter vedtak.
- Kva med forbod mot «bestemte former for bruk», § 12-7 nr. 2 ?
Kva er «uendra bruk»?
• Kjerneområdet for «uendra bruk»:
- Fritidshytter lovleg etablert før KPA / området vart avsett til LNF.
Frådeling inneber ikkje ny arealbruk, og føreset ikkje
dispensasjon.
- Iflg. praksis gjeld unntaket også innanfor strandsona:
PBL 1985 § 17-2: forbod mot frådeling av utbygd tomt.
PBL 2008 § 1-8?
- Regulerte strøk?
Prinsipielt ingen forskjell, men gjerne sjeldan akutelt i
praksis
Kva er «uendra bruk» ?
Fell utanfor: ubygde areal til «uendra bruk»
«…Dersom fradelingen gjelder areal som mest naturlig
fremstår som byggetomt, er det dette som må legges til
grunn, selv om det på nåværende tidspunkt ikke er aktuelt
å bebygge arealet.» (Ot.prp.nr. 56 (1984-1985) s. 53.)
- Mindre tilleggsareal til fritidsbustad?
- Restriktiv praksis
- Formalisering av etablert bruk, eller «nytt/utvida» uteareal?
- Rom for nytt anneks e.l.?
Kva er «uendra bruk» ?
Fell utanfor:
- Bygging vart etablert i strid med kommuneplanen. (dispensasjon)
- Bruken har opphøyrt i lange periodar (mange år)
- Regelmessig bruk? Er bygget vedlikehalde?
- Unaturleg stor tomt
Liknande spørsmål:
- Vidaresal av allereie frådelt nausteigedom?
- Sal av oppmålt, ubebygd nausttomt/parsell?
«Uendra bruk»; vilkår
1. Lovleg etablert bruk
2. Bruken må ha vedvart
3. Frådelinga legg ikkje opp til ny/endra bruk
4. Søknaden skal vurderast ut frå kva tomta framstår som egna til etter
frådeling
Prinsippfråsegner/brev om temaet:
– Planjuss 1/2003, s. 15-20 (tilleggsareal, bruksendring, tomteinndeling)
– Planjuss 1/2012, s. 48-51 (generelt om læra, verknaden av plan)
Dispensasjon vs. planendring?
- Betyding for byggesaka:
Rundskriv T-5/84:
«Det er forskjell på å dispensere fra en reguleringsplan og å endre den. Ved
dispensasjonen gjøres det unntak fra planen, men reguleringsplanen som
sådan forblir uendret… Blir [en søknad] imøtekommet i form av en
dispensasjon fra planen etter § 7 vil planen i sin opprinnelige form «våkne til
live igjen, dersom huset senere brenner ned og det blir aktuelt med
gjenoppføring. Blir søknaden derimot imøtekommet i form av en
reguleringsendring er planen blitt endret med varig virkning… »
Dispensasjon vs. planendring?
Døme frå praksis:
•
•
•
•
«Søknad om planendring»
«Dispensasjon for planendring»
«Omgjering av hyttetomt i LNF til byggeformål»
«Alle frådelte tomter i LNF skal tolkast i samsvar med det formålet dei er
frådelt til»
• Konsekvens av å dispensere:
- Tiltaket blir godkjent og liggande i strid med plan.
- Kva skjer ved brann, påbygg, hovedombygging, bruksendring?
Dispensasjon vs. planendring?
Pressa plankapasistet; kan kommunen innføre «fast» dispensasjonspraksis i
staden for å omregulere/regulere?
Somb 2011/87:
«Permanente endringer med generell gyldighet for… reguleringsområdet skal
gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner»
«…At man må påregne en viss utvikling i boligområder, slik at utsikt og
solforhold endres, kan være et greit utgangspunkt når det gjelder fortetting
innenfor de rammene som er stilt opp i lov og plan. Utgangspunktet blir
imidlertid det motsatte når det gjelder bygging i strid med en reguleringsplan.
Da er det klare utgangspunktet at borgerne skal kunne innrette seg i tiltro til de
bestemmelsene som fremgår av planen.»
Dispensasjon vs. planendring?
Pressa plankapasistet; kan kommunen innføre «fast» dispensasjonspraksis i
staden for å omregulere/regulere?
Somb 2011/87:
«Permanente endringer med generell gyldighet for… reguleringsområdet skal
gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner»
«…At man må påregne en viss utvikling i boligområder, slik at utsikt og
solforhold endres, kan være et greit utgangspunkt når det gjelder fortetting
innenfor de rammene som er stilt opp i lov og plan. Utgangspunktet blir
imidlertid det motsatte når det gjelder bygging i strid med en reguleringsplan.
Da er det klare utgangspunktet at borgerne skal kunne innrette seg i tiltro til de
bestemmelsene som fremgår av planen.»
Generell rettleiing
• Regelverksorienteringar og generell rettleiing:
/
http://www.fylkesmannen.no/Sogn-og-Fjordane/Plan-og-bygg/Plan--og-bygningsrett/Regelverk-og-rettleiing