Hva er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven, og hvordan komme i mål? Jon Erik Reite Bang Enhetsleder ABES - Avdeling byggeprosjekter Hva er ikke et tiltak? Det som ikke defineres som en bygning eller bygningsmessig konstruksjon er ikke et tiltak etter pbl § 1-6. 2 Tiltak etter pbl § 1-6 1. og 2. ledd: Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter §§ 20-5 og 20-6. Husk! Når noe er et tiltak etter plan- og bygningsloven, så skal de materielle kravene være oppfylt selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt eller kan forestås av tiltakshaver selv. For slike tilfeller er det tiltakshaver (oftest eier av byggverket) som har ansvaret for tiltaket er i samsvar med lov og forskrift. 3 Kategorier av tiltak Pbl kap. 20, Søknadsplikt: • • • • § 20-1: Definerer tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsen § 20-3: Søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak § 20-4: Søknadsplikt uten krav om ansvarlige foretak § 20-5: Tiltak som er unntak fra krav om søknadsplikt Tiltak, men ikke søknadsplikt - pbl § 20-5 a) mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse b) frittliggende bygning som er større enn bygninger som nevnt i bokstav a, som oppføres på bebygd eiendom, og som verken skal brukes til beboelse eller annet varig opphold, og som ikke underbygges med kjeller c) mindre frittliggende byggverk knyttet til drift av jordbruks-, skogbruks- og reindriftsområder d) mindre tiltak i eksisterende byggverk e) mindre tiltak utendørs f) fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse g) andre mindre tiltak som kommunen finner grunn til å frita fra søknadsplikten Dette er nærmere angitt i byggesaksforskriften (SAK10), kapittel 4 5 VG 08.05.2014 SAK10 § 4-1 Unntak for mindre tiltak i eksisterende byggverk SAK10 § 4-1, bokstav c: Det er unntatt…  Endring av ikke-bærende vegg innen samme branncelle. Vil gjelde oppføring eller fjerning. Men ikke dersom ny rominndeling medfører søknadspliktig bruksendring.  Reparasjon av bygningstekniske installasjoner. Eksempler: ventilasjonsanlegg, brannvarslingsanlegg, sprinkleranlegg, ledesystemer, heis. Men dersom arbeidene medfører endring eller oppgradering er det søknadspliktig. Dersom arbeidene medfører inngripen eller endring i brannceller eller hovedbærekonstruksjon inntrer også søknadsplikten. Reparasjon av skorstein er ikke være unntatt dersom det monteres nytt røykrør eller glidestøp.  installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle. Våtrom blir søknadspliktig når branncelle bryter ved skifte av sluk, plassering ny soil eller lignende. 6 SAK10 § 4-1 Unntak for mindre tiltak i eksisterende byggverk SAK10 § 4-1, bokstav c: Det er unntatt…  installering og endring av enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle  installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle. Søknadspliktig Ikke søknadspliktig 7 § 20-4. Søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver a) mindre tiltak på bebygd eiendom b) alminnelige driftsbygninger i landbruket c) midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som nevnt i § 20-1 første ledd bokstav j og som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn 2 år d) opprettelse av grunneiendom mv. som nevnt i § 20-1 første ledd bokstav m e) andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver «andre mindre tiltak» 8 § 20-1.Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov: (de mest aktuelle relatert til branntema) a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a c) fasadeendring d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg 9 Hvordan komme i mål? 10 Dokumentasjonskrav • «Søknaden skal gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket» (pbl § 21-2) • • • • Skjemaer Beskrivelser/redegjørelser/begrunnelser/nabovarsel/dispensasjoner Ansvar Tegninger/planer • Søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-2 og § 20-4 skal inneholde opplysninger som nevnt nedenfor i tredje ledd bokstav a til q i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling. (SAK10 § 5-4) • Sagt med andre ord: «Hvem som helst utenforstående som leser søknaden, skal ut fra tekst og tegninger, skjønne hva som søknaden gjelder» Skjema og blanketter Skjema og blanketter finnes her: http://dibk.no/no/ Skjema er ikke et lovkrav, men en nytting «standard smørbrødliste» over opplysninger som vanligvis er nødvendig for å få tillatelse. 12 Beskrivelser/ redegjørelser • Hva skal beskrives? • Hvor utdypende skal beskrivelsen være? • Tiltaket skal beskrives i sin helhet, men i korthet • Dersom det er tiltak på eksisterende bygg, må det fremkomme hva det søkes om og hva som allerede er godkjent. Vil det være behov for fravik av tekniske krav? • Det skal redegjøres for om tiltaket er iht. lover, planer og reguleringsbestemmelser. Søkes det dispensasjon? • Kommentarer til nabomerknader • Utnyttelse av tomten, visuelle kvaliteter, sikkerhet ved brann med mer… 13 Dispensasjon • Pbl § 19 – 1: • Søknad om dispensasjon skal begrunnes • Naboer skal varsles jfr. § 21-3 • Særskilt varsel er ikke nødvendig der;  dispensasjonssøknaden fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20  søknaden åpenbart ikke berører naboenes interesser • Berørte regionale og statlige sektormyndigheter skal få muligheten til å uttale seg før det gis dispensasjoner. 14 Dispensasjon • Pbl § 19-2: • Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen, vesentlig tilsidesettes • I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering • Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. 15 Dispensasjon • Vurdering av hensynet bak bestemmelsen:  Hva er hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra?  Hvilke konsekvens kan en dispensasjon få i dette konkrete tilfellet?  Blir hensynene vesentlig tilsidesatt? • Vurdering av fordeler og ulemper:  Hvilke fordeler foreligger ved å gi dispensasjon?  Hvilke ulemper foreligger ved å gi dispensasjon? Avveiing mellom fordeler og ulemper skal gi en klar overvekt av fordeler for at dispensasjonen skal kunne gis. 16 Dispensasjon • Kommunen kan gi varig eller midlertidig/tidsbegrenset dispensasjon • Det kan settes vilkår for dispensasjonen • Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer forpliktelsene. • Erklæringer kan kreves tinglyst. 17 Ansvar Søknad om ansvarsrett / gjennomføringsplan Lovens § 20-3 stiller krav om at tiltak etter pbl § 20-1 skal søkes, prosjekteres, utføres og kontrolleres av kvalifiserte foretak • Ansvarsrettsystemet: Det er foretak som har kompetanse og skal ha ansvar. Kommunen har ikke ansvar. • Kommunene godkjenner ansvarlige foretak (fram til 01.01.2016). Fra 1.1.2016 erklærer foretakene at de tar ansvar. • Kommunen godkjenner ikke gjennomføringsplanen, dette er ansvarlig søkers dokument. 18 Ansvar Fra og med 01.01.2016 • Lokal godkjenning for ansvarsrett opphører • Foretakene skal sende erklæring til kommunene om at de påtar seg ansvar i byggesaken • Foretaket får ansvarsrett i tiltaket når erklæringen er sendt kommunen • Ingen overgangsordninger • Kommunen skal føre tilsyn med at kvalifikasjonskravene for erklæringen er oppfylt – fokusområde i perioden 2016-2018 • Den sentrale godkjenningsordningen skal styrkes • Enkelte endringer i godkjenningsområdene 19 Gjennomføringsplan 20 Uavhengig kontroll Krav til uavhengighet: • SAK § 14-1: • Kontrollerende foretak og kontrollerte foretak skal være separate juridiske enheter. Dette betyr at kontrollerende og kontrollerte foretak må ha ulike organisasjonsnumre. • Det skal ikke være personlig eller økonomisk tilknytning mellom de to foretakene på en måte som kan bidra til å påvirke kontrollen. Det samme gjelder mellom tiltakshaver og kontrollerende. • Uavhengighet vil i hovedsak være et ansvar som kontrollforetakene vil måtte ivareta. Ved tvil om tilknytning kan påvirke kontrollen skal dette beskrives i søknaden. Uavhengig kontroll Obligatoriske krav om uavhengig kontroll (SAK10 § 14-2): • Kontrollområder: • Fuktsikring av søknadspliktige våtrom i alle boliger, og fritidsboliger med mer enn én boenhet. Gjelder både nybygging og ombygging. • Lufttetthet i alle nye boliger, og i fritidsboliger med mer enn én boenhet. • • • • Bygningsfysikk i tiltaksklasse 2 og 3 Konstruksjonssikkerhet i tiltaksklasse 2 og 3 Geoteknikk i tiltaksklasse 2 og 3 Brannsikkerhet i tiltaksklasse 2 og 3 Uavhengig kontroll Oslo kommunes krav om uavhengig kontroll, jf. § 14-3 . Fagområde Kontrolltema Kontroll av prosjektering Brannsikkerhet Loftsinnredning i tiltaksklasse 2 og 3 Utførelse Bruksendring til barnehage over flere plan Utførelse Vesentlig ombygging/bruksendring til bolig Utførelse Støy I støysone Rød i tiltaksklasse 3 Prosjektering Energi Futurebuiltprosjekter Prosjektering Forutgående ulovlighet Hele tiltaket Konkret vurdert Aktuelt fagtema Kontroll av utførelse Utførelse Prosjektering Utførelse Tegninger/planer • • • • • • • • • Situasjonsplan Utomhusplan Avkjørselsplan Tittelfelt Plantegninger Fasadetegninger Snitt-tegninger Opprisstegninger Brannplan • Generelt: All tegningsdokumentasjon skal være fagmessig utført. 24 Situasjonsplan/avkjørselsplan 25 Eksempel på fasadetegning 26 Eksempel på brannplan 27 Tiltak på eksisterende bebyggelse • Pbl § 31-2 Tiltak på eksisterende byggverk Første ledd, første pkt: ”Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.” 28 Tiltak på eksisterende bebyggelse Utgangspunktet – TEK gjelder for alle tiltak etter pbl § 20-1: • For nybygg • For arbeider på eksisterende bebyggelse • Det kan gjøres unntak:  Pbl § 31-2, 4 ledd, unntaksbestemmelse  Pbl § 19-2, dispensasjon  TEK 14-1, 4 ledd, unntaksbestemmelse (kun energi) Tiltak på eksisterende bebyggelse Det oppstår 3 spørsmål som må vurderes i forhold til § 31-2 første ledd første pkt. • 1. For hvilke tiltak slår kravene inn ? • 2. Hvilke materielle krav gjelder for tiltaket ? • 3. Hvilke krav er relevante for tiltaket ? • 1. For hvilke tiltak slår kravene inn?  Tiltak som angitt i pbl § 20-1 på eksisterende byggverk 30 Tiltak på eksisterende bebyggelse • 2. Hvilke materielle krav gjelder for tiltaket? Kravene i TEK så klart, men hvilke krav gjelder egentlig?  Kravet gjelder den delen eller funksjonen tiltaket omfatter  Eksempel: • Hovedombygging - Alle • Bruksendring - Alle • Oppdeling av arealer - Kun de områdene som endres • Fasadeendring - Kun krav i forbindelse med det som utføres • 3. Hvilke krav er relevante for tiltaket ?  Det tekniske kravet må oppfylle en funksjon og ha en effekt i byggverket 31 Tiltak på eksisterende bebyggelse Unntaksbestemmelsen, § 31-2 fjerde ledd: • «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» (PBEs utheving) • • • • 3 (kumulative) vilkår: ”uforholdsmessige kostnader” ”forsvarlig” ”nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk” • Det er søkers ansvar å sannsynliggjøre at vilkårene for unntak er oppfylt. Tiltak på eksisterende bebyggelse • ”uforholdsmessige kostnader”:  ”Uforholdsmessig” er et strengt krav.  I vurderingen av kostnadene bør det sees på: • Verdien på den delen av tiltaket som omfattes av tiltaket; – Markedsverdi salg/leie – Byggekostnader • En sammenligning av kostnadene knyttet til det konkrete tiltaket med og uten kostnadene som knytter seg til oppfyllelse av de aktuelle tekniske kravene • Eventuell verdiøkning/besparelser som er resultat av tiltaket 33 Tiltak på eksisterende bebyggelse • ”forsvarlig”  I forsvarlighetsvurderingen må helsemessige, brann og bygningstekniske, arkitektur- og kulturhistoriske hensyn vurderes. • ”nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk”  Eks: Behov for bruksendring fra næring til bolig kan synliggjøres ved å dokumentere stor gjennomtrekk av leietagere eller at næringsvirksomhet ikke lønner seg. Dispensasjon: • Dersom det ikke er grunnlag for å gjøre unntak, kan det vurderes om det er grunnlag for å søke om dispensasjon etter pbl § 19-2. 34 Problemstillinger Utbygging av loft og kjeller i eksisterende bygninger. Bruksendringer i eksisterende bygg. Konfliktområder: Sikkerhet ved brann <-> bevaringshensyn Økonomiske hensyn <-> forskriftskrav 35 Regelverket utfordres Oppføring av branntrapper på bygning med verdi som kulturminne: 36 Regelverket utfordres Trappeheis i konflikt med nødvendig rømningsbredde: 37 Regelverket utfordres Bruksendring av loft hvor krav til rømning-/redningsvei ikke oppfyller tekniske krav: 38 Regelverket utfordres Bruksendring av loft hvor krav til rømning-/redningsvei ikke oppfyller tekniske krav: 39 Regelverket utfordres Bruksendring av loft hvor krav til rømning-/redningsvei ikke oppfyller tekniske krav: 40 Veiledere og innsyn https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/ 41 Veiledere og innsyn 42