1. No category

Lillehammer kommune
Saksframlegg
Saksb: Tore Bakke og Jostein Skundberg
Arkiv: HEIGB 52/416
12/1279-11
Dato:03.03.2014
FÅBERGGATA 152 - UTBYGGING
Vedlegg:
Vedlegg 1:
Tegninger.
Sammendrag:
Det foreslås i denne saken å godkjenne:
 Bygging av 47 nye omsorgsboliger i Fåberggata 152. Boligene er tilrettelagt med
fellesarealer, ytre rom og personalrom slik at hele anlegget kan brukes som HDOboliger. Alle kommunens HDO-boliger kan samles her.
 Utvidelse av Servicesenter ved Gartnerhagen bo- og servicesenter med tilhørende
adkomst via bru og svalgang.
 Pasientringesignal i bokollektivet og utbedring av svalganger ved Gartnerhagen boog servicesenter som følge av risikovurdering utført den 18.03.2013.
Innenfor ei total finansieringsramme på kr. 172 600 000.
Bakgrunn:
Tidligere politisk behandling:
Kommunestyresal 08/2447 « Kommunedelplan omsorgstjenester 2009-2021» av september
2009.
Fagutvalget for helse og omsorg:
11.06.12
Sak «Framlegg av mulighetsstudie», Fåberggata 152 med mer.
04.02.13
Drøfting om premisser for utbygging.
12.03.13.
Videre drøftinger av premisser og fremdrift.
11.11.13
Orienteringssak i fagutvalget om status vedr. prosjektet.
Kommunestyresak 119/14 «Budsjett 2015 Lillehammer kommune» 11. desember 2014.
Vedtak i pkt. 23
«Kommunedelplan for omsorgstjenester 2009-2021» viser økt behov for HDOplasser i størrelsesorden 20 plasser innen 2021. Kommunestyret ber Rådmannen
forberede en utbygging av Fåberggata 152 med sikte på at både omsorgsboligene og
HDO-plassene står ferdig innen utgangen av 2017.
Rådmannen igangsatte i 2011 en gruppe for å se på gjennomføring av vedtatte Strategier i
helse og omsorgsplanen for å se på hvordan en skal løse framtidige behov.
Premisser, program og fremdrift har vært drøftet med Fagutvalget for helse og omsorg og i
rådene i forkant og flere ganger undervegs.
1
Følgende ble lagt inn i det første rom- /funksjons-program i 2012:
a) Omsorgsboliger/HDO- boliger.
b) Bokollektivet for yngre demente.
c) Bofellesskap for eldre funksjonshemmede som i dag får tjenester i bofellesskap:
d) Utvidelse av Servicesenteret.
e) Base / utvidede kontorer for Hjemmesykepleien.
f) Livssynsåpent seremonirom.
Mulighetsstudie basert på de foran nevnte premisser ble lagt frem for Fagutvalget for helse
og omsorg i juni 2012. Det har vært både arbeidstaker og brukerinvolvering i prosessen.
Rådmannens innstilling ble at kun leilighetsbygget/HDO boligene med tilhørende fellesareal
legges inn i Strategi- og økonomiplan for 2015-2018, denne ble vedtatt i kommunestyret i
september 2014, senere med vedtak i budsjett 2015 som referert over.
Fakta:
Siden det i økonomiplanen 2015 – 2018 ble vedtatt å bygge bare leilighetsbygget/HDO, vil
følgende være en del av prosjektet:
Leilighetsbygget/HDO:
I skisseprosjektet er det utarbeidet et boligbygg bestående av 47 stk. leiligheter over 3
etasjer. Alle med samme utforming og areal, 56,8 m². Leilighetene har stor fleksibilitet med
tanke på ulike brukergrupper. Leilighetene er tilrettelagt for rullestolbrukere (snusirkel 1,6
m) og utformet iht. Husbankens anbefalinger samt Arbeidstilsynets - og Byggeforskriftenes
krav.
Det er videre foreslått et nødvendig omfang med kjeller for boder, lager og felles
garderobeanlegg for personalet, samt parkeringskjeller.
Sentral hovedinngang med trapp og heis er plassert mot vest, rett overfor inngang til Skurva
bofellesskap. Fra Fåberggata i øst kan det etableres gangforbindelse med bi- inngang inn til
bygningens hovedinngangsområde.
Bygningsvolumer, detaljering og materialbruk relaterer seg til nærliggende, eldre
småhusbebyggelse langs Fåberggatas forløp og søker å opprette harmoniske sammenhenger
og overganger i skala og arkitektonisk uttrykk. Bygningskroppen deles visuelt opp i tre
volumer definert med separate saltak, adskilt med flate underordnede takvolumer.
Leilighetene er på hvert plan delt i to grupper som igjen kan deles opp etter behov. Hver
etasje er utformet med sammenhengende etasjeplan og sentral, midtplassert adkomst. Det gir
en stor grad av fleksibilitet i forhold til organisering og drift. Bygget kan organiseres i større
eller mindre driftsenheter tilpasset behov natt/dag eller beboere med særlige behov.
På hvert plan er det felles oppholdsrom/spiserom for beboerne i tilknytning til utearealer
eller terrasse.
For personale er det på hvert plan vaktrom, møterom/kontor, medisinrom, rentlager,
avfallsrom og skyllerom. Fra bakkeplan er det enkel tilgang til utearealene. Fra de øvrige
etasjene kan man gå ut på felles terrasser. Terrassene mot Fåberggata og mot sør og nord
glasses inn for å skjermes mot støv og støy.
2
Tilbygg eksisterende servicesenter og bruforbindelse:
Det er planlagt et tilbygg mot vest på omlag 150m2 til eksisterende servicesenter ved
Gartnerhagen bo- og servicesenter. Tilbygget vil da ligge helt opp mot eksisterende
gangforbindelse mellom byggene, men vi vil opprettholde ett hage område utenfor
bokollektivet som da nærmest vil fremstå som et atrium.
Tilbygget er tenkt oppført på ett plan med flatt tak. Ved å bygge på her vil vi også kunne
benytte eksisterende kjøkken.
Yttervegg mot eksisterende kafeteria vil bli revet og tilbygget vil kunne deles i to med
foldevegg slik at deler av romme kan brukes som aktivitetsrom.
Adkomsten til servicesenteret fra Fåberggata 152 vil skje via en ny bru over til svalgang plan
3 i Gartnerhagen bss. Brua/adkomsten vil ikke bli klimatisert men være skjermet for vær og
vind. Det vil også bli satt opp glass over rekkverk på eksisterende svalgang.
Parkering:
Gjeldende reguleringsplan setter krav til parkering i området: "Parkering for boligene skal
løses i parkeringskjeller under bygg. Gjesteparkering skal løses internt i området."
Når Skurva ble bygget ble det gitt dispensasjon fra gjeldende parkeringsbestemmelser. Dette
medfører at all videre utbygging på tomten vil føre til krav om at parkering håndteres under
bakkenivå.
Ved etablering av ny bebyggelse vil noe av eksisterende overflateparkering bli berørt.
Dette ivaretas med 25 til 30 plasser i kjellere på leilighetsbygget, samt at det foreslås ny
gjesteparkering på området mellom Skurva og småhusbebyggelsen i sør.
Risikovurdering av eksisterende bo og servicesenter ved Gartnerhagen bss:
Det er foretatt risikovurderinger ved alle våre bo og service sentre. Dette er behandlet som
egen sak. Ved Gartnerhagen bss ble det i tiltakslisten tatt ut to større tiltak med bakgrunn i
den forestående utbygging/ombygging. Det gjelder pasientalarmsystem i bokollektivene (16
boenheter). Tetting av utvendige svalganger som binder byggene sammen, de øvrige
svalganger langs byggene er ikke vurdert som problematiske da de ikke er så utsatte for vær
og vind.
Oversikt arealer BTA:
Bygning
Leilighetsbygg/HDO
Tilbygg Servicesenter
U. etg
1270
1. etg
1610
150
2. etg
1620
3. etg
1620
SUM
6120
Arealet over er forutsatt at leilighetsbygget er oppført i tre.
Entrepriseform:
Prosjektet er tenkt gjennomført som en totalentreprise hvor detaljprosjekteringen blir utført
av totalentreprenøren med sine rådgivere/konsulenter.
Økonomisk kalkyle:
Kalkylen er utarbeidet av Bølgeblikk Arkitekter AS og Sweco AS på bakgrunn av skisseprosjektet. Tilbygget ved Servicesentret er ennå ikke tegnet av arkitekt, kalkylen her er
basert på erfaringstall basert på m2.
3
Bruforbindelse fra nybygget og innglassing av svalganger i plan 3
Kr. 1 900 000
Tilbygg Servicesenter Gartnerhagen bo- og servicesenter
Kr. 7 500 000
Tetting av svalganger og pasient ringesignal i bokollektivet
Kr. 900.000
Det er utarbeidet to kalkyler på leilighetsbygget:
Kalkyle 1:
Her er det medregnet at bygget er oppført i bærende konstruksjoner av betong og stål, samt
at innvendigvegger er oppført i stålstenderverk og gips som er den mest vanlige måten å
oppføre bygg av denne størrelsen på i dag.
Kr. 159 100 000
Kalkyle 2:
Her er det vektlagt å bruke mest mulig tre som byggemateriale, limtrebjelker/søyler, massive
treelementer i dekker og bærende vegger samt tradisjonelt reisverk av tre i yttervegger med
trepanel. I følge Sweco er det ikke mye dyrere å bygge i tre. Bærende konstruksjonen i tre er
ca. 2 % dyrere en i betong samt at bygget blir noe større pga. mer arealkrevende
konstruksjoner (bl.a. tykkere vegger). Det er denne kalkylen som er lagt til grunn i saken.
Kr. 162 300 000
Rådmannen understreker at vi ikke kjenner byggesummen før prosjektet har vært ute på
anbud. En kostnadskalkyle basert på et skisse-/forprosjekt vil ha en viss usikkerhet.
Det er også å anta at det er større usikkerhet knyttet til kalkyle 2 da det er forholdsvis nytt å
bruke tre som bærende konstruksjoner i så store bygg. Det kan derfor medføre at
entreprenørene bruker en større sikkerhetsmargin her en i byggemåter som de er godt kjent
med.
Tilskudd fra Husbanken:
Revidert versjon av prosjektet ble fremlagt for Husbanken den 07.08.14 og det er klarlagt at
prosjektet vil motta tilskudd iht. retningslinjene for investeringstilskudd fra Husbanken til
sykehjemsplasser og omsorgsboliger.
Tilskudd på leilighetsbygget er 45 % av anleggskostnad med maksimum ramme på kr. 1 337
400 pr. bolig. Dette gir et totalt tilskudd på kr. 62 858 000.
Tilskudd for servicebygget, er 55 % av anleggskostnadene. Dette gir et totalt tilskudd på kr.
4 125 000.
Tilskudd for ombygning/innbygging av svalganger ved Gartnerhagen bss kan ikke påregnes
da Husbanken ikke yter tilskudd til denne type tiltak.
Leieinntekter:
Leieinntekter av 47 nye boliger i leilighetsbygget/HDO.
For alle boligene forutsettes det en månedsleie på kr 8.500. Dette gir en årlig leieinntekt pr.
år pr. bolig på kr. 102.000 Med 8 % av investeringen gir dette en selvfinansiert investering
pr. bolig på kr. 1 275 000 Totalt gir dette kr 59 925 000 for leilighetene i leilighetsbygget.
4
Finansieringsplan:
Bruforbindelse fra nybygget og innglassing av svalganger i plan 3
Tilbygg Servicesenter
Ombygging svalganger og pasientringesignal
Leilighetsbygget/HDO (tre)
Samlet kostnad
Tilskudd fra Husbanken utvidelse servicesenter
Tilskudd fra Husbanken, 47 leiligheter
Leieinntekter 47 leiligheter
Andel som må finansieres av kommunen
1 900 000
7 500 000
900.000
162 300 000
172 600 000
-4 125 000
-62 858 000
- 59 925 000
45 692 000
MVA:
Nye investeringsprosjekter får fra og med 2014 godskrevet all mva. Alle tall over er derfor
eks. mva.
Vurdering:
Omsorgsfaglige vurderinger:
Behovet for kommunale leiligheter for vanskeligstilte på boligmarkedet og for heldøgns
omsorgsboliger er beskrevet i gjeldende helse og omsorgsplan. Etter samhandlingsreformen
fra 2012 har behovet blitt enda større. Utskriving av pasienter fra sykehus skjer raskere enn
før og mange pasienter er svært dårlig og har behov for tett oppfølging.
Fåberggata vurderes til å være svært hensiktsmessig for etablering av HDO boliger da det her
er godt fysisk tilrettelagt, som gi en fleksibel bruk og som gir mulighet til at hele bygget kan
benyttes til HDO boliger.
Det kan være mindre egnet for demente som er fysisk aktive og som har behov for en
bevegelsesfrihet. Det er begrenset med grøntarealer nært ved det nye omsorgsboligbygget og
det ligger nært til Fåberggata med mye trafikk. Det har derfor ikke en maksimal fysisk
plassering for noen grupper av demente.
I økonomi – og handlingsplan, behandlet 25.09.14 ble det gjort følgende vedtak:
“I forbindelse med etablering og bygging av Fåberggata 152 bes rådmannen vurdere
innhold og driftsform for alle bo– og servicesentrene. Dette for å sikre at tilbudet er
faglig og økonomisk tilpasset fremtidens omfang, behov og brukere.”
Rådmannen kommer tilbake med en samlet plan/vurdering for videre utvikling av bo og
servicesentrene innen 01.11.15.
Personell:
Ved å gjøre en total gjennomgang av den totale driftsformen for alle våre bo- og
servicesentre forutsetter rådmannen bedre bruk av driftsressurssene. En netto økning av
plasser blir det ved denne utbyggingen. Det er derfor gjort foreløpige beregninger på økte
driftsutgifter på 12-15 millioner kroner pr. år i 2015 kroner. Dette er beregnet med ca. 3,6
millioner i hus kostnader, og resten til økt personale til beboerne.
Seremonirom/navnet minnelund:
Det er i denne omgang ikke funnet midler til seremonirom og navnet minnelund.
5
Servicesenter:
Området fortettes med 47 nye omsorgsboliger/HDO-boliger. For daglige aktiviteter som
bespisning, opphold og tilrettelagte aktiviteter har disse boligene egne lokaler. Disse er ikke
av en slik størrelse at en kan samle mange til ulike arrangement, aktiviteter av kulturell eller
annen type. I tillegg har omgivelsene mange eldre og sannsynligheten for at dette tall øker
med Gartner Andreassen sin boligetablering er stor. En er svært betenkt over bortfall av det
nye utvidede servicesenter, og mener at en må utvide eksisterende servicesenter ved
Gartnerhagen bss. Dette for å øke kapasiteten til å samle mange til fellesaktiviteter. Senteret
er i minste laget for dagens virksomhet. Det foreslås derfor at det foretas en utvidelse av
eksisterende servicesenter ved Gartnerhagen med ca. 150 m2. Dette lar seg tilpasse både
bygningsmessig og praktisk.
For å beholde funksjonaliteten med ”tørrskodd” gang mellom boligdeler og servicedel
planlegges også en innelukket gangbru (ikke temperert) fra Fåberggata 152 til servicesenteret
i Gartnerhagen. Dette er en erstatning for kulverten som ikke blir bygget.
Bygningstekniske/økonomiske vurderinger:
Bruk av tre som byggematerialet:
Tre er at av de mest miljøvennlige byggematerialene som brukes i dag. I tillegg har tre som
byggemateriale tradisjon i vår region og er med å skape kultur og identitet for vår region.
I Norge er det et fornybart byggemateriale ved at det blir plantet ca. 3 trær for hvert som blir
avvirket.
Plan og bygningsloven hjemler i § 12-7 3 muligheten for krav til miljøkvalitet i byggevarer i
reguleringsplan og derfor muligheten til å kreve bruk av miljøvennlige byggematerialer.
Kommunestyret i Lillehammer kommune har vedtatt: Bruk av tre i bygg og konstruksjoner
skal behandles som tema i alle reguleringsplaner som omhandler byggeformål.
De beste resultatene oppnås der utbyggerne selv velger bruk av miljøvennlige byggevarer
som tre, slik at plankrav kan unngås.
CO2 utslipp:
Arbeidsgruppa for økt bruk av trematerialer i Lillehammer regionen har fått Sweco til å
beregne redusert CO2 utslipp ved å bygge Fåberggata med fokus på å bruke mest mulig tre.
Bare ved å bytte ut bærende element og fasade med trematerialer, reduseres CO2 utslippet
fra bygget med 383 tonn.
I tillegg lagrer trevirket 940 tonn CO2, hvilket betyr at ved å bytte ut stål- og betong over
kjelleren, utgjør lagring og spart CO2 et positivt CO2 bidrag på 1082 tonn CO2. I tillegg kan
dette økes ytterligere ved bruk av lettvegger i tre.
For å illustrere hva dette betyr i klimasammenheng har de sammenlignet det med utslipp fra
bensin og det vil gi store Miljøgevinster:
Enkelt sammenlignet utgjør 383 tonn CO2 utslippet fra
165 086 liter bensin.
Lagret CO2 på 940 tonn tilsvarer
405 172 liter bensin.
Samlet virkning
570 258 liter bensin.
Vurdering av kostnadsnivå:
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for prosjektet er:
Kr. 26.520 pr. m2 eks. mva.
Har sammenlignet med andre Omsorgsbygg som er oppført i tre:
6


Husabøryggen i Stavanger, omsorgsboliger: kr. 24.493 pr. m2 (2013 tall).
Rådalslien i Bergen, omsorgsboliger (passivhus): kr 28.432 pr.m2 (2011 tall).
Nå er nybygget et rasjonelt bygg hvor alle 3 etg. er like og alle våtrom over hverandre, samt
at det er ikke noe komplisert bygg. Når vi da sammenligner med referanse prosjektene over
så mener vi at vi har en riktig pris.
HDO-leilighetene:
Lillehammer kommune har ikke tidligere bygget nye omsorgsboliger, planlagt organisert
som HDO - plasser. Det som er i dag er ombygde arealer i eksisterende bo – og
servicesenter.
I forhold til tidligere leilighetsprosjekter medfører dette at følgende arealer må inn i
prosjektet i tillegg til selve boligene:
 Felles kjøkken/spiserom for beboerne
 Medisinrom
 Avfallsrom/skyllerom
Dette utgjør ca. 510m2 som tilsvarer en kostnad på ca. 13,5 mill.
Parkering:
Gjeldende reguleringsplan setter krav til parkering i området: "Parkering for boligene skal
løses i parkeringskjeller under bygg. Gjesteparkering skal løses internt i området."
Kravet til parkering for boligene i parkeringskjeller medfører en merkostnad på ca. 7-8 mill.
LCC (FDV- kostnader)
Vi har foretatt en LCC-kalkulasjon for prosjektet på difi sitt kalkulasjonsprogram «tidlig
LCC».
Forventet FDV kostnader blir i følge dette:
Leilighetsbygget
kr.pr. m2 pr. år
Energi
164
renhold*
101
drift
211
vedlikehold
184
Sum totalt
660
*For leilighetsbygget er kun fellesarealer medtatt
1 003 680
202 000
1 291 320
1 126 080
3 623 080
Fremdrift:
Det legges opp til slik foreløpig fremdrift:
 Behandling av prosjektet i politiske organer mars 2015.
 Fagutvalget for helse og omsorg 10. mars
 Eldreråd 13. mars
 Rådet for funksjonshemmede 13. mars.
 Formannskap 17. mars
 Kommunestyre 26. mars
 Utarbeide og avholde konkurranse (totalentreprise) + valg av entreprenør sept.2015
 Prosjektering og behandling byggesøknad, Høst/vinter 2015
 Byggestart ca. mars/april 2016
 Ferdigstillelse november 2017
Konklusjon:
7
Nybygget har en god planløsning som oppfyller kravene til Husbanken. Leilighetene gir rom
for fleksibilitet. Hver etasje kan organiseres i større eller mindre driftsenheter gruppert etter
beboernes behov tilpasset nødvendig personalinnsats.
Lillehammer kommunes faktiske behov for nye boliger til heldøgns pleie og omsorg (HDO)
ser i praksis ut til å ligge høyere en de tidligere antatt. Rådmannen mener at alt som nå
bygges av boliger i Fåberggata bør legges bygningsmessig til rette for å kunne organiseres og
driftes som HDO-boliger. Det gir en fleksibilitet og situasjon som gjør at dekningen av
institusjonsplasser og HDO-boliger holder planperioden ut. Dette vil også bidra til å
redusere utgifter til leie av plasser i andre kommuner og redusere utgiftene til Sykehuset
innlandet for inneliggende pasienter. HDO-boligene som er og eventuelt blir etablert i
Skårsetlia bss flyttes til Fåberggata 152 når denne står ferdig. Rådmannen kommer tilbake
med en samlet plan/vurdering for videre utvikling av bo og servicesentrene innen 01.11.15.
Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til
V E D T A K:
1. Kommunestyret vedtar at leilighetsbygget/HDO i Fåberggata oppføres i hovedsak
som et trebygg med mest mulig bruk av trematerialer.
2. Kommunestyret godkjenner prosjektet som består av:
 Bygging av 47 nye HDO boliger i Fåberggata 152
 Utvidelse av Servicesenter ved Gartnerhagen bo- og servicesenter med tilhørende
adkomst via bru og svalgang.
 Pasientringesignal i bokollektivet og utbedring av svalganger ved Gartnerhagen
bo- og servicesenter
Med en kostnadsramme fram til ferdig prosjekt på kr. 172 600 000.
3. Kommunestyret bevilger kr. 172 600 000 til utbyggingen ved Fåberggata 152
finansiert ved:
 Kr. 66 983 00 i tilskudd fra Husbanken.
 Kr. 59 925 000 i leieinntekter.
 Kr. 45 692 000 som kommunal andel.
4. For alle boligene forutsettes det minimum husleie pr. måned på kr 8 500 i 2015 tall.
5. Rådmannen får som oppdrag og innarbeide dette i budsjettene for 2016, 2017 og
2018
Lillehammer 03. mars 2015
Christian Fotland
Rådmann
Lars Rudi
Sektorsjef
8