1. No category

B2 Fram Ingeniørkontor AS
Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814-­‐Nydalen 0484 Oslo 16. mars 2015 Oslo kommune Rådhuset 0037 Oslo SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE TERRENGENDRINGER OG STIGNINGSFORHOLD Gnr 160 Bnr 260 – Abildsøveien 43, 1187 Oslo – tiltakshaver North Bridge Boligutvikling Eiendommen ligger i område regulert av reguleringsplan S-­‐4220 (Småhusplanen), vedtatt 15.03.2006 og revidert 12.06.2013. Formål for eiendommen er byggeområde for boliger, og tillatt bebygd areal = 24%. I S-­‐4220 §6.5 står følgende tekst: Ved alle tiltak etter pbl skal det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering eller høyere gesims-­‐ og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger til rette for tillates ikke. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå. I tillegg står det under punkt a: På flate og svakt skrånende tomter skal samlet høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer ved bebyggelse maksimalt være 0,5 meter. Og under punkt b: For skrånede tomter med fall 1:6-­‐1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1 meter Omsøkte tiltak er oppføring av 2 kjedede boenheter, sammenbundet med terrasse/carport beliggende på eiendommens sørvestre halvdel. Eiendommens topografi er relativt skrånende opp mot vei, da boligens OK gulv vil være på kote + 113,0 og Abildsøveien er på kote + 119,0. Boligenes plassering vil således være på eiendommens lavere del, og for å muliggjøre en plassering der adkomstveien ikke skal bli for bratt, er tiltaket avhengig av dispensasjon for terrengoppfylling med samlet høyde over 0,5 meter. Stigningsforholdet mot vei er også noe brattere enn anbefalt, da dette er beregnet til å bli 1:5 i stedet for 1:8 som er angitt i veileder ”Avkjørsel ytre sone”. Her må også nevnes at det blir vanskelig å få til en naturlig overgangskurve på 3 meter til avkjørselens videre forløp. Mindre avvik kan i henhold til S-­‐4220 tillates for adkomst/avkjørsel og parkering og i forhold til høyder rundt tomten vil det ikke være naturlig å __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
[email protected] - 69390077
B2 Fram Ingeniørkontor AS
heve huset høyere enn omsøkt, og det blir derfor et avvik fra naturlig overgang til avkjørselens videre forløp og ikke et helt flatt parti før veikant. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i plan-­‐ og bygningslovens (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i §19-­‐2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset ved lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra de angitte forhold, bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsene er å bevare eksisterende terreng og vegetasjon i størst mulig grad, samt å forhindre at terrenginngrep benyttes for å uthule reguleringsbestemmelsene mht blant annet tillatt BYA og gesims-­‐ og mønehøyde. Vi vil punktvis sette opp våre dispensasjonsargumenter: •
•
•
•
For at ikke adkomstveien skal bli for bratt er det valgt å få boligene opp fra det laveste nivået på tomten Plasseringen er også mer naturlig med tanke på omkringliggende bebyggelse, som alle ligger på en høyere kote enn omsøkte tiltak Deler av eiendommen har terreng med stigning mellom 1:6 og 1:3. Skjæringer/oppfyllinger kan derfor ha en høyde inntil 1 meter, og således blir det totalt ikke så mye avvik som trenger dispensasjon Omsøkte terrengendringer endrer ikke boligenes lovlighetsgrad i forhold til tillatt bebygd areal, gesims-­‐ og mønehøyer eller gir de andre fordeler Når det gjelder stigningsforholdet til vei vil vi anføre følgende dispensasjonsargumenter: •
•
Dersom boligene ikke heves med oppfylling som omsøkt vil det heller ikke la seg gjøre å få til en grei adkomst med tanke på fall fra veikant. Veien må begynne helningen så nær veikanten som mulig, for å få et greit stigningsforhold fra carportene og til vei Med omsøkte oppfylling er stigningen på adkomstvei beregnet til å bli 1:5, og med henvisning til at det finnes andre boliger i nærområdet med tilsvarende stigningsforhold til vei (eksempelvis Abildsøveien 40) tilsier likebehandlingsprinsippet at dette stigningsforholdet også skulle kunne aksepteres her __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
[email protected] - 69390077
B2 Fram Ingeniørkontor AS
•
•
I likhet med andre eiendommer, som har tilsvarende stigningsforhold, er det også i omsøkte tiltak planlagt varmekabler i adkomstveien, slik at denne holder seg isfri og sikker vinterstid, og med lavest mulig risiko for at uhell skal forekomme Eksisterende avkjørsel ut mot Abildsøveien vil benyttes og denne har god oversikt i begge retninger før utkjørsel på veien For å muliggjøre en hensiktsmessig plassering på eiendommen er det nødvendig med omsøkte terrengoppfyllinger og avvik fra stigningsforhold på adkomstvei selv om disse forhold er avhengig av dispensasjon. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. Vedrørende terrengendringer så ligger alle nærliggende boliger på en høyere kote enn omsøkte plassering, slik at omsøkte terrengendringer vil ha lite å si for reguleringsbestemmelsens fortsatte gyldighet. Terrengendringene gjøres, som tidligere nevnt, heller ikke for å øke utnyttelsen av eiendommen. Uten terrengendringene blir også stigningsforholdet enda brattere mot vei, noe som vil gjøre adkomsten til boligen ennå vanskeligere. En dispensasjon fra terrengendringer og stigningsforhold i dette tilfellet vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingen er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne saken. For å få til en god og hensiktsmessig løsning i dette tilfellet, søkes det om dispensasjon fra gjeldende bestemmelser vedrørende terrengendringer og stigningsforhold. Vi håper kommunen kan imøtekomme denne søknaden. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69 39 00 77. Med vennlig hilsen Fram Ingeniørkontor AS v/Tonia Hansen __________________________________________________________________________________________ Fram Ingeniørkontor AS
Postboks 4814 – Nydalen, 0484 OSLO
[email protected] - 69390077