Vedlegg B1 Fram Ingeniørkontor AS Postboks 4814 – Nydalen 0484 Oslo 24. august 2015 Nesodden kommune Postboks 123 1451 Nesoddtangen SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE GESIMSHØYDE OG BYGGEGRENSE MOT VEG Gnr 6 Bnr 221 Nesodden kommune – Flateby skogsvei 20, 1450 Nesoddtangen I forbindelse med søknad om oppføring av påbygg/ombygging av boligbygning, søkes det om dispensasjon fra noen bestemmelser. Omsøkte eiendom er regulert og omfattes av ”Reguleringsplan Fjordvangen”. Gesimshøyde overskrider tillatt høyde i planen, og deler av bygningens 1. etasje vil komme over regulert byggegrense mot veg. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan- og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-2: ”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Gesimshøyde Gjeldende reguleringsplans bestemmelser pkt. 3.1 A sier: ”Høyde på frittliggende enebolig over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå skal ikke overstige: møne 9,0 m, gesims 6,5 m. Ingen gesims skal på noe sted være høyere enn 9,5 m. målt fra planert terreng (ikke gjennomsnitt).” Omsøkte tiltak medførerer at gesimshøyden blir på 7,4 meter. Det søkes om dispensasjon for dette forhold. Ved en vurdering av dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4, bør man følgelig stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om Vedlegg B1 fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak bestemmelsen vedrørende gesimshøyde er å forhindre for store bygninger i området. Både estetiske og sikkerhetsmessige hensyn er inne i bildet her. I omsøkte tilfelle er det slik at det tidligere er gitt dispensasjon med tanke på gesimshøyde, og at omsøkte påbygg vil ha en lavere gesims enn deler av eksisterende bygningsmasse. Omsøkte bolig ligger langs lavere i terrenget enn berørt nabo mot nord/vest, slik at silhuettvirkningene ikke blir for store. Omsøkte bolig har flatt tak, noe som medfører at gesims- og mønehøyde er like. Ved utarbeidelse av reguleringsplanen hadde forslagstiller saltak i tankene når bestemmelsene ble utarbeidet, selv om dette ikke ble eksplisitt nevnt i bestemmelsene. Differenseringen av møne- og gesimshøydene i bestemmelsene sammenfaller likevel med dette syn. Da omsøkte bolig har flatt tak, vil gesimshøyden naturlig nok bli høyere enn om boligen ble oppført med saltak. Gesimshøydene er langt lavere enn tillatte mønehøyder i planen, slik at silhuettvirkningene av boligen ikke vil bli like stor som reguleringsplanen legger opp til. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke gi presedens for liknende saker senere, da dispensasjonsargumentene og vurderingene er knyttet konkret opp til hver enkelt sak. I tillegg er det allerede gitt tilsvarende dispensasjon tidligere. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne spesielle saken. Byggegrense Innenfor eksisterende bygningsmasse i underetasjen gjøres det noen mindre arbeider, og det er mulig at enkelte av disse kommer over regulert byggegrense mot veg. Det søkes om dispensasjon fra regulert byggegrense. Ved en vurdering av dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4, bør man følgelig stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak regulert byggegrense er å påse at bygningen har nødvendig avstand til veg. Dette letter blant annet vedligehold av veg, samtidig som man reserverer vegbredde for en fremtidig mulig vegutvidelse. I omsøkte tilfelle er det slik at det tidligere er godkjent at bygning kommer nærmere veg enn regulert byggegrense. De endringer som muligens kommer over byggegrense, ligger Vedlegg B1 bak allerede godkjent bygningskonstruksjon. Med andre ord vil de endringer som omsøkes ikke kommer nærmere veg enn allerede godkjent bygningstak. Omsøkte endringer vanskeliggjør ikke vedlikehold av vegen, og det er usannsynlig at denne veien noen gang skulle utvides. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke gi presedens da det allerede er gitt tillatelse til nærmere plassering tidligere. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne spesielle saken. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: ”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan- og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.” For å få til en god og hensiktsmessig løsning i omsøkte tilfelle, søkes det om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan vedrørende gesimshøyde og byggegrense mot veg. Vi håper kommunen kan vise smidighet og imøtekomme denne søknaden. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69390077. Med vennlig hilsen Fram Ingeniørkontor AS Magnus Enebakk