Vedlegg B1 IEB AS Postboks 4814 -‐ Nydalen 0484 OSLO 20. juni 2013 Nittedal kommune Postboks 63 1483 HAGAN SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE UTNYTTELSESGRAD OG AVSTAND TIL GANG/SYKKELSTI Gnr/bnr, 4/87, Seljeveien 64, 1481 Hagan, Nittedal kommune I forbindelse med søknad om oppføring av to eneboliger på overnevnte eiendom, søker vi om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 13 angående BYA. Reguleringsbestemmelsene sier: ”Våningshusenes samlede boligflate bør ikke overstige 20 % av tomtenes nettoareal.” På omsøkte eiendom står det i dag oppført en enebolig, det søkes om å rive denne for så å oppføre to nye eneboliger. Maksimalt tillatt utnyttelsesgrad vil da bli overskredet med 2,7%. Overskridelsen skyldes krav om antall parkeringsplasser per boenhet. Når man trekker fra avsatt areal til parkering er utnyttelsesgraden godt innenfor den tillatte verdien. Det søkes samtidig om dispensasjon fra veglovens avstandsbestemmelser: ” Byggegrensene skal gå i ein avstand på 50 meter frå riksveg og fylkesveg og 15 meter frå kommunal veg. For gang-‐ og sykkelveg er avstanden 15 meter.” På omsøkte eiendom vil den nordligste boligen ligge 7 meter fra kommunal gang og sykkelsti og 11 meter fra kommunal vei. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan-‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-‐2: ”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” Vedlegg B1 Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 13 og fra veglovens avstandsbestemmelser, bør man følgelig stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensynet bak formålet i reguleringsplanen og veiloven er å sikre en helhetlig og harmonisk bygningsmasse i området, og forhindre ukontrollert oppføring av boliger og garasjer som forringer det estetiske inntrykket. Og å forhindre at bebyggelse ”klumper seg sammen” i nærheten av vei eller andre områder. I tillegg sikrer det myndighetene en viss kontroll med bebyggelsei nærhet til vei. På den måten kan man sikre god sikt for trafikken, samt at man har mulighet til en eventuell utvidelse av veien senere. Eksisterende enebolig er oppført med mindre enn 6 meter avstand til gang og sykkelsti. I området er det også flere tomter som er bebygd over byggegrensen, det er også flere tomter som er bebygd over tillatt utnyttelsesgrad, blant annet Seljeveien 74, 76, 78 og 80. Dette kan tyde på at det ikke har vært en entydig praksis på at byggegrensen og maksimalt tillatt utnyttelsesgrad skal opprettholdes for enhver pris, men at det er gjort konkrete vurderinger i hvert enkelt tilfelle. Det er gjort slike vurderinger i dette tilfellet. Frisikt, tilpasning til allerede eksisterende boliger i området, tomtas størrelse og plassering på tomta, samt at det ikke skal være til stor sjenanse for naboer har veid tungt. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsene nevnes blant annet: -‐ Det er tilstrekkelig med gode uteoppholdsarealer på eiendommen. -‐ Eneboligene vil ikke virke ruvende eller skille seg nevneverdig ut fra øvrig bebyggelse i området. -‐ Eneboligene vil ikke være til vesentlig sjenanse for naboer. -‐ Eksisterende enebolig ligger nærmere gang og sykkelsti enn omsøkte tiltak vil gjøre. -‐ Likebehandlingsprinsippet i og med at det er øvrige bebyggelser i området som avviker fra maks tomteutnyttelse samt at øvrige naboer har fått oppføre bygg som ligger utenfor byggegrensen. -‐ Dispensering fra reguleringsplanen i denne saken er således i tråd med gjeldende praksis i området. Vedlegg B1 -‐ Reguleringsplaner er generelle planer som ikke vil passe like godt inn i alle saker, og den vil derfor måtte dispenseres fra i en del tilfeller etter en konkret vurdering, som tilfellet i denne saken. -‐ Omsøkte eneboliger vil ikke stenge for fri sikt langs veien, da terrenget skråner oppover fra garasjen og opp til veien. -‐ For å få til en hensiktsmessig plassering og utnyttelse av tomta, er det ønskelig med omsøkte plassering. Med bakgrunn i ovennevnte anføres at dispensasjon ikke vil stride med hensynet bak bestemmelsen, og fordelene må kunne sies å oppveie bakdelene. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: 2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-‐ og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes. For å få til gode og hensiktsmessige løsninger i vårt tilfelle, søkes det i denne saken om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene § 13 og fra veilovens avstandsbestemmelser. Vi håper kommunen kan vise smidighet og imøtekomme denne søknaden. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69 39 00 77. Vennlig hilsen Magnus Enebakk IEB AS – byggesoknad.no