Planbeskrivelse
Bjørndalen reguleringsendring felt FK4-FK5
BEGG eiendom as
Egerdahl & Nordbø AS
Sivilarkitekter MNAL
Arkitektbedriftene
Side 1 av 10
Detaljregulering / reguleringsendring for Bjørndalen felt KF4 og KF5
Plan nr 1150.
Dato 07.08.15
Bakgrunn
Egerdahl & Nordbø sivilarkitekter MNAL fremmer forslag til omregulering av delfelt KF4 og KF
5 i vedtatt plan for Bjørndalen Plannr. 1150 av 08.12.2010.
Forslaget fremmes på vegne av BEGG eiendom as
Ny regulering omfatter endring i høyder og adkomstforhold men underordner seg alle øvrige
forhold og bestemmelser i plan for Bjørndalen. Det er ikke foretatt endringer i plan i forhold til
miljø, infrastruktur, naturmangfold eller til særinteresser for så som barn og unge.
Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet
Delfelt KF 4 og KF5 i gjeldende plan for Bjørndalen.
Planstatus
Gjeldende reguleringsplan Bjørndalen vedtatt 08.12.2010.
Planforslaget
Hovedgrep
Hensikt med planarbeidet er å legge til rette for etablering av forretning i 1. etasje KF5 og
bolig, alternativt kontor i øvrige etasjer. Endringene knytter seg i første rekke til varelevering
og omlegging av gang sykkelvei gjennom torvområdet mellom KF 4 og KF 5. Videre er det
med bakgrunn i tillatt maks totalareal blitt foretatt endringer på gesims og mønehøyder.
Byggeområdene er også hevet til å samsvare med omkringliggende trafikkområder. Samt
vedtak i BUS 24.01.13, sak 17/13.
Arealbruk
Planområdets størrelse, arealutnyttelse er i hovedsak som i gjeldende plan for Bjørndalen.
Endringer
Endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan for Bjørndalen plan er:
1. Nivå T3 foreslås hevet fra kote 10 til maksimal kote 12,0 ved innganger til KF5. Det
medfører høydeendring i g/s-vei GS1 inntil 70 meter nord for Kf4 / KF5.
2 Bygningsvolum i hvert av feltene er flyttet fra indre del til randsone mot
parkeringsplasser og mot Bjørndalen allé. Bygningene danner nå en skjerm mot
trafikkstøy og utearealene er plassert inn mot fellesområdene. Dette er gjort etter
grundige volumstudier og analyser for plassering av boliger i forhold til sol, støy og
fellesarealer.
2. Gang/sykkelveien gjennom T3 er lagt om med litt større kurvatur. I forbindelse med
endring av gang sykkelvei gjennom torvområdet foretas det 2 mindre endringer av
byggeområdene på KF 4 og KF 5, område KF4 reduseres med ca 78 m2 og
tilsvarende areal tillegges KF 5 som ett bytte.
3. Byggeområdene heves fra cote +10.0 for 1. etg til cote 11,5 for KF4 og cote +12,0 for
KF5. Resterende lavtliggende områder i plan forutsettes hevet til tilsvarende nivå i
fremtidig gjennomføring av tilliggende utbyggingsområder. Mønehøyde endres og
settes til hhv cote +29 og 29,5 for KF4 og KF5. Gesimshøyder er påført plan og
Side 2 av 10
avgrenset innenfor delområdene. Bruksarealet som kan bygges i feltene, T BRA, er
som før hhv 5500m2 for FK4 og 6500m2 for FK5.
4. Varelevering for KF5 er flyttet fra senter P plass til hjørnet mot syd øst. Vareleveringen
er plassert inn i ny bygningsmasse med adkomst fra nordøstre del av p plass ved kryss
inn til Bjørndalen. Sikkerhet i forbindelse med varelevering er svært viktig og vi foreslår
derfor endringen med adkomst inn til området over fortau langs østside av KF5 slik at
bevegelsene på storvarebil foregår med minst mulig rygging. Kjøremønster for varebil
blir i ny løsning inn på parkeringsplass fra kryss inn til Bjørndalen, rygging inn i
varelevering i bygg og utkjøring over p plass og ut adkomst til p plass. Mellom
innkjøring for vareleveranse til KF5 og fortau skal det settes opp gjerde på
kjørearealsiden for å hindre fotgjengere å krysse.
5. Fortau langs Bjørndalen allé er ført ned til Vollebakken og rundt f_P2 fram til GS1 og
kryssing over Vollebakken (nå Østerveien). Øy i Vollebakken ved kryssingspunkt for
g/s trafikken utgår.
Solstudier viser at slagskygge inn mot Bjørndalen allé blir marginalt større i forhold til regulert
løsning.
Høyder i koteverdi
Golv ?
FK4
1.etg
11,5
2.etg
15,7
3.etg
18,9
4.etg
22,1
5.etg
25,3
FK5
12,0
16,2
19,4
22,6
25,8
Møne (Støy og
klimaskjerm
6. etg
29,0
29,5
Gesims, angitt på plankart
FK4
FK5
19,4
22,6
25,7
19,9
23,1
26,3
Snitt KF5
Side 3 av 10
På grunn av ny teknisk forskrift kan det for boligbygg ikke beregnes lavere etasjehøyde enn
3,2m
Grønnstruktur
Heving av g/s-vei GS1 medfører at utforming av grønnstruktur og uteareal til barnehage inntil
må forholdes til nye høyder.
Samferdselsanlegg/ trafikk.
Det er innpasset ny vareadkomst i nordøstre ende av parkeringsfelt ved KF5 fra Kryss
Vollebakken – Bjørndalen Allé. Varetransport til detaljhandel som dagligvarebutikk skjer i dag
på store semitrailere eller vogntog og vareleveransen foregår planfritt frå lasterom på bil til
varemottak. Dette medfører at det må etableres vareleveringsrampe som etableres 1,1m over
parkeringsplass for storbil. Den eneste mulighet for etablering av vareleveringsrampe er i nord
østre ende av P2 og inn i byggeområdet langs Bjørndalen alle.
Trafikksikkerhet ved rygging av varebil ivaretas med gjerde ut mot fortau langs vareleveranse
til butikk.
Det er foretatt en mindre justering av torgområde T3 og gang sykkelvei gjennom torg og
fellesområder BL1 og KF9 ved at denne er hevet fra kote 10.0 til Kote 11,5 til 12,0 ved Torg.
Dette medfører at gang sykkelvei får en stigning på 1:40 fra ca 70 m inn i området frem til Torg
T3.
Trafikkøy utgår etter samråd med Kristiansand Kommunes ingeniørvesen, trafikkmengden i
vollebakken blir ikkje så stor at trafikkøy er nødvendig. Trafikkøy er forandret til hevet gangfelt.
Det tillates intern trafikk mellom parkeringsområde P1 og P2.
Der hvor siktlinjer bryter formål for byggeområde skal 1. etasje trekkes inn minimum
tilsvarende frisiktsone.
Ingen endringer førøvrig.
Universell utforming
Adkomstforhold for publikum er forbedret ved at KF4 og KF 5 er hevet til omkringliggende
gatenivå. GS1 får stigning 1:40.
Lyd og Støy
Støyberegninger ble utført i forbindelse med utarbeiding av gjeldende plan for område
Bjørndalen, datert 07.07.2008, endring av høyde i område KF4 og KF5 medfører ingen
endring i forhold til opprinnelig støyanalyse annet enn bedre skjerming for bakenforliggende
områder.
Risiko- og sårbarhet
Heving av område KF4 og KF5 har liten betydning for flomsituasjonen i området, som i
gjeldende plan må flomsituasjon og overvannsproblematikk løses i teknisk plan for området.
Løsning med flommoverløp mellom KF3 og KF4 er ikke endret i ny plan for område KF4 KF5.
Kaldluftsdraget gjennom området og ut mellom bygg fra KF1 til KF5 er marginalt endret
mellom KF4 og KF5, og situasjonen anses som uendret i forhold til gjeldende plan.
Teknisk infrastruktur
Renovasjon avklares i teknisk plan for områdene.
Side 4 av 10
Veinavn, Miljøkonsekvenser, Naturmangfold, Kulturminner, Anleggsfasen,
Kriminalitetsforebygging, Forurensning, energiforbruk og lukt, berøres ikke av endringen.
Planprosess og medvirkning
Det er i prosess med endring av delfelt KF4 og KF5 blitt avholdt flere møter med planetat for
Kristiansand kommune. Det er ikke avholdt eget oppstartsmøte for planarbeidet .
Varsel om oppstart av planarbeid
Varsel om oppstart av reguleringsendring ble sendt ut 08.06.15 med 06.07.15 som frist for
merknader.
Etter varsel om oppstart av regulering for nevnte områder er det innkommet 4 merknader:
Anne Grete Mjåland Bjørndalsheia 1d.
Thomas og Indra Hundhausen-Simhan Bjørnebakken 18
Statens vegvesen.
Fylkesmannen i Vest Agder.
Anne Grete Mjåland protesterer på generelt grunnlag til oppstart av planarbeid og mener
bygningene er høye nok og er bekymret for slagskygge på de nærliggende eiendommene
til tiltaksområdet. Det anmodes om at utbygging foregår innenfor vedtatte plan.
Bjørnebakken 1d ligger nært opp til utbyggingsområde KF5, men sol skyggeanalysen
viser ingen endret innvirkning på eiendommen i forhold til godkjent plan.
Indra og Thomas Hundhausen-Simhan har adresse Bjørnebakken 18, eiendommen ligger
nord for og utenfor regulert området av Bjørndalen.
Endringer i KF 4 og KF5 vil ha svært liten betydning for denne eiendommen.
Statens vegvesen.
Foreslått endring av plan er ikke interessant for statens vegvesen.
Fylkesmannen i Vest Agder.
Fylkesmannen i vest Agder viser på generelt grunnlag til de overordnete planer og
støyproblematikk for området og viser til viktigheten av konsentrert utbygging da området
ligger nært hovedåre for kollektivtransport.
Medvirkning
Det er ikke avhold særmøter med andre parter enn direkte berørte.
Forslagsstillers vurdering av planforslaget
Infrastruktur
I gjeldende plan er gang og sykkelvei plassert tett inn mot KF 5. Plasseringen er svært uheldig
for kryssende trafikk inn og ut av forretningslokalet og vi ønsker større avstand fra
inngangssone butikk til gang sykkelvei. Vi ser det også hensiktsmessig at gang sykkelveien
utformes med større kurvatur for å få ned hastigheten på kryssende sykkeltrafikk. Dette for å
minske ev. konflikt mellom gående på torvet, gående med barnevogn og syklende
gjennomgangstrafikk.
Parkering.
Side 5 av 10
KF4 beholdes som kombinert område med formål kontor, forretning, bolig for alle etasjer.
Unntaket som tillater parkering på 1. etg nivå er tatt inn i bestemmelsene for området. Det er
svært viktig at muligheten for næringsutvikling ivaretas på 1. etasje plan i den videre utvikling
av området.
Varelevering.
Varelevering til KF 5 har vært ett utfordrende problem. I gjeldende plan var det ikke tatt
tilstrekkelig hensyn til størrelse på varetransport. Plasseringen midt på P plass var ikke god i
forhold til den innvendige logistikk i forretningslokalet. Varelevering kommer i dag på storbil og
det er ikke ønskelig med tidsbegrensning på varelevering da denne skjer til irregulære
tidspunkt i løpet av dagen.
Side 6 av 10
Illustrasjoner.
Fra gang sykkelvei mot torg T3
Fra vei Vollebakken mot områdene.
Side 7 av 10
Fra E 18 øst
Oversikt fra øst høyt
Dam som er vist i illustrasjoner er plassert på det området som er regulert il lek og aktivitet.
Området skal fungere som fordrøyningsmagasin i forbindelse med overvann og kan til tider
være danne dam. Elementet er tatt med illustrativt for å vise de høydeforskjeller som følger av
endring av planen.
Side 8 av 10
Oversikt fra lekeområde
Fra lekeområde mot torg
Ved at byggene er hevet 1,5 m – 2 m må høydeforskjell til lekeområdet tas opp der. Gang
sykkelvei får stigning 1:40 fra ca 70 m før torg.
Side 9 av 10
Torg kl 10.30 formiddag
b.e.02.07.2015
Side 10 av 10