1. No category

Detaljregulering for FO04, Figgjo – plan 2012 119
Oppsummering av innkomne merknader
Eldrerådet i Sandnes

Eldrerådet krever at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg fram både i ute- og
inneområder.
Søkers vurdering


Planarbeidet har hatt intensjon om å oppnå gode interne stigningsforhold.
Eksisterende terreng legger imidlertid premiss for planutforming, og søker kan ikke se
hvordan optimale stigningsforhold (1:20) på internvegnettet på kan oppnås. Det er
derfor foreslått at stigning på deler av internvegen og gangveg nord i feltet kan ha en
stigning på 1:12, og dette ble akseptert da planen var til førstegangsbehandling.
Alle boenhetene i leilighetsbygget vil oppfylle kravene til tilgjengelig bolig.
Fellesarealene i tilknytting til disse boligene har stigningsforhold som gjør at de er
tilgjengelige. Disse boligene vil derfor være egnet for eldre og personer med
bevegelseshemming. Rekkehus og kjedehus i planområdet har bruksarealet fordelt
på flere plan, og det er vanskelig å oppnå funksjonelle boliger dersom alle funksjoner
skal legges på hovedplanet. Eneboligbebyggelsen i delfelt BF1 har mulighet for større
grunnflate, og også for disse boligene er det stilt krav om at disse skal oppføres som
tilgjengelige boliger.
Forslag til oppfølging

Søker mener at hensynet til eldre og bevegelseshemmede er ivaretatt i den grad det
har vært mulig.
Statens vegvesen


Statens vegvesen har hatt dialog med konsulent i prosessen. I lys av det stiller de ikke
krav til tiltak i kryss med Fv 220, Åslandsbakken.
Vegvesenet har ingen nye merknader til detaljreguleringen.
Søkers vurdering/ forslag til oppfølging

Ingen behov for oppfølging
Rogaland fylkeskommune

Planutformingen er i all hovedsak i tråd med innspill gitt i oppstartsvarsel. De har
ellers ingen bemerkninger til planen.
Søkers vurdering/ forslag til oppfølging

Ingen behov for oppfølging
Lyse


Det bes om at der i bestemmelsene beskrives at det er nettstasjon og ikke
energisentral som kan etableres innenfor området o_E1.
Likeledes at arealet kan innlemmes i o_L1 og ikke F_L1 som beskrevet.
Søkers vurdering/forslag til oppfølging

Lyses merknad ivaretas i reviderte reguleringsbestemmelser.
Fylkesmannen i Rogaland


Fylkesmannen gir faglig råd om at kommunen bygger opp om sin egen boligsosiale
handlingsplan og fastsetter minimumsstørrelser på samtlige av leilighetene i
blokkbebyggelsen for å unngå hyppig flyttemønster og opphoping av
levekårsutfordringer.
Fylkesmannens merknader til planvarsel ser ellers ut til å være i ivaretatt.
Søkers vurdering

I Figgjo er det i dag i all hovedsak eneboligbebyggelse. For å sikre god demografisk
fordeling i bydelen, vil det være positivt å tilrettelegge for leiligheter. Av totalt 46
boliger, vil 20 være leiligheter. I foreslåtte bestemmelser er fastsatt krav om
størrelsesfordeling på leilighetene. En av Intensjonene med prosjektet har vært å
kunne tilby førstegangsetablerer rimelige boliger. Det er derfor foreslått at inntil 30
av leilighetene kan være mellom 40 og 60 kvm. Maksimalt vil det utgjøre 6 boliger av
totalt 46. Søker kan ikke se at en så lav andel mindre boliger vil gi risiko for
opphoping av levekårsproblematikk.
Forslag til oppfølging

Søker mener at varierte boligstørrelser er tilfredsstillende ivaretatt i plan, og foreslår
ikke endring.
Jernbaneverket

Planforslaget er i henhold til Jernbaneverkets merknad gitt i forhåndsvarslingen.
Jernbaneverket har ingen merknad til planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn.
Søkers vurdering/ forslag til oppfølging

Ingen behov for oppfølging
Figgjo Bydelsutvalg
Bydelsutvalget har gitt to uttaler.




Figgjo Bydelsutvalg ber utbygger se på alternativ adkomst til feltet mot
Åslandsbakken.
Figgjo bydelsutvalg mener primært at adkomst til feltet bør være via Åslandsbakken.
Det vil føre til mindre trafikk gjennom Figgjo sentrum, og ved eventuelle hendelser vil
en sikre at det er adkomst både for personer, næring og utrykningskjøretøy.
Sekundært mener Figgjo bydelsutvalg at det bør opprettholdes mulighet for
gjennomkjøring til Figvedbakken.
På vegen mellom o_L1 og o_ L2 må det etableres fartsreduserende tiltak.
Utbyggingstakten må følge bestemmelsene for Figgjo bydel.
Søkers vurdering

I oppstartsmøte med kommunen fikk søker signal om at adkomsten skulle legges via
Rossåsen. Her er vegstandarden i henhold til gjeldende krav, og vegen ble vurdert å
kapasitet til å ta mertrafikk fra dette byggeområdet.
Adkomst til Åslandsbakken vil måtte gå via Figvedbakken som ikke tilfredsstiller
gjeldende krav med hensyn til stigning og vegbredde. Dersom adkomsten legges via
Figvedbakken må vegen oppgraderes. Dette vil være et omfattende og kostbart
prosjekt, som og vil gi inngrep i private eiendommer. I løpet av prosessen er det gjort
en vurdering av denne muligheten, og kommunen har gitt tilbakemelding om at det
ikke er rimelig å legge ansvaret for oppgradering av denne vegen på dette
utbyggingsområdet.
På grunn av at vegstandarden i Figvedbakken ikke tilfredsstiller gjeldende krav, bør
det ikke tilrettelegges for mer trafikk på denne vegen. Det anses derfor som
konfliktfylt å åpne for generell gjennomkjøring denne vegen. Det er lagt opp til
sykkelforbindelse fra planområdet og ned til Figvedbakken. Dette arealet vil være
kjørbart. For å hindre gjennomkjøring av ordinær trafikk bør det settes opp bom.
Bommen vil imidlertid kunne åpnes av utrykningskjøretøy.

Bestemmelsenes § 4.1 fastsetter krav til fartsreduserende tiltak der fortauet slutter.

I foreslåtte rekkefølgebestemmelser er det gitt krav om skolekapasitet før utbygging
kan starte, og om at utbyggingstakt skal avklares i utbyggingsavtale. Utbyggingstakt
vurderes derfor å være ivaretatt.
Forslag til oppfølging


Det legges inn bom i gangveg mot Figvedbakken.
Formulering vedr fartsreduserende tiltak omformuleres.
Sandnes kommune, Bymiljø

















V/A beskrivelsen må inneholde følgende dokument som må godkjennes av bymiljø før plan
kan godkjennes:
Oversikt over hovedtraséer for VA som også viser byggegrenser. Det må og vise hvilke traséer
som skal overdras av kommunen.
Kart som viser flomveger må også vise terrenghøyder.
Eksisterende bebyggelse må tas inn i VA- plan.
Det er ikke nok plass for VA infrastruktur i gangsti f_G1.
Forslaget innebærer at feltet skal tilknyttes eksisterende vannledning i Utslåtten og i gangveg
langs jernbanen. Disse ligger i ulike trykksoner.
Det er foreslått ulike løsninger for håndtering av overvann i VA beskrivelsen som ligger ved
planforslaget. Det må i planen avsettes areal til lokal håndtering av overvann og konkrete
løsninger for overvann må sikres i bestemmelsene.
Alle typer byggverk (som carport, bod o.l.) som i reguleringsbestemmelsene tillates å bygges
utenfor byggegrensen, må likevel overholde krav om minst 4 meters avstand til offentlig
ledning der dette er aktuelt.
I reguleringsbestemmelsenes § 9, rekkefølgekrav, bør 6. prikkpunkt endres til: Før
gravearbeid igangsettes må det etableres sedimentasjonsbasseng for å hindre utslipp til
Figgjoelva av partikler og annen forurensing fra anleggsvirksomheten.
Permanente løsninger for overvannshåndtering må planlegges, godkjennes av bymiljø
sammen med øvrige tekniske planer, og må være etablert før området ferdigstilles.
Viser til renovasjonsteknisk plan. Renovasjonsbilen må ha oppstillingsplass langs containerne
for å kunne heise dem. Bilen klarer ikke å heise slik det er vist på planen.
Planen legger opp til store terrenginngrep i landskapet. Det bør ses på alternative løsninger
for o_V1. Dersom foreliggende løsning vedtas, bør bruk av natursteinsmur fastsettes, samt
sikring av topp mur innlemmes i reguleringsbestemmelsene for å sikre estetisk utforming i
området.
Lekeplass bør av hensyn til lukt ikke plasseres inntil renovasjonsanlegg.
Offentlig kvartalslekeplass bør søkes løst som et helhetlig, samlokalisert anlegg.
Felles lekeplass skal lokaliseres i tilknytning til boligene. Dette da sandlekeplasser skal
tilrettelegges for de minste barna. Maks gangavstand til lekeplassen fra boligene bør av
denne grunn være maks 100m.
Det bør legges opp til tydelige skiller mellom felles og offentlige anlegg for å tydeliggjøre
forvaltningsansvaret.
Det bør tilrettelegges gangveg fra f_v2 til offentlig lekeplass ved snuhammeren, for å sikre
trafikksikre snarveger for barn.
Behovet for strålingsfare bør vurderes ved o_E1.
Kvartalslekeplass bør være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for noen av boligene.
Opparbeidelse av turveg må innlemmes i rekkefølgebestemmelsene. Det er vedlagt kart som
viser trasé for turveg nord for byggeområdet (kuvegen). I vedlegget er det vist turveg som er
betydelig lengre enn den delen som et tatt inn i plankartet.
Søkers vurdering














Detaljer vedr overvannshåndtering og VA løsninger vil avklares i tekniske planer. VA
rapporten er supplert med kart som viser andre treséer for ledningsnettet og ny trasé for
flomveg. I disse kartene er også delfelt BF1 med samt eksisterende boliger på gnr 29 bnr 46
og 67 tatt med.
Vegen legges om ved gangvegen, og det innebærer økt avstand mellom veg og byggegrense.
Tekniske løsninger for trykk i vannledning er påført ledningskartet.
I revidert va rapport er overvannsløsninger vurderes mer inngående. Overvann fra
eneboligtomtene, grøntområder og veger vil håndteres med sandfangkum på hver tomt. På
areal avsatt til friområde/ lek vil infiltrasjonen være som i dag, og det legges ikke opp til
spesielle løsninger for å håndtere dette vannet. Vann fra veg vil følge flomveg gjennom
eneboligfeltet og ned til friområdet. Dette vannet vil infiltreres naturlig i massen, og evt
overvann vil fordrøyes i kanal langs Figgjoelva. Det legges opp til at håndtering av overvann
fra leilighetsbygget avklares i teknisk plan. Rapporten viser både til sandfangkum, regnbed og
grønne tak som aktuelle løsninger. For å sikre at det etableres en forsvarlig løsning er det
fastsatt grense for avrenning fra dette delfeltet. Bestemmelsene er supplert med konkrete
krav til overvannsløsninger.
Jf kart over ledninger ligger byggegrenser 4 m fra ledninger. Evt andre tilbygg vil måtte
byggemeldes, og dermed vurderes opp mot lovverk om avstand til ledningsnettet. Det anses
dermed ikke som nødvendig å presisere dette i bestemmelsene.
Bestemmelsenes suppleres med rekkefølgekrav vedr. sedimentasjonsbasseng.
Revidert va- rapport, reguleringsbestemmelser samt kart som viser flomveger og
ledningskart er oversendt bymiljø. Søker har også hatt dialog med bymiljø etter
annengangsbehandling.
Det foreslås at areal for renovasjon plasseres lengre sør i planområdet. Dette arealet vil da få
en mer sentral plassering. Ny plassering av avklart med bymiljø.
Ved å flytte renovasjonsareal unngå en problemstillingen med at søppel genererer lukt på
lekearealet.
På grunn av konflikt med utbygging på barnehagetomta har adkomstveg til feltet blitt lagt
lengre mot sør. Terrengforholdene tilsier store høydeforskjeller, og søker kan ikke se hvordan
denne kan reduseres. Trapping av mur gi større bredde og dermed økt høyde. Det vil også
være vanskelig å få til beplantning der muren trappes. Det er derfor foreslått en
beplantningssone foran muren. Bestemmelsene stiller krav om at muren skal oppføres i
naturstein. Vi er åpne for at sikring av mur fastsettes i bestemmelsene.
Her er offentlig lek plassert inntil offentlig barnehage. Søker har lagt til grunn at også
barnehagen vil benytte dette arealet, og har derfor foreslått dette som et offentlig lekeareal.
Vi forutsetter at kommunen avklarer internt (bymiljø, plan og barnehage) om det er aktuelt
med sambruk og offentlig eierforhold og drift av hele eller deler av arealet som er foreslått
som offentlig lek.
I revidert plan er det lagt inn en et grøntbelte øst for delfelt BK4. med det etableres en
snarveg fra boligene i sørøst til det sentrale lekefeltet.
I plankartet er eierskap definert ved standard bokstavkoder. Vi kan ikke se hvilke areal
eierforhold ikke avklart.
Vi kan ikke se hvordan det kan etableres snarveg fra BK4 og BK5 uten at en vil måtte krysse
kjøreveg. Det er ensidig fortau langs vegen og bestemmelsene stiller krav om
fartsreduserende tiltak.



Vi har vært i kontakt med Lyse som henviser til avstandskrav på 4-5 m fra nettstasjon for å
ivareta brannsikkerhet. Dette kravet oppfylles. Lyse opplyser at det ikke foreligger
avstandskrav til nettstasjon for vedr. strålefare.
Kvartalslekeplassen slår inn når 50% av boligene er etablert. Kravet vil også slå inn ved
etablering av BB1. I henhold til forslag til ny kommuneplan og regionalplan slår kravet om
kvartalslekeplass inn ved 25 boliger. Slik bestemmelsene er foreslått, sikres det at
kommuneplanens krav oppfylles.
Det legges inn rekkefølgebestemmelser ang. opparbeiding av turveg. Søker mener det er
naturlig å opparbeide den delen av turvegen som er vist i plankartet. Opparbeiding av veg
lengre øst vil medføre betydelig økt kostnad for utbygger, og det er da usikkert om det er
økonomi i prosjektet. Søker stiller også spørsmål ved om det foreligger hjemmel for å stille
rekkefølgekrav om turveg øst for planområdet. Vilkåret for å kunne stille rekkefølgekrav er at
tiltaket anses som relevant for utbyggingen. Turveg øst for planområdet er ikke nødvendig
for å nå aktuelle målpunkt som forretning, skole eller barnehage. Den delen av turvegen som
er innlemmet i plan er tilstrekkelig for oppnå trygg skoleveg fra feltet, Det vil heller ikke være
naturlig benytte turvegen for å komme til barnehagen. Søker mener derfor at det ikke vil
være rimelig å stille krav om opparbeiding av en lengre turveg i forbindelse med denne
plane. Søker viser vil være naturlig for barnehagen å benytte turvegen, og at det vil være mer
relevant å stille krav om opparbeiding av denne vegen i forbindelse med utbygging av
barnehagen.
Forslag til oppfølging








VA rapport er suppleres og avklares med bymiljø. Prinsipp i revidert rapport sikres i
bestemmelsene.
Rekkefølgebestemmelse ang sedimentasjonsbasseng er justert i henhold til innspill fra
bymiljø.
Anbefalte løsninger vedr overvann sikres i reviderte bestemmelser, og det gis
rekkefølgebestemmelse som sikrer ferdigstillelse.
Areal for renovasjon er flyttet.
Det er foreslått rekkefølgekrav om sikring av topp mur langs offentlig o_AV1.
Det sentrale lekearealet som vender mot barnehagetomta beholdes som offentlig lekeareal.
De øvrige lekearealene innenfor planområdet reguleres til felles lekeareal.
Det legges inn et smalt grøntbeltet øst for delfelt BK4. Det foretas derfor også en mindre
justering av dette delfeltet.
Det gis rekkefølgebestemmelser vedr. opparbeiding av turveg
Sandnes eiendomsselskap KF

Det må sikres at utbygging i BB1 ikke kommer nærmere nabogrense enn 4 m fra nabogrense
til kommunens eiendom på gnr 29 bnr 353, da det er gitt rammetillatelse til nybygg for
barnehagen.
Søkers vurdering

I delfelt BB1 er det 5 m mellom byggegrense og tomtegrense. Planen vil dermed ikke være til
hinder på utbygging på barnehagetomta.
Forslag til oppfølging

Etter søkers vurdering er det ikke behov for oppfølging. Avstand fra bygge til plangrense og
bredde på turveg påføres kartet.
Ryger advokatfirma v/ Fredrik Bie som er bobestyrer for dødsboet etter Leon Auestad.

Boet har solgt ca halvdelen av gnr 29 bnr 9 til Østerhus tomter AS, på den resterende
eiendommen er det inntegnet 4 eneboliger. Adkomst til disse boligene er ikke felles med ny
boligbebyggelse for øvrig. På vegne av boet bes det om at kommunen aksepterer en felles
adkomst for hele feltet, inkl. disse 4 eneboligtomtene. Det legges ved et kart som viser
forslag til ny adkomst til disse tomtene.
Søkers vurdering

I samråd med kommunen og tiltakshaver endres adkomst til eneboligbebyggelsen ved at
denne legges mot sør via Rossåsen. For å sikre mulighet for gjennomkjøring og to
adkomstveger for utrykningskjøretøy legges det inn en gang og sykkelveg ned til
Figvedbakken. I denne legges det inn bom for å hindre ulovlig gjennomkjøring.
Med endret adkomst trafikk fra 4 boliger belaste adkomstvegen ut fra feltet. Denne vegen
har fortau og bredde i hht kommunale krav. Trafikk fra 4 boenheter vurderes som en
marginal økning, og omlegging av adkomsten til dette feltet anses ikke å gi konsekvenser av
betydning.
For å begrense trafikken fastsettes det at det kun kan etableres en boenhet per bolig i dette
delfeltet.
Forslag til oppfølging

Adkomst til delfelt BF1 endres. Bestemmelsene suppleres med krav om kun en boenhet per
bolig i delfeltet.