1. No category

SAKSFRAMLEGG
Saksgang
Utvalg
Formannskapet
Møtedato
18.06.2015
Utvalgssak
15/104
Arkivsaksnr: 2015/124
Klassering: L13
Saksbehandler: Marthe Veie
REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR SØRLIA - VED KRYSS VISTAVEGEN/KRINGLAVEGEN
Trykte vedlegg:
 Plankart, Lyngstad Arkitekter AS, 10.06.15
 Reguleringsbestemmelser, Lyngstad Arkitekter AS, 28.04.15
 Planbeskrivelse, Lyngstad Arkitekter AS, 28.04.15
 Støyberegning, Sweco, 25.03.15
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan
(detaljregulering) for Sørlia, ved kryss Vistavegen/Kringlavegen.
Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, 1 etg. Servicetorget, i Dampsaga kulturhus,
biblioteket og på kommunens hjemmeside på internett. Samtidig med utlegging innhentes uttalelse fra:
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
11.
12.
Statens vegvesen
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Nord-Trøndelag fylkeskommune, regional utviklingsavdeling
NTE nett
Telenor
Representant for barn og unges interesser i plansaker
Steinkjer eldreråd
Steinkjer ungdomsråd
Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne
Trafikksikkerhetsutvalget v/ tjenesteenhet veg, trafikk og park
Vellenes fellesorganisasjon
Berørte eiendommer/naboeiendommer
Behandling i Formannskapet - 18.06.2015:
Formannskapets forslag ble enstemmig vedtatt.
Vedtak i Formannskapet - 18.06.2015:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan
(detaljregulering) for Sørlia, ved kryss Vistavegen/Kringlavegen.
Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, 1 etg. Servicetorget, i Dampsaga kulturhus,
biblioteket og på kommunens hjemmeside på internett. Samtidig med utlegging innhentes uttalelse fra:
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
11.
12.
Statens vegvesen
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
Nord-Trøndelag fylkeskommune, regional utviklingsavdeling
NTE nett
Telenor
Representant for barn og unges interesser i plansaker
Steinkjer eldreråd
Steinkjer ungdomsråd
Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne
Trafikksikkerhetsutvalget v/ tjenesteenhet veg, trafikk og park
Vellenes fellesorganisasjon
Berørte eiendommer/naboeiendommer
2
Saksopplysninger:
På vegne av Straxbo Eiendom AS har Lyngstad arkitekter AS utarbeidet forslag til reguleringsplan
(detaljregulering) for Sørlia ved kryss Vistavegen – Kringlavegen. Oppstart av planarbeidet ble varslet i februar
2015.
Formålet med planen er å fortette med 2 leilighetsbygg med til sammen 8 boenheter på et ubenyttet areal i
tilknytning til eksisterende boligområde i Sørlia.
Området ligger sentralt plassert ved tidligere E6 i Sørlia. Avstand fra planområdet til bykjernen med
jernbanestasjon, rådhus og handlegate er ca. 3 km. Dagligvarebutikk (50 m), barnehage (250 m), skole (1 km),
grendehus (1 km), idrettsanlegg (1 km) og flere friområder ligger i gangavstand fra planområdet. Det er godt
tilrettelagt med gang- og sykkelveger i området, blant annet til bysentrum, skole og barnehage. Kollektivtilbud
med bybuss på dagtid i ukedagene, og tilbud om bestillingstransport utover dette.
Figur 1: Planområdets lokalisering i Sørlia, ved krysset mellom Vistavegen og Kringlavegen.
Planområdet er flatt, og størsteparten er i dag ubenyttet areal. Parsellen som i dag tilhører eiendommen 96/1
nyttes til privat lekeareal. I nord og øst grenser området mot Vistavegen og Kringlavegen, og avgrenses for
øvrig av eneboliger.
Figur 2: Planområdet sett fra Kringlavegen (Google, 2015).
3
Planstatus
Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for boliger.
Planområdet berøres av to eksisterende reguleringsplaner:


Reguleringsplan for Fv. 260 Sørlia-Stigem: Regulerer deler av boligområdet og adkomstvegen til Nedre
Sørliveg.
Reguleringsplan for E6 Vist-Figga: Planen regulerer trafikkarealet mot Vistavegen og Kringlavegen.
Deriblant regulert gang- og sykkelveg langs Vistavegen.
Figur 3: Deler av reguleringsplan for Fv. 260 Sørlia-Stigem og reguleringsplan for E6 Vist-Figga, planavgrensning vist med rødt.
4
Eierforhold
Det er innenfor planområdet flere eiere, utbygger har inngått avtale om kjøp av nødvendig areal for å
gjennomføre utbyggingen. Eiendom 96/9 eies av Straxbo Eiendom AS. Statens vegvesen eier 500/1 og 520/1.
Grete Overland står som eier av 96/10, arealet som ligger innenfor planavgrensningen vil bli søkt fradelt og
overdras Straxbo Eiendom AS.
Figur 4: Planområdet med eksisterende eiendomsgrenser, planavgrensning vist med svart.
Planlagt arealbruk
Planområdet er 2,9 dekar og inneholder:





Boligbebyggelse – 2 leilighetsbygg
Garasje/carportanlegg med 8 plasser for bil og plass til 2-3 sykler per boenhet, i tillegg til fire
parkeringsplasser for bil utendørs
Trafo
Kjøreveg
Gang- og sykkelveg, eksiterende langs Vistavegen
Annen veggrunn – tekniske anlegg
Adkomst
Adkomst til planområdet fra Vistavegen (tidligere E6) og deretter via Nedre Sørliveg. Steinkjer kommune er
vegeier av Vistavegen og deler av Nedre Sørliveg. Innerste del av adkomstvegen ligger på utbyggers eiendom,
denne reguleres til kjøreveg med snuplass i enden. Kjørevegen reguleres som felles adkomst med avkjørsel til
følgende eiendommer: 96/427, 96/428, 96/42 og beboerne innenfor regulert boligområde i planen.
Teknisk infrastruktur
Vann og avløp
Påkobles eksisterende vann- og avløpsnett. Behov for å flytte dagens vann- og avløpsnett for å bebygge tomta
slik det er forutsatt i planen. Utbygger har vært i dialog med Steinkjer kommune angående dette.
Rekkefølgebestemmelse som forutsetter at vann- og avløpsledninger legges om, før tomta bebygges.
5
Strøm
Trafostasjon innenfor planområdet, denne vil ikke berøres av planforslaget. NTE har gjennom innspill til
oppstart av planarbeidet signalisert at "det ikke er stor overkapasitet i dette området", utbygger vil ta kontakt
for å avklare hvordan et økt behov kan løses.
Trafikkstøy
SWECO har på vegne av Straxbo Eiendom AS utført støyberegninger for planområdet. Planområdet er utsatt
for trafikkstøy. I hovedsak fra E6, men også fra Vistavegen og Fv. 260 Kringlavegen. Støyberegningene viser at
fasadene har Lden-verdier på 65 dB på det meste, dette på den nordvestre delen av tomta.
Det var i utgangspunktet tenkt to langsgående leilighetsbygg på tomta. På bakgrunn av resultatet i
støyberegningene er byggenes plassering endret slik at de følger byggegrensa og slik fungerer som støyskjerm
for uteoppholdsareal sør- og sørvest for boligene. Med en slik plassering av bebyggelsen vil man også få et
større areal til uteopphold som tilfredsstiller støykravene i de statelige retningslinjene T- 1442.
Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse)
Det er foretatt ROS-analyse, Direktoratet for sikkerhet og beredskap sin sjekkliste er benyttet. Naturgitte
forhold, infrastruktur, brannberedskap, tidligere bruk og ulovlig virksomhet er hovedtemaene som er tatt opp i
analysen. Det er ikke forbundet fare med risiko og sårbarhetsfaktorer i området, og derfor ikke funnet grunn til
å foreta nærmere undersøkelser.
Saksvurderinger:
Generelt
Positivt at det fortettes i et allerede etablert boligområde. Den sosiale infrastrukturen er godt tilrettelagt, med
nærbutikk, barnehage, skole, grendehus, friområder og idrettsanlegg innenfor gangavstand.
Det er variert bebyggelse i området, både terrassehus, rekkehus og eneboliger. Det er i hovedsak saltak, men
finnes også bygg med flatt tak og pulttak. Bebyggelsen vil i så måte ikke skille seg ut ifra eksisterende
bebyggelse i området. Det er planlagt to leilighetsbygg på tomta med fire leiligheter på ca. 75-80 m² i hvert av
byggene. At bygningsmassen fordeler seg på flere bygg gjør at den forholder seg godt til områdets karakter
også når det gjelder størrelse på bebyggelsen.
Grunnforhold
Det er foretatt geotekniske undersøkelser i forbindelse med ny E6 for noen år tilbake, det ble da fastslått at
deler av grunnen tålte liten belastning og det ble derfor brukt lette fyllmasser. Det ble i 2014 foretatt en ny
vurdering i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Sørlia – gnr. 96/162-165-492, og det ble da
konkludert med tilstrekkelig områdestabilitet. Det ble tilrådt at det ved søknad om byggetillatelse ble gjort en
gjennomgang av fundamenteringsløsninger og utbyggingsløsning med geoteknikker.
Områdestabiliteten anses på bakgrunn av utførte geotekniske undersøkelser og vurderinger å være god nok.
Det er satt som krav i reguleringsbestemmelsene at det ved søknad om tiltak skal gjennomføres en geoteknisk
vurdering av tomta før arbeid igangsettes.
Barn- og unges interesser
Det er i reguleringsbestemmelsene fastsatt at det skal avsettes minimum 150 m² til lekeplass for små barn
innen planområdet. I tillegg er det god tilgang på kvartalslekeplasser innen gangavstand, nærmeste
kommunale friområde og lekeplass ligger 150 m fra planområdet.
Planområdet er godt tilknyttet gang- og sykkelveg til skole, barnehage, idrettsanlegg og bysentrum.
Universell utforming
Det er fastsatt i reguleringsbestemmelsene at bygninger og anlegg i størst mulig grad gis universell utforming,
med forbehold om stedlig egnethet. Tomta er tilnærmet flat, noe som gjør det mulig å tilrettelegge for
6
tilgjengelige boenheter og uteoppholdsareal. Det er beskrevet i planbeskrivelsen at leilighetene skal ha
livsløpsstandard, og at de skal tilrettelegges med heis eller løfteplattform.
Andre instanser
Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet for byggesak og tjenesteenhet for veg, trafikk og park.
7