Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 39/1 2013/3676 -3429/2015 Vibeke Wold Sunde 03.02.2015 Saksframlegg Førstegangsbehandling - Detaljregulering for Dvalås syd - plan ID 201401 Utv.saksnr 24/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 04.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til detaljregulering for Dvalås syd – plan ID 201401 ut på offentlig ettersyn og høring. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 04.03.2015 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10 legges forslag til detaljregulering for Dvalås syd – plan ID 201401 ut på offentlig ettersyn og høring. Bakgrunn for saken: Plankontoret Hallvard Homme AS fremmer på vegne Geir Tønnesen forslag til detaljregulering for Dvalås syd. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Saksutredning: Planforslaget består av plankart og planbeskrivelse med bestemmelser (vedlegg 1 -2). I tillegg til plandokumentene ligger det vedlagt profiler av atkomstveien inn i planområdet (vedlegg 3 5), og vurderinger av naturverdiene i sjø og på land (vedlegg 6 - 7). Utnyttelse I planforslaget er det regulert 16 romslige boligtomter. Tomt 1 og 2 i plankartet er bebygd. Den minste tomta er på 754 m2, mens den største er på 1848 m2. I bestemmelsene åpnes det opp for at det kan etableres eneboliger eller tomannsboliger. Maksimal tillatt utnyttingsgrad er satt til 40 % BYA, som er i tråd med føringene i kommuneplanen. I og med at tomtene er store, vil 40 % BYA gi rom for bygg med veldig stor grunnflate. Det bør vurderes om tillatt utnyttingsgrad skal reduseres. Byggenes plassering i terrenget er angitt med kotehøyde for topp laveste gulv i bestemmelsene. Mønehøyden er satt fra 5,5 til 7,5 meter. Fra boligbebyggelsen og ned til sjøen er det regulert en gangsti. Det er også satt av areal til gangpassasje for å komme til eksisterende sti opp til Vareheia vest i planområdet. Eksisterende bryggeanlegg er regulert til småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. I bakkant av bryggeanlegget er det regulert inn et område for uthus/naust/badehus. I dette området er det åpnet opp for sjøboder med BYA på inntil 15 m2. Bodene er plassert på en flate i terrenget, nær annen bebyggelse. Forhold til overordnet plan I kommuneplanen er det satt av et område til framtidig boligområde ved Dvalås og et mindre område til næring med avgrensning som vist i kartutsnittet under (plangrensen er vist med rød stiplet linje). Østre deler av planområdet er i hovedsak satt av til LNF-formål, og noen mindre arealer til eksisterende boligbebyggelse. Etter oppstarten av planarbeidet spurte regulanten om det var mulig å flytte utbyggingshjemmelen fra vest mot øst, til områder som terrengmessig er bedre egnet til boligbebyggelse. De vestre delene av planområdet, som er satt av til boligbebyggelse i kommuneplanen, er bratt og vendt mot nord, og slik sett lite egnet til boligbebyggelse. Administrasjonen gav tilbakemelding om at det kunne åpnes for en slik justering, og at konsekvensene av endringen måtte framgå av planbeskrivelsen. Risiko og sårbarhet I vurderingen av risiko og sårbarhet framgår det at området ikke har brannvannforsyning og at dette er noe som må opparbeides. I planen er det foreslått at det etableres en traktorvei fra boligene ned til Dvalåsvannet som ligger nord for planområdet, for utlegging av vannslange i branntilfelle. Det er ikke vist i planen hvor denne traktorveien skal gå. Dvålåsvannet ligger 16 meter over havet, mens den øverste boligen vil bli liggende 60 meter over havet. Det bes i høringen om en tilbakemelding fra brannvesenet på om den skisserte løsningen er akseptabel. Nordvest i planområdet er det et område hvor det kan være fare for snøskred i følge nve sitt aktsomhetskart for snøskred. I dette området er det ikke planlagt noen nye tiltak. Området er vist med en hensynsone, og gjennom bestemmelsene er det lagt restriksjoner på hogst, for å redusere faren for skred ut i eksisterende vei. Det går en høyspentlinje gjennom planområdet. Traséen er vist med hensynssone. Det er ikke åpnet opp for bebyggelse under linja. Vei, vann og avløp Det legges i planen opp til privat vann- og avløpsanlegg. Det er stilt krav i planen om utarbeiding av teknisk plan før det kan gis tillatelse til tiltak. Vann og avløp skal være etablert før det kan gis byggetillatelse til den enkelte boenhet. Det skal bores etter vann, mens avløp skal løses ved et felles renseanlegg innenfor BAV i plankartet. Dersom det i framtiden blir aktuelt med kommunalt avløp forbi området kan det bli stilt krav om å koble seg til dette. Atkomstveien inn i planområdet (SKV_4) blir på 550 meter når den er ferdig bygd. Veien er regulert i en bredde på 5 meter. Det er ca. 40 meter i høydeforskjell på strekningen, og veien vil få relativt bratt stigning i deler av traséen. På det bratteste viser lengdeprofilen av veien en stigning på 12 %, i en lengde på omtrent 25 meter. Høyere opp har veien en stigning på 10 %, i en lengde på ca. 150 meter. På dette strekket har veien også krappe svinger. Det er i planen forutsatt at renovasjonsbil skal kunne kjøre opp i det framtidige boligfeltet. Det bes i høringen spesielt om innspill knyttet til veiløsningen med tanke på framkommelighet for renovasjonsbil. Universell utforming / tilgjengelige boenheter Det er satt krav om boliger med tilgjengelig boenheter på sju av tomtene i planen. Tomtene det gjelder framgår av tabell i bestemmelsene. Grønnstruktur og lekearealer Det er regulert inn to lekeplasser i planen. o_BLK_1 og 2. o_BLK_1 skal ha enkel opparbeiding til akebakke, mens o_BLK_2 skal opparbeides til sandlekeplass med lekeapparater for ulike aldersgrupper. I tillegg er det en balløkke under opparbeidelse nord for planområdet. Det er satt krav om opparbeiding av o_BLK_2 før det gis igangsettingstillatelse til mer enn seks boenheter i BFS_2. Selv om det betyr at det kan etableres flere boenheter uten å realisere lekeplassen, vurderer vi at barn og unges interesser er godt ivaretatt i planen. Tomtene er romslige med mye grøntarealer rundt, slik at det vil være gode og trygge arealer for barn i området, også før lekeplassene realiseres. Natur- og miljøforhold I og med at deler av området hvor det nå er planlagt boliger, ikke var konsekvensutredet i kommuneplanen, er det gjennomført en registrering av biologisk mangfold i området. Det framgår av rapporten at det ikke ble funnet noen truede eller sårbare arter innenfor planområdet (vedlegg 7). I sjøen er det et bløtbunnsområde ved bryggene. Lenger ut i Hunskilen er det en lokalt viktig forekomst av ålegrass. I vurderingen av området (vedlegg 6), framgår det at ålegrassamfunnet kan ha en viktig betydning for det biologiske mangfoldet i og rundt Hunskilen, og at det derfor bør forbli så uberørt som mulig. Planen berører ikke området med ålegrass og gir følgelig ikke noen negative virkninger for området. Kulturminner Det er registrert en heller innenfor planområdet. I følge registreringen gjort av fylkeskonservatoren er det en mindre heller med plass til en liten familie på fem. Planen legger ikke til rette for noen tiltak i dette området. Helleren er vist med hensynssone - båndlegging etter lov om kulturminner. Konklusjon Administrasjonen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn og høring. Det bes i høringen spesielt om innspill til foreslått løsning for brannvann og veiatkomst med tanke på framkommelighet for renovasjonsbil. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen merknader til planforslaget. Vedlegg 1 Revidert plankart 2 Revidert planbeskrivelse med bestemmelser 3 Veg - Horisontalplan 4 Veg - Lengdeprofil 5 Veg - Tverrprofil 6 Vurdering av bløtbunnsområde i Hunskilen 7 Kartlegging av biologisk mangfold - Dvalås syd