Planbeskrivelse
Detaljreguleringsplan for Kvartal II Utarbeidet av Faveo prosjektledelse AS og Ark.Net AS på vegne av Kvartal II AS 29. mars 2015 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 1 av 42 Innholdsfortegnelse Side Bakgrunn 3 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Sosial infrastruktur Teknisk infrastruktur 3 5 5 Planstatus Vedtatt kommunedelplan Reguleringsmessig status for planområdet Vedtatte planer i nærområdet Pågående planarbeid i nærområdet Andre styrende planer og dokumenter 5 5 6 6 6 6 Planforslaget Hovedgrep Sol-/skyggeforhold Arealbruk Bebyggelse, struktur og tiltak Grøntstruktur Samferdselsanlegg/trafikk Teknisk infrastruktur Veinavn Universell utforming Barn og unges interesser Risiko og sårbarhetsanalyse Miljøkonsekvenser Naturmangfold Kulturminner Folkehelse Lyd og støy Anleggsfasen16 Kriminalitetsforebygging Forurensning, energibruk og lukt 7 7 10 14 14 15 17 18 18 18 18 19 19 19 19 19 20 20 20 21 Avvik fra kommuneplanen Takterrasse Utredning om bevaringsverdig bebyggelse Om kommunens innspill til bevaring 21 21 23 30 Gjennomføring av planen og økonomiske konsekvenser for kommunen Planprosess og medvirkning Forslagsstillers vurdering av planforslaget 32 33 35 Vedlegg: Sjekkliste risiko og sårbarhet 37 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 2 av 42 Detaljregulering for Kvartal 2 Plan nr 1280 Bakgrunn På vegne av Kvartal II AS fremmer Faveo prosjektledelse AS, i samarbeid med Ark Net AS v/Erik Asbjørnsen og Ole Dolva, forslaget om detaljregulering av Kvartal 2 i Kristiansand. Alle gårdeierne i kvartalet har vært invitert til samtaler for å diskutere muligheten for samarbeid om en helhetlig utvikling av kvartalet. Det har ført til at alle gårdeiere som har et klart utbyggingspotensiale på eiendommen, har gått sammen om å etablere et utviklingsselskap. Selskapet skal utarbeide en detaljreguleringsplan for hele kvartalet. Det har vært dialog med øvrige gårdeiere i kvartalet i hele planprosessen. Forslagsstillers målsetting er å tilrettelegge for flere boliger og handel i kvartalet. Det ønskes et urbant boligprosjekt, med boliger som folk flest har råd til. Vi ønsker å tilrettelegge for varierte aldersgrupper; fra 1. gangs etablerere, aleneforeldre, etablerte familier der barna har flyttet ut og andre grupper som ønsker en leilighet til akseptabel pris. Det skal oppnås gjennom gode planløsninger, med varierte boligstørrelser og effektive bygningsløsninger. Prosjektet ønsker å være et forbilde for moderne boligkvartal i sentrum. Vi har tatt utgangspunkt i de muligheter som ligger i vedtatt kommunedelplan, for å sikre gode kvaliteter både i bolig, i uteareal og i parkeringsløsninger. Planforslaget tar utgangspunkt i vedtatt kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn 2011 – 2022, vedtatt 12.02.2014. Det avviker fra vedtatt plan ved at boligdelen er foreslått større enn 30 % av totalt byggevolum. Forslaget forholder seg til gitte gesims- og mønehøyder i kommunedelplanen, og har klart å få et konsept med 5 etasjer og en tilbaketrukket 6. etasje innenfor disse høydebegrensningene. Kristian IVs gt 31 (hjørnebygget) reguleres til bevaring slik kommunedelplanen forutsetter. Videre har vi gjort en vurdering av antikvarisk verdi av gatemiljøet mot Kirkegata, jfr. Pkt 3.11 i bestemmelsene til kommunedelplanen. Planforslaget legger opp til maksimalt 180 boenheter i varierende størrelse og publikumsrettede aktiviteter dvs detaljvarehandel/forretning/tjenesteyting i 1. etasje på samlet ca 3.300 m2 BRA. Videre tilrettelegges for videreutvikling av bebyggelsen langs Markensgate, i samsvar med vedtatt kommunedelplan. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Kvartal 2 ligger i Kvadraturen i Kristiansand sentrum, mellom Tordenskjoldsgate, Markens gate, Kristians IVs gate og Kirkegata. Influensområdet, rundt Kvartal 2 har i dag varierende bygningsmasse. Det er vedtatt planer både nordvest for kvartalet (kvartal 72 i Nybyen) og sørøst for kvartalet (kvartal 8) med høy utnyttelse og økte byggehøyder. Kirkegata og Kristian IVs gate bærer i dag preg av lav bebyggelse, hovedsakelig i tre. Markens gate har variert bebyggelse med trehus og mur fra kote 16,8m til 23,5m. Innenfor kvartalet er det særlig Tordenskjolds gate 30 på kote 25m og bebyggelsen i deler av Markensgate som avviker fra småhusskalaen. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 3 av 42 I kvartalet er det flere bevaringsverdige bygninger. Byantikvarens temakart viser at det gjelder Kristian IVs gate 27A, 29A og 33 og Kirkegata 29, 31, 37 og 41. I vedtatt kommunedelplan er forutsatt at Kristian IVs gt 31 (hjørnebygget) skal bevares og at en gjennom reguleringsprosessen skal vurdere hvordan gatemiljøet mot Kirkegata skal ivaretas. Dette temaet er grundig beskrevet senere i plandokumentet. Kvartal 2 deles i 24 eiendommer, og de eiendommer som har et felles utbyggingspotensiale har samlet seg i selskapet Kvartal II AS. Det gjelder følgende eiendommer: Adresse Kr. 4.gate 13 og 15 Kr. 4.gate 17, seksjon 1 og 2 Kr. 4.gate 25 Kr. 4.gate 27 og 29 Tordenskjolds gate 34,36,38 Gnr/bnr 150/7 og 150/759 15/76/1 og 2 Eier Kristian 4des gt 13 AS Kristian IVs g 17 AS Arealandel 16,82 % 14,02 % 15/769 150/772 og 150/774 150/1407, 150/1409 og 150/1411 Kristian IV gate 25 AS Aspelund Eiendom AS Tordenskjolds gate 34-3638 AS 10,28 % 26,17 % 18,69 % Tordenskjolds gate 38A, Kirkegata 39 og 41 og del av Kirkegata 37 150/1412, 150/657 og 150/655 Kirkegada 41 AS 14,02 % Kvartal 2 er en del av city, og har meget attraktiv beliggenhet med kort veg til turområdene i Baneheia og rett ved byens pulserende gågate Markensgate. En del av bygningsmassen i kvartalet er preget av forfall. Det er store åpne plasser som nå brukes til parkering. Næringsvirksomheten i kvartalet, unntatt det som er vendt mot Markensgate, sliter. En ser at det er stor utskifting av leietakere og at enkelte lokaler tidvis står tomme. Området er tilnærmet flatt, med kote 7,4 m i Tordenskjolds gate og 7,8 m i Kristian IVs gt. Grunnen er av sand. Det er ingen vegetasjon eller andre særlige naturkvaliteter i kvartalet. Kvartalet ligger slik at det blir ettermiddagssol i bakgårdene, så lenge det ikke hindres av bebyggelsen i nærliggende kvartaler. Solforholdene vil endre seg når Kvartal 72 i Nybyen blir bygget ut. Det er illustrert i dette dokumentet. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 4 av 42 Sosial infrastruktur Nærmeste barnehage er Fergefjellet barnehage. Det er flere andre barnehager i Kvadraturen. Nærmeste skoler er Tordenskjolds gate barneskole og Grim ungdomsskole. Fra Tordenskjolds gate er det trygg skoleveg til de to skolene. Det er god dekning av kultur og helsetjenester i sentrum. Teknisk infrastruktur Nye bygg må knyttes til fellessystem for avløp. Det stilles krav til septiktank og fordrøyningsanlegg på egen tomt. Kapasitet og behov for utbedring på VA anlegg avklares ved utarbeidelse av tekniske planer. Renovasjonsløsning dimensjoneres i henhold til Avfallsteknisk norm. I planforslaget er foreslått nedgravd løsning på fortauet i Kristian IVs gt. Planstatus Området er i kommuneplanens arealdel datert 07.09.2011 avsatt til sentrumsformål. I tillegg er området omfattet av Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 1 – Kvadraturen 2011-2022, PlanID 1264. Det er i kommunedelplanen krav om samlet plan for hele kvartalet (gjennomføringssone). Kommuneplanens satsingsområde - Byen som drivkraft Under dette satsingsområdet i kommuneplanen forutsettes at det i Kvadraturen legges til rette for utbygging av attraktive boliger og kontorarbeidsplasser og økt detaljvarehandel. Dette planforslaget støtter opp om satsingsområdet gjennom tilrettelegging for detaljvarehandel i 1. etasje og flere innbyggere, med varierte og attraktive boliger fra og med 2. etasje. Kommuneplanens satsingsområde - Byen det er godt å leve i Under dette satsingsområdet har kommuneplanen bla fokus på at det utvikles et variert og godt boligtilbud og attraktive boligområder. Dette planforslaget støtter opp om satsingsområdet ved at det tilrettelegges for et godt bomiljø hvor folk i ulike situasjoner skal ha råd til å etablere seg, ved at det satses på gode møteplasser/fellesarealer og hagerom for alle beboerne samtidig som det er skjermede oppholdsareal for den enkelte. Vi mener dette planforslaget bidrar til at det skal bli godt å leve i Kvadraturen for flere. Kommuneplanens satsingsområde - Klimabyen Under dette satsingsområdet har kommuneplanen fokus på fortetting og transformasjon og konsentrert utbygging, fortrinnsvis i tilknytning til eksisterende sentra og knutepunkter. Det vil bli etablert grøntanlegg med bla sedumtak slik at flomvann vil bli forsinket. Dette planforslaget bidrar svært godt til satsingsområdet, ved utbygging av gode boliger i sentrum av byen. Dette må vi kunne få til med god lysforhold og stille side mot gårdsrom Vedtatt kommunedelplanen I vedtatt kommunedelplan er det følgende bestemmelser som berører Kvartal 2: 1. Gatemiljø mot Kirkegata skal ivaretas gjennom vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom. Hjørnebygget Kirkegata/Kristian IVs gate skal bevares ved regulering. 2. Gesimshøyde skal være maks 15,5m og mønehøyde skal være maks 20,1m. 3. På tak skal det kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l., maks 10 % av byggets flate, og trekkes inn fra veggliv minimum 2 m eller innenfor 45 grader. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 5 av 42 4. 5. 6. 7. 8. 9. Ventilasjonsavtrekk skal føres over tak i gatebebyggelse, ikke i lavere høyde i kvartalenes indre. Boligandelen i kvartalet skal ikke overstige 30 % av totalt byggevolum. I det indre av kvartalet tillates en utnyttelse på 100 %. Tilpassing til bevaringsverdige bebyggelse: Ved oppføring av nybygg mot gater, skal fasaden ved form, dimensjoner og utseende tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse. Nye bygg som oppføres på bruksnummer inntil bevaringsverdig bygning skal ha gesims- og mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder. Den eksisterende oppdeling av fasadene som gjenspeiler den tradisjonelle eiendomsstrukturen skal videreføres. Kvartalets variasjon i fasadeuttrykk skal opprettholdes og videreutvikles. Byggene skal arkitektonisk fremstå som selvstendige bygg. Det skal være brudd i gesims fra bygg til bygg. Lokaler på gateplan skal forbeholdes forretningsvirksomhet, servering eller publikumsrettet servicevirksomhet. Alle butikker i 1. etasje skal ha egen inngang fra gate. Parkeringsbestemmelser vedtatt i kommuneplanen kan fravikes i detaljregulering. Hele kvartalet skal tas inn i vurderingen. Reguleringsmessig status for planområdet Området er uregulert med unntak av gateløpene, som omfattes av flere reguleringsplaner. Vedtatte planer i nærområdet Kvartal 72 i Nybyen, nordvest for kvartalet, er regulert men foreløpig ikke utbygget. Det er tillatt inntil 7 etasjer med mønehøyde på kote 26,5 m. Planen ble vedtatt 27.10.2010. I den delen av kvartal 8 som ligger lengst nordøst (mot Kirkegata) er det godkjent mønehøyde på kote 28,9 m. Denne planen ble vedtatt 4.12.2002. Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet Kvartal 1 (sørvest for området), oppstartsmøte er gjennomført. Kvartal 7 (sør for området), PlanID 1043. Det foreligger et planprogram fra 2010. Videre framdrift er ukjent. E18/E39, PlanID 1380. Reguleringsplanen skal sluttbehandles av bystyret 18.02.2015. Sykkelekspressvei PlanID 1402. Planprogrammet ble vedtatt av bystyret 24.09.2014. Andre styrende planer og dokumenter - Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1, 2011-2022, Temakart bevaring. - Grønnstrukturutredningen: Viser at det er et utbygd område - Forurensede masser (GisLine): Området er vist som mulig forurenset. - Naturmangfold (GisLine): Ingen lokaliteter i planområdet. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 6 av 42 Planforslaget Hovedgrep Målsettingen med planen er å legge til rette for flere boliger og økt handel i kvartalet. Hovedgrepet er å utvikle et kvartal som understøtter den helhetlige kvartalsstrukturen i Kvadraturplanen, i samsvar med renessanseplanen. Dette har vært mulig å få til fordi en har samlet alle gårdeierne med utviklingspotensiale i et utviklingsselskap som kan planlegge helhetlig, og fordi en gjennom dette selskapet har etablert god dialog med de andre gårdeierne i kvartalet. Prosjektet har som mål å være et forbilde for moderne boligkvartal i sentrum. Det planlegges boliger med varierende størrelser tilrettelagt for ulike aldersgrupper. I 1. etasje blir det detaljhandel/forretninger med mulighet for en stor og attraktiv dagligvarehandel. Det legges opp til mindre butikker mot Kristian IVs gate med hver sin inngang, og inngang fra den store dagligvarehandelen fra gårdsrommet hvor det også etableres parkeringsplasser. På denne måten får vi en oppdelt fasade med mange innganger til de små butikkene og en skjermet inngang med parkeringsmuligheter til den store butikken. Det blir adkomst til boligene både fra Tordenskjolds gate og Kristian IVs gate. Innkjørsel til parkeringsanlegget for boligene, som ligger under bakken, og til butikken på bakkeplan er fra Kristian IVs gate. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 7 av 42 Nedenfor er vist snitt fra Tordenskjolds gate til Kristian IVs gate. Illustrasjonen viser at høydene er godt tilpasset nærliggende planlagt bebyggelse nord og sør for kvartalet. Det planlegges parkeringsanlegg for boligene i kjeller. Dette anlegget kan eventuelt knyttes til eksisterende anlegg under Tordenskjolds gate 30. På parklokket over 1. etasje blir det etablert et felles uteareal som vil få meget gode lyskvaliteter. Utearealet blir forbeholdt beboerne, vil være trygt å bruke for barn og kunne være et samlingspunkt for beboerne. Utearealet kan også knyttes til eksisterende uteareal for Tordenskjolds gate 30. Utearealet er illustrert nedenfor: Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 8 av 42 Det er lagt vekt på å sikre god overgang mellom ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse i Kirkegata. Det har vært særlig tett dialog med gårdeierne i Kirkegata og en har så langt som mulig søkt å finne løsninger som de alle kan akseptere. Det medfører at det er lagt opp til en nedtrappet løsning mellom utearealet over 1. etasje og bakgården til boligene i Kirkegata. Det gjelder spesielt for de eiendommene som har små bakgårder (Kirkegata 29 og 31). Eiendommene i Kirkegata 33 og 37 har dypere bakgårder. Kvartal II AS har inngått avtale med eier av Kirkegata 33 om å avstå noe grunn på bakkeplan mot at han får tilgang til parken over nivå 1. Parken blir trappet ned mot bakgårdene slik at de får en god overgang og vil oppleve at de får et større uteareal. Det etableres en buffersone i uteområdet som vil sikre at bakgårdene blir skjermet. På illustrasjonen nedenfor er vist en nedtrappet løsning som sikrer at bakgårdene blir skjermet og får så gode lysforhold som mulig. Det blir tette vegger mot naboene slik at en unngår støy og støv. Eksisterende situasjon mot Kirkegata Ny situasjon mot Kirkegata Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 9 av 42 Det har vært lagt særlig vekt på å sikre gode dagslyskvaliteter i bebyggelsen. Det er lagt til grunn for planleggingen Utearealnorm for indre by utarbeidet av Oslo kommune mai 2012. Prinsippene her er fulgt opp i denne planen: De gjennomgående leilighetene må sikres utsyn og dagslys i henhold til forskriftene. Sol-/skyggeforhold. Analyse. Illustrasjonene på påfølgende sider viser solforholdene 20. april, 20. mars/september og 20. juni kl. 12, 15 og 17. Analysen viser at den planlagte bebyggelsen gir gode solforhold i det indre gårdsrommet på parklokket fra formiddag til ettermiddag. Kvadraturens orientering gjør at solen står rett inn gjennom kvartalet fra Markensgate kl.1500. Dette vil igjen muliggjøre etablering av et indre parkrom som kan fylles med mening og kvaliteter. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 10 av 42 20.mars/sept kl.1200 20.april kl.1200 20.juni kl.1200 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 11 av 42 20.mars/sept kl.1500 20.april kl.1500 20.juni kl.1500 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 12 av 42 20.mars/sept kl.1700 20.april kl.1700 20.juni kl.1700 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 13 av 42 Arealbruk Planområdets størrelse er 10.750 m2. Deler av området er foreslått revet og det bygges nytt ca 3.300 m2 BRA næring og ca 13.600 m2 BRA bolig med inntil 180 boenheter. Kommuneplanens krav om min 25 m2 uteareal pr boenhet er tilfredsstilt. Med 180 boenheter er det krav om 4.500 m2 uteareal. Det er løst slik: 1950 m2 felles uteoppholdsareal på parklokket over 1. etasje. Det tilsvarer 11 m2 pr boenhet. Balkonger på gjennomsnittlig 8 m2 Utnyttelse av takarealer til hageparseller fyller minst de resterende 6m2/boenhet. Totalt er det tilgjengelig ca 2.000 m2 på tak. Bebyggelse, struktur og tiltak Den nye bygningsmassen i Kvartal 2 danner sammen med den eldre bebyggelsen en sluttet karréstruktur omkring et stort åpent felles uteområde sentralt i anlegget på park-lokket over 1. etasje. Under bebyggelsen etableres parkering og tekniske rom. I modelleringen av de nye bygningsmassene er det lagt vekt på samspillet mellom ny og gammel bebyggelse, blant annet ved at nye bygg trappes ned mot de gjenstående delene av den eksisterende husrekken langs Kirkegata. Ut mot de tilstøtende gaterommene reflekterer nybyggene tidligere eiendomsstørrelser ved at bygningsmassene artikuleres med ulike fasadelengder, med vekslende takformer, materialitet og fargebruk. I tillegg differensieres størrelse, plasseringer og form på vinduer og balkonger. Dette vil samlet gi varierte bygningsuttrykk / diversitet i arkitekturvokabularet. Vi mener samtidig at lesbarheten av at de nye tiltakene inngår i en samlet utbygging ikke skal underslås. Likheter og gjentakelser er ikke fremmeduttrykk i Kristiansands gamle bygningsmasse. Tvert imot leser man klare slektskap mellom bygninger og naboskap både i trehusbebyggelsen og i murbyens eldre bebyggelse. De er hver for seg uttrykk for sine respektive byggeperioder, og vi vil påstå at vi, i dag, også er en del av tiden og skal vise dette. Inn mot det sentrale parkrommet er bygningsmassene artikulert som 6 separerte bygninger med parkmessige mellomrom. Dette bidrar til 2-sidig belysning, både for leiligheter mot gaterommene og mot gårdsrommet. Det er illustrert ett av de mulige alternativene nedenfor: Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 14 av 42 Øverste etasje på disse separerte byggene trappes tilbake. Samlet oppnås det med dette en større åpenhet og variasjon i opplevelsen av park-/ fellesområdet. Hensynet til den eksisterende bebyggelsen ivaretas også her ved at det sentrale parkanlegget over 1.etasje avtrappes ned mot bakgårdene til bebyggelsen langs Kirkegata. Byggehøyder: Underetasje: Gulv -3,2 meter under 1.etg. 1.etasje, butikk og parkering, har brutto høyde 4,5 meter. 2. til 5.etasje har bruttohøyde 3,0 meter Tilbaketrukket 6.etasje 3,5 meter, inklusiv yttertakskonstruksjon. Bebyggelsen følger begrensingene i henhold til regulert gesimshøyde: 15,5 meter og mønehøyde: 20,1 meter ved å variere mellom 45 graders skråtak med utsparinger for terrasser, og stedvis med avtrappede volumer. Grønnstruktur Et felles uteoppholdsareal på til sammen 1.950 m2 gir svært gode muligheter for å skape gode lekeareal for barn og møteplasser for beboerne. Uteoppholdsarealet er skjermet fordi du bare kommer inn på området fra de to hovedinngangene eller direkte fra boligene på 2. plan. Her blir det derfor trygt for små barn å oppholde seg. Det vil bli etablert gode sikkerhetsløsninger med gjerde og låste porter i overgangen mot bakgårdene i Kirkegata. Det vil bli utarbeidet egen utomhusplan. Nedenfor følger illustrasjoner som viser hvordan området kan bli: Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 15 av 42 Parklokk Takparseller Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 16 av 42 Samferdselsanlegg/ trafikk Kvartal 2 knytter seg til eksisterende gatenett. Bebyggelsen mellom Kirkegata og Markensgate foreslås revet og det bygges inntil 180 nye boenheter og ca 3.300 m2 BRA forretning. Det gir samlet følgende krav til parkering: Parkering Bolig Besøk Forretning Sum Antall enheter 180 180 3.300 Krav i kommuneplanen Min ½ - maks 1 pr bruksenhet 0 maks 1 pr 100 m2 Parkering 90 – 180 0 maks 33 124 – 214 plasser Med den utbyggingen som foreslås mellom Markensgate og Kirkegata kan det etableres inntil 214 nye parkeringsplasser. Vi foreslår samlet sett 180 parkeringsplasser, fordelt med ca 130 plasser i kjeller og 50 plasser på bakkeplan inne i kvartalet. 33 parkeringsplasser på bakkeplan er reservert for den nye forretningsvirksomheten som foreslås, 4 plasser er reservert funksjonshemmede og resten til eksisterende forretningsvirksomhet som reguleres gjennom denne planen. I tillegg er det krav om minimum 1 sykkelplass pr bruksenhet og 1,5 plass pr 100 m2 forretning. Samlet krav minimum 230 sykkelplasser. Det etableres 230 sykkelplasser i kjeller. Av hensyn til eksisterende sykkelfelt og planlagt Sykkelekspress i Tordenskjolds gate ønsker ikke kommunen økt bruk av eksisterende avkjørsel, ny avkjørsel eller varelevering til Tordenskjolds gate. I planforslaget legges opp til at all parkering skal skje ved adkomst fra Kristian IVs gate. Det foreslås at varelevering kan skje fra Tordenskjolds gate fra kl. 10:00 15:00 og mellom kl. 19:00 og 07:00. Dermed unngår en mye av konflikten i forhold til sykkeltrafikken. Varelevering fra Tordenskjolds gate er vesentlig bedre i forhold til logistikken til den planlagte dagligvarehandelen. Kollektivtrafikken har knutepunkt i Henrik Wergelands gate og Vestre Strandgate, som begge ligger i umiddelbar nærhet til Kvartal 2. I tillegg er det kort vei til jernbanestasjon og bussterminal for lengre reiser. Gateløpene rundt kvartalet består av 2 kjørebaner, fortau på hver side av veien samt noe gateparkering. Markens gate er gågate. Kristian IVs gate er særlig bred. Det foreslås at fortauet i Kristian IVs gate utvides, i samsvar med kommunedelplanens prinsipper. Fortauet er sørvendt og vil derfor få mye sol. Her planlegges tilrettelagt for opphold knyttet til kafeer og handel. Utvidelsen av fortauet vil bidra til å skape liv og øke attraktiviteten i kvartalet. Det vil bli parkeringslommer for varelevering, sykkel, motorsykkel og bil. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 17 av 42 Teknisk infrastruktur Det utarbeides tekniske planer i den videre prosessen i samarbeid med Kristiansand kommune, Agder Energi og andre berørte parter. Det foreslås innarbeidet rekkefølgekrav om at felles utomhusplan for grøntareal og felles teknisk plan skal godkjennes av kommunen før utbygging igangsettes i området. Veinavn Eksisterende veinavn dekker planområdet. Universell utforming Det legges i planforslaget opp til at alle nye boenheter, over 50m2, skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal legges på inngangsplan. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Halvparten av boenhetene under 50 m2 BRA unntas fra kravet om tilgjengelighet. Alle publikumsorienterte bygg og arbeidsplasser er universelt utformet. Barn og unges interesser Det er i dag begrenset bruk av arealene for barn, da planområdet i all hovedsak består av bebyggelse med bakgårder. Nærmiljøparken i Nybyen og Stener Heyerdahls park er de naturlige stedene for barn og unges lek og aktivitet i området. I tillegg ligger Baneheia i umiddelbar nærhet og byr på både turstier og lysløyper. Nærmiljøparken for dette kvartalet er i Nybyen slik at rekkefølgekrav til kvartalslek naturlig vil legges til oppgradering av denne. Sandlekeplass skal være på 250 m2 og er løst i kvartalet. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 18 av 42 Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført, se vedlegg. Det er usikkerhet ved forurensningssituasjonen i grunnen. Det vil derfor bli utført detaljerte undersøkelser av forurensningssituasjonen før utbygging vil skje. Kommunen har ofte problemer med overvann/ flom i områder som er transformert via utbygging. I dette området er det i stor grad bebyggelse og asfalterte parkeringsplasser. Utbyggingen i seg selv vil derfor i liten grad påvirke flomsituasjonen negativt. Det vil bli etablert grøntanlegg med bla sedumtak slik at flomvann vil bli forsinket. Etter vår vurdering vil derfor utbyggingen i seg selv kunne forbedre overvannssituasjonen i kvartalet. Miljøkonsekvenser Det er ikke andre kjente miljøproblemer i kvartalet enn mulig forurensning i grunnen. Nåværende bygningsmasse vil bli revet. Det vil bli gjennomført kartlegging av bygningene med tanke på eventuell forurensede masser før riving foregår. Naturmangfold Prosjektet har ingen kjente konsekvenser i forhold til Naturmangfoldloven. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner utover bygningsvern som omtalt. Folkehelse Det er ingen kjente forhold i prosjektet som i seg selv kan bidra til negativ effekt på folkehelsen. Prosjektet vil i den videre prosessen ha stort fokus på tiltak som gir attraktivitet og som kan forbedre folkehelsen. Plasseringen i seg selv gir nærhet til Baneheia og byen. Området får gode felles møteplasser/uteoppholdsareal. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 19 av 42 Lyd og Støy I forbindelse med kommunedelplanen ble det gjennomført støyvurderinger, se nedenfor: Dette viser at det er rød sone i Kristian IVs gate og gul sone imot de øvrige gatene. Dette er lagt til grunn for plankonseptet. Anleggsfasen Arbeidet planlegges i all hovedsak gjennomført i normalarbeidstiden. Dersom tekniske installasjoner el krever det, kan det bli aktuelt med arbeid utover normalarbeidstiden. Det vil bli utarbeidet egen plan for anleggsvirksomheten. Det vil bli gjort kartlegging av nærliggende bygninger før anleggstrafikken igangsettes, og naboer vil bli holdt orientert om framdriften i arbeidet. Kriminalitetsforebygging Det legges opp til oversiktlige fellesareal på 2. etasje. Det vil bli lagt vekt på god utforming av inngangspartiene mot Tordenskjolds gate og Kristian IVs gate, slik at inngangspartiene oppleves trygge. Parkeringskjelleren vil få adgangskontroll og overvåking. Parkeringsplassen på bakkeplan overvåkes. Første etasje vil være offentlig tilgjengelig med inngangspartier til hver butikk. Området ligger i en del av byen hvor det må forventes noe trafikk hele døgnet. Med en god detaljutforming ligger det derfor godt til rette for at området oppleves trygt og sikkert. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 20 av 42 Forurensning, energiforbruk og lukt Kvartal 2 ligger i område med tilknytningsplikt fra fjernvarme. Bebyggelsen planlegges derfor med bruk av fjernvarme. Det vil bli behov for gode ventilasjonsanlegg fra butikkene i 1. etasje. Det vil bli lagt særlig vekt på løsninger som ikke skaper konflikter med naboene. Teknisk anlegg blir etablert i kjeller og utlufting over tak. Avvik fra kommuneplanen Planen avviker fra kommunedelplanen ved at det legges opp til en vesentlig større andel bolig enn grensen på 30 % av totalt byggevolum i kvartalet. I den planlagte utbyggingen vil boligandelen utgjøre ca 75 %. Vi har ikke regnet ut hvor stor boligandelen med denne planen vil bli for hele kvartalet. Dette avviket begrunnes både planfaglig og markedsmessig. Den viktigste planfaglige begrunnelsen er at området, selv om det ligger i city, vil kunne få meget gode bokvaliteter. Bebyggelsen vil bli skjermet, ha gode sol- og lysforhold og ha en meget attraktiv beliggenhet nær Baneheia samtidig som det ligger midt i byen. Dette bidrar til kommunens målsettinger om en betydelig økning av antallet boliger i sentrum. Flere boliger for varierte befolkningsgrupper, bidrar til økt aktivitet og liv i byen. Den markedsmessige begrunnelsen er at sentrum har stort behov for boliger for andre grupper enn de mest kjøpesterke samtidig som ledige kontorlokaler og potensielt nye kontorlokaler er meget stort. Quadrum på Jernbanetomta, Kvartal 72 i Nybyen, utbyggingspotensialet i Kvartal 1, 7 og 8 er gode eksempler på transformasjon/byfortetting som er bedre egnet for kontorlokaler. I dette området har vi en unik mulighet til å etablere et boligområde for ulike aldergrupper både pga. fordelingen på boligstørrelser og fordi kostnadene til kjøp forventes lavere enn andre større boligprosjekter i sentrum. Takterrasse Takterrasser over mønehøyde (20,1 meter) anlegges på hele takarealet. Det vil også installeres rekkverk på terrasser over byggehøyde på 15.5 meter mot gaten, i henhold til gjeldende regler. Vi viser til regelverket som skal sikre at kommunene behandler dette spørsmålet riktig. Utdrag av dette er gjengitt under. « Når det gjelder takterrasser på flate tak har departementet i ny veiledning ”Grad av utnytting” (H-2300) vist konkrete eksempler med gesimsfastsettelser for etablering av takterrasser med ulike rekkverksløsninger, se figur 4-11a og 4-11b, side 47. Det skilles her mellom ”tett” rekkverk som dannes ved at fasadelivet går opp forbi takflaten og danner en parapet (rekkverk) (fig. 4-11a), og hvor det benyttes åpent/transparent rekkverk (fig. 4-11b). Det forutsettes imidlertid at rekkverket for sistnevnte ikke monteres i flukt med eller ligger på utsiden av fasadelivet for ikke å skulle bli lagt til grunn for gesimsfastsettelsen. Årsaken er at elementet ikke skal kunne oppfattes visuelt og arkitektonisk som en del av fasadelivet, men være klart adskilt fra dette som et eget element og som ikke er del av selve konstruksjonen / fasaden. Dette innebærer i praksis at rekkverket må være montert tilbaketrukket på gesimsens takside. Det er også en forutsetning at rekkverket har en åpen, transparent og luftig karakter. Departementet gjør avslutningsvis oppmerksom på at vi mener at det ikke finnes holdepunkter for å legge møblering av takterrasser e.l. til grunn, herunder parasoller, hagemøbler, planter/blomster mv., for fastsetting av høyder. Dette like lite som at dette ikke skal legges til grunn for andre typer balkonger, verandaer og terrasser i bygningenes fasadeliv ved vurdering av høyder mv.» Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 21 av 42 (Kommunal- og moderniseringsdepartementet; § 29-4 / SAK 10 § 6-4 Beregning av gesimshøyde -takterrasser/ altan i skrå flate – tolking Prinsipputtalelse/fortolkning | Dato: 28.03.2014) Videre sier veilederen følgende: « Fastsetting av møne- og gesimshøyde For å unngå misforståelser eller ulik praksis i kommunene fastslås det konkrete og ensartede gesimsfastsettelser for etablering av takterrasser med ulik rekkverkstilpasninger. Disse fremkommer av figurene 4-11 a-d. Der parapeten går opp over takflaten og er en del av bygningskonstruksjonen/fasadelivet regnes gesimshøyden til toppen av parapeten. Åpent transparent (spiler, glass e.l.) rekkverk får ingen konsekvens for gesimsfastsettelsen. Dette forutsetter imidlertid at rekkverket ikke monters i flukt med eller på utsiden av fasadelivet. Det vil si at rekkverket må være tilbaketrukket på gesimsens takside. Se figur 4-11 b.» (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Veileder: Grad av Utnytting, 20.01-2014, side 47) (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Veileder: Grad av Utnytting, 20.01-2014, side 47) Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 22 av 42 Vi viser for øvrig til Kommundelplanens «begeistring» for grønne tak, hovedsakelig som en miljøfaktor, men også som nye mulige rekreasjonsområder. Kommundelplan for Kvadraturern og Vestre Havn Fastsetting av høyder. Begreper og definisjoner I Kommunedelplanens bestemmelser om høyder står følgende: Det er i følge §5-9 første ledd i Kommunaldepartements veileder Grad av utnytting ikke hjemmel for å sette høydebegrensninger i form av etasjeantall (se også Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H-18/90 av 7. januar 1990). I veilederen defineres høydebegrepene som det stadig er diskusjon rundt. Dette gjelder i hovedsak mønehøyde og gesimshøyde. Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn benytter også en tredje variant som er byggehøyde. Mønehøyde Mønehøyden er normalt høyden mellom to skrå takflater. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 23 av 42 Gesimshøyde Hovedregelen er at Gesimshøyde er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflatens ytre tekking. Byggehøyde Byggehøyde er ikke en spesifikk definisjon og blir heller ikke brukt i juridisk fastsettelse av byggehøyder. Byggehøyde kan med andre ord kun defineres som maksimal møne eller gesimshøyde (den som er relevant) i henhold til Plan og bygningslovens bestemmelser. Det finnes ikke hjemmel for å tolke annet inn i denne mer upresise formen. I Kommunedelplanens punkt 3.11 står: Bebyggelse i indre gårdsrom har en maksimal byggehøyde på 20,1 m. Dette må tolkes som om at gesimshøyden (eventuelt mønehøyden) er satt til 20,1 m. I kvartal 2 skal vi ikke anlegge bygningsmasse i indre gårdsrom og denne passusen finner derfor ikke anvendelse her. For å ytterligere avklare situasjonen i vårt kvartal 2 prosjekt viser vi til illustrasjoner fra Kommunaldepartementets veileder Grad av utnytting for bygg av omsøkt type: (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Veileder: Grad av Utnytting, 20.01-2014, side 46) Som vi ser er det korrekt å benevne takhøyder for vårt prosjekt, og generelt der hvor det planlegges flate tak, som gesimshøyder. Vi prosjekterer bygg som kan defineres som figur 49 m over: Flatt tak med inntrukket toppetasje. Det betyr likevel ingenting at dette i kommuneplanen defineres som mønehøyde, da forståelsen er den samme og høyder og inntrekk i praksis blir som forutsatt i intensjonene til kommunedelplanen. For høydedefinisjoner ut over maksimal gesims-/mønehøyde viser vi til plan – og bygningsloven og dens tolkninger som foretatt av Kommunal- og moderniseringsdepartement. Vi viser her spesielt til adgangen kommunen har til til å akseptere oppbygg etter nærmere bestemmelse, slik det er gjort i Kommunedelplanens punkt 3.17 vedrørende mindre oppbygg for ventilasjon, heisbygg el. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 24 av 42 Utredning av bevaringsverdig bebyggelse Generelt I kulturminnevernplanen for Kristiansand Kommune av 1990 er det utarbeidet en kategoriseringsordning i forhold til objektets eller miljøets verdi som kulturminne. Det deles inn i 4 prioriteringer, hvor 1 er viktigst. De skraverte bygg i dette kvartalet er alle vurdert til prioritet 3 eller 4 (se grafikk til høyre). I grafikken viser de røde kryssene bygg i prioritet 3 som er sanert eller godkjent sanert siden planen ble vedtatt. De blå kryssene er bygg som ikke lenger eksisterer. De grønne kryssene er dem som i vår plan foreslås å ikke 1 Utsnitt av Kartbilag til verneplanens del 1, mai, 1990 endre og de gule kryssene søkes nå sanert for utbygging. I utgangspunktet er alle forhold til fredning, vern og bevaring politiske avgjørelser. I arbeidet med kulturminnevern skilles det mellom faglige bestemte vedtak og faktabaserte forutsetninger som ofte kan være lovfestet, og mer rundere formulerte råd og krav til vurderinger av verneverdi. Dersom staten som forvaltningsmyndighet eller loven tilsier at noe skal fredes, vernes eller bevares, kan dette ses på som et pålegg som må følges. Andre føringer, som blant annet i gjeldende kvartal 2, vil det være en politisk vurdering som må legges til grunn for hvordan utviklingen kan skje. Det er nettopp det som ligger til grunn i den nye kommunendelplanen: Disse omtalte (gule) byggene er definert til at de skal vurderes ved regulering. Vurderingen i Kulturminnevernplanen av 1990 og de man finner i kommundelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn av 2011 er delvis sammenfallende. Under sees vurderingen av Kristian 4. gate 27A og 29A slik den ble vurdert i 1990. Figur 2 Kulturminnevernplanen 1990, definisjon for 3. prioritet Det var i 1990 altså ikke primært bygningsmassen som ble vurdert til bevaring, men byggenes sammenheng i et stedstypisk miljø. I Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn av 2011 er det benyttet litt andre terminologier og vekting enn vi finner i Kulturminnevernplanen av 1991. Hjørnebygget i Kristian 4. gate og Kirkegata er oppgradert til «skal bevares» ved regulering i bestemmelsene. Videre skal gatemiljøet mot Kirkegata ved regulering vurderes i forhold til 3 Verneplankart, Kommunedelplan Kvadraturen og Vestre Havn 2011 «antikvarisk verdi, skala og uterom». Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 25 av 42 Kristian 4. gate 27A og 29A er ikke nevnt i bestemmelsene, men er likevel skissert inn på vernekartet under definisjonen «skal vurderes vernet ved regulering». (Se kart 3 verneplankart) I 2011 er det kun tre prioriteter, men som tidligere nevnt, følger det en klargjørende beskrivelse av viktigheten av de bygg og miljøer som skal vurderes vernet. Det er utviklers intensjon og ønske å bruke moderne arkitektur bevisst for å understreke dette spesielle områdets karakter. Den nye utviklingen vi planlegger skal ikke gå på bekostning av viktige kulturminner i området, men heller styrke disse. Vi ønsker å få til diskusjoner omkring 4 Utdrag fra "Kulturminner, Kulturminnekomiteen 2011", side 70 samspillet mellom gammelt og nytt, der arkitektonisk kreativitet og nyvinning kombineres med respekt for kulturhistoriske karaktertrekk i miljøet, og da ved å fokusere på sammenhenger som fins mellom områdene som inngår i en bystruktur (Fritt fra NIKU Tema 31, 2009). For Kvartal 2 i Kristiansand er det nettopp i samspillet mellom den eldre bebyggelsen i Kirkegata og den nye utviklingen som kommer i dette kvartalet som gjør seg gjeldende. Gateløpet vurderes bevart og en stor del utvikles til næringsformål og boliger. Kvartalet skal saneres og føres tilbake til opprinnelig karrèstruktur med en stor åpen plass i midten og med en sluttet bebyggelse langs firkantens gater. I Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn står følgende: «Deler av Kristian 4. gate, Henrik Wergelandsgate og Skippergata er sidegater til Markensgate som fremdeles har sammenhengende trehusrekker.» Videre står det: «…, og skippergata og Henrik Wergelandsgate er gitt en høyere verdi av hensyn til både bygningsvern og gatemiljø.» Gateløpet i Kristian 4. gate fra Markens til Kirkegata er vedtatt endret kraftig og størstedelen av gateløpet nærmest Markensgate i Kvartal 2 er i kommunedelplanen vedtatt sanert. Kvartal 2 er i Kommunedelplanen opprettholdt som et utviklingskvartal. I statens SEFRAK register finner vi ingen spesielle registreringer for de omtalte byggene, rent bortsett fra at Kristian 4. gate 27A er merket med «meldepliktig ved rivning/ombygging». Som vi skal se senere i dette dokumentet er dette dessverre for sent nå. (Se utsnitt av SEFRAK sitt vernekart til høyre). Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 26 av 42 Figur 5 Tema kart fra Miljøstatus.no Problemstilling Det vil være utfordringer med ny utvikling i miljøer hvor det finnes en kulturarv og en stedsidentitet. Når det er vedtatt at store deler av den lave bebyggelsen i Kristian 4. gate kan erstattes med høyere bygg i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser, står vi igjen med to hovedutfordringer: 1. Avgrensning av nybygg i nord-øst i Kristian IVs gate og tilpasning til eksisterende bebyggelse opp mot Kirkegata 2. Tilpasning av nytt hjørnebygg ved Tordenskjoldsgate og Kirkegata. Avgrensning av nybygg i nord-øst i Kristian IVs gate og tilpasning til eksisterende bebyggelse opp mot Kirkegata I Kommunedelplanen legges det føringer for å vurdere enkelte bygg for bevaring og det uttrykkes at andre bygg skal bevares. Dette skal naturligvis forstås slik at det skal gjøres en vurdering i reguleringsplanprosessen, som til slutt avgjøres politisk. Her er utskrift av det som er bemerket om bevaring for Kvartal 2: «Kvartal 2: Ved regulering skal gatemiljøet mot Kirkegata ivaretas gjennom en vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom. Hjørnebygget Kirkegata/ Kristian IV’sgt. skal bevares ved regulering». (Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn del 1, 2011-2020) Figur 6 Bilde av nedtrapping mot hjørnehus Kirkegata/Kr.IV’s og motstående bygg på andre siden av gaten Hjørnebygget i Kristian 4. gate og Kirkegata skal bevares. Vi mener at nedtrapping må gjennomføres enten mot «Den blaa dør» eller mot hjørnebygget. For at dette skal bli en helhetlig plan som spiller riktig med de bygg som er etablert, eller som er godkjent etablert i nærheten, mener vi at den nye bebyggelsen bør føres frem til hjørnebygget. Vi viser en god nedtrapping av den nye bebyggelsen mot dette bygget. I en helthetlig tenkning er det relevant å skule til hvordan utviklingen blir på andre siden av gaten, hvor det er godkjent bygg i seks etasjer, på tomt nr 26A-28, til kotehøyde 28,9m (Se bildet over) Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 27 av 42 Når det gjelder den generelle tilpasning til eksisterende bevaringsverdige bygg i kvadraturen gis det klare føringer og spesifikasjoner i den nye kommunedelplanen for 2011-2022 som ble vedtatt i februar 2014. Vi akter å følge disse føringene og det lyder som følger: «Bevaring (pbl §11-9 nr. 7) 3.9 Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse: Ved oppføring av nybygg mot gater, skal fasadene ved form, dimensjoner og utseende, tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse. 3.10 Nye bygg som oppføres på bruksnummer inntil bevaringsverdig bygning skal ha gesims- og mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder.» (Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn del 1, 2011-2020, side 10) Inne i karrèstrukturen har vi planlagt en kraftig nedtrapping av parken på nivå to ned mot bakgårdene til husene i Kirkegata. I henhold til kommunedelplanens bestemmelser om sol/skygge vil alle utearealer ha 100% sollys kl. 15:00 ved vår-/høstjevndøgn, så langt dette er mulig innenfor en karrèstruktur. Føringene som av fylkeskonservatoren er lagt for å foreta en vurdering av de to byggene ved siden av hjørnebygget (Kristian4. gate 27A og 29A) i reguleringsplanprosessen gjelder. Vi mener at det er fornuftig å bevare hjørnebygget i Kristian 4. gate og Kirkegata og også bygningsmiljøet herfra til Kirkegata 37. Sett i lys av at man i en by ønsker et spill mellom nyutvikling og bevaring mener vi at det er akkurat det vi legger føringer for i vår reguleringsplan. Ved å gjeninnføre karrèstruktur i kvartal 2 tilbakefører vi kvartalet til den opprinnelige renessanse-strukturen i en moderne drakt. Kristian 4. gate 27A I husets kjeller bodde den kjente landsforræderen Ole Wehus før- og under krigen. Han er kjent som den verste norske torturisten etter Henry Rinnan og ble skutt på Akershus Festning in 1947. I 1954 omkom hans tante og en eller to personer til, da det brøt ut brann i andre etasje i huset. Huset ble ikke utbedret etter brannen og var i dårlig/utbrent forfatning frem til 1984. Vi har fått avdekket av tidligere eier at huset er fullstendig tatt ned og gjenoppbygd med nye materialer i 1984-1985. Alt av vegger, tak, gulv og reisverk ble da revet og kjørt bort. Det ble støpt ringmur og betongsåle i gulvets i første etasje. Begge endevegger ble murt opp med leca-blokker og huset fikk nytt reisverk, vegger og tak. Porten til gårdsrommet ble også tatt bort i denne operasjonen. Det er ikke en flis i dette huset som er eldre enn 30 år. Ser man bort fra en stedstypisk bebyggelse i denne gaten, som jo nå forsvinner, kan vi ikke se at verdien av vern er tilstede. På den andre siden av gaten er det godkjent plan for bygg i kotehøyde 28,7 høyde, eller 21,5 meter over bakkenivå. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 28 av 42 Kristian 4. gate 29A Dette huset er totalt omarbeidet innvendig, med nye leiligheter i andre etasje og moderne butikklokale i første etasje, der hvor det tidligere blant annet var sove- og oppholdsrom. Fasaden er fornyet og også endret vesentlig i tidens løp. Den inneholder ikke historisk verdifulle detaljer. Bygget kan sies å være fullstendig ødelagt rent bygningsteknisk, bortsett fra taket, som ble renovert for 4-5 år siden. Utover en sammenheng med det stedstypiske i gateløpet, som nå blir sanert og modernisert, ser vi ingen tungtveiende grunner for å verne bygget som sådan. Nedtrapping Det har blitt påberopt at Kristian 4. gate 27A og 29A representerer en fin overgang til den nye Figur 7 Kristian 4. gate 27A og 29A (Google Earth Pro) planlagte bebyggelsen i kvartalet. Her vil det komme en nedtrapping enten mot «Den blaa dør» eller mot hjørnebygget. Vi mener det er unødvendig å ta denne nedtrappingen et vilkårlig sted i gateløpet. Sett i sammenheng med stedsmiljøet her vil det være naturlig å trappe ned tilsvarende bygningsmassen på andre siden av gaten slik at disse to gateløpene harmoniserer. Inne i kvartalet vil det etableres en buffersone mot Kirkegata og parkdekket trappes ned mot den verneverdig bebyggelsen her. Nedtrapping mot bakgårder i Kirkegata Med seks etasjer tvers over gaten blir det en bedre og mer helhetlig utvikling for stedet dersom Kristian 4. gate 27A og 29A saneres og moderniseres i henhold til plan. Med foreløpige planer for sykkelekspressvei i Tordenskjoldsgate og sykkelvei i Kirkegata er vi pålagt å legge all innkjøring til parkering for kvartalet fra Kristian 4. gate. Det er vår oppfatning at de to husene som det er ulike meninger om ikke i seg selv er bevaringsverdige. Når hele løpet ned til hjørnehuset i Markensgate er akseptert utviklet, Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 29 av 42 mener vi at behovet for en bevaring av disse to husene i forhold til kulturarv og stedsidentitet ikke lenger er til stede. Kulturminneverdiene og bevaring av miljø er ivaretatt ved bevaring av de fire hjørnehusene og trehusrekken i Kirkegata. Kvartal 2 i Kristian IVs gate utvikles nå til et nytt bymiljø med en egen stedsidentitet og dette bør gjøres som en helhet mellom hjørnebygget i Markensgate og hjørnebygget i Kirkegata. Tilpasning av nytt hjørnebygg ved Tordenskjoldsgate og Kirkegata. Hjørnebygget er svært falleferdig og klart for rivning. Nabobygget i både Kirkegata og Tordenskjoldsgate er i dag borte. Kirkegata 39 mangler en tann og Kirkegata 41 må trekkes pga råte. Vi ønsker ikke å kopiere det gamle her, men heller tilpasse det nye til eksisterende miljø. Vi har i våre analyser funnet at det er riktig med et større bygningsvolum på hjørnet av Tordenskjoldsgate og Kirkegata, hovedsakelig fordi vi her ser mot vest og det som er godkjent i reguleringsplan for Kvartal A. Kvartal A sitt bygningsvolum vil overskygge en lavere bebyggelse på andre siden av gaten. Vi mener at et større volum med en akseptabel nedtrapping mot trehusbebyggelsen er et bedre byutviklingsmessig grep. Her foreslår vi en å trappe ned til eksisterende høyder i hele gateløpet. Mot Tordenskjoldsgate tilnærmer vi oss det nye bygget som planlegges i kvartal A. Det eksisterer ikke en «trehusrekke» i Kvartal 2 i Tordenskjoldsgate i dag, og følgelig er det ingen bygningsmessig karakter å ta vare på. Hjørnehuset i Tordenskjoldsgate mot Markens ar avsatt til bevaring. Når det gjelder disse tre byggene som vi søker sanert sier fylkeskonservatoren i et møte den 27. mars i år følgende: Alle de 3 bygningene forslått revet er viktige som del av et helhetlig gatemiljø. Bygningene som enkeltobjekt har ikke stor kulturhistorisk verdi, men de har en verdi for kulturmiljøet/gatebildet. Kvartalet blir nå omskapt og et nytt gatemiljø tilpasset dagens behov og med ønskede kvaliteter etableres, både i Tordenskjoldsgate og Kristian 4. gate. Oppsummering Som nevnt under punkt 2 skal hjørnehuset i Kirkegata og Kristian IVs gate bevares. Resten av tre-/betonghusbebyggelsen i Kirkegata frem til og med Kirkegata 37 vurderes i planen til verneverdig. Videre øker planen å få til en tilpasset bebyggelse for Kirkegata 39 og 41 med god nedtrapping mot Kirkegata 37. Generelt er utviklingen av kvartal 2 en øvelse i å modernisere samtidig som vi bevarer og tilpasser oss det verneverdige. Målet er å bevisst bruke moderne arkitektur for det som skal fornyes, uten at dette går på bekostning av de stedstypiske kulturminnene som planlegges bevart. Om kommunens innspill til bevaring av bebyggelsen I bestemmelsene til kommunedelplan heter det at hjørnebygget Kirkegata/Kristian IVs gate skal bevares ved regulering og at gatemiljøet mot Kirkegata skal ivaretas gjennom en vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom. Dette er fulgt opp i planforslaget. Det framgår ikke direkte av kommunedelplanen at en skal vurdere vern av Kristian IVs gate 27A, 29A. Det er ulik syn fra forslagsstiller og kommunen på bevaring av de to byggene. Forslagsstillers vurdering framgår ovenfor. Byantikvarens utredning foreligger og vi mener bestemt at samfunnets fordeler med en foreslått utvikling langt overgår ulempene. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 30 av 42 Det har vært arbeidet med å få i gang reguleringsplanarbeidet helt siden 2010. Det ble bla arbeidet med å få til grunneiersamarbeid og med alternative plankonsept. Forslagsstiller ble enig med kommunen om å vente med å sette i gang arbeidet for fullt til det forelå en godkjent kommunedelplan. På grunn av innsigelse fra fylkeskommunen og påfølgende mekling, ble kommunedelplanen først endelig godkjent av bystyret 12.02.2014. Det var flere innledende møter med kommunen våren 2014 om de konseptene vi arbeidet med. Nedenfor følger en kort oppsummering av hva som har skjedd knyttet til diskusjon om bevaring av bebyggelse etter at vi på nytt satte formelt i gang planarbeidet: Dato Innhold 30.09.2014 Anmodning om oppstartsmøte 6.10.2014 Avslag på anmodningen 16.10.2014 Forslagsstiller krever oppstartsmøte 20.10.2014 Kommunen aksepterer oppstartsmøte 05.11.2014 Oppstartsmøte gjennomført 01.12.2014 Melding om oppstart av planarbeidet 15.01.2015 Møte med kommunen om mottatte merknader til oppstartsmeldingen 16.01.2015 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune 02.02.2015 Møte med byantikvaren 02.02.2015 Henvendelse til fylkeskonservator Kommentar Vi informerer om konseptet og anmoder om formelt oppstartsmøte Kommunen vil ikke gjennomføre oppstartsmøte. Krever bla at vi bevarer byggene i Kristian IVs gate. Forslagsstiller viser til at kommunen ikke har hjemmel til å nekte oppstartsmøte Plan- og bygningssjefen sier at kommunen er forpliktet til å avholde oppstartsmøte. Kommunen mener hele prosjektet bør bearbeides. Forutsetter at Kristian IVs gate 27a og 29a må bevares Administrasjonen vil bevare Kristian IVs gate 27a og 29a. Forslagsstiller ber om at kommunen gir en faglig begrunnelse slik at den kan innarbeides i endelig planbeskrivelse. Kommunen er enig i det. Vi foreslår videre møte med byantikvar Helge Solli for å drøfte bevaring og overgang mellom bevaringsverdige bygg og nybygg. Viser til at bla Kristian IVs gate 27A og 29A skal vurderes vernet ved regulering. Omfanget av vern må avklares i planprosessen. Anbefaler at det gjøres en fagutredning om vern/bevaring og viser til at fylkeskonservator kan kontaktes for å bistå faglig i arbeidet. Byantikvaren viser til at kommunen ønsker bevaring. Enighet om at forslagsstiller tar initiativ til møte med fylkeskonservator for en faglig vurdering. Kommunen inviteres også med. Forslagsstiller vil utarbeide en fagutredning av kulturmiljøet. Byantikvaren viser til tidligere planer for begrunnelse. Det kommer ingen ytterligere begrunnelse fra byantikvaren. Forslagsstiller anmoder om møte med fylkeskonservator. Konservator kan ikke gjennomføre møtet før forslagsstiller har planlagt innlevering av planforslaget og det blir ikke noe møte. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 31 av 42 18.02.2015 Innlevering av planforslaget 25.02.2015 Samarbeidsgruppa 13.03.2015 Kommunen tar initiativ til møte med fylkeskonservator Dato Innhold 24.03.2015 Foreløpig tilbakemelding fra kommunen 27.03.2015 Møte med kommunen 31.03.2015 Referat fra Byantikvarens møte med fylkeskonservatoren 16.04.2015 Møte med kommunen 28.04.2015 Byantikvarens utredning om vern oversendt. Forslagsstiller leverer inn forslaget. Presentasjon av forslaget i samarbeidsgruppa. Kommunen vil komme tilbake med en skriftlig tilbakemelding Forslagsstiller blir informert om at byantikvaren vil ta initiativ til møte med fylkeskonservator. Anmoder om å kunne delta på møtet. Hører ingenting. Kommentar Foreløpig tilbakemelding og viser til at vurderingen fra byantikvaren kommer seinere i uka. Kommunen foreslår møte for gjennomgang av tilbakemeldingene. Forslagsstiller blir informert om at kommunen tidligere på dagen har hatt møte med fylkeskonservator og at de vil reise innsigelse dersom det foreslås riving av Kristian IVs gate 27a og 29a. Forslagsstiller har ikke fått noen tilbakemelding fra byantikvaren. Anmoder om referat fra møtet og skriftlig begrunnelse. Forslagsstiller mottar referat hvor Fylkeskonservatoren vil vurdere innsigelse. Fylkeskonservator uttaler følgende: Bygningene som enkeltobjekt har ikke stor kulturhistorisk verdi, men de har en verdi for kulturmiljøet/gatebildet. Møtet ble hovedsakelig avholdt for å avklare om regulants utredning var akseptabel. I møtet ble det avtalt at Byantikvaren skulle lage sin utredning i forhold til vern innen 30. april. Utredningen sier noe om hvordan noen verneverdige bygg bør behandles. Det framgår av denne oversikten at kommunen hele tiden har krevet rivning av Kristian IVs gate 27a og 29a uten at forslagsstiller har fått den begrunnelsen en både har ønsket og blitt enig med kommunen at de skal levere. Samtidig har utbygger vært like klar på at rivning er en forutsetning for utviklingen. Videre framgår at fylkeskommunen har anmodet om en faglig vurdering av bevaring. En slik vurdering er gjennomført og inngår i planbeskrivelsen. Via muntlig informasjon i møtet 27. mars 2015 får forslagsstiller første gang høre at fylkeskonservator vil vurdere å reise innsigelse mot rivning av de to byggene. Dette kom uten noe forvarsel. Gjennomføring av plan. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det har i hele planprosessen vært betydelig fokus på å få fram en plan som er økonomisk gjennomførbar. Ingen vil satse på å utvikle eiendommene i kvartalet dersom en ikke, som et minimum, får igjen de verdiene som dagens eiendomsmasse representerer med den bruken den nå har. Vi har derfor taksert eiendommene ut fra dagens bruk. Det legges til grunn at bygningene må rives og eksisterende eiere kjøpes ut. For å få en merverdi gjennom planen, var det helt Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 32 av 42 avgjørende at omsøkt grad av utnyttelse kan realiseres. Det er for øvrig ikke relevant hvor mange etasjer vi anlegger, da det ikke er hjemmel for å regulere dette. Det er de maksimale angitte høydene som regulerer byggets høyde. « Det er ikke hjemmel for å sette høydebegrensninger i form av etasjetall.» (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Veileder: Grad av Utnytting, 20.01-2014, side 36) For å få en god planløsning og god totaløkonomi i prosjektet, har det også vært avgjørende at en kan bygge nytt i Kristian IVs gate 27A og 29A. Det forventes at utbygger får krav om utbedring av fortau i Tordenskjolds gate i tillegg til ønsket utvidelse av fortau i Kristian IVs gate. Kommunen har stilt krav om tilskudd til kvartalslekeplassen i Nybyparken. Det vil bli inngått utbyggingsavtale som forplikter prosjektet til slikt bidrag. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Det ble gjennomført oppstartsmøte 5. november 2014. I møtet var det stort fokus på følgende forhold: Håndtering av bevaringsverdig bygningsmasse Oppfølging av rammene i kommunedelplanen Det er lagt vekt på å følge rammene i kommunedelplanen. Avviket på boligandelen er særlig begrunnet. Forholdet til den bevaringsverdige bygningsmassen er grundig vurdert. Det er uenighet med kommunen spesielt angående bevaringsverdige bygninger og når det gjelder plassering av takterrasser over kote 20,1m. Varsel om oppstart av planarbeid Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt pr post 1.12.2014, og annonsert i Fædrelandsvennen 4.12.2014. Frist for innsending av merknader var 10.01.2015. Det ble gjennomført informasjonsmøte med gårdeierne 16. desember 2014 og det er senere gjennomført flere separate møter med hver gårdeier i kvartalet. Det foreligger referat fra møtene. Merknader til oppstartsmeldingen Offentlige høringsinstanser: Agder Energi AS, datert 03.12.2014 En evt. flytting/omlegging av AEs anlegg må bekostes av utbygger. Dersom det blir nødvendig å etablere ny nettstasjon for forsyning av kvartalet med strøm, må det avsettes plass til dette formålet i samarbeid med AE. Forslagsstillers kommentar: Dialog med AE blir ivaretatt i prosessen, og overordnede avklaringer blir håndtert i planprosessen når endelig grep er besluttet. Statens vegvesen, datert 06.01.2015 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 33 av 42 Det forutsettes at krav til parkering for bebyggelse i kvartalet vil basere seg på bestemmelser i Kommuneplanens arealdel. Forslagsstillers kommentar: Det er fulgt opp i planforslaget. Fylkesmannen i Vest-Agder, datert 08.01.2015 Miljøvernavdelingen ser positivt på varslet planarbeid og forutsetter at arbeidet skjer i samsvar med overordnet plan. Dersom planforslaget avviker vesentlig fra slik plan, må det utredes hvilke konsekvenser avvikene medfører. Planprosessen skal organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge, samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. Planen skal sikre trygge og tilgjengelige arealer for barn i alle aldre. Helsekonsekvenser skal utredes når det er grunn til å tro at saken eller tiltaket vil ha vesentlige konsekvenser for befolkingens helse eller helsens fordeling i befolkningen. Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensningsforskriften kapittel 2 (bygge- og graveforskriften) som kommunen har fått delegert. Både ved utarbeiding og gjennomføring av planer skal det tas hensyn til eventuelle forurensede masser og hvor overskuddsmasser hentes og dumpes. Grenseverdier for støy må overholdes. Ved utarbeiding av planer for utbygging foreligger et generelt krav om gjennomføring av risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet, jf. pbl. § 4-3. Forslagsstillers kommentar: Vi har lagt kommunedelplanen til grunn for planforslaget. Avviket ifht boligandelen er særlig begrunnet. Forholdet til forurensning, støy og temaet folkehelse er søkt vurdert i planbeskrivelsen. Vest-Agder fylkeskommune, Plan og miljøseksjonen, datert 16.01.2015 Det forutsettes at kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 1, legges til grunn for det videre planarbeidet. Det har vært avholdt oppstartsmøte med kommunen den 5.11.2014, jfr. referat fra møtet. Det synes som om fylkeskommunens interesser i stor grad er ivaretatt i følge møtereferatet. Dersom det fremmes et planforslag i vesentlig strid med overordnet plan, må det konsekvensutredes. Det anbefales at det bl.a. utarbeides følgende analyser som en del av planarbeidet: sol/skyggeanalyse som viser at uteoppholdsarealene er tilfredsstillende i forhold til kommuneplanens bestemmelser visualisering av gateløpene med bebyggelsen sett fra bakkenivå snitt som viser hvordan ny bebyggelse tilpasser seg eksisterende bebyggelse I kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre Havn del 1 er det blant annet forutsatt at "gatemiljø mot Kirkegata skal ivaretas i gjennom vurdering av antikvarisk verdi, skala og uterom". Omfanget av vernet og omfanget av bevaringsverdige bebyggelse må avklares i dette arbeidet. Det forutsettes derfor at det foretas en fagutredning av kulturmiljøet der det enkelte hus/bygg vurderes med henhold på vern/bevaring samt at bebyggelsen vurderes i forhold til sine omgivelser. Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 34 av 42 I reguleringsplanen for Gartnerløkka / E39, som nå er til sluttbehandling, er Kirkegata en sentral innfartsport for syklende til sentrum. På denne bakgrunn må det ikke tilrettelegges for funksjoner/tiltak i området som kommer i konflikt med dette eller som kan vanskeliggjøre Tordenskjolds gate og Kirkegata som adkomstveier for myke trafikanter. Det må videre innarbeides reguleringsbestemmelser som sikrer at sykkeltrafikken i anleggsfasen ikke blir hindret. Forslagsstillers kommentar: Avviket på boligdelen er særlig vurdert. Det er utarbeidet sol-/skyggeanalyse, visualisering av gateløpene og snitt som viser hvordan ny bebyggelse tilpasser seg eksisterende bebyggelse. Gjennom 3D modellen kan vi også ta ut flere illustrasjoner dersom det er ønskelig. Det er gjennomført grundige vurderinger av de bevaringsverdige bygningene. Krav om vern av hjørnebygget Kristian IVs gate/Kirkegata er fulgt opp i planen. Bygningsmiljøet langs Kirkegata er foreslått regulert til bevaring, med unntak av hjørnebygget Kirkegata/Tordenskjolds gate. Det er tatt hensyn til at sykkelekspressveien planlegges etablert i Tordenskjoldsgate. Ideelle foreninger: Christianssands Byselskab, datert 05.01.2015 I følge opplegget skal hjørnehusene i Kristian 4. gate bevares. Dette må få konsekvenser for dimensjonering og utforming av naboeiendommene. Forslagsstillers kommentar: Det vies stor oppmerksomhet til forhold mellom eksisterende bebyggelse som skal bevares, hjørneuttrykk og trapping av bebyggelsen. Dialog med kommunen i planarbeidet Det har vært nær dialog med kommunen i planarbeidet, bla med flere arbeidsmøter om planforslaget. Det har medført at en har bearbeidet forslaget, spesielt knyttet til overgangen mellom bevaringsverdig og ny bebyggelse og en god overgang mellom parklokket og bakgårdene til bebyggelsen i Kirkegata. Det har vært umulig å få informasjon om kommunens vurderinger av bevaring av bebyggelsen, særlig knyttet til de to byggene i Kristian IVs gate hvor det er uenighet mellom forslagsstiller og kommunen. Dette er nærmere omtalt i kapittelet vurdering av bevaring av bebyggelsen. For øvrig har det vært en god dialog og konstruktive diskusjoner mellom planog bygningsmyndigheten og forslagsstiller. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Dette prosjekt bidrar ytterligere til å urbanisere Kvadraturen. Forslagsstiller har vist hvordan en ut fra den nye kvadraturplanen kan bidra til å få etablere vesentlig flere boliger av variert størrelse, med høy kvalitet og gode utearealer. Forslagsstiller har fulgt opp kommunedelplanens forutsetning om å verne hjørnebygget i Kirkegata/Kristian IVs gate (Kristian IVs gate 31. En har vurdert vern av bebyggelsen i Kirkegata 29, 31 og 37 og i Kristian IVs gate 27a og 29a. Ut fra en grundig vurdering foreslås vern av bebyggelsen i Kirkegata til og med Kirkegata 37. Kristian IVs gate 27a ble revet etter en brann og bygget helt opp igjen i 1984/85. Kristian IVs gate 29a er totalt ombygget innvendig og fasaden er endret vesentlig. Vern av de to byggene Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 35 av 42 må vurderes opp mot andre samfunnsinteresser. I forhold til trehusrekken og gateløpet vil disse endre fullstendig karakter i forhold til akseptert utvikling i Kommunedelplanen. Forslagsstiller kan ikke se at det er mulig å gjennomføre utbyggingen uten at Kristian IVs gate 27a og 29a blir revet. Det skyldes at en bare da kan få: En helhetlig og fornuftig kvartalsutvikling. Det er unikt at et helt kvartal får en slik «opprydning» rent planmessig. En plan uten uheldig og uønsket punktsanering. Tilstrekkelig sammenhengende forretningsareal på 1. plan til at en både kan få mindre butikker med egne innganger mot gata og en større dagligvarehandel i bakkant, samt påkrevd parkering. Det skapes liv og aktivitet i gata. En utvikling med betydelig større fordel for Kvadraturen og samfunnet enn den marginale ulempen det innebærer å sanere enkelte bygg. En god parkeringsløsning med adkomst fra Kristian IVs gate, slik kommunen krever. Vedlegg: Sjekkliste risiko- og sårbarhet Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 36 av 42 Sjekkliste for risiko og sårbarhet i plansaker Detaljregulering for Kvartal 2 Plan- og bygningsloven § 4-3 – samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse: Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet, eller selv foreta slik analyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf. §§ 11-8 og 12-6. Planmyndigheten skal i arealplaner vedta slike bestemmelser om utbyggingen i sonen, herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade og tap. ” Regulant skal kartlegge alle relevante forhold som må utredes i egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Dette er en sjekkliste som skal være til hjelp for å finne ut hvilke temaer som må beskrives/utredes nærmere. Mindre forhold beskrives i planbeskrivelsen. Forhold som krever spesialkompetanse må utredes i egen fagutredning/ROSanalyse. ROS-analyser utarbeides med utgangspunkt i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap: Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Kartlegging av risiko og sårbarhet Det kan være hensiktsmessig å sammenfatte aktuelle tema i risikomatriser, se s. 15 i veilederen. Emne Forhold eller uønsket hendelse som kan utløse et behov for egen ROS-analyse Kartlegging Utredes Utredes ikke i egen i egen ROS-analyse ROSBegrunnelse: analyse Sett kryss Naturgitte forhold Er området utsatt for snø-, jord-, sørpe- eller steinskred? Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 37 av 42 Området er ikke spesielt utsatt Vedl nr. Emne Forhold eller uønsket hendelse som kan utløse et behov for egen ROS-analyse Kartlegging Utredes Utredes ikke i egen i egen ROS-analyse ROSBegrunnelse: analyse Sett kryss Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Området ikke utsatt Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Området ikke utsatt Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Området ikke utsatt Er det tatt hensyn til fremtidig havnivåstigning? Ja, området ikke utsatt Dersom området har tilgang til elv eller sjø; er det behov for sikringstiltak? Ikke aktuelt Er det fare for forurensende avrenning fra et utsprengt område (gjelder sulfidholdig fjell)? Ikke aktuelt Finnes det terrengformasjoner som utgjør fare (stup etc.) Ikke aktuelt Vil skogbrann/lyngbrann i området være en fare for boliger/hus? Ikke aktuelt Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området: - hendelser på veg? Ikke aktuelt - hendelser på jernbane? Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 38 av 42 Ikke aktuelt Vedl nr. Emne Forhold eller uønsket hendelse som kan utløse et behov for egen ROS-analyse Kartlegging Utredes Utredes ikke i egen i egen ROS-analyse ROSBegrunnelse: analyse Sett kryss - hendelser på sjø/vann/elv? Ikke aktuelt - hendelser i luften? Ikke spesielle problemstillinger Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området: - utslipp av giftige gasser/væsker? Ikke aktuelt - teletjenester? Ikke spesielt - vannforsyning? Ikke spesielt - renovasjon/spillvann? Ikke spesielt Dersom det er høyspentanlegg i området: - blir følsom bebyggelse som skoler/barnehager/boliger (samt uteoppholdsarealer) planlagt i tilstrekkelig avstand til høyspentledninger, jordkabler, transformatorstasjoner eller nettstasjon i forhold til mulig helserisiko (utredningskrav ved 0,4 μT)? Nei Er det farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området (f.eks. inn- og utkjørsel)? Nei Brannberedskap: Ikke aktuelt - omfatter området spesielt farlige anlegg? Ikke aktuelt Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 39 av 42 Vedl nr. Emne Forhold eller uønsket hendelse som kan utløse et behov for egen ROS-analyse Kartlegging Utredes Utredes ikke i egen i egen ROS-analyse ROSBegrunnelse: analyse Sett kryss Tidligere bruk - ligger området slik at brannvesenets krav til innsatstid tilfredsstilles? Krav til innsatstid ivaretas - har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Tilstrekkelig brannvannforsyning - har området tilfredsstillende atkomst for brannvesenet? (Pbl § 18-1) Tilfredsstillende adkomst Er det mistanke om forurensning i grunnen fra tidligere virksomheter: Usikkert. Må vurderes nærmere i den videre prosessen - bensinstasjon/bilverksted/tankanlegg / mekanisk verksted/skipsverft? Ikke aktuelt - industri (for eksempel galvaniseringsverksted, impregneringsverk, annen industri)? Usikkert. Vurderes nærmere I den videre prosessen - avfallshåndtering/deponi? Ikke aktuelt - gjentatte rivingsarbeider/rehabilitering av bygninger fra 1950 -1980 / byjord? Ikke aktuelt - militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc.? Ikke aktuelt - annet (angi)? Omgivelser Vil boliger bli utsatt for forhold som direkte eller indirekte kan påvirke helsen: Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 40 av 42 Vedl nr. Emne Forhold eller uønsket hendelse som kan utløse et behov for egen ROS-analyse Kartlegging Utredes Utredes ikke i egen i egen ROS-analyse ROSBegrunnelse: analyse Sett kryss Sabotasje/ - forurensning av drikkevannskilde (privat/kommunal) og/eller nedslagsfelt for drikkevannskilde? Ikke aktuelt - støy/rystelser/vibrasjoner fra veitrafikk/bane/fly/tekniske installasjoner (eks. vifter og kjøleanlegg) / annen virksomhet (eks serveringsvirksomhet og konsertlokaler)? Ikke spesielle problemstillinger, se planbeskrivelsen - luftforurensing i planområdet (T-1520, retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen)? Ikke aktuelt - utslipp av støv, avgasser, markert lukt eller annet (eks. lukt fra serveringsvirksomhet og matproduksjon)? Ikke spesielle problemstillinger, se planbeskrivelsen - andre forhold av vesentlig betydning for miljø og trivsel? Ikke aktuelt - dårlig mobildekning og bredbånd/internettforbindelse? Ikke aktuelt Annet (angi) “risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål” Ikke andre forhold enn eventuell forurensning I grunnen Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? Ikke aktuelt Finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? (F.eks. risikofylt industri med kjemikalie/eksplosiver, olje/gass, radioaktiv materiale eller kraftstasjon, trafo, damanlegg, viktige telekommunikasjonsanlegg, militæranlegg) Ikke aktuelt terror Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 41 av 42 Vedl nr. Emne Forhold eller uønsket hendelse som kan utløse et behov for egen ROS-analyse Kartlegging Utredes Utredes ikke i egen i egen ROS-analyse ROSBegrunnelse: analyse Sett kryss Utført av Jan Willy Føreland Dato: 18.02.2015 Planbeskrivelse – Kvartal 2 29.03.2015 Side 42 av 42 Vedl nr.
© Copyright 2024