Planbeskrivelse - Stavanger kommune
1 Plan 2499P. PLANBESKRIVELSE for Paradis-sør, felt P13, P14 og deler av P12 i kommunedelplan 116K, Hillevåg, Storhaug og Eiganes-Våland bydel. Forslagsstiller: ROM EIENDOM AS & K2 STAVANGER AS Fagkyndige: NORSAM AS (TRAFIKK) BREKKE & STRAND AKUSTIKK AS (STØY) STUDIO HP AS (LANDSKAP) ECOBIM AS (KLIMA) Dato 15.04.2014 - (1. gangs behandling). REVIDERT Dato 27.03.2015 - Revisjoner / etterskrift etter høring og ifm 2. gangs behandling Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 2 Liste over alle dokumenter i plansaken PLAN 2499P - PARADIS SØR 1 gangs behandling Liste over tidligere innsendt materiale til 1.gangs behandling: 01 Planbeskrivelse, datert 15.04.2014 02 Kopi av alle innkomne merknader, datert 25.09.2013 03 Reguleringsbestemmelser, datert 15.04.2014 04 Konsekvensutredning. datert 15.04.2014 05 Plankart (pdf, dwg og sosi format), datert 15.04.2014 06 Illustrasjonsprosjekt, målestokk 1:1000/A1, datert 15.04.2014 07 Skisseprosjekt (inkl. sol og skygge studier), A3 hefte/rapport, datert 15.04.2014 08 ROS analyse, datert 10.02.2014 09 Trafikkanalyse med tillegg/vedlegg, datert 03.04.2014 10 Støyutredning, datert 04.02.2014 11 Målinger av vibrasjoner fra togtrafikk, datert 17.10.2013 12 Vindanalyse, datert 10.02.2014 13 Risikovurdering og tiltaksplan forurenset grunn, datert 26.02.2009 14 Kvalitetsprogram, datert 10.02.2014 PLAN 2499P - PARADIS SØR 2. gangs behandling Liste over revidert materiale innsendt til 2.gangs behandling: 01 Planbeskrivelse m/etterskrift + nye merknader og svar på merknader, datert 27.03.2015 02 Kopi av alle innkomne merknader, datert 27.03.2015 03 Reguleringsbestemmelser, datert 27.03.2015 04 Konsekvensutredning, revidert med tilleggstema, datert 27.03.2015 05 Plankart (pdf A3/A1, dwg og sosi format, samt sosikontroll), datert 27.03.2015 06 Illustrasjonsprosjekt, M 1:1000/A1, datert 27.03.2015. 07 Skisseprosjekt, revidert A3 hefte/rapport, datert 27.03.2015 12 Vindanalyse, revidert, datert 27.03.2015. Materiale som IKKE revideres til 2.gangs behandling, men som fortsatt følger saken: 08 ROS analyse, datert 10.02.2014 09 Trafikkanalyse med tillegg/vedlegg, datert 03.04.2014 10 Støyutredning, datert 04.02.2014 11 Målinger av vibrasjoner fra togtrafikk, datert 17.10.2013 13 Risikovurdering og tiltaksplan forurenset grunn, datert 26.02.2009 14 Kvalitetsprogram, datert 10.02.2014 Liste over nytt materiale til 2.gangs behandling: 15 3D PDF (2 stk, med og uten terreng), datert 27.03.2015 16 Geoteknisk rapport, datert 16.12.2014 17 Miljøteknisk rapport, datert 07.11.2015 18 Parallelloppdrag for K1 og K2, datert 23.01.2015 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 0. Arealoppgave/Nøkkeltall .................................................................................................................. 4 Totalareal og areal fordelt på de ulike formål ..................................................................................... 4 Utbyggingsareal (BRA) totalt og fordelt på formål ............................................................................ 4 1. Bakgrunn for planforslaget .............................................................................................................. 6 1.1 Bakgrunn for planarbeidet ............................................................................................................ 6 1.2 Planavgrensning ............................................................................................................................ 7 1.3 Krav om konsekvensutredning...................................................................................................... 8 1.4 Fremdrift ....................................................................................................................................... 8 1.5 Medvirkning .................................................................................................................................. 8 2. Gjeldende planer og retningslinjer ................................................................................................ 10 2.1 Rikspolitiske retningslinjer ......................................................................................................... 10 2.2 Kommunale planer og mål .......................................................................................................... 10 2.3 Gjeldende regulering ................................................................................................................... 13 2.4 Andre planer og forslag som kan ha betydning for arbeidet ....................................................... 13 3. Forhåndskunngjøring ..................................................................................................................... 15 3.1 Melding om planoppstart ............................................................................................................ 15 3.2 Innkomne merknader .................................................................................................................. 15 3.3 Forslagstillers kommentarer til merknader ................................................................................. 18 3.4 Innkomne merknader ifm offentlig høring .................................................................................. 21 3.5 Forslagstillers kommentarer til merknader ifm offentlig høring ................................................. 31 4. Beskrivelse av planområdet ............................................................................................................ 37 4.1 Planområdets kvaliteter ............................................................................................................... 37 4.2 Lokalisering og arealbruk ........................................................................................................... 37 4.3 Teknisk- og sosial infrastruktur .................................................................................................. 38 4.4 Miljø- og /eller risikoforhold ...................................................................................................... 39 5. Beskrivelse av planforslaget, innhold, kvaliteter og konsekvenser ............................................. 40 5.1 Oppsummering av KU ................................................................................................................ 40 5.2 Forhold til overordnede og gjeldende planer .............................................................................. 43 5.3 Byplanmessig innhold og kvaliteter. ........................................................................................... 46 5.4 Estetiske kvaliteter ..................................................................................................................... 53 5.5 Tekniske løsninger ...................................................................................................................... 59 5.6 Tilgjengelighet ............................................................................................................................ 62 5.7 Avbøtende tiltak ift miljø- og /eller risikoforhold....................................................................... 71 5.8 Behov for tiltak/service utenfor planområdet ............................................................................. 72 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 4 0. Arealoppgave/Nøkkeltall Totalareal og areal fordelt på de ulike formål FORMÅL Ca. TOTALT Boligbebyggelse 8.240 m2 Renovasjonsanlegg 195 m2 Øvrige kommunaltekniske Anlegg 153 m2 Uteoppholdsareal 15.218 m2 Kombinert Anlegg/Bebyggelse 9. 258 m2 Jernbane 710 m2 Kombinert Samferdselsanlegg 1.382 m2 Kjøreveg 6.064 m2 Gatetun 7.662 m2 Gang- og /Sykkelveg 5.309 m2 Annen veggrunn - Tekniske anlegg 666 m2 Annen veggrunn - Grøntareal 3.694 m2 Friområde 1.558 m2 Turdrag 12.627 m2 Friluftsområde i sjø 3.277 m2 Planområdet totalt: Ca. 76.000 m2 revidert 27.03.2015 Utbyggingsareal (BRA) totalt og fordelt på formål Totalt BEBYGGELSE Boligbebyggelse Kombinerte formål B1 B2 K1 K2 35.000 m2 14.000 m2 21.000 m2 54.000 m2 28.000 m2 26.000 m2 (Kontor/Forretning/Bevertning/ Offentlig eller privat tjenesteyting/ Bevertning) Øvrige kommunaltekniske Anlegg (Pumpestasjon + Nettstasjon) Kombinert Samferdselsanleggog Teknisk Infrastruktur (Servicebygg + Sykkelparkering) Planområdet totalt: Medregnes ikke Medregnes ikke 89.000m2* 14.000m2 21.000m2 28.000m2 26.000m2 * arealer under terreng ikke medregnet revidert 27.03.2015 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 5 Illustrasjonsplan, revidert 27.03.2015 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 6 1. Bakgrunn for planarbeidet 1.1 Bakgrunn for planarbeidet Rom Eiendom AS, i samarbeid med K2 Stavanger AS, skal utvikle og realisere flere prosjekter i Paradis-området i Stavanger kommune de kommende årene. Med bakgrunn i dette ønsker ROM Eiendom AS å gjennomføre en detaljregulering på deler av Paradisområdet med hensikt å utvikle området til et sentralt knutepunkt med tilhørende nærings- og boligutvikling. Paradis skal være et godt sted å bo og arbeide, og utbyggingen skal bidra til et helhetlig grep for området. Utbygger ønsker derfor fokus på tilgjengelighet, grøntstruktur samt forbindelser til de omkringliggende områdene, bydelene Hillevåg, Storhaug og Eiganes-Våland Paradis er et av få sentrale store utbyggingsområder i Stavanger. Det er ROM Eiendoms utgangspunkt at den sentrale beliggenheten med gåavstand fra Stavanger Sentrum tilsier høy utnyttelse. Paradisområdet defineres som et sentralt knutepunkt med umiddelbar nærhet til Paradis Stasjon, og utviklingen her skal bidra til at enda flere reiser kollektivt. Utbygger ser for seg at området kan bebygges som et konsentrert boligområde, og tilsvarende som et næringsområde med høy utnyttelse og tydelig identitet. Som ledd i gjennomføringen av denne visjonen, har ROM eiendom AS og K2 Stavanger AS gjennomført et parallelloppdrag med tre arkitektgrupper for å frembringe alternative konsepter og belyse utbyggingspotensial. Arbeidet ble gjennomført årsskiftet 2012/2013 og forslaget til Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS ble valgt som videre grunnlag for reguleringsplan. Områdets størrelse tilsier gjennomføringer i flere trinn. Plangrepet bør ha robusthet i forhold til endringer i behov og marked, for eksempel ved at det åpnes for flere mulige utbyggingsrekkefølger og at planen gir et handlingsrom for ulike formål, typologier og boligtyper. Målet med planarbeidet er å få frem en plan som legger til rette for høy arkitektonisk kvalitet og med høye miljøambisjoner hvor: Prosjektets unike beliggenhet utnyttes. Prosjektet fremstår som et område med moderne og fremtidsrettede kontorbygg og boliger med inntil 3000 arbeidsplasser og 450 boliger. Prosjektets utforming skal gi særpreg og identitet til sted og omgivelser. Prosjektet legger til rette for økt tilgjengelighet og integreres med en tydelig offentlig havnepromenade. Prosjektet skal utfordre høyder og arealpotensialer i foreliggende planer. Prosjektet skal gi tydelige løsninger på adkomst, logistikk og håndtering av de faktiske tomteforhold. Prosjektet skal vektlegge bærekraftige løsninger med hensyn til arealutnyttelse, transport, energi- og materialbruk. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 7 1.2 Planavgrensning Figur 1.1. Planens avgrensning Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 8 1.3 Krav om konsekvensutredning Planen er av et omfang som utløser krav til konsekvensutredning (KU) i henhold til ’Forskrift om konsekvensutredninger’ etter PBL av 27.06.2008, §4-2 og § 12-9. Ett forhold som utløser dette kravet, er at planen vil omfatte areal til næringsvirksomhet som overstiger 15 000 m² BRA i ny bebyggelse. Fastsatt planprogram med relevante utredningstema ble vedtatt september 2013 og er lagt til grunn for utarbeidelse av detaljregulering med KU. Konsekvensutredningen følger som eget vedlegg til plansaken, men hovedpoengene er oppsummert i kapitel 5 i denne beskrivelsen. 1.4 Fremdrift Arbeidet med plansaken startet våren 2013. Det tas sikte på å få reguleringsplanen godkjent sommeren 2014. Skisse til viktige milepæler i planprosessen: PARADIS FASE 1 2.kvartal 2013 3.kvartal 2013 4.kvartal 2013 1.kvartal 2014 2.kvartal 2014 april okt jan mai juni juli aug sept nov des febr mars april mai juni PLANPROGRAM utarbeide planprogram planprogram på høring x= planprogram fastsatt x KONSEKVENSUTREDNING x= KU ferdigstilt x DETALJREGULERING x= innsending PLAN + KU x PLAN BEHANDLINGSFASE saksfremstilling/behandling 1. gangs behandling x høring og offentlig ettersyn Saksfremstilling/behandling x x 2. gangs behandling Godkjenning i kommunestyret Figur 1.2. Fremdriftsplan Etterskrift: Plansaken ble innsendt til SK 15.04 2014, og førstegangsbehandlet i KUB 28.08.2014. Saken ble lagt ut til offentlig ettersyn 12.09.2014 – 24.10 2014. 1.5 Medvirkning Det har vært ROM Eiendoms ønske å invitere til medvirkning fra innbyggere, lokalsamfunn og andre berørte parter så tidlig i prosessen som mulig. Det ble avholdt et informasjonsmøte 13.06.13 så snart planprogrammet var lagt ut på høring. Dette ble annonsert sammen med kunngjøringen. Utover kommunale etater har det også i løpet av året vært avholdt møter med Statens vegvesen, Jernbaneverket, Småbåthavna, samt eiendomsbesittere og planleggere på nærliggende tomter. Det ble iht. plan- og bygningsloven § 12-8 og § 12-9 sendt ut varsel om oppstart av planarbeid til berørte grunneiere, offentlige instanser og interesseorganisasjoner. Varsel om oppstart oppstart av planarbeid og planprogram ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og i Rogaland Avis. Varselbrev ble sendt ut 05.06.2013 og merknadsfrist var satt til 26.07.2013. Denne fristen ble etter forespørsel fra Jernbaneverket utsatt til 09.08.2013. Av ca. 260 utsendte varsler er det kommet 7 stk i retur. Det har innkommet 18 merkander. Alle merknadene følger som eget vedlegg i plansaken og er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 9 Etterskrift: Det ble i forbindelse med offentlig høring avholdt nok et åpent informasjonsmøte om planen torsdag 02.10.2014. På informasjonsmøte deltok utbygger, arkitekt og saksbehandler hos kommunen. Etter dette har det pågått en offentlig debatt i lokalavisene samt at det ble arrangert et folkemøte 16.10.2014 av beboerinitiativet der utbygger deltok. Etter høringen er det innkommet 129 merknader. Nye parallelle oppdrag: I den påfølgende revisjonsrunden inviterte utbygger 3 arkitektkontor til å lage nye alternativer for næringsbebyggelsen. Resultatene av denne prosessen ble stilt ut for publikum på Stavanger stasjon februar - mars 2015. Det ble ifm dette også avholdt et nytt møte med representanter fra beboerinitiativet. Utbygger v/ Pål Njærheim (K2 Stavanger) og undertegnede (Rom Eiendom) møtte da med tre representanter for beboerinitiativet mot høyblokkene i Paradis. De tre som deltok var Rune Knutsen (Våland), Wenche Ålgård Clarke (Storhaug) og Erik Bertheussen (Storhaug). Alle tre har vært toneangivende og av de mest aktive i nevnte gruppe, og er med sine eiendommer direkte berørt av prosjektet med basis i endret utsikt/utsyn. Her følger oppsummerende stikkord fra møte: - - - Beboer-initiativet har mottatt en rekke tilbakemeldinger om de tre nye forslagene, og alle har uten unntak handlet om at Twin Peaks fra GHA er det eneste reelle alternativet å jobbe videre med. Når det kommer tilbakemeldinger så er det i all hovedsak høydene man har vært mest opptatt av. Beboerne mener at alle forslag er for høye, og ber oss vurdere å ta det ytterligere ned. I tillegg har mange av beboerne en oppfatning av at planforslaget (0-alternativet) ville virke fremmedartet, og fremstå som en «propp i dalen». Uansett hvilket forslag som endelig fremmes til 2 gangs behandling så er de fortsatt uenig i premisset knyttet til å tilrettelegge for 2500-3000 arbeidsplasser, og en så vidt høy TU (dvs. over 250%) for K1 og K2. Det er i utgangspunktet en positiv forventning om at det skal skje en utvikling som vil berike det forlatte godsområdet. Til de tre forslagene som ble levert inn til parallelloppdraget mente beboerinitiativet: - - A-lab sitt forslag virker veldig massivt, tross lavere høyde enn 0-alternativet. De har liten tro på ideen om parken under den svevende broen. Studio Egret West sitt forslag virket fremmedartet og ikke særlig bedre enn 0-alternativet. Fortsatt for høyt og massivt. De tre representantene hevdet at Twin Peaks er det klart beste forslaget fordi flatene er brutt opp på flere vis. Skrå tak og skråstilte bygg gir en god variasjon og åpner for mange siktlinjer. Prosjektet virker dessuten å ha fått mer grønt i seg. Grønne skrå tak vil kunne sees og nytes av mange flere. Prosjektet har en ny og annen kvalitet (positiv), som man kan kjenne igjen i forhold til annen bebyggelse i Stavanger. Solforholdene vil også bli vesentlig bedre med Twin Peaks enn med de øvrige forslagene. Det stilles spørsmål ved om man har belyst vindproblematikk, og lyd (resonans) ved kjøring på Strømsbroen i tilknytning til leveransene fra de tre arkitektfirmaene. Beboerne takket for at de var blitt hørt, og var glade for at vi har tatt beboerne på alvor med å vise vilje til bearbeide forslaget. Før innsending til 2. gangs behandling har utbygger også møtt med alle innsigelsesmyndigheter. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 10 2. Gjeldende planer og retningslinjer 2.1 Rikspolitiske retningslinjer RPR barn og unge i planleggingen: Retningslinjenes hensikt er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging, og skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, trafikkfare og annen helsefare. Vider skal det sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelig arealer for barnehage. Retningslinjene ble fastsatt av Miljøverndepartementet 20. september1995 som en del av den norske tilretteleggingen for å oppfylle forpliktelsene i FNs barnekonvensjon, ratifisert av Stortinget 8. januar 1991. RPR areal og transport i planleggingen: Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet slik at det tilrettelegges for mest mulig effektiv og miljøvennlig transport. Det er blant annet fokus på mest mulig effektiv transport, begrensing av transportbehovet, korte avstander og samordning av ulike transportmåter, inkl. satsing på kombinasjon av kollektivtrafikk, gang- og sykkel. Boligkonsentrasjoner og arbeidsplassintensive og besøksintensive bedrifter, bør lokaliseres nær høyfrekvente kollektivtrafikkårer. I følge rikspolitiske retningslinjer skal det også legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon i byggesonene i by- og tettstedsområder. RPR Universell utforming: Retningslinjene skal legges til grunn for all planlegging etter plan- og bygningsloven. Formålet med disse rikspolitiske retningslinjene er blant annet å sikre at planlegging på alle forvaltningsnivåer bidrar til en utvikling mot et stadig mer universelt utformet samfunn, og stimulere til planlegging som gir god tilgjengelighet og brukbarhet for alle, og som samtidig tilfredsstiller andre samfunnsmessige mål. 2.2 Kommunale planer og mål Framtidens Byer FB: Stavanger kommune har undertegnet EU’s ordføreravtale (Covenant of Mayors) som i prinsippet har samme målsetting som Fremtidens byer. Fremtidens byer er et av verktøyene kommunen tar i bruk for å oppfylle avtalen med EU. Framtidens byer har tre målsettinger: • Redusere byenes klimagassutslipp, Utvikle strategier ift. Klimaendringene og Gjøre byene bedre å bo i. For å oppnå målsetningene er det angitt fire satsingsområder: • Arealbruk og transport, Stasjonær energi, Forbruksmønster (innkjøp og avfall) og Klimatilpassing Fem urbane kvaliteter legges også til grunn og skal ivaretas: • høy arkitektonisk kvalitet i urbane fellesrom (byens mellomrom) • sammenhengende, attraktive og effektive gater og ruter for gående og syklister • effektiv kollektivtransport • mangfold av byrom og møteplasser for aktivitet, lek, handel og kultur • «blå-grønn» by for rekreasjon og ro, naturopplevelser, aktivitet og lek En viktig målsetting er også å forbedre det fysiske bymiljøet med tanke på økologiske kretsløp, sikkerhet, helse, opplevelse, næringsutvikling og å gjøre byene bedre å bo i. Regionalplan for Jæren 2013-2040, revisjon vedtatt i fylkestinget 22.10.2013. Regionalplanen for langsiktig byutvikling på Jæren er en plan som forutsetter at Jæren skal ha en byutvikling basert på regionale helhetsløsninger som effektiviserer arealforbruket og transportarbeidet, styrke verdiskapingen og sikre natur- og kulturverdier og gi høy livskvalitet. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 11 Planen legger opp til sterk samordning av areal- og transportpolitikken samtidig som hensyn til jordvern, kulturminner, naturvern og friluftsliv ivaretas i et langsiktig perspektiv. Den nylige reviderte planen viderefører hovedgrepene fra den forrige fylkesdelplanen, det vil si at langsiktig grense jordbruk, regional grøntstruktur og langsiktige utbyggingsområder ligger fast. Men i ny plan er det utarbeidet reviderte retningslinjer og faglige råd innenfor viktige tema som samferdsel, sentrumsområder, bomiljø og områder disponert til rekreasjon og landbruk. Hensynet til jordvern tillegges stor vekt ved valg av langsiktige utbyggingsmønstre, slik at utbyggingsretning styres mot de mindre produktive arealene. Samtidig må ny utbygging kunne betjenes effektivt med kollektive transportsystem. Det skal legges særlig vekt på fortetting innenfor eksisterende byggesoner og gjenbruk av arealer. I områder som fortettes skal det planlegges en konsentrert utbygging hvor en tar spesielt hensyn til bevaring av eksisterende kulturmiljø og vern av karakteristiske grøntstrukturer. Kommuneplan 2010-2025, vedtatt 14.06.2011 (under revisjon): Ifølge kommuneplanen er visjonen ”Sammen for en levende by” et overordnet mål, som skal legges til grunn for all byutvikling (planlegging, saksbehandling, forvaltning). Kommuneplanens mål for langsiktig byutvikling av Stavanger er: «En god by å bo i, Mangfold og deltakelse, Regionsenter med internasjonalt engasjement og Nyskapende og robust næringsliv.» Arbeidet med fornying av kommuneplanen pågår og et planprogram for rullering av Kommuneplan 2014–2029 ble vedtatt mai 2013. I planprogrammet har kommunen blant annet foreslått at det skal jobbes med boligbygging og byomforming. Det utarbeides også en høyhusstrategi, for å avklare hvordan det kan legges til rette for en mer systematisk bygging av høyhus og punktbygg. Rådmannen legger fram forslag til ny kommuneplan til politisk behandling i første kvartal 2014. I gjeldende kommuneplan arealdel er Paradis vist som utbyggingsområde for kombinerte formål, og småbåthavn er innlemmet. Det påpekes at Båthavnen med nærliggende tettbebyggelse er sårbar for brann- og gassutvikling og at dette forholdet, sammen med ulempene båthavnen genererer for etablering av gang-, sykkel-, og turveiforbindelser må vurderes nøye i den videre planleggingen av Paradis. Maks prosent BRA i kommuneplanen er i glideskalaen satt til 100 % BRA ved ren bolig, og 120 %BRA ved 70 % bolig og 30 % andre formål. 220 % BRA tillates ved utelukkende etablering av næring. Det er forutsatt at denne glideskalaen skal erstattes med de nye føringene for tetthet i regionalplanen. Kommuneplanen åpner for mulig regulering av høyhus i sentrumsområder og kollektivknutepunkt. Byggehøyder vurderes individuelt ut fra tomtens karakter, tilstøtende omgivelser og prosjektets arkitektoniske utforming. Det finnes også relevante bestemmelser om uterom og lekeplasser, bestemmelser om parkering, støyforhold m.m. Etterskrift: Planforslaget var på høring fra slutten av august til 6. oktober 2014. Det er blitt utarbeidet en rekke Grunnlagsrapporter og supplerende notater, som utfyller planbeskrivelsen og gjengir i større detalj hvilke forhold som er undersøkt gjennom planprosessen. Kommunen har mottatt innspill fra 159 ulike høringsinstanser, næringsliv, privatpersoner og interne utvalg og avdelinger. Kommunedelplan K116 for Paradis og Hillevåg, vedtatt 19.09.2005: Det foreligger en vedtatt kommunedelplan for Hillevåg og Paradis hvor planområdet inngår. I planen er området satt av til Transformasjon (P13 og P14) og Boligområde (P12), og med de samme retningslinjer for utnyttelse og etasjehøyder som i kommuneplan. Planen inneholder temakart som gir føringer for sykkelruter, veinett, grønnstruktur, siktlinjer og viktige utsyn. I tillegg er det en tiltakskatalog som danner grunnlag for rekkefølgetiltak. Det er også utarbeidet bestemmelser og retningslinjer for planleggingen og utbyggingen av området. Retningslinjer for rekkefølgetiltak som omhandler planområdet er (nummereringen viser til punkter i kommunedelplan): Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 12 1. Sikring av grøntdraget i sjøkanten fra Paradisveien til Strømsbrua 2. Sikring av grøntdraget i sjøkanten fra Strømsbrua til park- og aktivitetsområdet Hamnevika. 3. Ny hovedatkomst til all utbygging øst for jernbanen. 4. Stenging Consul Sigvald Bergesens vei. 5. Ny atkomstvei fra hovedatkomst i 3 ovenfor til utbyggingsområdene øst for jernbanen. 9. Gang- og sykkelundergang Hillevågsveien ved kryss med Mølleveien. 12. Ny bro og veiutvidelse Storhaugtunnelen / Hillevågstunnelen 13. Støyskjerm langs jernbanens østside f.o.m. P10 t.o.m. H45 Figur 2.1. Kommunedelplan for Paradis-Hillevåg, Plan 116K Kommunedelplan for Idrett, fysisk aktivitet og naturopplevelse 2010-2022, vedtatt 21.09.2009: Planen er en langsiktig plan for utvikling og forvaltning av idrettsanlegg, friområder, parker, skolegårder, lekeplasser, nærmiljøanlegg og naturområder, kort sagt de fleste kommunale arenaer for fysisk aktivitet og naturopplevelse. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 13 For Paradisområdet er det spesielt mål, retningslinjer og normer vedrørende parker, friområder og aktivitetsanlegg som vil være gjeldende. Paradis er spesielt viktig i forhold til etablering av sammenhengende grønnstrukturer og friluftsliv i sjø og vann. Kommunedelplan for universell utforming – planprogram, Plan 130K. Kommunedelplan for universell utforming – planprogram, lå ute til offentlig ettersyn i tiden 13.07.31.08.2012 og er planlagt sluttbehandlet sommeren 2013. Kommunedelplanen skal samordne Stavanger kommunes arbeid med universell utforming og belyse blant annet følgende tema: Diskutere utvidelse av begrepet universell utforming Utdype hovedmål, delmål og strategier i kommuneplanen mht. universell utforming Etterskrift: Kommunedelplan for universell utforming, 2014-2029, lå ute til offentlig ettersyn i tiden 08.11.201302.01.2014. Med planen følger et dokument til Forslag til oppfølgingstiltak som nærmere konkretiserer planens intensjoner. Boligplanen «En god by å bo i», Utbyggingsplan 2011-2015, vedtatt 26.09.2011: Utbyggingsplanen er et verktøy for administrasjon og politikere for å operasjonalisere målene for byog bolig-utbygging som er satt i kommuneplanen. Det handler om tilrettelegging for nybygging og hvordan forene byens vekst med en klimavennlig utvikling. Planen sier blant annet at: Stavanger kommune skal fortsatt inneha en aktiv rolle i utvikling av vedtatte byomformingsområder ved å inngå forpliktende samarbeid med private aktører. Paradis er vedtatt som et slikt byomformingsområde. Det foreslås å legge til rette for en boligproduksjon på minimum 1000 boliger i året. Kommunen ønsker å stimulere til boligbygging i byomformings- og fortettingsområder og i områder med ledig skolekapasitet. Boligbygging i bybåndet og langs andre kollektivakser skal prioriteres arbeids- og ressursmessig. Målet for årlig boligbygging i felt settes til minimum 230 i perioden og medfører at alle feltutbyggings-områdene som det er mulig å bygge ut i perioden må bygges ut. Sykkelstrategi for Stavanger med handlingsplan 2011-2015, vedtatt 12.03.2012: Det er utarbeidet en sykkelstrategi for Stavanger som går på å utbedre sykkelveinettet gjennom fysisk utbedring, bygge trygge sykkelparkeringsplasser etter en enhetlig standard, og sette av nok midler. Strategien beskriver også hvordan sykkelrute 7, Gandsfjordruta, bør legges om og gå gjennom Paradisområdet, maksimum avstander fra parkering til målpunkt, antall parkeringsplasser m.m. 2.3 Gjeldende regulering Planområdet inkluderer, og grenser mot, flere gjeldende reguleringsplaner. Figur 2.2 viser gjeldende reguleringsplaner i området, med navn på de som er betydningsfulle i dette planarbeidet. 2.4 Andre planer og forslag som kan ha betydning for arbeidet Kommunedelplan for Stavanger Sentrum 1994-2005, vedtatt 01.02.1996, under revisjon. Stavanger kommune har startet opp arbeidet med ny Kommunedelplan for Stavanger sentrum. Planarbeidet foregår innenfor et utvidet studieområde som i tillegg til kommuneplanens sentrumsavgrensing inkluderer sentrums randsoner, innfallsporter og havnebasseng. Randsonene inkluderer hele Bjergstedparken, samt byomformingsområdene Paradis og Stavanger Øst. Endelig sentrumsgrense vil bli vurdert gjennom planprosessen og fastlegges i forbindelse med stadfesting av planen. Planarbeidet er igangsatt og innen nyåret 2014 skal kommunen ha klart et planforslag. Etterskrift: Planen har vært ute på 1.gangs høring der foreløpig forslag med vekt på mulige hovedgrep er presentert. Høring av endelig forslag til plan i andre kvartal i 2015. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 14 Plan 2494, områdeplan for Stavanger stasjon, Eiganes og Våland bydel Formålet med planarbeidet er å fastlegge rammer for videre utvikling av Stavanger stasjon og traséen mellom stasjonsområdet og Paradis. Arealet sørover, som er avsatt til jernbaneformål i vedtatt kommuneplan, er også inkludert i planområdet. Det er utarbeidet et planprogram som lå ute til offentlig ettersyn parallelt med varsel om planoppstart. Det ble arrangert informasjonsmøte vedrørende plan 2494 torsdag 22.08.2013. En rekke aktører og rettighetshavere er involvert, og det legges opp til at utviklingen av områdeplanen skal skje i dialog med disse. Jernbaneverket og Rom Eiendom AS vil bli spesielt involvert i utarbeidelse av planen gjennom egne drøftingsmøter, samarbeid om planskisser og gjennomføring av arkitektkonkurranse. Paradisplanen, plan 2217 med KU, ble 1.gangsbehandlet 08.05.2008. 2.gangsbehandling ble utsatt ifølge enstemmig vedtak i kommunalstyret for byutvikling 16.06.2011: KBU utsetter behandling av reguleringsplanen til Jernbaneverket har ferdigbehandlet Jernbanens utviklingsplan. KBU ønsker å flytte driftsbanegården ut av planområdet og vil derfor avvente Jernbaneverkets endelige beslutning angående driftsbanegården før planen behandles endelig. Tilhørende dokumenter til denne plan: Forslag til planprogram for plan 2217 (datert 24.10.2007 fastsatt 07.02.2008) Konsekvensutredning for plan 2217 (datert 10.03.2008) Tillegg konsekvensutredning trafikk for plan 2217 (datert 07.10.2008) Plan 2461P, detaljregulering for felt G, I og deler av J3 og TR3 i plan 2217, ParadisKvaleberg, vedtatt 04.02.2013. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av felt G og I med kontorbygg, samt etablere adkomstvei til P-kjeller og hovedinngang i Tr3 og varelevering i J3. Plan 2486P, detaljregulering for Hillevågsveien 24. Planen ble 1.gangsbehandlet 19.12 og lagt ut til offentlig høring 10.01-21.02.2014. Hensikten med arbeidet er å legge til rette for bolig- og næringsbebyggelse med tilhørende funksjoner. Tomta grenser inntil atkomstveien ned til Paradis fra Hillevågsveien og ønsker også ha atkomst herfra. Denne atkomtsituasjonen må løses og koordineres. Det ble vedtatt i KBUs møte 19.12.2013, at Plan 2486P ikke kan 2.gangsbehandles før er atkomstsituasjonen til Paradis er avklart. Plan 2304P, detaljregulering for småbåthavn i Hillevågsbukta. Hensikten er å legge til rette for etablering av flytende småbåtanlegg i Hillevågsbukta med tilhørende renseanlegg, pumpestasjon, gangveier og sykkelparkering. Småbåthavnas tilknytningspunkt på land er berørt i planarbeidet med Paradis, og ulike interesser er vurdert samt koordinering av en felles langsiktig løsning. Figur 2.2. Gjeldende reguleringer Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 15 3. Forhåndskunngjøring 3.1 Melding om planoppstart Det ble iht. plan- og bygningsloven § 12-8 og § 12-9 sendt ut varsel om om oppstart av planarbeid til berørte grunneiere, offentlig instanser og interesseorganisasjoner. Varselbrev ble sendt ut 05.06.2013 og merknadsfrist var satt til 26.07.2013. Denne fristen ble etter forespørsel fra Jernbaneverket utsatt til 09.08.2013. Av ca. 260 utsendte varsler er det kommet 7 stk i retur. Parallelt med varsel om planoppstart ble planprogram lagt ut på høring på kommunens hjemmeside. Planprogrammet beskriver forslag til emner/problemstillinger som det er relevant å utrede nærmere i forbindelse med planprosessen. Varsel om oppstart oppstart av planarbeid og planprogram ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og i Rogaland Avis. Det ble avholdt et informasjonsmøte angående planarbeidet torsdag 13.juni kl.16.30 i Olav Kyrres gate 23, kantinen. 3.2 Innkomne merknader Merknader fra planprogram til varsel om oppstart og planprogram. Det har innkommet 18 merkander. Alle merknadene følger som eget vedlegg. Liste over merknader 1. Jernbaneverket, datert 07.08.2013 2. Statens vegvesen, datert 24.06.2013 3. Fylkesrådmannen, datert 05.08.2013 4. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei, datert 25.07.2013 5. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes råd, datert 08.07.2013 6. Stavanger Kommune, Kultur og byutvikling, Transportplan, datert 05.07.2013 7. Hillevåg bydelsutvalg, datert 19.08.2013 8. Storhaug bydelsutvalg, datert 18.06.2013 9. Eiganes og Våland bydelsutvalg, datert 19.08.2013 10. Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS, datert 11.07.2013 11. Lyse Elnett AS, datert 08.07.2013 12. LUKS, datert 02.07.2013 13. Stavanger Motorbåtforening v/Haver Advokatforening Ans, datert 24.07.2013 14. Køhlergruppen AS, datert 28.06.2013 15. Skanska Bolig AS, datert 10.07.2013 16. Aud Marta Lima og Geoffrey Pettit, datert 08.07.2013 17. Jørgen Jonassen, datert 26.07.2013 18. Svein Warland, datert 13.06.2013 Sammendrag av merknadene 1. Jernbaneverket -Jernbaneverket bemerker at de forventer betydelig vekst i antall togavganger og passasjerer på Jærbanen og at de er positive til en utvikling som legger til rette for kollektivtransportbruk. -Området mellom Stavanger stasjon og Kvalaberg vil være et viktig område for skifting av tog og at dette er bakgrunnen for at det er etablert et tredje spor mellom Driftsbanegården på Paradis og Kvalaberget. Jernbaneverket sier det må etableres en driftsveg langs sporene og plassering og utforming av denne må være en del av videre planlegging. -Videre bemerker de at det må utredes alternative løsninger for hvordan adkomsten til planområdet fra Hillevågsveien kan krysse jernbanen i planskilt kryssing. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 16 -I forbindelse med boligutbygging mener jernbaneverket at det må lages utredninger ikke bare på støy, men også på støv, geotekniske forhold, rystelser, drens- og overvannshåndtering og sikringssone mot jernbanen. Dette vil påvirke byggegrenser. 2. Statens vegvesen (det ble før merknadsfristen også avholdt et møte med SV 13 juni der planen ble diskutert) -SV bemerker at de vil gjennomføre en tilstandsrapport på Strømsbrua i løpet av 2013 og det må tas høyde for en fremtidig utvidelse av denne til 4 felt. Videre sier de at det må ikke bygges under brua, men installasjoner av type sykkelparkering etc. er ok. Ny GS-påkobling på Strømsbrua bør også sees i sammenheng med ny bro. -SV påpeker viktigheten av at kommunen utarbeider en felles utbyggingsavtale for alle aktører mhp opparbeidelse av infrastrukturtiltak iht KDP og at de forutsetter at alle rekkefølgematrisen i KDP følges opp (inkl krav om ny bro og fjerning av Consul Bergesens vei). -SV påpeker at ny atkomst fra Hillevågsveien under jernbanen i stedet for bro over jernbanen, kan være en interessant løsning. -SV sier videre at de forutsetter at det gjøres ny trafikkanalyse med mobilitetsplan, og at alle krav ift til universell utforming og støy følges. 3. Fylkesrådmannen (det kommer ikke egen uttalelse fra Fylkesmannen i denne saken) -Fylkesrådmannen sier at området bør ha utnyttelsesgrad basert på at det er en sentrumsnær beliggenhet på kollektivaksen, men at det samtidig må tas hensyn til landskap eksisterende bebyggelse og kulturminner. Avvik fra tidligere landskapsanalyser må vurderes for best mulig å ivareta gjeldende planers hovedsyn. -det må vises til at servicetilbud som innlemmes skal primært betjene planområdet, og at tettere byform krever særskilt fokus på bomiljøenes kvalitet. -det bør sees på muligheter for å redusere transportbehovet for privatbil f.eks ved reduserte parkeringsnormer og gode sykkelparkeringsløsninger. -man bør se på muligheter for aktiv bruk av sjøen i frilufts sammenheng og vurdere å reetablere naturpreget strandsone der det kan gjennomføres. -det bør avklares om grunn og sedimenter i sjøen utenfor planområdet er forurenset, samt om det finnes marine kulturminner. 4. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei - Grøntstruktur: for å oppnå høy utnyttelse, men allikevel oppnå gode boligkvaliteter foreslår de at det i videre planarbeid brukes en grønn arealfaktor for tett bebygde arealer som angir andel grønne arealer i forhold til bebygde arealer. -måkekoloni: det finnes et viktig hekkeområde for måker nord for planområdet og det anbefales å tilrettelegge for dette uten at det oppstår konflikter. - Gang- og sykkel: det bør vurderes å legge Gandsfjordruta(høystandard sykkelvei, 3 meter bred) adskilt fra anlegg for gående langs toglinja der det er relativt flat. Gangarealer må være minst 2 meter brede for å oppnå universell utforming, og det må lages gode koplinger mellom togstopp og anlegg for gående og syklende. 5. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes råd -Rådet anbefaler å bruke Norsk Standard NS 11001 og NS 11001 i videre prosjektering og at det ikke plantes nye busker og trær som kan fremkalle allergiske reaksjoner. 6. Stavanger Kommune, Kultur og byutvikling, Transportplan -Sammenhengende grøntdrag, turveier og adskilte gang- og sykkel traseer i planområdet skal planlegges iht Kommuneplan for Stavanger 2010-2025 og det bør samtidig tilrettelegges for gående og syklende i Kirkegårdsveien og Paradisveien. -det må sikres en god krysning fra Paradis Stasjon over jernbanen og østover til grøntdraget langs Hillevågsvannet, samt at det også bør etableres en kobling for gående og syklende mot etablerte områder på østsiden av Hillevågsvannet. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 17 -Ny hovedatkomst fra Hillevågsveien må koordineres med detaljregulering på Hillevågsveien 24 og legge til rette for universell utforming for gående og syklende, muligheter for høyverdig kollektivtransport og bybane i krysset i Hillevågsveien. -planarbeidet skal legge til rette for en utvidelse av Strømsbrua. -det må tilrettelegge for lav bilandel og redegjøres for parkeringsdekning og parkeringsanlegg iht retningslinjer i Kommuneplan for Stavanger 2010-2025, samt at det skal utarbeides mobilitetsplan. 7. Storhaug bydelsutvalg -utvalget vedtok at en videre utbygging i det varslede planområdet må ta høyde for en utvidelse av Strømsbrua med to til fire felt, og lett tilgang til og bruk av sykkel inklusiv gode sykkel- og gangveier til sentrum. 8. Hillevåg bydelsutvalg -utvalget vedtok at sykkel- og gangveien langs jernbanen fra Hillevåg forlenges til Stavanger sentrum, og at de i tillegg støtter Storhaugs bydelsutvalgs innspill i saken. 9. Eiganes og Våland bydelsutvalg - utvalget vedtok at saken tas til orientering. 10. Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS -brannvesenet ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradiuser, oppstillingsplasser, belastning, høyde, og vannleveranse mv i tidlig planleggingsfase. 11. Lyse Elnett AS - Lyse bemerker at det er nødvendig med nye nettstasjoner sentralt i området og at areal for dette må avsettes i reguleringskart og bestemmelser. -Lyse gjør også oppmerksom på eksisterende kabler og nettstasjoner (på kart) og påpeker spesielt en 50kV kabel som krysser planområdet. Evt omlegginger må bekostes av de som ønsker den flyttet. -Lyse foreslår at det i planprogrammet og bestemmelsene tas inn at retningslinjene i kommunens strategi for energi – og varmeløsninger skal følges. 12. LUKS -Luks bemerker at det er viktig å tilrettelegge for arealer til vareleveranser og avfallshåndtering etc i detaljreguleringen. Det må stilles krav til areal/adkomstveier og varemottak i alle virksomheter slik at de ikke kommer i konflikt med andres interesser. -De minner også om evt behov for støyisolering til leiligheter som ligger tett på varemottak. 13. Stavanger Motorbåtforening (SMBF) v/Haver Advokatforening Ans -SMBF påpeker at de ikke kan akseptere en evt ny plassering av landfeste for båthavnen da de mener at det ble enighet rundt dette ifm med vedtakelsen av plan 2304. Diskusjon rundt plassering av landfeste ble den gang koordinert med ROMS pågående planarbeid i plan 2217. -SMBF forventer derfor at forslagstiller avgrenser planområdet slik at et evt planforslag ikke omfatter areal (hverken på sjø eller land) som er omfattet av plan 2304. 14. Køhlergruppen AS -Køhlergruppen er eier av flere eiendommer som berøres ifm nytt atkomstpunktet ned fra Hillevågsveien. I deres tilstøtende plan 2486P har de lagt til grunn forslag om bro over jernbanen iht tidligere planforslag på Paradis området. De stiller seg skeptiske til en ny løsning med en undergang under jernbanen da dette endrer deres premisser i deres planarbeid. De mener at en slik vegløsning vil få et meget bratt fall, ha store landskapsmessige konsekvenser og at det kan bli utfordrende å få til tre kjørebaner og midtdeler slik broløsningen hadde. -videre presiserer de at de trenger påkoblingspunkt på denne veien fra både kote +10.00/11.00, samt på kote+14 i nordre ende grunnet tilgjengelighet med renovasjon, utrykning etc. -de sier samtidig at de mener at arealet avsatt til trafikkformål i KDP var dimensjonert for å gi plass til en bybane og at de ønsker av egeninteresse at dette nå minimeres for plass til et byggeområde. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 18 15. Skanska Bolig AS -Skanska er positive til en utvikling av området og håper prosjektet kan bidra til utbygging av tilgrensende eiendommer. -de bemerker samtidig at hvis det skal gjøres endringer på forhold rundt småbåthavna forutsetter de at Skanska Bolig blir involvert i vurderinger av disse. -de ønsker også å bli involvert i en gjennomgang av ulike atkomstløsninger til planområdet da dette vil få konsekvenser også for deres eiendom. 16. Aud Marta Lima og Geoffrey Pettit (Lagårdsveien 133) -som naboer bosatt i Lagårdsveien bemerker de at de ønsker at utsikt mot Gansfjorden opprettholdes og fortsatt lave byggehøyder (maks. 5 etasjer)og refererer til Stavanger kommunes arealplan hva gjelder høyde på bygninger. De sier samtidig at det ikke burde bygges høyt langs sjøen generelt. - de er også opptatt av trafikkbelastningen i nærmiljøet og bemerker at de er usikre på et framtidig trafikkbilde der trafikk fra planområdet østover til Storhaug må gå på Strømsbrua via Lagårdsveien og ikke på eksisterende rampe. De mener dette er uheldig da denne strekningen er overbelastet og Strømsbrua er falleferdig. De mener at eksisterende veistruktur bør heller oppgraderes enn fjernes. 17. Jørgen Jonassen(Solbjørgveien 1) -som nabo til planområdet er han bekymret for at utsikten vil forsvinne med ny utbygging. Hillevågsveien 8 og prosjekter på Verven (Badedammen) og Jåttavågen (Hinna Park)nevnes som ikke gode eksempler på god byutvikling. Han sier at det er viktig at siktlinjer ikke forringes og at sjarmen ved området består. -han uttrykker også sin bekymring for veistøy. Han er bekymret for at stenging av rampen på Strømsbrua og ny atkomst på Hillevågsveien vil lede til mer trafikk på Lagårdsveien. 18. Svein Warland (Paradisveien 76) -Warland bemerker at navnevalget for planen (og Paradis Stasjon) er misvisende og feil da området ligger langt fra Paradis som er innerst i Hillevågsvannet. Han foreslår å kalle planområdet «Hillevåg Nord» og at man burde la Byantikvaren eller noen lokalhistorikere se på saken. 3.3 Forslagsstillers kommentarer til merknader 1. Jernbaneverket -Planen legger opp til en utbygging som ikke skal komme i konflikt med det tredje jernbanesporet for skiftning av tog. Planområdet inkluderer ikke dette grunnarealet, men legger seg inntil. -Planen la tidlig opp til ny bilvei og en sykkelvei som også kunne fungere som driftsveg, langs jernbanelinjen. Dette ble derimot endret da SK heller ønsket gang- og sykkelvei på østsiden av CSB vei bl.annet for å få bedre tilknytting til utbyggingsområdet. -Det er i konsekvensutredningen utredet flere alternativer til planskilt krysning av jernbanen ifm med ny atkomst fra Hillevågsveien. Alternativene er undergang under jernbanen og bro over. Tiltakshaver har diskutert alle alternativene med Jernbaneverket ifm planleggingen for å få belyst synspunkter fra JBV, og JBV har uttrykt at det foretrekker undergang under banen grunnet sikkerhet. -i støyrapporten som er utarbeidet av Brekke & Strand er det i egen rapport utredet både støy og vibrasjoner og hvilke konsekvenser dette vil få på byggegrenser, og evt avbøtende tiltak, mot Jernbanen. -krav om å utrede støv er ikke utført og virker lite hensiktsmessig da andre planer i og på området ikke har omhandlet dette tidligere. -Det har i planfasen vært dialog rundt byggegrenser mot jernbanen og planforslaget viser nå byggegrenser mot jernbane (midtlinje 3. spor) for boligområder: 25,0m, for næringsbygg 15,0m med unntak av næringsbygg i hensynssonen som er satt til 45,0m. 2. Statens vegvesen -planen legger opp til at byggegrenser mot Strømsbrua følges slik at den kan utvides i fremtiden. -arealet under Strømsbrua tenkes regulert til et område for sportsaktiviteter i tillegg til ulik type parkering og varelevering, kiss&ride, taxi og mindre paviljonger. Tiltakshaver har et ønske om å Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 19 utrede muligheter for å koble bygninger i kjellerplan under broa, men at dette bare skal sees på som fremtidige muligheter og ikke være bindende for planen. -tiltakshaver tenker å forholde seg til de gitte rekkefølgekrav i KDP som utløses av tiltaket, og at utbyggingsavtaler ikke er et utredningstema ifm reguleringen og konsekvensutredningen. -det er laget trafikkanalyse iht til krav i planprogrammet inkl. aktuelle temaer som drøftes i en mobilitetsplan. 3. Fylkesrådmannen -Alle merknader fra Fylkesrådmannen angår temaer som allerede var foreslått utredet iht planprogrammet unntatt tema om mulige marine kulturminner i sjø. Stavanger Maritime Museum ble derfor kontaktet og de bekreftet at det ikke er registrerte funn/kulturminner i sjøen utenfor planområdet per i dag, men at de mente at dette burder undersøkes i forbindelse med reguleringssaken. Dette fordi det blant annet er kjent at det finnes eldre bolter/fortøyningspunkter i området. Tema kulturminner i sjø ble tilføyet i planprogrammet som et eget nytt tema og utredet. Konklusjonen i KU ble at det er en liten sannsynlighet for funn, men ikke så stor at Stavanger Maritime Museum ønsker å undersøke området. 4. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei -tiltakshaver har sett det som positivt å bruke grønn arealfaktor i planen og har inkludert dette i planen. -likeledes har tiltakshaver vurdert avbøtende tiltak for å unngå konflikt med måkekoloni, blant annet ved bruk at skrå takflater og/eller annet program (terrasser etc) på takflatene. -trase for Gandsfjordruta bal først anlagt separat langs jernbanen men ble senere endret da SK heller ønsket gang- og sykkelvei på østsiden av CSB vei bl.annet for å få bedre tilknytting til utbyggingsområdet og togstopp. SKs ønsker om angitte bredder på gang og sykkelveier derimot, er sammenfallende med intensjonene i planen. 5. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes råd -Alle rådets anbefalinger er sammenfallende med intensjonene i planarbeidet. 6. Stavanger Kommune, Kultur og byutvikling, Transportplan -Alle merknader fra avdelingen angår temaer som er utredet iht planprogrammet unntatt anbefalinger om etablering av koblinger og gang- og sykkelveier for gående og syklende utenfor planområdet (Kirkegårdsveien, Paradisveien og mot etablerte områder på østsiden av Hillevågsvannet). Dette er ikke tiltak det utløses krav om, men konsekvensutredningen diskuterer tilretteleggelse for mulige koplinger og sammenhenger med disse. Dette er spesifisert og addert til planprogrammets under temaet «Tilknytning til Stavanger sentrum og tilstøtende bydeler / Trafikale forhold». -det er laget trafikkanalyse iht krav i planprogrammet med aktuelle temaer som drøftes i en mobilitetsplan, inkl bilandeler, parkeringsdekning etc. 7. Storhaug bydelsutvalg -planen legger opp til at alle byggegrenser mot Strømsbrua følges slik at den kan utvides i fremtiden. -det er utredet i KU, og i samarbeid med SK lagt til rette for, gode sykkel- og gangveier innad planområdet og med gode påkoblingspunkter for videreføring av veiene mot sentrum og tilstøtende områder. 8. Hillevåg bydelsutvalg -planen legger opp til at alle byggegrenser mot Strømsbrua følges slik at den kan utvides i fremtiden. -det er utredet i KU, og i samarbeid med SK lagt til rette for, gode sykkel- og gangveier innad planområdet og med gode påkoblingspunkter for videreføring av veiene mot sentrum og tilstøtende områder. 9. Eiganes og Våland bydelsutvalg - ingen merknad/kommentar. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 20 10. Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS - Brannvesenets anbefalinger er på et overordnet nivå blitt innarbeidet i planarbeidet. 11. Lyse Elnett AS - Lyses krav vedr nettstasjoner er vurdert i planarbeidet men er ikke ferdig utredet. Dette vil bli ferdig utredet ved 2. gangsbehandling. -Tiltakshaver er oppmerksom på eksisterende kabler. -Anbefalinger vedr energi- og varmeløsninger vil bli innarbeidet i planarbeidet der det er hensiktsmessig. 12. LUKS - LUKS sine anbefalinger er innarbeidet i planarbeidet. Varemottak er lagt slik at det ikke skaper støyproblematikk for boliger. 13. Stavanger Motorbåtforening (SMBF) v/Haver Advokatforening Ans -Tiltakshaver mener at siden Plan 2217 aldri ble vedtatt, og Paradis Sør nå har et annet innhold enn tidligere, at det er riktig å utrede den mest optimale plasseringen av landfestet innenfor ny plan på nytt. - ROM ønsker å legge til rette for alle SMBFs funksjoner som er regulert, men mener det er til alles felles beste at SMBFs landfeste får en optimal plassering der de ikke kommer i konflikt med fremtidige beboere/boligområder, veiatkomster osv. -Tiltakshaver har vært i en konstruktiv dialog med foreningen i planarbeidet og saken er utredet i KU. 14. Køhlergruppen AS -Det er i konsekvensutredningen utredet flere alternativer til planskilt krysning av jernbanen ifm med ny atkomst fra Hillevågveien. Alternativene diskuterer både undergang under jernbanen og bro over. Tiltakshaver har diskutert alle alternativene med berørte parter ifm med planleggingen for å få belyst synspunkter på alle alternativene. Alle alternativer har belyst atkomstmuligheter til alle tilgrensende eiendommer og følge standard krav til veiutforming. -Tiltakshaver synes også det er hensiktsmessig å minimere trafikkformålets utstrekning og dette er belyst i utredningen, men at dette må sees på i en større helhet, og inkludere arealer som genereres både på vest- og østsiden av jernbanesporene i forbindelse med de ulike løsningene. -Tiltakshaver og Køhlergruppen er enige i at de først og fremst ønsker seg Sandvikveien som atkomstvei, men at de samtidig prøver å finne den mest funksjonelle løsningen fra Hillevågsveien. «Spiralløsningen» som nå ligger inne i planen er den mest aktuelle løsningen og grensesnittet mot Hillevågsveien 24 er vurdert som løsbart. 15. Skanska Bolig AS - Skanska sine merknader er tatt til følge og de har vært inkludert i arbeidet med planen når det gjelder forhold rundt småbåthavn og nytt atkomstpunkt. 16. Aud Marta Lima og Geoffrey Pettit (Lagårdsveien 133) -Merknadene vedr. byggehøyder/siktlinjer og trafikkbelastninger er temaer som er utredet ifm med konsekvensutredningen og iht planprogrammet. -Tiltakshaver ønsker ikke å utrede andre vei- og atkomstløsninger enn de som det er regulert og fastsatt i KDP, inkludert fjerning av rampe og Consul Bergesens vei. 17. Jørgen Jonassen(Solbjørgveien 1) -Merknadene vedr. byggehøyder/siktlinjer og trafikkbelastninger er temaer som er utredet ifm med konsekvensutredningen og iht planprogrammet. -Tiltakshaver ønsker ikke å utrede andre vei- og atkomstløsninger enn de som det er regulert og fastsatt i KDP, inkludert fjerning av rampe og Consul Bergesens vei. 18. Svein Warland (Paradisveien 76) -Tiltakshaver har ingen intensjoner om å endre navnet på planen, og at navnet på planen er bestemt av Stavanger Kommune. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 21 3.4 Innkomne merknader til offentlig høring Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 12.09.2014. Merknadsfristen var 24.10.2014. Det har innkommet 129 merknader, hvorav innsigelser fra to instanser. Alle merknadene følger som eget vedlegg. Liste over merknader 1. Jernbaneverket, datert 03.11.2014 2. Statens vegvesen, datert 30.10.2014 3. Fylkesrådmannen, datert 26.11.2014 4. Fylkesmannen, datert 23.10.2014 5. Fylkesmannen, datert 06.11.2014 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei, datert 06.11.2014 Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Renovasjon, datert 17.10.2014 Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Transport, udatert Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes Råd, datert 31.10.2014 Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Byantikvar, datert 06.10.2014 Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Eldrerådet, datert 24.09.2014 Stavanger Kommune, Oppvekst og levevilkår, datert 23.10.2014 13. Hillevåg bydelsutvalg, datert 22.09.2014 14. Storhaug bydelsutvalg, datert 23.09.2014 15. Eiganes og Våland bydelsutvalg, datert 29.09.2014 16. 17. 18. 19. 20. 21. Lyse Elnett AS, datert 14.10.2014 Norske Landskapsarkitekters Forening, avdeling Rogaland, datert 19.10.2014 FAU Nylund, datert 22.10.2014 Bomiljøforeningen Vårt Stavanger, datert 19.10.2014 Våland Velforening, datert 24.10.2014 Nylund Beboerforening, datert 19.10.2014 22. 23. 24. 25. Køhlergruppen AS, datert 24.10.2014 Skanska Bolig AS, datert 09.10.2014 Anstein Endresen AS, datert 18.10.2014 Hoem og Folstad Arkitekter AS, datert 06.10.2014 26. Underskriftskampanjen mot høyblokker i Paradis, datert 24.10.2014 27. facebooksiden nei til høyblokker i Paradis, datert 24.10.2014 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. Agnete Torkildsen, datert 19.10.2014 Ann Kristin Åse, datert 17.10.2014 Anne Blomgren Grindheim, datert 21.10.2014 Anne Kristine Hetta, datert 23.10.2014 Anne Marie Aarrestad, datert 23.10.2014 Are Slettebø, datert 23.10.2014 Arvid Johansen, datert 21.10.2014 Bente Bakken, datert 23.10.2014 Berg Iding, datert 24.10.2014 Berit Toril Bjelland, datert 23.10.2014 Bjørhild Meling, datert 23.10.2014 Bjørn og Magrete Søraas, datert 21.10.2014 Borghild K. Børresen, datert 15.10.2014 Christian Buch Hansen, datert 20.10.2014 Ebba S. Eiring, datert 23.10.2014 Edeltraud Mundig, datert 22.10.2014 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 22 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 56. 57. 58. 59. 60. 61. 62. 63. 64. 65. 66. 67. 68. 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 89. 90. 91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. Eirik Bertheussen & Jeanette Børke- Bertheussen, datert 22.10.2014 Ellen & Leif C. Middelthon sr., datert 23.10.2014 Erik Jesman Pedersen, datert 19.10.2014 Espen Stangeland, datert 23.10.2014 Eyrin T. Sanner, datert 20.10.2014 Fredrik Grimsby & Camilla White, datert 23.10.2014 Gerd Irene Østbø, datert 20.10.2014 Gitte Jonassen, datert 20.10.2014 Gjerulf Noddeland, datert 20.10.2014 Gunnar Søyland, datert 19.10.2014 Gøril Skjold & Rune Håland, datert 22.10.2014 Hartmut Schuett, datert 22.10.2014 Henriette Nesset, datert 20.10.2014 Heskja Gyldenhammer, datert 26.10.2014 Hilde Sunde, datert 19.10 2014 Hugh & Grete Clarke, datert 13.10.2014 Hugh & Grete Clarke, datert 22.10.2014 Håkon Pettersen, datert 21.09.2014 Inger Margrethe Brun, datert 20.10.2014 Ingrid Rodvelt, datert 19.10.2014 Ingrid Årstad, datert 24.10.2014 Ingunn Westre, datert 20.10.2014 Ivar Pedersen, datert 23.10.2014 Jarle Goa, datert 24.10.2014 Jarl Ove Rasmussen, datert 20.10.2014 John Sigurd Tolo, datert 21.10.2014 Johnny J Furre, datert 23.10.2014 Jostein Husebø, datert 24.10.2014 Jørgen Jonassen, datert 22.10.2014 Karine Næss Frafjord, datert 20.10.2014 Katarina Stangeland, datert 23.10.2014 Kathrine Junger, datert 23.10.2014 Kerry Ann Husebø, datert 24.10.2014 Knut A. Nilsen, datert 23.10.2014 Knut Bjelland, datert 23.10.2014 Kirsten Johansen, datert 23.10.2014 Kristin Hoffmann, datert 20.10.2014 Leif Hoemsnes, datert 21.10.2014 Lene Søvik, datert 25.10.2014 Lill-Tove & Morten Iversen, datert 23.10.2014 Lisbeth Igland & Gunnar Vadla, datert 19.10.2014 Liv Fuhr, datert 02.11.2014 Live Gram, datert 23.10.2014 Lyder von der Lippe, datert 21.10.2014 Maria Mellegaard Lien, datert 21.10.2014 Martha Lima & Geoffrey Petti, datert 22.10.2014 Mathias Jesman Sunde, datert 23.10.2014 Mette Skaar, datert 21.10.2014 Mikael Seierstad, datert 23.10.2014 Morten Nitter Jøsvold, datert 23.10.2014 Nicolay Myrland, datert 02.11.2014 Oda Marie Lande Nilsen, datert 20.10.2014 Ole Henrik Ree & linda Sævild, datert 22.10.2014 Ole Mathis & Anne Marie Hetta, datert 21.10.2014 Pål Sanner, datert 21.10.2014 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 23 99. 100. 101. 102. 103. 104. 105. 106. 107. 108. 109. 110. 111. 112. 113. 114. 115. 116. 117. 118. 119. 120. 121. 122. 123. 124. 125. 126. Ragnar Herikstad, datert 21.10.2014 Ragnhild Elisabeth Rodvelt, datert 19.10.2014 Rune Knutsen, datert 21.10.2014 Rune Skogen, datert 19.10.2014 Rune Tendenes Kristiansen, datert 23.10.2014 Rønnaug Bakke, datert 19.10.2014 Sameiet Paradisveien 2, v/Rigmor Haave, datert 20.10.2014 Siv Markussen & Kenneth Spetz, datert 20.10.2014 Siv Tove Østvold, datert 22.10.2014 Stein Undem, datert 21.10.2014 Svein Hovland, datert 19.10.2014 Sveinung Rosenvinge, datert 23.10.2014 Thomas Thomassen & Camilla Andersson, datert 23.10.2014 Tim Esborn, datert 20.10.2014 Tina Rubaek, datert 18.10.2014 Torild Barkved & Rune Folstad, datert 19.10.2014 Trine Sylten & Sven Haugberg, datert 22.10.2014 Trygve Fjeldså, datert 19.10.2014 Ulf Knuts, udatert Uzma Mubeen Hussain, datert 23.10.2014 Valborg Johansen, datert 20.10.2014 Vidar Håland, datert 23.10.2014 Vigdis Eide, datert 19.10.2014 Yngve Eiring, datert 24.10.2014 Ørjan Ravndal, datert 20.10.2014 Øydis Heinzerling & Ivar Heggheim, datert 17.10.2014 Åse Langeland, datert 24.10.2014 Åse Risvold Ystegård, datert 23.10.2014 127. 128. 129. Danilo Paparazzo datert 21.10.2014 Fredrik Melbo, datert 17.10.2014 Leif Næss, datert 24.10.2014 Sammendrag av merknadene 1. Jernbaneverket -Jernbaneverket bemerker at det har vært dialog underveis i planprosessen omkring byggegrenser og at de aksepterer de foreslåtte byggegrenser i planforslaget. De skriver videre at blant de utredede alternativer for planskilt kryssing av jernbanen foretrekker de den valgte løsningen med undergang under sporområdet grunnet krav til sikkerhet i kryssingsområdet. Samtidig aksepterer de løsningen med at ny kjørevei (Consul Sigvald Bergesens vei) også kan fungere som driftsveg for atkomst til sporområdet. - Jernbaneverket bemerker at de i planprosessen har vært i dialog med forslagstiller om riktig avstand jernbane veikant. Planforslaget hadde for kort avstand fra spormidt til veikant, men gjennom prosess med forslagstiller er det skissert ny løsning der vei som ligger på samme nivå som skinnetopp får en avstand på 9 meter fra midtspor, mens vei som ligger levere enn 2.5 meter fra topp skinne ikke får noe spesifikt avstandskrav. Under forutsetning at av denne løsningen blir førende i det videre planarbeidet har JBV ikke ytterligere merknader ift avstand jernbane veikant. -Ellers skriver JBV om at det må innarbeides i reguleringsbestemmelsene krav om oppsetting av minimum 1.8 meter høyt flettverksgjerde mellom offentlig vei og jernbanesporområdet, at skisserte støytiltak er aksepterte og at de anbefaler at krav om grunnundersøkelser og innsending av planer for undergang innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 24 2. Statens vegvesen (innsigelse) -SVRV uttaler at de fremmer innsigelse til midlertidig adkomst for deler av utbyggingsområdet fra krysset fv.44 Hillevågsveien / fv.428 Sandvikveien. Dette begrunner de med at det ikke er trafikksikkerhetsmessig forsvarlig å lede så mye ny trafikk den veg, som bl.a er skoleveg for små barn - dette til tross for mulige nye sikkerhetstiltak. Følgelig skriver de at permanent adkomst fra krysset fv 44 Hillevågsveien / Frida Hansens vei må være opparbeidet før det gis igangsettelsestillatelse til en hver utvikling innenfor planområdet. -De setter også krav om at Consul Sigvald Bergesens vei omklassifiseres før igangsettelsestillatelse gis, men de setter ikke krav om at Strømsbrua skal være på plass før en slik tillatelse. Derimot understreker de viktigheten av at kommunen utarbeider en felles utbyggingsavtale for samtlige aktører for å sikre nødvendige infrastrukturtiltak. -SVRV skriver at planforslaget har tatt inn over seg krav fra deres side blant annet vedr. byggegrenser men at de nå, i etterkant av planoppstart, ønsker å endre krav om byggegrenser sør for Strømsbrua fra 20 meter til 30 meter for å kunne ny bro parallelt med den gamle. -SVRV er noe skeptisk til den universelt utformede gang- og sykkeladkomsten fra Strømsbrua og ned på planområdet og påpeker særlig at der uavklart hvordan en slik tilkopling skal tilpasses ny bro. Videre er de skeptiske til at de ikke gjøres tiltak for å utbedre G/S løsningen på selve broa. -Ellers skriver SVRV at de synes det er bra og viktig at et slikt sentralt område med nærhet til sentrale kollektivakser utvikles med høy tetthet, og en så vidt stram parkeringsdekning som foreslått. 3. Fylkesrådmannen (innsigelse) - Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planens tillatte maksimale bygningshøyder i feltene K1 og K2. Dette begrunnes med store konsekvenser for det overordna bylandskapet, og rammen for den historiske trehusbebyggelsen på begge sider av Hillevågsvatnet. Fylkesrådmannen vurderer ikke avviket fra retningslinjene om utnyttelsesgrad som viktig, men mener konsekvensene av planløsningen er i strid med regionalt viktige interesser. Fylkesårmannen anbefaler derfor at det vurderes å opprettholde høy utnyttelsesgrad så langt som mulig gjennom å øke andel bebygd areal (BYA) på feltene. -Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planen grunnet manglende konsekvensutredning av arealbruksendringen fra sjø til byggeformål da en vesentlig del av utbyggingsområde og turdrag vises på areal som er sjøområde. - Fylkesutvalget er kritiske til planens bestemmelser i §5 om at kun 80% av boenhetene skal sikres privat uteplass. Regionalplanens retningslinjer pkt 6.3.4 sier at alle boenheter skal ha egnet privat uteplass, og fylkesutvalget forutsetter at tetthets- og kvalitetskrav i regionalplanen blir lagt til grunn for planens uteareal. -Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planbestemmelsen, §5, om bruk av inntil 50% av bredden på turdraget til uteservering og annen møblering, og mener at planformålet bevertning må detaljeres nærmere slik at dette kan bli forenlig med turdraget og styrke områdets allmenne aktivitet. -Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot rekkefølgekrav om etappevis opparbeiding av det overordna turdraget slik det er utformet i planbestemmelsen, §3. Dette begrunnes med at tidspunkt for etablering av sammenhengende sykkeltrase langs sjøen blir usikkert. Opparbeidelsen av sykkeltrase må ferdigstilles samtidig med brukstillatelse i første byggetrinn. 4. Fylkesmannen -Fylkesmannen skriver at forslaget er i samsvar med statlige retningslinjer for samordnet areal og transport om kompakt byutvikling og gode uteområder, og at det kan bygges utover det som er typisk i områder med stort utbyggingspress. -Samtidig påpekes det at boligmarkedet er under press, og det må søkes løsninger til både varierte boligstørrelser, men også ulike boligpriser for å dekke bredden i boligmarkedet. -Deretter bemerkes det at for å få gode skole- og barnehagetomter, unngå usikkerhet rundt plassering av nye skoler og oppfylle krav til nærskoleretten, bør skole- og barnehagetilbudet i nærområdet vurderes i planforslaget og ivaretas før utbygging. -planforslaget bør bearbeides for å få en tydeligere gjennomgående sammenheng i strandområdet, og felles uteoppholdsareal bør prioriteres for barn og unge og aleneboende eldre. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 25 -til slutt nevnes det at bør legges til rette for investeringer i bygninger og infrastruktur som ikke er avhengige av forsyning av fossile kilder skal man få til målet om en bærekraftig by. 5. Fylkesmannen - Tilleggsuttalelse -Fylkesmannen skriver i en tilleggsuttalelse at regionhovedstaden Stavanger har begrensninger i sine muligheter for å lokalisere større statlige bygg sentralt i byen, med god kollektivdekning i tråd med nasjonale føringer. Ut fra nasjonale og regionale hensyn, oppfordrer vi Stavanger kommune til å vurdere virkemidler som endring av arealformål i kommuneplanen og evt. Midlertidige bygge- og dele forbud i Paradis, inntil endelig lokalisering av nytt sjukehusbygg er avklart. 6. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei -Park og vei bemerker at de mener det er feil at hovedruten for sykkel skal være plassert i turdraget langs sjøkanten. De mener den bør ligge sammen med Consul Sigvald Bergesens vei slik det også er vist i forslag til ny KP for Stavanger 2014-2029. Iht ny KP skal det reguleres todsidig sykkelfelt langs Consul Sigvald Bergesens vei, samt et langsgående fortau på utsiden av det østlige sykkelfeltet. -park og vei mener også at G/S-veier som inn til turdraget gjennom felles uteoppholdsarealer 1 og 2 bør utgå. -videre skriver de at de er kritiske til at det ikke er utarbeidet et forprosjekt ifm atkomstpunktet, og at det i alle tilfeller burde være to adkomster til Paradis-området. Dette kunne vært sikret gjennom samtidig planlegging av Paradis Nord. De mener også at ny hovedatkomst fra Hillevågsveien samt G/S-undergang under Sandvikveien skal være ferdigstilt før første utbyggingstrinn øst for jernbanen tas i bruk. -park og vei mener videre at arealene rundt K1 og K2 bør åpnes opp mer og reguleres til torg og ikke bør ha motorisert ferdsel, at det skal ikke reguleres inn fotgjengerfelt i planen unntatt helt sør i planen over Consul Sigvald Bergesens vei, at den grønne vollen bør forenkles til ramper og at universell utformet atkomst til og fra Strømsbrua kan løses med heis. -ellers skriver de at planen bør i større grad belyse en løsning for syklende og gående på Strømsbrua som ikke inkluderer kryssing av kjøreveien oppe på Strømsbrua, og at alle sykkelparkeringsplasser i hele planen skal være felles. -det skal ikke legges til rette for at renovasjonsbiler skal ha adkomst via gang- og/eller sykkelarealer, og renovasjonsanlegg må vises på plankartet. -vedrørende grønnstruktur mener park og vei at formingen av kystlinjen bør være mer organisk for en bedre tilpasning og gjøres mer grønn med trær og vegetasjon og at plantekasser i offentlig rom er ikke akseptable løsninger. Videre bør bestemmelser for lekearealer formuleres etter kommunens gjeldende krav. Det bør ikke settes begrensninger til gjerder eller oppdeling av kvartalslekeplasser og arealbehov for ballfelt bør dekkes på egen tomt. -park og vei mener at det ikke er vist hvordan småbåtanlegget skal koble seg til og på land, og dette må legges inn i planen, samt at konsekvenser for et slikt anlegg og utfyllinger i sjø ikke er konsekvensutredet. 7. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Renovasjon -det bemerkes at det er kjent med at eiendommer innen planområdet er forurenset og at dersom det skal gjennomføres tiltak på område med forurenset grunn skal tiltakshaver utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. -ellers vises det til gjeldene veinorm for Jæren, som gir en retningslinje for å sikre adkomst til blant annet renovasjonsbil. 8. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Transport -Transportavdelingen bemerker at den foreslåtte grønne vollen, mellom bebyggelsen og jernbanen, med tilhørende ramper for gående og syklende, skaper unødvendige lange avstander, og at mobiliteten i området således ikke blir optimalisert med den nye utbyggingen. Det er heller ikke vist utbedringer på selve Strømsbrua eller direkte koblinger fra de nye byggene til Paradis stasjon/ buss i fv 44 og broa. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 26 -Transportavdelingen mener at den faktiske gang- og sykkeltilgjengelighet må belyses bedre, samt den faktiske avstanden til skoler og barnehager i området, at gang- og sykkeltilbudet langs ny atkomstvei bør følge nye foreslåtte bestemmelser i kommuneplan 2014-2029, og at kobling mellom utbyggingsområde og Strømvig og Storhaug ikke er godt nok løst. -deretter bemerkes det at turdraget må oppleves som offentlig (i form og innhold) og klar sammenheng nordover- sørover og til Paradis stasjon må også være etablert før første del av utbyggingen tas i bruk. -Transportavdelingen står fast på at utbyggingen i Paradis ikke skal belaste Sandvikveien og ny kjørbar atkomst fra Hillevågsveien må være ferdigstilt før første utbyggingstrinn øst for jernbanen tas i bruk. De anbefaler at løsning for atkomstvei fra fv 44 blir gjenstand for et forprosjekt for konstruksjoner. - Til sist nevnes det at parkeringsløsningene om er foreslått ikke er i samsvar med føringer i KP om fellesparkering som gjennomgående prinsipp. 9. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes Råd -Eldrerådet bemerker at de ønsker at det tas med i bestemmelsen om utomhusplan at det skal vises hvordan universell utforming ivaretas, og at det i fellesbestemmelsene innarbeides følgende: «Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp, og uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelse – orientering og niljøhemmede. 5 % av parkeringsplassene avsettes til bevegelseshemmede». 10. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Byantikvar -Byantikvaren beskriver området på denne måten: «Dalsøkket mellom Storhaug og Våland er ett av byens mest karakteristiske landskapsrom. Dalen, vannet og all den moderne infrastrukturen er en fysisk barriere i byen, men det er god visuell kontakt over dalen, og trehusbydelene på hver side av dalen «speiler» hverandre slik at byen fremstår som hel tross for dette hullet i midten. Dalen danner skillet mellom bydelene i området og er et viktig landskapsdrag også for bydelenes identitet og i folks bevissthet». -Byantikvar oppsummerer sin bemerkning med at den delvis ubebygde dalen gir en ypperlig mulighet til bymessig fortetting langs en hovedkollektivakse, men at det foreslåtte prosjektet vil bli en sterk visuell barrriere midt i landskapsdraget, og kan potensielt bli begynnelsen på en ny «mur» mellom de historiske bydelene. -Anbefalingen fra Byantikvar er at planen må legges seg innenfor, eller i det minste langt nærmere, de veloverveide og vedtatte føringene i Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg. 11. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Eldrerådet -Eldrerådet ber om at det etableres aktivitetsplasser med apparater som er tilrettelagt for alle aldersog funksjonsgrupper. Videre må det sørges for fri adgang til strandlinjen, universelt anordnet, hvor det må legges til rette for aktivitetsmuligheter for alle alders- og funksjonsgrupper. Energiløsningen for dette prosjektet bør være basert på gjennvinnbar energi. 12. Stavanger Kommune, Oppvekst og levevilkår - Direktøren for oppvekst og levekår slutter seg til oppsummering og konklusjon i saken. 13. Hillevåg bydelsutvalg -Bydelen tar saken til orientering. Ap fremmet følgende oversendelsesforslag som følger saken: «Bygningsmassen i prosjektet er massiv, høy og ruvende, og bygningene må tilpasses områdets topografi. Sykkelruta, Gandsfjordruta, må oppgraderes og gjøres sikrer enn den traseen som i dette prosjektet er tegnet inn. Trasevalget for Gandsfjordruta må sees på i den videre behandling». 14. Storhaug bydelsutvalg -Storhaug bydel bemerket følgende: «Regulere inn bedre gang – og sykkelforbindelse til Storhaug bydel. Gjennomføring av prosjektet må ta høyde for fremtidig utvidelse av Strømsbroen. Spesielt med henblikk på fundamentering og/eller andre grunnarbeider. Nærheten til Paradis Stasjon tilsier høy utnyttelse.» For øvrig tas saken til orientering. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 27 15. Eiganes og Våland bydelsutvalg - Bydelsutvalget i Eiganes og Våland uttaler følgende: «vi ber om at det etableres sikre gang- og sykkelveier i området, også i byggeperioden. Denne omtales som Gandsfjordruta. Parkering til bolig bør være 1:1, og i kontor 0,7. Det bør som standard settes krav til at vibrasjonsverdier for alle bygg i planområdet bør følge standardverdier for boliger. For øvrig tas saken til orientering». 16. Lyse Elnett AS, datert 14.10.2014 - Lyse bemerker at det er behov for nye nettstasjoner på 16-30m2 i området og at dette arealet må avsettes i detaljplanen. Nettstasjoner må være på bakkeplan, ha direkte atkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Næringsbygg må avsette areal inkorporert i bygg/direkte tilknytning til bygg. - Lyse påpeker også at det er eksisterende kabler og nettstasjoner i området og spesielt 1 stk 50Kv kabel som krysser planområdet. Omlegging av sistnevnte må bekostes av tiltakshaver og avklares i god tid forveien. 17. Norske Landskapsarkitekters Forening, avdeling Rogaland -NLA, avdeling Rogaland reagerer sterkt på de forslåtte byggehøydene på K1 og K2 som de mener ikke er i harmoni med landskapet og byområdene rundt og de støtter byantikvarens uttalelse om at blokkene er et «brutalt landskapsinngrep». Bebyggelsen på B2 mener de er et godt forsøk på å tilnærme seg trehusbebyggelsen i Stavanger, men er skeptiske til tettheten i området. Kvartalet på B1 mener de har et potensial i forhold til gårdsromstankegangen, men at selve bebyggelsen er lite innbydende. De avslutter med å si at det flotte området fortjener en langt mer omsorgsfull utvikling enn i de foreslåtte planer. 18. FAU Nylund -Nylund FAU skriver i sin merknad at de er bekymret for skolesituasjonen på Storhaug og at de ber kommunen om å undersøke om Paradis kan være aktuell for ny barneskole for Storhaug, om det er gunstig å se denne i sammenheng med skolebehov i tilliggende bydeler og hvorvidt det er behov for en ny ungdomsskole. Nylund FAU mener at kommunen bør stille krav til sosial infrastruktur for et prosjekt av denne størrelsen. De er klar over at området i plansammenheng betraktes som del av Hillevågsutviklingen, men oppfordrer til å se saken i et større perspektiv. 19. Bomiljøforeningen Vårt Stavanger - Bomiljøforeningen vil protestere mot at det ved utbygging av området Paradis blir gitt tillatelse til bebyggelse på opptil 67 meter høyde, 14-16 etasjer. Utnyttelsesgraden og høyde blir med dette ekstremt mye høyere enn flertallet i kommunestyret har vedtatt i KDP. Den eksisterende villabebyggelsen rundt Hillevågsvatnet representerer en historisk epoke, og det er viktig at en ved planlegging av ny bebyggelse tar hensyn til det. 20. Våland Velforening -Våland velforening ønsker en utbygging av paradis velkommen, men protesterer mot de 2 høyeste bygningene (K1 og K2) som går langt ut over alle vedtatte planer. Høyblokkene vil visuelt virke svært fremmede, men viktigere er at de vil virke for massive og forstyrrende sett i sammenheng med den omkringliggende bebyggelsen for beboerne på store deler av Våland og Storhaug. De påpeker også at det er i tidligere planer sagt at området skulle sees i sammenheng og utbygges under ett – og ikke stykkevis og delt som det legges opp til nå. 21. Nylund Beboerforening - Nylund Beboerforening reagerer sterkt på de forslåtte planer for Paradis området og spesielt byggehøydene på K1 og K2 som de mener ikke er i harmoni med landskapet og byområdene rundt og de støtter byantikvarens uttalelse om at blokkene er et «brutalt landskapsinngrep». Bebyggelsen på B2 mener de er et godt forsøk på å tilnærme seg trehusbebyggelsen i Stavanger, men er skeptiske til tettheten i området. Kvartalet på B1 mener de har et potensial i forhold til gårdsromstankegangen, men at selve bebyggelsen er lite innbydende. De avslutter med å si at det flotte området fortjener en langt mer omsorgsfull utvikling enn i de foreslåtte planer. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 28 22. Køhlergruppen AS -Køhlergruppen skriver at de beklager at deres synspunkter ifm planoppstart ikke er hensyntatt i planleggingen av Paradis Sør. De ønsker ikke en spiralformet adkomstløsning da de mener den vil være for bratt, mangler en tredje kjørebane (slik forrige reguleringsforslag hadde), og at den er for arealkrevende da en benytter areal som Køhlergruppen ønkser å utvikle til byggeområde. -De bemerker at det å la all trafikk fra kommende utvikling på Paradis gå via en to-felts spiral er en lite god løsning hvor konsekvensene, blant annet for kødannelse og at kapasitetsberegninger ut mot Fv 44 (etter utbygging med kollektivfelt) må utredes nærmere. Til sammenligning skriver de at Jåttavågen har fire felt inn/ut av området. I tidligere forslag har de anbefalt bro, men de skriver nå at man for så vidt ikke trenger å anlegge bro, men at kømagasin og fleksibilitet opp mot krysset i Hillevågsveien må opprettholdes for at Hillevågsveien 24 ikke skal bli skadelidende. -videre skriver de at trafikkanalysen for planforslaget på Paradis synes bare å omfatte planområdet uten å se utbyggingen i sammenheng med et fullt utbygget Paradis. Tidligere planutkast hadde en forutsetning om en tilknytning til Lagårdsveien lenger nord, og at hvis dette ikke er aktuelt bør hele nordre del av planområdet regnes med i kapasitetsberegningene. -Køhlergruppen skriver også at de er skeptiske til Alternativvurderingene i analysen /KU, og mener at alternativ 4 som er foreslått som uaktuell har en meget begrenset begrunnelse. -De skriver også at deres avkjørsler fra parkeringskjellere på høyder k+8.00 og k+11.00 og ut i atkomsten ikke er løst, og at trafikkløsningen ikke vil fungere med midtdeler for deres del. 23. Skanska Bolig AS - Skanska bolig er positive til den foreslåtte planen, men er skeptiske til ny plassering av nytt landfeste for småbåthavn da dette er flyttet nærmere deres boliger. De mener at det er negativt at avstanden mellom nytt landfeste og småbåthavnas gjesteparkering (under k1 og k2) har økt sammenlignet med tidligere planer, og at det derfor ikke synes som en god ide at landfestet ligger så nært opp til deres prosjekt. De anbefaler at landfestet bør ligge der det er regulert inn per i dag. 24. Anstein Endresen AS v/Stein Hatløy -Anstein Endresen AS bemerker at eiendommene Hillevågsveien 18 (Gnr 22/Bn2 81) hvor de i dag leier ut arealer reguleres bort ifm nytt atkomstpunktet i Plan 2499P. De skriver at de nå i 15 år har hatt det hengende over seg at det kommer en ny forbindelse mellom Hillevågsveien og Paradis, men at de nå ønsker mer forutsigbarhet og en avklaring inne 01.04.2015. De mener at deres uavklarte situasjon får økonomiske konsekvenser og at de ønsker å kreve kompensasjon. 25. Hoem og Folstad Arkitekter AS -Hoem og Folstad bemerker at de er kritiske til at det argumenteres for en massiv utnyttelse av Paradis-området og at de forventer at kommunen og politikerne klarer å ta et byplanmessig grep for hele området Gravlund – Kullimportkaien. -De skriver videre at uterommene må prioriteres og at grøntdraget har for stor andel harde flater, at planlagt grønn støyvoll ikke bør erstatte behov et for parkareler og at de er redd det blir turbulens og kastevinder ved høyblokka. -Vedrørende byform og arkitektur uttaler de at de 3 utbyggingstomtene snur ryggen til hverandre og at det kan generere fragmentering og forvirring, at B1 er en kopi av «Bjerget»-prosjektet i Danmark og at en 14-16 etasjers kontorblokk i dalsøkket mellom Våland og Storhaug demonstrerer kapitalmaktens rette til breie seg på felleskapets bekostning. -Hoem og Folstad etterspør også beregninger av støyøkningen mellom de planlagte høyblokkene på K1 og K2, da de er redd for at bebyggelsen skal skape et akustisk inferno. 26. Underskriftskampanjen mot høyblokker i Paradis v/Grete Clarke -Underskriftskampanjen har samlet inn 1242 underskrifter der de bemerker stor lokal motstand mot bygging av høyblokker i Paradis. Momenter som er tatt opp blant de som har signert er trafikkforhold (støy, forurensning, økt trafikk, samt fremmedparkering), generell utvikling av Stavanger som by, bomiljøet i bydelene, levekårsundersøkelsen, reelt behov for den enorme utbyggingen, høyblokker som vegg mellom bydelene, livskvalitet for eksisterende beboere, sol/skygge/utsikt, mangel på skoleplasser, for få grøntarealer, manglende helhetstenkning i byplanlegging (hele paradis, inkl nord). Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 29 27. Facebooksiden nei til høyblokker i Paradis v/Grete Clarke -Facebooksiden hadde ved høringsperiodens utgang generert 1350 likes og de har ønsket å fremme innholdet som en merknad til planene. Engasjementet på facebook siden gjentar i hovedsak de temaene som poengteres i underskriftskampanjen. www.facebook.com/NeitilhoyblokkeriParadis 28-126. Privatpersoner som har uttalt seg negative til forslaget -et større antall privatpersoner og naboer har uttalt seg negative til forslaget og har tilnærmet identiske merknader som fokuserer på det de kaller «de ekstreme byggehøydene» på K1 og K2, spesielt tatt i betraktning av at KDP 116K setter krav til maksimum høyde på 5 etasjer. Det har ikke vært hensiktsmessig å svare enkeltvis på hver merknad, men det er heller forsøkt å oppsummere merknadene i temaer som følger: -blokkene vil forringe livskvaliteten til innbyggerne på Storhaug og Våland på grunn av negative innvirkninger på solforhold og utsikt. -blokkene vil skape et skille mellom Storhaug og Våland, i stedet for å knytte dem sammen. -blokkene vil forverre vindforholdet på og under Strømsbrua. -utbyggingen vil gi økte støy- og trafikkproblemer i området. -blokkene tar ikke hensyn til eksisterende bebyggelse i området. -i tillegg avslutter de aller fleste merknadene med at de synes det er rart at det stilles så strenge krav til utbygging i tilstøtende trehusbebyggelse når dette ikke gjøres i Paradis, utnyttelsen er for høy samt at de støtter Byantikvarens uttalelse om at de planlagte blokkene er et brutalt landskapsinngrep. -enkelte merknader inneholder også bekymringer om mangel på helhetlig planlegging av hele Paradis som område med tilhørende skolebehov og skolevei. -enkelte merknader inneholder spørsmål om det i forslaget er fremstilt feil sol- og skyggevirkninger. -enkelte skriver at de er bekymret for at det blir økt støybelastning på nabobygg (reflektert støy) og at dette burde vært utredet. -enkelte merknader nevner mangel på respekt for siktlinjer, gode mellom rom, grøntarealer og intensjon om å sikre grønndraget med gang-. og sykkelsti nordover mot Lagård Gravlund. -en person bemerker at man bør bevare og stimulere til vekst, aktivitet og handel i sentrum om og ikke i etablerte boligområder. 127. Danilo Paparazzo -Paprazzo bemerker at han synes det bør bygges mye i bybåndet Stavanger – Sandes og tett, mye og høyt i områdene Paradis da det ligger på et kollektivknutpunkt. 128. Fredrik Melbo -Melbo bemerker at en utnyttelse på 340% bør være et absolutt minimum på en så sentral tomt som Paradis da det ligger på en jernbanestopp, kort vei til sentrum, tomten ligger i et dalsøkk, nærmeste nabo er 150 meter unna og det blir kort vei mellom boliger og arbeidsplasser. Melbo mener at man burde vurdere enda større utnyttelse. 129. Leif Næss -Næss foreslår at bolig B1 burde få skrå hjørner og mindre spisse utforming og tårnene på K1 og K2 burde få pyramidetak. Hen er ellers positiv til høy bebyggelse på begge sider av Strømsbrua, og han mener at høye hus her ikke vil gi skygge til naboer og at prosjektet i sin helhet fremstår som godt. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 30 3.5 Forslagsstillers kommentarer til merknader 1. Jernbaneverket Merknaden er tatt til følge. -Avstandskrav mellom vei og jernbane er utredet og innarbeidet i prosjektet. -Krav om grunnundersøkelser og oppsetting av gjerde mellom offentlig vei og jernbanesporområdet tilføyet i reguleringsbestemmelsene. -I tillegg er krav om innsending av planer for undergang inkludert i bestemmelsene under krav om teknisk plan. 2. Statens vegvesen (innsigelse) -Det ble avholdt møte SVRV tirsdag 24.03.2015 der hovedatkomst og mulighet for en viss fleksibilitet knyttet til når denne må være ferdigstilt ble diskutert. I møtet ble følgende argumentasjon opp: Ved oppstart utbygging vil gjennomkjøring eksisterende Consul Sigvald Bergesen og vertikalforbindelse til Strømsbrua bli stengt. Dette representerer en reduksjon i ÅDT på ca 3.000 for Sandviksveien. Med bakgrunn i dette vurderes det som forsvarlig å tillate en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandviksveien før ny hovedadkomst til området er etablert. Representant fra SVRV mente at dette var en løsning de kunne gå med på hvis kommunen aksepterte den. Løsningen er nå innarbeidet i forslag til bestemmelser. -SVRV har i etterkant av sin uttalelse ifm høringen trukket ønske om nye krav til byggegrenser fra Strømsbrua (fra 20 meter til 30 meter) og vil ikke stille videre krav om dette. -Vedrørende G/S-løsningen til/fra Strømsbrua er merknaden tatt til følge da den er endret; koplingen er forenklet og G/S-løsningen på selve broa får en ny og bredere trase mellom stasjonspunktet og ny kobling. Påkoblingspunkter skal være selvbærende og konstruksjonen skal ikke fysisk kobles på eksisterende bro. 3. Fylkesrådmannen (innsigelse) Det ble avholdt møte med representanter fra Fylkesrådmannen, byplansjef i SK, saksbehandler i SK, tiltakshaver og Arkitekt 19.03.201 der de siste revisjonene av prosjektet ble da presentert og innsigelsespunktene diskutert. -Tillatte maksimale bygningshøyder: Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og innsigelsen er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. Revisjonene er, iht fylkesrådmannens anbefalinger, utarbeidet uten å endre utnyttelsen. -Manglende KU av arealbruksendring fra sjø til byggeformål: Innsigelsen er tatt til følge og tillegg til KU er utarbeidet. -Regionalplanens tetthets- og kvalitetskrav: Merknaden er tatt til følge ved at krav om at kun 80% av boenhetene skal ha uteplass er tatt ut av bestemmelsene, boligprosjekt B2 er redusert med et bygg og sandlekeplasser flyttet ut i et større sammenhengende uteoppholdsareal der solkrav er oppfylt -Uteservering og møblering på inntil 50% av turdrag: Innsigelsen er tatt til følge og bestemmelsen er endret. Uteservering er nå kun regulert inn på inntil 50% av turdraget der Turdraget ligger inntil K1 og K2. -Etappevis opparbeidelse av turdrag: Innsigelsen er tatt til følge. Sykkelveien ligger ikke lenger inne i turdraget, men langs Consul Sigvald Bergesens vei. Det er i bestemmelsene satt rekkefølgekrav om at denne vei med tilhørende gang- og sykkeltrase må opparbeides i første fase av byggeprosjektet. I rekkefølgekrav er det beskrevet at turdraget skal kunne opparbeides etappevis samtidig med det enkelte byggeprosjekt, men det er nå Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 31 gjort en tilføyelse om at det, før opparbeidelse og i byggefase, også skal være offentlig tilgjengelig og tilrettelagt på en slik måte at det er trygt og attraktivt å ferdes der. 4. Fylkesmannen Merknadene er delvis tatt til følge. -Det er utbyggers ønske å bygge ulike boligtyper med varierte størrelser og planen legger til rette for dette. -Det er avklart med SK at det ikke er aktuelt å legge skole inne på planområdet så dette er ikke videre utredet. Samtidig har det heller ikke vært hensiktsmessig å få til en barnehagetomt på området da dette reduserer boligutbyggingen drastisk, og dermed også barnehagebehovet. Men det er laget en skisse til plan også for Paradis nord der barnehage er innpasset, og hvor den/de får en bedre plassering enn det som er mulig på Paradis Sør. -Sammenheng i strandområdet er blitt tydeligere da boligprosjekt B1 er redusert og trukket lenger inn på eksisterende grunn hvilket gir en mer kontinuerlig visuell opplevelse av turdraget. I tillegg er uteoppholdsareal i turdraget, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» og i mindre grad brygger på pæler i sjø. Uteoppholdsarealer i boligområdet B2 er utbedret med større sammenhengende arealer. 5. Fylkesmannen - Tilleggsuttalelse Merknaden er ikke tatt til følge. -Sykehuslokalisering på Paradis er utredet av SK og det ble konkludert med at Paradistomten ikke er en god plassering av et så stort og monofunksjonelt program. Det er derfor ikke hensiktsmessig å vurdere virkemidler for å innpasse et slikt formål i planene. 6. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei Merknadene er delvis tatt til følge. -Hovedruten for sykkel er lagt sammen med CSB vei, men ikke som tosidige sykkelfelt. Det er i stedet lagt en 5,5 meter bred gang- og sykkelrute (3,0 meter til sykkelfelt og 2,5 meter gangvei) på østsiden av veien. Dette fordi det er kun på østsiden det finnes funksjoner som skal betjenes, samt at et sykkelfelt på vestsiden skaper en trafikksikkerhetsmessig dårlig situasjon der ruten møter undergang under jernbane. -G/S-veier inn til turdrag gjennom felles uteoppholdsarealer er tatt bort. -Det er satt krav til innsending av planer for atkomstpunkt i bestemmelsene, og alternativ med to hovedatkomster til Paradis området er utredet i en ny skisse til helhetlig plan som også inkluderer Paradis nord. -park og veis ønske om at formålet Gatetun skal utgå og at det ikke bør være motorisert ferdsel mellom K1 og K2 er ikke tatt til følge. Arealet under broen er tenkt som en atkomstsone til næringsbebyggelsen og gatetunet tilrettelegger for innkjørsler til P-kjeller, varemottak, drop off etc. -Grønn voll er tatt ut av prosjektet og koblingen til/fra Strømsbrua endret. Det er lagt til rette for en løsning på nordvestsiden (med trapp, heis og rampe 1:10) samt en på syd østsiden (med trapp og rampe 1:10). -renovasjonsanlegg er nå regulert inn på plankart, og lokalisert så langt ut til kant vei som mulig for å unngå renovasjonsbiler inne på området, men gang-og sykkelvei blir nødvendigvis liggende mellom anleggene og kant vei. Det er i midlertidig intensjon i prosjektet at det skal være mulig å hente avfall uten å stoppe/parkere på hoved G/S –vei. Dette vil bli detaljert i en renovasjonsplan ifm rammesøknad. -grønnstruktur er endret til grønn park, kystlinjen gjort mer organisk, mulighet for oppdeling av kvartalslekeplasser er tatt ut av bestemmelsene, men arealbehov for ballfelt er fortsatt lagt til «Essotomta». -landfeste for marina er markert i planen, og anlegget er i sin helhet vist på planene i illustrasjonsprosjektet. Konsekvensene av et slikt anlegg ble konsekvensutredet ifm plansaken for marinaen og endringene av landfestets lokalisering er så små at det ikke ansees relevant å utrede dette på nytt. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 32 7. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Renovasjon Merknadene er tatt til følge. -Redegjørelse for forurenset grunn er innarbeidet i bestemmelsene og renovasjonsanlegg lokalisert så langt ut til kant vei som mulig for å unngå renovasjonsbiler inne på området, men gang-og sykkelvei blir nødvendigvis liggende mellom anleggene og kant vei. Det er i midlertidig intensjon i prosjektet at det skal være mulig å hente avfall uten å stoppe/parkere på hoved G/S –vei. Dette vil bli detaljert i en renovasjonsplan ifm rammesøknad. 8. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Transport Merknadene er delvis tatt til følge: -Grønn voll er tatt ut av prosjektet og koblingen til/fra Strømsbrua endret. Det er lagt til rette for en løsning på nordvestsiden (med trapp, heis og rampe 1:10) samt en på syd østsiden (med trapp og rampe 1:10). Koplingen er forenklet og G/S-løsningen på selve broa får en ny og bredere trase mellom stasjonspunktet og ny kobling. Det er derimot ikke ønskelig å ha en direkte kobling fra nye bygg til Paradis stasjon da koblingspunktet skal være et offentlig anlegg som skal kunne brukes av alle, i alle faser og byggetrinn. -Hovedruten for sykkel er lagt sammen med CSB vei, men ikke som tosidige sykkelfelt. Det er i stedet lagt en 5,5 meter bred gang- og sykkelrute (3,0 meter til sykkelfelt og 2,5 meter gangvei) på østsiden av veien. Dette fordi det er kun på østsiden det finnes funksjoner som skal betjenes, samt at et sykkelfelt på vestsiden skaper en trafikksikkerhetsmessig dårlig situasjon der ruten møter undergang under jernbane. - Sammenheng i strandområdet er blitt tydeligere da boligprosjekt B1 er redusert og trukket lenger inn på eksisterende grunn hvilket gir en mer kontinuerlig visuell opplevelse av turdraget. I rekkefølgekrav er det beskrevet at turdraget skal kunne opparbeides etappevis samtidig med det enkelte byggeprosjekt, men det er nå gjort en tilføyelse om at det i før opparbeidelse og i områdets byggefase skal være offentlig tilgjengelig og tilrettelagt på en slik måte at det er trygt og attraktivt å ferdes der. -Vedrørende midlertidig atkomst via Sandvikveien har utbygger diskutert dette med innsigelsesmyndighet og kommet fram til at ved oppstart utbygging vil gjennomkjøring eksisterende Consul Sigvald Bergesen og vertikalforbindelse til Strømsbrua bli stengt. Dette representerer en reduksjon i ÅDT på ca 3.000 for Sandviksveien. Med bakgrunn i dette vurderes det som forsvarlig å tillate en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandviksveien før ny hovedadkomst til området er etablert. Løsningen er nå innarbeidet i forslag til bestemmelser. -krav om at parkeringsløsningene skal være felles og ligge lenger unna enn kollektivtilbud lar seg ikke løse på tomteområdet og er ikke tatt til følge. Det er derimot lagt opp til sambruk av parkeringsanlegget på næringsdelen. 9. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes Råd Merknaden er i samsvar med ønsker hos utbygger og tas til følge. 10. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Byantikvar Merknaden er delvis tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. Tiltakene ligger nærmere føringene i KDP enn tidligere forslag, men legger seg bevisst ikke innenfor da KDP fra 2005 ikke legger til rette for fornuftig utnyttelse på knutepunktet iht statlige mål og føringer. 11. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Eldrerådet Merknaden er i samsvar med ønsker hos utbygger og tas til følge. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 33 12. Stavanger Kommune, Oppvekst og levevilkår -ingen kommentar. 13. Hillevåg bydelsutvalg Merknaden er tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». -Gandsfjordruta er endret både i form og plassering og ligger nå langs CSB vei i en 3 meters bredde øst for veien. 14. Storhaug bydelsutvalg Merknaden er tatt til følge. -Grønn voll er tatt ut av prosjektet og koblingen til/fra Strømsbrua endret. Det er lagt til rette for en løsning på nordvestsiden (med trapp, heis og rampe 1:10) samt en på syd østsiden (med trapp og rampe 1:10). Begge løsninger kan fungere med og uten ny bro. 15. Eiganes og Våland bydelsutvalg Merknaden er tatt til følge. -G/S veier langs vei og i turdrag er sikret i bestemmelsene også i byggefase. -Parkeringsdekning er satt til noe mindre enn 1:1 for å få flere til å vri reisemiddelfordelingen over på gang-sykkel og kollektiv - det er allerede gjort innledende undersøkelser på mulige vibrasjoner fra jernbane som følger som vedlegg til plansaken. 16. Lyse Elnett AS, datert 14.10.2014 Merknader er tatt til følge. - Nettstasjoner er avsatt i detaljplanen. Boligområde B1 og B2 får en felles nettstasjon inntil, og på vestsiden av, eksisterende pumpestasjon, mens næringsbebyggelsen vil ha nettstasjoner integrert i bygg. 17. Norske Landskapsarkitekters Forening, avdeling Rogaland Merknaden er tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. «Havnepromenaden» er endret til en grønn park, kystlinjen gjort mer organisk, mulighet for oppdeling av kvartalslekeplasser er tatt ut av bestemmelsene samt at B2 har fått større sammenhengende fellesareal. 18. FAU Nylund Merknaden er ikke tatt til følge. -Det er avklart med SK at det ikke er aktuelt å legge skole inne på planområdet så dette er ikke videre utredet. 19. Bomiljøforeningen Vårt Stavanger Merknaden er tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 34 sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». 20. Våland Velforening Merknaden er tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». -Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling også laget en plan for hele Paradis og hvordan Paradis Sør kan innordne seg et større byplangrep. 21. Nylund Beboerforening Merknaden er tatt til følge -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og innsigelsen er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». 22. Køhlergruppen AS Det er i planprosessen avholdt en rekke møter med Køhlergruppen der atkomstpunkt, trafikkavvikling og atkomst til deres tomt er diskutert og avtalt. -Spiralformet atkomstløsning er den løsningen som kom best ut av konsekvensutredningen. Utbyggingsbehov for Køhlergruppen har i denne sammenheng vært vurdert som mindre viktig, mens tidspunkt for gjennomføring (planlegging og snarlig tidspunkt for godkjenning) har vært viktig. -det er krav om at utformingen av atkomstpunktet skal løses på en trafikksikkerhetsmessig funksjonell og forsvarlig måte utredet i teknisk plan ifm rammesøknad. - I telefonisk kontakt med saksbehandler i Stavanger kommune 17.02.2015 er det avklart at Stavanger kommune ikke har noen umiddelbare krav om tilleggsvurderinger i forhold til foreliggende trafikkanalyse for planforslaget. Det har ikke vært hensiktsmessig å gjøre ytterligere detaljering og prosjekteringen nå da man avventer Statens vegvesens reguleringsplan for Hillevågsveien med bussway, holdeplasser, rundkjøringer etc. Det antas at planen blir fremmet i løpet av høsten 2015. Det er behov for å se adkomsten til planområdet i sammenheng med planforslaget for Hillevågsveien. -Atkomstsituasjonen slik den foreligger nå i plan 2499P følger KDP og legger nå til rette for en tilkobling for H24 på kote 13.50/14.0 som er deres bakkeplan, men ikke flere avkjøringspunkter. Vi har forstått deres hovedprioritet som at de først og fremst ønsker å få godkjent to hovedatkomster på tomten, en i nord og en i syd, hvilket virker fornuftig. -Det er fortsatt utbyggers intensjon at hele Paradis området skal ha to atkomster, men kun den ene reguleres inn nå. Det er i planarbeidet utredet en ny skisse til helhetlig plan som inkluderer Paradis nord der man viser veiløsningen med to atkomster. 23. Skanska Bolig AS Merknaden er ikke tatt til følge. - Det er i planprosessen avholdt en rekke møter med Skanska der planens konsekvenser for deres tomt har vært visualisert og landfeste for marina har aldri vært en problemstilling i disse møtene. For området som helhet har landfestet nå fått en mye mer optimal plassering enn i tidligere plan. Gatetunet med landfestet vil generere en viss aktivitet, men det legges ikke opp til parkeringsmuligheter der og løsningen er et mye bedre alternativ for Skanskas tomt enn vei med broløsning på det aktuelle området slik det var lagt opp til i tidligere plan. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 35 24. Anstein Endresen AS v/Stein Hatløy Merknaden er ikke tatt til følge. - Hillevågsveien 18 ligger inne som areal for ny offentlig atkomst/veiareal i KDP. Utbygger kan ikke påta seg ansvaret for en evt kompensasjon ifm uforutsigbarhet når det gjelder overordnede planer. 25. Hoem og Folstad Arkitekter AS Merknaden er tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». -Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling også laget en plan for hele Paradis og hvordan Paradis Sør kan innordne seg et større byplangrep. -Grønnstrukturen i turdraget er, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» og i mindre grad brygger på pæler i sjø. Uteoppholdsarealer i boligområdet B2 er utbedret med større sammenhengende arealer. -Bebyggelsen på B1 har ingen likhetstrekk med «Bjerget» i København da «Bjerget» er en konstellasjon av sammenhengende patioleiligheter skrått plassert oppå et parkeringshus på bakken. -Det er utført støyanalyse som viser at prosjektet tilfredsstiller krav til utendørs lydforhold j.fr. retningslinje T-1442 og at tiltaket ikke medfører vesentlig økning av støynivå til naboer. - Støy vil reflekteres mot akustisk harde flater, dette inkluderer typisk støyskjermer og fasader. I den forstand vil støyen f.eks Strømsbrua reflekteres mot støyskjermen langs veien, og muligens deretter reflekteres mot bygningers fasader. Fra visse geometriske betraktningsvinkler vil en refleks mot støyskjermen bidra til støynivået. Dette inkluderer K1 og K2. Hvor mye dette utgjør kan vurderes med en avansert beregning. Erfaringsmessig er dette i verste fall 1 til 2 dB. Ved å gjøre støyskjermer langs støykilden (på Strømsbrua eller langs toglinjen) absorberende vil man minimere refleksjoner fra skjerm. mI Byggforsk blad 517.521. er det sammenstill en subjektiv oppfatning relatert til forskjeller i støynivå: Figur 3.1. Støydemping 26. Underskriftskampanjen mot høyblokker i Paradis v/Grete Clarke Merknaden er tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. -Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». -På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 36 -Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling laget en plan for hele Paradis og hvordan Paradis Sør kan innordne seg et større byplangrep. - Det er gjort ytterligere sol- og skyggestudier (flere tidspunkt) som viser at utbyggingen gir ikke reduserte solforhold for naboer. -Grønnstrukturen i turdraget er, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» med mulighet for mye vegetasjon (og i mindre grad brygger på pæler i sjø). 27. Facebooksiden nei til høyblokker i Paradis v/Grete Clarke -ingen kommentar. Det vises til svar på merknader fra privatpersoner og underskriftskampanjen. 28-126. Privatpersoner som har uttalt seg negative til forslaget Merknadene er delvis tatt til følge. -Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. -Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap som i større gard tilpasser seg omkringliggende omgivelser, der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». -På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. -Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling laget en plan for hele Paradis og hvordan Paradis Sør kan innordne seg et større byplangrep. - Det er gjort ytterligere sol- og skyggestudier (flere tidspunkt) som viser at utbyggingen gir ikke reduserte solforhold for naboer. -Grønnstrukturen i turdraget er, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» med mulighet for mye vegetasjon (og i mindre grad brygger på pæler i sjø). -Tiltakene ligger nærmere føringene i KDP enn tidligere forslag, men legger seg bevisst ikke innenfor da KDP fra 2005 ikke legger til rette for fornuftig utnyttelse på knutepunktet iht statlige mål og føringer. -Det er utført trafikkanalyser som viser at sammenlignet med kommunedelplanen er døgntrafikken i planforslaget beregnet til ÅDT 3710 (beregning basert på arealbruk). Dette er en økning på ca. ÅDT 1 055. Økningen består hovedsakelig av bilbruk tilknyttet boligformålet. Etter utbygging av planforslaget varierer kryssbelastningene mellom ÅDT 26 000 og ÅDT 34 000 i de 4 kryssene langs Hillevågsveien. Døgntrafikken er størst i krysset mellom Hillevågsveien og Hillevågstunnelen. Sammenlignet med kommunedelplanen vil den beregnede trafikken i kryssene øke med ca. 1 – 5% ved gjennomføring av planforslaget og fremkommeligheten ytterligere redusert i rushperiodene. I vedlegg til trafikkanalysen vises også at hvis man beregner ny ÅDT i planforslaget basert på parkeringsdekning blir beregnet ÅDT kun 2344. Dette er en riktigere beregningsmodell når man opererer med en strengere parkeringsdekning slik det er i planforslaget. -Det er utført støyanalyse som viser at prosjektet tilfredsstiller krav til utendørs lydforhold j.fr. retningslinje T-1442 og at tiltaket ikke medfører vesentlig økning av støynivå til naboer. 127. Danilo Paparazzo -Ingen kommentar. 128. Fredrik Melbo -Utnyttelsen er tråd med statlige føringer og skal være høy, men er balansert mot krav til kvalitet i uteoppholdsarealer. 129. Leif Næss -Boligområdet B1 har fått en mindre spiss utforming og næringsbebyggelsen har fått skrå tak. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 37 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Planområdets kvaliteter Planområdet er på ca 75 daa og ligger på en flate på ca. kote+ 3.0. Store deler av området er en utfylling som ble gjort i forbindelse med etablering av godsterminalen i 1950-60. Flaten er tilnærmet uten vegetasjon, mens åssidene rundt er grønne boligområder med hager og trær. Eneste eksisterende grøntstruktur på tomta er Hillevågsholmen (som en gang var en øy) og en delvis opparbeidet nord-syd gående tursti langs vannet. Paradisområdet er en del av et sammenhengende landskapsdrag i en nord–syd retning mellom Stavanger sentrum og Hillevåg, og som avgrenses av en rekke høydedrag i øst og vest. I dag er dette store landskapsdraget visuelt delvis stengt med bygningsmasse på Stavanger stasjon. Ved Paradis stasjon krysser veianlegget (Strømsbrua) landskapsrommet og innsnevrer og inndeler det ytterligere i to tydelige lokale landskapsrom. Området nord for broen defineres i hovedsak av vannflaten på Hillevågsvatnet, mens området i sør er mindre tydelig og åpner seg gradvis ut i fjorden. Planområdets kvaliteter er i hovedsak dets nærhet til Stavanger sentrum og kollektivknutepunktet på Paradis Stasjon, samt områdets direkte tilknytning til vannet og utsikt i fjordlandskapet. ROM Eiendom As er eneste grunneier i området. Figur 4.1. Planområdet sett fra syd-øst 4.2 Lokalisering og arealbruk Planområdet avgrenses av jernbanesporene i vest, av Consul Sigval Bergesens vei og Hillevågsvatnet i øst og av starten på Kullimportkaien i sør. I nord ble avgrensning satt der sidespor i jernbanens godsterminal kommer inn på hovedsporene, men dette er blitt forkortet med ca 70 meter i planprosessen. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 38 Området har i dag et større bygg med godsterminal for Tollpost Globe sør i området, noen få andre lagerbygg, samt en avkjøringsrampe i betong rundt Strømsbrua. Resterende tomt på nordsiden er deler av et sporområde for jernbanen. Ingen bygg eller anlegg har verneverdi og alle er tenkt fjernet. I skråningen opp mot Lagårdsveien ligger Paradis stasjon, boliger, samt flere offentlige virksomheter: Politiet, Stavanger brannstasjon, ”Skattens Hus” og Statens Hus med bl.a. Fylkesmannen og Statens vegvesen med mere. Sydover i Hillevåg ligger planområdet nært opptil noe næring og større industritomter langs vannet. Figur 4.2. Diagram arealbruk Figur 4.3. Diagram figur-grunn 4.3 Teknisk- og sosial infrastruktur Tomteområdet ligger optimalt til i forhold til avstand til hovedkollektivruter og Stavanger sentrum, men har i dag store høydeforskjeller og jernbanespor i området som gjør krysninger og forbindelser vanskelig. Planområdet kan per i dag nåes fra Consul Sigval Bergesens vei i nord-syd retningen og på en avkjøringsrampe fra Strømsbrua i øst-vest retningen. Gang- og sykkelforbindelsene er lite tilfredsstillende. Fra Paradis stasjon er eneste mulighet ned på flaten å gå/sykle på fortauet langs Strømsbrua og ned avkjøringsrampen. Dagens hovedruter for sykkel er Gandsfjordruta som føres langs Consul S. Bergesens vei og kulvert under jernbanen ved Hamneveien, Hinnaruta som følger Lagårdsveien og Hillevågsveien. Østre Ring føres via Strømsbrua mens Vestre Ring utvikles mot Hillevåg i vest og knyttes til Gandsfjordruta via ny bru over jernbanen. Consul S. Bergesens vei har i dag en ÅDT på 3000, Strømsbrua 13.000, og Lagårdsveien mellom 18.000- 25.000, og Hillevågsveien 15.000-22.000.Det vises også til mobilitetsplan/ trafikkanalyse i eget vedlegg for detaljert informasjon om dagens kollektvtilbud og trafikk. Kommunedelplanen legger føringer for fremtidige atkomstforhold og tilknytninger på veinettet. Det finnes per i dag ingen handels-/ og servicetilbud, skoler eller barnehager på Paradisområdet. Men det finnes mange barnehager i de tre tilstøtende bydeler; de nærmeste er Våland barnehage, Maurtua Barnehage Askeladden-Trollskogen Barnehage og Kvaleberg/Vanassen Barnehage på vestsiden samt Varden Menighets barnehage på østsiden. Nærmeste skoler er Våland skole (1-7), Kvaleberg skole 1- Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 39 7) og Godalen Videregående Skole. Flere skoler skal etableres og det er under utredning hvor disse skal plasseres. Nærmeste større handelstilbud, foruten Stavanger Sentrum, er Kilden Kjøpesenter i Hillevåg. I planområdet er det et betydelig potensial for fornybar energiproduksjon da det er etablert en energisentral inne på området der hovedkilden for energiproduksjon kommer fra sjøvann tatt inn via egen sjøvannskum. Stavanger Universitetssykehus (SUS) har allerede tatt denne i bruk og det er tenkt et samarbeid med disse. Figur 4.4. Planområdet + sykkelruter i KDP Figur 4.5. Planområdet + veinettet i KDP 4.4 Miljø- og /eller risikoforhold Planområdet er utsatt for støy både fra veitrafikk og jernbane. Det er spesielt Lagårdsveien og Strømsbrua som har mest veitrafikk, og på jernbane er det både persontog og godstog. Det vises til trafikkrapport, støyrapport og målinger av vibrasjonsnivåer i eget vedlegg for detaljert informasjon. Planområdet er også forholdsvis vindutsatt med vind hovedsakelig inn fjorden ifra sør-øst (vinterstid) og nord-vest (sommertid), mens solforholdene er gode, med unntak av noe begrenset kveldsol grunnet de bratte åssidene i vest. Det er laget en egen vindstudie ifm med plansaken som viser både ny og eksisterende situasjon. Innledende miljøkartlegginger viser at det er noe forurensning i overflatejord og ved skinneganger, men ikke med unormale verdier innenfor planområdets avgrensning. I følge Stavanger VA foreligger det ingen analyse av eksisterende flomveier i nedslagsfeltet ovenfor Paradis. Det kan ikke rapporteres om noen kjent flomproblematikk i området og det var ingen registrerte flomhendelser under seneste ekstreme nedbørshendelse, 3. august 2013. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 40 5. Beskrivelse av planforslaget, innhold, kvaliteter og konsekvenser 5.1 Oppsummering av KU Metode Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge konsekvenser av å utvikle området i henhold til ny reguleringsplan. Sammenlikningsgrunnlaget er dagens situasjon framskrevet i henhold til muligheter/begrensninger som ligger i gjeldende kommunedelplan. Konsekvensutredningen er bygget opp med tematiske beskrivelser og vurderinger for hvert alternativ, og en tabell som viser konsekvenser for hvert tema. Statens Vegvesen`s Håndbok 140, kapittel 6, ikke prissatte konsekvenser, er lagt til grunn. Vurdering og analyse av ikke-prissatte konsekvenser gjøres med hensyn på verdi, omfang og konsekvens. Konsekvensen for et miljø/område framkommer ved å sammenholde miljøet/områdets verdi og omfanget illustreres i matriser/tabeller. Konsekvensutredningen følger som et eget vedlegg til denne plansaken, nedenfor er kun konklusjonene oppsummert for de ulike utredningstema: Formål næring og boliger: I planforslaget avviker utnyttelse, hovedformålene og andel bolig versus næring noe fra kommunedelplanen. Det er i KU gjort en vurdering av lokaliseringen av næringsklyngen, boligtypene og andre gjøremål relatert til den unike beliggenhet i by-landskap og ved fjorden og hvordan man kan optimalisere arealutnyttelsen ved volumoppbygging, høyder, terrengtilpassing, solforhold, utsikt etc. Det er også vurdert behov for servicetilbud (daglige behov) innenfor 10-minutters gangavstand til kollektivknutepunkt samt at det er laget arealoppstillinger av ny utbygging sammenlignet med planlagt utbygging i KDP. KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for tema Formål næring og boliger. Tilknytning til Stavanger sentrum og tilstøtende bydeler / Trafikale forhold: Kapasiteten på veinettet, kollektivbetjening tog + busway/bybane er vurdert spesielt ved endring av reguleringsformål og økt arealutnyttelse. Trafikkanalysen belyser endringer i forhold til kommunedelplan, eksisterende veinettet og på regulert økning i forhold til dagens nivå. Stenging av Consul Sigval Bergesensvei er satt som en premiss i vurderingene. Konsekvenser er sett på i forhold til lokale lenker og i et overordnet/regionalt perspektiv. Det er utarbeidet et diagram som viser hvordan veiløsningen i planforslaget knytter seg til eksisterende veg- og gatenett på en god og funksjonell måte samt et diagram som viser hvordan løsninger for gående og syklende i planforslaget knytter seg til ulike eksisterende og/eller planlagte gang- og sykkelveier. Dette inkluderer også mulige koplinger og sammenhenger med gang- og sykkelveier for gående og syklende utenfor planområdet; i Kirkegårdsveien, Paradisveien og mot etablerte områder på østsiden av Hillevågsvannet. Konsekvenser av ulike løsninger for parkeringsdekning og parkeringsløsninger (fellesparkering, kombinasjonsløsninger m.m.) er belyst med mål om å begrense biltrafikk og eventuelt andre aktuelle virkemidler /tiltak for å begrense biltrafikk er beskrevet. Plan 2499P utløser krav om bygging av ny atkomst (for kjøretøyer, gang/sykkel) til planområdet fra Hillevågsveien. Detaljplanlegging av denne er koordinert med pågående planarbeid av plan 2486P for Hillevågsveien 24, og valg av løsning er dokumentert på detaljnivå. KU konkluderer med «middels positiv konsekvens» for tema Tilknytninger/trafikale forhold. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 41 Forhold til Jernbanen: Grensesnittet mot Paradis stasjon og planarbeid med Stavanger stasjon er vurdert, samt alternative løsninger for hvordan adkomsten til planområdet kan krysse jernbanen i planskilt kryssing. KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Forhold til jernbanen. Grøntstruktur, parkområder, siktlinjer: Utbyggingen er vurdert i forhold til føringer i kommunedelplan (plan K116) og gjeldende kommuneplan vedr. grønnstruktur, utsyn, siktlinjer, i forhold til Hillevåg stedsanalyse av 15.03.2001 og Paradisområdets sted- og landskapsanalyse 02.04.1998 og i forhold til etablering av grønnstruktur langs strandlinjen mellom Lagård kirkegård og Essotomta /Hamnevika (mellom felt P10 og felt H45 i plan K116) samt sammenhengen, størrelse og kvalitet på ulike grøntområder og deres møte med urbane plasser/steder og bygg/anlegg. KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for tema Grøntstruktur, parkområder og siktlinjer. Figur 5.1. Planområdet + grønnstruktur i KDP Figur 5.2. Planområdet + utsyn/siktlinjer i KDP Byform og arkitektur: Det er vurdert hvordan planen sikrer kvalitet, sammenheng og variasjon, både i byrom og bygninger, inklusiv delstudier av lokalklima (sol- og skygge diagrammer og vindanalyser) og det er utarbeidet en situasjonsanalyse med vurdering av konsekvenser i forhold til tilgrensende områder (klimatiske forhold, bebyggelsesstruktur, morfologi) og prosjekter (for eksempel gjeldende detaljplan 2461P, vedtatt i bystyret 24.02.2013). KU konkluderer med «middels stor positiv konsekvens» for tema Byform og arkitektur. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 42 Forhold til regulert småbåthavn i Hillevågsbukta: Grensesnittet mellom detaljregulering for småbåthavn Hillevågsbukta og plan 2499P er vurdert; formålsgrenser og funksjoner i sjø og på land. Detaljplanleggingen er koordinert og konsekvenser utredet på nivå med KU’en utført i forbindelse med detaljregulering for småbåthavn Hillevågsbukta. KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Forhold til småbåthavn. Energiforsyning/bruk, utvikling/bærekraft: Utredningen beskriver hvordan prosjektet relateres seg til Stavanger kommunes ”Klima og miljøplan 2010-2025” og føringer for ambisjonsnivå og mål. KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for tema Energi, arealutvikling, bærekraft. Forurenset grunn: Det er vurdert nærhet til forurensede avfallsplasser funnet i innledende miljøkartlegging og vurdert om det kreves utvidet kartlegging og/eller om det er aktuelt med avbøtende tiltak. KU konkluderer med «liten positiv konsekvens» for tema Forurenset grunn. Trafikkstøy: Det er gjort støyvurderinger på bane der det er lagt til grunn både dagens frekvens på dobbeltsporet (tog hvert 15min. begge veier), og scenario 2 for utvikling av Jærbanen (tog hvert 7,5min. begge veier). Det er gjort støyvurderinger på vei med følgende trafikkbelastning/ÅDT på Lagårdsveien, Stømsbroa og Hillevågsveien (2010): 12.000 kjøretøyer på Strømsbrua; 18.000 på Lagårdsveien, 22.000 mellom Strømsbrua og Hillevågstunnelen og 20.000 på Hillevågsveien sør for tunnelen. Støyvurderingene viser også aggregert lyd (sum jernbane + biltrafikk). KU konkluderer med «middels stor positiv konsekvens» for Trafikkstøy. Geoteknikk og massehåndtering (i planprogrammet kalt Geoteknikk og teknisk infrastruktur): Det er gjort vurderinger for utbedring/forsterkning av kaikant relatert til ny utfylling/utforming av strandlinje (og ny kjøreadkomst fra Hillevågsveien); tekniske løsninger vedrørende bruk av masser/stein. KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Geoteknikk.. Forhold og tilkobling til Strømsbrua (i planprogrammet del av Geoteknikk og teknisk infrastruktur): Det er gjort vurderinger på fysisk tilkopling til Strømsbrua og mulige/aktuelle breddeutvidelser. KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for Forhold og tilkobling til Strømsbrua. Kulturminner i sjø: Det er utredet om det finnes marine kulturminner i sjøen utenfor planområdet som blir berørt av tiltaket. KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Kulturminner i sjø. Etterskrift: Det kom i forbindelse med offentlig høring en innsigelse fra Fylkesrådmannen angående manglende utredninger vedrørende arealbruksendring fra sjø til byggeformål.Dette er nå utredet og lagt til i KU. Utfylling i sjø: Det er utredet om større utfylling i sjø enn planlagt for i KDP får konsekvenser for miljø. KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Utfylling i sjø. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 43 5.2 Forhold til overordnede og gjeldende planer Viktige føringer i overordnede planer er oppsummert i kapittel 2 under gjeldende planer. Nedenfor er det kun beskrevet hvordan planforslaget forholder seg til disse. Rikspolitiske retningslinjer RPR barn og unge i planleggingen: Planforslaget forholder seg til retningslinjene. Arealer avsatt til lek er planlagt slik at de er skjermet mot vei, vind og støy, er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, og kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Arealene er også offentlig tilgjengelige og direkte tilknyttet offentlige turdrag og ny tilgjengelighet til og fra området. Ingen arealer avsatt til lek er brattere en 1:3, eller smalere enn 10 meter. RPR areal og transport i planleggingen: Planforslaget forholder seg til retningslinjene. Utbyggingen legger opp til bolig og arbeidsplassintensive bedrifter lokalisert på høyfrekvent kollektivtrafikkåre (Paradis Stasjon). I følge rikspolitiske retningslinjer skal det også legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon i byggesonene i by- og tettstedsområder hvilket planforslaget bygger opp under. Det er også lagt til rette for sykkel som transportform både i form av nye sykkelveger og et større sykkelparkeringsanlegg. RPR Universell utforming: Planforslaget forholder seg til retningslinjene, og gir god tilgjengelighet og brukbarhet for alle. Kommunale planer og mål Framtidens Byer FB: Planforslaget forholder seg til ambisjonene i FB. I tillegg til effektiv arealbruk på kollektivknutepunkt, er spesielt de fem urbane kvalitetene som skal legges til grunn er meget godt ivaretatt; høy arkitektonisk kvalitet i urbane fellesrom, gode ruter for syklende og gående, mangfold av byrom og møteplasser samt «blå-grønn by» med naturopplevelser, aktivitet og lek. Regionalplan for Jæren 2013-2040 vedtatt 22.10.2013: Planforslaget forholder seg til ambisjonene ved at det fortetter og gjenbruker uproduktivt areal, samtidig som ny utbygging betjenes effektivt med kollektive transportsystem. I den nylige reviderte planen er det også utarbeidet nye retningslinjer som planen i stor grad følger. De viktigste retningslinjene for denne planen er «Regionale næringsområder» og «Retningslinjer for Bomiljø og kvalitet». Vedrørende retningslinjer for «Regionale næringsområder» antas det at Paradis området ligger innenfor Kategori 1, det vil si «Regionalt næringsområder med høy urbaniseringsgrad», og at det er et sentrumsområde og/eller kollektivknutepunkt. Da sier regionplanen at utnyttelsesgraden skal utredes og fastsettes i egen plan, og at parkeringsdekning pr 100 m2 BRA for næringsbygg skal være maksimalt 0,75 - 1 bilparkeringsplasser, og minimum 2 sykkelparkeringsplasser. Foreslåtte reguleringsplan ligger innenfor, og bedre enn, dette da det tar kommunedelplanen for Stavanger sentrum som utgangspunkt. Vedrørende retningslinjer for «Retningslinjer for Bomiljø og kvalitet» ligger planen innenfor, men tett opp til, de angitte maksimumsgrenser for utnyttelse (områdetype bybåndet Stavanger-Sandnes og/eller Stavanger Sentrum). Disse er maksimum 12 Boliger/daa, og maksimum %-BRA=160. For samme områdetype gjelder også strenge krav til kvalitet og en føring om 30m2 minste felles uteoppholdsareal (MFUA) på terreng pr. boenhet. Kravet om 30m2 MFUA er reduser til 25m2 reguleringsplanen, og resterende kompensert med en høy regulert grønnytefaktor. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 44 Etterskrift: Det er i møter med Fylkesrådmann og SK blitt poengtert at det viktigste er ikke at MFUA er 30 m2 men at arealene er gode. Det er gjort endringer i boligområdet B1 (reduksjon av antall blokker) for at MFUA skal bli bedre. Kommuneplan 2010-2025, vedtatt 14.06.2011 (under revisjon): Planforslaget forholder seg til aktuelle bestemmelsene og retningslinjene om utarbeidelse av reguleringsplan, uterom og lekeplasser i boligområder, bestemmelser om antall parkeringsplasser («utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen»), retningslinjer om støy, universell utforming, mobilitetsplan/trafikkanalyse. Punkter som avviker noe fra kommuneplan er: Alle parkeringsanlegg er lagt under bakken i fellesanlegg, men det er kun parkeringsanlegget for kombinerte formål som er tiltenkt sambruk. På Paradis er det vanskelig/ umulig å tilfredsstille kommuneplanens retningslinje som tilsier at «parkeringsanlegg skal i størst mulig grad plasseres slik at gangavstanden fra bebyggelse til kollektivholdeplass er kortere eller like lang som avstanden mellom bebyggelse og parkeringsanlegg. Dette lar seg ikke løse blant annet fordi parkeringsanlegg da ville måtte ligge utenfor planområdet siden kommunen ikke anbefaler egen busstrase gjennom utbyggingsområdet. Men dette er kompensert med at parkeringsdekning for bolig er redusert fra 1.0/enhet til 0.9/enhet. Vedrørende utnyttelse er det antatt at Paradis faller inn under «sentrumsområde og kollektivknutepunkt som fasetter og utreder utnyttelsesgrad i egen plan. Etterskrift: I planarbeidet ned revidert KP er blant annet følgende aktuelt for Paradis: -Utnyttelse: for boligformål tillates utnyttelsesgrad inntil %-BRA=200 i Stavanger sentrum, og innenfor 500 m gangavstand fra jernbaneholdeplassene Paradis. For næringsformål tillates utnyttelsesgrad inntil %-BRA=250 i Stavanger sentrum og områder <300m fra FV44 (Paradis). Planområdet Paradis Sør har en total utnyttelse på %-BRA=200. -Høyhus: Det kan planlegges høyhus (>8 etasjer) i Stavanger sentrum, og ved holde-plassene til jernbanen. Plan 2499P opererer med høyder fra 4-13 etasjer. -For Storhaug og Hillevåg bydeler bør andelen boliger >80 m² BRA være høyere enn 40% i nye reguleringsplaner. Dette er ikke tatt til følge i Plan 2499P. -krav om 30m2 MFUA er redusert til 25m2 i Plan 2499P. Det er i møter med Fylkesrådmann og SK blitt poengtert at det viktigste er ikke at MFUA er 30 m, men at arealene er gode. Det er gjort endringer i boligområdet B1 (reduksjon av antall blokker) for at MFUA skal bli bedre. -hovedsykkelveinetts lokalisering på planområdet er revidert og lagt langs Consul Sigvald Bergesens vei iht KPs notat om forslag til nye hovedsykkelveilenker, men ikke som tosidig felt da dette ikke er hensiktsmessig på tomta. Kommunedelplan K116 for Paradis og Hillevåg, vedtatt 19.09.2005: Planforslaget forholder seg delvis til retningslinjene i planen. Planen følger ikke formålene gitt i KDP på P12, og utfordrer KDP på utnyttelse og «normale» byggehøyder (5 etasjer). Planen følger innholdet i temakart som gir føringer for sykkelruter, veinett, atkomst, grønnstruktur, og siktlinjer og viktige utsyn, men avviker noe på plassering, blant annet for sykkelveitrase. I forhold til tiltakskatalog som danner grunnlag for rekkefølgetiltak er det foreslått mindre endringer på disse i reguleringsbestemmelsene. Endringene gjelder i hovedsak en presisering på når tiltakene må være ferdigstilt og i hvilke etapper. Det pågår også et arbeid med revisjon av disse i kommuneadministrasjonen som ikke er ferdigstilt ennå. Kommunedelplan for Idrett, fysisk aktivitet og naturopplevelse 2010-2022, vedtatt 21.09.2009: Planforslaget forholder seg til de mål, retningslinjer og normer vedrørende parker, friområder og aktivitetsanlegg som gjelder. Paradis er med på å etablere en sammenhengende grønnstruktur og tilrettelegg for friluftsliv i sjø og vann, med muligheter for mange aktiviteter. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 45 Kommunedelplan for universell utforming – planprogram, Plan 130K. Kommunedelplanen er under bearbeiding, men planforslaget skal tilrettelegger for universell utforming på flest mulig måter. Boligplanen «En god by å bo i», Utbyggingsplan 2011-2015, vedtatt 26.09.2011: Planforslaget er definert som et byomformingsområde og legger til rette for to nye boligfelt med inntil ca 450 nye boliger. Boligene er planlagt for en trinnvis utbygging. Sykkelstrategi for Stavanger med handlingsplan 2011-2015, vedtatt 12.03.2012: Planforslaget er i samsvar med sykkelstrategien da det blant annet legger godt til rette for sykkelrute 7, Gandsfjordruta, og et servicebygg med et større sykkelparkeringsanlegg på knutepunktet, samt at det fysisk skilles mellom transportsykling og annen sykling. Gjeldende regulering Planforslaget erstatter gjeldende regulering. Det er ikke avdekket konflikter rundt eiendomsgrenser eller motstridene ønsker vedrørende formål. Avgrensning mot Jernbaneverket er diskutert med dem i møter og det er utvekslet felles kartunderlag m.m. Planforslaget utløser mindre justeringer på formålsgrenser i vann (marina), men formålenes størrelser reduseres ikke. Andre planer og forslag som kan ha betydning for arbeidet Kommunedelplan for Stavanger Sentrum 1994-2005, vedtatt 01.02.1996 (under revisjon): Planforslaget forholder seg ikke til KDP for Stavanger Sentrum da planområdet per i dag ikke er en del av denne planen, men har tatt til etterretning av planområdet muligens kan bli del av Stavanger sentrum i fremtiden. Etterskrift: I planarbeidet ned revidert KDP for sentrum har hele Paradis vært del av studieområdet, men bare området nord for Strømsbrua er innlemmet i planen. Etter at planen ble lagt ut på høring ble det utarbeidet skisser for hvordan Paradis sør kunne kobles med en plan for hele Paradis nordover. Disse analysene baserer seg på temakart, (vedr.bil- gang- og sykkelnett, utsynslinjer og grøntstruktur) fra revidert KDP for sentrum. I KDP for sentrum poengteres det også at områder i Stavanger Øst og Paradis ikke må bli monofunksjonelle, men ha blanding av bolig og næring. Plan 2499P er i tråd med dette. Plan 2494, områdeplan for Stavanger stasjon, Eiganes og Våland bydel (pågående): Det er blitt avholdt møter med Jernbaneverket blant annet vedrørende arbeidet med Stavanger stasjon samt at Rom eiendom har deltatt på større workshops/drøftingsmøter. Jernbaneverket har i løpet av høsten ytret et ønske om å begrense Paradis sør planen til syd for Strømsbrua, mens Rom Eiendom ønsker å se på næringsutbyggene på begge sider av broa samlet. Etter å ha vurdert de foreløpige utredningsalternativene for Stavanger stasjon er det blitt enighet om å beholde dagens 4 spor nord for broa samt og ikke foreslå næringsbebyggelse nærmere enn 45 meter fra dette. Dette gjør at planavgrensningen er blitt noe mindre enn i den annonserte kunngjøringen, og en planlagt skoletomt nord for næringsbebyggelsen er tatt ut av planen. I tillegg er det foreslått at området mellom næringsbebyggelsen og 4.sporet reguleres som en sikringssone til planene for Stavanger stasjon er avklart. Paradisplanen, plan 2217 med KU (ikke vedtatt): Planforslaget erstatter denne foreslåtte regulering. Plan 2461P, detaljregulering for felt G, I og deler av J3 og TR3 i plan 2217, vedtatt 04.02.2013. Planforslaget forholder seg nøytralt til denne reguleringen og plan 2461P får ingen planmessige eller praktiske konsekvenser av dette planforslaget. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 46 Plan 2486P, detaljregulering for Hillevågsveien 24 (pågående): Det har vært jevnlig kommunikasjon og flere møter med eiendomsbesitter og sakens planleggere for å få koordinert felles atkomstpunkt ned til Paradis fra Hillevågsveien. Det er i fellesskap blitt utarbeidet flere alternative atkomstløsninger som beskrives i vedlagte KU til denne saken. Valgte løsning er ikke foretrukket for Plan 2486P, men er koordinert planteknisk på reguleringskartverket uten at det endrer foreslåtte formålsgrenser og funksjoner i Plan2486P. Dette gjelder også da det næringsbygget som er foreslått ut i veiarealet (H26a) i Plan2486P. Plan 2304P, detaljregulering for småbåthavn i Hillevågsbukta. Det er avholdt møte med styreleder i Båtforeningen der hele planforslaget med konsekvenser for marina ble diskutert. Det ble da enighet om at forslag til plassering av nytt landfeste med tilhørende gatetun, renovasjonsløsning, sykkelparkering og drop- off var en god løsning for alle parter. Samtidig ble det enighet om at parkering for marina kan være i parkeringsanlegg som tilrettelegges for sambruk. Båtforeningen var tilfreds med løsningene som nå foreslås regulert, men de ønsker en snarlig igangsetting/avtale. Dette løses ikke i dette planforslaget, men vil være gjenstand for diskusjon i andre avtaledokument. 5.3 Byplanmessig innhold og kvaliteter Stedsutvikling/grep Paradis er et av få sentrale store utbyggingsområder i Stavanger, i gangavstand til Stavanger sentrum og med beliggenhet langs vannet. Området defineres i planforslaget som et knutepunkt med umiddelbar nærhet til høyfrekvent kollektivtilbud på Paradis Stasjon. Området skal transformeres fra å være et godsterminalområde til å bli et godt sted å bo og arbeide, og utbyggingen skal bidra til et helhetlig grep for området. I tråd med overordnede planer, befolkningsøkning og økt fortetting i Stavangerområdet foreslås det at området kan bebygges som et bolig- og/næringsområde med høy utnyttelse. Denne planen begrenses til Paradis Sør og omhandler ikke hele Paradisområdet som helhet slik det ble foreslått i tidligere Plan 2217 (som ikke ble vedtatt). Byplangrepet er imidlertid robust i forhold til videre utvikling av området nordover da det ikke baseres på en bebyggelsesstruktur som må videreføres, men legger til rette for en sammenhengende struktur for offentlig rom (byens mellomrom) som lett kan bygges videre på, samtidig som tomter kan variere, ha egne identiteter og bygges ut over tid. Det er derfor lagt spesielt vekt på tilgjengelighet og grøntstruktur samt forbindelser til de omkringliggende områdene. Hovedgrepet i prosjektet som ligger til grunn for detaljreguleringen består av følgende 3 hovedstrategier: 1. etablere en langsgående grønn infrastruktur vest på tomta som: -tilrettelegger for en logisk og enkel omlegging av nye Consul.S.Bergesens vei. -lager en grønn buffer mot vei-og jernbanearealer -tilrettelegge for en ny UU forbindelse mellom Paradis og Strømsbrua/Togstasjon -gjør havnefronten og utbyggingsområdene bilfrie -tilrettelegger for enkle atkomster inn til alle tomter/Parkeringsanlegg 2. forlenge og endre formen på havnefronten for at: -større deler av tomta skal få direkte kontakt med vannet (økt attraktivitet) -havnepromenaden skal ha en distinkt karakter og egenart på stedet (identitet) -vannflaten brukes for å sikre og definere ulike offentlig rom -havnepromenaden kan knyttes direkte til lokale aktiviteter og uteoppholdsarealer -ulike utbyggingstomter og utbyggingstrinn sikres og tydeliggjøres 3. plassere hovedfunksjoner på en slik måte at: -arbeidsintensiv næringsbebyggelse plasseres synlig på kollektivknutepunktet Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 47 -næringsbebyggelsen skjermer omgivelsene mot støy og trafikk -bolig får den plasseringen med best solforhold, nærhet og utsyn over fjorden. Figur 5.3, grønn buffer Figur 5.4, ny havnepromenade Figur 5.5, plassering ny bebyggelse Utnyttelse og byggehøyder Det er i planarbeidet tatt utgangspunkt at den sentrale beliggenheten med gåavstand fra Stavanger sentrum, plassering på høyfrekvent kollektivtilbud på Paradis stasjon, og høy befolkningsvekst tilsier høy utnyttelse. Planforslaget foreslår derfor høyere utnyttelse, byggehøyder og fordeling av bolig/næring enn i fastsatt KP/KDP. Samtidig åpner Kommuneplanen opp for at «sentrumsområde og kollektivknutepunkt» kan fastsette og utrede utnyttelsesgrad i egen plan, og at plassering av høyhus vurderes i revisjon av planen. Den foreslåtte planen har, for byggeområder i planområdet, en ca. samlet %-BRA=214 %, mens i KP/KDP er det angitt en ca. samlet TU= 150%. I tillegg har planforslaget høyere, og større variasjon i, etasjetall. En tetthet på rundt ca. %-BRA=200 % er viktig å oppnå skal området få et bymessig preg med nok møteplasser, ulike servicetilbud og aktivitet. Alternativ 1 – plan2499P Tomtestørrelse BOLIG B1 7.997 m2 BOLIG B2 16.484 m2 KONTOR K1 8.263 m2 KONTOR K2 9.328 m2 TOTALT 42.072 m2 Figur 5.6, Foreslått utnyttelse i ny plan. %-BRA= 180 % 130 % 340 % 280 % 214 % BRA 14.400 m2 21.450 m2 28.000 m2 26.000 m2 89.850 m2 Antall etasjer* 3-9 4-6 5-16 5-14 3-16 Alternativ 0 – gjeldende Kdp Tomtestørrelse %-BRA= (DEL AV) BOLIG P12 10.100 m2 120 % BLANDET P13 21.200 m2 160 % BLANDET P14 8.400 m2 160 % TOTALT 39.700 m2* 150 % Figur 5.7, Foreslått utnyttelse gjeldende planer. BRA 12.120 m2 33.920 m2 13.440 m2 59.480 m2 Antall etasjer 5 5 5 5 *høyde servicebygg er ikke inkludert *totalt tomteareal er noe ulikt Alternativ 1 grunnet utfylling i sjø. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 48 Felt B1+B2 – Bolig: I boligområdene foreslås en utnyttelse på ca. % - BRA=130 % (Felt B2) og ca. %-BRA =180 % (Felt B1) som til sammen muliggjør ca.36.000 m2 BRA. Variasjonen i utnyttelse legger til rette for boligområder med ulik boligtypologi og identitet. Boligfelt B1 er en tradisjonell lukket kvartalstypologi, men med variasjon i etasjetall basert på beliggenheten; 9 etasjer mot øst for å maksimere fjordutsikt og lavere bebyggelse mot syd-vest for å slippe inn sol på balkonger og gårdsrom. Boligfelt B2 simulerer en hagebytypologi som har lavere, men også varierte byggehøyder (4-6etasjer), for å tilrettelegge for mange mindre hager og uterom, og frisiktlinjer og utsyn fra omkringliggende områder/åssider. Beregner man boligutnyttelsen totalt for de to feltene blir utnyttelsen tilnærmet lik %-BRA =150%, hvilket er godt innenfor anbefalingene i den nylig reviderte regionalplanen. Da er nærlekeplasser og kvartalslekeplasser inkludert i tomtearealet, mens ballfelt ikke er medregnet da det er erstattet på annen tomt. Byggehøyder og volumer er tilpasset krav om 50% sol på uteoppholdsareal høst- og/ vår jevndøgn kl 15.00. Felt K1+K2 – Kontor/Kombinert formål: I områder med kontor/kombinert formål reguleres utnyttelse på ca. %-BRA= 340% (Felt K1) og ca. %-BRA=280% (Felt K2), som til sammen muliggjør ca. 54.000m2 BRA. Beregner man utnyttelsen totalt for de to feltene blir utnyttelsen tilnærmet lik ca. %-BRA =300%. (Utnyttelsen lå noe lavere tidligere i planfasen, men etter at man tilrettela for et 4. spor for jernbaneverket er tomtene blitt mindre mens prosjektet er uendret). Næringsbebyggelsen er foreslått oppdelt i flere sammensatte volumer med ulike byggehøyder, mens en lavere «servicebygning» blir del av den større grønne vollen langs jernbane og vei. Det er gjort en studie i forbindelse med konsekvensutredningen av ulike volumoppbygginger for å finne frem til det kontorkonseptet som virker minst tett/kompakt på tomta og i omgivelsene. Det valgte konsept som ligger til grunn for reguleringen er det alternativet med flest volumer, lite fotavtrykk og størst variasjon i byggehøyder (fra 5 -16 etg). De 6 volumene utgjør også naturlige byggetrinn, og gir robusthet i forhold til endringer i marked og behov. Den totale byggehøyden på volumene er innpasset slik at de ligger i linje med/nedenfor høydene mellom Vålandshaugen og Varden (på tvers i landskapsrommet). Figur 5.8, Landskapssnitt Vålandshaugen-Varden med planlagt prosjekt Etterskrift: I revisjonene etter offentlig høring er utnyttelsen ikke nevneverdig endret (kun mindre justeringer/ reduksjon i boligformålene), mens byggehøydene er omarbeidet i næringsdelen (K1 og K2). -Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er ytterligere brutt opp i flere mindre sammensatte volumer med skråtak. På plankartet er det nå regulert inn 11 stk ulike maksimum gesimshøyder der den høyeste gesimshøyden nå er på kote+52.0. (mot tidligere k+67.0). Dette er gjort gjennom å redusere høyder i etasjeoppbyggingen samt at antall etasjer er redusert. En reduksjon på 15 meter tilsvarer 4 høye kontoretasjer eller 5 boligetasjer. I tillegg reduseres høydene ved at høyeste punkt ikke lenger er en større flate, men et punkt på en skrånende flate. Nærings- og boligbebyggelse er således med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 49 mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. -Boligområdet B1 er noe endret i orm og redusert i m2 (ca 1000m2) for å tilpasse seg eksisterende kystkontur og mindre fylling ut i sjø. Boligomådet B2 er noe redusert i m2 (ca 1000m2) da det midterste bygget er fjernet for å skape et større og mer sammenhengende MFUA, samt legge til rette for mer lys og luft mellom byggene. Figur 5.9, Landskapssnitt Vålandshaugen-Varden med planlagt prosjekt – revidert 27.03.2015 Funksjoner/Innhold Totalt sett kan hele planområdet bygges ut med inntil 90.000m2 (arealer under terreng ikke medregnet). Planområdet er svært godt egnet til hovedformålene kontor og bolig, og andelen av disse er fordelt ca. 60/40 på området. Felt K1+K2 – Konto/Kombinerte formål «Næringsclusteret» vil markere Paradis som sted og gi rom for inntil 3.000 nye arbeidsplasser på kollektivknutepunktet fordelt på en stor eller flere mindre leietakere. I anlegget er det lagt til rette for inntil 3.000m2 forretning på bakkeplan, hvorav 1.500m2 til en dagligvare, som i hovedsak skal betjene området. Tilsvarende tillates 3.000m2 også til privat eller offentlig tjenesteyting slik som f.eks treningssenter, frisør, kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut og lignende. Det er nedfelt i bestemmelsene at bevertningsformål skal plasseres slik at den kan bidra til aktivitet og offentlig bruk langs turdrag/havnepromenaden. Det legges opp til sambruk av kontorkantine med ordinær cafe- og restaurantdrift. På Felt K1 og K2 blir den langsgående grønne vollen i prosjektet en konstruksjon og bygning med funksjoner inni. Det er planlagt et større sykkelparkeringsanlegg og funksjoner som naturlig tilhører dette vil være sykkelverksted, sykkelshop etc. En mulig ny energisentral er også foreslått plassert i helt nord i vollen. Byggegrensene mot Strømsbrua overholdes for ordinære bebyggelsesformål, mens gang- og sykkelvei, sykkelparkeringsanlegg foreslås tillatt i hele strekket. Felt B1+B2 – Bolig: Det er i reguleringen satt en maksimum grense for 450 boliger. I skisseprosjektet er det inntegnet 416 boliger med ca gj. snitt 75 m2/leil eks.fellesareal og sportsbod (i kjeller). Boligsammensetning i skisseprosjektet er som følger: Leilighetsfordeling 2-roms 3-roms 4-roms 5-roms totalt Bolig B1 61 36 36 31 164 Bolig B2 66 90 69 27 252 Figur 5.10, Boligstørrelser og antall soverom iht skisseprosjektet. <55m2 57 25 >55m2 107 227 I boligområde B1 er det satt av to mindre fellesarealer (tilsammen 300m2) på bakkeplan ut mot havnepromenaden som kan være felleshus, klubbhus, kajakkutleie eller leies ut til grupper som har friluftsinteresser på vann. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 50 Andre tilbud: Tidligere i planfasen hadde planområdet større utstrekning i nord og inneholdt da også en skole. Dette ligger ikke lenger inne i planen så skole- og/ barnehagetilbudet følger dagens situasjon beskrevet i kap.4.3. Marinavirksomheten har fått regulert inn landfeste i planområdet og det beregnes at dette, sammen med den offentlige havnepromenaden, vil skape mye aktivitet utover regulerte funksjoner. Etterskrift: -antall m2 forretning er endret il 2500m, og andel nærbutikk til 1.000m2 iht krav i overordnede planer, og innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. -den grønne vollen ble fjernet for å få til en større tomt /høyere BYA ifm revisjon av K1 og K2. Funksjonen beskrevet er allikevel beholdt i et mulig «servicebygg» og sykkelparkering lokalisert på bakken. -Boligandelen er noe redusert i revisjonsarbeidet, men ikke mer enn 10%. I skisseprosjektet vil dette utgjøre ca 380 boliger i stedet for 416. Leilighetstyper og leilighetsfordeling følger som i tidligere skisseprosjekt det er derfor ikke laget et nytt skisseprosjekt av B1 og B2 ifm 2.gangsbehandling. Landskap/Offentlige rom Hovedgrep: Hovedideen rundt offentlig rom har helt fra parallelloppdraget vært å endre turdragets forløp slik at den knyttes direkte inn på ulike «steder» i prosjektet og er med på å differensiere og tydeliggjøre offentlige rom i forbindelse med disse. Disse rommene skal tilby et mangfold av byrom og møteplasser for ulike aktiviteter på land og på vann, lek, handel og kultur, men også rolige strekninger for hvile og avkobling. I tillegg til havnepromenaden/turdraget er det definert 4 klart ulike offentlige rom: «Lobby», «Brygga», «Holmen» og «Marinaen». Lobby og Marina er byrom med harde flater og atkomster, drop-off, parkering o.lign., mens Brygga og Holmen er bilfrie og mer «grønne» rom. Brygge og Holmen er direkte tilknyttet uteoppholdsareal f_Uteoppholdsareal1 og 2 der kvartalslekeplassene er lokalisert. Innerst, mot vest, ligger den grønne vollen som skjermer alle arealene mot jernbane, vei og støy. «Havnepromenade»/Turdrag: Havnepromenaden er et bredt turdrag som enten står på pæler i vann, ligger inne på land (innenfor Hillevågsholmen) eller er en del av den naturlige «strandsonen». I hovedsak er turdraget foreslått med varierende høyde fra mellom k+2.0 og k+3.0, beplantet og differensiert for å (vind)skjerme enkelte områder og for å skape variasjon. Syd for Felt B1 er det foreslått beplantningskasser for å skjerme mot vind og mot boligene i første etasje. Bebyggelse og landskap i FeltB2 er hevet en halv meter opp fra havnepromenaden, og bakkeplan er vindskjermet med gjerder så her er promenaden tenkt åpen uten trær, og med et lavere nivå som tar deg nærmere vannflaten. Mens øst for bebyggelsen i K1 og K2 er trerekken langs Hillevågsvannet forlenget forbi for å vindskjerme uterom og, sammen med grønn voll og næringsfasader, være med på å lage en innramming av rommet under broa. Det er langt opp til en dedikert gang- /sykkelvegrute (Gandsfjorduta) som er tenkt plasser i midten av turdraget. Dette for å muliggjøre en buffer mot boliger og en lavere, nedsenket del ned mot vannet. Hele turdraget er universelt utformet, og innerst skal ca 2/3 av turdraget alltid være på k+3.0 for å sikre at deler av turdraget alltid vil være over vann ved ekstremvær. «Lobby»: Arealet under Strømsbrua blir utnyttet som en stor utendørs lobby for hele kontorclusteret og tilhørende funksjoner. Lobbyfunksjonene inkluderer alle hovedinnganger, drop off, taxi, elbil parkering, sykkelparkering og varemottak og de er med på å definere bruken og utformingen av rommet. En drop off i form av en rundkjøring mellom K1 og K2 sørger for lik tilgjengelighet for begge bygg, og parkeringsanlegg i kjeller og enkel trafikkavvikling. Rundkjøringen er utformet som en perfekt sirkel og blir midtpunkt i mønsteret på byrommets gulv som er foreslått lagt med naturstein i et radialt mønster. Lobbyrommet vil først og fremst være et rom for bevegelse, men vil også ha enkelte steder for å sitte ned og ta en kaffe med kollegaer og vente på transport etc. På bakkeplan i byggene legges det til rette for funksjoner som frisør, kiosk, renseri o.lign som vil være med på å aktivisere byrommet. Det er ikke grøntanlegg på bakkenivå i Lobbyen, men det er gjort et Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 51 grøntflatefaktor regnskap som tilsier at man på tomt K1 og K2 kan oppnå en faktor på ca. 0,3 med grønn voll, enkelte trær og grønne tak. Dette er beskrevet nærmere i skisseprosjektet som følger som vedlegg til saken. «Brygga»: Brygga er et offentlig rom som defineres av en mindre «bukt» der vannet trekkes inn og lager et fysisk vannskille mellom nærings- og boligbebyggelse. Her foreslås trappinger og et amfi slik at havnepromenaden kommer helt ned til stille vann og dette kobles rett opp til f_uteoppholdsareal 2. På sydsiden av K1 er det foreslått kantine og ordinær cafe-/og restaurantdrift som kan ha uteservering på promenaden der det vil være sol store deler av dagen. På brygga er det tenkt at enkelte båter som f.eks Charterbåter, Teaterbåter, taxibåter o.lign kan få lov til å legge til, og det er også foreslått et påkoblingspunkt for kabelferje over til marina arealene på Storhaugsiden. «Holmen»: Hillevågsholmen er tilnærmet det eneste eksisterende naturelementet på tomta og skal bevares så langs det lar seg gjøre. Det litt knudrete neset kan bedre tilgjengeliggjøres ved at noe vegetasjon/busker fjernes, og større «svaberg» kan komme til syne slik at man også kan sitte og oppholde seg på holmen. Men holmen skal fremstå med stedsegen vegetasjon, og bør ha en del vegetasjonen da den er med på å vindskjerme arealene innenfor. Hillevågsholmen var tidligere, før utfyllingen på Paradis, en frittliggende holme, mens i dag sklir den litt utflytende ut i turdraget på utfyllingen. Med det nye foreslåtte turdraget med tredekke vil holmen igjen få en klar avgrensning og komme tydeligere frem som et unikt element. Sammen med turdraget, kvartalslekeplassen på f_uteoppholdsareal 1, og det åpne gårdsrommet under Felt B1 er Hillevågsholmen med på å sette karakteren på en stor og variert møteplass. Figur 5.11, Bilder av Hillevågsholmen. Figur 5.12 Perspektiv fra Turdraget/Havnepromenade/Hillevågsholmen Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 52 «Marina»: Helt syd i planområdet reguleres inn et gatetun langs turdraget som skal betjene aktivitet og funksjoner i forbindelse med påkoblingspunkt for en planlagt ny småbåthavn. Gatetunet skal ha et hardt dekke som tåler drop-off med større kjøretøy og er utformet med en innkjøring og en utkjøring slik at trafikk på arealet blir enveiskjørt. Den grønne vollen videreføres også her og skjermer gatetunet fra Consul S. Bergesens vei. Gatetunet skal også brukes som drop-off til boligfelt B1. Uteoppholdsarealer Bolig: Det er regulert tre typer uteoppholdsarealer i planen, et for Boligfelt B1 og to for boligfelt B2. Arealene skal romme kvartalslekeplasser som er del av det totale MFUA for boligområdene, samt offentlig gangforbindelser langs grønn voll og tverrforbindelser ut på Turdraget. Boligfelt B2 har i tillegg til felles uteoppholdsarealer også et uteoppholdsareal 3som kun er felles for gårdsrom mellom to og to bygninger. Kvartalslekeplassene er tenkt som «naturlekeplasser» med permeable flater og uten ballbinger og andre harde overflater som skaper generende støy for boligene. Ballfelt er planlagt erstattet på annen tomt (H45 i Kdp). Uteoppholdsarealene er delvis plassert på terreng og delvis på lokk. For begge boligfeltene med tilhørende uteoppholdsarealer er det angitt et krav om en grønnytefaktor på 0.6 og et krav om 25m2 MFUA per boenhet skal oppfylles. Arealregnskap på uteoppholdsarealer og grønnytefaktorer er ytterligere beskrevet ift skisseprosjektet som er vedlegg til denne saken. Utregningene følger modellen som er utviklet i Malmø ifm utbyggingsområdet B01. Ved en maksimum utbygging skal følgende lekeplasser og MFUA inkluderes: BRA enheter Krav MFUA Sandlekeplasser B1 14.400 m2 180 stk 4500 m2 7 stk a 150m2/1050m2 B2 21.450 m2 268 stk 6700 m2 11 stk a 150m2/1650m2 Figur 5.13, krav til MFUA og antall lekeplasser i prosjektet iht maks utbygging Kvartalslekeplasser 1 stk 1500 m2 1 stk 1500 m2 Figur 5.14, referanser på kvartalslekeplasser som «Naturlekeplasser» Etterskrift: -Det er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene at Havnpromenaden/turdraget i størst mulig grad skal være et grønt turdrag med utfylling og ikke harde dekker fundamentert på pæler. Dette reduserer bruk av plantekasser, og legger til rette for større grad av vegetasjon. -Sammenheng i strandområdet er blitt tydeligere da boligprosjekt B1 er redusert og trukket lenger inn på eksisterende grunn hvilket gir en mer kontinuerlig visuell opplevelse av turdraget. -Gandsfjordruta er flyttet ut av turdraget og lokalisert langs nye Consul Sigvald Bergesens vei. -Bebyggelsen på B1 og B2 er nå hevet 1.5 meter over terreng hvilket tydeliggjør Turdraget som offentlig ytterligere. -Boligområdet B2 har fått et mer sammenhengende uteoppholdsareal som kan gi en mer optimal plassering av sandlekeplasser ift sol og skygge. Alle utearealer har fått nye betegnelser på plankartet. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 53 Figur 5.15, Nye referanser på turdrag Byggegrenser mot jernbane Det har i planfasen vært dialog rundt byggegrenser mot jernbanen og planforslaget viser nå byggegrenser mot jernbane (midtlinje 3. spor) for boligområder: 25,0m, for næringsbygg 15,0m med unntak av næringsbygg i hensynssonen som er satt 45,0m. Det er utført målinger av vibrasjonsnivåer fra togtrafikk som viser at det ikke forventes vibrasjonsnivåer over anbefalt grenseverdi i planlagte nye bygninger. Etterskrift: -I tillegg har avstandskrav mellom kant vei og jernbane blitt utredet. Avstand mellom kant vei og jernbane (midtlinje 3. spor) skal våre 9,0 meter. Der sportrase ligger høyere enn 2.5 meter over vei frafaller avstandskravet. Korrekte avstander er innarbeidet i prosjektet. 5.4 Estetiske kvaliteter/Utforming Identitet Målet med prosjektets utforming er at det skal gi særpreg og identitet til sted og omgivelser, samtidig som det tilpasser seg eksisterende strukturer og landskap. Strømsbrua er i dag en visuell barriere i landskapsrommet og tas som en gitt og irreversibel parameter. I stedet for å bygge igjen denne barrieren med tilsvarende høy bebyggelse foreslås en høyere bebyggelse på begge sider av broa som heller markerer dette punktet. Paradisområdet ligger også atskilt på en flate mellom vann og jernbane og vil ikke naturlig kunne bli en direkte fortsettelse av bebyggelsesstrukturer på åssidene. Fra innerst i Hillevågsvatnet og ut til Torsnes kan flaten over tid bebygges av mange ulike prosjekter som alle kan tilpasses den enkelte situasjon og gi ulike byrom og opplevelser. På Paradis sør eksemplifiseres dette med tre helt ulike prosjekter; en komposisjon av kontortårn som markerer knutepunktet og innsnevringen og todelingen av vannflaten og det store landskapsrommet en lavere småblokkbebyggelse som simulerer boligteppet» i øst og vest og tilpasser seg landskapsrommets tverrsnitt et boligkvartal som «speiler» åssiden over på en skrånende takflate og danner en ny kontrasterende vegg mot vannflaten der landskapsrommet er på sitt bredeste. Til sammen danner de tre prosjektene stor variasjon i type, skala og proporsjoner som, sammen med prosjektenes ulike posisjonering/vridning i plan, gir ulike romdannelser mellom byggene både i nærog/fjernvirkning. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 54 Figur 5.16, aksonometri med 3ulike konsepter for bebyggelse (fra høyre: B1, B2, K1/K2) Etterskrift: -Prosjektet består fortsatt av ulike prosjekter med ulik identitet, men de har et mer lignende og sammenhengende formspråk gjennom bruk av skrå takflater. K1 og K2 kan også i større grad betraktes som ulike prosjekter og ikke som et større anlegg hvilket gir 4 ulike konsepter for bebyggelse, B1, B2, K1 og K2. Figur 5.17, aksonometri med 3ulike konsepter for bebyggelse (fra høyre: B1, B2, K1/K2)- revidert 27.03.2015 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 55 Felt B1 – Bolig: Boligkvartalet er tenkt kledd i tegl i en varm gråtone, og med hvite vindusinnramminger. De to største fasadene mot offentligheten/havnepromenaden er tenkt med to ulike uttrykk for å gi bygget mer karakter og bryte opp opplevelsen av byggets størrelse og fasadelengden sett fra sjøen. Den ene fasaden har utkragede karnapper som maksimerer utsikt mot fjorden, og den andre utenpåhengte balkonger i et mønster der balkongene er forskjøvet i forhold til hverandre. Første etasje i bygget er åpent mot Hillevågsholmen og nærlekeplassen for å skape en kontinuitet mellom de ulike uteoppholdsarealene. Resterende 1.etasje fungerer som en vindskjerming for de samme arealene. Det indre «gårdsrommet» i kvartalet er tenkt som et mykt sanddynelandskap som varierer mellom sandlekeplasser og «øyer» med prydgress som hoved vegetasjon. Mot vest har leilighetene i 1 etasje forhager og egne private inngangssoner, mens resterende inngangssoner er inne fra gårdsrommet. Alle leiligheter har egen balkong/uteplass og på taket er det mulighet for overlys og private og/eller felles takterrasser. Taket er tenkt kledd med båndtekking i samme farge som teglsteinen. Hele kvartalet er «vridd» i plan slik at ingen hjørner i kvartalet ligger nord-øst som gir dårlige lysforhold i leiligheter. Figur 5.18, Bolig B1 - Skissemodell, fasadeutsnitt og referanse på uterom Etterskrift: -Boligområdet B1 er noe endret i form, og redusert ca 1000m, for å tilpasse seg eksisterende kystkontur og således mindre fylling ut i sjø. Samtidig er prosjektet løftet opp 1.5 meter over offentlig turdrag for å skape et tydeligere skille mellom fellesarealer og offentlige arealer, legge til rette for balkonger også på nedre plan, samt forenkle konstruksjon av underjordisk p-anlegg. Felt B2 – Bolig: Småblokkbebyggelsen er en tett, medium lav bebyggelse fordelt på 12 bygg som igjen er satt sammen av et 4-etasjers og et 6-etasjers «grunnvolum» med tilnærmet kvadratisk grunnflate. Grunnvolumene er forskjøvet i forhold til hverandre for å minimere fasadelengden. To og to bygg er samlokalisert rundt et semiprivat, inngjerdet hagerom der nærlekeplass og alle inngangssoner er plassert. Byggene speilvendes i plan slik at de de ulike byggehøydene skaper variasjon i taklandskapet samtidig som sollys ned på uterommene maksimeres. Husene er tenkt bygget i tre og være malt i lyse /hvit farge, og vil gi assosiasjoner både til «trehusbyen» i sentrum, men også til de større villastrøkenes på Våland og Storhaug. Hvert bygningsvolum er tenkt med skrå takflater som kan være dekket med båndtekking eller taksten. Balkonger er derfor utformet som «Bris Soleil» (en permanent avskjerming med ca 2 meter dybde) i store felter i hele, eller deler, av fasadene. Disse feltene er foreslått plassert i ulike himmelretninger, avhengig av byggets plassering i planen, og vil gi variasjon i detaljering og opplevelse av veggene som avgrenser uterommene. Uterommene skal variere mellom et avgrenset semiprivat rektangulært hagerom til et mer organisk og designet felles uteoppholdsareal. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 56 Figur 5.19, Bolig B2 - Perspektivmodell, referanse på fasade og vegetasjon i uterom Krav til sollys på utearealer satt i KP oppfylles, mens rommeligheten (avstanden mellom bygningsfasader mot boligenes uteareal sett i forhold til bygningens høyde) vil bli tettere enn for eksempel med en vanlig kvartalsstruktur, og avstanden fra fasade til fasade mindre enn 1,5 ganger gesimshøyden. Figur 5.20, Bolig B2 – Rommelighet i uterom/gårdsplass mellom to volumer i samme boligfelt. Etterskrift: -Boligområdet B2 er noe endret i form, og redusert ca 1000m2, ved at et bygg er tatt ut og et bygg er snudd i situasjonsplanen. Dette for å skape et større og mer sammhengende MFUA på tomten. Samtidig er prosjektet løftet opp 1.5 meter over offentlig turdrag for å skape et tydeligere skille mellom fellesarealer og offentlige arealer, legge til rette for balkonger også på nedre plan, samt forenkle konstruksjon av underjordisk p-anlegg. Felt K1+K2 – Kontor: Kontorbebyggelsen består av en komposisjon av 6 volumer med ulike etasjehøyder (fra 5 til 16 etasjer). Bygget vil bli svært synlig og vil måtte ha en fin detaljering og et tilnærmet «klassisk» og tidløst formuttrykk som kan bestå over tid uten å virke utdatert om noen år. Volumene har derfor fått en enkel rektangulær geometri, mens det er forskyvinger i plan og variasjon i høyde, som skal gjøre designet stedspesifikt og unikt. Det er derfor søkt stor variasjon i høyde (og det er i konsekvensutredningen konkludert med inntil 16 etasjer) for å kunne få så stor kontrast mellom volumene som mulig. Stor kontrast gir også større luftrom mellom byggene og flere siktlinjer gjennom anlegget. Basis for komposisjonen er at jo høyere bygget er jo mindre fotavtrykk skal det ha, og at høye tårn er lokalisert slik at de ligger utenfor siktlinjen S2 i Kdp. Innad i hvert felt kan tre og tre volumer kobles sammen på bakkeplan, men skal være forskjøvet i forhold til hverandre for å skape et mangefasettert Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 57 og variert fasadeliv (nærvirkning), samtidig som det gir lys- og dybdeforskjeller på anlegget i fjernvirkning. Nær og fjernvirkninger er ytterligere utdypet i KU. Fasadeprinsippet for alle bygningskroppene er basert på et vertikalt mønster i stål og glass på alle volumenes sider slik at de ser slankere ut. Innenfor dette mønsteret etableres en horisontal variasjon i rytmen mellom enkle og dobbelhøye rom, slik at bygningene oppfattes som lavere enn hva de er i virkeligheten. Fasadene i første etasje er i fullt glass og åpner for fellesfunksjoner mot omgivelsene og plassen under brua. Toppetasjene er luftige dobbelthøyde rom med generøse fellestakterrasser og mulighet for beplanting. Figur 5.21, skisser på alternative fasadekonsepter Figur 5.22, eks på referanseprosjekt, The Roche Etterskrift: -Næringsbebyggelsen på K1 er endret fra å være 3 volumer til å bli en komposisjon av 6 lavere volumer. Volumene varierer i høyde (3- 10 etasjer) og et volum er på høyde med broa og gir utsyn til fjorden fra Strømsbrua. De ulike volumene lager mindre triangulære lommer langs fasadene slik at de brytes opp og fremstår som mindre flater mot omgivelsene. På bakkeplan er det regulert inn en åpen passasje gjennom bebyggelsen. Takflatene er tenkt dekket med solceller, sedum (grønne tak) eller benyttet som terrasser. Figur 5.23, Revidert skissemodell, fasadeutsnitt og referanse på fasade -Næringsbebyggelsen på K2 er endret fra å være 3 volumer til å bli en komposisjon av 2 frittstående bygg, hver satt sammen av 2 volumer. Volumene har alle skrå takflater som varierer i høyde ifra 5-13 etasjer. De to byggene lager et mindre gårdsrom mellom seg hvor også en åpen passasje trekkes igjennom. Også på K2 er takflatene er tenkt dekket med solceller, sedum (grønne tak) eller benyttet som terrasser. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 58 Forhold til Strømsbrua Det er i forbindelse med konsekvensutredningen angitt andre mulige volumoppbygginger av kontoranlegget med ny og utvidet bro som også kan fungere som et byrom/bygate. Dette er ikke foreslått regulert nå, men ligger inne som muligheter og fleksibilitet i prosjektet. I første omgang vil eksisterende bro bestå og det er antatt at undersiden av broa må forskjønnes i forbindelse med utbygging. Det er i forslaget foreslått at hele undersiden males og gis et helt nytt belysningskonsept. Det er også angitt at betongfundamentene som stålsøylene hviler på kan «pakkes inn» og transformeres til benker/gatemøbler eller lignende. Det er også tenkt at midlertidige paviljonger, installasjoner og kunst skal være med på å heve området under broen til en attraktiv «corporate lobby» - i tillegg til all bruk og aktivitet. Figur 5.24, eks på hvordan ny bro kan integreres og «lobby» flyttes opp på gateplan. Figur 5.25, perspektiv fra «lobbyområdet» slik det foreligger i planforslaget Etterskrift: -Forholdet til Strømsbrua, eller konseptet med «lobby for næringsvirksomheten» er ikke endret, men plassen er blitt noe mer åpen da en passasje er lagt inn under (K1) og mellom byggene (K2) og således skapt en noe mer porøs bakkeplan situasjon som også kan oppleves mer offentlig. Felt S1- Grønn voll/«Servicebygning»: På Felt S1 blir den langsgående grønne vollen en konstruksjon og bygning med funksjoner inni. Bygget er tenkt utformet med grønt dekke der det er mulig/hensiktsmessig slik at det oppleves som en fortsettelse av landskapsvollen lenger syd på området. I området under byggegrenser mot Strømsbrua har vollen en lav, men bred, panoramalignede åpning som er «inngangen» til området. Inn mot næringsanlegget skal vollen være en grønn skråning, mens ut mot Consul S. Bergensens vei får vollen Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 59 en rett fasade som tilrettelegger for dagslys inn i et sykkelparkeringsanlegg og andre arealer. Denne fasaden vil markere og lyssette inngangssonen og skape variasjon i vollen langs Consul S. Bergesens vei. Oppe på vollen skal det være rekkverk i forbindelse med gang- og sykkelvei som skal være stålnett og vaiere som kan tilrettelegges for klatreplanter. Figur 5.26, referanser på «grønne konstruksjoner» Figur 5.27, 3d Skisse av «Servicebygget», sett fra vest Figur 5.28, 3d Skisse av «Servicebygget», sett fra øst Etterskrift: -Grønn voll utgår i sin helhet fra prosjektet og tilgjengelighet opp til stasjonen er erstattet med heis, trapp og rampe 1:10 i et servicebygg nord for Strømsbrua. 5.5 Tekniske løsninger Vann og avløp Det finnes per i dag kun 1 vannledning syd for Strømsbrua langs Consul S. Bergesens vei (VA kart fra SK datert okt 2013). Det er avmerket tre hydranter på denne strekningen. Når det gjelder nye tilknytningspunkt for vannforsyning så må dette avklares med Stavanger kommune og brannvesenet med tanke på forsyningssikkerhet og kapasitet i forhold til brannvannsdekning. Dette vil bli avklart til 2.gangs.behandling. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 60 Overvannshåndtering: Analyse av eksisterende vannveier og plan for fremtidige flomveier: I følge Stavanger VA (telefonsamtale 31.10, med Vann- og avløpssjef Jarle Furre) foreligger det ingen analyse av eksisterende flomveier i nedslagsfeltet ovenfor Paradis. Det kan ikke rapporteres om noen kjent flomproblematikk i området og det var ingen registrerte flomhendelser under seneste ekstreme nedbørshendelse, 3. august 2013. Av naturlige vannveier ligger bekkefaret fra Mosvatnet i rør sør for planområdet. Men i plansaken og i en fremtidig situasjon er det antatt at oppstrøms i nedslagsfeltet vurderes urbant flomvann i hovedsak å samles på tette veiflater og følge kantstein i vegens fallretning. Overvann fra ovenforliggende områder anses dermed ikke å påvirke planområdet. Innenfor planområdet planlegges det for trygge flomveier knyttet ned til sjøen, med særskilt hensyn tatt ved nedkjørsler og kjellere med inngang fra bakkeplan. Figur 5.29, Nye planlagte flomveier Beregning av overvannsmengder fra området (Dagens- og fremtidig situasjon der framtidig klimapåtrykk hensynstas): Dagens situasjon viser at området er flatt, for en stor del asfalterte fyllmasser. Takvann og avrenning fra tette (asfalt-) flater ledes til separat overvannssystem med utslipp til Hillevågsvannet (VA kart, Stavanger kommune). På permeable flater infiltrerer nedbøren grunnmassene og strømmer ut i Hillevågsvannet. I henhold til innledende miljøkartlegging av Paradisområdet (Sørlandskonsult for ROM Eiendomsutvikling, 2002) gjør gode vannførende evner i grunnmassene at grunnvannstand stort sett varierer med tidevannet. I dag ligger området 2-3m over havnivå. Basert på dette vurderes dagens avrenningskoeffisient i henhold til Kommunaltekniske normer for vann- og avløpsanlegg til c0,80. Dette betyr i praksis at 80 % av regnet må håndteres som overvann. En utbygging innebærer en økt grad av tette flater, inkludert parkeringskjeller under en større del av området. Ved å etablere felles utearealer med jorddekke over parkeringsarealer, samt etterstrebe en høy grønnytefaktor generelt, begrenses overflateavrenningen ved at grønne tak og dekker kan ta opp ca.25 % av korttidsnedbøren (Bent Braskerud, NVE, skred- og vassdragsdagene 2010). I henhold til Kommunaltekniske normer for vann- og avløpsanlegg vurderes felt B1 og B2 generelt som Leilighetsområde med c0,80 og felt K1 og K2 som Bykjerne med c0,90. Den utregnede midlere avrenningskoeffisient er 0,8 for alle felt. Dette innebærer at samme midlere avrenningsgrad som i dag opprettholdes. Som maks dimensjonerende nedbørsmengde benyttes et gjentaksintervall på 20 år og en varighet på 10 minutter. For å ta hensyn til antatte økte nedbørsmengder fremover er det benyttet en klimafaktor på 1,2. Nedbørsintensitet fra IVF kurve for Stavanger-Madla viser 168,4 l/s*ha. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 61 Total avrenning for hvert av planfeltene blir da: Felt B1: 137,7 l/s, Felt B2: 283,8 l/s, Felt K1: 136,4 l/s og Felt K2: 144,2 l/s -Konsept/forslag til hvordan fremtidig overvannsmengde kan håndteres med åpne overvannsløsninger og traseer for flomveier: ‐ Det overordnede avrenningsmønster sikrer at vannet kan renne bort via flomveier på overflaten uten skadevirkninger i tilfelle overbelastning. ‐ Takvann fra planlagt bebyggelse håndteres lokalt og kanaliseres i åpent system til sjøen. ‐ Adkomstveier, gang- og uteareal utformes med maksimal bruk av permeable flater og med diffus avrenning til sideareal og oppfanging i overvannssystem ‐ Åpne basseng for fordrøyning, enten med permanent vannspeil (våt fordrøyning) der vannet inkluderes som positivt landskapelig element, eller tørr fordrøyning, der bassenget er tørt i tørrværsperioder og kan benyttes til annet formål. ‐ Grønne tak vurderes generelt for alle bygningskonstruksjoner ‐ Rensetiltak på overvannet ved stor trafikkbelastning inkluderer sedimenteringsbasseng og biologisk renseteknologi (ved ÅDT >10000). Figur 5.30, Overvannskonsept Det er i tillegg til disse første undersøkelsene, også stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at det i forbindelse med rammesøknad skal vise hvordan alt overvann håndteres ved infiltrasjon i grunnen/fordrøyning før det ledes til sjø Energi/Fjernvarme: Det er ikke tatt endelig stilling til energiforsyning i planområdet. På planområdet i dag er det etablert en energisentral der hovedkilden for energiproduksjon kommer fra sjøvann tatt inn via egen sjøvannskum for kjøleproduksjon (frikjøling). Stavanger Universitetssykehus (SUS) har allerede tatt denne i bruk og det er tenkt et samarbeid med disse. I tillegg har LYSE planer om å videreføre en fjernvarmeledning fra Forus, vi a Consul Sigvald Bergesens vei og langs Paradis Sør til Urban sjøfront. Innsatsfaktoren vil for det meste være spillvarme fra avfall. Det vil kunne være aktuelt at utbyggingsområdet tilknytter seg på denne fjernvarmeledningen. En av forutsetningene for bygging er at kommunen legger til rette for det og at NVE gir konsesjon. I tidligere planer har det vært aktuelt å anlegge en ny felles energisentral for utbyggingsfeltene med infrastruktur for fjernvarme og fjernkjøling. Hvis dette blir aktuelt også i denne planen er dette tenkt plassert i den nordligste delen av den grønne vollen (som ligger utenfor byggegrense mot bro). Dette samsvarer med LYSEs ønske om at det legges ved Strømsbrua. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 62 Evt ytterlige nettstasjoner vil bli plassert langs den grønne infrastrukturvollen i området. Nøyaktig plassering og antall stasjoner er under utredning hos Lyse og vil bli avklart til 2.gangs.behandling. Etterskrift: - Nettstasjoner er avsatt i detaljplanen. Boligområde B1 og B2 får en felles nettstasjon inntil, og på vestsiden av, eksisterende pumpestasjon, mens næringsbebyggelsen vil ha nettstasjoner integrert i bygg (plassert i nytt skisseprosjekt for K1 og K2). Det vil også være plass til å plassere en evt energisentral/ytterligere nettstasjoner ifm servicebygget på S1. Renovasjon: Det er tenkt brukt nedgravde avfallsbeholdere som plasseres langs/i den grønne infrastrukturvollen. Atkomst med renovasjonsbil vil foregå som enveiskjørt gjennomkjøring på gangvei langs vollen, med start på gatetunet ved marinaen og med sluttpunkt ved varemottak nord på K2. Den nøyaktige plasseringen vil bli spesifisert ifm med rammesøknad, men maksimum gangavstand fra boliginnganger skal ikke overstige 100 meter. I forbindelse med rammesøknad er det også satt krav om renovasjonsplan som viser hvordan håndtering av renovasjon skal utføres både i byggeperioden og driftsperioden for utbyggingsfeltene. Etterskrift: -Renovasjonsanlegg er plassert på plankart og lokalisert så langt ut til kant vei som mulig for å unngå renovasjonsbiler inne på området, men gang-og sykkelvei blir nødvendigvis liggende mellom anleggene og kant vei. Det er i midlertidig intensjon i prosjektet at det skal være mulig å hente avfall uten å stoppe/parkere på hoved G/S –vei. Dette vil bli detaljert i en renovasjonsplan ifm rammesøknad. 5.6 Tilgjengelighet Trafikkforhold Prosjektet legger til rett for økt tilgjengelighet og sammenhengende, attraktive og effektive gater og ruter for gående og syklende. Prosjektet gir også tydelige løsninger på adkomst til området og avkjørsler til varelevering, bebyggelse og parkeringsanlegg. Anlegg for gående og syklende følger krav til universell utforming for funksjonshemmede, bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Det er utarbeidet en egen trafikkanalyse som følger som vedlegg til denne saken. Nedenfor følger konklusjoner og utdrag fra denne. Consul S. Bergesens vei: Planforslaget følger rekkefølgekrav i KDP om at eksisterende Consul S. Bergesens vei’s avkjøringsrampe på Strømsbrua skal fjernes og hele veien legges om for å frigjøre arealet langs vann til turdrag. Consul S. Bergesens vei foreslås lagt om langs jernbanesporet og ender i en snuplass i nord (blindvei), mens den i syd kobler seg direkte på eksisterende veiforløp mot Kullimporttomta. Herfra føres veien videre over Esso-tomta og videre inn på Sandvikveien inntil den blir stengt og blir en blindvei også her. Stenging av Consul Sigvald Bergesens vei for gjennom-kjøring for biltrafikk er også et krav som er satt i KDP. Det er foreslått at Consul Sigvald Bergesens vei og adkomstvegen til Paradis-sør blir en samleveg Sa2 med fartsgrense 50. Avkjørsler til alle utbyggingsfelt, parkeringskjellere samt marina blir enkelt og logisk håndtert på østsiden av veien. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 63 Figur 5.31, Generelt flytdiagram på tomta Etterskrift: Det er nå utarbeidet et flytdiagram som viser hvordan hele paradis kan planlegges hvis man legger til rette for en atkomst 2 ved «Støtteparken». Figur 5.32, Generelt flytdiagram hele Paradis (sør og nord) – revidert 27.03.2015 Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 64 Atkomst fra Hillevågsveien Det er i konsekvensutredningen undersøkt mange alternative atkomstløsninger for Paradis området. Konklusjonen fra denne utredningen er at planforslaget regulerer atkomst på Felt H26a med undergang under spor slik det ligger inne i KDP da dette er det eneste alternativet som ikke krever andre, nye og omfattende politiske og administrative prosesser, samt at denne løsningen er bedre tilpasset stedet og landskapet enn bro over sporområdet. Atkomsten er utformet som en spiral som skjærer seg nedover i landskapet på H26a før den går under sporområdet på ca. k+3.00 og dukker fram nede på flaten helt syd i planområdet. Veiforløp og geometri er koordinert og tilpasset det foreslåtte næringsbygget og atkomstpunktet i planarbeidet med plan 2486P (Hillevågsveien 24), samt atkomst til andre eiendommer, og planlagt gang- og sykkelveitilkobling, nord for «spiralen». Atkomstpunktet har en 5m bred gang- og sykkelvei på yttersiden av «spiralen» for å få stigingsforhold 1:20. Gang- og sykkelveien foreslås separert mellom bil og sykler med kantstein og likeledes mellom gående og syklende («dansk modell»). Det foreslås også regulert inn flere snarveier fra fortau i Hillevågsveien ned på fortau i atkomstpunktet uten å ta hele runden i «Spiralen». Adkomstpunktet utfordrende ift tett grensesnitt mot tilgrensende tomter samt at bredden på H26a er avkortet med ca.15 m i Plan2486P. Figur 5.33, utsnitt av atkomstpunktet, fra forslag til plankart Gandsfjordruta: Gandsfjordruta skal ha en regional funksjon og er i prosjektet lokalisert i turdraget og iht til Kdp. Først ble sykkelruta foreslått langs jernbanen, men ble senere anbefalt endret av SK da ruta allikevel måtte gå langs fjorden. Ruta skal være tydelig offentlig (i likhet med resten av turdraget) og bredden på ruta er satt til minimum 4,5 meter og avgrenset fra andre deler av turdraget med et eget dekke og/eller kantsteinskant. Det er i illustrasjonsprosjektet vurdert som unødvendig å separere ytterligere mellom gående og syklende da turdraget, i tillegg til vegetasjon, alltid vil kunne tilby ytterligere et gangstrøk og bevegelseslinjer på sin totale 18 meters bredde. Det foreslås en plassering av ruta midt i turdraget for å kunne muliggjøre en buffer mot utbyggingsområdet og nedtrappinger mot sjøen, men den endelige plasseringen, bredde og utforming foreslås gitt ifm utomhusplan. Hovedrutas linjeføring følger den nye avgrensningen til de ulike utbyggingsområdene slik det blir naturlig at ruta må gjøre i mer urbane områder. Paradisområdet vil i fremtiden være en del av et utvidet sentrum og det er naturlig da at Gandsfjordruta må følge byens bebyggelsesstruktur i større grad enn i rette strekk slik den kan i mer grønne strandområder med lite utbygging. For raskt syklende/transportsyklister som har som prioritet å komme fort frem er det regulert inn en egen gang- og sykkelvei på østsiden av Consul Sigvald Bergesens vei der biler, syklende og gående er separert med kantsteinskant («dansk modell»). Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 65 Figur 5.34, eks på snitt og referanser, Turdraget Etterskrift: -Hovedruten for sykkel er nå lagt sammen med CSB vei som antydet i revisjon av KP, men ikke som tosidige sykkelfelt. Det er i stedet lagt en 5,5 meter bred gang- og sykkelrute (3,0 meter til sykkelfelt og 2,5 meter gangvei) på østsiden av veien. Dette fordi det er kun på østsiden det finnes funksjoner som skal betjenes, samt at et sykkelfelt på vestsiden skaper en trafikksikkerhetsmessig dårlig situasjon der ruten møter undergang under jernbane. Figur 5.35, revidert snitt som viser Gandsfjordruta langs CSB vei, ved byggeområde K2. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 66 Figur 5.36, revidert snitt som viser turdrag langs Hillevågsvannet, ved byggeområde B1. Figur 5.37, revidert snitt som viser Gandsfjordruta langs CSB vei, ved byggeområde B2. Tilgjengelighet til Paradis Stasjon/Strømsbrua: Planforslaget er avhengig av å etablere en universelt utformet gang- og /sykkelatkomst fra Strømsbrua/ Paradis Stasjon og ned på planområdet. Dette er foreslått løst på oversiden av den grønne vollen på felt S1. Det er ca.11 meter høydeforskjell fra planområdet opp på brua, og dette krever en 220 meter lang rampe som svinger seg under og rundt broa og får et tilkoblingspunkt på nordsiden, på samme side som trapp og heis til Paradis Stasjon. I tillegg er det foreslått offentlig trapp og nord i «servicebygget» som også kan ta brukere mer direkte opp/ned. Dette vil avhjelpe for brukere som kommer nordfra og skal opp på broa. Gang- og sykkelveisystemet kobler seg også direkte på 2.etasjen i sykkelparkeringsanlegget i vollen. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 67 Figur 5.38, Ny tilgjengelighet opp på Strømsbrua. Etterskrift: -Grønn voll er tatt ut av prosjektet i sin helhet og koblingen til/fra Strømsbrua endret. Det er lagt til rette for en løsning på nordvestsiden (med trapp, heis og rampe 1:10) samt en på syd østsiden (med trapp og rampe 1:10). Ny løsning gir kortere avstander til/fra Strømsbrua/ Paradis Stasjon. Figur 5.39, Ny tilgjengelighet opp på Strømsbrua/Stasjon – revidert 27.03.2015. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 68 Forbindelser til Storhaug/Øst: I forbindelse med planarbeidet er det undersøkt muligheter for flere koblinger av området østover mot Storhaug. Det er konkludert med to mulige prosjekter, men vises kun som illustrasjoner i plansaken og reguleres ikke. Det første forslaget er å lage en spiralrampe for fotgjengere mellom Strømsbrua og Turdraget. Denne rampen vil kunne ha status som kunstnerisk utsmykning og ikke ha krav til universell utforming da det allerede skal etableres en UU-forbindelse vest på broa (UU-rampe krever en 240 meter lengde). Rampen er foreslått som en spiral/helix da den må være selvbærende og ikke kreve direkte tilkobling/bærepunkt på Strømsbruas konstruksjon. Det andre forslaget er å etablere en kabelfergetrasè mellom Paradis og Storhaug. Det er foreslått at denne kan ligge på marinaområdet på Storhaug og koble seg til Turdraget ved felt K1. Kabelferger kan brukes av byens befolkning etter egne ønsker, uten en fører, og har en kabel som ligger på sjøbunnen som ikke begrenser atkomst for båt innover Hillevågsvannet. Denne kabelfergen kan således være en god erstatning for gangbro som gjør det vanskelig for større båter å passere under. I møtet med småbåtforeningen ble dette forslaget tatt godt imot, og det vil hjelpe på logistikken også for båteiere i området. Figur 5.40, Eksempel på førerløse kabelferger. Etterskrift: - Det er nå lagt til rette for en kobling opp/ned Stømsbrua på syd østsiden («Sykkelhjulet» med trapp og rampe 1:10). Ny løsning gir kortere avstander fra Storhaug og ned på planområdet. Figur 5.41, Illustrasjon og plantegning av «sykkelhjulet» - revidert 27.03.2015. Gang- og Sykkelvei forbindelser internt på området: Internt på området er det regulert flere offentlige tverr- og langsgående gang-/og sykkelforbindelser. Disse utgjør en vev av ulike forbindelser til ulik bruk. Den mest østgående er foreslått med et rett strekk (rask) 5 meter trase der sykler og gående er separert, samt en 3 meter bred trase som svinger seg på innsiden i byggeområdet med flere koblinger ut på turdraget. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 69 Figur 5.42, Diagram med alle koblinger internt Etterskrift: - Gang og Sykkelveistrukturen er noe endret da B1 og B2 er løftet opp til k+4.50 og gang og sykkelveier gjennom og over Kvartalslekeplasser/uteoppholdsarealer fjernet. Til gjengjeld er en gangog sykkelvei passasje under K1 og mellom byggene på K2 lagt til. Figur 5.43, Diagram med alle koblinger internt – revidert 27.03.2015. Biltrafikkgerering: Sammenlignet med kommunedelplanen er døgntrafikken i planforslaget beregnet til ÅDT 3710 (beregning basert på arealbruk). Dette er en økning på ca. ÅDT 1 055. Økningen består hovedsakelig av bilbruk tilknyttet boligformålet. Etter utbygging av planforslaget varierer kryssbelastningene mellom ÅDT 26 000 og ÅDT 34 000 i de 4 kryssene langs Hillevågsveien. Døgntrafikken er størst i krysset mellom Hillevågsveien og Hillevågstunnelen. Sammenlignet med kommunedelplanen vil den beregnede trafikken i kryssene øke med ca. 1 – 5% ved gjennomføring av planforslaget og fremkommeligheten ytterligere redusert i rushperiodene. For at biltrafikken skal bli den samme som i Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 70 Kdp må reisemiddelfordelingen endres og bilførerandelen reduseres fra 44% til 30%, se også egen trafikkanalyse fra Norsam AS. I vedlegg til trafikkanalysen vises også at hvis man beregner ny ÅDT i planforslaget basert på parkeringsdekning blir beregnet ÅDT kun 2344. Dette er en riktigere beregningsmodell når man opererer med en strengere parkeringsdekning slik det er i planforslaget. Figur 5.44, Beregnet døgntrafikk (ÅDT) med kdp (t.v.) og økning med planforslaget (t.h.)iht arealbruk Bilparkering: Det nye planforslaget legger opp til en lavere norm enn i Kdp, med 0.9 bil per bolig og 0,7 bil per 100m2 næring. Likevel vil planforslaget gi flere parkeringsplasser grunnet økt andel bolig, og ender opp med maksimum 781 biler. Dette er en økning på ca. 199 flere biler enn et er lagt til rette for i dagens Kdp, 238 flere boligparkeringer, og 39 færre plasser for næring. Parkeringsanlegget på K1 og K2 skal tilrettelegges for sambruk med gjesteparkering i planområdet samt andre funksjoner i området, mens parkering under boligområder er tenkt eksklusivt for boligene. Alternativ 1 – plan2499P – Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen BRA kontor boligenheter Dekning Antall plasser B1 180 stk 0.9 /enhet 162 B2 268 stk 0.9 /enhet 241 K1 28.000 m2 0.7/100m2 196 K2 26.000 m2 0.7/100m2 182 TOTALT 781 Figur 5.45, tabell med antall parkeringsplasser for bil i planprosjektet Alternativ 0 – gjeldende Kdp – Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen BRA kontor boligenheter Dekning Antall plasser (DEL) P12 106 1.0 /enhet 106 3636 0.9/100m2 33 P13 42 1.0 /enhet 42 30528 0.9/100m2 275 P14 17 1.0 /enhet 17 12096 0.9/100m2 109 TOTALT 582 Figur 5.46, tabell med antall parkeringsplasser for bil i KDP Planbeskrivelse for Plan 2499P. ca. antall m2 4100 m2 6000 m2 4900 m2 4550 m2 ca. antall m2 2650 m2 820 m2 1060 m2 6870 m2 420 m2 2720 m2 - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 71 Etterskrift: - Med noe reduserte arealer på B1 og B2 og noen færre leiligheter vil bilandelen og trafikk synke noe. Det er derimot så lite at det ikke er utført nye trafikkberegninger til 2.gangsbehanling. Sykkelparkering: Det er regulert for 3 sykkelparkeringer per boenhet og 3sykler per 100m2 næring. Dette utgjør til sammen 2.850 sykkelparkeringer inne på området. Sykkelparkeringen er delvis plassert i parkeringskjellere (område B1 og B2), i sykkelparkeringsanlegg (område K1 og K2), eller plassert på terreng åpent nær innganger, under Strømsbrua eller i sykkelskur langs den grønne vollen. Alternativ 1 – plan2499P– Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen BRA enheter Dekning Antall plasser B1 180 stk 3.0 /enhet 540 B2 268 stk 3.0 /enhet 804 K1 28.000 m2 3.0/100m2 840 K2 26.000 m2 3.0/100m2 780 TOTALT 2964 Figur 5.47, tabell med antall parkeringsplasser for bil i planprosjektet Alternativ 0 – gjeldende Kdp– Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen BRA kontor boligenheter Dekning Antall plasser (DEL) P12 106 3.0 /enhet 318 3636 3.0/100m2 109 P13 42 3.0 /enhet 127 30528 3.0/100m2 916 P14 17 3.0 /enhet 50 12096 3.0/100m2 363 TOTALT 1884 Figur 5.48, tabell med antall parkeringsplasser for bil i KDP ca. antall m2 594 m2 884 m2 924 m2 858 m2 ca. antall m2 350 m2 120 m2 140 m2 1007 m2 55 m2 399 m2 Varelevering: Det er svært liten varelevering i området, det er antatt en prosentvis andel på kun 2-3 % av det totale trafikkbildet. Grunnet denne lave andelen, samt vanskelig forhold for dype kjellere så nære vannet, er varelevering kun tilrettelagt på terreng, men i lukket anlegg og ikke mot bolig eller uteoppholdsareal. På Felt K1 er det foreslått to varemottak, et for kontor/kantine og et for dagligvarebutikk med atkomst fra gateplan i «Lobbyområdet». På Felt K2 er to varemottak lagt på nordsiden av bygget med egen atkomst utenom «Lobbyområdet». 5.7 Avbøtende tiltak ifm miljø- og /eller risikoforhold ROS analyse Parallelt med gjennomføringen av konsekvensutredningen er det gjennomført en ROS analyse for å avdekke forhold som kan påvirke samfunnssikkerhet -og / eller sårbarhet. Nedenfor følger ROSanalysens konklusjoner og forslag til avbøtende sikringstiltak, og hvordan disse er fulgt opp i plankart og bestemmelser. Risikomatrisen I analysen viser 2 røde felt med uakseptabel risiko der tiltak må iverksettes for å redusere denne ned til gul eller grønn. Og det finnes flere gule felt med risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risiko og noen grønne felt som indikerer akseptabel risiko. Følgende tiltak er oppsummert som nødvendige i denne analysen: Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105 72 Røde felt: Ekstreme nedbørshendelser er forventet å skje hyppigere. Tiltak: Sikre flomveier ved ekstremnedbør, med utløp til fjorden. Lokal håndtering av overvann i tilknytning til nye boliger og næringsbygg. Havnivåstigningen kan føre til at stormflo og bølger på land: Tiltak: Bygninger plasseres med inngang på kote +3,00 og høyere. Lavere plasserte bygningskonstruksjoner, slik som parkeringskjellere sikres særskilt mot vanninntrenging Gule felt: Konsentrasjon av radonforekomster kan forekomme. Tiltak: forekomster må kartlegges på eiendommen og bygg må sikres iht Teknisk Forskrift Det er registrert forurenset grunn i området. Tiltak: Videre undersøkelser av omfanget av forurenset må undersøkes ifm rammesøknad. Foreløpige analyser konkluder med at overflatejorda må skiftes ut eller tildekkes. Gravemasser kan ikke brukes som utildekket overflatejord. Forurensede masser som flyttes internt i området må ikke gjenplasseres nærmere sjøen enn der de ble tatt ut og ikke under kote +1,6. Følgende tekst er lagt inn i reguleringsbestemmelsene: ”det er ikke tillatt å dyrke matproduserende vekster i stedlige masser. Der slik dyrking skal foregå, må stedlige masser skiftes ut eller tildekkes med minimum 1,0m rene jordmasser”. Vurdering av trafikksikkerhet og atkomst må skje tidlig i prosjekteringen. Tiltak: trafikksikkerhet og atkomst må detaljeres i utomhusplan og rammesøknad. Området er utsatt for støy. Tiltak: det skal etableres støyskjerm langs jernbane. Naboer kan bli noe plaget i byggefasen ifm med sprengning og grunnarbeider. Tiltak: Tidspunkt for støyende aktivitet må nøye planlegges og varsles berørte parter. 5.8 Behov for tiltak/service utenfor planområdet Det vil være behov for følgende tiltak/service utenfor planområdet: - det er antatt at krav om ballfelt skal erstattes på Felt H45. Premisser rundt dette vil avklares i en utbyggingsavtale. - det er foreslått at rekkefølgekravet om opparbeidelse av nytt atkomstpunkt ikke trer i kraft før man får brukstillatelse på Felt K1 og K2, og at Felt B1 og Felt B2 kan, inntil Felt K1 og K2 bebygges, midlertidig bruke Sandviksveien som hovedatkomst. Evt nye tiltak på Sandviksveien for å sikre trafikksikkerhet for syklende og gående på denne veien må da avklares. - stenging av togtrafikk på jernbanespor kreves ifm opparbeiding av atkomst fra H26a. Etterskrift: -Rekkefølgekravet om tidspunkt for opparbeidelse av nytt atkomstpunktet er endret til: «Før ny hovedatkomst til området er etabler tillates en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandviksveien som før utbygging». Begrunnelsen for dette er at ved oppstart utbygging vil gjennomkjøring eksisterende Consul Sigvald Bergesen og vertikalforbindelse til Strømsbrau bli stengt. Dette representerer en reduksjon i ÅDT på ca 3.000 for Sandviksveien. Med bakgrunn i dette vurderes det som forsvarlig å tillate en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandviksveien før ny hovedatkomst til området er etablert. Dette vil ikke utløse nye krav til sikkerhetstiltak for gående og syklende på denne vei. Planbeskrivelse for Plan 2499P. - utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105
© Copyright 2024