1. No category

Bliksåsen Panorama AS
Forslag til detaljregulering
Dalenområdet
Froland kommune
Planbeskrivelse
Dato: 2015-09-16
Dalenområdet
2
DOKUMENTINFORMASJON
Dalenområdet
Oppdragsgiver:
Rapportnavn:
Utgave/dato:
Arkivreferanse:
Bliksåsen Panorama AS
Dalenområdet
6 / 2015-09-16
-
Oppdrag:
Oppdragsbeskrivelse:
Oppdragsleder:
Fag:
Tema
Leveranse:
534151 – Dalenområdet
Detaljregulering
Olav Eikland
Arkitektur; Plan, Vann og avløp
Næring, handel, bolig
Konseptvurderinger; Skisseprosjekt; Prosessbistand / rådgivning
Skrevet av:
Kvalitetskontroll:
Olav Eikland
Asplan Viak AS
www.asplanviak.no
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
3
FORORD
Asplan Viak har vært engasjert av Bliksåsen Panorama AS for utarbeidelse av detaljreguleringsplan for
«Dalenområdet».
Det er utarbeidet analyse for risiko- og sårbarhet.
Følgende medarbeidere i Asplan Viak har deltatt i prosjektet :
Siv.ark. Olav Eikland
Ingeniør Marianne Grigson
Ingeniør Roar Melsom
Ingeniør Tore Terkelsen
Siv.ark. Jorge Irula
Cand. Scient. Øivind Hugsted
Konseptutvikling, illustrasjon, planbeskrivelse
Veiprosjektering, plankonstruksjon, DAK
Reguleringsplan
Veg, vann, avløp
3D-modell
ROS-analyse
Kontaktperson hos Bliksåsen Panorama AS har vært Øystein Gaulaa. Olav Eikland har vært
oppdragsleder for Asplan Viak.
Arendal, 16.09.2015
Olav Eikland
Oppdragsleder
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
4
INNHOLDSFORTEGNELSE
1
Innledning .......................................................................................................................... 5
1.1
Opprinnelig omfang av planarbeidet som beskrevet i oppstartmeldingen : ................... 5
1.2
Tiltakshaver ønsker nå at planområdet for detaljreguleringsplanen reduseres ............. 6
1.3
Tiltakshaver vil utarbeide en detaljplan for de aktuelle utbyggingsområdene for bolig .. 6
2
Beskrivelse av planområdet og eventuelle framtidige utbyggingsområder ................. 7
2.1
Kort beskrivelse av planområdet for den omsøkte detaljreguleringsplanen : ................ 7
2.2
Kort beskrivelse av planområdet for den etterfølgende detaljreguleringsplanen : ......... 7
3
Eiendomsforhold ............................................................................................................. 11
4
Planstatus ........................................................................................................................ 11
4.1
Kommuneplanens samfunnsdel (2014 – 2026) .......................................................... 11
4.2
Kommuneplanens arealdel (2012 – 2022 ) ................................................................. 12
4.3
Områderegulering for Bliksåsen ................................................................................. 13
4.4
Detaljregulering for Bliksåsen ..................................................................................... 14
4.5
Områderegulering for Langåsen ................................................................................. 15
5
Medvirkning i planprosessen - oppstartmelding .......................................................... 16
5.1
Statens Vegvesen – brev datert 23.01.2015............................................................... 16
5.2
Fylkesmannen i Aust Agder – brev datert 22.01.2015 ................................................ 16
5.3
Aust Agder fylkeskommune – brev datert 27.01.2015 ................................................ 17
6
Hva menes med arealkrevende konsepter for storhandel. ........................................... 18
6.1
Handelsnæringen er dynamisk og endrer seg ............................................................ 18
6.2
Lokaliseringskriterier for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel................. 19
6.3
Lave byggekostnader / leiepriser er et meget viktig lokaliseringskriterium .................. 19
7
Begrunnelse for tiltaket. ................................................................................................. 20
7.1
Tilgjengeligheten og synligheten fra hovedvegen ( fv. 42 ) vil bli meget god ............... 20
7.2
Tomta er stor og kan dekke arealbehovet for storhandel på lang sikt feks 10 – 20 år . 21
7.3
Byggekostnadene / leiekostnadene pr. m2 BRA, inkl. parkeringsplassene, er lave .... 22
7.4
Parkeringstilbudet vil bli meget godt. .......................................................................... 22
7.5
Vareleveringen vil bli meget areal – og kostnadseffektiv. ........................................... 22
7.6
Kollektivtilbudet og gang og sykkelvegtilbudet vil bli som for Osedalen sentrum ........ 22
8
Beskrivelse av planforslaget .......................................................................................... 23
8.1
Tillatt virksomhet ........................................................................................................ 23
8.2
Mulig konsept for det omsøkte planområdet ............................................................... 23
8.3
Mulig konsept for det planområdet som ev. vil inngå i et seinere detaljplan ................ 27
8.4
3D illustrasjoner som viser en mulig utbygging av aktuelle utbyggingsområder. ......... 29
8.5
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som inngår i detaljreguleringsplanen ...... 32
8.6
Etappevis utbygging ................................................................................................... 35
8.7
Sol – skyggeanalyse for en mulig framtidig bebyggelse ............................................. 39
8.8
Tomteutnyttelse og arealbruk innenfor planområdet for detaljreguleringsplanen ........ 40
8.9
Antall leiligheter innenfor planområdet ( Dalenjordet ) ................................................ 41
8.10 Antall leiligheter utenfor planområdet ( heia ovenfor handelsområdet ) ...................... 42
8.11 Terrengtilpassing ........................................................................................................ 42
8.12 Grøntstruktur og lekeplasser ...................................................................................... 43
8.13 Barn og unge.............................................................................................................. 45
8.14 Universell utforming.................................................................................................... 46
9
Oppsummering og konklusjon ....................................................................................... 47
10 Reguleringsbestemmelser .............................................................................................. 49
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
5
1
1.1
INNLEDNING
Opprinnelig omfang av planarbeidet som beskrevet i oppstartmeldingen :
Bilksåsen Panorama AS ønsker å utvikle den delen av Daleneiendommen som ligger langs fv.
42, til et handelsområde for arealkrevende handelskonsepter og med leiligheter på taket.
Området ligger rett sørvest for Osedalen sentrum i Froland, og utgjør ca. 32 daa hvorav ca. 22
daa ligger som en flate mellom fv. 42 og Bliksåsen. Utbyggingsområdet omfatter eiendommene
gnr. 18, bnr. 14, 30 og gnr. 18, bnr. 434.
Disse eiendommene, som nylig er overtatt av Bliksåsen Panorama AS, har en sentral
beliggenhet i forhold til eksisterende og planlagte boligområder som Ovelandsheia,
Ovelandsdalen og Bliksåsen med anslagsvis 1 000 - 1 500 boliger.
Etablering av et lokalt handelsområde for storhandel i Dalenområdet vil gi mange fordeler :
Et lokalt storhandelstilbud vil redusere antall handleturer til Stoa og dermed bidra til
mindre bilkjøring og CO2 utslipp.
Et moderne, godt synlig og lett tilgjengelig handelsområde for storhandel med mange
parkeringsplasser vil også kunne trekke impulskunder fra fv. 42.
Handelslekkasjen til Arendal vil bli redusert tilsvarende.
Kundegrunnlaget for handel i Osedalen / Dalen vil øke.
Den samlede omsetningen i Osedalen / Dalen vil øke tilsvarende.
Dette vil bidra til flere arbeidsplasser innen handelsnæringen, og styrke Osedalen som
et lokalt handelssenter for de indre bygder.
Figur 1 Oversiktskart som viser planområdet.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
6
Tiltakshaver ønsket i utgangspunktet en plan som også la til rette for utbygging av et betydelig
antall boenheter / leiligheter i heia bakenfor handelsområdet – for eksempel i form av
terrasserte blokker eller andre boligformer med høy utnyttelse.
Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert med kart som viste planavgrensening
og i tillegg oversendt berørte parter i brev datert 26.11.2014.
1.2
Tiltakshaver ønsker nå at planområdet for detaljreguleringsplanen reduseres
Tiltakshaver har videre en opsjonsavtale på området, gnr. 18 og bnr. 3, sørvest for
Daleneiedommen. Dette området var opprinnelig holdt utenom det omsøkte planområdet. Ved
å forlenge den planlagte boligveien i heia bak handelsområdet, kan dette området bygges ut på
et seinere tidspunkt.
Det er derfor, allerede nå, ønskelig å se disse områdene i sammenheng for å sikre en helhetlig
og rasjonell planløsning – se vedlagte illustrasjonsplan som viser en mulig framtidig utbygging
med et stort antall boenheter i dette området basert på terrasserte blokker og lavbokker i 3 – 4
etasjer.
I forbindelse med planarbeidet, og i samarbeid med kommunen er følgende problemstillinger
diskutert :
Det store antallet boenheter betyr at utbyggingen må foregå etappevis over mange år.
Det er umulig å forutsi hvilke boligtyper markedet vil etterspørre så langt fram i tid, og
behovet for fleksibilitet er derfor stort.
En privat detaljreguleringsplan, som det i utgangspunktet er lagt opp til, er lite fleksibel,
og bidrar til å låse valget av boligtyper samtidig som denne plantypen har en begrensa
varighet på 10 år. Byggesøknader kan behandles direkte på grunnlag av vedtatt
detaljreguleringsplanen.
En kommunal områdeplan har ubegrensa varighet samtidig som fleksibiliteten når det
gjelder valg av bolgitype og planutforming er stor. Før en byggesøknad kan behandles
må det imidlertid utarbeides en detaljplan for det aktuelle delområdet.
Tiltakshaver ønsker derfor at planområdet, i forbindelse med den pågående
detaljreguleringsplanen, begrenses til bare å omfatte handelsområdet med boliger på taket (
delområde 1 )..
1.3
Tiltakshaver vil utarbeide en detaljplan for de aktuelle utbyggingsområdene for
bolig
For å sikre en helhetlig og rasjonell planløsning for de andre aktuelle utbyggingsområdene for
bolig i heia mellom handelsområdet og den vedtatte detaljreguleringsplanen for Bliksåsen, vil
tiltakshaver i nært samarbeid med kommunen, sette i gang et arbeid med detaljregulering av
delområdene 2, 3 og 4 ( se kap 2 ).
På denne måten vil det ikke oppstå unødvendige forsinkelser pga eventuelle problemer i ett av
områdene.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
2
7
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG EVENTUELLE FRAMTIDIGE UTBYGGINGSOMRÅDER
Det opprinnelige planområdet er avgrenset på følgende måte :
Mot nordøst av den nye rundkjøringen med fv. 42 og vegen opp til Bliksåsen
Mot nordvest av eiendomsgrensa / reguleringsgrensa for Bliksåsenplanen .
Mot sørvest av eiendomsgrense / en bratt kolle langs fv. 42.
Mot sørøst av fv. 42
2.1
Kort beskrivelse av planområdet for den omsøkte detaljreguleringsplanen :
Delområde 1. Den nedre delen av Daleneiendommen ( 31,7 daa ) som ligger langs fv. 42 :
Området er i dag uregulert og tilsvarer det området som i forbindelse med områdeplanen
for Bliksåsen ble holdt utenom planområdet.
Området er relativt flatt, skråner svakt fra kote 63 i sørvest mot kote ca. 55 i nordøst.
Den delen av Daleneiendommen som ligger innenfor planområdet utgjør ca. 32 daa,
hvorav ca. 12 daa er dyrka mark.
Bredden varierer fra ca. 100 til 130 meter og lengden er ca. 260 meter.
I dette delområdet ønsker tiltakshaver å etablere et handelsområde for arealkrevende
handelskonsepter.
Det legges opp til en sammenhengende forretningsbebyggelse med leiligheter på taket.
Det forutsettes at adkomsten skal skje fra den nye rundkjøringen og vegen opp til
Bliksåsen.
2.2
Kort beskrivelse av planområdet for den etterfølgende detaljreguleringsplanen :
Delområde 2. Den øvre delen av Daleneiendommen ( ca. 26,2 daa ) mellom delområde 1 og
reguleringsgrensa for detaljreguleringsplanen for Bliksåsen :
Området inngår i områdeplanen for Bliksåsen og tilsvarer den sørøstre delen av
byggeområde B5 og den midtre delen av byggeområde B6.
Området består av en bratt skråning nordvest for jordet sojm stiger fra kote ca. 65 og
opp til kote ca. 95 – 105. Bredde er ca. 100 – 120 meter, og lengden er ca. 200 meter.
I denne skråningen er det to litt større platåer som kan utnyttes til boligformål.
I utgangspunktet ønsker tiltakshaver å legge til rette for høy utnyttelse, og det foreslås
derfor terraserte blokker som kan gi et betydelig antall leiligheter.
Disse områdene kan få adkomst fra en ny boligveg som kan kobles til vegen opp til
Bliksåsen ved pel ca. 200 – se vedlagte illustrasjonsplan.
Tiltakshaver ønsker videre at denne boligvegen på et seinere tidspunkt kan videreføres
til det neste bebyggbare platået på gnr. 18 og bnr. 3.
Delområde 3. Åsryggen mellom Daleneiendommen og den nye vegen opp til Bliksåsen ( 15,5
daa ) :
Området inngår i områdeplanen for Bliksåsen og tilsvarer den nordøstre delen av
byggeområde B6, hvor det i dag ligger 4 frittliggende eneboliger.
Utbygger baserer seg på at dette området opprettholdes som et område for frittliggende
eneboliger med relativt store tomter.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
8
Tiltakshaver har også en opsjonsavtale på gnr. 18 og bnr. 3 – kalt delområde 4 – som han
ønsker å bygge ut på et seinere tidspunkt :
Delområde 4. Platået sørvest for Daleneiendommen ( 46,9 daa. ) :
Området inngår i områdeplanen for Bliksåsen og tilsvarer den sørvestre delen av
byggeområde B6.
Området er kupert, men kan likevel beskrives som et relativt stort platå som ligger på
kote ca.95 – 100. Bredden er ca. 80 – 120 meter, og lengden er ca. 200 meter.
I dette området er det to litt større platåer som kan utnyttes til boligformål.
I utgangspunktet ønsker tiltakshaver å legge til rette for høy utnyttelse, og det foreslås
derfor terraserte blokker og lavblokker som kan gi et betydelig antall leiligheter.
Topografien i dette området gjør det mulig å planere en stor sammenhengende
grassslette til ballspill og annen lek som bør være felles for alle delområdenene 1 – 4.
Dette området kan få adkomst ved å forlenge boligvegen som skal betjene delområde 2.
Ortofoto som viser de ulike delområder beskrevet ovenfor
Gården og en eneboligtomt på åsryggen har felles avkjørsel direkte fra fylkesveien. I søndre del
av jordet står en eldre løe med en egen avkjørsel / driftsavkjørsel fra fylkesveien. Det forutsettes
at disse avkjørslene stenges når det foreslåtte næringsområdet bygges ut.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
9
Fv. 42 med prosjektområdet på venstre side (google)
Fv. 42 med prosjektområdet på høyre side (google)
Fv. 42 med nordre del av prosjektområdet (foto 12.03.14)
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
10
Del av prosjektområdet sett fra atkomstveien til Ovelandsheia (foto 12.03.14)
Fv. 42 med søndre del av prosjektområdet (foto 12.03.14)
Fv. 42 med søndre del av prosjektområdet (foto 12.03.14)
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
11
3
EIENDOMSFORHOLD
Bliksåsen Panorama AS har ervervet følgende eiendommer som inngår i den omsøkte
detaljreguleringsplanen ( delområde 1 og 2 ) :
Gnr. 18 bnr. 14 og 30
Gnr. 18 bnr. 434
Planavgrensning og eiendomsgrenser innenfor planområdet.
4
4.1
PLANSTATUS
Kommuneplanens samfunnsdel (2014 – 2026)
Kommuneplanens samfunnsdel definerer følgende mål for Osedalen sentrum :
«I Osedalen legges det opp til mer næring rundt sentrum, som vil føre til mer handel og
aktivitet. Sentrumsbebyggelsen skal utvides mot nord ( Langåsen ) og vest ( Langåsen og
Dalen ).»
Kommuneplanen legger opp til en gjennomsnittlig befolkningsvekst på ca. 1,5 – 2 % pr. år.
SSB`s prognose for Froland, basert på middels vekst lik 1,6 %, gir følgende befolkningsutvikling
fram til 2026 :
Dagens befolkning i 2014
Forventet befolkning i 2026
5.486 personer
6.637 personer ( økn. = 22 % )
I følge kommuneplanens samfunnsdel tilsier dette en gjennomsnittlig boligbygging på ca. 50 –
75 boenheter pr. år.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
4.2
12
Kommuneplanens arealdel (2012 – 2022 )
I kommuneplanens arealdel for 2014 – 2026 er den delen av Daleneiendommen som ligger på
flaten langs fv. 42 avsatt til framtidig sentrumsformål. Dette området utgjør ca. 22 daa, hvorav
ca. 12 daa er dyrka mark. I forbindelse med områdeplanen for Bliksåsen ble dette området holdt
utenom planområdet.
Til kommuneplanens arealdel er det knyttet en del generelle rekkefølgebestemmelser, og for
Dalenområdet gjelder i tillegg følgende spesielle rekkefølgebestemmelser :
«Området skal planlegges på en helhetlig måte ( reguleringsplan )»
«Før utbygging igangsettes skal gang – og sykkelveg på nordsiden av Fylkesveg 42
være etablert frem til resten av sentrum, og de generelle rekkefølgebestemmelsene skal
være ivaretatt, jfr. pkt. 1»
«Utbygger / utbyggere / grunneiere må videre legge til grunn at det må opprettes
nødvendige avtaler som ivaretar hensynet til en helhetlig utbygging for hele, eller deler
av området, med siktemål å oppnå en forsvarlig / optimal anvendelse av de arealer som
medgår for å gjennomføre utbyggingen, herunder hensynet til etterfølgende kommunal
drift og vedlikehold»
I forbindelse med arealdelen er det utarbeidet en konsekvensutredning av nye
utbyggingsområder, og den delen av Daleneiendommen som ligger på flaten langs fv. 42 ( ca.
22 daa ) er beskrevet på følgende måte :
«Forventet antall boenheter : 50 – 100»
«Forventet næringsareal : ca. 8.000 m2»
«Dalen vil være en naturlig utvidelse av sentrum i vest. Reguleringsplanen for Langåsen
legger opp til en intensiv utbygging på nordsiden av Fylkesvegen gjennom sentrum, og
Dalen vil være en naturlig fortsettelse av dette».
«Utbygger ønsker å legge til rette for storhandel på området, og vil åpne opp for en
større matbutikk».
«Utbyggingen planlegges med næring i første etasje og boliger i etasjene over. Det
legges opp til effektive løsninger for parkering.»
«Utbyggingen vil ta ca. 12 daa fulldyrka jord.»«I forbindelse med utbyggingen må
grunnforholdene utredes i forhold til at det kan være en del leire i grunnen som er
ustabil.»
Konsekvensene av den aktuelle utbyggingen er beskrevet på følgende måte :
«Jordvern
«Friluftsliv
«Barn og unge
«Kulturminner
«Biologiske verdier
«Flomfare
«Rasfare
«Kvikkleire
«Samfunnsnytte
Rishatten Eiendom AS
- Innspillet innebærer bygging på ca. 12 daa dyrket mark»
- Ingen konflikter»
- Nærhet til skole og barnehage»
- Ingen registrerte»
- Ingen spesielle registrert verdier»
- Nei»
- Nei»
- Det kan være ustabil leire.
- Det er imidlertid ikke fare for ras siden arealene er flate»
- Feltet vil bidra til et utvidet sentrum»
Asplan Viak AS
Dalenområdet
13
Utsnitt av arealdelen av gjeldende kommuneplan
4.3
Områderegulering for Bliksåsen
Områdereguleringen for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen ble påbegynt ved
oppstartmelding 29.04.10 og vedtatt i Froland kommunestyre 29.03.12.
I fellesbestemmelsene til områdereguleringen heter det at planen framstiller hovedtrekkene i
arealbruken og at tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens §§ 20-1 a, b, d, e, f, g, k, l ikke må
finne sted før området inngår i godkjent detaljregulering etter § 12-3.
For områdene B1 – B6 angir bestemmelsene at gjennomsnittlig utnyttelsesgrad skal være ca.
%-BYA = 20 %. Det skal i detaljreguleringer tilrettelegges for en differensiert boligstruktur.
Den sørvestre delen av område B6 omfatter det vi i planen for Dalenområdet har kalt delområde
2. Tiltakshaver ønsker en høy utnyttelse i dette området, og i utgangspunktet forelår vi
terrasserte blokker som gir plass til mange leiligheter.
Pga. konflikt med landbruksinteresser blei dyrka marka langs fv. 42 holdt utenfor planområdet
da områdeplanen ble utarbeidet og behandlet. I planen for Dalenområdet er dette området kalt
for delområde 1
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
14
Utsnitt av områderegulering for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen
4.4
Detaljregulering for Bliksåsen
Detaljregulering for del av Bliksåsen ble vedtatt av formannskapet i Froland kommune i møte
20.08.13. Planen omfatter atkomstveien fra fv. 42 og en mer detaljert utforming (konstruksjon)
av rundkjøringen i kryss med fylkesveien.
Detaljregulering for Bliksåsen boligområde – del 1
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
4.5
15
Områderegulering for Langåsen
Forslag til områderegulering for Langsåsen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i
kommunestyret i Froland i møte 13.03.14, og endelig vedtatt av formannskapet i møte xxx
Hensikten med planen er å legge til rette for en videre langsiktig og planmessig utvikling av
Osedalen som sentrumsområde.
Forslag til områderegulering for Langåsen
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
16
5
MEDVIRKNING I PLANPROSESSEN - OPPSTARTMELDING
Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev datert 27.08.2014, og samtidig annonsert i
Agderposten og Frolendingen. Hovedinnholdet i innspill som kom inn til meldingen er gjengitt og
kommentert (i kursiv) av Asplan Viak.
5.1
Statens Vegvesen – brev datert 23.01.2015
Statens vegvesen har følgende innspill til melding om oppstart av detaljregulering for
Dalenområdet :
Pga avstanden mellom Osedalen og Dalenjordet, anbefaler Statens vegvesen at det
ikke reguleres til detaljhandel på Dalenjordet.
Byggegrensen langs fv. 42 er satt til 50 m fra senter veg.
Dalenområdet må få adkomst fra vegen til Bliksåsen., og tilkoblingen må skje minimum
50 m fra rundkjøringen.
Statens vegvesen anbefaler at støygrensene i T-1442 følges ved utbygging.
I planbeskrivelsen må regulanten beskrive trygg skoleveg, og vurdere / beskrive hvilke
tiltak som må iverksettes for at skolevegen kan defineres som trygg.
Våre kommentarer
Når det gjelder punktet om at avkjørselen til Dalenjordet må skje min. 50 m fra rundkjøringen
viser vi til vår skisse datert 07.01.2014. På grunn av eiedomsgrensene mot naboeiendom kan
ikke avkjørselen komme lenger fra rundkjøringen enn ca. 40 m. Øvrige kommentarer tas til
etterretning.
5.2
Fylkesmannen i Aust Agder – brev datert 22.01.2015
Fylkesmannen viser innledningsvis til uttalelsen til dette området i forbindelse med høringen av
kommuneplanen :
«Det er en forutsetning med en effektiv utnyttelse av et så senrtrumsnært areal, ellers vil
Fylkesmannen vurdere å fremme innsigelse til en detaljregulering for dette omrpådet.»
Fylkesmannen gjentar dette kravet i sitt brev datert 22.01.2015 :
«Vi registrerer at det nå foreslås regulert til kombinerte formål slik vi ba om i vår
uttalelse, og forutsetter at dette innebærer at det også satses på boliger i dette området.
Vi forventer videre at våre kommentarer knyttet til høy og effektiv utnyttelse av arealet
tas med i det videre arbeidet med detaljreguleringen.»
Videre peker Fylkesmannen på følgende som bør vurderes og gjøres rede for i det videre
planarbeidet :
Støy, jfr. retningslinjer T-1442 / 2012.
Estetisk utforming / landskapsestetik, jfr. pbl. § 1-1, 5. ledd.
Universell utforming, jfr. pbl. § 1-1, 5. ledd.
Barn og unges oppvekstvilkår, jfr. pbl. § 1-1 5. ledd
Prinsippene i naturmangfoldloven §8 til 12.
Risiko og sårbarhetsavalyse.
Våre kommentarer
Tas til etterretning.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
5.3
17
Aust Agder fylkeskommune – brev datert 27.01.2015
Fylkeskommunen har følgende innspill til melding om oppstart av detaljregulering for
Dalenområdet :
«En konstaterer at Dalenområdet ønskes regulert til kombinerte formål i samsvat med
kommuneplanen og forventer at det legges opp til en høy arealutnyttelse med et stort
innslag av boliger.»
«En forutsetter at regional plan for senterstruktur og handel legges til grunn for det
videre planarbeidet.»
«En forutsetter videre at det tas tilbørlig hensyn til barn og unges oppvekstvilkår med
arealer for lek og ballspill, vei og trafikk med sikker skoleveg, støy, landskap og estetikk,
natur og miljø samt universell utforming.»
Seksjon for kulturminnevern i Aust Agder fylkeskommune viser til eget svarbrev med
kostnadsoverslag for kulturhistorisk registrering datert 06.01.2015.
Kommentar
Tas til etterretning.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
18
6
6.1
HVA MENES MED AREALKREVENDE KONSEPTER FOR STORHANDEL.
Handelsnæringen er dynamisk og endrer seg
Handelsnæringen er dynamisk, og har de siste årene gjennomgått en enorm utvikling. Trenden
er at moderne kjedebutikker stiller krav til butikkstørrelse, utforming av lokalene, varelogistikk og
varelevering. Samtidig er det et sterkt krav om kostnadseffektivitet. Strukturendringene innen
handelsnæringen innebærer at butikkene blir stadig større og at det over hele landet nå
etableres varehus / Big-boxes som har hele regioner som målgruppe. Det utvikles stadig nye
konsepter som har til hensikt å presse prisene ned.
Andre typer virksomheter som de seinere årene har hatt en betydelig vekst finner vi innenfor
privat service og tjenesteyting.
De nye arealkrevende konseptene for bilbasert storhandel har i utgangspunktet et relativt stort
markedsområde :
Kundene bruker bil fordi de planlegger å handle store, tunge og / eller mange
varer.
De nye arealkrevende konseptene har lav omsetning pr m2, en effektiv drift / varelogistikk der
lager, butikk og netthandel foregår fra ett og samme bygg.
I Arendal har vi sett denne utviklingen på Stoa Vest som er en stor regional handelspark for
bilbasert storhandel, og på Krøgenes som er en lokal handelspark for bilbasert storhandel for
Arendal øst.
Utviklingen innen handelsnæringen de siste årene kan beskrives på følgende måte :
Handelen domineres mer og mer av store nasjonale kjeder som stadig utvikler nye
butikkonsepter.
I enkelte bransjer blir den enkelte butikk stadig større, og antallet ulike vareslag øker
(bransjeglidning).
Disse arealkrevende butikkonseptene har ofte spesielle krav til størrelse og utforming av
lokalene, bredde, lengde og takhøyde.
Kravene til kostnadseffektiv varedistribusjon, varelogistikk og lagerhold øker.
De nye storhandelskonseptene trenger store salgsarealer, de har relativt lav omsetning
pr. m2, og de er derfor avhengig av relativt lave byggekostnader pr. m2.
Det er derfor nødvendig med relativt enkle bygg og enkle, arealeffektive og
kostnadseffektive fellesløsninger for varelevering og parkering.
Samlokalisering av ulike varegrupper som utfyller hverandre blir mer vanlig.
Det er vanskelig å tilfredsstille disse kravene i et historisk sentrumsområde, som preges av
mange mindre forretninger som ligger tett i tett, i tradisjonelle og relativt små bygårder, på
relativt små tomter. Det er dette som preger forretningsdriften i det historiske sentrum, og som
bidrar til den sjarmen og det folkelivet som finnes i de historiske sentrene. Som regel er det
også mange eiere, noe som gjør det vanskelig å bli enige om store, arealkrevende og kostbare
byfornyelsesprosjekter :
Et arealeffektitv og godt synlig nærongsområde for bilbasert storhandel med direkte adkomst fra
den nye rundkjøringen på fv. 42 vil, etter tiltakshavers vurdering, kunne øke sannsynligheten for
at noen av de nye arealkrevende konseptene for bilbasert storhandel vil vurdere å etablere seg i
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
19
Froland, og dermed bidra til at forbrukerne i kommunen får et lokalt tilbud med
storhandelskonsepter som i denne regionen bare finnes på Stoa Vest og Krøgenes.
6.2
Lokaliseringskriterier for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel
En lokalisering av arealkrevende konsepter i et tradisjonelt sentrum forutsetter at de aktuelle
tomtene i sentrum tilfredsstiller lokaliseringskriteriene til de aktuelle nasjonale kjedene for
arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel :
Tilgjengeligheten fra hovedvegnettet må være god for de kundene som kommer i
privatbil :
o Det må være lett å orientere seg og finne fram uten køproblemer.
Tomta bør være så stor at den kan dekke arealbehovet for storhandel på lang sikt feks
10 – 20 år :
o Tilgjengelig tomtestørrelse og antatt utnyttelsesgrad vurderes.
o Antatt bygningsvolum i m2 vurderes på grunnlag av enkle prinsippskisser.
Byggekostnadene / leiekostnadene pr. m2 BRA, inkl. parkeringsplassene, må være
tilpasset betalingsevnen til de ulike arealkrevende handelskonseptene :
o Betalingsevnen til ulike arealkrevende handelskonsepter, i form av kr. pr. m2
butikkareal, bestemmes av forventet omsetning pr. m2 butikkareal.
o For å kunne sammenligne byggekostnadene / leiekostnadene for ulike
tomtealternativer er det nødvendig å dele opp de samlede byggekostnadene i
ulike kostnadskomponenter.
o Parkeringstilbudet må være meget godt fordi kundene skal ta med seg store,
tunge og / eller mange varer :
o Det må være nok parkeringsplasser i umiddelbar nærhet av og i samme plan
som butikkene.
o Parkeringsplassene må være lett tilgjengelige med et selvforklarende
kjøremønster.
o Parkeringsplassene må være godt synlig fra hovedvegen.
Bebyggelsen må være rasjonell og byggene må være relativt enkle :
o Den enkelte butikk må ha arealeffektive lokaler med rasjonelle dimensjoner
tilpasset hylleopplegget og min 5 m etasjehøyde.
o En rasjonell og kostnadseffektiv etappevis utbygging må være mulig i takt med
etableringene for å unngå belastende forskuttering.
Vareleveringen må være areal – og kostnadseffektiv.
Et godt kollektivtilbud og et godt gang og sykkelvegtilbud er ønskelig også av hensyn til
de mange ansatte.
6.3
Lave byggekostnader / leiepriser er et meget viktig lokaliseringskriterium
Konkretisering av det viktige lokaliseringskriteriet om at byggekostnader / leiepris må være
tilpasset betalingsevnen til de ulike arealkrevende handelskonseptene :
Erfaring tilsier at de store kjedene som satser på arealkrevende konsepter har en relativt
lav betalingsevne, og at den varierer litt fra bransje til bransje :
o De mest arealkrevende konseptene kan akseptere 800 – 1000 kr/ m2 BRA
o En mellomgruppe kan akseptere
1000 – 1100 kr/ m2 BRA
o Resten kan akseptere
1000 – 1200 kr/ m2 BRA
Når leieprisen er gitt, kan en utleier bruke det som kalles yield til å beregne hvor store de
samlede byggekostnadene kan være for at investeringen skal være lønnsom.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
20
Yielden vil normalt variere mellom 8 og 10 % avhengig av leietidens lengde, leietakerens
soliditet og leietakerens attraktivitet :
o leiepris 800 kr/ m2 og yield 8 % gir maks byggekostnad = ca. 10.000 kr/ m2
BRA
o leiepris 1100 kr/ m2 og yield 10 % gir maks byggekostnad = ca. 11.000 kr/ m2
BRA
o leiepris 1100 kr/ m2 og yield 8% gir maks byggekostnad = ca. 13.000 kr/ m2
BRA
For å kunne sammenligne byggekostnadene / leiekostnadene i ulike tomtealternativer er
det nødvendig å dele opp de samlede byggekostnadene i ulike kostnadskomponenter :
o Grunnerverv
kr. pr. m2 BRA.
o Nødvendig infrastruktur basert på rekkefølgekrav
kr. pr. m2 BRA.
o Nødvendig infrastruktur og tomteopparbeidelse på egen tomt
kr. pr. m2 BRA.
o Parkering
kr. pr. m2 BRA.
o Selve bygget inkl. fundamentering
kr. pr. m2 BRA.
7
BEGRUNNELSE FOR TILTAKET.
Osedalen er kommunesenteret i Froland kommune, og bør derfor ha de samme rettigheter til
handelsetableringer som for eksempel Krøgenes bydelssenter i Arendal.
I følge «Regional plan for senterstruktur og handel» er det på Krøgenes tillatt med til sammen
7.500 m2 handel. Krøgenes har vært en suksess, og følgende virksomheter er etablert :
Meny
Rema 1000
Europris
Apotek
Kafe
Legesenter er ikke detaljhandel og kommer derfor i tillegg til butikkene nevnt over
Bilforretning er ikke detaljhandel og kommer derfor i tillegg til butikkene nevnt over
Den delen av Daleneiendommen som er kalt delområde 1, vil etter tiltakshavers vurdering
tilfredsstille mange av lokaliseringskriteriene til aktuelle nasjonale kjeder for arealkrevende
konsepter for bilbasert storhandel som e4r beskrevet i kapittel 6..
Et lokalt handelsområde for storhandel vil også redusere antall handleturer til Stoa og dermed
bidra til mindre bilkjøring og CO2 utslipp.
7.1
Tilgjengeligheten og synligheten fra hovedvegen ( fv. 42 ) vil bli meget god
Planområdet ligger godt synlig langs dagens fv. 42 i randsonen til Osedalen sentrum ca. 500 m
sørvest for rådhuset :
Den nye rundkjøringen med fv. 42 som gir adkomst til Bliksåsen, Ovelandsheia og
Ovelandsdalen vil også gi en effektiv, enkel og selvforklarende adkomst til det foreslåtte
handelsområdet for storhandel.
Et handelsområde for storhandel på eiendommen Dalen vil derfor få en meget god
tilgjengelighet, og synligheten fra hovedvegen ( fv. 42 ) for de kundene som bruker bil vil
bli meget god.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
21
3D illustrasjon som viser den foreslåtte bebyggelsen og synligheten sett fra fv. 42
Markedsområdet vil være Froland kommune og de områdene som ellers sokner til fv. 42 –
inklusive hytteområdene. Kundegrunnlaget blir dermed befolkningen i Froland kommune. I
tillegg kommer den befolkningen som ellers sokner til fv. 42, og som vil få en kjøretid til
Osedalen på for eksempel mindre enn 30 min. I tillegg antar vi at også hyttebefolkningen vil
bidra til en viss omsetning i Osedalen / Dalenområdet, men dette er vanskelig å tallfeste.
Tilsammen gir dette et antatt kundepotensiale pr. 2014 på ca. xxxx personer :
Befolkningen i Froland pr. 2014
Befolkning utenom Froland som sokner til fv.42 pr. 2014
Til sammen gir dette et kundegrunnlag pr. 2014 på
ca. 5.486 pers
ca.
pers
ca.
pers
Befolkningen i Froland forventes å øke med 22 % i perioden fram til 2026. Videre forutsetter vi
at befolkningen i de områdene som sokner til fv. 42 opprettholdes som i dag, og at det også vil
foregå en viss hyttebygging i disse områdene. Tilsammen gir dette et kundepotensiale pr. 2026
på ca. xxxx personer :
Forventet befolkning i Froland pr. 2026
Befolkning utenom Froland som sokner til fv.42 pr. 2026
Til sammen gir dette et kundegrunnlag pr. 2026 på
ca. 6.637 pers
ca.
pers
ca.
pers
En full utbygging av handelsområdet vil kunne bidra til en viss reduksjon av handelslekkasjen
fra Froland til Arendal samtidig som et attraktivt handelsområde vil kunne fange opp en del
handel fra bilistene på fv. 42 ( turister og de som skal til hytta ). Impulshandel krever stor
synlighet, enkel av – og påkjøring og synlige og ledige parkeringsplasser.
7.2
Tomta er stor og kan dekke arealbehovet for storhandel på lang sikt feks 10 – 20 år
For at en handelspark skal være attraktiv må den ha en viss størrelse, slik at det er plass til flere
forretninger som utfyller hverandre.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
22
Det er utarbeidet en enkel mulighetsstudie datert 28.08.2015. Forretningsbebyggelsen er i ett
plan og parkeringen er plassert mellom butikkfasadene og fv.42. Videre forutsettes boliger på
taket av butikkene. Til sammen gir dette en høy utnyttelse :
Tomtestørrelse / byggeområde
Antall m2 næringsbygg i 1. etasje i følge mulighetsstudien
P behov for butikker – 8.000 m2 : 45 m2 pr. p.plass
Antall p.plasser i dagen i følge mulighetsstudien
Antall boliger på taket i følge mulighetsstudien
Antall m2 bolig på taket – 94 bol a 80 m2 BRA
Sum m2 bebyggelse i følge mulighetsstudien
Utnyttelse – BRA i % av bebyggbar tomt
7.3
ca. 27.426 m2
ca. 8.000 m2 BRA
ca. 175 p.plasser
ca. 175 p.plasser
ca. 94 boliger
ca. 7.500 m2 BRA
ca. 15.500 m2 BRA
ca. 57 %
Byggekostnadene / leiekostnadene pr. m2 BRA, inkl. parkeringsplassene, er lave
Antatte kostnader for en utbygging av forretningsbygg på Dalenjordet er basert på ulike
erfaringstall og forventet utnyttelse ( Boligene belastes ikke med infrastrukturkostnader ) :
Grunnerverv ( 27.426 m2 a 200 kr : 8.000 m2 )
Infrastruktur rekkefølgekrav : rundkjøring, g/s veg
Infrastruktur egen tomt ( 250 m veg a 8.000 kr : 7.000 m2 )
Parkering ( 175 p.p. i dagen a 7.500 kr : 7.000 m2 )
Bygget inkl. fundamentering
Sum antatt byggekostnad for Dalen
ca.
700 kr/m2 BRA
0 kr/m2 BRA
ca. 250 kr/m2 BRA
ca. 150 kr/m2 BRA
ca. 9.000 kr/m2 BRA
ca. 10.100 kr/m2 BRA
Dette viser at byggekostnader / leiekostnader ved en utbygging på Dalen er tilpasset
betalingsevnen til aktuelle arealkrevende handelskonsepter.
7.4
Parkeringstilbudet vil bli meget godt.
De aktuelle storhandelskonseptene forutsetter at de fleste kundene bruker bil fordi de skal ta
med seg store, tunge og / eller mange varer. Mulighetsstudien datert 01.08.2015 viser ved hjelp
av enkle konseptskisser følgende :
Parkeringsbehov for butikker ( 8.000 m2 : 45 m2 pr. p.plass )
175 p.plasser
Sum antall parkeringsplasser i dagen
175 p.plasser
Synligheten fra fv. 42 til bebyggelsen og parkeringen er meget god.
Parkeringsplassene er plassert rett foran butikkene.
Kjøremønsteret fram til de ulike parkeringsplassene og forretningene er enkel og
selvforklarende.
Mulighetsstudien og tabellen over tomtas utnyttelse viser at parkeringstilbudet er tilpasset
parkeringsbehovet.
7.5
Vareleveringen vil bli meget areal – og kostnadseffektiv.
Mulighetsstudien viser et areal og kostnadseffektivt prinsipp for overdekket varelevering til
byggenes bakside.
7.6
Kollektivtilbudet og gang og sykkelvegtilbudet vil bli som for Osedalen sentrum
Den sentrale beliggenheten gjør at forholdene vil ligge godt til rette for kollektivtransport og
gang og sykkel. Dette er også ønskelig av hensyn til de mange ansatte. Til sammen vil dette
kunne redusere trafikken på fv. 42 videre mot Arendal.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
23
8
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Tiltaket beskrives i punktene nedenfor – se også vedlagte illustrasjonsplan med 3D
illustrasjoner og sol – skyggeanalyse datert 16.09.2015 :
8.1
Tillatt virksomhet
I en reguleringsplan er det ikke adgang til å fastsette bestemmelser for eksempel om hvilke
bransjer som skal være tillatt innenfor området, eller hvem som skal gjennomføre tiltakene eller
benytte bygninger, anlegg og grunn. Det kan imidlertid gis bestemmelser om
størrelsesbegrensninger og om forbud mot større kjøpesentre og varehus.
Et tradisjonelt kjøpesenter kjennetegnes av mange mindre faghandelsbutikker, som regel med
atkomst via interne fellesarealer og møteplasser, og er ofte et fristende lokaliseringsalternativ
for tradisjonelle sentrumsbutikker. I følge reguleringsbestemmelsene skal Dalenområdet ha
butikker som har egen inngang, som selger store og tunge varer, eller som trenger et leieareal
på mer enn 750 m2. Utbygging av et tradisjonelt kjøpesenter i Dalenområdet tillates ikke.
Dalenområdet skal i utgangspunktet brukes til plass – og arealkrevende handel som definert i
reguleringsbestemmelsene :
Plasskrevende varer er biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større
byggevarer og varer fra planteskoler/hagesentre.
Arealkrevende varer er hvitevarer, brunevarer, møbler og større varer som krever annen
fraktmåte enn kollektivtransport.
Samt handelsvirksomheter med krav til særlig stort leieareal over 750 m2.
Disse formuleringene er basert på de endringene i reguleringsbestemmelsene for Krogstad
senterområde som Miljøverndepartementet anbefalte i brev datert 13.09.2012. Opplistingen er å
anse som uttømmende. Det stilles ikke krav om minstestørrelse for handel med plasskrevende
varegrupper.
I tillegg til virksomheter som inngår i definisjonene ovenfor kan det etableres følgende typer
virksomheter :
Bensinstasjon er i følge administrasjonen en ønsket virksomhet i Osedalenområdet.
Bilforretninger
Verksteder
Lagervirksomhet
8.2
Mulig konsept for det omsøkte planområdet
Som vedlegg følger en illustrasjonsplan med 3D illustrasjoner og tilhørende sol - skyggeanalyse
datert 16.09.2015.
Disse skissene gir et inntrykk av hvordan handelsområdet og de bratte skråningene nordvest for
og sørvest for handelsområdet kan bygges ut med tilhørende terrengtilpassing og synlighet fra
fv. 42.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
24
Beskrivelse av konseptet for handelsområdet – illustrasjon av kote 61
På Dalenjordet ønsker tiltakshaver å etablere et handelsområde for arealkrevende konsepter for
bilbasert storhandel med tilhørende parkeringsplasser som kan beskrives på følgende måte :
Tiltakshaver forutsetter at forretninger som er mindre enn 759 m2 skal lokaliseres i
Osedalejn senter eller i Langsåsenområdet når dette er byggeklart.
Tiltakshaver forutsetter at adkomsten til handelsområdet skal skje fra den nye
rundkjøringen og vegen opp til Bliksåsen.
Tiltakshaver forutsetter at planområdet utformes etter prinsippene om universell
utforming, og at det tas spesielt hensyn tilbevegelseshemmede, blinde og svaksynte.
Tiltakshaver forutsetter en oppfyllig av jordet med opptil ca. 3 - 4 m, lengst mot nordøst,
slik at gulvhøydene i næringsbebyggelsen stiger fra kote ca. 61 m til kote ca. 63 m.
På denne måten kan det etableres en flomveg for overvann i en åpen grøft mellom gang
og sykkelvegen langs fv. 42 og fellesvegen f_Sv2.
Området mellom fv. 42 og næringsbyggene skal utnyttes til felles samferdselsanlegg og
infrastruktur ( veg, parkering, fortau, torg / møteplass, grøntanlegg, snøopplag ol ).
Fasadene mot fv. 42 skal ligge i formålsgrensa slik at alle inngangspartiene blir godt
synlige fra fv. 42. Noen mindre innrykk kan tillates i forbindelse med inngangspartiene .
Det forutsettes også at parkeringsplassene plasseres foran butikkene slik at de blir godt
synlig fra fv. 42, og at de opparbeides med høy standard med gode materialer og
grøntanlegg som vist på planen. I de viste grøntrabattene langs f_Sv2 forutsettes trær.
Det forutsettes at parkeringsarealet stiger både langs fv. 42 og inn mot byggene.
Det forutsettes videre at uteområdene foran butikkene opparbeides med grøntanlegg,
gode oppholdsarealer og et attraktivt torg / møteplass med benker, grøntanlegg og trær.
Mulig planløsning av handelsområdet som viser 7 forretninger med forretningsareal i 1.etasje på kote 61
og varelevering i en overdekket sone i bakkant stigende fra kote ca. 59,5 til kote ca. 61,0.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
25
Bebyggelsen er plassert inn mot og langs den bratte fjellskråningen, og delt i 2
byggeområder :
o Det nordøstre byggeområdene F1
ca. 7,7 daa.
o Det sørvestre byggeområdet F2
ca. 1,3 daa.
3D illustrasjonene viser også hvordan området vil se ut ved en etappevis utbygging.
Konseptet for byggeområde F1 kan beskrives slik :
Muliggjør en stor sammenhende bebyggelse med et fotavtrykk på inntil ca. 8.500 m2
BRA inklusive de ovebygde arealene varelevering og med boliger på taket.
Samla fasadelengde er ca. 170 m og bygningsdybden er ca. 40 – 50 m.
For å unngå monotone og kjedelige fasader forutsetter vi følgende :
o Bestemmelsene fastsetter at butikkene skal være større enn 750 m, og med en
dybde på ca. 43 m blir fasadelengden pr. butikk ca. 17 m.
o I tillegg kommer en sone på ca. 10 m til varelevering og avfall i bakkant.
o En butikk på ca. 1.500 m2 får tilsvarende en fasadelengde på ca. 34 m.
o Stoa Vest har markerte inngangspartier ( glass, takoverbygg) på ca. 15m
o De 3 boligblokkene mot fv. 42 får sine hovedinnganger på samme plan som
butikkene.
o De 3 markerte heis - og trapperommene med glass danner verikale elementer
som bryter opp den lange, horisontale butikkfasaden på 170 m.
o Videre forutsetter vi at det etableres en utvendig trapp som forbinder taket /
boligene med torget / møteplassen. Også dette bryter opp fasaden.
o Den delen av den lange fasaden, som er parallell med fv. 42 er ca.136m.
o Denne fasaden vil, som beskrevet over, bli delt opp på følgende måte :
 7 markerte butikkinnganger a 15 m
= 105 m
 3 hovedinnganger for boligblokkene a 7 m
= 21 m
 1 utvendig trapp a 10 m
= 10 m
 Sum fasade parallellt med fv.42
= 136 m
o Det foreslåtte konseptet sikrer en meget variert fasade uten tette vegger.
Tiltakshaver forutsetter videre et areal – og kostnadseffektivt utbyggingskonsept hvor
butikkene ligger vegg i vegg som på Stoa Vest og Krøgenes.
For å sikre en fleksibel og kostnadseffektiv utbygging forutsetter vi også at bebyggelsen i
delområde F1 får samme gulvhøyde på kote ca. 61.
Dette konseptet gir lavere byggekostnader enn frittliggende bygg, og den synlige
fasaden med inngangspartiet – som bare utgjør ca. 10 – 15 % av de samlede
ytterveggene – kan derfor gjøres litt mer påkostet mht materialbruk, glass ol.
Det forutsettes et felles opplegg for varelevering og avfall via en overdekket,
gjennomgående «veg» i bakkant mellom bebyggelsen og heia på kote ca. 61.
Konseptet for byggeområde F2 kan beskrives slik :
På grunn av det stigende terrenget bør bebyggelsen legges på kote ca. 63 m.
Gir plass til en bygning på ca. 1.000 m2 BRA uten boliger på taket.
Beskrivelse av konseptet for boliger på taket – illustrasjon av kote 66 og 71
Tiltakshaver ønsker videre – i samsvar med ønskene fra overordnet myndighet ( fylkesmannen
og fylkeskommunen ) – en utbygging med høy utnyttelse. Vi foreslår derfor at det etableres et
betydelig antall leiligheter på taket av forretningsbebyggelsen, eventuelt basert på en etappevis
utbygging. Beskrivelse av konseptet for boliger på taket av forretningsbebyggelsen :
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
26
Mulig boligkonsept på taket av forretningene ( 1.boligetasje på kote 66 ) og et tilhørende
parkeringsanlegg på kote 67.
Mulig boligkonsept på taket av forretningene ( 2.boligetasje på kote 69 ) og på taket av
parkeringsanlegget ( 1. boligetasje på kote 71 )
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
27
Konseptet kan beskrives på følgende måte :
For å sikre best mulig solforhold har vi plassert svalgangsblokker lengst mulig mot
sørøst mot fv. 42.
Svalgangsblokkenes fasader mot sørøst skal, som for næringsbyggene, i prinsippet
ligge i formålsgrensa.
Svalgangene kan ligge over fortauet foran butikkene – dvs. litt mærmere fv.42 enn 50 m.
Pga trafikkstøyen fra fv. 42 er balkongene vendt mot nordvest. Svalgangene vender mot
sørøst mot fv. 42,
Dette betyr at det er blokkene selv, som vil fungere som støyskjerm for ulike
uteoppholdsarealer som balkonger og lekeplasser.
Blokkene er lavest mot nordøst ( 2 etg ) og trappes gradvis opp til 4 etasjer mot sørvest.
Taket over forretningene opparbeides med grøntanlegg, leikeplasser og møteplasser, og
det etableres en attraktiv utetrapp som forbinder taket og torget på nedre plan.
Videre forutsettes at det etableres en envegskjørt, kjørbar gangveg f_Sgs3 for brannbil,
søppelbil, sykebil, flyttebil, taxi, hente / bringe ol fra vegen opp til parkeringsanlegget på
kote ca. 66, via taket på kote ca. 66, og videre ned til veg f_Sv4 ( pel ca. 15 ) på kote ca.
56,0 og med en stigning på 9 %.
Mellom næringsbebyggelsen og heia skal det fylles / sprenges for å få plass til et
parkeringsanlegg for boligblokkene med 1 parkeringsplass pr. leilighet.
Det forutsettes at gulvet i parkeringsanlegget legges på kote ca. 67.
Taket av parkeringshuset ligger på kote ca. 70 - 71 og opparbeides parkmessig.
Oppå taket av parkeringshuset legges to punkthus på kote ca. 71. ( høyde i phus = 4 m )
I 1. etasje, inn mot heia, kan det legges boder, og eventuelt en gjennomgående åpning,
slik at det blir mulig å komme fra blokk Bb4 og Bb5 til leikeplassene f_Lek1 og 2 via
taket av p-anlegget. Bodene kan alternativt legges i tilknytning til parkeringsetasjen.
Gjesteparkeringen for leilighetene kan foregå på parkeringsplassene foran
næringsbebyggelsen. Disse parkeringsplassene er felles for næringsbyggene og
leilighetene, og gir dermed en meget arealeffektiv parkeringsløsning.
Svalgangsblokkene vil få sin hovedinngang med trapperom, heis, postkasser, søppelrom
på nedre plan i samme høyde som næringsbyggene på kote ca. 61. Adkomsten til
parkeringsanlegget og punkthusene blir via taket på kote ca. 66 og videre via utvendige
ramper opp til parkeringsanlegget på kote ca. 67.
Punkthusene vil få heis direkte ned til parkeringsanlegget og hovedinngangene på kote
ca. 67, og videre via ramper ned til taket av næringsbebyggelsen på kote ca. 66.
Vedlagte 3D illustrasjoner viser hvordan denne bebyggelsen tar seg ut fra fv. 42.
8.3
Mulig konsept for det planområdet som ev. vil inngå i en seinere detaljplan
Den bratte fjellskråningen nordvest for og platået sørvest for Dalenjordet kan eventuelt inngå i
en seinere detaljplan
Nærheten til Osedalen / Langåsen og det foreslåtte handelsområdet for storhandel på
Dalenjordet, gjør at tiltakshaver ønsker å utvikle den bratte fjellskråningen nordvest for og
platået sørvest for Dalenjordet til et attraktivt boligområde med terrasseblokker og lavblokker i 3
til 4 etasjer - – se illustrasjonsplan med tilhørende 3D illustrasjoner og sol / skyggeanalyse.
Tiltakshaver har i første omgang valgt å holde disse områdene utenfor den omsøkte
detaljreguleringsplanen. Tiltakshaver vil så ta initiativ til å utarbeide en detaljreguleringsplan for
disse områdene i nært samarbeid med kommunen :
Det forutsettes at adkomsten til og parkeringen for disse blokkene skal skje fra en ny
samleveg som kobles til vegen opp til Bliksåsen ved pel ca. 200.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
28
Den nye samlevegen kan få en jevn stigning på ca. 7 % fram til pel ca. 300.
Basert på erfaringene med utbyggingen av Bliksåsen er blokkene plassert og utformet
slik at flest mulig leiligheter får store takterrasser og utsikt i retning
Den høye heia bak blokkene tilsier at terrasserte blokker kan tåle inntil 5 eller 6 etasjer –
se vedlagte 3D illustrasjoner.
Illustrasjonsplan som viser en mulig utbygging av Dalenjordet ( inngår i detaljreguleringsplanen ) og en mulig utbygging
av den bakenforliggende heia ( inngår i en ev. seinere detaljreguleringsplan )
Byggeområdene planeres og avtrappes slik at blokkene får så gode solforhold og utsiktsforhold
som mulig. Høy utnyttelse, nye krav til maks veistigning, plan- og bygningslovens krav om
tilgjengelighet for alle, forutsetter stor grad av terrengbearbeiding innenfor byggeområdene.
For å gjøre de første byggeområdene og første del av den nye samleveien byggeklare, er det
nødvendig med et betydelig planeringsarbeid. Dette forutsetter blant annet at høyspentlinja
legges i grøft. Overskuddsmassene, som kan utgjøre inntil ca. xx m3, kan brukes til den
foreslåtte oppfyllinga av Dalenjordet.
De ulike utbyggsområdene ligger i gangavstand fra Osedalen sentrum, og den vedlagte
illustrasjonsplanen viser til sammen ca. 320 leiligheter. En så stor utbygging vil bidra til å styrke
Osedalen / Langåsen / Dalenjordet som et handelssenter.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
8.4
29
3D illustrasjoner som viser en mulig utbygging av alle aktuelle utbyggingsområder.
3 D illustrasjoner som viser en mulig bebyggelse på Dalenjordet ( inngår i vedlagte
detaljreguleringsplan ) og i den bakenforliggende heia ( kan inngå i en ev. detaljplan )
3D illustrasjon sett ovenifra
3D illustrasjon sett fra sørøst.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
30
3D illustrasjon sett fra nordøst
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
31
3D illustrasjon sett fra sørøst.
3D illustrasjon sett fra sør.
3D illustrasjon sett fra et ev. framtidig boligområde på platået sørvest for Daleneiendommen.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
8.5
32
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som inngår i detaljreguleringsplanen
Det er utarbeidet detaljerte planer for den nye rundkjøringen som også viser hvordan
adkomsten inn til handelsområdet er tenkt løst – se vedlagte byggeplan mål 1 : 250 :
Vedlagte byggeplaner for rundkjøringen viser to felt i armen inn til Bliksåsen og
sporingskurvene viser forutsatt kjøremønster for biler inn/ut av omsøkt handelsområde.
På denne måten får vi et venstresvingefelt for trafikk inn til det omsøkte handelsområdet,
samtidig som trafikken opp til Bliksåsen kan gå uhindret uten at ventende biler kommer
ut i rundkjøringen og hindrer framkommeligheten langs fv. 42.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
33
Denne løsningen er tidligere presentert for kommunen og vegvesenet, og det var enighet om at
rundkjøringen kan videreutvikles etter dette prinsippet når området skal bygges ut.
Følgende veger med tilhørende dimensjonering gir adkomst til de ulike delområdene :
Veg o_Sgs1 er offentlig gang og sykkelveg langs fv. 42.
Veg f_Sv2 er fellesveg som betjener næringsbyggene og boligene på taket av
næringsbebyggelsen ( parkering, varelevering, avfall ol ) :
o Kjørebanebredde 7,0 m + fortau 2,5 m + sideareal / snøopplag 2x2,5 m = 14,5 m
Veg f_Sv3 er felles adkomstveg for boligene på taket av næringsbebyggelsen.
o Kjørebanebredde 5,0 m + fortau 2,5 m + sideareal / snøopplag 2x2,5 m = 12,5 m
Veg f_Sv4 er fellesveg som betjener næringsbyggene i område F1 ( parkering,
varelevering, avfall ol ) :
Veg f_Sgs3 er felles, kjørbar gang – og sykkelveg for boligene på taket av
næringsbebyggelsen :
o Kjørebanebredde 3,5 meter + sideareal / snøopplag 2x1 m
Vi forutsetter at fyllingsskråninger kan ha en helning på 1:1,5.
I kommuneplaen er det forutsatt at utbygging av et handelsområde på Dalenjordet vil kreve
etablering av et sammenhengende fortau på nordsida av fv. 42 helt fram til Osedalen.
Tilgjengeligheten til boligene på taket av næringsbebyggelsen ( veg f_Sv3 )
Veg f_Sv3 gir adkomst til parkeringsanlegget f_Sph1, som skal betjene boligene på taket.
Service og nyttetrafikk kan videre bruke den envegskjørte, kjørbare gangvegen f_Sgs3 :
Brøytebil / brøytetraktor
Brannbil
Søppelbil
Sykebil
Flyttebil
Taxi
Hente / bringe
Den envegskjørte, kjørbare gangvegen f_Sgs3 er kobla til vegen opp til parkeringsanlegget på
kote ca. 66, og føres derfra via taket på kote ca. 66, og deretter ned til veg f_Sv4 ( pel ca. 15 )
på kote ca. 56,0. Stigningen er på 9 %.
Nedenfor vises lengdeprofiler av vegene ( se vedlagte plan – profilark og tverrprofiler)
Lengdeprofil av veg f_Sv2 langs fv. 42 som betjener parkeringsplassene foran butikkene.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
34
Lengdeprofil veg f_Sv3 fra vegen langs fv. 42 ( f_Sv2 ) og opp til, og inn i parkeringsanlegget for boliger på kote ca.
67.
Lengdeprofil veg f_Sv4 fra kryss med Bliksåsenvegen. Fra pel ca. 45 er vegen videreført gjennom område F1, som
en envegskjørt, gjennomgående trase for varelevering og avfall helt fram til veg f_Sv3 ved pel 45. Denne traseen
ligger i en overdekket sone på 10 m mellom bebyggelsen og heia.
Lengdeprofil av den kjørbare gangvegen f_Sgs3 fra vegen opp til parkeringsanlegget ( f_Sv3 ), via taket og videre
ned til veg f_Sv4 ved avkjørselen fra Bliksåsenvegen
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
35
Parkeringsløsning
I følge bestemmelsene til kommuneplanen pkt. 2.4 gjelder følgende krav til parkering :
«Hver boenhet over 85 m2 BRA skal ha 2 biloppstillingsplasser hvor 1 av
biloppstillingsplassene kan være i garasje.»
«For hver boenhet under 85 m2 BRA, men over 65 m2 BRA ( leiligheter, rekkehus og
lignende ) kan kravet til biloppstillingsplasser reduseres til 1,5 biloppstillingsplasser hvor
1 av biloppstillingsplassene kan være i garasje.»
«For boenheter under 65 m2 BRA er kravet 1 biloppstillingsplass.»
«For fellesanlegg for biloppstillingsplasser for flere enn 10 boenheter kan kravet
reduseres med inntil 20 %, men hver boenhet skal minium ha 1 biloppstillingsplass.»
HC parkering og sykkelparkering skal plasseres nærmest mulig butikkenes inngangspartier.
Snørydding og renovasjon
Snørydding :
Langs alle veger og gangveger er det avsatt sidearealer som kan benyttes til snøopplag.
På de store parkeringsplassene må snøen kjøres vekk.
Område f_ Sg2 og 3 er avsatt til snøopplag, og tiltakshaver har også en avtale om å
bruke et område langs vegen ned til Oveland.til snøopplag
Renovasjon :
Kommunen forutsetter at det etableres nedgravde tanker for søppel fra boligene.
Renovatørbilene kan eventuelt benytte den envegskjørte, kjørbare gangvegen over
taket.
Områder for felles renovasjonsinnsamling er satt av i planen. Valg av fellesløsninger og omfang
for innsamling må avklares med kommunen og renovasjonsselskapet ved gjennomføring.
8.6
Etappevis utbygging
Som beskrevet tidligere vil utbyggingen sannsynligvis foregå etappevis over relativt lang tid. En
eller flere butikker vil bli bygd ut samtidig, og butikkene vil ligge vegg i vegg.
Med de beskrevne underetapper, og dersom hver enkelt butikk er relativt liten ( ca. 750 – 1.000
m2 ) kan det bli inntil 9 byggetrinn. Dersom noen av butikkene er større enn 1.000 m2, og / eller
dersom flere butikker bygges samtidig, vil antall byggetrinn bli redusert.
Boligene på taket må kunne bygges ut uavhengig av næringsbyggene, og i det tempo som
markedet tillater.
I kapittel 8.2 og 8.3 er vist illustrasjonsplaner og 3D illustrasjoner som viser full utbygging.
Nedenfor er etappevis utbygging illustrert på tilsvarende måte.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
36
Etappe 1. Nordre del av F1, parkeringsplass f_Sp1 og torget / møteplassen f_St1 :
Tiltakshaver har en intensjonsavtale med Norgesgruppen om disse områdene.
Boligene på taket ( Bb1.1 ) kan komme i etappe 1 eller seinere.
Inntil F1 er ferdig utbygd, kan boligene Bb1.1 ha midlertidig parkering på f_Sp2.
Eventuelt kan boligene parkere på nabotomta som vil bli grovplanert.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
37
Etappe 2. Midtre del av F2 med tilhørende parkering på del av f_Sp2 :
Området kan ev. bygges ut i flere underetapper avhengig av etterspørselen.
Boligene på taket ( Bb1.2 ) kan komme i etappe 2 eller seinere.
Inntil F1 er fullt utbygd, kan boligene ha midlertidig parkering på f_Sp2og f_Sp3.
Eventuelt kan boligene parkere på nabotomta som vil bli grovplanert.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
38
Etappe 3. Resten av F1 med tilhørende parkering på resten av f_Sp2 :
Resten av F1 kan bygges ut i flere underetapper avhengig av etterspørselen.
Parkeringsanlegget f_Sph1 for boligblokkene må etableres før taket bygges ut.
Boligene på taket ( Bb1.2 ) kan komme i etappe 3 eller seinere,.
I denne fasen må all boligparkering flytte inn i parkeringsanlegget f_Sph1.
På denne måten sikres et tilstrekkelig antall parkeringsplasser for kunder.
Etappe 4 omfatter F2 med tilhørende parkering på f_Sp3 :
F2 kan bygges ut med 1.000 m2 uten boliger på taket.
Midlertidige estetiske tiltak :
Dette tilsier at det vil bli nødvendig med midlertidige tiltak slik at hver etappe får en
tilfredsstillende estetisk tilslutning til naboområdene :
Tiltakshaver ønsker til en hver tid å ha en byggeklar næringstomt på ca. 1.500 m2.
Tiltakshaver ønsker derfor, at i fobindelse med hvert byggetrinn så skal også nabotomta
klargjøres med nødvendig oppfylling og grovplanering.
For å siikre at gavlene mot sørvest får en tilfredsstillende utforming kan det være aktuelt
med midlertidig oppfylling og beplantning inn mot den bakenforliggende heia
Midlertidig anleggstrafikk :
Det er ønskelig å unngå at anleggstrafikken i forbindelse med seinere etapper blandes
med kundetrafikk og boligtrafikk.
Tiltakshaver ber derfor om at den eksisterende driftsavkjørselen fra fv. 42 til gården rent
midlertidig kan benyttes.for anleggstrafikk.
Aktuelle rekkefølgekrav :
I etappe 1 må følgende områder / tiltak gjennomføres :
o Hele område F1 samt naboområdet må grovplaneres med nødvendig sprenging
og oppfylling,
o Skjemmende fyllinger jordkles og beplantes..
o Der det blir permanente eller midlertidige skjæringer må disse sikres med
gjerder.
o Parkeingsplassen f_Sp1 må gjøres ferdig.
o Torget / møteplassen f_St1 må gjøres ferdig
o Veg f_Sv4 må forlenges gjennom F1 og fram til veg f_Sv2 ved pel ca. 120 for
varelevering. I denne etappen uten lokk.
Parkeringsanlegget f_Sph1 må etableres før F2 er ferdig utbygd.
Den kjørbare gangvegen f_Sgs3 må etableres samtidig med de eventuelle punkthusene.
De enkelte lekeplassene må etableres samtidig med de blokkene de skal betjene.
Etappe 3 og 4 omfatter full utbygging av Dalenområdet med alle boligblokkene.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
8.7
39
Sol – skyggeanalyse for en mulig framtidig bebyggelse
Nedenfor vises en enkel sol – skyggeanalyse for den 31.03 kl. 1700 og 30.04 kl. 1800 basert på
illustrasjonsplan datert 10.09.2015
Sol – skyggeanalysen viser at 31.03 vil de fleste leilighetene og lekeplassene både på taket og i
den bakenforliggende heia ha sol til vel kl.1700, og 30.04 går sola vel kl. 1800.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
8.8
40
Tomteutnyttelse og arealbruk innenfor planområdet for detaljreguleringsplanen
Kartutsnittet nedenfor viser forslag til detaljreguleringsplan for nedre plan med
forretningsbebyggelse, veger, varelevering, gangarealer, torg / møteplass og parkeringsanlegg
for boligbebyggelsen på taket. Videre vises plasseringen av representative snitt.
Vedlagte reguleringsplan og illustrasjonsplan datert 10.09.2015 viser følgende utnyttelse – se
også tilhørende prinsippsnitt :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Bruksareal til næring i 1. etasje, inkl. areal til varelevering
Herav bruksarel for Norgesgruppen
samlet antall parkeringsplasser
Gjennomsnitt m2 BRA pr parkeringsplass
Herav antall p.plasser foran Norgesgruppen
Antall leiligheter på taket
ca. 8.500 m2 BRA
ca. 1.500 m2 BRA
ca. 180 p.plasser
ca. 47 m2 pr. p.plass
ca. 68 p.plasser
ca. 94 leiligheter
Planområdet – inklusive taket utgjør tils. 42.286 m2, fordelt slik på de ulike hovedformålene :
Næringsområder
Boligområder på taket av næringsarealene
Lekeområder
Grøntstrukturområder
Trafikkområder snøopplag som bepalntes
Trafikkområder vegareal, parkeringsareal
Trafikkområder fotau, gangveg, torg
Sum arealer inklusive taket
Sum arealer eksklusive taket
ca. 9.009m2
ca. 8.848 m2
ca. 1.702 m2
ca. 3.287 m2
ca.
844 m2
ca. 14.744 m2
ca. 3849 m2
ca. 42.286 m2
ca. 31.716 m2
Samla tomteareal innenfor plangrensene utgjør 31.716 m2
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
41
Utsnitt av detaljreguleringsplanen som viser boligbebyggelsen på taket av forretningsbebyggelsen og snitt
Det forutsettes at høyspentkabelen legges i grøft i vegen som skal betjene framtidige boliger i
heia bak handelsområdet.
8.9
Antall leiligheter innenfor planområdet ( Dalenjordet )
Oversikt over antall leiligheter i de ulike blokkene er basert på illustrasjonsplan datert
28.08.2015 :
På taket ( Daleneiendommen )
B1.1 med svalgang
B1.2 med svalgang
B1.3 med svalgang
B2.1 punkthus
B2.2 punkthus
Sum på taket
Rishatten Eiendom AS
Etasjer
Leiligheter
Herav god utsikt
2
3
4
3
4
10
21
28
15
20
94
10
21
28
9
5
73
Asplan Viak AS
Dalenområdet
42
8.10 Antall leiligheter utenfor planområdet ( heia bak handelsområdet )
Vedlagte illustrasjonsplan, datert 28.08.2015, viser et stort antall leiligheter i heia utenfor
plaområdet.
I heia ( Daleneiendommen )
Etasjer
Leiligheter
Herav god utsikt
5
6
6
27
32
25
84
27
32
12
71
6
6
6
4
3
3
3
30
27
22
16
20
15
12
142
13
12
4
16
20
15
12
92
Sum antall leiligheter for begge eiendommer
226
163
B6 med svalgang
B7 med svalgang
B8 med svalgang
Sum pel 0 – 280
I heia ( Naboeiendommen )
B9 med svalgang
B10 med svalgang
B11 med svalgang
B12 med svalgang
B13med svalgang
B14 med svalgang
B15 med svalgang
Sum pel 280 - 400
8.11 Terrengtilpassing
Nedenfor er vist 2 lange snitt som viser et forslag til terrengbearbeiding med skjæring, fylling,
høyder på veger, parkeringsplasser og bebyggelse som også omfatter områder som omfattes
av en eventuell seinere områdeplan i heia ovenfor planområdet for detaljreguleringsplanen.
Snitt B ( tilsvarer pel 130 i veg f_Sv2 ) :
Snitt A ( tilsvarer pel 80 i veg f_Sv2 ) :
Plasseringen av snittene er vist på kartutsnitt på neste side.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
43
8.12 Grøntstruktur og lekeplasser
Varden og Blikstjenn er landskapselementer som i følge planen for Bliksåsen vil bli bevart og
tilrettelagt for rekreasjon og sosiale møteplasser :
På Varden har utbygger planer om å etablere en god sti / gangvei fra veien i syd, og
tilrettelegge området med sittebenker, grillplass eller lignende.
Området rundt den søndre delen av Blikstjenn tilrettelegges for soling og lek.
Den vedlagte illustrasjonsplanen, som også omfatter områdene i en eventuell områdeplan, viser
at det store patået sørvest for handelsområdet, gnr. Xx bnr. Zz, kan gi plass til en stor og
attraktiv strøkslekeplass for alle de aktuelle utbyggingsområdene.
I forbindelse med en eventuell seinere detaljplan for heia bak handelsområdet må det
tilrettelegges rikelig med grøntområder for fri lek og uteopphold for barn og voksne :
Det må avsettes et stort areal til en attraktiv strøkslekeplass som vist nedenfor.
Grønnkorridorer gjennom byggeområdene gir interne snarveier / stier og lettere
tilgjengelighet mellom delområdene.
Friluftsområdene utenfor planområdet gir rikelige muligheter for friluftsliv og sport.
Grønnkorridorer og lekeplasser
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
44
I følge bestemmelsene til kommuneplanen pkt. 2.5 gjelder følgende krav til lekeplasser :
«I fremtidige boligområder og ved fortetningsprosjekter settes det krav til lekeplass. For
utbyggingsproasjekter med 5 til 25 boenheterskal det være en sandlekeplass på 50 m2.
Sandlekeplassen må ikke ligge lengre vekk enn 150 m fra boligene.»
«For utbyggingsprosjekter med 50 boenheter skal det i tillegg stilles krav til ballbinge
eller annet tilsvarende lekeanlegg. Ballbinge eller annet tilsvarende lekeanlegg skal ikke
ligge lengre vekk enn 500 m fra boligene.»
«For utbyggingsprosjekter med 500 boenheter skal det i tillegg stilles krav til
strøkslekeplass for større barn på samlet 2,5 daa. Strøkslekeplass for større barn skal
ikke ligge lengre vekk enn 1500 m fra boligene. Kravet til strøkslekeplass for større barn
kan deles opp i flere plasser, dog kan ikke hver strøkslekeplass for større barn være
under 750 m2.»
Krav til lekeplasser
Detaljreguleringsplanen for Dalen legger opp til et betydelig antall boliger – ca. 94 leiligheter –
på taket av næringsbyggene fordelt på 5 ulike delområder. Planen viser føgende lekeplasser :
På taket av næringsbyggene er det avsatt 3 sandlekeplasser på til sammen ca. 459 m2.
o F_Lek3 som er på 122 m2 betjener Bb1.1 hvor minstekrav til lek er 50 m2.
o F_Lek4 som er på 180 m2 betjener Bb1.2 hvor minstekrav til lek er 50 m2.
o F_Lek5 som er på 157 m2 betjener Bb1.3 hvor minstekrav til lek er 50 m2.
På taket av parkeringsanlegget og inn i bakenforliggende terreng er det avsatt et større
lekeområde på til sammen 1.242 m2 :
o F_Lek 2 ligger på taket av parkeringsanlegget på kote ca. 70-71, og er derfor
flatt.
o F_Lek 1 skal fylles opp til ca. kote 70-71 som tilsvarer høyden på taket av
parkeringsanlegget.
o Til sammen gir dette ca. 1.000 m2 lekeareal med en helning mindre enn 3% og
tilfredsstiller derfor kravene til lek.
o F_Lek 1 - 2 betjener Bb2.1 og 2.2 hvor minstekravet til lek er 100 m2 + areal til
en ballbinge eller tilsvarende.
Sum lekearealer som er avsatt i planen er 1.702 m2 inklusive ballbinge eller tilsvarende,
mens minstekravet er 250 m2 + en ballbinge.
Alle lekeplasserne tilfredsstiller kravene til universell tilgjengelighet.
Høydeforskjellen mellom lekeplass f_Lek 1 og 2 og taket i Bb1 vil bli ca. 4 m.
Universell tilgang til lekeplass f_Lek 1 og 2 vil bli via gangveg f_Sgs4 som har en
stigning på ca. 10%.
I tillegg kan det bli tilgang til f_Lek 1 og 2 via taket av parkeringsanlegget og åpninger i
blokkene Bb2.1 og Bb2.2.
Også heisene i Bb2.1 og Bb2.2 kan brukes.
Lekeplassene for de minste / møteplassene er plassert sentralt oppe på taket :
Lekeplassene for de minste / møteplassene er lagt slik at de kan sees fra boligene.
Den kjørbare gangvegen på taket skal ha liten trafikk, og lekeplassene / møteplassene
er derfor lagt i direkte tilknytning til denne.
Dette vil gjøre møteplassene attraktive fordi alle kan følge med på hva som skjer, hvem
som kommer, og hvem som går.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
45
Sol – skyggeanalysene viser at lekeområdene vil få sol det meste av dagen :
31.03 vil område f_Lek2 og det meste av f_Lek1 få sol hele dagen helt fram til kl. 1700.
30.04 vil område f_Lek2og del av f_Lek1 få sol hele dagen helt fram til vel kl. 1800.
Krav til uteareal
I tillegg til lekeplassene vil friområde f_Gf2 være godt egnet til lek og uteopphold :
En del av området fylles opp til nivå med taket over parkeringsanlegget på kote ca 70
Resten av området kan bevares som naturområde med en helning mindre enn 3 %.
I følge planbestemmelsene i kommuneplanen kan det stilles et krav til minimum uteareal for
rekreasjon for boligområder – eksempelvis 80 m² pr boenhet :
Kravet om uteareal for rekreasjon blir dermed – 94 boenheter a 8o m2 = 7.520 m2
Planen viser følgende utearealer som kan benyttes til rekreasjon :
o Friområder f_Gf2 med helning mindre enn 3 %
ca. 1.100 m2
o Lekeområder f_Lek 1 – 5
ca. 1.702 m2
o Parkmessig opparbeiding av ubebygd del av tak Bb1–Bb2
ca. 5.482m2
o I tillegg kommer balkongene – 94 boenheter a 12 m2
ca. 1.128 m2
Sum uteareal som kan brukes til rekreasjon
ca. 9.412 m2
Dette viser at det innenfor planområdet er avsatt tilstrekkelig store utearealer med
helning mindre enn 3 % til rekreasjon.
De bratte og skyggefulle delene av nordøstskråningen bak bebyggelsen kan brukes til
akebakke.
I tillegg kommer større friområder lenger opp i heia som vil inngå i et utvidet
planområde.
8.13 Barn og unge
Gjennom Osedalen er det i dag fortau langs fylkesveien. Kommunen jobber for tiden med
planer for en gang-/sykkelveiforbindelse gjennom Frolandssenteret.
Områdets sentrale beliggenhet rett syd for Osedalen, gjør at området er godt egnet for
barnefamilier :
Skoler, barnehage, idrettsanlegg, sentrum og ulike aktivitetstilbud ligger i gangavstand
fra området.
Samleveien opp til Bliksåsen er prosjektert med fortau.
Mellom det nye rundkjøringskrysset og Osedalen er det i dag separat gang-/ sykkelvei
på østsida av fv. 42.
Videre er tiltakshaver innstilt på å gjøre kontakten mellom det nye handelsområdet og
Osedalen sentrum bedre ved å etablere et sammenhengende fortau på vestsida av
fylkesvegen mellom rundkjøringen og Osedalen.
Dette tiltaket vil også være gunstig for boligområdet på Bliksåsen.
Rundkjøringen gir en relativt trygg kryssing over fylkesveien.
Det er videre separat gang-/sykkelvei langs fv. 152 fra eksisterende rundkjøringskryss
øst for Osedalen.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
46
Barne- og ungdomskoler,
barnehage, Frolandia, idrettsanlegg, forsamlingslokale
Badeområde m/aktivitetstilbud
Osedalen senter
m/kommuneadministrasjon
Skianlegg
Menighetssenter
8.14 Universell utforming
Byggteknisk forskrift 2010 sist endret 01.01.15 inneholder krav til tilgjengelig boenhet og
universell utforming av bygninger og utearealer. Byggteknisk forskrift inneholder bl.a. følgende
krav:
Bygning i 3 eller flere etasjer som har boenhet skal ha heis. Bygning i inntil 3 etasjer
med liten persontrafikk kan ha løfteplattform for maksimalt 6 boenheter. Kravet gjelder
ikke småhus med en boenhet der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over en
etasje.
Boenhet i bygning med krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet.
Inngangsparti skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse slik det
følger av bestemmelser i forskriften. Det er tilstrekkelig at minst 50 % av boenheter på
inntil 50 m² BRA med ett eller to rom for varig opphold oppfyller kravene til tilgjengelig
boenhet samt utforming av bad og toalett.
Boenhet i bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens
inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet slik det følger av forskriften, med
mindre det i § 8-6 gis unntak fra krav om gangatkomst.
Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.
Inngangsparti skal være godt synlig, sentralt plassert og oversiktlig i forhold til atkomst.
For bygning med krav til tilgjengelig boenhet og byggverk med krav om universell
utforming skal følgende være oppfylt:
a. Inngangsparti skal ha belysning slik at inngangsparti og hovedinngangsdør er
synlig i forhold til omliggende flater.
b. Det skal være et visuelt og taktilt oppmerkingsfelt foran inngangsdør.
c. Inngangsparti skal være trinnfritt.
d. Utenfor hovedinngangsdør kreves det et horisontalt felt på minimum 1,5 x 1,5 m.
e. Betjening for eventuell automatisk døråpner skal plasseres slik at den er
tilgjengelig for person i rullestol og slik at sammenstøt med dør unngås.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
47
Gangatkomst til bygning med boenhet skal være trinnfri og ikke ha større stigning enn
1:15. For kortere strekninger inntil 3,0 meter kan stigningen være maksium 1:12. For
hver 0,6 meter høydeforskjell skal det være hvileplan med lengde 1,5 meter. Dersom
terrenget er for bratt til at stigningskravet kan oppnås, gjelder ikke kravet om trinnfrihet
og stigning til bygning med boenhet uten krav om heis.
Gangatkomst til byggverk med krav om universell utforming skal være trinnfri og ikke ha
større stigning enn 1:20. For kortere strekning inntil 3,0 meter kan stigning være maks
1:12. For hver 0,6 meter høydeforskjell skal det være hvileplan på minimum 1,6 x 1,6
meter. Dersom terrenget er for bratt til at stigningskravet kan oppnås, skal stigningen
være maks 1:10.
Bebyggelse, tekniske anlegg og lekeområder med tilhørende atkomst skal utformes med
universelle løsninger i tråd med kravene i byggteknisk forskrift. Ved øvrig opparbeidelse av
anlegg innenfor grønnstrukturområdene vil det tilstrebes løsninger med universell standard.
Planen legger opp til at alle tomter og uteområder kan opparbeides etter prinsippene om
universell utforming.
9
OPPSUMMERING OG KONKLUSJON
Bliksåsen Panorama AS er allerede involvert i utbyggingen av Bliksåsen boligområde.
Eiendommen Dalen, ligger langs fv. 42, og har en sentral beliggenhet i forhold til eksisterende
og planlagte boligområder som Ovelandsheia, Ovelandsdalen og Bliksåsen med anslagsvis 1
000 - 1 500 boliger. Bliksåsen Panorama AS har derfor ervervet denne eiendommen med tanke
på etablering av næringsvirksomhet langs fv. 42 og ytterligere boligbygging med høy utnyttelse i
fjellskråningen oppover mot Bliksåsen,
Tiltakshaver har inngått en intensjonsavtale med Norgesgruppen som ønsker å etablere en stor
og moderne dagligvarebutikk på denne attraktive tomta basert på følgende prinsipper :
Antatt størrelse ca. 1.200 – 1.500 m2.
God synlighet fra fv. 42 er en forutsetning.
Ca. 40 parkeringsplasser i dagen nær inngangsdøren og godt synlig fra fv. 42 er en
forutsetning.
Enkel og direkte adkomst fra ny rundkjøring med fv. 42 er en forutsetning.
Basert på denne intensjonsavtalen har Bliksåsen Panorama AS tatt initiativ til å starte
planlegging av et handelsområde for arealkrevende konsepter for bilbasert storhandel på
Dalenjordet :
Tiltakshaver forutsetter at området kan bygges ut etter de samme prinsipper og med det
samme innholdet som det nye handelsområdet på Krøgenes.
Både Bliksåsen Panorama AS og Norgesgruppen er kjent med områdeplanen for Langåsen
hvor hensikten å legge til rette for en videre langsiktig utvidelse og utvikling av Osedalen som
sentrumsområde. Utbyggingen av Langåsen skal baseres på følgende prinsipper :
Langåsen skal sprenges ned til et nivå som gir kontakt med fv. 42, antatt ca. 400.000
m3.
Det vil kanskje gå så mye som 10 år før Langåsen er byggeklar.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
48
Bebyggelse i 3 etasjer skal plasseres langs et gatetun parallelt med fv. 42. Første etasje
antas å utgjøre ca. 10 – 15.000 m2, og skal benyttes til sentrumsareal og næring.
Parkeringen bør hovedsaklig være i parkeringskjeller, og minstekravet til
parkeringsdekning varierer fra 75 – 125 m2 pr. p.plass avhengig av forretningsstørrelse.
Gjesteparkering til boligene og en del av kundeparkeringen forutsettes i en felles sentralt
plassert parkeringsplass med 71 p.plasser. Resten av parkeringsbehovet forutsettes i
parkeringskjellere.
Norgesgruppen har vurdert om lokalisering på Langåsen kan være et alternativ til Dalen, men
har kommet til at Langåsen er uaktuell av følgende grunner :
Det er stor usikkerhet om hvor lang tid det vil gå før Langåsen kan være byggeklar, og
spørsmålet er hvor skal en eventuell vekst foregå i perioden fram til Langåsen er
byggeklar
Det er også stor usikkerhet om hvem som skal betale for de omfattende og kostbare
planeringskostnadene.
Aktuelle arealkrevende handelskonsepter har Ikke betalingsevne til å etablere seg på
Langåsen dersom utbygger skal belastes med sprengningskostnader, og dersom det må
etableres parkeringskjeller for en del av parkeringen - byggekostnadene / leieprisene pr.
m2 BRA vil bli for høye.
Foreliggende områdeplan antyder et bebyggelsesmønster som er i strid med de
prinsippene om parkering, adkomst og synlighet som Norgesgruppen ønsker å legge til
grunn for en etablering.
Tiltakshaver mener at Dalenjordet er godt egnet som et handelsområde for arealkrevende
konsepter for bilbasert storhandel, og han vil derfor i samarbeid med Norgesgruppen jobbe for å
få slike etableringer til Froland. Fordelene med Dalentomta kan også beskrives på følgende
måte :
Dalenjordet er byggeklar når reguleringsplanen er vedtatt.
Dalenjordet vil bli mye billigere å bygge ut enn Langåsen.
Dalenjordet er så stort at eventuelle andre arealkrevende handelskonsepter som ønsker
å etablere seg i Froland i perioden inntil Langåsen er byggeklar, kan henvises til Dalen.
En slik etappemessig utvikling av handelstilbudet i Osedalen gjør det mulig å bruke litt
lenger tid på å gjøre Langåsen byggeklar, og sprengningsarbeidene kan dermed gjøres
på billigste måte.
Et lokalt handelsområde for storhandel vil også redusere antall handleturer til Stoa og
dermed bidra til mindre bilkjøring og CO2 utslipp.
Tiltakshaver er enig i det langsiktige målet om å få til en utvidelse av Osedalen senter sørover
på Langåsen. Det foreslåtte tiltaket med storhandel på Dalentomta vil, etter tiltakshavers
vurdering, gi etableringsmuligheter på kort sikt, og på lang sikt vil dette tiltaket supplere en mer
tradisjonell sentrumsutvikling med en blanding av mindre butikker, privat og offentlig
tjenesteyting, kontorer, kulturtilbud, boliger og møteplasser på Langåsen. Dalenjordet og
Langåsen vil etter tiltakshavers vurdering ikke ødelegge for hverandre, og på lang sikt kan
områdene vokse sammen.
KONKLUSJON
Tiltakshaver ber om at Dalenjordet, i samsvar med den nylig vedtatte kommuneplanen,
reguleres til et kombinert område for bilbasert storhandel og boliger.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
49
10
REGULERINGSBESTEMMELSER
DETALJREGULERING
DALENOMRÅDET FROLAND KOMMUNE
Plankartets dato: 10.09.2015
Bestemmelsenes dato: 10.09.2015
Godkjent av Froland kommunestyre:
Siste revisjon:
Siste revisjon:
Sak:
1
Generelt
1.1
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet.
1.2
Innenfor planområdet skal arealene disponeres til følgende formål etter plan- og
bygningslovens § 12-5 :
Bebyggelse og anlegg (pbl § 12-5 nr. 1)
Forretning, næring
Boligbebyggelse – blokker
Kombinert bolig og gangveg
Lekeplasser
F1–F2
Bb1–Bb2
Kbg1 – Kbg2
f_Lek1–f_Lek5
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl § 12-5 nr. 2)
Kjøreveier
Annen veigrunn - tekniske anlegg
Annen veigrunn – grøntareal
Gang-/sykkelvei, fortau
Felles parkeringsplasser
Felles parkeringsanlegg for bolig
Felles torg
o_Sv1, f_Sv2–f_Sv4
f_Sg1–f_Sg4
o_Sgs1, f_Sgs3–f_Sgs4, f_Sf1–f_Sf5
f_Sp1–f_Sp3
f_Sph1
f_St1
Grønnstruktur (pbl § 12-5 nr. 3)
Friområde
1.3
f_Gf1–f_Gf2
Innenfor planområdet avsettes følgende hensynssoner etter pbl § 12-6 :
Sikringssone
Støysone iht. T-1442
2.
Fellesbestemmelser
2.1
Situasjonsplan
frisikt (H140)
støy gul sone (H290)
Ved søknad om rammetillatelse for en boligblokk innenfor et delområde avsatt til bolig,
eller for et eller flere næringsbygg innenfor et delområde avsatt til næring, skal det
foreligge en detaljert situasjonsplan for hele delområdet. Situasjonsplanen skal vise :
Atkomstveier, gang – og sykkelveger og fortau med gatelys.
Bebyggelsens plassering med alle høyder.
Terrengets landskapsmessige utforming med eventuelle fyllinger, skjæringer,
forstøtningsmurer og planeringshøyder.
Parkeringsløsninger med bilplasser, HC plasser og sykkelplasser.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
50
Beplantning,beleggningsstein, belysning og andre elementer som bryter opp de
store asfaltarealene.
Tekniske anlegg som renovasjonsanlegg, transformatorer, pumpeanlegg, post
Opparbeiding av uteoppholdsarealer, torg, lekeplasser og møteplasser med
lekeutstyr, benker, beplantning ol.
Situasjonsplanen med beskrivelse må angi hvordan utomhusarealene innenfor hele
delområdet skal opparbeides med ev. terrengbearbeiding, beplantning ol.
Kommunen kan stille krav om ytterligere dokumentasjon, som snitt, oppriss av
bebyggelsen, 3D-illustrasjoner mv. dersom kommunen finner at dette er nødvendig for å
kunne ta stilling til planen.
2.2
Leilighetsbygg
Byggemelding av bygninger med bruksareal (BRA) over 500 m² skal behandles av
formannskapet. Jfr. NS 3940.
2.3
Parkering
Følgende krav til antall biloppstillingsplasser pr. m2 BRA bebyggelse for næringsformål
skal legges til grunn ved byggemelding:
Forretninger
Verksted, lager ol
1,0 parkeringsplass pr. 50 m2 BRA
1,0 parkeringsplass pr. 100 m2 BRA
Parkeringsplassene f_Sp1 og 2 skal opparbeides med grøntanlegg, beleggningsstein,
belysning og andre elementer som bryter opp de store asfaltarealene. I grøntrabattene
langs veg f_Sv2 skal det plantes trær.
Følgende krav til antall biloppstillingsplasser pr. boenhet skal legges til grunn ved
byggemelding:
Boliger > 85 m²:
Boliger 65 – 85 m²:
Boliger < 65 m²:
2,0 parkeringsplass pr. boenhet
1,5 parkeringsplass pr. boenhet
1,0 parkeringsplass pr. boenhet
For boliger med fellesanlegg med mer enn 10 boenheter kan kravet reduseres med 20
%, men hver boenhet må disponere minst 1,0 plass.
2.4
Uteoppholdsarealer
Alle boligene skal disponere og ha tilgang til område for uteopphold i form av private
balkonger / terrasser og opparbeidede felles uteområder i tilknytning til bebyggelsen.
Kravet til uteoppholdsarealer er satt til 80 m2 pr. boenhet ( inklusive balkonger ). Disse
områdene skal i så stor utstrekning som mulig, tilrettelegges for alle med universell
utforming.
Tiltak innenfor friområder skal gjennomføres på grunnlag av godkjent detaljplan.
For områdene Bb1 – Bb2 skal det anlegges sandlekeplasser og ballbinge eller annet
tilsvarende lekeanlegg. Følgende lekeområder er vist på plankartet :
Lekeområdene f_Lek1 – f_Lek5 er felles for boligområdene Bb1 – Bb2.
Lekeområdene skal vises på situasjonsplanen som det stilles krav om etter punkt 2.1.
2.5
Håndtering av overvann
En plan for håndtering av overvannet skal følge som vedlegg til søknaden om
rammetilllatelse for bebyggelsen.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
2.6
51
Forstøtningsmurer, fyllinger og skjæringer
Forstøtningsmurer, fyllinger og skjæringer skal ha en enhetlig og sammenhengende
utforming. Forstøtningsmurer skal oppføres i naturstein. Murens synlige høyde skal ikke
overstige 2,5 meter.
I tomtegrensen mot grønnstrukturområder kan det ved høydeforskjeller på mer enn 2,5
meter anlegges en jordskråning med minimum helning 1:2 langs utsiden av muren slik at
murens synlige høyde reduseres til 2,5 meter. Oppfyllingen må utføres på en estetisk
god måte og ikke komme i konflikt med annen bruk av grønnstrukturområdet.
Fyllinger skal jordkles og beplantes eller tilsås. Fyllinger skal ikke være brattere enn 1:2.
Veifyllinger kan være 1:1,5.
2.7
Dyrehold
Dyrehold som på grunn av lukt og støy er til sjenanse for allmennheten og naboskapet er
ikke tillatt innenfor planområdet. Ordinært katte- og hundehold er tillatt.
2.8
Støy
I forbindelse med søknad om rammetillatelse må støyforholdene utredes, og nødvendige
støyreduserende tiltak må gjennomføres, slik at innvendig støynivå og støy ved uteplass
ikke overskrider maksimumsgrensene i Miljøverndepartementets veileder.
2.9
Parkeringsplasser langs vei
Åpne parkeringsplasser som anlegges innenfor byggegrense mot vei må i nødvendig
grad sikres slik at ikke skader på parkerte biler kan oppstå som følge av
vintervedlikehold og utrasing.
3.
Bebyggelse og anlegg
3.1
Generelt for områdene avsatt til bebyggelse og anlegg
a. Høyder
Gulvhøyder og maks gesimshøyde for de ulike byggeområdene, F1 – F2 og Bb1 – Bb2,
og Kbg1 – Kbg2 er vist på kartet. Piper og andre tekniske installasjoner kan gå inn til 2,0
meter over maks. tillatt bygningshøyde.
b. Utnyttelse
For næringsbebyggelsen er utnyttelsen angitt som m2 BRA. For boligbebyggelsen er
utnyttelsen angitt som maks. tillatt utnyttelse i % BYA på plankartet.
Utendørs p-plasser som er nødvendig for å dekke kravet til parkering er ikke medregnet i
utnyttelsen
c. Plassering
Bebyggelsen må plasseres innenfor byggegrensene som er inntegnet på plankartet. Mot
fv. 42 skal vegglivet i hovedsak ligge i formålsgrensen mot fortau. Mindre innrykk kan
tillates. Den enkelte virksomhet skal ha en mest mulig rektangulær form med en relativt
kort fasade mot fv. 42 og en dybde på ca. 43 m.
For boligblokkene Bb1.1 – Bb1.3 kan det tillates at svalgangene ligger over fortauet
foran butikkene, og dermed litt nærmere fv. 42 enn 50 m.
Dersom byggegrenser ikke er vist kan bebyggelsen plasseres ut til formålsgrense.
Bebyggelse under ferdig opparbeidet terreng kan bygges ut til formålsgrense.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
52
d. Estetikk
Bebyggelsen skal gis en harmonisk utforming når det gjelder materialbruk, dimensjoner,
fasadeutforming og fargebruk. For å unngå en lang og monoton fasade mot fv. 42 er det
en forutsetning at hver butikk får sitt eget inngangsparti som framheves og markeres
I følge § 3.1c er butikkdybden fastsatt til 43 m, og fasadelengden mot fv. 42 kan dermed
uttrykkes som en funksjon av butikkstørrelsen X m2. på følgende måte :
Fasadelengen L (m) = butikkstørrelse X (m2) / butikkdybde 43 (m).
Dersom fasadelengden mot fv. 42 overskrider 35 m må fasaden deles opp på ulike
måter :
Med et inntrukket inngangsparti.
Med store glassfelt som gir innsyn inn i butikken.
Med variert materialbruk og farge.
3.2
Forretning / næring : F1 – F2
Innenfor områdene F1 – F2 tillates oppført bebyggelse som til sammen ikke skal
overstige 8.500 m2 BRA for :
Plass – og arealkrevende forretninger med tilhørende lager som definert
nedenfor.
Bilforretninger
Verksted
Lett industri
Lager
Bensinstasjon
Plass – og arealkrevende handel er definert på følgende måte :
Plasskrevende varer er biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og
andre større byggevarer og varer fra planteskoler/hagesentre.
Arealkrevende varer er hvitevarer, brunevarer, møbler og større varer som krever
annen fraktmåte enn kollektivtransport.
Samt handelsvirksomheter med krav til særlig stort leieareal over 750 m2.
Plass – og arelkrevende handelsvirksomheter skal ha egen inngang.
Opplistingen er å anse som uttømmende. Det stilles ikke krav om minstestørrelse for
handel med plasskrevende varegrupper.
Det tillates ikke etablering av et tradisjonelt kjøpesenter med mange små og mellomstore
forretninger som har adkomst via innvendig felles gangareal / møteplass
Hvert delfelt kan oppdeles etter de aktuelle bedrifters ønsker for etablering, og etter
grenser som godkjennes gjennom situasjonsplaner.
Det tillates ikke etablert bedrifter som pga. støy eller annen forurensning vil være til
vesentlig ulempe for omkringliggende boligstrøk. Retningslinjer for industristøy
utarbeidet av SFT (TA 938/1993) skal ligge til grunn for ny virksomhet.
3.4
Boliger : Bb1 – Bb2 og Kbg1 – Kbg2
I område Bb1 kan det oppføres boligblokker på taket av forretningene på kote ca. 66.
I område Bb2 kan det oppføres boligblokker på taket av parkeringsanlegget f_Sph1 på
kote ca. 71. Disse blokkene kan forlenges ut over den kjørbare gangvegen f_Sgs3 på
kote ca. 66 i områdene for kombinert formål bolig og kjørbar gangveg Kbg1 og Kbg2 :
Kbg1 skal ha gulvhøyde GH k + 71 og mønehøyde MG k+83
Kbg2 skal ha gulvhøyde GH k + 71 og mønehøyde MG k+86
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
53
Bebyggelsen skal ha parkering i et felles parkeringsanlegg med 1 fast plass pr. leilighet.
De felles parkeringsplassene f_Sp1 – f_Sp3 foran forretningene kan også benyttes av
besøkende til boligene.
3.5
Lekeområder f_Lek1 – f_Lek5
Lekeområdene skal opparbeides med sandkasse, lekeutstyr og sittemøbler. Detaljplan
for lekeplassene skal godkjennes av Froland kommune. Krav til utstyr fastsettes av
Froland kommune.
Lekeområdene skal opparbeides med universell utforming, og tilfredsstille kravene i
bestemmelsene til kommuneplanen. Det skal tilrettelegges for at lekeplassene kan
anvendes som sosiale møtesteder for alle aldersgrupper med sittebenker o.l.
Felles private lekeområder skal anlegges for følgende delområder
Områder:
Felles for boligene i områdene(tomtene):
f_Lek1 - sandlekeplass / møteplass
Bb1 – Bb2
f_Lek2 - sandlekeplass / møteplass.
Bb1 – Bb2
f_Lek3 – sandlekeplass / møteplass
Bb1 – Bb2
f_Lek4 – sandlekeplass, ballbinge el.
Bb1 – Bb2
f_Lek5 – sandlekeplass, ballbinge el.
Bb1 – Bb2
Lekeplasser som etableres innenfor egne delområder er felles for boligene innenfor det
aktuelle delområdet.
4.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
4.1
I områdene skal det anlegges kjøreveier, parkeringsplasser, gang-/sykkelveier, fortau og
torg som vist på plankartet. Arealer avsatt til snøopplag ( f_Sg2 og 3 ) skal planeres i
nivå med eller lavere enn kjøreveien.
4.2
Skjæringer og fyllinger kan legges inn på tilstøtende områder, selv om disse ikke er
regulert til trafikkformål. Eiendomsgrensen mot offentlig vei settes minimum 1,0 meter fra
topp skjæring eller bunn fylling, men ikke nærmere veikant enn 2,5 meter.
Arealet mellom veikant og eiendomsgrense kan tilsås. Gjerde og mur kan etter særskilt
godkjenning av kommunen, oppføres nærmere vei-/fortauskant enn 2,5 meter.
Froland kommune er ikke erstatningspliktig for skader på murer, gjerder, beplantning
eller andre innretninger innenfor eiendomsgrensen mot vei eller friområde, som følge av
ordinært veivedlikehold.
4.3
Parkeringsplassene f_Sp1 – f_Sp3 er felles for næringsområdene F1 – F2, men kan
også benyttes av besøkende til boligområdene Bb1 – Bb2 på taket av forretningene.
4.4
Parkeringsanlegget f_Sph1 er felles for boligområdene Bb1 – Bb2.
4.5
Veiene f_Sv2 – f_Sv3 er felles privat vei for næringsområdene F1 – F2 og
boligområdene Bb1 – Bb2. Veg f_Sv4 er felles for virksomhetene i næringsområde F1
og skal benyttes til varelevering.
4.6
For nødvendig servicetrafikk til boligblokkene Bb – Bb2 ( brannbil, sykebil, renovasjon,
postbil, taxi, flyttebil, hente / bringe ) kan det anlegges en envegskjørt, kjørbar gangveg
f_Sgs3 som knyttes sammen med veg f_Sv3 ved pel ca. 110 og derfra via taket over
forretningene, og videre ned til veg f_Sv4 ved pel ca. 15.
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS
Dalenområdet
54
5.
Grønnstruktur
5.1
I friområdene kan det gjennomføres tiltak som fremmer bruken i tråd med
reguleringsformålet.
5.2
Markerte stitraséer skal tilpasses best mulig til naturlig/nytt terreng.
6.
Hensynssoner
6.1
Frisiktsoner (H140)
Innenfor frisiktsonene skal terrenget planeres ned slik at dette ikke på noen måte blir
høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Beplantning på egen eiendom (ikke
hekk eller trær) tillates såfremt denne ikke blir høyere enn 0,5 meter over tilstøtende
vegers nivå.
6.2
Høyspenningsanlegg (H370)
Det er forutsatt at eksisterende høyspentlinje legges i kabel.
6.3
Støysone
Innenfor støysone kan det oppføres bygg for varig personopphold under forutsetning av
at bygget utføres med støyreduserende tiltak, slik at innvendig støynivå og støynivå ved
uteplass tilfredsstiller Miljøverndepartementets retningslinjer.
7
Rekkefølgebestemmelser
7.1
Før handelsområdet kan tas i bruk, må det være etablert et sammenhengende fortau
mellom rundkjøringen og Osedalen på vestsida av fv. 42.
7.2
Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjente
situasjonsplaner og tekniske planer i samsvar med §2.1 og §2.5.
7.3
Parkeringsplasser, i samsvar med kravene i § 2.3, skal være etablert når den tilhørende
næringsbebyggelsen tas i bruk :
7.4
Før den første forretningen i område F1 kan tas i bruk, må følgende være etablert :
Parkeringsplassen f_Sp1 må være opparbeidet i samsvar med kravene i § 2.3
Torg / møteplassen f_St1 må være opparbeidet med benker, beleggningsstein,
grøntanlegg og trær, i samsvar med godkjent situasjonsplan etter § 2.1.
Grøntanlegg f_Sg3 må være opparbeidet som en grønn lunge for snøopplag.
7.5
Før midtre del av område F1 kan tas i bruk, må en tilsvarende del av f_Sp2 være
opparbeidet.
7.6
Før utbyggingen av boligblokkene Bb1 – Bb2 kan starte, må det felles
parkeringsanlegget f_Sph1være utbygd.
7.7
Lekeplasser / møteplasser, turveier, stier og fellesområder skal være opparbeidet når
den tilhørende bebyggelsen tas i bruk :
Før boligblokk Bb1.1 kan tas i bruk, må f_Lek3 være etablert
Før boligblokk Bb1.2 kan tas i bruk, må f_Lek4 være etablert
Før boligblokk Bb1.3 kan tas i bruk, må f_Lek5 være etablert
Før boligblokk Bb2.1 og 2.2 kan tas i bruk, må f_Sgs4 og f_Lek1 og 2 være
etablert og i område f_Gf2 må terrenget fylles opp til kote ca. 71, og tilsås /
beplantes.
7.8
Før offentlige veianlegg overtas til kommunalt vedlikehold skal all veigrunn inkl. grøfter,
skjæringer og skråninger være formelt overskjøtet til Froland kommune. (NB!
«Vederlagsfritt» hører hjemme i utbyggingsavtalen).
Rishatten Eiendom AS
Asplan Viak AS