Byrådssak
1063 /15
Ytrebygda, Gnr. 39, Bnr. 75, Dortledhaugen, Mindre endring av reguleringsplan
TONB
ESARK-5122-201401497-14
Hva saken gjelder
Ard arealplan AS fremmer på vegne av Dortledhaugen 38 as planforslag i et område på Dortledhaugen i
Steinsvik i Ytrebygda bydel.
Figur 1. t.v. viser planområdet med tilgrensende bebyggelse. T.h. oversiktsbilde av planområdet i forhold til
fremtidig bybanestopp.
Vedtatt reguleringsplan plan-ID 8270000 søkes endret på eiendom gnr 39 bnr 75 for å øke tillat
utnyttelsesgrad. Foreslått økning er fra en til to eneboliger og økt tillatt utnyttelsesgrad fra TU- 15 %
til % - BRA = 60 %.
Ny bebyggelse vil få byggehøyde på inntil 7,5 m og foreslås med flatt tak istedenfor pulttak/valmtak.
Parkering skal løses ved boligene med 1,4 parkeringsplasser per 100m2 (Parkeringsområde P4 i KPA
2010). Planområdets nordligste del ligger i gul støysone. Gjeldende krav (KPA 2010) for avbøtende tiltak
er sikret i bestemmelsene § 5.1.1. Det skal etableres minimum 150 m2 privat uteoppholdsareal per
boenhet.
Mindre reguleringsendring ble varslet 22.04.14 til berørte grunneiere, naboer og offentlige
høringsinstanser. Det kom inn 4 private merknader og 6 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og
merknadene blir det pekt på følgende forhold:
 Ønsket utnyttelsesgrad og byggehøyde avviker for mye fra gjeldende plan.
 Sameiet Aurtuva v/Sweco Norge AS mener planendringen ikke kan anses som mindre endring på
grunn av at planen har betydning for naboene. For høy økning i utnyttelsesgrad og økning i antall
etasjer, fra en til to.
 Sameiet anfører at det ikke ønskes flatt tak eller takterrasse.
 Dortledhaugen 42 og 36 trekker seg fra fellesmerknad og stiller seg positiv til utbyggingen da
etablering av snuhammer vil øke trafikksikkerheten med snumulighet for deres eiendommer.
Fagetatens vurderinger
Utnyttelsesgrad, byggehøyde og estetiske
Foreslått grad av utnytting på % - BRA = 60 % vurderes av fagetaten å være mer i tråd med kommunens
fortettingsstrategi enn % - TU = 15 % i gjeldende reguleringsplan fra 1990.
1
Byggets totale høyde vil bli lavere enn høyden til eksisterende bolig i planområdet. Som det fremgår av
figur 1. har strøket forholdsvis store eneboliger, men med variert takform (med hovedetasje, underetasje
og loft). Etter fagetatens vurdering vil området tåle bygninger med flatt tak. Ut fra eiendommens
topografi og strøkets karakter, vurderer fagetaten foreslått byggehøyde å være rasjonell. Et fåtall av
naboene som står bak de private merknadene blir direkte berørt av tiltaket.
Vurdering av plantype og planprosess
Ut fra pbl. § 12-14, med tilhørende lovkommentar, vurderer fagetaten at forslaget til mindre endring ikke
er av nevneverdig betydning for berørte parter eller interesser, og at planforslaget av den grunn kan
sluttbehandles som mindre reguleringsendring. Som det framgår av ovenstående vurdering oppfattes
endringene som gjelder grad av utnytting, bebyggelsens fotavtrykk og takform som velbegrunnete, og i
liten grad å fravike gjeldende plan. Tiltaket forholder seg til KPA 2010 og gjeldende fortettingspolitikk på
en hensiktsmessig måte. Naboskap og mulighet for medvirkning fra berørte naboer er ivaretatt gjennom
informasjonsmøte i planprosessen.
Adkomst
Den eksisterende atkomstveien har to delstrekninger der under 10 m har en stigning på ca. 1:7.
Vegbredden er delvis smal innenfor planområdet, men vurderes av fagetaten som akseptabel vegstandard
og atkomst da vegen kun skal betjene to boenheter. Trafikksikkerheten på strekningen vil bli noe bedret
når nabo i Dortledhaugen 36 får snumulighet (i dag har de nærmeste snumulighet ca. 80 m fra
eiendommen).
Konklusjon
Fagetaten vurderer foreslåtte endringer og planfaglige grep som tilfredsstillende og anbefaler endringen
vedtatt.
Byrådens vurderinger
Byråden vurderer at økning av antall boliger i planområdet er i tråd med gjeldende fortettingspolitikk.
I Retningslinjene for samordning av bolig-, areal- og transportplanleggingen, punkt 4.3, står det: I by- og
tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse,
fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for
arealutnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og
miljøkvalitet tillegges vekt, i tråd med statlige normer og retningslinjer. Byråden er enig i at forslag til
reguleringsendring bryter med utnyttelsesgrad fra gjeldende plan fra 1990, men er kommet til at en også
kan se hen til at nasjonale retningslinjer. Krav til utvikling av flere boliger har gjennomgått en endring
siden 1990. Planområdet ligger i gangavstand fra fremtidig bybanestopp i Steinsvikvegen og forslått ny
bebyggelse er i tråd med tillat utnyttelsesgrad i KPA 2010.
Etter byrådens vurdering er planlagt ny bebyggelse forenlig med strøkskarakter for eksisterende
bebyggelse og gir påregnelig ulempe hva gjelder naboskap. Byrådet henfører at naboskap skal vektlegges
i reguleringsplaner og fremstår som i varetatt i foreliggende planforslag. Det er et stort behov for flere
boliger i Bergen. Blant løsningene på dette er å bygge flere boliger gjennom økt arealutnyttelse innenfor
«byggesonen».
Vedtakskompetanse:
I henhold til byrådets fullmakter § 18, b.sak 294/13, har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring
av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens § 12-14.
Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-14 vedtas følgende forslag til mindre endring av
reguleringsplan (detaljregulering):
2
1. Ytrebygda, Gnr. 39, Bnr. 75 m.fl. Dortledhaugen, Arealplan-ID 8270006, vist på plankart,
datert/revidert 18.11.14.
2.
Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 18.11.14.
Dato:
17. februar 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg:
Fagnotat, datert/revidert 1.12.14, med følgende vedlegg:
Plankart datert/revidert, 18.11.14.
Reguleringsbestemmelser datert/revidert, 18.11.14.
Forslagsstillers planbeskrivelse, august 14.
Merknadskommentarer
Situasjonsplan, datert 22.05.14
Sol-skyggediagram, ny situasjon
Sol-skyggediagram, eksiterende situasjon
3