1. No category

Byrådssak 1017 /16
Ytrebygda gnr 117 bnr 4 Repelen, forespørsel om regulering - prinsippsak
FIWE
ESARK-5120-201338150-25
Hva saken gjelder:
Minde prosjekt AS v/En Til En Arkitekter AS har startet opp privat planarbeid for bygging av 5-6
eneboliger på et område vest for et boligområde på Repelen i Ytrebygda bydel, se figur 1. Planområdet er
på ca 3.400 m2. Vegtilkomst er planlagt fra regulert boligområde på Repelen. Avstand til Lagunen og
kollektivterminal er ca 2,3 km.. Området er disponert til LNF-formål i kommuneplanen 2010, og innenfor
Hensynssone Sammenhengende landbruksareal, se figur 2. Omsøkt areal ligger i et skogkledt område på
et høydedrag sør for landbruksareal som er i drift. Det ble avholdt oppstartsmøte med fagetaten den
20.03.2015. Fagetatens primære anbefaling i oppstarts-møtet var å avvente oppstart av reguleringsplanen
frem til neste KPA-rullering. Arealet som ønskes regulert har imidlertid et begrenset omfang og med
bakgrunn i dette har fagetaten akseptert varsling av oppstart.
Figur 1: Planskisse for boligplan
Figur 2: Utdrag fra kommuneplan 2010
Forespørsel om arealbruk til bolig legges frem for politisk behandling som en prinsippsak etter ønske fra
forslagstiller. Byrådets vedtak i sak nr.1356/09 omhandler strakstiltak for reduksjon av kø og saksbehandlingstid og sak nr 1091/10 handler om delegasjon i denne type saker. I saken heter det at fagetatens
terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase, skal være lav. Tiltakshavere skal slippe å legge for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er
nærmere avklart. Prinsippsaken behandles på grunnlag av foreløpige planskisser fra forslagsstiller.
Det er mottatt 12 uttalelser fra offentlige etater og myndigheter til kunngjøring av oppstart, se vedlegg for
nærmere beskrivelse og vurdering. Hovedpunkt i uttalelsene:
 Del av LNF-område, bør vurderes i sammenheng med revisjon av kommuneplanen
 Grimseidvegen har dårlig standard når det gjelder kapasitet og trafikksikkerhet
1







Hensynssone Sammenhengende landbruk
Opplevelsesrikt landskap, høy egenverdi i Grønt atlas
Berøres av støy fra skytebane, rød og gul støysone, støyanalyse påkrevd
Barn og unges interesser for areal til lek og friluftsliv berøres
Krav om gode løsninger for fortau, gang- og sykkelveger
Krav om utarbeiding av kulturminnegrunnlag
Boligbygging utenfor byggesonen bryter med nasjonale og kommunal retningslinjer for samordnet
bolig- og transportplanlegging
Det vises til vedlegg for nærmere beskrivelse og vurdering av mottatte uttalelser.
Fagetatens vurdering
Arealbruk – LNF, grønt eller bolig?
Omsøkte utbyggingsprosjekt vil føre til press på videre nedbygging av regulert jordbruksareal og LNFområde i et område hvor det fortrinnsvis ikke er lagt til rette for vesentlig fortetting grunnet blant annet
stor avstand til etablert senterområde og hovedkollektivåre. Det er flere parametere som må tas hensyn til
innenfor gjeldende område og en vurdering av formålsendring fra LNF-formål til boligformål bør derfor
tas gjennom en overordnet planprosess.
I følge forslagstiller har de jobbet med saken i 9 år og sendt inn innspill ved to rulleringer av kommuneplanen for å få arealet inn som byggeområde i KPA. Areal for fradelte tomter på tilstøtende naboareal i
nordøst ble ved tatt inn i kommuneplanen ved sist rullering, men forslagsstillers areal ble ikke tatt med.
Kommuneplandokumenter viser at dette ble begrunnet i bl.a skytebanestøy, hvor nesten hele planområdet
ligger innenfor rød støysone. Naboeiendommene i øst med gnr. 118/117 og 118/118 ble fradelt gnr. 118/3
gjennom underutvalg av KMBY sitt vedtak i sak 1107-08 datert 19.06.08. Her har det gått over 3 år uten
at det foreligger igangsettingstillatelse. Bergen kommune ved Etat for plan- og geodata, Gis-seksjonen ber
om at disse tomtene inkluderes i planen i tilfelle videre planarbeid. Prinsippsaken som er sendt inn
omfatter ikke disse arealene.
Innenfor Hensynssone Sammenhengende landbruksområde gjelder følgende retningslinjer i
kommuneplanen:
«Innenfor de sammenhengende landbruksområdene skal landbrukets ressursgrunnlag, herunder
jordressursene, vernes om i et langsiktig (100 års) perspektiv. Det skal utøves en streng
forvaltningspraksis der fremtidige generasjoners behov for å kunne produsere egen mat på egen
jord skal være et svært tungtveiende hensyn ved alle spørsmål om for eksempel omdisponering
eller deling av dyrket mark. Bygningsmasse og kulturlandskap bør i størst mulig grad bevares
eller utvikles i tråd med tradisjonell byggeskikk».
Det aktuelle arealet er ikke registrert å være en aktiv del av gårdsdriften på landbrukseiendommen gnr
117, bnr 4. I arealressurskartet (AR5) er arealet registrert som skogsareal med høy bonitet. Landbruksinteressen antas derfor primært å ha ressurs som utmark. For areal som er en del av et sammenhengende
landbruksområde må det vektlegges potensialet området har for fremtidig drift og hva som vil være
hensiktsmessig avgrensning mellom LNF-området opp mot byggeområdene. Det må også sikres
framtidige grøntkorridorer/landskap og turvegtraseer, samt grense mot golfbanen slik det er signalisert i
overordnede planer.
Etat for landbruk uttaler i notat datert 15.10.2015 generelt at det er svært uheldig at bebygde områder blir
etappevis utvidet og nærmer seg områder med aktiv landbruksdrift. Når det gjelder det omsøkte området
kan ikke landbruksetaten se at den planlagte utbyggingen vil føre til vesentlige ulemper for eksisterende
landbruksdrift i området, eller at bruket får en stor reduksjon i produksjonsgrunnlaget sitt. På den annen
2
side er det alt et stort boligfelt der, og det er behov for grøntarealer og gode buffersoner mot areal i drift.
Flytting av LNF – grenser bør i hovedsak foregå i arbeidet med kommuneplanens arealdel (KPA).
Det omsøkte området ligger like sør-vest for golfbanen. Det har kommet innspill fra Fana Golfklubb i
forbindelse med rullering av KPA om å utvide golfbanen mot vest, slik at hele golfbanen kan ligge sør for
Flyplassveien. Grunneier ønsker ikke golfformål på dette arealet. Dersom det er aktuelt med en slik
utvidelse av golfbanen, vil den komme tett opptil området som nå ønskes regulert til boligformål.
Grønn etat har gjennomført en befaring av planområdet og her ble det registrert stier og tråkk som
indikerer en viss bruk av området i rekreasjons-sammenheng. Det ble også funnet flere spor etter barnelek
i området. En forutsetning for eventuell omdisponering av arealer som er viktige for barns lek er at det
samtidig sikres erstatningsarealer som ligger i rimelig nærhet av det arealet som skal omdisponeres, samt
at det skal sikres god og sikker tilgjengelighet og minst tilsvarende størrelse, kvalitet og bruksmuligheter.
Støy- dels rød og gul støysone
Planområdet berøres trolig av støy fra Stend skytebane, og ligger slik sett i rød og gul støysone. Dette
fremgår av en utredning av støy for naboeiendom gnr. 118, bnr. 122, som plankonsulent antar også kan
være veiledende for foreliggende planområde. Støyrapporten viser at grenseverdien for rød støysone
(LAImax = 70 dB) blir overskredet når lydutbredelsesforholdene var gunstige samtidig med bruk av
banen. I følge KPA tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse som boliger, innenfor rød
støysone. Det må derimot utarbeides egen støyrapport som dokumenterer hvordan støyproblemene skal
ivaretas innenfor planområdet dersom reguleringsplanarbeidet føres videre.
Samordnet bolig, areal og transport – brudd med fortettingsstrategi
I henhold til kommuneplanen og fortettingsstrategi skal mest mulig av boligproduksjon skje i prioriterte
fortettings- og transformasjonsområder, dvs. innenfor det sentrale byområdet, i bydels-/lokalitetssentre og
langs bybanekorridoren/hovedkollektivakser. Aktuelle planområde ligger ikke i et område der kommunen
fortrinnsvis ønsker vekst, da det ligger langt fra nærmeste senterområde og offentlige tjenestetilbud.
Busstilbudet på Grimseidvegen i området er begrenset. Fagetaten peker dessuten på behovet for å ruste
opp Grimseidvegen, da vegen har dårlig standard og er ikke dimensjonert for økt trafikk. Statens
vegvesen ønsker heller ikke videre utbygging her uten at det gjennomføres vesentlig oppgradering av
Grimseidvegen.
Fagetatens konklusjon:
Fagetaten kan ikke anbefale videre planarbeid før arealet er vurdert og avklart i pågående revisjon av
kommuneplanens arealdel. Det er flere parametere innenfor planområdet som må avklares i en overordnet
planprosess. Innspill om å endre formål fra LNF til utbyggingsområde har fått avslag ved tidligere
rullering av KPA, og det er derfor særs viktig at en avventer med en regulering til ny rullering av KPA er
gjennomført. Fagetaten anbefaler derfor at forslag til omdisponering av regulert jordbruksareal på nytt
meldes og vurderes gjennom pågående rullering av kommuneplanen.
Hvis det likevel ansees å være grunnlag for å fortsette med planarbeidet, må
det uregulerte arealet øst for planområdet tas med i planforslaget, gnr 18 bnr 91
m.fl som vist på kartskisse, se figur 3. Fagetaten har i sin anbefaling til vedtak
tatt med et alternativ for en ev slik situasjon. I oppstartsmøte ble det fra
kommunen sin side bedt om at et eventuelt planforslag tilpasset seg plansituasjonen i området og dermed utvides for en hensiktsmessig avgrensing mot
tilstøtende plan i området.
Innsendt planmateriale til prinsippsakavklaring er ikke komplett for ev
videreføring av planarbeidet og må utarbeides i henhold til
kravspesifikasjon og i dialog med fagetaten
3
Figur 3: Uregulert areal øst for
planområdet.
Byrådens vurdering
I byrådets politiske plattform er det tatt opp at:.. en god fortettingsstrategi handler om å bygge nye,
attraktive bo- og næringsområder ved eksisterende knutepunkt, først og fremst i sentrum og i
bydelssentrene. Nye utbyggingsprosjekter som bidrar til en økning i transportutslipp skal som hovedregel
ikke godkjennes.
Byråden vil understreke behovet for samsvar mellom områder for mulig bebyggelse i kommuneplanen og
fortettingsstrategi. Foreliggende område har en begrenset størrelse og kan ha egenskaper for bebyggelse,
men ligger likevel utenfor aktuelt område for fortetting.
Byråden vil også understreke behovet for å ta vare på grønne strukturer i forbindelse med fortetting. I
denne saken forsterkes dette hensynet ved at det grønne arealet er i aktiv drift i landbruket.
Byråden slutter seg til fagetatens vurdering og anser ikke at omsøkt lokalisering av areal til boligbebyggelse er innenfor områder for aktuell fortetting. Byråden kan ut fra dette grunnlaget ikke anbefale at
planarbeidet føres videre for foreliggende område til boligformål.
Vedtakskompetanse:
I henhold til byrådsak 1091-10, om byrådets delegasjonsvedtak etter plan- og bygningsloven § 12-11, skal
prinsipielle reguleringsspørsmål avklares så tidlig som mulig i planprosessen Terskelen for å legge slike
spørsmål frem for byrådet i en tidlig fase, skal være lav.
Byråden for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak:
1. Det anbefales ikke videre planarbeid med detaljreguleringsplan for Ytrebygda gnr 117 bnr 4 Repelen.
2. Begrunnelse fremgår av saken.
Dato:
12. januar 2016
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Anna Elisa Tryti
byråd for byutvikling
Vedlegg:
Fagnotat datert 23.10.2015 med følgende vedlegg:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
M.
N.
Historikk fradeling Repelen
Kommentarer til uttalelser og merknader
KU_vurdering
Landskapsanalyse
Merknader til planoppstart
Oversiktskart
Prinsippsak – innsending
Reguleringsskisse
Skriftlig redegjørelse
Støyutredning
Uttalelser til planoppstart
Gnr. 117, bnr. 4 Repelen – Uttale fra Etat for landbruk
E-Postmelding
Fana, gnr. 117, bnr. 4, Repelen
O. E-Postmelding
4