Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO KJSA-14/2174-57 56377/15 02.06.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre / / 18.06.2015 31.08.2015 PLAN 2531 - REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER OG OFFENTLIG BEBYGGELSE VED HINNA STADION. HINNA BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til områderegulering for boliger og offentlig bebyggelse ved Hinna stadion, Hinna bydel, plan 2531 med plankart datert Kultur og byutvikling 14.11.2014, sist revidert 04.06.2015 og reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 14.11.2014, sist revidert 04.06.2015 vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12. Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. Sammendrag Forslag til områderegulering 2531 fastlegger rammer for den framtidige utviklingen av et område ved Hinna stadion. Området er vist som utbyggingsområde for idrettsanlegg, boligbebyggelse og offentlig bebyggelse i kommuneplanen. Planen legger til rette for utvidelse av Jåtten skole med 14 nye klasser. Den gamle skolebygningen fra 1898 ved Jåtten skole, reguleres til hensynssone bevaring av kulturmiljø. Trafikksikkerhet er et viktig tema i planen, og det foreslås en ny løsning for adkomst til Jåtten skole. Eksisterende idrettsarealer reguleres til idrett. Planforslaget åpner for bygging av nytt klubbhus for idretten. I tillegg er gang- og sykkelveinettet utbedret for å øke trafikksikkerheten i skoleområdet. Eksisterende eneboligområde som ligger langs Boganesveien (fv. 44) beholdes som i dag. Planforslaget anbefales oversendt bystyret for endelig vedtak. 1 PLAN 2531 - REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER OG OFFENTLIG BEBYGGELSE VED HINNA STADION. HINNA BYDEL 1. Bakgrunn Jåtten skole ble høsten 2012 utvidet med et midlertidig modulbygg, for å kunne dekke skolebehovet frem til 2019. Basert på befolkningsframskrivingen av 2012 for perioden 2012-2029, utarbeidet av Stavanger kommune, har oppvekst og levekår signalisert at det vil være behov for en utvidelse av Jåtten skole, med 14 klasser innen 2019. Ønsket utbygging av skolen lar seg ikke realisere innenfor gjeldende plan, da deler av det avsatte arealet er regulert til bolig- og kontorformål. Park og vei ønsker å se på utviklingsmuligheter for idrettsområdet ved Hinna stadion, og arbeider med en disposisjonsplan for området, som det tas hensyn til i dette planarbeidet. Videre er det sett på enkelte forbedringer av trafikkmessige forhold innenfor planområdet. 2. Gjeldende planer I kommuneplan 2010-2025, er hoveddelen av planområdet avsatt til offentlig bebyggelse og anlegg for idrett og sport. Følgende planer berøres av planen: Plan 617 – Endring på reg.plan for diagonalens tilknytning til E 18 samt adkomstveier, ikrafttredelsesdato 15.05.1972. Noe veiareal ligger innenfor planen. Planen er uten reguleringsbestemmelser. Plan 791 – Området begrenset av Hinna ungdomsskole, Boganesveien, Skogsbakken og E18, stadfestet 27.05.1977. Planen dekker et område for boligbebyggelse, anlegg for idrett og sport, og et område for offentlig bebyggelse i tillegg til noe veiareal. Plan 926 – Område begrenset av Vågedalsveien, Grannesveien, Boganesveien, Hinna stadion og Diagonalen, stadfestet 09.03.1981. Område for offentlig bebyggelse, og anlegg for idrett og sport, samt parkeringsplass og noe veiareal ligger innenfor planen. Plan 1558 – Helse- og sosialsenter på Hinna, Jåtten bydel, stadfestet 04.03.1996. Område for offentlig bebyggelse ligger innenfor planen. Området brukes i dag til ballbane/idrett. Plan 1725 – Gnr. 16 bnr. 930 og 71, Boganesveien 53 og Jåtten skole. Omregulering og makeskifte, ikrafttredelsesdato 18.05.1998. For denne planen gjelder reguleringsbestemmelsene for plan 791, området begrenset av Hinna ungdomsskole, Boganesveien, Skogsbakken og E-18, stadfestet 27.05.1977. Området er regulert til boligbebyggelse, park og område for offentlig bebyggelse. 2 Plan 1877 – Reguleringsplan for hovedveganlegg, stasjon, fotballstadion og bydelssenter i Jåttåvågen, stadfestet 10.02.03. Areal for boligbebyggelse, kontor og allmennyttig forsamlingslokale inngår i planen i tillegg til veiareal. Plan 2085 – Området ved Hinnavågen og del av Boganesveien, Hinna bydel, stadfestet 22.09.08. Areal for offentlig bebyggelse ligger innenfor planen. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 07.03.2014 i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 07.03.2014. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 13 uttalelser fra offentlige instanser og 2 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. Hovedinnholdet i merknadene gikk på trafikksituasjonen ved Jåtten skole, fremtidige planer på det overordnede veinettet, støy og overvannshåndtering. I tillegg påpekes det at det må avsettes tilstrekkelig og variert uteareal ved skolene, og at det sikres trygge forbindelser for gående og syklende. 4. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet og avgrensning Plan 2531 omfatter et område på omtrent 135 dekar i Hinna bydel. Området ligger i bybåndet mellom Sandnes og Stavanger, ca. 7 km sør for Stavanger sentrum. Planområdet avgrenses av Diagonalen i vest, Sara Berges gate i nord, Boganesveien i øst og rundkjøringen mellom Diagonalen, Boganesveien og Jåttåvågveien i sør. Planen omfatter Jåtten skole, et menighetshus, Hinna stadion, Hinna skole og 21 bolighus. Planområdet sett fra nord 3 Planområdets kvaliteter Langs Diagonalen går det en skrent som ligger ca. på kote +15, og som heller raskt ned til kote +10. Videre heller terrenget i planområdet lett mot nordøst, ned til kote +4 ved krysset mellom Boganesveien og Sara Berges gate. Planområdet er åpent, og har gode solforhold hele dagen. De grønne flatene som banene ved Hinna stadion utgjør, er med på å gi planområdet et grønt preg. Fra planområdet er det kort veg til friområder i Sørmarka, og viktige gang- og sykkelforbindelser går gjennom, eller tangerer planområdet. Det er også kort avstand til grøntområdene i Jåttåvågen og fremtidige grønt- og idrettsområder i Jåttå nord. Skolenes uteoppholdsareal Jåtten skole er i dag en barneskole dimensjonert for 21 klasser (630 elever). Areal satt av til skole i gjeldende plan er ca. 13,5 dekar. Netto uteareal er i dag ca. 10 dekar, når bygningenes fotavtrykk er trukket fra tomtearealet. Regnet ut fra maks elevantall, blir uteareal per elev 16 m2. De yngste elevene ved Jåtten skole har sine klasserom og uteområde ved den nyeste bygningen som ligger nærmest Diagonalen. Skrenten opp mot Diagonalen brukes også som lekeareal for barna. Gjennom dette området går det en gang- og sykkelvei som brukes mye av syklister, noe som kan føre til konflikter mellom lekende barn og syklister i høy fart. Lekearealet ved Jåtten skole Utearealet for de eldste elevene ved Jåtten skole, består stort sett av åpne flater med asfaltunderlag, som elevene blant annet bruker til sykkelparkering (se bilde under). Utearealene ligger mot Boganesveien, og bortsett fra noe vegetasjon langs veien, finnes det ikke støyskjerming mot trafikken. Utearealet ved Jåtten skole brukes blant annet til sykkelparkering Hinna skole er bygget for 450 ungdomsskoleelever (15 klasser). Skoletomten er på ca. 20 dekar, og netto uteareal for denne skolen er på ca. 17 dekar, som gir 38 m2 per elev. Det finnes en asfaltert 4 ballbane, en kunstgressbane, og flere gressflater med noe vegetasjon. Skoleområdet fremstår som åpent og tomt, bortsett fra noen benker i inngangssonene. Idrettsbanene knyttet til Hinna stadion ligger innenfor korte avstander fra begge skolene, og nyttes som areal for ballspill og lek for elevene på dagtid. Tilgjengelighet Området knytter seg til hovedveinettet via tre adkomster fra Boganesveien (fv. 44); Sara Berges gate i nord, Ordfører Tveteraas gate midt på, og Ordfører Askelands gate i sør. Nærmeste bydelssenter med butikker ligger i Jåttåvågen. I tillegg ligger Hinnakrossen ca. 400 meter nord for planområdet, hvor det finnes bl.a. butikker, legesenter og spisesteder. Området har god kollektivdekning med høyfrekvente bussruter langs Boganesveien. Jernbanestopp hvor Jærbanen stopper hvert 15 minutt ligger ca. 500 meter fra midten av planområdet. Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk I nord grenser planområdet til eldre boligbebyggelse, og i øst og vest ligger to av de større utbyggingsområdene i Stavanger; Jåttåvågen i øst, og Jåttå nord i vest. Planområdet brukes i dag hovedsakelig til skole og idrettsformål. Det ligger en bolig som eies av Stavanger kommune, og et menighetshus (Bedehuset Betlehem) sør i området. Delfinen barnehage AS, som er en privat barnehage med to avdelinger (23 barn) og 7 ansatte, leier lokaler i kjelleren til bedehuset. I tillegg ligger det et mindre eneboligområde langs Boganesveien. Området preges av stor aktivitet både på dagtid og på kveldstid. Utenom skoletid leies skolelokalene ut til korps, sjakklubb, kulturskole, idrettsaktiviteter, m.m. I tillegg kommer aktivitet i tilknytning til Hinna stadion. Jåtten skole har siden den første skolebygningen ble bygget i 1898, blitt utvidet med flere bygninger, og består i dag av 7 bygninger, hvor 5 av dem er bygget sammen med korridorer (se bilde under). I 2012 ble det satt opp et modulbygg innenfor idrettsområdet for å dekke skolebehovet. Dette skal erstattes av nybygg innen 2019. Jåtten skole består av 7 bygninger, hvor 5 av dem er bygget sammen med korridorer Hinna skole ble utvidet i 2012, hvor det ble bygget et nytt undervisningsbygg, i tillegg til at gymsal og garderober ble utvidet. Idrettsområdet utgjør en stor del av planområdet, og her finnes det i dag to store gressbaner og to mindre balløkker med grusbelegg. I tillegg er det bygd en kunstgressbane innenfor området regulert 5 til helse- og sosialsenter. Det er også noen bygninger, et skateområde og en løpebane innenfor området. Flere av bygningene som idretten i dag bruker er i dårlig stand. Veinett Det er tilrettelagt for henting og bringing av elever til Jåtten skole i Ordfører Tveteraas gate, men mange bruker likevel Ordfører Askelands gate ettersom den ligger nærmere skolen. Skolens ledelse har ved flere anledninger etterlyst trafikkregulerende tiltak, og foreldrene er blitt bedt om å ikke bruke denne gata. På grunn av at bedehuset og boliger har adkomst via Ordfører Askelands gate har det vært vanskelig å gjøre tiltak som hindrer biltrafikk inn i skolegården i forbindelse med henting og bringing av elever (se bilde under). Bildet viser parkerte biler i Ordfører Askelands gate Parkering for ansatte ved Jåtten skole er lagt nord for skolen, med adkomst via Ordfører Tveteraas gate. Likevel parkerer mange av de ansatte på bedehusets parkeringsplass som ligger i Ordfører Askelands gate, noe som er med på å forsterke den kaotiske trafikksituasjonen i gata. Alle boligene langs Boganesveien har adkomst via Ordfører Tveteraas gate, bortsett fra tomannsboligen på gnr./bnr. 16/930 som har direkte avkjørsel fra Boganesveien. I gjeldende reguleringsplan nr. 791, er denne adkomsten stengt, og det er regulert ny vei via Jakob Jåthuns gate for denne boligen også, men denne er ikke bygd. Dagens atkomstsituasjon for den nevnte boligen er uheldig i forhold til den store trafikkmengden på Boganesveien og gående og syklende på tilhørende fortau. Hinna skole har adkomst for bil via Sara Berges gate og Ordfører Tveteraas gate. I forbindelse med utbygging av Vågedalen barnehage, som ligger nord for Sara Berges gate, utenfor planområdet, ble parkeringsplassen innenfor Hinnas skoleområde utvidet for å gi plass til parkering for barnehagens ansatte. Vann og avløp IVARs hovedvannledning (Ø700) går gjennom området. Denne hovedvannledningen har et restriksjonsbelte på 7 meter på vestsiden og 5 meter på østsiden. Området har fall mot Boganesveien, og resipient for overvann er Jåttåvågen/Gandsfjorden. Drenering fra området skjer via overvannsledning (1000-1600 mm) som krysser idrettsområdet fra Diagonalen og over i Sara Berges gate i nord. Det ligger også en overvannsledning (150-300 mm) i Ordfører Tveteraas gate. Disse to ledningene er koblet sammen i ledning som går nordøst og ut i fjorden via Jåttåvågen. Overvannsledning (200-400 mm) fra Ordfører Askelands gate og overvannsledning (800 mm) som ligger i gang- og sykkelveien samles i en ledning som går ut i fjorden via Jåttåvågveien. I tillegg til overvann i planområdet blir vann i høyereliggende områder i vest ført gjennom det eksisterende ledningsnett. 6 Støy Planområdet ligger mellom to trafikkerte hovedveier som gir støyutfordringer. Flere steder er støynivået høyere enn 55 dB, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442 for uteområder. Blant annet er begge skoleområdene, deler av eneboligområdet og Betlehem bedehus utsatt for støy over grenseverdien. Områdene som er dekket av lilla, rød eller oransje farge på kartene under har støyverdier over grensen på 55 dB. Støy fra jernbanen anses ikke som problematisk for området (se støykart nedenfor). grønn: 50 dB gul: 55 dB oransje: 60 dB rød 65 dB lilla 70 dB Støykilder 2012, hentet fra Stavanger kommune sin støyforurensningsbase i GisLine. Støykart for vei til venstre og støykart for jernbane til høyre. Skolebehov Basert på befolkningsframskrivingen, viser prognosene for skolebehovet i området, at barneskolen ikke vil ha nok kapasitet til å dekke elevtallsveksten fra 2019 og fremover (se tabell under). Det midlertidige modulbygget dekker i dag skolebehovet for 7 klasser, og for å dekke behovet fra 2019 vil det være nødvendig å utvide barneskolen med 14 klasserom for å dekke veksten, og i tillegg erstatte modulbygget. Det vurderes i tillegg å ta i bruk regulert skoletomt i Jåttåvågen ettersom behovet øker. Tabellen er hentet fra plan for skolestruktur fra 2012. Gang- og sykkelveinett Oransje heltrukne linjer på kartet viser bydelssykkelruter, mens hovedsykkelruter vises med heltrukket rød strek. Oransje stiplet strek viser fremtidig hovedrute i gjeldende kommuneplan (20102025), mens rød stipling anviser en hovedrute i tillegg til denne, som inngår i kommuneplanforslag for 2014-2029. Denne sykkelruta vil gå over Diagonalen via ny gangbro i forbindelse med utbygging i Jåttå nord. 7 Bydelsruta som går gjennom idrett- og skoleområdet, på vestsiden av skolene, er mye brukt av transportsyklister til og fra Jåttåvågen, samtidig som den er en viktig skolevei. De minste barna ved Jåtten skole har også sine uteområder på begge sider av denne sykkelveien, noe som kan føre til konflikt mellom lekende barn og syklister med høy fart. Kart som viser hoved- og bydelssykkelruter innenfor og omkring planområdet Kulturminneverdier Det er ikke registrert kulturminner i kommunedelplan for kulturminner 2010-2025 innenfor planområdet. Den ene bygningen ved Jåtten skole ble bygd i 1898, og er den eldste av tre skolebygninger av denne typen i Stavanger. Eiendomsforhold Alle arealer som omfatter formål for offentlig bebyggelse og anlegg for sport og idrett, eies av Stavanger kommune, utenom en tomt ved Hinna skole som eies av Vågedalen borettslag, og som nyttes til garasjeanlegg for disse. Bedehuset og resten av boligbebyggelsen i planområdet er privat eid. I forbindelse med utbygging av Jåtten skole, er det i gjeldende kommuneplan satt av et større areal til skoletomt. Stavanger kommune har på grunnlag av dette kjøpt opp 3 tomter som er regulert til boligformål sør for skolen i planområdet, hvor det på den ene står en bolig. Frem til 2013 stod det også en bolig på gnr./bnr. 16/765, som nå er revet. Stavanger kommune eier også det ubebygde arealet i sørspissen av planområdet som er regulert til kontor. Levekår Skole- og idrettsområdet utgjør i dag et allsidig tilbud for bydelen, og fungerer som et møtepunkt både geografisk og funksjonsmessig for beboerne i de eldre boligområdene og nye utbyggingsområder i Jåttåvågen og Jåttå nord. Det er gode gang- og sykkelforbindelser til de omkringliggende områdene, med underganger under hovedveiene. 8 5. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget tar utgangspunkt i gjeldende kommuneplan for området når det gjelder formål og bruk av området. Det er regulert areal for Jåtten skole og Hinna skole med mulighet for fremtidige utvidelser. Eksisterende forsamlingslokale reguleres til kombinert forsamlingslokale og undervisning, som er i henhold til gjeldene plan for tomta. Eksisterende idrettsarealer reguleres til idrett. Eneboligområdet langs Boganesveien beholdes som i dag. Byggeområde for undervisning/skole, o_U1 og o_U2 Nybygg skal oppføres innenfor viste byggegrenser, og er tenkt plassert slik at den danner en støyskjerm mot Boganesveien (fv. 44). For nybygg fastsettes maksimale byggehøyder som sikrer 5 etasjer over bakkeplanet. Etasjehøyden er satt til 4 meter. Det tas høyde for eventuelle utvidelser av Boganesveien ved inntrukne byggegrenser langs veien. Det skal lages en detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 for hvert av feltene o_U1 og o_U2, som skal vise detaljering av lekeområder, vindavskjerming, behandling av overflatevann, aktivitet- og baneområder, belysning, gangveier, plasser, ramper, terrengforming, møblering og skilting. Utomhusplanen skal også vise sykkelparkering, som skal være overdekket. Særskilt for område o_U1 Maks bebygd areal innenfor felt o_U1 er satt til %BYA =30%. Bebygd areal regnes ut for hele felt o_U1. Maks kotehøyde er satt til +29. Innenfor byggegrensene tillates det oppført skolebygg med gymsal/idrettshall. Planforslaget legger til grunn at det midlertidige modulbygget ved Jåtten skole rives når nybygget er oppført og tatt i bruk, og at dette området da skal brukes til nærmiljøanlegg (o_NA1). Skoleområdet vil få et sammenhengende, bilfritt uteareal på ca. 14 dekar, og i tillegg ligger idrettsanlegget og nærmiljøanlegget som kan benyttes av skolen i tilknytning til dette. Særskilt for område o_U2 Utnyttelsen for felt o_U2 er satt til %-BYA = 24 %. Maks kotehøyde = +25. Det gir mulighet for 5 etasjer med etasjehøyde på 4 meter. Planforslaget forutsetter at eksisterende garasjer innenfor tomt med gnr./bnr. 17/790, som er regulert til offentlig bebyggelse, fjernes før det tillates nybygg innenfor skolen. Det er regulert ny plassering av disse i felt K2 i plan 2085. Hensynssone – bevaring av kulturmiljø I samråd med byantikvaren reguleres den eldste skolebygningen ved Jåtten skole til hensynssone bevaring av kulturmiljø, med vekt på bevaring av byggets eksteriør. Ved eventuelle tiltak som går utover istandsetting/tilbakeføring skal dette skje i samråd byantikvaren. Idrettsanlegg, o_ID1 – o_ID5 Innenfor idrettsområdet tillates baner, lekeområder, grønnstruktur og sykkelparkering som samsvarer med plan godkjent av park og vei. Disposisjonsplan for idrettsområdet, utarbeidet av park og vei er vedlagt (Vedlegg 7). Bebyggelse i forbindelse med idrett kan plasseres innenfor angitte byggegrenser i felt o_ID1. Maks tillatte BRA for bygg er satt til 1500 m2. Maks mønehøyde = +16 fra gjennomsnittlig planert terreng. Før brukstillatelse for nytt bygg kan gis, må eksisterende bebyggelse innenfor idrettsområdet markert med kryss i plankartet fjernes. I tillegg må gang- og sykkelvei, o_GS1, opparbeides i henhold til plankartet fra Ordfører Tveteraas gate og sør til felt o_U1. 9 Samferdselsanlegg Alle felt merket med o_KV, o_GS, o_F og o_SV og eventuelt nummer, er offentlig trafikkareal. O_P1, o_P2 og o_P3 er offentlig parkering. Felt merket med f_KV i plankartet er felles vei og er felles adkomstvei for tilliggende boliger. Ordfører Tveteraas gate reguleres med bredde på 5 meter, og fortau på sørsiden med bredde 3 meter. Felt o_GS1 reguleres til gang- og sykkelvei med 5 meter, en bredde som muliggjør separering av gående og syklende. Planforslaget legger opp til redusert trafikk i Ordfører Askelands gate, blant annet ved at det legges til rette for parkering på ny offentlig parkeringsplass (o_P1) langs Ordfører Tveteraas gate. Innerste del av Ordfører Askelands gate stenges, og den ytterste delen omarbeides for å få plass til en rundkjøring. Eksisterende parkering innenfor Hinna skole opprettholdes og omarbeides noe for å få en bedre utnyttelse av parkeringsplassen (o_P2). Frittliggende boligbebyggelse, BF Planen legger til rette for at eksisterende boligbebyggelse opprettholdes. Det enkelte tomtene kan bebygges med en boenhet. På tomter større eller lik 700 m2, tillates det tomannsbolig, med maks to boenheter. Maksimalt bebygd areal er foreslått til 30 % inkludert boder, garasje og biloppstillingsplass (18 m2). På hver tomt kan det bygges en garasje på opptil 35 m2 bebygd areal. Maks gesimshøyde og maks mønehøyde for boligene er satt til henholdsvis 5,0 og 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. For garasjer med saltak er maks mønehøyde satt til 3,5 meter og maks gesimshøyde til 2,5 meter. Garasjer med flatt tak skal ikke ha gesimshøyde mer enn 2,6 meter. Adkomst for boliger Adkomst for boligene langs Boganesveien videreføres fra plan nr. 791 (stadfestet 27.05.1977), hvor det legges opp til at alle boligene skal ha adkomst fra Ordfører Tveteraas gate via Jakob Jåthuns gate. Det betyr at den direkte adkomstveien fra Boganesveien til boligen på gnr./bnr. 16/930 ikke tillates, og at Jakob Jåthuns gate må forlenges i henhold til plankartet for å gi adkomst til tomta. Det tillates ikke nybygg på den nevnte tomta før ny adkomst er etablert. Utsnitt av plan 791 (til venstre) viser regulert adkomstvei for boligene. Utsnitt av plan 2531 (t.h) viser forslag til justering av adkomstvei (har vært ute på begrenset høring etter første gangs behandling) 10 Forsamlingslokale/undervisning, F/U Tomta hvor Betlehem bedehus ligger, sørøst for Jåtten skole, reguleres til kombinert forsamlingslokale og undervisning med hensikt på å gi mulighet for videre utvidelse av skolen dersom det er behov i fremtiden. Planforslaget viderefører utnyttelsesgraden gitt i gjeldende plan nr. 1877 på BRA = 1890m2, og maks byggehøyde settes til kote +19. Nærmiljøanlegg o_NA1 og o_NA2 Nærmiljøanleggene o_NA1 og o_NA2 har en størrelse på henholdsvis 4,2 dekar og 3 dekar, og er tenkt som nærmiljøanlegg som skal bidra til å dekke skolens behov til uteareal, og i tillegg være et tilbud til beboere og andre i området. Renovasjon Det er gjort plass for nedgravde avfallscontainere i Ordfører Askelands gate, ved ny snuplass. Kvalitetsprogram Det er utarbeidet kvalitetsprogram mht. utforming av bygg og uterom, transport, adkomst og tilgjengelighet, klima og miljø, materialbruk og avfallshåndtering, se kvalitetsprogram datert Stavanger kommune 14.11.2014. Sammen med søknad om rammetillatelse innenfor o_U1 og o_U2 skal det utarbeides kvalitetsoppfølgingsplan som skal dokumentere hvordan kravene i kvalitetsprogrammet er fulgt opp i byggesaken. Blågrønn faktor (BGF) Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet. Innenfor o_U1 og o_U2 settes det krav til blågrønn faktor lik 0,8 i hht. veileder Blågrønn faktor med tilhørende regneark, datert Fremtidens byer 28.01.2014, legges til grunn for beregningen. Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy permeabilitet gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen permeabilitet gis verdi ned mot 0, typisk asfalt. Støy Planforslaget legger til rette for støyskjermingstiltak i hht. støyrapport (vedlegg 5). Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal leveres dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak sammen med byggesøknad for nybygg. I bestemmelsene er det stilt rekkefølgekrav til oppføring av støyskjerming i forbindelse med nybygg for Jåtten skole, og ved eventuell utvidelse av Boganesveien. 6. Vurdering av planforslaget Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring Det har vært en målsetning i planen å skjerme skolens utearealer fra biltrafikk, og at utearealene nord for Jåtten skole skal kobles sammen med det nye uteområdet sør for skolen på en trafikksikker måte. Med etablering av rundkjøring og stenging av deler av Ordfører Askelands gate, vil forholdene bli sikrere for gående og syklende, ettersom bilene hindres i å kjøre inn i skolegården for å snu. Løsningen krever at noe parkeringsareal på gnr./bnr. 16/703, hvor Betlehem bedehus holder til, blir omgjort til offentlig trafikkareal for å få nok plass. Innkjøringen til bedehuset flyttes lenger øst på tomta, og blir samtidig del av snuhammer for større kjøretøy som renovasjonsbil og varetransport. Gang- og sykkelveien (o_GS1) er utvidet fra ca. 4 meter til 5 meter langs Boganesveien. Utvidelsen vil skje vestover, og vil kreve at deler av gnr./bnr. 16/703 blir gjort om til gang- og sykkelvei. I dette 11 området er det også bussholdeplass, noe som øker behovet for en utvidelse av o_GS1. Utvidelsen vil muliggjøre separering av gående og syklende. Den eksisterende parkeringsplassen, nordvest for Jåtten skole i Ordfører Tveteraas gate flyttes lenger øst i gata (o_P1) for å hindre biltrafikk i å krysse gang- og sykkelveien (o_GS1). Forsamlingslokale I 2006 godkjente byggesaksavdelingen en midlertidig brukstillatelse av kjellerlokalene i Betlehem bedehus med hensikt på at det skulle drives en familiebarnehage her. Midlertidigheten hadde en varighet på 1 år. Det ser ut som at virksomheten drives som en alminnelig barnehage, ettersom den i dag har 23 barn som ikke kan regnes som en familiebarnehage. Barnehagens uteareal er lite og smalt, med en størrelse på 145 m2. Arealet er skyggefullt da det ligger lavere enn omkringliggende terreng, omkranset av støyvegger/gjerder på opp mot 2 meter. Støy fra veien er også med på å gi utearealet dårlig kvalitet. Utearealet som er satt av til Jåtten skole er allerede lite i forhold til overordnede retningslinjer, og det anses derfor ikke som en god løsning å frigi noe av dette arealet for å utvide barnehagens uteareal. Barnehagen bidrar også til økt trafikk i Ordfører Askelands gate, i forbindelse med henting og bringing av barn. Tomta vurderes som lite tilfredsstillende for barnehageformål, og vi vil ikke anbefale en regulering til dette formålet. Eiendommen reguleres derfor til kombinert forsamlingslokale og undervisning, som er i henhold til gjeldende plan for tomta. Det legges til rette for at forsamlingslokalet kan bli værende, samtidig som det legges til rette for utvidelse av skolen her dersom det er behov i fremtiden, som samsvarer med kommuneplanen. Adkomst for boligene Siden første gangs behandling er veien mellom gnr./bnr. 17/484 og 17/160 blitt endret i forhold til planforslaget. Endringen har vært ute på en begrenset høring før andre gangs behandling. Endringen er nå mer i samsvar med gjeldende regulering. Se avsnitt 7 for vår begrunnelse til endringen og merknader fra berørte. Opparbeidelse av veien vil medføre at garasjene på gnr./bnr. 17/484 og 17/160 må rives. Utsnitt av planforslaget til første gangs behandling Endring som har vært på begrenset høring Bygningsstruktur og byggehøyder Romslige byggegrenser gir rom for at den eksisterende bygningsmassen innenfor skolenes arealer kan påbygges/omstruktureres. Det anses som positivt at undervisningsarealene blir liggende nær hverandre, både fordi det gir korte avstander mellom lokalene, og at man kan få større samlede utearealer. Særlig for Jåtten skole er dette også mer trafikksikkert, ettersom kjøreveien kan begrenses til kun den ytterste delen av Ordfører Askelands gate. 12 Planforslaget åpner for en høyere bebyggelse enn den eksisterende bygningsmassen innenfor o_U1 og o_U2, som vil medføre noe større slagskygger (se sol- og skyggediagram under). I skoletiden, vil dette hovedsakelig ha betydning for de områdene som ligger tett opp mot bebyggelsen (nordvest), mens de store utearealene nord og sør for bebyggelsen vil ha gode solforhold hele dagen. Sett i forhold til høyden på det eldste skolebygget vil nybygget bli inntil 7,7 meter høyere. Tilgrensende reguleringer langs østsiden av Boganesveien åpner opp for bebyggelse som vil være 19,7 meter høyere enn den gamle skolebygningen, og 12 meter høyere enn nybygget ved Jåtten skole. Det anses som positivt at ny bebyggelse for skole vil kunne fungere som støyskjerm mellom veien og skolens utearealer. I tillegg vil økte byggehøyder frigi areal på bakkenivå som trengs til uteareal for skolen. 21. juni klokka 11 (storfriminuttet) 21.mars klokka 11 (storfriminuttet) Hensynssone bevaring I samråd med byantikvaren reguleres det gamle skolebygget på Jåtten skole til hensynssone bevaring av kulturmiljø. Bygningen er det eldste av tre ganske like tradisjonelle skolebygg i Stavanger. De to andre skolebyggene, som står på Kvaleberg (Vestlandske skolemuseum) og Tasta skole står på listen over offentlige bygninger som har kulturminneverdi i kommunedelplan for kulturminner 2010-2025. Skolebygget ved Jåtten ble utvidet i 1920, og er dermed mindre autentisk enn de to andre, men formen er beholdt. Skolen har vært et samlingspunkt i «bygda» da Jåttå var langt ute på landet, og er en av få autentiske bygninger i området. Den eldste skolebygningen ved Jåtten skole ble bygd i 1898. Den huser i dag kontorer og fellesarealer for skolens ansatte. 13 Skolenes uteområder Barn og unge oppholder seg i stadig lengre tid på skolen, både i undervisningssammenheng og i forbindelse med fritidsaktiviteter. Skolenes utearealer har derfor fått økt betydning, ikke minst for fysisk aktivitet og derigjennom barnas helse og trivsel. Når det gjelder uteoppholdsareal for skoler, finnes det ikke noen krav i overordnede planer, men Stavanger kommune bruker 1 dekar per klasse som en tommelfingerregel. Dette inkluderer bygninger, parkering og utearealer. I rapporten «Skolens utearealer - om behovet for arealnormer og virkemidler» utgitt av Sosial- og helsedirektoratet i 2003 foreslås det krav som kan sikre bedre utearealer rundt fremtidens skoler. Det påpekes at tilstrekkelig størrelse, men ikke minst kvalitet på utearealene er viktig for å skape tilfredsstillende arealer rundt skolene. I rapporten er det forslag om at det skal settes av 50 m2 uteareal per elev, og det angis verdier for minste samlede areal i forhold til skolens størrelse. I tillegg påpekes det at det bør skilles mellom eksisterende og nye skoler, og at minstekravene for uteareal skal dekkes innenfor 200 meter fra eksisterende skolebygning. En utvidelse av Jåtten skole fra 21 til 28 klasser vil, etter tommelfingerregelen på 1 dekar per klasse, kreve et bruttoareal på 28 dekar. Trekker man fra bygningsmassen som en 28 klassers skole trenger sitter man igjen med et areal på 18 dekar som skal være til uteoppholdsareal og trafikkareal. Innenfor Jåtten skole er det satt av 20 dekar til skoleformål, og dersom man trekker i fra bebygd areal (inkludert foreslått nybygg) på tomta, vil skolen ha tilgang på 14 dekar ubebygd areal. Dette inkluderer de smale arealene mellom bygningene. Utearealet per elev vil da bli 16,7 m2, som er litt høyere enn dagens uteareal per elev. I tillegg til dette anses nærmiljøanleggene o_NA1 og o_NA2 og idrettsanlegget (o_ID) nord for skolebygningene som del av uteområdene for skolen. Ved å stenge deler av Ordfører Askelands gate vil man få en bilfri forbindelse mellom uteområdene i nord og det nye uteområdet i sør (se illustrasjon under). Plassen foran den gamle skolebygningen som i planen reguleres til hensynssone bevaring vil også kunne opparbeides som et møtepunkt for skolen når veien stenges her. Reguleringsbestemmelsene skal bidra til at det sikres god kvalitet i uterommene ved krav om helhetlige utomhusplaner. Illustrasjon sett fra sørvest som viser forslag til nytt uteområde sør for Jåtten skole. Overvann I forbindelse med områdeplan for Jåttå nord, utarbeidet Norconsult AS på vegne av Stavanger kommune en rapport om overvannshåndtering i Jåttå nord. Ettersom planområdet for plan 2531 ligger nedstrøms området i Jåttå nord, renner vannet fra Jåttå nord i ledningsnettet gjennom planområdet og videre ut i Gandsfjorden. I rapporten er flomveiene fra Jåttå nord kartlagt (se kart 14 under), og det viser seg at ved oversvømmelse vil det renne vann via idrettsområdet og området ved Hinna skole i nord. Kapasiteten på eksisterende ledningsnett er begrenset i dette området, og i reguleringsbestemmelsene for plan 2531 er det stilt krav om at overvannet skal fordrøyes lokalt. Blågrønn faktor skal brukes som verktøy for å oppnå lokal overvannshåndtering i forbindelse med ny utbygging innenfor skoleområdene. Kart som viser flomveier fra Jåttå nord. Hentet fra rapport "Overvannshåndtering Jåttå nord", datert Norconsult 30.08.2012 Blågrønn faktor (BGF) som metode for overvannshåndtering Innenfor et skoleområde er belastningen på underlaget høy, særlig i inngangssoner og der hvor elevene oppholder seg i friminuttene. Dette stiller krav til at underlaget tåler belastningen, og derfor er ofte løsningen store asfaltflater. Gress og annen beplantning har vanskelig for å gro når de stadig utsettes for nedtramping, og begrenses ofte til et minimum. Tette underlag begrenser også mengden sand og lignende inne i skolens lokaler, og letter derfor rengjøringsarbeidet. Problemet med harde flater er at disse har vanskelig for å ta imot og lagre vann, noe som er utfordrende for vannledningsnettet i området ettersom det ikke har kapasitet for å ta imot mer overvann. Selv om området gjerne krever en viss andel hardt underlag, kan man likevel oppnå høy blågrønn faktor ved at avrenning fra de harde flatene går til et åpent fordrøyningsbasseng, regnbed eller til vegetasjonsareal (se bilder under). De grønne arealene bør legges over et lag jord eller vekstmedium som er så tykt som mulig. Grønne tak og vegger vil også hjelpe for å få en høy BGF. Kvalitetsprogrammet skal sikre kvalitet på de blågrønne arealene. (venstre) Fordrøyningsbasseng inviterer også til lek, her fra Trekroner skole i Roskilde, Danmark (utdanningsdirektoratet.no) (høyre) Skråfoto fra Trekroner skole viser avrenning fra de grå til de grønne flatene. (bing.com) 15 Universell utforming Krav til universell utforming iht. TEK skal følges. Det er små høydeforskjeller i terrenget innenfor planområdet, som bør være greit håndterbare i forhold til universell utforming. Barn og unge Området vil bidra til å gi barn og unge gode oppvekstsvilkår, og vil tilby aktivitetstilbud både for skolebarn og andre beboere i område. Trafikksikringstiltak vil sikre at barn og unge kan ferdes trygt i området. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhet er gjennomgått. Av forhold som anses som aktuelle i området og hvor det for noen hendelser anbefales tiltak er følgende: Radon i grunnen Det kan være fare for at det finnes radon i grunnen. Bygninger må sikres mot radon iht. vedtatte forskrifter, TEK10. Flomfare Ettersom eksisterende vannledningsnett i området har begrenset kapasitet, er det stilt krav til lokal overvannshåndtering og minimum blågrønn faktor på 0,8. Dette skal redusere faren for at nedenforliggende områder oversvømmes ved mye nedbør. Støy Når det gjelder støy generert fra skole og idrettsområde, er dette hovedsakelig støy fra utendørs lek og ballaktiviteter. Det blir ingen vesentlige endringer her i forhold til nåværende situasjon. Avstander til boliger og god åpenhet i området gjør at denne typen støy ikke anses problematisk i forhold til boligbebyggelsen. Til første gangs behandling er det utarbeidet støyrapport (vedlegg 5) som beskriver nødvendige skjermingstiltak fra trafikkstøy på hovedveiene. Det er gjort beregninger for eksisterende situasjon og en fremtidig situasjon med nytt skolebygg. I rapporten er det foreslått skjerming på 3 m langs mesteparten av Boganesveien. For boligen lengst nord med gnr./bnr. 16/241 anses det ikke hensiktsmessig med skjerming langs veg. Det bør derfor vurderes lokale tiltak for denne boligen. I tillegg til ny støyskjerm langs Boganesveien, vil det være behov for å øke høyden på eksisterende støyskjerm langs Diagonalen for å få tilfredsstillende støyforhold på det nye uteområdet for skolen i sør. 16 Kart som viser plassering og høyder for støyskjermer (hentet fra støyrapport vedlegg 5) Trafikksikkerhet Tiltak for å begrense trafikkfaren er innarbeidet i planen i form av stenging av deler av Ordfører Askelands gate, og etablering av snuplass. Utvidelse av fortau og gang- og sykkelvei skal hindre konflikt mellom gående og syklende, og muliggjøre separering av de to trafikantgruppene. Flytting av parkeringsplassen i Ordfører Tveteraas gate skal hindre biltrafikk på gang- og sykkelveien som går gjennom området. Direkte avkjørsler til boliger fra Boganesveien tillates ikke, og det er derfor lagt til rette for etablering av adkomst via Ordfører Tveteraas gate. Naturmangfold Det er ikke registrert spesielle sjeldne arter i området. Krav til Blågrønn faktor i reguleringsbestemmelsene skal sikre at det biologiske mangfoldet i området blir ivaretatt. 7. Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 04.12.2014. Kommunalstyret for byutviklings vedtak: Forslag til reguleringsplan for boliger og offentlig bebyggelse ved Hinna stadion, Hinna bydel, plan 2531 med plankart datert Kultur og byutvikling 14.11.2014, og reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 14.11.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Votering: Direktørens innstilling ble enstemmig vedtatt. Offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden: 12.12.2014-06.02.2015, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 22.01.2015. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 12.12.2014. Det kom inn 17 merknader til planforslaget, hvorav 10 er fra offentlige etater og 7 fra private/halvoffentlige etater. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. 17 Merknadene diskuterer i hovedsak endringer i foreslåtte trafikale tiltak. Mer konkret dreier det seg om størrelse og plassering av rundkjøring med fortau i Ordfører Askelands gate, og forslag om å regulere bedehuset til undervisning for å fjerne trafikken som bedehuset genererer. I tillegg foreslås det at gjennomgående gang- og sykkelvei (o_GS1) skal tydelig skilles fra lekeareal ved Jåtten skole, og at gang- og sykkelveien skal ha fysisk skille mellom gående og syklende. Det etterlyses mer parkeringsplasser ved Hinna stadion, og en mer trafikksikker løsning på kryssene med Boganesveien. Merknad angående den sørligste delen av Jakob Jåthuns gate påpeker at ved opparbeiding av veien vil det føre til store inngrep på den ene boligtomten, ved at garasjen må rives, og at veien vil gå ca. 1,5 meter fra huset. Løsningen i gjeldende plan anses som bedre. Det beste hadde vært om kommunen innløste/eksproprierte boligen lengst sør, slik at det ikke er behov for adkomstveien. Begrenset høring På bakgrunn av merknad fra eieren av gnr./bnr. 17/484, ble deler av planen sendt ut på en begrenset høring med brev datert 09.02.2015. Innspillet gikk på at 64 m2 av gnr./bnr. 17/484 som var regulert til undervisning i planforslaget, skulle reguleres til boligformål. Det kom inn en merknad til endringen, denne var fra Jåtten skole. Det ble påpekt at skolens utearealer allerede er små, og at det ikke er ønskelig at arealet reduseres ytterligere. Det forutsettes at utearealene økes til andre gangsbehandling. Samtidig påpekes det at denne endringen anses å være fornuftig, og at konsekvensene for skolens uteareal er minimale, da det bare er snakk om 64 m2 reduksjon. Begrenset høring – Jakob Jåthuns gate Siden første gangs behandling er veien lengst sør i Jakob Jåthuns gate blitt endret. Endringen har vært ute på en begrenset høring til berørte parter. Forslaget er nå mer i tråd med gjeldende regulering. Grunnen til at veien ble endret til første gangs behandling var fordi det ble vurdert at den løsningen ville være mer gjennomførbar ettersom det kun var en garasje som måtte rives, og ikke to. Denne løsningen medførte at veien ble liggende 1,5 meter fra inngangspartiet til den ene boligen, og at halve boligen ble liggende utenfor byggegrensen på grunn av avstand til veien. På grunn av merknaden fra eieren av denne boligen valgte vi å se på løsningen på nytt. Vi har oppdaget at garasjen på naboeiendommen som ikke ble berørt, kun har fått en midlertidig byggetillatelse. I byggetillatelsen er det gjort oppmerksom på at eier må flytte garasjen når veien skal opparbeides. På bakgrunn av dette mener vi at det ikke er grunn til å flytte veien i forhold til gjeldende regulering, og foreslår derfor en endring fra forslaget til første gangs behandling til vedtak. De blå strekene på skissen under viser forslaget som var til første gangs behandling, og de røde strekene viser forslaget som fremmes til vedtak. De grønne strekene viser gjeldende regulering. 18 Skisse som viser gjeldende regulering for Jakob Jåthuns gate (grønn), forslag til første gangs behandling (blå) og forslag til andre gangs behandling (rød). Det kom inn tre merknader fra berørte eiendommer. Det påpekes at planforslaget bør endres slik at eiendommen med gnr./bnr. 16/930 reguleres til offentlig formål, og at kommunen kjøper eiendommen. Da slipper en kostnadene med å etablere veien til boligen, som vil kreve at to garasjer må rives og gjenoppbygges. Se eget vedlegg for merknader med kommentarer. Endringer som er foretatt etter utleggelser Del av gnr./bnr. 17/484 som til første gangs behandling var foreslått regulert til undervisning, foreslås regulert til boligformål i henhold til innspill. Endringen har vært på en begrenset høring. Den sørligste delen av Jakob Jåthuns gate er endret, og samsvarer nå mer med gjeldende regulering. Endringen har vært på en begrenset høring. Det er lagt inn et rekkefølgekrav om opparbeidelse av ny trerekke langs Ordfører Tveteraas gate i forbindelse med opparbeidelse av fortau i gata. Fortau i krysset Boganesveien/Ordfører Askelands gate er utvidet i svingen for å dempe fart på biler inn til skolen. Planen er justert ved krysset Boganesveien/Sara Berges gate for ikke å forhindre eventuell rundkjøring i krysset, som det er lagt til rette for i plan 2085. 8. Oppsummering og konklusjon Planforslaget legger til rette for at Jåtten skole kan utvides med nybygg med for å dekke framtidig skolebehov. Planen gir også rom for framtidig utvidelse av Hinna skole. Disposisjonsplan for idrettsområde, inkludert nytt klubbhus, er innarbeidet i planforslaget. Den eldste skolebygningen ved Jåtten skole reguleres til hensynssone bevaring av kulturmiljø ettersom den representerer en type tradisjonelt skolebygg i Stavanger, og er en av få autentiske bygninger i området. 19 Planforslaget medfører kun en begrenset økning av utnyttelsen av skoleområdene, for å sikre tilstrekkelig uteareal for skolene. Krav til utomhusplaner sikrer at nye uteområder får et variert innhold og kvalitetsmessig utførelse. Krav til blågrønn faktor settes til 0,8 for skoleområdene, for å sikre lokal overvannshåndtering. Trafikkmessig forbedres situasjonen vesentlig, blant annet ved at deler av Ordfører Askelands gate stenges, og at det etableres snuplass i gata. Alle boliger innenfor planområdet får avkjørsel via Ordfører Tveteraas gate, som erstatning for dagens ugunstige avkjøring direkte til Boganesveien for den ene boligen. For gående og syklende forbedres situasjonen ved at gang- og sykkelveien gjennom planområdet utvides til 5 meter. Samlet sett bidrar planforslaget til at det legges til rette for en positiv og nødvendig videreutvikling av området, slik at dette styrkes som et viktig skole- og aktivitetsområde for bydelen. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Inger Østensjø rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Kjerstina Særsten saksbehandler Vedlegg: Oversiktskart Plankart, datert 14.11.2014, sist revidert 04.06.2015 Reguleringsbestemmelser, datert 14.11.2014, sist revidert 04.06.2015 Oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer Oppsummering av merknader ved utleggelse med kommentarer Oppsummering av merknader ved ekstra høring 1 og 2, med kommentarer Støyrapport, datert Sinus 17.11.2014 Ros-sjekkliste Disposisjonsplan for Hinna stadion, datert Park og vei 13.11.2014 Illustrasjonsplan, datert 14.11.2014, sist revidert 04.06.2015 Sol- og skyggediagram Kvalitetsprogram Merknader ved planoppstart i sin helhet Merknader ved utleggelse i sin helhet Merknader ved begrenset høring 1 og 2 i sin helhet Utsnitt av gjeldende regulering Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 20
© Copyright 2024