ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Referanse: Ordningsverdi: 2014/5902 / 12 xxxx Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf 37013787 Saksgang: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Frivold- Torsbudalen, gnr. 24, bnr. 25, forslag til detaljregulering Rådmannens forslag til vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven § 12-10/ §12-11 at forslag til detaljplan for Frivold - Torsbudalen, gnr. 24, bnr. 25 med plankart og bestemmelser datert 12.08.2015 legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1 Oversiktskart og foto 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Illustrasjonsplan 7 Risiko- og sårbarhet, sjekkliste 8 Støyrapport 9 Merknader til varsel om oppstart Sammendrag/problemstilling Planområdet ligger like sørvest for planlagte tunnelåpning for nye E-18. Deler av planområdet havner derfor i gul støysone. Støyvurderingene viser at det likevel er mulig å få et bomiljø med tilfredsstillende støyforhold uten omfattende tiltak. Utbyggingen er å betrakte som fortetting av eksisterende boligområde. Utfordringene er knyttet til tilpasning til eksisterende bomiljø, terrengtilpasning, trafikkbelastning og forholdet til naboene i området. I tilfellet her er det valgt en adkomstløsning direkte fra veien opp til Torsbuåsen, uten å passere boligeiendommene på Frivold. Det er valgt en relativt moderat utbygging, med bestemmelser som begrenser høyden på hagemurer, og fastsatte maks møne og gesimshøyde. Planforslaget er ellers i tråd med overordnede planer og føringer. Rådmannen kan anbefale at Arendal kommuneplanutvalg vedtar å sende forslaget ut til offentlig ettersyn. 2014/5902/-12 Side1av 4 Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Stærk & co as på vegne av Gunnhildsbo Eiendom AS og grunneier Olav Brekkestø. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av ca. 15- 20 boenheter som konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet omfatter gnr. 24, bnr. 25, og eksisterende boligeiendom, gnr. 24, bnr. 95, ca. 14 daa totalt, samt arealer av offentlig vei som blir berørt av adkomsten. Naboer og berørte offentlige myndigheter ble varslet om igangsetting av planarbeid i brev datert 26.09.14, med frist for merknader 26.10.2014. Innkomne merknader Det vises til planbeskrivelsen der konsulent har svart detaljert på hvordan de har forholdt seg til merknadene. Under følger en kort oppsummering: Agder Energi gjør oppmerksom på at de har høyspentanlegg som går gjennom planområdet, og dette er tatt hensyn til med hensynssone i planforslaget. Aust-Agder fylkeskommune minner om de hensyn som vanligvis skal vektlegges i arealplanlegging. Kulturminnevernseksjonen har ingen merknader til planarbeidet. Fylkesmannen i Aust-Agder lister også opp alle de hensyn som skal vektlegges i arealplanleggingen. Fylkesmannen forventer at det gjøres rede for hvordan barn er sikret trygg atkomst til og fra planområdet, og at det er satt av tilfredsstillende lekeareal samt at forbindelsene ut til friområder blir ivaretatt og at anbefalingene i den utarbeidede støyrapporten i forbindelse med reguleringsplan for E-18 legges til grunn. Utbygger svarer på dette at det ikke er regulert inn egne stier mot friluftsområdene mot Longumvann, men at det er god adkomst til friluftsområdene langs eksisterende veier og stier. Hensynet til støy er beskrevet i planbeskrivelsen og det er regulert inn egen lekeplass utenfor støysonene. Statens vegvesen gjør først oppmerksom på at planavgrensningen må følge E-18 planen og at hensynssonen rundt tunnelåpningen må videreføres, noe som er tatt hensyn til i det innleverte plankartet. De skriver videre at byggegrensen fra E-18 vil være 100 meter, og dersom det planlegges boliger innenfor 100 meters avstand fra tunnelportal, må det gjennomføres støyberegninger, og evt. iverksettes nødvendige fysiske tiltak. Dagens E-18 blir sannsynligvis nedklassifisert til fylkesvei og da vil byggegrensa være 50 meter. Planen må også redegjøre for sikker skolevei, og tilkoplinger til fylkesvei med tilstrekkelige siktssoner. Det er også mottatt merknad fra naboen Ken Sletmo, Frivoldsveien 24. Han ber først om orientering om veivalg, og gjør oppmerksom på at dagens ulike adkomstveier til området ikke er egnet til anleggstrafikk. Planleggingen må avklare nødvendig adkomst til boligområdet. Sletmo forstår begrepet “konsentrert småhusbebyggelse”, som fremgår av kunngjøringen, som «villapreget» bebyggelse. Han understreker viktigheten av at det nettopp er tale om denne typen bebyggelse, som sammenfaller med øvrig bebyggelse og tydelig ivaretar det eksisterende bomiljøet i området. Det bemerkes også at planleggingen må ta høyde for nødvendige parkerings- og oppstillingsplasser ved besøk og vanskelig kjøreforhold vinterstid. Veien inn i området er tenkt fra Torsbuåsen, og den skal utbedres slik at dette også blir anleggsvei. Huset til Brekkestø tenkes revet som følge av planforslaget. Begrepet “konsentrert småhusbebyggelse” innebærer ikke, som Sletmo antar, “villa preget” bebyggelse. Planforslaget legger opp til 2-, 3-, 4- eller 6-mannsboliger. Arendal kommune har som politikk at nye boligområder skal bygges ut med konsentrert boligbebyggelse når det ligger så nær sentrum som her, og planforslaget er i samsvar med kommunens utbyggingspolitikk. Sletmos ønsker imøtekommes altså ikke på dette punkt. Når det gjelder parkeringsdekning, så svarer utbygger at det skal tilrettelegges for parkering ihht kommunal parkeringsnorm for den planlagte bebyggelsen. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Planområdet er avsatt til byggeområde for boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. I tillegg er trasé for E18, som skal gå i tunnel under Torsbuåsen, markert med stiplet linje. 2014/5902/-12 Side2av 4 Kommunen har som målsetting å redusere transportbehovet ved å bygge tettere og nær sentrum. Det er også et mål å bygge flere små boliger, og en mer urban boligbygging i sentrum og langs kollektivaksene. Når det gjelder planleggingsprinsippet LIV- ROM- HUS, er det satt av et større utoppholdsområde og lekeplass sentralt i området. Dette har potensiale for å bli et lite, sosialt treffsted for beboerne utendørs. Planområdet ligger i gang- / sykkel avstand til sentrum og Harebakken butikksenter, men det er også daglivarebutikk som nærmeste nabo. I tillegg er det bussforbindelse hver halvtime. Det er store sammenhengende friområder i nærheten, og skole og barnehage ligger 10 minutters gange unna. Planforslaget er så langt rådmannen kan se i tråd med kommuneplanens arealdel og arealpolitikken som er beskrevet i kapitel 12 i samfunnsdelen. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er avsatt arealer til lek og uteopphold i planforslaget. Det er ca. 10 minutters gange opp til Moltemyr skole, skolefritidsordning og barnehage. Det er sikker skolevei, med opphøyd gangfelt over Molandsveien. Like nedenfor, i Longumvannet er det badeplass. Det er påbegynt reguleringsplan for fortau mellom Torsbusenteret og avkjørselen ned dit. Universell utforming Planforslaget legger til rette for at leke- og uteoppholdsarealer skal være universelt tilgjengelige og utformet i tilknytning til boligområdene. Universell utforming av bygningene blir ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. Støy Støyvurderinger foretatt av Sinus datert 27.03.2015 viser at det er mulig å få et bomiljø med tilfredsstillende støyforhold etter ”, T-1442”uten omfattende tiltak. Boligene vil ut fra skjerming av egen bygningskropp oppnå skjermede støynivåer på sør- og/eller vestsiden. Behov for fasadetiltak må vurderes i en detaljerende fase. Omtrent halve arealet som først ble valgt til felles lek var innenfor målsettingen. Arealet for lekeplass ble etter dette flyttet til et bedre egnet sted, som ikke er berørt av støysonene. Landskapsvirkninger Veien er lagt rundt heia, med bebyggelsen på utsiden. Toppen er lagt ut til uteoppholdsarealer, og skal ikke bebygges. Høyde og volum er moderat, men det vil bli noe behov for hagemurer. Det er sikret i bestemmelsene at de ikke må være høyere enn 5 meter. Teknisk infrastruktur Veien inn i området er lagt fra Torsbuåsen, og ikke over Frivoldsveien. Den skal være privat, men det er tegnet inn vendehammer slik at renovasjonsbilen kan komme inn i området, og hente avfallet ved hver enkelt boenhet ihht kommunens retningslinjer ang. renovasjon. Det er satt av mindre områder for felles papirdunker og post. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ingen registreringer i naturbasen eller i artskart innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget ihht. naturmangfoldsloven er vurdert som godt nok for naturmiljøtemaet, og tilleggsundersøkelser skal ikke være nødvendig. Tiltakene er for øvrig i tråd med kommuneplanens arealdel. Kulturminner Foreslåtte adkomst til området forutsetter rivning av en bolig. Denne boligen er i følge sefrakregisteret bygd i 1860, men er senere betraktelig ombygd. Bygningen er ikke del av kulturmiljø, og det er heller ikke noe spesielt med bygningen som tilsier at rådmannen vil motsette seg at den rives til fordel for ny adkomstvei til de planlagte boligene. Det er heller ikke kommet krav om arkeologiske undersøkelser fra kulturvernmyndighetene. Utbyggingavtale Det er ikke anlegg som skal overtas av det offentlige etter utbygging, og derfor ikke behov for utbyggingsavtale. 2014/5902/-12 Side3av 4 Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 17. august 2015. 2014/5902/-12 Side4av 4 Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget 09.09.2015 Behandling: Befaring foretatt. Representant Anne Cathrine Høyesen Hall (V) foreslo følgende tillegg til rådmannens forslag: Bestemmelsene pkt. 2.02 endres til : - Konsentrert småhusbebyggelse: Minimum 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet og minimum 2,0 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Hver sykkelparkeringsplass må utgjøre et areal på minst 0,75x1,5m, og være under tak. Forslaget til rådmannen ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslaget til representant Anne Cathrine Høyesen Hall (V) ble vedtatt enstemmig. Kommuneplanutvalget anmoder utbygger om en kortest mulig utbyggingsperiode. Vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven § 12-10/ §12-11 at forslag til detaljplan for Frivold - Torsbudalen, gnr. 24, bnr. 25 med plankart og bestemmelser datert 12.08.2015 legges ut til offentlig ettersyn. Bestemmelsene pkt. 2.02 endres til : - Konsentrert småhusbebyggelse: Minimum 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet og minimum 2,0 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Hver sykkelparkeringsplass må utgjøre et areal på minst 0,75x1,5m, og være under tak. Kommuneplanutvalget anmoder utbygger om en kortest mulig utbyggingsperiode.