salg? - Estatekonferanse.no

Salg av
næringseiendom –
fallgruver og
optimalisering
Foredrag Estate 29. september 2015
Agenda
Innledning
■ Overordnet om eiendomstransaksjoner
Skatt og avgift
■ Omstrukturering av eiendomsmassen
■ Avgiftsoptimalisering, avgiftsmessig «rydding»
Selgers juridiske due diligence (VDD)
■ Formål og fokus for VDD
■ Offentligrettslige forhold, privatrettslige avtaler og andre fokusområder for
VDD
Kjøpekontrakten
■ Overordnet om standardkontrakter
■ Markedspraksis for garantiansvar m.v.
Eksempel/case
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
1
Overordnet om eiendomstransaksjoner
■
Transaksjonsvolum i Norge 2015: ca NOK 80-100 mrd
■
Stor variasjon i type næringseiendom som overdras og størrelse på
transaksjonene, men vil uansett være fellestrekk
■
De fleste salg skjer som salg av aksjer i eierselskapet – har betydning
for blant annet kjøpesumsberegning og risikoforhold som bør
hensyntas
■
Utenlandske aktører stadig mer involvert – betydning for blant annet
avtaleutforming
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
2
Skatt og avgift
Omstrukturering og optimalisering
Salg av eiendom – noen betraktninger
Ulike kjøpergrupper – noen betraktninger
–
■
Pensjonsfond, eiendomsfond og langsiktige investorer
–
–
–
–
–
■
Stabil kontantstrøm og forutsigbart utbytte/avkastning
Langsiktige leiekontrakter med solide leietakere
Lett omsettelige eiendommer – beliggenhet, gode sertifiseringer
Leiekontrakter som legger risiko på leietaker (vedlikehold, eiendomsskatt, felleskostnader mv.)
Ofte begrensninger på hvilke aktiviteter som kan drives (ansatte, driftsselskap, boligutleie mv.)
PE selskap, eiendomsutviklere, entreprenører mv.
–
–
–
–
■
Betalingsvilligheten for en eiendom kan variere betydelig mellom ulike kjøpergrupper
Eiendom med utviklingspotensial
Tar større risiko
Kortere perspektiv på investeringen
Høyere krav til avkastning
Hvordan kan man sørge for å få organisert eiensomsporteføljen optimalt uten negative
skatte- og avgiftsmessige konsekvenser?
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
4
Salg av eiendom – skattemessige problemstillinger
Ulike måter å selge fast eiendom på – skatte og avgiftsmessige
konsekvenser
■
Innmatssalg
–
–
–
–
■
Aksjesalg
–
–
–
–
■
Skatteplikt for eventuelle gevinster
Dokumentavgift ved overskjøting av hjemmel til fast eiendom
Justering av saldoverdier – ofte økt avskrivningsgrunnlag for kjøper
Tar ikke med seg aksjeselskapets historikk (tinglyste heftelser følger eiendommen)
Fritaksmodellen – ingen skatteplikt ved salget (ikke fradragsrett for tap), forutsatt at aksjene ikke eies privat
Ingen dokumentavgift ved overskjøting av hjemmel
Ingen justering av saldoverdier – kjøper for ofte lavere avskrivninger
Tar med seg aksjeselskapets historikk – Selskapsgjennomgang («due dilligence») bør settes som vilkår for
kjøp i aksjekjøpsavtalen
Hvilke transaksjonsform lønner seg?
–
–
Vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfelle
Under «normale omstendigheter» vil aksjesalg være mest lønnsomt, og markedspraksis tilsier at det
overveiende flertallet av transaksjoner skjer som aksjesalg
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
5
Salg av eiendom – skattemessig problemstillinger
Omstrukturering av eiendom før salg
■
Kan man omstrukturere eiendommen til hensiktsmessige salgsobjekter før
salg?
–
Høyesterettsdom av 12. mars 2014 «ConocoPhillips»
■
Salg av kontorbygg, liggende i datter
■
Utfisjonert andre aktiva forut for salg
Solgte deretter AS med gjenværende aktiva (kontorbygg)
Skattebesparelse ift innmatssalg på 17 MNOK
■
■
CP AS
100 %
100 %
Fisjon
Tangen 7AS
CP Investment
AS
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
6
Salg av eiendom – skattemessige problemstillinger
Omstrukturering av eiendom i forkant av salg (forts)
■
Høyesterett konkluderte med at:
–
Gjennomskjæring kun mot «illojal» tilpasning
■
■
■
Å bruke de fritak som følger av loven er ikke «illojalt»
Å velge en skattemessig gunstig løsning er ikke «illojalt»
Ville konklusjonen blitt den samme om det utfisjonerte selskapet hadde blitt
solgt?
–
«For fremtiden legger Skattedirektoratet til grunn at den ulovfestede
gjennomskjæringsregelen ikke kommer til anvendelse når skattyter benytter skattefri
fisjon som mellomledd for å komme i posisjon til å selge innmat/virksomhet ved salg av
aksjer.»
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
7
Salg av eiendom
Omstrukturering av eiendom i forkant av salg (forts)
■
Omstrukturering av fast eiendom tar noe tid
–
Lovbestemt kreditorfrist på 6 uker
–
Tar noe tid med papirarbeid, signaturer mv. i forkant
–
Før nyttår får Brønnøysund ofte mange meldinger og fisjoner/fusjoner. Det settes derfor
særskilte frister for å få transaksjonene igjennom før årsskiftet.
■
■
For 2015 er denne fristen satt til 20. oktober
Transaksjoner som pågår i salgsprosessen er kompliserende og svært ofte
fordyrende
–
I den grad det er mulig bør man forsøke å få ferdigstilt alle transaksjoner før
salgsprosessen påbegynnes
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
8
Salg av fast eiendom - transaksjoner
Merverdiavgift og transaksjoner
■
MVA og transaksjoner er risikosport – formaliteter og timing!
–
En sentral forskjell på MVA og Skatt – MVA bygger i hovedsak ikke på
kontinuitetsbetraktninger
■
Et utfisjonert selskap blir ikke momsregistrert selv om overdragende selskap var momsregistrert
■
Et utfisjonert selskap blir ikke frivillig registrert selv om overdragende selskap var frivillig registrert
Et utfisjonert selskap blir ikke fellesregistrert selv om overdragende selskap var fellesregistrert
Selskap som selges må meldes ut av eksisterende fellesregistrering for å slippe solidaransvar
Justeringsforpliktelser og justeringsrettigheter følger ikke automatisk med
Mv.
■
■
■
■
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
9
Salg av fast eiendom - Justeringsreglene
Merverdiavgift og transaksjoner forts.
■
Justeringsutløsende hendelser
–
–
■
Overføring av justeringsforpliktelser og justeringsrettigheter
–
■
Salg, herunder tvangssalg
Fusjon, fisjon mv.
Justeringsplikt og justeringsrett kan overdras til kjøper på visse vilkår:
Kort om vilkårene ved overdragelse av justeringsrett
–
–
–
–
Kjøper er registrert på overdragelsestidspunktet eller blir det i overdragelsesterminen (noen
unntak ved «drop down» til datterselskap
Oppad begrenset til mottakers avgiftspliktige bruk
Må foreligge en avtale om overdragelse av justeringsforpliktelser. Signert avtalen om
overdragelse av justeringsforpliktelse må senest være inngått innen oppgavefristen for den
termin overdragelsen finner sted.
Avtalen må oppfylle særlige lovbestemte krav for justeringsavtaler
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
10
Salg av fast eiendom - Særlig om myk infrastruktur - MVA
■
■
Myk infrastruktur er alt som ikke er fysisk arbeide
–
Prosjektering
–
Arkitekttjenester
–
Reguleringsarbeid
–
Forhandlinger
–
Mv.
Dom i Høyesterett («Mandal- saken»)
–
Myk infrastruktur er ikke kapitalvare i MVA-forstand
–
Kan ikke overføres gjennom justeringsreglene
–
Salg av tomt før fysisk arbeid er gjort = MVA tapt
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
11
Salg av eiendom – Salgstidspunktet og MVA
Salgstidspunktets betydning
Planlegging
Byggeperiode
Driftsperiode
Oppussing
Høy risiko for tap
- Myk infrastruktur
Høy risiko for
likviditetsbelastning
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
Overføring formaliteter
Høy risiko Overføring formaliteter
for
Likviditetsbelastning
12
Salg av eiendom - transaksjonskostnader
Fradragsretten for transaksjonskostnader
■
MVA-kostnader knyttet til kjøp og salg av aksjer normalt ikke
fradragsberettiget
–
Kostnader til anskaffelse av selskap kan fradragsføres (basert på MVA- pliktig andel i
oppkjøpt selskap)
■
■
–
Kjøpet må være virksomhetsmotivert (ikke gevinstmotivert)
Tas inn i fellesregistrering med oppkjøpende selskap
Salg av eiendom fra fellesregistrering
■
Utgangspunktet avgiftsunntatt omsetning – enten som aksjesalg eller salg av fast eiendom
■
Tradisjonelt uklar praksis – kilder som peker i ulike retninger
–
Høyesteretts dom i «Telenor-saken»?
–
Finansdepartementets uttalelse av 1. september 2015
■
■
Ikke fradragsrett – den klare hovedregel
Finnes det noen unntak?
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
13
Forberedelse til
salg - Selgers due
diligence (VDD)
Fallgruver ved forberedelse til salg
■
Vanligste fallgruven: Selger forbereder ikke salg (tidsnok)
■
Selger bør ha en formening om hva som ønskes solgt (aksjer vs
innmat), og analysere hvilke konsekvenser valg av salgsgjenstand vil
få
Herunder skattemessig effekt for selger, konsekvenser for
kjøpesummen, dokumentavgift, avskrivningsgrunnlag,
selskapshistorikk, kompleksitet i transaksjonen etc
–
■
Ved behov for omstrukturering, for eksempel fisjon: Viktig å starte
arbeidet tidsnok
■
Fokus på forberedelse og strukturering vil kunne gi en raskere og
bedre prosess, og vil kunne være avgjørende for om transaksjonen
gjennomføres
«Lik i lasten» som oppdages av kjøper parallelt med
avtelforhandlingene lager ofte unødvendig mye støy
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
15
Selgers due diligence (VDD) - Rettslig plassering
■
Ingen definisjon av «due diligence» i norsk rett
■
Kan oversettes med «tilbørlig aktsomhet» eller «fornuftig
forsiktighet»
■
Due diligence er en fremmed fugl i norsk rett (Gulating lagmannsrett,
RG 2009, s. 1363)
–
Ikke klart hva slags implikasjoner begrepet har
■
Vil kunne redusere risikoen for krav som følge av selgers objektive
ansvar for uriktige opplysninger etter kjl § 19 (1)
■
VDD kan begrense krav kjøper kan fremsette etter bud/aksept –
kjøpers kunnskap økes
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
16
Overordnet om VDD
■
Omfanget av VDD varierer i stor grad i praksis
–
■
Kost/nytte-vurdering: Blant annet avhengig av eierhistorikk, kompleksitet, størrelse
på transaksjonen etc
Grunnleggende: Å identifisere forhold som kan påvirke pris og
forutsetninger for salget
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
17
Overordnet om VDD
■
Formål å avdekke
–
–
–
–
–
–
–
Potensielle forhold som rettslig umuliggjør en gjennomføring av transaksjonen
Forhold som må hensyntas for å kunne gjennomføre transaksjonen (closing
conditions), herunder samtykkekrav fra avtaleparter og myndigheter
Juridiske risikoforhold eller mangler som kan bringes i orden før transaksjonen
Forhold som kjøper vil adressere i avtaleforhandlinger, for eksempel gjennom krav
om garantier eller prisavslag
Forhold som ikke virker prisreduserende, men som kjøper må ha fokus på etter
closing
Omstendigheter som kan øke prisen, for eksempel skatteposisjoner
Synergier som kan nyttiggjøres ved gjennomføring av transaksjonen
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
18
Overordnet om VDD
■
For selger: Fremstår ryddig og unngår at kjøper får
informasjonsfordel i kontraktsforhandlinger
■
VDD vil kunne medføre en raskere salgsprosess – kjøpers behov for
egne undersøkelser reduseres
■
For administrasjonen i selger kan nok VDD oppleves mindre
pågående enn kjøpers due diligence – øker kanskje muligheten for at
alt relevant kommer opp?
■
Fra rådgivers ståsted: I prinsippet de samme forholdene som
undersøkes i VDD som i kjøpers DD
–
Tar gjerne utgangspunkt i samme typer informasjonslister/spørsmålslister
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
19
Fokusområder for VDD – grunnboksmessige forhold, samtykkekrav
■
Helt grunnleggende: Er eiendommens grenser som forutsatt og har
selger de forutsatte rettigheter til eiendommen? Festerett kan potensielt
være dramatisk mye dårligere enn å eie..
Fordel å ha sørget endring av hjemmelshaver som følge av fisjon etc
–
■
Tinglyste heftelser, servitutter og rettigheter
Kan være tidkrevende øvelse å slette heftelser og kan virke prisdempende
Er det for eksempel tinglyst forkjøpsrett som kan kreves slettet etter 1. juli
2015?
Har selger/target de rettigheter som er nødvendige for å bruke
eiendommen? Hvis nei; er det mulig å få etablert slike rettigheter før
transaksjonen?
–
–
–
■
Samtykkekrav fra tredjepart
Forkjøpsrett, annen kjøpsrett og samtykkekrav bør ikke dukke opp som en
overraskelse i prosessen. Og husk at forkjøpsrett også utløses ved salg av
aksjer!
Potensielt ødeleggende å måtte vente på avklaring fra forkjøpsrettshaver
–
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
20
EKSEMPEL
■
2011: Eiendomsaktør oppførte nybygg på eiendom man disponerte til
ca MNOK 20.
■
2015: Går ut i markedet med eiendommen som eier. Oppdaget
underveis i prosessen at man kun hadde festeavtale for eiendommen,
med utløp i 2017 uten rett til forlengelse.
■
Står da igjen med usikkerhet ved i) festeforholdets utløp og ii) den
egentlige verdien av bygget, jf tomtefesteloven kap VII.
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
21
Grunnboksmessige forhold – Nærmere om hvordan grunnboken leses
■
En eiendoms grunnboksblad begynner ved opprettelse av
eiendommen
Eldre heftelser som gjelder tinglyst på den opprinnelige eiendommen
hefter på den fradelte
Eldre heftelser fremgår ikke av den fradelte eiendommens grunnbok
Gamle skylddelingsforretninger kan ha avgjørende betydning for
utnyttelsen av ubebygde eiendommer
–
–
–
■
Servitutter eller rettigheter i fast eiendom tinglyses på den tjenende
eiendommen
En eiendoms rettigheter – som veirett fremgår derfor ikke på den
eiendommen som har rettigheten
I nyere tid fremgår en eiendoms rettigheter i noen tilfeller
–
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
22
Grunnboksmessige forhold – Nærmere om blanco skjøter og
urådighetserklæring
■
Urådighetserklæring – som regel et pantedokument med bestemmelse
om urådighet
–
–
–
■
Blanco skjøte – akseptabel metode for å unngå dokumentavgift?
–
–
■
Urådighetserklæring er en frivillig disposisjon hvor eier forplikter seg til ikke å disponere
rettslig over en eiendom
Tinglyst urådighet krever samtykke fra rettighetshaver for rettslig disposisjon over
eiendommen
Urådighetserklæring gir ikke vern overfor kreditorer, for eksempel utlegg eller konkurs
Det er stor risiko knyttet til å overta en eiendom på blanco skjøte
Tinglysning av urådighet sikrer mot frivillig pantsettelse og salg men ikke mot kreditorer
Kun tinglysning av hjemmel gir rettslig vern av kjøper
–
–
–
Blancoskjøte kan bare unntaksvis anbefales – særlig aktuelt ved utbyggingsprosjekter
med unntak for dokumentavgift til sluttbruker
Forutsetter tinglysning av urådighetserklæring og grundig kontroll av selgers forhold for å
klargjøre risiko for selgers kreditorer
Blancoskjøte forutsetter generalfullmakt som gir ny eier rett til å disponere over
eiendommen
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
23
Fokusområder for VDD – offentligrettslige forhold
■
Utgangspunktet: Eier har fri rettslig og faktisk disposisjonsrett over
eiendommen
■
Offentligrettslige begrensinger
–
–
–
–
–
■
Avvik, pålegg/varsel om pålegg
–
■
Plan og bygningsloven snur utgangspunktet: Ethvert byggetiltak tiltak krever tillatelse
Eiendom må disponeres i samsvar med gjeldende planer eller så kreves det
dispensasjon
Reguleringsbestemmelser som rekkefølgebestemmelser og anleggsbidrag kan ha stor
betydning for eiendomsverdien
Krav og restriksjoner i særlovgivning, veilov, antikvarmyndighet, forurensningsmyndighet
Brukstillatelser/ferdigattester
Herunder fra el-tilsyn, brannvernmyndigheter etc
Konsesjon ved innmatsalg
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
24
Fokusområder for VDD – Ferdigattest – hvilke verdi har den?
■
Ferdigattest bygger på byggesøknad
–
–
–
■
Det skal foreligge ferdigattest på alle søknadspliktige tiltak som er utført etter 1998
Selger bør kontrollere dato for ferdigattest og gjennomgå bebyggelsen for å avklare om
det er utført søknadspliktige tiltak etter dato for ferdigattest
Alle byggesaker bør vurderes innhentet slik at det kan kontrolleres om bebyggelsen er i
samsvar med gitte tillatelser
Hva betyr det at en eiendom ikke har ferdigattest?
–
–
Lovendring sommeren 2015 – kommunen gir ikke ferdigattest til tiltak før 1998
Må avklares om bebyggelsen er i samsvar med gitt tillatelser
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
25
Fokusområder for VDD - leieavtaler
■
Helt sentralt ved yieldeiendommer
■
Overordnet fokus: Foreligger de leieavtaler selger forutsetter, og med
det innhold selger tror?
■
Er det særskilte risikoforhold knyttet til leieavtalene, som enten i) kan
ryddes opp i eller ii) bør adresseres i salgsprosessen
■
Selger bør være kjent med avvik fra markedspraksis i leieavtalene –
kjøper oppdager det definitivt
■
Manglende/mangelfulle sikkerhetsstillelser fra leietakere er «alltid»
tema
–
■
Ofte relativt enkelt å få på plass før en salgsprosess
Viktig å være klar over håndtering av felleskostnader m.v. i strid med
leiekontraktene
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
26
Fokusområder for VDD – enkelte andre forhold
■
Låneavtaler og andre type avtaler, for eksempel festeavtaler, kan
inneholde krav om samtykke ved salg – fordel om samtykke avklares
på forhånd!
■
Drifts- og forvaltningsavtaler
■
Ansatte
–
–
■
Selskapsforhold
–
■
Ikke relevant ved det «rene» eiendomsselskapet
Bonusavtaler, pensjonsordninger m.v.
Selskapsprotokoller, redegjørelser, aksjeeierbøker
Skatt/avgift
–
Håndtering av risikoforhold
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
27
Kjøpekontrakt –
avtaleregulering av
vesentlige
avtaleforhold
Kjøpekontrakter i eiendomstransaksjoner - overordnet
■
Innholdet i kjøpekontrakten vil selvsagt være avhengig av hva som
overdras (eiendom, aksjer, andeler, selskap med bygg under
oppføring etc)
■
Husk: Rammene for kjøpekontrakten fastlegges i bud/aksept – kan
være utfordrende å endre mening senere i prosessen..
■
Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere utgir
meglerstandarder – er nettopp revidert
Endringer bl.a. i bestemmelser om kjøpesum, garantier/forpliktelser
(herunder balansegarantien), ansvarsbegrensninger og offentlige
tillatelser
Er ment å være en konservativ oppsummering av markedspraksis
–
–
■
Sentralt for alle aktører å kjenne markedspraksis
Herunder bør selger kjenne til hva en profesjonell kjøper forventer/vil
kreve av innholdet i kjøpekontrakten
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
29
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
30
Kjøpekontrakter i eiendomstransaksjoner - overordnet
■
Er ALLTID behov for tilpasninger av standardkontraktene – bør
absolutt ikke benyttes ukritisk!
Ved for eksempel utviklingseiendom vil det kunne være behov for
andre prismekanismer
Opplever i praksis at enkelte aktører benytter noe de tror er en
standardavtale, men hvor vesentlige deler mangler
–
–
■
Eksempel på hvor uheldig det kan være å ta frem standardavtale fra
skuffen:
Kjøpesummen for aksjene er Eiendomsverdien …, med fradrag for NOK
[..], som utgjør et omforent vederlag som kompensasjon for differansen
mellom Eiendomsverdien (fratrukket omforent tomteverdi) og
Eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
31
Kjøpesumsberegningen
■
NB! Husk at kjøp av et AS gjør at man kjøper aksjer, og at dette har
noen implikasjoner! Kjøper overtar alle eiendeler, gjeld m.v. –
manglende bevissthet rundt dette kan være kostbart
Det er behov for å vurdere postene i kjøpesumsberegningen konkret
hver gang – ikke alle poster er nødvendigvis relevante
Dersom kjøper ikke er kjent med balansen – selger må forvente at
kjøper tar forbehold om gjennomgang av balansen
–
–
■
Forenklet: Kjøpesummen fastsettes basert på omforent
eiendomsverdi med tillegg av kontanter/fordringer og med fradrag for
all gjeld i balansen, og med fradrag for en ”skatterabatt”
Enkelte kjøpere er svært bevisste på hva de vil overta av kontanter og
fordringer – selger bør vurdere å redusere kontantbeholdning og
minimerer utestående fordringer
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
32
Kjøpesumsberegningen
■
Nærmere om «skatterabatten»
Ordlyden i ny meglerstandard: NOK [●], som utgjør et omforent, fast
vederlag som kompensasjon for differansen mellom Eiendomsverdien
(fratrukket omforent tomteverdi) og Eiendommens skattemessige
avskrivningsgrunnlag
Fradraget vil i stor grad avhenge av omforent verdi på tomten. Bør
avklares ved bud/aksept, og selger må gjøre seg opp en mening!
Eksempel: Ved salg av enkel restaurantbygning med attraktiv
beliggenhet – partenes ulike syn på tomteverdien slår kraftig ut i
kjøpesummen
Hensiktsmessig å oppstille prinsipper for beregningen i prospekt etc?
–
–
–
–
■
Kan også være sentralt å undersøke fremførbart underskudd,
fisjonsgjeld, mva-justeringsrett/plikt
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
33
Kjøpekontrakten - mangelsregulering
■
Salg av eiendom/SPV skjer gjennomgående ”as is”, jf
avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19 (1)
Selger har ansvaret for uriktige og mangelfulle opplysninger – hvem
utgjør ”selger”?
Skal selgers objektive ansvar for uriktige opplysninger endres?
Kjøper har risikoen for skjulte mangler, også der eiendommen er i
vesentlig dårligere stand enn forventet
Kjøper har som regel risikoen for forhold han kjente eller burde kjenne
til ved signering av avtalen – avskjærer (de fleste) krav basert på
mangels- og garantibrudd
–
–
–
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
34
Kjøpekontrakten – selgers garantier
■
Fast markedspraksis for at selger aksepterer å avgi garantier for
eierskap til eiendommen/aksjene og andre sentrale forhold ved
selskapet/eiendommen – «fundamentale garantier»
■
Omfanget av garantier vil kunne variere
Normalt aksepterer selger å avgi relativt omfattende garantier for
selskaps-, skatt- og avgiftsforhold
Viktig at selger forstår hva han faktisk garanterer, for eksempel knyttet
til at targets aktivitet er «drift av» eiendom
Kjøper vil ønske å gjøre enkelte fundamentale garantier objektive, det
vil si at de gjelder uavhengig av kjøpers kunnskap
I tillegg kan det være aktuelt å unnta garantier fra selgers
ansvarsbegrensninger
–
–
–
–
■
Mest praktiske misligholdsbeføyelsen: Erstatningskrav som følge av
garantibrudd
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
35
Kjøpekontrakten – ansvarsbegrensninger i tid/reklamasjonsfrister
■
Selger ønsker ikke å ha risiko for reklamasjonskrav tidsubegrenset
I tråd med bakgrunnsretten opereres det med en relativ og absolutt
reklamasjonsfrist
Den absolutte reklamasjonsfristen er ofte gjenstand for forhandlinger,
er 1 år i meglerstandard
–
–
■
Det aksepteres som regel lengre reklamasjonsfrist for skatte- og
avgiftsforhold
Også meglerstandard legger opp til lengre reklamasjonsfrist for de
fundamentale garantiene
Avtales noen ganger reklamasjonsfrist tilsvarende myndighetenes frist
for å fremme krav for skatte- og avgiftsforhold
–
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
36
Kjøpekontrakten – ansvarsbegrensninger i beløp
■
Markedspraksis for at det avtales en øvre beløpsmessig grense for
selgers ansvar
Avtales gjerne en øvre grense for selgers ansvar (cap), minste samlet
tap (basket) og samt en nedre grense for hvilke krav kjøper kan
fremme (de minimis)
Opp til partene hva den øvre grensen skal være, men ikke helt uvanlig
med 10 % av eiendomsverdien
Meglerstandard legger opp til at fundamentale garantier skal være
unntatt den øvre beløpsbegrensningen, gjelder eierskap til
aksjene/eiendommen, skatt/avgift m.v
–
–
–
■
Ny meglerstandard og ansvarsbegrensningen til revidert kjøpesum
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
37
KJØPEKONTRAKTEN – ØVRIGE FORHOLD
■
Ved salg av innmat: Husk at leiekontrakter, andre avtaler og garantier
må transporteres til kjøper – holder normalt med varsel til leietaker
og garantister
Leiekontraktene og garantiene kan inneholde avvik fra dette, derfor
viktig å sjekke avtalegrunnlaget
–
Aldri bruk
standardkontraktene ukritisk
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
38
Eksempel på optimalisering
av struktur - case
Gjennomgang av case
■
Tomteområde regulert til Kontor, industri og forretning
■
Areal 62 397 da
■
Pris pr m2 kr 1 600, totalverdi på området kr 99 835 200.-
■
Klient hadde opprinnelig sett for seg kjøp og salg av eiendom
■
Vi gjennomførte prosessen ved kjøp av selskap, fisjoner, fusjoner og
etterfølgende salg av selskap
■
Prosessen ble gjennomført uten skatt og avgiftsvirkning
■
Spart skatt og dokumentavgift ca kr 25.400.000.-
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
40
Situasjon steg 0
Selskapsstruktur
Eiendomsstruktur
■
Privatperson
Vår klient
Privatperson
Holdingselskap
Holdingselskap
Eiendomselskap
Eiendomsselskap
Selskapsrettslig:
Kjøp av eiendomsselskap som eide tilstøtende tomt, merket gult
Begrenset DD prosess
Utarbeidelse av kjøpekontrakt
Endring av styre og vedteker
Eiendomsrettslig:
Eiendomsgrense avvek med reguleringsgrense
Eiendommene var del av et større tomteområde
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
41
Situasjon steg 1
Selskapsstruktur
■
Eiendomsstruktur
Privatperson
Vår klient
Holdingselskap
Eiendomselskap
Eiendomsselskap
Selskapsrettslig:
Fisjon av vår klients selskap slik at tomtene ligger i eget as
Justeringsavtale
Eiendomsrettslig:
Organisere eiendommen i samsvar med reguleringsgrense
Grensejustering, makebytte, arealoverføring og
eiendomsdeling
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
42
Situasjon steg 2
Selskapsstruktur
■
Eiendomsstruktur
Privatperson
Vår klient
Holdingselskap
Eiendomselskap
Selskapsrettslig:
Fusjon til et selskap
Justeringsavtaler
Eiendomsrettslig:
Sammenføyning til en eiendom
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
43
Situasjon steg 3
Selskapsstruktur
Eiendomsstruktur
■
Privatperson
Vår klient
Holdingselskap
Eiendomselskap
Eiendomselskap
Eiendomselskap
Eiendomselskap
Eiendomselskap
Selskapsrettslig:
Fisjon til fem selskaper
Justeringsavtaler
Utarbeidelse av kjøpekontrakter
Eiendomsrettslig:
Eiendomsdeling til fem eiendommer
Etablering av servitutter
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
44
Oppsummering
Tidlig forberedelse av salg av næringseiendom muliggjør:
optimalisering av eiendommen – kan øke verdi og gjøre eiendommen
mer salgbar
optimalisering av selskap og selskapsstruktur – reduserer risiko kjøper
vil kreve prisavslag eller garantier for
skatte og avgiftsposisjonering
–
–
–
© 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.
45
Takk for
oppmerksomheten
Advokat Jan Ove Fredlund
Mobil: 4063 9088
E-post: [email protected]
Advokat Lars Erik Larsson
Mobil: 4063 9749
E-post: [email protected]
Advokat Jan Egill Aarø:
Mobil: 4063 9603
E-post: [email protected]
© 2015 KPMG AS, a Norwegian member firm of the
KPMG network of independent member firms affiliated
with KPMG International Cooperative (“KPMG
International”), a Swiss entity. All rights reserved.
The KPMG name, logo and ‘cutting through
complexity’ are registered trademarks or trademarks
of KPMG International Cooperative (KPMG
International).