salg? - Estatekonferanse.no
Salg av næringseiendom – fallgruver og optimalisering Foredrag Estate 29. september 2015 Agenda Innledning ■ Overordnet om eiendomstransaksjoner Skatt og avgift ■ Omstrukturering av eiendomsmassen ■ Avgiftsoptimalisering, avgiftsmessig «rydding» Selgers juridiske due diligence (VDD) ■ Formål og fokus for VDD ■ Offentligrettslige forhold, privatrettslige avtaler og andre fokusområder for VDD Kjøpekontrakten ■ Overordnet om standardkontrakter ■ Markedspraksis for garantiansvar m.v. Eksempel/case © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 1 Overordnet om eiendomstransaksjoner ■ Transaksjonsvolum i Norge 2015: ca NOK 80-100 mrd ■ Stor variasjon i type næringseiendom som overdras og størrelse på transaksjonene, men vil uansett være fellestrekk ■ De fleste salg skjer som salg av aksjer i eierselskapet – har betydning for blant annet kjøpesumsberegning og risikoforhold som bør hensyntas ■ Utenlandske aktører stadig mer involvert – betydning for blant annet avtaleutforming © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 2 Skatt og avgift Omstrukturering og optimalisering Salg av eiendom – noen betraktninger Ulike kjøpergrupper – noen betraktninger – ■ Pensjonsfond, eiendomsfond og langsiktige investorer – – – – – ■ Stabil kontantstrøm og forutsigbart utbytte/avkastning Langsiktige leiekontrakter med solide leietakere Lett omsettelige eiendommer – beliggenhet, gode sertifiseringer Leiekontrakter som legger risiko på leietaker (vedlikehold, eiendomsskatt, felleskostnader mv.) Ofte begrensninger på hvilke aktiviteter som kan drives (ansatte, driftsselskap, boligutleie mv.) PE selskap, eiendomsutviklere, entreprenører mv. – – – – ■ Betalingsvilligheten for en eiendom kan variere betydelig mellom ulike kjøpergrupper Eiendom med utviklingspotensial Tar større risiko Kortere perspektiv på investeringen Høyere krav til avkastning Hvordan kan man sørge for å få organisert eiensomsporteføljen optimalt uten negative skatte- og avgiftsmessige konsekvenser? © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 4 Salg av eiendom – skattemessige problemstillinger Ulike måter å selge fast eiendom på – skatte og avgiftsmessige konsekvenser ■ Innmatssalg – – – – ■ Aksjesalg – – – – ■ Skatteplikt for eventuelle gevinster Dokumentavgift ved overskjøting av hjemmel til fast eiendom Justering av saldoverdier – ofte økt avskrivningsgrunnlag for kjøper Tar ikke med seg aksjeselskapets historikk (tinglyste heftelser følger eiendommen) Fritaksmodellen – ingen skatteplikt ved salget (ikke fradragsrett for tap), forutsatt at aksjene ikke eies privat Ingen dokumentavgift ved overskjøting av hjemmel Ingen justering av saldoverdier – kjøper for ofte lavere avskrivninger Tar med seg aksjeselskapets historikk – Selskapsgjennomgang («due dilligence») bør settes som vilkår for kjøp i aksjekjøpsavtalen Hvilke transaksjonsform lønner seg? – – Vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfelle Under «normale omstendigheter» vil aksjesalg være mest lønnsomt, og markedspraksis tilsier at det overveiende flertallet av transaksjoner skjer som aksjesalg © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 5 Salg av eiendom – skattemessig problemstillinger Omstrukturering av eiendom før salg ■ Kan man omstrukturere eiendommen til hensiktsmessige salgsobjekter før salg? – Høyesterettsdom av 12. mars 2014 «ConocoPhillips» ■ Salg av kontorbygg, liggende i datter ■ Utfisjonert andre aktiva forut for salg Solgte deretter AS med gjenværende aktiva (kontorbygg) Skattebesparelse ift innmatssalg på 17 MNOK ■ ■ CP AS 100 % 100 % Fisjon Tangen 7AS CP Investment AS © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 6 Salg av eiendom – skattemessige problemstillinger Omstrukturering av eiendom i forkant av salg (forts) ■ Høyesterett konkluderte med at: – Gjennomskjæring kun mot «illojal» tilpasning ■ ■ ■ Å bruke de fritak som følger av loven er ikke «illojalt» Å velge en skattemessig gunstig løsning er ikke «illojalt» Ville konklusjonen blitt den samme om det utfisjonerte selskapet hadde blitt solgt? – «For fremtiden legger Skattedirektoratet til grunn at den ulovfestede gjennomskjæringsregelen ikke kommer til anvendelse når skattyter benytter skattefri fisjon som mellomledd for å komme i posisjon til å selge innmat/virksomhet ved salg av aksjer.» © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 7 Salg av eiendom Omstrukturering av eiendom i forkant av salg (forts) ■ Omstrukturering av fast eiendom tar noe tid – Lovbestemt kreditorfrist på 6 uker – Tar noe tid med papirarbeid, signaturer mv. i forkant – Før nyttår får Brønnøysund ofte mange meldinger og fisjoner/fusjoner. Det settes derfor særskilte frister for å få transaksjonene igjennom før årsskiftet. ■ ■ For 2015 er denne fristen satt til 20. oktober Transaksjoner som pågår i salgsprosessen er kompliserende og svært ofte fordyrende – I den grad det er mulig bør man forsøke å få ferdigstilt alle transaksjoner før salgsprosessen påbegynnes © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 8 Salg av fast eiendom - transaksjoner Merverdiavgift og transaksjoner ■ MVA og transaksjoner er risikosport – formaliteter og timing! – En sentral forskjell på MVA og Skatt – MVA bygger i hovedsak ikke på kontinuitetsbetraktninger ■ Et utfisjonert selskap blir ikke momsregistrert selv om overdragende selskap var momsregistrert ■ Et utfisjonert selskap blir ikke frivillig registrert selv om overdragende selskap var frivillig registrert Et utfisjonert selskap blir ikke fellesregistrert selv om overdragende selskap var fellesregistrert Selskap som selges må meldes ut av eksisterende fellesregistrering for å slippe solidaransvar Justeringsforpliktelser og justeringsrettigheter følger ikke automatisk med Mv. ■ ■ ■ ■ © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 9 Salg av fast eiendom - Justeringsreglene Merverdiavgift og transaksjoner forts. ■ Justeringsutløsende hendelser – – ■ Overføring av justeringsforpliktelser og justeringsrettigheter – ■ Salg, herunder tvangssalg Fusjon, fisjon mv. Justeringsplikt og justeringsrett kan overdras til kjøper på visse vilkår: Kort om vilkårene ved overdragelse av justeringsrett – – – – Kjøper er registrert på overdragelsestidspunktet eller blir det i overdragelsesterminen (noen unntak ved «drop down» til datterselskap Oppad begrenset til mottakers avgiftspliktige bruk Må foreligge en avtale om overdragelse av justeringsforpliktelser. Signert avtalen om overdragelse av justeringsforpliktelse må senest være inngått innen oppgavefristen for den termin overdragelsen finner sted. Avtalen må oppfylle særlige lovbestemte krav for justeringsavtaler © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 10 Salg av fast eiendom - Særlig om myk infrastruktur - MVA ■ ■ Myk infrastruktur er alt som ikke er fysisk arbeide – Prosjektering – Arkitekttjenester – Reguleringsarbeid – Forhandlinger – Mv. Dom i Høyesterett («Mandal- saken») – Myk infrastruktur er ikke kapitalvare i MVA-forstand – Kan ikke overføres gjennom justeringsreglene – Salg av tomt før fysisk arbeid er gjort = MVA tapt © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 11 Salg av eiendom – Salgstidspunktet og MVA Salgstidspunktets betydning Planlegging Byggeperiode Driftsperiode Oppussing Høy risiko for tap - Myk infrastruktur Høy risiko for likviditetsbelastning © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. Overføring formaliteter Høy risiko Overføring formaliteter for Likviditetsbelastning 12 Salg av eiendom - transaksjonskostnader Fradragsretten for transaksjonskostnader ■ MVA-kostnader knyttet til kjøp og salg av aksjer normalt ikke fradragsberettiget – Kostnader til anskaffelse av selskap kan fradragsføres (basert på MVA- pliktig andel i oppkjøpt selskap) ■ ■ – Kjøpet må være virksomhetsmotivert (ikke gevinstmotivert) Tas inn i fellesregistrering med oppkjøpende selskap Salg av eiendom fra fellesregistrering ■ Utgangspunktet avgiftsunntatt omsetning – enten som aksjesalg eller salg av fast eiendom ■ Tradisjonelt uklar praksis – kilder som peker i ulike retninger – Høyesteretts dom i «Telenor-saken»? – Finansdepartementets uttalelse av 1. september 2015 ■ ■ Ikke fradragsrett – den klare hovedregel Finnes det noen unntak? © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 13 Forberedelse til salg - Selgers due diligence (VDD) Fallgruver ved forberedelse til salg ■ Vanligste fallgruven: Selger forbereder ikke salg (tidsnok) ■ Selger bør ha en formening om hva som ønskes solgt (aksjer vs innmat), og analysere hvilke konsekvenser valg av salgsgjenstand vil få Herunder skattemessig effekt for selger, konsekvenser for kjøpesummen, dokumentavgift, avskrivningsgrunnlag, selskapshistorikk, kompleksitet i transaksjonen etc – ■ Ved behov for omstrukturering, for eksempel fisjon: Viktig å starte arbeidet tidsnok ■ Fokus på forberedelse og strukturering vil kunne gi en raskere og bedre prosess, og vil kunne være avgjørende for om transaksjonen gjennomføres «Lik i lasten» som oppdages av kjøper parallelt med avtelforhandlingene lager ofte unødvendig mye støy – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 15 Selgers due diligence (VDD) - Rettslig plassering ■ Ingen definisjon av «due diligence» i norsk rett ■ Kan oversettes med «tilbørlig aktsomhet» eller «fornuftig forsiktighet» ■ Due diligence er en fremmed fugl i norsk rett (Gulating lagmannsrett, RG 2009, s. 1363) – Ikke klart hva slags implikasjoner begrepet har ■ Vil kunne redusere risikoen for krav som følge av selgers objektive ansvar for uriktige opplysninger etter kjl § 19 (1) ■ VDD kan begrense krav kjøper kan fremsette etter bud/aksept – kjøpers kunnskap økes © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 16 Overordnet om VDD ■ Omfanget av VDD varierer i stor grad i praksis – ■ Kost/nytte-vurdering: Blant annet avhengig av eierhistorikk, kompleksitet, størrelse på transaksjonen etc Grunnleggende: Å identifisere forhold som kan påvirke pris og forutsetninger for salget © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 17 Overordnet om VDD ■ Formål å avdekke – – – – – – – Potensielle forhold som rettslig umuliggjør en gjennomføring av transaksjonen Forhold som må hensyntas for å kunne gjennomføre transaksjonen (closing conditions), herunder samtykkekrav fra avtaleparter og myndigheter Juridiske risikoforhold eller mangler som kan bringes i orden før transaksjonen Forhold som kjøper vil adressere i avtaleforhandlinger, for eksempel gjennom krav om garantier eller prisavslag Forhold som ikke virker prisreduserende, men som kjøper må ha fokus på etter closing Omstendigheter som kan øke prisen, for eksempel skatteposisjoner Synergier som kan nyttiggjøres ved gjennomføring av transaksjonen © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 18 Overordnet om VDD ■ For selger: Fremstår ryddig og unngår at kjøper får informasjonsfordel i kontraktsforhandlinger ■ VDD vil kunne medføre en raskere salgsprosess – kjøpers behov for egne undersøkelser reduseres ■ For administrasjonen i selger kan nok VDD oppleves mindre pågående enn kjøpers due diligence – øker kanskje muligheten for at alt relevant kommer opp? ■ Fra rådgivers ståsted: I prinsippet de samme forholdene som undersøkes i VDD som i kjøpers DD – Tar gjerne utgangspunkt i samme typer informasjonslister/spørsmålslister © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 19 Fokusområder for VDD – grunnboksmessige forhold, samtykkekrav ■ Helt grunnleggende: Er eiendommens grenser som forutsatt og har selger de forutsatte rettigheter til eiendommen? Festerett kan potensielt være dramatisk mye dårligere enn å eie.. Fordel å ha sørget endring av hjemmelshaver som følge av fisjon etc – ■ Tinglyste heftelser, servitutter og rettigheter Kan være tidkrevende øvelse å slette heftelser og kan virke prisdempende Er det for eksempel tinglyst forkjøpsrett som kan kreves slettet etter 1. juli 2015? Har selger/target de rettigheter som er nødvendige for å bruke eiendommen? Hvis nei; er det mulig å få etablert slike rettigheter før transaksjonen? – – – ■ Samtykkekrav fra tredjepart Forkjøpsrett, annen kjøpsrett og samtykkekrav bør ikke dukke opp som en overraskelse i prosessen. Og husk at forkjøpsrett også utløses ved salg av aksjer! Potensielt ødeleggende å måtte vente på avklaring fra forkjøpsrettshaver – – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 20 EKSEMPEL ■ 2011: Eiendomsaktør oppførte nybygg på eiendom man disponerte til ca MNOK 20. ■ 2015: Går ut i markedet med eiendommen som eier. Oppdaget underveis i prosessen at man kun hadde festeavtale for eiendommen, med utløp i 2017 uten rett til forlengelse. ■ Står da igjen med usikkerhet ved i) festeforholdets utløp og ii) den egentlige verdien av bygget, jf tomtefesteloven kap VII. © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 21 Grunnboksmessige forhold – Nærmere om hvordan grunnboken leses ■ En eiendoms grunnboksblad begynner ved opprettelse av eiendommen Eldre heftelser som gjelder tinglyst på den opprinnelige eiendommen hefter på den fradelte Eldre heftelser fremgår ikke av den fradelte eiendommens grunnbok Gamle skylddelingsforretninger kan ha avgjørende betydning for utnyttelsen av ubebygde eiendommer – – – ■ Servitutter eller rettigheter i fast eiendom tinglyses på den tjenende eiendommen En eiendoms rettigheter – som veirett fremgår derfor ikke på den eiendommen som har rettigheten I nyere tid fremgår en eiendoms rettigheter i noen tilfeller – – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 22 Grunnboksmessige forhold – Nærmere om blanco skjøter og urådighetserklæring ■ Urådighetserklæring – som regel et pantedokument med bestemmelse om urådighet – – – ■ Blanco skjøte – akseptabel metode for å unngå dokumentavgift? – – ■ Urådighetserklæring er en frivillig disposisjon hvor eier forplikter seg til ikke å disponere rettslig over en eiendom Tinglyst urådighet krever samtykke fra rettighetshaver for rettslig disposisjon over eiendommen Urådighetserklæring gir ikke vern overfor kreditorer, for eksempel utlegg eller konkurs Det er stor risiko knyttet til å overta en eiendom på blanco skjøte Tinglysning av urådighet sikrer mot frivillig pantsettelse og salg men ikke mot kreditorer Kun tinglysning av hjemmel gir rettslig vern av kjøper – – – Blancoskjøte kan bare unntaksvis anbefales – særlig aktuelt ved utbyggingsprosjekter med unntak for dokumentavgift til sluttbruker Forutsetter tinglysning av urådighetserklæring og grundig kontroll av selgers forhold for å klargjøre risiko for selgers kreditorer Blancoskjøte forutsetter generalfullmakt som gir ny eier rett til å disponere over eiendommen © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 23 Fokusområder for VDD – offentligrettslige forhold ■ Utgangspunktet: Eier har fri rettslig og faktisk disposisjonsrett over eiendommen ■ Offentligrettslige begrensinger – – – – – ■ Avvik, pålegg/varsel om pålegg – ■ Plan og bygningsloven snur utgangspunktet: Ethvert byggetiltak tiltak krever tillatelse Eiendom må disponeres i samsvar med gjeldende planer eller så kreves det dispensasjon Reguleringsbestemmelser som rekkefølgebestemmelser og anleggsbidrag kan ha stor betydning for eiendomsverdien Krav og restriksjoner i særlovgivning, veilov, antikvarmyndighet, forurensningsmyndighet Brukstillatelser/ferdigattester Herunder fra el-tilsyn, brannvernmyndigheter etc Konsesjon ved innmatsalg © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 24 Fokusområder for VDD – Ferdigattest – hvilke verdi har den? ■ Ferdigattest bygger på byggesøknad – – – ■ Det skal foreligge ferdigattest på alle søknadspliktige tiltak som er utført etter 1998 Selger bør kontrollere dato for ferdigattest og gjennomgå bebyggelsen for å avklare om det er utført søknadspliktige tiltak etter dato for ferdigattest Alle byggesaker bør vurderes innhentet slik at det kan kontrolleres om bebyggelsen er i samsvar med gitte tillatelser Hva betyr det at en eiendom ikke har ferdigattest? – – Lovendring sommeren 2015 – kommunen gir ikke ferdigattest til tiltak før 1998 Må avklares om bebyggelsen er i samsvar med gitt tillatelser © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 25 Fokusområder for VDD - leieavtaler ■ Helt sentralt ved yieldeiendommer ■ Overordnet fokus: Foreligger de leieavtaler selger forutsetter, og med det innhold selger tror? ■ Er det særskilte risikoforhold knyttet til leieavtalene, som enten i) kan ryddes opp i eller ii) bør adresseres i salgsprosessen ■ Selger bør være kjent med avvik fra markedspraksis i leieavtalene – kjøper oppdager det definitivt ■ Manglende/mangelfulle sikkerhetsstillelser fra leietakere er «alltid» tema – ■ Ofte relativt enkelt å få på plass før en salgsprosess Viktig å være klar over håndtering av felleskostnader m.v. i strid med leiekontraktene © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 26 Fokusområder for VDD – enkelte andre forhold ■ Låneavtaler og andre type avtaler, for eksempel festeavtaler, kan inneholde krav om samtykke ved salg – fordel om samtykke avklares på forhånd! ■ Drifts- og forvaltningsavtaler ■ Ansatte – – ■ Selskapsforhold – ■ Ikke relevant ved det «rene» eiendomsselskapet Bonusavtaler, pensjonsordninger m.v. Selskapsprotokoller, redegjørelser, aksjeeierbøker Skatt/avgift – Håndtering av risikoforhold © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 27 Kjøpekontrakt – avtaleregulering av vesentlige avtaleforhold Kjøpekontrakter i eiendomstransaksjoner - overordnet ■ Innholdet i kjøpekontrakten vil selvsagt være avhengig av hva som overdras (eiendom, aksjer, andeler, selskap med bygg under oppføring etc) ■ Husk: Rammene for kjøpekontrakten fastlegges i bud/aksept – kan være utfordrende å endre mening senere i prosessen.. ■ Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere utgir meglerstandarder – er nettopp revidert Endringer bl.a. i bestemmelser om kjøpesum, garantier/forpliktelser (herunder balansegarantien), ansvarsbegrensninger og offentlige tillatelser Er ment å være en konservativ oppsummering av markedspraksis – – ■ Sentralt for alle aktører å kjenne markedspraksis Herunder bør selger kjenne til hva en profesjonell kjøper forventer/vil kreve av innholdet i kjøpekontrakten – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 29 © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 30 Kjøpekontrakter i eiendomstransaksjoner - overordnet ■ Er ALLTID behov for tilpasninger av standardkontraktene – bør absolutt ikke benyttes ukritisk! Ved for eksempel utviklingseiendom vil det kunne være behov for andre prismekanismer Opplever i praksis at enkelte aktører benytter noe de tror er en standardavtale, men hvor vesentlige deler mangler – – ■ Eksempel på hvor uheldig det kan være å ta frem standardavtale fra skuffen: Kjøpesummen for aksjene er Eiendomsverdien …, med fradrag for NOK [..], som utgjør et omforent vederlag som kompensasjon for differansen mellom Eiendomsverdien (fratrukket omforent tomteverdi) og Eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 31 Kjøpesumsberegningen ■ NB! Husk at kjøp av et AS gjør at man kjøper aksjer, og at dette har noen implikasjoner! Kjøper overtar alle eiendeler, gjeld m.v. – manglende bevissthet rundt dette kan være kostbart Det er behov for å vurdere postene i kjøpesumsberegningen konkret hver gang – ikke alle poster er nødvendigvis relevante Dersom kjøper ikke er kjent med balansen – selger må forvente at kjøper tar forbehold om gjennomgang av balansen – – ■ Forenklet: Kjøpesummen fastsettes basert på omforent eiendomsverdi med tillegg av kontanter/fordringer og med fradrag for all gjeld i balansen, og med fradrag for en ”skatterabatt” Enkelte kjøpere er svært bevisste på hva de vil overta av kontanter og fordringer – selger bør vurdere å redusere kontantbeholdning og minimerer utestående fordringer – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 32 Kjøpesumsberegningen ■ Nærmere om «skatterabatten» Ordlyden i ny meglerstandard: NOK [●], som utgjør et omforent, fast vederlag som kompensasjon for differansen mellom Eiendomsverdien (fratrukket omforent tomteverdi) og Eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag Fradraget vil i stor grad avhenge av omforent verdi på tomten. Bør avklares ved bud/aksept, og selger må gjøre seg opp en mening! Eksempel: Ved salg av enkel restaurantbygning med attraktiv beliggenhet – partenes ulike syn på tomteverdien slår kraftig ut i kjøpesummen Hensiktsmessig å oppstille prinsipper for beregningen i prospekt etc? – – – – ■ Kan også være sentralt å undersøke fremførbart underskudd, fisjonsgjeld, mva-justeringsrett/plikt © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 33 Kjøpekontrakten - mangelsregulering ■ Salg av eiendom/SPV skjer gjennomgående ”as is”, jf avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19 (1) Selger har ansvaret for uriktige og mangelfulle opplysninger – hvem utgjør ”selger”? Skal selgers objektive ansvar for uriktige opplysninger endres? Kjøper har risikoen for skjulte mangler, også der eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet Kjøper har som regel risikoen for forhold han kjente eller burde kjenne til ved signering av avtalen – avskjærer (de fleste) krav basert på mangels- og garantibrudd – – – – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 34 Kjøpekontrakten – selgers garantier ■ Fast markedspraksis for at selger aksepterer å avgi garantier for eierskap til eiendommen/aksjene og andre sentrale forhold ved selskapet/eiendommen – «fundamentale garantier» ■ Omfanget av garantier vil kunne variere Normalt aksepterer selger å avgi relativt omfattende garantier for selskaps-, skatt- og avgiftsforhold Viktig at selger forstår hva han faktisk garanterer, for eksempel knyttet til at targets aktivitet er «drift av» eiendom Kjøper vil ønske å gjøre enkelte fundamentale garantier objektive, det vil si at de gjelder uavhengig av kjøpers kunnskap I tillegg kan det være aktuelt å unnta garantier fra selgers ansvarsbegrensninger – – – – ■ Mest praktiske misligholdsbeføyelsen: Erstatningskrav som følge av garantibrudd © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 35 Kjøpekontrakten – ansvarsbegrensninger i tid/reklamasjonsfrister ■ Selger ønsker ikke å ha risiko for reklamasjonskrav tidsubegrenset I tråd med bakgrunnsretten opereres det med en relativ og absolutt reklamasjonsfrist Den absolutte reklamasjonsfristen er ofte gjenstand for forhandlinger, er 1 år i meglerstandard – – ■ Det aksepteres som regel lengre reklamasjonsfrist for skatte- og avgiftsforhold Også meglerstandard legger opp til lengre reklamasjonsfrist for de fundamentale garantiene Avtales noen ganger reklamasjonsfrist tilsvarende myndighetenes frist for å fremme krav for skatte- og avgiftsforhold – – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 36 Kjøpekontrakten – ansvarsbegrensninger i beløp ■ Markedspraksis for at det avtales en øvre beløpsmessig grense for selgers ansvar Avtales gjerne en øvre grense for selgers ansvar (cap), minste samlet tap (basket) og samt en nedre grense for hvilke krav kjøper kan fremme (de minimis) Opp til partene hva den øvre grensen skal være, men ikke helt uvanlig med 10 % av eiendomsverdien Meglerstandard legger opp til at fundamentale garantier skal være unntatt den øvre beløpsbegrensningen, gjelder eierskap til aksjene/eiendommen, skatt/avgift m.v – – – ■ Ny meglerstandard og ansvarsbegrensningen til revidert kjøpesum © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 37 KJØPEKONTRAKTEN – ØVRIGE FORHOLD ■ Ved salg av innmat: Husk at leiekontrakter, andre avtaler og garantier må transporteres til kjøper – holder normalt med varsel til leietaker og garantister Leiekontraktene og garantiene kan inneholde avvik fra dette, derfor viktig å sjekke avtalegrunnlaget – Aldri bruk standardkontraktene ukritisk © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 38 Eksempel på optimalisering av struktur - case Gjennomgang av case ■ Tomteområde regulert til Kontor, industri og forretning ■ Areal 62 397 da ■ Pris pr m2 kr 1 600, totalverdi på området kr 99 835 200.- ■ Klient hadde opprinnelig sett for seg kjøp og salg av eiendom ■ Vi gjennomførte prosessen ved kjøp av selskap, fisjoner, fusjoner og etterfølgende salg av selskap ■ Prosessen ble gjennomført uten skatt og avgiftsvirkning ■ Spart skatt og dokumentavgift ca kr 25.400.000.- © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 40 Situasjon steg 0 Selskapsstruktur Eiendomsstruktur ■ Privatperson Vår klient Privatperson Holdingselskap Holdingselskap Eiendomselskap Eiendomsselskap Selskapsrettslig: Kjøp av eiendomsselskap som eide tilstøtende tomt, merket gult Begrenset DD prosess Utarbeidelse av kjøpekontrakt Endring av styre og vedteker Eiendomsrettslig: Eiendomsgrense avvek med reguleringsgrense Eiendommene var del av et større tomteområde © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 41 Situasjon steg 1 Selskapsstruktur ■ Eiendomsstruktur Privatperson Vår klient Holdingselskap Eiendomselskap Eiendomsselskap Selskapsrettslig: Fisjon av vår klients selskap slik at tomtene ligger i eget as Justeringsavtale Eiendomsrettslig: Organisere eiendommen i samsvar med reguleringsgrense Grensejustering, makebytte, arealoverføring og eiendomsdeling © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 42 Situasjon steg 2 Selskapsstruktur ■ Eiendomsstruktur Privatperson Vår klient Holdingselskap Eiendomselskap Selskapsrettslig: Fusjon til et selskap Justeringsavtaler Eiendomsrettslig: Sammenføyning til en eiendom © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 43 Situasjon steg 3 Selskapsstruktur Eiendomsstruktur ■ Privatperson Vår klient Holdingselskap Eiendomselskap Eiendomselskap Eiendomselskap Eiendomselskap Eiendomselskap Selskapsrettslig: Fisjon til fem selskaper Justeringsavtaler Utarbeidelse av kjøpekontrakter Eiendomsrettslig: Eiendomsdeling til fem eiendommer Etablering av servitutter © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 44 Oppsummering Tidlig forberedelse av salg av næringseiendom muliggjør: optimalisering av eiendommen – kan øke verdi og gjøre eiendommen mer salgbar optimalisering av selskap og selskapsstruktur – reduserer risiko kjøper vil kreve prisavslag eller garantier for skatte og avgiftsposisjonering – – – © 2014 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. 45 Takk for oppmerksomheten Advokat Jan Ove Fredlund Mobil: 4063 9088 E-post: [email protected] Advokat Lars Erik Larsson Mobil: 4063 9749 E-post: [email protected] Advokat Jan Egill Aarø: Mobil: 4063 9603 E-post: [email protected] © 2015 KPMG AS, a Norwegian member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks or trademarks of KPMG International Cooperative (KPMG International).
© Copyright 2024