Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
23/687
2014/3595 -4318/2015
Terje Axelsen
18.02.2015
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon - oppføring av bod og pergola på GB
23/687 - Verven 3
Utv.saksnr
28/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
04.03.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra
reguleringsplanens grad av utnytting for utvidelse av bod og ettergodkjenning av tilbygg.
Avslaget begrunnes med at hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser blir vesentlig
tilsidesatt ved en dispensasjon.
Oppføring av pergola vurderes å være i tråd med gjeldende plan, og vil bli administrativt
behandlet som eget vedtak etter plan- og bygningslovens § 20-2.
Bakgrunn for saken:
Utbyggingen av Verven-området ble foretatt mot slutten av 1980-tallet. Reguleringsplanen var
da ny og la føringer for utbyggingen i området. Imidlertid ble det godkjent en bygningsmasse
som allerede den gangen var i strid med begrensningene som var satt i reguleringsplanen.
En reguleringsplan fastlegger hvordan et område skal anvendes og bebygges. Der det
foreligger en godkjent plan skal alle søknadspliktige byggetiltak i utgangspunktet utformes
etter denne.
På vestsiden av adkomstveien til Verven ble det tillatt oppført 2 etasjes kjedehus, og
utnyttingsgraden ble satt til U=0,5. På østsiden av adkomstveien ble det tillatt med kjedehus i
1 1 2 etasje og med utnyttingsgrad U=0,35.
En tidlig beregning av utnyttingsgrad som gjaldt fra 1965 til 1987 er basert på brutto arealmål
av tomt og bygninger. Utnyttingsgraden i de tidlige byggeforskriftene ble beregnet som et
forholdstall og ble betegnet som f.eks. U=0,35. Dette forholdstallet ble regnet ut ved å dele
brutto gulvareal på brutto grunnareal av tomta.
Definisjonen på bruttotomt, i følge veilederen Grad av utnytting T-734, som tidligere ble
benyttet i forbindelse med utnyttingsgrad var: «Tomtearealet inkluderer halvparten av
tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10 m.»
Veilederen sier videre at i reguleringsplaner fra 1987 og fremover er det netto tomteareal som
skal gjelde. Det vil si at man ikke skal ta med tilleggsarealer i beregningen. Gjeldende
reguleringsplan er fra 1988. Dermed skal i utgangspunktet ikke tilleggsarealet legges til
tomtearealet i utregningen. Det kan imidlertid se ut som om grad av utnytting er videreført i
denne planen etter mønster fra tidligere planer.
Tomta på GB 23/687 har et areal på 282 m². Med tilleggsareal fra omkringliggende vei og
friområde blir det til sammen 330 m². Eksisterende bebyggelse har et bebygd areal (BYA) på
128 m² og et bruksareal (BRA) på 177 m². Da er ikke ulovlig oppført tilbygg/halvtak regnet
med.
Hvis man bruker den gamle beregningsmåten på utnyttelsesgraden får man U=0,50 før en
eventuell utbygging. Legger man den nye beregningsmåten til grunn, og bruker nettoareal på
tomt, får man en utnyttingsgrad på U=0,62. Som en illustrasjon er eiendommen i dag bebygd
med 45,4 % BYA.
Eiendommene i området øst for adkomstveien er ganske likt utnyttet i dag, og alle er over tillatt
utnyttingsgrad, enten man legger ny eller gammel beregningsmetode til grunn.
Saksutredning:
Det søkes om å bygge på en eksisterende bod på baksiden av huset, mot Hølleveien. Utvidelsen
vil bli som et tilbygg til boligen. Etter en eventuell utvidelse vil tilbygget bryte byggegrensen
mot Hølleveien, og det søkes om dispensasjon for dette. Det søkes videre om å bygge en
pergola i tilknytning til veranda over innkjørselen til garasjen, på fremsiden av huset.
Utnyttingsgraden som er satt i reguleringsplanen overskrides ved tiltaket. Derfor søkes det også
om dispensasjon for bygging ut over planens arealbegrensning. Tillatt utnyttingsgrad er satt til
U=0,35.
Spesielle forhold:
I forbindelse med gjennomgang av saken viser det seg at det er bygget et lite tilbygg/halvtak
som også vender ut mot Hølleveien og bryter byggegrensen mot veien. Dette er ikke tidligere
omsøkt. Tiltakshaver opplyser at han ikke har vært oppmerksom på dette før, og at han ønsker
at tilbygget også innlemmes i søknaden.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan for
«Omregulering for del av Høllen syd II, Vervetomta». Reguleringsplanen er egengodkjent
05.05.1988.
Følgende reguleringsbestemmelser er relevante for saken:
Utsnitt av reguleringsplankart:
Digitalisert plankart:
Utsnitt av situasjonskart:
Naturmangfoldloven:
Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan ut fra en
samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold
til sakens karakter.
Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke
opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle
hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til
føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig
skade.
Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell
miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder
blir også ivaretatt.
Klager/protester/bemerkninger:
Foreligger ikke.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder bemerker at saken i første rekke angår lokale miljøforhold som de
normalt ikke uttaler seg til.
Statens vegvesen uttaler: «Dette er et enkelt tiltak og det er på naboeiendom tidligere bygd
nærmere vegen. Statens vegvesen har ingen merknader til en eventuell dispensasjon».
Det vises til uttalelsen i sin helhet.
Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen tidsfristen på 4 uker.
Dispensasjoner:
Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense mot fylkesveien, samt
dispensasjon for grad av utnytting i planen.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Begrunnelse for dispensasjon: Behov for bodareal.
I et slikt tettbebygd strøk kan man forstå behovet for å øke areal til oppbevaring. Denne
begrunnelsen kan imidlertid også brukes i mange andre områder i kommunen, og er ikke
relevant i denne sammenhengen.
Det vises for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering:
Det søkes om oppføring av tilbygg til bod samt oppføring av pergola under eksisterende
veranda. I tillegg søkes det om godkjenning av eksisterende tilbygg/halvtak.
Det er reguleringsplan for Områderegulering for del av Høllen syd II, Vervetomta som er
gjeldende for tiltaket. Arealplankart angir planens byggegrenser og både tilbygg og halvtak er i
strid med disse samt med utnyttingsgraden i reguleringsplanen.
På plankartet er det vist byggegrense mot fylkesvei 165, Hølleveien. Kartet viser også grad av
utnytting for området, U=0,35.
Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1988 og er blitt til gjennom en omfattende
beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret.
Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter
fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller
utvidelse av eksisterende tiltak som er nevnt i plan- og bygningslovens § 1-6. Tiltaket må ikke
være i strid med planens arealformål og bestemmelser.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å
gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke
dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis.
Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres
fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen
at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen
videre.
Utvidelse av bod:
Tilbygget vil utvide boden på baksiden av huset, mot Hølleveien og vil dermed bryte
byggegrensen mot denne. Statens vegvesen har ingen merknader til dette i sin uttalelse. Det er
snakk om en mindre utvidelse på 5 m².
Reguleringsplanen er styringsverktøyet vi har å gå ut fra. Denne skal sikre forutsigbarhet for
beboerne i området. I reguleringsplanen er boliger på vestsiden av adkomstveien tillatt både
høyere og med større utnyttingsgrad enn boligene ut mot Hølleveien. Hensikten med dette har
vært å skape gode lys- og siktforhold, samt å begrense boligmassen ut mot hovedveien.
Samtidig har hensikten med byggegrensen på eiendommen vært å skape den nødvendige
avstand til veien. En slik avstand fra vei til bebyggelse er viktig både for siktforholdene langs
veien, og at nødvendig vedlikehold kan utføres. Som Statens vegvesen påpeker i sin uttalelse er
det ikke byggegrensen mot veien som skaper de store problemene i dette tilfellet. Det er
imidlertid problematisk når utnyttingsgraden på eiendommen allerede er så vidt mye
overskredet.
Man kan kanskje hevde at reguleringsplanen fremstår som utdatert og uthulet som
styringsverktøy når det gjelder grad av utnytting, siden det allerede ved starten av
gjennomføringen er gitt tillatelse til tiltak som langt overskrider utnyttingsgraden på U=0,35 på
østsiden av adkomstveien. Imidlertid er det gjeldende reguleringsplan som gjelder for tiltak i
området, og selv et relativt lite tilbygg på 5 m² tøyer grensene for hva som er forsvarlig å tillate
uten å foreta en endring av selve reguleringsplanen.
Eksisterende tilbygg/halvtak:
Tilbygget dekker et areal på ca. 5 m². Vurderingen blir den samme her som på tilbygget til
boden. Arealet er relativt lite, men siden utnyttingen av eiendommen allerede er godt over det
som er tillatt etter gjeldende reguleringsplan, vil det kunne skape ytterligere usikkerhet rundt
reguleringsplanen som styringsverktøy hvis dispensasjon blir innvilget.
Pergola:
En pergola skaper ikke verken bebygd areal eller bruksareal, og bidrar dermed ikke til økning
av utnyttingsgraden på eiendommen. Det kreves derfor ikke dispensasjon for oppføring av
pergola. Tiltaket vurderes å være i tråd med gjeldende plan og vil bli behandlet som et tiltak
etter plan- og bygningslovens § 20-2.
I henhold til ovennevnte saksutredning konkluderer administrasjonen med at hvis det blir gitt
dispensasjon fra grad av utnytting i dette tilfellet, vil hensynet bak reguleringsplanens
bestemmelse og hensynene i lovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter
plan- og bygningslovens § 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt.
Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er
oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjonen fra bestemmelsen om grad
av utnytting avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i
forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at
dispensasjon skal kunne gis.
Ut fra ovenstående anbefaler administrasjonen Plan- og miljøutvalget at søknaden avslås.
Det bør vurderes å endre reguleringsplanen hvis det skal tillates ytterligere utbygging i
området.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader til saken.
Vedlegg
1 Søknad om dispensasjon
2 Innsendte kart og tegninger
3 Redegjørelse for oppføring av bod + bilde av bod
4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder
5 Uttalelse fra Statens vegvesen
6 Utsnitt av reguleringsplan - Verven
7 Oversiktskart eksisterende bebyggelse
8 Oversiktsbilde eksisterende bebyggelse
ii ` 'I
N 6438100
Det søkes om å utvide
bod i hage og Pergola
innkjøring/inngang.
v
1. Utvidelse av bod. 5m2.
Dette krever dispensasjon
fra byggegrense 1,6m mot
vei.
2. Pergola. Til beplantning
i nabogrense
og
understøttelse
veranda.
av
I
4 21050
.
Søgne
kommune
Basiskart
\
x
4
Mlleslollk:
DIIIO
- i
‘
1:250
77.10.2014
i
7
8 m
_
`
.
S lg U rd
Verven
e
.
C h n Stoffe
3
rsen
orb
Old 03:1 feiliknrlgru
uwidebodl hageog
Tegner
pergola v innkjøring
JT
Tegner aalo
Proslektnr
30.10.14
Verven 3
In Si.
I
Målestokk
l
1:250
-
3
VERVEN 3
f
Snm A
Eksisteren
7:
3
12:16
.
} rzxes
V'
V
Pergola {i
r i i _
‘
'
‘T
T‘f :
_
;
Eksisterende
:nngaçltgspam/ I
:
_
,
\‘
/1 ’
--.—.«
//
can”
4--—«
/f
f"
'
.'
11
VERVEN 5 \
\\
\
\_
1 3
1
\\
‘A:
\
Eksisterende
ytterveè
i
MJ.‘
1
Lå
1
<r
1
\
\
\
\
\
\
\
\
\
1
I
\
J
i
$.'i':."T.!"”
Utvidelse
av bod
av bod
F
.
‘ J’ f ' ‘:
“MW
Snm bod
Minn:
1'llbygg bod
\
_
-+
Sigurdcnnsmusen
T
Wrven 3
í
¢y-nmu.n..uu:
\
=.-...'..-:.-cAa.;.m¢.4.u.uu..v...mum...~.wm
Innuv-9 nn.
uumuuas-nw-xr--smnmmmoa-mu.
1‘ “ H
Vivid!
-
Plan, snitt, perspektiv
Ilhvnsn.
1 ‘°°
up-......
5 Cnstmversen
L
1>
x
.lIv
n
Sigurd Christoffersen
Verven
3
4640 Søgne
5. desember
..-
2014
Søgne Kommune
V/ Terje Axelsen
Byggesaksbehandler
Deres
ref:
2OJ 4/ 359539560/2014
Redegjørelse
ang. oppføring
av bud på GB 23/687 Verven
Viser til brev fra 3/'12-‘I4 hvor dere ber om redegjørelse
Jog kjøpe boligen
1 Z011.0mlaltc
3
for tilbygg
tilbygg sto da der, det er altjcg
utenfor
byggegrense.
kan gi av redegjørelse.
Dette er ikke noe
boareal, k'u11et lialv tak over uteareal som ligger inntil naboens vegg.
Da dere har gjort meg oppmerksom
på at dette halv tak ikke er søkt om, ønsker
samme søknad.
Som sagt kjøpe jeg boligen
Legger v/bilde
Vennlig
av halv taket.
hilsen
Sigurd Christoffersen
1
f
i 201] og var ikke klar over dette.
jeg dere tar dette med i
ll
-s
Fylkesmannen i Vest-Agder
Miljøvernavdelingen
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2014/3595
Vår ref.:
2015/167
Vår dato: 09.01.2015
Arkivkode: 421.4
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 Søgne
Verven 3 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for
utvidelse av eksisterende bod på gnr. 23 bnr. 687
Vi viser til kommunens e-post av 08.01.2015 vedlagt sitt skriv datert 27.11.2014.
Saken gjelder utvidelse av en eksisterende bod knyttet til bolig innenfor reguleringsplan for
«Del av Høllen syd II, Vervetomta, datert 05.05.1988. Dette krever dispensasjon fra
byggegrense og grad av utnytting.
Miljøvernavdelingen mener denne søknaden i første rekke angår lokale miljøforhold. Vi
utaler oss normalt ikke til slike saker.
Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets
begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens
krav til begrunnelse.
Med hilsen
Magnus Thomassen (e.f.)
ass. miljøverndirektør
Ole-Johan Eik
seniorrådgiver
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Vest-Agder fylkeskommune
Sigurd Christoffersen
Besøksadr.
Postadr.
Telefon
Postboks 517 Lund
Tordenskjoldsgate 65
Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand
38 17 61 00
4605
Kristiansand S
E-post
[email protected]
Nettside
www.fylkesmannen.no
Org.nr. NO974 762 994
Statens
vegvesen
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 SØGNE
Behandlende enhet:
Saksbehandler/innvalgsnr:
Vår referanse:
Deres referanse:
Vår dato:
Region sør
Steinar Ånesland - 38121525
2015/002930-002
2014/3595-38829/2014
16.01.2015
Uttalelse
utvidelse
til søknad om dispensasjon
fra reguleringsplan
av bod - gnr. 23, bnr. 687 i Søgne kommune
for
Vi viser til brev fra dere av 27.11.2014.
Det søkes om dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for utvidelse av bod på gnr. 23,
bnr. 687. Tiltaket kommer 1,6 meter nærmere fv. 165 enn regulert byggegrense.
Dette er et enkelt tiltak og det er på naboeiendom tidligere bygd nærmere vegen. Statens
vegvesen har ingen merknader til en eventuell dispensasjon.
Vegavdeling Vest-Agder - seksjon for plan og forvaltning
Med hilsen
. l
/’
I/
r
/7
/él-4mvC«c;/ad
Anne Grete Tofte
seksjonsleder
°
/
i/
Steinar Ånesland
Kopi:
Vest-Agder fylkeskommune, regionalavdelingen
Postadresse
Telefon: 02030
Kontoradresse
Fakturaadresse
Statens vegvesen
Telefaks: 37 01 98 01
Rigedalen 5
Statens vegvesen
Region sør
[email protected]
4626 KRISTIANSAND S
Landsdekkende regnskap
Postboks 723 Stoa
4808 Arendal
Org.nr: 971032081
9815
Vadsø
Telefon:
Telefa ks:
Verven 3 - med
tillatt bebyggelse
Byggegrense
Utnyttingsgrad
Verven 3 eksisterende
bebyggelse
Byggegrense
03.02.2015
Målestokk 1:500
Tilbygg/halvtak
uten tillatelse
Eksisterende
bebyggelse
påVerven 3
09.02.2015
Målestokk 1:250