GB 37/115 - Kalsneset
Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 37/115 2014/3256 -10215/2015 Mette Erklev 10.03.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for tilbygg til bod - GB 37/115 - Kalsneset Utv.saksnr 56/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 25.03.2015 Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om tilbygg til eksisterende bod. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens krav til størrelse og utforming av uthus i 100-metersbeltet, samt fra plan- og bygningsloven § 1-8 - byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2, for oppføring av tilbygg til bod, avslås med hjemmel i Pbl § 1-8 og § 11-6. Bakgrunn for saken: Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 04.03.2015 Behandling: Administrasjon trakk saken i møtet, og nytt saksfremlegg vil bli forelagt utvalget i neste møte. Historikk angående eiendommen: Det er tidligere søkt om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for oppføring av tilbygg til hytte, terrasse og levegg. Søknaden ble innvilget av plan- og miljøutvalget i møte den 16.11.2011, saknr.: 182/11. Fylkesmannen påklagde vedtaket om innvilget dispensasjon for oppføring av leveggen. Dispensasjonen for tilbygg og terrasse er ikke påklaget. Klagen ble tatt til følge og dispensasjon for oppføring av levegg ble opphevet i plan- og miljøutvalgets møte den 18.01.2012, saksnr.: 16/12. Videre ble det gitt tillatelse til oppføring av tilbygget den 20.01.2012. I e-post av 23.10.2014 opplyses det imidlertid om at dette tiltaket ikke vil bli gjennomført. I stede søkes det altså om utvidelse av eksisterende bod. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om oppføring av tilbygg til bod på GB 37/115, søknad mottatt i kommunen 12.11.2014, tegninger og kart er mottatt 16.10.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumenter. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er avsatt til hytteformål i disposisjonsplanen for Nordre Kalsnes. Planen er fra 29.11.1979, og i følge kommuneplanens bestemmelser § 1, gjelder kommuneplanen foran disposisjonsplanen. I kommuneplanen er området avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse med krav om ny reguleringsplan. Plankravet gjelder imidlertid ikke for tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-2, med andre ord ikke for omsøkte tiltak. Relevante bestemmelser i saken: Tiltaket faller inn under 100-metersbeltet fra sjøen, og det kreves dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 1-8, og kommuneplanens § 5.f.: Plan og bygningsloven § 1-8 Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Kommuneplanen§ 5.f. Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BYA) større enn 15 m2 med maksimum mønehøyde 3,5 meter. Det skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, hvert med glassareal inntil 0,5 m2. Takvinkel skal tilpasses øvrig bebyggelse. Ark, kvist, takoppbygg, halvtak og overbygg tillates ikke. Det tillates kun et uthus pr eiendom Utsnitt av situasjonskart og flyfoto: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: viser til at det er pågående arbeid med ny reguleringsplan i området hvor omsøkte eiendom inngår, og dette arbeidet bør ferdigstilles og vedtas før evt. videre utbygging kan finne sted. På grunn av bodens plassering bak hytta sett fra sjøen, kan de ikke se at tiltaket kommer i vesentlig konflikt med de nasjonale føringer som gjelder i strandsonen. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltaket er et lite tilbygg til en eksisterende bod som ligger bak fritidsboligen. Bygningen vil ikke bli eksponert fra sjøen, og ikke hindre allmennheten ytterligere i forhold til dagens situasjon. Boden er plassert ca. 35 meter fra sjøen, og avstand mellom boden og hytta blir ca. 3,5 meter. Hytta ligger mellom boden og sjøen, og boden blir dermed ikke synlig fra sjøen. Tiltakshaver har behov for lagring av utemøbler o.l. og det anses som en bedre løsning å bygge ut boden fremfor å oppføre et tilbygg til hytta. Dette anses som enklere og mindre eksponert å utvide boden. Som nevnt over er bodens plassering i forhold til eksponering fra sjøen, svært bra. Tiltakshavers behov for lagring er et personlig forhold som ikke skal tillegges vesentlig vekt ved en dispensasjonsvurdering. Flere naboeiendommer har større boder, f.eks. GB 37/116, og flere eiendommer i området har både bod og sjøbu i tillegg til hytta. Tiltaket som omsøkt vil ikke skape ytterligere presedens innen området. Eiendommen det henvises til grenser til omsøkte eiendom, og den er bebygd med hytte, anneks og sjøbod. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanen, samt byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende kommuneplan, vedtatt i 2012, er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbolig, med plankrav. Kommuneplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Det presiseres at plankravet ikke gjør seg gjeldende i denne saken, da tiltaket faller inn under plan- og bygningslovens § 20-2. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak kommuneplanen er at det skal utarbeides en ny reguleringsplan som skal erstatte den eksisterende disposisjonsplanen, da denne er svært gammel, og ikke i tråd med dagens krav til planer. Det er ikke snakk om at formålet i planen skal endres, området vil fremdeles være avsatt til byggeområde for fritidsbolig, men bestemmelser som regulerer blant annet utnyttelsesgrad, utforming, størrelse og plassering av bygg vil beskrives i bedre grad. I tillegg vil plankravet også ivareta lokalisering av nye byggetiltak i forhold til kystlandskapet. Selv om plankravet ikke gjelder for omsøkte tiltak, anses det som relevant at en ny reguleringsplan vil si noe om byggeavstand til sjøen. I denne saken gjelder byggeforbudet i 100-metersbeltet, da gjeldende plan ikke har avsatt byggegrenser mot sjøen. Administrasjonen vektlegger i vesentlig grad, at tiltaket oppføres bak eksisterende hytte, og at det dermed ikke vil bli synlig fra sjøen, og heller ikke komme i konflikt med fremtidige byggegrenser mot sjøen. Videre vil plasseringen også medføre at natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ikke blir vesentlig tilsidesatt. Når det gjelder kommuneplanens bestemmelser om størrelser og utforming av uthus i 100metersbeltet, er hensynet bak bestemmelsen at man skal unngå at strandlinjen bygges ned med uthus som ser ut som hytter eller anneks. Dette skal ivaretas ved at uthusene er relativt små, og at vindusflatene begrenses. Igjen anser administrasjonen tiltakets plassering å være positiv i forhold til hensynene bak bestemmelsen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Eiendommen er bebygd med en hytte som har et beregnet bruksareal på 70 m², og en bod som har et bruksareal på 5,3 m². Boden søkes utvidet med 18,4 m² bruksareal, - til 23,7 m² - noe som vil gi en total utnyttelse av tomten på ca. 94 m², mens kommuneplanens begrensning er satt til maks 120 m² pr. tomt. Boder i 100-metersbeltet skal i følge kommuneplanen, ikke være større enn 15 m² og med maksimum mønehøyde 3,5 meter, mens omsøkte bod vil få en mønehøyde på 4,0 meter. I tillegg er boden er utstyrt med flere vinduer enn det kommuneplanen tillater. For øvrig er det vist god tilpasning til eksisterende hytte. Vi ser også at det er et vesentlig behov for lagring av bl.a. utemøbler, og at hyttas størrelse ikke legger til rette for dette. Det anses som en fordel som taler for dispensasjon, at tiltaket utføres i nær tilknytning til, og på baksiden av, eksisterende hytte på tomten. Dette medfører at det bebygde preget sett fra sjøen ikke økes. Likeledes er det en tungtveiende fordel at tiltaket oppføres på allerede privatiserte områder på tomten, og dermed ikke vil påvirke de allmenne interesser i vesentlig grad. Videre ligger eiendommen innenfor et område avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen, og så lenge tilbygget ikke plasseres nærmere sjøen enn eksisterende hytte, kan vi ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med fremtidige byggegrenser i ny plan. Dette er forhold som i stor grad vil tale i favør av en dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet. Naboeiendommen som ligger nord for her omsøkte hytte, har oppført anneks på eiendommen som har tilsvarende størrelse som her omsøkte bod. Annekset er godkjent i 2003, og disposisjonsplanen var den gang gjeldende plan. Likevel kan vi se at prinsippet om likebehandling gjør seg gjeldende, selv om det i denne saken anses å telle for dispensasjon i mindre grad. I og med at hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet, finnes det ikke alternative løsninger for utvidelse av bygningsmassen, som ikke krever dispensasjon. Men det er mulighet for utvidelse av hytta med tilsvarende stort tilbygg, som berører færre dispensasjonsforhold enn omsøkte bod. Dette, sett i sammenheng med stor fare for presedens ved å tillate en så stor bod på eiendommen, taler sterkt i disfavør av dispensasjon. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, avslås dispensasjon for oppføring av tilbygg til bod. Alternativ løsning: Dersom boden utformes i henhold til kommuneplanens bestemmelser om uthus i 100metersbeltet, eller det velges å bygge en bod som tilbygg til hytta, bør det delegeres til administrasjonen å gi dispensasjon fra byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Revidert søknad om dispensasjon - GB 37/115 - Kalsnes 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra kommuneplanen og pbl § 1-8 - tilbygg til bod - GB 37/115 5 Oversiktskart - GB 37/115 - Kalsneset 6 Flyfoto - GB 37/115 - Kalsneset 7 Skråfoto - GB 37/115 - Kalsneset Omsøkte eiendom GB 37/115 - Kalsnes Oversiktskart 27.01.2015 Målestokk 1:2000 Ca her kommer boden GB 37/115 - Kalsnes Ortofoto 2011 27.01.2015 Målestokk 1:1000 GIS/LINE Web BlomURBEX ver. 2.1 Side 1 av 1 Årsserie: 2011 G IS/LIN E W eb Blom U RBEX versjon 2.1 Boden Anneks GB 37/116 © 2004-2015 Blom ASA, Blom -Pictom etry. Allrights reserved. http://test6.gisline.no/GISLINEWebInnsyn_kps_intranett/BlomUrbex/soegne.htm?x=... 27.01.2015
© Copyright 2024