‫עודד האושנר‬ ‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬ ‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬ ‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬ ‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬ ‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬ ‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬ ‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬ ‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬ ‫ד"ר אמיר זוהר ‪ Ph.D‬הנדסת מכונות‬ ‫תל‪-‬אביב ‪22.10.2015‬‬ ‫סימוכין‪12922.4-12 :‬‬ ‫שומת מקרקעין מקיפה‬ ‫הנדון ‪ :‬זכויות במקרקעי מבנה תעשייה עתירת ידע‪,‬‬ ‫אזור תעשייה "היי טק פארק" (מנסורה‬ ‫לשעבר)‪ ,‬יוקנעם‬ ‫סימוכין‪ :1‬חוו"ד לדו"חות הכספיים (‪ ,)30.09.2014‬בדו"ח שלנו מס' ‪12922.3-4‬‬ ‫חזית מבנה מרכזי‬ ‫מבנה אחסנה‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪34‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫פרטי הזמנת השומה‬ ‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 27.08.2015‬על ידי חברת "מבני תעשייה בע"מ"‪( 1‬להלן‪:‬‬ ‫"החברה"‪ ,)2‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬ ‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬חשב החברה‪.‬‬ ‫נמסר לנו כי מנכ"ל החברה הוא שהחליט להתקשר עמנו‪.‬‬ ‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס "נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי‬ ‫מספר ‪ IAS 40‬ולצורך יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬ ‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬ ‫יחסי תלות‬ ‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,‬בעיקר‬ ‫במה שנוגע למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬ ‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬ ‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬ ‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬ ‫הכנסות משרדי‪.‬‬ ‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬ ‫פרטי השמאי‬ ‫שם המומחה‬ ‫מעונו‬ ‫מקום עבודתו‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫עודד האושנר‪.‬‬ ‫רחוב האורן מספר ‪ ,3‬שכונת גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.52645‬‬ ‫רחוב לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬ ‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬ ‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬ ‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬ ‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪ ,‬ע‪.‬‬ ‫האושנר ושות'‪.‬‬ ‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬ ‫דווח לאחרונה על מגעים מתקדמים להעברת השליטה‪ ,‬לקבוצת נקש‪ .‬העסקה טרם הושלמה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬ ‫מטעם מכון ה תקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה‬ ‫עוברים תהליכי בקרה קפדניים‪.‬‬ ‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪ -‬מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬ ‫ מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬ ‫הסכמות והצהרות השמאי‬ ‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬ ‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬ ‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬ ‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬ ‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬ ‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬ ‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬ ‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬ ‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬ ‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬ ‫וזאת השאלה‬ ‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬נכון לתאריך ‪( 30.09.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‬ ‫לצורך הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬ ‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬ ‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬ ‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬ ‫‪- 08.09.2015 ‬‬ ‫‪- 11.10.2012 ‬‬ ‫ביקור בנכס ובסביבה נערך ע"י מוטי בוטבול‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫במשרדנו‪ .‬בביקור נכח מר יוסוף‪ ,‬איש אחזקה מטעם השוכר‪ .‬הנכס‬ ‫מוכר לי מביקור קודם‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬ ‫ביקור בוועדה המקומית לתו"ב "יקנעם עילית" נערך ע"י מוטי‬ ‫בוטבול‪ .‬לבדיקתנו באתר האינטרנט ההנדסי של הוועדה המקומית‬ ‫לתו"ב "יקנעם עילית"‪ ,‬אין שינוי ביחס למועד קובע‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫מסמכים ‪:‬‬ ‫‪31.08.2015 ‬‬ ‫‪06.05.2010 ‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪08.01.2008 ‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ ‬שונים‬ ‫‪ ‬שונים‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת אינטרנט – הופק במשרדנו‪.‬‬ ‫העתק חוזה חכירה מהוון שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י‪( 3‬כמחכיר)‪ ,‬לבין החברה‬ ‫(כחוכרת) – נמסר מהחברה‪.‬‬ ‫העתק הסכם הקמה ושכירות שנערך בין החברה (כמשכירה) לבין שוכר‬ ‫ראשי (להלן‪" :‬השוכר") – נמסר מהחברה‪.‬‬ ‫נתוני השכירות בנכס – נמסר מהחברה‪.‬‬ ‫הוראות ‪ +‬תשריטי תכניות בניין עיר ‪ +‬היתר בנייה ‪ +‬טופס ‪ -4‬נאסף ע"י‬ ‫עובדי המשרד‪.‬‬ ‫הערה‪:‬‬ ‫עיינו בנתוני השכירויות‪ 4‬שהועברו מהחברה‪ ,‬לרבות בחוזה השכירות‪ .‬נתוני השכירות‬ ‫נמסרים מהחברה ובאחריותה‪ ,‬אך עברו אצלנו בקרה‪.‬‬ ‫שינויים שחלו בתקופה מ‪30.09.2014 -‬‬ ‫ללא שינוי בשווי‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫שכ"ד החודשי ללא שינוי (התשלום דולרי לפי שע"ח שלא יפחת מ‪)₪ 4.05 =$1 -‬‬ ‫התפוסה – ‪ - 100%‬ללא שינוי (שוכר יחיד)‪.‬‬ ‫שער ההיוון השנתי בתקופת השכירות והאופציה נקבע ל‪ - 8.25% -‬ללא שינוי‪.‬‬ ‫שער היוון שנתי ביתרת החיים הכלכליים נקבע ל ‪ - 8.50% -‬ללא שינוי‪.‬‬ ‫עלייה בשווי השוק של הקרקע (לפי מכרזים) מ‪/₪ 500 -‬למ"ר ל‪/₪ 550 -‬למ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬ ‫עלייה בדמ"ש בשטחי האחסנה מ‪/₪ 27 -‬למ"ר בחודש ל‪/₪ 28 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫העלייה בשווי הקרקע ובדמ"ש לאחסנה‪ ,‬מתקזזת עם קיצור תקופת השכירות‪ ,‬בה דמ"ש‬ ‫גבוהים מהדמ"ש הראויים‪ -‬מוסבר בתחשיב‪.‬‬ ‫רשות מקרקעי ישראל (השם הקודם‪ :‬מנהל מקרקעי ישראל)‪.‬‬ ‫השכירות חופשית‪ .‬צמודת דולר (לפי מינימום ‪ ,)$/₪ 4.05‬ללא מגבלות של דיירות מוגנת‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .1‬זיהוי פרטי הנכס‬ ‫גוש‬ ‫‪:‬‬ ‫‪12779‬‬ ‫חלקה‬ ‫‪:‬‬ ‫‪( 35‬מס' ישן ‪)19-20 ,14-15‬‬ ‫שטח חלקה רשום‪:‬‬ ‫מגרשים מס'‬ ‫‪:‬‬ ‫שטחי המגרשים ‪:‬‬ ‫‪,11‬‬ ‫‪,12‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪2,800‬‬ ‫‪3,100‬‬ ‫‪ 11,800= 3,000 ,2,900‬מ"ר‪ .‬בפועל ‪11,785‬‬ ‫סוג הנכס‬ ‫מיקום הנכס‬ ‫במבנה‪/‬ים‬ ‫‪:‬‬ ‫המבנים בשלמות‪.‬‬ ‫כתובת‬ ‫‪:‬‬ ‫אזור התעשייה "היי טק פארק" (מחנה מנסורה לשעבר)‪ ,‬יקנעם‬ ‫עילית‪.‬‬ ‫פורטל גיאוגרפי לאומי ‪ +‬תשריט תב"ע ‪ +‬תשריט המצ"ב לחוזה‬ ‫החכירה‪.‬‬ ‫בעלות רשומה‬ ‫‪:‬‬ ‫זכויות‬ ‫‪:‬‬ ‫רשומה חכירה ל"חברת מבני תעשייה בע"מ" עד ליום‬ ‫‪ + 06.05.2057‬אופציה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪15.07.2013‬‬ ‫ רשומה על זכויות החברה משכנתא מדרגה‬‫ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת בנק‬ ‫מזרחי טפחות בע"מ‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫לא רשומות‪.‬‬ ‫הערות‬ ‫‪6‬‬ ‫‪5‬‬ ‫מבנה מרכזי בייעוד "שרותי תעשיה מעורב" ("הייטק" בפועל)‬ ‫ומבנה נוסף לאחסנה תפעולית‪.‬‬ ‫מדינת ישראל‪.‬‬ ‫שעבודים‬ ‫‪6‬‬ ‫‪( 19‬עפ"י תב"ע מאושרת מס' ג‪)9027/‬‬ ‫‪:‬‬ ‫זיהוי הנכס עפ"י‬ ‫‪:‬‬ ‫תשריט‬ ‫‪5‬‬ ‫‪ 11,785‬מ"ר‬ ‫בחוזה החכירה ‪ 11,785‬מ"ר‪ .‬הפרצלציה קבעה את השטח בדומה לחוזה החכירה‪ .‬בכל מקרה‬ ‫ההפרש של ‪ 15‬מ"ר‪ ,‬הינו זניח‪.‬‬ ‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה‬ ‫אלו יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪,‬‬ ‫שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע והבינוי‬ ‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬ ‫הסביבה הינה "היי טק פארק" המהווה את אזור התעשייה "מנסורה" אשר נבנה‬ ‫באזור המחנה הצבאי "מנסורה" אשר נהרס‪.‬‬ ‫המיקום בצומת יוקנעם בסמוך ממערב לכביש מס' ‪ 70‬המהווה ציר תנועה חשוב‬ ‫וראשי בצפון הארץ‪.‬‬ ‫"היי טק פארק" משתלב כבנייה נוספת לפרויקטים באזור התעשיה של יוקנעם‬ ‫ולרבות פרויקט "שער יוקנעם" (חלק ממקרקעי חברת סולתם)‪ ,‬מתחם מפעל סולתם‬ ‫הוותיק‪ ,‬דרומית יותר ‪ -‬פארק התעשייה "מורדות הכרמל" הכולל מפעלים ותיקים‬ ‫כגון "אוסם" ו"כתר פלסטיק" ולצידם מבני תעשייה ומשרדים חדשים יחסית‬ ‫ומודרניים יותר (משמשים בדרך כלל למפעלים עתירי ידע ברמות שונות)‪.‬‬ ‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות ותאורת רחוב‪ .‬החניות בד"כ בתחום‬ ‫המגרשים וכן לאורך הרחובות הפנימיים‪" .‬היי טק פארק" מהווה פארק מודרני‬ ‫וחדש יחסית‪.‬‬ ‫כבישים ראשיים לגישה‪:‬‬ ‫בשנים האחרונות הורחב כביש מס' ‪ 70‬וזאת בין היתר לצורך קליטת התנועה‬ ‫מכביש מס' ‪" 6‬חוצה ישראל" (מפגשם במחלף ב"עין תות")‪.‬‬ ‫מתוכנן כי המשך תוואי כביש ‪ 6‬ימונהר באזור צומת יוקנעם בהמשכו צפונה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תרשים הסביבה מאתר "מפה" (ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫כביש מס' ‪- 70‬‬ ‫צומת התשבי‬ ‫מיקום כללי של‬ ‫הנכס הנישום‬ ‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬ ‫הקרקע בשטח ‪ 11,785‬מ"ר‪ ,‬מהווה למעשה איחוד של ‪ 4‬מגרשים מקוריים מס' ‪,11‬‬ ‫‪ 18 ,12‬ו‪ 19 -‬עפ"י תב"ע מס' ג‪( 9027/‬תב"ע "מנסורה")‬ ‫בשנת ‪ 2011‬נערכה פרצלציה והמגרשים ידועים כעת כחלקה ‪ 35‬בגוש ‪.12779‬‬ ‫הקרקע בעלת צורה רגולארית דמוית מלבן כתום ב‪ 4 -‬פינותיו‪.‬‬ ‫גבולות הקרקע‪:‬‬ ‫בצפון‬ ‫בדרום‬ ‫במערב‬ ‫במזרח‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫רחוב העוצמה‪.‬‬ ‫רחוב הצמיחה‪.‬‬ ‫רחוב היוזמה‪.‬‬ ‫רחוב הקדמה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תרשים הקרקע מתשריט המצ"ב לחוזה החכירה ומתשריט התב"ע‪:‬‬ ‫מגרש‬ ‫מס' ‪11‬‬ ‫מגרש‬ ‫מס' ‪18‬‬ ‫מגרש‬ ‫מס' ‪19‬‬ ‫מגרש‬ ‫מס' ‪12‬‬ ‫תרשים החלקה ממפת גוש ‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תרשים החלקה (תחומה בשחור) מהפורטל הגיאוגרפי הלאומי (ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .2.3‬תיאור הבינוי‬ ‫בניין ראשי בן ‪ 5‬קומות‪ ,‬כולל קומת קרקע בנויה ובניין צמוד לאחסנה תפעולית‪ ,‬בן‬ ‫‪ 3‬קומות כולל קומת קרקע וקומת גלריה (בק"ק)‪.‬‬ ‫לבניינים קומת מרתף משותפת‪ .‬הבניינים מחוברים ביניהם בגשר בקומות השנייה‬ ‫והשלישית‪.‬‬ ‫תיאור הבניינים‪:‬‬ ‫קומת מרתף משותפת‬ ‫בשטח של‬ ‫כ‪ 8,293 -‬מ"ר‬ ‫בקומה ‪ 216‬מקומות חנייה מהם ‪ 7‬מקומות לנכים וכן‬ ‫חדרי מערכות ומתקנים טכניים‪ ,‬בין היתר‪ :‬חדרי‬ ‫חשמל‪ ,‬מאגר מים וחדרי משאבות‪.‬‬ ‫רמת הגמר בקומה תואמת חנייה וכוללת‪ :‬תמרור‪,‬‬ ‫סימון מקומות החנייה‪ ,‬מערכת ספרינקלרים‪ ,‬רצפת‬ ‫בטון מוחלק‪ ,‬תאורה הלוגנית‪.‬‬ ‫בניין מרכזי‬ ‫בשטח בנוי של כ‪ 11,650-‬מ"ר‬ ‫(השטח לשיווק של ‪ 11,558‬מ"ר)‬ ‫בניין חדיש בן ‪ 5‬קומות כולל קומת קרקע‪.‬‬ ‫הבנייה קשיחה‪ ,‬קירות החוץ בחלקם מחופים אריחים‬ ‫קרמיים ובחלקם קירות מסך‪ ,‬הגג שטוח למעט מתקנים‬ ‫ומערכות טכניות‪.‬‬ ‫הבניין כולל במרכזו גרעין ובו ‪ 3‬מעליות‪ +‬חדר מדרגות‪.‬‬ ‫בנוסף באגף הצפוני חדר מדרגות נוסף ‪ +‬מעלית משא‪.‬‬ ‫תיאור הקומות‪:‬‬ ‫קומת הקרקע כוללת לובי קבלה‪ ,‬שטחים באגף הצפוני‬ ‫ומחסן המושכרים בשכירות משנה‪ ,‬חדרי מדרגות‬ ‫ומעליות‪ ,‬חדרי שירותים וחדר אוכל‪.‬‬ ‫קומה א' בחלוקה לחדרי משרדים‪OPEN SPACE ,‬‬ ‫המחולק לעמדות עבודה באמצעות גבס‪ +‬קרניז עליון‬ ‫מעץ‪.‬‬ ‫קומות ב' מושכרת בשלמות בשכירות משנה לשוכר‬ ‫המחסן בקמת הקרקע‪.‬‬ ‫קומה ג' משמשת למעבדות וחדרי ייצור‪ ,‬מרחבים‬ ‫מוגנים המשמשים למטבחונים קומתיים‪.‬‬ ‫משתי הקומות קיים גשר המשמש למעבר למבנה‬ ‫האחסנה (לגביו מפורט בהמשך)‪.‬‬ ‫קומה ד' משמשת למשרדי תפעול והנהלה ‪+‬מטבחון‪+‬‬ ‫חדרי ישיבות‪ +‬שירותים‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫המצב הפיזי והתחזוקתי נראים כתקינים‪.‬‬ ‫פרטי הגמר בבניין כוללים בין היתר‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫ריצוף בחלקו ‪ P.V.C‬בחלקו שטיח ובחלקו‬ ‫קרמי‪.‬‬ ‫חלוקה פנימית בקירות גבס‪.‬‬ ‫תקרות אקוסטיות מונמכות סטנדרטיות‪.‬‬ ‫חלונות זכוכית ‪ +‬מסגרת אלומיניום‪.‬‬ ‫הערה‪:‬‬ ‫קומה ב' בשלמות וחלק מקומת הקרקע מושכרים ע"י‬ ‫השוכר בשכירות משנה ל‪ 2 -‬שוכרים שונים‪.‬‬ ‫תמונות ממועד הביקור‪:‬‬ ‫לובי כניסה‬ ‫חדר אוכל‬ ‫משרדי שוכר משנה‬ ‫משרדים‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫מבנה אחסנה‬ ‫בשטח בנוי של ‪ 4,340‬מ"ר‬ ‫(השטח לשיווק של ‪ 4,308‬מ"ר)‬ ‫מבנה הכולל קומת קרקע ‪ +‬קומת גלריה חלקית ‪2 +‬‬ ‫קומות עיליות‪.‬‬ ‫הבנייה קשיחה‪ ,‬קירות החוץ מחופים בחלקם טיח‬ ‫ובחלקם פח גלי‪ .‬הגג שטוח‪.‬‬ ‫קומת הקרקע משמשת לאחסנה‪ .‬באגפה הצפוני רחבה‬ ‫תפעולית הכוללת ‪ 6‬מקומות חנייה למשאיות‪.‬‬ ‫קומת הגלריה חלקית בשימוש למשרדים‪.‬‬ ‫קומות ב' ו‪ -‬ג' משמשות לאחסנה‪ .‬בשתי הקומות גשר‬ ‫המוביל למבנה המשרדים‪.‬‬ ‫שטח בנוי של כ‪ 24,283 -‬מ"ר‬ ‫סה"כ‬ ‫מהנ"ל מרתף כ‪ 8,293 -‬מ"ר‬ ‫(השטח לשיווק ‪ 15,866‬מ"ר)‬ ‫פרטי הגמר תואמים מבנה אחסנה כוללים בין היתר‪:‬‬ ‫‪ ‬רצפת בטון מוחלק‪.‬‬ ‫‪ ‬קירות מחופים טיח‪.‬‬ ‫‪ ‬משרדים בקומת הגלריה מחולקים בגבס‪.‬‬ ‫מערכות אלקטרומכניות‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫מערכת ספרינקלרים ‪ +‬מאגר מים במרתף‪.‬‬ ‫מערכות מ"א באמצעות צ'ילרים‪.‬‬ ‫מערכת אוויר צח‪.‬‬ ‫גנרטור חירום‪.‬‬ ‫מערכת שחרור עשן‪.‬‬ ‫בכל קומה מערכת מגוף שליטה קומתי‬ ‫לספרינקלרים‪.‬‬ ‫תמונות ממועד הביקור‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫סיכום השטחים‪:‬‬ ‫שטח בנוי במ"ר (ללא המרתף) שטח לשיווק במ"ר (ללא המרתף)‬ ‫מבנה‬ ‫‪11,558‬‬ ‫‪11,650‬‬ ‫מבנה מרכזי‬ ‫‪4,308‬‬ ‫‪4,340‬‬ ‫מבנה אחסנה‬ ‫‪15,866‬‬ ‫‪15,990‬‬ ‫סה"כ‬ ‫בנוסף‪ ,‬מרתף תת קרקעי משותף בשטח של ‪ 8,293‬מ"ר ל‪ 216 -‬מקומות חנייה‪.‬‬ ‫כללי‪:‬‬ ‫הנכס בשלמות מושכר לשוכר אשר משכיר חלקים במבנה בשכירות משנה ל‪2 -‬‬ ‫שוכרים שונים‪.‬‬ ‫עפ"י כתבות בעיתונות‪ ,‬חברת השוכר נמכרה בחודש ‪ 06/2015‬לחברה מסין‪.‬‬ ‫להבנתנו‪ ,‬פעילות החברה בארץ מתנהלת כסדרה‪ ,‬אף לאחר רכישת החברה ואין‬ ‫בכוונת הבעלים החדשים להקטין את היקף הפעילות בארץ‪.‬‬ ‫‪ .3‬מצב תכנוני‬ ‫‪ .3.1‬תכניות בניין עיר בתוקף‬ ‫‪ ‬תכנית מס' ג‪ 9027/‬אזור תעשייה יקנעם מנסורה פורסמה למתן תוקף ב י‪.‬פ‬ ‫‪ 4691‬מתאריך ‪27.10.1998‬‬ ‫בין יתר מטרות התכנית‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫שינוי ייעוד משטח חקלאי לשטח תעשייה ושרותי תעשייה‪.‬‬ ‫קביעת שימושי קרקע‪.‬‬ ‫קביעת הוראות בנייה‪.‬‬ ‫קביעת מערכת דרכים פנימיות ודרכים סמוכות‪.‬‬ ‫קביעת עקרונות בינוי‪ ,‬נוף‪ ,‬שילוט ופיתוח‪.‬‬ ‫לקבוע הוראות בדבר שמירת איכות הסביבה‪.‬‬ ‫הקמת מנהלת לאזור התעשייה והגדרת תפקידים‪.‬‬ ‫מגרשים מס' ‪ 11-12‬ו‪ 19 -18 -‬בייעוד שרותי תעשייה מעורב‪.‬‬ ‫שימושים מותרים‬ ‫‪-‬‬ ‫ישמש לייצור עיבוד‪ ,‬הרכבה‪ ,‬אריזה‪ ,‬אחסנה‬ ‫ותחזוקה לתעשיות נקיות‪ ,‬מעבדות‪ ,‬מכוני מחקר‬ ‫ופיתוח תעשייה מתוחכמת וכן מעבדות תיקון‬ ‫ציוד תעשייתי‪ ,‬שרותי בנקאות‪ ,‬צילום שרותי‬ ‫מחשבים‪ ,‬שירותי אוכל‪ ,‬מסחר ברכיבים וחלקי‬ ‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫חילוף‪ ,‬מסחר כללי לשימוש אזור התעשייה וכל‬ ‫הדרוש לשרות אזור התעשייה‪.‬‬ ‫כל אלה בתנאי שהם עומדים בדרישות ומגבלות‬ ‫דיני איכות הסביבה והבריאות המתאימות‬ ‫לאזורי תעשייה נקייה‪ ,‬כפי שייקבעו מעת לעת‬ ‫ע"י המשרד להגנת הסביבה‪.‬‬ ‫שטח לשרותי מסחר ועסקי שירותים למיניהם‬ ‫עד ‪ 10%‬משטח המגרש‪ .‬שטח לתעשייה נקייה עד‬ ‫‪ .170%‬סה"כ ‪ 180%‬שטחים עיקריים‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫גודל מגרש מינ'‬ ‫שטחי בנייה עיקריים ‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫שטחי שרות‬ ‫מס' קומות‬ ‫תכסית מרבית‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 1,000‬מ"ר‬ ‫‬‫מעל מפלס הכניסה‬ ‫‬‫מעל מפלס הכניסה‬ ‫‬‫מתחת למפלס הכניסה‬ ‫‪ 6‬בגובה שלא יעלה על ‪ 26‬מ'‪.‬‬ ‫‪.50%‬‬ ‫‪180%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫‪ .3.2‬רישוי‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 18963‬מתאריך ‪11.06.2008‬‬ ‫מותר‪ :‬עבודות עפר גידור וקלונסאות בשטח של ‪ 30,000‬מ"ק‪ ,‬גדר באורך של‬ ‫‪ 420‬מ"א‪.‬‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 19193‬מתאריך ‪14.12.2008‬‬ ‫מותר‪ :‬הקמת מבנה משרדים‪ -7‬יצור ומעבדות הייטק‪ +‬מחסן בשטח כולל של‬ ‫‪ 24,283.27‬מ"ר‪.‬‬ ‫טבלת השטחים מתכנית היתר הבנייה‪:‬‬ ‫‪7‬‬ ‫כך בהיתר‪ .‬אנו מתייחסים לשווי בהתאם לתכליות שבתב"ע‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫שימושים עיקריים (מ"ר)‬ ‫משרדים‪/‬יצו‬ ‫ר ומעבדות‬ ‫מחסן‬ ‫‪2,146.20‬‬ ‫‪1,215.17‬‬ ‫‪2,139.83‬‬ ‫‪2,152.43‬‬ ‫‪2,152.43‬‬ ‫‪2,131.51‬‬ ‫‪294.60‬‬ ‫‪1,242.22‬‬ ‫‪1,242.22‬‬ ‫‪10,722.40‬‬ ‫‪10,722.40‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,994.21‬‬ ‫‪3,994.21‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‬‫‪3,361.37‬‬ ‫‬‫‪2,434.43‬‬ ‫‪3,394.65‬‬ ‫‪3,394.65‬‬ ‫‪2,131.51‬‬ ‫‬‫‪14,716.61‬‬ ‫‪14,716.61‬‬ ‫‪-‬‬ ‫הקומה‬ ‫והמפלס‬ ‫בבניין‬ ‫חלקי שרות (מ"ר)‬ ‫ממ"מ‬ ‫‪-3.80‬‬ ‫‪95.56‬‬ ‫‬‫‪2.50‬‬ ‫‪84.20‬‬ ‫‪4.80‬‬ ‫‪98.41‬‬ ‫‪8.76‬‬ ‫‪98.41‬‬ ‫‪12.72‬‬ ‫‪84.20‬‬ ‫‪16.68‬‬ ‫‪20.64‬‬ ‫‪460.78‬‬ ‫סה"כ‬ ‫מעל הקרקע ‪460.78‬‬ ‫‬‫מתחת לקרקע‬ ‫מתקנים‬ ‫ומערכות אחסנה‬ ‫‪56.76 521.39‬‬ ‫‪56.10‬‬ ‫‪112.80‬‬ ‫‪12.22‬‬ ‫‪21.38‬‬ ‫‪95.66‬‬ ‫‪751.23‬‬ ‫‪229.84‬‬ ‫‪521.39‬‬ ‫מבואות‬ ‫וחדרי‬ ‫מדרגות‬ ‫חנייה‬ ‫‪160.47 7,554.02‬‬ ‫‪107.50‬‬ ‫‪108.08‬‬ ‫‪108.08‬‬ ‫‪108.08‬‬ ‫‪83.34‬‬ ‫‪125.08‬‬ ‫‪68.32‬‬ ‫‪56.76‬‬ ‫‪675.55 7,554.02‬‬ ‫‪515.08‬‬ ‫‬‫‪160.47 7,554.02‬‬ ‫סה"כ‬ ‫הבניין‬ ‫סה"כ‬ ‫‪8,292.64‬‬ ‫‪371.96‬‬ ‫‪12.22‬‬ ‫‪192.28‬‬ ‫‪206.49‬‬ ‫‪206.49‬‬ ‫‪188.92‬‬ ‫‪95.66‬‬ ‫‪9,566.66‬‬ ‫‪1,274.02‬‬ ‫‪8,292.64‬‬ ‫‪8,292.64‬‬ ‫‪3,733.33‬‬ ‫‪12.22‬‬ ‫‪2,626.71‬‬ ‫‪3,601.14‬‬ ‫‪3,601.14‬‬ ‫‪2,320.43‬‬ ‫‪95.66‬‬ ‫‪24,283.27‬‬ ‫‪15,990.63‬‬ ‫‪8,292.64‬‬ ‫משטחים‬ ‫לא‬ ‫מקורים‬ ‫(מ"ר)‬ ‫‪18.90‬‬ ‫‪18.90‬‬ ‫‪18.90‬‬ ‫‪18.90‬‬ ‫‪75.60‬‬ ‫‪75.60‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מאזן חנייה עפ"י היתר הבנייה‪:‬‬ ‫סוג החנייה‬ ‫פרטי‬ ‫תפעולי‬ ‫נדרש‬ ‫‪147‬‬ ‫‪10‬‬ ‫קיים בפועל‬ ‫‪242‬‬ ‫‪14‬‬ ‫עודף‪/‬חוסר‬ ‫‪+ 95‬‬ ‫‪+ 4‬‬ ‫‪ .3.3‬טופס ‪ 4‬ותעודת גמר‬ ‫‪ ‬טופס ‪ - 4‬אישור להספקת שירותים מתאריך ‪07.04.2010‬‬ ‫הנכס נבנה לפי היתר בנייה מס' ‪ 19193‬מתאריך ‪14.12.2008‬‬ ‫‪ ‬תעודת גמר‬ ‫לא איתרנו תעודת גמר‪.‬‬ ‫‪ .3.4‬היטל השבחה‬ ‫הסכם החכירה מתוקף תב"ע מאושרת ג‪ 9027/‬משנת ‪.1998‬‬ ‫ממועד זה לא אושרו למתן תוקף תוב"ע נוספות‪ .‬לפיכך‪ ,‬לא תחול להערכתנו חבות‬ ‫בהיטל השבחה‪.‬‬ ‫הסכום הסופי‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬ייקבע אך ורק ע"י הוועדה המקומית לתו"ב "יוקנעם‬ ‫עילית"‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .3.5‬זכויות בנייה נוספות‬ ‫שטח עפ"י תכניות בניין עיר‬ ‫מפלס שימוש תקפות (מ"ר)‬ ‫סה"כ‬ ‫שרות‬ ‫עיקרי‬ ‫‪5,893‬‬ ‫‪5,893‬‬ ‫תת קרקעי חנייה‬ ‫‪27,106 5,893‬‬ ‫הייטק ‪21,213‬‬ ‫עילי‬ ‫‪32,998 11,785‬‬ ‫‪21,213‬‬ ‫סה"כ‬ ‫שטח עפ"י היתרי בנייה מאושרים‬ ‫(מ"ר)‬ ‫סה"כ‬ ‫שרות‬ ‫עיקרי‬ ‫‪8,292‬‬ ‫‪8,292‬‬ ‫‪15,991‬‬ ‫‪1,275‬‬ ‫‪14,716‬‬ ‫‪24,283‬‬ ‫‪9,567‬‬ ‫‪14,716‬‬ ‫יתרת זכויות בנייה נישומות (מ"ר)‬ ‫סה"כ‬ ‫עיקרי שרות‬ ‫‪-2,400‬‬ ‫‪-2,400‬‬ ‫‬‫‪11,115‬‬ ‫‪4,618‬‬ ‫‪6,497‬‬ ‫‪8,715‬‬ ‫‪2,218‬‬ ‫‪6,497‬‬ ‫קיימת יתרת זכויות בנייה כמפורט לעיל‪.‬‬ ‫עפ"י הסכם השכירות‪ ,‬לשוכר האופציה לממש תוספת בנייה בשטח שלא יפחת מ‪-‬‬ ‫‪ 2,500‬מ"ר‪.‬‬ ‫האופציה שמורה בתקופת השכירות ‪ +‬שנתיים מתקופת האופציה הראשונה‬ ‫(ובסה"כ ‪ 12‬שנים מתחילת תקופת השכירות)‪.‬‬ ‫אם בתום ‪ 12‬שנות השכירות הראשונות (תקופת השכירות ושנתיים נוספות במהלך‬ ‫האופציה) ‪ ,‬בחר השוכר שלא לממש את האופציה האמורה‪ ,‬מתחייב השוכר‪ ,‬כי לא‬ ‫יימנע בכל דרך שהיא בנייה נוספת ע"י החברה‪ ,‬אלא אם כן מדובר בבנייה אשר‬ ‫תפגע באופן בלתי סביר במושכר או בשימוש בו‪.‬‬ ‫תקן חנייה‪:‬‬ ‫כמופיע בתשריט תכנית היתר הבנייה‪ :‬קיימת יתרה של ‪ 95‬מקומות חנייה ביחס‬ ‫לדרישות התקן (דרושים ‪ 147‬לעומת ‪ 242‬קיימות)‪.‬‬ ‫עפ"י תקן החנייה נדרש מקום חנייה לכל ‪ 100‬מ"ר בנייה עיקרית‪.‬‬ ‫סה"כ יתרת זכויות בניה עיקריות ‪ 6,497‬מ"ר‪ ,‬להם דרושים ‪ 65‬מקומות חנייה‪ .‬אלו‬ ‫קיימים ואף מעבר‪ ,‬במסגרת ההיתר המקורי‪.‬‬ ‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אנו מביאים באומדן השווי את יתרת זכויות הבנייה שלעיל אך‬ ‫דחויות עד לתאריך ‪.30.04.2022‬‬ ‫לבדיקתנו‪ ,‬העמדת הבנייה הקיימת‪ ,‬לא מונעת ניצולן של זכויות אלו‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .4‬מצב משפטי‬ ‫‪ .4.1‬נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת אינטרנט‪ ,‬מתאריך ‪( 31.08.2015‬הופק במשרדנו)‬ ‫מפורט בסעיף ‪ 1‬לעיל‪.‬‬ ‫‪ .4.2‬חוזה חכירה (תעשייה ומלאכה) מהוון מתאריך ‪06.05.2010‬‬ ‫שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י (כמחכיר) לחברה (כחוכר) ולהלן עיקריו‪:8‬‬ ‫גוש רשום‬ ‫חלקות‬ ‫מגרשים‬ ‫תקופת החכירה‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫תקופת חכירה נוספת ‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫מטרת החכירה‬ ‫‪:‬‬ ‫קיבולת הבנייה‬ ‫‪11,492‬‬ ‫‪( 83‬חלק)‬ ‫‪ 19 ,18 ,12 ,11‬לפי תכנית מפורטת מס' ג‪.9027/‬‬ ‫‪ 49‬שנים החל יום אישור העסקה‪ ,‬דהיינו ‪07.05.2008‬‬ ‫ועד ‪.06.05.2057‬‬ ‫‪ 49‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬ ‫מבנה למפעל השוכר‪.‬‬ ‫‪ 27,106‬מ"ר מבונים בחלוקה ל‪ 21,213 -‬מ"ר שטחים‬ ‫עיקריים ו‪ 5,893 -‬מ"ר שטחי שרות‪.‬‬ ‫אין חריגה מנפח בניה זה‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫דמי חכירה‬ ‫ערך יסודי של המגרש ‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫ייעוד‬ ‫תנאים מיוחדים‬ ‫‪:‬‬ ‫(בין היתר)‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫מהוונים‪.‬‬ ‫‪.₪ 4,564,448.78‬‬ ‫תעשייה ומסחר (תעסוקה)‪.‬‬ ‫ידוע לחברה כי בהתאם להמלצת התמ"ת לפטור‬ ‫ממכרז נקבע גודל הבינוי המינימאלי כ‪ 16,000 -‬מ"ר‪,‬‬ ‫שטח עיקרי‪ .‬בניית כ‪ 16,000 -‬מ"ר עיקרי‪ ,9‬תיראה ע"י‬ ‫המנהל כעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ותאפשר המרת‬ ‫הסכם זה לחוזה חכירה‪.‬‬ ‫ההקצאה מתבססת על תכנית ג‪ 9027/‬המאפשרת‬ ‫ניצול מקסימלי בשיעור של ‪ 230%‬ב‪ 6 -‬קומות (כולל‬ ‫שטחי שרות)‪.‬‬ ‫ידוע ליזם כי ההקצאה למטרת תעשייה בלבד ולא‬ ‫יותר כל שימוש מסחרי במגרש‪.‬‬ ‫ידוע ליזם כי הוא משלם עבור ייעוד התעשייה בלבד‪.‬‬ ‫הקצאה ללא מכרז‪.‬‬ ‫נבנו עד ‪ 14,716‬מ"ר שטחים עיקריים‪ .‬למרות זאת נחתם חוזה חכירה מה שאומר כי ר‪.‬מ‪.‬י מאשר‬ ‫את ההפרש שלא נבנה עדיין‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .4.3‬הסכם הקמה ושכירות מתאריך ‪08.01.2008‬‬ ‫שנערך בין החברה לשוכר ולהלן עיקריו‪:‬‬ ‫‪ ‬השוכר פנה בהזמנה להציע הצעה להתקשרות לרכישת קרקע והקמת בניין ע"י‬ ‫החברה לשם השכרתו לשוכר‪ ,‬תוך מתן אופציה לשוכר להגדיל בהמשך את‬ ‫היקף הבנייה שייבנה ויושכר לשוכר‪.‬‬ ‫‪ ‬שטח קרקע של ‪ 11,785‬מ"ר באזור התעשייה החדש של יוקנעם‪ ,‬הידוע‬ ‫כמגרשים מס' ‪ ,11,12,18,19‬בחלקה מס' ‪ ,83‬בגוש ‪11492‬‬ ‫‪ ‬שטח הבניין הכולל יהיה כ‪ 16,000 -‬מ"ר בחלוקה ל – ‪ 12,000‬מ"ר מבנה מרכזי‬ ‫ו‪ 4,000 -‬מ"ר מחסן‪.‬‬ ‫‪ ‬מטרת השכירות הינה לתעשייה ו‪/‬או כל מטרה שייבחר השוכר ובלבד שתהא‬ ‫תואמת תב"ע‪.‬‬ ‫‪ ‬החברה תישא באחריות מלאה לביצוע כל העבודות ולמסירת החזקה בבניין‬ ‫כשהוא מושלם בשיטת ‪( TURN KEY PROJECT‬עד מפתח‪ -‬ע‪.‬ה)‪ ,‬בהיקף‬ ‫עלויות שלא יעלה על ‪ $440‬למ"ר בממוצע בתוספת מע"מ‪.‬‬ ‫ביקש השוכר להשקיע יותר מ‪/$440-‬למ"ר בעבודות הפנים‪ ,‬יישא השוכר‬ ‫ישירות במלוא ההשקעה נוספת הנדרשת‪.‬‬ ‫‪ ‬מאחר ואין היקף הבנייה המוצע מביא לניצול מלוא זכויות הבנייה הקיימות‪,‬‬ ‫לשוכר מוקנית הזכות להורות לחברה לבצע בנייה נוספת ככל שיהיו זכויות‬ ‫נוספות אשר תמצה באופן מלא או חלקי עפ"י שיקול דעתו והחלטתו של‬ ‫השוכר‪ ,‬את זכויות הבנייה הנוספות בקרקע‪ ,‬בין אם המדובר בזכויות קיימות‬ ‫ובין אם מדובר בזכויות עתידיות‪.‬‬ ‫תנאים למימוש תוספת הבנייה ע"י השוכר‪:‬‬ ‫‪ .1‬מימוש של בנייה שלא יפחת מ‪ 2,500 -‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ .2‬במידה ולא תידרש בנייה שתביא למימוש מלוא הזכויות הקיימות‪ ,‬תבוצע‬ ‫הבנייה בקומות מעל מבנה המחסנים (קומה אחת לפחות) ואחר כך לבניית‬ ‫מבנה נוסף על הקרקע‪.‬‬ ‫אם בתום ‪ 12‬שנות השכירות הראשונות (תקופת השכירות ושנתיים נוספות‬ ‫במהלך האופציה)‪ ,‬בחר השוכר שלא לממש את האופציה האמורה‪ ,‬מתחייב‬ ‫השוכר‪ ,‬כי לא יימנע בכל דרך שהיא בנייה נוספת ע"י החברה‪ ,‬אלא אם כן‬ ‫מדובר בבנייה אשר תפגע באופן בלתי סביר במושכר או בשימוש בו‪.‬‬ ‫‪ ‬מסירת החזקה לא תאוחר מתאריך ‪31.12.2009‬‬ ‫‪ ‬תקופת השכירות הינה למשך ‪ 10‬שנים מיום מסירת החזקה‪ 4 +‬תקופות‬ ‫אופציה בנות ‪ 3‬שנים כ"א ‪ +‬תקופת אופציה חמישית בת ‪ 35‬חודשים ו‪25 -‬‬ ‫ימים‪.‬‬ ‫תקופות האופציה ימומשו באופן אוטומטי ובלבד שהשוכר לא הודיע בדבר אי‬ ‫רצונו להאריך את ההסכם בתקופת אופציה נוספת‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ ‬דמי השכירות בהתאם למפורט בנספח ה' להסכם‪ ,‬תתורגם לש"ח בשער היציג‬ ‫של הדולר במועד כל תשלום ואשר בכל מקרה לא יפחת מסך של ‪.$1=₪ 4.05‬‬ ‫קרן דמי השכירות בגין רכיב עלות הקרקע בהתאם לנספח ה'‪ ,‬נקבעה על בסיס‬ ‫ההנחה כי עלות רכישת כל הזכויות בקרקע תעמוד על סך של ‪ $50‬לכל מ"ר‬ ‫שטח מבונה המותר עפ"י התב"ע‪.‬‬ ‫במקרה בו עלות הרכישה בפועל תעלה על הסך האמור‪ ,‬יעודכן בהתאמה רכיב‬ ‫קרן דמי השכירות המוגדר רכיב "עלות הקרקע"‪ ,‬בכפוף להמצאת אסמכתא‪.‬‬ ‫דמי השכירות בהתאם לנספח ה' (למידע בלבד שכן יש שינוי‪ -‬בטבלה הבאה)‪:‬‬ ‫דמי השכירות בהתאם להסכם ההקמה והשכירות ‪ -‬לפני מדידה סופית ועדכון עלויות‬ ‫פרוט שם‬ ‫מחיר‬ ‫מ"ר‪/‬כמות‬ ‫שם הרכיב בקרן המרכיב‬ ‫בדולר‪/‬מ"ר סה"כ לחודש הערות‬ ‫חניות‬ ‫המדויק‬ ‫דמי השכירות‬ ‫מחושב התאם לעלות רכישת‬ ‫הקרקע בסך השווה ל‪ 50$ -‬למ"ר‬ ‫דמי שכירות‬ ‫שטח מונה ויעודכן בהתאם לעלות‬ ‫בגין עלות‬ ‫רכישת הקרקע בפועל‬ ‫‪$8,000‬‬ ‫‪$0.50‬‬ ‫‪16,000‬‬ ‫הקרקע‬ ‫דמי השכירות‬ ‫הבסיסיים‬ ‫דמי שכירות‬ ‫בגין בניית‬ ‫מעטפת מבנה‬ ‫מרכזי‬ ‫דמי שכירות‬ ‫בגין בניית‬ ‫מעטפת מבנה‬ ‫המחסן‬ ‫חנייה מקורה‬ ‫דמי שכירות חניות חניה חיצונית‬ ‫דמי שכירות בגין‬ ‫עבודות פנים‬ ‫סה"כ‬ ‫שע"ח לא יפחת מ‪-‬‬ ‫דמי שכירות‬ ‫בגין עבודות‬ ‫פנים‬ ‫‪$7.00‬‬ ‫‪12,000‬‬ ‫‪$4.50‬‬ ‫‪$31.50‬‬ ‫‪$15.00‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪$5.06‬‬ ‫‪16,000‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪$84,000‬‬ ‫‪$18,000‬‬ ‫‪$6,300‬‬ ‫‪$750‬‬ ‫‪$80,960‬‬ ‫‪$198,010‬‬ ‫‪801,941‬‬ ‫יחושבו בהתאם לנוסחה הבאה"‬ ‫‪/$ 1.15‬מ"ר לכל ‪ $ 100‬למ"ר‬ ‫השקעת החברה בפועל בעבודות‬ ‫הפנים ובכפוף לקבוע בסעיף ‪( 7‬ב)‬ ‫בעניין זה‬ ‫‪₪‬‬ ‫בתאריך ‪ 15.06.2011‬הועבר מסמך מהחברה לשוכר המפרט את עלויות ההקמה‬ ‫הסופיות וכן את השטחים הסופיים‪ .‬הנ"ל מעדכן את דמי השכירות כדלקמן‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫דמי שכירות בפועל‪ -‬לאחר מדידה סופית והשלמת עלויות עבודות הפנים‪ .‬עפ"י מסמך מתאריך ‪15.06.2011‬‬ ‫מ"ר‪/‬כמות‬ ‫חניות‪/‬עלות מחיר ב‪ $ -‬סה"כ‬ ‫סה"כ לחודש ב‪₪ -‬‬ ‫לחודש ב‪ $ -‬שע"ח‬ ‫‪/‬מ"ר‬ ‫התאמות‬ ‫פרוט הרכיב המדויק‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪52,638 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪$12,997‬‬ ‫‪27,600‬‬ ‫דמ"ש בגין הקרקע‬ ‫דמ"ש מעטפת מבנה‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪327,669 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪$80,906‬‬ ‫‪$7.00‬‬ ‫‪11,558‬‬ ‫מרכזי‬ ‫דמ"ש ‪ -‬מעטפת מבנה‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪78,513 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪$19,386‬‬ ‫‪$4.50‬‬ ‫‪4,308‬‬ ‫המחסן‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪27,301 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪$6,741‬‬ ‫‪$31.50‬‬ ‫‪214‬‬ ‫דמ"ש חנייה מקורה (*)‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪1,762 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪$435‬‬ ‫‪$15.00‬‬ ‫דמ"ש חנייה חיצונית (**) ‪29‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪212,327 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫‪$52,427‬‬ ‫‪1.15%‬‬ ‫‪$4,558,828‬‬ ‫דמ"ש בגין התאמות‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪700,211‬‬ ‫‪$172,892‬‬ ‫סה"כ‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫עפ"י היתר הבנייה מסומנים ‪ 216‬מקומות חנייה (‪)+2‬‬ ‫)*(‬ ‫)**(‬ ‫עפ"י היתר הבנייה מסומנים ‪ 26‬מקומות חנייה (‪)-3‬‬ ‫עפ"י דיווח החברה דמי השכירות המתקבלים בגין דמי שכירות כדלקמן‪:‬‬ ‫בגין המבנים‬ ‫בגין החניות‬ ‫סה"כ‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪/₪ 671,150‬בחודש‪.‬‬ ‫‪/₪ 29,063‬בחודש‪.‬‬ ‫‪/₪ 700,213‬בחודש‪.‬‬ ‫עליות באופציה‪:‬‬ ‫תקופה‬ ‫אופציה ‪1‬‬ ‫אופציה ‪2‬‬ ‫אופציה ‪3‬‬ ‫אופציה ‪4‬‬ ‫אופציה ‪5‬‬ ‫תחילת‬ ‫תקופת‬ ‫האופציה‬ ‫‪01/05/2020‬‬ ‫‪01/05/2023‬‬ ‫‪01/05/2026‬‬ ‫‪01/05/2029‬‬ ‫‪01/05/2032‬‬ ‫תום תקופת‬ ‫האופציה‬ ‫‪30/04/2023‬‬ ‫‪30/04/2026‬‬ ‫‪30/04/2029‬‬ ‫‪30/04/2032‬‬ ‫‪25/04/2035‬‬ ‫מס' שנים‬ ‫‪3.00‬‬ ‫‪3.00‬‬ ‫‪3.00‬‬ ‫‪3.00‬‬ ‫‪2.98‬‬ ‫שיעור העלייה‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫‪5.00%‬‬ ‫‪4.00%‬‬ ‫‪4.00%‬‬ ‫‪3.00%‬‬ ‫הערה‪:‬‬ ‫רכיב דמי השכירות בגין עבודות הפנים יופחת בתחילת תקופת האופציה‬ ‫הראשונה ב‪ 50% -‬לעומת רכיב דמי השכירות בגין עבודות הפנים אשר שולם‬ ‫ע"י השוכר בחודש האחרון לתקופת השכירות הבסיסית שהסתיימה ויישאר‬ ‫קבוע ללא כל העלאות לאורך כל תקופת האופציות דלעיל‪ ,‬וזאת מבלי לגרוע‬ ‫מהוראות ההסכם בדבר האופציה לתוספת בנייה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תשלומים בתקופת האופציה‪:‬‬ ‫מ"ר‪/‬כמות‬ ‫חניות‪/‬עלות‬ ‫התאמות‬ ‫‪27,600‬‬ ‫פרוט הרכיב המדויק‬ ‫דמ"ש בגין הקרקע‬ ‫דמ"ש מעטפת מבנה‬ ‫‪11,558‬‬ ‫מרכזי‬ ‫דמ"ש ‪ -‬מעטפת מבנה‬ ‫‪4,308‬‬ ‫המחסן‬ ‫‪214‬‬ ‫דמ"ש חנייה מקורה‬ ‫‪29‬‬ ‫דמ"ש חנייה חיצונית‬ ‫‪$4,558,828‬‬ ‫דמ"ש בגין התאמות‬ ‫סה"כ‬ ‫סה"כ בש"ח לפי שע"ח שלא יפחת מ‪-‬‬ ‫מחיר ב‪ $ -‬סה"כ‬ ‫לחודש ב‪ $ -‬אופציה ‪1‬‬ ‫‪/‬מ"ר‬ ‫‪$14,167‬‬ ‫‪$12,997‬‬ ‫‪$7.00‬‬ ‫‪$80,906‬‬ ‫‪$88,188‬‬ ‫‪$21,131‬‬ ‫‪$19,386‬‬ ‫‪$4.50‬‬ ‫‪$7,348‬‬ ‫‪$6,741‬‬ ‫‪$31.50‬‬ ‫‪$474‬‬ ‫‪$435‬‬ ‫‪$15.00‬‬ ‫‪$26,213‬‬ ‫‪$52,427‬‬ ‫‪1.15%‬‬ ‫‪$157,520 $172,892‬‬ ‫‪637,956 ₪ 700,211 ₪‬‬ ‫‪4.05‬‬ ‫אופציה ‪2‬‬ ‫‪$14,875‬‬ ‫אופציה ‪3‬‬ ‫‪$15,470‬‬ ‫אופציה ‪4‬‬ ‫‪$16,089‬‬ ‫אופציה ‪5‬‬ ‫‪$16,572‬‬ ‫‪$92,597‬‬ ‫‪$96,301‬‬ ‫‪$100,153‬‬ ‫‪$103,157‬‬ ‫‪$22,187‬‬ ‫‪$7,642‬‬ ‫‪$493‬‬ ‫‪$26,213‬‬ ‫‪$164,007‬‬ ‫‪664,229 ₪‬‬ ‫‪$23,075‬‬ ‫‪$7,947‬‬ ‫‪$513‬‬ ‫‪$26,213‬‬ ‫‪$169,519‬‬ ‫‪686,552 ₪‬‬ ‫‪$24,718‬‬ ‫‪$23,998‬‬ ‫‪$8,513‬‬ ‫‪$8,265‬‬ ‫‪$549‬‬ ‫‪$533‬‬ ‫‪$26,213‬‬ ‫‪$26,213‬‬ ‫‪$179,722 $175,251‬‬ ‫‪₪ 727,876 ₪ 709,767 ₪‬‬ ‫‪ .4.3.1‬סיכום הנבה מדמי שכירות‬ ‫למועד קובע‪:‬‬ ‫סה"כ דמי השכירות ‪ ₪ 700,213‬בחודש‬ ‫בחלוקה כדלקמן‪:‬‬ ‫בגין שטחי בנייה‬ ‫בגין חניות‬ ‫סה"כ‬ ‫‪₪ 671,150‬‬ ‫‪₪ 29,063‬‬ ‫‪₪ 700,213‬‬ ‫משקף דמ"ש של כ‪/₪ 44.0 -‬למ"ר בחודש (לתעשייה ואחסנה בממוצע)‬ ‫כמגלם חניות ( ‪/₪ 44.0‬למ"ר בחודש = ‪ 15,886‬מ"ר‪/₪ 700,213 /‬בחודש)‬ ‫תפוסה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪.100%‬‬ ‫‪ .4.4‬ניהול‬ ‫הנכס מושכר ע"י שוכר יחיד ומנוהל על ידו‪.‬‬ ‫בהתאם להסכם השכירות (ס' ‪ 20‬ד')‪:‬‬ ‫"‪ ....‬השוכר לא יידרש לשלם לחברה דמי ניהול ואחזקה כלשהם בגין אחזקת הבניין‬ ‫וכי ניהול הבניין יבוצע באופן עצמאי ע"י השוכר ו‪/‬או באמצעות מי מטעמו ועל‬ ‫חשבונו‪."....‬‬ ‫‪ .4.5‬תשלומים ל ‪ -‬ר‪.‬מ‪.‬י‬ ‫לחברה זכויות חכירה מהוונות עד לתאריך ‪ ,06.05.2057‬דהיינו לעוד כ‪ 41.5 -‬שנים‪.‬‬ ‫חידוש החכירה בערכי המועד הקובע‪ ,‬זניח‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .4.6‬אזור פיתוח‬ ‫אזור התעשייה מסווג כאזור פיתוח א' הקבוע לפי החוק לעידוד השקעות הון‪.‬‬ ‫שיעור המענק הניתן ל"מפעלים מאושרים" באזורי תעשייה עומד על כ‪20% -‬‬ ‫מההשקעה המוכרת לצורך מתן המענקים‪ .‬לא כל בקשה מאושרת‪.‬‬ ‫לנכס אין מעמד של "מפעל מאושר" ולא נתקבלו מענקי השקעה בגין הבנייה‪.‬‬ ‫התייחסותנו לגבי ההשפעה על השווי בס' ‪.5.4.2‬‬ ‫‪ .5‬השומה‬ ‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬ ‫גישת ההשוואה‬ ‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬ ‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬ ‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬ ‫גישת העלויות‬ ‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬ ‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬ ‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬ ‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי‬ ‫השקעה‪.‬‬ ‫גישת היוון ההכנסות‬ ‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬ ‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון‬ ‫לזרם ההכנסות וההוצאות‪.‬‬ ‫גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל הנבה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬ ‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬ ‫אזור התעשייה "מנסורה" נבנה במקום המחנה הצבאי "מנסורה"‪.‬‬ ‫ממוקם בסמוך ממערב לכביש מס' ‪ 70‬בצומת יוקנעם‪.‬‬ ‫האזור חדיש ומאופיין במבנים לשימושי תעשייה עתירת ידע ("הייטק")‪.‬‬ ‫הפיתוח הסביבתי מלא‪.‬‬ ‫‪ .5.2.2‬מתחרים‪ ,‬סיכונים וסיכויים‬ ‫הנכס מהווה מבנה לתעשייה ‪ +‬מבנה לאחסנה באזור המאופיין‬ ‫בשימושים אלו‪.‬‬ ‫דמי השכירות הממוצעים המתקבלים במבנים‪ ,‬דומים לדמי השכירות‬ ‫הראויים באזור‪.‬‬ ‫איננו מזהים סיכון עסקי שבכוחו להשפיע על שוויו של הנכס שבנדון‪.‬‬ ‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‪/‬מצב פיזי תחזוקתי‬ ‫קרקע בשטח של ‪ 11,785‬מ"ר עליה ‪ 2‬מבנים כדלקמן‪:‬‬ ‫מבנה‬ ‫מבנה מרכזי‬ ‫מחסן‬ ‫סה"כ‬ ‫מס' קומות‬ ‫‪ +4‬קומת קרקע‬ ‫‪ +2‬גלריה‬ ‫חלקית‪ +‬קרקע‬ ‫שטח בנוי (מ"ר)‬ ‫‪ 11,650‬מ"ר‬ ‫‪ 4,340‬מ"ר‬ ‫שטח לשיווק (מ"ר)‬ ‫‪ 11,558‬מ"ר‬ ‫‪ 4,308‬מ"ר‬ ‫‪ 15,990‬מ"ר‬ ‫‪ 15,866‬מ"ר‬ ‫לשני המבנים קומת מרתף משותפת לשימושי חנייה ומערכות‪ ,‬בשטח‬ ‫בנוי של כ‪ 8,293 -‬מ"ר ובה ‪ 216‬מקומות חנייה מסומנים‪ .‬קיימים גם ‪29‬‬ ‫מקומות חנייה פתוחים בקומת הקרקע‪.‬‬ ‫המבנים חדישים‪ .‬המצב הפיזי והתחזוקתי נראים כתקינים‪.‬‬ ‫‪ .5.2.4‬חניה‬ ‫הנכס כולל ‪ 214‬מקומות חנייה תת קרקעיים ‪ 29 +‬מקומות עיליים‪.‬‬ ‫המקומות משרתים את השוכר‪.‬‬ ‫‪ .5.2.5‬שימוש מיטבי‬ ‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הטוב והמועיל בנכס הינו עפ"י השימוש הקיים‬ ‫כמבנה לתעשייה עתירת ידע‪ .‬השימוש תואם את ההיתר הבניה ואת‬ ‫הייעוד עפ"י התב"ע‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.2.6‬תפעול וניהול‬ ‫הנכס מושכר לשוכר יחיד ומתופעל על ידו‪.‬‬ ‫‪ .5.2.7‬מצב תכנוני‬ ‫על הנכס חלה תכנית בניין עיר מס' ג‪ 9027/‬מאושרת מ‪.27.10.1998 -‬‬ ‫ייעוד‬ ‫זכויות בנייה‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫שרותי תעשייה מעורב‪.‬‬ ‫‪ 180%‬עיקרי עילי ‪ 50% +‬שרות עילי‬ ‫‪ 50%‬שרות תת קרקעי‪.‬‬ ‫נתקבלו היתרי בנייה וטופס ‪ .4‬לא אותרה ת' גמר‪.‬‬ ‫לא זיהינו חריגות בנייה בעין‪.‬‬ ‫‪ .5.2.8‬היטל השבחה‬ ‫כמפורט לעיל בסעיף ‪ .3.4‬לדעתנו לא יחול‪.‬‬ ‫‪ .5.2.9‬זכויות בנייה נוספות לניצול‬ ‫קיימת יתרת זכויות בנייה לניצול כמפורט בסעיף ‪ 3.5‬לעיל‪ .‬זכויות אלו‬ ‫מובאות באומדן השווי כדחויות‪ 10‬עד לתאריך ‪( 30.04.2022‬תום תקופת‬ ‫השכירות ‪+‬שנתיים בתקופת האופציה הראשונה)‪.‬‬ ‫‪ .5.2.10‬מצב משפטי‬ ‫לחברה רשומה חכירה מהוונות מ‪ -‬ר‪.‬מ‪.‬י עד לתאריך ‪06.05.2057‬‬ ‫‪+‬אופציה להארכה כמקובל (‪ 49‬שנים נוספות)‪.‬‬ ‫רשומה על זכויות החברה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת טפחות בנק‬ ‫מזרחי טפחות בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪.‬‬ ‫‪ .5.2.11‬מטרת ההערכה‬ ‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,30.09.2015‬לצורך‬ ‫הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫‪ .5.2.12‬מיסוי‬ ‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי‬ ‫למוכר ולקונה‪.‬‬ ‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬ ‫במכירה‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫לשוכר‪ ,‬זכות לנצל את הזכויות בתקופת החוזה ‪ 2 +‬שנים ראשונות בתקופת האופציה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.2.13‬הפחתה כללית לגודל‬ ‫אין לדעתנו מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬גודלו של הנכס אינו חריג ביחס‬ ‫לנכסים אחרים בסביבה והוא מושכר במלואו‪.‬‬ ‫‪ .5.2.14‬דמי שכירות‬ ‫כמפורט לעיל בס' ‪ 4.3‬לעיל‪.‬‬ ‫‪ .5.2.15‬איכות הסביבה‬ ‫מבירור שערכנו באתר איכות הסביבה המציג מתחמים‬ ‫מזוהמים‪/‬חשודים בזיהום‪ ,‬אין אזכור לסביבה בה נמצא הנכס הנישום‪.‬‬ ‫יחד עם זאת לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬כללית האזור בנוי‬ ‫ומפותח‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬בתב"ע ג‪ 9027/‬ישנם תנאים לעניין איכות הסביבה‪ ,‬אשר רק עם‬ ‫קיומם יתקבל היתר בנייה‪ .‬לנכס כאמור נתקבל היתר בנייה וכן טופס ‪.4‬‬ ‫‪ .5.3‬עקרונות לתחשיב‬ ‫‪ .5.3.1‬גישת השומה‬ ‫הגישה הנאותה והמשקפת ביותר שווי של נכסים מניבים דוגמאות הנכס‬ ‫הנישום הינה גישת היוון ההכנסות‪.‬‬ ‫גישת ההשוואה אינה ישימה מאחר ולא איתרנו עסקאות מתאימות‬ ‫להשוואה ישירה‪.‬‬ ‫גישת העלות בעלת תוקף נמוך ביחס לגישות השומה האחרות‪ ,‬אולם‬ ‫ביצענו תחשיב בשיטה זו כביקורת בלבד‪.‬‬ ‫‪ .5.3.2‬שער ההיוון השנתי‬ ‫שער ההיוון השנתי ‪ 8.25%‬בתקופת השכירות והאופציה ו‪ 8.50% -‬ביתרת‬ ‫החיים הכלכליים‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫סקר שערי היוון ‪:‬‬ ‫מבני משרדים ‪ /‬תעסוקה‬ ‫הנכס‬ ‫תאריך‬ ‫העסקה ‪/‬‬ ‫הפרסום‬ ‫מיקום‬ ‫‪28/12/2014‬‬ ‫בית "אטריום" ‪-‬‬ ‫אזה"ת‬ ‫תעסוקה‪ ,‬משרדים‬ ‫מודיעין‬ ‫ומסחר‬ ‫שיעורי תשואה ‪-‬‬ ‫כללי‬ ‫מחצית ראשונה של‬ ‫שנת ‪2014‬‬ ‫אזה"ת קרית בית קודאק‬ ‫אריה‪ ,‬פ"ת‬ ‫מגדל אלקטרה‬ ‫תל אביב‬ ‫‪17/12/2014‬‬ ‫‪15/12/2014‬‬ ‫‪01/10/2014‬‬ ‫‪20/06/2014‬‬ ‫כללי‬ ‫‪21/05/2014‬‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫‪16/12/2013‬‬ ‫תל אביב‬ ‫‪01/12/2013‬‬ ‫כללי‬ ‫‪09/10/2013‬‬ ‫רמת גן‬ ‫יול‪13-‬‬ ‫בית שמש‬ ‫יונ‪13-‬‬ ‫אפר‪13-‬‬ ‫אזה"ת‬ ‫הרצליה‬ ‫פיתוח‬ ‫יהוד‬ ‫‪10/03/2013‬‬ ‫תל אביב‬ ‫פבר‪13-‬‬ ‫מגדל העמק‬ ‫‪04/07/2012‬‬ ‫אזה"ת‬ ‫הרצליה‬ ‫פיתוח‬ ‫שיעורי תשואה ‪-‬‬ ‫מחצית שניה של‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫"בית פסגות" ‪-‬‬ ‫משרדים וחניות‬ ‫מגדל אלקטרה‬ ‫שיעורי תשואה ‪-‬‬ ‫מחצית ראשונה של‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫מגדל "משה אביב" ‪-‬‬ ‫משרדים‬ ‫מבנה תעשייה בבית‬ ‫שמש‬ ‫שני מבני משרדים‬ ‫"פריסקייל"‬ ‫בניין ‪ - HP‬משרדים‬ ‫מחיר‬ ‫הרכישה‬ ‫דמ"ש‬ ‫שנתיים‬ ‫שיעור תשואה מקור מידע הערות‬ ‫‪8.30%‬‬ ‫‪₪ 33,240,000‬‬ ‫משרדים ‪ 8.2% -‬אגף שומת‬ ‫תעשיה ‪ 8.3% -‬מקרקעין‬ ‫משרדים ‪ 8.0% -‬מגנא ‪+‬‬ ‫עיתונות‬ ‫מגנ"א‬ ‫‪7.5%‬‬ ‫‪₪ 102,600,000‬‬ ‫‪₪ 300,000,000‬‬ ‫)‪(10‬‬ ‫)‪(9‬‬ ‫משרדים ‪ 8.2% -‬אגף שומת‬ ‫מקרקעין‬ ‫תעשיה ‪8.3% -‬‬ ‫‪8.00%‬‬ ‫מגנ"א‬ ‫)‪(8‬‬ ‫‪7.44% ₪ 45,000,000 ₪ 605,000,000‬‬ ‫גלובס‬ ‫)‪(7‬‬ ‫‪₪ 78,200,000‬‬ ‫משרדים ‪ 8.15% -‬אגף שומת‬ ‫תעשיה ‪ 8.3% -‬מקרקעין‬ ‫‪8.77% ₪ 5,070,000 ₪ 57,800,000‬‬ ‫מגנ"א ‪+‬‬ ‫‪The Marker‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫‪6.58% ₪‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫‪7.80% ₪ 15,000,000 ₪ 20,000,000‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫‪7.84% ₪ 18,500,000 ₪ 236,000,000‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫‪₪ 11,000,000‬‬ ‫‪723,996‬‬ ‫‪7.75% ₪ 2,440,000 ₪ 31,500,000‬‬ ‫מגדל "פלטינום" ‪-‬‬ ‫משרדים‬ ‫שלושה מבני תעשייה ‪8.41% ₪ 3,068,196 ₪ 36,500,000‬‬ ‫מגדל "אקרשטיין" ‪-‬‬ ‫משרדים‬ ‫מגנ"א‬ ‫)‪(11‬‬ ‫‪₪ 53,000,000‬‬ ‫‪7.50%‬‬ ‫מגנ"א ‪+‬‬ ‫‪The Marker‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫מגנ"א‪ ,‬גלובס‪(6) ,‬‬ ‫מידע במשרדנו‬ ‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫)‪(9‬‬ ‫)‪(10‬‬ ‫)‪(11‬‬ ‫המוכרת חב' אספן‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה‬ ‫המוכרת חב' מבני תעשייה‪ .‬בנכס שוכר יחיד‪ .‬שיעור התשואה מגלם מקומות חניה‪.‬‬ ‫אמות רכשה את המבנה‬ ‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת ‪ 2‬קומות משרדים (קומות ‪ 17‬ו ‪ )18-‬בשטח ‪ 1,650‬מ"ר ‪ 35 +‬חניות‬ ‫ומחסנים‪ .‬משקף כ ‪/₪ 16,500 -‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬ ‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת זכויות הבעלות ב ‪ 3 -‬קומות משרדים (קומות ‪ )45 ,15 ,14‬בשטח של‬ ‫‪ 4,320‬מ"ר‪ 52 +‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות בעיקרן לחברות הביטוח מנורה מבטחים והראל פיא‪ .‬משקף כ ‪-‬‬ ‫‪/₪ 12,000‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬ ‫חברת מבני תעשיה דיווחה על מכירת ‪ 3‬קומות משרדים (כ ‪ 3,800 -‬מ"ר) ו ‪ 73 -‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות‬ ‫לשוכר יחיד ‪ -‬המטה הישראלי של חברת נובל אנרג'י‪ .‬משקף כ ‪/₪ 12,600 -‬מ"ר ‪-‬ע‪.‬ה‪.‬‬ ‫בית ההשקעות פסגות וקרנות הפנסיה עמיתים בוחנים פניה מצד משפחת נקש להצטרף לחברת אמפא ברכישת‬ ‫‪( 50%‬חלקן של החברות אלקטרה ואלקטרה נדל"ן) ממגדל אלקטרה בת"א‪ .‬העסקה‪ ,‬מתוכננת להתבצע בחלוקה‬ ‫שווה של שליש לכל אחד מהרוכשים (פסגות‪ ,‬עמיתים‪ ,‬אמפא)‪ .‬שטחי המשרדים ‪ 54,000‬מ"ר ו ‪ 1,200 -‬מקומות‬ ‫חניה תת‪-‬קרקעיים‪.‬‬ ‫ריט ‪ 1‬דיווחה על שטחים מבית פסגות ברחוב רוטשילד ‪ ,3‬ת"א הכוללים‪ 6 :‬קומות משרדים בשטח כולל של כ ‪-‬‬ ‫‪ 4,848‬מ"ר ו ‪ 1/3 -‬ממקומות החניה בחניון הבנין במושעא‪ .‬הנכס בתפוסה של ‪ .94%‬שיעור התשואה המדווח הינו‬ ‫לאחר קבלת הכנסות מהשטחים הפנויים‪.‬‬ ‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל אלקטרה (‪ )25%‬במחיר של ‪ 300‬מ' ‪ .₪‬בהתאם‬ ‫לדוחות הכספיים למועד ‪ NOI 31.12.2013‬מייצג ‪ 90,240‬א' ‪ .₪‬שער ההיוון עבור חוזים חתומים ‪.7.5%‬‬ ‫שיעור תפוסה ‪.100%‬‬ ‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל קודאק (‪ )33%‬לחב' מגדל במחיר של ‪ 102.6‬מ' ‪.₪‬‬ ‫שעור התשואה עפ"י העתונות ‪.8.0%‬‬ ‫בבנין ‪ 24,000‬מ"ר עילי ‪ 23,000 +‬מ"ר חניונים תת‪-‬קרקעיים‪ .‬התפוסה ‪.100% -‬‬ ‫חב' לוינשטיין נכסים בע"מ דיווחה על רכישת זכויותיה בבנין (‪ )50%‬במחיר של ‪ 33.24‬מ' ‪ .₪‬הבנין נמצא בהליכי‬ ‫אכלוס סופיים וצפוי להניב עם סיום אכלוסו (אמצע שנת ‪ )2015‬תשואה שנתית נטו של ‪.8.3%‬‬ ‫הבנין כולל כ ‪ 8,000 -‬מ"ר בנוי וכ ‪ 165 -‬מקומות חניה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.3.1‬קביעת דמ"ש ראויים לנכס במצבו‬ ‫ערכנו סקר מחירים למחירי שכירויות למבני תעשייה בסביבה תוך ביצוע‬ ‫התאמות נדרשות‪.‬‬ ‫‪ .5.3.2‬סקר מחירי קרקעות באזור התעשייה‬ ‫‪‬‬ ‫עפ"י מכרז ר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪ 02.08.2015‬שווק מגרש מס' ‪ ,14‬בייעוד‬ ‫לאזור תעשייה מעורב‪.‬‬ ‫שטח המגרש ‪ 3,843‬מ"ר‪ .‬זכויות הבנייה ‪ 180%‬עיקרי (‪ 6,917.4‬מ"ר‬ ‫מבונה עיקרי)‪ .‬מחיר הזכייה כולל פיתוח ‪( ₪ 3,852,224‬משקף שווי‬ ‫מ"ר מבונה של ‪/₪ 557‬למ"ר מבונה עיקרי‪ ,‬כ‪ 1.02 -‬מ' ‪/₪‬לדונם)‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫עפ"י מכרז ר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪ 02.08.2015‬שווק מגרש מס' ‪ ,2‬בייעוד‬ ‫לאזור תעשייה‪.‬‬ ‫שטח המגרש ‪ 3,920‬מ"ר‪ .‬זכויות הבנייה ‪ 150%‬עיקרי (‪ 5,880‬מ"ר‬ ‫מבונה עיקרי)‪ .‬מחיר הזכייה כולל פיתוח ‪( ₪ 3,976,735‬משקף שווי‬ ‫מ"ר מבונה של ‪/₪ 676‬למ"ר מבונה עיקרי‪ ,‬כ‪ 1.014 -‬מ' ‪/₪‬לדונם)‬ ‫‪‬‬ ‫עפ"י מכרז ר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪ 02.08.2015‬שווק מגרש מס' ‪ ,9‬בייעוד‬ ‫לאזור תעשייה‪.‬‬ ‫שטח המגרש ‪ 2,035‬מ"ר‪ .‬זכויות הבנייה ‪ 150%‬עיקרי (‪ 3,052.5‬מ"ר‬ ‫מבונה עיקרי)‪ .‬מחיר הזכייה כולל פיתוח ‪( ₪ 1,902,964‬משקף שווי‬ ‫מ"ר מבונה של ‪/₪ 623‬למ"ר מבונה עיקרי‪ ,‬כ‪ 0.935 -‬מ' ‪/₪‬לדונם)‪.‬‬ ‫סיכום וקביעה‪:‬‬ ‫טווח המחירים למגרשים קטנים יחסית (‪ 2.03‬דונם‪ 3.92 -‬דונם) נע‬ ‫בגבולות שבין ‪/₪ 676 - ₪ 557‬למ"ר מבונה עיקרי‬ ‫קבענו שווי לפי ‪/₪ 550‬למ"ר מבונה עיקרי המשקף שווי של‬ ‫‪/₪ 990,000‬לדונם‪.‬‬ ‫הערה‪:‬‬ ‫קביעתנו למועד קובע ‪ 30.09.2014‬הייתה ‪/₪ 500‬למ"ר מבונה‬ ‫עיקרי‪ .‬העלייה הינה בהתאם למחירי שוק עדכניים‪ ,‬כמפורט‬ ‫בסקר שלעיל‪.‬‬ ‫‪ .5.3.3‬סקר מחירי שכירויות לשטחי אחסנה באזור התעשייה‬ ‫‪‬‬ ‫שטחי תעשייה קלה‪/‬אחסנה בשטח של ‪ 1,400‬מ"ר ‪ +‬חצר תפעולית‬ ‫מוצע להשכרה תמורת ‪/₪ 35‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטחי אחסנה ומשרדי תפעול בשטח של ‪ 1,000‬מ"ר ‪ +‬חצר‬ ‫תפעולית מוצע להשכרה תמורת ‪/₪ 40‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטחי ייצור ומחסנים בשטח של ‪ 2,000‬מ"ר ‪ +‬חצר תפעולית מוצע‬ ‫להשכרה תמורת ‪/₪ 40‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטחי אחסנה בשטח של ‪ 400‬מ"ר ‪ +‬חצר תפעולית מוצע להשכרה‬ ‫תמורת ‪/₪ 38‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫סיכום וקביעה‪:‬‬ ‫מחירי ביקוש לשטחים שבין ‪ 2,000‬מ"ר – ‪ 400‬מ"ר מוצעים‬ ‫להשכרה בגבולות שבין ‪/₪ 30 - ₪ 40‬למ"ר בחודש ובממוצע ‪35‬‬ ‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫לאחר הפחתה ראויה ומקובלת בגין ביקוש וגודל בשיעור של‬ ‫‪ ,20%‬מתקבלים דמ"ש ראויים לפי ‪/₪ 28‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫קבענו‪ ,‬לפי ‪/₪ 28‬למ"ר בחודש (לעומת ‪/₪ 27‬למ"ר ל‪.)30.09.2014 -‬‬ ‫‪ .5.3.4‬סקר מחירי שכירויות לשטחי תעסוקה באזור התעשייה‬ ‫‪‬‬ ‫בבניין לוינשטיין הושכרו לאחרונה ‪ 3,000‬מ"ר‪ ,‬ברמת גמר קיים‬ ‫(לאחר פינוי שוכר)‪ ,‬תמורת ‪/₪ 44‬למ"ר בחודש‪ .‬מקומות חנייה‬ ‫הושכרו לפי ‪/₪ 350‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בבית "שטרן" הממוקם ברחוב העוצמה מס' ‪ 1‬נסגרו לאחרונה‬ ‫עסקאות לשטחים ברמת מעטפת‪ ,‬בהיקף שבין ‪ 200‬מ"ר – ‪1,000‬‬ ‫מ"ר לפי ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בבניין סמוך לנכס הנישום (לא נמסר מיקום מדיוק) הושכר‬ ‫לאחרונה ‪ 1,000‬מ"ר ברמת מעטפת תמורת ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בבניין חדש באזור התעשייה (על כביש ‪ ,)70‬השייך אף הוא לחברה‬ ‫קיימים מס' מו"מ לפני סגירה‪ ,‬לפי ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש ברמת‬ ‫מעטפת‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בבניין חדש מוצע להשכרה שטח של ‪ 500‬מ"ר‪ ,‬בקומה ‪ ,3‬ברמת‬ ‫מעטפת‪ .‬מחיר ביקוש ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש‪ .‬מוצעות חניות מקורות‬ ‫לפי מחיר ביקוש של ‪/₪ 400‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בבניין ייצוגי מוצעים להשכרה שטחים של ‪ 300‬מ"ר – ‪ 600‬מ"ר‪,‬‬ ‫בקומה ‪ ,5‬ברמת גמר גבוהה‪ .‬מחיר ביקוש ‪/₪ 60‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪‬‬ ‫משיחה עם גורם נדל"ן פעיל בסביבת הנכס הנישום נמסר כי‬ ‫דמ"ש ראויים להערכתן ברמת גמר קיים (לאחר פינוי שוכר)‬ ‫בגבולות שבין ‪/₪ 50 - ₪ 45‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫סיכום וקביעה‪:‬‬ ‫מחירי עסקאות שכירות לשטחים עד ‪ 3,000‬מ"ר‪ ,‬ברמת‬ ‫מעטפת‪/‬גמר קיים לאחר פינוי שוכר נעים בגבולות שבין ‪45 -₪ 44‬‬ ‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫חניות מושכרות לפי ‪/₪ 350‬למקום בחודש‪.‬‬ ‫מחיר ביקוש ומחירים במו"מ לשטחים ברמת מעטפת לפי ‪45‬‬ ‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫מחיר ביקוש לשטחים קטנים ברמת גמר לפי ‪/₪ 60‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫מחיר ביקוש למס' קטן של חניות לפי ‪/₪ 400‬למקום בחודש‪.‬‬ ‫לאור היקפי השטחים בנכס הנישום ולאור האמור לעיל‪ ,‬אנו‬ ‫קובעים דמ"ש לשטחי התעסוקה‪ ,‬ללא שינוי מ‪ 30.09.2014 -‬לפי‬ ‫‪/₪ 43‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫דמ"ש ראויים למקומות חנייה מקורה לפי ‪/₪ 280‬למקום בחודש‬ ‫(ללא שינוי ביחס ל‪)30.09.2014 -‬‬ ‫קביעות‪:‬‬ ‫‬‫דמ"ש ראויים‬ ‫‬‫דמ"ש ראויים לשטחי אחסנה‬ ‫דמ"ש ראויים למקום חנייה מקורה ‪-‬‬ ‫דמ"ש ראויים למקום חנייה חיצוני ‪-‬‬ ‫‬‫שווי מ"ר מבונה עיקרי‬ ‫‬‫שער היוון‬ ‫‪/₪ 43‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪/₪ 28‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪/₪ 280‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬ ‫‪/₪ 200‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬ ‫‪/₪ 550‬למ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬ ‫הוסבר לעיל בס' ‪.5.3.2‬‬ ‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.4‬תחשיב אומדן השווי ההוגן‬ ‫‪ .5.4.1‬גישת היוון ההכנסות‬ ‫נתוני בסיס‪:‬‬ ‫מועד קובע לחוו"ד‬ ‫תום תקופת השכירות‬ ‫מהות‬ ‫שטחי תעשייה עתירת ידע (מ"ר)‬ ‫שטחי אחסנה (מ"ר)‬ ‫חניות מקורות‬ ‫חניות חיצוניות‪ ,‬לא מקורות‬ ‫שווי מ"ר מבונה עיקרי‬ ‫שער היוון שנתי בתקופת החוזה‬ ‫שער היוון שנתי ביתרת החיים הכלכליים‬ ‫שער היוון שנתי לדחיית הקרקע‬ ‫‪30/09/2015‬‬ ‫‪30/04/2020‬‬ ‫דמ"ש ראויים‬ ‫‪43‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪550‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪6.00%‬‬ ‫תקופת השכירות‬ ‫תום תקופת השכירות‬ ‫מס' שנים להיוון הכנסות‬ ‫דמי שכירות חודשיים‬ ‫שער היוון שנתי‬ ‫זרם תקבולים בתקופת השכירות‬ ‫‪30/04/2020‬‬ ‫‪4.59‬‬ ‫‪700,211‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪31,044,583‬‬ ‫תקופות האופציה‬ ‫‪30/04/2026‬‬ ‫תום תקופת האופציה השנייה‬ ‫‪6.00‬‬ ‫מס' שנים להיוון הכנסות‬ ‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים בתקופות האופציה ‪651,099‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫שער היוון שנתי‬ ‫‪35,859,895‬‬ ‫זרם תקבולים בתקופת השכירות‬ ‫דחייה‪:‬‬ ‫‪4.59‬‬ ‫מס' שנים לדחייה‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫שער היוון שנתי‬ ‫‪24,929,425‬‬ ‫ע‪.‬נ‪.‬נ לתקופות האופציה‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫יתרת החיים הכלכליים‪:‬‬ ‫שטח לשיווק‪ /‬מס'‬ ‫מקומות חנייה‬ ‫דמ"ש ראויים‬ ‫מהות‬ ‫משרדים‬ ‫‪43‬‬ ‫ומעבדות ‪11,558‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪4,308‬‬ ‫מחסן‬ ‫חניות‬ ‫‪280‬‬ ‫מקורות ‪216‬‬ ‫חניות‬ ‫‪200‬‬ ‫חיצוניות ‪26‬‬ ‫סה"כ דמי שכירות ראויים חודשיים‬ ‫סה"כ דמי שכירות שנתיים‬ ‫שער היוון שנתי‬ ‫סה"כ שווי ביתרת החיים הכלכליים‬ ‫ע‪.‬נ‪.‬נ ליתרת החיים הכלכליים‬ ‫סה"כ‬ ‫‪496,994 ₪‬‬ ‫‪120,624 ₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪60,480 ₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪5,200 ₪‬‬ ‫‪683,298‬‬ ‫‪8,199,576‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪96,465,600‬‬ ‫‪40,663,571‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫סה"כ שווי הנכס‬ ‫‪₪ 96,637,579‬‬ ‫תוספת זכויות בנייה ‪:‬‬ ‫יתרת זכויות בנייה עיקריות לבנייה‬ ‫שווי מ"ר מבונה עיקרי‬ ‫סה"כ שווי הזכויות‬ ‫דחייה בהתאם לחוזה השכירות עד לתאריך‬ ‫מס' שנים לדחייה‬ ‫שער היוון שנתי‬ ‫שווי הזכויות בערך נוכחי‬ ‫‪6,496‬‬ ‫‪550‬‬ ‫‪3,573,015‬‬ ‫‪30/04/2022‬‬ ‫‪6.59‬‬ ‫‪6.00%‬‬ ‫‪2,434,236‬‬ ‫סה"כ שווי הנכס‬ ‫במעוגל‬ ‫‪₪ 99,071,816‬‬ ‫‪₪ 99,000,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.4.2‬גישת העלות‬ ‫קרקע‪:‬‬ ‫שטח קרקע (דונם)‬ ‫שווי דונם כולל פיתוח‬ ‫סה"כ שווי הקרקע‬ ‫בנייה‪:‬‬ ‫עלויות בנייה (בפועל)‬ ‫בניכוי פחת משוער (‪)3.5%‬‬ ‫סה"כ קרקע ‪ +‬עליות בנייה‬ ‫תוספת רווח ייזום נדרש (‪)15%‬‬ ‫סה"כ שווי הנכס בגישת העלות‬ ‫במעוגל‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪ 11.785‬דונם‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪990,000‬‬ ‫‪₪ 11,667,150‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪₪ 86,729,601‬‬ ‫‪)-( ₪ 3,035,536‬‬ ‫‪₪ 95,361,215‬‬ ‫‪₪ 14,304,182‬‬ ‫‪₪ 109,665,397‬‬ ‫‪₪ 109,700,000‬‬ ‫סיכום‪:‬‬ ‫שווי בגישת היוון ההכנסות‬ ‫שווי בגישת העלות‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪₪ 99,000,000‬‬ ‫‪₪ 109,700,000‬‬ ‫השווי בגישת העלות גבוה בסך של כ‪ 10.7 -‬מ' ‪ ,₪‬שהינם כ‪.10.8% -‬‬ ‫הפער נובע בעיקרו מהמרכיב "השחוק" של רווח הייזום‪ ,‬אשר אינו מתקבל‬ ‫במלואו‪.‬‬ ‫מענקי השקעה – איזו"פ‪ .‬לא מובא בחשבון‪ .‬לפרויקט אין מעמד של "מפעל‬ ‫מאושר"‪ .‬כלל‪ ,‬די נדיר לקבל מעמד כזה של "מפעל מאושר" לבנייה‪,‬‬ ‫ביוקנעם‪.‬‬ ‫במקביל‪ ,‬אין גם באזור רזרבות קרקעיות בהיקף שיצדיק שיקול של בנייה‬ ‫כ"מפעל מאושר"‪ ,‬אל מול רכישת נכס קיים‪.‬‬ ‫לאור נחיתותה של גישת העלות‪ ,‬אנו קובעים את שוויו של הנכס‬ ‫בהתאם לגישת היוון ההכנסות בסך של ‪ 99,000‬א' ‪ ₪‬ובמעוגל‬ ‫‪ 100,000‬א' ‪.₪‬‬ ‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .6‬קביעת השווי ההוגן‬ ‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬ ‫ידינו‪ ,‬הננו קובעים את אומדן השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬ ‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬ ‫צד ג'‪ ,‬למעט השוכרים החופשיים נכון לתאריך הקובע ‪ 30.09.2015‬בגבולות הסך במעוגל‬ ‫ל– ‪( ₪ 100,000,000‬מאה מיליון ‪.)₪‬‬ ‫הסכומים לא כוללים מע"מ‪.‬‬ ‫‪ .6.1.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים ל ר‪.‬מ‪.‬י‬ ‫אין‪.‬‬ ‫‪ .6.1.2‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע ‪30.09.2015‬‬ ‫להלן ניתוח רגישות לשווי הנכס כמשתנה של שינוי בשיעור ההיוון ודמי‬ ‫השכירות הראויים (לשטחים בתום החוזים) בנכס‪:‬‬ ‫שער היוון‬ ‫‪-0.50%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪0.50%‬‬ ‫השינוי בדמ"ש הראויים‬ ‫‪-5.00%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪5.00%‬‬ ‫‪₪ 104,000,000 ₪ 106,000,000 ₪ 108,000,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪98,000,000 ₪ 100,000,000 ₪ 102,000,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪93,000,000 ₪ 95,000,000 ₪ 96,000,000‬‬ ‫‪ .6.1.3‬הערכות קודמות שנערכו לנכס ב‪ 3 -‬השנים האחרונות‬ ‫הנכס הוערך על ידינו בחוו"ד שבסימוכין למועד קובע ‪ 30.09.2014‬בסך של‬ ‫‪ 100‬מ' ‪.₪‬‬ ‫השווי למועד קובע ‪ 30.09.2015‬ללא שינוי‪.‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה כמו גם נספחי התחשיבים‪ ,‬נמצאים‬ ‫במשרדנו ו‪/‬או במשרדי החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬ ‫נתוני השכירות‪ ,‬חב' הניהול‪ ,‬השטחים לשיווק והשטחים הפנויים ניתנו ע"י החברה‬ ‫ובאחריותם בלבד‪.‬‬ ‫בכבוד רב‪,‬‬ ‫תפוצה‪ .1-2 :‬החברה‪.‬‬ ‫עודד האושנר‬ ‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫עמוד ‪ 34‬מתוך ‪34‬‬ ‫‪12922.4-12‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫עודד האושנר‬ ‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬ ‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬ ‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬ ‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬ ‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬ ‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬ ‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬ ‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬ ‫ד"ר אמיר זוהר ‪ Ph.D‬הנדסת מכונות‬ ‫תל‪-‬אביב‪22.10.2015 :‬‬ ‫סימוכין ‪12126.5-14 :‬‬ ‫שומת מקרקעין מקיפה‬ ‫הנדון‪ :‬זכויות במקרקעין‪ ,‬מבנה תעשיה‪ ,‬אזה"ת גן‬ ‫רווה‪ ,‬יבנה‬ ‫זכויות חכירה מהוונות לחברת "מבני תעשייה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫פרטי הזמנת השומה‬ ‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 06.09.2015‬על ידי החברה‪ ,1‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬ ‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬חשב החברה‪.‬‬ ‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס "נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי‬ ‫מספר ‪ IAS 40‬ולצורך יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬ ‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬ ‫יחסי תלות‬ ‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,2‬בעיקר‬ ‫במה שנוגע למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬ ‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬ ‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬ ‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬ ‫הכנסות משרדי‪.‬‬ ‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬ ‫פרטי השמאי‬ ‫שם המומחה‬ ‫מעונו‬ ‫‪.52645‬‬ ‫מקום עבודתו‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫עודד האושנר‪.‬‬ ‫רחוב האורן מספר ‪ ,3‬שכונת גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג‬ ‫‪:‬‬ ‫רחוב לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬ ‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬ ‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬ ‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬ ‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪ ,‬ע‪.‬‬ ‫האושנר ושות'‪.‬‬ ‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬ ‫דווח לאחרונה על מגעים מתקדמים להעברת השליטה‪ ,‬לקבוצת נקש‪ .‬העסקה טרם הושלמה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬ ‫מטעם מכון התקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה‬ ‫עוברים תהליכי בקרה קפדניים‪.‬‬ ‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪-‬‬ ‫‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬ ‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬ ‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬ ‫הסכמות והצהרות השמאי‬ ‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬ ‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬ ‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬ ‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬ ‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬ ‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬ ‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬ ‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬ ‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬ ‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬ ‫וזאת השאלה‬ ‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬נכון לתאריך ‪( 30.09.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‬ ‫לצורך הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬ ‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬ ‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬ ‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬ ‫‪ ‬ביקור נוסף בנכס ובסביבה נערך בתאריך ‪ 04.09.2015‬ע"י ארנון מרדכי‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫במשרדנו‪ .‬הביקור נערך עצמאית‪.‬‬ ‫‪ ‬החברה נתבקשה על ידינו לרבות במכתב מיום ‪ 20.02.2011‬לספק לנו את כל המידע‬ ‫העובדתי המצוי בידה בקשר עם הנתונים והמידע הקשורים לנכס ושבכוחם להשפיע על‬ ‫שוויו וטיבו ולרבות לגבי אירועים מיוחדים וחריגים‪ ,‬אם קיימים‪ ,‬דוגמת תביעות‪ ,‬וכד'‪.‬‬ ‫חוות דעתנו ערוכה‪ ,‬בי ן היתר‪ ,‬על בסיס המידע העובדתי הנ"ל שנמסר מהחברה ועבר על‬ ‫ידינו עיבוד להצגתו בדו"ח זה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫מסמכים‪:‬‬ ‫‪- 03.09.2015 ‬‬ ‫‪‬‬ ‫שונים‬ ‫שונים‬ ‫‪‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫נסח רישום מקרקעין‪ ,‬מפנקס הבתים המשותפים‪ ,‬גרסת‬ ‫האינטרנט ‪ -‬הופק על ידינו‪.‬‬ ‫מסמכים משפטיים ‪ -‬נמסר מהחברה‪.‬‬ ‫מסמכים תכנוניים‪ -‬נאספו על ידינו‪.‬‬ ‫‪ .1‬הבהרה לגבי זיהוי השטחים הבנויים הכלולים בחוו"ד‬ ‫הבניין בו ממוקם הנכס הנישום כולל ‪ 2‬קומות ‪ +‬קומת ביניים חלקית‪.‬‬ ‫הנכס הנישום מהווה‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקים מוגדרים בקומת הקרקע‪.‬‬ ‫הקומה הראשונה בשלמות‪.‬‬ ‫חלקים מוגדרים בקומת הגג‪.‬‬ ‫זכויות בנייה נוספות (בשלמות) שטרם נוצלו‪.‬‬ ‫חלקים בקומת הקרקע והגג נמכרו כאמור‪" -‬נסיך הקטן" ו‪" -‬ארט יודאיקה" והן אינן‬ ‫מהווים חלק מהנכס הנישום‪ .‬פירוט נוסף להלן בפרק "המצב המשפטי"‪.‬‬ ‫זכויות החכירה רשומות בשלמות לחברה‪ .‬טרם נרשמו זכויות החכירה לרוכשים ("ארט‬ ‫יודאיקה" ו"הנסיך הקטן") ואף טרם נרשמה לטובתם הערת אזהרה‪.‬‬ ‫סה"כ השטח ברוטו שנמכר (עפ"י חוזי המכר) הינו ‪ 3,152‬מ"ר ‪ 30 +‬חניות ‪ 2 +‬חניות‬ ‫תפעוליות‪.‬‬ ‫פרטי וזיהוי הנכס תתי החלקות שנמכרו ואינן מהוות חלק מהנכס הנישום כפי שנמסר‬ ‫מהחברה‪:‬‬ ‫תת חלקה מס' ‪ - 11‬ארט יודאיקה‪.‬‬ ‫תת חלקה מס' ‪ - 12‬ארט יודאיקה‪.‬‬ ‫תת חלקה מס' ‪ - 13‬הנסיך הקטן‪.‬‬ ‫שטח הנכס המובא על ידנו בחשבון השווי הינו השטח לשיווק בהיקף של של‪ 16,848 -‬מ"ר‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .2‬זיהוי ופרטי הנכס‬ ‫גוש‬ ‫‪3‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪.5404‬‬ ‫חלקה (חלק)‬ ‫‪:‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫מגרשים‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 2003 – 2001‬עפ"י תב"ע בר‪/‬בת‪.213/‬‬ ‫שטח החלקה‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 20,408‬מ"ר (שטח רשום לחלקה בשלמות)‪.‬‬ ‫תת"ח‬ ‫‪:‬‬ ‫פירוט לגבי תת"ח הנישומות להלן בסע' ‪.5.1‬‬ ‫סוג הנכס‬ ‫‪:‬‬ ‫שטחים במבנה תעשייה (מרבית המבנה) בשטח לשיווק‬ ‫‪ 16,848‬מ"ר ‪ +‬חניות בקומת הקרקע‪ ,‬בקומה ראשונה ובקומת‬ ‫הגג‪.‬‬ ‫כתובת‬ ‫‪:‬‬ ‫רח' נחל פולג פינת רח' נחל חריף‪ ,‬אזה"ת גן רווה‪ ,‬יבנה‪.‬‬ ‫מיקום במבנה‬ ‫‪:‬‬ ‫חלקים בקומת הקרקע‪ ,‬קומה ראשונה בשלמות‪ ,‬חלקים בקומת‬ ‫הגג‪.‬‬ ‫זיהוי הנכס‬ ‫‪:‬‬ ‫בעלות‬ ‫‪:‬‬ ‫תשריט בית משותף‪ .‬זיהוי כללי של החלקה מהפורטל הגיאוגרפי‬ ‫הלאומי‪.‬‬ ‫מדינת ישראל‪.‬‬ ‫חכירות‬ ‫‪:‬‬ ‫רשומה חכירה מהוונות (מ ר‪.‬מ‪.‬י) לחברה לתקופה של ‪ 49‬שנה עד‬ ‫לתאריך ‪ + 27.12.2041‬אופציה להארכה לתקופה נוספת של ‪49‬‬ ‫שנה‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫רשומה משכנתא לבנק המזרחי‪ .‬כמפורט להלן בסע' ‪.5.1‬‬ ‫‪:‬‬ ‫כמפורט להלן בסע' ‪.5.1‬‬ ‫שעבודים‬ ‫הערות‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫בחוזה החכירה רשומים מגרשים ‪ ,2003 ,2002 ,2001‬חלקות ‪( 3‬בחלק)‪ ,‬ו‪( 5 -‬בחלק) בגוש ‪.4349‬‬ ‫המדובר במספרים הישנים של החלקות והגוש‪.‬‬ ‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה‬ ‫אלו יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪,‬‬ ‫שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .3‬תיאור הסביבה הקרקע המבנה והנכס‬ ‫‪ .3.1‬תיאור הסביבה‬ ‫המיקום בפינת הרחובות נחל חריף ונחל פולג‪ ,‬בחלקו הצפוני‪ 5‬של אזור התעשייה‬ ‫הממוקם מצפון מערב לעיר יבנה ומשתרע בין כביש ארצי מספר ‪ 4‬שממערב‪,‬‬ ‫ולשטחים החקלאיים המעובדים שממערב לכפר הנגיד הסמוך ליבנה‪.‬‬ ‫חלקו הצפוני של אזור התעשייה מאופיין במבני תעשייה "היי‪-‬טק" חדשים יחסית‬ ‫בעלי חזיתות ארכיטקטוניות בני ‪ 2-4‬קומות ולצדם מבני תעשייה ומלאכה ותיקים‬ ‫יותר הממוקמים בחלקו הדרומי של אזור התעשייה‪.‬‬ ‫הגישה דרך מחלף יבנה או דרך העיר עצמה‪.‬‬ ‫רח' נחל חריף הינו דו סטרי‪ ,‬משתרע מצפון לדרום עם אי תנועה במרכזו‪ .‬מרכזי‬ ‫באזור התעשייה‪.‬‬ ‫רח' נחל פולג הינו דו סטרי‪ ,‬משתרע ממערב למזרח‪ ,‬בעל ‪ 2‬נתיבי תנועה לכל כיוון‬ ‫עם אי תנועה במרכזו‪.‬‬ ‫לאזור מספר יתרונות בשל הגורמים הבאים‪:‬‬ ‫קרבתו היחסית לת"א‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫הגישה לכביש הראשי ת"א‪-‬אשדוד‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫הקרבה לעיר אשדוד ולנמל‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בקטע שבין אזור התעשייה לכביש מס' ‪ 4‬מוקמת כיום תחנת הרכבת החדשה של העיר‪.‬‬ ‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים מדרכות מרוצפות‪ ,‬תאורת רחוב וחיבור‬ ‫לתשתיות העירוניות‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫החלק שמעברו הצפוני של נחל פולג (בו ממוקם גם הנכס) שייך במבחינה תכנונית לוועדה‬ ‫המרחבית לתכנון ובנייה "שורקות" וידוע גם כאזה"ת "גן רווה"‪ .‬בפועל לא קיים שוני בין שני‬ ‫צדדיו של נחל פולג הן מבחינה תכנונית והן מבחינת המאפיינים הפיזיים והשימושים הנעשים‬ ‫במבנים וההפרדה הינה מוניציפאלית בלבד‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תרשים סביבה (ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫מיקומו הכללי‬ ‫של הנכס‬ ‫‪ .3.2‬תיאור הקרקע‪/‬החלקה‬ ‫הקרקע תלת חזיתית‪ ,‬צורתה כצורת טרפז אי רגולארי‪ .‬פני הקרקע מישוריים‪.‬‬ ‫החלקה מגודרת‪ ,‬הגישה באמצעות ‪ 2‬שערים באגפים המערבי והמזרחי‪.‬‬ ‫גבולות כללים‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫מצפון‬ ‫‪:‬‬ ‫מדרום‬ ‫‪:‬‬ ‫ממזרח‬ ‫‪:‬‬ ‫ממערב‬ ‫שטחים פתוחים‪.‬‬ ‫רחוב נחל פולג‪.‬‬ ‫רח' חבצלת החוף‪.‬‬ ‫רח' נחל חריף‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תשריט החלקה (מאתר המפות של מדינת ישראל‪ ,‬ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫חלקה ‪4‬‬ ‫תשריט המגרשים (מתשריט תב"ע בר‪/‬בת‪ ,213 /‬ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫מגרש ‪2003‬‬ ‫מגרש ‪2002‬‬ ‫מגרש ‪2001‬‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .3.3‬תיאור המבנה‬ ‫בחלקה קיים מבנה בן ‪ 2‬קומות (קרקע וראשונה) ‪ +‬קומת ביניים חלקית קטנה‬ ‫יחסית בק"ק‪ ,‬המשמש למלאכה‪ ,‬אחסנה ומשרדים תפעוליים‪.‬‬ ‫הבנייה קשיחה‪ ,‬חיפוי קירות החוץ באריחי אבן נסורה וקיר מסך (בחלק מהחזית‬ ‫המערבית בלבד)‪ .‬ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי תקין‪.‬‬ ‫בעברו המזרחי‪ ,‬במרכזו של המבנה קיימת רמפת עלייה לכלי רכב המובילה ליחידות‬ ‫בקומה א' ולגג‪.‬‬ ‫קומת הגג משמשת כחניה פתוחה‪.‬‬ ‫‪ .3.4‬תיאור הנכס‬ ‫שטח ברוטו בנוי‬ ‫‪6‬‬ ‫נישום במ"ר‬ ‫חלוקה פנימית‬ ‫קומה‬ ‫קומת קרקע‬ ‫(שוכרים בשכירות חופשית)‬ ‫‪ 6,907‬מ"ר‬ ‫חלוקה לאולמות בגדלים שונים‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת בין היתר רצפת בטון מוחלק‪,‬‬ ‫תקרה גבוהה חשופה‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪,‬‬ ‫מערכות ספרינקלרים וגלאי עשן‪.‬‬ ‫קומה ראשונה‬ ‫(שוכרים בשכירות חופשית)‬ ‫פנוי ‪ 1,175‬מ"ר‬ ‫‪ 9,877‬מ"ר‬ ‫במשרדים התפעוליים‪ -‬חלוקה פנימית בגבס‪ ,‬מיזוג‬ ‫אויר‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪ ,‬טיח וצבע בקירות‪.‬‬ ‫בשירותים חיפוי קירות חלקי באריחי קרמיקה‪.‬‬ ‫חלוקה לאולמות בגדלים שונים‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת בין היתר רצפת בטון מוחלק‪,‬‬ ‫תקרה גבוהה חשופה‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪,‬‬ ‫מערכות ספרינקלרים וגלאי עשן‪.‬‬ ‫במשרדים התפעוליים‪ -‬חלוקה פנימית בגבס‪ ,‬מיזוג‬ ‫אויר‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪ ,‬טיח וצבע בקירות‪.‬‬ ‫בשירותים חיפוי קירות חלקי באריחי קרמיקה‪.‬‬ ‫קומת גג‬ ‫(שוכרים בשכירות חופשית)‬ ‫‪ 64‬מ"ר‬ ‫סה"כ‬ ‫‪ 16,848‬מ"ר‬ ‫‪6‬‬ ‫העלייה באמצעות רמפת עליה מצידו המזרחי של‬ ‫המבנה‪.‬‬ ‫כולל אנטנות‪ ,‬חדר טרנספורמציה‪ ,‬ומתקן פוטו‬ ‫וולטאי‪.‬‬ ‫בנוסף חניות לא מקורות‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת רצפת בטון מוחלק‬ ‫שטח לשיווק כפי שנמסר מהחברה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫התפוסה ‪.93% :‬‬ ‫שטח פנוי ‪ 1,175 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫מתקן פוטו וולטאי‪:7‬‬ ‫באגף הדרום מזרחי על הגג בנוי מתקן פוטו וולטאי‪.‬‬ ‫סביב המבנה דרך גישה סלולה אספלט עם חניות תפעוליות בחזית ועורף המבנה‪.‬‬ ‫‪ .4‬מצב תכנוני‬ ‫הנכס ממוקם בתחום השיפוט של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה "שורקות" וזאת על‬ ‫אף מיקומו הפיזי באזה"ת של יבנה‪ .‬תב"ע בר‪/‬בת‪ 213/‬הינה תב"ע משותפת לוועדה‬ ‫ה מקומית לתכנון ובנייה ביבנה ול"שורקות" וחלה בתחום השיפוט של שתיהן‪.‬‬ ‫‪ .4.1‬תכניות בנין עיר מאושרות‬ ‫‪‬‬ ‫תב"ע מס' בר‪/‬בת‪ 213 /‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4268‬בתאריך ‪.16.12.1994‬‬ ‫ייעוד‬ ‫שטח מגרש מינימאלי‬ ‫מס' קומות‬ ‫אחוזי בנייה מרביים‬ ‫מקלט‬ ‫קווי בנין‬ ‫מרתף‬ ‫תכליות‪:‬‬ ‫נלווים‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫תעשיה‪.‬‬ ‫‪ 1‬דונם‪.‬‬ ‫עד ‪ 3‬קומות ו‪/‬או ‪ 18‬מ'‪.‬‬ ‫עד ‪ 40%‬בקומה ובסה"כ ‪.120%‬‬ ‫לא כלול באחוזי הבניה‪.‬‬ ‫קדמי ‪ 5‬מ'‪ ,‬צדדי ‪ 5‬מ'‪ ,‬אחורי ‪ 6‬מ'‪.‬‬ ‫תותר הקמת מרתף לחניה אשר לא ייכלל‬ ‫באחוזי הבניה‪.‬‬ ‫בתי מלאכה‪ ,‬בתי חרושת‪ ,‬מבנים לאחסנה וקירור ושירותים‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גלריות נכללות באחוזי הבניה ובמניין הקומות המותר‪.‬‬ ‫ניתן לאחד מגרשים גובלים‪ .‬עם בוצע האחוד מתבטל קו הבניין בין‬ ‫המגרשים‪.‬‬ ‫במגרשים ששטחם מעל ‪ 10‬ד'‪ ,‬רשאית הוועדה המקומית לאשר‬ ‫כיסוי קרקע של ‪ 50%‬בכ"א מ‪ 2 -‬קומות הבניין‪ ,‬אחוזי בניה‬ ‫מרביים‪ ,100% ,‬ככל שתהליך היצור דורש זאת לשימושים‬ ‫המותרים בשטח‪.‬‬ ‫המתקנים נמכרו לצד ג' (חברת "סולג שמש בע"מ")‪ .‬בתחשיבינו מובא בחשבון דמ"ש מהשכרת הגג‬ ‫בלבד‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .4.2‬תכנית בהפקדה‬ ‫בר‪/‬בת‪/213/‬ג בהפקדה מתאריך ‪13.12.1995‬‬ ‫תכנית פיתוח כללית לאזור התעשייה גן רווה‪.‬‬ ‫‪ .4.3‬רישוי‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 5349‬מיום ‪14.01.1996‬‬ ‫ניתן ל"הקמת מבנה תעשייה דו קומתי רב תכליתי עם רמפות נגישות לרכב"‪.‬‬ ‫טבלת שטחים‪:‬‬ ‫סוג‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫מיסעות מקורות‬ ‫ממ"דים‬ ‫סה"כ‬ ‫גדרות‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫‪19,300.48‬‬ ‫‪5,846.83‬‬ ‫‪484.44‬‬ ‫‪25,631.75‬‬ ‫‪500.00‬‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 8858‬מיום ‪16.08.2009‬‬ ‫ניתן להתקנת מתקן פוטו וולטאי על גבי גג המבנה‪.‬‬ ‫‪ ‬טופס ‪ 4‬מתאריך ‪06.07.1997‬‬ ‫ניתן למבנה שנבנה לפי היתר מס' ‪.5349‬‬ ‫‪ ‬תעודת גמר‬ ‫לא איתרנו‬ ‫‪ ‬חריגות בנייה‬ ‫לא זיהינו חריגות בנייה בעיין‪.‬‬ ‫‪ .4.4‬יתרת זכויות בנייה לניצול‬ ‫מפלס‬ ‫שימוש‬ ‫קומות‬ ‫תעשייה‬ ‫מיסעות‬ ‫מקורות‬ ‫ממדי"ם‬ ‫תעשייה‬ ‫בנייה שטח בהיתרי הבנייה יתרת זכויות בניה‬ ‫זכויות‬ ‫נישומות‬ ‫לרבות הקלות‬ ‫בתכניות מאושרות‬ ‫(מ"ר)‬ ‫(מ"ר)‬ ‫(מ"ר)‬ ‫עיקרי‬ ‫גג‬ ‫סה"כ‬ ‫שרות‬ ‫‪20,408‬‬ ‫‪19,300.48‬‬ ‫אין‬ ‫אבחנה‬ ‫‪484.44‬‬ ‫‪20,408‬‬ ‫עיקרי‬ ‫שרות‬ ‫‪484.44‬‬ ‫עיקרי‬ ‫שרות‬ ‫‪1,108‬‬ ‫‪-5,846.3‬‬ ‫‪5,846.83‬‬ ‫‪484.44‬‬ ‫‪1,108 6,331.27 19,300.48‬‬ ‫‪-5,846.83‬‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫לחשבוננו‪ ,‬לא קיימות זכויות בנייה נוספות לניצול‪ .‬כמפורט בטבלה בסע' ‪ 4.4‬לעיל‪.‬‬ ‫נציין כי למרות אישורה של התכנית לאחר ‪( 1992‬תיקון ‪ 33‬לחוק התו"ב להגדרת‬ ‫שטחים עיקריים ושטחי שירות)‪ ,‬לא מצאנו בתכנית חלוקה כזו‪.‬‬ ‫‪ .4.5‬היטל השבחה‬ ‫אין תכניות משביחות שאושרו לאחר תב"ע בר‪/‬בת‪ .213 /‬הבנייה בהיתר התקבל‬ ‫טופס ‪.4‬‬ ‫לפיכך‪ ,‬אנו סבורים כי אין עילה לוועדה לתו"ב "שורקות" לדרישת תשלום היטל‬ ‫השבחה‪.‬‬ ‫למען הסר ספק נ ציין כי נושא היטל ההשבחה‪ ,‬האחריות הועדה המקומית לתכנון‬ ‫ולבנייה "שורקות" בלבד‪.‬‬ ‫‪ .4.6‬איכות הסביבה‬ ‫מבדיקה שערכנו באתר איכות הסביבה‪ ,‬המציג מתחמים מזוהמים‪/‬חשודים‬ ‫בזיהום‪ ,‬אין אזכור לנכס הנישום‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬לא זיהינו חיצונית מפגעים גלויים‬ ‫לעין‪ .‬לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬אין באמור לעיל משום אישור שלנו לכך‬ ‫שהקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי) ונבהיר כי אין לנו את הידע המספיק‬ ‫להתייחס לנושא‪.‬‬ ‫‪ .5‬מצב משפטי‬ ‫‪ .5.1‬נסח רישום מקרקעין מתאריך ‪.03.09.2015‬‬ ‫העתק נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת האינטרנט‪.‬‬ ‫פרטי הנסח כמפורט להלן‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫שטח‬ ‫שטח ר שום הצמדות‬ ‫במ"ר‬ ‫במ"ר‬ ‫קומה‬ ‫חלקות מ שנה‬ ‫‪55.83‬‬ ‫‪417.56‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪1‬‬ ‫‪17.43‬‬ ‫‪153.59‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪2‬‬ ‫‪39.27‬‬ ‫‪208.97‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪3‬‬ ‫‪72.76‬‬ ‫‪373.51‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪4‬‬ ‫‪39.26‬‬ ‫‪206.25‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪5‬‬ ‫‪117.92‬‬ ‫‪628.17‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪6‬‬ ‫‪49.55‬‬ ‫‪417.82‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪7‬‬ ‫‪34.92‬‬ ‫‪406.40‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪8‬‬ ‫‪159.98‬‬ ‫‪315.35‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪9‬‬ ‫‪147.18 1,197.68‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪10‬‬ ‫‪20.66‬‬ ‫‪195.34‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪14‬‬ ‫‪20.77‬‬ ‫‪196.00‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪15‬‬ ‫‪62.07‬‬ ‫‪566.72‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪16‬‬ ‫‪92.16‬‬ ‫‪919.21‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪17‬‬ ‫‪129.87‬‬ ‫‪99.23‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪18‬‬ ‫‪21.75‬‬ ‫‪815.74‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪19‬‬ ‫‪108.88 1,049.00‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪20‬‬ ‫‪43.57‬‬ ‫‪838.45‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪21‬‬ ‫‪92.35 2,028.30‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪22‬‬ ‫‪78.66 2,388.51‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪23‬‬ ‫‪54.6‬‬ ‫‪799.93‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪24‬‬ ‫‪41.2‬‬ ‫‪392.43‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪25‬‬ ‫‪61.86‬‬ ‫‪598.05‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪26‬‬ ‫‪176.89‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪27‬‬ ‫‪396.69‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪28‬‬ ‫‪ 7,229.46‬משטח‬ ‫שנייה (גג) ‪22.89‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪8,791.96 15,808.68‬‬ ‫סה"כ‬ ‫מהות‬ ‫ההצמדה‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫החלק‬ ‫ברכו ש‬ ‫שיעבודים‬ ‫המ שותף חכירות‬ ‫‪42/1876‬‬ ‫‪15/1876‬‬ ‫‪21/1876‬‬ ‫‪37/1876‬‬ ‫‪21/1876‬‬ ‫‪63/1876‬‬ ‫‪42/1876‬‬ ‫‪41/1876‬‬ ‫‪32/1876‬‬ ‫רשומה‬ ‫‪120/1876‬‬ ‫חכירה‬ ‫משכנתא‬ ‫‪20/1876‬‬ ‫מהוונת‬ ‫מדרגה‬ ‫‪20/1876‬‬ ‫למבני‬ ‫ראשונה‬ ‫‪57/1876‬‬ ‫תעשייה‬ ‫לטובת בנק‬ ‫‪92/1876‬‬ ‫בע"מ עד‬ ‫מזרחי‬ ‫‪10/1876‬‬ ‫לתאריך‬ ‫טפחות‬ ‫‪82/1876‬‬ ‫‪27.12.2041‬‬ ‫בע"מ‬ ‫‪105/1876‬‬ ‫‪84/1876‬‬ ‫‪203/1876‬‬ ‫‪239/1876‬‬ ‫‪80/1876‬‬ ‫‪39/1876‬‬ ‫‪60/1876‬‬ ‫‪18/1876‬‬ ‫‪40/1876‬‬ ‫‪2/1876‬‬ ‫‪84.49%‬‬ ‫הערה‪:‬‬ ‫תת"ח שאינן חלק מהנכס הנישום הנן מס' ‪.11,12,13‬‬ ‫חלקות משנה‬ ‫‪11‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪13‬‬ ‫סה"כ‬ ‫קומה‬ ‫ק"ק‬ ‫ק"ק‬ ‫ק"ק‬ ‫שטח‬ ‫שטח רשום הצמדות‬ ‫במ"ר‬ ‫במ"ר‬ ‫‪153.25‬‬ ‫‪711.95‬‬ ‫‪288.39 1,805.96‬‬ ‫‪390.47‬‬ ‫‪441.64‬‬ ‫‪2,908.38‬‬ ‫מהות‬ ‫ההצמדה‬ ‫משטח‬ ‫משטח‬ ‫החלק‬ ‫ברכוש‬ ‫המשותף‬ ‫‪71/1876‬‬ ‫‪181/1876‬‬ ‫‪39/1876‬‬ ‫‪15.51%‬‬ ‫‪ .5.2‬חוזה חכירה מהוון‬ ‫העתק של חוזה חכירה מהוון מתאריך ‪ 31.05.2001‬בין מ‪.‬מ‪.‬י ("המחכיר") לבין‬ ‫החברה המפרט בין היתר כדלקמן‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫גוש‬ ‫חלקות (חלקים) ‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫מגרשים‬ ‫תקופת החכירה ‪:‬‬ ‫‪4939‬‬ ‫‪ 3‬ו‪5 -‬‬ ‫‪ 2003 – 2001‬לפי תב"ע בר‪/‬בת‪.213/‬‬ ‫‪ 49‬שנים עד ליום ‪ + 27.12.2041‬אופציה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫מטרת החכירה‬ ‫היעוד‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫תעשייה ומלאכה‪.‬‬ ‫תעשייה ומלאכה‪.‬‬ ‫הערה (ע‪.‬ה)‪:‬‬ ‫תשלום בגין תקופת חכירה נוספת (בשנת ‪ ,)2041‬נמוך עד זניח‪.‬‬ ‫‪ .5.2.1‬להלן חלק מהעתק תשריט הבית המשותף מתאריך ‪( 02.09.2008‬ללא קנ"מ)‪:8‬‬ ‫קומת הקרקע‪:‬‬ ‫ארט יודאיקה‬ ‫תת חלקה ‪11‬‬ ‫ארט יודאיקה‬ ‫תת חלקה ‪12‬‬ ‫הנסיך הקטן‬ ‫תת חלקה ‪13‬‬ ‫קומת הגג‬ ‫ארט יודאיקה‬ ‫חניות בצבע חום‬ ‫ארט יודאיקה‬ ‫חניות בצבע ירוק‬ ‫‪ 8‬סימון בצבעים ורוד‪ ,‬ירוק וחום מסמן חלקים שנמכרו ואינם מהווים חלק מהנכס הנישום‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪.5.3‬‬ ‫תקציר הסכמי שכירות‬ ‫חופשית (ללא מגבלות של דיירות מוגנת)‪:‬‬ ‫‪ .5.3.1‬תמצית פרטי השכרות נכון למועד הקובע‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫גג‬ ‫גג‬ ‫שטח מושכר‬ ‫(ברוטו) במ"ר‬ ‫‪2,519‬‬ ‫‪1,033‬‬ ‫‪702‬‬ ‫‪655‬‬ ‫‪405‬‬ ‫‪470‬‬ ‫‪470‬‬ ‫‪223‬‬ ‫‪430‬‬ ‫‪1,175‬‬ ‫‪1,175‬‬ ‫‪1,386‬‬ ‫‪1,948‬‬ ‫‪1,365‬‬ ‫‪620‬‬ ‫‪647‬‬ ‫‪446‬‬ ‫‪446‬‬ ‫‪669‬‬ ‫‪64‬‬ ‫דמ"ש‬ ‫למ"ר‬ ‫לחודש‬ ‫‪36‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪34‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪42‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪16,848‬‬ ‫תפוסה‬ ‫שטח לשיווק בקרקע במ"ר‬ ‫שטח לשיווק בק' ראשונה במ"ר‬ ‫שטח פנוי במ"ר‬ ‫סה"כ שטח לשיווק במ"ר‬ ‫‪93%‬‬ ‫‪6,907‬‬ ‫‪9,941‬‬ ‫‪1,175‬‬ ‫‪16,848‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫ סה"כ דמ"ש בחודש כ‪. ₪ 455,000 -‬‬‫ השטחים לשיווק כוללים העמסת שטחי שירות (שטחים ברוטו לשיווק)‪.‬‬‫ דמ"ש הנ"ל מגלמים שימוש בחניות‪.‬‬‫‪ -‬החוזים צמודי מדד (צרכן)‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪-‬‬ ‫דמי השכירות בממוצע‪:‬‬ ‫ממוצע דמ"ש חוזיים‬ ‫מיקום‬ ‫דמ"ש ממוצעים בק"ק‬ ‫דמ"ש ממוצעים בקומה ראשונה‬ ‫דמ"ש למ"ר‬ ‫‪34‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫כללית דמ"ש נמצאים בטווח של הדמ"ש הראויים בסביבה‪.‬‬ ‫‪ .5.3.2‬חוזים חדשים‪/‬חידוש חוזים‪ /‬מימוש אופציות‪ ,‬בשנה האחרונה‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫‪669‬‬ ‫‪647‬‬ ‫קומה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫דמ"ש למ"ר‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪24‬‬ ‫בממוצע כ‪ ₪ 25 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪ .5.3.3‬שוכרים שהינם גופים קשורים לחברה‬ ‫לא ידוע לנו על שוכרים כאלו‪.‬‬ ‫‪ .5.3.4‬שוכרים שמחזיקים מעל ‪ 20%‬מהשטח‬ ‫אין שוכרים שמחזיקים מעל ‪ 20%‬מהשטח לשיווק‪.‬‬ ‫‪ .5.3.5‬שטחים פנויים‪/‬שיתפנו‬ ‫שטח של ‪ 1,175‬מ"ר בקומה ראשונה התפנה ב‪ .11/2015-‬מתנהל מו"מ‬ ‫מתקדם להשכרת שטח זה בדמ"ש של כ‪ ₪ 30 - ₪ 28 -‬למ"ר‪.‬‬ ‫טרם נחתם הסכם‪ .‬בשלב זה‪ ,‬ועד שייחתם הסכם‪ ,‬בתחשיבינו קבענו‬ ‫דמ"ש ראויים של ‪ ₪ 25‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫‪ .5.4‬תפעול וניהול‬ ‫הניהול כפי שנמסר לנו מהחברה‪ ,‬הינו עצמי על ידי החברה‪.‬‬ ‫לא מובאות בחשבון הוצאות תפעול‪.‬‬ ‫נמסר לנו מהחברה כי קיים איזון בתפעול וניהול הנכס‪.‬‬ ‫תקציב הניהול לשנת ‪ 2014‬כ‪.₪ 935,000 -‬‬ ‫מתוכם הוצאות כ‪.)Cost +15%( ₪ 813,000 -‬‬ ‫בממוצע כ‪ ₪ 4 -‬למ"ר בחודש (לפי ‪ 16,848‬מ"ר)‪.‬‬ ‫הנ"ל סבירים ביחס לדמי ניהול במבנים לתעשייה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .6‬השומה‬ ‫‪ .6.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬ ‫גישת ההשוואה‬ ‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬ ‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬ ‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬ ‫גישת העלויות‬ ‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬ ‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬ ‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬ ‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה‪.‬‬ ‫גישת היוון ההכנסות‬ ‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬ ‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם‬ ‫ההכנסות וההוצאות‪ .‬גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל‬ ‫הנבה‪.‬‬ ‫‪.5.2‬‬ ‫גורמים ושיקולים‬ ‫בבואנו לקבוע את שוויו של הנכס‪ ,‬הבאנו בחשבון את מכלול הגורמים שהוזכרו‬ ‫לעיל ולרבות‪:‬‬ ‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬ ‫המיקום באזור התעשייה יבנה‪ .‬רחוב נחל חריף שהינו מרכזי באזור‬ ‫התעשייה‪ .‬ומקביל ממזרח לכביש ארצי ‪.4‬‬ ‫הפיתוח הסביבתי מלא‪.‬‬ ‫‪ .5.2.2‬מתחרים‬ ‫הנכס שבנדון משתלב באופי הסביבה‪ ,‬ומיקומו עם חשיפה לכביש ‪ .4‬בשלב זה‬ ‫ללא מתחרים ממשיים‪.‬‬ ‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‪/‬מצב פיזי ותחזוקתי‬ ‫חלקים במבנה תעשייה בקומת הקרקע‪ ,‬ראשונה וקומת גג‪ .‬השטח לשיווק‬ ‫‪ 16,848‬מ"ר‪.‬‬ ‫המבנה הוקם בשנת ‪ .1996‬טופס ‪ 4‬נתקבל בשנת ‪ .1997‬בנוי בבניה קשיחה‪.‬‬ ‫ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי נראה כתקין‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.2.4‬סיכויים וסיכונים בנכס וגורמים העשויים להשפיע עליהם‬ ‫כללית‪ ,‬ובהתייחס למיקומו של הנכס ולכלל מערך הנכסים באזור‪ ,‬איננו‬ ‫יכולים לציין סיכ ונים‪/‬סיכויים מיוחדים שבכוחם להשפיע לרעה על שוויו של‬ ‫הנכס‪.‬‬ ‫‪ .5.2.5‬שימוש‪ ,‬שכר דירה ושימוש מיטבי‬ ‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הנעשה בנכס הינו השימוש הטוב והמועיל ומתאים ליעוד‬ ‫הקבוע בתוב"ע ובהיתרי הבנייה‪.‬‬ ‫סיכום לגבי נתוני השכירות כמפורט לעיל בסע' ‪.5.4‬‬ ‫‪ .5.2.6‬מצב תכנוני ורישוי‬ ‫היעוד לתעשייה כמפורט לעיל בסע' ‪ 4‬רבתי‪.‬‬ ‫‪ .5.2.7‬מצב משפטי‬ ‫לחברה זכות חכירה מהוונת מר‪.‬מ‪.‬י ל‪ 49 -‬שנים עד ליום ‪ +.27.12.2041‬תקופת‬ ‫חכירה נוספת בת ‪ 49‬שנים‪.‬‬ ‫הבית רשום בפנקס הבתים המשותפים‪ .‬החכירות רשומות‪ .‬רשומה משכנתא‬ ‫לבנק המזרחי‪.‬‬ ‫‪ .5.2.8‬אחזקה וניהול‬ ‫הנכס מנוהל ומתוחזק ע"י החברה‪ .‬תקציב הניהול מאוזן ואף חיובי‪.‬‬ ‫‪ .5.2.9‬מטרת ההערכה‬ ‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,30.09.2015‬לצורך הכללתו‬ ‫בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫‪ .5.2.10‬מיסוי‬ ‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי למוכר‬ ‫ולקונה‪.‬‬ ‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬ ‫במכירה‪.‬‬ ‫לפי דיווח החברה‪ ,‬עלות מופחתת בספרים ‪. ₪ 36,207,106‬‬ ‫‪ .5.2.11‬הפחתה כללית לגודל‬ ‫גודל המבנה אינו חריג ביחס למבני תעשייה דומים בסביבה‪ ,‬אין לדעתנו‬ ‫מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.2.12‬שימוש במומחים חיצוניים‬ ‫לא נעשה‪.‬‬ ‫‪ .5.2.13‬עסקאות שנעשו לנכס בשלוש שנים האחרונות‬ ‫לא נעשו בנכס עסקאות בשלוש שנים האחרונות‪.‬‬ ‫‪ .6.1.1‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידינו בשלוש השנים לפני המועד‬ ‫הקובע‬ ‫‪30.09.2015‬‬ ‫‪30.09.2014‬‬ ‫‪30.09.2013‬‬ ‫‪30.09.2012‬‬ ‫שינויים ‪ /‬מועד הערכה‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫דוחות כספיים‬ ‫‪-5.1% ₪‬‬ ‫‪454,990 ₪‬‬ ‫‪479,246 ₪‬‬ ‫‪471,840 ₪‬‬ ‫‪447,261‬‬ ‫דמי שכירות חודשיים‬ ‫‪93.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫שיעור התפוסה‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫שער היוון בתקופת החוזה‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫שער היוון בתקופת האופציה ובסיומה ‪8.5%‬‬ ‫‪-0.1%‬‬ ‫עליה ‪ /‬ירידה בשווי הנכס‬ ‫‪₪ 70,500,000 ₪ 70,600,000 ₪ 66,000,000 ₪ 60,900,000‬‬ ‫שווי הנכס‬ ‫‪₪ 70,600,000‬‬ ‫קבענו‬ ‫הערה (ע‪.‬ה)‪:‬‬ ‫למעשה אין שינוי בשווי ביחס למועד ‪ 30.09.2014‬ואנו משאירים את השווי לפי‬ ‫‪.₪ 70,600,000‬‬ ‫‪ .6.1.2‬שמאים אחרים‬ ‫לא ידוע לנו על הערכות שנערכו ע"י שמאים אחרים בשלוש שנים האחרונות‪.‬‬ ‫‪ .6.2‬עקרונות לתחשיב‬ ‫‪ .6.2.1‬גישות השומה‬ ‫בשומה זו עשינו שימוש בגישת היוון ההכנסות כגישה המועדפת לנכס מניב‬ ‫ו‪/‬או לנכס בעל פוטנציאל הנבה‪.‬‬ ‫לא נמצאו דוגמאות השוואה רלוונטיות ולפיכך לא השתמשנו בגישת‬ ‫ההשוואה‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬גישת הע לויות אינה רלוונטית לנכס שבנדון הואיל ואיננה משקפת‬ ‫תנאי שוק של נכסים מניבים וכוללת בתוכה הרבה מרכיבים ונעלמים‬ ‫המקשים על קביעת השווי ההוגן לנכס‪.‬‬ ‫‪ .6.2.2‬שער היוון‬ ‫סקר שערי תשואה‬ ‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תאריך העסקה מיקום‬ ‫‪ /‬הפרסום‬ ‫‪28/12/2014‬‬ ‫‪17/12/2014‬‬ ‫‪15/12/2014‬‬ ‫‪20/06/2014‬‬ ‫‪01/12/2013‬‬ ‫יול‪13-‬‬ ‫יונ‪13-‬‬ ‫מחיר הרכישה‬ ‫הנכס‬ ‫בית "אטריום" ‪-‬‬ ‫אזה"ת‬ ‫תעסוקה‪ ,‬משרדים‬ ‫מודיעין‬ ‫ומסחר‬ ‫שיעורי תשואה ‪-‬‬ ‫כללי‬ ‫מחצית ראשונה של‬ ‫שנת ‪2014‬‬ ‫אזה"ת קרית בית קודאק‬ ‫אריה‪ ,‬פ"ת‬ ‫שיעורי תשואה ‪-‬‬ ‫כללי‬ ‫מחצית שניה של שנת‬ ‫‪2013‬‬ ‫שיעורי תשואה ‪-‬‬ ‫כללי‬ ‫מחצית ראשונה של‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫מבנה תעשייה בבית‬ ‫בית שמש‬ ‫שמש‬ ‫שני מבני משרדים‬ ‫אזה"ת‬ ‫הרצליה פיתוח "פריסקייל"‬ ‫בניין ‪ - HP‬משרדים‬ ‫אפר‪13-‬‬ ‫יהוד‬ ‫פבר‪13-‬‬ ‫‪04/07/2012‬‬ ‫מגדל העמק שלושה מבני תעשייה‬ ‫מגדל "אקרשטיין" ‪-‬‬ ‫אזה"ת‬ ‫הרצליה פיתוח משרדים‬ ‫דמ"ש שנתיים שיעור תשואה‬ ‫‪₪ 33,240,000‬‬ ‫‪₪ 102,600,000‬‬ ‫מקור מידע‬ ‫‪8.30%‬‬ ‫מגנ"א‬ ‫משרדים ‪8.2% -‬‬ ‫תעשיה ‪8.3% -‬‬ ‫אגף שומת‬ ‫מקרקעין‬ ‫משרדים ‪8.0% -‬‬ ‫מגנא ‪+‬‬ ‫עיתונות‬ ‫אגף שומת‬ ‫מקרקעין‬ ‫משרדים ‪8.2% -‬‬ ‫תעשיה ‪8.3% -‬‬ ‫משרדים ‪ 8.15% -‬אגף שומת‬ ‫תעשיה ‪ 8.3% -‬מקרקעין‬ ‫‪723,996 ₪ 11,000,000‬‬ ‫‪6.58% ₪‬‬ ‫‪7.80% ₪ 15,000,000 ₪ 20,000,000‬‬ ‫‪7.84% ₪ 18,500,000 ₪ 236,000,000‬‬ ‫‪8.41% ₪ 3,068,196 ₪ 36,500,000‬‬ ‫‪7.50%‬‬ ‫‪₪ 53,000,000‬‬ ‫מגנ"א‪ ,‬גלובס‪,‬‬ ‫מידע במשרדנו‬ ‫קביעה‪:‬‬ ‫שער ההיוון השנתי נקבע ל‪.8.25% -‬‬ ‫היוון דמי שכירות עבור האנטנות נקבע בשער היוון שנתי של ‪ 9%‬המבטא‬ ‫לדעתנו את הסיכוי‪/‬סיכון להשכרת שטח לשימוש אנטנות‪.‬‬ ‫‪ .6.2.3‬חוזים חדשים‪/‬חידוש חוזים‪/‬מימוש אופציות בנכס הנישום‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫‪669‬‬ ‫‪647‬‬ ‫קומה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫דמ"ש למ"ר‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪24‬‬ ‫ממוצע כ‪ ₪ 25 -‬למ"ר‪.‬‬ ‫ממוצע דמי השכירות החוזיים בק"ק כ‪ ₪ 34 -‬למ"ר‪.‬‬ ‫ממוצע דמי השכירות החוזיים בק"א כ‪ ₪ 24 -‬למ"ר‪.‬‬ ‫קבענו דמי שכירות ראויים כדלקמן‪:‬‬ ‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫דמ"ש למ"ר לחודש‬ ‫קומה‬ ‫קרקע‬ ‫ראשונה‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪25‬‬ ‫דמי שכירות אלו כוללים את תרומת החניות‪.‬‬ ‫‪ .6.2.4‬סיכום השווי‬ ‫סה"כ שטח לשיווק‬ ‫‪:‬‬ ‫סה"כ דמ"ש לחודש‬ ‫‪:‬‬ ‫סה"כ שווי הנכס‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 16,848‬מ"ר‬ ‫כ‪ 455,000 -‬מ"ר‬ ‫‪₪ 70,600,000‬‬ ‫‪ .6.2.5‬פירוט תחשיב השווי‪:‬‬ ‫שם השוכר‬ ‫דפוס חרט‬ ‫יעיל נוע סוכנויות‬ ‫דלקו יבואנים בע"מ‬ ‫א‪.‬מ‪.‬י מערכות מושלבות בע"מ‬ ‫י‪.‬ע‪.‬ף שירותים לתעשייה‬ ‫דימטרי פיאסטונוביץ‬ ‫אומריקס ביופרצבטיקה‬ ‫אלי גלימידי‬ ‫ארט יודאיקה בע"מ‬ ‫פרטנר‬ ‫פנוי (איזוטסט לשעבר)‬ ‫גיל קאר נכסים בע"מ‬ ‫סאבקו אספקה טכנית‬ ‫לידן אספקה בע"מ‬ ‫אבישר ניהול ותכנון‬ ‫מיי קוסמטיקס‬ ‫מוצרי הכט בע"מ‬ ‫א‪.‬ר‪ .‬אסקו יבוא ושיווק‬ ‫קפל קל שטרן‬ ‫סלקום (אנטנה)‬ ‫סולג שמש בע"מ‬ ‫סה"כ‬ ‫סה"כ במעוגל‬ ‫שווי ממוצע למ"ר בק"ק‬ ‫שווי ממוצע למ"ר בקומה ראשונה‬ ‫קומה‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫ראשונה‬ ‫גג‬ ‫גג‬ ‫דמ"ש‬ ‫שטח מושכר‬ ‫למ"ר‬ ‫(ברוטו) במ"ר‬ ‫לחודש‬ ‫‪2,519‬‬ ‫‪1,033‬‬ ‫‪702‬‬ ‫‪655‬‬ ‫‪405‬‬ ‫‪470‬‬ ‫‪470‬‬ ‫‪223‬‬ ‫‪430‬‬ ‫‪1,175‬‬ ‫‪1,175‬‬ ‫‪1,386‬‬ ‫‪1,948‬‬ ‫‪1,365‬‬ ‫‪620‬‬ ‫‪647‬‬ ‫‪446‬‬ ‫‪446‬‬ ‫‪669‬‬ ‫‪64‬‬ ‫‪16,848‬‬ ‫שער‬ ‫דמ"ש ראויים סה"כ דמ"ש‬ ‫היוון‬ ‫ראויים‬ ‫למ"ר בתום‬ ‫סיום חוזה‬ ‫בתקופת‬ ‫לחודש‬ ‫ההתקשרות‬ ‫החוזה‬ ‫‪36‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪34‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪42‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪31/12/2017‬‬ ‫‪31/05/2019‬‬ ‫‪31/12/2017‬‬ ‫‪31/01/2017‬‬ ‫‪31/12/2015‬‬ ‫‪30/09/2015‬‬ ‫‪31/05/2019‬‬ ‫‪30/04/2016‬‬ ‫‪28/02/2016‬‬ ‫‪31/10/2018‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪30/11/2016‬‬ ‫‪30/09/2015‬‬ ‫‪28/02/2017‬‬ ‫‪31/07/2016‬‬ ‫‪31/05/2018‬‬ ‫‪28/02/2016‬‬ ‫‪31/05/2016‬‬ ‫‪30/10/2018‬‬ ‫‪31/12/2022‬‬ ‫‪31/12/2020‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪ 83,127‬‬ ‫‪₪ 34,089‬‬ ‫‪₪ 23,166‬‬ ‫‪₪ 21,615‬‬ ‫‪₪ 13,365‬‬ ‫‪₪ 15,510‬‬ ‫‪₪ 15,510‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪7,359‬‬ ‫‪₪ 14,190‬‬ ‫‪₪ 29,375‬‬ ‫‪₪ 29,375‬‬ ‫‪₪ 34,650‬‬ ‫‪₪ 48,700‬‬ ‫‪₪ 34,125‬‬ ‫‪₪ 15,500‬‬ ‫‪₪ 16,175‬‬ ‫‪₪ 11,150‬‬ ‫‪₪ 11,150‬‬ ‫‪₪ 16,725‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‬‫‪₪‬‬ ‫‬‫‪₪ 474,856‬‬ ‫שער‬ ‫היוון‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪8.25%‬‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫סה"כ שווי‬ ‫‪12,284,401‬‬ ‫‪4,958,423‬‬ ‫‪3,342,044‬‬ ‫‪3,101,831‬‬ ‫‪1,945,976‬‬ ‫‪2,256,000‬‬ ‫‪2,265,185‬‬ ‫‪1,075,379‬‬ ‫‪2,038,378‬‬ ‫‪4,905,842‬‬ ‫‪4,106,683‬‬ ‫‪4,985,927‬‬ ‫‪7,083,636‬‬ ‫‪4,891,952‬‬ ‫‪2,246,929‬‬ ‫‪2,330,863‬‬ ‫‪1,631,041‬‬ ‫‪1,629,385‬‬ ‫‪2,452,759‬‬ ‫‪792,255‬‬ ‫‪123,559‬‬ ‫‪70,448,450‬‬ ‫‪70,500,000‬‬ ‫שווי ממוצע‬ ‫למ"ר‬ ‫‪4,877‬‬ ‫‪4,800‬‬ ‫‪4,761‬‬ ‫‪4,736‬‬ ‫‪4,805‬‬ ‫‪4,800‬‬ ‫‪4,820‬‬ ‫‪4,822‬‬ ‫‪4,740‬‬ ‫‪4,175‬‬ ‫‪3,495‬‬ ‫‪3,597‬‬ ‫‪3,636‬‬ ‫‪3,584‬‬ ‫‪3,624‬‬ ‫‪3,603‬‬ ‫‪3,657‬‬ ‫‪3,653‬‬ ‫‪3,666‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪4,790‬‬ ‫‪3,700‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪ .6.3‬קביעת השווי ההוגן‬ ‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו‬ ‫נבחנו על ידינו‪ ,‬הנוי קובעים את אמדן השווי ההוגן לנכס שבנדון במצבו‪ ,‬בשוק‬ ‫החו פשי‪ ,‬בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪,‬‬ ‫משכנתא וזכויות צד ג'‪ ,‬נכון לתאריך הקובע ‪ ,30.09.2015‬בגבולות הסך של–‬ ‫‪₪ 70,600,000‬‬ ‫(שבעים מיליון ושש מאות אלף ‪.)₪‬‬ ‫הסכומים לא כוללים מע"מ‪.‬‬ ‫‪ .6.3.1‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע‬ ‫ש‬ ‫שינוי בדמ"ש‬ ‫ווי‬ ‫כס‬ ‫הנ‬ ‫שינוי בשער‬ ‫ההיוון‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪₪ 65,300,000 ₪ 66,600,000 ₪ 68,000,000 0.50%‬‬ ‫‪₪ 69,100,000 ₪ 70,600,000 ₪ 72,000,000 0.00%‬‬ ‫‪₪ 73,500,000 ₪ 75,000,000 ₪ 76,600,000 -0.5%‬‬ ‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו – ‪ 1966‬ועל פי‬ ‫התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬ ‫השומה‪.‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה כמו גם נספחי התחשיבים‪ ,‬נמצאים‬ ‫במשרדנו ו‪/‬או במשרדי החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬ ‫בכבוד רב‪,‬‬ ‫עודד האושנר‬ ‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫תפוצה‪" .1-2 :‬מבני תעשיה בע"מ"‪ /‬החברה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪12126.5-14‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫עודד האושנר‬ ‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬ ‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬ ‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬ ‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬ ‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬ ‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬ ‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬ ‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬ ‫תל‪-‬אביב ‪22.10.2015‬‬ ‫סימוכין ‪12125.5-15‬‬ ‫שומת מקרקעין מקיפה‬ ‫הנדון‪ :‬זכויות במקרקעין לתעשייה‪ ,‬א‪.‬ת שלומי‬ ‫זכויות ‪ :‬חכירה מהוונת‪ 1‬לחב' "מבני תעשיה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מר‪.‬מ‪.‬י‪ -‬רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪26‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫פרטי הזמנת השומה‬ ‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 06.09.2015‬על ידי החברה‪ 2‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬ ‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬חשב החברה‪.‬‬ ‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר כ"נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי מספר ‪ IAS40‬ולצורך‬ ‫יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬ ‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬ ‫יחסי תלות‬ ‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,‬בעיקר במה שנוגע‬ ‫למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪ 31.12.2006 -‬הערכות‬ ‫חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪ .‬לא נוצרה בשל כך תלות של‬ ‫משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬ ‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך הכנסות משרדי‪.‬‬ ‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬ ‫פרטי השמאי‬ ‫שם המומחה‬ ‫מעונו‬ ‫מקום עבודתו‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫עודד האושנר‪.‬‬ ‫רח' אורן מס' ‪ ,3‬שכ' גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.52645‬‬ ‫רח' לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬ ‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬ ‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים בהנדסה‬ ‫"אזרחית"‪.‬‬ ‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪ ,‬האושנר מלול‪.‬‬ ‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬ ‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ ISO 9001:2008‬מטעם‬ ‫מכון התקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה עוברים תהליכי בקרה‬ ‫קפדניים‪.‬‬ ‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים‬ ‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬ ‫‪2‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬ ‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬ ‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫הסכמות והצהרות השמאי‬ ‫הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדוחות כספיים של החברה וכן את הסכמתי כי‬ ‫חוות דעת זו תפורסם בציבור‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות שמאות‬ ‫מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה‬ ‫חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪":‬תקן ‪.)"17.1‬‬ ‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬ ‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪ 1999‬ולא בעבירה‬ ‫על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬ ‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב ידיעותיי‪,‬‬ ‫ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬ ‫וזאת השאלה‬ ‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪( 30.09.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‪ ,‬לצורך‬ ‫הכללתו בדו"חותיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬ ‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור בנכס או‬ ‫למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של הנכס בהתאם לתנודות‬ ‫השוק‪.‬‬ ‫‪ ‬ביקור בנכס‪ 3‬ובסביבה נערך ב‪ 17.09.2015 -‬ע"י עומרי סגל‪ ,‬מתמחה במשרדינו‪.‬‬ ‫‪ ‬בידינו מכלול הנתונים התכנוניים הנדרשים לעריכת חוות הדעת‪.4‬‬ ‫‪ ‬החברה נתבקשה על ידינו לרבות במכתב מיום ‪ 28.08.2012‬לספק לנו את כל המידע העובדתי המצוי‬ ‫בידה בקשר עם הנתונים והמידע הקשורים לנכס ושבכוחם להשפיע על שוויו וטיבו ולרבות לגבי‬ ‫אירועים מיוחדים וחריגים‪ ,‬אם קיימים‪ ,‬דוגמת תביעות‪ ,‬וכד'‪.‬‬ ‫חוות דעתנו ערוכה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על בסיס המידע העובדתי הנ"ל שנמסר מהחברה ועבר על ידינו עיבוד‬ ‫להצגתו בדו"ח זה‪.‬‬ ‫‪ ‬מסמכים ‪:‬‬ ‫‪ - 08.09.2015 ‬נסח רישום מקרקעין (מידע מפנקס הזכויות) מייצג‪ .5‬גרסת אינטרנט‪.‬‬ ‫‪ - 620.10.2014 ‬העתק אישור רישום זכויות מרשות מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬ר‪.‬מ‪.‬י")‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫הנכס הוצג לנו ע"י מנהל המפעל‪ ,‬מר גל קופר‪ .‬הנכס מוכר לי מביקורים קודמים (ע‪.‬ה‪.).‬‬ ‫לבדיקתנו‪ ,‬אין שינויים תכנוניים בשנה החולפת‪.‬‬ ‫לחלקה ‪ 20‬בגוש ‪ .18317‬בידינו כל נסחי הרישום (‪ 23‬במספר) מתאריך קודם ‪ .09.10.2011‬הבעלויות של‬ ‫קק"ל‪/‬מ‪.‬י‪/.‬ר"פ‪ .‬מאחר וזכויות החברה לא רשומות‪ ,‬אנו סבורים כי אין טעם כעת בהפקת כלל נסחים‬ ‫עדכניים‪ .‬במידת הצורך ולפי בקשה‪ ,‬יופקו הנסחים‪.‬‬ ‫לא נמסר אישור זכויות עדכני מהחברה‪ ,‬לידיעתנו לא חל שינוי בזכויות החברה בשנה החולפת‪.‬‬ ‫במידת הצורך החברה תעביר אישור זכויות עדכני‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ ‬שונים‬ ‫‪ -‬העתקי מסמכים משפטיים ותכנוניים‪ -‬נמסרו מהחברה‪.‬‬ ‫‪ .1‬זיהוי ופרטי הנכס‬ ‫גושים וחלקות‬ ‫‪7‬‬ ‫‪:‬‬ ‫גושים‬ ‫‪18317‬‬ ‫‪18323‬‬ ‫‪18327‬‬ ‫חלקות‬ ‫‪( 13‬חלק)‪( 16 ,15 ,14 ,‬חלק)‪( 17 ,‬חלק)‪,18 ,‬‬ ‫‪( 21 ,20 ,19‬חלק)‪( 28 ,23 ,22 ,‬חלק)‪29 ,‬‬ ‫(חלק)‪( 30 ,‬חלק)‪( 53 ,‬חלק)‪( 55 ,‬חלק)‬ ‫‪( 34‬חלק)‪( 35 ,‬חלק)‪( 36 ,‬חלק)‪( 37 ,‬חלק)‪,‬‬ ‫‪( 38‬חלק)‪( 82 ,‬חלק)‬ ‫‪( 1‬חלק)‬ ‫מגרש‬ ‫‪:‬‬ ‫מס' ‪ 11‬לפי חוזה החכירה ותב"ע מפורטת ג‪/‬בת‪.133/‬‬ ‫שטח המגרש‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 29,715‬מ"ר‪.‬‬ ‫סוג הנכס‬ ‫‪:‬‬ ‫מקרקעין למפעל למשחטת עופות‪ .‬משמש בשלמות (בשכירות‬ ‫חופשית) את השוכר לייצור מוצרי בשר‪.‬‬ ‫כתובת‬ ‫‪:‬‬ ‫אזור התעשייה שלומי‪.‬‬ ‫מיקום הנכס במבנה ‪:‬‬ ‫המקרקעין בשלמות‪.‬‬ ‫זיהוי עפ"י תשריט‬ ‫‪:‬‬ ‫הפורטל הגיאוגרפי הלאומי‪ ,‬תשריט המגרש המצ"ב לחוזה‬ ‫החכירה ותואם תב"ע ג‪/‬בת‪ ,133/‬תכנית היתר בניה‪.‬‬ ‫בעלויות רשומות‬ ‫‪:‬‬ ‫קרן קיימת לישראל‪ ,‬מדינת ישראל‪ ,‬ורשות הפיתוח‪.‬‬ ‫זכויות‬ ‫‪:‬‬ ‫לחברה זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י‪ .‬התקופה עד ליום‬ ‫‪ 05.04.2024‬עם אופציה להארכה ב‪ 49 -‬שנים כמקובל בחוזי ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬ ‫‪:‬‬ ‫באישור רישום הזכויות מר‪.‬מ‪.‬י רשומה התחייבות לרישום משכנתא‬ ‫מדרגה ראשונה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪.‬‬ ‫הערות‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ -01.01.1964‬לגבי חלקה ‪ 1‬בגוש ‪ 18327‬נרשמה הערה בדבר אתר עתיקות‪.9‬‬ ‫זיקת הנאה‬ ‫‪:‬‬ ‫שעבודים‬ ‫‪8‬‬ ‫‪ -25.05.2010‬לגבי חלקה ‪ 1‬בגוש ‪ 18327‬נרשמה הערה בדבר הפקעה‪.10‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪10‬‬ ‫בחלק מנסחי הרישום (חלקות ‪ 23‬ו‪ 29 -‬בגוש ‪ 18317‬וחלקה ‪ 1‬בגוש ‪)18327‬‬ ‫רשומה זיקת הנאה חלקה כפופה‪/‬נהנית לזכות מעבר‪ .‬הנ"ל מהווה חלק‬ ‫מהתכנון הכללי ואין לו השפעה על שווי הנכס‪.‬‬ ‫מפורט בחוזה החכירה ובאישור רישום הזכויות מר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬ ‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה אלו יוסרו על ידי‬ ‫המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪ ,‬שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬ ‫לאור הבינוי הקיים‪ ,‬להערה זו אין להערכתנו השפעה כלשהי על שווי הנכס‪.‬‬ ‫המדובר ב‪ 3,470 -‬מ"ר ביעוד דרך‪ .‬הנ"ל אינו מהווה חלק מהנכס הנישום‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע והבינוי‬ ‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬ ‫הסביבה‪ ,‬אזור התעשייה שלומי‪.‬‬ ‫שלומי הינה מועצה מקומית המשתרעת על פני שטח של כ‪ 5,868 -‬דונם וממוקמת‬ ‫בחלקה הצפוני של מדינת ישראל‪.‬‬ ‫הגישה דרך כביש מס' ‪ 899‬המתחבר ממערב לכביש ארצי מס' ‪.4‬‬ ‫קיימת גישה נוספת מדרום דרך כביש מס' ‪.70‬‬ ‫אזור התעשייה משתרע על כ‪ 500 -‬דונם‪ ,‬מאופיין בחלקו הדרומי במבני תעשייה‬ ‫בבנייה נמוכה ובחלקו הצפוני במבני תעשייה‪/‬היי טק‪ .‬האזור פעיל ברמה של אזורי‬ ‫תעשיה דומים באיזו"פ א'‪ ,‬קרי בעיקר שימושי תעשיה ומפעלים‪.‬‬ ‫מפעלים בולטים‪" :‬דימר"‪" ,‬נגה הנדסה"‪" ,‬מפעל מתכת חניתה"‪.‬‬ ‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל תאורת רחוב‪ ,‬כבישים סלולים אספלט‪ ,‬מדרכות‪,‬‬ ‫תשתיות חשמל‪ ,‬ביוב וכיו"ב‪.‬‬ ‫תרשים הסביבה (ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫מיקומו הכללי‬ ‫של הנכס‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬ ‫המגרש פינתי (פונה בחזית ל‪ 2 -‬רחובות פנימיים)‪ ,‬בעל צורה אי רגולרית‪.‬‬ ‫פני הקרקע משופעים ויורדים מצפון מזרח לדרום מערב‪.‬‬ ‫המגרש מתוחם בגדרות‪.‬‬ ‫הגישה מהחזית המזרחית‪ .‬בכניסה ביתן שומר ושער כניסה חשמלי לרכבים‪.‬‬ ‫גבולות הקרקע הכלליים‪:‬‬ ‫מצפון‬ ‫ממערב‬ ‫מדרום‬ ‫ממזרח‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫מבנה ישן ומעברו שטחים ריקים‪.‬‬ ‫כביש פנימי‪.‬‬ ‫תחנת תדלוק וכביש גישה למתחם‪.‬‬ ‫כביש פנימי‪.‬‬ ‫תשריט מגרש מס' ‪ 11‬שבנדון (מצ"ב לחוזה החכירה‪ .‬ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫מגרש מס' ‪11‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .2.3‬תיאור הבינוי‬ ‫מפעל למשחטת עופות‪ ,‬משמש בשלמות (בשכירות חופשית) את השוכר‪.‬‬ ‫הבנייה כוללת ‪ 2‬מבנים‪ -‬מבנה שירות (מלתחות וחדר אוכל) ומבנה תעשייתי עיקרי (ראשי)‪.‬‬ ‫הבנייה ככל הנראה מסוף שנות ה‪ '70 -‬של המאה הקודמת‪.‬‬ ‫הסטנדרט הכללי אינו מודרני‪ .‬המצב הפיסי נראה תקין‪ .‬רמת התחזוקה תקינה אף היא‪.‬‬ ‫סה"כ השטח לשיווק‪ 11‬והמובא על ידינו בחשבון ‪ 9,374‬מ"ר‪ .‬התפוסה מלאה‪.‬‬ ‫‪ .2.3.1‬מבנה מלתחות וחדר אוכל (מבנה שירות)‬ ‫כ‪ 300 -‬מ"ר‬ ‫מבנה דו קומתי (כולל קומת קרקע וקומה עליונה חלקית)‪ ,‬ממוקם בחלקו‬ ‫המזרחי של המתחם‪.‬‬ ‫הבניה קשיחה עם גג בטון שטוח‪ ,‬חיפוי קירות החוץ בטיח מותז‪.‬‬ ‫תיאור קומות המבנה‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫תיאור‬ ‫קרקע‬ ‫משמשת כמחסן בגדים‪ ,‬מלתחות‪ ,‬ושירותים‪.‬‬ ‫רמת הגמר פשוטה וכוללת בין היתר חיפוי רצפה בטראצו ‪ ,20*20‬תקרת‬ ‫בטון‪ ,‬תאורת ניאון‪ ,‬חיפוי קרמיקה‪ /‬חרסינה בגובה חלקי בקירות‬ ‫השירותים והמלתחות‪.‬‬ ‫עליונה‬ ‫משמשת כחדר אוכל לעובדים ומטבח‪.‬‬ ‫בקומה חדר שירותים‪ ,‬מלתחה ויציאה למרפסת פתוחה‪.‬‬ ‫הגישה לקומה זו באמצעות גרם מדרגות פנימי‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת בין היתר חיפוי רצפה בטראצו ‪ ,20*20‬אריחי‬ ‫קרמיקה בחדר האוכל‪ ,‬תקרת בטון‪.‬‬ ‫‪ .2.3.2‬המבנה העיקרי (ראשי)‬ ‫כ‪ 9,074 -‬מ"ר‬ ‫מבנה הכולל ‪ 2‬קומות (ק"א חלקית) מעל קומת מרתף‪ ,‬ממוקם בחלקו המערבי של‬ ‫המתחם‪.‬‬ ‫המבנה בנוי ברובו בבניה קשיחה (בחלקו הקטן בבנייה קלה)‪ ,‬חיפוי קירות‬ ‫החוץ בטיח מותז‪ ,‬בחלקו גג שטוח מבטון ובחלקו גג משופע‪.‬‬ ‫בנוסף נכללים בשטח המבנה גם בנייני עזר בבנייה קלה וחלקם אף סככות‪.‬‬ ‫הבנייה נעשתה תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה כך שהמרתף עילי בחלקו‬ ‫ונוצרות מעין ‪ 2‬קומות קרקע‪ ,‬תחתונה (המרתף) ועליונה (קומת הקרקע)‪.‬‬ ‫ק"א (חלקית) עילית ומשמשת בעיקר למנהלות משרד ואחסון‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫סך השטח המופיע בטבלת השטחים בתכנית היתר הבנייה הינו כ‪ 11,426 -‬מ"ר‪ .‬ההפרש (‪ 2,052‬מ"ר) לפי שנמסר‬ ‫לנו מהחברה מהווה שטחי בניה שלא נבנו בפועל (בעיקר סככות)‪ .‬במידת הצורך‪ ,‬החברה תוציא מדידה עדכנית‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫בהיקף ישנה חצר תפעולית סלולה אספלט המשמשת לחניה‪ ,‬אחסנה פתוחה‬ ‫ולפריקה וטעינה‪.‬‬ ‫בחלקו הדרומי של המבנה קיימת מעלית משא‪.‬‬ ‫קיימים חלוקה פנימית והתאמות ייחודיות לשימושו של השוכר‪.‬‬ ‫תיאור קומות המבנה‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫תיאור‬ ‫משמשת בחלקה כחדר מכונות ובחלקה כמקלט ומחסן‪.‬‬ ‫מרתף‬ ‫לאור הפרשי הגובה בקרקע‪ ,‬חלקה המערבי של הקומה ממוקם מעל פני‬ ‫הקרקע וקיימת אליו גישה לרכבים‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת בין היתר ריצוף טראצו ורצפת בטון מוחלקת‪.‬‬ ‫בקומה זו מתרכזת פעילות הייצור‪.‬‬ ‫האגף הצפוני משמש למשחטה‪ .‬באגף זה סככה גבוהה המקורה בגג‬ ‫אזבסט המשמשת לריכוז ואחסנה בכלובים‪ ,‬לשחיטת עופות‪ ,‬ולמחלקת‬ ‫התחזוקה של המפעל‪ .‬בנוסף סככות המשמשות למסגרייה‪.‬‬ ‫האגף הדרומי משמש לאחסנה‪ ,‬ייצור וקירור‪ .‬באגף זה אולמות ייצור‬ ‫ומנהרות הקפאה לטווח ארוך (מינוס ‪ 25‬מעלות‪.‬‬ ‫קרקע‬ ‫בין ‪ 2‬האגפים הנ"ל מרוכזת פעילות הייצור אשר "נעה" מצפון לדרום‪.‬‬ ‫החלוקה הפנימית הינה לאולמות וחדרים כוללת בין היתר טיפול‬ ‫בפסולת‪ ,‬חדרי קיטור‪ ,‬מתקן לטיהור שפכים‪.‬‬ ‫במפעל מערכת קירור והטמפ' במרבית שטחי העבודה ‪ 0‬מעלות‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת בין היתר רצפת בטון מוחלק‪ ,‬תעלות ניקוז‪ ,‬חיפוי‬ ‫קירות פנים חלקי באריחי קרמיקה‪ ,‬מערכות מיזוג אוויר ותאורה‬ ‫פלואורסצנטית‪.‬‬ ‫קיימת אפשרות פריקה וטעינה באמצעות רמפות‪.‬‬ ‫מהווה קומה חלקית‪ ,‬בחלקה משמשת למשרדים ובחלקה לאחסון‪.‬‬ ‫ראשונה‬ ‫באגף הצפוני חלוקה פנימית לחדרי משרדים‪ ,‬חדרי שירותים ומטבחון‪.‬‬ ‫רמת הגמר כוללת בין היתר קירות גבס‪ ,‬תקרה אקוסטית‪ ,‬מיזוג אוויר‬ ‫מיני מרכזי ורצפה בציפוי ‪.P.V.C‬‬ ‫האגף הדרומי מהווה אולם פתוח המשמש לאחסנת גורמי ייצור ‪-‬‬ ‫אחסנה "יבשה"‪ .‬תקרת האולם עשויה פח ע"ג קונסטרוקציה מפלדה‪,‬‬ ‫קיימת תאורה פלואורסצנטית‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תרשים בינוי (כמופיע בתכנית היתר בנייה מ‪ -12/1987 -‬ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫מבנה שירות‬ ‫צ‬ ‫'‬ ‫מבנה מרכזי‬ ‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .3‬מצב תכנוני‬ ‫‪ .3.1‬תכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות תקפות – רלוונטיות‬ ‫‪ ‬תב"ע ג‪ 2003/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 2219 .‬מ‪13.05.1976 -‬‬ ‫הנכס הנישום מסווג כאזור תעשייה‪.‬‬ ‫זכויות הבניה‪:‬‬ ‫עד ‪ 65%‬משטח המגרש בכל קומה ובסה"כ קומתיים‪.‬‬ ‫לגבי מבנים סטנדרטיים ‪-‬‬ ‫‪ 70%‬משטח החצר‪.‬‬ ‫‬‫לסככות‬ ‫‪ 40%‬משטח המגרש בכל קומה ובסה"כ קומתיים‪.‬‬ ‫‬‫לגבי מבנים אחרים‬ ‫התכליות המותרות‪ :‬תעשייה‪ ,‬מלאכה‪ ,‬שירותים‪ ,‬אחסנה‪ ,‬שטחים לצורכי‬ ‫ציבור‪ ,‬משרדים של המפעלים אשר בתוך המבנים‪.‬‬ ‫‪ ‬תב"ע ג‪/‬בת‪ 133/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 4196 .‬מ‪27.02.1994 -‬‬ ‫מגרש מס' ‪ 11‬מסווג כאזור תעשייה ‪.1‬‬ ‫רשימת התכליות‪ :‬מבנים המיועדים לתעשייה‪ ,‬למעט‪ :‬תחנות כוח‪ ,‬תעשייה‬ ‫כימית ואחסנה הכרוכה בה‪ ,‬ייצור אריזה ואחסנה של חומרי הדברה‪ ,‬בתי‬ ‫יציקה ומפעלים למתכות וציפוי מתכות‪ ,‬משחטות ומפעלים לטיפול בפסולת‪.‬‬ ‫זכויות הבנייה‪:‬‬ ‫‬‫שטח לשימוש עיקרי‬ ‫‬‫שטחי שירות‬ ‫‬‫סה"כ אחוזי בנייה‬ ‫מס' קומות מקסימאלי ‪-‬‬ ‫‬‫גובה מקסימאלי‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ 11‬מ'‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ ‬תב"ע ג‪ 9233/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 4617 .‬מ‪12.02.1998 -‬‬ ‫מגרש מס' ‪ ,11‬בשטח ‪ 29.715‬דונם‪ ,‬מסווג כאזור תעשייה‪.‬‬ ‫שימושים אסורים ומותרים ‪:‬‬ ‫הוראות מיוחדות לגבי מגרש ‪ 11‬שבנדון ‪:‬‬ ‫לא תותר כל בנייה נוספת מכל סוג שהוא באזור זה (הכוונה לדעתנו למגרש ‪11‬‬ ‫– ע‪.‬ה)‪ ,‬אלא אם יקיים בית החרושת הקיים את התנאים הבאים‪ :‬יוגש סקר‬ ‫איכות סביבה וסקר השפעות סביבתיות ותוגש תכנית הרחבה למצב סופי‬ ‫ולשלבי ביניים‪.‬‬ ‫אנו למדים מכך שלמרות האיסור למשחטות בתכנית מ‪ 1994 -‬וההתעלמות‬ ‫משימוש זה בתכליות בתכנית מ‪ 1998 -‬ולאור ההוראות המיוחדות לגבי מגרש‬ ‫‪ 11‬שבנדון‪ ,‬אין מצד הועדה התנגדות לשימושי משחטה במגרש ‪ 11‬והוא תקין‬ ‫מבחינת ההוראות התכנוניות‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫זכויות הבניה‪:‬‬ ‫גודל מגרש מינימאלי‬ ‫מעל למפלס הכניסה‬ ‫מתחת למפלס הכניסה‬ ‫שימושים עיקריים‬ ‫שטחי שירות‬ ‫תכסית‬ ‫סה"כ‬ ‫גובה מקסימאלי‬ ‫קווי בניין‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪ 3,000‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪120%‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪180%‬‬ ‫‪ 3‬קומות מעל הקרקע וקומה אחת מתחת לקרקע‪.‬‬ ‫‪ 6‬מ' (לכל הכיוונים)‪.‬‬ ‫תשריט מגרש מס' ‪( 11‬כמופיע בתב"ע ג‪ .9233/‬ללא קנ"מ)‪:‬‬ ‫מגרש ‪11‬‬ ‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .3.2‬מצב רישוי הבנייה‬ ‫‪12‬‬ ‫‪ .3.2.1‬היתרי בניה‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 400‬מתאריך ‪21.05.1973‬‬ ‫ניתן עבור "מפעל לעבוד בשר"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫מרתף‬ ‫כניסה‬ ‫א'‬ ‫בנייני עזר‬ ‫סה"כ‬ ‫שטח מוצע (במ"ר)‬ ‫‪511.88‬‬ ‫‪2,477.44‬‬ ‫‪754.08‬‬ ‫‪503.12‬‬ ‫‪4,246.52‬‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 9430-699/77-7‬מתאריך ‪21.07.1978‬‬ ‫ניתן עבור "בית קירור"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫מרתף‬ ‫קרקע‬ ‫א'‬ ‫בנייני עזר‬ ‫סה"כ‬ ‫קיים (במ"ר) מוצע (במ"ר) סה"כ (במ"ר)‬ ‫‪859.28‬‬ ‫‪1,091.07‬‬ ‫‪6,930.00‬‬ ‫‪6,930.00‬‬ ‫‪1,950.35‬‬ ‫‪8,880.35‬‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 9506-700/77-7‬מתאריך ‪13.07.1978‬‬ ‫ניתן עבור "מכון לשחזור חלבון מן החי"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫מרתף‬ ‫קרקע‬ ‫א'‬ ‫בנייני עזר‬ ‫סה"כ‬ ‫קיים (במ"ר) מוצע (במ"ר) סה"כ (במ"ר)‬ ‫‪440.25‬‬ ‫‪8,880.35‬‬ ‫‪175.35‬‬ ‫‪186.25‬‬ ‫‪8,880.35‬‬ ‫‪801.85‬‬ ‫‪9,682.20‬‬ ‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 1075-186/87‬מתאריך ‪06.12.1987‬‬ ‫ניתן עבור "סככת אחסון מלח"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫מרתף‬ ‫כניסה‬ ‫א'‬ ‫בנייני עזר‬ ‫סה"כ‬ ‫‪12‬‬ ‫קיים (במ"ר) מוצע (במ"ר) סה"כ (במ"ר)‬ ‫‪11,025.00‬‬ ‫‪401.8‬‬ ‫‪401.8‬‬ ‫‪401.8‬‬ ‫‪11,426.80‬‬ ‫לא כל השטחים שאושרו לבנייה אכן נבנו בפועל‪ .‬מובא בחשבון השטח המשווק ע"י החברה – ‪ 9,374‬מ"ר‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .3.2.2‬טופס ‪ 4‬ותעודת גמר‬ ‫לא אותרו‪.‬‬ ‫‪ .3.2.3‬חריגות בניה‬ ‫לא זוהו על ידינו חריגות בנייה מהותיות‪.‬‬ ‫‪ .3.3‬זכויות בנייה נוספות‬ ‫מפלס‬ ‫שימוש‬ ‫תת קרקעי תעשייה‬ ‫תעשייה‬ ‫עילי‬ ‫סה"כ‬ ‫זכויות בנייה בתכניות מאושרות‬ ‫(מ"ר)‬ ‫סה"כ‬ ‫שרות‬ ‫עיקרי‬ ‫‪17,829‬‬ ‫‪17,829‬‬ ‫‪35,657‬‬ ‫‪8,914‬‬ ‫‪26,743‬‬ ‫‪53,486‬‬ ‫‪26,743‬‬ ‫‪26,743‬‬ ‫שטח בהיתרי הבנייה לרבות‬ ‫הקלות (מ"ר)‬ ‫סה"כ‬ ‫שרות‬ ‫עיקרי‬ ‫יתרת זכויות בניה נישומות‬ ‫(מ"ר)‬ ‫עיקרי שרות סה"כ‬ ‫‪42,059‬‬ ‫‪11,427‬‬ ‫אין בהיתרים מיון לשטחים עיקריים ושטחי שירות‪.‬‬ ‫יתרת זכויות הבניה (ביחס להיתר)‪ ,‬לתחשיבינו בלבד‪ ,‬הינו כמפורט בטבלה שלעיל‪.‬‬ ‫בהתייחס הן למגבלות המפורטות בתכנית ג‪ 9233/‬לגבי המפעל (מוסבר לעיל כי השימוש‬ ‫למשחטה מוגבל משהו)‪ ,‬הן לאופי הבינוי ופריסתו וכן בהתייחס לערכי הקרקע הנמוכים‬ ‫(אזור עדיפות‪ -‬קו עימות)‪ ,‬אין משמעות כלכלית ממשית ליתרת הזכויות לניצול‪.‬‬ ‫‪ .3.4‬היטל השבחה‬ ‫בעת מימוש זכויות קיימת עילה לדרישת היטל השבחה בגין תב"ע ג‪ .9233/‬תכנית זו‬ ‫הרחיבה זכויות בנייה ל‪ 120% -‬והגדירה שימושים‪.‬‬ ‫להערכתנו‪ ,‬לאור ערכי הקרקע (באזור עדיפות לאומית ‪ -‬מחירי הקרקעות ‪ ,)₪ 0‬וכמו כן‬ ‫לאור הבינוי הקיים ואופי האזור‪ ,‬היטל ההשבחה בכל מקרה הינו זניח לשווי‪.‬‬ ‫לעניין השימושים‪ ,‬לעיל בס' ‪.3.1‬‬ ‫נציין ונבהיר‪ ,‬כי כל הנ"ל הינו לדעתנו המקצועית בלבד וכי כלל נושא היטל ההשבחה יקבע‬ ‫אך ורק ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה ובגמר מיצוי ההליכים כקבוע בחוק‪.‬‬ ‫‪ .3.5‬איכות סביבה‬ ‫מבדיקה שערכנו באתר איכות הסביבה‪ ,‬המציג מתחמים מזוהמים ו‪/‬או החשודים בזיהום‪ ,‬אין‬ ‫אזכור למיקום בו נמצא הנכס הנישום‪.‬‬ ‫נציין כי המדובר במפעל לעיבוד בשר‪ .‬אין בידינו נתונים על מערכות הניטור (באחריות המפעל)‪.‬‬ ‫לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬האזור בכללותו בנוי‪ ,‬פעיל ומפותח‪ .‬מאחר ואין כוונה לייעדו‬ ‫לשימושים השונים משימושי תעשיה‪ ,‬הרי שלנושא אין כעת השפעה ממשית‪.‬‬ ‫למען הסר ספק אין בכך משום אישור מצדנו כי הקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי)‬ ‫ונבהיר כי אין לנו את הידע המקצועי המספיק להתייחס לנושא‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .4‬מצב משפטי‬ ‫‪ .4.1‬נסחי רישום מקרקעין (מידע מפנקס הזכויות) ‪ -‬פירוט לעיל בסע' ‪.1‬‬ ‫‪ .4.2‬אישור רישום זכויות מר‪.‬מ‪.‬י מ‪20.10.2014 -‬‬ ‫גושים‬ ‫‪18317‬‬ ‫‪18323‬‬ ‫‪18327‬‬ ‫חלקות‬ ‫‪55 ,53 ,30 ,29 ,28 ,23 ,22 ,21 ,20 ,19 ,18 ,17 ,16 ,15 ,14 ,13‬‬ ‫‪82 ,38 ,37 ,36 ,35 ,34‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מגרש‬ ‫שטח‬ ‫הזכויות‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫שעבודים‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 11‬לפי תכנית ג‪/‬בת‪.133/‬‬ ‫‪ 29,715‬מ"ר בערך‪.‬‬ ‫הזכויות בנכס מופיעות בר‪.‬מ‪.‬י על שם החברה‪ .‬לבעלי הזכויות הסכם חכירה‬ ‫מהוון שתוקפו עד ליום ‪.05.04.2024‬‬ ‫קיימת התחייבות לרישום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק מזרחי‬ ‫טפחות בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬כפי שמעודכן בתיק הנכס המצוי בר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬ ‫‪ .4.3‬חוזה חכירה מהוון מ‪11.03.2001 -‬‬ ‫בין ר‪.‬מ‪.‬י (המחכיר) לבין החברה (החוכרת)‪ ,‬ולהלן עיקריו‪:‬‬ ‫גושי רשום‬ ‫‪18317‬‬ ‫‪18323‬‬ ‫‪18327‬‬ ‫חלקות‬ ‫‪( 13‬חלק)‪( 16 ,15 ,14 ,‬חלק)‪( 17 ,‬חלק)‪( 21 ,20 ,19 ,18 ,‬חלק)‪28 ,23 ,22 ,‬‬ ‫(חלק)‪( 29 ,‬חלק)‪( 30 ,‬חלק)‪( 53 ,‬חלק)‪( 55 ,‬חלק)‬ ‫‪( 34‬חלק)‪( 35 ,‬חלק)‪( 36 ,‬חלק)‪( 37 ,‬חלק)‪( 38 ,‬חלק)‪( 82 ,‬חלק)‬ ‫‪( 1‬חלק)‬ ‫המקום‬ ‫היעוד‬ ‫המגרש‬ ‫השטח‬ ‫תקופת החכירה‬ ‫תקופת חכירה נוספת‬ ‫מטרת החכירה‬ ‫קיבולת בנייה‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫שלומי‪.‬‬ ‫אזור תעשייה‪.‬‬ ‫מגרש מס' ‪ 11‬לפי תכנית מפורטת ג‪/‬בת‪.133/‬‬ ‫‪ 29,715‬מ"ר בערך‪.‬‬ ‫‪ 49‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 06.04.1975‬ועד ליום ‪.04.04.2024‬‬ ‫‪ 49‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬ ‫מפעל לתעשיית נקניק‪.‬‬ ‫‪ 29,715‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ .4.4‬הסכם שכירות חופשית‪ – 13‬תוספת (להסכם מקורי) מ‪31.07.2006 -‬‬ ‫בין החברה לבין השוכר ולפיו‪ ,‬בין היתר‪:‬‬ ‫המושכר הינו יחידה ‪ 1‬בקומת קרקע בשטח ‪ 9,374‬מ"ר (מידות חוץ ברוטו ובתוספת‬ ‫החלק ה יחסי ברכוש במשותף המיועד לשימושם של כל או חלק מהמשתמשים‬ ‫בבניין)‪.‬‬ ‫תקופת השכירות תוארך עד ליום ‪.31.01.2018‬‬ ‫‪13‬‬ ‫ללא זכות לדיירות מוגנת‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫להלן פירוט דו"ח "נתוני נכס מניב" מיום ‪( 20.09.2015‬דמ"ש תואם את הוראות‬ ‫ההסכם) כפי שנמסר מהחברה‪:‬‬ ‫שטח לשיווק שכ"ד מתואם‬ ‫בחודש‬ ‫במ"ר‬ ‫‪9,374‬‬ ‫‪₪ 165,285‬‬ ‫ולמ"ר‬ ‫‪17.6‬‬ ‫יתרת שנים‬ ‫תאריך‬ ‫סיום חוזה לסיום החוזה‬ ‫‪31/01/2018‬‬ ‫‪2.34‬‬ ‫התפוסה ‪.100%‬‬ ‫‪ .4.5‬אומדן תשלומים חזויים לר‪.‬מ‪.‬י‬ ‫לחברה זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י עד לתאריך ‪ 05.04.2024‬לתב"ע מפורטת‬ ‫ג‪/‬בת‪.133/‬‬ ‫תכנית ג‪ 9233/‬הרחיבה זכויות‪.‬‬ ‫מאחר ובאזה"ת שבנדון קיים פטור בגין תשלום לר‪.‬מ‪.‬י עקב חידוש חוזה חכירה וכן‬ ‫ערך הקרקע ‪( 0‬קו עימות)‪ ,‬איננו מרחיבים בנושא תשלומים לר‪.‬מ‪.‬י אשר אנו סבורים‬ ‫כי לא יחולו בפועל הן בחידוש החוזה והן בבקשה‪ ,‬אם תהיה‪ ,‬להרחבת זכויות בנייה‪.‬‬ ‫נבהיר כי בכל מקרה‪ ,‬גובה התשלומים לר‪.‬מ‪.‬י הינו להערכתנו בלבד‪ .‬החישוב הסופי‬ ‫יקבע אך ורק ע"י ר‪.‬מ‪.‬י ו‪/‬או הרשויות המוסמכות‪.‬‬ ‫‪ .4.6‬תפעול וניהול‬ ‫הניהול מבוצע ע"י השוכר‪ .‬אין חב' ניהול‪.‬‬ ‫‪ .4.7‬איזו"פ‬ ‫להלן בס' ‪.5.2.8‬‬ ‫‪ .5‬השומה‬ ‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬ ‫גישת ההשוואה‬ ‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬ ‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬ ‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬ ‫גישת העלויות‬ ‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬ ‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬ ‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬ ‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫גישת היוון ההכנסות‬ ‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬ ‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם‬ ‫ההכנסות וההוצאות‪.‬‬ ‫גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל הנבה‪.‬‬ ‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬ ‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬ ‫המיקום באזור התעשייה שלומי בחלקו הצפון מערבי של היישוב‪ ,‬צפונית לכביש‬ ‫מס' ‪( 899‬כביש הצפון)‪.‬‬ ‫‪ .5.2.2‬מתחרים‬ ‫בסביבת הנכס‪ ,‬אזה"ת שלומי‪ ,‬קיימים מספר נכסים הדומים כללית לנכס שבנדון‪.‬‬ ‫לידיעתנו ובדיקתנו‪ ,‬התפוסה בנכסים אלו הינה גבוהה‪ ,‬ומכאן שאינם מהווים גורם‬ ‫תחרותי מידי שבכוחו להשפיע על שווי הנכס הנישום‪.‬‬ ‫כללית‪ ,‬ובהתייחס למיקומו של הנכס ולכלל מערך הנכסים באזור‪ ,‬איננו יכולים‬ ‫לציין סיכונים‪/‬סיכויים מיוחדים שבכוחם להשפיע לרעה על שוויו של הנכס‪.‬‬ ‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‬ ‫מפעל למשחטת עופות‪.‬‬ ‫הבנייה כוללת ‪ 2‬מבנים – מבנה שירות (מלתחות וחדר אוכל) ומבנה תעשייתי עיקרי‬ ‫(ראשי)‪.‬‬ ‫השטח לשיווק המובא על ידינו בחשבון הינו ‪ 9,374‬מ"ר‪.‬‬ ‫התפוסה בנכס הינה ‪.100%‬‬ ‫‪ .5.2.4‬מצב פיסי ותחזוקתי‬ ‫הבנייה ככל הנראה מסוף שנות ה‪ 70 -‬של המאה הקודמת‪.‬‬ ‫מבנה השירות בנוי בניה קשיחה עם גג בטון שטוח‪ .‬המבנה העיקרי בנוי ברובו‬ ‫בבניה קשיחה‪ ,‬ובחלקו גג שטוח מבטון ובחלקו גג משופע‪ .‬בנוסף כולל גם חלקים‬ ‫של מבני עזר ולרבות סככות‪.‬‬ ‫ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס הינו תקין‪.‬‬ ‫‪ .5.2.5‬שימוש‪ ,‬שכר דירה ושימוש מיטבי‬ ‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הנעשה בנכס הינו השימוש הטוב והמועיל ומתאים ליעוד‬ ‫הקבוע בתוב"ע ובחלק מהיתרי הבנייה‪ ,‬בכפוף להסבר שבפרק מצב תכנוני‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫שכ"ד המתקבל נכון למועד הקובע ‪ 30/09/2014‬הינו ‪ ₪ 165,285‬בחודש‪ ,‬כ‪₪ 17.6 -‬‬ ‫למ"ר משווק בחודש‪.‬‬ ‫התפוסה ‪.100%‬‬ ‫‪ .5.2.6‬מצב תכנוני‬ ‫פירוט לעיל בפרק "מצב תכנוני" לרבות‪:‬‬ ‫התייחסות למגבלות השימוש‪.‬‬ ‫לנושא היטל ההשבחה (לא יידרש לדעתנו בלבד לאור ערכי הקרקע ופריסת הבינוי)‪.‬‬ ‫לאיכות הסביבה (אין כעת רגישות לנושא לאור השימושים התעשייתיים)‪.‬‬ ‫‪ .5.2.7‬מצב משפטי (פירוט לעיל בפרק "מצב משפטי")‬ ‫לחברה זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י עד ליום ‪( 05.04.2024‬וכן אופציה להארכה‬ ‫ב‪ 49 -‬שנים נוספות) לתב"ע ג‪/‬בת‪.133/‬‬ ‫מבירור שערכנו מול מנהלת הפארק עולה כי קיים פטור בגין תשלום לר‪.‬מ‪.‬י עקב‬ ‫חידוש חוזה חכירה‪ .‬מאחר וערך הקרקע ‪( 0‬קו עימות) לא יחולו גם תשלומים‬ ‫לר‪.‬מ‪.‬י בהרחבת בנייה‪ ,‬אם תתבקש‪.‬‬ ‫הנ"ל למסקנותינו ולהערכותינו בלבד‪ .‬נדגיש כי הסכומים הסופיים ייקבעו אך ורק‬ ‫ע"י ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬ ‫‪ .5.2.8‬אזור עדיפות לאומית‬ ‫פארק התעשיות שלומי מסווג כאזור עדיפות לאומית א' לפי החוק לעידוד השקעות‬ ‫הון‪ .‬שיעור המענק הניתן‪ ,‬למפעלים מאושרים באזורי תעשיה עומד על ‪20%‬‬ ‫מההשקעה המוכרת לצורך מתן המענקים‪ .‬לא כל בקשה מאושרת‪.‬‬ ‫‪ .5.2.9‬אחזקה וניהול‬ ‫הניהול מבוצע עצמאית ע"י השוכר‪ .‬אין חברת ניהול‪.‬‬ ‫‪ .5.2.10‬הפחתה כללית לגודל‬ ‫אין לדעתנו מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה ואינו בסד"ג המצריך‬ ‫התייחסות לגודל‪.‬‬ ‫דמי השכירות הראויים בתום תקופת השכירות נקבעו על ידנו בין היתר בהתחשב‬ ‫בגודלו של הנכס‪.‬‬ ‫‪ .5.2.11‬מטרת ההערכה‬ ‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,30.09.2015‬לצורך הכללתו‬ ‫בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫‪ .5.2.12‬מיסוי‬ ‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי למוכר ולקונה‪.‬‬ ‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי במכירה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .5.3‬עקרונות לתחשיב השווי‬ ‫מדובר בנכס מניב ו‪/‬או בעל פוטנציאל הנבה‪ .‬עשינו שימוש בגישת היוון ההכנסות‪.‬‬ ‫קבענו דמ"ש ראויים בתום תקופת החוזה עפ"י סקר שוק שערכנו לדמ"ש בסביבה‬ ‫ולמיטב שיקול דעתנו‪.‬‬ ‫כבקרה‪ ,‬השתמשנו גם בגישת ההשוואה למחירי מכירה של נכסים דומים באזה"ת‬ ‫סמוכים‪.‬‬ ‫גישת העלות ‪ -‬כאשר ישנם מספיק נתונים לשימוש ביתר ‪ 2‬הגישות (היוון הכנסות‬ ‫והשוואה)‪ ,‬אף רצוי שלא לעשות שימוש בגישת העלות‪ .‬אין בכוחה של גישה זו‬ ‫לשקף טוב יותר את שווי הנכס‪ ,‬מאשר ב‪ 2 -‬הגישות הקודמות שהינן עדיפות גם‬ ‫בהירארכיה המקצועית‪.‬‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬באזורי פיתוח‪ ,‬בהם ישנן רזרבות של קרקעות לניצול וניתנים מענקי‬ ‫השקעה‪ ,‬מן הראוי לבצע בדיקה גם בגישת העלות‪.‬‬ ‫נבהיר כי הזכאות לקרקעות ולמענקים אינה גורפת ותלויה בקבלת אישורי‬ ‫המוסדות (בכפוף לקבלת "כתב אישור" למפעל מאושר למשל אשר ניתן בכפוף‬ ‫לתנאים מסוימים וכד')‪.‬‬ ‫לאור האמור‪ ,‬להלן הבקרה בגישת העלות‪:‬‬ ‫די אם נזכיר כי עלות ההקמה הכוללת‪ ,‬הינה בסדר גודל של‪/₪ 3,800 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫פחות ‪( 20%‬אם ניתנים‪ ,‬בכפוף לקבלת מעמד של מפעל מאושר‪ ,‬אך נניח אף שיינתנו)‬ ‫= ‪ 8.50% X ₪ 3,040‬בשנה= כ‪ ₪ 21.5 -‬למ"ר בנוי בחודש‪ ,‬לעומת ‪ ₪ 14‬למ"ר‬ ‫בחודש שכ"ד ראוי שקבענו‪ .‬כלומר בגישת העלות‪ ,‬השווי גבוה מזה המתקבל ביתר ‪2‬‬ ‫הגישות‪.‬‬ ‫‪ .5.4‬סקר שוק וקביעת ערכי שווי‬ ‫‪ .5.4.1‬שער היוון‬ ‫שער ההיוון השנתי נקבע ל‪.8.50% -‬‬ ‫הנ"ל מהווה ירידה ב‪ 0.25% -‬ביחס לשער ההיוון שקבענו בהערכת השווי‬ ‫לפני שנה‪ ,‬וזאת לאור המגמה המתמשכת בהורדת הריבית הבסיסית במשק‬ ‫והשפעתה על שיעורי התשואה בנכסים מניבים‪.‬‬ ‫‪ .5.4.2‬סקר דמ"ש וקביעה‬ ‫שכ"ד בנכס סמוך באזה"ת שבנדון‬ ‫שטח מושכר‬ ‫(מ"ר)‬ ‫‪750‬‬ ‫‪285‬‬ ‫‪925‬‬ ‫‪415‬‬ ‫‪2,600‬‬ ‫סוג חוזה‬ ‫מועד חתימה‬ ‫חידוש חוזה‬ ‫חידוש חוזה‬ ‫חידוש חוזה‬ ‫חידוש חוזה‬ ‫חידוש חוזה‬ ‫אוק‪14-‬‬ ‫אוק‪14-‬‬ ‫אוק‪13-‬‬ ‫מרץ‪14-‬‬ ‫אוק‪14-‬‬ ‫שכ"ד חודשי‬ ‫למ"ר‬ ‫‪15.0‬‬ ‫‪15.0‬‬ ‫‪13.8‬‬ ‫‪14.9‬‬ ‫‪15.0‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫שכ"ד באזה"ת מעלות (סמוך)‬ ‫שכ"ד חודשי‬ ‫שטח מושכר‬ ‫הערה‬ ‫למ"ר‬ ‫(מ"ר)‬ ‫‪ ₪‬חוזה מ‪01/2015 -‬‬ ‫‪15.6‬‬ ‫‪3,126‬‬ ‫‪ ₪‬חוזה מ‪07/2013 -‬‬ ‫‪15.2‬‬ ‫‪3,113‬‬ ‫‪ ₪‬חוזה מ‪08/2014 -‬‬ ‫‪19.9‬‬ ‫‪591‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪18.7‬‬ ‫‪4,486‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪15.7‬‬ ‫‪6,830‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪17.5‬‬ ‫‪1,005‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪17.5‬‬ ‫‪690‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪17.5‬‬ ‫‪850‬‬ ‫סיכום וקביעה ‪:‬‬ ‫טווח שכ"ד מתואם בנכס סמוך באזה"ת שבנדון‪ ,‬ליחידות במגוון גדלים‪ ,‬עפ"י‬ ‫חידושי חוזים‪ ,‬נע בין כ‪ ₪ 15.0 - ₪ 13.8 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫טווח שכ"ד למגוון שטחים באזה"ת מעלות‪ ,‬נע בין כ‪ ₪ 19.9 - ₪ 15.2 -‬למ"ר‬ ‫בחודש‪.‬‬ ‫שכ"ד בפועל (מתואם) בנכס הנישום משקף כ‪ ₪ 17.6 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫לאור האמור לעיל ובהתייחס לכלל מאפייניו של הנכס כפי שתואר‪ ,‬אנו קובעים‬ ‫דמ"ש ראויים בנכס הנישום בגבולות הסך של כ‪ ₪ 14 -‬למ"ר בחודש (מהווה עליה‬ ‫של ‪/₪ 0.5‬מ"ר בדמ"ש חודשיים ביחס לקביעה בחו"ד קודמת)‪.‬‬ ‫הבהרה ‪:‬‬ ‫דמ"ש הראויים אותם קבענו לתום תקופת החוזה‪ ₪ 14 ,‬למ"ר בחודש‪ ,‬הינם‬ ‫נמוכים ביחס לאלו החוזיים המשולמים (כ‪ ₪ 17.7 -‬למ"ר בחודש בתיאום למועד‬ ‫הקובע)‪ ,‬וזאת בהתחשב הן בגודלו של הנכס והן בעובדה כי המדובר בשוכר יחיד‬ ‫שהנכס מתאים במיוחד לצרכיו‪ .‬סיום החוזה ב‪.2018 -‬‬ ‫‪ .5.4.3‬כבקרה בלבד – עסקאות מכירה באזה"ת סמוכים‬ ‫עסקאות מכירה ‪ -‬לבקרה‬ ‫ב‪ 02/2011 -‬נמכר באזה"ת בתפן מבנה תעשיה בשטח של כ‪ 5,000 -‬מ"ר במחיר של כ‪ 8 -‬מ' ‪ .₪‬משקף כ‪₪ 1,600 -‬‬ ‫למ"ר בנוי‪.‬‬ ‫ב‪ 06/2013 -‬נמכר באזה"ת מעלות מבנה בשטח של כ‪ 4,485 -‬מ"ר תמורת ‪ 10‬מ' ‪ .₪‬משקף כ‪ ₪ 2,230 -‬למ"ר בנוי‪.‬‬ ‫במהלך ‪ 2013‬נמכר באזה"ת הצפוני בקרית שמונה מבנה בשטח של כ‪ 4,500 -‬מ"ר תמורת כ‪ 10.7 -‬מ' ‪ .₪‬משקף כ‪-‬‬ ‫‪ ₪ 2,378‬למ"ר בנוי‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫טווח מחירי המכירה (הרחב)‪ ,‬הרלוונטי להערכתנו‪ ,‬לשטחים גדולים באזורי‬ ‫תעשייה סמוכים‪ ,‬נע בין כ‪ ₪ 2,378 - ₪ 1,600 -‬למ"ר בנוי‪.‬‬ ‫הנ"ל משקף‪ ,‬בשער היוון של ‪ ,8.50%‬טווח דמ"ש (רחב) שנע בין כ‪- ₪ 11.3 -‬‬ ‫‪ ₪ 16.8‬למ"ר בחודש‪.‬‬ ‫קביעתנו לדמ"ש ראויים (‪ ₪ 14‬למ"ר בחודש) הינה בטווח הנ"ל‪.‬‬ ‫‪ .5.5‬תחשיב השווי‬ ‫שימוש‬ ‫שטח‬ ‫לשיווק‬ ‫במ"ר‬ ‫שכ"ד‬ ‫מתואם‬ ‫בחודש‬ ‫ולמ"ר‬ ‫יתרת‬ ‫שנים‬ ‫תאריך‬ ‫סיום חוזה לסיום‬ ‫החוזה‬ ‫מלאכה‪/‬‬ ‫‪2.34 31/01/2018 ₪ 17.6 ₪ 165,285‬‬ ‫תעשייה‪9,374 /‬‬ ‫אחסנה‬ ‫סה"כ שווי הנכס במעוגל‬ ‫דמ"ש‬ ‫ראויים‬ ‫היוון הכנסות למ"ר‬ ‫בתק' חוזה בחודש‬ ‫בתום‬ ‫ההתקשרות‬ ‫‪14.0 ₪ 4,054,670‬‬ ‫סך דמ"ש‬ ‫ראויים‬ ‫בחודש‬ ‫בתום‬ ‫התקשרות‬ ‫היוון דמ"ש‬ ‫ראויים לצמיתות סה"כ היוון‬ ‫בדחיה למועד הכנסות‬ ‫הקובע‬ ‫‪₪ 19,362,704 ₪ 15,308,034 ₪ 131,236 ₪‬‬ ‫‪₪ 19,400,000‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪ .6‬קביעת השווי ההוגן‬ ‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬ ‫ידינו‪ ,‬הנוי קובעים את אומדן השווי ההוגן לנכס שבנדון במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬ ‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬ ‫צד ג'‪ ,‬למעט זכויות השוכר החופשי‪ ,‬נכון לתאריך הקובע ‪ ,30.09.2015‬בגבולות הסך של‪-‬‬ ‫‪ 19,400,000‬ש"ח‬ ‫(תשעה עשר מיליון וארבע מאות אלף ‪.)₪‬‬ ‫לא כולל מע"מ‪.‬‬ ‫‪ .6.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים לר‪.‬מ‪.‬י בעת מימוש‬ ‫לא הופחתו‪ .‬פירוט לעיל בס' ‪ 3.4‬ו‪.4.5 -‬‬ ‫‪ .6.2‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע‬ ‫ש‬ ‫שינוי בדמ"ש‬ ‫וו י‬ ‫הנ‬ ‫כ‬ ‫ס‬ ‫‪0.50%‬‬ ‫שינוי‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫בשער‬ ‫ההיוון ‪-0.5%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪₪ 19,000,000‬‬ ‫‪₪ 20,100,000‬‬ ‫‪₪ 21,300,000‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪₪ 18,300,000‬‬ ‫‪₪ 19,400,000‬‬ ‫‪₪ 20,500,000‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪₪ 17,600,000‬‬ ‫‪₪ 18,600,000‬‬ ‫‪₪ 19,700,000‬‬ ‫‪ .6.3‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידינו ב‪ 3 -‬השנים לפני המועד הקובע‬ ‫ושינויים ביחס למועד הערכה קודם‬ ‫מועד קובע‬ ‫‪30/09/2012‬‬ ‫דו"חות כספיים‬ ‫מטרת חוו"ד‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪162,807‬‬ ‫שכ"ד חודשי מתואם‬ ‫‪₪‬‬ ‫דמ"ש חודשיים ראויים ‪117,175‬‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫שער היוון‬ ‫‪100%‬‬ ‫שיעור תפוסה‬ ‫‪₪ 17,900,000‬‬ ‫סה"כ שווי הנכס‬ ‫פער ביחס‬ ‫לשומה קודמת‬ ‫‪30/09/2013‬‬ ‫‪30/09/2014‬‬ ‫‪30/09/2015‬‬ ‫דו"חות כספיים‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪165,937‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪121,862‬‬ ‫‪8.75%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪₪ 18,600,000‬‬ ‫דו"חות כספיים‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪166,099‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪126,549‬‬ ‫‪8.75%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪₪ 18,700,000‬‬ ‫דו"חות כספיים‬ ‫‪-814 ₪‬‬ ‫‪165,285‬‬ ‫‪4,687 ₪‬‬ ‫‪131,236‬‬ ‫‪-0.25%‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪700,000 ₪ 19,400,000‬‬ ‫‪3.7%‬‬ ‫ניכרת עליה (בסך של כ‪ ,₪ 700,000 -‬המהווים כ‪ )+3.7% -‬ביחס לשומה קודמת‬ ‫למועד קובע ‪.30.09.2014‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫העלייה נובעת בעיקרה כתוצאה מהסיבות הבאות‪:‬‬ ‫ עלייה בדמ"ש הראויים (עם תום החוזה ב‪ )2018 -‬בסך של כ‪ ₪ 4,687 -‬בחודש‬‫(מ‪ ₪ 126,549 -‬בחו"ד קודמת ל‪ ₪ 131,236 -‬בחו"ד נוכחית)‪ ,‬לאור נתוני השוק‪.‬‬ ‫ ירידה בשער ההיוון מ‪ 8.75% -‬ל‪ 8.50% -‬לאור מגמות השוק (כמפורט בסעיף‬‫‪ 5.4.1‬לעיל)‪.‬‬ ‫‪ .6.4‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידי שמאים אחרים לנכס ב‪ 3 -‬השנים לפני‬ ‫המועד הקובע‬ ‫לא הוצגו בפנינו‪.‬‬ ‫‪ .6.5‬עסקאות שנעשו בנכס ב‪ 3 -‬השנים האחרונות‬ ‫לא נעשו לבדיקתנו במש"ח וכפי שנמסר מהחברה‪.‬‬ ‫‪ .6.6‬פירוט חוות דעת של מומחים שנעזרנו בהם לצורך עריכת חוות דעתנו‬ ‫לא נעזרנו‪.‬‬ ‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו – ‪ 1966‬ועל פי‬ ‫התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬ ‫השומה‪.‬‬ ‫מצ"ב (כחלק בלתי נפרד) ‪:‬‬ ‫העתק אישור רישום זכויות מר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪20.10.2014‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ 3‬עמודים‪.‬‬ ‫בכבוד רב‪,‬‬ ‫עודד האושנר‬ ‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬ ‫תפוצה‪" .1-2 :‬מבני תעשיה בע"מ"‪ /‬החברה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪26‬‬ ‫‪12125.5-15‬‬ ‫‪22.10.2015‬‬ ‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬ ‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬ ‫‪www.haushner.co.il‬‬ ‫תאריך‪:‬‬ ‫סימננו‪:‬‬ ‫‪15/9/2016‬‬ ‫‪23540.1-4‬‬ ‫שומת מקרקעין מקיפה‬ ‫הנדון‪ :‬הערכת שווי בנין מסחר ומשרדים ‪ -‬בנין ‪105‬‬ ‫גוש ‪ 17737‬חלקות ‪27 ,25 ,24 ,23 ,22 ,21‬‬ ‫רח' המלאכה‪ ,‬מרכז "לב העסקים"‬ ‫אזור התעשייה א'‪ ,‬נצרת עילית‬ ‫נכס מס' ‪ ,16.105‬חזית מערבית‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬נצרת עילית‬ ‫‪DATE:‬‬ ‫‪REF:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫פרטי הזמנת השומה‬ ‫"חברת מבני תעשיה בע"מ"‬ ‫‪ 1.1‬שם התאגיד מזמין השומה‪:‬‬ ‫מר יוסי פיליבה‪ ,‬מנהל כספים בחברה‬ ‫‪ 1.2‬מזמין השומה‪:‬‬ ‫‪14/7/2016‬‬ ‫‪ 1.3‬מועד הזמנת השומה‪:‬‬ ‫פרסום דו"חות כספיים‬ ‫‪ 1.4‬נסיבות הזמנת השומה‪:‬‬ ‫‪ 1.5‬נמסר לי על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס להשקעה ע"פ התקינה הבינלאומית ‪IFRS‬‬ ‫ותקן חשבונאי בינלאומי (‪.)IAS 40‬‬ ‫‪ 1.6‬שכר טרחתנו בגין חוות הדעת אינו מותנה בתוצאותיה‪ ,‬והיא נערכה לפי מיטב ידיעותינו והכשרתנו‬ ‫המקצועית‪.‬‬ ‫‪ 1.7‬לא קיבלנו כתב שיפוי ממזמין השומה‪.‬‬ ‫‪ 1.8‬אין לנו עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו‪ ,‬לא קיימים יחסי תלות בינינו ובין מזמין חוות הדעת‪.‬‬ ‫‪ 1.9‬חוות הדעת נערכה ללא התניות כלשהן מצד הלקוח לרבות לעניין שכר טרחה‪ .‬הננו נותנים חוות‬ ‫דעת לחברת מבני תעשיה בע"מ באופן שוטף‪ .‬לעניין שכר טרחה שמשולם בגין שירותים אלו אין‬ ‫מדובר כלל בסכום מהותי ביחס לסך הכנסות של חברת "ז‪.‬כ‪ .‬מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ"‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫מטרת השומה‬ ‫הערכת שווי שוק של זכויות חברת "מבני תעשיה בע"מ" בנכס הנדון בעסקה בין מוכר מרצון לקונה‬ ‫מרצון (המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס במסגרת עסקה בתנאים רגילים למשתתף בשוק)‪ .‬השומה‬ ‫נערכה לפי תקן ‪ 17.1‬בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך‪,‬‬ ‫התשכ"ח ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה חשבונאית"‪ ,‬שאושר בתאריך ‪ 6/10/2010‬ע"י הועדה לתקינה‬ ‫שמאית ובתאריך ‪ 13/10/2010‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים‪ .‬השומה נערכת לצורך‬ ‫מידע נדרש בדוחות הכספיים של חברת "מבני תעשיה בע"מ"‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫פרטי עורכי חוות הדעת‬ ‫שם השמאי‪ :‬ארז כהן‬ ‫‪324‬‬ ‫רשיון מס'‪:‬‬ ‫מקום עבודתו‪ :‬רח' יגאל אלון ‪ ,67‬תל‪-‬אביב‬ ‫מנכ"ל חברת "ז‪.‬כ‪ .‬מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ"‪.‬‬ ‫תפקיד‪:‬‬ ‫שמאי מקרקעין ומשפטן‪.‬‬ ‫ואלה פרטי ניסיוני והשכלתי‪:‬‬ ‫‪ - 2011‬יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר‪.‬‬ ‫חבר במועצת שמאי המקרקעין משרד המשפטים כמשקיף בוועדת התקינה השמאית‪.‬‬ ‫משפטן ‪ LL.B -‬מהקריה האקדמית אונו‪.‬‬ ‫‪- 2008‬‬ ‫מ"מ יו"ר לשכת השמאים ויו"ר וועדת השתלמויות של הלשכה‪.‬‬ ‫‪- 2005‬‬ ‫‪ - 2004‬לימודי משפטים‪ ,‬הקריה האקדמית‪ ,‬קרית אונו‪.‬‬ ‫‪ - 2003‬בוחן בבחינות שומה למעשה מטעם משרד המשפטים‪.‬‬ ‫יו"ר ועדת השתלמויות ‪ -‬לשכת שמאי מקרקעין‪ ,‬חבר בוועד הלשכה‪.‬‬ ‫‪- 2002‬‬ ‫בוגר קורס עדים מומחים‪.‬‬ ‫‪- 2000‬‬ ‫בוגר קורס גישור ופישור‪.‬‬ ‫‪- 1999‬‬ ‫לקראת תואר שני ‪ -‬לימודים עירוניים‪ ,‬החוג לגיאוגרפיה‪ ,‬האוניברסיטה העברית י‪-‬ם‪.‬‬ ‫‪- 1996‬‬ ‫שמאי מקרקעין ‪ -‬מתמחה בשומות מקרקעין לחברות גדולות ‪ -‬משאב‪ ,‬נשר‪ ,‬אמות כלל וכד'‪.‬‬ ‫‪- 1993‬‬ ‫רשיון שמאי מקרקעין מס' ‪ 324‬מתאריך ‪.24/4/1993‬‬ ‫‪- 1993‬‬ ‫‪ - 1990‬בוגר אוניברסיטת ת"א החוג לגיאוגרפיה ומדעי המדינה‪.‬‬ ‫בוגר קורס לשמאות מקרקעין וניהול נכסים במסגרת שלוחת הטכניון בת"א‪.‬‬ ‫במסגרת עבודתו עורך שומות בהיקפים משמעותיים ובין השאר מייעץ לגופים הבאים‪:‬‬ ‫יועץ לחברת המלט ‪ -‬נשר‪.‬‬ ‫‬‫יועץ לקרן אייפקס ברכישות בזק ותנובה‪.‬‬ ‫‬‫יועץ לחברת תעבורה‪.‬‬ ‫‬‫עורך שומות לבתי משפט‪.‬‬ ‫‬‫יועץ לעירית אילת ‪ -‬בנושאי השבחות‪ ,‬ליווי תכניות בנין עיר ורישום‪.‬‬ ‫‬‫יועץ לישרוטל מלונות‪.‬‬ ‫‬‫‪2‬‬ ‫שם השמאי‪ :‬עודד לוי‬ ‫‪683‬‬ ‫רשיון מס'‪:‬‬ ‫מקום עבודתו‪ :‬רח' יגאל אלון ‪ ,67‬תל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫תפקיד‪ :‬שמאי מקרקעין‪ ,‬מוסמך במינהל עסקים‪.‬‬ ‫ואלה פרטי ניסיוני והשכלתי‪:‬‬ ‫שמאי מקרקעין שותף בחברת ז‪.‬כ מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ משנת ‪.2004‬‬ ‫‬‫בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה‪ ,‬אוניברסיטת ת"א משנת ‪.1995‬‬ ‫‬‫בוגר התכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א משנת ‪.1997‬‬ ‫‬‫מוסמך במינהל עסקים (‪ )MBA‬התמחות בנדל"ן‪ ,‬אוניברסיטת חיפה משנת ‪.2008‬‬ ‫‬‫שמאי מקרקעין מוסמך משנת ‪ ,1998‬רשיון מס'‪.683 :‬‬ ‫‬‫מתמחה בשמאות מקרקעין משנת ‪ 1996‬עד שנת ‪ 1998‬במשרד ז‪.‬כ‪ .‬למדידות והנדסה בע"מ‪.‬‬ ‫‬‫עוסק בתחומי מיסוי מקרקעין‪ ,‬הערכות שווי‪ ,‬הפקעות ועוד‪.‬‬ ‫‬‫‪.4‬‬ ‫הסכמות‬ ‫הננו נותנים בזאת את הסכמתנו כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות כספיים של החברה וכן את הסכמתנו‬ ‫כי חוות דעת זו תפורסם בציבור‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫המועד הקובע לשומה‬ ‫המועד הקובע לשומה הינו‪30/9/2015 :‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫מועד הביקור בנכס וזהות המבקר‬ ‫ביקור בנכס נערך ביום ‪ 9/9/2014‬ע"י רפי לוי ‪ -‬שמאי מקרקעין‪.‬‬ ‫ביקורים נוספים‪ ,‬במועדים קודמים‪ ,‬בוצעו ע"י הח"מ‪.‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫פרטי זיהוי הנכס‬ ‫גוש‪:‬‬ ‫חלקות‪:‬‬ ‫שטח החלקות‪:1‬‬ ‫‪17737‬‬ ‫‪27 ,25 ,24 ,23 ,22 ,21‬‬ ‫חלקה ‪ 242 - 21‬מ"ר‬ ‫חלקה ‪ 261 - 22‬מ"ר‬ ‫חלקה ‪ 232 - 23‬מ"ר‬ ‫חלקה ‪ 174 - 24‬מ"ר‬ ‫חלקה ‪ 641 - 25‬מ"ר‬ ‫חלקה ‪ 1,026 - 27‬מ"ר‬ ‫ ‪ 2,576‬מ"ר‬‫סה"כ‬ ‫מהות הנכס‪:‬‬ ‫סה"כ שטח בנוי‪:2‬‬ ‫כתובת הנכס‪:‬‬ ‫השטח הבנוי הנישום‪:3‬‬ ‫בנין משרדים בן ‪ 4‬קומות מעל קומת קרקע וחניון שחלקו תת קרקעי‪.‬‬ ‫‪ 4,546.7‬מ"ר שטח עיקרי‪ 9,174.3 ,‬מ"ר שטחי שרות ובסה"כ ‪ 13,721‬מ"ר‪.‬‬ ‫רח' המלאכה‪ ,‬מרכז "לב העסקים"‪ ,‬נצרת עילית‪.‬‬ ‫שטח משרדים ‪ 5,486 -‬מ"ר (לא כולל ‪ 75‬מ"ר המהווים רכוש משותף)‬ ‫שטח חניון ‪ 7,469 -‬מ"ר‬ ‫בעלות פרטית‪.‬‬ ‫הזכויות בנכס‪:‬‬ ‫‪ 1‬ע"פ מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין נצרת‪.‬‬ ‫‪ 2‬ע"פ היתר בניה מס' ‪ ,920018‬כמפורט להלן‪.‬‬ ‫‪ 3‬שטח להשכרה ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב של חברת מבני תעשיה לחודש ספטמבר ‪.2015‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫תאור הנכס והסביבה‬ ‫‪ 8.1‬תאור הנכס‬ ‫‪8.1.1‬‬ ‫מהות הנכס‬ ‫הנכס הנדון מהווה בנין משרדים הכולל קומת קרקע מסחרית ובנוי על חלקות מספר ‪,21‬‬ ‫‪ 27 ,25 ,24 ,23 ,22‬בגוש ‪.17737‬‬ ‫שטח החלקות ‪:‬‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫מספר החלקה‬ ‫‪ 242‬מ"ר‬ ‫‪21‬‬ ‫‪ 261‬מ"ר‬ ‫‪22‬‬ ‫‪ 232‬מ"ר‬ ‫‪23‬‬ ‫‪ 174‬מ"ר‬ ‫‪24‬‬ ‫‪ 641‬מ"ר‬ ‫‪25‬‬ ‫‪ 1,026‬מ"ר‬ ‫‪27‬‬ ‫‪ 2,576‬מ"ר‬ ‫סה"כ‬ ‫הנכס ממוקם ברח' המלאכה‪ ,‬נצרת עילית‪ ,‬ממזרח לכביש מס' ‪( 75‬רח' דרך הציונות)‪,‬‬ ‫החוצה את העיר מדרום לצפון‪.‬‬ ‫‪8.1.2‬‬ ‫השטח הבנוי‬ ‫ע"פ היתר בניה מס' ‪ 980384‬מיום ‪ 12/3/1999‬שטח המבנים כ ‪ 4,547 -‬מ"ר (עיקרי)‬ ‫כ ‪( 9,174 -‬שירות) ובסה"כ ‪ 13,721‬מ"ר‪.‬‬ ‫ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב של חברת "מבני תעשיה" שטח המבנה ‪ 13,030‬מ"ר‪ ,‬שטח להשכרה‬ ‫‪ 5,486‬מ"ר (לא כולל שטח רכוש משותף) ושטח החניון ‪ 7,469‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪8.1.3‬‬ ‫חלקי הנכס ורמת הגמר‬ ‫המבנה כולל קומת קרקע מסחרית‪ ,‬הגבוהה ממפלס רחוב המלאכה‪ ,‬קומת ביניים‪4 ,‬‬ ‫קומות משרדים וקומת גג‪.‬‬ ‫חזית המבנה פונה לכיוון דרום ‪ -‬מערב‪ .‬טופוגרפיית הקרקע משופעת מכיוון מזרח‬ ‫למערב ומצפון לדרום‪.‬‬ ‫בבנין ‪ 2‬קומות חניה תת קרקעיות וכן שטח עילי בעורפו‪ ,‬המשמש כחניה‪.‬‬ ‫גרעין הבנין כולל ‪ 2‬מעליות המובילות לקומות העליונות‪ .‬בכל קומה חדרי שירותים‬ ‫וממ"ק‪.‬‬ ‫לובי כל קומה ממוקם במרכזה‪ ,‬וממנו גישה לשני אגפים‪ ,‬צפוני ודרומי‪ ,‬שכל אחד מהם‬ ‫מחולק לחדרי משרדים באמצעות קירות גבס‪ .‬הריצוף קרמיקה‪ ,‬התקרה אקוסטית‬ ‫משולבת בחלקה עם תקרת גבס‪ ,‬החלונות במסגרת אלומיניום‪ ,‬מיזוג האויר כולל פן‬ ‫קוילר לכל יחידה‪ ,‬קיימת מערכת ספרינקלרים‪ ,‬בכל קומה ‪ 2‬מטבחונים‪ ,‬בקצה כל אגף‬ ‫מדרגות חרום‪ ,‬הדרומי לא מקורה והצפוני מקורה‪.‬‬ ‫ניכר כי מצבו הפיזי של הבנין טוב והוא תואם לגילו ולשימושים הנעשים בו‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫להלן תאור הקומות‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫ק‪ .‬חניון ח‪-1/‬‬ ‫ק‪ .‬חניון ח‪1/‬‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫שטחי שרות‬ ‫‪ 2,202.2‬מ"ר‬ ‫‪ 2,175.8‬מ"ר‬ ‫ק‪ .‬קרקע ‪ /‬ח‪2/‬‬ ‫‪ 592.7‬מ"ר‬ ‫‪ 1,555.3‬מ"ר‬ ‫קומת ביניים ‪ /‬ח‪3/‬‬ ‫קומה א' ‪ /‬ח‪4/‬‬ ‫‪ 128.8‬מ"ר‬ ‫‪ 956.3‬מ"ר‬ ‫‪ 1,107.9‬מ"ר‬ ‫‪ 1,276.9‬מ"ר‬ ‫קומה ב' ‪ /‬ח‪5/‬‬ ‫קומה ג'‬ ‫קומה ד'‬ ‫קומת גג‬ ‫‪ 956.3‬מ"ר‬ ‫‪ 956.3‬מ"ר‬ ‫‪ 956.3‬מ"ר‬ ‫‪ 281.6‬מ"ר‬ ‫‪ 255.2‬מ"ר‬ ‫‪ 255.2‬מ"ר‬ ‫‪ 64.2‬מ"ר‬ ‫סה"כ‬ ‫‪ 4,546.7‬מ"ר‬ ‫‪ 9,174.3‬מ"ר‬ ‫תאור‬ ‫חניון תת קרקעי לכלי רכב‪.‬‬ ‫חניון מקורה לכלי רכב במפלס‬ ‫הרחוב‪.‬‬ ‫הקומה משמשת כקומת מסחר‬ ‫וגבוהה ממפלס הרחוב‪ .‬הקומה‬ ‫מושכרת בשכירות חופשית‪ ,‬למעט‬ ‫שטח פנוי לשיווק של ‪ 77‬מ"ר‪.‬‬ ‫בעורף הקומה שתי קומות חניון‬ ‫מקורות‪.‬‬ ‫קומות משרדים המושכרות בשכירות‬ ‫חופשית‪.‬‬ ‫רצפת הגג מחופה יריעות בטומניות‬ ‫ועליה מוצבות מערכות מיזוג אויר‬ ‫(צ'ילרים)‪.‬‬ ‫‪ 8.1.4‬גבולות הנכס‪:‬‬ ‫צפון ‪ -‬רח' המלאכה ומעברו מספר מבני תעשיה של חברת "שטראוס‪-‬עלית"‪.‬‬ ‫מזרח ‪ -‬בית חרושת "שטראוס ‪ -‬מפעל ממתקי עלית" ומעברו מבני תעשיה ותיקים‪.‬‬ ‫דרום ‪ -‬בית חרושת "שטראוס ‪ -‬מפעל ממתקי עלית" ומעברו מבני תעשיה ותיקים‪.‬‬ ‫מערב ‪ -‬רח' המלאכה ומעברו בנין משרדים מספר ‪ 104‬של חברת "מבני תעשיה"‪.‬‬ ‫תמונות ממועד הביקור בנכס‪:‬‬ ‫קומת משרדים טיפוסית (קומה ‪)1‬‬ ‫קומת קרקע‬ ‫‪5‬‬ ‫‪ 8.2‬תיאור הסביבה‬ ‫נצרת עילית הינה עיר בגליל התחתון‪ ,‬הנמצאת על החלק המזרחי של רכס הרי נצרת‪ ,‬מצפון וממזרח‬ ‫לעיר נצרת‪.‬‬ ‫הנכס הנדון ממוקם באזור התעשייה א' בנצרת עילית הנמצא במערב העיר‪.‬‬ ‫הבניה באזור מאופיינת במבני תעשייה חד קומתיים ברמות ובגילאים משתנים‪ ,‬לצד מספר מבני‬ ‫תעשיה‪ ,‬מבני ציבור ובנייני משרדים חדשים יותר שנבנו במהלך שנות ה ‪ 90 -‬ובעשור האחרון‪.‬‬ ‫הגישה לנכס הנדון דרך רחוב גלבוע‪ ,‬רחוב דו סטרי המקביל לכביש האזורי מס' ‪.75‬‬ ‫רח' המלאכה‪ ,‬בו ממוקם הנכס הנדון‪ ,‬מהווה ציר תנועה מעגלי‪ ,‬חד סטרי ברובו‪ ,‬שתחילתו בכניסה‬ ‫לאזור התעשייה‪.‬‬ ‫הפיתוח בסביבה מלא‪.‬‬ ‫תצלום אויר ומפת הסביבה‪:‬‬ ‫מיקום הנכס הנדון‬ ‫(תיחום סכמטי בלבד)‬ ‫בנין ‪ 105‬הנדון‬ ‫‪ 8.3‬הסביבה העסקית‬ ‫סביבתו הקרובה של הנכס מאופיינת בעיקרה בשימושי תעשיה ומלאכה לצד מבני משרדים‪.‬‬ ‫האזור סמוך לקריית הממשלה וחלק מהשוכרים בנכס מהווים שלוחות של משרדי הממשלה‪.‬‬ ‫סמיכותו של הבניין לקריית הממשלה מהווה מקור משיכה לשוכרים ונותני שירותים שהקרבה‬ ‫למשרדים אלו חשובה להם כגון‪ :‬עורכי דין‪ ,‬רואי חשבון‪ ,‬בנקים וכד'‪.‬‬ ‫לסיכום‪ ,‬נכון למועד הקובע לא קיימים מבנים המספקים שטחי משרדים בסטנדרט ובקרבה למרכז‬ ‫העסקים‪ ,‬כדוגמת הנכס הנדון‪.‬‬ ‫לא נצפה סיכון עסקי מיוחד הנובע מתחרות‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫המצב התכנוני‬ ‫‪9.1‬‬ ‫מידע בדבר תכניות רלוונטיות‬ ‫ע"פ מידע תכנוני שנמסר בע"פ בתאריך ‪ 2/9/2015‬ע"י מר איציק פינצ'בסקי ממחלקת התכנון‬ ‫בועדה המקומית נצרת עילית‪ ,‬עולה כי על הנכס הנדון חלות התכניות הרלוונטיות הבאות‪:‬‬ ‫שם התכנית‬ ‫תכנית שיכון ציבורי‬ ‫מס' ‪1/02/1‬‬ ‫תכנית שיכון ציבורי‬ ‫מס' ‪( 1/02/5‬תקון‬ ‫מס' ‪ 2‬מס' ‪)1/02/1‬‬ ‫תכנית שיכון ציבורי‬ ‫מס' ‪( 1/02/8‬תקון‬ ‫מס' ‪ 4‬מס' ‪)1/02/1‬‬ ‫תכנית מתאר מס'‬ ‫ג‪3057/‬‬ ‫מהות התכנית‬ ‫פרסום למתן‬ ‫תוקף‬ ‫אושר בועדת‬ ‫תאום‬ ‫לשיכונים‬ ‫ציבוריים‬ ‫‪1/6/1966‬‬ ‫אושר בועדת‬ ‫תאום‬ ‫לשיכונים‬ ‫ציבוריים‬ ‫‪21/2/1968‬‬ ‫אושר בועדת‬ ‫תאום‬ ‫לשיכונים‬ ‫ציבוריים‬ ‫‪4/12/1974‬‬ ‫י‪.‬פ‪ 2426 .‬מיום‬ ‫‪30/3/1978‬‬ ‫ע"פ תשריט התכנית מסומן הנכס הנדון באזור "שטח תעשיה ומלאכה"‪.‬‬ ‫ע"פ תשריט התכנית מסומן הנכס הנדון באזור "שטח תעשיה ומלאכה"‬ ‫וחלקו כ"שבילים"‪.‬‬ ‫ע"פ תשריט התכנית מסומן הנכס הנדון באזור "שטח תעשיה ומלאכה"‬ ‫וחלקו מסומן כ"שטח ציבורי פתוח"‪.‬‬ ‫התכנית מחלקת אזורים וקובעת תכליות‪.‬‬ ‫הנכס הנדון מסווג באזור "מלאכה ותעשיה זעירה"‪.‬‬ ‫זכויות הבניה יקבעו ע"פ תכנית מפורטת‪.‬‬ ‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬ ‫תכנית מס' ‪1/02/5‬‬ ‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬ ‫תכנית מס' ‪1/02/1‬‬ ‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬ ‫תכנית מתאר מס' ‪3057‬‬ ‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬ ‫תכנית מס' ‪1/02/8‬‬ ‫‪7‬‬ ‫שם התכנית‬ ‫תכנית מס'‬ ‫ג‪4147/‬‬ ‫מהות התכנית‬ ‫התכנית מסווגת את הנכס הנדון כ"מרכז למסחר‪ ,‬מלאכה ושירותים"‪.‬‬ ‫ע"פ תשריט התכנית נראה כי חלק משטח החניון אינו נכלל בתחום התכנית‪.‬‬ ‫רשימת התכליות ע"פ סעיף ‪ 12‬לתכנית הינה כדלקמן ‪:‬‬ ‫איזור ‪ :‬מרכז למסחר מלאכה ושירותים‬ ‫מבנה בן ‪ 4‬קומות‪ ,‬יבנה בשלושה שלבים‪.‬‬ ‫תכלית ‪ :‬ישמש להקמת חנויות‪ ,‬חנות שק"ם‪ ,‬אולם שמחות‪ ,‬סניפי בנקים‪,‬‬ ‫מלאכה נקיה ומלאכת אומנות‪ ,‬משרדים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מחסנים‬ ‫לחנויות רחובות להולכי רגל ומעברים ציבוריים מקורים‪.‬‬ ‫לא יוצא היתר בניה ללא תיאום עם משרד התחבורה לצרכי חניה‪ .‬כל‬ ‫המעברים והשטחים הפתוחים יהיו ציבוריים – רשות הרבים‪.‬‬ ‫איזור ‪ :‬דרך מקורה ע"י מבנה למסחר מלאכה ושירותים‬ ‫תכלית ‪ :‬ישמש למעבר ציבורי לכלי רכב והולכי רגל לצמיתות‪ .‬הגובה החופשי‬ ‫של המעבר לא יהיה קטן מ – ‪ 4.5‬מ' כמוראה בתשריט‪.‬‬ ‫השטחים למסחר ושירותים שמעל לדרך לא יקנו כל זכות ו‪/‬או בעלות ו‪/‬או‬ ‫חזקה על הדרך‪ ,‬ולא יגרמו מטרד כלשהוא למשתמשים בדרך‪.‬‬ ‫שטח בניה המותר ע"פ סעיף ‪ 20‬לתכנית ‪:‬‬ ‫שטח ברוטו ‪ -‬מ"ר‬ ‫תיאור‬ ‫חלק‬ ‫היעד‬ ‫הבנין‬ ‫סה"כ‬ ‫שלב ג'‬ ‫שלב ב'‬ ‫שלב א'‬ ‫‪1,775‬‬ ‫‪825‬‬ ‫‪840‬‬ ‫‪110‬‬ ‫מלאכה‬ ‫מפלס‬ ‫נקיה‪,‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫מלאכות‬ ‫אומנות‬ ‫ומחסנים‬ ‫‪2,555‬‬ ‫‪835‬‬ ‫‪1,270‬‬ ‫‪450‬‬ ‫חנויות‪,‬‬ ‫מפלס‬ ‫מלאכה‬ ‫‪2.50+‬‬ ‫נקיה‪,‬‬ ‫מחסנים‬ ‫ומחסן‬ ‫לשק"ם‬ ‫‪3,660‬‬ ‫‪990‬‬ ‫‪1,790‬‬ ‫‪880‬‬ ‫חנויות‪,‬‬ ‫מפלס‬ ‫חנות‬ ‫‪+ 5.50‬‬ ‫שק"ם‬ ‫ומלאכה‬ ‫נקיה‬ ‫‪3,660‬‬ ‫‪990‬‬ ‫‪2,670‬‬ ‫‬ ‫אולם‬ ‫מפלס‬ ‫שמחות‪,‬‬ ‫‪+ 10.00‬‬ ‫משרדים‬ ‫ומלאכה‬ ‫נקיה‬ ‫‪11,650‬‬ ‫‪3,640‬‬ ‫‪6,570‬‬ ‫‪1,440‬‬ ‫סה"כ שטח בניה‬ ‫ברוטו ‪ -‬מ"ר‬ ‫הערות ‪:‬‬ ‫(‪ )1‬השטחים נמדדו באופן גרפי‪.‬‬ ‫(‪ )2‬שטחי הבניה ברוטו לא כוללים שטחי מקלטים‪ ,‬מתקנים טכניים‪,‬‬ ‫שטחי חניה מקורה‪ ,‬מעברים מקורים ושטחי גלריות לחנויות ומלאכה‬ ‫ששטחן אינו עולה על ‪ 30%‬משטח החלל שאליו הן נשקפות‪.‬‬ ‫הועדה המקומית רשאית לאשר שינויים בשטחי הבניה לפי שלבים‪ ,‬בהתאם‬ ‫לקצב הפינוי וההריסה של בניינים קיימים‪ ,‬ובתנאי שסה"כ השטחים בכל‬ ‫השלבים לא יעלה על סה"כ שטחי הבניה ברוטו המותרים בשטח התכנית –‬ ‫‪ 11,650‬מ"ר‪.‬‬ ‫פרסום למתן תוקף‬ ‫י‪.‬פ‪ 2985 .‬מיום‬ ‫‪24/11/1983‬‬ ‫‪8‬‬ ‫הנכס הנדון ע"פ תשריט תכנית‬ ‫מס' ג‪4147/‬‬ ‫סיכום מצב תכנוני‬ ‫יעוד הקרקע ‪-‬‬ ‫"מרכז למלאכה‪ ,‬מסחר ושירותים"‬ ‫שימושים מותרים ‪-‬‬ ‫ישמש להקמת חנויות‪ ,‬חנות שק"ם‪ ,‬אולם שמחות‪ ,‬סניפי בנקים‪ ,‬מלאכה נקיה‬ ‫ומלאכת אומנות‪ ,‬משרדים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מחסנים לחנויות רחובות להולכי‬ ‫רגל ומעברים ציבוריים מקורים‪.‬‬ ‫שטח בניה ‪-‬‬ ‫‪ 11,650‬מ"ר ברוטו‪.‬‬ ‫גובה הבניינים ‪-‬‬ ‫‪ 4‬קומות‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪9.2‬‬ ‫היתרי בניה לנכס הנדון‬ ‫מס' היתר‬ ‫מועד אישור‬ ‫‪970297‬‬ ‫‪1/7/1998‬‬ ‫‪980384‬‬ ‫‪12/3/1999‬‬ ‫מהות ההיתר‬ ‫בניית מבנה‬ ‫משרדים וחניה‬ ‫(בנין ‪)A‬‬ ‫תוספת קומת‬ ‫משרדים במבנה‬ ‫‪ ,A‬עדכון תכניות‬ ‫שטחים‬ ‫שירות‬ ‫עיקרי‬ ‫‪ 10,117.31‬מ"ר‬ ‫‪ 3,952.2‬מ"ר‬ ‫‪ 4,546.7‬מ"ר‬ ‫‪ 9,174.3‬מ"ר‬ ‫הערות‪/‬אי‬ ‫התאמות‬ ‫נמצא‬ ‫תשריט‬ ‫חתום של‬ ‫הבקשה‬ ‫להיתר‪,‬‬ ‫ללא דף‬ ‫ההיתר‪.‬‬ ‫סיכום השטחים ע"פ היתר בניה מס' ‪980384‬‬ ‫מפלס‬ ‫ק‪ .‬חניון ח‪-1/‬‬ ‫ק‪ .‬חניון ח‪1/‬‬ ‫ק‪ .‬קרקע ‪ /‬ח‪2/‬‬ ‫ק‪ .‬ביניים ‪ /‬ח‪3/‬‬ ‫קומה א' ‪ /‬ח‪4/‬‬ ‫קומה ב' ‪ /‬ח‪5/‬‬ ‫קומה ג'‬ ‫קומה ד'‬ ‫קומת גג‬ ‫‪9.3‬‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫‬‫‬‫מ''ר ‪592.7‬‬ ‫מ''ר ‪128.8‬‬ ‫מ''ר ‪956.3‬‬ ‫מ''ר ‪956.3‬‬ ‫מ''ר ‪956.3‬‬ ‫מ''ר ‪956.3‬‬ ‫שטחי שירות‬ ‫מ''ר ‪2,202.2‬‬ ‫מ''ר ‪2,175.8‬‬ ‫מ''ר ‪1,555.3‬‬ ‫מ''ר ‪1,107.9‬‬ ‫מ''ר ‪1,276.9‬‬ ‫מ''ר ‪281.6‬‬ ‫מ''ר ‪255.2‬‬ ‫מ''ר ‪255.2‬‬ ‫מ''ר ‪64.2‬‬ ‫סה"כ‬ ‫סה"כ בניה‬ ‫‪ 2,202.2‬מ''ר‬ ‫‪ 2,175.8‬מ''ר‬ ‫‪ 2,148.0‬מ''ר‬ ‫‪ 1,236.7‬מ''ר‬ ‫‪ 2,233.2‬מ''ר‬ ‫‪ 1,237.9‬מ''ר‬ ‫‪ 1,211.5‬מ''ר‬ ‫‪ 1,211.5‬מ''ר‬ ‫‪ 64.2‬מ''ר‬ ‫‪ 13,721.0‬מ''ר‬ ‫מיצוי הזכויות בנכס ‪ -‬סיכום זכויות הבניה מול בניה בפועל (ע"פ היתר הבניה)‬ ‫התכנית החלה על המקרקעין מגדירה זכויות בניה כלליות בתחום התכנית ללא פירוט ספציפי‬ ‫למגרשים ועל כן הנכס הוערך על בסיס השטחים הבנויים בפועל ולא יוחסו לנכס זכויות בניה‬ ‫נוספות‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪ .10‬המצב המשפטי‬ ‫‪ 10.1‬להלן תמצית הנתונים מהעתק מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין נצרת‬ ‫והופק באמצעות האינטרנט בתאריכים ‪ 3/9/2015‬ו ‪( 17/9/2015 -‬מצ"ב כנספח)‬ ‫גוש ‪17737 :‬‬ ‫חלקה‪21 :‬‬ ‫שטח החלקה‪ 242.00 :‬מ"ר‬ ‫בעלויות‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫‪25/01/1982 485/1982‬‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫מכר‬ ‫חלקה‪22 :‬‬ ‫שטח החלקה‪ 261.00 :‬מ"ר‬ ‫בעלויות‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫‪25/01/1982 485/1982‬‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫מכר‬ ‫הבעלים‬ ‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬ ‫הבעלים‬ ‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בשלמות‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בשלמות‬ ‫חלקה‪23 :‬‬ ‫שטח החלקה‪ 232.00 :‬מ"ר‬ ‫בעלויות‪:‬‬ ‫החלק בנכס‬ ‫הבעלים‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫בשלמות‬ ‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬ ‫מכר‬ ‫‪3/2/1982‬‬ ‫‪731/1982‬‬ ‫משכנתאות‪:‬‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בעלי המשכנתא‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫בשלמות‬ ‫בנק הפועלים‬ ‫‪ 24/7/2003 9770/2003/1‬משכנתא‬ ‫בע"מ‬ ‫דרגה ראשונה‬ ‫ללא הגבלת סכום‬ ‫הערות ‪ :‬ביחד עם חלקות‬ ‫‪ 27 ,25 - 24‬באותו גוש‬ ‫על כל הבעלים‬ ‫חלקה‪24 :‬‬ ‫שטח החלקה‪ 174.00 :‬מ"ר‬ ‫בעלויות‪:‬‬ ‫החלק בנכס‬ ‫הבעלים‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫בשלמות‬ ‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬ ‫מכר‬ ‫‪3/2/1982‬‬ ‫‪731/1982‬‬ ‫משכנתאות‪:‬‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בעלי המשכנתא‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫בשלמות‬ ‫בנק הפועלים‬ ‫‪ 24/7/2003 9770/2003/1‬משכנתא‬ ‫בע"מ‬ ‫דרגה ראשונה‬ ‫ללא הגבלת סכום‬ ‫הערות ‪ :‬ביחד עם חלקות‬ ‫‪ 27,25,23‬באותו גוש‬ ‫על כל הבעלים‬ ‫‪11‬‬ ‫חלקה‪25 :‬‬ ‫שטח החלקה ‪ 641.00 :‬מ"ר‬ ‫בעלויות‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫‪5/10/1981 4957/1981‬‬ ‫משכנתאות‪:‬‬ ‫שטר‬ ‫‪9770/2003/1‬‬ ‫תאריך‬ ‫‪24/7/2003‬‬ ‫חלקה ‪27 :‬‬ ‫שטח החלקה ‪ 1,026.00 :‬מ"ר‬ ‫בעלויות ‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫שטר‬ ‫‪5/10/1981 4958/1981‬‬ ‫משכנתאות ‪:‬‬ ‫שטר‬ ‫‪9770/2003/1‬‬ ‫תאריך‬ ‫‪24/7/2003‬‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫מכר‬ ‫הבעלים‬ ‫חברת "מבני תעשיה"‬ ‫בע"מ‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫משכנתא‬ ‫דרגה ראשונה‬ ‫ללא הגבלת סכום‬ ‫הערות ‪ :‬ביחד עם‬ ‫חלקות ‪ 24-23 ,27‬באותו‬ ‫גוש‬ ‫על כל הבעלים‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫מכר‬ ‫בעלי המשכנתא‬ ‫בנק הפועלים‬ ‫בע"מ‬ ‫הבעלים‬ ‫חברת "מבני תעשיה"‬ ‫בע"מ‬ ‫מהות הפעולה‬ ‫משכנתא‬ ‫דרגה ראשונה‬ ‫ללא הגבלת סכום‬ ‫הערות ‪ :‬ביחד עם‬ ‫חלקות ‪ 25-23‬באותו‬ ‫גוש‬ ‫על כל הבעלים‬ ‫בעלי המשכנתא‬ ‫בנק הפועלים‬ ‫בע"מ‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בשלמות‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בשלמות‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בשלמות‬ ‫החלק בנכס‬ ‫בשלמות‬ ‫‪ 10.2‬המחזיקים בנכס‬ ‫‪10.2.1‬‬ ‫להלן תמצית נתוני השכירות בהתאם לדו"ח נכס מניב "מרכז לב העסקים ‪ -‬בנין ‪"105‬‬ ‫לחודש ספטמבר ‪ ,2015‬שהוצג בפנינו ע"י מזמין חוות הדעת‪:‬‬ ‫‪ 5,486‬מ"ר‬ ‫השטח להשכרה‪:4‬‬ ‫‪ 5,409‬מ"ר‬ ‫השטח המושכר‪:‬‬ ‫‪10‬‬ ‫כמות חוזי שכ"ד‪:‬‬ ‫‪₪ 241,703‬‬ ‫דמי שכירות חודשיים‪:‬‬ ‫כ ‪/₪ 46.4 -‬מ"ר לחודש‬ ‫דמי שכירות ממוצעים‪:5‬‬ ‫‪98.6%‬‬ ‫שעור התפוסה בנכס‪:‬‬ ‫חוזי השכירות מסתיימים במועדים שונים‪.‬‬ ‫‪10.2.2‬‬ ‫להלן פירוט לגבי מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על ‪ 20%‬משטחי הנכס‪:‬‬ ‫שטח מושכר‬ ‫‪ 4,999‬מ''ר‬ ‫שיעור ההחזקה‬ ‫‪91.12%‬‬ ‫‪ 4‬לא כולל שטח רכוש משותף בסך ‪ 75‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ 5‬דמי השכירות הממוצעים אינם כוללים שטח של ‪ 205‬מ"ר שהושכר אך טרם החל להניב דמי שכירות‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪10.2.3‬‬ ‫מספר חוזים שחודשו במהלך השנה האחרונה לפני המועד הקובע לחוות הדעת‪:‬‬ ‫אין‪.‬‬ ‫‪10.2.4‬‬ ‫פירוט שוכרים בעלי ענין בנכס (שוכרים מקבוצת פישמן)‪:‬‬ ‫ע"פ הצהרת החברה‪ ,‬לא קיימים בנכס שוכרים בעלי ענין‪.‬‬ ‫‪ 10.3‬בהתאם לנתונים שנמסרו ע"י החברה עולה כי שרותי האחזקה והניהול בנכס ניתנים ע"י "חבמ"ת‬ ‫ניהול נכסים ואחזקות מבנים בע"מ"‪.‬‬ ‫ע"פ נתונים שהוצגו בפנינו חתומים ע"י חשב החברה מר יוסי פיליבה‪ ,‬עולה כי נכון בשנת ‪2014‬‬ ‫חברת הניהול אינה גרעונית‪.‬‬ ‫דמי הניהול הממוצעים בנכס לשנת ‪ 2014‬הינם כ ‪/₪ 16.6‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ 10.4‬השומה מבוססת על המידע המשפטי שהובא בפנינו‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬ ‫‪ .11‬הסטוריה של הנכס‪ ,‬שומות ועסקאות‬ ‫‪11.1‬‬ ‫לא ידוע לנו על עסקאות מכר שבוצעו בנכס הנישום במהלך חמש השנים האחרונות‪.‬‬ ‫‪11.2‬‬ ‫ערכנו שומת מקרקעין קודמת לנכס הנישום כמפורט להלן‪:‬‬ ‫‪11.3‬‬ ‫תאריך השומה‬ ‫‪17/11/2015‬‬ ‫המועד הקובע לשומה‬ ‫‪30/9/2015‬‬ ‫‪26/10/2014‬‬ ‫‪27/10/2013‬‬ ‫‪31/10/2012‬‬ ‫‪30/9/2014‬‬ ‫‪30/9/2013‬‬ ‫‪30/9/2012‬‬ ‫מטרת השומה‬ ‫הערכת שווי לצורך בטוחה למתן אשראי‬ ‫ע"פ תקן ‪19‬‬ ‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬ ‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬ ‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬ ‫סכום השומה‬ ‫‪₪ 41,670,000‬‬ ‫‪₪ 41,200,000‬‬ ‫‪₪ 36,950,000‬‬ ‫‪₪ 38,180,000‬‬ ‫לא הוצגו בפנינו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים‪ ,‬המצויות בטווח של עד‬ ‫שלוש שנים לפני ואחרי המועד הקובע לחוות הדעת‪.‬‬ ‫‪ .12‬עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים‬ ‫בבואנו להעריך את שווי הנכס הנדון לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ‪ -‬התשכ"ח עבור דיווח כספי של‬ ‫החברה ובהתאם לתקן מספר ‪ 17.1‬של הועדה לתקינה שמאית‪ ,‬הבאנו בחשבון בין היתר את הגורמים‬ ‫והשיקולים שלהלן‪:‬‬ ‫‪12.1‬‬ ‫מטרת השומה‪:‬‬ ‫הערכת שווי שוק של זכויות חברת "מבני תעשיה בע"מ" בנכס הנדון בעסקה בין מוכר מרצון‬ ‫לקונה מרצון (המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס במסגרת עסקה בתנאים רגילים למשתתף‬ ‫בשוק)‪ .‬השומה נערכה לפי תקן ‪ 17.1‬בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח‬ ‫על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה חשבונאית"‪ ,‬שאושר בתאריך‬ ‫‪ 6/10/2010‬ע"י הועדה לתקינה שמאית ובתאריך ‪ 13/10/2010‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין‬ ‫במשרד המשפטים‪ .‬השומה נערכת לצורך מידע נדרש בדוחות הכספיים של חברת "מבני תעשיה‬ ‫בע"מ"‪.‬‬ ‫‪12.2‬‬ ‫גישות השומה‬ ‫קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין‪:‬‬ ‫גישת ההשוואה (או גישת השוק)‪The market approach -‬‬ ‫מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים‬ ‫הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית‬ ‫מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה‪.‬‬ ‫גישה זו מועדפת גם לפי הפסיקה‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות)‪The income approach -‬‬ ‫אומדן שווי השוק של הנכס נשוא השומה מבוצע על ידי היוון ההכנסה (היוון מהשורש "הון")‬ ‫המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן‪ .‬פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית‬ ‫הנקבע בין היתר ע"פ אופי הנכס‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת ובגורמים נוספים‪.‬‬ ‫השיקולים בהערכת שעור ההיוון כוללים בין היתר‪ :‬ריבית בטוחה במשק‪ ,‬איכות השוכר‪ ,‬פחת‪,‬‬ ‫סיכון‪.‬‬ ‫גישת העלויות (גישת השווי הפיזי) ‪The cost approach -‬‬ ‫בגישה זו שמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה להקמת נכס אחר הדומה בכל לנכס‬ ‫הנישום‪ .‬השווי המתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם לשווייה בשוק החופשי‬ ‫כריקה ופנויה בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים‪ ,‬בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה‬ ‫וההשבחות הנוספות שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי)‪.‬‬ ‫גישה זו מצויה בעדיפות אחרונה מאחר והתוצאה המתקבלת‪ ,‬רגישה לשינויים קלים בכל אחד‬ ‫ממרכיביה‪.‬‬ ‫מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים בין גישות השומה הנ"ל בהתאם למטרת השומה‪ ,‬אופי‬ ‫הנכס ונסיבות השומה‪ .‬במצבי שוק שונים (גאות‪ ,‬שפל וכדומה)‪ ,‬עשויה התוצאה המתקבלת ע"י‬ ‫שימוש בכל אחת מהגישות‪ ,‬להיות שונה‪ .‬בתנאי שוק אופטימאליים השימוש בכל אחת‬ ‫מהגישות ייתן תוצאות דומות‪.‬‬ ‫יישום גישות השומה‬ ‫שווי הנכס הוערך בשילוב בין גישת ההשוואה וגישת ההכנסה‪.‬‬ ‫‪12.3‬‬ ‫הובא בחשבון מיקום הנכס ברח' המלאכה‪ ,‬נצרת עילית‪.‬‬ ‫‪12.4‬‬ ‫הובאו בחשבון נתוניו הפיזיים של הנכס ‪ -‬שטח בנוי‪ ,‬צורה‪ ,‬מפרט‪ ,‬רמת גמר‪ ,‬וכיוצ"ב‪.‬‬ ‫‪12.5‬‬ ‫הובא בחשבון המצב התכנוני החל על הנכס‪.‬‬ ‫‪12.6‬‬ ‫הובאו בחשבון ההיתרים והמגבלות לנכס‪.‬‬ ‫‪12.7‬‬ ‫הובאו בחשבון הזכויות המשפטיות בנכס‪ ,‬בבעלות פרטית‪.‬‬ ‫‪12.8‬‬ ‫חברת "מבני תעשיה בע"מ" מסרה בתאריך ‪ 1/11/2015‬הצהרות לענין הרקע התכנוני והמשפטי‬ ‫(מצ"ב כנספח)‪.‬‬ ‫‪12.9‬‬ ‫הובאו בחשבון גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות‪.‬‬ ‫‪12.10‬‬ ‫הובאו בחשבון הנתונים להערכת השווי‪ ,‬תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות‪.‬‬ ‫‪12.11‬‬ ‫הובאו בחשבון שיעורי היוון כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ ‬שיעור היוון לצמיתות ‪8.5% -‬‬ ‫‪12.12‬‬ ‫הוצגו בפנינו חוזי השכירות בנכס הנדון‪.‬‬ ‫‪ 12.13‬נתוני השטחים ודמי השכירות המתקבלים בפועל‪ ,‬מבוססים על מידע שנמסר לנו ע"י חברת‬ ‫מבני תעשיה בע"מ‪.‬‬ ‫‪12.14‬‬ ‫כפי שנמסר לנו‪ ,‬תחזוקת המבנה מתבצעת ע"י חברת ניהול‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 10.3‬לעיל‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪12.15‬‬ ‫ההערכה הינה לזכויות החברה בנכס‪ ,‬כמתואר בסעיף ‪ 8‬לעיל‪ ,‬כשהן נקיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪,‬‬ ‫חזקה‪ ,‬או צד שלישי‪ ,‬למעט שכירויות; כל הנ"ל ‪ -‬כעולה מהמסמכים והתצהירים שהוצגו‬ ‫בפנינו והמפורטים לעיל‪.‬‬ ‫‪12.16‬‬ ‫המועד הקובע לחוות הדעת ‪.30/9/2015 :‬‬ ‫‪12.17‬‬ ‫חוות הדעת אינה כוללת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות תקן מס' ‪ 11‬א' של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬ ‫‪ .13‬תחשיב‬ ‫‪13.1‬‬ ‫נתוני השוואה ושיעורי היוון‬ ‫א‪.‬‬ ‫נתוני השוואה‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫עסקאות השוואה למשרדים בנצרת עילית ע"פ נתונים ממערכת "מידע נדל"ן" של‬ ‫רשות המיסים‪:‬‬ ‫שווי למ"ר‬ ‫שטח‬ ‫מחיר‬ ‫גוש חלקה יום מכירה‬ ‫‪₪ 4,444‬‬ ‫‪ 90‬מ''ר‬ ‫‪₪ 400,000‬‬ ‫‪24/01/2014 7 17733‬‬ ‫‪₪ 4,500‬‬ ‫‪ 30‬מ''ר‬ ‫‪₪ 135,000‬‬ ‫‪23/01/2014 7 17733‬‬ ‫‪₪ 6,232‬‬ ‫‪ 34‬מ''ר‬ ‫‪₪ 211,900‬‬ ‫‪30/01/2014 11 16656‬‬ ‫‪₪ 5,385‬‬ ‫‪ 130‬מ''ר‬ ‫‪₪ 700,000‬‬ ‫‪01/05/2014 71 17735‬‬ ‫‪₪ 5,192‬‬ ‫‪ 26‬מ''ר‬ ‫‪₪ 135,000‬‬ ‫‪26/09/2014 22 17750‬‬ ‫‪₪ 8,056‬‬ ‫‪ 54‬מ''ר‬ ‫‪₪ 435,000‬‬ ‫‪30/11/2014 58 17735‬‬ ‫‪₪ 8,704‬‬ ‫‪ 54‬מ''ר‬ ‫‪₪ 470,000‬‬ ‫‪21/01/2015 32 17832‬‬ ‫שווי ממוצע למ"ר בנוי‬ ‫‪₪ 6,073‬‬ ‫דמי שכירות שנתיים ראויים לפי שיעור היוון של ‪8.5%‬‬ ‫‪₪ 516.2‬‬ ‫דמי שכירות חודשיים ראויים לפי שיעור היוון של ‪8.5%‬‬ ‫‪₪ 43.0‬‬ ‫‪‬‬ ‫ע"פ "דו"ח נת"מ למשרדים‪ ,‬תעשיה ומסחר ‪ -‬קיץ ‪( "2014‬גליון מס' ‪ )34‬עולים‬ ‫הפרטים הבאים‪:‬‬ ‫סקר משרדים בחיפה והצפון (‪ ₪‬למ"ר)‬ ‫סה"כ שטחים מושכרים ‪ 78,675‬מ"ר בשיעור‬ ‫יוקנעם‬ ‫תפוסה של כ ‪ 95.95% -‬ובמחיר מבוקש ממוצע‬ ‫של כ ‪/₪ 54.53 -‬מ"ר‪.‬‬ ‫סה"כ שטחים מושכרים ‪ 350,267‬מ"ר בשיעור‬ ‫סה"כ בצפון‬ ‫(הסקר כלל בנייני משרדים בחיפה‪ ,‬טירת תפוסה של כ ‪ 93.42% -‬ובמחיר מבוקש ממוצע‬ ‫הכרמל‪ ,‬נשר ויוקנעם)‬ ‫של כ ‪/₪ 53.3 -‬מ"ר‬ ‫‪‬‬ ‫ע"פ החלטת ועדת ההשגות מיום ‪ 6/12/2012‬במגרש מס' ‪( 200‬ע"פ תב"ע ג‪)18110/‬‬ ‫חלק מחלקות ‪ 59 ,57‬ו ‪ 64 -‬בגוש ‪ 17742‬וחלק מחלקה ‪ 41‬בגוש ‪ ,17743‬א‪.‬ת‪ .‬א'‬ ‫נצרת עילית למועד הקובע ‪ 25/3/2011‬הובאו בחשבון דמי שכירות ראויים לשימוש‬ ‫מסחר בסך ‪/₪ 100‬מ"ר ולמשרדים‪/‬תעסוקה בסך ‪/₪ 45‬מ"ר המשקפים‪ ,‬לפי‬ ‫שיעור היוון שנתי של ‪ ,8.5%‬שווי של ‪/₪ 14,118‬מ"ר בנוי מסחר ו ‪/₪ 6,353 -‬מ"ר‬ ‫בנוי למשרדים‪/‬תעסוקה‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫להלן סקירת שיעורי תשואה עדכנית שנערכה באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים‬ ‫ופורסמה ביום ‪:28/5/2015‬‬ ‫התקופה הנסקרת‪ :‬מחצית שניה של שנת ‪2014‬‬ ‫שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית שניה של שנת ‪:2014‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪ .1‬בנכסי משרדים ‪-‬‬ ‫‪7.6%‬‬ ‫‪ .2‬בנכסים מסחריים ‪-‬‬ ‫‪8.1%‬‬ ‫‪ .3‬בנכסי תעשיה ומלאכה ‪-‬‬ ‫סיכום‪:‬‬ ‫"‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫חלה ירידה בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של שנת‬ ‫‪ 2014‬לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית ראשונה של‬ ‫‪ .)2014‬אלה נמצאו בטווח שבין ‪ 7.5%‬לבין ‪.8.5%‬‬ ‫הירידה בשיעורי התשואה הינה לכל סוגי הנכסים המניבים שנסקרו‪:‬‬ ‫מסחרי‪ ,‬משרדים‪ ,‬תעשיה ולוגיסטיקה‪.‬‬ ‫יצויין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו‬ ‫הנכס‪ ,‬כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר‬ ‫ולהפך‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי‬ ‫תשואה בחנויות קטנות ברחובות מרכזיים‪ ,‬שבהן שיעורי תשואה נמוכים‬ ‫יותר‪.‬‬ ‫נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז‬ ‫הישוב לבין שיעור התשואה ממנו‪ .‬בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור‬ ‫תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה‪ .‬הקשר‬ ‫נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון‪:‬‬ ‫איתנות פיננסית של השוכרים‪ ,‬יחס אי תפוסה‪ ,‬סיכונים לבעלים‬ ‫"‪.‬‬ ‫שבהשתנות הסביבה וכו')‬ ‫הערכים שלעיל מהווים שיעורי תשואה כפי שמקובל כיום בשוק המקרקעין‪.‬‬ ‫שיעור ההיוון הינו תוצאה של מרכיב רווח ביחס לריבית המקובלת במשק‪ ,‬סיכון‪ ,‬ופחת‬ ‫פיזי של המבנה‪.‬‬ ‫בקביעת שיעור ההיוון המתאים לנכס יש להביא בחשבון בין היתר מאפיינים ברמת‬ ‫המיקרו‪ ,‬קרי‪ ,‬פיזיים וכלכליים ספציפיים לנכס כגון ‪ -‬מיקום‪ ,‬שימוש במבנה‪ ,‬מצב פיזי‬ ‫של המבנה וכיוצ"ב‪.‬‬ ‫כמו כן יובאו בחשבון מאפייני מאקרו‪ ,‬קרי‪ ,‬נתוני השוק ומצב שוק הנדל"ן המקומית‬ ‫והארצי‪ ,‬כפי שמתבטאים בין היתר בטבלה שלעיל‪.‬‬ ‫לאור האמור לעיל‪ ,‬בהתחשב במיקומו של הנכס ובהיסטוריה שלו הערכנו את שיעור‬ ‫ההיוון הראוי בנכס הנדון ב ‪.8.5% -‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪13.2‬‬ ‫תחשיב השומה‬ ‫להלן נתוני בסיס לתחשיב השווי‪:6‬‬ ‫‪ 5,486‬מ"ר (לא כולל שטח רכוש משותף)‬ ‫‪( ₪ 7251,385‬ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב לחודש ספטמבר ‪ .2015‬לא כולל‬ ‫הכנסות בגין החניון‪ ,‬כמפורט להלן)‪.‬‬ ‫שטח להשכרה‪:‬‬ ‫הכנסות חודשיות בפועל‪:‬‬ ‫נתונים לתחשיב שווי השטחים בתום תקופת החוזים‬ ‫כ ‪/₪ 50 -‬מ"ר‬ ‫דמי שכירות ראויים בקומת הקרקע‪:‬‬ ‫כ ‪/₪ 46.5 -‬מ"ר‬ ‫דמי שכירות ראויים בקומות המשרדים‪:‬‬ ‫תחשיב השומה ‪ -‬בנין ‪105‬‬ ‫שווי השטחים המושכרים עד לתום חוזה (לפי דמ"ש מהוונים בשיעור של ‪)8.5%‬‬ ‫ערך נוכחי של השטחים הנ"ל בתום תקופת חוזה השכירות (לפי דמ"ש מקובלים בסביבה מהוונים בשיעור ‪)8.5%‬‬ ‫שווי החניון‬ ‫סה"כ שווי הנכס‬ ‫שווי הנכס במעוגל‬ ‫‪₪ 3,548,120‬‬ ‫‪₪ 32,378,184‬‬ ‫‪₪ 5,221,334‬‬ ‫‪₪ 41,669,443‬‬ ‫‪₪ 41,670,000‬‬ ‫פירוט תחשיב שווי חניון‪:‬‬ ‫שנה‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצע הכנסות חודשיות ממוצע הוצאות חודשיות רווח תפעולי חודשי רווח תפעולי שנתי‬ ‫‪₪ 405,192‬‬ ‫‪₪ 33,766‬‬ ‫‪₪ 25,343‬‬ ‫‪₪ 59,109‬‬ ‫‪₪ 300,343‬‬ ‫‪₪ 25,029‬‬ ‫‪₪ 33,787‬‬ ‫‪₪ 58,815‬‬ ‫‪₪ 442,267‬‬ ‫‪₪ 36,856‬‬ ‫‪₪ 24,612‬‬ ‫‪₪ 61,468‬‬ ‫‪₪ 627,452‬‬ ‫‪₪ 52,288‬‬ ‫‪₪ 29,283‬‬ ‫‪₪ 81,571‬‬ ‫‪₪ 443,813‬‬ ‫‪₪ 36,984‬‬ ‫‪₪ 28,256‬‬ ‫‪₪ 65,241‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫שיעור היוון שנתי‬ ‫‪₪ 5,221,334‬‬ ‫שווי החניון‬ ‫תחשיב שווי החניון מבוסס על ממוצע נתונים שנמסרו מחברת "מבני תעשיה" במהלך ‪ 4‬השנים‬ ‫האחרונות‪ ,‬הכוללים פירוט הכנסות מחניות מנויים‪ ,‬אורחים ומזדמנים בניכוי ממוצע הוצאות‬ ‫החניון‪.‬‬ ‫‪13.3‬‬ ‫ניתוח‬ ‫רגישות‪8‬‬ ‫דמי שכירות ‪-‬‬ ‫שינוי בשיעור ההיוון‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫ללא שינוי‬ ‫‪+5%‬‬ ‫‪+10%‬‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫ללא שינוי‬ ‫‪+5%‬‬ ‫‪+10%‬‬ ‫‪₪ 42,020,000‬‬ ‫‪₪ 40,100,000‬‬ ‫‪₪ 38,380,000‬‬ ‫‪₪ 36,820,000‬‬ ‫‪₪ 35,410,000‬‬ ‫‪₪ 43,860,000‬‬ ‫‪₪ 41,840,000‬‬ ‫‪₪ 40,020,000‬‬ ‫‪₪ 38,380,000‬‬ ‫‪₪ 36,890,000‬‬ ‫‪₪ 45,710,000‬‬ ‫‪₪ 43,580,000‬‬ ‫‪₪ 41,670,000‬‬ ‫‪₪ 39,940,000‬‬ ‫‪₪ 38,370,000‬‬ ‫‪₪ 47,550,000‬‬ ‫‪₪ 45,320,000‬‬ ‫‪₪ 43,310,000‬‬ ‫‪₪ 41,500,000‬‬ ‫‪₪ 39,850,000‬‬ ‫‪₪ 49,400,000‬‬ ‫‪₪ 47,060,000‬‬ ‫‪₪ 44,960,000‬‬ ‫‪₪ 43,060,000‬‬ ‫‪₪ 41,330,000‬‬ ‫‪ 6‬נתוני השטחים ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב שנמסרו לנו ע"י חברת "מבני תעשיה"‪.‬‬ ‫‪ 7‬דמי השכירות הנ"ל כוללים דמי שכירות האמורים להתקבל בגין שטח של ‪ 205‬מ"ר שהושכר ל"משרד האוצר‪ ,‬הדיור הממשלתי" וטרם‬ ‫החל להניב‪.‬‬ ‫‪ 8‬ניתוח הרגישות נערך לדמי השכירות המתקבלים בגין השטחים הבנויים (לא כולל שטח החניון)‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪ .14‬פרוט חוות דעת של מומחים שונים‬ ‫במסגרת הערכת השווי לא נעשה שימוש בחוות דעת של מומחים נוספים‪.‬‬ ‫‪ .15‬השומה‬ ‫לאור הגורמים השיקולים והתחשיבים שלעיל הגענו לכלל דעה כי שווי זכויות חברת "מבני תעשיה" בנכס‬ ‫הנדון‪ ,‬מס' ‪ ,16.105‬במרכז "לב העסקים"‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬א' נצרת עילית‪ ,‬נכון ליום ‪ ,30/9/2015‬המועד הקובע‬ ‫לחוות דעת זו הינו‪:‬‬ ‫‪( ₪ 41,670,000‬ארבעים ואחת מיליון שש מאות ושבעים אלף שקלים חדשים)‬ ‫ההערכה אינה כוללת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות תקן מס' ‪11‬א' של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬ ‫‪ .16‬מיסים ותשלומי חובה‬ ‫‪16.1‬‬ ‫אומדן היטל השבחה‬ ‫להערכתנו‪ ,‬בעת מימוש הזכויות בנכס לא צפויה דרישה בגין היטל השבחה‪.‬‬ ‫‪16.2‬‬ ‫אומדן תשלומים לרמ"י‬ ‫הנכס בבעלות פרטית‪.‬‬ ‫הערה‪ :‬הסכומים שלעיל מהווים אומדן משוער בלבד ואינו מחייבים את הועדה המקומית‪ .‬יתכן כי‬ ‫בעת מימוש זכויות בדרך של מכירה ‪ /‬הוצאת היתר בניה ו‪/‬או בקשה לשימוש חורג תעלה דרישת‬ ‫תשלום מצד הועדה המקומית‪ ,‬עליה ניתן להגיש ערעור בהתאם להוראות החוק (תיקון ‪ 84‬לחוק‬ ‫התו"ב לענין היטל השבחה)‪.‬‬ ‫‪ .17‬הצהרות‬ ‫הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות ב ואו במזמין השומה‪.‬‬ ‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 1966 -‬ועל פי התקנים‬ ‫המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬ ‫ולראיה באנו על החתום‪,‬‬ ‫____________‬ ‫ארז כהן‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫____________‬ ‫עודד לוי‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫נספחים‪:‬‬ ‫‪ .1‬נתוני נכס מניב מחודש ספטמבר ‪2015‬‬ ‫‪ .2‬העתק מידע מפנקס הזכויות‬ ‫‪ .3‬הצהרת "חברת מבני תעשיה בע"מ" מיום ‪1/11/2015‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫הערכת שווי זכויות בבנייני תעשייה‪,‬‬ ‫רחוב התעשייה ‪,8-14‬‬ ‫אזור תעשייה צפוני‪ ,‬עפולה‬ ‫מזמין השומה‪ :‬חב' מבני תעשייה‬ ‫הנכס‪ :‬עפולה‪ ,‬נכסים מס' ‪100-103‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫תאריך‪18.4.2016 :‬‬ ‫בס"ד‬ ‫לכבוד‪,‬‬ ‫חב' מבני תעשייה‬ ‫א‪.‬נ‪,‬‬ ‫הנדון‪ :‬הערכת שווי זכויות בבנין תעשייה‪ ,‬גוש ‪ ,17204‬חלקה ‪ 7‬חלק‪,‬‬ ‫רחוב התעשייה‪ ,‬אזה"ת צפוני‪ ,‬עפולה‬ ‫נתבקשתי ע"י יוסי פיליבה הכספים של חב' מבני תעשייה ביום ‪ 19.2.2016‬להעריך את שווי זכויות‬ ‫החברה בנכס הנדון לצורך יישום כללי החשבונאות הבינלאומיים (‪ )IAS40‬בדו"חות הכספיים (תקן‬ ‫‪ )17‬לשנת ‪.2016‬‬ ‫הנתונים שהיוו בסיס לשומה בדבר מצב ההשכרות‪ ,‬דמי השכירות‪ ,‬שטחי המושכרים ונתוני קניין‪,‬‬ ‫התבססו על מידע שסופק ע"י החברה‪.‬‬ ‫הח"מ מצהיר כי אין לו כל יחסי קרבה או תלות עם מזמין השומה או עם נושאי משרה אחרים‬ ‫בחברה המונעים ממנו לבצע את עבודתו באופן בלתי מוטה או בלתי אובייקטיבי‪.‬‬ ‫חוו"ד נערכה ללא כל התניות שהן מצד הלקוח לרבות בנושא שכ"ט‪ ,‬לא ניתן כתב התחייבות‬ ‫לשיפוי‪.‬‬ ‫הח"מ מאשר לחברה לפרסם בציבור דו"ח זה או את תמציתו בכפוף לדרישות הדיווח המקובלות‬ ‫ע"י הרשות לני"ע‪.‬‬ ‫השומה נערכה ע"פ כללי שמאות מקובלים‪ ,‬לרבות תקן שמאות מס' ‪ 17‬שפורסם ע"י ועדת התקינה‬ ‫של מועצת השמאים מיום ‪.10.9.06‬‬ ‫אין לעשות בשומה שנערכה שימוש אלא למטרה שלשמה נועדה‪.‬‬ ‫שווי הנכסים שבנדון הוערך על ידי ליום ‪ 31.3.15‬כלהלן‪:‬‬ ‫מבנה מס' ‪ 100‬בסך ‪ ,₪ 5,030,000‬מבנה מס' ‪ 101‬בסך ‪ ,₪ 2,965,000‬מבנה מס' ‪ 102‬בסך ‪2,820,000‬‬ ‫‪ ,₪‬מבנה מס' ‪ 103‬בסך ‪.₪ 3,415,000‬‬ ‫ביקור בנכס נערך ע"י עמוס מלר ביום ‪ ,20.2.16‬כמו כן עיינתי בתכנית הבניין ובנתוני השכירות‪,‬‬ ‫סקרתי מחירי שוק המקרקעין בסביבה ולהלן חוות דעתי‪- :‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‪:‬‬ ‫השכלה ורישיון‪:‬‬ ‫ רישיון שמאי מקרקעין מס' ‪ 536‬מיום ‪. 15.8.96‬‬‫‪1996‬‬ ‫ אונ' ת"א‪ ,‬בוגר התכנית לשמאות וניהול מקרקעין‪.‬‬‫‪93-95‬‬ ‫ אונ' עברית‪ ,‬פקולטה לחקלאות‪ ,‬תואר ראשון בכלכלה חקלאית‪.‬‬‫‪89-92‬‬ ‫ניסיון מקצועי‪:‬‬ ‫ בעל משרד לשמאות מקרקעין ושמאות חקלאית‪.‬‬‫‪97-16‬‬ ‫ מתמחה ועוסק בשמאות מקרקעין‪.‬‬‫‪94-96‬‬ ‫ כלכלן מנהלת ההשקעות במשרד החקלאות‪.‬‬‫‪1993‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫מטרת השומה‪:‬‬ ‫הערכת שווי זכויות חכירה בנכסים שבנדון בשוק החופשי‪ ,‬לצורך בטוחה בנקאית‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫התאריך הקובע‪:‬‬ ‫‪ 25‬לפברואר ‪.2016‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫פרטי הנכס‪:‬‬ ‫מהות‪:‬‬ ‫מבני תעשייה‪.‬‬ ‫גוש וחלקה‪:‬‬ ‫גוש ‪ 17204‬חלקה ‪.7‬‬ ‫שטח מגרש‪:‬‬ ‫‪ 16,750‬מ"ר (עפ"י אישור זכויות)‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫מיקום ושטח‪:‬‬ ‫מס'‬ ‫נכס‬ ‫‪100‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪103‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪.4‬‬ ‫מיקום‬ ‫במגרש‬ ‫צפון‬ ‫מרכז‬ ‫מרכז‬ ‫דרום‬ ‫שטח‬ ‫להשכרה‬ ‫‪2,529‬‬ ‫‪1,453‬‬ ‫גג סולארי‬ ‫‪1,232‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,558‬‬ ‫‪1,663‬‬ ‫‪ 6,523‬מ"ר‪2‬‬ ‫‪ 6,877‬מ"ר‪1‬‬ ‫שטח מכור‪:‬‬ ‫‪.0‬‬ ‫גיל הבניין‪:‬‬ ‫‪ 30‬שנים‪.‬‬ ‫זכויות‪:‬‬ ‫חכירה מהוונת ע"ש מבני תעשייה‪.‬‬ ‫שעבוד‪:‬‬ ‫בנק פועלים‪.‬‬ ‫שטח עפ"י‬ ‫היתר‬ ‫מספר‬ ‫שוכרים‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫תפוסה‬ ‫‪74%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫תיאור הנכס והסביבה‪:‬‬ ‫‪4.1‬‬ ‫הנכס נשוא חוות הדעת הינו מגרש תעשייה עם ‪ 4‬מבני תעשייה חד קומתיים‪ ,‬בחלקם עם‬ ‫גלריה למשרדים‪.‬‬ ‫תאור הסביבה‬ ‫אזור המלאכה נתחם בדרך גולני (כביש ‪ )65‬ממזרח‪ ,‬בגבול הצפוני של העיר מצפון ושכונת‬ ‫מגורים ותיקה ממערב‪.‬‬ ‫האזור מתאפיין במבני מלאכה ותעשייה חד קומתיים ותיקים‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שטח להשכרה גדול משטח עפ"י היתר בכ ‪ ,5%‬עפ"י התרשמותי אין תוספות בנייה למבנים (פרט לסככות‬ ‫שהוסיפו השוכרים ולא שוקללו בשווי‪ ,‬אין תיעוד בתיק הבנין לחריגות) והפרש זה נובע מכך שהשטח להשכרה‬ ‫הינו שטח ברוטו מכסימאלי הכולל שטחים מקורים אך לא סגורים‪.‬‬ ‫‪ 2‬ניתן טופס ‪ 4‬להרחבת מבנה ‪ 103‬ביום ‪ 10.9.00‬והיתר לתוספת גלריה מיום ‪.20.11.05‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫מפת סביבה‪:‬‬ ‫חלקה ‪ 7‬טרם עברה פרצלציה‪ ,‬המגרש הנדון ובו ‪ 4‬המבנים נמצא בפינה הדרומית של החלקה‪.‬‬ ‫המגרש נמצא ברחוב פנקס והתעשייה‪ ,‬גובל בדרך גולני בצידו המזרחי‪.‬‬ ‫למגרש צורה טרפזית עם מגרעות‪ ,‬וכאמור מושכרים בו ‪ 4‬מבני תעשייה חד קומתיים‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪4.2‬‬ ‫תיאור המבנים‪:‬‬ ‫מבנה ‪:100‬‬ ‫שטח המבנה להשכרה ‪ 2,529‬מ"ר (‪ 3,235‬מ"ר עפ"י רישום חמ"ת ‪ -‬כולל ‪ 291‬מ"ר גלריה‪,‬‬ ‫סככות‪ ,‬מקלט ומבואה)‪ ,‬חד קומתי‪.‬‬ ‫אגפו המזרחי (העורפי) הושכר בעבר לקסטן אלומיניום‪ ,‬כיום מושכר ומשמש למסגרייה‬ ‫ונגריה (שוכר משנה)‪ ,‬במרכז המבנה כ ‪ 450‬מ"ר פנוי‪.‬‬ ‫חלקו המערבי מושכר לתעשיית מזון ‪ -‬אריזת ואחסנת פיצוחים‪ ,‬מחולק ל ‪ 2‬אולמות ייצור‬ ‫ואגף משרדים‪.‬‬ ‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטויחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬ ‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪.‬‬ ‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪ ,‬בחלקו הדרומי נבנתה סככה (ללא היתר)‪.‬‬ ‫חזית המבנה‪:‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫אגף מערבי ‪ -‬זארובי‪:‬‬ ‫אולם מזרחי (שוכר משנה)‪:‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫אולם דרום מזרחי –‪:‬‬ ‫מבנה ‪:101‬‬ ‫מפעל מתכת‪ :‬שוכרים את המבנה בשלמות‪.‬‬ ‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטוייחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬ ‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪.‬‬ ‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪ ,‬בחלקו הדרומי נבנתה סככה (ללא היתר)‪.‬‬ ‫אולם מזרחי‪:‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫מבנה ‪:102‬‬ ‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטויחים‪ ,‬גג יצוק עם תקרה מונמכת‪ ,‬ריצפה מחופה‬ ‫פי‪.‬וי‪.‬סי‪.‬‬ ‫המבנה פנוי‪ ,‬הושכר עד שנת ‪ 2015‬ל מ‪.‬י‪.‬פלסטיק לייצור מוצרי פלסטיק‪.‬‬ ‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטוייחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬ ‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪.‬‬ ‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪.‬‬ ‫צילום המבנה‪:‬‬ ‫מבנה ‪102‬‬ ‫מבנה ‪101‬‬ ‫מבנה ‪ – 102‬פנוי‪-‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫מבנה ‪:103‬‬ ‫שטח המבנה להשכרה ‪ 1,663‬מ"ר (כולל גלריה ‪ 113‬מ"ר)‪ ,‬הורחב בשנת ‪ ,2000‬חד קומתי‪,‬‬ ‫מושכר ומשמש כמפעל למוצרי פלסטיק‪.‬‬ ‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטויחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬ ‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪ ,‬בחלקו המערבי נפתח הגג ונבנה חלל מבנייה קלה מפח‬ ‫לצורך העמדת מיכלים‪.‬‬ ‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫זכויות בנכס‪:‬‬ ‫‪5.1‬‬ ‫בחוזה פיתוח מיום ‪ ,15.6.80‬בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מ‪.‬ל‪.‬ת מבנים לתעשייה‬ ‫בע"מ מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬ ‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' א‪-‬ה לפי תב"ע ‪ ,2149‬שטח ‪ 8,510‬מ"ר‪.‬‬ ‫מטרת החכירה‪ :‬תעשייה ומלאכה‪.‬‬ ‫קיבולת בנייה‪ 65% :‬בנייה בקומה אחת ועוד ‪ 35%‬סככות‪.‬‬ ‫‪5.2‬‬ ‫בחוזה חכירה מיום ‪ ,3.12.85‬בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מ‪.‬ל‪.‬ת מבנים לתעשייה‬ ‫בע"מ מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬ ‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' א‪-‬ה לפי תב"ע ‪ ,2149‬שטח ‪ 8,510‬מ"ר‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫מטרת החכירה‪ :‬תעשייה ומלאכה‪.‬‬ ‫קיבולת בנייה‪ 65% :‬בנייה בשתי קומות וסה"כ ‪ 130%‬בנייה במגרש ה'‪.‬‬ ‫תקופת החכירה‪ :‬מ ‪ 23.12.79‬עד ‪.22.12.2022‬‬ ‫‪5.3‬‬ ‫בהסכם מיום ‪ ,9.2.92‬בין מ‪.‬ל‪.‬ת מבנים לתעשייה בע"מ לבין מבני תעשייה בע"מ‬ ‫מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬ ‫ומלת היא חוכרת בחכירה מהוונת של המקרקעין‪ ,‬ומבני תעשייה מעוניינת לרכוש‬ ‫את זכויותיה במקרקעין‪.‬‬ ‫תאור המקרקעין‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' א לפי תב"ע ‪ ,4828‬שטח‬ ‫‪ 13,880‬מ"ר‪.‬‬ ‫במגרש קיימים ‪ 4‬מבנים חד קומתיים מבטון ובלוקים בגובה ‪ 6‬מ'‪ ,‬שטח כולל ‪6,000‬‬ ‫מ"ר כולל קומת גלריה‪.‬‬ ‫מלת מצהירה כי זכויותיה הן בגין חוזה פיתוח מיום ‪ ,15.6.80‬חוזה חכירה מיום‬ ‫‪ ,3.12.85‬תוספת לחוזה חכירה מיום ‪.23.2.87‬‬ ‫תמורה‪ 1,450,000 :‬דולר ‪ +‬מע"מ‪.‬‬ ‫‪5.4‬‬ ‫בתוספת לחוזה חכירה מיום ‪ ,10.11.11‬בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מבני תעשייה‬ ‫בע"מ מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬ ‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' ‪ 100‬לפי תב"ע ‪ ,4828‬שטח ‪ 16,750‬מ"ר‪.‬‬ ‫מטרת החכירה‪ :‬תעשייה ומלאכה‪.‬‬ ‫קיבולת בנייה‪ 20,793 :‬מ"ר מבונה‪.‬‬ ‫תקופת החכירה‪ :‬מ ‪ 23.12.79‬עד ‪ .22.12.2028‬ותקופה נוספת של ‪ 49‬שנה מתום‬ ‫התקופה‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪5.5‬‬ ‫באישור זכויות מהמנהל מיום ‪ ,33.5.15‬מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬ ‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' ‪ 100‬לפי תב"ע ‪ ,4828‬שטח ‪ 16,750‬מ"ר‪.‬‬ ‫חכירה‪ :‬ע"ש מבני תעשייה בע"מ‪ ,‬עד ליום ‪.23.12.2028‬‬ ‫שעבודים‪ :‬משכנתא לטובת בנק פועלים‪.‬‬ ‫‪5.6‬‬ ‫טבלת ריכוז נתוני השוכרים ליום ‪:16.2.16‬‬ ‫מבנה‬ ‫שם השוכר‬ ‫מתכת‪4‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מפעלי‬ ‫פנוי‬ ‫שוכר א'‬ ‫רכוש משותף‬ ‫גג המבנה‬ ‫סה"כ‬ ‫שטח תאריך סיום שכ"ד חוזי‬ ‫בש"ח‬ ‫במ"ר החוזה‬ ‫‪12,375‬‬ ‫‪1/17‬‬ ‫‪825‬‬ ‫‪443‬‬ ‫‪15,835‬‬ ‫‪12/15 1,220‬‬ ‫‪747‬‬ ‫‪1,262‬‬ ‫‪29,472‬‬ ‫‪3,235‬‬ ‫‪101‬‬ ‫ב'‪5‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪5.7‬‬ ‫שוכר‬ ‫סה"כ‬ ‫פנוי‪6‬‬ ‫גג המבנה‬ ‫סה"כ‬ ‫פלסטיק‬ ‫רכוש משותף‬ ‫סה"כ‬ ‫‪3/20 1,453‬‬ ‫‪1,453‬‬ ‫‪1,232‬‬ ‫‪1,232‬‬ ‫‪8/24 1,613‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪1,663‬‬ ‫‪20,905‬‬ ‫‪20,905‬‬ ‫‪1262‬‬ ‫‪1,262‬‬ ‫‪23,536‬‬ ‫בהסכם מיום ‪ 6.11.12‬בין חמ"ת לבין שוכר‪ ,‬מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬ ‫חמ"ת מוכנה להשכיר את גג המבנה לשימוש למערכת פוטו וולטאית‪.‬‬ ‫‪ 3‬לא עדכני‪ ,‬לשיקול דעת הבנק‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫נחתם חוזה ביום ‪ 4.11.13‬לגבי ‪ 825‬מ"ר במבנה‪ ,‬החל מיום ‪ 1.2.14‬ישולם ‪ ₪ 11,923‬לחודש ועד ליום‬ ‫‪ ,31.1.16.16‬מ ‪ 31.1.16‬ועד ליום ‪ 31.1.17‬ישולם ‪ ₪ 12,375‬לחודש‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫החל מיום ‪ 1.4.09‬יתווסף למושכר ‪ 1,053‬מ"ר‪ ,‬תקופת השכירות עד ‪ ,31.3.2014‬קרן דמי השכירות מיום‬ ‫‪ 1.7.09‬עד ‪ 30.6.2011‬יהיו ‪ ,₪ 17,500‬מיום ‪ 1.7.2011‬עד ‪ 31.3.2014‬יהיו ‪.₪ 18,000‬‬ ‫‪ 6‬הושכר עד לשנת ‪ 2015‬ל מ‪.‬י‪ .‬פלסטיק עפ"י הסכם שכירות מיום ‪ ,3.1.09‬שטח מושכר ‪ 921‬מ"ר‪ ,‬לפי ‪₪ 15.5‬‬ ‫למ"ר לחודש‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫רשות החשמל החליטה ביום ‪ 26.7.10‬לאשר ייצור חשמל מבוזר לצריכה עצמית‬ ‫באמצעות מתקנים קטנים בטכנולוגיה פוטו וולטאית‪ ,‬נחתמו הסכמים בין חבמ"ת‬ ‫לחח"י ביום ‪ 1.3.11‬להספקת חשמל במשך ‪ 20‬שנה ממועד שילוב המתקן‪.‬‬ ‫המבנה‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקה ‪ ,7‬חלק משטח הגג כמסומן בנספח ב'‪.‬‬ ‫מתקני המבנה‪ :‬נקודת החיבור לרשת החשמל למוני הייצור במבנים‪ ,‬הספק מותקן‬ ‫עד ‪ 50‬קילו ואט‪.‬‬ ‫תקבולי חח"י‪ :‬כל סכום שישולם למשכירה מחח"י‪.‬‬ ‫דמי שכירות‪ ₪ 15,000 :‬לשנה לכל מערכת‪ ,‬צמוד למדד‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪.6‬‬ ‫מצב תכנוני‪:‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫במגרש הנדון חלה בין היתר תכנית בנין עיר הבאה‪:‬‬ ‫‪6.1.1‬‬ ‫תכנית מס' ‪ 4828‬פורסמה למתן תוקף ביום ‪.2.8.88‬‬ ‫התכנית חלה בשטח ‪ 32.3‬דונם‪.‬‬ ‫התכנית מייעדת את המגרש לתעשייה ומלאכה‪.‬‬ ‫זכויות הבנייה‪ 65% :‬בניה לקומה‪ 2 ,‬קומות‪ ,‬ו ‪ 33%‬מבני עזר כולל סככות‪.‬‬ ‫תשריט התכנית‪:‬‬ ‫‪6.2‬‬ ‫בתיק הבניין קיימת תכנית בנייה‪ 7‬עם היתר מס' ‪ 920243‬מ ‪ ,8/93‬לבקשת מבנה‬ ‫תעשייה בע"מ להקמת מבנה תעשייה נוסף בשטח כולל ‪ 1,558‬מ"ר‪.‬‬ ‫בתכנית מפורטים שטחי הבניה הבאים‪:‬‬ ‫‪7‬‬ ‫קומה‬ ‫שטח קיים‬ ‫שטח מוצע‬ ‫סה"כ‬ ‫קרקע‬ ‫א'‬ ‫סה"כ‬ ‫‪3800‬‬ ‫‪1054‬‬ ‫‪4,854‬‬ ‫‪1,454‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪1,557‬‬ ‫‪5,254‬‬ ‫‪1,157‬‬ ‫‪6,411‬‬ ‫המבנים הוקמו בשנות השמונים ע"י חב' מ‪.‬ל‪.‬ט מבנים אשר מכרה את הנכס בשנת ‪ 1993‬לחמ"ת‪ .‬היתר‬ ‫הבנייה המקורי לא נמצא בתיק הבנין‪ ,‬חמ"ת לא הרחיבה את מבנים ‪ ,100-102‬מבנה ‪ 103‬הורחב ע"י חמ"ת‬ ‫בהיתר בשנת ‪.1993‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫ניתן טופס ‪ 4‬ביום ‪ 10.9.00‬למבנים שנבנו לפי היתר ‪ 920243‬מיום ‪.8.8.93‬‬ ‫בתיק הבניין קיים היתר מס' ‪ 20050286‬מיום ‪ 20.11.05‬לתוספת גלריה פנימית‬ ‫והגבהת גג בבנין הדרומי‪ ,‬הבקשה נחתמה ע"י ממ"י ביום ‪.20.2.05‬‬ ‫בתכנית מפורטים שטחי הבניה הבאים‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫קרקע‬ ‫גלריה‬ ‫סה"כ‬ ‫שטח קיים‬ ‫‪5,208‬‬ ‫‪1,157‬‬ ‫‪6,365‬‬ ‫שטח מוצע‬ ‫‪111.4‬‬ ‫‪111.4‬‬ ‫ש"ש‬ ‫‪46‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪5,254‬‬ ‫‪1,268‬‬ ‫‪6,523‬‬ ‫תשריטים‪:‬‬ ‫מבנה דרומי‪:‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪.7‬‬ ‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושקולים בשומה‪:‬‬ ‫‪7.1‬‬ ‫כאמור נתבקשתי להעריך את שווי זכויות החכירה בנכס שבנדון‪.‬‬ ‫‪7.2‬‬ ‫הנכס הנדון הינו מגרש תעשייה עם ‪ 3‬מבני תעשייה ותיקים ומבנה תעשייה מחודש‬ ‫(מס' ‪.)103‬‬ ‫בהתאם לחוזה חכירה מוקנים למגרש ‪ 20,793‬מ"ר מבונה מכאן שנוצלו כשליש‬ ‫זכויות הבנייה המוקנות‪.‬‬ ‫יצויין כי לאור ערכיי הקרקע באזור התעשייה אין כדאיות כלכלית לבניית קומות‬ ‫עליונות לתעשייה‪.‬‬ ‫התפוסה של המבנים כיום הינה כ ‪ 73%‬בלבד‪ ,‬זאת לאחר שמבנה ‪ 102‬פונה השנה ע"י‬ ‫חברה ששכרה אותו מספר שנים‪.‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫גישות השומה‪:‬‬ ‫גישת היוון הכנסות – בגישה זו אומדים את שווי הנכס ע"י היוון זרם ההכנסות אשר‬ ‫צפויות להתקבל לאורך יתרת חייו הכלכלים והיא מתאימה לנכסים מניבים‪.‬‬ ‫שיעור ההיוון הבסיסי לדמי השכירות נגזר משיעור תשואה ראוי (יחס מחירי השכרה‬ ‫ומכירה)‪.‬‬ ‫יצוין כי בסקר שיעורי תשואה שנערך ע"י אגף שומת מקרקעין למחצית ראשונה של‬ ‫שנת ‪ 2015‬נמצא כי שיעור התשואה הממוצע לנכסי תעשייה בכלל הארץ הינו ‪.88.1%‬‬ ‫גישת ההשוואה – בגישה זו מעריכים את שווי הנכס ע"י השוואה לעסקאות מכר‬ ‫שנעשו בנכסים הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬סחירותם וכיוב' תוך שימוש במקדמי‬ ‫התאמה‪.‬‬ ‫‪ 8‬שיעור ההיוון נקבע ל ‪ 8.5%‬בהתחשב בכך שהנכס בפריפריה‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫גישת העלות – בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה ליצירת נכס‬ ‫אלטרנטיבי‪ ,‬השווי הינו סיכום של ערך הקרקע בתוספת עלות ההקמה והייזום‬ ‫בהתחשב בפחתים השונים שנצברו במבנה‪.‬‬ ‫בשקלול גישות השומה – שווי הנכס הושתת בגישת היוון הכנסות אשר משקפת‬ ‫בפועל את התועלת הנוכחית (‪ )70%‬ובגישת ההשוואה (‪.)30%‬‬ ‫שווי הנכס בגישת ההשוואה גבוה בכ ‪ 34%‬משוויו בגישת היוון הכנסות מכיוון‬ ‫ששיעור ההיוון בפועל (בעת רכישת נכס) נמוך מ ‪ ,8.5%‬זאת בתקופה בה הריבית‬ ‫נמוכה מאוד ואלטרנטיבות ההשקעה לנדל"ן מוגבלות‪ .‬סיבה נוספת היא כי כאשר‬ ‫חברה רוכשת נכס תעשייה לשימוש עצמי‪ ,‬המחיר המושג כולל פרמיה בגין האפשרות‬ ‫לשימוש עצמי למול שכירות של מבנה או חלק ממבנה‪.‬‬ ‫יש לציין כי שווי מ"ר בנוי ממוצע גם עפ"י גישת ההשוואה (‪ 2,688‬ש"ח) נמוך מעלות‬ ‫הבנייה‪.‬‬ ‫גישת העלות אשר פחות מתאימה לנכסים מניבים שבחלקם נצברו פחתים שימשה‬ ‫לביקורת בלבד‪.‬‬ ‫שווי הנכס בגישת העלות גבוה בכ ‪ 50%‬משוויו המשוקלל מגישת היוון הכנסות וגישת‬ ‫ההשוואה‪ .‬המשמעות לכך היא שהיוון שכ"ד הנהוג‪ ,‬גוזר שווי הנמוך מעלות הבנייה‬ ‫בניכוי פחת‪.9‬‬ ‫‪7.4‬‬ ‫בהערכת שווי הזכויות הובאו בחשבון בין היתר‪ ,‬הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬ ‫‪ 7.4.1‬מיקומו של הנכס הנדון באזור התעשייה הצפוני של עפולה‪.‬‬ ‫‪ 7.4.2‬שטחם הבנוי של המבנים‪.‬‬ ‫‪ 7.4.3‬ההערכה נערכת לזכות החכירה בנכס‪.‬‬ ‫‪ 7.4.4‬לא משולמים דמי ניהול‪ ,‬המבנים בניהול השוכרים‪.‬‬ ‫‪ 9‬מכאן שאין כיום כדאיות כלכלית להקים באזור זה מבני תעשייה להשכרה ושוק הקונים לנכסי תעשייה הינו‬ ‫חברות המחפשות נכס לשימוש עצמי‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪ 7.4.5‬הנכס הוקם בהיתר באזה"ת מוסדר‪ ,‬לפיכך הנחתי כי אין חשש להשפעה של‬ ‫זיהום קרקע על שווי הנכס‪.‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫סעיפי תקן‪:‬‬ ‫מחזיקים בנכס‪ :‬בכל מבנה שוכר יחיד‪ ,‬מבנה ‪ 100‬שני שוכרים‪.‬‬ ‫פרטיי המחזיקים לפי ענפים‪ :‬מבנה ‪-100‬אריזת מזון ומסגריה‪ ,‬מבנים ‪- 101-103‬‬ ‫תעשייה‪.‬‬ ‫מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על ‪ - 20%‬כל השוכרים‪.‬‬ ‫הסכמים שחודשו בשנה האחרונה‪ :‬אין‪.‬‬ ‫תפוסה‪ :‬מבנה ‪ 100‬בתפוסה של ‪ ,74%‬יתר המבנים בתפוסה של ‪.100%‬‬ ‫דמי ניהול‪ :‬לא נגבים דמי ניהול‪.‬‬ ‫רכישות ועסקאות‪ :‬לא נעשו ב ‪ 5‬שנים האחרונות‪.‬‬ ‫שומות קודמות‪:‬‬ ‫שווי הנכסים שבנדון הוערך על ידי ליום ‪ 31.3.15‬כלהלן‪:‬‬ ‫מבנה מס' ‪ 100‬בסך ‪ ,₪ 5,030,000‬מבנה מס' ‪ 101‬בסך ‪ ,₪ 2,965,000‬מבנה מס' ‪102‬‬ ‫בסך ‪ ,₪ 2,820,000‬מבנה מס' ‪ 103‬בסך ‪.₪ 3,415,000‬‬ ‫שינויי שווי הנכסים בהערכה זו לעומת שנת ‪:2015‬‬ ‫שווי המבנים עלה בממוצע בכ ‪ 6%‬כפועל יוצא של עדכון גישת ההשוואה‪ ,‬יש ירידה‬ ‫בתפוסה ובשכ"ד‪.‬‬ ‫היטל השבחה‪ :‬לא צפוי היטל השבחה‪.‬‬ ‫סיכויים וסיכונים בנכס‪ :‬אין סיכון יוצא דופן‪.‬‬ ‫מיסוי‪ :‬הערכה זו הינה ל"שווי השוק" של הנכס ואינה משקללת מס ריווחי הון צפוי‪.‬‬ ‫הסתמכות על מומחים ושמאים אחרים‪ :‬לא הסתמכתי על מומחים או שמאים‬ ‫אחרים‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫נתונים ותחשיב‪:‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫‪ ‬לחב' נדל"ן ‪ 21‬מבנים בעפולה‪ ,‬שטח מושכר כולל ‪ 17,621‬מ"ר כולל מסחר‪ ,‬שיעור התפוסה‬ ‫‪ ,70%‬שכ"ד ממוצע ‪ 29‬ש"ח למ"ר (נכון ל ‪.) 17.2.16‬‬ ‫‪‬‬ ‫אזה"ת עפולה עילית‪ ,‬מבנה ארכיב קופת חולים‪ ,‬מגרש ‪ 5.5‬דונם‪ ,‬בנוי ‪ 2,000‬מ"ר‪ ,‬מבנה‬ ‫מוזנח‪ ,‬צמוד לביתילי‪ ,‬נרכש ע"י חב' צ"ג איתן במטרה להקים מבנה מסחרי‪ ,‬מחיר ‪4.5‬‬ ‫מליון ש"ח בחודש ‪( 6/2011‬תיווך אור לנדל"ן ‪.)3.12‬‬ ‫‪ ‬עפולה‪-‬רח' ארלוזורוב ‪ ,29‬בנוי ק‪.‬ק ‪ 680‬מ"ר‪ ,‬ק"א ‪ 657‬מ"ר‪ ,‬ק' מרתף ‪ 180‬מ"ר‪ ,‬מחיר ‪9.5‬‬ ‫מליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬שני מבנים בשטח ‪ 17,000‬מ"ר‪ ,‬תקרה גבוהה‪ ,‬שטחי ייצור ומשרדים‪ ,‬הוצע‬ ‫להשכרה לפי ‪ ₪ 15‬למ"ר‪.‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬מבני תעשייה בשטח ‪ 9,000-20,000‬מ"ר‪ ,‬תקרה גבוהה‪ ,‬שטחי ייצור‬ ‫ומשרדים‪ ,‬מוצעים להשכרה לפי ‪ ₪ 16‬למ"ר (זאב‪-‬נת"מ)‪.‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית ‪ -‬חמ"ת מכרה ביום ‪ 29.8.13‬מבנה תעשייה (מס' ‪ )5‬בשטח ‪ 500‬מ"ר‪,‬‬ ‫פנוי‪ ,‬ישן ובמצב תחזוקתי ירוד‪ ,‬חצר אחורית קטנה‪ ,‬תמורת ‪/₪ 2,200( ₪ 1,100,000‬מ"ר)‪.‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית ‪ -‬חמ"ת מכרה ביום ‪ 3.2.13‬מבנה תעשייה (מס' ‪ )50‬בשטח ‪ 2,197‬מ"ר‪,‬‬ ‫פנוי‪ ,‬נבנה בשנות השבעים‪ ,‬במצב תחזוקתי סביר‪ ,‬מחולק לשני מבנים עם חצר‪ ,‬נמכר לבעל‬ ‫מבנה סמוך שרוצה להתרחב‪ ,‬תמורת ‪/₪ 2,275( ₪ 5,000,000‬מ"ר)‪.‬‬ ‫מבנה תאריך‬ ‫‪5‬‬ ‫‪29.8.13‬‬ ‫שטח‬ ‫נמכר במ"ר‬ ‫‪500‬‬ ‫מחיר‬ ‫מחיר‬ ‫למ"ר‬ ‫בש"ח‬ ‫‪2,200 1,100,000‬‬ ‫תפוסה‬ ‫פנוי‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬מכרז ממ"י מיום ‪ ,20.10.13‬מגרש תעשייה ששטחו ‪ 8.13‬דונם נמכר לפי‬ ‫‪ ₪ 861,000‬לדונם ומגרש ששטחו ‪ 6.5‬דונם נמכר לפי ‪ ₪ 615,000‬לדונם‪ ,‬לא שולמו הוצאות‬ ‫פיתוח‪.‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬מבני תעשייה גדולים באופן יחסי (בין ‪ 3,000‬מ"ר ל ‪ 15,000‬מ"ר) מוצעים‬ ‫להשכרה לפי ‪ ₪ 15-20‬למ"ר (נת"מ‪-‬זאב)‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ ,‬גוש ‪ 16702‬חלקה ‪ ,59‬מבנה משנת ‪ 368 ,1980‬מ"ר‪ ,‬נמכר ביום ‪26.1.14‬‬ ‫תמורת ‪ 1.155‬מיליון ‪ ₪ 3,139( ₪‬למ"ר‪ ,‬מש"ח)‪.‬‬ ‫צילום המבנה‪:‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית‪ ,‬גוש ‪ 16727‬חלקה ‪ ,46-56‬מבנה משנת ‪ 4,756 ,1993‬מ"ר‪ ,‬נמכר ביום‬ ‫‪ 2.4.14‬תמורת ‪ 10‬מיליון ‪ ₪ 2,103( ₪‬למ"ר‪ ,‬מש"ח)‪.‬‬ ‫צילום המבנה‪:‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫סיכום וניתוח עסקאות מכר באזה"ת עפולה עפ"י דיווח למש"ח‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫‪16.9.15‬‬ ‫‪2.4.14‬‬ ‫‪26.1.14‬‬ ‫‪10.7.13‬‬ ‫‪13.2.13‬‬ ‫גו"ח‬ ‫‪16698-3‬‬ ‫‪16727-46‬‬ ‫‪16702-59‬‬ ‫‪17764-7‬‬ ‫‪17204-7‬‬ ‫ממוצע‬ ‫שטח בנוי נמכר‬ ‫‪525‬‬ ‫‪4,756‬‬ ‫‪368‬‬ ‫‪330‬‬ ‫‪3,100‬‬ ‫קומות‬ ‫שנייה‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫שנת בנייה‬ ‫‪1980‬‬ ‫‪1993‬‬ ‫‪1980‬‬ ‫‪1964‬‬ ‫‪1980‬‬ ‫מחיר בש"ח‬ ‫‪1,700,000‬‬ ‫‪10,000,000‬‬ ‫‪1,155,000‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪5,500,000‬‬ ‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית‪ -‬מבנה ישן דו קומתי‪ ,‬כל קומה ‪ 2,400‬מ"ר‪ ,‬מוצע להשכרה לפי ‪₪ 20‬‬ ‫למ"ר ולמכירה תמורת ‪ 8.5‬מליון ‪.₪‬‬ ‫ניתוח שווי למחיר בו מוצע הנכס‪:‬‬ ‫מ"ר אקוי'‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר בנוי‬ ‫‪2,400‬‬ ‫‪1.000‬‬ ‫‪2,400‬‬ ‫‪720‬‬ ‫‪0.300‬‬ ‫‪2,400‬‬ ‫‪3,120‬‬ ‫מחיר בש"ח‬ ‫שווי מ"ר אקוי'‬ ‫‪8,500,000‬‬ ‫‪2,724‬‬ ‫סיכום סקר מחירים‪:‬‬ ‫מבני תעשייה בגובה ‪ 6‬מ' עם חצר‪ ,‬שכ"ד ראוי ‪ ₪ 20‬למ"ר‪ ,‬מחיר מכירה כ ‪ ₪ 2,750‬למבנה ישן‪ ,‬שווי‬ ‫דונם תעשייה כ ‪.₪ 500,000‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪21‬‬ ‫מחיר‬ ‫למ"ר‬ ‫‪3,238‬‬ ‫‪2,103‬‬ ‫‪3,139‬‬ ‫‪3,333‬‬ ‫‪1,774‬‬ ‫‪2,717‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫תחשיב שווי‪:‬‬ ‫הערה‪ :‬שווי השטחים הפנויים הושתת על שיעור היוון גבוה יותר ע"מ לגלם את הסיכון שהאולם יעמוד‬ ‫ריק במשך תקופה עד להשכרתו‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫שווי הנכס בגישת העלות‪:‬‬ ‫שטח‬ ‫בדונם‬ ‫‪16.75‬‬ ‫שווי מגרש‪:‬‬ ‫שווי דונם‬ ‫בש"ח‬ ‫‪500,000‬‬ ‫שווי בש"ח‬ ‫‪8,375,000‬‬ ‫שווי בנייה‪:‬‬ ‫שטח‬ ‫במ"ר‬ ‫‪7,292‬‬ ‫סעיף‬ ‫אולם ייצור‬ ‫מענק באזור פיתוח א' למפעל מאושר‪:‬‬ ‫אגרות והיטלים‬ ‫תכנון‬ ‫הנהלה וכלליות‬ ‫בצ"מ ‪ 3% -‬מעלות בנייה‬ ‫ישירה‬ ‫‪7,292‬‬ ‫‪7,292‬‬ ‫חיבור חשמל‬ ‫‪7,292‬‬ ‫מימון‬ ‫סה"כ‬ ‫עלות למ"ר‬ ‫‪3,000‬‬ ‫‪-0.24‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪0.03‬‬ ‫‪0.03‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪0.06‬‬ ‫שווי בנייה בניכוי פחת‬ ‫סה"כ השקעות‬ ‫גיל הנכס‪:‬‬ ‫סה"כ שווי הנכס‬ ‫‪30‬‬ ‫‪0.70‬‬ ‫סה"כ ללא‬ ‫מע"מ‬ ‫‪21,876,000‬‬ ‫‪-5,250,240‬‬ ‫‪1,458,400‬‬ ‫‪291,680‬‬ ‫‪656,280‬‬ ‫‪656,280‬‬ ‫‪233,344‬‬ ‫‪1,195,305‬‬ ‫‪21,117,049‬‬ ‫‪14,781,934‬‬ ‫‪23,156,934‬‬ ‫‪23,156,934‬‬ ‫סיכום‪:‬‬ ‫סיכום‬ ‫‪100‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪103‬‬ ‫שווי כולל‬ ‫בש"ח‪10‬‬ ‫שווי‬ ‫‪5,464,968‬‬ ‫‪3,237,692‬‬ ‫‪2,817,879‬‬ ‫‪3,626,730‬‬ ‫‪15,147,270‬‬ ‫‪ 10‬שווי הנכס הושתת על גישת היוון הכנסות (‪ )70%‬וגישת ההשוואה (‪ ,)30%‬גישת העלות שימשה לביקורת‬ ‫בלבד‪.‬‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫‪.9‬‬ ‫השומה‪:‬‬ ‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אני מעריך את שווי זכויות החכירה בנכס‪ ,‬כריק ופנוי מכל חוב שעבוד‬ ‫וזכויות צד ג'‪ ,‬כלהלן ‪-‬‬ ‫מס'‬ ‫הנכס‬ ‫‪100‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪103‬‬ ‫סה"כ‬ ‫שווי המבנה‬ ‫בש"ח‬ ‫‪5,465,000‬‬ ‫‪3,240,000‬‬ ‫‪2,820,000‬‬ ‫‪3,630,000‬‬ ‫‪15,155,000‬‬ ‫סכומים אלו אינם כוללים מע"מ‪.‬‬ ‫הנני מצהיר כי האמור לעיל‪ ,‬נערך על סמך ידיעותיי‪ ,‬הבנתי המקצועית וניסיוני וכי אין לי‬ ‫כל עניין וקשר לנכס הנדון‪.‬‬ ‫ולראייה באתי החתום‪,‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלן ושמאי מקרקעין‬ ‫רצ"ב‬ ‫אישור זכויות‬ ‫דו"ח נכס מניב ליום ‪16.2.16‬‬ ‫אישורי רו"ח לשכ"ד לשנת ‪2015‬‬ ‫אישור רו"ח לשווי נכס מופחת‬ ‫טופס ‪4‬‬ ‫דוגמא להסכם שכירות‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪AMOS MELER‬‬ ‫עמוס מלר‬ ‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬ ‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬ ‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬ ‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬ ‫‪25‬‬