שומת מקרקעין מקיפה

‫עודד האושנר‬
‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬
‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬
‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬
‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬
‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬
‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬
‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫ד"ר אמיר זוהר ‪ Ph.D‬הנדסת מכונות‬
‫תל‪-‬אביב ‪22.10.2015‬‬
‫סימוכין‪12922.4-12 :‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון ‪ :‬זכויות במקרקעי מבנה תעשייה עתירת ידע‪,‬‬
‫אזור תעשייה "היי טק פארק" (מנסורה‬
‫לשעבר)‪ ,‬יוקנעם‬
‫סימוכין‪ :1‬חוו"ד לדו"חות הכספיים (‪ ,)30.09.2014‬בדו"ח שלנו מס' ‪12922.3-4‬‬
‫חזית מבנה מרכזי‬
‫מבנה אחסנה‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪34‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 27.08.2015‬על ידי חברת "מבני תעשייה בע"מ"‪( 1‬להלן‪:‬‬
‫"החברה"‪ ,)2‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬
‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬חשב החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו כי מנכ"ל החברה הוא שהחליט להתקשר עמנו‪.‬‬
‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס "נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי‬
‫מספר ‪ IAS 40‬ולצורך יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬
‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬
‫יחסי תלות‬
‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,‬בעיקר‬
‫במה שנוגע למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬
‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬
‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬
‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬
‫הכנסות משרדי‪.‬‬
‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬
‫פרטי השמאי‬
‫שם המומחה‬
‫מעונו‬
‫מקום עבודתו‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫עודד האושנר‪.‬‬
‫רחוב האורן מספר ‪ ,3‬שכונת גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.52645‬‬
‫רחוב לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬
‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬
‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬
‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪ ,‬ע‪.‬‬
‫האושנר ושות'‪.‬‬
‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬
‫דווח לאחרונה על מגעים מתקדמים להעברת השליטה‪ ,‬לקבוצת נקש‪ .‬העסקה טרם הושלמה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬
‫מטעם מכון ה תקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה‬
‫עוברים תהליכי בקרה קפדניים‪.‬‬
‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪ -‬מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬
‫ מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫הסכמות והצהרות השמאי‬
‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬
‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬
‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬
‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬
‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬
‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬
‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬
‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬
‫וזאת השאלה‬
‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬נכון לתאריך ‪( 30.09.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‬
‫לצורך הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬
‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬
‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬
‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬
‫‪- 08.09.2015 ‬‬
‫‪- 11.10.2012 ‬‬
‫ביקור בנכס ובסביבה נערך ע"י מוטי בוטבול‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫במשרדנו‪ .‬בביקור נכח מר יוסוף‪ ,‬איש אחזקה מטעם השוכר‪ .‬הנכס‬
‫מוכר לי מביקור קודם‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫ביקור בוועדה המקומית לתו"ב "יקנעם עילית" נערך ע"י מוטי‬
‫בוטבול‪ .‬לבדיקתנו באתר האינטרנט ההנדסי של הוועדה המקומית‬
‫לתו"ב "יקנעם עילית"‪ ,‬אין שינוי ביחס למועד קובע‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מסמכים ‪:‬‬
‫‪31.08.2015 ‬‬
‫‪06.05.2010 ‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪08.01.2008 ‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‬‫‪-‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת אינטרנט – הופק במשרדנו‪.‬‬
‫העתק חוזה חכירה מהוון שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י‪( 3‬כמחכיר)‪ ,‬לבין החברה‬
‫(כחוכרת) – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫העתק הסכם הקמה ושכירות שנערך בין החברה (כמשכירה) לבין שוכר‬
‫ראשי (להלן‪" :‬השוכר") – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫נתוני השכירות בנכס – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫הוראות ‪ +‬תשריטי תכניות בניין עיר ‪ +‬היתר בנייה ‪ +‬טופס ‪ -4‬נאסף ע"י‬
‫עובדי המשרד‪.‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫עיינו בנתוני השכירויות‪ 4‬שהועברו מהחברה‪ ,‬לרבות בחוזה השכירות‪ .‬נתוני השכירות‬
‫נמסרים מהחברה ובאחריותה‪ ,‬אך עברו אצלנו בקרה‪.‬‬
‫שינויים שחלו בתקופה מ‪30.09.2014 -‬‬
‫ללא שינוי בשווי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫שכ"ד החודשי ללא שינוי (התשלום דולרי לפי שע"ח שלא יפחת מ‪)₪ 4.05 =$1 -‬‬
‫התפוסה – ‪ - 100%‬ללא שינוי (שוכר יחיד)‪.‬‬
‫שער ההיוון השנתי בתקופת השכירות והאופציה נקבע ל‪ - 8.25% -‬ללא שינוי‪.‬‬
‫שער היוון שנתי ביתרת החיים הכלכליים נקבע ל ‪ - 8.50% -‬ללא שינוי‪.‬‬
‫עלייה בשווי השוק של הקרקע (לפי מכרזים) מ‪/₪ 500 -‬למ"ר ל‪/₪ 550 -‬למ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬
‫עלייה בדמ"ש בשטחי האחסנה מ‪/₪ 27 -‬למ"ר בחודש ל‪/₪ 28 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫העלייה בשווי הקרקע ובדמ"ש לאחסנה‪ ,‬מתקזזת עם קיצור תקופת השכירות‪ ,‬בה דמ"ש‬
‫גבוהים מהדמ"ש הראויים‪ -‬מוסבר בתחשיב‪.‬‬
‫רשות מקרקעי ישראל (השם הקודם‪ :‬מנהל מקרקעי ישראל)‪.‬‬
‫השכירות חופשית‪ .‬צמודת דולר (לפי מינימום ‪ ,)$/₪ 4.05‬ללא מגבלות של דיירות מוגנת‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .1‬זיהוי פרטי הנכס‬
‫גוש‬
‫‪:‬‬
‫‪12779‬‬
‫חלקה‬
‫‪:‬‬
‫‪( 35‬מס' ישן ‪)19-20 ,14-15‬‬
‫שטח חלקה רשום‪:‬‬
‫מגרשים מס'‬
‫‪:‬‬
‫שטחי המגרשים ‪:‬‬
‫‪,11‬‬
‫‪,12‬‬
‫‪18‬‬
‫‪2,800‬‬
‫‪3,100‬‬
‫‪ 11,800= 3,000 ,2,900‬מ"ר‪ .‬בפועל ‪11,785‬‬
‫סוג הנכס‬
‫מיקום הנכס‬
‫במבנה‪/‬ים‬
‫‪:‬‬
‫המבנים בשלמות‪.‬‬
‫כתובת‬
‫‪:‬‬
‫אזור התעשייה "היי טק פארק" (מחנה מנסורה לשעבר)‪ ,‬יקנעם‬
‫עילית‪.‬‬
‫פורטל גיאוגרפי לאומי ‪ +‬תשריט תב"ע ‪ +‬תשריט המצ"ב לחוזה‬
‫החכירה‪.‬‬
‫בעלות רשומה‬
‫‪:‬‬
‫זכויות‬
‫‪:‬‬
‫רשומה חכירה ל"חברת מבני תעשייה בע"מ" עד ליום‬
‫‪ + 06.05.2057‬אופציה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫‪15.07.2013‬‬
‫ רשומה על זכויות החברה משכנתא מדרגה‬‫ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת בנק‬
‫מזרחי טפחות בע"מ‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫לא רשומות‪.‬‬
‫הערות‬
‫‪6‬‬
‫‪5‬‬
‫מבנה מרכזי בייעוד "שרותי תעשיה מעורב" ("הייטק" בפועל)‬
‫ומבנה נוסף לאחסנה תפעולית‪.‬‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫שעבודים‬
‫‪6‬‬
‫‪( 19‬עפ"י תב"ע מאושרת מס' ג‪)9027/‬‬
‫‪:‬‬
‫זיהוי הנכס עפ"י‬
‫‪:‬‬
‫תשריט‬
‫‪5‬‬
‫‪ 11,785‬מ"ר‬
‫בחוזה החכירה ‪ 11,785‬מ"ר‪ .‬הפרצלציה קבעה את השטח בדומה לחוזה החכירה‪ .‬בכל מקרה‬
‫ההפרש של ‪ 15‬מ"ר‪ ,‬הינו זניח‪.‬‬
‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה‬
‫אלו יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע והבינוי‬
‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬
‫הסביבה הינה "היי טק פארק" המהווה את אזור התעשייה "מנסורה" אשר נבנה‬
‫באזור המחנה הצבאי "מנסורה" אשר נהרס‪.‬‬
‫המיקום בצומת יוקנעם בסמוך ממערב לכביש מס' ‪ 70‬המהווה ציר תנועה חשוב‬
‫וראשי בצפון הארץ‪.‬‬
‫"היי טק פארק" משתלב כבנייה נוספת לפרויקטים באזור התעשיה של יוקנעם‬
‫ולרבות פרויקט "שער יוקנעם" (חלק ממקרקעי חברת סולתם)‪ ,‬מתחם מפעל סולתם‬
‫הוותיק‪ ,‬דרומית יותר ‪ -‬פארק התעשייה "מורדות הכרמל" הכולל מפעלים ותיקים‬
‫כגון "אוסם" ו"כתר פלסטיק" ולצידם מבני תעשייה ומשרדים חדשים יחסית‬
‫ומודרניים יותר (משמשים בדרך כלל למפעלים עתירי ידע ברמות שונות)‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות ותאורת רחוב‪ .‬החניות בד"כ בתחום‬
‫המגרשים וכן לאורך הרחובות הפנימיים‪" .‬היי טק פארק" מהווה פארק מודרני‬
‫וחדש יחסית‪.‬‬
‫כבישים ראשיים לגישה‪:‬‬
‫בשנים האחרונות הורחב כביש מס' ‪ 70‬וזאת בין היתר לצורך קליטת התנועה‬
‫מכביש מס' ‪" 6‬חוצה ישראל" (מפגשם במחלף ב"עין תות")‪.‬‬
‫מתוכנן כי המשך תוואי כביש ‪ 6‬ימונהר באזור צומת יוקנעם בהמשכו צפונה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים הסביבה מאתר "מפה" (ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫כביש מס' ‪- 70‬‬
‫צומת התשבי‬
‫מיקום כללי של‬
‫הנכס הנישום‬
‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬
‫הקרקע בשטח ‪ 11,785‬מ"ר‪ ,‬מהווה למעשה איחוד של ‪ 4‬מגרשים מקוריים מס' ‪,11‬‬
‫‪ 18 ,12‬ו‪ 19 -‬עפ"י תב"ע מס' ג‪( 9027/‬תב"ע "מנסורה")‬
‫בשנת ‪ 2011‬נערכה פרצלציה והמגרשים ידועים כעת כחלקה ‪ 35‬בגוש ‪.12779‬‬
‫הקרקע בעלת צורה רגולארית דמוית מלבן כתום ב‪ 4 -‬פינותיו‪.‬‬
‫גבולות הקרקע‪:‬‬
‫בצפון‬
‫בדרום‬
‫במערב‬
‫במזרח‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫רחוב העוצמה‪.‬‬
‫רחוב הצמיחה‪.‬‬
‫רחוב היוזמה‪.‬‬
‫רחוב הקדמה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים הקרקע מתשריט המצ"ב לחוזה החכירה ומתשריט התב"ע‪:‬‬
‫מגרש‬
‫מס' ‪11‬‬
‫מגרש‬
‫מס' ‪18‬‬
‫מגרש‬
‫מס' ‪19‬‬
‫מגרש‬
‫מס' ‪12‬‬
‫תרשים החלקה ממפת גוש ‪:‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים החלקה (תחומה בשחור) מהפורטל הגיאוגרפי הלאומי (ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2.3‬תיאור הבינוי‬
‫בניין ראשי בן ‪ 5‬קומות‪ ,‬כולל קומת קרקע בנויה ובניין צמוד לאחסנה תפעולית‪ ,‬בן‬
‫‪ 3‬קומות כולל קומת קרקע וקומת גלריה (בק"ק)‪.‬‬
‫לבניינים קומת מרתף משותפת‪ .‬הבניינים מחוברים ביניהם בגשר בקומות השנייה‬
‫והשלישית‪.‬‬
‫תיאור הבניינים‪:‬‬
‫קומת מרתף משותפת‬
‫בשטח של‬
‫כ‪ 8,293 -‬מ"ר‬
‫בקומה ‪ 216‬מקומות חנייה מהם ‪ 7‬מקומות לנכים וכן‬
‫חדרי מערכות ומתקנים טכניים‪ ,‬בין היתר‪ :‬חדרי‬
‫חשמל‪ ,‬מאגר מים וחדרי משאבות‪.‬‬
‫רמת הגמר בקומה תואמת חנייה וכוללת‪ :‬תמרור‪,‬‬
‫סימון מקומות החנייה‪ ,‬מערכת ספרינקלרים‪ ,‬רצפת‬
‫בטון מוחלק‪ ,‬תאורה הלוגנית‪.‬‬
‫בניין מרכזי‬
‫בשטח בנוי של כ‪ 11,650-‬מ"ר‬
‫(השטח לשיווק של ‪ 11,558‬מ"ר)‬
‫בניין חדיש בן ‪ 5‬קומות כולל קומת קרקע‪.‬‬
‫הבנייה קשיחה‪ ,‬קירות החוץ בחלקם מחופים אריחים‬
‫קרמיים ובחלקם קירות מסך‪ ,‬הגג שטוח למעט מתקנים‬
‫ומערכות טכניות‪.‬‬
‫הבניין כולל במרכזו גרעין ובו ‪ 3‬מעליות‪ +‬חדר מדרגות‪.‬‬
‫בנוסף באגף הצפוני חדר מדרגות נוסף ‪ +‬מעלית משא‪.‬‬
‫תיאור הקומות‪:‬‬
‫קומת הקרקע כוללת לובי קבלה‪ ,‬שטחים באגף הצפוני‬
‫ומחסן המושכרים בשכירות משנה‪ ,‬חדרי מדרגות‬
‫ומעליות‪ ,‬חדרי שירותים וחדר אוכל‪.‬‬
‫קומה א' בחלוקה לחדרי משרדים‪OPEN SPACE ,‬‬
‫המחולק לעמדות עבודה באמצעות גבס‪ +‬קרניז עליון‬
‫מעץ‪.‬‬
‫קומות ב' מושכרת בשלמות בשכירות משנה לשוכר‬
‫המחסן בקמת הקרקע‪.‬‬
‫קומה ג' משמשת למעבדות וחדרי ייצור‪ ,‬מרחבים‬
‫מוגנים המשמשים למטבחונים קומתיים‪.‬‬
‫משתי הקומות קיים גשר המשמש למעבר למבנה‬
‫האחסנה (לגביו מפורט בהמשך)‪.‬‬
‫קומה ד' משמשת למשרדי תפעול והנהלה ‪+‬מטבחון‪+‬‬
‫חדרי ישיבות‪ +‬שירותים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫המצב הפיזי והתחזוקתי נראים כתקינים‪.‬‬
‫פרטי הגמר בבניין כוללים בין היתר‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ריצוף בחלקו ‪ P.V.C‬בחלקו שטיח ובחלקו‬
‫קרמי‪.‬‬
‫חלוקה פנימית בקירות גבס‪.‬‬
‫תקרות אקוסטיות מונמכות סטנדרטיות‪.‬‬
‫חלונות זכוכית ‪ +‬מסגרת אלומיניום‪.‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫קומה ב' בשלמות וחלק מקומת הקרקע מושכרים ע"י‬
‫השוכר בשכירות משנה ל‪ 2 -‬שוכרים שונים‪.‬‬
‫תמונות ממועד הביקור‪:‬‬
‫לובי כניסה‬
‫חדר אוכל‬
‫משרדי שוכר משנה‬
‫משרדים‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מבנה אחסנה‬
‫בשטח בנוי של ‪ 4,340‬מ"ר‬
‫(השטח לשיווק של ‪ 4,308‬מ"ר)‬
‫מבנה הכולל קומת קרקע ‪ +‬קומת גלריה חלקית ‪2 +‬‬
‫קומות עיליות‪.‬‬
‫הבנייה קשיחה‪ ,‬קירות החוץ מחופים בחלקם טיח‬
‫ובחלקם פח גלי‪ .‬הגג שטוח‪.‬‬
‫קומת הקרקע משמשת לאחסנה‪ .‬באגפה הצפוני רחבה‬
‫תפעולית הכוללת ‪ 6‬מקומות חנייה למשאיות‪.‬‬
‫קומת הגלריה חלקית בשימוש למשרדים‪.‬‬
‫קומות ב' ו‪ -‬ג' משמשות לאחסנה‪ .‬בשתי הקומות גשר‬
‫המוביל למבנה המשרדים‪.‬‬
‫שטח בנוי של כ‪ 24,283 -‬מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫מהנ"ל מרתף כ‪ 8,293 -‬מ"ר‬
‫(השטח לשיווק ‪ 15,866‬מ"ר)‬
‫פרטי הגמר תואמים מבנה אחסנה כוללים בין היתר‪:‬‬
‫‪ ‬רצפת בטון מוחלק‪.‬‬
‫‪ ‬קירות מחופים טיח‪.‬‬
‫‪ ‬משרדים בקומת הגלריה מחולקים בגבס‪.‬‬
‫מערכות אלקטרומכניות‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫מערכת ספרינקלרים ‪ +‬מאגר מים במרתף‪.‬‬
‫מערכות מ"א באמצעות צ'ילרים‪.‬‬
‫מערכת אוויר צח‪.‬‬
‫גנרטור חירום‪.‬‬
‫מערכת שחרור עשן‪.‬‬
‫בכל קומה מערכת מגוף שליטה קומתי‬
‫לספרינקלרים‪.‬‬
‫תמונות ממועד הביקור‪:‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫סיכום השטחים‪:‬‬
‫שטח בנוי במ"ר (ללא המרתף) שטח לשיווק במ"ר (ללא המרתף)‬
‫מבנה‬
‫‪11,558‬‬
‫‪11,650‬‬
‫מבנה מרכזי‬
‫‪4,308‬‬
‫‪4,340‬‬
‫מבנה אחסנה‬
‫‪15,866‬‬
‫‪15,990‬‬
‫סה"כ‬
‫בנוסף‪ ,‬מרתף תת קרקעי משותף בשטח של ‪ 8,293‬מ"ר ל‪ 216 -‬מקומות חנייה‪.‬‬
‫כללי‪:‬‬
‫הנכס בשלמות מושכר לשוכר אשר משכיר חלקים במבנה בשכירות משנה ל‪2 -‬‬
‫שוכרים שונים‪.‬‬
‫עפ"י כתבות בעיתונות‪ ,‬חברת השוכר נמכרה בחודש ‪ 06/2015‬לחברה מסין‪.‬‬
‫להבנתנו‪ ,‬פעילות החברה בארץ מתנהלת כסדרה‪ ,‬אף לאחר רכישת החברה ואין‬
‫בכוונת הבעלים החדשים להקטין את היקף הפעילות בארץ‪.‬‬
‫‪ .3‬מצב תכנוני‬
‫‪ .3.1‬תכניות בניין עיר בתוקף‬
‫‪ ‬תכנית מס' ג‪ 9027/‬אזור תעשייה יקנעם מנסורה פורסמה למתן תוקף ב י‪.‬פ‬
‫‪ 4691‬מתאריך ‪27.10.1998‬‬
‫בין יתר מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫שינוי ייעוד משטח חקלאי לשטח תעשייה ושרותי תעשייה‪.‬‬
‫קביעת שימושי קרקע‪.‬‬
‫קביעת הוראות בנייה‪.‬‬
‫קביעת מערכת דרכים פנימיות ודרכים סמוכות‪.‬‬
‫קביעת עקרונות בינוי‪ ,‬נוף‪ ,‬שילוט ופיתוח‪.‬‬
‫לקבוע הוראות בדבר שמירת איכות הסביבה‪.‬‬
‫הקמת מנהלת לאזור התעשייה והגדרת תפקידים‪.‬‬
‫מגרשים מס' ‪ 11-12‬ו‪ 19 -18 -‬בייעוד שרותי תעשייה מעורב‪.‬‬
‫שימושים מותרים‬
‫‪-‬‬
‫ישמש לייצור עיבוד‪ ,‬הרכבה‪ ,‬אריזה‪ ,‬אחסנה‬
‫ותחזוקה לתעשיות נקיות‪ ,‬מעבדות‪ ,‬מכוני מחקר‬
‫ופיתוח תעשייה מתוחכמת וכן מעבדות תיקון‬
‫ציוד תעשייתי‪ ,‬שרותי בנקאות‪ ,‬צילום שרותי‬
‫מחשבים‪ ,‬שירותי אוכל‪ ,‬מסחר ברכיבים וחלקי‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫חילוף‪ ,‬מסחר כללי לשימוש אזור התעשייה וכל‬
‫הדרוש לשרות אזור התעשייה‪.‬‬
‫כל אלה בתנאי שהם עומדים בדרישות ומגבלות‬
‫דיני איכות הסביבה והבריאות המתאימות‬
‫לאזורי תעשייה נקייה‪ ,‬כפי שייקבעו מעת לעת‬
‫ע"י המשרד להגנת הסביבה‪.‬‬
‫שטח לשרותי מסחר ועסקי שירותים למיניהם‬
‫עד ‪ 10%‬משטח המגרש‪ .‬שטח לתעשייה נקייה עד‬
‫‪ .170%‬סה"כ ‪ 180%‬שטחים עיקריים‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫גודל מגרש מינ'‬
‫שטחי בנייה עיקריים ‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫שטחי שרות‬
‫מס' קומות‬
‫תכסית מרבית‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ 1,000‬מ"ר‬
‫‬‫מעל מפלס הכניסה‬
‫‬‫מעל מפלס הכניסה‬
‫‬‫מתחת למפלס הכניסה‬
‫‪ 6‬בגובה שלא יעלה על ‪ 26‬מ'‪.‬‬
‫‪.50%‬‬
‫‪180%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪ .3.2‬רישוי‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 18963‬מתאריך ‪11.06.2008‬‬
‫מותר‪ :‬עבודות עפר גידור וקלונסאות בשטח של ‪ 30,000‬מ"ק‪ ,‬גדר באורך של‬
‫‪ 420‬מ"א‪.‬‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 19193‬מתאריך ‪14.12.2008‬‬
‫מותר‪ :‬הקמת מבנה משרדים‪ -7‬יצור ומעבדות הייטק‪ +‬מחסן בשטח כולל של‬
‫‪ 24,283.27‬מ"ר‪.‬‬
‫טבלת השטחים מתכנית היתר הבנייה‪:‬‬
‫‪7‬‬
‫כך בהיתר‪ .‬אנו מתייחסים לשווי בהתאם לתכליות שבתב"ע‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫שימושים עיקריים (מ"ר)‬
‫משרדים‪/‬יצו‬
‫ר ומעבדות‬
‫מחסן‬
‫‪2,146.20‬‬
‫‪1,215.17‬‬
‫‪2,139.83‬‬
‫‪2,152.43‬‬
‫‪2,152.43‬‬
‫‪2,131.51‬‬
‫‪294.60‬‬
‫‪1,242.22‬‬
‫‪1,242.22‬‬
‫‪10,722.40‬‬
‫‪10,722.40‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3,994.21‬‬
‫‪3,994.21‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ‬
‫‬‫‪3,361.37‬‬
‫‬‫‪2,434.43‬‬
‫‪3,394.65‬‬
‫‪3,394.65‬‬
‫‪2,131.51‬‬
‫‬‫‪14,716.61‬‬
‫‪14,716.61‬‬
‫‪-‬‬
‫הקומה‬
‫והמפלס‬
‫בבניין‬
‫חלקי שרות (מ"ר)‬
‫ממ"מ‬
‫‪-3.80‬‬
‫‪95.56‬‬
‫‬‫‪2.50‬‬
‫‪84.20‬‬
‫‪4.80‬‬
‫‪98.41‬‬
‫‪8.76‬‬
‫‪98.41‬‬
‫‪12.72‬‬
‫‪84.20‬‬
‫‪16.68‬‬
‫‪20.64‬‬
‫‪460.78‬‬
‫סה"כ‬
‫מעל הקרקע ‪460.78‬‬
‫‬‫מתחת לקרקע‬
‫מתקנים‬
‫ומערכות אחסנה‬
‫‪56.76 521.39‬‬
‫‪56.10‬‬
‫‪112.80‬‬
‫‪12.22‬‬
‫‪21.38‬‬
‫‪95.66‬‬
‫‪751.23‬‬
‫‪229.84‬‬
‫‪521.39‬‬
‫מבואות‬
‫וחדרי‬
‫מדרגות‬
‫חנייה‬
‫‪160.47 7,554.02‬‬
‫‪107.50‬‬
‫‪108.08‬‬
‫‪108.08‬‬
‫‪108.08‬‬
‫‪83.34‬‬
‫‪125.08‬‬
‫‪68.32‬‬
‫‪56.76‬‬
‫‪675.55 7,554.02‬‬
‫‪515.08‬‬
‫‬‫‪160.47 7,554.02‬‬
‫סה"כ‬
‫הבניין‬
‫סה"כ‬
‫‪8,292.64‬‬
‫‪371.96‬‬
‫‪12.22‬‬
‫‪192.28‬‬
‫‪206.49‬‬
‫‪206.49‬‬
‫‪188.92‬‬
‫‪95.66‬‬
‫‪9,566.66‬‬
‫‪1,274.02‬‬
‫‪8,292.64‬‬
‫‪8,292.64‬‬
‫‪3,733.33‬‬
‫‪12.22‬‬
‫‪2,626.71‬‬
‫‪3,601.14‬‬
‫‪3,601.14‬‬
‫‪2,320.43‬‬
‫‪95.66‬‬
‫‪24,283.27‬‬
‫‪15,990.63‬‬
‫‪8,292.64‬‬
‫משטחים‬
‫לא‬
‫מקורים‬
‫(מ"ר)‬
‫‪18.90‬‬
‫‪18.90‬‬
‫‪18.90‬‬
‫‪18.90‬‬
‫‪75.60‬‬
‫‪75.60‬‬
‫‪-‬‬
‫מאזן חנייה עפ"י היתר הבנייה‪:‬‬
‫סוג החנייה‬
‫פרטי‬
‫תפעולי‬
‫נדרש‬
‫‪147‬‬
‫‪10‬‬
‫קיים בפועל‬
‫‪242‬‬
‫‪14‬‬
‫עודף‪/‬חוסר‬
‫‪+ 95‬‬
‫‪+ 4‬‬
‫‪ .3.3‬טופס ‪ 4‬ותעודת גמר‬
‫‪ ‬טופס ‪ - 4‬אישור להספקת שירותים מתאריך ‪07.04.2010‬‬
‫הנכס נבנה לפי היתר בנייה מס' ‪ 19193‬מתאריך ‪14.12.2008‬‬
‫‪ ‬תעודת גמר‬
‫לא איתרנו תעודת גמר‪.‬‬
‫‪ .3.4‬היטל השבחה‬
‫הסכם החכירה מתוקף תב"ע מאושרת ג‪ 9027/‬משנת ‪.1998‬‬
‫ממועד זה לא אושרו למתן תוקף תוב"ע נוספות‪ .‬לפיכך‪ ,‬לא תחול להערכתנו חבות‬
‫בהיטל השבחה‪.‬‬
‫הסכום הסופי‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬ייקבע אך ורק ע"י הוועדה המקומית לתו"ב "יוקנעם‬
‫עילית"‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.5‬זכויות בנייה נוספות‬
‫שטח עפ"י תכניות בניין עיר‬
‫מפלס שימוש תקפות (מ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫שרות‬
‫עיקרי‬
‫‪5,893‬‬
‫‪5,893‬‬
‫תת קרקעי חנייה‬
‫‪27,106 5,893‬‬
‫הייטק ‪21,213‬‬
‫עילי‬
‫‪32,998 11,785‬‬
‫‪21,213‬‬
‫סה"כ‬
‫שטח עפ"י היתרי בנייה מאושרים‬
‫(מ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫שרות‬
‫עיקרי‬
‫‪8,292‬‬
‫‪8,292‬‬
‫‪15,991‬‬
‫‪1,275‬‬
‫‪14,716‬‬
‫‪24,283‬‬
‫‪9,567‬‬
‫‪14,716‬‬
‫יתרת זכויות בנייה נישומות (מ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫עיקרי שרות‬
‫‪-2,400‬‬
‫‪-2,400‬‬
‫‬‫‪11,115‬‬
‫‪4,618‬‬
‫‪6,497‬‬
‫‪8,715‬‬
‫‪2,218‬‬
‫‪6,497‬‬
‫קיימת יתרת זכויות בנייה כמפורט לעיל‪.‬‬
‫עפ"י הסכם השכירות‪ ,‬לשוכר האופציה לממש תוספת בנייה בשטח שלא יפחת מ‪-‬‬
‫‪ 2,500‬מ"ר‪.‬‬
‫האופציה שמורה בתקופת השכירות ‪ +‬שנתיים מתקופת האופציה הראשונה‬
‫(ובסה"כ ‪ 12‬שנים מתחילת תקופת השכירות)‪.‬‬
‫אם בתום ‪ 12‬שנות השכירות הראשונות (תקופת השכירות ושנתיים נוספות במהלך‬
‫האופציה) ‪ ,‬בחר השוכר שלא לממש את האופציה האמורה‪ ,‬מתחייב השוכר‪ ,‬כי לא‬
‫יימנע בכל דרך שהיא בנייה נוספת ע"י החברה‪ ,‬אלא אם כן מדובר בבנייה אשר‬
‫תפגע באופן בלתי סביר במושכר או בשימוש בו‪.‬‬
‫תקן חנייה‪:‬‬
‫כמופיע בתשריט תכנית היתר הבנייה‪ :‬קיימת יתרה של ‪ 95‬מקומות חנייה ביחס‬
‫לדרישות התקן (דרושים ‪ 147‬לעומת ‪ 242‬קיימות)‪.‬‬
‫עפ"י תקן החנייה נדרש מקום חנייה לכל ‪ 100‬מ"ר בנייה עיקרית‪.‬‬
‫סה"כ יתרת זכויות בניה עיקריות ‪ 6,497‬מ"ר‪ ,‬להם דרושים ‪ 65‬מקומות חנייה‪ .‬אלו‬
‫קיימים ואף מעבר‪ ,‬במסגרת ההיתר המקורי‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אנו מביאים באומדן השווי את יתרת זכויות הבנייה שלעיל אך‬
‫דחויות עד לתאריך ‪.30.04.2022‬‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬העמדת הבנייה הקיימת‪ ,‬לא מונעת ניצולן של זכויות אלו‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4‬מצב משפטי‬
‫‪ .4.1‬נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת אינטרנט‪ ,‬מתאריך ‪( 31.08.2015‬הופק במשרדנו)‬
‫מפורט בסעיף ‪ 1‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .4.2‬חוזה חכירה (תעשייה ומלאכה) מהוון מתאריך ‪06.05.2010‬‬
‫שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י (כמחכיר) לחברה (כחוכר) ולהלן עיקריו‪:8‬‬
‫גוש רשום‬
‫חלקות‬
‫מגרשים‬
‫תקופת החכירה‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫תקופת חכירה נוספת ‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מטרת החכירה‬
‫‪:‬‬
‫קיבולת הבנייה‬
‫‪11,492‬‬
‫‪( 83‬חלק)‬
‫‪ 19 ,18 ,12 ,11‬לפי תכנית מפורטת מס' ג‪.9027/‬‬
‫‪ 49‬שנים החל יום אישור העסקה‪ ,‬דהיינו ‪07.05.2008‬‬
‫ועד ‪.06.05.2057‬‬
‫‪ 49‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬
‫מבנה למפעל השוכר‪.‬‬
‫‪ 27,106‬מ"ר מבונים בחלוקה ל‪ 21,213 -‬מ"ר שטחים‬
‫עיקריים ו‪ 5,893 -‬מ"ר שטחי שרות‪.‬‬
‫אין חריגה מנפח בניה זה‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫דמי חכירה‬
‫ערך יסודי של המגרש ‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫ייעוד‬
‫תנאים מיוחדים‬
‫‪:‬‬
‫(בין היתר)‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫מהוונים‪.‬‬
‫‪.₪ 4,564,448.78‬‬
‫תעשייה ומסחר (תעסוקה)‪.‬‬
‫ידוע לחברה כי בהתאם להמלצת התמ"ת לפטור‬
‫ממכרז נקבע גודל הבינוי המינימאלי כ‪ 16,000 -‬מ"ר‪,‬‬
‫שטח עיקרי‪ .‬בניית כ‪ 16,000 -‬מ"ר עיקרי‪ ,9‬תיראה ע"י‬
‫המנהל כעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ותאפשר המרת‬
‫הסכם זה לחוזה חכירה‪.‬‬
‫ההקצאה מתבססת על תכנית ג‪ 9027/‬המאפשרת‬
‫ניצול מקסימלי בשיעור של ‪ 230%‬ב‪ 6 -‬קומות (כולל‬
‫שטחי שרות)‪.‬‬
‫ידוע ליזם כי ההקצאה למטרת תעשייה בלבד ולא‬
‫יותר כל שימוש מסחרי במגרש‪.‬‬
‫ידוע ליזם כי הוא משלם עבור ייעוד התעשייה בלבד‪.‬‬
‫הקצאה ללא מכרז‪.‬‬
‫נבנו עד ‪ 14,716‬מ"ר שטחים עיקריים‪ .‬למרות זאת נחתם חוזה חכירה מה שאומר כי ר‪.‬מ‪.‬י מאשר‬
‫את ההפרש שלא נבנה עדיין‪.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.3‬הסכם הקמה ושכירות מתאריך ‪08.01.2008‬‬
‫שנערך בין החברה לשוכר ולהלן עיקריו‪:‬‬
‫‪ ‬השוכר פנה בהזמנה להציע הצעה להתקשרות לרכישת קרקע והקמת בניין ע"י‬
‫החברה לשם השכרתו לשוכר‪ ,‬תוך מתן אופציה לשוכר להגדיל בהמשך את‬
‫היקף הבנייה שייבנה ויושכר לשוכר‪.‬‬
‫‪ ‬שטח קרקע של ‪ 11,785‬מ"ר באזור התעשייה החדש של יוקנעם‪ ,‬הידוע‬
‫כמגרשים מס' ‪ ,11,12,18,19‬בחלקה מס' ‪ ,83‬בגוש ‪11492‬‬
‫‪ ‬שטח הבניין הכולל יהיה כ‪ 16,000 -‬מ"ר בחלוקה ל – ‪ 12,000‬מ"ר מבנה מרכזי‬
‫ו‪ 4,000 -‬מ"ר מחסן‪.‬‬
‫‪ ‬מטרת השכירות הינה לתעשייה ו‪/‬או כל מטרה שייבחר השוכר ובלבד שתהא‬
‫תואמת תב"ע‪.‬‬
‫‪ ‬החברה תישא באחריות מלאה לביצוע כל העבודות ולמסירת החזקה בבניין‬
‫כשהוא מושלם בשיטת ‪( TURN KEY PROJECT‬עד מפתח‪ -‬ע‪.‬ה)‪ ,‬בהיקף‬
‫עלויות שלא יעלה על ‪ $440‬למ"ר בממוצע בתוספת מע"מ‪.‬‬
‫ביקש השוכר להשקיע יותר מ‪/$440-‬למ"ר בעבודות הפנים‪ ,‬יישא השוכר‬
‫ישירות במלוא ההשקעה נוספת הנדרשת‪.‬‬
‫‪ ‬מאחר ואין היקף הבנייה המוצע מביא לניצול מלוא זכויות הבנייה הקיימות‪,‬‬
‫לשוכר מוקנית הזכות להורות לחברה לבצע בנייה נוספת ככל שיהיו זכויות‬
‫נוספות אשר תמצה באופן מלא או חלקי עפ"י שיקול דעתו והחלטתו של‬
‫השוכר‪ ,‬את זכויות הבנייה הנוספות בקרקע‪ ,‬בין אם המדובר בזכויות קיימות‬
‫ובין אם מדובר בזכויות עתידיות‪.‬‬
‫תנאים למימוש תוספת הבנייה ע"י השוכר‪:‬‬
‫‪ .1‬מימוש של בנייה שלא יפחת מ‪ 2,500 -‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ .2‬במידה ולא תידרש בנייה שתביא למימוש מלוא הזכויות הקיימות‪ ,‬תבוצע‬
‫הבנייה בקומות מעל מבנה המחסנים (קומה אחת לפחות) ואחר כך לבניית‬
‫מבנה נוסף על הקרקע‪.‬‬
‫אם בתום ‪ 12‬שנות השכירות הראשונות (תקופת השכירות ושנתיים נוספות‬
‫במהלך האופציה)‪ ,‬בחר השוכר שלא לממש את האופציה האמורה‪ ,‬מתחייב‬
‫השוכר‪ ,‬כי לא יימנע בכל דרך שהיא בנייה נוספת ע"י החברה‪ ,‬אלא אם כן‬
‫מדובר בבנייה אשר תפגע באופן בלתי סביר במושכר או בשימוש בו‪.‬‬
‫‪ ‬מסירת החזקה לא תאוחר מתאריך ‪31.12.2009‬‬
‫‪ ‬תקופת השכירות הינה למשך ‪ 10‬שנים מיום מסירת החזקה‪ 4 +‬תקופות‬
‫אופציה בנות ‪ 3‬שנים כ"א ‪ +‬תקופת אופציה חמישית בת ‪ 35‬חודשים ו‪25 -‬‬
‫ימים‪.‬‬
‫תקופות האופציה ימומשו באופן אוטומטי ובלבד שהשוכר לא הודיע בדבר אי‬
‫רצונו להאריך את ההסכם בתקופת אופציה נוספת‪.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬דמי השכירות בהתאם למפורט בנספח ה' להסכם‪ ,‬תתורגם לש"ח בשער היציג‬
‫של הדולר במועד כל תשלום ואשר בכל מקרה לא יפחת מסך של ‪.$1=₪ 4.05‬‬
‫קרן דמי השכירות בגין רכיב עלות הקרקע בהתאם לנספח ה'‪ ,‬נקבעה על בסיס‬
‫ההנחה כי עלות רכישת כל הזכויות בקרקע תעמוד על סך של ‪ $50‬לכל מ"ר‬
‫שטח מבונה המותר עפ"י התב"ע‪.‬‬
‫במקרה בו עלות הרכישה בפועל תעלה על הסך האמור‪ ,‬יעודכן בהתאמה רכיב‬
‫קרן דמי השכירות המוגדר רכיב "עלות הקרקע"‪ ,‬בכפוף להמצאת אסמכתא‪.‬‬
‫דמי השכירות בהתאם לנספח ה' (למידע בלבד שכן יש שינוי‪ -‬בטבלה הבאה)‪:‬‬
‫דמי השכירות בהתאם להסכם ההקמה והשכירות ‪ -‬לפני מדידה סופית ועדכון עלויות‬
‫פרוט שם‬
‫מחיר‬
‫מ"ר‪/‬כמות‬
‫שם הרכיב בקרן המרכיב‬
‫בדולר‪/‬מ"ר סה"כ לחודש הערות‬
‫חניות‬
‫המדויק‬
‫דמי השכירות‬
‫מחושב התאם לעלות רכישת‬
‫הקרקע בסך השווה ל‪ 50$ -‬למ"ר‬
‫דמי שכירות‬
‫שטח מונה ויעודכן בהתאם לעלות‬
‫בגין עלות‬
‫רכישת הקרקע בפועל‬
‫‪$8,000‬‬
‫‪$0.50‬‬
‫‪16,000‬‬
‫הקרקע‬
‫דמי השכירות‬
‫הבסיסיים‬
‫דמי שכירות‬
‫בגין בניית‬
‫מעטפת מבנה‬
‫מרכזי‬
‫דמי שכירות‬
‫בגין בניית‬
‫מעטפת מבנה‬
‫המחסן‬
‫חנייה מקורה‬
‫דמי שכירות חניות חניה חיצונית‬
‫דמי שכירות בגין‬
‫עבודות פנים‬
‫סה"כ‬
‫שע"ח לא יפחת מ‪-‬‬
‫דמי שכירות‬
‫בגין עבודות‬
‫פנים‬
‫‪$7.00‬‬
‫‪12,000‬‬
‫‪$4.50‬‬
‫‪$31.50‬‬
‫‪$15.00‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪200‬‬
‫‪50‬‬
‫‪$5.06‬‬
‫‪16,000‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪$84,000‬‬
‫‪$18,000‬‬
‫‪$6,300‬‬
‫‪$750‬‬
‫‪$80,960‬‬
‫‪$198,010‬‬
‫‪801,941‬‬
‫יחושבו בהתאם לנוסחה הבאה"‬
‫‪/$ 1.15‬מ"ר לכל ‪ $ 100‬למ"ר‬
‫השקעת החברה בפועל בעבודות‬
‫הפנים ובכפוף לקבוע בסעיף ‪( 7‬ב)‬
‫בעניין זה‬
‫‪₪‬‬
‫בתאריך ‪ 15.06.2011‬הועבר מסמך מהחברה לשוכר המפרט את עלויות ההקמה‬
‫הסופיות וכן את השטחים הסופיים‪ .‬הנ"ל מעדכן את דמי השכירות כדלקמן‪:‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫דמי שכירות בפועל‪ -‬לאחר מדידה סופית והשלמת עלויות עבודות הפנים‪ .‬עפ"י מסמך מתאריך ‪15.06.2011‬‬
‫מ"ר‪/‬כמות‬
‫חניות‪/‬עלות מחיר ב‪ $ -‬סה"כ‬
‫סה"כ לחודש ב‪₪ -‬‬
‫לחודש ב‪ $ -‬שע"ח‬
‫‪/‬מ"ר‬
‫התאמות‬
‫פרוט הרכיב המדויק‬
‫‪₪‬‬
‫‪52,638 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪$12,997‬‬
‫‪27,600‬‬
‫דמ"ש בגין הקרקע‬
‫דמ"ש מעטפת מבנה‬
‫‪₪‬‬
‫‪327,669 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪$80,906‬‬
‫‪$7.00‬‬
‫‪11,558‬‬
‫מרכזי‬
‫דמ"ש ‪ -‬מעטפת מבנה‬
‫‪₪‬‬
‫‪78,513 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪$19,386‬‬
‫‪$4.50‬‬
‫‪4,308‬‬
‫המחסן‬
‫‪₪‬‬
‫‪27,301 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪$6,741‬‬
‫‪$31.50‬‬
‫‪214‬‬
‫דמ"ש חנייה מקורה (*)‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,762 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪$435‬‬
‫‪$15.00‬‬
‫דמ"ש חנייה חיצונית (**) ‪29‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪212,327 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫‪$52,427‬‬
‫‪1.15%‬‬
‫‪$4,558,828‬‬
‫דמ"ש בגין התאמות‬
‫‪₪‬‬
‫‪700,211‬‬
‫‪$172,892‬‬
‫סה"כ‬
‫הערות‪:‬‬
‫עפ"י היתר הבנייה מסומנים ‪ 216‬מקומות חנייה (‪)+2‬‬
‫)*(‬
‫)**(‬
‫עפ"י היתר הבנייה מסומנים ‪ 26‬מקומות חנייה (‪)-3‬‬
‫עפ"י דיווח החברה דמי השכירות המתקבלים בגין דמי שכירות כדלקמן‪:‬‬
‫בגין המבנים‬
‫בגין החניות‬
‫סה"כ‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪/₪ 671,150‬בחודש‪.‬‬
‫‪/₪ 29,063‬בחודש‪.‬‬
‫‪/₪ 700,213‬בחודש‪.‬‬
‫עליות באופציה‪:‬‬
‫תקופה‬
‫אופציה ‪1‬‬
‫אופציה ‪2‬‬
‫אופציה ‪3‬‬
‫אופציה ‪4‬‬
‫אופציה ‪5‬‬
‫תחילת‬
‫תקופת‬
‫האופציה‬
‫‪01/05/2020‬‬
‫‪01/05/2023‬‬
‫‪01/05/2026‬‬
‫‪01/05/2029‬‬
‫‪01/05/2032‬‬
‫תום תקופת‬
‫האופציה‬
‫‪30/04/2023‬‬
‫‪30/04/2026‬‬
‫‪30/04/2029‬‬
‫‪30/04/2032‬‬
‫‪25/04/2035‬‬
‫מס' שנים‬
‫‪3.00‬‬
‫‪3.00‬‬
‫‪3.00‬‬
‫‪3.00‬‬
‫‪2.98‬‬
‫שיעור העלייה‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪5.00%‬‬
‫‪4.00%‬‬
‫‪4.00%‬‬
‫‪3.00%‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫רכיב דמי השכירות בגין עבודות הפנים יופחת בתחילת תקופת האופציה‬
‫הראשונה ב‪ 50% -‬לעומת רכיב דמי השכירות בגין עבודות הפנים אשר שולם‬
‫ע"י השוכר בחודש האחרון לתקופת השכירות הבסיסית שהסתיימה ויישאר‬
‫קבוע ללא כל העלאות לאורך כל תקופת האופציות דלעיל‪ ,‬וזאת מבלי לגרוע‬
‫מהוראות ההסכם בדבר האופציה לתוספת בנייה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תשלומים בתקופת האופציה‪:‬‬
‫מ"ר‪/‬כמות‬
‫חניות‪/‬עלות‬
‫התאמות‬
‫‪27,600‬‬
‫פרוט הרכיב המדויק‬
‫דמ"ש בגין הקרקע‬
‫דמ"ש מעטפת מבנה‬
‫‪11,558‬‬
‫מרכזי‬
‫דמ"ש ‪ -‬מעטפת מבנה‬
‫‪4,308‬‬
‫המחסן‬
‫‪214‬‬
‫דמ"ש חנייה מקורה‬
‫‪29‬‬
‫דמ"ש חנייה חיצונית‬
‫‪$4,558,828‬‬
‫דמ"ש בגין התאמות‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ בש"ח לפי שע"ח שלא יפחת מ‪-‬‬
‫מחיר ב‪ $ -‬סה"כ‬
‫לחודש ב‪ $ -‬אופציה ‪1‬‬
‫‪/‬מ"ר‬
‫‪$14,167‬‬
‫‪$12,997‬‬
‫‪$7.00‬‬
‫‪$80,906‬‬
‫‪$88,188‬‬
‫‪$21,131‬‬
‫‪$19,386‬‬
‫‪$4.50‬‬
‫‪$7,348‬‬
‫‪$6,741‬‬
‫‪$31.50‬‬
‫‪$474‬‬
‫‪$435‬‬
‫‪$15.00‬‬
‫‪$26,213‬‬
‫‪$52,427‬‬
‫‪1.15%‬‬
‫‪$157,520 $172,892‬‬
‫‪637,956 ₪ 700,211 ₪‬‬
‫‪4.05‬‬
‫אופציה ‪2‬‬
‫‪$14,875‬‬
‫אופציה ‪3‬‬
‫‪$15,470‬‬
‫אופציה ‪4‬‬
‫‪$16,089‬‬
‫אופציה ‪5‬‬
‫‪$16,572‬‬
‫‪$92,597‬‬
‫‪$96,301‬‬
‫‪$100,153‬‬
‫‪$103,157‬‬
‫‪$22,187‬‬
‫‪$7,642‬‬
‫‪$493‬‬
‫‪$26,213‬‬
‫‪$164,007‬‬
‫‪664,229 ₪‬‬
‫‪$23,075‬‬
‫‪$7,947‬‬
‫‪$513‬‬
‫‪$26,213‬‬
‫‪$169,519‬‬
‫‪686,552 ₪‬‬
‫‪$24,718‬‬
‫‪$23,998‬‬
‫‪$8,513‬‬
‫‪$8,265‬‬
‫‪$549‬‬
‫‪$533‬‬
‫‪$26,213‬‬
‫‪$26,213‬‬
‫‪$179,722 $175,251‬‬
‫‪₪ 727,876 ₪ 709,767 ₪‬‬
‫‪ .4.3.1‬סיכום הנבה מדמי שכירות‬
‫למועד קובע‪:‬‬
‫סה"כ דמי השכירות ‪ ₪ 700,213‬בחודש‬
‫בחלוקה כדלקמן‪:‬‬
‫בגין שטחי בנייה‬
‫בגין חניות‬
‫סה"כ‬
‫‪₪ 671,150‬‬
‫‪₪ 29,063‬‬
‫‪₪ 700,213‬‬
‫משקף דמ"ש של כ‪/₪ 44.0 -‬למ"ר בחודש (לתעשייה ואחסנה בממוצע)‬
‫כמגלם חניות ( ‪/₪ 44.0‬למ"ר בחודש = ‪ 15,886‬מ"ר‪/₪ 700,213 /‬בחודש)‬
‫תפוסה‬
‫‪-‬‬
‫‪.100%‬‬
‫‪ .4.4‬ניהול‬
‫הנכס מושכר ע"י שוכר יחיד ומנוהל על ידו‪.‬‬
‫בהתאם להסכם השכירות (ס' ‪ 20‬ד')‪:‬‬
‫"‪ ....‬השוכר לא יידרש לשלם לחברה דמי ניהול ואחזקה כלשהם בגין אחזקת הבניין‬
‫וכי ניהול הבניין יבוצע באופן עצמאי ע"י השוכר ו‪/‬או באמצעות מי מטעמו ועל‬
‫חשבונו‪."....‬‬
‫‪ .4.5‬תשלומים ל ‪ -‬ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫לחברה זכויות חכירה מהוונות עד לתאריך ‪ ,06.05.2057‬דהיינו לעוד כ‪ 41.5 -‬שנים‪.‬‬
‫חידוש החכירה בערכי המועד הקובע‪ ,‬זניח‪.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.6‬אזור פיתוח‬
‫אזור התעשייה מסווג כאזור פיתוח א' הקבוע לפי החוק לעידוד השקעות הון‪.‬‬
‫שיעור המענק הניתן ל"מפעלים מאושרים" באזורי תעשייה עומד על כ‪20% -‬‬
‫מההשקעה המוכרת לצורך מתן המענקים‪ .‬לא כל בקשה מאושרת‪.‬‬
‫לנכס אין מעמד של "מפעל מאושר" ולא נתקבלו מענקי השקעה בגין הבנייה‪.‬‬
‫התייחסותנו לגבי ההשפעה על השווי בס' ‪.5.4.2‬‬
‫‪ .5‬השומה‬
‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬
‫גישת ההשוואה‬
‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬
‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬
‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬
‫גישת העלויות‬
‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬
‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬
‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬
‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי‬
‫השקעה‪.‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬
‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון‬
‫לזרם ההכנסות וההוצאות‪.‬‬
‫גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬
‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬
‫אזור התעשייה "מנסורה" נבנה במקום המחנה הצבאי "מנסורה"‪.‬‬
‫ממוקם בסמוך ממערב לכביש מס' ‪ 70‬בצומת יוקנעם‪.‬‬
‫האזור חדיש ומאופיין במבנים לשימושי תעשייה עתירת ידע ("הייטק")‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬מתחרים‪ ,‬סיכונים וסיכויים‬
‫הנכס מהווה מבנה לתעשייה ‪ +‬מבנה לאחסנה באזור המאופיין‬
‫בשימושים אלו‪.‬‬
‫דמי השכירות הממוצעים המתקבלים במבנים‪ ,‬דומים לדמי השכירות‬
‫הראויים באזור‪.‬‬
‫איננו מזהים סיכון עסקי שבכוחו להשפיע על שוויו של הנכס שבנדון‪.‬‬
‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‪/‬מצב פיזי תחזוקתי‬
‫קרקע בשטח של ‪ 11,785‬מ"ר עליה ‪ 2‬מבנים כדלקמן‪:‬‬
‫מבנה‬
‫מבנה מרכזי‬
‫מחסן‬
‫סה"כ‬
‫מס' קומות‬
‫‪ +4‬קומת קרקע‬
‫‪ +2‬גלריה‬
‫חלקית‪ +‬קרקע‬
‫שטח בנוי (מ"ר)‬
‫‪ 11,650‬מ"ר‬
‫‪ 4,340‬מ"ר‬
‫שטח לשיווק (מ"ר)‬
‫‪ 11,558‬מ"ר‬
‫‪ 4,308‬מ"ר‬
‫‪ 15,990‬מ"ר‬
‫‪ 15,866‬מ"ר‬
‫לשני המבנים קומת מרתף משותפת לשימושי חנייה ומערכות‪ ,‬בשטח‬
‫בנוי של כ‪ 8,293 -‬מ"ר ובה ‪ 216‬מקומות חנייה מסומנים‪ .‬קיימים גם ‪29‬‬
‫מקומות חנייה פתוחים בקומת הקרקע‪.‬‬
‫המבנים חדישים‪ .‬המצב הפיזי והתחזוקתי נראים כתקינים‪.‬‬
‫‪ .5.2.4‬חניה‬
‫הנכס כולל ‪ 214‬מקומות חנייה תת קרקעיים ‪ 29 +‬מקומות עיליים‪.‬‬
‫המקומות משרתים את השוכר‪.‬‬
‫‪ .5.2.5‬שימוש מיטבי‬
‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הטוב והמועיל בנכס הינו עפ"י השימוש הקיים‬
‫כמבנה לתעשייה עתירת ידע‪ .‬השימוש תואם את ההיתר הבניה ואת‬
‫הייעוד עפ"י התב"ע‪.‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.6‬תפעול וניהול‬
‫הנכס מושכר לשוכר יחיד ומתופעל על ידו‪.‬‬
‫‪ .5.2.7‬מצב תכנוני‬
‫על הנכס חלה תכנית בניין עיר מס' ג‪ 9027/‬מאושרת מ‪.27.10.1998 -‬‬
‫ייעוד‬
‫זכויות בנייה‬
‫‬‫‪-‬‬
‫שרותי תעשייה מעורב‪.‬‬
‫‪ 180%‬עיקרי עילי ‪ 50% +‬שרות עילי‬
‫‪ 50%‬שרות תת קרקעי‪.‬‬
‫נתקבלו היתרי בנייה וטופס ‪ .4‬לא אותרה ת' גמר‪.‬‬
‫לא זיהינו חריגות בנייה בעין‪.‬‬
‫‪ .5.2.8‬היטל השבחה‬
‫כמפורט לעיל בסעיף ‪ .3.4‬לדעתנו לא יחול‪.‬‬
‫‪ .5.2.9‬זכויות בנייה נוספות לניצול‬
‫קיימת יתרת זכויות בנייה לניצול כמפורט בסעיף ‪ 3.5‬לעיל‪ .‬זכויות אלו‬
‫מובאות באומדן השווי כדחויות‪ 10‬עד לתאריך ‪( 30.04.2022‬תום תקופת‬
‫השכירות ‪+‬שנתיים בתקופת האופציה הראשונה)‪.‬‬
‫‪ .5.2.10‬מצב משפטי‬
‫לחברה רשומה חכירה מהוונות מ‪ -‬ר‪.‬מ‪.‬י עד לתאריך ‪06.05.2057‬‬
‫‪+‬אופציה להארכה כמקובל (‪ 49‬שנים נוספות)‪.‬‬
‫רשומה על זכויות החברה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת טפחות בנק‬
‫מזרחי טפחות בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪.‬‬
‫‪ .5.2.11‬מטרת ההערכה‬
‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,30.09.2015‬לצורך‬
‫הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪ .5.2.12‬מיסוי‬
‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי‬
‫למוכר ולקונה‪.‬‬
‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬
‫במכירה‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫לשוכר‪ ,‬זכות לנצל את הזכויות בתקופת החוזה ‪ 2 +‬שנים ראשונות בתקופת האופציה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.13‬הפחתה כללית לגודל‬
‫אין לדעתנו מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬גודלו של הנכס אינו חריג ביחס‬
‫לנכסים אחרים בסביבה והוא מושכר במלואו‪.‬‬
‫‪ .5.2.14‬דמי שכירות‬
‫כמפורט לעיל בס' ‪ 4.3‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .5.2.15‬איכות הסביבה‬
‫מבירור שערכנו באתר איכות הסביבה המציג מתחמים‬
‫מזוהמים‪/‬חשודים בזיהום‪ ,‬אין אזכור לסביבה בה נמצא הנכס הנישום‪.‬‬
‫יחד עם זאת לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬כללית האזור בנוי‬
‫ומפותח‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬בתב"ע ג‪ 9027/‬ישנם תנאים לעניין איכות הסביבה‪ ,‬אשר רק עם‬
‫קיומם יתקבל היתר בנייה‪ .‬לנכס כאמור נתקבל היתר בנייה וכן טופס ‪.4‬‬
‫‪ .5.3‬עקרונות לתחשיב‬
‫‪ .5.3.1‬גישת השומה‬
‫הגישה הנאותה והמשקפת ביותר שווי של נכסים מניבים דוגמאות הנכס‬
‫הנישום הינה גישת היוון ההכנסות‪.‬‬
‫גישת ההשוואה אינה ישימה מאחר ולא איתרנו עסקאות מתאימות‬
‫להשוואה ישירה‪.‬‬
‫גישת העלות בעלת תוקף נמוך ביחס לגישות השומה האחרות‪ ,‬אולם‬
‫ביצענו תחשיב בשיטה זו כביקורת בלבד‪.‬‬
‫‪ .5.3.2‬שער ההיוון השנתי‬
‫שער ההיוון השנתי ‪ 8.25%‬בתקופת השכירות והאופציה ו‪ 8.50% -‬ביתרת‬
‫החיים הכלכליים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫סקר שערי היוון ‪:‬‬
‫מבני משרדים ‪ /‬תעסוקה‬
‫הנכס‬
‫תאריך‬
‫העסקה ‪/‬‬
‫הפרסום‬
‫מיקום‬
‫‪28/12/2014‬‬
‫בית "אטריום" ‪-‬‬
‫אזה"ת‬
‫תעסוקה‪ ,‬משרדים‬
‫מודיעין‬
‫ומסחר‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫כללי‬
‫מחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪2014‬‬
‫אזה"ת קרית בית קודאק‬
‫אריה‪ ,‬פ"ת‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫תל אביב‬
‫‪17/12/2014‬‬
‫‪15/12/2014‬‬
‫‪01/10/2014‬‬
‫‪20/06/2014‬‬
‫כללי‬
‫‪21/05/2014‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪16/12/2013‬‬
‫תל אביב‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫כללי‬
‫‪09/10/2013‬‬
‫רמת גן‬
‫יול‪13-‬‬
‫בית שמש‬
‫יונ‪13-‬‬
‫אפר‪13-‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה‬
‫פיתוח‬
‫יהוד‬
‫‪10/03/2013‬‬
‫תל אביב‬
‫פבר‪13-‬‬
‫מגדל העמק‬
‫‪04/07/2012‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה‬
‫פיתוח‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫מחצית שניה של‬
‫שנת ‪2013‬‬
‫"בית פסגות" ‪-‬‬
‫משרדים וחניות‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫מחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪2013‬‬
‫מגדל "משה אביב" ‪-‬‬
‫משרדים‬
‫מבנה תעשייה בבית‬
‫שמש‬
‫שני מבני משרדים‬
‫"פריסקייל"‬
‫בניין ‪ - HP‬משרדים‬
‫מחיר‬
‫הרכישה‬
‫דמ"ש‬
‫שנתיים‬
‫שיעור תשואה מקור מידע הערות‬
‫‪8.30%‬‬
‫‪₪ 33,240,000‬‬
‫משרדים ‪ 8.2% -‬אגף שומת‬
‫תעשיה ‪ 8.3% -‬מקרקעין‬
‫משרדים ‪ 8.0% -‬מגנא ‪+‬‬
‫עיתונות‬
‫מגנ"א‬
‫‪7.5%‬‬
‫‪₪ 102,600,000‬‬
‫‪₪ 300,000,000‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(9‬‬
‫משרדים ‪ 8.2% -‬אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫מגנ"א‬
‫)‪(8‬‬
‫‪7.44% ₪ 45,000,000 ₪ 605,000,000‬‬
‫גלובס‬
‫)‪(7‬‬
‫‪₪ 78,200,000‬‬
‫משרדים ‪ 8.15% -‬אגף שומת‬
‫תעשיה ‪ 8.3% -‬מקרקעין‬
‫‪8.77% ₪ 5,070,000 ₪ 57,800,000‬‬
‫מגנ"א ‪+‬‬
‫‪The Marker‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‪6.58% ₪‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪7.80% ₪ 15,000,000 ₪ 20,000,000‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪7.84% ₪ 18,500,000 ₪ 236,000,000‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪₪ 11,000,000‬‬
‫‪723,996‬‬
‫‪7.75% ₪ 2,440,000 ₪ 31,500,000‬‬
‫מגדל "פלטינום" ‪-‬‬
‫משרדים‬
‫שלושה מבני תעשייה ‪8.41% ₪ 3,068,196 ₪ 36,500,000‬‬
‫מגדל "אקרשטיין" ‪-‬‬
‫משרדים‬
‫מגנ"א‬
‫)‪(11‬‬
‫‪₪ 53,000,000‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫מגנ"א ‪+‬‬
‫‪The Marker‬‬
‫)‪(4‬‬
‫מגנ"א‪ ,‬גלובס‪(6) ,‬‬
‫מידע במשרדנו‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫)‪(5‬‬
‫)‪(6‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(11‬‬
‫המוכרת חב' אספן‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה‬
‫המוכרת חב' מבני תעשייה‪ .‬בנכס שוכר יחיד‪ .‬שיעור התשואה מגלם מקומות חניה‪.‬‬
‫אמות רכשה את המבנה‬
‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת ‪ 2‬קומות משרדים (קומות ‪ 17‬ו ‪ )18-‬בשטח ‪ 1,650‬מ"ר ‪ 35 +‬חניות‬
‫ומחסנים‪ .‬משקף כ ‪/₪ 16,500 -‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת זכויות הבעלות ב ‪ 3 -‬קומות משרדים (קומות ‪ )45 ,15 ,14‬בשטח של‬
‫‪ 4,320‬מ"ר‪ 52 +‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות בעיקרן לחברות הביטוח מנורה מבטחים והראל פיא‪ .‬משקף כ ‪-‬‬
‫‪/₪ 12,000‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫חברת מבני תעשיה דיווחה על מכירת ‪ 3‬קומות משרדים (כ ‪ 3,800 -‬מ"ר) ו ‪ 73 -‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות‬
‫לשוכר יחיד ‪ -‬המטה הישראלי של חברת נובל אנרג'י‪ .‬משקף כ ‪/₪ 12,600 -‬מ"ר ‪-‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫בית ההשקעות פסגות וקרנות הפנסיה עמיתים בוחנים פניה מצד משפחת נקש להצטרף לחברת אמפא ברכישת‬
‫‪( 50%‬חלקן של החברות אלקטרה ואלקטרה נדל"ן) ממגדל אלקטרה בת"א‪ .‬העסקה‪ ,‬מתוכננת להתבצע בחלוקה‬
‫שווה של שליש לכל אחד מהרוכשים (פסגות‪ ,‬עמיתים‪ ,‬אמפא)‪ .‬שטחי המשרדים ‪ 54,000‬מ"ר ו ‪ 1,200 -‬מקומות‬
‫חניה תת‪-‬קרקעיים‪.‬‬
‫ריט ‪ 1‬דיווחה על שטחים מבית פסגות ברחוב רוטשילד ‪ ,3‬ת"א הכוללים‪ 6 :‬קומות משרדים בשטח כולל של כ ‪-‬‬
‫‪ 4,848‬מ"ר ו ‪ 1/3 -‬ממקומות החניה בחניון הבנין במושעא‪ .‬הנכס בתפוסה של ‪ .94%‬שיעור התשואה המדווח הינו‬
‫לאחר קבלת הכנסות מהשטחים הפנויים‪.‬‬
‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל אלקטרה (‪ )25%‬במחיר של ‪ 300‬מ' ‪ .₪‬בהתאם‬
‫לדוחות הכספיים למועד ‪ NOI 31.12.2013‬מייצג ‪ 90,240‬א' ‪ .₪‬שער ההיוון עבור חוזים חתומים ‪.7.5%‬‬
‫שיעור תפוסה ‪.100%‬‬
‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל קודאק (‪ )33%‬לחב' מגדל במחיר של ‪ 102.6‬מ' ‪.₪‬‬
‫שעור התשואה עפ"י העתונות ‪.8.0%‬‬
‫בבנין ‪ 24,000‬מ"ר עילי ‪ 23,000 +‬מ"ר חניונים תת‪-‬קרקעיים‪ .‬התפוסה ‪.100% -‬‬
‫חב' לוינשטיין נכסים בע"מ דיווחה על רכישת זכויותיה בבנין (‪ )50%‬במחיר של ‪ 33.24‬מ' ‪ .₪‬הבנין נמצא בהליכי‬
‫אכלוס סופיים וצפוי להניב עם סיום אכלוסו (אמצע שנת ‪ )2015‬תשואה שנתית נטו של ‪.8.3%‬‬
‫הבנין כולל כ ‪ 8,000 -‬מ"ר בנוי וכ ‪ 165 -‬מקומות חניה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.3.1‬קביעת דמ"ש ראויים לנכס במצבו‬
‫ערכנו סקר מחירים למחירי שכירויות למבני תעשייה בסביבה תוך ביצוע‬
‫התאמות נדרשות‪.‬‬
‫‪ .5.3.2‬סקר מחירי קרקעות באזור התעשייה‬
‫‪‬‬
‫עפ"י מכרז ר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪ 02.08.2015‬שווק מגרש מס' ‪ ,14‬בייעוד‬
‫לאזור תעשייה מעורב‪.‬‬
‫שטח המגרש ‪ 3,843‬מ"ר‪ .‬זכויות הבנייה ‪ 180%‬עיקרי (‪ 6,917.4‬מ"ר‬
‫מבונה עיקרי)‪ .‬מחיר הזכייה כולל פיתוח ‪( ₪ 3,852,224‬משקף שווי‬
‫מ"ר מבונה של ‪/₪ 557‬למ"ר מבונה עיקרי‪ ,‬כ‪ 1.02 -‬מ' ‪/₪‬לדונם)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עפ"י מכרז ר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪ 02.08.2015‬שווק מגרש מס' ‪ ,2‬בייעוד‬
‫לאזור תעשייה‪.‬‬
‫שטח המגרש ‪ 3,920‬מ"ר‪ .‬זכויות הבנייה ‪ 150%‬עיקרי (‪ 5,880‬מ"ר‬
‫מבונה עיקרי)‪ .‬מחיר הזכייה כולל פיתוח ‪( ₪ 3,976,735‬משקף שווי‬
‫מ"ר מבונה של ‪/₪ 676‬למ"ר מבונה עיקרי‪ ,‬כ‪ 1.014 -‬מ' ‪/₪‬לדונם)‬
‫‪‬‬
‫עפ"י מכרז ר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪ 02.08.2015‬שווק מגרש מס' ‪ ,9‬בייעוד‬
‫לאזור תעשייה‪.‬‬
‫שטח המגרש ‪ 2,035‬מ"ר‪ .‬זכויות הבנייה ‪ 150%‬עיקרי (‪ 3,052.5‬מ"ר‬
‫מבונה עיקרי)‪ .‬מחיר הזכייה כולל פיתוח ‪( ₪ 1,902,964‬משקף שווי‬
‫מ"ר מבונה של ‪/₪ 623‬למ"ר מבונה עיקרי‪ ,‬כ‪ 0.935 -‬מ' ‪/₪‬לדונם)‪.‬‬
‫סיכום וקביעה‪:‬‬
‫טווח המחירים למגרשים קטנים יחסית (‪ 2.03‬דונם‪ 3.92 -‬דונם) נע‬
‫בגבולות שבין ‪/₪ 676 - ₪ 557‬למ"ר מבונה עיקרי‬
‫קבענו שווי לפי ‪/₪ 550‬למ"ר מבונה עיקרי המשקף שווי של‬
‫‪/₪ 990,000‬לדונם‪.‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫קביעתנו למועד קובע ‪ 30.09.2014‬הייתה ‪/₪ 500‬למ"ר מבונה‬
‫עיקרי‪ .‬העלייה הינה בהתאם למחירי שוק עדכניים‪ ,‬כמפורט‬
‫בסקר שלעיל‪.‬‬
‫‪ .5.3.3‬סקר מחירי שכירויות לשטחי אחסנה באזור התעשייה‬
‫‪‬‬
‫שטחי תעשייה קלה‪/‬אחסנה בשטח של ‪ 1,400‬מ"ר ‪ +‬חצר תפעולית‬
‫מוצע להשכרה תמורת ‪/₪ 35‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי אחסנה ומשרדי תפעול בשטח של ‪ 1,000‬מ"ר ‪ +‬חצר‬
‫תפעולית מוצע להשכרה תמורת ‪/₪ 40‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי ייצור ומחסנים בשטח של ‪ 2,000‬מ"ר ‪ +‬חצר תפעולית מוצע‬
‫להשכרה תמורת ‪/₪ 40‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי אחסנה בשטח של ‪ 400‬מ"ר ‪ +‬חצר תפעולית מוצע להשכרה‬
‫תמורת ‪/₪ 38‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫סיכום וקביעה‪:‬‬
‫מחירי ביקוש לשטחים שבין ‪ 2,000‬מ"ר – ‪ 400‬מ"ר מוצעים‬
‫להשכרה בגבולות שבין ‪/₪ 30 - ₪ 40‬למ"ר בחודש ובממוצע ‪35‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫לאחר הפחתה ראויה ומקובלת בגין ביקוש וגודל בשיעור של‬
‫‪ ,20%‬מתקבלים דמ"ש ראויים לפי ‪/₪ 28‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫קבענו‪ ,‬לפי ‪/₪ 28‬למ"ר בחודש (לעומת ‪/₪ 27‬למ"ר ל‪.)30.09.2014 -‬‬
‫‪ .5.3.4‬סקר מחירי שכירויות לשטחי תעסוקה באזור התעשייה‬
‫‪‬‬
‫בבניין לוינשטיין הושכרו לאחרונה ‪ 3,000‬מ"ר‪ ,‬ברמת גמר קיים‬
‫(לאחר פינוי שוכר)‪ ,‬תמורת ‪/₪ 44‬למ"ר בחודש‪ .‬מקומות חנייה‬
‫הושכרו לפי ‪/₪ 350‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בבית "שטרן" הממוקם ברחוב העוצמה מס' ‪ 1‬נסגרו לאחרונה‬
‫עסקאות לשטחים ברמת מעטפת‪ ,‬בהיקף שבין ‪ 200‬מ"ר – ‪1,000‬‬
‫מ"ר לפי ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בבניין סמוך לנכס הנישום (לא נמסר מיקום מדיוק) הושכר‬
‫לאחרונה ‪ 1,000‬מ"ר ברמת מעטפת תמורת ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בבניין חדש באזור התעשייה (על כביש ‪ ,)70‬השייך אף הוא לחברה‬
‫קיימים מס' מו"מ לפני סגירה‪ ,‬לפי ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש ברמת‬
‫מעטפת‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בבניין חדש מוצע להשכרה שטח של ‪ 500‬מ"ר‪ ,‬בקומה ‪ ,3‬ברמת‬
‫מעטפת‪ .‬מחיר ביקוש ‪/₪ 45‬למ"ר בחודש‪ .‬מוצעות חניות מקורות‬
‫לפי מחיר ביקוש של ‪/₪ 400‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בבניין ייצוגי מוצעים להשכרה שטחים של ‪ 300‬מ"ר – ‪ 600‬מ"ר‪,‬‬
‫בקומה ‪ ,5‬ברמת גמר גבוהה‪ .‬מחיר ביקוש ‪/₪ 60‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫משיחה עם גורם נדל"ן פעיל בסביבת הנכס הנישום נמסר כי‬
‫דמ"ש ראויים להערכתן ברמת גמר קיים (לאחר פינוי שוכר)‬
‫בגבולות שבין ‪/₪ 50 - ₪ 45‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫סיכום וקביעה‪:‬‬
‫מחירי עסקאות שכירות לשטחים עד ‪ 3,000‬מ"ר‪ ,‬ברמת‬
‫מעטפת‪/‬גמר קיים לאחר פינוי שוכר נעים בגבולות שבין ‪45 -₪ 44‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫חניות מושכרות לפי ‪/₪ 350‬למקום בחודש‪.‬‬
‫מחיר ביקוש ומחירים במו"מ לשטחים ברמת מעטפת לפי ‪45‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫מחיר ביקוש לשטחים קטנים ברמת גמר לפי ‪/₪ 60‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫מחיר ביקוש למס' קטן של חניות לפי ‪/₪ 400‬למקום בחודש‪.‬‬
‫לאור היקפי השטחים בנכס הנישום ולאור האמור לעיל‪ ,‬אנו‬
‫קובעים דמ"ש לשטחי התעסוקה‪ ,‬ללא שינוי מ‪ 30.09.2014 -‬לפי‬
‫‪/₪ 43‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫דמ"ש ראויים למקומות חנייה מקורה לפי ‪/₪ 280‬למקום בחודש‬
‫(ללא שינוי ביחס ל‪)30.09.2014 -‬‬
‫קביעות‪:‬‬
‫‬‫דמ"ש ראויים‬
‫‬‫דמ"ש ראויים לשטחי אחסנה‬
‫דמ"ש ראויים למקום חנייה מקורה ‪-‬‬
‫דמ"ש ראויים למקום חנייה חיצוני ‪-‬‬
‫‬‫שווי מ"ר מבונה עיקרי‬
‫‬‫שער היוון‬
‫‪/₪ 43‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪/₪ 28‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪/₪ 280‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬
‫‪/₪ 200‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬
‫‪/₪ 550‬למ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬
‫הוסבר לעיל בס' ‪.5.3.2‬‬
‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.4‬תחשיב אומדן השווי ההוגן‬
‫‪ .5.4.1‬גישת היוון ההכנסות‬
‫נתוני בסיס‪:‬‬
‫מועד קובע לחוו"ד‬
‫תום תקופת השכירות‬
‫מהות‬
‫שטחי תעשייה עתירת ידע (מ"ר)‬
‫שטחי אחסנה (מ"ר)‬
‫חניות מקורות‬
‫חניות חיצוניות‪ ,‬לא מקורות‬
‫שווי מ"ר מבונה עיקרי‬
‫שער היוון שנתי בתקופת החוזה‬
‫שער היוון שנתי ביתרת החיים הכלכליים‬
‫שער היוון שנתי לדחיית הקרקע‬
‫‪30/09/2015‬‬
‫‪30/04/2020‬‬
‫דמ"ש ראויים‬
‫‪43‬‬
‫‪28‬‬
‫‪280‬‬
‫‪200‬‬
‫‪550‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪6.00%‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫תום תקופת השכירות‬
‫מס' שנים להיוון הכנסות‬
‫דמי שכירות חודשיים‬
‫שער היוון שנתי‬
‫זרם תקבולים בתקופת השכירות‬
‫‪30/04/2020‬‬
‫‪4.59‬‬
‫‪700,211‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪31,044,583‬‬
‫תקופות האופציה‬
‫‪30/04/2026‬‬
‫תום תקופת האופציה השנייה‬
‫‪6.00‬‬
‫מס' שנים להיוון הכנסות‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים בתקופות האופציה ‪651,099‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫שער היוון שנתי‬
‫‪35,859,895‬‬
‫זרם תקבולים בתקופת השכירות‬
‫דחייה‪:‬‬
‫‪4.59‬‬
‫מס' שנים לדחייה‬
‫‪8.25%‬‬
‫שער היוון שנתי‬
‫‪24,929,425‬‬
‫ע‪.‬נ‪.‬נ לתקופות האופציה‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫יתרת החיים הכלכליים‪:‬‬
‫שטח לשיווק‪ /‬מס'‬
‫מקומות חנייה‬
‫דמ"ש ראויים‬
‫מהות‬
‫משרדים‬
‫‪43‬‬
‫ומעבדות ‪11,558‬‬
‫‪28‬‬
‫‪4,308‬‬
‫מחסן‬
‫חניות‬
‫‪280‬‬
‫מקורות ‪216‬‬
‫חניות‬
‫‪200‬‬
‫חיצוניות ‪26‬‬
‫סה"כ דמי שכירות ראויים חודשיים‬
‫סה"כ דמי שכירות שנתיים‬
‫שער היוון שנתי‬
‫סה"כ שווי ביתרת החיים הכלכליים‬
‫ע‪.‬נ‪.‬נ ליתרת החיים הכלכליים‬
‫סה"כ‬
‫‪496,994 ₪‬‬
‫‪120,624 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪60,480 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5,200 ₪‬‬
‫‪683,298‬‬
‫‪8,199,576‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪96,465,600‬‬
‫‪40,663,571‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫‪₪ 96,637,579‬‬
‫תוספת זכויות בנייה ‪:‬‬
‫יתרת זכויות בנייה עיקריות לבנייה‬
‫שווי מ"ר מבונה עיקרי‬
‫סה"כ שווי הזכויות‬
‫דחייה בהתאם לחוזה השכירות עד לתאריך‬
‫מס' שנים לדחייה‬
‫שער היוון שנתי‬
‫שווי הזכויות בערך נוכחי‬
‫‪6,496‬‬
‫‪550‬‬
‫‪3,573,015‬‬
‫‪30/04/2022‬‬
‫‪6.59‬‬
‫‪6.00%‬‬
‫‪2,434,236‬‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫במעוגל‬
‫‪₪ 99,071,816‬‬
‫‪₪ 99,000,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.4.2‬גישת העלות‬
‫קרקע‪:‬‬
‫שטח קרקע (דונם)‬
‫שווי דונם כולל פיתוח‬
‫סה"כ שווי הקרקע‬
‫בנייה‪:‬‬
‫עלויות בנייה (בפועל)‬
‫בניכוי פחת משוער (‪)3.5%‬‬
‫סה"כ קרקע ‪ +‬עליות בנייה‬
‫תוספת רווח ייזום נדרש (‪)15%‬‬
‫סה"כ שווי הנכס בגישת העלות‬
‫במעוגל‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 11.785‬דונם‬
‫‪₪‬‬
‫‪990,000‬‬
‫‪₪ 11,667,150‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪₪ 86,729,601‬‬
‫‪)-( ₪ 3,035,536‬‬
‫‪₪ 95,361,215‬‬
‫‪₪ 14,304,182‬‬
‫‪₪ 109,665,397‬‬
‫‪₪ 109,700,000‬‬
‫סיכום‪:‬‬
‫שווי בגישת היוון ההכנסות‬
‫שווי בגישת העלות‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪₪ 99,000,000‬‬
‫‪₪ 109,700,000‬‬
‫השווי בגישת העלות גבוה בסך של כ‪ 10.7 -‬מ' ‪ ,₪‬שהינם כ‪.10.8% -‬‬
‫הפער נובע בעיקרו מהמרכיב "השחוק" של רווח הייזום‪ ,‬אשר אינו מתקבל‬
‫במלואו‪.‬‬
‫מענקי השקעה – איזו"פ‪ .‬לא מובא בחשבון‪ .‬לפרויקט אין מעמד של "מפעל‬
‫מאושר"‪ .‬כלל‪ ,‬די נדיר לקבל מעמד כזה של "מפעל מאושר" לבנייה‪,‬‬
‫ביוקנעם‪.‬‬
‫במקביל‪ ,‬אין גם באזור רזרבות קרקעיות בהיקף שיצדיק שיקול של בנייה‬
‫כ"מפעל מאושר"‪ ,‬אל מול רכישת נכס קיים‪.‬‬
‫לאור נחיתותה של גישת העלות‪ ,‬אנו קובעים את שוויו של הנכס‬
‫בהתאם לגישת היוון ההכנסות בסך של ‪ 99,000‬א' ‪ ₪‬ובמעוגל‬
‫‪ 100,000‬א' ‪.₪‬‬
‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .6‬קביעת השווי ההוגן‬
‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬
‫ידינו‪ ,‬הננו קובעים את אומדן השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬
‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬
‫צד ג'‪ ,‬למעט השוכרים החופשיים נכון לתאריך הקובע ‪ 30.09.2015‬בגבולות הסך במעוגל‬
‫ל– ‪( ₪ 100,000,000‬מאה מיליון ‪.)₪‬‬
‫הסכומים לא כוללים מע"מ‪.‬‬
‫‪ .6.1.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים ל ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫אין‪.‬‬
‫‪ .6.1.2‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע ‪30.09.2015‬‬
‫להלן ניתוח רגישות לשווי הנכס כמשתנה של שינוי בשיעור ההיוון ודמי‬
‫השכירות הראויים (לשטחים בתום החוזים) בנכס‪:‬‬
‫שער היוון‬
‫‪-0.50%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪0.50%‬‬
‫השינוי בדמ"ש הראויים‬
‫‪-5.00%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪5.00%‬‬
‫‪₪ 104,000,000 ₪ 106,000,000 ₪ 108,000,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪98,000,000 ₪ 100,000,000 ₪ 102,000,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪93,000,000 ₪ 95,000,000 ₪ 96,000,000‬‬
‫‪ .6.1.3‬הערכות קודמות שנערכו לנכס ב‪ 3 -‬השנים האחרונות‬
‫הנכס הוערך על ידינו בחוו"ד שבסימוכין למועד קובע ‪ 30.09.2014‬בסך של‬
‫‪ 100‬מ' ‪.₪‬‬
‫השווי למועד קובע ‪ 30.09.2015‬ללא שינוי‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה כמו גם נספחי התחשיבים‪ ,‬נמצאים‬
‫במשרדנו ו‪/‬או במשרדי החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬
‫נתוני השכירות‪ ,‬חב' הניהול‪ ,‬השטחים לשיווק והשטחים הפנויים ניתנו ע"י החברה‬
‫ובאחריותם בלבד‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫תפוצה‪ .1-2 :‬החברה‪.‬‬
‫עודד האושנר‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫עמוד ‪ 34‬מתוך ‪34‬‬
‫‪12922.4-12‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עודד האושנר‬
‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬
‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬
‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬
‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬
‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬
‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬
‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫ד"ר אמיר זוהר ‪ Ph.D‬הנדסת מכונות‬
‫תל‪-‬אביב‪22.10.2015 :‬‬
‫סימוכין ‪12126.5-14 :‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ :‬זכויות במקרקעין‪ ,‬מבנה תעשיה‪ ,‬אזה"ת גן‬
‫רווה‪ ,‬יבנה‬
‫זכויות חכירה מהוונות לחברת "מבני תעשייה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 06.09.2015‬על ידי החברה‪ ,1‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬
‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬חשב החברה‪.‬‬
‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס "נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי‬
‫מספר ‪ IAS 40‬ולצורך יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬
‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬
‫יחסי תלות‬
‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,2‬בעיקר‬
‫במה שנוגע למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬
‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬
‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬
‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬
‫הכנסות משרדי‪.‬‬
‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬
‫פרטי השמאי‬
‫שם המומחה‬
‫מעונו‬
‫‪.52645‬‬
‫מקום עבודתו‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫עודד האושנר‪.‬‬
‫רחוב האורן מספר ‪ ,3‬שכונת גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג‬
‫‪:‬‬
‫רחוב לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬
‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬
‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬
‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪ ,‬ע‪.‬‬
‫האושנר ושות'‪.‬‬
‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬
‫דווח לאחרונה על מגעים מתקדמים להעברת השליטה‪ ,‬לקבוצת נקש‪ .‬העסקה טרם הושלמה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬
‫מטעם מכון התקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה‬
‫עוברים תהליכי בקרה קפדניים‪.‬‬
‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪-‬‬
‫‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬
‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬
‫הסכמות והצהרות השמאי‬
‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬
‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬
‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬
‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬
‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬
‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬
‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬
‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬
‫וזאת השאלה‬
‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬נכון לתאריך ‪( 30.09.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‬
‫לצורך הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬
‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬
‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬
‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬
‫‪ ‬ביקור נוסף בנכס ובסביבה נערך בתאריך ‪ 04.09.2015‬ע"י ארנון מרדכי‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫במשרדנו‪ .‬הביקור נערך עצמאית‪.‬‬
‫‪ ‬החברה נתבקשה על ידינו לרבות במכתב מיום ‪ 20.02.2011‬לספק לנו את כל המידע‬
‫העובדתי המצוי בידה בקשר עם הנתונים והמידע הקשורים לנכס ושבכוחם להשפיע על‬
‫שוויו וטיבו ולרבות לגבי אירועים מיוחדים וחריגים‪ ,‬אם קיימים‪ ,‬דוגמת תביעות‪ ,‬וכד'‪.‬‬
‫חוות דעתנו ערוכה‪ ,‬בי ן היתר‪ ,‬על בסיס המידע העובדתי הנ"ל שנמסר מהחברה ועבר על‬
‫ידינו עיבוד להצגתו בדו"ח זה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מסמכים‪:‬‬
‫‪- 03.09.2015 ‬‬
‫‪‬‬
‫שונים‬
‫שונים‬
‫‪‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‪ ,‬מפנקס הבתים המשותפים‪ ,‬גרסת‬
‫האינטרנט ‪ -‬הופק על ידינו‪.‬‬
‫מסמכים משפטיים ‪ -‬נמסר מהחברה‪.‬‬
‫מסמכים תכנוניים‪ -‬נאספו על ידינו‪.‬‬
‫‪ .1‬הבהרה לגבי זיהוי השטחים הבנויים הכלולים בחוו"ד‬
‫הבניין בו ממוקם הנכס הנישום כולל ‪ 2‬קומות ‪ +‬קומת ביניים חלקית‪.‬‬
‫הנכס הנישום מהווה‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫חלקים מוגדרים בקומת הקרקע‪.‬‬
‫הקומה הראשונה בשלמות‪.‬‬
‫חלקים מוגדרים בקומת הגג‪.‬‬
‫זכויות בנייה נוספות (בשלמות) שטרם נוצלו‪.‬‬
‫חלקים בקומת הקרקע והגג נמכרו כאמור‪" -‬נסיך הקטן" ו‪" -‬ארט יודאיקה" והן אינן‬
‫מהווים חלק מהנכס הנישום‪ .‬פירוט נוסף להלן בפרק "המצב המשפטי"‪.‬‬
‫זכויות החכירה רשומות בשלמות לחברה‪ .‬טרם נרשמו זכויות החכירה לרוכשים ("ארט‬
‫יודאיקה" ו"הנסיך הקטן") ואף טרם נרשמה לטובתם הערת אזהרה‪.‬‬
‫סה"כ השטח ברוטו שנמכר (עפ"י חוזי המכר) הינו ‪ 3,152‬מ"ר ‪ 30 +‬חניות ‪ 2 +‬חניות‬
‫תפעוליות‪.‬‬
‫פרטי וזיהוי הנכס תתי החלקות שנמכרו ואינן מהוות חלק מהנכס הנישום כפי שנמסר‬
‫מהחברה‪:‬‬
‫תת חלקה מס' ‪ - 11‬ארט יודאיקה‪.‬‬
‫תת חלקה מס' ‪ - 12‬ארט יודאיקה‪.‬‬
‫תת חלקה מס' ‪ - 13‬הנסיך הקטן‪.‬‬
‫שטח הנכס המובא על ידנו בחשבון השווי הינו השטח לשיווק בהיקף של של‪ 16,848 -‬מ"ר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2‬זיהוי ופרטי הנכס‬
‫גוש‬
‫‪3‬‬
‫‪:‬‬
‫‪.5404‬‬
‫חלקה (חלק)‬
‫‪:‬‬
‫‪.4‬‬
‫מגרשים‬
‫‪:‬‬
‫‪ 2003 – 2001‬עפ"י תב"ע בר‪/‬בת‪.213/‬‬
‫שטח החלקה‬
‫‪:‬‬
‫‪ 20,408‬מ"ר (שטח רשום לחלקה בשלמות)‪.‬‬
‫תת"ח‬
‫‪:‬‬
‫פירוט לגבי תת"ח הנישומות להלן בסע' ‪.5.1‬‬
‫סוג הנכס‬
‫‪:‬‬
‫שטחים במבנה תעשייה (מרבית המבנה) בשטח לשיווק‬
‫‪ 16,848‬מ"ר ‪ +‬חניות בקומת הקרקע‪ ,‬בקומה ראשונה ובקומת‬
‫הגג‪.‬‬
‫כתובת‬
‫‪:‬‬
‫רח' נחל פולג פינת רח' נחל חריף‪ ,‬אזה"ת גן רווה‪ ,‬יבנה‪.‬‬
‫מיקום במבנה‬
‫‪:‬‬
‫חלקים בקומת הקרקע‪ ,‬קומה ראשונה בשלמות‪ ,‬חלקים בקומת‬
‫הגג‪.‬‬
‫זיהוי הנכס‬
‫‪:‬‬
‫בעלות‬
‫‪:‬‬
‫תשריט בית משותף‪ .‬זיהוי כללי של החלקה מהפורטל הגיאוגרפי‬
‫הלאומי‪.‬‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫חכירות‬
‫‪:‬‬
‫רשומה חכירה מהוונות (מ ר‪.‬מ‪.‬י) לחברה לתקופה של ‪ 49‬שנה עד‬
‫לתאריך ‪ + 27.12.2041‬אופציה להארכה לתקופה נוספת של ‪49‬‬
‫שנה‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫רשומה משכנתא לבנק המזרחי‪ .‬כמפורט להלן בסע' ‪.5.1‬‬
‫‪:‬‬
‫כמפורט להלן בסע' ‪.5.1‬‬
‫שעבודים‬
‫הערות‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪4‬‬
‫בחוזה החכירה רשומים מגרשים ‪ ,2003 ,2002 ,2001‬חלקות ‪( 3‬בחלק)‪ ,‬ו‪( 5 -‬בחלק) בגוש ‪.4349‬‬
‫המדובר במספרים הישנים של החלקות והגוש‪.‬‬
‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה‬
‫אלו יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3‬תיאור הסביבה הקרקע המבנה והנכס‬
‫‪ .3.1‬תיאור הסביבה‬
‫המיקום בפינת הרחובות נחל חריף ונחל פולג‪ ,‬בחלקו הצפוני‪ 5‬של אזור התעשייה‬
‫הממוקם מצפון מערב לעיר יבנה ומשתרע בין כביש ארצי מספר ‪ 4‬שממערב‪,‬‬
‫ולשטחים החקלאיים המעובדים שממערב לכפר הנגיד הסמוך ליבנה‪.‬‬
‫חלקו הצפוני של אזור התעשייה מאופיין במבני תעשייה "היי‪-‬טק" חדשים יחסית‬
‫בעלי חזיתות ארכיטקטוניות בני ‪ 2-4‬קומות ולצדם מבני תעשייה ומלאכה ותיקים‬
‫יותר הממוקמים בחלקו הדרומי של אזור התעשייה‪.‬‬
‫הגישה דרך מחלף יבנה או דרך העיר עצמה‪.‬‬
‫רח' נחל חריף הינו דו סטרי‪ ,‬משתרע מצפון לדרום עם אי תנועה במרכזו‪ .‬מרכזי‬
‫באזור התעשייה‪.‬‬
‫רח' נחל פולג הינו דו סטרי‪ ,‬משתרע ממערב למזרח‪ ,‬בעל ‪ 2‬נתיבי תנועה לכל כיוון‬
‫עם אי תנועה במרכזו‪.‬‬
‫לאזור מספר יתרונות בשל הגורמים הבאים‪:‬‬
‫קרבתו היחסית לת"א‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הגישה לכביש הראשי ת"א‪-‬אשדוד‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הקרבה לעיר אשדוד ולנמל‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בקטע שבין אזור התעשייה לכביש מס' ‪ 4‬מוקמת כיום תחנת הרכבת החדשה של העיר‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים מדרכות מרוצפות‪ ,‬תאורת רחוב וחיבור‬
‫לתשתיות העירוניות‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫החלק שמעברו הצפוני של נחל פולג (בו ממוקם גם הנכס) שייך במבחינה תכנונית לוועדה‬
‫המרחבית לתכנון ובנייה "שורקות" וידוע גם כאזה"ת "גן רווה"‪ .‬בפועל לא קיים שוני בין שני‬
‫צדדיו של נחל פולג הן מבחינה תכנונית והן מבחינת המאפיינים הפיזיים והשימושים הנעשים‬
‫במבנים וההפרדה הינה מוניציפאלית בלבד‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים סביבה (ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מיקומו הכללי‬
‫של הנכס‬
‫‪ .3.2‬תיאור הקרקע‪/‬החלקה‬
‫הקרקע תלת חזיתית‪ ,‬צורתה כצורת טרפז אי רגולארי‪ .‬פני הקרקע מישוריים‪.‬‬
‫החלקה מגודרת‪ ,‬הגישה באמצעות ‪ 2‬שערים באגפים המערבי והמזרחי‪.‬‬
‫גבולות כללים‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מצפון‬
‫‪:‬‬
‫מדרום‬
‫‪:‬‬
‫ממזרח‬
‫‪:‬‬
‫ממערב‬
‫שטחים פתוחים‪.‬‬
‫רחוב נחל פולג‪.‬‬
‫רח' חבצלת החוף‪.‬‬
‫רח' נחל חריף‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תשריט החלקה (מאתר המפות של מדינת ישראל‪ ,‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫חלקה ‪4‬‬
‫תשריט המגרשים (מתשריט תב"ע בר‪/‬בת‪ ,213 /‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מגרש ‪2003‬‬
‫מגרש ‪2002‬‬
‫מגרש ‪2001‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.3‬תיאור המבנה‬
‫בחלקה קיים מבנה בן ‪ 2‬קומות (קרקע וראשונה) ‪ +‬קומת ביניים חלקית קטנה‬
‫יחסית בק"ק‪ ,‬המשמש למלאכה‪ ,‬אחסנה ומשרדים תפעוליים‪.‬‬
‫הבנייה קשיחה‪ ,‬חיפוי קירות החוץ באריחי אבן נסורה וקיר מסך (בחלק מהחזית‬
‫המערבית בלבד)‪ .‬ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי תקין‪.‬‬
‫בעברו המזרחי‪ ,‬במרכזו של המבנה קיימת רמפת עלייה לכלי רכב המובילה ליחידות‬
‫בקומה א' ולגג‪.‬‬
‫קומת הגג משמשת כחניה פתוחה‪.‬‬
‫‪ .3.4‬תיאור הנכס‬
‫שטח ברוטו בנוי‬
‫‪6‬‬
‫נישום במ"ר‬
‫חלוקה פנימית‬
‫קומה‬
‫קומת קרקע‬
‫(שוכרים בשכירות חופשית)‬
‫‪ 6,907‬מ"ר‬
‫חלוקה לאולמות בגדלים שונים‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר רצפת בטון מוחלק‪,‬‬
‫תקרה גבוהה חשופה‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪,‬‬
‫מערכות ספרינקלרים וגלאי עשן‪.‬‬
‫קומה ראשונה‬
‫(שוכרים בשכירות חופשית)‬
‫פנוי ‪ 1,175‬מ"ר‬
‫‪ 9,877‬מ"ר‬
‫במשרדים התפעוליים‪ -‬חלוקה פנימית בגבס‪ ,‬מיזוג‬
‫אויר‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪ ,‬טיח וצבע בקירות‪.‬‬
‫בשירותים חיפוי קירות חלקי באריחי קרמיקה‪.‬‬
‫חלוקה לאולמות בגדלים שונים‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר רצפת בטון מוחלק‪,‬‬
‫תקרה גבוהה חשופה‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪,‬‬
‫מערכות ספרינקלרים וגלאי עשן‪.‬‬
‫במשרדים התפעוליים‪ -‬חלוקה פנימית בגבס‪ ,‬מיזוג‬
‫אויר‪ ,‬תאורה פלואורסצנטית‪ ,‬טיח וצבע בקירות‪.‬‬
‫בשירותים חיפוי קירות חלקי באריחי קרמיקה‪.‬‬
‫קומת גג‬
‫(שוכרים בשכירות חופשית)‬
‫‪ 64‬מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫‪ 16,848‬מ"ר‬
‫‪6‬‬
‫העלייה באמצעות רמפת עליה מצידו המזרחי של‬
‫המבנה‪.‬‬
‫כולל אנטנות‪ ,‬חדר טרנספורמציה‪ ,‬ומתקן פוטו‬
‫וולטאי‪.‬‬
‫בנוסף חניות לא מקורות‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת רצפת בטון מוחלק‬
‫שטח לשיווק כפי שנמסר מהחברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫התפוסה ‪.93% :‬‬
‫שטח פנוי ‪ 1,175 :‬מ"ר‪.‬‬
‫מתקן פוטו וולטאי‪:7‬‬
‫באגף הדרום מזרחי על הגג בנוי מתקן פוטו וולטאי‪.‬‬
‫סביב המבנה דרך גישה סלולה אספלט עם חניות תפעוליות בחזית ועורף המבנה‪.‬‬
‫‪ .4‬מצב תכנוני‬
‫הנכס ממוקם בתחום השיפוט של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה "שורקות" וזאת על‬
‫אף מיקומו הפיזי באזה"ת של יבנה‪ .‬תב"ע בר‪/‬בת‪ 213/‬הינה תב"ע משותפת לוועדה‬
‫ה מקומית לתכנון ובנייה ביבנה ול"שורקות" וחלה בתחום השיפוט של שתיהן‪.‬‬
‫‪ .4.1‬תכניות בנין עיר מאושרות‬
‫‪‬‬
‫תב"ע מס' בר‪/‬בת‪ 213 /‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4268‬בתאריך ‪.16.12.1994‬‬
‫ייעוד‬
‫שטח מגרש מינימאלי‬
‫מס' קומות‬
‫אחוזי בנייה מרביים‬
‫מקלט‬
‫קווי בנין‬
‫מרתף‬
‫תכליות‪:‬‬
‫נלווים‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫תעשיה‪.‬‬
‫‪ 1‬דונם‪.‬‬
‫עד ‪ 3‬קומות ו‪/‬או ‪ 18‬מ'‪.‬‬
‫עד ‪ 40%‬בקומה ובסה"כ ‪.120%‬‬
‫לא כלול באחוזי הבניה‪.‬‬
‫קדמי ‪ 5‬מ'‪ ,‬צדדי ‪ 5‬מ'‪ ,‬אחורי ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫תותר הקמת מרתף לחניה אשר לא ייכלל‬
‫באחוזי הבניה‪.‬‬
‫בתי מלאכה‪ ,‬בתי חרושת‪ ,‬מבנים לאחסנה וקירור ושירותים‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪7‬‬
‫גלריות נכללות באחוזי הבניה ובמניין הקומות המותר‪.‬‬
‫ניתן לאחד מגרשים גובלים‪ .‬עם בוצע האחוד מתבטל קו הבניין בין‬
‫המגרשים‪.‬‬
‫במגרשים ששטחם מעל ‪ 10‬ד'‪ ,‬רשאית הוועדה המקומית לאשר‬
‫כיסוי קרקע של ‪ 50%‬בכ"א מ‪ 2 -‬קומות הבניין‪ ,‬אחוזי בניה‬
‫מרביים‪ ,100% ,‬ככל שתהליך היצור דורש זאת לשימושים‬
‫המותרים בשטח‪.‬‬
‫המתקנים נמכרו לצד ג' (חברת "סולג שמש בע"מ")‪ .‬בתחשיבינו מובא בחשבון דמ"ש מהשכרת הגג‬
‫בלבד‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.2‬תכנית בהפקדה‬
‫בר‪/‬בת‪/213/‬ג בהפקדה מתאריך ‪13.12.1995‬‬
‫תכנית פיתוח כללית לאזור התעשייה גן רווה‪.‬‬
‫‪ .4.3‬רישוי‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 5349‬מיום ‪14.01.1996‬‬
‫ניתן ל"הקמת מבנה תעשייה דו קומתי רב תכליתי עם רמפות נגישות לרכב"‪.‬‬
‫טבלת שטחים‪:‬‬
‫סוג‬
‫שטח עיקרי‬
‫מיסעות מקורות‬
‫ממ"דים‬
‫סה"כ‬
‫גדרות‬
‫שטח במ"ר‬
‫‪19,300.48‬‬
‫‪5,846.83‬‬
‫‪484.44‬‬
‫‪25,631.75‬‬
‫‪500.00‬‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 8858‬מיום ‪16.08.2009‬‬
‫ניתן להתקנת מתקן פוטו וולטאי על גבי גג המבנה‪.‬‬
‫‪ ‬טופס ‪ 4‬מתאריך ‪06.07.1997‬‬
‫ניתן למבנה שנבנה לפי היתר מס' ‪.5349‬‬
‫‪ ‬תעודת גמר‬
‫לא איתרנו‬
‫‪ ‬חריגות בנייה‬
‫לא זיהינו חריגות בנייה בעיין‪.‬‬
‫‪ .4.4‬יתרת זכויות בנייה לניצול‬
‫מפלס‬
‫שימוש‬
‫קומות‬
‫תעשייה‬
‫מיסעות‬
‫מקורות‬
‫ממדי"ם‬
‫תעשייה‬
‫בנייה שטח בהיתרי הבנייה יתרת זכויות בניה‬
‫זכויות‬
‫נישומות‬
‫לרבות הקלות‬
‫בתכניות מאושרות‬
‫(מ"ר)‬
‫(מ"ר)‬
‫(מ"ר)‬
‫עיקרי‬
‫גג‬
‫סה"כ‬
‫שרות‬
‫‪20,408‬‬
‫‪19,300.48‬‬
‫אין‬
‫אבחנה‬
‫‪484.44‬‬
‫‪20,408‬‬
‫עיקרי‬
‫שרות‬
‫‪484.44‬‬
‫עיקרי‬
‫שרות‬
‫‪1,108‬‬
‫‪-5,846.3‬‬
‫‪5,846.83‬‬
‫‪484.44‬‬
‫‪1,108 6,331.27 19,300.48‬‬
‫‪-5,846.83‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫לחשבוננו‪ ,‬לא קיימות זכויות בנייה נוספות לניצול‪ .‬כמפורט בטבלה בסע' ‪ 4.4‬לעיל‪.‬‬
‫נציין כי למרות אישורה של התכנית לאחר ‪( 1992‬תיקון ‪ 33‬לחוק התו"ב להגדרת‬
‫שטחים עיקריים ושטחי שירות)‪ ,‬לא מצאנו בתכנית חלוקה כזו‪.‬‬
‫‪ .4.5‬היטל השבחה‬
‫אין תכניות משביחות שאושרו לאחר תב"ע בר‪/‬בת‪ .213 /‬הבנייה בהיתר התקבל‬
‫טופס ‪.4‬‬
‫לפיכך‪ ,‬אנו סבורים כי אין עילה לוועדה לתו"ב "שורקות" לדרישת תשלום היטל‬
‫השבחה‪.‬‬
‫למען הסר ספק נ ציין כי נושא היטל ההשבחה‪ ,‬האחריות הועדה המקומית לתכנון‬
‫ולבנייה "שורקות" בלבד‪.‬‬
‫‪ .4.6‬איכות הסביבה‬
‫מבדיקה שערכנו באתר איכות הסביבה‪ ,‬המציג מתחמים מזוהמים‪/‬חשודים‬
‫בזיהום‪ ,‬אין אזכור לנכס הנישום‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬לא זיהינו חיצונית מפגעים גלויים‬
‫לעין‪ .‬לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬אין באמור לעיל משום אישור שלנו לכך‬
‫שהקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי) ונבהיר כי אין לנו את הידע המספיק‬
‫להתייחס לנושא‪.‬‬
‫‪ .5‬מצב משפטי‬
‫‪ .5.1‬נסח רישום מקרקעין מתאריך ‪.03.09.2015‬‬
‫העתק נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת האינטרנט‪.‬‬
‫פרטי הנסח כמפורט להלן‪:‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫שטח‬
‫שטח ר שום הצמדות‬
‫במ"ר‬
‫במ"ר‬
‫קומה‬
‫חלקות מ שנה‬
‫‪55.83‬‬
‫‪417.56‬‬
‫ק"ק‬
‫‪1‬‬
‫‪17.43‬‬
‫‪153.59‬‬
‫ק"ק‬
‫‪2‬‬
‫‪39.27‬‬
‫‪208.97‬‬
‫ק"ק‬
‫‪3‬‬
‫‪72.76‬‬
‫‪373.51‬‬
‫ק"ק‬
‫‪4‬‬
‫‪39.26‬‬
‫‪206.25‬‬
‫ק"ק‬
‫‪5‬‬
‫‪117.92‬‬
‫‪628.17‬‬
‫ק"ק‬
‫‪6‬‬
‫‪49.55‬‬
‫‪417.82‬‬
‫ק"ק‬
‫‪7‬‬
‫‪34.92‬‬
‫‪406.40‬‬
‫ק"ק‬
‫‪8‬‬
‫‪159.98‬‬
‫‪315.35‬‬
‫ק"ק‬
‫‪9‬‬
‫‪147.18 1,197.68‬‬
‫ק"ק‬
‫‪10‬‬
‫‪20.66‬‬
‫‪195.34‬‬
‫ק"ק‬
‫‪14‬‬
‫‪20.77‬‬
‫‪196.00‬‬
‫ק"ק‬
‫‪15‬‬
‫‪62.07‬‬
‫‪566.72‬‬
‫ק"ק‬
‫‪16‬‬
‫‪92.16‬‬
‫‪919.21‬‬
‫ק"ק‬
‫‪17‬‬
‫‪129.87‬‬
‫‪99.23‬‬
‫ק"ק‬
‫‪18‬‬
‫‪21.75‬‬
‫‪815.74‬‬
‫ראשונה‬
‫‪19‬‬
‫‪108.88 1,049.00‬‬
‫ראשונה‬
‫‪20‬‬
‫‪43.57‬‬
‫‪838.45‬‬
‫ראשונה‬
‫‪21‬‬
‫‪92.35 2,028.30‬‬
‫ראשונה‬
‫‪22‬‬
‫‪78.66 2,388.51‬‬
‫ראשונה‬
‫‪23‬‬
‫‪54.6‬‬
‫‪799.93‬‬
‫ראשונה‬
‫‪24‬‬
‫‪41.2‬‬
‫‪392.43‬‬
‫ראשונה‬
‫‪25‬‬
‫‪61.86‬‬
‫‪598.05‬‬
‫ראשונה‬
‫‪26‬‬
‫‪176.89‬‬
‫ראשונה‬
‫‪27‬‬
‫‪396.69‬‬
‫ראשונה‬
‫‪28‬‬
‫‪ 7,229.46‬משטח‬
‫שנייה (גג) ‪22.89‬‬
‫‪29‬‬
‫‪8,791.96 15,808.68‬‬
‫סה"כ‬
‫מהות‬
‫ההצמדה‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫החלק‬
‫ברכו ש‬
‫שיעבודים‬
‫המ שותף חכירות‬
‫‪42/1876‬‬
‫‪15/1876‬‬
‫‪21/1876‬‬
‫‪37/1876‬‬
‫‪21/1876‬‬
‫‪63/1876‬‬
‫‪42/1876‬‬
‫‪41/1876‬‬
‫‪32/1876‬‬
‫רשומה‬
‫‪120/1876‬‬
‫חכירה‬
‫משכנתא‬
‫‪20/1876‬‬
‫מהוונת‬
‫מדרגה‬
‫‪20/1876‬‬
‫למבני‬
‫ראשונה‬
‫‪57/1876‬‬
‫תעשייה‬
‫לטובת בנק‬
‫‪92/1876‬‬
‫בע"מ עד‬
‫מזרחי‬
‫‪10/1876‬‬
‫לתאריך‬
‫טפחות‬
‫‪82/1876‬‬
‫‪27.12.2041‬‬
‫בע"מ‬
‫‪105/1876‬‬
‫‪84/1876‬‬
‫‪203/1876‬‬
‫‪239/1876‬‬
‫‪80/1876‬‬
‫‪39/1876‬‬
‫‪60/1876‬‬
‫‪18/1876‬‬
‫‪40/1876‬‬
‫‪2/1876‬‬
‫‪84.49%‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫תת"ח שאינן חלק מהנכס הנישום הנן מס' ‪.11,12,13‬‬
‫חלקות משנה‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫סה"כ‬
‫קומה‬
‫ק"ק‬
‫ק"ק‬
‫ק"ק‬
‫שטח‬
‫שטח רשום הצמדות‬
‫במ"ר‬
‫במ"ר‬
‫‪153.25‬‬
‫‪711.95‬‬
‫‪288.39 1,805.96‬‬
‫‪390.47‬‬
‫‪441.64‬‬
‫‪2,908.38‬‬
‫מהות‬
‫ההצמדה‬
‫משטח‬
‫משטח‬
‫החלק‬
‫ברכוש‬
‫המשותף‬
‫‪71/1876‬‬
‫‪181/1876‬‬
‫‪39/1876‬‬
‫‪15.51%‬‬
‫‪ .5.2‬חוזה חכירה מהוון‬
‫העתק של חוזה חכירה מהוון מתאריך ‪ 31.05.2001‬בין מ‪.‬מ‪.‬י ("המחכיר") לבין‬
‫החברה המפרט בין היתר כדלקמן‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫גוש‬
‫חלקות (חלקים) ‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מגרשים‬
‫תקופת החכירה ‪:‬‬
‫‪4939‬‬
‫‪ 3‬ו‪5 -‬‬
‫‪ 2003 – 2001‬לפי תב"ע בר‪/‬בת‪.213/‬‬
‫‪ 49‬שנים עד ליום ‪ + 27.12.2041‬אופציה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מטרת החכירה‬
‫היעוד‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫תעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫תעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫הערה (ע‪.‬ה)‪:‬‬
‫תשלום בגין תקופת חכירה נוספת (בשנת ‪ ,)2041‬נמוך עד זניח‪.‬‬
‫‪ .5.2.1‬להלן חלק מהעתק תשריט הבית המשותף מתאריך ‪( 02.09.2008‬ללא קנ"מ)‪:8‬‬
‫קומת הקרקע‪:‬‬
‫ארט יודאיקה‬
‫תת חלקה ‪11‬‬
‫ארט יודאיקה‬
‫תת חלקה ‪12‬‬
‫הנסיך הקטן‬
‫תת חלקה ‪13‬‬
‫קומת הגג‬
‫ארט יודאיקה‬
‫חניות בצבע חום‬
‫ארט יודאיקה‬
‫חניות בצבע ירוק‬
‫‪ 8‬סימון בצבעים ורוד‪ ,‬ירוק וחום מסמן חלקים שנמכרו ואינם מהווים חלק מהנכס הנישום‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪.5.3‬‬
‫תקציר הסכמי שכירות‬
‫חופשית (ללא מגבלות של דיירות מוגנת)‪:‬‬
‫‪ .5.3.1‬תמצית פרטי השכרות נכון למועד הקובע‪:‬‬
‫קומה‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫גג‬
‫גג‬
‫שטח מושכר‬
‫(ברוטו) במ"ר‬
‫‪2,519‬‬
‫‪1,033‬‬
‫‪702‬‬
‫‪655‬‬
‫‪405‬‬
‫‪470‬‬
‫‪470‬‬
‫‪223‬‬
‫‪430‬‬
‫‪1,175‬‬
‫‪1,175‬‬
‫‪1,386‬‬
‫‪1,948‬‬
‫‪1,365‬‬
‫‪620‬‬
‫‪647‬‬
‫‪446‬‬
‫‪446‬‬
‫‪669‬‬
‫‪64‬‬
‫דמ"ש‬
‫למ"ר‬
‫לחודש‬
‫‪36‬‬
‫‪33‬‬
‫‪31‬‬
‫‪30‬‬
‫‪35‬‬
‫‪31‬‬
‫‪34‬‬
‫‪36‬‬
‫‪30‬‬
‫‪42‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪22‬‬
‫‪13‬‬
‫‪22‬‬
‫‪24‬‬
‫‪24‬‬
‫‪29‬‬
‫‪27‬‬
‫‪26‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪16,848‬‬
‫תפוסה‬
‫שטח לשיווק בקרקע במ"ר‬
‫שטח לשיווק בק' ראשונה במ"ר‬
‫שטח פנוי במ"ר‬
‫סה"כ שטח לשיווק במ"ר‬
‫‪93%‬‬
‫‪6,907‬‬
‫‪9,941‬‬
‫‪1,175‬‬
‫‪16,848‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫ סה"כ דמ"ש בחודש כ‪. ₪ 455,000 -‬‬‫ השטחים לשיווק כוללים העמסת שטחי שירות (שטחים ברוטו לשיווק)‪.‬‬‫ דמ"ש הנ"ל מגלמים שימוש בחניות‪.‬‬‫‪ -‬החוזים צמודי מדד (צרכן)‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪-‬‬
‫דמי השכירות בממוצע‪:‬‬
‫ממוצע דמ"ש חוזיים‬
‫מיקום‬
‫דמ"ש ממוצעים בק"ק‬
‫דמ"ש ממוצעים בקומה ראשונה‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫‪34‬‬
‫‪24‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫כללית דמ"ש נמצאים בטווח של הדמ"ש הראויים בסביבה‪.‬‬
‫‪ .5.3.2‬חוזים חדשים‪/‬חידוש חוזים‪ /‬מימוש אופציות‪ ,‬בשנה האחרונה‬
‫שטח במ"ר‬
‫‪669‬‬
‫‪647‬‬
‫קומה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪26‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪24‬‬
‫בממוצע כ‪ ₪ 25 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪ .5.3.3‬שוכרים שהינם גופים קשורים לחברה‬
‫לא ידוע לנו על שוכרים כאלו‪.‬‬
‫‪ .5.3.4‬שוכרים שמחזיקים מעל ‪ 20%‬מהשטח‬
‫אין שוכרים שמחזיקים מעל ‪ 20%‬מהשטח לשיווק‪.‬‬
‫‪ .5.3.5‬שטחים פנויים‪/‬שיתפנו‬
‫שטח של ‪ 1,175‬מ"ר בקומה ראשונה התפנה ב‪ .11/2015-‬מתנהל מו"מ‬
‫מתקדם להשכרת שטח זה בדמ"ש של כ‪ ₪ 30 - ₪ 28 -‬למ"ר‪.‬‬
‫טרם נחתם הסכם‪ .‬בשלב זה‪ ,‬ועד שייחתם הסכם‪ ,‬בתחשיבינו קבענו‬
‫דמ"ש ראויים של ‪ ₪ 25‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪ .5.4‬תפעול וניהול‬
‫הניהול כפי שנמסר לנו מהחברה‪ ,‬הינו עצמי על ידי החברה‪.‬‬
‫לא מובאות בחשבון הוצאות תפעול‪.‬‬
‫נמסר לנו מהחברה כי קיים איזון בתפעול וניהול הנכס‪.‬‬
‫תקציב הניהול לשנת ‪ 2014‬כ‪.₪ 935,000 -‬‬
‫מתוכם הוצאות כ‪.)Cost +15%( ₪ 813,000 -‬‬
‫בממוצע כ‪ ₪ 4 -‬למ"ר בחודש (לפי ‪ 16,848‬מ"ר)‪.‬‬
‫הנ"ל סבירים ביחס לדמי ניהול במבנים לתעשייה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .6‬השומה‬
‫‪ .6.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬
‫גישת ההשוואה‬
‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬
‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬
‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬
‫גישת העלויות‬
‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬
‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬
‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬
‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה‪.‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬
‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם‬
‫ההכנסות וההוצאות‪ .‬גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל‬
‫הנבה‪.‬‬
‫‪.5.2‬‬
‫גורמים ושיקולים‬
‫בבואנו לקבוע את שוויו של הנכס‪ ,‬הבאנו בחשבון את מכלול הגורמים שהוזכרו‬
‫לעיל ולרבות‪:‬‬
‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬
‫המיקום באזור התעשייה יבנה‪ .‬רחוב נחל חריף שהינו מרכזי באזור‬
‫התעשייה‪ .‬ומקביל ממזרח לכביש ארצי ‪.4‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬מתחרים‬
‫הנכס שבנדון משתלב באופי הסביבה‪ ,‬ומיקומו עם חשיפה לכביש ‪ .4‬בשלב זה‬
‫ללא מתחרים ממשיים‪.‬‬
‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‪/‬מצב פיזי ותחזוקתי‬
‫חלקים במבנה תעשייה בקומת הקרקע‪ ,‬ראשונה וקומת גג‪ .‬השטח לשיווק‬
‫‪ 16,848‬מ"ר‪.‬‬
‫המבנה הוקם בשנת ‪ .1996‬טופס ‪ 4‬נתקבל בשנת ‪ .1997‬בנוי בבניה קשיחה‪.‬‬
‫ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי נראה כתקין‪.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.4‬סיכויים וסיכונים בנכס וגורמים העשויים להשפיע עליהם‬
‫כללית‪ ,‬ובהתייחס למיקומו של הנכס ולכלל מערך הנכסים באזור‪ ,‬איננו‬
‫יכולים לציין סיכ ונים‪/‬סיכויים מיוחדים שבכוחם להשפיע לרעה על שוויו של‬
‫הנכס‪.‬‬
‫‪ .5.2.5‬שימוש‪ ,‬שכר דירה ושימוש מיטבי‬
‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הנעשה בנכס הינו השימוש הטוב והמועיל ומתאים ליעוד‬
‫הקבוע בתוב"ע ובהיתרי הבנייה‪.‬‬
‫סיכום לגבי נתוני השכירות כמפורט לעיל בסע' ‪.5.4‬‬
‫‪ .5.2.6‬מצב תכנוני ורישוי‬
‫היעוד לתעשייה כמפורט לעיל בסע' ‪ 4‬רבתי‪.‬‬
‫‪ .5.2.7‬מצב משפטי‬
‫לחברה זכות חכירה מהוונת מר‪.‬מ‪.‬י ל‪ 49 -‬שנים עד ליום ‪ +.27.12.2041‬תקופת‬
‫חכירה נוספת בת ‪ 49‬שנים‪.‬‬
‫הבית רשום בפנקס הבתים המשותפים‪ .‬החכירות רשומות‪ .‬רשומה משכנתא‬
‫לבנק המזרחי‪.‬‬
‫‪ .5.2.8‬אחזקה וניהול‬
‫הנכס מנוהל ומתוחזק ע"י החברה‪ .‬תקציב הניהול מאוזן ואף חיובי‪.‬‬
‫‪ .5.2.9‬מטרת ההערכה‬
‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,30.09.2015‬לצורך הכללתו‬
‫בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪ .5.2.10‬מיסוי‬
‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי למוכר‬
‫ולקונה‪.‬‬
‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬
‫במכירה‪.‬‬
‫לפי דיווח החברה‪ ,‬עלות מופחתת בספרים ‪. ₪ 36,207,106‬‬
‫‪ .5.2.11‬הפחתה כללית לגודל‬
‫גודל המבנה אינו חריג ביחס למבני תעשייה דומים בסביבה‪ ,‬אין לדעתנו‬
‫מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.12‬שימוש במומחים חיצוניים‬
‫לא נעשה‪.‬‬
‫‪ .5.2.13‬עסקאות שנעשו לנכס בשלוש שנים האחרונות‬
‫לא נעשו בנכס עסקאות בשלוש שנים האחרונות‪.‬‬
‫‪ .6.1.1‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידינו בשלוש השנים לפני המועד‬
‫הקובע‬
‫‪30.09.2015‬‬
‫‪30.09.2014‬‬
‫‪30.09.2013‬‬
‫‪30.09.2012‬‬
‫שינויים ‪ /‬מועד הערכה‬
‫דוחות כספיים‬
‫דוחות כספיים‬
‫דוחות כספיים‬
‫דוחות כספיים‬
‫‪-5.1% ₪‬‬
‫‪454,990 ₪‬‬
‫‪479,246 ₪‬‬
‫‪471,840 ₪‬‬
‫‪447,261‬‬
‫דמי שכירות חודשיים‬
‫‪93.0%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫‪100.0%‬‬
‫שיעור התפוסה‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫שער היוון בתקופת החוזה‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫שער היוון בתקופת האופציה ובסיומה ‪8.5%‬‬
‫‪-0.1%‬‬
‫עליה ‪ /‬ירידה בשווי הנכס‬
‫‪₪ 70,500,000 ₪ 70,600,000 ₪ 66,000,000 ₪ 60,900,000‬‬
‫שווי הנכס‬
‫‪₪ 70,600,000‬‬
‫קבענו‬
‫הערה (ע‪.‬ה)‪:‬‬
‫למעשה אין שינוי בשווי ביחס למועד ‪ 30.09.2014‬ואנו משאירים את השווי לפי‬
‫‪.₪ 70,600,000‬‬
‫‪ .6.1.2‬שמאים אחרים‬
‫לא ידוע לנו על הערכות שנערכו ע"י שמאים אחרים בשלוש שנים האחרונות‪.‬‬
‫‪ .6.2‬עקרונות לתחשיב‬
‫‪ .6.2.1‬גישות השומה‬
‫בשומה זו עשינו שימוש בגישת היוון ההכנסות כגישה המועדפת לנכס מניב‬
‫ו‪/‬או לנכס בעל פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫לא נמצאו דוגמאות השוואה רלוונטיות ולפיכך לא השתמשנו בגישת‬
‫ההשוואה‪.‬‬
‫לדעתנו‪ ,‬גישת הע לויות אינה רלוונטית לנכס שבנדון הואיל ואיננה משקפת‬
‫תנאי שוק של נכסים מניבים וכוללת בתוכה הרבה מרכיבים ונעלמים‬
‫המקשים על קביעת השווי ההוגן לנכס‪.‬‬
‫‪ .6.2.2‬שער היוון‬
‫סקר שערי תשואה‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תאריך העסקה מיקום‬
‫‪ /‬הפרסום‬
‫‪28/12/2014‬‬
‫‪17/12/2014‬‬
‫‪15/12/2014‬‬
‫‪20/06/2014‬‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫יול‪13-‬‬
‫יונ‪13-‬‬
‫מחיר הרכישה‬
‫הנכס‬
‫בית "אטריום" ‪-‬‬
‫אזה"ת‬
‫תעסוקה‪ ,‬משרדים‬
‫מודיעין‬
‫ומסחר‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫כללי‬
‫מחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪2014‬‬
‫אזה"ת קרית בית קודאק‬
‫אריה‪ ,‬פ"ת‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫כללי‬
‫מחצית שניה של שנת‬
‫‪2013‬‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫כללי‬
‫מחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪2013‬‬
‫מבנה תעשייה בבית‬
‫בית שמש‬
‫שמש‬
‫שני מבני משרדים‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה פיתוח "פריסקייל"‬
‫בניין ‪ - HP‬משרדים‬
‫אפר‪13-‬‬
‫יהוד‬
‫פבר‪13-‬‬
‫‪04/07/2012‬‬
‫מגדל העמק שלושה מבני תעשייה‬
‫מגדל "אקרשטיין" ‪-‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה פיתוח משרדים‬
‫דמ"ש שנתיים שיעור תשואה‬
‫‪₪ 33,240,000‬‬
‫‪₪ 102,600,000‬‬
‫מקור מידע‬
‫‪8.30%‬‬
‫מגנ"א‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫מגנא ‪+‬‬
‫עיתונות‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫משרדים ‪ 8.15% -‬אגף שומת‬
‫תעשיה ‪ 8.3% -‬מקרקעין‬
‫‪723,996 ₪ 11,000,000‬‬
‫‪6.58% ₪‬‬
‫‪7.80% ₪ 15,000,000 ₪ 20,000,000‬‬
‫‪7.84% ₪ 18,500,000 ₪ 236,000,000‬‬
‫‪8.41% ₪ 3,068,196 ₪ 36,500,000‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫‪₪ 53,000,000‬‬
‫מגנ"א‪ ,‬גלובס‪,‬‬
‫מידע במשרדנו‬
‫קביעה‪:‬‬
‫שער ההיוון השנתי נקבע ל‪.8.25% -‬‬
‫היוון דמי שכירות עבור האנטנות נקבע בשער היוון שנתי של ‪ 9%‬המבטא‬
‫לדעתנו את הסיכוי‪/‬סיכון להשכרת שטח לשימוש אנטנות‪.‬‬
‫‪ .6.2.3‬חוזים חדשים‪/‬חידוש חוזים‪/‬מימוש אופציות בנכס הנישום‬
‫שטח במ"ר‬
‫‪669‬‬
‫‪647‬‬
‫קומה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪26‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪24‬‬
‫ממוצע כ‪ ₪ 25 -‬למ"ר‪.‬‬
‫ממוצע דמי השכירות החוזיים בק"ק כ‪ ₪ 34 -‬למ"ר‪.‬‬
‫ממוצע דמי השכירות החוזיים בק"א כ‪ ₪ 24 -‬למ"ר‪.‬‬
‫קבענו דמי שכירות ראויים כדלקמן‪:‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫דמ"ש למ"ר לחודש‬
‫קומה‬
‫קרקע‬
‫ראשונה‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪33‬‬
‫‪25‬‬
‫דמי שכירות אלו כוללים את תרומת החניות‪.‬‬
‫‪ .6.2.4‬סיכום השווי‬
‫סה"כ שטח לשיווק‬
‫‪:‬‬
‫סה"כ דמ"ש לחודש‬
‫‪:‬‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫‪:‬‬
‫‪ 16,848‬מ"ר‬
‫כ‪ 455,000 -‬מ"ר‬
‫‪₪ 70,600,000‬‬
‫‪ .6.2.5‬פירוט תחשיב השווי‪:‬‬
‫שם השוכר‬
‫דפוס חרט‬
‫יעיל נוע סוכנויות‬
‫דלקו יבואנים בע"מ‬
‫א‪.‬מ‪.‬י מערכות מושלבות בע"מ‬
‫י‪.‬ע‪.‬ף שירותים לתעשייה‬
‫דימטרי פיאסטונוביץ‬
‫אומריקס ביופרצבטיקה‬
‫אלי גלימידי‬
‫ארט יודאיקה בע"מ‬
‫פרטנר‬
‫פנוי (איזוטסט לשעבר)‬
‫גיל קאר נכסים בע"מ‬
‫סאבקו אספקה טכנית‬
‫לידן אספקה בע"מ‬
‫אבישר ניהול ותכנון‬
‫מיי קוסמטיקס‬
‫מוצרי הכט בע"מ‬
‫א‪.‬ר‪ .‬אסקו יבוא ושיווק‬
‫קפל קל שטרן‬
‫סלקום (אנטנה)‬
‫סולג שמש בע"מ‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ במעוגל‬
‫שווי ממוצע למ"ר בק"ק‬
‫שווי ממוצע למ"ר בקומה ראשונה‬
‫קומה‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫ראשונה‬
‫גג‬
‫גג‬
‫דמ"ש‬
‫שטח מושכר‬
‫למ"ר‬
‫(ברוטו) במ"ר‬
‫לחודש‬
‫‪2,519‬‬
‫‪1,033‬‬
‫‪702‬‬
‫‪655‬‬
‫‪405‬‬
‫‪470‬‬
‫‪470‬‬
‫‪223‬‬
‫‪430‬‬
‫‪1,175‬‬
‫‪1,175‬‬
‫‪1,386‬‬
‫‪1,948‬‬
‫‪1,365‬‬
‫‪620‬‬
‫‪647‬‬
‫‪446‬‬
‫‪446‬‬
‫‪669‬‬
‫‪64‬‬
‫‪16,848‬‬
‫שער‬
‫דמ"ש ראויים סה"כ דמ"ש‬
‫היוון‬
‫ראויים‬
‫למ"ר בתום‬
‫סיום חוזה‬
‫בתקופת‬
‫לחודש‬
‫ההתקשרות‬
‫החוזה‬
‫‪36‬‬
‫‪33‬‬
‫‪31‬‬
‫‪30‬‬
‫‪35‬‬
‫‪31‬‬
‫‪34‬‬
‫‪36‬‬
‫‪30‬‬
‫‪42‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪31/12/2017‬‬
‫‪31/05/2019‬‬
‫‪31/12/2017‬‬
‫‪31/01/2017‬‬
‫‪31/12/2015‬‬
‫‪30/09/2015‬‬
‫‪31/05/2019‬‬
‫‪30/04/2016‬‬
‫‪28/02/2016‬‬
‫‪31/10/2018‬‬
‫‪22‬‬
‫‪13‬‬
‫‪22‬‬
‫‪24‬‬
‫‪24‬‬
‫‪29‬‬
‫‪27‬‬
‫‪26‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪30/11/2016‬‬
‫‪30/09/2015‬‬
‫‪28/02/2017‬‬
‫‪31/07/2016‬‬
‫‪31/05/2018‬‬
‫‪28/02/2016‬‬
‫‪31/05/2016‬‬
‫‪30/10/2018‬‬
‫‪31/12/2022‬‬
‫‪31/12/2020‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‪25‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 83,127‬‬
‫‪₪ 34,089‬‬
‫‪₪ 23,166‬‬
‫‪₪ 21,615‬‬
‫‪₪ 13,365‬‬
‫‪₪ 15,510‬‬
‫‪₪ 15,510‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪7,359‬‬
‫‪₪ 14,190‬‬
‫‪₪ 29,375‬‬
‫‪₪ 29,375‬‬
‫‪₪ 34,650‬‬
‫‪₪ 48,700‬‬
‫‪₪ 34,125‬‬
‫‪₪ 15,500‬‬
‫‪₪ 16,175‬‬
‫‪₪ 11,150‬‬
‫‪₪ 11,150‬‬
‫‪₪ 16,725‬‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪ 474,856‬‬
‫שער‬
‫היוון‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫סה"כ שווי‬
‫‪12,284,401‬‬
‫‪4,958,423‬‬
‫‪3,342,044‬‬
‫‪3,101,831‬‬
‫‪1,945,976‬‬
‫‪2,256,000‬‬
‫‪2,265,185‬‬
‫‪1,075,379‬‬
‫‪2,038,378‬‬
‫‪4,905,842‬‬
‫‪4,106,683‬‬
‫‪4,985,927‬‬
‫‪7,083,636‬‬
‫‪4,891,952‬‬
‫‪2,246,929‬‬
‫‪2,330,863‬‬
‫‪1,631,041‬‬
‫‪1,629,385‬‬
‫‪2,452,759‬‬
‫‪792,255‬‬
‫‪123,559‬‬
‫‪70,448,450‬‬
‫‪70,500,000‬‬
‫שווי ממוצע‬
‫למ"ר‬
‫‪4,877‬‬
‫‪4,800‬‬
‫‪4,761‬‬
‫‪4,736‬‬
‫‪4,805‬‬
‫‪4,800‬‬
‫‪4,820‬‬
‫‪4,822‬‬
‫‪4,740‬‬
‫‪4,175‬‬
‫‪3,495‬‬
‫‪3,597‬‬
‫‪3,636‬‬
‫‪3,584‬‬
‫‪3,624‬‬
‫‪3,603‬‬
‫‪3,657‬‬
‫‪3,653‬‬
‫‪3,666‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪4,790‬‬
‫‪3,700‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ .6.3‬קביעת השווי ההוגן‬
‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו‬
‫נבחנו על ידינו‪ ,‬הנוי קובעים את אמדן השווי ההוגן לנכס שבנדון במצבו‪ ,‬בשוק‬
‫החו פשי‪ ,‬בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪,‬‬
‫משכנתא וזכויות צד ג'‪ ,‬נכון לתאריך הקובע ‪ ,30.09.2015‬בגבולות הסך של–‬
‫‪₪ 70,600,000‬‬
‫(שבעים מיליון ושש מאות אלף ‪.)₪‬‬
‫הסכומים לא כוללים מע"מ‪.‬‬
‫‪ .6.3.1‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע‬
‫ש‬
‫שינוי בדמ"ש‬
‫ווי‬
‫כס‬
‫הנ‬
‫שינוי בשער‬
‫ההיוון‬
‫‪-5%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪₪ 65,300,000 ₪ 66,600,000 ₪ 68,000,000 0.50%‬‬
‫‪₪ 69,100,000 ₪ 70,600,000 ₪ 72,000,000 0.00%‬‬
‫‪₪ 73,500,000 ₪ 75,000,000 ₪ 76,600,000 -0.5%‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו – ‪ 1966‬ועל פי‬
‫התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬
‫השומה‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה כמו גם נספחי התחשיבים‪ ,‬נמצאים‬
‫במשרדנו ו‪/‬או במשרדי החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫עודד האושנר‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫תפוצה‪" .1-2 :‬מבני תעשיה בע"מ"‪ /‬החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬
‫‪12126.5-14‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עודד האושנר‬
‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬
‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬
‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬
‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬
‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬
‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬
‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫תל‪-‬אביב ‪22.10.2015‬‬
‫סימוכין ‪12125.5-15‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ :‬זכויות במקרקעין לתעשייה‪ ,‬א‪.‬ת שלומי‬
‫זכויות ‪ :‬חכירה מהוונת‪ 1‬לחב' "מבני תעשיה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫מר‪.‬מ‪.‬י‪ -‬רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪26‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 06.09.2015‬על ידי החברה‪ 2‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬
‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬חשב החברה‪.‬‬
‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר כ"נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי מספר ‪ IAS40‬ולצורך‬
‫יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬
‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬
‫יחסי תלות‬
‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,‬בעיקר במה שנוגע‬
‫למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪ 31.12.2006 -‬הערכות‬
‫חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪ .‬לא נוצרה בשל כך תלות של‬
‫משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬
‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך הכנסות משרדי‪.‬‬
‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬
‫פרטי השמאי‬
‫שם המומחה‬
‫מעונו‬
‫מקום עבודתו‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫עודד האושנר‪.‬‬
‫רח' אורן מס' ‪ ,3‬שכ' גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.52645‬‬
‫רח' לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬
‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים בהנדסה‬
‫"אזרחית"‪.‬‬
‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪ ,‬האושנר מלול‪.‬‬
‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬
‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ ISO 9001:2008‬מטעם‬
‫מכון התקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה עוברים תהליכי בקרה‬
‫קפדניים‪.‬‬
‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים‬
‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫‪2‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬
‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬
‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫הסכמות והצהרות השמאי‬
‫הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדוחות כספיים של החברה וכן את הסכמתי כי‬
‫חוות דעת זו תפורסם בציבור‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות שמאות‬
‫מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה‬
‫חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪":‬תקן ‪.)"17.1‬‬
‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬
‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪ 1999‬ולא בעבירה‬
‫על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב ידיעותיי‪,‬‬
‫ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬
‫וזאת השאלה‬
‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪( 30.09.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‪ ,‬לצורך‬
‫הכללתו בדו"חותיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬
‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור בנכס או‬
‫למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של הנכס בהתאם לתנודות‬
‫השוק‪.‬‬
‫‪ ‬ביקור בנכס‪ 3‬ובסביבה נערך ב‪ 17.09.2015 -‬ע"י עומרי סגל‪ ,‬מתמחה במשרדינו‪.‬‬
‫‪ ‬בידינו מכלול הנתונים התכנוניים הנדרשים לעריכת חוות הדעת‪.4‬‬
‫‪ ‬החברה נתבקשה על ידינו לרבות במכתב מיום ‪ 28.08.2012‬לספק לנו את כל המידע העובדתי המצוי‬
‫בידה בקשר עם הנתונים והמידע הקשורים לנכס ושבכוחם להשפיע על שוויו וטיבו ולרבות לגבי‬
‫אירועים מיוחדים וחריגים‪ ,‬אם קיימים‪ ,‬דוגמת תביעות‪ ,‬וכד'‪.‬‬
‫חוות דעתנו ערוכה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על בסיס המידע העובדתי הנ"ל שנמסר מהחברה ועבר על ידינו עיבוד‬
‫להצגתו בדו"ח זה‪.‬‬
‫‪ ‬מסמכים ‪:‬‬
‫‪ - 08.09.2015 ‬נסח רישום מקרקעין (מידע מפנקס הזכויות) מייצג‪ .5‬גרסת אינטרנט‪.‬‬
‫‪ - 620.10.2014 ‬העתק אישור רישום זכויות מרשות מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬ר‪.‬מ‪.‬י")‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫הנכס הוצג לנו ע"י מנהל המפעל‪ ,‬מר גל קופר‪ .‬הנכס מוכר לי מביקורים קודמים (ע‪.‬ה‪.).‬‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬אין שינויים תכנוניים בשנה החולפת‪.‬‬
‫לחלקה ‪ 20‬בגוש ‪ .18317‬בידינו כל נסחי הרישום (‪ 23‬במספר) מתאריך קודם ‪ .09.10.2011‬הבעלויות של‬
‫קק"ל‪/‬מ‪.‬י‪/.‬ר"פ‪ .‬מאחר וזכויות החברה לא רשומות‪ ,‬אנו סבורים כי אין טעם כעת בהפקת כלל נסחים‬
‫עדכניים‪ .‬במידת הצורך ולפי בקשה‪ ,‬יופקו הנסחים‪.‬‬
‫לא נמסר אישור זכויות עדכני מהחברה‪ ,‬לידיעתנו לא חל שינוי בזכויות החברה בשנה החולפת‪.‬‬
‫במידת הצורך החברה תעביר אישור זכויות עדכני‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‪ -‬העתקי מסמכים משפטיים ותכנוניים‪ -‬נמסרו מהחברה‪.‬‬
‫‪ .1‬זיהוי ופרטי הנכס‬
‫גושים וחלקות‬
‫‪7‬‬
‫‪:‬‬
‫גושים‬
‫‪18317‬‬
‫‪18323‬‬
‫‪18327‬‬
‫חלקות‬
‫‪( 13‬חלק)‪( 16 ,15 ,14 ,‬חלק)‪( 17 ,‬חלק)‪,18 ,‬‬
‫‪( 21 ,20 ,19‬חלק)‪( 28 ,23 ,22 ,‬חלק)‪29 ,‬‬
‫(חלק)‪( 30 ,‬חלק)‪( 53 ,‬חלק)‪( 55 ,‬חלק)‬
‫‪( 34‬חלק)‪( 35 ,‬חלק)‪( 36 ,‬חלק)‪( 37 ,‬חלק)‪,‬‬
‫‪( 38‬חלק)‪( 82 ,‬חלק)‬
‫‪( 1‬חלק)‬
‫מגרש‬
‫‪:‬‬
‫מס' ‪ 11‬לפי חוזה החכירה ותב"ע מפורטת ג‪/‬בת‪.133/‬‬
‫שטח המגרש‬
‫‪:‬‬
‫‪ 29,715‬מ"ר‪.‬‬
‫סוג הנכס‬
‫‪:‬‬
‫מקרקעין למפעל למשחטת עופות‪ .‬משמש בשלמות (בשכירות‬
‫חופשית) את השוכר לייצור מוצרי בשר‪.‬‬
‫כתובת‬
‫‪:‬‬
‫אזור התעשייה שלומי‪.‬‬
‫מיקום הנכס במבנה ‪:‬‬
‫המקרקעין בשלמות‪.‬‬
‫זיהוי עפ"י תשריט‬
‫‪:‬‬
‫הפורטל הגיאוגרפי הלאומי‪ ,‬תשריט המגרש המצ"ב לחוזה‬
‫החכירה ותואם תב"ע ג‪/‬בת‪ ,133/‬תכנית היתר בניה‪.‬‬
‫בעלויות רשומות‬
‫‪:‬‬
‫קרן קיימת לישראל‪ ,‬מדינת ישראל‪ ,‬ורשות הפיתוח‪.‬‬
‫זכויות‬
‫‪:‬‬
‫לחברה זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י‪ .‬התקופה עד ליום‬
‫‪ 05.04.2024‬עם אופציה להארכה ב‪ 49 -‬שנים כמקובל בחוזי ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫באישור רישום הזכויות מר‪.‬מ‪.‬י רשומה התחייבות לרישום משכנתא‬
‫מדרגה ראשונה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪.‬‬
‫הערות‬
‫‪:‬‬
‫‪ -01.01.1964‬לגבי חלקה ‪ 1‬בגוש ‪ 18327‬נרשמה הערה בדבר אתר עתיקות‪.9‬‬
‫זיקת הנאה‬
‫‪:‬‬
‫שעבודים‬
‫‪8‬‬
‫‪ -25.05.2010‬לגבי חלקה ‪ 1‬בגוש ‪ 18327‬נרשמה הערה בדבר הפקעה‪.10‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫בחלק מנסחי הרישום (חלקות ‪ 23‬ו‪ 29 -‬בגוש ‪ 18317‬וחלקה ‪ 1‬בגוש ‪)18327‬‬
‫רשומה זיקת הנאה חלקה כפופה‪/‬נהנית לזכות מעבר‪ .‬הנ"ל מהווה חלק‬
‫מהתכנון הכללי ואין לו השפעה על שווי הנכס‪.‬‬
‫מפורט בחוזה החכירה ובאישור רישום הזכויות מר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה אלו יוסרו על ידי‬
‫המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪ ,‬שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬
‫לאור הבינוי הקיים‪ ,‬להערה זו אין להערכתנו השפעה כלשהי על שווי הנכס‪.‬‬
‫המדובר ב‪ 3,470 -‬מ"ר ביעוד דרך‪ .‬הנ"ל אינו מהווה חלק מהנכס הנישום‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע והבינוי‬
‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬
‫הסביבה‪ ,‬אזור התעשייה שלומי‪.‬‬
‫שלומי הינה מועצה מקומית המשתרעת על פני שטח של כ‪ 5,868 -‬דונם וממוקמת‬
‫בחלקה הצפוני של מדינת ישראל‪.‬‬
‫הגישה דרך כביש מס' ‪ 899‬המתחבר ממערב לכביש ארצי מס' ‪.4‬‬
‫קיימת גישה נוספת מדרום דרך כביש מס' ‪.70‬‬
‫אזור התעשייה משתרע על כ‪ 500 -‬דונם‪ ,‬מאופיין בחלקו הדרומי במבני תעשייה‬
‫בבנייה נמוכה ובחלקו הצפוני במבני תעשייה‪/‬היי טק‪ .‬האזור פעיל ברמה של אזורי‬
‫תעשיה דומים באיזו"פ א'‪ ,‬קרי בעיקר שימושי תעשיה ומפעלים‪.‬‬
‫מפעלים בולטים‪" :‬דימר"‪" ,‬נגה הנדסה"‪" ,‬מפעל מתכת חניתה"‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל תאורת רחוב‪ ,‬כבישים סלולים אספלט‪ ,‬מדרכות‪,‬‬
‫תשתיות חשמל‪ ,‬ביוב וכיו"ב‪.‬‬
‫תרשים הסביבה (ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מיקומו הכללי‬
‫של הנכס‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬
‫המגרש פינתי (פונה בחזית ל‪ 2 -‬רחובות פנימיים)‪ ,‬בעל צורה אי רגולרית‪.‬‬
‫פני הקרקע משופעים ויורדים מצפון מזרח לדרום מערב‪.‬‬
‫המגרש מתוחם בגדרות‪.‬‬
‫הגישה מהחזית המזרחית‪ .‬בכניסה ביתן שומר ושער כניסה חשמלי לרכבים‪.‬‬
‫גבולות הקרקע הכלליים‪:‬‬
‫מצפון‬
‫ממערב‬
‫מדרום‬
‫ממזרח‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫מבנה ישן ומעברו שטחים ריקים‪.‬‬
‫כביש פנימי‪.‬‬
‫תחנת תדלוק וכביש גישה למתחם‪.‬‬
‫כביש פנימי‪.‬‬
‫תשריט מגרש מס' ‪ 11‬שבנדון (מצ"ב לחוזה החכירה‪ .‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מגרש מס' ‪11‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2.3‬תיאור הבינוי‬
‫מפעל למשחטת עופות‪ ,‬משמש בשלמות (בשכירות חופשית) את השוכר‪.‬‬
‫הבנייה כוללת ‪ 2‬מבנים‪ -‬מבנה שירות (מלתחות וחדר אוכל) ומבנה תעשייתי עיקרי (ראשי)‪.‬‬
‫הבנייה ככל הנראה מסוף שנות ה‪ '70 -‬של המאה הקודמת‪.‬‬
‫הסטנדרט הכללי אינו מודרני‪ .‬המצב הפיסי נראה תקין‪ .‬רמת התחזוקה תקינה אף היא‪.‬‬
‫סה"כ השטח לשיווק‪ 11‬והמובא על ידינו בחשבון ‪ 9,374‬מ"ר‪ .‬התפוסה מלאה‪.‬‬
‫‪ .2.3.1‬מבנה מלתחות וחדר אוכל (מבנה שירות)‬
‫כ‪ 300 -‬מ"ר‬
‫מבנה דו קומתי (כולל קומת קרקע וקומה עליונה חלקית)‪ ,‬ממוקם בחלקו‬
‫המזרחי של המתחם‪.‬‬
‫הבניה קשיחה עם גג בטון שטוח‪ ,‬חיפוי קירות החוץ בטיח מותז‪.‬‬
‫תיאור קומות המבנה‪:‬‬
‫קומה‬
‫תיאור‬
‫קרקע‬
‫משמשת כמחסן בגדים‪ ,‬מלתחות‪ ,‬ושירותים‪.‬‬
‫רמת הגמר פשוטה וכוללת בין היתר חיפוי רצפה בטראצו ‪ ,20*20‬תקרת‬
‫בטון‪ ,‬תאורת ניאון‪ ,‬חיפוי קרמיקה‪ /‬חרסינה בגובה חלקי בקירות‬
‫השירותים והמלתחות‪.‬‬
‫עליונה‬
‫משמשת כחדר אוכל לעובדים ומטבח‪.‬‬
‫בקומה חדר שירותים‪ ,‬מלתחה ויציאה למרפסת פתוחה‪.‬‬
‫הגישה לקומה זו באמצעות גרם מדרגות פנימי‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר חיפוי רצפה בטראצו ‪ ,20*20‬אריחי‬
‫קרמיקה בחדר האוכל‪ ,‬תקרת בטון‪.‬‬
‫‪ .2.3.2‬המבנה העיקרי (ראשי)‬
‫כ‪ 9,074 -‬מ"ר‬
‫מבנה הכולל ‪ 2‬קומות (ק"א חלקית) מעל קומת מרתף‪ ,‬ממוקם בחלקו המערבי של‬
‫המתחם‪.‬‬
‫המבנה בנוי ברובו בבניה קשיחה (בחלקו הקטן בבנייה קלה)‪ ,‬חיפוי קירות‬
‫החוץ בטיח מותז‪ ,‬בחלקו גג שטוח מבטון ובחלקו גג משופע‪.‬‬
‫בנוסף נכללים בשטח המבנה גם בנייני עזר בבנייה קלה וחלקם אף סככות‪.‬‬
‫הבנייה נעשתה תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה כך שהמרתף עילי בחלקו‬
‫ונוצרות מעין ‪ 2‬קומות קרקע‪ ,‬תחתונה (המרתף) ועליונה (קומת הקרקע)‪.‬‬
‫ק"א (חלקית) עילית ומשמשת בעיקר למנהלות משרד ואחסון‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫סך השטח המופיע בטבלת השטחים בתכנית היתר הבנייה הינו כ‪ 11,426 -‬מ"ר‪ .‬ההפרש (‪ 2,052‬מ"ר) לפי שנמסר‬
‫לנו מהחברה מהווה שטחי בניה שלא נבנו בפועל (בעיקר סככות)‪ .‬במידת הצורך‪ ,‬החברה תוציא מדידה עדכנית‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫בהיקף ישנה חצר תפעולית סלולה אספלט המשמשת לחניה‪ ,‬אחסנה פתוחה‬
‫ולפריקה וטעינה‪.‬‬
‫בחלקו הדרומי של המבנה קיימת מעלית משא‪.‬‬
‫קיימים חלוקה פנימית והתאמות ייחודיות לשימושו של השוכר‪.‬‬
‫תיאור קומות המבנה‪:‬‬
‫קומה‬
‫תיאור‬
‫משמשת בחלקה כחדר מכונות ובחלקה כמקלט ומחסן‪.‬‬
‫מרתף‬
‫לאור הפרשי הגובה בקרקע‪ ,‬חלקה המערבי של הקומה ממוקם מעל פני‬
‫הקרקע וקיימת אליו גישה לרכבים‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר ריצוף טראצו ורצפת בטון מוחלקת‪.‬‬
‫בקומה זו מתרכזת פעילות הייצור‪.‬‬
‫האגף הצפוני משמש למשחטה‪ .‬באגף זה סככה גבוהה המקורה בגג‬
‫אזבסט המשמשת לריכוז ואחסנה בכלובים‪ ,‬לשחיטת עופות‪ ,‬ולמחלקת‬
‫התחזוקה של המפעל‪ .‬בנוסף סככות המשמשות למסגרייה‪.‬‬
‫האגף הדרומי משמש לאחסנה‪ ,‬ייצור וקירור‪ .‬באגף זה אולמות ייצור‬
‫ומנהרות הקפאה לטווח ארוך (מינוס ‪ 25‬מעלות‪.‬‬
‫קרקע‬
‫בין ‪ 2‬האגפים הנ"ל מרוכזת פעילות הייצור אשר "נעה" מצפון לדרום‪.‬‬
‫החלוקה הפנימית הינה לאולמות וחדרים כוללת בין היתר טיפול‬
‫בפסולת‪ ,‬חדרי קיטור‪ ,‬מתקן לטיהור שפכים‪.‬‬
‫במפעל מערכת קירור והטמפ' במרבית שטחי העבודה ‪ 0‬מעלות‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר רצפת בטון מוחלק‪ ,‬תעלות ניקוז‪ ,‬חיפוי‬
‫קירות פנים חלקי באריחי קרמיקה‪ ,‬מערכות מיזוג אוויר ותאורה‬
‫פלואורסצנטית‪.‬‬
‫קיימת אפשרות פריקה וטעינה באמצעות רמפות‪.‬‬
‫מהווה קומה חלקית‪ ,‬בחלקה משמשת למשרדים ובחלקה לאחסון‪.‬‬
‫ראשונה‬
‫באגף הצפוני חלוקה פנימית לחדרי משרדים‪ ,‬חדרי שירותים ומטבחון‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר קירות גבס‪ ,‬תקרה אקוסטית‪ ,‬מיזוג אוויר‬
‫מיני מרכזי ורצפה בציפוי ‪.P.V.C‬‬
‫האגף הדרומי מהווה אולם פתוח המשמש לאחסנת גורמי ייצור ‪-‬‬
‫אחסנה "יבשה"‪ .‬תקרת האולם עשויה פח ע"ג קונסטרוקציה מפלדה‪,‬‬
‫קיימת תאורה פלואורסצנטית‪.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים בינוי (כמופיע בתכנית היתר בנייה מ‪ -12/1987 -‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מבנה שירות‬
‫צ‬
‫'‬
‫מבנה מרכזי‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3‬מצב תכנוני‬
‫‪ .3.1‬תכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות תקפות – רלוונטיות‬
‫‪ ‬תב"ע ג‪ 2003/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 2219 .‬מ‪13.05.1976 -‬‬
‫הנכס הנישום מסווג כאזור תעשייה‪.‬‬
‫זכויות הבניה‪:‬‬
‫עד ‪ 65%‬משטח המגרש בכל קומה ובסה"כ קומתיים‪.‬‬
‫לגבי מבנים סטנדרטיים ‪-‬‬
‫‪ 70%‬משטח החצר‪.‬‬
‫‬‫לסככות‬
‫‪ 40%‬משטח המגרש בכל קומה ובסה"כ קומתיים‪.‬‬
‫‬‫לגבי מבנים אחרים‬
‫התכליות המותרות‪ :‬תעשייה‪ ,‬מלאכה‪ ,‬שירותים‪ ,‬אחסנה‪ ,‬שטחים לצורכי‬
‫ציבור‪ ,‬משרדים של המפעלים אשר בתוך המבנים‪.‬‬
‫‪ ‬תב"ע ג‪/‬בת‪ 133/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 4196 .‬מ‪27.02.1994 -‬‬
‫מגרש מס' ‪ 11‬מסווג כאזור תעשייה ‪.1‬‬
‫רשימת התכליות‪ :‬מבנים המיועדים לתעשייה‪ ,‬למעט‪ :‬תחנות כוח‪ ,‬תעשייה‬
‫כימית ואחסנה הכרוכה בה‪ ,‬ייצור אריזה ואחסנה של חומרי הדברה‪ ,‬בתי‬
‫יציקה ומפעלים למתכות וציפוי מתכות‪ ,‬משחטות ומפעלים לטיפול בפסולת‪.‬‬
‫זכויות הבנייה‪:‬‬
‫‬‫שטח לשימוש עיקרי‬
‫‬‫שטחי שירות‬
‫‬‫סה"כ אחוזי בנייה‬
‫מס' קומות מקסימאלי ‪-‬‬
‫‬‫גובה מקסימאלי‬
‫‪90%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ 11‬מ'‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬תב"ע ג‪ 9233/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 4617 .‬מ‪12.02.1998 -‬‬
‫מגרש מס' ‪ ,11‬בשטח ‪ 29.715‬דונם‪ ,‬מסווג כאזור תעשייה‪.‬‬
‫שימושים אסורים ומותרים ‪:‬‬
‫הוראות מיוחדות לגבי מגרש ‪ 11‬שבנדון ‪:‬‬
‫לא תותר כל בנייה נוספת מכל סוג שהוא באזור זה (הכוונה לדעתנו למגרש ‪11‬‬
‫– ע‪.‬ה)‪ ,‬אלא אם יקיים בית החרושת הקיים את התנאים הבאים‪ :‬יוגש סקר‬
‫איכות סביבה וסקר השפעות סביבתיות ותוגש תכנית הרחבה למצב סופי‬
‫ולשלבי ביניים‪.‬‬
‫אנו למדים מכך שלמרות האיסור למשחטות בתכנית מ‪ 1994 -‬וההתעלמות‬
‫משימוש זה בתכליות בתכנית מ‪ 1998 -‬ולאור ההוראות המיוחדות לגבי מגרש‬
‫‪ 11‬שבנדון‪ ,‬אין מצד הועדה התנגדות לשימושי משחטה במגרש ‪ 11‬והוא תקין‬
‫מבחינת ההוראות התכנוניות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫זכויות הבניה‪:‬‬
‫גודל מגרש מינימאלי‬
‫מעל למפלס הכניסה‬
‫מתחת למפלס הכניסה‬
‫שימושים עיקריים‬
‫שטחי שירות‬
‫תכסית‬
‫סה"כ‬
‫גובה מקסימאלי‬
‫קווי בניין‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 3,000‬מ"ר‪.‬‬
‫‪120%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪90%‬‬
‫‪90%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪180%‬‬
‫‪ 3‬קומות מעל הקרקע וקומה אחת מתחת לקרקע‪.‬‬
‫‪ 6‬מ' (לכל הכיוונים)‪.‬‬
‫תשריט מגרש מס' ‪( 11‬כמופיע בתב"ע ג‪ .9233/‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מגרש ‪11‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.2‬מצב רישוי הבנייה‬
‫‪12‬‬
‫‪ .3.2.1‬היתרי בניה‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 400‬מתאריך ‪21.05.1973‬‬
‫ניתן עבור "מפעל לעבוד בשר"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬
‫קומה‬
‫מרתף‬
‫כניסה‬
‫א'‬
‫בנייני עזר‬
‫סה"כ‬
‫שטח מוצע (במ"ר)‬
‫‪511.88‬‬
‫‪2,477.44‬‬
‫‪754.08‬‬
‫‪503.12‬‬
‫‪4,246.52‬‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 9430-699/77-7‬מתאריך ‪21.07.1978‬‬
‫ניתן עבור "בית קירור"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬
‫קומה‬
‫מרתף‬
‫קרקע‬
‫א'‬
‫בנייני עזר‬
‫סה"כ‬
‫קיים (במ"ר) מוצע (במ"ר) סה"כ (במ"ר)‬
‫‪859.28‬‬
‫‪1,091.07‬‬
‫‪6,930.00‬‬
‫‪6,930.00‬‬
‫‪1,950.35‬‬
‫‪8,880.35‬‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 9506-700/77-7‬מתאריך ‪13.07.1978‬‬
‫ניתן עבור "מכון לשחזור חלבון מן החי"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬
‫קומה‬
‫מרתף‬
‫קרקע‬
‫א'‬
‫בנייני עזר‬
‫סה"כ‬
‫קיים (במ"ר) מוצע (במ"ר) סה"כ (במ"ר)‬
‫‪440.25‬‬
‫‪8,880.35‬‬
‫‪175.35‬‬
‫‪186.25‬‬
‫‪8,880.35‬‬
‫‪801.85‬‬
‫‪9,682.20‬‬
‫‪ ‬היתר בנייה מס' ‪ 1075-186/87‬מתאריך ‪06.12.1987‬‬
‫ניתן עבור "סככת אחסון מלח"‪ .‬חלוקת השטחים הינה כדלקמן‪:‬‬
‫קומה‬
‫מרתף‬
‫כניסה‬
‫א'‬
‫בנייני עזר‬
‫סה"כ‬
‫‪12‬‬
‫קיים (במ"ר) מוצע (במ"ר) סה"כ (במ"ר)‬
‫‪11,025.00‬‬
‫‪401.8‬‬
‫‪401.8‬‬
‫‪401.8‬‬
‫‪11,426.80‬‬
‫לא כל השטחים שאושרו לבנייה אכן נבנו בפועל‪ .‬מובא בחשבון השטח המשווק ע"י החברה – ‪ 9,374‬מ"ר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.2.2‬טופס ‪ 4‬ותעודת גמר‬
‫לא אותרו‪.‬‬
‫‪ .3.2.3‬חריגות בניה‬
‫לא זוהו על ידינו חריגות בנייה מהותיות‪.‬‬
‫‪ .3.3‬זכויות בנייה נוספות‬
‫מפלס‬
‫שימוש‬
‫תת קרקעי תעשייה‬
‫תעשייה‬
‫עילי‬
‫סה"כ‬
‫זכויות בנייה בתכניות מאושרות‬
‫(מ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫שרות‬
‫עיקרי‬
‫‪17,829‬‬
‫‪17,829‬‬
‫‪35,657‬‬
‫‪8,914‬‬
‫‪26,743‬‬
‫‪53,486‬‬
‫‪26,743‬‬
‫‪26,743‬‬
‫שטח בהיתרי הבנייה לרבות‬
‫הקלות (מ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫שרות‬
‫עיקרי‬
‫יתרת זכויות בניה נישומות‬
‫(מ"ר)‬
‫עיקרי שרות סה"כ‬
‫‪42,059‬‬
‫‪11,427‬‬
‫אין בהיתרים מיון לשטחים עיקריים ושטחי שירות‪.‬‬
‫יתרת זכויות הבניה (ביחס להיתר)‪ ,‬לתחשיבינו בלבד‪ ,‬הינו כמפורט בטבלה שלעיל‪.‬‬
‫בהתייחס הן למגבלות המפורטות בתכנית ג‪ 9233/‬לגבי המפעל (מוסבר לעיל כי השימוש‬
‫למשחטה מוגבל משהו)‪ ,‬הן לאופי הבינוי ופריסתו וכן בהתייחס לערכי הקרקע הנמוכים‬
‫(אזור עדיפות‪ -‬קו עימות)‪ ,‬אין משמעות כלכלית ממשית ליתרת הזכויות לניצול‪.‬‬
‫‪ .3.4‬היטל השבחה‬
‫בעת מימוש זכויות קיימת עילה לדרישת היטל השבחה בגין תב"ע ג‪ .9233/‬תכנית זו‬
‫הרחיבה זכויות בנייה ל‪ 120% -‬והגדירה שימושים‪.‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬לאור ערכי הקרקע (באזור עדיפות לאומית ‪ -‬מחירי הקרקעות ‪ ,)₪ 0‬וכמו כן‬
‫לאור הבינוי הקיים ואופי האזור‪ ,‬היטל ההשבחה בכל מקרה הינו זניח לשווי‪.‬‬
‫לעניין השימושים‪ ,‬לעיל בס' ‪.3.1‬‬
‫נציין ונבהיר‪ ,‬כי כל הנ"ל הינו לדעתנו המקצועית בלבד וכי כלל נושא היטל ההשבחה יקבע‬
‫אך ורק ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה ובגמר מיצוי ההליכים כקבוע בחוק‪.‬‬
‫‪ .3.5‬איכות סביבה‬
‫מבדיקה שערכנו באתר איכות הסביבה‪ ,‬המציג מתחמים מזוהמים ו‪/‬או החשודים בזיהום‪ ,‬אין‬
‫אזכור למיקום בו נמצא הנכס הנישום‪.‬‬
‫נציין כי המדובר במפעל לעיבוד בשר‪ .‬אין בידינו נתונים על מערכות הניטור (באחריות המפעל)‪.‬‬
‫לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬האזור בכללותו בנוי‪ ,‬פעיל ומפותח‪ .‬מאחר ואין כוונה לייעדו‬
‫לשימושים השונים משימושי תעשיה‪ ,‬הרי שלנושא אין כעת השפעה ממשית‪.‬‬
‫למען הסר ספק אין בכך משום אישור מצדנו כי הקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי)‬
‫ונבהיר כי אין לנו את הידע המקצועי המספיק להתייחס לנושא‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4‬מצב משפטי‬
‫‪ .4.1‬נסחי רישום מקרקעין (מידע מפנקס הזכויות) ‪ -‬פירוט לעיל בסע' ‪.1‬‬
‫‪ .4.2‬אישור רישום זכויות מר‪.‬מ‪.‬י מ‪20.10.2014 -‬‬
‫גושים‬
‫‪18317‬‬
‫‪18323‬‬
‫‪18327‬‬
‫חלקות‬
‫‪55 ,53 ,30 ,29 ,28 ,23 ,22 ,21 ,20 ,19 ,18 ,17 ,16 ,15 ,14 ,13‬‬
‫‪82 ,38 ,37 ,36 ,35 ,34‬‬
‫‪1‬‬
‫מגרש‬
‫שטח‬
‫הזכויות‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫שעבודים‬
‫‪:‬‬
‫‪ 11‬לפי תכנית ג‪/‬בת‪.133/‬‬
‫‪ 29,715‬מ"ר בערך‪.‬‬
‫הזכויות בנכס מופיעות בר‪.‬מ‪.‬י על שם החברה‪ .‬לבעלי הזכויות הסכם חכירה‬
‫מהוון שתוקפו עד ליום ‪.05.04.2024‬‬
‫קיימת התחייבות לרישום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק מזרחי‬
‫טפחות בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬כפי שמעודכן בתיק הנכס המצוי בר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫‪ .4.3‬חוזה חכירה מהוון מ‪11.03.2001 -‬‬
‫בין ר‪.‬מ‪.‬י (המחכיר) לבין החברה (החוכרת)‪ ,‬ולהלן עיקריו‪:‬‬
‫גושי רשום‬
‫‪18317‬‬
‫‪18323‬‬
‫‪18327‬‬
‫חלקות‬
‫‪( 13‬חלק)‪( 16 ,15 ,14 ,‬חלק)‪( 17 ,‬חלק)‪( 21 ,20 ,19 ,18 ,‬חלק)‪28 ,23 ,22 ,‬‬
‫(חלק)‪( 29 ,‬חלק)‪( 30 ,‬חלק)‪( 53 ,‬חלק)‪( 55 ,‬חלק)‬
‫‪( 34‬חלק)‪( 35 ,‬חלק)‪( 36 ,‬חלק)‪( 37 ,‬חלק)‪( 38 ,‬חלק)‪( 82 ,‬חלק)‬
‫‪( 1‬חלק)‬
‫המקום‬
‫היעוד‬
‫המגרש‬
‫השטח‬
‫תקופת החכירה‬
‫תקופת חכירה נוספת‬
‫מטרת החכירה‬
‫קיבולת בנייה‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫שלומי‪.‬‬
‫אזור תעשייה‪.‬‬
‫מגרש מס' ‪ 11‬לפי תכנית מפורטת ג‪/‬בת‪.133/‬‬
‫‪ 29,715‬מ"ר בערך‪.‬‬
‫‪ 49‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 06.04.1975‬ועד ליום ‪.04.04.2024‬‬
‫‪ 49‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬
‫מפעל לתעשיית נקניק‪.‬‬
‫‪ 29,715‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ .4.4‬הסכם שכירות חופשית‪ – 13‬תוספת (להסכם מקורי) מ‪31.07.2006 -‬‬
‫בין החברה לבין השוכר ולפיו‪ ,‬בין היתר‪:‬‬
‫המושכר הינו יחידה ‪ 1‬בקומת קרקע בשטח ‪ 9,374‬מ"ר (מידות חוץ ברוטו ובתוספת‬
‫החלק ה יחסי ברכוש במשותף המיועד לשימושם של כל או חלק מהמשתמשים‬
‫בבניין)‪.‬‬
‫תקופת השכירות תוארך עד ליום ‪.31.01.2018‬‬
‫‪13‬‬
‫ללא זכות לדיירות מוגנת‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫להלן פירוט דו"ח "נתוני נכס מניב" מיום ‪( 20.09.2015‬דמ"ש תואם את הוראות‬
‫ההסכם) כפי שנמסר מהחברה‪:‬‬
‫שטח לשיווק שכ"ד מתואם‬
‫בחודש‬
‫במ"ר‬
‫‪9,374‬‬
‫‪₪ 165,285‬‬
‫ולמ"ר‬
‫‪17.6‬‬
‫יתרת שנים‬
‫תאריך‬
‫סיום חוזה לסיום החוזה‬
‫‪31/01/2018‬‬
‫‪2.34‬‬
‫התפוסה ‪.100%‬‬
‫‪ .4.5‬אומדן תשלומים חזויים לר‪.‬מ‪.‬י‬
‫לחברה זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י עד לתאריך ‪ 05.04.2024‬לתב"ע מפורטת‬
‫ג‪/‬בת‪.133/‬‬
‫תכנית ג‪ 9233/‬הרחיבה זכויות‪.‬‬
‫מאחר ובאזה"ת שבנדון קיים פטור בגין תשלום לר‪.‬מ‪.‬י עקב חידוש חוזה חכירה וכן‬
‫ערך הקרקע ‪( 0‬קו עימות)‪ ,‬איננו מרחיבים בנושא תשלומים לר‪.‬מ‪.‬י אשר אנו סבורים‬
‫כי לא יחולו בפועל הן בחידוש החוזה והן בבקשה‪ ,‬אם תהיה‪ ,‬להרחבת זכויות בנייה‪.‬‬
‫נבהיר כי בכל מקרה‪ ,‬גובה התשלומים לר‪.‬מ‪.‬י הינו להערכתנו בלבד‪ .‬החישוב הסופי‬
‫יקבע אך ורק ע"י ר‪.‬מ‪.‬י ו‪/‬או הרשויות המוסמכות‪.‬‬
‫‪ .4.6‬תפעול וניהול‬
‫הניהול מבוצע ע"י השוכר‪ .‬אין חב' ניהול‪.‬‬
‫‪ .4.7‬איזו"פ‬
‫להלן בס' ‪.5.2.8‬‬
‫‪ .5‬השומה‬
‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬
‫גישת ההשוואה‬
‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬
‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬
‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬
‫גישת העלויות‬
‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬
‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬
‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬
‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬
‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם‬
‫ההכנסות וההוצאות‪.‬‬
‫גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬
‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬
‫המיקום באזור התעשייה שלומי בחלקו הצפון מערבי של היישוב‪ ,‬צפונית לכביש‬
‫מס' ‪( 899‬כביש הצפון)‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬מתחרים‬
‫בסביבת הנכס‪ ,‬אזה"ת שלומי‪ ,‬קיימים מספר נכסים הדומים כללית לנכס שבנדון‪.‬‬
‫לידיעתנו ובדיקתנו‪ ,‬התפוסה בנכסים אלו הינה גבוהה‪ ,‬ומכאן שאינם מהווים גורם‬
‫תחרותי מידי שבכוחו להשפיע על שווי הנכס הנישום‪.‬‬
‫כללית‪ ,‬ובהתייחס למיקומו של הנכס ולכלל מערך הנכסים באזור‪ ,‬איננו יכולים‬
‫לציין סיכונים‪/‬סיכויים מיוחדים שבכוחם להשפיע לרעה על שוויו של הנכס‪.‬‬
‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‬
‫מפעל למשחטת עופות‪.‬‬
‫הבנייה כוללת ‪ 2‬מבנים – מבנה שירות (מלתחות וחדר אוכל) ומבנה תעשייתי עיקרי‬
‫(ראשי)‪.‬‬
‫השטח לשיווק המובא על ידינו בחשבון הינו ‪ 9,374‬מ"ר‪.‬‬
‫התפוסה בנכס הינה ‪.100%‬‬
‫‪ .5.2.4‬מצב פיסי ותחזוקתי‬
‫הבנייה ככל הנראה מסוף שנות ה‪ 70 -‬של המאה הקודמת‪.‬‬
‫מבנה השירות בנוי בניה קשיחה עם גג בטון שטוח‪ .‬המבנה העיקרי בנוי ברובו‬
‫בבניה קשיחה‪ ,‬ובחלקו גג שטוח מבטון ובחלקו גג משופע‪ .‬בנוסף כולל גם חלקים‬
‫של מבני עזר ולרבות סככות‪.‬‬
‫ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס הינו תקין‪.‬‬
‫‪ .5.2.5‬שימוש‪ ,‬שכר דירה ושימוש מיטבי‬
‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הנעשה בנכס הינו השימוש הטוב והמועיל ומתאים ליעוד‬
‫הקבוע בתוב"ע ובחלק מהיתרי הבנייה‪ ,‬בכפוף להסבר שבפרק מצב תכנוני‪.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫שכ"ד המתקבל נכון למועד הקובע ‪ 30/09/2014‬הינו ‪ ₪ 165,285‬בחודש‪ ,‬כ‪₪ 17.6 -‬‬
‫למ"ר משווק בחודש‪.‬‬
‫התפוסה ‪.100%‬‬
‫‪ .5.2.6‬מצב תכנוני‬
‫פירוט לעיל בפרק "מצב תכנוני" לרבות‪:‬‬
‫התייחסות למגבלות השימוש‪.‬‬
‫לנושא היטל ההשבחה (לא יידרש לדעתנו בלבד לאור ערכי הקרקע ופריסת הבינוי)‪.‬‬
‫לאיכות הסביבה (אין כעת רגישות לנושא לאור השימושים התעשייתיים)‪.‬‬
‫‪ .5.2.7‬מצב משפטי (פירוט לעיל בפרק "מצב משפטי")‬
‫לחברה זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י עד ליום ‪( 05.04.2024‬וכן אופציה להארכה‬
‫ב‪ 49 -‬שנים נוספות) לתב"ע ג‪/‬בת‪.133/‬‬
‫מבירור שערכנו מול מנהלת הפארק עולה כי קיים פטור בגין תשלום לר‪.‬מ‪.‬י עקב‬
‫חידוש חוזה חכירה‪ .‬מאחר וערך הקרקע ‪( 0‬קו עימות) לא יחולו גם תשלומים‬
‫לר‪.‬מ‪.‬י בהרחבת בנייה‪ ,‬אם תתבקש‪.‬‬
‫הנ"ל למסקנותינו ולהערכותינו בלבד‪ .‬נדגיש כי הסכומים הסופיים ייקבעו אך ורק‬
‫ע"י ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫‪ .5.2.8‬אזור עדיפות לאומית‬
‫פארק התעשיות שלומי מסווג כאזור עדיפות לאומית א' לפי החוק לעידוד השקעות‬
‫הון‪ .‬שיעור המענק הניתן‪ ,‬למפעלים מאושרים באזורי תעשיה עומד על ‪20%‬‬
‫מההשקעה המוכרת לצורך מתן המענקים‪ .‬לא כל בקשה מאושרת‪.‬‬
‫‪ .5.2.9‬אחזקה וניהול‬
‫הניהול מבוצע עצמאית ע"י השוכר‪ .‬אין חברת ניהול‪.‬‬
‫‪ .5.2.10‬הפחתה כללית לגודל‬
‫אין לדעתנו מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה ואינו בסד"ג המצריך‬
‫התייחסות לגודל‪.‬‬
‫דמי השכירות הראויים בתום תקופת השכירות נקבעו על ידנו בין היתר בהתחשב‬
‫בגודלו של הנכס‪.‬‬
‫‪ .5.2.11‬מטרת ההערכה‬
‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,30.09.2015‬לצורך הכללתו‬
‫בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪ .5.2.12‬מיסוי‬
‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי למוכר ולקונה‪.‬‬
‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי במכירה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.3‬עקרונות לתחשיב השווי‬
‫מדובר בנכס מניב ו‪/‬או בעל פוטנציאל הנבה‪ .‬עשינו שימוש בגישת היוון ההכנסות‪.‬‬
‫קבענו דמ"ש ראויים בתום תקופת החוזה עפ"י סקר שוק שערכנו לדמ"ש בסביבה‬
‫ולמיטב שיקול דעתנו‪.‬‬
‫כבקרה‪ ,‬השתמשנו גם בגישת ההשוואה למחירי מכירה של נכסים דומים באזה"ת‬
‫סמוכים‪.‬‬
‫גישת העלות ‪ -‬כאשר ישנם מספיק נתונים לשימוש ביתר ‪ 2‬הגישות (היוון הכנסות‬
‫והשוואה)‪ ,‬אף רצוי שלא לעשות שימוש בגישת העלות‪ .‬אין בכוחה של גישה זו‬
‫לשקף טוב יותר את שווי הנכס‪ ,‬מאשר ב‪ 2 -‬הגישות הקודמות שהינן עדיפות גם‬
‫בהירארכיה המקצועית‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬באזורי פיתוח‪ ,‬בהם ישנן רזרבות של קרקעות לניצול וניתנים מענקי‬
‫השקעה‪ ,‬מן הראוי לבצע בדיקה גם בגישת העלות‪.‬‬
‫נבהיר כי הזכאות לקרקעות ולמענקים אינה גורפת ותלויה בקבלת אישורי‬
‫המוסדות (בכפוף לקבלת "כתב אישור" למפעל מאושר למשל אשר ניתן בכפוף‬
‫לתנאים מסוימים וכד')‪.‬‬
‫לאור האמור‪ ,‬להלן הבקרה בגישת העלות‪:‬‬
‫די אם נזכיר כי עלות ההקמה הכוללת‪ ,‬הינה בסדר גודל של‪/₪ 3,800 :‬מ"ר‪.‬‬
‫פחות ‪( 20%‬אם ניתנים‪ ,‬בכפוף לקבלת מעמד של מפעל מאושר‪ ,‬אך נניח אף שיינתנו)‬
‫= ‪ 8.50% X ₪ 3,040‬בשנה= כ‪ ₪ 21.5 -‬למ"ר בנוי בחודש‪ ,‬לעומת ‪ ₪ 14‬למ"ר‬
‫בחודש שכ"ד ראוי שקבענו‪ .‬כלומר בגישת העלות‪ ,‬השווי גבוה מזה המתקבל ביתר ‪2‬‬
‫הגישות‪.‬‬
‫‪ .5.4‬סקר שוק וקביעת ערכי שווי‬
‫‪ .5.4.1‬שער היוון‬
‫שער ההיוון השנתי נקבע ל‪.8.50% -‬‬
‫הנ"ל מהווה ירידה ב‪ 0.25% -‬ביחס לשער ההיוון שקבענו בהערכת השווי‬
‫לפני שנה‪ ,‬וזאת לאור המגמה המתמשכת בהורדת הריבית הבסיסית במשק‬
‫והשפעתה על שיעורי התשואה בנכסים מניבים‪.‬‬
‫‪ .5.4.2‬סקר דמ"ש וקביעה‬
‫שכ"ד בנכס סמוך באזה"ת שבנדון‬
‫שטח מושכר‬
‫(מ"ר)‬
‫‪750‬‬
‫‪285‬‬
‫‪925‬‬
‫‪415‬‬
‫‪2,600‬‬
‫סוג חוזה‬
‫מועד חתימה‬
‫חידוש חוזה‬
‫חידוש חוזה‬
‫חידוש חוזה‬
‫חידוש חוזה‬
‫חידוש חוזה‬
‫אוק‪14-‬‬
‫אוק‪14-‬‬
‫אוק‪13-‬‬
‫מרץ‪14-‬‬
‫אוק‪14-‬‬
‫שכ"ד חודשי‬
‫למ"ר‬
‫‪15.0‬‬
‫‪15.0‬‬
‫‪13.8‬‬
‫‪14.9‬‬
‫‪15.0‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫שכ"ד באזה"ת מעלות (סמוך)‬
‫שכ"ד חודשי‬
‫שטח מושכר‬
‫הערה‬
‫למ"ר‬
‫(מ"ר)‬
‫‪ ₪‬חוזה מ‪01/2015 -‬‬
‫‪15.6‬‬
‫‪3,126‬‬
‫‪ ₪‬חוזה מ‪07/2013 -‬‬
‫‪15.2‬‬
‫‪3,113‬‬
‫‪ ₪‬חוזה מ‪08/2014 -‬‬
‫‪19.9‬‬
‫‪591‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪18.7‬‬
‫‪4,486‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪15.7‬‬
‫‪6,830‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪17.5‬‬
‫‪1,005‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪17.5‬‬
‫‪690‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪17.5‬‬
‫‪850‬‬
‫סיכום וקביעה ‪:‬‬
‫טווח שכ"ד מתואם בנכס סמוך באזה"ת שבנדון‪ ,‬ליחידות במגוון גדלים‪ ,‬עפ"י‬
‫חידושי חוזים‪ ,‬נע בין כ‪ ₪ 15.0 - ₪ 13.8 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫טווח שכ"ד למגוון שטחים באזה"ת מעלות‪ ,‬נע בין כ‪ ₪ 19.9 - ₪ 15.2 -‬למ"ר‬
‫בחודש‪.‬‬
‫שכ"ד בפועל (מתואם) בנכס הנישום משקף כ‪ ₪ 17.6 -‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל ובהתייחס לכלל מאפייניו של הנכס כפי שתואר‪ ,‬אנו קובעים‬
‫דמ"ש ראויים בנכס הנישום בגבולות הסך של כ‪ ₪ 14 -‬למ"ר בחודש (מהווה עליה‬
‫של ‪/₪ 0.5‬מ"ר בדמ"ש חודשיים ביחס לקביעה בחו"ד קודמת)‪.‬‬
‫הבהרה ‪:‬‬
‫דמ"ש הראויים אותם קבענו לתום תקופת החוזה‪ ₪ 14 ,‬למ"ר בחודש‪ ,‬הינם‬
‫נמוכים ביחס לאלו החוזיים המשולמים (כ‪ ₪ 17.7 -‬למ"ר בחודש בתיאום למועד‬
‫הקובע)‪ ,‬וזאת בהתחשב הן בגודלו של הנכס והן בעובדה כי המדובר בשוכר יחיד‬
‫שהנכס מתאים במיוחד לצרכיו‪ .‬סיום החוזה ב‪.2018 -‬‬
‫‪ .5.4.3‬כבקרה בלבד – עסקאות מכירה באזה"ת סמוכים‬
‫עסקאות מכירה ‪ -‬לבקרה‬
‫ב‪ 02/2011 -‬נמכר באזה"ת בתפן מבנה תעשיה בשטח של כ‪ 5,000 -‬מ"ר במחיר של כ‪ 8 -‬מ' ‪ .₪‬משקף כ‪₪ 1,600 -‬‬
‫למ"ר בנוי‪.‬‬
‫ב‪ 06/2013 -‬נמכר באזה"ת מעלות מבנה בשטח של כ‪ 4,485 -‬מ"ר תמורת ‪ 10‬מ' ‪ .₪‬משקף כ‪ ₪ 2,230 -‬למ"ר בנוי‪.‬‬
‫במהלך ‪ 2013‬נמכר באזה"ת הצפוני בקרית שמונה מבנה בשטח של כ‪ 4,500 -‬מ"ר תמורת כ‪ 10.7 -‬מ' ‪ .₪‬משקף כ‪-‬‬
‫‪ ₪ 2,378‬למ"ר בנוי‪.‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫טווח מחירי המכירה (הרחב)‪ ,‬הרלוונטי להערכתנו‪ ,‬לשטחים גדולים באזורי‬
‫תעשייה סמוכים‪ ,‬נע בין כ‪ ₪ 2,378 - ₪ 1,600 -‬למ"ר בנוי‪.‬‬
‫הנ"ל משקף‪ ,‬בשער היוון של ‪ ,8.50%‬טווח דמ"ש (רחב) שנע בין כ‪- ₪ 11.3 -‬‬
‫‪ ₪ 16.8‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫קביעתנו לדמ"ש ראויים (‪ ₪ 14‬למ"ר בחודש) הינה בטווח הנ"ל‪.‬‬
‫‪ .5.5‬תחשיב השווי‬
‫שימוש‬
‫שטח‬
‫לשיווק‬
‫במ"ר‬
‫שכ"ד‬
‫מתואם‬
‫בחודש‬
‫ולמ"ר‬
‫יתרת‬
‫שנים‬
‫תאריך‬
‫סיום חוזה לסיום‬
‫החוזה‬
‫מלאכה‪/‬‬
‫‪2.34 31/01/2018 ₪ 17.6 ₪ 165,285‬‬
‫תעשייה‪9,374 /‬‬
‫אחסנה‬
‫סה"כ שווי הנכס במעוגל‬
‫דמ"ש‬
‫ראויים‬
‫היוון הכנסות למ"ר‬
‫בתק' חוזה בחודש‬
‫בתום‬
‫ההתקשרות‬
‫‪14.0 ₪ 4,054,670‬‬
‫סך דמ"ש‬
‫ראויים‬
‫בחודש‬
‫בתום‬
‫התקשרות‬
‫היוון דמ"ש‬
‫ראויים לצמיתות סה"כ היוון‬
‫בדחיה למועד הכנסות‬
‫הקובע‬
‫‪₪ 19,362,704 ₪ 15,308,034 ₪ 131,236 ₪‬‬
‫‪₪ 19,400,000‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .6‬קביעת השווי ההוגן‬
‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬
‫ידינו‪ ,‬הנוי קובעים את אומדן השווי ההוגן לנכס שבנדון במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬
‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬
‫צד ג'‪ ,‬למעט זכויות השוכר החופשי‪ ,‬נכון לתאריך הקובע ‪ ,30.09.2015‬בגבולות הסך של‪-‬‬
‫‪ 19,400,000‬ש"ח‬
‫(תשעה עשר מיליון וארבע מאות אלף ‪.)₪‬‬
‫לא כולל מע"מ‪.‬‬
‫‪ .6.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים לר‪.‬מ‪.‬י בעת מימוש‬
‫לא הופחתו‪ .‬פירוט לעיל בס' ‪ 3.4‬ו‪.4.5 -‬‬
‫‪ .6.2‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע‬
‫ש‬
‫שינוי בדמ"ש‬
‫וו י‬
‫הנ‬
‫כ‬
‫ס‬
‫‪0.50%‬‬
‫שינוי‬
‫‪0.00%‬‬
‫בשער‬
‫ההיוון ‪-0.5%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪₪ 19,000,000‬‬
‫‪₪ 20,100,000‬‬
‫‪₪ 21,300,000‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪₪ 18,300,000‬‬
‫‪₪ 19,400,000‬‬
‫‪₪ 20,500,000‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪₪ 17,600,000‬‬
‫‪₪ 18,600,000‬‬
‫‪₪ 19,700,000‬‬
‫‪ .6.3‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידינו ב‪ 3 -‬השנים לפני המועד הקובע‬
‫ושינויים ביחס למועד הערכה קודם‬
‫מועד קובע‬
‫‪30/09/2012‬‬
‫דו"חות כספיים‬
‫מטרת חוו"ד‬
‫‪₪‬‬
‫‪162,807‬‬
‫שכ"ד חודשי מתואם‬
‫‪₪‬‬
‫דמ"ש חודשיים ראויים ‪117,175‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫שער היוון‬
‫‪100%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‪₪ 17,900,000‬‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫פער ביחס‬
‫לשומה קודמת‬
‫‪30/09/2013‬‬
‫‪30/09/2014‬‬
‫‪30/09/2015‬‬
‫דו"חות כספיים‬
‫‪₪‬‬
‫‪165,937‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪121,862‬‬
‫‪8.75%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪₪ 18,600,000‬‬
‫דו"חות כספיים‬
‫‪₪‬‬
‫‪166,099‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪126,549‬‬
‫‪8.75%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪₪ 18,700,000‬‬
‫דו"חות כספיים‬
‫‪-814 ₪‬‬
‫‪165,285‬‬
‫‪4,687 ₪‬‬
‫‪131,236‬‬
‫‪-0.25%‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪700,000 ₪ 19,400,000‬‬
‫‪3.7%‬‬
‫ניכרת עליה (בסך של כ‪ ,₪ 700,000 -‬המהווים כ‪ )+3.7% -‬ביחס לשומה קודמת‬
‫למועד קובע ‪.30.09.2014‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫העלייה נובעת בעיקרה כתוצאה מהסיבות הבאות‪:‬‬
‫ עלייה בדמ"ש הראויים (עם תום החוזה ב‪ )2018 -‬בסך של כ‪ ₪ 4,687 -‬בחודש‬‫(מ‪ ₪ 126,549 -‬בחו"ד קודמת ל‪ ₪ 131,236 -‬בחו"ד נוכחית)‪ ,‬לאור נתוני השוק‪.‬‬
‫ ירידה בשער ההיוון מ‪ 8.75% -‬ל‪ 8.50% -‬לאור מגמות השוק (כמפורט בסעיף‬‫‪ 5.4.1‬לעיל)‪.‬‬
‫‪ .6.4‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידי שמאים אחרים לנכס ב‪ 3 -‬השנים לפני‬
‫המועד הקובע‬
‫לא הוצגו בפנינו‪.‬‬
‫‪ .6.5‬עסקאות שנעשו בנכס ב‪ 3 -‬השנים האחרונות‬
‫לא נעשו לבדיקתנו במש"ח וכפי שנמסר מהחברה‪.‬‬
‫‪ .6.6‬פירוט חוות דעת של מומחים שנעזרנו בהם לצורך עריכת חוות דעתנו‬
‫לא נעזרנו‪.‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו – ‪ 1966‬ועל פי‬
‫התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬
‫השומה‪.‬‬
‫מצ"ב (כחלק בלתי נפרד) ‪:‬‬
‫העתק אישור רישום זכויות מר‪.‬מ‪.‬י מתאריך ‪20.10.2014‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ 3‬עמודים‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫עודד האושנר‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫תפוצה‪" .1-2 :‬מבני תעשיה בע"מ"‪ /‬החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪26‬‬
‫‪12125.5-15‬‬
‫‪22.10.2015‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 25‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 25 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תאריך‪:‬‬
‫סימננו‪:‬‬
‫‪15/9/2016‬‬
‫‪23540.1-4‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ :‬הערכת שווי בנין מסחר ומשרדים ‪ -‬בנין ‪105‬‬
‫גוש ‪ 17737‬חלקות ‪27 ,25 ,24 ,23 ,22 ,21‬‬
‫רח' המלאכה‪ ,‬מרכז "לב העסקים"‬
‫אזור התעשייה א'‪ ,‬נצרת עילית‬
‫נכס מס' ‪ ,16.105‬חזית מערבית‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬נצרת עילית‬
‫‪DATE:‬‬
‫‪REF:‬‬
‫‪.1‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫"חברת מבני תעשיה בע"מ"‬
‫‪ 1.1‬שם התאגיד מזמין השומה‪:‬‬
‫מר יוסי פיליבה‪ ,‬מנהל כספים בחברה‬
‫‪ 1.2‬מזמין השומה‪:‬‬
‫‪14/7/2016‬‬
‫‪ 1.3‬מועד הזמנת השומה‪:‬‬
‫פרסום דו"חות כספיים‬
‫‪ 1.4‬נסיבות הזמנת השומה‪:‬‬
‫‪ 1.5‬נמסר לי על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס להשקעה ע"פ התקינה הבינלאומית ‪IFRS‬‬
‫ותקן חשבונאי בינלאומי (‪.)IAS 40‬‬
‫‪ 1.6‬שכר טרחתנו בגין חוות הדעת אינו מותנה בתוצאותיה‪ ,‬והיא נערכה לפי מיטב ידיעותינו והכשרתנו‬
‫המקצועית‪.‬‬
‫‪ 1.7‬לא קיבלנו כתב שיפוי ממזמין השומה‪.‬‬
‫‪ 1.8‬אין לנו עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו‪ ,‬לא קיימים יחסי תלות בינינו ובין מזמין חוות הדעת‪.‬‬
‫‪ 1.9‬חוות הדעת נערכה ללא התניות כלשהן מצד הלקוח לרבות לעניין שכר טרחה‪ .‬הננו נותנים חוות‬
‫דעת לחברת מבני תעשיה בע"מ באופן שוטף‪ .‬לעניין שכר טרחה שמשולם בגין שירותים אלו אין‬
‫מדובר כלל בסכום מהותי ביחס לסך הכנסות של חברת "ז‪.‬כ‪ .‬מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ"‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הערכת שווי שוק של זכויות חברת "מבני תעשיה בע"מ" בנכס הנדון בעסקה בין מוכר מרצון לקונה‬
‫מרצון (המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס במסגרת עסקה בתנאים רגילים למשתתף בשוק)‪ .‬השומה‬
‫נערכה לפי תקן ‪ 17.1‬בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך‪,‬‬
‫התשכ"ח ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה חשבונאית"‪ ,‬שאושר בתאריך ‪ 6/10/2010‬ע"י הועדה לתקינה‬
‫שמאית ובתאריך ‪ 13/10/2010‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים‪ .‬השומה נערכת לצורך‬
‫מידע נדרש בדוחות הכספיים של חברת "מבני תעשיה בע"מ"‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫פרטי עורכי חוות הדעת‬
‫שם השמאי‪ :‬ארז כהן‬
‫‪324‬‬
‫רשיון מס'‪:‬‬
‫מקום עבודתו‪ :‬רח' יגאל אלון ‪ ,67‬תל‪-‬אביב‬
‫מנכ"ל חברת "ז‪.‬כ‪ .‬מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ"‪.‬‬
‫תפקיד‪:‬‬
‫שמאי מקרקעין ומשפטן‪.‬‬
‫ואלה פרטי ניסיוני והשכלתי‪:‬‬
‫‪ - 2011‬יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר‪.‬‬
‫חבר במועצת שמאי המקרקעין משרד המשפטים כמשקיף בוועדת התקינה השמאית‪.‬‬
‫משפטן ‪ LL.B -‬מהקריה האקדמית אונו‪.‬‬
‫‪- 2008‬‬
‫מ"מ יו"ר לשכת השמאים ויו"ר וועדת השתלמויות של הלשכה‪.‬‬
‫‪- 2005‬‬
‫‪ - 2004‬לימודי משפטים‪ ,‬הקריה האקדמית‪ ,‬קרית אונו‪.‬‬
‫‪ - 2003‬בוחן בבחינות שומה למעשה מטעם משרד המשפטים‪.‬‬
‫יו"ר ועדת השתלמויות ‪ -‬לשכת שמאי מקרקעין‪ ,‬חבר בוועד הלשכה‪.‬‬
‫‪- 2002‬‬
‫בוגר קורס עדים מומחים‪.‬‬
‫‪- 2000‬‬
‫בוגר קורס גישור ופישור‪.‬‬
‫‪- 1999‬‬
‫לקראת תואר שני ‪ -‬לימודים עירוניים‪ ,‬החוג לגיאוגרפיה‪ ,‬האוניברסיטה העברית י‪-‬ם‪.‬‬
‫‪- 1996‬‬
‫שמאי מקרקעין ‪ -‬מתמחה בשומות מקרקעין לחברות גדולות ‪ -‬משאב‪ ,‬נשר‪ ,‬אמות כלל וכד'‪.‬‬
‫‪- 1993‬‬
‫רשיון שמאי מקרקעין מס' ‪ 324‬מתאריך ‪.24/4/1993‬‬
‫‪- 1993‬‬
‫‪ - 1990‬בוגר אוניברסיטת ת"א החוג לגיאוגרפיה ומדעי המדינה‪.‬‬
‫בוגר קורס לשמאות מקרקעין וניהול נכסים במסגרת שלוחת הטכניון בת"א‪.‬‬
‫במסגרת עבודתו עורך שומות בהיקפים משמעותיים ובין השאר מייעץ לגופים הבאים‪:‬‬
‫יועץ לחברת המלט ‪ -‬נשר‪.‬‬
‫‬‫יועץ לקרן אייפקס ברכישות בזק ותנובה‪.‬‬
‫‬‫יועץ לחברת תעבורה‪.‬‬
‫‬‫עורך שומות לבתי משפט‪.‬‬
‫‬‫יועץ לעירית אילת ‪ -‬בנושאי השבחות‪ ,‬ליווי תכניות בנין עיר ורישום‪.‬‬
‫‬‫יועץ לישרוטל מלונות‪.‬‬
‫‬‫‪2‬‬
‫שם השמאי‪ :‬עודד לוי‬
‫‪683‬‬
‫רשיון מס'‪:‬‬
‫מקום עבודתו‪ :‬רח' יגאל אלון ‪ ,67‬תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫תפקיד‪ :‬שמאי מקרקעין‪ ,‬מוסמך במינהל עסקים‪.‬‬
‫ואלה פרטי ניסיוני והשכלתי‪:‬‬
‫שמאי מקרקעין שותף בחברת ז‪.‬כ מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ משנת ‪.2004‬‬
‫‬‫בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה‪ ,‬אוניברסיטת ת"א משנת ‪.1995‬‬
‫‬‫בוגר התכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א משנת ‪.1997‬‬
‫‬‫מוסמך במינהל עסקים (‪ )MBA‬התמחות בנדל"ן‪ ,‬אוניברסיטת חיפה משנת ‪.2008‬‬
‫‬‫שמאי מקרקעין מוסמך משנת ‪ ,1998‬רשיון מס'‪.683 :‬‬
‫‬‫מתמחה בשמאות מקרקעין משנת ‪ 1996‬עד שנת ‪ 1998‬במשרד ז‪.‬כ‪ .‬למדידות והנדסה בע"מ‪.‬‬
‫‬‫עוסק בתחומי מיסוי מקרקעין‪ ,‬הערכות שווי‪ ,‬הפקעות ועוד‪.‬‬
‫‬‫‪.4‬‬
‫הסכמות‬
‫הננו נותנים בזאת את הסכמתנו כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות כספיים של החברה וכן את הסכמתנו‬
‫כי חוות דעת זו תפורסם בציבור‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫המועד הקובע לשומה‬
‫המועד הקובע לשומה הינו‪30/9/2015 :‬‬
‫‪.6‬‬
‫מועד הביקור בנכס וזהות המבקר‬
‫ביקור בנכס נערך ביום ‪ 9/9/2014‬ע"י רפי לוי ‪ -‬שמאי מקרקעין‪.‬‬
‫ביקורים נוספים‪ ,‬במועדים קודמים‪ ,‬בוצעו ע"י הח"מ‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫פרטי זיהוי הנכס‬
‫גוש‪:‬‬
‫חלקות‪:‬‬
‫שטח החלקות‪:1‬‬
‫‪17737‬‬
‫‪27 ,25 ,24 ,23 ,22 ,21‬‬
‫חלקה ‪ 242 - 21‬מ"ר‬
‫חלקה ‪ 261 - 22‬מ"ר‬
‫חלקה ‪ 232 - 23‬מ"ר‬
‫חלקה ‪ 174 - 24‬מ"ר‬
‫חלקה ‪ 641 - 25‬מ"ר‬
‫חלקה ‪ 1,026 - 27‬מ"ר‬
‫ ‪ 2,576‬מ"ר‬‫סה"כ‬
‫מהות הנכס‪:‬‬
‫סה"כ שטח בנוי‪:2‬‬
‫כתובת הנכס‪:‬‬
‫השטח הבנוי הנישום‪:3‬‬
‫בנין משרדים בן ‪ 4‬קומות מעל קומת קרקע וחניון שחלקו תת קרקעי‪.‬‬
‫‪ 4,546.7‬מ"ר שטח עיקרי‪ 9,174.3 ,‬מ"ר שטחי שרות ובסה"כ ‪ 13,721‬מ"ר‪.‬‬
‫רח' המלאכה‪ ,‬מרכז "לב העסקים"‪ ,‬נצרת עילית‪.‬‬
‫שטח משרדים ‪ 5,486 -‬מ"ר (לא כולל ‪ 75‬מ"ר המהווים רכוש משותף)‬
‫שטח חניון ‪ 7,469 -‬מ"ר‬
‫בעלות פרטית‪.‬‬
‫הזכויות בנכס‪:‬‬
‫‪ 1‬ע"פ מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין נצרת‪.‬‬
‫‪ 2‬ע"פ היתר בניה מס' ‪ ,920018‬כמפורט להלן‪.‬‬
‫‪ 3‬שטח להשכרה ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב של חברת מבני תעשיה לחודש ספטמבר ‪.2015‬‬
‫‪3‬‬
‫‪.8‬‬
‫תאור הנכס והסביבה‬
‫‪ 8.1‬תאור הנכס‬
‫‪8.1.1‬‬
‫מהות הנכס‬
‫הנכס הנדון מהווה בנין משרדים הכולל קומת קרקע מסחרית ובנוי על חלקות מספר ‪,21‬‬
‫‪ 27 ,25 ,24 ,23 ,22‬בגוש ‪.17737‬‬
‫שטח החלקות ‪:‬‬
‫שטח במ"ר‬
‫מספר החלקה‬
‫‪ 242‬מ"ר‬
‫‪21‬‬
‫‪ 261‬מ"ר‬
‫‪22‬‬
‫‪ 232‬מ"ר‬
‫‪23‬‬
‫‪ 174‬מ"ר‬
‫‪24‬‬
‫‪ 641‬מ"ר‬
‫‪25‬‬
‫‪ 1,026‬מ"ר‬
‫‪27‬‬
‫‪ 2,576‬מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫הנכס ממוקם ברח' המלאכה‪ ,‬נצרת עילית‪ ,‬ממזרח לכביש מס' ‪( 75‬רח' דרך הציונות)‪,‬‬
‫החוצה את העיר מדרום לצפון‪.‬‬
‫‪8.1.2‬‬
‫השטח הבנוי‬
‫ע"פ היתר בניה מס' ‪ 980384‬מיום ‪ 12/3/1999‬שטח המבנים כ ‪ 4,547 -‬מ"ר (עיקרי)‬
‫כ ‪( 9,174 -‬שירות) ובסה"כ ‪ 13,721‬מ"ר‪.‬‬
‫ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב של חברת "מבני תעשיה" שטח המבנה ‪ 13,030‬מ"ר‪ ,‬שטח להשכרה‬
‫‪ 5,486‬מ"ר (לא כולל שטח רכוש משותף) ושטח החניון ‪ 7,469‬מ"ר‪.‬‬
‫‪8.1.3‬‬
‫חלקי הנכס ורמת הגמר‬
‫המבנה כולל קומת קרקע מסחרית‪ ,‬הגבוהה ממפלס רחוב המלאכה‪ ,‬קומת ביניים‪4 ,‬‬
‫קומות משרדים וקומת גג‪.‬‬
‫חזית המבנה פונה לכיוון דרום ‪ -‬מערב‪ .‬טופוגרפיית הקרקע משופעת מכיוון מזרח‬
‫למערב ומצפון לדרום‪.‬‬
‫בבנין ‪ 2‬קומות חניה תת קרקעיות וכן שטח עילי בעורפו‪ ,‬המשמש כחניה‪.‬‬
‫גרעין הבנין כולל ‪ 2‬מעליות המובילות לקומות העליונות‪ .‬בכל קומה חדרי שירותים‬
‫וממ"ק‪.‬‬
‫לובי כל קומה ממוקם במרכזה‪ ,‬וממנו גישה לשני אגפים‪ ,‬צפוני ודרומי‪ ,‬שכל אחד מהם‬
‫מחולק לחדרי משרדים באמצעות קירות גבס‪ .‬הריצוף קרמיקה‪ ,‬התקרה אקוסטית‬
‫משולבת בחלקה עם תקרת גבס‪ ,‬החלונות במסגרת אלומיניום‪ ,‬מיזוג האויר כולל פן‬
‫קוילר לכל יחידה‪ ,‬קיימת מערכת ספרינקלרים‪ ,‬בכל קומה ‪ 2‬מטבחונים‪ ,‬בקצה כל אגף‬
‫מדרגות חרום‪ ,‬הדרומי לא מקורה והצפוני מקורה‪.‬‬
‫ניכר כי מצבו הפיזי של הבנין טוב והוא תואם לגילו ולשימושים הנעשים בו‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫להלן תאור הקומות‪:‬‬
‫קומה‬
‫ק‪ .‬חניון ח‪-1/‬‬
‫ק‪ .‬חניון ח‪1/‬‬
‫שטח עיקרי‬
‫שטחי שרות‬
‫‪ 2,202.2‬מ"ר‬
‫‪ 2,175.8‬מ"ר‬
‫ק‪ .‬קרקע ‪ /‬ח‪2/‬‬
‫‪ 592.7‬מ"ר‬
‫‪ 1,555.3‬מ"ר‬
‫קומת ביניים ‪ /‬ח‪3/‬‬
‫קומה א' ‪ /‬ח‪4/‬‬
‫‪ 128.8‬מ"ר‬
‫‪ 956.3‬מ"ר‬
‫‪ 1,107.9‬מ"ר‬
‫‪ 1,276.9‬מ"ר‬
‫קומה ב' ‪ /‬ח‪5/‬‬
‫קומה ג'‬
‫קומה ד'‬
‫קומת גג‬
‫‪ 956.3‬מ"ר‬
‫‪ 956.3‬מ"ר‬
‫‪ 956.3‬מ"ר‬
‫‪ 281.6‬מ"ר‬
‫‪ 255.2‬מ"ר‬
‫‪ 255.2‬מ"ר‬
‫‪ 64.2‬מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫‪ 4,546.7‬מ"ר‬
‫‪ 9,174.3‬מ"ר‬
‫תאור‬
‫חניון תת קרקעי לכלי רכב‪.‬‬
‫חניון מקורה לכלי רכב במפלס‬
‫הרחוב‪.‬‬
‫הקומה משמשת כקומת מסחר‬
‫וגבוהה ממפלס הרחוב‪ .‬הקומה‬
‫מושכרת בשכירות חופשית‪ ,‬למעט‬
‫שטח פנוי לשיווק של ‪ 77‬מ"ר‪.‬‬
‫בעורף הקומה שתי קומות חניון‬
‫מקורות‪.‬‬
‫קומות משרדים המושכרות בשכירות‬
‫חופשית‪.‬‬
‫רצפת הגג מחופה יריעות בטומניות‬
‫ועליה מוצבות מערכות מיזוג אויר‬
‫(צ'ילרים)‪.‬‬
‫‪ 8.1.4‬גבולות הנכס‪:‬‬
‫צפון ‪ -‬רח' המלאכה ומעברו מספר מבני תעשיה של חברת "שטראוס‪-‬עלית"‪.‬‬
‫מזרח ‪ -‬בית חרושת "שטראוס ‪ -‬מפעל ממתקי עלית" ומעברו מבני תעשיה ותיקים‪.‬‬
‫דרום ‪ -‬בית חרושת "שטראוס ‪ -‬מפעל ממתקי עלית" ומעברו מבני תעשיה ותיקים‪.‬‬
‫מערב ‪ -‬רח' המלאכה ומעברו בנין משרדים מספר ‪ 104‬של חברת "מבני תעשיה"‪.‬‬
‫תמונות ממועד הביקור בנכס‪:‬‬
‫קומת משרדים טיפוסית (קומה ‪)1‬‬
‫קומת קרקע‬
‫‪5‬‬
‫‪ 8.2‬תיאור הסביבה‬
‫נצרת עילית הינה עיר בגליל התחתון‪ ,‬הנמצאת על החלק המזרחי של רכס הרי נצרת‪ ,‬מצפון וממזרח‬
‫לעיר נצרת‪.‬‬
‫הנכס הנדון ממוקם באזור התעשייה א' בנצרת עילית הנמצא במערב העיר‪.‬‬
‫הבניה באזור מאופיינת במבני תעשייה חד קומתיים ברמות ובגילאים משתנים‪ ,‬לצד מספר מבני‬
‫תעשיה‪ ,‬מבני ציבור ובנייני משרדים חדשים יותר שנבנו במהלך שנות ה ‪ 90 -‬ובעשור האחרון‪.‬‬
‫הגישה לנכס הנדון דרך רחוב גלבוע‪ ,‬רחוב דו סטרי המקביל לכביש האזורי מס' ‪.75‬‬
‫רח' המלאכה‪ ,‬בו ממוקם הנכס הנדון‪ ,‬מהווה ציר תנועה מעגלי‪ ,‬חד סטרי ברובו‪ ,‬שתחילתו בכניסה‬
‫לאזור התעשייה‪.‬‬
‫הפיתוח בסביבה מלא‪.‬‬
‫תצלום אויר ומפת הסביבה‪:‬‬
‫מיקום הנכס הנדון‬
‫(תיחום סכמטי בלבד)‬
‫בנין ‪ 105‬הנדון‬
‫‪ 8.3‬הסביבה העסקית‬
‫סביבתו הקרובה של הנכס מאופיינת בעיקרה בשימושי תעשיה ומלאכה לצד מבני משרדים‪.‬‬
‫האזור סמוך לקריית הממשלה וחלק מהשוכרים בנכס מהווים שלוחות של משרדי הממשלה‪.‬‬
‫סמיכותו של הבניין לקריית הממשלה מהווה מקור משיכה לשוכרים ונותני שירותים שהקרבה‬
‫למשרדים אלו חשובה להם כגון‪ :‬עורכי דין‪ ,‬רואי חשבון‪ ,‬בנקים וכד'‪.‬‬
‫לסיכום‪ ,‬נכון למועד הקובע לא קיימים מבנים המספקים שטחי משרדים בסטנדרט ובקרבה למרכז‬
‫העסקים‪ ,‬כדוגמת הנכס הנדון‪.‬‬
‫לא נצפה סיכון עסקי מיוחד הנובע מתחרות‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪.9‬‬
‫המצב התכנוני‬
‫‪9.1‬‬
‫מידע בדבר תכניות רלוונטיות‬
‫ע"פ מידע תכנוני שנמסר בע"פ בתאריך ‪ 2/9/2015‬ע"י מר איציק פינצ'בסקי ממחלקת התכנון‬
‫בועדה המקומית נצרת עילית‪ ,‬עולה כי על הנכס הנדון חלות התכניות הרלוונטיות הבאות‪:‬‬
‫שם התכנית‬
‫תכנית שיכון ציבורי‬
‫מס' ‪1/02/1‬‬
‫תכנית שיכון ציבורי‬
‫מס' ‪( 1/02/5‬תקון‬
‫מס' ‪ 2‬מס' ‪)1/02/1‬‬
‫תכנית שיכון ציבורי‬
‫מס' ‪( 1/02/8‬תקון‬
‫מס' ‪ 4‬מס' ‪)1/02/1‬‬
‫תכנית מתאר מס'‬
‫ג‪3057/‬‬
‫מהות התכנית‬
‫פרסום למתן‬
‫תוקף‬
‫אושר בועדת‬
‫תאום‬
‫לשיכונים‬
‫ציבוריים‬
‫‪1/6/1966‬‬
‫אושר בועדת‬
‫תאום‬
‫לשיכונים‬
‫ציבוריים‬
‫‪21/2/1968‬‬
‫אושר בועדת‬
‫תאום‬
‫לשיכונים‬
‫ציבוריים‬
‫‪4/12/1974‬‬
‫י‪.‬פ‪ 2426 .‬מיום‬
‫‪30/3/1978‬‬
‫ע"פ תשריט התכנית מסומן הנכס הנדון באזור "שטח תעשיה ומלאכה"‪.‬‬
‫ע"פ תשריט התכנית מסומן הנכס הנדון באזור "שטח תעשיה ומלאכה"‬
‫וחלקו כ"שבילים"‪.‬‬
‫ע"פ תשריט התכנית מסומן הנכס הנדון באזור "שטח תעשיה ומלאכה"‬
‫וחלקו מסומן כ"שטח ציבורי פתוח"‪.‬‬
‫התכנית מחלקת אזורים וקובעת תכליות‪.‬‬
‫הנכס הנדון מסווג באזור "מלאכה ותעשיה זעירה"‪.‬‬
‫זכויות הבניה יקבעו ע"פ תכנית מפורטת‪.‬‬
‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬
‫תכנית מס' ‪1/02/5‬‬
‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬
‫תכנית מס' ‪1/02/1‬‬
‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬
‫תכנית מתאר מס' ‪3057‬‬
‫הנכס הנדון ע"פ תשריט‬
‫תכנית מס' ‪1/02/8‬‬
‫‪7‬‬
‫שם התכנית‬
‫תכנית מס'‬
‫ג‪4147/‬‬
‫מהות התכנית‬
‫התכנית מסווגת את הנכס הנדון כ"מרכז למסחר‪ ,‬מלאכה ושירותים"‪.‬‬
‫ע"פ תשריט התכנית נראה כי חלק משטח החניון אינו נכלל בתחום התכנית‪.‬‬
‫רשימת התכליות ע"פ סעיף ‪ 12‬לתכנית הינה כדלקמן ‪:‬‬
‫איזור ‪ :‬מרכז למסחר מלאכה ושירותים‬
‫מבנה בן ‪ 4‬קומות‪ ,‬יבנה בשלושה שלבים‪.‬‬
‫תכלית ‪ :‬ישמש להקמת חנויות‪ ,‬חנות שק"ם‪ ,‬אולם שמחות‪ ,‬סניפי בנקים‪,‬‬
‫מלאכה נקיה ומלאכת אומנות‪ ,‬משרדים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מחסנים‬
‫לחנויות רחובות להולכי רגל ומעברים ציבוריים מקורים‪.‬‬
‫לא יוצא היתר בניה ללא תיאום עם משרד התחבורה לצרכי חניה‪ .‬כל‬
‫המעברים והשטחים הפתוחים יהיו ציבוריים – רשות הרבים‪.‬‬
‫איזור ‪ :‬דרך מקורה ע"י מבנה למסחר מלאכה ושירותים‬
‫תכלית ‪ :‬ישמש למעבר ציבורי לכלי רכב והולכי רגל לצמיתות‪ .‬הגובה החופשי‬
‫של המעבר לא יהיה קטן מ – ‪ 4.5‬מ' כמוראה בתשריט‪.‬‬
‫השטחים למסחר ושירותים שמעל לדרך לא יקנו כל זכות ו‪/‬או בעלות ו‪/‬או‬
‫חזקה על הדרך‪ ,‬ולא יגרמו מטרד כלשהוא למשתמשים בדרך‪.‬‬
‫שטח בניה המותר ע"פ סעיף ‪ 20‬לתכנית ‪:‬‬
‫שטח ברוטו ‪ -‬מ"ר‬
‫תיאור‬
‫חלק‬
‫היעד‬
‫הבנין‬
‫סה"כ‬
‫שלב ג'‬
‫שלב ב'‬
‫שלב א'‬
‫‪1,775‬‬
‫‪825‬‬
‫‪840‬‬
‫‪110‬‬
‫מלאכה‬
‫מפלס‬
‫נקיה‪,‬‬
‫‪0.00‬‬
‫מלאכות‬
‫אומנות‬
‫ומחסנים‬
‫‪2,555‬‬
‫‪835‬‬
‫‪1,270‬‬
‫‪450‬‬
‫חנויות‪,‬‬
‫מפלס‬
‫מלאכה‬
‫‪2.50+‬‬
‫נקיה‪,‬‬
‫מחסנים‬
‫ומחסן‬
‫לשק"ם‬
‫‪3,660‬‬
‫‪990‬‬
‫‪1,790‬‬
‫‪880‬‬
‫חנויות‪,‬‬
‫מפלס‬
‫חנות‬
‫‪+ 5.50‬‬
‫שק"ם‬
‫ומלאכה‬
‫נקיה‬
‫‪3,660‬‬
‫‪990‬‬
‫‪2,670‬‬
‫‬
‫אולם‬
‫מפלס‬
‫שמחות‪,‬‬
‫‪+ 10.00‬‬
‫משרדים‬
‫ומלאכה‬
‫נקיה‬
‫‪11,650‬‬
‫‪3,640‬‬
‫‪6,570‬‬
‫‪1,440‬‬
‫סה"כ שטח בניה‬
‫ברוטו ‪ -‬מ"ר‬
‫הערות ‪:‬‬
‫(‪ )1‬השטחים נמדדו באופן גרפי‪.‬‬
‫(‪ )2‬שטחי הבניה ברוטו לא כוללים שטחי מקלטים‪ ,‬מתקנים טכניים‪,‬‬
‫שטחי חניה מקורה‪ ,‬מעברים מקורים ושטחי גלריות לחנויות ומלאכה‬
‫ששטחן אינו עולה על ‪ 30%‬משטח החלל שאליו הן נשקפות‪.‬‬
‫הועדה המקומית רשאית לאשר שינויים בשטחי הבניה לפי שלבים‪ ,‬בהתאם‬
‫לקצב הפינוי וההריסה של בניינים קיימים‪ ,‬ובתנאי שסה"כ השטחים בכל‬
‫השלבים לא יעלה על סה"כ שטחי הבניה ברוטו המותרים בשטח התכנית –‬
‫‪ 11,650‬מ"ר‪.‬‬
‫פרסום למתן תוקף‬
‫י‪.‬פ‪ 2985 .‬מיום‬
‫‪24/11/1983‬‬
‫‪8‬‬
‫הנכס הנדון ע"פ תשריט תכנית‬
‫מס' ג‪4147/‬‬
‫סיכום מצב תכנוני‬
‫יעוד הקרקע ‪-‬‬
‫"מרכז למלאכה‪ ,‬מסחר ושירותים"‬
‫שימושים מותרים ‪-‬‬
‫ישמש להקמת חנויות‪ ,‬חנות שק"ם‪ ,‬אולם שמחות‪ ,‬סניפי בנקים‪ ,‬מלאכה נקיה‬
‫ומלאכת אומנות‪ ,‬משרדים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מחסנים לחנויות רחובות להולכי‬
‫רגל ומעברים ציבוריים מקורים‪.‬‬
‫שטח בניה ‪-‬‬
‫‪ 11,650‬מ"ר ברוטו‪.‬‬
‫גובה הבניינים ‪-‬‬
‫‪ 4‬קומות‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9.2‬‬
‫היתרי בניה לנכס הנדון‬
‫מס' היתר‬
‫מועד אישור‬
‫‪970297‬‬
‫‪1/7/1998‬‬
‫‪980384‬‬
‫‪12/3/1999‬‬
‫מהות ההיתר‬
‫בניית מבנה‬
‫משרדים וחניה‬
‫(בנין ‪)A‬‬
‫תוספת קומת‬
‫משרדים במבנה‬
‫‪ ,A‬עדכון תכניות‬
‫שטחים‬
‫שירות‬
‫עיקרי‬
‫‪ 10,117.31‬מ"ר‬
‫‪ 3,952.2‬מ"ר‬
‫‪ 4,546.7‬מ"ר‬
‫‪ 9,174.3‬מ"ר‬
‫הערות‪/‬אי‬
‫התאמות‬
‫נמצא‬
‫תשריט‬
‫חתום של‬
‫הבקשה‬
‫להיתר‪,‬‬
‫ללא דף‬
‫ההיתר‪.‬‬
‫סיכום השטחים ע"פ היתר בניה מס' ‪980384‬‬
‫מפלס‬
‫ק‪ .‬חניון ח‪-1/‬‬
‫ק‪ .‬חניון ח‪1/‬‬
‫ק‪ .‬קרקע ‪ /‬ח‪2/‬‬
‫ק‪ .‬ביניים ‪ /‬ח‪3/‬‬
‫קומה א' ‪ /‬ח‪4/‬‬
‫קומה ב' ‪ /‬ח‪5/‬‬
‫קומה ג'‬
‫קומה ד'‬
‫קומת גג‬
‫‪9.3‬‬
‫שטח עיקרי‬
‫‬‫‬‫מ''ר ‪592.7‬‬
‫מ''ר ‪128.8‬‬
‫מ''ר ‪956.3‬‬
‫מ''ר ‪956.3‬‬
‫מ''ר ‪956.3‬‬
‫מ''ר ‪956.3‬‬
‫שטחי שירות‬
‫מ''ר ‪2,202.2‬‬
‫מ''ר ‪2,175.8‬‬
‫מ''ר ‪1,555.3‬‬
‫מ''ר ‪1,107.9‬‬
‫מ''ר ‪1,276.9‬‬
‫מ''ר ‪281.6‬‬
‫מ''ר ‪255.2‬‬
‫מ''ר ‪255.2‬‬
‫מ''ר ‪64.2‬‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ בניה‬
‫‪ 2,202.2‬מ''ר‬
‫‪ 2,175.8‬מ''ר‬
‫‪ 2,148.0‬מ''ר‬
‫‪ 1,236.7‬מ''ר‬
‫‪ 2,233.2‬מ''ר‬
‫‪ 1,237.9‬מ''ר‬
‫‪ 1,211.5‬מ''ר‬
‫‪ 1,211.5‬מ''ר‬
‫‪ 64.2‬מ''ר‬
‫‪ 13,721.0‬מ''ר‬
‫מיצוי הזכויות בנכס ‪ -‬סיכום זכויות הבניה מול בניה בפועל (ע"פ היתר הבניה)‬
‫התכנית החלה על המקרקעין מגדירה זכויות בניה כלליות בתחום התכנית ללא פירוט ספציפי‬
‫למגרשים ועל כן הנכס הוערך על בסיס השטחים הבנויים בפועל ולא יוחסו לנכס זכויות בניה‬
‫נוספות‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫‪ .10‬המצב המשפטי‬
‫‪ 10.1‬להלן תמצית הנתונים מהעתק מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין נצרת‬
‫והופק באמצעות האינטרנט בתאריכים ‪ 3/9/2015‬ו ‪( 17/9/2015 -‬מצ"ב כנספח)‬
‫גוש ‪17737 :‬‬
‫חלקה‪21 :‬‬
‫שטח החלקה‪ 242.00 :‬מ"ר‬
‫בעלויות‪:‬‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫‪25/01/1982 485/1982‬‬
‫מהות הפעולה‬
‫מכר‬
‫חלקה‪22 :‬‬
‫שטח החלקה‪ 261.00 :‬מ"ר‬
‫בעלויות‪:‬‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫‪25/01/1982 485/1982‬‬
‫מהות הפעולה‬
‫מכר‬
‫הבעלים‬
‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬
‫הבעלים‬
‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬
‫החלק בנכס‬
‫בשלמות‬
‫החלק בנכס‬
‫בשלמות‬
‫חלקה‪23 :‬‬
‫שטח החלקה‪ 232.00 :‬מ"ר‬
‫בעלויות‪:‬‬
‫החלק בנכס‬
‫הבעלים‬
‫מהות הפעולה‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫בשלמות‬
‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬
‫מכר‬
‫‪3/2/1982‬‬
‫‪731/1982‬‬
‫משכנתאות‪:‬‬
‫החלק בנכס‬
‫בעלי המשכנתא‬
‫מהות הפעולה‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫בשלמות‬
‫בנק הפועלים‬
‫‪ 24/7/2003 9770/2003/1‬משכנתא‬
‫בע"מ‬
‫דרגה ראשונה‬
‫ללא הגבלת סכום‬
‫הערות ‪ :‬ביחד עם חלקות‬
‫‪ 27 ,25 - 24‬באותו גוש‬
‫על כל הבעלים‬
‫חלקה‪24 :‬‬
‫שטח החלקה‪ 174.00 :‬מ"ר‬
‫בעלויות‪:‬‬
‫החלק בנכס‬
‫הבעלים‬
‫מהות הפעולה‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫בשלמות‬
‫חברת "מבני תעשיה" בע"מ‬
‫מכר‬
‫‪3/2/1982‬‬
‫‪731/1982‬‬
‫משכנתאות‪:‬‬
‫החלק בנכס‬
‫בעלי המשכנתא‬
‫מהות הפעולה‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫בשלמות‬
‫בנק הפועלים‬
‫‪ 24/7/2003 9770/2003/1‬משכנתא‬
‫בע"מ‬
‫דרגה ראשונה‬
‫ללא הגבלת סכום‬
‫הערות ‪ :‬ביחד עם חלקות‬
‫‪ 27,25,23‬באותו גוש‬
‫על כל הבעלים‬
‫‪11‬‬
‫חלקה‪25 :‬‬
‫שטח החלקה ‪ 641.00 :‬מ"ר‬
‫בעלויות‪:‬‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫‪5/10/1981 4957/1981‬‬
‫משכנתאות‪:‬‬
‫שטר‬
‫‪9770/2003/1‬‬
‫תאריך‬
‫‪24/7/2003‬‬
‫חלקה ‪27 :‬‬
‫שטח החלקה ‪ 1,026.00 :‬מ"ר‬
‫בעלויות ‪:‬‬
‫תאריך‬
‫שטר‬
‫‪5/10/1981 4958/1981‬‬
‫משכנתאות ‪:‬‬
‫שטר‬
‫‪9770/2003/1‬‬
‫תאריך‬
‫‪24/7/2003‬‬
‫מהות הפעולה‬
‫מכר‬
‫הבעלים‬
‫חברת "מבני תעשיה"‬
‫בע"מ‬
‫מהות הפעולה‬
‫משכנתא‬
‫דרגה ראשונה‬
‫ללא הגבלת סכום‬
‫הערות ‪ :‬ביחד עם‬
‫חלקות ‪ 24-23 ,27‬באותו‬
‫גוש‬
‫על כל הבעלים‬
‫מהות הפעולה‬
‫מכר‬
‫בעלי המשכנתא‬
‫בנק הפועלים‬
‫בע"מ‬
‫הבעלים‬
‫חברת "מבני תעשיה"‬
‫בע"מ‬
‫מהות הפעולה‬
‫משכנתא‬
‫דרגה ראשונה‬
‫ללא הגבלת סכום‬
‫הערות ‪ :‬ביחד עם‬
‫חלקות ‪ 25-23‬באותו‬
‫גוש‬
‫על כל הבעלים‬
‫בעלי המשכנתא‬
‫בנק הפועלים‬
‫בע"מ‬
‫החלק בנכס‬
‫בשלמות‬
‫החלק בנכס‬
‫בשלמות‬
‫החלק בנכס‬
‫בשלמות‬
‫החלק בנכס‬
‫בשלמות‬
‫‪ 10.2‬המחזיקים בנכס‬
‫‪10.2.1‬‬
‫להלן תמצית נתוני השכירות בהתאם לדו"ח נכס מניב "מרכז לב העסקים ‪ -‬בנין ‪"105‬‬
‫לחודש ספטמבר ‪ ,2015‬שהוצג בפנינו ע"י מזמין חוות הדעת‪:‬‬
‫‪ 5,486‬מ"ר‬
‫השטח להשכרה‪:4‬‬
‫‪ 5,409‬מ"ר‬
‫השטח המושכר‪:‬‬
‫‪10‬‬
‫כמות חוזי שכ"ד‪:‬‬
‫‪₪ 241,703‬‬
‫דמי שכירות חודשיים‪:‬‬
‫כ ‪/₪ 46.4 -‬מ"ר לחודש‬
‫דמי שכירות ממוצעים‪:5‬‬
‫‪98.6%‬‬
‫שעור התפוסה בנכס‪:‬‬
‫חוזי השכירות מסתיימים במועדים שונים‪.‬‬
‫‪10.2.2‬‬
‫להלן פירוט לגבי מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על ‪ 20%‬משטחי הנכס‪:‬‬
‫שטח מושכר‬
‫‪ 4,999‬מ''ר‬
‫שיעור ההחזקה‬
‫‪91.12%‬‬
‫‪ 4‬לא כולל שטח רכוש משותף בסך ‪ 75‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 5‬דמי השכירות הממוצעים אינם כוללים שטח של ‪ 205‬מ"ר שהושכר אך טרם החל להניב דמי שכירות‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10.2.3‬‬
‫מספר חוזים שחודשו במהלך השנה האחרונה לפני המועד הקובע לחוות הדעת‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪10.2.4‬‬
‫פירוט שוכרים בעלי ענין בנכס (שוכרים מקבוצת פישמן)‪:‬‬
‫ע"פ הצהרת החברה‪ ,‬לא קיימים בנכס שוכרים בעלי ענין‪.‬‬
‫‪ 10.3‬בהתאם לנתונים שנמסרו ע"י החברה עולה כי שרותי האחזקה והניהול בנכס ניתנים ע"י "חבמ"ת‬
‫ניהול נכסים ואחזקות מבנים בע"מ"‪.‬‬
‫ע"פ נתונים שהוצגו בפנינו חתומים ע"י חשב החברה מר יוסי פיליבה‪ ,‬עולה כי נכון בשנת ‪2014‬‬
‫חברת הניהול אינה גרעונית‪.‬‬
‫דמי הניהול הממוצעים בנכס לשנת ‪ 2014‬הינם כ ‪/₪ 16.6‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 10.4‬השומה מבוססת על המידע המשפטי שהובא בפנינו‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫‪ .11‬הסטוריה של הנכס‪ ,‬שומות ועסקאות‬
‫‪11.1‬‬
‫לא ידוע לנו על עסקאות מכר שבוצעו בנכס הנישום במהלך חמש השנים האחרונות‪.‬‬
‫‪11.2‬‬
‫ערכנו שומת מקרקעין קודמת לנכס הנישום כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪11.3‬‬
‫תאריך השומה‬
‫‪17/11/2015‬‬
‫המועד הקובע לשומה‬
‫‪30/9/2015‬‬
‫‪26/10/2014‬‬
‫‪27/10/2013‬‬
‫‪31/10/2012‬‬
‫‪30/9/2014‬‬
‫‪30/9/2013‬‬
‫‪30/9/2012‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הערכת שווי לצורך בטוחה למתן אשראי‬
‫ע"פ תקן ‪19‬‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫סכום השומה‬
‫‪₪ 41,670,000‬‬
‫‪₪ 41,200,000‬‬
‫‪₪ 36,950,000‬‬
‫‪₪ 38,180,000‬‬
‫לא הוצגו בפנינו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים‪ ,‬המצויות בטווח של עד‬
‫שלוש שנים לפני ואחרי המועד הקובע לחוות הדעת‪.‬‬
‫‪ .12‬עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים‬
‫בבואנו להעריך את שווי הנכס הנדון לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ‪ -‬התשכ"ח עבור דיווח כספי של‬
‫החברה ובהתאם לתקן מספר ‪ 17.1‬של הועדה לתקינה שמאית‪ ,‬הבאנו בחשבון בין היתר את הגורמים‬
‫והשיקולים שלהלן‪:‬‬
‫‪12.1‬‬
‫מטרת השומה‪:‬‬
‫הערכת שווי שוק של זכויות חברת "מבני תעשיה בע"מ" בנכס הנדון בעסקה בין מוכר מרצון‬
‫לקונה מרצון (המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס במסגרת עסקה בתנאים רגילים למשתתף‬
‫בשוק)‪ .‬השומה נערכה לפי תקן ‪ 17.1‬בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח‬
‫על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה חשבונאית"‪ ,‬שאושר בתאריך‬
‫‪ 6/10/2010‬ע"י הועדה לתקינה שמאית ובתאריך ‪ 13/10/2010‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין‬
‫במשרד המשפטים‪ .‬השומה נערכת לצורך מידע נדרש בדוחות הכספיים של חברת "מבני תעשיה‬
‫בע"מ"‪.‬‬
‫‪12.2‬‬
‫גישות השומה‬
‫קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין‪:‬‬
‫גישת ההשוואה (או גישת השוק)‪The market approach -‬‬
‫מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים‬
‫הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית‬
‫מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה‪.‬‬
‫גישה זו מועדפת גם לפי הפסיקה‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות)‪The income approach -‬‬
‫אומדן שווי השוק של הנכס נשוא השומה מבוצע על ידי היוון ההכנסה (היוון מהשורש "הון")‬
‫המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן‪ .‬פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית‬
‫הנקבע בין היתר ע"פ אופי הנכס‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת ובגורמים נוספים‪.‬‬
‫השיקולים בהערכת שעור ההיוון כוללים בין היתר‪ :‬ריבית בטוחה במשק‪ ,‬איכות השוכר‪ ,‬פחת‪,‬‬
‫סיכון‪.‬‬
‫גישת העלויות (גישת השווי הפיזי) ‪The cost approach -‬‬
‫בגישה זו שמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה להקמת נכס אחר הדומה בכל לנכס‬
‫הנישום‪ .‬השווי המתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם לשווייה בשוק החופשי‬
‫כריקה ופנויה בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים‪ ,‬בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה‬
‫וההשבחות הנוספות שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי)‪.‬‬
‫גישה זו מצויה בעדיפות אחרונה מאחר והתוצאה המתקבלת‪ ,‬רגישה לשינויים קלים בכל אחד‬
‫ממרכיביה‪.‬‬
‫מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים בין גישות השומה הנ"ל בהתאם למטרת השומה‪ ,‬אופי‬
‫הנכס ונסיבות השומה‪ .‬במצבי שוק שונים (גאות‪ ,‬שפל וכדומה)‪ ,‬עשויה התוצאה המתקבלת ע"י‬
‫שימוש בכל אחת מהגישות‪ ,‬להיות שונה‪ .‬בתנאי שוק אופטימאליים השימוש בכל אחת‬
‫מהגישות ייתן תוצאות דומות‪.‬‬
‫יישום גישות השומה‬
‫שווי הנכס הוערך בשילוב בין גישת ההשוואה וגישת ההכנסה‪.‬‬
‫‪12.3‬‬
‫הובא בחשבון מיקום הנכס ברח' המלאכה‪ ,‬נצרת עילית‪.‬‬
‫‪12.4‬‬
‫הובאו בחשבון נתוניו הפיזיים של הנכס ‪ -‬שטח בנוי‪ ,‬צורה‪ ,‬מפרט‪ ,‬רמת גמר‪ ,‬וכיוצ"ב‪.‬‬
‫‪12.5‬‬
‫הובא בחשבון המצב התכנוני החל על הנכס‪.‬‬
‫‪12.6‬‬
‫הובאו בחשבון ההיתרים והמגבלות לנכס‪.‬‬
‫‪12.7‬‬
‫הובאו בחשבון הזכויות המשפטיות בנכס‪ ,‬בבעלות פרטית‪.‬‬
‫‪12.8‬‬
‫חברת "מבני תעשיה בע"מ" מסרה בתאריך ‪ 1/11/2015‬הצהרות לענין הרקע התכנוני והמשפטי‬
‫(מצ"ב כנספח)‪.‬‬
‫‪12.9‬‬
‫הובאו בחשבון גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות‪.‬‬
‫‪12.10‬‬
‫הובאו בחשבון הנתונים להערכת השווי‪ ,‬תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות‪.‬‬
‫‪12.11‬‬
‫הובאו בחשבון שיעורי היוון כדלקמן‪:‬‬
‫‪ ‬שיעור היוון לצמיתות ‪8.5% -‬‬
‫‪12.12‬‬
‫הוצגו בפנינו חוזי השכירות בנכס הנדון‪.‬‬
‫‪ 12.13‬נתוני השטחים ודמי השכירות המתקבלים בפועל‪ ,‬מבוססים על מידע שנמסר לנו ע"י חברת‬
‫מבני תעשיה בע"מ‪.‬‬
‫‪12.14‬‬
‫כפי שנמסר לנו‪ ,‬תחזוקת המבנה מתבצעת ע"י חברת ניהול‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 10.3‬לעיל‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫‪12.15‬‬
‫ההערכה הינה לזכויות החברה בנכס‪ ,‬כמתואר בסעיף ‪ 8‬לעיל‪ ,‬כשהן נקיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪,‬‬
‫חזקה‪ ,‬או צד שלישי‪ ,‬למעט שכירויות; כל הנ"ל ‪ -‬כעולה מהמסמכים והתצהירים שהוצגו‬
‫בפנינו והמפורטים לעיל‪.‬‬
‫‪12.16‬‬
‫המועד הקובע לחוות הדעת ‪.30/9/2015 :‬‬
‫‪12.17‬‬
‫חוות הדעת אינה כוללת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות תקן מס' ‪ 11‬א' של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫‪ .13‬תחשיב‬
‫‪13.1‬‬
‫נתוני השוואה ושיעורי היוון‬
‫א‪.‬‬
‫נתוני השוואה‪:‬‬
‫‪‬‬
‫עסקאות השוואה למשרדים בנצרת עילית ע"פ נתונים ממערכת "מידע נדל"ן" של‬
‫רשות המיסים‪:‬‬
‫שווי למ"ר‬
‫שטח‬
‫מחיר‬
‫גוש חלקה יום מכירה‬
‫‪₪ 4,444‬‬
‫‪ 90‬מ''ר‬
‫‪₪ 400,000‬‬
‫‪24/01/2014 7 17733‬‬
‫‪₪ 4,500‬‬
‫‪ 30‬מ''ר‬
‫‪₪ 135,000‬‬
‫‪23/01/2014 7 17733‬‬
‫‪₪ 6,232‬‬
‫‪ 34‬מ''ר‬
‫‪₪ 211,900‬‬
‫‪30/01/2014 11 16656‬‬
‫‪₪ 5,385‬‬
‫‪ 130‬מ''ר‬
‫‪₪ 700,000‬‬
‫‪01/05/2014 71 17735‬‬
‫‪₪ 5,192‬‬
‫‪ 26‬מ''ר‬
‫‪₪ 135,000‬‬
‫‪26/09/2014 22 17750‬‬
‫‪₪ 8,056‬‬
‫‪ 54‬מ''ר‬
‫‪₪ 435,000‬‬
‫‪30/11/2014 58 17735‬‬
‫‪₪ 8,704‬‬
‫‪ 54‬מ''ר‬
‫‪₪ 470,000‬‬
‫‪21/01/2015 32 17832‬‬
‫שווי ממוצע למ"ר בנוי‬
‫‪₪ 6,073‬‬
‫דמי שכירות שנתיים ראויים לפי שיעור היוון של ‪8.5%‬‬
‫‪₪ 516.2‬‬
‫דמי שכירות חודשיים ראויים לפי שיעור היוון של ‪8.5%‬‬
‫‪₪ 43.0‬‬
‫‪‬‬
‫ע"פ "דו"ח נת"מ למשרדים‪ ,‬תעשיה ומסחר ‪ -‬קיץ ‪( "2014‬גליון מס' ‪ )34‬עולים‬
‫הפרטים הבאים‪:‬‬
‫סקר משרדים בחיפה והצפון (‪ ₪‬למ"ר)‬
‫סה"כ שטחים מושכרים ‪ 78,675‬מ"ר בשיעור‬
‫יוקנעם‬
‫תפוסה של כ ‪ 95.95% -‬ובמחיר מבוקש ממוצע‬
‫של כ ‪/₪ 54.53 -‬מ"ר‪.‬‬
‫סה"כ שטחים מושכרים ‪ 350,267‬מ"ר בשיעור‬
‫סה"כ בצפון‬
‫(הסקר כלל בנייני משרדים בחיפה‪ ,‬טירת תפוסה של כ ‪ 93.42% -‬ובמחיר מבוקש ממוצע‬
‫הכרמל‪ ,‬נשר ויוקנעם)‬
‫של כ ‪/₪ 53.3 -‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫ע"פ החלטת ועדת ההשגות מיום ‪ 6/12/2012‬במגרש מס' ‪( 200‬ע"פ תב"ע ג‪)18110/‬‬
‫חלק מחלקות ‪ 59 ,57‬ו ‪ 64 -‬בגוש ‪ 17742‬וחלק מחלקה ‪ 41‬בגוש ‪ ,17743‬א‪.‬ת‪ .‬א'‬
‫נצרת עילית למועד הקובע ‪ 25/3/2011‬הובאו בחשבון דמי שכירות ראויים לשימוש‬
‫מסחר בסך ‪/₪ 100‬מ"ר ולמשרדים‪/‬תעסוקה בסך ‪/₪ 45‬מ"ר המשקפים‪ ,‬לפי‬
‫שיעור היוון שנתי של ‪ ,8.5%‬שווי של ‪/₪ 14,118‬מ"ר בנוי מסחר ו ‪/₪ 6,353 -‬מ"ר‬
‫בנוי למשרדים‪/‬תעסוקה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫ב‪.‬‬
‫שיעורי היוון‬
‫להלן סקירת שיעורי תשואה עדכנית שנערכה באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים‬
‫ופורסמה ביום ‪:28/5/2015‬‬
‫התקופה הנסקרת‪ :‬מחצית שניה של שנת ‪2014‬‬
‫שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית שניה של שנת ‪:2014‬‬
‫‪8.0%‬‬
‫‪ .1‬בנכסי משרדים ‪-‬‬
‫‪7.6%‬‬
‫‪ .2‬בנכסים מסחריים ‪-‬‬
‫‪8.1%‬‬
‫‪ .3‬בנכסי תעשיה ומלאכה ‪-‬‬
‫סיכום‪:‬‬
‫"‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫חלה ירידה בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של שנת‬
‫‪ 2014‬לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית ראשונה של‬
‫‪ .)2014‬אלה נמצאו בטווח שבין ‪ 7.5%‬לבין ‪.8.5%‬‬
‫הירידה בשיעורי התשואה הינה לכל סוגי הנכסים המניבים שנסקרו‪:‬‬
‫מסחרי‪ ,‬משרדים‪ ,‬תעשיה ולוגיסטיקה‪.‬‬
‫יצויין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו‬
‫הנכס‪ ,‬כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר‬
‫ולהפך‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי‬
‫תשואה בחנויות קטנות ברחובות מרכזיים‪ ,‬שבהן שיעורי תשואה נמוכים‬
‫יותר‪.‬‬
‫נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז‬
‫הישוב לבין שיעור התשואה ממנו‪ .‬בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור‬
‫תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה‪ .‬הקשר‬
‫נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון‪:‬‬
‫איתנות פיננסית של השוכרים‪ ,‬יחס אי תפוסה‪ ,‬סיכונים לבעלים‬
‫"‪.‬‬
‫שבהשתנות הסביבה וכו')‬
‫הערכים שלעיל מהווים שיעורי תשואה כפי שמקובל כיום בשוק המקרקעין‪.‬‬
‫שיעור ההיוון הינו תוצאה של מרכיב רווח ביחס לריבית המקובלת במשק‪ ,‬סיכון‪ ,‬ופחת‬
‫פיזי של המבנה‪.‬‬
‫בקביעת שיעור ההיוון המתאים לנכס יש להביא בחשבון בין היתר מאפיינים ברמת‬
‫המיקרו‪ ,‬קרי‪ ,‬פיזיים וכלכליים ספציפיים לנכס כגון ‪ -‬מיקום‪ ,‬שימוש במבנה‪ ,‬מצב פיזי‬
‫של המבנה וכיוצ"ב‪.‬‬
‫כמו כן יובאו בחשבון מאפייני מאקרו‪ ,‬קרי‪ ,‬נתוני השוק ומצב שוק הנדל"ן המקומית‬
‫והארצי‪ ,‬כפי שמתבטאים בין היתר בטבלה שלעיל‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬בהתחשב במיקומו של הנכס ובהיסטוריה שלו הערכנו את שיעור‬
‫ההיוון הראוי בנכס הנדון ב ‪.8.5% -‬‬
‫‪16‬‬
‫‪13.2‬‬
‫תחשיב השומה‬
‫להלן נתוני בסיס לתחשיב השווי‪:6‬‬
‫‪ 5,486‬מ"ר (לא כולל שטח רכוש משותף)‬
‫‪( ₪ 7251,385‬ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב לחודש ספטמבר ‪ .2015‬לא כולל‬
‫הכנסות בגין החניון‪ ,‬כמפורט להלן)‪.‬‬
‫שטח להשכרה‪:‬‬
‫הכנסות חודשיות בפועל‪:‬‬
‫נתונים לתחשיב שווי השטחים בתום תקופת החוזים‬
‫כ ‪/₪ 50 -‬מ"ר‬
‫דמי שכירות ראויים בקומת הקרקע‪:‬‬
‫כ ‪/₪ 46.5 -‬מ"ר‬
‫דמי שכירות ראויים בקומות המשרדים‪:‬‬
‫תחשיב השומה ‪ -‬בנין ‪105‬‬
‫שווי השטחים המושכרים עד לתום חוזה (לפי דמ"ש מהוונים בשיעור של ‪)8.5%‬‬
‫ערך נוכחי של השטחים הנ"ל בתום תקופת חוזה השכירות (לפי דמ"ש מקובלים בסביבה מהוונים בשיעור ‪)8.5%‬‬
‫שווי החניון‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫שווי הנכס במעוגל‬
‫‪₪ 3,548,120‬‬
‫‪₪ 32,378,184‬‬
‫‪₪ 5,221,334‬‬
‫‪₪ 41,669,443‬‬
‫‪₪ 41,670,000‬‬
‫פירוט תחשיב שווי חניון‪:‬‬
‫שנה‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪2015‬‬
‫ממוצע‬
‫ממוצע הכנסות חודשיות ממוצע הוצאות חודשיות רווח תפעולי חודשי רווח תפעולי שנתי‬
‫‪₪ 405,192‬‬
‫‪₪ 33,766‬‬
‫‪₪ 25,343‬‬
‫‪₪ 59,109‬‬
‫‪₪ 300,343‬‬
‫‪₪ 25,029‬‬
‫‪₪ 33,787‬‬
‫‪₪ 58,815‬‬
‫‪₪ 442,267‬‬
‫‪₪ 36,856‬‬
‫‪₪ 24,612‬‬
‫‪₪ 61,468‬‬
‫‪₪ 627,452‬‬
‫‪₪ 52,288‬‬
‫‪₪ 29,283‬‬
‫‪₪ 81,571‬‬
‫‪₪ 443,813‬‬
‫‪₪ 36,984‬‬
‫‪₪ 28,256‬‬
‫‪₪ 65,241‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫שיעור היוון שנתי‬
‫‪₪ 5,221,334‬‬
‫שווי החניון‬
‫תחשיב שווי החניון מבוסס על ממוצע נתונים שנמסרו מחברת "מבני תעשיה" במהלך ‪ 4‬השנים‬
‫האחרונות‪ ,‬הכוללים פירוט הכנסות מחניות מנויים‪ ,‬אורחים ומזדמנים בניכוי ממוצע הוצאות‬
‫החניון‪.‬‬
‫‪13.3‬‬
‫ניתוח‬
‫רגישות‪8‬‬
‫דמי שכירות ‪-‬‬
‫שינוי בשיעור ההיוון‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫ללא שינוי‬
‫‪+5%‬‬
‫‪+10%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫ללא שינוי‬
‫‪+5%‬‬
‫‪+10%‬‬
‫‪₪ 42,020,000‬‬
‫‪₪ 40,100,000‬‬
‫‪₪ 38,380,000‬‬
‫‪₪ 36,820,000‬‬
‫‪₪ 35,410,000‬‬
‫‪₪ 43,860,000‬‬
‫‪₪ 41,840,000‬‬
‫‪₪ 40,020,000‬‬
‫‪₪ 38,380,000‬‬
‫‪₪ 36,890,000‬‬
‫‪₪ 45,710,000‬‬
‫‪₪ 43,580,000‬‬
‫‪₪ 41,670,000‬‬
‫‪₪ 39,940,000‬‬
‫‪₪ 38,370,000‬‬
‫‪₪ 47,550,000‬‬
‫‪₪ 45,320,000‬‬
‫‪₪ 43,310,000‬‬
‫‪₪ 41,500,000‬‬
‫‪₪ 39,850,000‬‬
‫‪₪ 49,400,000‬‬
‫‪₪ 47,060,000‬‬
‫‪₪ 44,960,000‬‬
‫‪₪ 43,060,000‬‬
‫‪₪ 41,330,000‬‬
‫‪ 6‬נתוני השטחים ע"פ דו"ח נתוני נכס מניב שנמסרו לנו ע"י חברת "מבני תעשיה"‪.‬‬
‫‪ 7‬דמי השכירות הנ"ל כוללים דמי שכירות האמורים להתקבל בגין שטח של ‪ 205‬מ"ר שהושכר ל"משרד האוצר‪ ,‬הדיור הממשלתי" וטרם‬
‫החל להניב‪.‬‬
‫‪ 8‬ניתוח הרגישות נערך לדמי השכירות המתקבלים בגין השטחים הבנויים (לא כולל שטח החניון)‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪ .14‬פרוט חוות דעת של מומחים שונים‬
‫במסגרת הערכת השווי לא נעשה שימוש בחוות דעת של מומחים נוספים‪.‬‬
‫‪ .15‬השומה‬
‫לאור הגורמים השיקולים והתחשיבים שלעיל הגענו לכלל דעה כי שווי זכויות חברת "מבני תעשיה" בנכס‬
‫הנדון‪ ,‬מס' ‪ ,16.105‬במרכז "לב העסקים"‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬א' נצרת עילית‪ ,‬נכון ליום ‪ ,30/9/2015‬המועד הקובע‬
‫לחוות דעת זו הינו‪:‬‬
‫‪( ₪ 41,670,000‬ארבעים ואחת מיליון שש מאות ושבעים אלף שקלים חדשים)‬
‫ההערכה אינה כוללת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות תקן מס' ‪11‬א' של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫‪ .16‬מיסים ותשלומי חובה‬
‫‪16.1‬‬
‫אומדן היטל השבחה‬
‫להערכתנו‪ ,‬בעת מימוש הזכויות בנכס לא צפויה דרישה בגין היטל השבחה‪.‬‬
‫‪16.2‬‬
‫אומדן תשלומים לרמ"י‬
‫הנכס בבעלות פרטית‪.‬‬
‫הערה‪ :‬הסכומים שלעיל מהווים אומדן משוער בלבד ואינו מחייבים את הועדה המקומית‪ .‬יתכן כי‬
‫בעת מימוש זכויות בדרך של מכירה ‪ /‬הוצאת היתר בניה ו‪/‬או בקשה לשימוש חורג תעלה דרישת‬
‫תשלום מצד הועדה המקומית‪ ,‬עליה ניתן להגיש ערעור בהתאם להוראות החוק (תיקון ‪ 84‬לחוק‬
‫התו"ב לענין היטל השבחה)‪.‬‬
‫‪ .17‬הצהרות‬
‫הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות ב ואו במזמין השומה‪.‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 1966 -‬ועל פי התקנים‬
‫המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫ולראיה באנו על החתום‪,‬‬
‫____________‬
‫ארז כהן‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫____________‬
‫עודד לוי‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫נספחים‪:‬‬
‫‪ .1‬נתוני נכס מניב מחודש ספטמבר ‪2015‬‬
‫‪ .2‬העתק מידע מפנקס הזכויות‬
‫‪ .3‬הצהרת "חברת מבני תעשיה בע"מ" מיום ‪1/11/2015‬‬
‫‪18‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫הערכת שווי זכויות בבנייני תעשייה‪,‬‬
‫רחוב התעשייה ‪,8-14‬‬
‫אזור תעשייה צפוני‪ ,‬עפולה‬
‫מזמין השומה‪ :‬חב' מבני תעשייה‬
‫הנכס‪ :‬עפולה‪ ,‬נכסים מס' ‪100-103‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪1‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫תאריך‪18.4.2016 :‬‬
‫בס"ד‬
‫לכבוד‪,‬‬
‫חב' מבני תעשייה‬
‫א‪.‬נ‪,‬‬
‫הנדון‪ :‬הערכת שווי זכויות בבנין תעשייה‪ ,‬גוש ‪ ,17204‬חלקה ‪ 7‬חלק‪,‬‬
‫רחוב התעשייה‪ ,‬אזה"ת צפוני‪ ,‬עפולה‬
‫נתבקשתי ע"י יוסי פיליבה הכספים של חב' מבני תעשייה ביום ‪ 19.2.2016‬להעריך את שווי זכויות‬
‫החברה בנכס הנדון לצורך יישום כללי החשבונאות הבינלאומיים (‪ )IAS40‬בדו"חות הכספיים (תקן‬
‫‪ )17‬לשנת ‪.2016‬‬
‫הנתונים שהיוו בסיס לשומה בדבר מצב ההשכרות‪ ,‬דמי השכירות‪ ,‬שטחי המושכרים ונתוני קניין‪,‬‬
‫התבססו על מידע שסופק ע"י החברה‪.‬‬
‫הח"מ מצהיר כי אין לו כל יחסי קרבה או תלות עם מזמין השומה או עם נושאי משרה אחרים‬
‫בחברה המונעים ממנו לבצע את עבודתו באופן בלתי מוטה או בלתי אובייקטיבי‪.‬‬
‫חוו"ד נערכה ללא כל התניות שהן מצד הלקוח לרבות בנושא שכ"ט‪ ,‬לא ניתן כתב התחייבות‬
‫לשיפוי‪.‬‬
‫הח"מ מאשר לחברה לפרסם בציבור דו"ח זה או את תמציתו בכפוף לדרישות הדיווח המקובלות‬
‫ע"י הרשות לני"ע‪.‬‬
‫השומה נערכה ע"פ כללי שמאות מקובלים‪ ,‬לרבות תקן שמאות מס' ‪ 17‬שפורסם ע"י ועדת התקינה‬
‫של מועצת השמאים מיום ‪.10.9.06‬‬
‫אין לעשות בשומה שנערכה שימוש אלא למטרה שלשמה נועדה‪.‬‬
‫שווי הנכסים שבנדון הוערך על ידי ליום ‪ 31.3.15‬כלהלן‪:‬‬
‫מבנה מס' ‪ 100‬בסך ‪ ,₪ 5,030,000‬מבנה מס' ‪ 101‬בסך ‪ ,₪ 2,965,000‬מבנה מס' ‪ 102‬בסך ‪2,820,000‬‬
‫‪ ,₪‬מבנה מס' ‪ 103‬בסך ‪.₪ 3,415,000‬‬
‫ביקור בנכס נערך ע"י עמוס מלר ביום ‪ ,20.2.16‬כמו כן עיינתי בתכנית הבניין ובנתוני השכירות‪,‬‬
‫סקרתי מחירי שוק המקרקעין בסביבה ולהלן חוות דעתי‪- :‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪2‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‪:‬‬
‫השכלה ורישיון‪:‬‬
‫ רישיון שמאי מקרקעין מס' ‪ 536‬מיום ‪. 15.8.96‬‬‫‪1996‬‬
‫ אונ' ת"א‪ ,‬בוגר התכנית לשמאות וניהול מקרקעין‪.‬‬‫‪93-95‬‬
‫ אונ' עברית‪ ,‬פקולטה לחקלאות‪ ,‬תואר ראשון בכלכלה חקלאית‪.‬‬‫‪89-92‬‬
‫ניסיון מקצועי‪:‬‬
‫ בעל משרד לשמאות מקרקעין ושמאות חקלאית‪.‬‬‫‪97-16‬‬
‫ מתמחה ועוסק בשמאות מקרקעין‪.‬‬‫‪94-96‬‬
‫ כלכלן מנהלת ההשקעות במשרד החקלאות‪.‬‬‫‪1993‬‬
‫‪.1‬‬
‫מטרת השומה‪:‬‬
‫הערכת שווי זכויות חכירה בנכסים שבנדון בשוק החופשי‪ ,‬לצורך בטוחה בנקאית‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫התאריך הקובע‪:‬‬
‫‪ 25‬לפברואר ‪.2016‬‬
‫‪.3‬‬
‫פרטי הנכס‪:‬‬
‫מהות‪:‬‬
‫מבני תעשייה‪.‬‬
‫גוש וחלקה‪:‬‬
‫גוש ‪ 17204‬חלקה ‪.7‬‬
‫שטח מגרש‪:‬‬
‫‪ 16,750‬מ"ר (עפ"י אישור זכויות)‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫מיקום ושטח‪:‬‬
‫מס'‬
‫נכס‬
‫‪100‬‬
‫‪101‬‬
‫‪102‬‬
‫‪103‬‬
‫סה"כ‬
‫‪.4‬‬
‫מיקום‬
‫במגרש‬
‫צפון‬
‫מרכז‬
‫מרכז‬
‫דרום‬
‫שטח‬
‫להשכרה‬
‫‪2,529‬‬
‫‪1,453‬‬
‫גג סולארי‬
‫‪1,232‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1,558‬‬
‫‪1,663‬‬
‫‪ 6,523‬מ"ר‪2‬‬
‫‪ 6,877‬מ"ר‪1‬‬
‫שטח מכור‪:‬‬
‫‪.0‬‬
‫גיל הבניין‪:‬‬
‫‪ 30‬שנים‪.‬‬
‫זכויות‪:‬‬
‫חכירה מהוונת ע"ש מבני תעשייה‪.‬‬
‫שעבוד‪:‬‬
‫בנק פועלים‪.‬‬
‫שטח עפ"י‬
‫היתר‬
‫מספר‬
‫שוכרים‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫תפוסה‬
‫‪74%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪100%‬‬
‫תיאור הנכס והסביבה‪:‬‬
‫‪4.1‬‬
‫הנכס נשוא חוות הדעת הינו מגרש תעשייה עם ‪ 4‬מבני תעשייה חד קומתיים‪ ,‬בחלקם עם‬
‫גלריה למשרדים‪.‬‬
‫תאור הסביבה‬
‫אזור המלאכה נתחם בדרך גולני (כביש ‪ )65‬ממזרח‪ ,‬בגבול הצפוני של העיר מצפון ושכונת‬
‫מגורים ותיקה ממערב‪.‬‬
‫האזור מתאפיין במבני מלאכה ותעשייה חד קומתיים ותיקים‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫שטח להשכרה גדול משטח עפ"י היתר בכ ‪ ,5%‬עפ"י התרשמותי אין תוספות בנייה למבנים (פרט לסככות‬
‫שהוסיפו השוכרים ולא שוקללו בשווי‪ ,‬אין תיעוד בתיק הבנין לחריגות) והפרש זה נובע מכך שהשטח להשכרה‬
‫הינו שטח ברוטו מכסימאלי הכולל שטחים מקורים אך לא סגורים‪.‬‬
‫‪ 2‬ניתן טופס ‪ 4‬להרחבת מבנה ‪ 103‬ביום ‪ 10.9.00‬והיתר לתוספת גלריה מיום ‪.20.11.05‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪4‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫מפת סביבה‪:‬‬
‫חלקה ‪ 7‬טרם עברה פרצלציה‪ ,‬המגרש הנדון ובו ‪ 4‬המבנים נמצא בפינה הדרומית של החלקה‪.‬‬
‫המגרש נמצא ברחוב פנקס והתעשייה‪ ,‬גובל בדרך גולני בצידו המזרחי‪.‬‬
‫למגרש צורה טרפזית עם מגרעות‪ ,‬וכאמור מושכרים בו ‪ 4‬מבני תעשייה חד קומתיים‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪5‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪4.2‬‬
‫תיאור המבנים‪:‬‬
‫מבנה ‪:100‬‬
‫שטח המבנה להשכרה ‪ 2,529‬מ"ר (‪ 3,235‬מ"ר עפ"י רישום חמ"ת ‪ -‬כולל ‪ 291‬מ"ר גלריה‪,‬‬
‫סככות‪ ,‬מקלט ומבואה)‪ ,‬חד קומתי‪.‬‬
‫אגפו המזרחי (העורפי) הושכר בעבר לקסטן אלומיניום‪ ,‬כיום מושכר ומשמש למסגרייה‬
‫ונגריה (שוכר משנה)‪ ,‬במרכז המבנה כ ‪ 450‬מ"ר פנוי‪.‬‬
‫חלקו המערבי מושכר לתעשיית מזון ‪ -‬אריזת ואחסנת פיצוחים‪ ,‬מחולק ל ‪ 2‬אולמות ייצור‬
‫ואגף משרדים‪.‬‬
‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטויחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬
‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪ ,‬בחלקו הדרומי נבנתה סככה (ללא היתר)‪.‬‬
‫חזית המבנה‪:‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪6‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫אגף מערבי ‪ -‬זארובי‪:‬‬
‫אולם מזרחי (שוכר משנה)‪:‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪7‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫אולם דרום מזרחי –‪:‬‬
‫מבנה ‪:101‬‬
‫מפעל מתכת‪ :‬שוכרים את המבנה בשלמות‪.‬‬
‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטוייחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬
‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪ ,‬בחלקו הדרומי נבנתה סככה (ללא היתר)‪.‬‬
‫אולם מזרחי‪:‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪8‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫מבנה ‪:102‬‬
‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטויחים‪ ,‬גג יצוק עם תקרה מונמכת‪ ,‬ריצפה מחופה‬
‫פי‪.‬וי‪.‬סי‪.‬‬
‫המבנה פנוי‪ ,‬הושכר עד שנת ‪ 2015‬ל מ‪.‬י‪.‬פלסטיק לייצור מוצרי פלסטיק‪.‬‬
‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטוייחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬
‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪.‬‬
‫צילום המבנה‪:‬‬
‫מבנה ‪102‬‬
‫מבנה ‪101‬‬
‫מבנה ‪ – 102‬פנוי‪-‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪9‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫מבנה ‪:103‬‬
‫שטח המבנה להשכרה ‪ 1,663‬מ"ר (כולל גלריה ‪ 113‬מ"ר)‪ ,‬הורחב בשנת ‪ ,2000‬חד קומתי‪,‬‬
‫מושכר ומשמש כמפעל למוצרי פלסטיק‪.‬‬
‫המבנה בנוי קירות עם בטון ובלוקים מטויחים‪ ,‬גג יצוק‪ ,‬ריצפת שחיקה‪ ,‬תאורת נאון‪ ,‬חלונות‬
‫בהיקף המבנה‪ ,‬גובה תקרה כ ‪ 6‬מ'‪ ,‬בחלקו המערבי נפתח הגג ונבנה חלל מבנייה קלה מפח‬
‫לצורך העמדת מיכלים‪.‬‬
‫חצר המבנה סלולה אספלט ומגודרת‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫זכויות בנכס‪:‬‬
‫‪5.1‬‬
‫בחוזה פיתוח מיום ‪ ,15.6.80‬בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מ‪.‬ל‪.‬ת מבנים לתעשייה‬
‫בע"מ מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬
‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' א‪-‬ה לפי תב"ע ‪ ,2149‬שטח ‪ 8,510‬מ"ר‪.‬‬
‫מטרת החכירה‪ :‬תעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫קיבולת בנייה‪ 65% :‬בנייה בקומה אחת ועוד ‪ 35%‬סככות‪.‬‬
‫‪5.2‬‬
‫בחוזה חכירה מיום ‪ ,3.12.85‬בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מ‪.‬ל‪.‬ת מבנים לתעשייה‬
‫בע"מ מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬
‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' א‪-‬ה לפי תב"ע ‪ ,2149‬שטח ‪ 8,510‬מ"ר‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪10‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫מטרת החכירה‪ :‬תעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫קיבולת בנייה‪ 65% :‬בנייה בשתי קומות וסה"כ ‪ 130%‬בנייה במגרש ה'‪.‬‬
‫תקופת החכירה‪ :‬מ ‪ 23.12.79‬עד ‪.22.12.2022‬‬
‫‪5.3‬‬
‫בהסכם מיום ‪ ,9.2.92‬בין מ‪.‬ל‪.‬ת מבנים לתעשייה בע"מ לבין מבני תעשייה בע"מ‬
‫מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬
‫ומלת היא חוכרת בחכירה מהוונת של המקרקעין‪ ,‬ומבני תעשייה מעוניינת לרכוש‬
‫את זכויותיה במקרקעין‪.‬‬
‫תאור המקרקעין‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' א לפי תב"ע ‪ ,4828‬שטח‬
‫‪ 13,880‬מ"ר‪.‬‬
‫במגרש קיימים ‪ 4‬מבנים חד קומתיים מבטון ובלוקים בגובה ‪ 6‬מ'‪ ,‬שטח כולל ‪6,000‬‬
‫מ"ר כולל קומת גלריה‪.‬‬
‫מלת מצהירה כי זכויותיה הן בגין חוזה פיתוח מיום ‪ ,15.6.80‬חוזה חכירה מיום‬
‫‪ ,3.12.85‬תוספת לחוזה חכירה מיום ‪.23.2.87‬‬
‫תמורה‪ 1,450,000 :‬דולר ‪ +‬מע"מ‪.‬‬
‫‪5.4‬‬
‫בתוספת לחוזה חכירה מיום ‪ ,10.11.11‬בין מנהל מקרקעי ישראל לבין מבני תעשייה‬
‫בע"מ מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬
‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' ‪ 100‬לפי תב"ע ‪ ,4828‬שטח ‪ 16,750‬מ"ר‪.‬‬
‫מטרת החכירה‪ :‬תעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫קיבולת בנייה‪ 20,793 :‬מ"ר מבונה‪.‬‬
‫תקופת החכירה‪ :‬מ ‪ 23.12.79‬עד ‪ .22.12.2028‬ותקופה נוספת של ‪ 49‬שנה מתום‬
‫התקופה‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪11‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪5.5‬‬
‫באישור זכויות מהמנהל מיום ‪ ,33.5.15‬מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬
‫זיהוי‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקות ‪ 7‬חלק‪ ,‬מגרש מס' ‪ 100‬לפי תב"ע ‪ ,4828‬שטח ‪ 16,750‬מ"ר‪.‬‬
‫חכירה‪ :‬ע"ש מבני תעשייה בע"מ‪ ,‬עד ליום ‪.23.12.2028‬‬
‫שעבודים‪ :‬משכנתא לטובת בנק פועלים‪.‬‬
‫‪5.6‬‬
‫טבלת ריכוז נתוני השוכרים ליום ‪:16.2.16‬‬
‫מבנה‬
‫שם השוכר‬
‫מתכת‪4‬‬
‫‪100‬‬
‫מפעלי‬
‫פנוי‬
‫שוכר א'‬
‫רכוש משותף‬
‫גג המבנה‬
‫סה"כ‬
‫שטח תאריך סיום שכ"ד חוזי‬
‫בש"ח‬
‫במ"ר החוזה‬
‫‪12,375‬‬
‫‪1/17‬‬
‫‪825‬‬
‫‪443‬‬
‫‪15,835‬‬
‫‪12/15 1,220‬‬
‫‪747‬‬
‫‪1,262‬‬
‫‪29,472‬‬
‫‪3,235‬‬
‫‪101‬‬
‫ב'‪5‬‬
‫‪102‬‬
‫‪103‬‬
‫‪5.7‬‬
‫שוכר‬
‫סה"כ‬
‫פנוי‪6‬‬
‫גג המבנה‬
‫סה"כ‬
‫פלסטיק‬
‫רכוש משותף‬
‫סה"כ‬
‫‪3/20 1,453‬‬
‫‪1,453‬‬
‫‪1,232‬‬
‫‪1,232‬‬
‫‪8/24 1,613‬‬
‫‪50‬‬
‫‪1,663‬‬
‫‪20,905‬‬
‫‪20,905‬‬
‫‪1262‬‬
‫‪1,262‬‬
‫‪23,536‬‬
‫בהסכם מיום ‪ 6.11.12‬בין חמ"ת לבין שוכר‪ ,‬מצוין בין היתר כלהלן‪:‬‬
‫חמ"ת מוכנה להשכיר את גג המבנה לשימוש למערכת פוטו וולטאית‪.‬‬
‫‪ 3‬לא עדכני‪ ,‬לשיקול דעת הבנק‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫נחתם חוזה ביום ‪ 4.11.13‬לגבי ‪ 825‬מ"ר במבנה‪ ,‬החל מיום ‪ 1.2.14‬ישולם ‪ ₪ 11,923‬לחודש ועד ליום‬
‫‪ ,31.1.16.16‬מ ‪ 31.1.16‬ועד ליום ‪ 31.1.17‬ישולם ‪ ₪ 12,375‬לחודש‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫החל מיום ‪ 1.4.09‬יתווסף למושכר ‪ 1,053‬מ"ר‪ ,‬תקופת השכירות עד ‪ ,31.3.2014‬קרן דמי השכירות מיום‬
‫‪ 1.7.09‬עד ‪ 30.6.2011‬יהיו ‪ ,₪ 17,500‬מיום ‪ 1.7.2011‬עד ‪ 31.3.2014‬יהיו ‪.₪ 18,000‬‬
‫‪ 6‬הושכר עד לשנת ‪ 2015‬ל מ‪.‬י‪ .‬פלסטיק עפ"י הסכם שכירות מיום ‪ ,3.1.09‬שטח מושכר ‪ 921‬מ"ר‪ ,‬לפי ‪₪ 15.5‬‬
‫למ"ר לחודש‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪12‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫רשות החשמל החליטה ביום ‪ 26.7.10‬לאשר ייצור חשמל מבוזר לצריכה עצמית‬
‫באמצעות מתקנים קטנים בטכנולוגיה פוטו וולטאית‪ ,‬נחתמו הסכמים בין חבמ"ת‬
‫לחח"י ביום ‪ 1.3.11‬להספקת חשמל במשך ‪ 20‬שנה ממועד שילוב המתקן‪.‬‬
‫המבנה‪ :‬גוש ‪ ,17204‬חלקה ‪ ,7‬חלק משטח הגג כמסומן בנספח ב'‪.‬‬
‫מתקני המבנה‪ :‬נקודת החיבור לרשת החשמל למוני הייצור במבנים‪ ,‬הספק מותקן‬
‫עד ‪ 50‬קילו ואט‪.‬‬
‫תקבולי חח"י‪ :‬כל סכום שישולם למשכירה מחח"י‪.‬‬
‫דמי שכירות‪ ₪ 15,000 :‬לשנה לכל מערכת‪ ,‬צמוד למדד‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪13‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪.6‬‬
‫מצב תכנוני‪:‬‬
‫‪6.1‬‬
‫במגרש הנדון חלה בין היתר תכנית בנין עיר הבאה‪:‬‬
‫‪6.1.1‬‬
‫תכנית מס' ‪ 4828‬פורסמה למתן תוקף ביום ‪.2.8.88‬‬
‫התכנית חלה בשטח ‪ 32.3‬דונם‪.‬‬
‫התכנית מייעדת את המגרש לתעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫זכויות הבנייה‪ 65% :‬בניה לקומה‪ 2 ,‬קומות‪ ,‬ו ‪ 33%‬מבני עזר כולל סככות‪.‬‬
‫תשריט התכנית‪:‬‬
‫‪6.2‬‬
‫בתיק הבניין קיימת תכנית בנייה‪ 7‬עם היתר מס' ‪ 920243‬מ ‪ ,8/93‬לבקשת מבנה‬
‫תעשייה בע"מ להקמת מבנה תעשייה נוסף בשטח כולל ‪ 1,558‬מ"ר‪.‬‬
‫בתכנית מפורטים שטחי הבניה הבאים‪:‬‬
‫‪7‬‬
‫קומה‬
‫שטח קיים‬
‫שטח מוצע‬
‫סה"כ‬
‫קרקע‬
‫א'‬
‫סה"כ‬
‫‪3800‬‬
‫‪1054‬‬
‫‪4,854‬‬
‫‪1,454‬‬
‫‪103‬‬
‫‪1,557‬‬
‫‪5,254‬‬
‫‪1,157‬‬
‫‪6,411‬‬
‫המבנים הוקמו בשנות השמונים ע"י חב' מ‪.‬ל‪.‬ט מבנים אשר מכרה את הנכס בשנת ‪ 1993‬לחמ"ת‪ .‬היתר‬
‫הבנייה המקורי לא נמצא בתיק הבנין‪ ,‬חמ"ת לא הרחיבה את מבנים ‪ ,100-102‬מבנה ‪ 103‬הורחב ע"י חמ"ת‬
‫בהיתר בשנת ‪.1993‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪14‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫ניתן טופס ‪ 4‬ביום ‪ 10.9.00‬למבנים שנבנו לפי היתר ‪ 920243‬מיום ‪.8.8.93‬‬
‫בתיק הבניין קיים היתר מס' ‪ 20050286‬מיום ‪ 20.11.05‬לתוספת גלריה פנימית‬
‫והגבהת גג בבנין הדרומי‪ ,‬הבקשה נחתמה ע"י ממ"י ביום ‪.20.2.05‬‬
‫בתכנית מפורטים שטחי הבניה הבאים‪:‬‬
‫קומה‬
‫קרקע‬
‫גלריה‬
‫סה"כ‬
‫שטח קיים‬
‫‪5,208‬‬
‫‪1,157‬‬
‫‪6,365‬‬
‫שטח מוצע‬
‫‪111.4‬‬
‫‪111.4‬‬
‫ש"ש‬
‫‪46‬‬
‫סה"כ‬
‫‪5,254‬‬
‫‪1,268‬‬
‫‪6,523‬‬
‫תשריטים‪:‬‬
‫מבנה דרומי‪:‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪15‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪.7‬‬
‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושקולים בשומה‪:‬‬
‫‪7.1‬‬
‫כאמור נתבקשתי להעריך את שווי זכויות החכירה בנכס שבנדון‪.‬‬
‫‪7.2‬‬
‫הנכס הנדון הינו מגרש תעשייה עם ‪ 3‬מבני תעשייה ותיקים ומבנה תעשייה מחודש‬
‫(מס' ‪.)103‬‬
‫בהתאם לחוזה חכירה מוקנים למגרש ‪ 20,793‬מ"ר מבונה מכאן שנוצלו כשליש‬
‫זכויות הבנייה המוקנות‪.‬‬
‫יצויין כי לאור ערכיי הקרקע באזור התעשייה אין כדאיות כלכלית לבניית קומות‬
‫עליונות לתעשייה‪.‬‬
‫התפוסה של המבנים כיום הינה כ ‪ 73%‬בלבד‪ ,‬זאת לאחר שמבנה ‪ 102‬פונה השנה ע"י‬
‫חברה ששכרה אותו מספר שנים‪.‬‬
‫‪7.3‬‬
‫גישות השומה‪:‬‬
‫גישת היוון הכנסות – בגישה זו אומדים את שווי הנכס ע"י היוון זרם ההכנסות אשר‬
‫צפויות להתקבל לאורך יתרת חייו הכלכלים והיא מתאימה לנכסים מניבים‪.‬‬
‫שיעור ההיוון הבסיסי לדמי השכירות נגזר משיעור תשואה ראוי (יחס מחירי השכרה‬
‫ומכירה)‪.‬‬
‫יצוין כי בסקר שיעורי תשואה שנערך ע"י אגף שומת מקרקעין למחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪ 2015‬נמצא כי שיעור התשואה הממוצע לנכסי תעשייה בכלל הארץ הינו ‪.88.1%‬‬
‫גישת ההשוואה – בגישה זו מעריכים את שווי הנכס ע"י השוואה לעסקאות מכר‬
‫שנעשו בנכסים הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬סחירותם וכיוב' תוך שימוש במקדמי‬
‫התאמה‪.‬‬
‫‪ 8‬שיעור ההיוון נקבע ל ‪ 8.5%‬בהתחשב בכך שהנכס בפריפריה‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪16‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫גישת העלות – בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה ליצירת נכס‬
‫אלטרנטיבי‪ ,‬השווי הינו סיכום של ערך הקרקע בתוספת עלות ההקמה והייזום‬
‫בהתחשב בפחתים השונים שנצברו במבנה‪.‬‬
‫בשקלול גישות השומה – שווי הנכס הושתת בגישת היוון הכנסות אשר משקפת‬
‫בפועל את התועלת הנוכחית (‪ )70%‬ובגישת ההשוואה (‪.)30%‬‬
‫שווי הנכס בגישת ההשוואה גבוה בכ ‪ 34%‬משוויו בגישת היוון הכנסות מכיוון‬
‫ששיעור ההיוון בפועל (בעת רכישת נכס) נמוך מ ‪ ,8.5%‬זאת בתקופה בה הריבית‬
‫נמוכה מאוד ואלטרנטיבות ההשקעה לנדל"ן מוגבלות‪ .‬סיבה נוספת היא כי כאשר‬
‫חברה רוכשת נכס תעשייה לשימוש עצמי‪ ,‬המחיר המושג כולל פרמיה בגין האפשרות‬
‫לשימוש עצמי למול שכירות של מבנה או חלק ממבנה‪.‬‬
‫יש לציין כי שווי מ"ר בנוי ממוצע גם עפ"י גישת ההשוואה (‪ 2,688‬ש"ח) נמוך מעלות‬
‫הבנייה‪.‬‬
‫גישת העלות אשר פחות מתאימה לנכסים מניבים שבחלקם נצברו פחתים שימשה‬
‫לביקורת בלבד‪.‬‬
‫שווי הנכס בגישת העלות גבוה בכ ‪ 50%‬משוויו המשוקלל מגישת היוון הכנסות וגישת‬
‫ההשוואה‪ .‬המשמעות לכך היא שהיוון שכ"ד הנהוג‪ ,‬גוזר שווי הנמוך מעלות הבנייה‬
‫בניכוי פחת‪.9‬‬
‫‪7.4‬‬
‫בהערכת שווי הזכויות הובאו בחשבון בין היתר‪ ,‬הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪ 7.4.1‬מיקומו של הנכס הנדון באזור התעשייה הצפוני של עפולה‪.‬‬
‫‪ 7.4.2‬שטחם הבנוי של המבנים‪.‬‬
‫‪ 7.4.3‬ההערכה נערכת לזכות החכירה בנכס‪.‬‬
‫‪ 7.4.4‬לא משולמים דמי ניהול‪ ,‬המבנים בניהול השוכרים‪.‬‬
‫‪ 9‬מכאן שאין כיום כדאיות כלכלית להקים באזור זה מבני תעשייה להשכרה ושוק הקונים לנכסי תעשייה הינו‬
‫חברות המחפשות נכס לשימוש עצמי‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪17‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪ 7.4.5‬הנכס הוקם בהיתר באזה"ת מוסדר‪ ,‬לפיכך הנחתי כי אין חשש להשפעה של‬
‫זיהום קרקע על שווי הנכס‪.‬‬
‫‪7.5‬‬
‫סעיפי תקן‪:‬‬
‫מחזיקים בנכס‪ :‬בכל מבנה שוכר יחיד‪ ,‬מבנה ‪ 100‬שני שוכרים‪.‬‬
‫פרטיי המחזיקים לפי ענפים‪ :‬מבנה ‪-100‬אריזת מזון ומסגריה‪ ,‬מבנים ‪- 101-103‬‬
‫תעשייה‪.‬‬
‫מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על ‪ - 20%‬כל השוכרים‪.‬‬
‫הסכמים שחודשו בשנה האחרונה‪ :‬אין‪.‬‬
‫תפוסה‪ :‬מבנה ‪ 100‬בתפוסה של ‪ ,74%‬יתר המבנים בתפוסה של ‪.100%‬‬
‫דמי ניהול‪ :‬לא נגבים דמי ניהול‪.‬‬
‫רכישות ועסקאות‪ :‬לא נעשו ב ‪ 5‬שנים האחרונות‪.‬‬
‫שומות קודמות‪:‬‬
‫שווי הנכסים שבנדון הוערך על ידי ליום ‪ 31.3.15‬כלהלן‪:‬‬
‫מבנה מס' ‪ 100‬בסך ‪ ,₪ 5,030,000‬מבנה מס' ‪ 101‬בסך ‪ ,₪ 2,965,000‬מבנה מס' ‪102‬‬
‫בסך ‪ ,₪ 2,820,000‬מבנה מס' ‪ 103‬בסך ‪.₪ 3,415,000‬‬
‫שינויי שווי הנכסים בהערכה זו לעומת שנת ‪:2015‬‬
‫שווי המבנים עלה בממוצע בכ ‪ 6%‬כפועל יוצא של עדכון גישת ההשוואה‪ ,‬יש ירידה‬
‫בתפוסה ובשכ"ד‪.‬‬
‫היטל השבחה‪ :‬לא צפוי היטל השבחה‪.‬‬
‫סיכויים וסיכונים בנכס‪ :‬אין סיכון יוצא דופן‪.‬‬
‫מיסוי‪ :‬הערכה זו הינה ל"שווי השוק" של הנכס ואינה משקללת מס ריווחי הון צפוי‪.‬‬
‫הסתמכות על מומחים ושמאים אחרים‪ :‬לא הסתמכתי על מומחים או שמאים‬
‫אחרים‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪18‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫נתונים ותחשיב‪:‬‬
‫‪.8‬‬
‫‪ ‬לחב' נדל"ן ‪ 21‬מבנים בעפולה‪ ,‬שטח מושכר כולל ‪ 17,621‬מ"ר כולל מסחר‪ ,‬שיעור התפוסה‬
‫‪ ,70%‬שכ"ד ממוצע ‪ 29‬ש"ח למ"ר (נכון ל ‪.) 17.2.16‬‬
‫‪‬‬
‫אזה"ת עפולה עילית‪ ,‬מבנה ארכיב קופת חולים‪ ,‬מגרש ‪ 5.5‬דונם‪ ,‬בנוי ‪ 2,000‬מ"ר‪ ,‬מבנה‬
‫מוזנח‪ ,‬צמוד לביתילי‪ ,‬נרכש ע"י חב' צ"ג איתן במטרה להקים מבנה מסחרי‪ ,‬מחיר ‪4.5‬‬
‫מליון ש"ח בחודש ‪( 6/2011‬תיווך אור לנדל"ן ‪.)3.12‬‬
‫‪ ‬עפולה‪-‬רח' ארלוזורוב ‪ ,29‬בנוי ק‪.‬ק ‪ 680‬מ"ר‪ ,‬ק"א ‪ 657‬מ"ר‪ ,‬ק' מרתף ‪ 180‬מ"ר‪ ,‬מחיר ‪9.5‬‬
‫מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬שני מבנים בשטח ‪ 17,000‬מ"ר‪ ,‬תקרה גבוהה‪ ,‬שטחי ייצור ומשרדים‪ ,‬הוצע‬
‫להשכרה לפי ‪ ₪ 15‬למ"ר‪.‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬מבני תעשייה בשטח ‪ 9,000-20,000‬מ"ר‪ ,‬תקרה גבוהה‪ ,‬שטחי ייצור‬
‫ומשרדים‪ ,‬מוצעים להשכרה לפי ‪ ₪ 16‬למ"ר (זאב‪-‬נת"מ)‪.‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית ‪ -‬חמ"ת מכרה ביום ‪ 29.8.13‬מבנה תעשייה (מס' ‪ )5‬בשטח ‪ 500‬מ"ר‪,‬‬
‫פנוי‪ ,‬ישן ובמצב תחזוקתי ירוד‪ ,‬חצר אחורית קטנה‪ ,‬תמורת ‪/₪ 2,200( ₪ 1,100,000‬מ"ר)‪.‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית ‪ -‬חמ"ת מכרה ביום ‪ 3.2.13‬מבנה תעשייה (מס' ‪ )50‬בשטח ‪ 2,197‬מ"ר‪,‬‬
‫פנוי‪ ,‬נבנה בשנות השבעים‪ ,‬במצב תחזוקתי סביר‪ ,‬מחולק לשני מבנים עם חצר‪ ,‬נמכר לבעל‬
‫מבנה סמוך שרוצה להתרחב‪ ,‬תמורת ‪/₪ 2,275( ₪ 5,000,000‬מ"ר)‪.‬‬
‫מבנה תאריך‬
‫‪5‬‬
‫‪29.8.13‬‬
‫שטח‬
‫נמכר במ"ר‬
‫‪500‬‬
‫מחיר‬
‫מחיר‬
‫למ"ר‬
‫בש"ח‬
‫‪2,200 1,100,000‬‬
‫תפוסה‬
‫פנוי‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬מכרז ממ"י מיום ‪ ,20.10.13‬מגרש תעשייה ששטחו ‪ 8.13‬דונם נמכר לפי‬
‫‪ ₪ 861,000‬לדונם ומגרש ששטחו ‪ 6.5‬דונם נמכר לפי ‪ ₪ 615,000‬לדונם‪ ,‬לא שולמו הוצאות‬
‫פיתוח‪.‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ -‬מבני תעשייה גדולים באופן יחסי (בין ‪ 3,000‬מ"ר ל ‪ 15,000‬מ"ר) מוצעים‬
‫להשכרה לפי ‪ ₪ 15-20‬למ"ר (נת"מ‪-‬זאב)‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪19‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה‪ ,‬גוש ‪ 16702‬חלקה ‪ ,59‬מבנה משנת ‪ 368 ,1980‬מ"ר‪ ,‬נמכר ביום ‪26.1.14‬‬
‫תמורת ‪ 1.155‬מיליון ‪ ₪ 3,139( ₪‬למ"ר‪ ,‬מש"ח)‪.‬‬
‫צילום המבנה‪:‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית‪ ,‬גוש ‪ 16727‬חלקה ‪ ,46-56‬מבנה משנת ‪ 4,756 ,1993‬מ"ר‪ ,‬נמכר ביום‬
‫‪ 2.4.14‬תמורת ‪ 10‬מיליון ‪ ₪ 2,103( ₪‬למ"ר‪ ,‬מש"ח)‪.‬‬
‫צילום המבנה‪:‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪20‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫סיכום וניתוח עסקאות מכר באזה"ת עפולה עפ"י דיווח למש"ח‪:‬‬
‫תאריך‬
‫‪16.9.15‬‬
‫‪2.4.14‬‬
‫‪26.1.14‬‬
‫‪10.7.13‬‬
‫‪13.2.13‬‬
‫גו"ח‬
‫‪16698-3‬‬
‫‪16727-46‬‬
‫‪16702-59‬‬
‫‪17764-7‬‬
‫‪17204-7‬‬
‫ממוצע‬
‫שטח בנוי נמכר‬
‫‪525‬‬
‫‪4,756‬‬
‫‪368‬‬
‫‪330‬‬
‫‪3,100‬‬
‫קומות‬
‫שנייה‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫שנת בנייה‬
‫‪1980‬‬
‫‪1993‬‬
‫‪1980‬‬
‫‪1964‬‬
‫‪1980‬‬
‫מחיר בש"ח‬
‫‪1,700,000‬‬
‫‪10,000,000‬‬
‫‪1,155,000‬‬
‫‪1,100,000‬‬
‫‪5,500,000‬‬
‫‪ ‬אזה"ת עפולה עילית‪ -‬מבנה ישן דו קומתי‪ ,‬כל קומה ‪ 2,400‬מ"ר‪ ,‬מוצע להשכרה לפי ‪₪ 20‬‬
‫למ"ר ולמכירה תמורת ‪ 8.5‬מליון ‪.₪‬‬
‫ניתוח שווי למחיר בו מוצע הנכס‪:‬‬
‫מ"ר אקוי'‬
‫מקדם‬
‫מ"ר בנוי‬
‫‪2,400‬‬
‫‪1.000‬‬
‫‪2,400‬‬
‫‪720‬‬
‫‪0.300‬‬
‫‪2,400‬‬
‫‪3,120‬‬
‫מחיר בש"ח‬
‫שווי מ"ר אקוי'‬
‫‪8,500,000‬‬
‫‪2,724‬‬
‫סיכום סקר מחירים‪:‬‬
‫מבני תעשייה בגובה ‪ 6‬מ' עם חצר‪ ,‬שכ"ד ראוי ‪ ₪ 20‬למ"ר‪ ,‬מחיר מכירה כ ‪ ₪ 2,750‬למבנה ישן‪ ,‬שווי‬
‫דונם תעשייה כ ‪.₪ 500,000‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪21‬‬
‫מחיר‬
‫למ"ר‬
‫‪3,238‬‬
‫‪2,103‬‬
‫‪3,139‬‬
‫‪3,333‬‬
‫‪1,774‬‬
‫‪2,717‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫תחשיב שווי‪:‬‬
‫הערה‪ :‬שווי השטחים הפנויים הושתת על שיעור היוון גבוה יותר ע"מ לגלם את הסיכון שהאולם יעמוד‬
‫ריק במשך תקופה עד להשכרתו‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪22‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫שווי הנכס בגישת העלות‪:‬‬
‫שטח‬
‫בדונם‬
‫‪16.75‬‬
‫שווי מגרש‪:‬‬
‫שווי דונם‬
‫בש"ח‬
‫‪500,000‬‬
‫שווי בש"ח‬
‫‪8,375,000‬‬
‫שווי בנייה‪:‬‬
‫שטח‬
‫במ"ר‬
‫‪7,292‬‬
‫סעיף‬
‫אולם ייצור‬
‫מענק באזור פיתוח א' למפעל מאושר‪:‬‬
‫אגרות והיטלים‬
‫תכנון‬
‫הנהלה וכלליות‬
‫בצ"מ ‪ 3% -‬מעלות בנייה‬
‫ישירה‬
‫‪7,292‬‬
‫‪7,292‬‬
‫חיבור חשמל‬
‫‪7,292‬‬
‫מימון‬
‫סה"כ‬
‫עלות למ"ר‬
‫‪3,000‬‬
‫‪-0.24‬‬
‫‪200‬‬
‫‪40‬‬
‫‪0.03‬‬
‫‪0.03‬‬
‫‪32‬‬
‫‪0.06‬‬
‫שווי בנייה בניכוי פחת‬
‫סה"כ השקעות‬
‫גיל הנכס‪:‬‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫‪30‬‬
‫‪0.70‬‬
‫סה"כ ללא‬
‫מע"מ‬
‫‪21,876,000‬‬
‫‪-5,250,240‬‬
‫‪1,458,400‬‬
‫‪291,680‬‬
‫‪656,280‬‬
‫‪656,280‬‬
‫‪233,344‬‬
‫‪1,195,305‬‬
‫‪21,117,049‬‬
‫‪14,781,934‬‬
‫‪23,156,934‬‬
‫‪23,156,934‬‬
‫סיכום‪:‬‬
‫סיכום‬
‫‪100‬‬
‫‪101‬‬
‫‪102‬‬
‫‪103‬‬
‫שווי כולל‬
‫בש"ח‪10‬‬
‫שווי‬
‫‪5,464,968‬‬
‫‪3,237,692‬‬
‫‪2,817,879‬‬
‫‪3,626,730‬‬
‫‪15,147,270‬‬
‫‪ 10‬שווי הנכס הושתת על גישת היוון הכנסות (‪ )70%‬וגישת ההשוואה (‪ ,)30%‬גישת העלות שימשה לביקורת‬
‫בלבד‪.‬‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪23‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫‪.9‬‬
‫השומה‪:‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אני מעריך את שווי זכויות החכירה בנכס‪ ,‬כריק ופנוי מכל חוב שעבוד‬
‫וזכויות צד ג'‪ ,‬כלהלן ‪-‬‬
‫מס'‬
‫הנכס‬
‫‪100‬‬
‫‪101‬‬
‫‪102‬‬
‫‪103‬‬
‫סה"כ‬
‫שווי המבנה‬
‫בש"ח‬
‫‪5,465,000‬‬
‫‪3,240,000‬‬
‫‪2,820,000‬‬
‫‪3,630,000‬‬
‫‪15,155,000‬‬
‫סכומים אלו אינם כוללים מע"מ‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי האמור לעיל‪ ,‬נערך על סמך ידיעותיי‪ ,‬הבנתי המקצועית וניסיוני וכי אין לי‬
‫כל עניין וקשר לנכס הנדון‪.‬‬
‫ולראייה באתי החתום‪,‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫רצ"ב‬
‫אישור זכויות‬
‫דו"ח נכס מניב ליום ‪16.2.16‬‬
‫אישורי רו"ח לשכ"ד לשנת ‪2015‬‬
‫אישור רו"ח לשווי נכס מופחת‬
‫טופס ‪4‬‬
‫דוגמא להסכם שכירות‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪24‬‬
‫‪AMOS MELER‬‬
‫עמוס מלר‬
‫כלכלה ושמאות מקרקעין בע"מ‬
‫‪Economist  Real Estate Appraiser L.T.D‬‬
‫הערכת נכסים‪ ,‬תחשיבים כלכליים‪ ,‬ייעוץ בעסקי מקרקעין‬
‫רחוב עגור צ"י ‪ ,10‬כוכב יאיר ‪ .44864‬טלפון‪ 09-7494278 :‬פקס‪09-7492612 :‬‬
‫‪25‬‬