1. No category

‫עודד האושנר‬
‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬
‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬
‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬
‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬
‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬
‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬
‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫ד"ר אמיר זוהר ‪ Ph.D‬הנדסת מכונות‬
‫תל‪-‬אביב ‪01.08.2016‬‬
‫סימוכין‪12338.7-8 :‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ -‬זכויות במקרקעי מבנה לתעשייה‪ ,‬רחוב‬
‫העמל ‪ ,10‬פארק תעשייה אפק‪ ,‬ראש העין‬
‫‪1‬‬
‫זכויות‬
‫‪1‬‬
‫‪:‬‬
‫חכירה מהוונת לחב' "מבני תעשייה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‬
‫מרשות מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬ר‪.‬מ‪.‬י")‪.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪33‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 07.07.2016‬על ידי החברה ("מבני תעשייה בע"מ")‪ ,2‬לחוות‬
‫דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬
‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פיליבה‪ ,‬מנהל הכספים של החברה‪.‬‬
‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס "נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי‬
‫מספר ‪ IAS 40‬ולצורך יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬
‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬
‫יחסי תלות‬
‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,3‬בעיקר‬
‫במה שנוגע למערכת הבנקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬
‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬
‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬
‫הכנסות משרדי מקב וצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬
‫הכנסות משרדי‪.‬‬
‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬
‫פרטי השמאי‬
‫שם המומחה‬
‫מעונו‬
‫מקום עבודתו‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫עודד האושנר‪.‬‬
‫רחוב האורן מספר ‪ ,3‬שכונת גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.5264503‬‬
‫רחוב לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.65220‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬
‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬
‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬
‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪,‬‬
‫האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ‪.‬‬
‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬
‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬
‫מטעם מכון התקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה‬
‫עוברים תהליכי בקרה קפדניים‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬
‫כיתוב קודם‪ ,‬בטרם הירידה בהחזקות קבוצת פישמן בחברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪-‬‬
‫‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬
‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬
‫הסכמות והצהרות השמאי‬
‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬
‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬
‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬
‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬
‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬
‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬
‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬
‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬
‫וזאת השאלה‬
‫מהו "השווי ההוגן" לנכס שבנדון‪ ,‬נכון לתאריך ‪( 31.12.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‬
‫לצורך הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬
‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬
‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬
‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬
‫‪- 417.12.2015 ‬‬
‫ביקור בנכס ובסביבה נערך ע"י מוטי בוטבול‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫במשרדנו‪ .‬בביקור נכח מר יהושוע‪ ,‬איש האחזקה בבניין‪.‬‬
‫ביקור בוועדה המקומית לתו"ב "ראש העין" נערך ע"י מוטי בוטבול‪.‬‬
‫לבדיקתנו העדכנית‪ ,‬לא חלו שינויים תכנוניים‪.‬‬
‫‪21.12.2015 ‬‬
‫‪-‬‬
‫‪06.12.2015 ‬‬
‫‪12.11.2000 ‬‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫העתק דו"ח נתוני נכס מניב אשר כולל את ריכוז ההשכרות החופשיות‬
‫בנכס – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת אינטרנט – הופק במשרדנו‪.‬‬
‫העתק חוזה חכירה מהוון שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י לבין החברה – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫הוראות תוב"ע‪ ,‬היתרי בניה‪ ,‬טופס ‪ – 4‬נמסרו מהחברה ונאספו על ידינו‪.‬‬
‫‪- 14.12.2010 ‬‬
‫‪ ‬מסמכים‪:‬‬
‫‪4‬‬
‫לבדיקתנו אין שינוי במצבו של הנכס למועד הקובע‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‪-‬‬
‫העתק הסכמי שכירות (מדגמיים) – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫הערה‪ :‬עיינו בנתוני השכירויות שהועברו מהחברה‪ .‬נתוני השכירות נמסרים מהחברה‬
‫ובאחריותה‪ ,‬אך עברו אצלנו עיבוד ובקרה‪.‬‬
‫‪ .1‬זיהוי ופרטי הנכס‬
‫‪8738‬‬
‫‪5‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ 15,622‬מ"ר (לחלקה בשלמות)‬
‫‪7‬‬
‫‪( 5286‬עפ"י תכנית מתאר אפ‪/2002/‬א') ‪.‬‬
‫‪ 7,063‬מ"ר‪.‬‬
‫קרקע ביעוד לתעשייה עליה מבנה תעשיה בן ‪ 4‬קומות ‪+‬‬
‫קומת ביניים‪ ,‬מעל קומת מרתף לחניה‪.‬‬
‫גוש‬
‫חלקה‬
‫שטח רשום‬
‫מגרש מס'‬
‫שטח מגרש‬
‫סוג הנכס‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫כתובת‬
‫‪ :‬רחוב העמל מס' ‪" ,10‬פארק אפק"‪ ,‬ראש העין‪.‬‬
‫זיהוי הנכס עפ"י תשריט ‪ :‬תשריט היתר בנייה ‪ +‬תשריט תב"ע ‪ +‬פורטל גיאוגרפי‪.‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫‪ 14,468 :‬מ"ר עילי (נמסר מהחברה)‪.‬‬
‫שטח תת קרקעי‬
‫‪ 15,292 :‬מ"ר (חניון משותף לשני מבנים‪ :‬הבניין הנישום והבניין‬
‫הבנוי על מגרש מס' ‪ 527‬הסמוך‪ ,‬העמל מס' ‪( 12‬אותה החלקה)‪,‬‬
‫שאף הוא של החברה)‪.‬‬
‫בעלות רשומה‬
‫‪ :‬רשות הפיתוח‪.‬‬
‫זכויות‬
‫‪ :‬רשומה חכירה מהוונת ל"חברת מבני תעשייה בע"מ" עד‬
‫ליום ‪ + 28.02.2054‬אופציה להארכה ב‪ 49 -‬שנים‪ ,‬כמקובל)‪.‬‬
‫הערות‬
‫‪ :‬לא רשומות‪.‬‬
‫שעבודים‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ - 27.04.2009 :‬נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬לטובת‬
‫בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת‬
‫סכום‪ ,‬על כל החוכרים‪.‬‬
‫חלקה ‪ 7‬מהווה את מגרשים ‪ 527‬ו‪ .528 -‬שניהם מוחכרים לחברה‪ .‬היתר הבנייה משותף לשניהם‪.‬‬
‫מיקום הבניינים עצמם תואם את מיקום המגרשים‪ ,‬אך אין בהיתר אבחנה בין המגרשים‪.‬‬
‫מגרש ‪ 527‬מוערך בדו"ח מקביל‪.‬‬
‫הכינוי לפי מספרי המגרשים הינו מתודי למעשה‪ .‬החברה ביקשה הערכה נפרדת של כל בניין‪/‬אגף‪.‬‬
‫שטחי המרתפים והחצרים‪ ,‬מיוחסים לינארית לבניינים‪ ,‬לפי שטחם היחסי‪.‬‬
‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה‬
‫אלו יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫שוויו של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע והבניין‬
‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬
‫איזוה"ת אפק ממוקם סמוך מצפון לכביש "חוצה שומרון" (כביש מס' ‪ ,)5‬ובמרחק‬
‫של כ ‪ 2 -‬ק"מ מזרחית לצומת "קסם" וכביש "חוצה ישראל" (כביש מס' ‪.)6‬‬
‫האזור נכלל בתחום השיפוט של עיריית ראש העין‪.‬‬
‫מעברו הצפוני והמזרחי של אזור התעשייה‪ ,‬נמצא תחום השיפוט המוניציפאלי של‬
‫כפר קאסם‪.‬‬
‫הפארק מאופיין בשימושי תעשייה לרבות "הי טק"‪ ,‬מעט מסחר וכן משרדים ברמות‬
‫שונות ‪.‬‬
‫הבניינים במקום חדשים יחסית וברמת גימור טובה‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות‪ ,‬תאורה ושילוט‪ .‬החניה במגרשים‬
‫וכן לאורך הכבישים‪.‬‬
‫להלן תרשים הסביבה (לא בקנ"מ)‪:‬‬
‫כפר קאסם‬
‫מיקום הנכס הנישום‬
‫כביש ארצי מס' ‪" 5‬חוצה‬
‫שומרון"‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬
‫החלקה בעלת צורה רגולרית דמוית מלבן‪ ,‬פונה בחזית צפון מזרחית באורך של כ‪-‬‬
‫‪ 147‬מ' לרח' העמל‪ .‬עומק החלקה כ‪ 106 -‬מ'‪.‬‬
‫החלקה מורכבת תכנונית מ‪ 2-‬מגרשים‪:‬‬
‫אגף מגרש מס' ‪ 528‬הנישום‪ ,‬הממוקם בצידה המערבי של החלקה ואגף מגרש מס'‬
‫‪( 527‬אינו חלק מחוו"ד זו ומוערך על ידינו בדו"ח מקביל) הממוקם באגף המזרחי של‬
‫החלקה‪.‬‬
‫גבולות חלקה ‪:7‬‬
‫בצפון‬
‫בדרום‬
‫במערב‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫במזרח‬
‫‪:‬‬
‫חלקה מס' ‪ 8‬המהווה את דרך רחוב העמל‪.‬‬
‫שטחים פנויים ומעברם כביש ארצי מס' ‪" 5‬חוצה שומרון"‬
‫חלקה מס' ‪ 6‬המהווה את מגרש מס' ‪ 529‬עפ"י תב"ע‪ ,‬עליו קיים‬
‫מבנה תעשייה‪.‬‬
‫חלקה מס' ‪ 4‬בגוש ‪ 8739‬המהווה את מגרשים מס' ‪ 525‬ו‪ 526 -‬עפ"י‬
‫תב"ע‪ ,‬עליה‪/‬הם קיים מבנה תעשייה בן ‪ 3‬קומות ‪ +‬קומת גג‪.‬‬
‫תרשים המגרשים מתב"ע רנ‪/‬מק‪( 29/‬לא בקנ"מ)‪:‬‬
‫חלקה מס' ‪7‬‬
‫– מתוחמת‬
‫בטורקיז‬
‫אגף מגרש‬
‫מס' ‪– 528‬‬
‫גבול פנימי‬
‫תחום בירוק‬
‫אגף מגרש‬
‫מס' ‪- 527‬‬
‫אינו נכלל‬
‫בדו"ח זה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים החלקה מהפורטל הגיאוגרפי (לא בקנ"מ)‪:‬‬
‫רחוב העמל‬
‫הבניין הנישום‬
‫חלקה מס' ‪ 7‬בשלמות –‬
‫תחומה באדום‬
‫‪ .2.3‬תיאור הבניין‬
‫בניין לתעשייה בן ‪ 4‬קומות ‪ +‬קומת ביניים‪ ,‬מעל קומת מרתף לחנייה‪.‬‬
‫מרתף החנייה משותף לנכס הנישום ולבניין הקיים על מגרש מס' ‪.527‬‬
‫קיימות גם חניות עיליות פתוחות הן בעורף המגרשים (סלולות אספלט) והן בחזית‬
‫המגרשים (מרוצפות אבן משתלבת)‪.‬‬
‫הגישה ללובי הכניסה של הבניין‪ ,‬באמצעות שביל מרוצף גרנוליט בצד הדרום‬
‫מערבי‪.‬‬
‫בכל קומה שני אגפים‪ :‬צפוני ודרומי‪ ,‬כאשר בכל אגף ‪ 2‬חדרי מדרגות ו‪ 2 -‬פירי‬
‫מעליות‪.‬‬
‫הבניין חדש יחסית‪ ,‬בנוי בנייה קשיחה‪ ,‬קירות החוץ מחופים בחלקם אבן ובחלקם‬
‫אלומיניום בשילוב קירות מסך‪.‬‬
‫רמת הגמר טובה ומשתנה בין הקומות‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הנמכות תקרה וחלוקה פנימית בגבס‪.‬‬
‫תקרות אקוסטיות סטנדרטיות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ריצוף בחלקו באמצעות פרקט‪ ,‬בחלקו שטיח מקיר לקיר ובחלקו קרמי‪.‬‬
‫מערכות מ"א מרכזיות‪.‬‬
‫דלתות כניסה מזכוכית באמצעות מערכות אינטרקום‪.‬‬
‫דלתות פנימיות עשויות מעץ‪.‬‬
‫להלן תיאור החלוקה הפנימית של המבנה ופרטי הגמר בו‪:‬‬
‫קומת מרתף ‪ : -1‬משמשת לחניון ולשטחי שירות (מתקנים טכניים) כגון‪ :‬חדרי‬
‫חשמל‪ ,‬חדרי גנרטור וכד'‪.‬‬
‫‪ :‬משמשת לובי כניסה‪ ,‬שטחי משרדים ‪ +‬מסעדה לחזית רחוב‬
‫קומת קרקע‬
‫העמל‪.‬‬
‫‪ :‬קומות טיפוסיות‪ ,‬בשטחים משתנים‪ ,‬משמשות שוכרים שונים‪.‬‬
‫קומות ‪3 - 1‬‬
‫ניכר כי המצב הפיזי והתחזוקתי של המבנה תקינים‪.‬‬
‫התפוסה למועד קובע כ‪ 59.68% -‬המהווים שטח מושכר של כ‪ 8,635 -‬מ"ר (*)‬
‫(*)‬
‫סה"כ השטח לשיווק ‪ 14,468‬מ"ר‪.‬‬
‫החל מ‪ 01/01/2015 -‬יקטן השטח המושכר ל‪ 8,013 -‬מ"ר (מתפנה שטח של ‪622‬‬
‫מ"ר ע"י השוכר "הרמוניק" ) ובכך יהיה שיעור התפוסה כ‪55.4% -‬‬
‫חניות‪:‬‬
‫החניות במרתף משותפות כאמור ל‪ 2 -‬הבניינים‪.‬‬
‫סה"כ ‪ 350‬חניות מקורות תת קרקעיות ‪ 194 +‬חניות פתוחות עיליות ובסה"כ בכלל‬
‫החלקה ‪ 544‬מקומות חנייה‪.‬‬
‫לחשבוננו‪ ,‬עפ"י חלקו היחסי של המבנה מכלל השטח הבנוי בחלקה‪ ,‬מס' מקומות‬
‫החנייה המשויכים אליו הינו ‪ 286‬המתחלקים לתת קרקעיים ועיליים‪.‬‬
‫בפועל מושכרים לדיירי הבניין (כמדווח בחוזי השכירות של דיירי הבניין הנישום)‬
‫‪ 205‬מקומות חנייה‪ .‬היתרה‪ ,‬כ‪ 81 -‬מקומות פנויים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מספר צילומים שערכנו במועד הביקור‪:‬‬
‫שטח מושכר ומאוכלס‪:‬‬
‫לובי הבניין‪:‬‬
‫שטח פנוי‪:‬‬
‫חניון תת"ק‪:‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3‬מצב תכנוני‬
‫‪ .3.1‬תכניות בניין עיר בתוקף‬
‫‪.3.1.1‬‬
‫תכנית מתאר אפ‪/2002/‬א שפורסמה למתן תוקף ב‪ -‬י‪.‬פ‪ .‬מס' ‪3748‬‬
‫מיום ‪04.03.1990‬‬
‫‪:‬‬
‫ייעוד‬
‫שימושים מותרים ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הוראות בניה‬
‫תעשייה‪.‬‬
‫בניני מלאכה ומפעלי תעשיה‪.‬‬
‫בנינים ושטחי אחסנה וקירור‪.‬‬
‫משרדים ושירותים לאופי האזור‪.‬‬
‫שטחים ומתקנים לחניה‪.‬‬
‫תעשייה עתירת ידע‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ ‬שטח מרבי לבניה‪:‬‬
‫ניתן לבנות ‪ 2‬קומות ‪ 50% x‬בכל קומה‪ ,‬סה"כ‬
‫‪ ,100%‬או ב – ‪ 3‬קומות ‪ 40% x‬בכל קומה‪,‬‬
‫סה"כ ‪.120%‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ ‬קווי בנין‬
‫‪ 5‬מטר‪.‬‬
‫קדמי ‪-‬‬
‫‪ 5‬מטר‪.‬‬
‫צדדי ‪-‬‬
‫‪ 6‬מטר או על פי תשריט‪.‬‬
‫אחורי‪-‬‬
‫עוד כוללת התכנית הוראות שונות בנושאי‬
‫פיתוח השטח‪ ,‬איכות הסביבה‪ ,‬חניה‪ ,‬פריקה‬
‫וטעינה ועוד‪.‬‬
‫‪ ‬החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין מיום ‪08.04.99‬‬
‫הוועדה אישרה תוספת של ‪ 30%‬משטח הקרקע לשטחי שירות‪.‬‬
‫‪.3.1.2‬‬
‫תכנית מתאר מס' רנ‪/‬מק‪ 15/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4997‬מיום‬
‫‪02.07.2001‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬העברת שטחי בנייה ממגרש מס' ‪ 532‬למגרשים מס' ‪-527 , 528‬‬
‫שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית ובתנאי שהשטח‬
‫הכולל המותר לבנייה בכל ייעוד הקרקע לא יגדל ביותר מ‪-50% -‬‬
‫עפ"י סעיף ‪ 62‬א(א)(‪ )6‬לחוק‪.‬‬
‫‪ .2‬מצב קיים ‪ 3‬קומות‪ ,‬מצב מוצע ‪ 4‬קומות‪ .‬תוספת קומה רביעית‪-‬‬
‫כל עניין שניתן לבקשו כהקלה‪ -‬עפ"י סעיף ‪62‬א(א)(‪.)9‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פירוט שטחי הבנייה עפ"י התב"ע‪:‬‬
‫מס' מגרש‬
‫‪532‬‬
‫‪527 - 528‬‬
‫סה"כ‬
‫‪.3.1.3‬‬
‫אחוזי‬
‫בנייה קיים‬
‫‪120%‬‬
‫‪120%‬‬
‫שטח בנייה אחוזי‬
‫בנייה מוצע‬
‫קיים‬
‫‪100%‬‬
‫‪12,992.5‬‬
‫‪140%‬‬
‫‪18,734.5‬‬
‫‪31,727‬‬
‫שטח בנייה‬
‫מוצע (מ"ר)‬
‫‪9,855‬‬
‫‪21,872‬‬
‫‪31,727‬‬
‫תכנית מתאר רנ‪/‬מק‪ 29/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 5077‬מיום‬
‫‪23.05.2002‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬תוספת שטחי בנייה בהיקף ‪ 16%‬משטח המגרשים‪ ,‬כאמור‬
‫בהוראות סעיף ‪62‬א(א)‪ 9‬לחוק‪ ,‬לכל עניין שניתן לבקשו כהקלה‪,‬‬
‫לפי סעיף ‪ 147‬לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬
‫‪ .2‬שינוי בחלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית אפ‪/2002/‬א' מבלי‬
‫לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבנייה בכל יעוד קרקע‪,‬‬
‫באופן שלא יעלה על ‪ ,50%‬כאמור בהוראות סעיף ‪62‬א(א) ‪ 6‬לחוק‪.‬‬
‫‪ .3‬תוספת ‪ 2‬קומות לגובה הבנייה המותר כאמור בהוראות סעיף‬
‫‪62‬א(א)‪ 9‬לחוק לכל עניין שניתן לבקשו כהקלה‪ ,‬לפי סעיף ‪147‬‬
‫לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬
‫א‪ .‬זכויות בנייה‪ :‬תותר העברת שטח עיקרי ממגרש מס' ‪ 532‬וכן‬
‫תוספת שטחים עיקריים בהיקף ‪ 16%‬המותר בתקנון התכנון‬
‫והבנייה סטייה ניכרת מתכנית)למגרשים‪.‬‬
‫להלן פירוט שטחי הבנייה עפ"י התב"ע‪:‬‬
‫מס'‬
‫מגרש‬
‫מגרש‬
‫שטח‬
‫מגרש‬
‫(מ"ר)‬
‫תעשייה ‪15,622 527-528‬‬
‫סך שטח בנייה‬
‫תוספת שטח‬
‫עיקרי מוצע‬
‫בתכנית זו‬
‫(‪ )2.5%X6%+5%+2‬למגרש‬
‫מ"ר‬
‫‪167.4% 26,150‬‬
‫‪ 2,499‬מ"ר‬
‫מ"ר‬
‫הוראות נוספות‪:‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫תותר העברה של שטחים עיקריים ממגרש למגרש בהיקף שלא‬
‫יעלה על ‪ 500‬מ"ר‪.‬‬
‫תותר העברה של שטחים עיקריים מעל הקרקע אל מתחת‬
‫לקרקע‪.‬‬
‫יותר שינוי באחוזי הבנייה בכל קומה‪ ,‬לצורך התאמת הפתרון‬
‫האדריכלי‪ ,‬ללא שינוי בסך הזכויות למגרש כאמור בתכנית זו‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫ה‪ .‬גובה מבנים‪ :‬תותר תוספת של ‪ 2‬קומות‪ ,‬זאת בנוסף למותר‬
‫בתכנית הראשית‪.‬‬
‫ו‪ .‬במקרה של סטירה בין שטח הבנייה המותר במ"ר לבין אחוזי‬
‫הבנייה‪ ,‬יקבע השטח במ"ר‪.‬‬
‫‪ ‬על תכנית זו תחולנה הוראות תכנית מתאר אפ‪/2002/‬א'‪ .‬במידה‬
‫ויהיה ניגוד הוראות‪ ,‬תכרענה הוראות תכנית זו‪.‬‬
‫‪ .3.2‬רישוי‬
‫‪.3.2.1‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 980493‬מיום ‪13.07.1999‬‬
‫שינויים בבניין תעשייה בן ‪ 3‬קומות ללא תוספת שטח‪.‬‬
‫‪.3.2.2‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 990227‬מיום ‪12.10.1999‬‬
‫שינוי בחזיתות בבניין תעשייה בן ‪ 3‬קומות ללא תוספת שטח‪.‬‬
‫‪.3.2.3‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 20010219‬מיום ‪30.03.2005‬‬
‫מותר‪" :‬בקשה לאישור תוספת קומה ד' ותכנית שינויים בשטח של ‪6,327‬‬
‫מ"ר ושטחי שירות בשטח של ‪ 1,639.45‬מ"ר‪.‬‬
‫להלן פירוט שטחי הבנייה מטבלת השטחים שבהיתר הבנייה לחלקה‬
‫בשלמות‪:‬‬
‫חלקי שירות (מ"ר)‬
‫שימושים עיקריים (מ"ר)‬
‫קומה‬
‫קיים‬
‫מרתף‬
‫קרקע‬
‫ביניים‬
‫א'‬
‫ב'‬
‫ג'‬
‫גג‬
‫סה"כ‬
‫מעל הקרקע‬
‫מתחת לקרקע‬
‫‪5,975.16‬‬
‫‪6,225.23‬‬
‫‪6,225.23‬‬
‫מוצע‬
‫‪5,704.90‬‬
‫‪1,098.00‬‬
‫‪5,974.45‬‬
‫‪5,987.65‬‬
‫‪5,987.65‬‬
‫‪24,752.65 18,425.62‬‬
‫‪24,752.65 18,425.62‬‬
‫סה"כ‬
‫‬‫‪5,704.90‬‬
‫‪1,098.00‬‬
‫‪5,974.45‬‬
‫‪5,987.65‬‬
‫‪5,987.65‬‬
‫‬‫‪24,752.65‬‬
‫‪24,752.65‬‬
‫‪ %‬משטח‬
‫המגרש מקלט‬
‫‪36.52%‬‬
‫‪7.03%‬‬
‫‪38.24%‬‬
‫‪38.33%‬‬
‫‪38.33%‬‬
‫‪171.02‬‬
‫‪171.02‬‬
‫‪171.02‬‬
‫‪171.02‬‬
‫‪171.02‬‬
‫‪158.45%‬‬
‫‪855.10‬‬
‫‪855.10‬‬
‫מבואות‬
‫וחדרי‬
‫מתקנים‬
‫מדרגות‬
‫ומערכות אחסנה חנייה‬
‫‪208.36 13,900.40 58.94 1,027.40‬‬
‫‪834.24‬‬
‫‪488.45‬‬
‫‪146.00‬‬
‫‪679.53‬‬
‫‪666.33‬‬
‫‪666.33‬‬
‫‪63.20‬‬
‫‪75.00‬‬
‫‪3,606.44 13,900.40 58.94 1,248.40‬‬
‫‪3,398.08‬‬
‫‪221.00‬‬
‫‪208.36 13,900.40 58.94 1,027.40‬‬
‫סה"כ‬
‫הבניין‬
‫‪15,195.10‬‬
‫‪6,710.16‬‬
‫‪1,903.47‬‬
‫‪6,825.00‬‬
‫‪6,825.00‬‬
‫‪6,825.00‬‬
‫‪138.20‬‬
‫‪44,421.93‬‬
‫‪29,226.83‬‬
‫‪15,195.10‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.3‬טופס ‪ - 4‬אישור להספקת שירותים מיום ‪02.04.2009‬‬
‫עפ"י טופס זה המבנים נבנו לפי היתר בנייה מס' ‪ 20010219‬מיום ‪28.03.2005‬‬
‫ומשלימים טופס ‪ 4‬מתאריך ‪ 1.1.2008‬שניתן לקומות ב' ו‪ -‬ג'‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪ .3.4‬תעודת גמר‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬לא נמצאה בתיק הבניין‪.‬‬
‫‪ .3.5‬זכויות בנייה נוספות‬
‫טבלת יתרת זכויות בנייה לחלקה בשלמות‬
‫זכויות בנייה בתכניות‬
‫מאושרות‬
‫מפלס‬
‫תת‬
‫קרקעי‬
‫עילי‬
‫יתרת זכויות בנייה‬
‫שטח בהיתרי בנייה‬
‫נישומות‬
‫לרבות הקלות‬
‫שטח‬
‫שטח‬
‫שרות‬
‫שטח עיקרי שטח שירות שטח עיקרי שטח שרות עיקרי‬
‫שימוש‬
‫חנייה‬
‫ומתקנים‬
‫טכניים‬
‫תעשייה‬
‫‪4,687‬‬
‫‪26,150‬‬
‫עתירת ידע‬
‫‪4,687‬‬
‫‪26,150‬‬
‫סה"כ‬
‫חלק יחסי למגרש הנישום מכלל החלקה‬
‫‬‫‪24,753‬‬
‫‪24,753‬‬
‫‪45.2%‬‬
‫‪15,195.10‬‬
‫‪5,769‬‬
‫‪20,964‬‬
‫‬‫‪1,397‬‬
‫‪1,397‬‬
‫‪632‬‬
‫מיוחס לנכס שבנדון לפי חלקו היחסי יתרת זכויות בנייה עיקריות בהיקף של כ‪632 -‬‬
‫מ"ר‪ .‬בפועל‪ ,‬נוצלו שטחי שרות ע"ח שטחים עיקריים בהיקף של כ – ‪ 489‬מ"ר‪.‬‬
‫היתרה לניצול כ‪ 143 -‬מ"ר‪.‬‬
‫לאור הבינוי הקיים והיקף הזכויות המזערי ביחס לסה"כ הזכויות‪ ,‬לא נלקחו‬
‫בחשבון שווי זכויות הבנייה הנוספות‪.‬‬
‫‪ .3.6‬היטל השבחה‬
‫אין לדעתנו עילה לדרישת היטל השבחה‪.‬‬
‫למען הסר ספק‪ ,‬נציין כי החבות הסופית בהיטל השבחה‪ ,‬אם יחול‪ ,‬תקבע אך ורק‬
‫ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ב"ראש העין"‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫ההיתר מ‪ .30.03 -‬האגרות שולמו ב‪.28.03 -‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪-1,082‬‬
‫‪-1,082‬‬
‫‪-489‬‬
‫‪ .4‬מצב משפטי‬
‫‪ .4.1‬נסח רישום מקרקעין מיום ‪06.12.2015‬‬
‫כמפורט בסעיף ‪ 1‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .4.2‬חוזה חכירה שינוי ייעוד ו‪/‬או ניצול (תעשייה ומלאכה) מהוון מיום ‪12.11.2000‬‬
‫שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י לחברה‬
‫להלן עיקרי החוזה‪:‬‬
‫גוש‬
‫חלקה‬
‫שטח הקרקע‬
‫תקופת החכירה‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מטרת החכירה‬
‫קיבולת בנייה‬
‫הייעוד‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪8738‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ 15,622‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 49‬שנים‪ ,‬עד ליום ‪ + 28.02.2054‬תקופת חכירה נוספת‬
‫של ‪ 49‬שנים‪ ,‬כמקובל‪.‬‬
‫תעשייה‪.‬‬
‫‪ 21,871‬מ"ר מבונים‪.‬‬
‫אזור תעשייה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.3‬ריכוז השכרות חופשיות‬
‫‪10‬‬
‫ריכוז שכירויות‬
‫מס' שוכר‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5‬‬
‫קומה‬
‫קרקע ‪ +‬ד'‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע ‪ -‬ממ"ד‬
‫ב'‬
‫ב'‬
‫שטח מושכר‬
‫(מ"ר)‬
‫‪622‬‬
‫‪467‬‬
‫‪186‬‬
‫‪51‬‬
‫‪460‬‬
‫‪823‬‬
‫קרקע ‪ +‬א‬
‫ג'‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫ב'‬
‫ג'‬
‫קרקע‬
‫קרקע‪ +‬ב'‬
‫‪1,364‬‬
‫‪500‬‬
‫‪88‬‬
‫‪369‬‬
‫‪286‬‬
‫‪500‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2,918‬‬
‫מס'‬
‫מקומות‬
‫חנייה תת‬
‫קרקעי ‪+‬‬
‫עילי‬
‫‪19‬‬
‫‪12‬‬
‫‪16‬‬
‫‪40‬‬
‫‪65‬‬
‫‪23‬‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫תום תקופת‬
‫השכירות‬
‫‪31/12/2015‬‬
‫‪31/03/2018‬‬
‫‪31/03/2018‬‬
‫‪31/03/2018‬‬
‫‪30/11/2018‬‬
‫‪31/12/2018‬‬
‫‪31/12/2020‬‬
‫‪30/09/2016‬‬
‫‪31/05/2016‬‬
‫‪31/05/2017‬‬
‫‪31/05/2016‬‬
‫‪31/05/2020‬‬
‫‪31/12/2016‬‬
‫‪31/12/2020‬‬
‫‪205‬‬
‫‪8,635‬‬
‫סה"כ מושכר‬
‫סה"כ דמ"ש בחודש (כולל חניות) למועד קובע ‪₪ 267,034‬‬
‫‪₪ 356,743‬‬
‫סה"כ דמ"ש להיוון‬
‫‪286‬‬
‫‪14,468‬‬
‫סה"כ שטח לשיווק‬
‫‪81‬‬
‫‪5,833‬‬
‫סה"כ שטח פנוי‬
‫‪71.68%‬‬
‫‪59.68%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫למועד קובע‬
‫‪₪ 25,663‬‬
‫‪₪ 18,521‬‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪‬‬
‫‪510‬‬
‫‪₪ 17,940‬‬
‫‪₪ 44,806‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫למ"ר‬
‫‪41‬‬
‫‪40‬‬
‫‬‫‪10‬‬
‫‪39‬‬
‫‪54‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪36‬‬
‫‪44‬‬
‫‪71‬‬
‫‪40‬‬
‫‪43‬‬
‫‪41‬‬
‫‪143‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 49,372‬‬
‫‪₪ 22,036‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,265‬‬
‫‪₪ 14,810‬‬
‫‪₪ 12,211‬‬
‫‪₪ 20,500‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪143‬‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪27.0 ₪ 232,777‬‬
‫‪₪‬‬
‫דמ"ש‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫בגין‬
‫למקום‬
‫מקומות‬
‫חנייה‬
‫דמ"ש להיוון חנייה‬
‫‪₪ 188 ₪ 3,572 ₪‬‬
‫‬‫‪₪ 220 ₪ 2,640 ₪ 18,521‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,614‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪510‬‬
‫‪₪ 175 ₪ 2,800 ₪ 17,940‬‬
‫‪₪ 119 ₪ 4,772 ₪ 44,806‬‬
‫‪147 ₪ 9,573 ₪ 57,856‬‬
‫‪180 ₪ 4,150 ₪ 22,036‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,265‬‬
‫‪250 ₪ 2,500 ₪ 14,810‬‬
‫‪175 ₪ 1,750 ₪ 12,211‬‬
‫‪250 ₪ 2,500 ₪ 20,906‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪143‬‬
‫‪₪ 99,868‬‬
‫‪167 ₪ 34,257 ₪ 322,486‬‬
‫הערות לטבלה שלעיל‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪10‬‬
‫החל מ‪ ,01/01/2016 -‬מגדיל שוכר מס' ‪ 5‬את אחזקותיו בשטח של ‪ 2,918‬מ"ר נוספים‬
‫(בנוסף לשטח של ‪ 3,361‬מ"ר המושכר לו ב‪ 2 -‬המבנים שבחלקה)‪ .‬תחילת תשלום החל מ‪-‬‬
‫‪ .01/04/2016‬דמ"ש להיוון כוללים את מרכיב הדחייה למועד הקובע‪.‬‬
‫שוכר מס' ‪ 1‬מפנה שטח של ‪ 622‬מ"ר במועד הקובע‪ .‬התייחסותנו לשטח זה כאל שטח‬
‫פנוי‪.‬‬
‫שוכר מס' ‪ 6‬מחזיק ‪ 500‬מ"ר‪ .‬תקופת השכירות הסתיימה ב‪ .04/2014 -‬בפועל השוכר‬
‫מחזיק בשטח זה ומשלם בהתאם לתנאים המסחריים שבחוזה שהסתיים (טכנית לא‬
‫הוארך החוזה)‪ .‬לאור העובדה כי דמ"ש משולמים על ידו משקפים דמ"ש ראויים‪,‬‬
‫נלקח בחשבון תקופת שכירות של שנה מהמועד הקובע‪.‬‬
‫שוכר מס' ‪ 5‬מחזיק שטחים ב‪ 2 -‬המבנים (להם חניון תת"ק משותף)‪ .‬סה"כ חניות‬
‫מושכרות לשוכר ‪( 89‬בחלוקה ל‪ 42 -‬מקורות ו – ‪ 49‬עיליות)‪.‬‬
‫ללא מגבלות של דיירות מוגנת – הערה פורמאלית‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫מס' החניות היחסי של שוכר זה‪ ,‬עפ"י שטחים בבניין זה הינו ‪ 65‬מקומות (בחלוקה ל‪-‬‬
‫‪ 34‬חניות מקורות ו‪ 31 -‬עיליות)‪.‬‬
‫‪ .4.4‬סיכום הנבה מדמי שכירות והסבר‬
‫למועד קובע‪:‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫סה"כ מושכרים‬
‫שטח פנוי להשכרה‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 14,468‬מ"ר‬
‫‪ 8,635‬מ"ר‬
‫‪ 5,833‬מ"ר‬
‫‪59.68%‬‬
‫סה"כ דמי השכירות בגין שטחים בקומות (לא כולל שטח של ‪ 2,918‬מ"ר ב"גרייס"‪,‬‬
‫בגינו משולם החל מ‪ ₪ 232,777 )01.04.2016 -‬בחודש‬
‫ל‪ 5,717 -‬מ"ר = ‪ ₪ 40.71‬למ"ר בחודש בממוצע‬
‫בנוסף דמי שכירות בגין מקומות חנייה ‪ ₪ 34,257‬בחודש‬
‫ל‪ 205 -‬מקומות חנייה (עיליים ותת קרקעיים) =כ‪/₪ 167 -‬למקום חנייה בחודש‬
‫בממוצע‪.‬‬
‫סה"כ דמי שכירות בבניין ליום ‪/₪ 267,034 - 31.12.2015‬בחודש‪.‬‬
‫החל מ‪ - 01.01.2016 -‬פינוי ‪ 622‬מ"ר ע"י השוכר "הרמוניק"‪.‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫סה"כ מושכרים‬
‫שטח פנוי להשכרה‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 14,468‬מ"ר‬
‫‪ 8,013‬מ"ר‬
‫‪ 6,455‬מ"ר‬
‫‪55.38%‬‬
‫סה"כ דמי השכירות בגין שטחים בקומות (לא כולל שטח של ‪ 2,918‬מ"ר ב"גרייס"‪,‬‬
‫בגינו משולם החל מ‪ ₪ 207,114 )01.04.2016 -‬בחודש‬
‫ל‪ 5,095 -‬מ"ר = ‪ ₪ 40.65‬למ"ר בחודש בממוצע‬
‫בנוסף דמי שכירות בגין מקומות חנייה ‪ ₪ 30,685‬בחודש‬
‫ל‪ 186 -‬מקומות חנייה (עיליים ותת קרקעיים) =כ‪/₪ 165 -‬למקום חנייה בחודש‬
‫בממוצע‪.‬‬
‫סה"כ דמי שכירות בבניין ליום ‪/₪ 237,799 - 01.01.2016‬בחודש‪.‬‬
‫דמי שכירות להיוון (כוללים עליות ו"גרייסים" בתקופת השכירות)‪.‬‬
‫סה"כ דמי השכירות בגין שטחים בקומות ‪ ₪ 322,486‬בחודש‬
‫ל‪ 8,013 -‬מ"ר = ‪ ₪ 40.2‬למ"ר בחודש בממוצע‪.‬‬
‫שיעור תפוסה – ‪55.38%‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫בנוסף דמי שכירות בגין מקומות חנייה ‪ ₪ 30,685‬בחודש‬
‫ל‪ 186 -‬מקומות חנייה (עיליים ותת קרקעיים) =כ‪/₪ 165 -‬למקום חנייה בחודש‬
‫בממוצע‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ דמי שכירות להיוון‬
‫‪/₪ 353,171‬בחודש‪.‬‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬דמי השכירות הנ"ל תואמים מחירי שוק‪.‬‬
‫‪ .4.5‬שוכרים מהותיים מעל ‪ - 20%‬למידע‬
‫שוכר מס' ‪ 5‬מחזיק בשטח של ‪ 4,282‬מ"ר המהווים כ‪ 49.6% -‬מסה"כ השטחים‬
‫המושכרים ו‪ 29.6% -‬מסה"כ השטחים לשיווק‪.‬‬
‫דמ"ש המשולמים על ידו מהווים כ‪ 47.4% -‬מסה"כ ההנבה בנכס‪.‬‬
‫‪ .4.6‬תשלומים ל‪ -‬ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫‪ .1‬לחברה זכויות חכירה מהוונות עד לשנת ‪ .2054‬התשלומים לר‪.‬מ‪.‬י בגין חידוש‬
‫חוזה חכירה (ב‪ )2054 -‬הינם זניחים‪ ,‬כעת‪ ,‬לאומדן השווי‪.‬‬
‫‪ .2‬קיבולת הבנייה עפ"י החוזה אינה תואמת את סה"כ השטחים הבנויים עפ"י‬
‫היתרי בנייה‪:‬‬
‫‪ .4.6.1‬מאזן שטחים עיקריים‬
‫עפ"י חוזה החכירה קיבולת הבניה למגרשים ‪ 528‬ו – ‪ 527‬יחד הינה‪:‬‬
‫‪21,871‬‬
‫מ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬
‫בפועל‪ ,‬בנויים בהיתר במגרשים אלו‬
‫‪24,752‬‬
‫מ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬
‫ההפרש‬
‫‪2,881‬‬
‫מ"ר עיקריים‪.‬‬
‫‪ .4.6.2‬מאזן שטחי שירות‬
‫בחוזה החכירה אין אזכור להיקף שטחי השירות‪.‬‬
‫בהתאם לפרוטוקול הוו' המקומית ראש העין ניתן לנצל שטחי שירות‬
‫בשיעור של ‪ 30%‬משטח הקרקע ובסה"כ ‪ 4,687‬מ"ר‪.‬‬
‫בפועל נבנו בהיתר‬
‫‪ 5,769‬מ"ר‬
‫ההפרש‬
‫‪ 1,082‬מ"ר שטחי שירות מעבר לתב"ע‪.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מבירור שערכנו עם החברה לא ידוע על דרישה כלשהי לתשלום מצד‬
‫ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫יחד עם זאת ועל דרך הזהירות המתבקשת‪ ,‬מופחתים על ידינו תשלומים‬
‫חזויים לר‪.‬מ‪.‬י בגין דמי היתר לתוספת שטחי השירות והשטחים‬
‫העיקריים ‪ +‬תשלום דמי חכירה שנתיים בגין דמי שימוש (בשטחים‬
‫הנוספים האלו) וזאת ל‪ 7 -‬שנים אחורה מהמועד הקובע‪.‬‬
‫תשלום דמי ההיתר מופחת מאומדן השווי‪.‬‬
‫תשלום דמי השימוש אינו מופחת מאומדן השווי‪.‬‬
‫אנו נציין כי הנ"ל הינו להערכתנו בלבד‪ .‬החישוב הסופי‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬יקבע‬
‫אך ורק ע"י ר‪.‬מ‪.‬י ו‪/‬או הרשויות המוסמכות‪.‬‬
‫מובא בחשבון השטח היחסי של המבנה הנישום‪ ,‬ביחס לכלל שטח הקרקע‬
‫במגרשים ‪ 528‬ו – ‪( 527‬שהינו כ – ‪.)45.2%‬‬
‫‪ .4.7‬ניהול ותפעול‬
‫הבניין מנוהל ע"י החברה‪ .‬דמי הניהול הממוצעים כ‪ ₪ 12.8 -‬למ"ר בחודש והינם‬
‫סבירים ומקובלים‪ ,‬למיטב ידיעותינו‪.‬‬
‫להלן ניתוח רווחי הניהול לשנים ‪:2012-2014‬‬
‫שנה‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2014‬‬
‫ממוצע‬
‫שיעור‬
‫תפוסה‬
‫ממוצע‬
‫לשנה‬
‫‪81.65%‬‬
‫‪86.32%‬‬
‫‪79.95%‬‬
‫‪82.64%‬‬
‫הכנסות‬
‫הוצאות‬
‫רווח‪/‬הפסד‬
‫‪₪ 1,849,000‬‬
‫‪₪ 1,853,000‬‬
‫‪₪ 1,500,000‬‬
‫‪₪ 1,734,000‬‬
‫‪₪ 1,618,000‬‬
‫‪₪ 1,611,000‬‬
‫‪₪ 1,562,000‬‬
‫‪₪ 1,597,000‬‬
‫‪₪ 231,000‬‬
‫‪₪ 242,000‬‬
‫‪₪ 62,000‬‬
‫‪₪ 137,000‬‬
‫(‪)+‬‬
‫(‪)+‬‬
‫(‪) -‬‬
‫(‪)+‬‬
‫שיעור התפוסה החל מ‪ 01/04/2016 -‬הינו נמוך יחסית‪ ,‬כ‪.55.38% -‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תחשיב להפסדי הניהול ולתשלומי ארנונה בגין שטחים פנויים‪:‬‬
‫הפסדים בגין ארנונה שטחים פנויים‪:‬‬
‫שטחים פנויים נכון ל‪01.04.2016 -‬‬
‫מחיר לארנונה למ"ר בשנה‬
‫סה"כ שנתי‬
‫מס' שנים עד אכלוס‬
‫שער היוון שנתי‬
‫סה"כ הפחתה בגין ארנונה‬
‫הפסד דמי ניהול עד אכלוס ביחס לנתוני ‪2014‬‬
‫שטח מושכר נכון לשנת ‪2014‬‬
‫סה"כ הכנסות מניהול‬
‫הכנסה למ"ר מושכר בשנה‬
‫שטח לשיווק‬
‫הוצאות ניהול שנתיות ‪2014‬‬
‫למ"ר בשנה‬
‫סה"כ רווח למ"ר מושכר‬
‫שטח מושכר נכון לשנת ‪2016‬‬
‫רווח שנתי משטחים מושכרים‬
‫סה"כ רווח שנתי משטחים מושכרים‬
‫הפסד משטחים פנויים‪:‬‬
‫סה"כ שטח פנוי‬
‫הוצאה שנתית למ"ר‬
‫סה"כ הפסדי ניהול משטחים פנויים‬
‫הפסד ניהול תחשיבי לשנה‬
‫מס' שנים‬
‫שער היוון שנתי‬
‫‪6,455‬‬
‫‪146‬‬
‫‪939,654‬‬
‫‪3.0‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪2,421,580‬‬
‫‪11,907‬‬
‫‪1,500,000‬‬
‫‪126‬‬
‫‪14,468‬‬
‫‪1,562,000‬‬
‫‪108‬‬
‫‪18‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪8,013‬‬
‫‪18‬‬
‫‪144,346‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,455‬‬
‫‪108‬‬
‫‪-696,897‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪-552,552‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪3.00‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫סה"כ הפסדי ניהול לתחשיב‬
‫‪₪ 1,423,980‬‬
‫סה"כ הפסדי ניהול וארנונה‬
‫‪₪ 3,845,560‬‬
‫הנ"ל מופחת מאומדן השווי‪.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5‬השומה‬
‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬
‫גישת ההשוואה‬
‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬
‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬
‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬
‫גישת העלויות‬
‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬
‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬
‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬
‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי‬
‫השקעה‪.‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬
‫לאורך יתרת ה חיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון‬
‫לזרם ההכנסות וההוצאות‪.‬‬
‫גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬
‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬
‫אזה"ת (החדש) של ראש העין‪ ,‬פארק תעשיה "אפק"‪.‬‬
‫הפארק מאופיין במבני תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים מודרניים ("היי טק")‪.‬‬
‫הבניינים חדשים יחסית‪ ,‬וברמת גימור גבוהה‪ .‬הנכס הנישום ממוקם‬
‫ברח' העמל שהינו רחוב מרכזי בפארק‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬מתחרים‪ ,‬סיכונים וסיכויים‬
‫הנכס בשימוש לתעשייה עתירת ידע‪.‬‬
‫סביבת הנכס מאופיינת בבניינים נוספים בשימושים דומים‪.‬‬
‫שעור התפוסה בבניין למועד הקובע הינו כ‪ 59.68% -‬והחל מ‪-‬‬
‫‪ 01.01.2016‬כ‪55.38% -‬‬
‫הבאנו בחשבון שיש באיזו"ת הנדון ("פארק אפק") היצע של שטחים‬
‫פנויים להשכרה‪ .‬אנו מבטאים את כלל הסיכון במשך זמן הדחייה‬
‫התחשיבית לאכלוס‪.‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‬
‫מבנה לתעשייה בן ‪ 4‬קומות ‪ +‬קומת ביניים מעל קומת מרתף לחנייה‬
‫(המרתף כאמור משותף גם למגרש מס' ‪ 527‬נישום בדו"ח מקביל שלנו)‪.‬‬
‫מיקום המבנה הינו ברחוב העמל‪ ,‬שהינו ציר מרכזי באזור‪.‬‬
‫פירוט נוסף לעיל בפרק ‪ 2‬על כל תת סעיפיו‪.‬‬
‫המצב הפיזי והתחזוקתי תקין‪.‬‬
‫שטחים לשיווק‬
‫חניות מיוחסות לנכס‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 14,468‬מ"ר‬
‫‪ 286‬מקומות‪.‬‬
‫‪ .5.2.4‬מצב פיזי ותחזוקתי‬
‫הנכס בנוי בבנייה קשיחה‪ ,‬ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי תקין‪ .‬חזותו‬
‫של הבניין מודרנית וכוללת חיפוי חלקי בקירות מסך ואריחי שיש‪.‬‬
‫למעט קומה ד' שנבנתה ב‪ ,2005 -‬לא ידוע לנו במדויק המועד בו‬
‫הסתיימה בניית יתר הקומות‪ .‬היתר הבנייה המקורי ניתן בין השנים‬
‫‪.1999-2000‬‬
‫‪ .5.2.5‬חניה‬
‫החנייה בקומת המרתף (‪ 350‬מקומות) ובקומת הקרקע (‪ 194‬מקומות‬
‫פתוחים) ובסה"כ ‪ 544‬מקומות חניה בחלקה ‪.7‬‬
‫מהנ"ל משויכים למבנה עפ"י חלקו היחסי בשטח הבנוי הכולל כ – ‪286‬‬
‫מקומות‪.‬‬
‫‪ .5.2.6‬שימוש‪ ,‬שכר דירה ושימוש מיטבי‬
‫הנכס מושכר ל ‪ 10 -‬שוכרים (החל מ‪ 01/01/2015 -‬ל‪ 9 -‬שוכרים)‬
‫נתוני השכירות כמפורט לעיל בסע' ‪4.4- 4.3‬‬
‫השימוש תואם את היתרי הבניה‪.‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הנעשה בנכס הינו השימוש הטוב והמועיל ומתאים‬
‫ליעוד הקבוע בתוב"ע ובהיתרי הבנייה‪.‬‬
‫נתוני הנבה ותפוסה ‪:‬‬
‫למועד קובע‪:‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫שטח מושכר למועד קובע‬
‫שטח פנוי‬
‫שיעור תפוסה ‪31.12.2015‬‬
‫שיעור תפוסה החל ב‪01/01/16 -‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 14,468‬מ"ר‬
‫‪ 8,635‬מ"ר‬
‫‪ 5,833‬מ"ר‬
‫‪59.68%‬‬
‫‪55.38%‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫דמ"ש להיוון לשטחים‬
‫‪-‬‬
‫דמ"ש להיוון לחניות‬
‫‪-‬‬
‫‪/₪ 353,171‬בחודש (כ‪44.1 -‬‬
‫‪/₪‬למ"ר) בחודש‬
‫‪/₪ 30,685‬בחודש (כ‪/₪ 165 -‬למקום‬
‫חנייה בחודש)‪.‬‬
‫‪ .5.2.7‬מצב תכנוני ורישוי‬
‫על הנכס חלות תוב"ע כמפורט לעיל בסעיף ‪.3.1‬‬
‫תעשייה‪.‬‬
‫‬‫ייעוד‬
‫הבנייה בהיתר‪ .‬השימושים תואמים להיתר הבנייה‪.‬‬
‫נתקבל טופס ‪.4‬‬
‫קיימת יתרת זכויות בנייה‪ ,‬מזערית יחסית‪ ,‬לניצול בהיקף של כ‪ 143 -‬מ"ר‬
‫(עיקרי‪ +‬שרות)‪ .‬זכויות אלה לא מובאות בחשבון אומדן השווי‪.‬‬
‫‪ .5.2.8‬מצב משפטי‬
‫לחברה זכויות חכירה (רשומות) מהוונות עד ליום ‪ + 28.02.2054‬אופציה‬
‫להארכה ב‪ 49 -‬שנים‪ ,‬כמקובל‪.‬‬
‫רשומה משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת בנק‬
‫דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬על כל החוכרים‪.‬‬
‫‪ .5.2.9‬איכות סביבה‬
‫מבירור שערכנו באתר המשרד להגנת הסביבה המציג מתחמים‬
‫מזוהמים‪/‬חשודים בזיהום‪ ,‬אין אזכור ל"פארק אפק" בו נמצא הנכס‬
‫הנישום‪.‬‬
‫כללית האזור בנוי ומפותח‪.‬‬
‫מעבר לכך לא נערכו על ידינו בדיקות שהן‪ .‬אין בכך משום אישור מצדנו‬
‫לכך שהקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי) ונבהיר כי אין לנו את הידע‬
‫המספיק להתייחס לנושא‪.‬‬
‫‪ .5.2.10‬ניהול‬
‫דמי ניהול ממוצעים לשטחים מושכרים כ‪/₪ 12.8 -‬למ"ר בחודש‬
‫(כמשרדים למעשה)‪ .‬לבדיקתנו סביר ומקובל‪.‬‬
‫מובאים בחשבון הפסדי ניהול‪ ,‬כמפורט בס' ‪ 4.7‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .5.2.11‬מטרת ההערכה‬
‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,31.12.2015‬לצורך‬
‫הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.12‬מיסוי‬
‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי‬
‫למוכר ולקונה‪.‬‬
‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬
‫במכירה‪.‬‬
‫‪ .5.2.13‬הפחתה כללית לגודל‬
‫אין לדעתנו מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬גודלו של הנכס אינו חריג ביחס‬
‫למבני תעשיה אחרים דומים בסביבה‪.‬‬
‫‪ .5.3‬עקרונות לתחשיב‬
‫‪ .5.3.1‬גישת השומה‬
‫בשומה זו‪ ,‬עשינו שימוש בגישת היוון ההכנסות כגישה המועדפת לנכס‬
‫מניב ו‪/‬או לנכס בעל פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫לא נמצאו דוגמאות השוואה רלוונטיות להשוואה ישירה ולפיכך לא‬
‫השתמשנו בגישת ההשוואה‪.‬‬
‫לדעתנו‪ ,‬גישת העלויות אינה רלוונטית לנכס שבנדון הואיל ואיננה‬
‫משקפת תנאי שוק‪.‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.3.2‬תחשיב‪ -‬גישת היוון הכנסות‬
‫‪ .5.3.2.1‬סקר שוק לדמי שכירות ‪ -‬תעשיה עתירת ידע‪/‬משרדים‬
‫מימושי אופציות‪/‬חוזים חדשים בנכס שבנדון‬
‫מס"ד‬
‫מיקום‬
‫חוזה חדש‪/‬מימוש מועד‬
‫חתימה‪/‬מימוש שטח במ"ר‬
‫אופציה‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫בחודש‬
‫הערות‬
‫‪1‬‬
‫העמל ‪12‬‬
‫מימוש אופציה‬
‫‪01/02/2016‬‬
‫‪1,691‬‬
‫‪29.8‬‬
‫בהתאם לחוזה‬
‫‪ ₪‬דולרי מ‪2007 -‬‬
‫‪2‬‬
‫העמל ‪10+12‬‬
‫חידוש‬
‫‪28/12/2015‬‬
‫‪3,361‬‬
‫‪42.4‬‬
‫בנוסף‪ ,‬תוספת‬
‫‪ ₪‬שטח של ‪ 918‬מ"ר‬
‫‪3‬‬
‫העמל ‪12‬‬
‫חוזה חדש‬
‫‪01/04/2016‬‬
‫‪186‬‬
‫‪40.0‬‬
‫‪ ₪‬תוספת שטח‬
‫‪4‬‬
‫העמל ‪10‬‬
‫חדש‬
‫‪28/12/2015‬‬
‫‪2,918‬‬
‫‪36.0‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5‬‬
‫העמל ‪10‬‬
‫חוזה חדש‬
‫‪01/02/2015‬‬
‫‪500‬‬
‫‪41.8‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪460‬‬
‫‪39.0‬‬
‫הגדלת שטח מ‪-‬‬
‫‪ 165 ₪‬מ"ר ל‪460 -‬‬
‫‪7,425‬‬
‫‪39.6‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2015‬‬
‫חוזה חדש‬
‫העמל ‪10‬‬
‫‪6‬‬
‫ממוצע בניכוי דוגמא מס"ד ‪ ,1‬לאור העובדה כי מדובר בחוזה‬
‫דולרי ותיק‬
‫נתוני שכירויות ממתחם חדש סמוך לנכס‬
‫דמ"ש‬
‫מועד תחילת‬
‫שטח משווק‬
‫חודשיים‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫חניות‬
‫חניה‬
‫אופציה‬
‫‪₪‬‬
‫‪53.0‬‬
‫‪343.00‬‬
‫‪01/11/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪53.0‬‬
‫‪1,490.10‬‬
‫‪18/10/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪56.6‬‬
‫‪911.00‬‬
‫‪15/05/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪52.0‬‬
‫‪371.50‬‬
‫‪26/03/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.0‬‬
‫‪680.00‬‬
‫‪01/01/2015‬‬
‫‪3,795.60‬‬
‫ממוצע‬
‫‪₪‬‬
‫‪53.2‬‬
‫נתוני שכירויות ממתחם נוסף ברחוב העמל‬
‫דמ"ש‬
‫מועד תחילת‬
‫שטח משווק‬
‫חודשיים‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫חניות‬
‫חניה‬
‫אופציה‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.5‬‬
‫‪5,324‬‬
‫טיוטא‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.0‬‬
‫‪175‬‬
‫יול‪15-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.5‬‬
‫בממוצע‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫שימוש‬
‫שטח משווק‬
‫במ"ר‬
‫משרדים ואחסנה ‪353‬‬
‫‪350‬‬
‫משרדים‬
‫‪110‬‬
‫משרדים‬
‫שכ"ד מבוקש‬
‫‪18,000‬‬
‫‪17,500‬‬
‫‪5,500‬‬
‫בממוצע‬
‫שכ"ד מבוקש‬
‫למ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪51.0 ₪‬‬
‫‪50.0 ₪‬‬
‫‪50.0 ₪‬‬
‫‪50.3‬‬
‫‪ .5.3.2.2‬סקר שוק למחירי חניות בסביבה‬
‫מימושי אופציות‪/‬חוזים חדשים בנכס שבנדון‬
‫דמ"ש למקום‬
‫חנייה בחודש‬
‫‪250‬‬
‫‪220‬‬
‫‪234‬‬
‫‪180‬‬
‫מס' מקומות‬
‫חוזה חדש‪/‬מימוש מועד‬
‫חתימה‪/‬מימוש חנייה‬
‫אופציה‬
‫מס"ד‬
‫‪10‬‬
‫‪01/02/2015‬‬
‫חוזה חדש‬
‫‪1‬‬
‫‪12‬‬
‫אפר‪16-‬‬
‫חידוש‬
‫‪2‬‬
‫בממוצע‬
‫ממוצע השכרות בחניון תת"ק למגרשים ‪ 527‬ו‪528 -‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫נתוני דמ"ש ממתחם מסחר ומשרדים סמוך בפארק אפק (מתחם חדיש)‬
‫מפלס‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫שימוש‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫מועד תחילת‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫אופציה‬
‫‪26/03/2015‬‬
‫‪15/05/2015‬‬
‫‪21/04/2015‬‬
‫‪16/06/2015‬‬
‫‪01/11/2015‬‬
‫שטח משווק‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫חניות‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪1‬‬
‫‪8‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חניה‬
‫‪401.2‬‬
‫‪340.4‬‬
‫‪404.8‬‬
‫‪400.4‬‬
‫‪290.0‬‬
‫מחירי ביקוש לחניות נעים בגבולות שבין ‪/₪ 400‬למקום – ‪350‬‬
‫‪/₪‬למקוום חנייה בחודש‪.‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ .5.3.2.3‬קביעת דמי שכירות ראויים‬
‫‪‬‬
‫תעשיה עתירת ידע‪/‬משרדים‬
‫חוזים חדשים‪/‬חידושי חוזים בנכס הנישום ובבניין סמוך‬
‫(בניכוי מרכיב התאמות מהמשכיר) נעים בגבולות הסך שבין ‪36.0‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש – ‪/₪ 42.4‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫מחירי ביקוש לשטחים ברמת גמר חלקית‪ ,‬בבניינים עדיפים‬
‫(נלקח בחשבון כי שוכר יידרש לערוך התאמות בהתאם לצרכיו)‬
‫נעים בגבולות הסך שבין ‪/₪ 50‬למ"ר בחודש ‪/₪ 51 -‬למ"ר‬
‫בחודש‪(.‬בבניינים חדשים בהם השימושים גם למשרדים)‪.‬‬
‫חידושי חוזים בפרויקט הנחשב לבניין יוקרתי בסביבה‪ ,‬ברמת‬
‫גמר קיים נעים בגבולות הסך שבין ‪/₪ 50.0‬למ"ר בחודש –‬
‫‪/₪ 56.6‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫דמ"ש חודשיים להיוון בנכס הנישום הינם בסך של כ‪44.1 -‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫מתקבל טווח מחירים רחב‪.‬‬
‫לאור כל האור לעיל‪ ,‬קבענו דמ"ש ראויים ללא שינוי ביחס‬
‫למועד קובע ‪ ,31.12.2014‬בסך של ‪/₪ 43‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫חניות‪:‬‬
‫חוזים חדשים בנכס הנישום ובבניין סמוך‪ ,‬נעים בגבולות שבין‬
‫‪/₪ 220‬למקום בחודש ‪/₪ 250 -‬למקום בחודש‪.‬‬
‫בעסקאות שנחתמו בשנת ‪ ,2015‬בבניינים בסביבה נעים דמ"ש‬
‫בגבולות הסך שבין ‪/₪ 404 - ₪ 290‬למקום חנייה‪ ,‬בהתחשב‬
‫במס' המקומות המושכר‪.‬‬
‫מחירי ביקוש נעים בגבולות שבין ‪/₪ 350 - ₪ 400‬למקום‪.‬‬
‫דמי השכירות הממוצעים לחניות בנכס הנישום הינם בסך של‬
‫כ‪/₪ 157 -‬למקום בחודש‪.‬‬
‫יצוין כי דמ"ש הממוצעים הנמוכים נובעים מהעובדה שבגין ‪52‬‬
‫מקומות חנייה לא נגבים דמי שכירות‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ממוצע זה משקף דמ"ש לחניות מקורות וחיצוניות גם‬
‫יחד‪.‬‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬ובהתייחס לכלל מאפייני הנכס הנישום‪,‬‬
‫קבענו דמ"ש ראויים ללא שינוי ביחס למועד קובע ‪31.12.2014‬‬
‫בסך של ‪/₪ 230‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.4‬סקר שיעורי תשואה‬
‫תאריך‬
‫העסקה ‪/‬‬
‫הפרסום‬
‫מיקום‬
‫הנכס‬
‫‪13/12/2015‬‬
‫תל אביב‬
‫בית "קמור" ‪ -‬משרדים ומסחר ‪7.21% ₪ 6,160,000 ₪ 85,430,241‬‬
‫מגנ"א‬
‫‪7.20% ₪ 2,160,000 ₪ 30,000,000‬‬
‫מגנ"א‬
‫‪15/11/2015‬‬
‫אזה"ת עומר‬
‫בית ברן ‪ -‬משרדים‬
‫‪28/05/2015‬‬
‫כללי‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית שניה‬
‫של שנת ‪2014‬‬
‫‪28/12/2014‬‬
‫אזה"ת‬
‫מודיעין‬
‫בית "אטריום" ‪ -‬תעסוקה‪,‬‬
‫משרדים ומסחר‬
‫‪23/12/2014‬‬
‫רמת גן‬
‫משרדים ומסחר‬
‫‪17/12/2014‬‬
‫כללי‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית‬
‫ראשונה של שנת ‪2014‬‬
‫‪15/12/2014‬‬
‫אזה"ת קרית בית קודאק‬
‫אריה‪ ,‬פ"ת‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫תל אביב‬
‫‪01/10/2014‬‬
‫מחיר‬
‫הרכישה‬
‫דמ"ש‬
‫שנתיים‬
‫שיעור תשואה‬
‫מקור מידע‬
‫הערות‬
‫)‪(14‬‬
‫‪₪ 33,240,000‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫תעשיה‪/‬‬
‫לוגיסטיקה ‪8.1% -‬‬
‫מגנ"א‬
‫‪8.30%‬‬
‫‪₪ 211,180,000‬‬
‫מגנ"א‬
‫)‪(13‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫‪7.74% ₪ 16,350,000‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(11‬‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫‪₪ 102,600,000‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫‪₪ 300,000,000‬‬
‫‪7.5%‬‬
‫מגנא ‪+‬‬
‫עיתונות‬
‫מגנ"א‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫‪₪ 78,200,000‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫מגנ"א‬
‫)‪(8‬‬
‫‪7.44% ₪ 45,000,000‬‬
‫גלובס‬
‫)‪(7‬‬
‫‪20/06/2014‬‬
‫כללי‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית שניה‬
‫של שנת ‪2013‬‬
‫‪21/05/2014‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪16/12/2013‬‬
‫תל אביב‬
‫"בית פסגות" ‪ -‬משרדים‬
‫וחניות‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫‪₪ 605,000,000‬‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫כללי‬
‫‪09/10/2013‬‬
‫רמת גן‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית‬
‫ראשונה של שנת ‪2013‬‬
‫מגדל "משה אביב" ‪ -‬משרדים‬
‫משרדים ‪8.15% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫‪8.77% ₪ 5,070,000 ₪ 57,800,000‬‬
‫‪₪ 11,000,000‬‬
‫‪723,996‬‬
‫‪6.58% ₪‬‬
‫יול‪13-‬‬
‫בית שמש‬
‫מבנה תעשייה בבית שמש‬
‫יונ‪13-‬‬
‫שני מבני משרדים "פריסקייל" ‪₪ 20,000,000‬‬
‫‪7.80% ₪ 15,000,000‬‬
‫אפר‪13-‬‬
‫‪7.84% ₪ 18,500,000‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה‬
‫פיתוח‬
‫יהוד‬
‫בניין ‪ - HP‬משרדים‬
‫‪₪ 236,000,000‬‬
‫‪10/03/2013‬‬
‫תל אביב‬
‫מגדל "פלטינום" ‪ -‬משרדים‬
‫‪7.75% ₪ 2,440,000 ₪ 31,500,000‬‬
‫פבר‪13-‬‬
‫מגדל העמק‬
‫שלושה מבני תעשייה‬
‫‪8.41% ₪ 3,068,196 ₪ 36,500,000‬‬
‫‪04/07/2012‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה‬
‫פיתוח‬
‫מגדל "אקרשטיין" ‪ -‬משרדים‬
‫‪₪ 53,000,000‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(9‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫)‪(5‬‬
‫מגנ"א ‪+‬‬
‫‪The Marker‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫מגנ"א ‪+‬‬
‫‪The Marker‬‬
‫)‪(4‬‬
‫מגנ"א‪ ,‬גלובס‪(6) ,‬‬
‫מידע במשרדנו‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫המוכרת חב' אספן‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה‬
‫המוכרת חב' מבני תעשייה‪ .‬בנכס שוכר יחיד‪ .‬שיעור התשואה מגלם מקומות חניה‪.‬‬
‫אמות רכשה את המבנה‬
‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת ‪ 2‬קומות משרדים (קומות ‪ 17‬ו ‪ )18-‬בשטח ‪ 1,650‬מ"ר ‪ 35 +‬חניות ומחסנים‪ .‬משקף‬
‫כ ‪/₪ 16,500 -‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת זכויות הבעלות ב ‪ 3 -‬קומות משרדים (קומות ‪ )45 ,15 ,14‬בשטח של ‪ 4,320‬מ"ר‪+‬‬
‫‪ 52‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות בעיקרן לחברות הביטוח מנורה מבטחים והראל פיא‪ .‬משקף כ ‪/₪ 12,000 -‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫)‪(6‬‬
‫חברת מבני תעשיה דיווחה על מכירת ‪ 3‬קומות משרדים (כ ‪ 3,800 -‬מ"ר) ו ‪ 73 -‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות לשוכר יחיד‬
‫ המטה הישראלי של חברת נובל אנרג'י‪ .‬משקף כ ‪/₪ 12,600 -‬מ"ר ‪-‬ע‪.‬ה‪.‬‬‫בית ההשקעות פסגות וקרנות הפנסיה עמיתים בוחנים פניה מצד משפחת נקש להצטרף לחברת אמפא ברכישת ‪( 50%‬חלקן‬
‫של החברות אלקטרה ואלקטרה נדל"ן) ממגדל אלקטרה בת"א‪ .‬העסקה‪ ,‬מתוכננת להתבצע בחלוקה שווה של שליש לכל אחד‬
‫מהרוכשים (פסגות‪ ,‬עמיתים‪ ,‬אמפא)‪ .‬שטחי המשרדים ‪ 54,000‬מ"ר ו ‪ 1,200 -‬מקומות חניה תת‪-‬קרקעיים‪.‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(14‬‬
‫ריט ‪ 1‬דיווחה על שטחים מבית פסגות ברחוב רוטשילד ‪ ,3‬ת"א הכוללים‪ 6 :‬קומות משרדים בשטח כולל של כ ‪ 4,848 -‬מ"ר ו ‪-‬‬
‫‪ 1/3‬ממקומות החניה בחניון הבנין במושעא‪ .‬הנכס בתפוסה של ‪ .94%‬שיעור התשואה המדווח הינו לאחר קבלת הכנסות‬
‫מהשטחים הפנויים‪.‬‬
‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל אלקטרה (‪ )25%‬במחיר של ‪ 300‬מ' ‪ .₪‬בהתאם לדוחות הכספיים‬
‫למועד ‪ NOI 31.12.2013‬מייצג ‪ 90,240‬א' ‪ .₪‬שער ההיוון עבור חוזים חתומים ‪.7.5%‬‬
‫שיעור תפוסה ‪.100%‬‬
‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל קודאק (‪ )33%‬לחב' מגדל במחיר של ‪ 102.6‬מ' ‪ .₪‬שעור התשואה‬
‫עפ"י העתונות ‪.8.0%‬‬
‫בבנין ‪ 24,000‬מ"ר עילי ‪ 23,000 +‬מ"ר חניונים תת‪-‬קרקעיים‪ .‬התפוסה ‪.100% -‬‬
‫חב' סלע קפיטל בע"מ דיווחה על רכישת זכויות הבעלות בבנין ברחוב שוהם ‪ .2‬הבנין בן ‪ 16‬קומות בשטח של ‪ 14,600‬מ"ר וכ ‪-‬‬
‫‪ 220‬מקומות חניה‪ .‬התפוסה ‪.98% -‬‬
‫חב' לוינשטיין נכסים בע"מ דיווחה על רכישת זכויותיה בבנין (‪ )50%‬במחיר של ‪ 33.24‬מ' ‪ .₪‬הבנין נמצא בהליכי אכלוס‬
‫סופיים וצפוי להניב עם סיום אכלוסו (אמצע שנת ‪ )2015‬תשואה שנתית נטו של ‪.8.3%‬‬
‫הבנין כולל כ ‪ 8,000 -‬מ"ר בנוי וכ ‪ 165 -‬מקומות חניה‪.‬‬
‫קבוצת ברן בע"מ דיווחה כי חברת ברן אופקו בע"מ (חברת בת בבעלותה) מכרה את זכויות החכירה שלה במבנה‪ .‬עסקת‬
‫‪ .Sale&Lease Back‬במקביל תשכיר את המבנה לתקופה של ‪ 5‬שנים תמורת דמ"ש חודשיים בסך ‪180‬א' ש"ח‪ .‬המבנה בשטח‬
‫של כ ‪ 5,300 -‬מ"ר‪ .‬קיימים הסכמי שכירות משנה לחלק מהשטחים במבנה‪.‬‬
‫חב' איסתא ליינס חברת נסיעות של הסטודנטים בישראל בע"מ דיווחה כי חברת הבת איסתא נכסים בע"מ רכשה ‪70%‬‬
‫מהזכויות בנכס‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה כולל כ ‪ 16,324 -‬מ"ר בנוי וכ ‪ 158 -‬מקומות חניה‪.‬‬
‫טווח שיעורי התשואה בסקר שלעיל הינו בטווח שבין ‪.6.58% - 8.41%‬‬
‫שיעורי תשואה בהתאם לעסקאות למבני משרדים בתקופה שבסמוך למועד הקובע נעים‬
‫בגבולות שבין ‪.7.20% -7.21%‬‬
‫בהתאם לסקירת השמאי הממשלתי למחצית הראשונה של ‪ 2015‬שיעורי תשואה לנכסי‬
‫תעשייה‪/‬משרדים ולוגיסטיקה‪ ,‬נעים בגבולות שבין ‪.8.0% -8.1%‬‬
‫לאור האמור לעיל קבענו שער היוון שנתי של ‪.8.0%‬‬
‫הנ"ל מהווה קיטון של ‪ 0.25%‬ביחס להערכתנו למועד קובע ‪.31.12.2014‬‬
‫בגין שטחים פנויים קבענו שער היוון של ‪( 9.75%‬תוספת של ‪ ,)1.75%‬המשקפים את משך‬
‫הדחייה והסיכון עד לאכלוסם של שטחים אלו‪.‬‬
‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.5‬תחשיב אומדן השווי ההוגן‬
‫מוצג להלן תמצית אומדן השווי ההוגן‪ .‬התחשיב המלא מוצג כנספח‪.‬‬
‫סיכום תחשיב "השווי ההוגן"‬
‫שטח (מ"ר)‬
‫מס'‬
‫מקומות‬
‫חנייה‬
‫‪8,013‬‬
‫‪186‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫להיוון‪/‬דמ"ש‬
‫ראויים‬
‫שער היוון‬
‫לשטחים‬
‫שנתי‬
‫פנויים‬
‫היוון הכנסות‬
‫בתום החוזים‬
‫היוון הכנסות‬
‫בתקופת החוזים בערך נוכחי‬
‫שווי מ"ר‬
‫מגלם‬
‫מקומות‬
‫חנייה‬
‫סה"כ שווי‬
‫מהות‬
‫שטחים‬
‫ומקומות‬
‫חנייה‬
‫מושכרים‬
‫שטחים‬
‫ומקומות‬
‫חנייה‬
‫פנויים‬
‫‪353,171‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪44,057,057 ₪ 12,448,336‬‬
‫‪56,505,393 ₪‬‬
‫‪7,052 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,455‬‬
‫‪100‬‬
‫‪300,565‬‬
‫‪9.75% ₪‬‬
‫‪36,992,615‬‬
‫‪36,992,615 ₪‬‬
‫‪5,731 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫סה"כ‬
‫‪14,468‬‬
‫‪286‬‬
‫‪₪ 653,736‬‬
‫‪₪ 6,462 ₪ 93,498,009 ₪ 81,049,673 ₪ 12,448,336‬‬
‫הפסדי ניהול‬
‫הפחתת דמי היתר בגין שינוי ייעוד וניצול‬
‫סה"כ‬
‫במעוגל‬
‫הפחתות חזויות בעת מימוש‪:‬‬
‫דמי שימוש שנתיים (‪ 7‬שנים) להשלמת השטחים הבנויים ביחס לקבולת הבניה עפ"י החוזה‬
‫‪-3,845,560‬‬
‫‪-470,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 89,182,449‬‬
‫‪₪ 89,200,000‬‬
‫‪330,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .6‬קביעת "השווי ההוגן"‬
‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬
‫ידינו‪ ,‬הננו קובעים את אומדן "השווי ההוגן" לנכס שבנדון‪ ,‬במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬
‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬
‫צד ג'‪ ,‬למעט השוכרים החופשיים נכון לתאריך הקובע ‪ 31.12.2015‬בגבולות הסך במעוגל‬
‫של ‪( ₪ 89,200,000‬שמונים ותשעה מיליון ומאתיים אלף ‪.)₪‬‬
‫הסכומים לא כוללים מע"מ‪.‬‬
‫‪ .6.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים ל ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫דמי שימוש עבור ‪ 7‬שנים אחרונות בגין יתרת שטחים מעבר לקיבולת הבנייה‬
‫‪.₪ 325,000‬‬
‫‪ .6.2‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע ‪31.12.2015‬‬
‫ניתוח רגישות לשווי המבנה כמשתנה של שינוי בשיעור ההיוון ודמי השכירות‬
‫הראויים (לשטחים פנויים‪/‬שטחים בתום החוזים) בנכס‪:‬‬
‫שער היוון‬
‫‪-0.50%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪0.50%‬‬
‫‪5.00%‬‬
‫‪99,300,000‬‬
‫‪93,200,000‬‬
‫‪87,800,000‬‬
‫השינוי בדמ"ש הראויים‬
‫‪-5.00%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪₪ 90,700,000 ₪ 95,000,000 ₪‬‬
‫‪₪ 85,100,000 ₪ 89,200,000 ₪‬‬
‫‪₪ 80,200,000 ₪ 84,000,000 ₪‬‬
‫‪ .6.2.1‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידי שמאים אחרים בשלוש השנים‬
‫לפני המועד הקובע‬
‫לא הוצגו לעיוננו‪.‬‬
‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .6.2.2‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידינו בשלוש השנים לפני המועד‬
‫הקובע‬
‫הערכות קודמות‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים להיוון‬
‫‪₪‬‬
‫‪624,888‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪624,888‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪479,363‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪506,084‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪353,941‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪356,743‬‬
‫דמ"ש ראויים‬
‫למ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫(מ"ר)‬
‫‪14,468‬‬
‫‪14,468‬‬
‫‪14,468‬‬
‫‪14,468‬‬
‫‪14,468‬‬
‫‪14,468‬‬
‫שיעור‬
‫תפוסה‬
‫(‪)%‬‬
‫‪97.1%‬‬
‫‪97.1%‬‬
‫‪84.5%‬‬
‫‪86.3%‬‬
‫‪82.3%‬‬
‫‪59.7%‬‬
‫שווי הנכס‬
‫מועד קובע מטרת חוו"ד‬
‫‪97,300,000‬‬
‫‪ 31.12.2011‬דו"חות כספיים‬
‫‪97,300,000‬‬
‫‪ 31.12.2011‬שווי לבטחונות‬
‫‪94,800,000‬‬
‫‪ 31.12.2012‬דו"חות כספיים‬
‫‪96,000,000‬‬
‫‪ 31.12.2013‬דו"חות כספיים‬
‫‪85,600,000‬‬
‫‪ 31.12.2014‬דו"חות כספיים (*)‬
‫‪89,200,000‬‬
‫‪ 31.12.2015‬בטוחה‬
‫‪4.21%‬‬
‫שינוי ביחס להערכה קודמת ב‪% -‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪3,600,000‬‬
‫שינוי ביחס להערכה קודמת ב‪₪ -‬‬
‫ב ‪ 01.01.2015 -‬היה שיעור התפוסה ‪ .49.3%‬ב‪ 31.12.2015 -‬שיעור התפוסה גדל לכ‪ .60% -‬ב‪ 01.01.16 -‬ירד לכ‪55% -‬‬
‫)*(‬
‫עיקרי הסיבות לעלייה בשווי הנכס‪:‬‬
‫הורדת שער ההיוון השנתי ב‪( 0.25% -‬מ‪ 8.25% -‬ל‪)8.0% -‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ .6.2.3‬פירוט חוות דעת של מומחים שנעזרנו בהם לצורך עריכת חוות דעתנו‬
‫לא נעזרנו בחוות דעת מומחים‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה כמו גם נספחי התחשיבים‪ ,‬נמצאים‬
‫במשרדנו ו‪/‬או במשרדי החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬
‫נתוני השכירות‪ ,‬חב' הניהול‪ ,‬השטחים לשיווק והשטחים הפנויים ניתנו ע"י החברה‬
‫ובאחריותם בלבד‪.‬‬
‫מצ"ב‪:‬‬
‫נספח תחשיבים – ‪ 2‬עמודים‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫עודד האושנר‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫תפוצה‪ .1-2 :‬החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫נספח תחשיבים‬
‫תחשיב השווי‬
‫מס' שוכר קומה‬
‫‪1‬‬
‫קרקע ‪ +‬ד'‬
‫שטח‬
‫מושכר‬
‫(מ"ר)‬
‫מס' מקומות תום‬
‫תקופת‬
‫חניה תת‬
‫קרקעי‪ +‬עילי השכירות‬
‫מס' שנים‬
‫להיוון הכנסות‪/‬‬
‫דמ"ש חודשיים‬
‫דחייה עד‬
‫אכלוס שטחים למועד קובע‬
‫(כולל חניות)‬
‫פנויים‬
‫‪622‬‬
‫‪19‬‬
‫‪0.0 31/12/2015‬‬
‫‪29,235‬‬
‫‪₪‬‬
‫דמ"ש חודשיים‬
‫להיוון (כולל‬
‫חניות)‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫למ"ר‬
‫(מגלם‬
‫חניות)‬
‫שער היוון‬
‫שנתי‬
‫היוון הכנסות‬
‫בתקופת החוזה‬
‫‪-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪47.0‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2‬‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע ‪ -‬ממ"ד‬
‫‪467‬‬
‫‪186‬‬
‫‪51‬‬
‫‪12‬‬
‫‪2.2 31/03/2018‬‬
‫‪2.2 31/03/2018‬‬
‫‪2.2 31/03/2018‬‬
‫‪21,161‬‬
‫‬‫‪510‬‬
‫‪21,161 ₪‬‬
‫‪6,614 ₪‬‬
‫‪510 ₪‬‬
‫‪45.3 ₪‬‬
‫‬‫‪₪‬‬
‫‪10.0 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪504,229‬‬
‫‪157,608‬‬
‫‪12,152‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪3‬‬
‫ב'‬
‫‪460‬‬
‫‪16‬‬
‫‪2.9 30/11/2018‬‬
‫‪20,740‬‬
‫‪20,740 ₪‬‬
‫‪45.1 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪625,335‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪4‬‬
‫ב'‬
‫‪823‬‬
‫‪40‬‬
‫‪3.0 31/12/2018‬‬
‫‪49,578‬‬
‫‪49,578 ₪‬‬
‫‪60.2 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪1,533,519‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5‬‬
‫קרקע ‪ +‬א‬
‫‪1,364‬‬
‫‪65‬‬
‫‪5.0 31/12/2020‬‬
‫‪58,945‬‬
‫‪67,429 ₪‬‬
‫‪43.2 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪3,231,798‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6‬‬
‫ג'‬
‫‪500‬‬
‫‪23‬‬
‫‪0.8 30/09/2016‬‬
‫‪26,186‬‬
‫‪26,186 ₪‬‬
‫‪52.4 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪220,351‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪7‬‬
‫קרקע‬
‫‪88‬‬
‫‪0.4 31/05/2016‬‬
‫‪6,265‬‬
‫‪6,265 ₪‬‬
‫‪71.2 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪29,621‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪8‬‬
‫קרקע‬
‫‪369‬‬
‫‪10‬‬
‫‪1.4 31/05/2017‬‬
‫‪17,310‬‬
‫‪17,310 ₪‬‬
‫‪46.9 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪267,990‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪9‬‬
‫ב'‬
‫‪286‬‬
‫‪10‬‬
‫‪0.4 31/05/2016‬‬
‫‪13,961‬‬
‫‪13,961 ₪‬‬
‫‪48.8 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪66,008‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪10‬‬
‫ג'‬
‫‪500‬‬
‫‪10‬‬
‫‪4.4 31/05/2020‬‬
‫‪23,000‬‬
‫‪23,406 ₪‬‬
‫‪46.0 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪1,011,615‬‬
‫‪₪‬‬
‫קרקע‬
‫‪1‬‬
‫‪1.0 31/12/2016‬‬
‫‪143‬‬
‫‪143 ₪‬‬
‫‪143.0 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪1,592‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5.0 31/12/2020‬‬
‫‪-‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪₪ 4,786,517‬‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪ 12,448,336‬‬
‫‪2,918‬‬
‫קרקע‪ +‬ב'‬
‫‪5‬‬
‫‪5,833‬‬
‫פנוי‬
‫‪14,468‬‬
‫סה"כ‬
‫‪8,635‬‬
‫סה"כ מושכר‬
‫‪5,833‬‬
‫סה"כ פנוי‬
‫‪59.68%‬‬
‫שיעור תפוסה במועד הקובע‬
‫שיעור תפוסה החל מ ‪55.38% 01.01.2016 -‬‬
‫‪81‬‬
‫‪286‬‬
‫‪205‬‬
‫‪81‬‬
‫‪71.68%‬‬
‫‪65.03%‬‬
‫‪267,034‬‬
‫‪99,868 ₪‬‬
‫‪353,171 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪-‬‬
‫‪47 ₪‬‬
‫‪31‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תחשיב השווי‬
‫מס' שוכר קומה‬
‫‪1‬‬
‫קרקע ‪ +‬ד'‬
‫שטח‬
‫מושכר‬
‫(מ"ר)‬
‫דמ"ש‬
‫ראויים‬
‫למ"ר‬
‫ביתרת‬
‫מס' מקומות החיים‬
‫הכלכליים‬
‫חניה תת‬
‫קרקעי‪ +‬עילי (ללא חניות)‬
‫דמ"ש‬
‫שווי הנכס‬
‫חודשיים‬
‫ביתרת החיים ביתרת החיים‬
‫הכלכליים‬
‫הכלכליים‬
‫ערך נוכחי‬
‫ביתרת החיים‬
‫הכלכליים‬
‫שווי מ"ר‬
‫(מגלם‬
‫חניות)‬
‫סה"כ שווי‬
‫הנכס‬
‫‪622‬‬
‫‪19‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪31,116 ₪‬‬
‫‪3,829,662 ₪‬‬
‫‪3,829,662 ₪‬‬
‫‪₪ 6,157 ₪ 3,829,662 ₪‬‬
‫‪2‬‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע ‪ -‬ממ"ד‬
‫‪467‬‬
‫‪186‬‬
‫‪51‬‬
‫‪12‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪22,841 ₪‬‬
‫‪7,998 ₪‬‬
‫‪2,193 ₪‬‬
‫‪3,426,150 ₪‬‬
‫‪1,199,700 ₪‬‬
‫‪328,950 ₪‬‬
‫‪2,881,889 ₪‬‬
‫‪1,009,122 ₪‬‬
‫‪276,695 ₪‬‬
‫‪₪ 7,251 ₪ 3,386,119 ₪‬‬
‫‪₪ 6,273 ₪ 1,166,730 ₪‬‬
‫‪₪ 5,664 ₪‬‬
‫‪288,847 ₪‬‬
‫‪3‬‬
‫ב'‬
‫‪460‬‬
‫‪16‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪23,460 ₪‬‬
‫‪3,519,000 ₪‬‬
‫‪2,811,654 ₪‬‬
‫‪₪ 7,472 ₪ 3,436,989 ₪‬‬
‫‪4‬‬
‫ב'‬
‫‪823‬‬
‫‪40‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪44,589 ₪‬‬
‫‪6,688,350 ₪‬‬
‫‪5,309,148 ₪‬‬
‫‪₪ 8,314 ₪ 6,842,667 ₪‬‬
‫‪5‬‬
‫קרקע ‪ +‬א‬
‫‪1,364‬‬
‫‪65‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪73,602 ₪‬‬
‫‪7,512,655 ₪ 11,040,300 ₪‬‬
‫‪₪ 7,877 ₪ 10,744,453 ₪‬‬
‫‪6‬‬
‫ג'‬
‫‪500‬‬
‫‪23‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪26,790 ₪‬‬
‫‪4,018,500 ₪‬‬
‫‪3,793,066 ₪‬‬
‫‪₪ 8,027 ₪ 4,013,417 ₪‬‬
‫‪7‬‬
‫קרקע‬
‫‪88‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪3,784 ₪‬‬
‫‪567,600 ₪‬‬
‫‪549,709 ₪‬‬
‫‪579,330 ₪‬‬
‫‪8‬‬
‫קרקע‬
‫‪369‬‬
‫‪10‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪18,167 ₪‬‬
‫‪2,725,050 ₪‬‬
‫‪2,443,792 ₪‬‬
‫‪₪ 7,349 ₪ 2,711,782 ₪‬‬
‫‪9‬‬
‫ב'‬
‫‪286‬‬
‫‪10‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪14,598 ₪‬‬
‫‪2,189,700 ₪‬‬
‫‪2,120,680 ₪‬‬
‫‪₪ 7,646 ₪ 2,186,688 ₪‬‬
‫‪10‬‬
‫ג'‬
‫‪500‬‬
‫‪10‬‬
‫‪23,800‬‬
‫‪3,570,000 ₪‬‬
‫‪2,541,346 ₪‬‬
‫‪₪ 7,106 ₪ 3,552,961 ₪‬‬
‫קרקע‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,918‬‬
‫קרקע‪ +‬ב'‬
‫‪5‬‬
‫‪5,833‬‬
‫פנוי‬
‫‪14,468‬‬
‫סה"כ‬
‫‪8,635‬‬
‫סה"כ מושכר‬
‫‪5,833‬‬
‫סה"כ פנוי‬
‫‪59.68%‬‬
‫שיעור תפוסה במועד הקובע‬
‫שיעור תפוסה החל מ ‪55.38% 01.01.2016 -‬‬
‫‪81‬‬
‫‪286‬‬
‫‪205‬‬
‫‪81‬‬
‫‪71.68%‬‬
‫‪65.03%‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪125,474‬‬
‫‪269,449 ₪‬‬
‫‪687,861‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,592 ₪‬‬
‫‪₪ 6,583 ₪‬‬
‫‪₪ 1,592 ₪‬‬
‫‪₪ 6,029 ₪ 17,593,817 ₪ 12,807,300 ₪ 18,821,100 ₪‬‬
‫‪₪ 5,685 ₪ 33,162,954 ₪ 33,162,954 ₪ 33,162,954 ₪‬‬
‫‪₪ 6,462 ₪ 93,498,009 ₪ 81,049,673‬‬
‫‪₪‬‬
‫הפחתות חזויות‪:‬‬
‫דמי היתר בגין שינו ייעוד וניצול‬
‫הפסד דמ"נ ‪ +‬ארנונה עד אכלוס‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫במעוגל‬
‫‪₪ -470,000‬‬
‫‪₪ -3,845,560‬‬
‫‪₪ 89,182,449‬‬
‫‪₪ 89,200,000‬‬
‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12338.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עודד האושנר‬
‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬
‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬
‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬
‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬
‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬
‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬
‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫ד"ר אמיר זוהר ‪ Ph.D‬הנדסת מכונות‬
‫תל‪-‬אביב ‪01.08.2016‬‬
‫סימוכין‪12341.7-8 :‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ -‬זכויות במקרקעי מבנה לתעשייה‪ ,‬רחוב‬
‫העמל ‪ ,12‬פארק תעשייה אפק‪ ,‬ראש העין‬
‫‪1‬‬
‫זכויות‬
‫‪1‬‬
‫‪:‬‬
‫חכירה מהוונת לחב' "מבני תעשייה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‬
‫מרשות מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬ר‪.‬מ‪.‬י")‪.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪33‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 07.07.2016‬על ידי החברה ("מבני תעשייה בע"מ")‪ ,2‬לחוות‬
‫דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬
‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פיליבה‪ ,‬מנהל הכספים של החברה‪.‬‬
‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס "נדל"ן להשקעה" על פי תקן חשבונאי‬
‫מספר ‪ IAS 40‬ולצורך יישום תקן זה דרושה הערכה זו‪.‬‬
‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬
‫יחסי תלות‬
‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,3‬בעיקר‬
‫במה שנוגע למערכת הבנ קאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬
‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬
‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬
‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬
‫הכנסות משרדי‪.‬‬
‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬
‫פרטי השמאי‬
‫שם המומחה‬
‫מעונו‬
‫מקום עבודתו‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫עודד האושנר‪.‬‬
‫רחוב האורן מספר ‪ ,3‬שכונת גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.5264503‬‬
‫רחוב לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.65220‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬
‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬
‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬
‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪,‬‬
‫האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ‪.‬‬
‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬
‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬
‫מטעם מכון התקנים הישראלי‪ .‬עבודה לפי תקן מצביעה על כך כי שלבי ונהלי העבודה‬
‫עוברים תהליכי בקרה קפדניים‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬
‫כיתוב קודם‪ ,‬בטרם הירידה בהחזקות קבוצת פישמן בחברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪-‬‬
‫‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬
‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬
‫הסכמות והצהרות השמאי‬
‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬
‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬
‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬
‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬
‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬
‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬
‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬
‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬
‫וזאת השאלה‬
‫מהו השווי ההוגן לנכס שבנדון‪ ,‬נכון לתאריך ‪( 31.12.2015‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‬
‫לצורך הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬
‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬
‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬
‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬
‫‪- 417.12.2015 ‬‬
‫‪- 14.12.2010 ‬‬
‫ביקור בנכס ובסביבה נערך ע"י מוטי בוטבול‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫במשרדנו‪ .‬בביקור נכח מר יהושוע‪ ,‬איש האחזקה בבניין‪.‬‬
‫ביקור בוועדה המקומית לתו"ב "ראש העין" נערך ע"י מוטי בוטבול‪.‬‬
‫לבדיקתנו העדכנית‪ ,‬לא חלו שינויים תכנוניים‪.‬‬
‫‪ ‬מסמכים‪:‬‬
‫‪4‬‬
‫‪21.12.2015 ‬‬
‫‪-‬‬
‫‪06.12.2015 ‬‬
‫‪-‬‬
‫העתק דו"ח נתוני נכס מניב הכולל את ריכוז ההשכרות החופשיות בנכס –‬
‫נמסר מהחברה‪.‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‪ ,‬גרסת אינטרנט – הופק במשרדנו‪.‬‬
‫לבדיקתנו אין שינוי במצבו של הנכס למועד הקובע‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪12.11.2000 ‬‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‪ ‬שונים‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫העתק חוזה חכירה מהוון מר‪.‬מ‪.‬י לחברה – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫הוראות תוב"ע‪ ,‬היתרי בניה‪ ,‬טופס ‪ – 4‬נמסרו מהחברה ונאספו על ידינו‪.‬‬
‫העתק הסכמי שכירות (מדגמיים) – נמסר מהחברה‪.‬‬
‫‪ .1‬זיהוי ופרטי הנכס‬
‫‪8738 :‬‬
‫גוש‬
‫‪5‬‬
‫חלקה‬
‫‪7 :‬‬
‫שטח רשום‬
‫‪( 15,622 :‬לחלקה בשלמות)‬
‫מגרש מס'‬
‫‪( 6527 :‬עפ"י תכנית מתאר אפ‪/2002/‬א')‬
‫שטח מגרש‬
‫‪ 8,559 :‬מ"ר‪.‬‬
‫סוג הנכס‬
‫‪ :‬קרקע ביעוד לתעשייה עליה בנוי מבנה בן ‪ 4‬קומות ‪ +‬קומת‬
‫ביניים מעל קומת מרתף לחניה‪.‬‬
‫כתובת‬
‫‪ :‬רחוב העמל מס' ‪" ,12‬פארק אפק"‪ ,‬ראש העין‪.‬‬
‫מיקום הנכס במבנה‬
‫‪ :‬המבנה בשלמות‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫זיהוי הנכס עפ"י תשריט ‪ :‬תשריט היתר בנייה‪ +‬תשריט תב"ע ‪ +‬פורטל גיאוגרפי‪.‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫‪ 13,120 :‬מ"ר עילי (נמסר מהחברה)‬
‫שטח תת קרקעי‬
‫‪ 15,195 :‬מ"ר (חניון משותף לשני מבנים‪ :‬הבניין הנישום והבניין‬
‫הבנוי על מגרש מס' ‪ 528‬הסמוך‪ ,‬העמל מס' ‪( 10‬אותה החלקה)‪,‬‬
‫שאף הוא של החברה)‪.‬‬
‫בעלות רשומה‬
‫‪ :‬רשות הפיתוח‪.‬‬
‫זכויות‬
‫‪ :‬רשומה חכירה מהוונת ל"חברת מבני תעשייה בע"מ" עד‬
‫ליום ‪ + 28.02.2054‬אופציה להארכה ב‪ 49 -‬שנים‪ ,‬כמקובל)‪.‬‬
‫שעבודים‬
‫הערות‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ - 27.04.2009 :‬נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬לטובת‬
‫בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת‬
‫סכום‪ ,‬על כל החוכרים‪.‬‬
‫‪ :‬לא רשומות‪.‬‬
‫החלקה מהווה את מגרשים ‪ 527‬ו‪ .528 -‬שניהם מוחכרים לחברה‪ .‬היתר הבנייה משותף לשניהם‪.‬‬
‫מיקום הבניינים עצמם תואם את מיקום המגרשים‪ ,‬אך אין בהיתר אבחנה בין המגרשים‪.‬‬
‫מגרש ‪ 528‬מוערך בדו"ח מקביל‪.‬‬
‫הכינוי לפי מספרי המגרשים הינו מתודי למעשה‪ .‬החברה ביקשה הערכה נפרדת של כל בניין‪/‬אגף‪.‬‬
‫שטחי המרתפים והחצרים‪ ,‬מיוחסים לינארית לבניינים‪ ,‬לפי שטחם היחסי‪.‬‬
‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה אלו‬
‫יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪ ,‬שוויו‬
‫של הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע והבניין‬
‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬
‫אזה"ת אפק ממוקם סמוך מצפון לכביש "חוצה שומרון" (כביש מס' ‪ ,)5‬ובמרחק‬
‫של כ ‪ 2 -‬ק"מ מזרחית לצומת "קסם" וכביש "חוצה ישראל" (כביש מס' ‪.)6‬‬
‫האזור נכלל בתחום השיפוט של עיריית ראש העין‪.‬‬
‫מעברו הצפוני והמזרחי של אזור התעשייה‪ ,‬נמצא תחום השיפוט המוניציפאלי של‬
‫כפר קאסם‪.‬‬
‫הפארק מאופיין בשימושי תעשייה לרבות "הי טק"‪ ,‬מעט מסחר וכן משרדים ברמות‬
‫שונות ‪.‬‬
‫הבניינים במקום חדשים יחסית וברמת גימור טובה‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות‪ ,‬תאורה ושילוט‪ .‬החניה במגרשים‬
‫וכן לאורך הכבישים‪.‬‬
‫תרשים הסביבה מאתר "מפה" (לא בקנ"מ)‪:‬‬
‫כפר קאסם‬
‫מיקום הנכס הנישום‬
‫כביש ארצי מס' ‪" 5‬חוצה‬
‫שומרון"‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬
‫החלקה בעלת צורה רגולארית דמוית מלבן‪ ,‬פונה בחזית צפון מזרחית באורך של כ‪-‬‬
‫‪ 147‬מ' לרח' העמל‪ .‬עומק החלקה כ‪ 106 -‬מ'‪.‬‬
‫החלקה מורכבת תכנונית מ‪ 2-‬מגרשים‪:‬‬
‫אגף מגרש מס' ‪ 527‬הנישום‪ ,‬הממוקם בצידה המזרחי של החלקה ואגף מגרש מס'‬
‫‪( 528‬אינו חלק מחוו"ד זו ומוערך על ידינו בדו"ח מקביל) הממוקם באגף המערבי של‬
‫החלקה‪.‬‬
‫גבולות החלקה‪:‬‬
‫בצפון‬
‫בדרום‬
‫במערב‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫במזרח‬
‫‪:‬‬
‫חלקה מס' ‪ 8‬המהווה את דרך רחוב העמל‪.‬‬
‫שטחים פנויים ומעברם כביש ארצי מס' ‪" 5‬חוצה שומרון"‬
‫חלקה מס' ‪ 6‬המהווה את מגרש מס' ‪ 529‬עפ"י תב"ע‪ ,‬עליו קיים‬
‫מבנה תעשייה‪.‬‬
‫חלקה מס' ‪ 4‬בגוש ‪ 8739‬המהווה את מגרשים מס' ‪ 525‬ו‪ 526 -‬עפ"י‬
‫תב"ע‪ ,‬עליה‪/‬הם קיים מבנה תעשייה בן ‪ 3‬קומות ‪ +‬קומת גג‪.‬‬
‫תרשים המגרשים מתב"ע מס' רנ‪/‬מק‪( 29/‬לא בקנ"מ)‪:‬‬
‫חלקה ‪ 7‬מתוחמת‬
‫בטורקיז‬
‫אגף מגרש מס'‬
‫‪ – 527‬גבול פנימי‬
‫תחום בירוק‬
‫אגף מגרש מס'‬
‫‪ – 528‬אינו נכלל‬
‫בדו"ח זה‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים החלקה מהפורטל הגיאוגרפי (לא בקנ"מ)‪:‬‬
‫רחוב העמל‬
‫הבניין הנישום‬
‫חלקה מס' ‪ 7‬בשלמות –‬
‫תחומה באדום‬
‫‪ .2.3‬תיאור הבניין‬
‫בניין לתעשייה בן ‪ 4‬קומות ‪ +‬קומת ביניים‪ ,‬מעל קומת מרתף לחנייה‪.‬‬
‫מרתף החנייה משותף לנכס הנישום ולבניין הקיים במגרש מס' ‪( 528‬בצד המערבי)‬
‫ושאינו כלול בחוו"ד זו (לגביו נערכת על ידינו חוו"ד מקבילה)‪.‬‬
‫קיימות גם חניות עיליות פתוחות הן בעורף המגרשים (סלולות אספלט) והן בחזית‬
‫המגרשים (מרוצפות אבן משתלבת)‪.‬‬
‫הגישה ללובי הכניסה של הבניין באמצעות שביל מרוצף גרנוליט‪.‬‬
‫בכל קומה שני אגפים‪:‬‬
‫צפוני ודרומי‪ ,‬כאשר בכל אגף ‪ 2‬חדרי מדרגות ו‪ 2 -‬פירי מעליות ‪ 2 +‬פירי מעליות‬
‫נוספות במרכז הבניין‪.‬‬
‫הבניין חדש יחסית‪ ,‬בנוי בנייה קשיחה‪ ,‬קירות החוץ מחופים בחלקם אבן ובחלקם‬
‫אלומיניום בשילוב קירות מסך‪.‬‬
‫רמת הגמר טובה ומשתנה בין הקומות‪.‬‬
‫רמת הגמר כוללת בין היתר‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הנמכות תקרה וחלוקה פנימית בגבס‪.‬‬
‫תקרות אקוסטיות סטנדרטיות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ריצוף בחלקו באמצעות פרקט‪ ,‬בחלקו שטיח מקיר לקיר ובחלקו קרמי‪.‬‬
‫מערכות מ"א מרכזיות‪.‬‬
‫דלתות כניסה מזכוכית באמצעות מערכות אינטרקום‪.‬‬
‫דלתות פנימיות עשויות מעץ‪.‬‬
‫להלן תיאור החלוקה הפנימית של המבנה ופרטי הגמר בו‪:‬‬
‫קומת מרתף ‪ : -1‬משמשת לחניון ולשטחי שירות (מתקנים טכניים) כגון‪ :‬חדרי‬
‫חשמל‪ ,‬חדרי גנרטור וכד'‪.‬‬
‫‪ :‬משמשת לובי כניסה‪ ,‬לשטחי משרדים‪.‬‬
‫קומת קרקע‬
‫‪ :‬קומות טיפוסיות‪ ,‬בשטחים משתנים‪ ,‬משמשות לשוכרים‬
‫קומות ‪3 - 1‬‬
‫שונים‪.‬‬
‫כללית ניכר כי המצב הפיזי והתחזוקתי של המבנה תקינים‪.‬‬
‫השטח לשיווק בבניין הינו ‪ 13,120‬מ"ר‪.‬‬
‫התפוסה למועד הקובע כ‪.81.73% -‬‬
‫חניות‪:‬‬
‫החניות במרתף משותפות‪ ,‬כאמור‪ ,‬למגרשים מס' ‪( 527‬הנישום) ומגרש מס' ‪.528‬‬
‫סה"כ ‪ 350‬חניות מקורות תת קרקעיות ‪ 194 +‬חניות פתוחות עיליות ובסה"כ‬
‫בחלקה ‪ 544‬מקומות חנייה‪.‬‬
‫לחשבוננו‪ ,‬עפ"י חלקו היחסי של המבנה מכלל השטח הבנוי בחלקה‪ ,‬מס' מקומות‬
‫החנייה המשויכים אליו הינו ‪ 258‬המתחלקים לתת קרקעיים ועיליים‪.‬‬
‫בפועל מושכרים לדיירי הבניין ‪ 220‬מקומות‪ 38 .‬מקומות פנויים‪.‬‬
‫תמונות ממועד הביקור‪:‬‬
‫שטחים מאוכלסים‪:‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫לובי כניסה‪:‬‬
‫שטח פנוי‪:‬‬
‫‪ .3‬מצב תכנוני‬
‫‪ .3.1‬תכניות בניין עיר בתוקף‬
‫‪.3.1.1‬‬
‫תכנית מתאר אפ‪/2002/‬א שפורסמה למתן תוקף ב‪ -‬י‪.‬פ‪ .‬מס' ‪3748‬‬
‫מיום ‪04.03.1990‬‬
‫‪:‬‬
‫ייעוד‬
‫שימושים מותרים ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הוראות בניה‬
‫תעשייה‪.‬‬
‫בניני מלאכה ומפעלי תעשיה‪.‬‬
‫בנינים ושטחי אחסנה וקירור‪.‬‬
‫משרדים ושירותים לאופי האזור‪.‬‬
‫שטחים ומתקנים לחניה‪.‬‬
‫תעשייה עתירת ידע‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ ‬שטח מרבי לבניה‪:‬‬
‫ניתן לבנות ‪ 2‬קומות ‪ 50% x‬בכל קומה‪ ,‬סה"כ‬
‫‪ ,100%‬או ב – ‪ 3‬קומות ‪ 40% x‬בכל קומה‪,‬‬
‫סה"כ ‪.120%‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ ‬קווי בנין‬
‫‪ 5‬מטר‪.‬‬
‫קדמי ‪-‬‬
‫‪ 5‬מטר‪.‬‬
‫צדדי ‪-‬‬
‫‪ 6‬מטר או על פי תשריט‪.‬‬
‫אחורי‪-‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עוד כוללת התכנית הוראות שונות בנושאי‬
‫פיתוח השטח‪ ,‬איכות הסביבה‪ ,‬חניה‪ ,‬פריקה‬
‫וטעינה ועוד‪.‬‬
‫יותרו מרתפים לחנייה ומקלטים שלא יחושבו‬
‫באחוזי הבנייה‪ .‬המרתפים יותרו בקו בניין ‪0‬‬
‫לכל הכיוונים‪.‬‬
‫‪ ‬החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין מיום ‪08.04.99‬‬
‫הוועדה אישרה תוספת של ‪ 30%‬משטח הקרקע לשטחי שירות‪.‬‬
‫‪.3.1.2‬‬
‫תכנית מתאר מס' רנ‪/‬מק‪ 15/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 4997‬מיום‬
‫‪02.07.2001‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬העברת שטחי בנייה ממגרש מס' ‪ 532‬למגרשים מס' ‪,527-528‬‬
‫שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית ובתנאי שהשטח‬
‫הכולל המותר לבנייה בכל ייעוד הקרקע לא יגדל ביותר מ‪-50% -‬‬
‫עפ"י סעיף ‪ 62‬א(א)(‪ )6‬לחוק‪.‬‬
‫‪ .2‬מצב קיים ‪ 3‬קומות‪ ,‬מצב מוצע ‪ 4‬קומות‪ .‬תוספת קומה רביעית‪-‬‬
‫כל עניין שניתן לבקשו כהקלה‪ -‬עפ"י סעיף ‪62‬א(א)(‪.)9‬‬
‫פירוט שטחי הבנייה עפ"י התב"ע‪:‬‬
‫מס' מגרש‬
‫‪532‬‬
‫‪527 - 528‬‬
‫‪.3.1.3‬‬
‫אחוזי בנייה שטח בנייה אחוזי בנייה שטח בנייה‬
‫מוצע (מ"ר)‬
‫מוצע‬
‫קיים‬
‫קיים‬
‫‪9,855‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪12,992.5‬‬
‫‪120%‬‬
‫‪21,872‬‬
‫‪140%‬‬
‫‪18,734.5‬‬
‫‪120%‬‬
‫‪31,727‬‬
‫‪31,727‬‬
‫תכנית מתאר רנ‪/‬מק‪ 29/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ ‪ 5077‬מיום‬
‫‪23.05.2002‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬תוספת שטחי בנייה בהיקף ‪ 16%‬משטח המגרשים‪ ,‬כאמור‬
‫בהוראות סעיף ‪62‬א(א)‪ 9‬לחוק‪ ,‬לכל עניין שניתן לבקשו כהקלה‪,‬‬
‫לפי סעיף ‪ 147‬לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬
‫‪ .2‬שינוי בחלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית אפ‪/2002/‬א' מבלי‬
‫לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבנייה בכל יעוד קרקע‪,‬‬
‫באופן שלא יעלה על ‪ ,50%‬כאמור בהוראות סעיף ‪62‬א(א) ‪ 6‬לחוק‪.‬‬
‫‪ .3‬תוספת ‪ 2‬קומות לגובה הבנייה המותר כאמור בהוראות סעיף‬
‫‪62‬א(א)‪ 9‬לחוק לכל עניין שניתן לבקשו כהקלה‪ ,‬לפי סעיף ‪147‬‬
‫לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫א‪ .‬זכויות בנייה‪ :‬תותר העברת שטח עיקרי ממגרש מס' ‪ 532‬וכן‬
‫תוספת שטחים עיקריים בהיקף ‪ 16%‬המותר בתקנון התכנון‬
‫והבנייה סטייה ניכרת מתכנית)למגרשים‪ .‬כמפורט בטבלה‬
‫שלהלן‪:‬‬
‫פירוט שטחי הבנייה עפ"י התב"ע‪:‬‬
‫מגרש‬
‫מס'‬
‫מגרש‬
‫שטח‬
‫מגרש‬
‫(מ"ר)‬
‫תעשייה‬
‫‪527-528‬‬
‫‪15,622‬‬
‫סך שטח בנייה‬
‫תוספת שטח‬
‫עיקרי מוצע‬
‫בתכנית זו‬
‫(‪ )2.5%X6%+5%+2‬למגרש‬
‫מ"ר‬
‫‪167.4% 26,150‬‬
‫‪2,499‬‬
‫מ"ר‬
‫הוראות נוספות‪:‬‬
‫ב‪ .‬תותר העברה של שטחים עיקריים ממגרש למגרש בהיקף שלא‬
‫יעלה על ‪ 500‬מ"ר‪.‬‬
‫ג‪ .‬תותר העברה של שטחים עיקריים מעל הקרקע אל מתחת‬
‫לקרקע‪.‬‬
‫ד‪ .‬יותר שינוי באחוזי הבנייה בכל קומה‪ ,‬לצורך התאמת הפתרון‬
‫האדריכלי‪ ,‬ללא שינוי בסך הזכויות למגרש כאמור בתכנית זו‪.‬‬
‫ה‪ .‬גובה מבנים‪ :‬תותר תוספת של ‪ 2‬קומות‪ ,‬זאת בנוסף למותר‬
‫בתכנית הראשית‪.‬‬
‫ו‪ .‬במקרה של סטירה בין שטח הבנייה המותר במ"ר לבין אחוזי‬
‫הבנייה‪ ,‬יקבע השטח במ"ר‪.‬‬
‫‪ ‬על תכנית זו תחולנה הוראות תכנית מתאר אפ‪/2002/‬א'‪ .‬במידה‬
‫ויהיה ניגוד הוראות‪ ,‬תכרענה הוראות תכנית זו‪.‬‬
‫‪ .3.2‬רישוי‬
‫‪.3.2.1‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 940489‬מיום ‪03.07.1995‬‬
‫לבניית מבנה תעשייה בן ‪ 3‬קומות בשטח ‪ 8,747‬מ"ר ומרתף‪.‬‬
‫‪.3.2.2‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 980493‬מיום ‪13.07.1999‬‬
‫שינויים בבניין תעשייה בן ‪ 3‬קומות ללא תוספת שטח‪.‬‬
‫‪.3.2.3‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 990227‬מיום ‪12.10.1999‬‬
‫שינוי בחזיתות בבניין תעשייה בן ‪ 3‬קומות ללא תוספת שטח‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪.3.2.4‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 20010219‬מיום ‪30.03.2005‬‬
‫מותר‪" :‬בקשה לאישור תוספת קומה ד' ותכנית שינויים בשטח של ‪6,327‬‬
‫מ"ר ושטחי שירות בשטח של ‪ 1,639.45‬מ"ר‪.‬‬
‫פירוט שטחי הבנייה מטבלת השטחים שבהיתר הבנייה לחלקה בשלמות‪:‬‬
‫חלקי שירות (מ"ר)‬
‫שימושים עיקריים (מ"ר)‬
‫קומה‬
‫סה"כ‬
‫מוצע‬
‫קיים‬
‫‬‫מרתף‬
‫‪5,704.90 5,704.90 5,975.16‬‬
‫קרקע‬
‫‪1,098.00 1,098.00‬‬
‫ביניים‬
‫‪5,974.45 5,974.45 6,225.23‬‬
‫א'‬
‫‪5,987.65 5,987.65 6,225.23‬‬
‫ב'‬
‫‪5,987.65 5,987.65‬‬
‫ג'‬
‫‬‫גג‬
‫‪24,752.65 24,752.65 18,425.62‬‬
‫סה"כ‬
‫מעל הקרקע ‪24,752.65 24,752.65 18,425.62‬‬
‫מתחת לקרקע‬
‫‪%‬‬
‫משטח‬
‫המגרש מקלט‬
‫מתקנים‬
‫ומערכות‬
‫‪1,027.40‬‬
‫‪171.02 36.52%‬‬
‫‪146.00 171.02‬‬
‫‪7.03%‬‬
‫‪171.02 38.24%‬‬
‫‪171.02 38.33%‬‬
‫‪171.02 38.33%‬‬
‫‪75.00‬‬
‫‪1,248.40 855.10 158.45%‬‬
‫‪221.00 855.10‬‬
‫‪1,027.40‬‬
‫אחסנה‬
‫‪58.94‬‬
‫‪58.94‬‬
‫‪58.94‬‬
‫סה"כ‬
‫הבניין‬
‫מבואות‬
‫וחדרי‬
‫מדרגות‬
‫חנייה‬
‫‪208.36 13,900.40‬‬
‫‪834.24‬‬
‫‪488.45‬‬
‫‪679.53‬‬
‫‪666.33‬‬
‫‪666.33‬‬
‫‪63.20‬‬
‫‪3,606.44 13,900.40‬‬
‫‪3,398.08‬‬
‫‪208.36 13,900.40‬‬
‫‪15,195.10‬‬
‫‪6,710.16‬‬
‫‪1,903.47‬‬
‫‪6,825.00‬‬
‫‪6,825.00‬‬
‫‪6,825.00‬‬
‫‪138.20‬‬
‫‪44,421.93‬‬
‫‪29,226.83‬‬
‫‪15,195.10‬‬
‫‪ .3.3‬טופס ‪ - 4‬אישור להספקת שירותים מיום ‪02.04.2009‬‬
‫עפ"י טופס זה המבנים נבנו לפי היתר בנייה מס' ‪ 20010219‬מיום ‪28.03.2005‬‬
‫ומשלימים טופס ‪ 4‬מתאריך ‪ 1.1.2008‬שניתן לקומות ב' ו‪ -‬ג'‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪ .3.4‬תעודת גמר‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬לא נמצאה בתיק הבניין‪.‬‬
‫‪ .3.5‬חריגות בנייה בנכס‬
‫לא זיהינו חריגות בנייה בנכס‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫ההיתר מ‪ .30.03 -‬אגרות הבנייה שולמו ב‪.28.03 -‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.6‬זכויות בנייה נוספות‬
‫טבלת יתרת זכויות בנייה לחלקה בשלמות‬
‫מפלס‬
‫תת קרקעי‬
‫עילי‬
‫יתרת זכויות בנייה‬
‫שטח בהיתרי בנייה‬
‫נישומות‬
‫לרבות הקלות‬
‫זכויות בנייה בתכניות מאושרות‬
‫שטח‬
‫שטח‬
‫שטח‬
‫שטח‬
‫שרות‬
‫שטח שרות עיקרי‬
‫עיקרי‬
‫שירות‬
‫שטח עיקרי‬
‫שימוש‬
‫חנייה ומתקנים‬
‫טכניים‬
‫‪4,687‬‬
‫תעשייה עתירת ידע ‪26,150‬‬
‫‪4,687‬‬
‫‪26,150‬‬
‫סה"כ‬
‫חלק יחסי למגרש הנישום מכלל החלקה‬
‫‪24,753‬‬
‫‪24,753‬‬
‫‪54.8%‬‬
‫‬‫‪15,195.10‬‬
‫‪1,397‬‬
‫‪5,769‬‬
‫‪1,397‬‬
‫‪20,964‬‬
‫‪766‬‬
‫מיוחס לנכס שבנדון לפי חלקו היחסי יתרת זכויות בנייה עיקריות בהיקף של כ‪766 -‬‬
‫מ"ר‪ .‬בפועל‪ ,‬נוצלו שטחי שרות ע"ח שטחים עיקריים בהיקף של כ – ‪ 593‬מ"ר‪.‬‬
‫היתרה לניצול כ‪ 173 -‬מ"ר‪.‬‬
‫לאור הבינוי הקיים וההיקף המזערי של הזכויות הנוספות ביחס לסה"כ הזכויות‪,‬‬
‫לא נלקח בחשבון שווי זכויות הבנייה הנוספות‪.‬‬
‫‪ .3.7‬היטל השבחה‬
‫אין להערכתנו עילה לדרישת היטל השבחה‪.‬‬
‫למען הסר ספק‪ ,‬נציין כי החבות הסופית בהיטל השבחה‪ ,‬אם יחול‪ ,‬תקבע אך ורק‬
‫ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ב"ראש העין"‪.‬‬
‫‪ .3.8‬איכות סביבה‬
‫מבירור שערכנו באתר המשרד להגנת הסביבה המציג מתחמים מזוהמים‪/‬חשודים‬
‫בזיהום‪ ,‬אין אזכור ל"פארק אפק" בו נמצא הנכס הנישום‪.‬‬
‫כללית האזור בנוי ומפותח‪.‬‬
‫מעבר לכך לא נערכו על ידינו בדיקות שהן‪ .‬אין בכך משום אישור מצדנו לכך‬
‫שהקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי) ונבהיר כי אין לנו את הידע המספיק‬
‫להתייחס לנושא‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪-1,082‬‬
‫‪-1,082‬‬
‫‪-593‬‬
‫‪ .4‬מצב משפטי‬
‫‪ .4.1‬נסח רישום מקרקעין ‪ ,‬מידע מפנקס הזכויות מתאריך ‪06.12.2015‬‬
‫כמפורט בסעיף ‪ 2‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .4.2‬חוזה חכירה שינוי ייעוד ו‪/‬או ניצול (תעשייה ומלאכה) מהוון מיום ‪12.11.2000‬‬
‫שנערך בין ר‪.‬מ‪.‬י לחברה‬
‫להלן עיקרי החוזה‪:‬‬
‫גוש‬
‫חלקה‬
‫שטח הקרקע‬
‫תקופת החכירה‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מטרת החכירה‬
‫קיבולת בנייה‬
‫הייעוד‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫‪8738‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ 15,622‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 49‬שנים‪ ,‬עד ליום ‪ + 28.02.2054‬אופציה לתקופת חכירה‬
‫נוספת של ‪ 49‬שנים‪ ,‬כמקובל‪.‬‬
‫תעשייה‪.‬‬
‫‪ 21,871‬מ"ר מבונים‪.‬‬
‫אזור תעשייה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.3‬השכרות חופשיות‪( 10‬ריכוז)‪:‬‬
‫ריכוז שכירויות‬
‫מס' שוכר‬
‫קומה‬
‫מס' מקומות‬
‫דמ"ש‬
‫דמ"ש‬
‫חנייה תת‬
‫חודשיים‬
‫תום תקופת חודשיים‬
‫שטח מושכר קרקעי ‪+‬‬
‫השכירות למועד קובע דמ"ש להיוון למ"ר‬
‫עילי‬
‫(מ"ר)‬
‫‪1‬‬
‫ב'‪ +‬ג'‬
‫‪3,780‬‬
‫‪120‬‬
‫‪2‬‬
‫קרקע ‪ +‬א'‬
‫‪2,297‬‬
‫‪31‬‬
‫‪97,431 ₪ 132,808 31/12/2020‬‬
‫‪3‬‬
‫קרקע ‪ +‬א'‬
‫‪1,585‬‬
‫‪40‬‬
‫‪31/10/2018‬‬
‫‪59,507 ₪ 59,507‬‬
‫‪37.5 ₪‬‬
‫‪4‬‬
‫א'‬
‫‪1,691‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪50,215 ₪ 46,534‬‬
‫‪29.7 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5‬‬
‫ב'‬
‫‪745‬‬
‫‪27‬‬
‫‪31/12/2018‬‬
‫‪29,430 ₪ 29,430‬‬
‫‪39.5 ₪‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫‪350‬‬
‫‪275‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪220‬‬
‫‪10,723‬‬
‫סה"כ מושכר‬
‫סה"כ דמ"ש בחודש (כולל חניות) ‪₪ 507,567‬‬
‫‪258‬‬
‫‪13,120‬‬
‫סה"כ שטח לשיווק‬
‫‪38‬‬
‫‪2,397‬‬
‫סה"כ שטח פנוי‬
‫‪85.3%‬‬
‫‪81.73%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‪55.8 ₪ 210,910 ₪ 207,900 30/09/2024‬‬
‫‪₪ 13,576 30/11/2018‬‬
‫‪₪ 11,082 31/05/2017‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪320 31/12/2016‬‬
‫‪₪ 501,157‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫דמ"ש בגין‬
‫מקומות חנייה למקום חנייה‬
‫‪23,392 ₪‬‬
‫‪195 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪42.4 ₪‬‬
‫‪4,566 ₪‬‬
‫‪147 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2,500 ₪‬‬
‫‪63 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪38.8 ₪ 13,576‬‬
‫‪41.7 ₪ 11,470‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪320‬‬
‫‪44.1 ₪ 472,859‬‬
‫‪4,000 ₪‬‬
‫‪148 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪250 ₪‬‬
‫‪125 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪34,707 ₪‬‬
‫‪158 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫הערות לטבלה‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪10‬‬
‫למעט שוכר מס' ‪( 4‬הצמדה דולרית)‪ ,‬כלל ההסכמים צמודים למדד המחירים הצרכן‪.‬‬
‫דמ"ש להיוון כוללים עליות‪/‬מימושי אופציות (לעיתים נמוכות מדמ"ש ראויים במועד‬
‫הקובע) ו"גרייסים" בתקופה החוזים‪.‬‬
‫שוכר מס' ‪ 2‬האריך את תקופת החוזה מ‪ 01/01/2016 -‬עד ‪ .31/12/2020‬דמ"ש במועד‬
‫הקובע מושפעים מ"הקצב" לגמרים שנתקבלו בעבר‪.‬‬
‫שוכר מס' ‪ 4‬הודיע על מימוש אופציה החל מ‪ 01/02/2016 -‬עד ‪ .31/07/2017‬דמ"ש‬
‫להיוון משקפים את העלייה בהתאם לתנאי האופציה‪.‬‬
‫ללא מגבלת דיירות מוגנת‪ -‬הערה פורמאלית‪.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5‬לשוכר מס' ‪ 2 ,1‬חודשי "גרייס" (חודשים ‪ 10/2016‬ו‪ .)10/2017 -‬דמ"ש להיוון כוללים‬
‫עליות בתקופת החוזה וכן את חודשי ה"גרייס"‪ .‬הכל בהתאם לתנאי החוזה‪ .‬כמו כן‬
‫ניתן לשוכר "הקצב" לגמרים‪ ,‬אשר שולם במלואו‪.‬‬
‫‪ .6‬שוכר מס' ‪ 2‬מחזיק שטחים ב‪ 2 -‬המבנים (להם חניון תת"ק משותף)‪ .‬סה"כ חניות‬
‫מושכרות לשוכר זה ‪( 89‬בחלוקה ל‪ 42 -‬מקורות ו – ‪ 49‬עיליות)‪.‬‬
‫מס' החניות היחסי של שוכר זה עפ"י שטחים בבניין זה הינו ‪ 31‬מקומות (בחלוקה ל‪-‬‬
‫‪ 15‬חניות מקורות ו‪ 16 -‬עיליות)‪.‬‬
‫‪ .4.4‬סיכום הנבה מדמי שכירות והסבר‬
‫למועד קובע‪:‬‬
‫שטח לשיווק‬
‫סה"כ מושכרים‬
‫שטח פנוי להשכרה‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ 13,120‬מ"ר‬
‫‪ 10,723‬מ"ר‬
‫‪ 2,397‬מ"ר‬
‫‪81.73%‬‬
‫סה"כ דמי השכירות בגין שטחים בקומות ‪ ₪ 501,157‬בחודש‬
‫ל‪ 10,723 -‬מ"ר = ‪ ₪ 46.7‬למ"ר בחודש בממוצע‬
‫בנוסף דמי שכירות בגין מקומות חנייה ‪ ₪ 34,707‬בחודש‬
‫ל‪ 220 -‬מקומות חנייה (עיליים ותת קרקעיים) =כ‪/₪ 158 -‬למקום חנייה בחודש‬
‫בממוצע‪.‬‬
‫סה"כ דמי שכירות בבניין ליום ‪/₪ 535,864 - 31.12.2015‬בחודש‪.‬‬
‫דמי שכירות להיוון (כוללים עליות ו"גרייסים" בתקופת השכירות)‪:‬‬
‫סה"כ דמי השכירות בגין שטחים בקומות ‪ ₪ 472,859‬בחודש‬
‫ל‪ 10,723 -‬מ"ר = ‪ ₪ 44.1‬למ"ר בחודש בממוצע‪.‬‬
‫בנוסף דמי שכירות בגין מקומות חנייה ‪ ₪ 34,707‬בחודש‬
‫ל‪ 220 -‬מקומות חנייה (עיליים ותת קרקעיים) =כ‪/₪ 157 -‬למקום חנייה בחודש‬
‫בממוצע‪.‬‬
‫סה"כ דמי שכירות להיוון‬
‫‪/₪ 507,566 -‬בחודש‪.‬‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬דמי השכירות הנ"ל תואמים מחירי שוק‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.5‬שוכרים מהותיים מעל ‪ - 20%‬למידע‬
‫שוכר מס' ‪ 1‬מחזיק בשטח של ‪ 3,780‬מ"ר המהווים כ‪ 35.2% -‬מסה"כ השטחים‬
‫המושכרים ו‪ 28.8% -‬מסה"כ השטחים לשיווק‪.‬‬
‫דמ"ש המשולמים על ידו מהווים כ‪ 46.0% -‬מסה"כ ההנבה בנכס‪ .‬הנ"ל לאור‬
‫העובדה כי דמ"ש המשולמים כוללים גם "הקצב" לגמרים שקיבל וההחזר ניכר‬
‫בגובה שכ"ד‪.‬‬
‫שוכר מס' ‪ 2‬מחזיק בשטח של ‪ 2,297‬מ"ר המהווים כ‪ 21.4% -‬מסה"כ השטחים‬
‫המושכרים ו‪ 17.5% -‬מסה"כ השטחים לשיווק‪.‬‬
‫דמ"ש המשולמים על ידו מהווים כ‪ 20.5% -‬מסה"כ ההנבה בנכס‪.‬‬
‫‪ .4.6‬תשלומים ל‪ -‬ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫‪ .1‬לחברה זכויות חכירה מהוונות עד לשנת ‪ .2054‬התשלומים לר‪.‬מ‪.‬י בגין חידוש‬
‫חוזה חכירה (ב‪ )2054 -‬הינם זניחים‪ ,‬בשלב זה‪ ,‬לאומדן השווי‪.‬‬
‫‪ .2‬קיבולת הבנייה כמצוין בחוזה החכירה‪ ,‬אינה תואמת את סה"כ השטחים‬
‫הבנויים עפ"י היתרי בנייה‪:‬‬
‫‪ .4.6.1‬מאזן שטחים עיקריים‬
‫עפ"י חוזה החכירה קיבולת הבניה למגרשים ‪ 528‬ו – ‪ 527‬יחד הינה‪:‬‬
‫‪21,871‬‬
‫מ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬
‫בפועל‪ ,‬בנויים בהיתר במגרשים אלו‬
‫‪24,752‬‬
‫מ"ר מבונה עיקרי‪.‬‬
‫ההפרש‬
‫‪2,881‬‬
‫מ"ר עיקריים‪.‬‬
‫‪ .4.6.2‬מאזן שטחי שירות‬
‫בחוזה החכירה אין אזכור להיקף שטחי השירות‪.‬‬
‫בהתאם לפרוטוקול הוו' המקומית ראש העין ניתן לנצל שטחי שירות‬
‫בשיעור של ‪ 30%‬משטח הקרקע ובסה"כ ‪ 4,687‬מ"ר‪.‬‬
‫בפועל נבנו בהיתר‬
‫‪ 5,769‬מ"ר‬
‫ההפרש‬
‫‪ 1,082‬מ"ר שטחי שירות מעבר לתב"ע‪.‬‬
‫מבירור שערכנו עם החברה לא ידוע על דרישה כלשהי לתשלום מצד‬
‫ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫יחד עם זאת ועל דרך הזהירות המתבקשת‪ ,‬מופחתים על ידינו תשלומים‬
‫חזויים לר‪.‬מ‪.‬י בגין דמי היתר לתוספת שטחי השירות והשטחים‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫העיקריים ‪ +‬תשלום דמי חכירה שנתיים בגין דמי שימוש (בשטחים‬
‫הנוספים האלו) וזאת ל‪ 7 -‬שנים אחורה מהמועד הקובע‪.‬‬
‫תשלום דמי ההיתר מופחת מאומדן השווי‪.‬‬
‫תשלום דמי השימוש מופחת בנספח הביטחונות‪.‬‬
‫אנו נציין כי הנ"ל הינו להערכתנו בלבד‪ .‬החישוב הסופי‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬יקבע‬
‫אך ורק ע"י ר‪.‬מ‪.‬י ו‪/‬או הרשויות המוסמכות‪.‬‬
‫מובא בחשבון השטח היחסי של המבנה הנישום‪ ,‬ביחס לכלל שטח הקרקע‬
‫במגרשים ‪ 528‬ו – ‪( 527‬שהינו כ – ‪.)54.8%‬‬
‫‪ .4.7‬ניהול ותפעול‬
‫הבניין מנוהל ע"י החברה‪ .‬דמי הניהול הממוצעים כ‪ ₪ 11.05 -‬למ"ר בחודש והינם‬
‫סבירים ומקובלים‪ ,‬למיטב ידיעותינו‪.‬‬
‫להלן ניתוח רווחי הניהול לשנים ‪:2012-2014‬‬
‫שנה‬
‫‪2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2014‬‬
‫ממוצע‬
‫שיעור‬
‫תפוסה‬
‫ממוצע‬
‫לשנה‬
‫‪96.20%‬‬
‫‪92.70%‬‬
‫‪81.73%‬‬
‫‪96.12%‬‬
‫הכנסות‬
‫הוצאות‬
‫רווח‪/‬הפסד‬
‫‪₪ 1,595,000‬‬
‫‪₪ 1,555,000‬‬
‫‪₪ 1,641,000‬‬
‫‪₪ 1,597,000‬‬
‫‪₪ 1,387,000‬‬
‫‪₪ 1,352,000‬‬
‫‪₪ 1,454,000‬‬
‫‪₪ 1,397,000‬‬
‫‪₪ 208,000‬‬
‫‪₪ 203,000‬‬
‫‪₪ 187,000‬‬
‫‪₪ 200,000‬‬
‫(‪)+‬‬
‫(‪)+‬‬
‫(‪)+‬‬
‫(‪)+‬‬
‫שיעור התפוסה במועד קובע הינו כ‪( 81.73% -‬דומה ל‪.)2014 -‬‬
‫קיימת עקביות ברווחי הניהול לאורך השנים‪.‬‬
‫באומדן השווי מובאים בחשבון רווחי ניהול בסך במעוגל של ‪/₪ 187,000‬בשנה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5‬השומה‬
‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬
‫גישת ההשוואה‬
‫הגי שה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬
‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬
‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬
‫גישת העלויות‬
‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬
‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬
‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬
‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי‬
‫השקעה‪.‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬
‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון‬
‫לזרם ההכנסות וההוצאות‪.‬‬
‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬
‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬
‫אזה"ת (החדש) של ראש העין‪ ,‬פארק תעשיה "אפק"‪.‬‬
‫הפארק מאופיין במבני תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים מודרניים ("היי טק")‪.‬‬
‫הבניינים חדשים יחסית‪ ,‬וברמת גימור גבוהה‪ .‬הנכס הנישום ממוקם‬
‫ברח' העמל שהינו רחוב מרכזי בפארק‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬מתחרים‪ ,‬סיכונים וסיכויים‬
‫הנכס בשימוש לתעשייה עתירת ידע‪.‬‬
‫סביבת הנכס מאופיינת בבניינים נוספים בשימושים דומים‪.‬‬
‫שעור התפוסה במבנה למועד קובע הינו כ‪81.73% -‬‬
‫איננו מזהים סיכון עסקי מיוחד שבכוחו להשפיע לרעה על שוויו של הנכס‬
‫שבנדון‪ ,‬אלא במסגרת המצב הכללי של המשק‪/‬שוק הנדל"ן‪.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‬
‫מבנה לתעשייה בן ‪ 4‬קומות ‪ +‬קומת ביניים מעל קומת מרתף לחנייה‬
‫(המרתף כאמור משותף גם למגרש מס' ‪ 528‬נישום בדו"ח מקביל שלנו)‪.‬‬
‫מיקום המבנה הינו ברחוב העמל‪ ,‬שהינו ציר מרכזי באזור‪.‬‬
‫פירוט נוסף לעיל בפרק ‪ 2‬על כל תת סעיפיו‪.‬‬
‫‪ .5.2.4‬מצב פיזי ותחזוקתי‬
‫הנכס בנוי בבנייה קשיחה‪ ,‬ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי תקין‪ .‬חזותו‬
‫של הבניין מודרנית וכוללת חיפוי חלקי בקירות מסך ואריחי שיש‪.‬‬
‫אין בידינו נתונים מדויקים לגבי מועד סיום הבנייה‪ ,‬אולם עפ"י היתרי‬
‫הבנייה ניתן להבין כי למעט קומה ד' שנבנתה בשנת ‪ ,2005‬יתר הבניין‬
‫נבנה בין השנים ‪.1999-2000‬‬
‫‪ .5.2.5‬חניה‬
‫החנייה בקומת המרתף (‪ 350‬מקומות) ובקומת הקרקע (‪ 194‬מקומות‬
‫פתוחים) ובסה"כ ‪ 544‬מקומות חניה בחלקה ‪.7‬‬
‫מהנ"ל משויכים למבנה עפ"י חלקו היחסי בשטח הבנוי הכולל כ ‪258 -‬‬
‫מקומות‪.‬‬
‫‪ .5.2.6‬שימוש‪ ,‬שכר דירה ושימוש מיטבי‬
‫הנכס מושכר ל – ‪ 7‬שוכרים נכון ל‪31.12.2015 -‬‬
‫סיכום לגבי נתוני השכירות כמפורט לעיל בסע' ‪.4.4- 4.3‬‬
‫השימוש תואם את היתרי הבניה‪.‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬השימוש הנעשה בנכס הינו השימוש הטוב והמועיל ומתאים‬
‫ליעוד הקבוע בתוב"ע ובהיתרי הבנייה‪.‬‬
‫‪ .5.2.7‬מצב תכנוני ורישוי‬
‫כמפורט לעיל בסעיף ‪.3‬‬
‫הבנייה בהיתר‪ .‬השימושים תואמים להיתר הבנייה‪.‬‬
‫קיימת יתרת זכויות בנייה‪ ,‬מזערית יחסית‪ ,‬לניצול בהיקף של כ‪173 -‬‬
‫מ"ר‪ .‬הן לא מובאות בחשבון אומדן השווי‪.‬‬
‫‪ .5.2.8‬מצב משפטי‬
‫לחברה זכויות חכירה (רשומות) מהוונות עד ליום ‪ + 28.02.2054‬אופציה‬
‫להארכה ב‪ 49 -‬שנים‪ ,‬כמקובל‪.‬‬
‫רשומה משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת בנק‬
‫דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬על כל החוכרים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.9‬איכות סביבה‬
‫מבירור שערכנו באתר המשרד להגנת הסביבה המציג מתחמים‬
‫מזוהמים‪/‬חשודים בזיהום‪ ,‬אין אזכור ל"פארק אפק" בו נמצא הנכס‬
‫הנישום‪.‬‬
‫כללית האזור בנוי ומפותח‪.‬‬
‫מעבר לכך לא נערכו על ידינו בדיקות שהן‪ .‬אין בכך משום אישור מצדנו‬
‫לכך שהקרקע אינה מזוהמת (כיתוב פורמאלי) ונבהיר כי אין לנו את הידע‬
‫המספיק להתייחס לנושא‪.‬‬
‫‪ .5.2.10‬אחזקה וניהול‬
‫דמי ניהול ממוצעים לשטחים מושכרים כ‪/₪ 11.05 -‬למ"ר בחודש‬
‫(כמשרדים למעשה)‪ .‬לבדיקתנו סביר ומקובל‪.‬‬
‫רווחי הניהול בשנת ‪ 2014‬כ ‪.₪ 187,000 -‬‬
‫הנ"ל אינו מובא בחשבון השווי‪.‬‬
‫‪ .5.2.11‬מטרת ההערכה‬
‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,31.12.2015‬לצורך‬
‫הכללתו בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪ .5.2.12‬מיסוי‬
‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי‬
‫למוכר ולקונה‪.‬‬
‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬
‫במכירה‪.‬‬
‫‪ .5.2.13‬הפחתה כללית לגודל‬
‫אין לדעתנו מקום לבצע הפחתה לגודל‪ .‬גודלו של הנכס אינו חריג ביחס‬
‫למבני תעשיה אחרים בסביבה‪.‬‬
‫‪ .5.2.14‬הסתמכות על מומחים חיצוניים‬
‫לא הסתמכנו על חוו"ד יועצים חיצוניים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.3‬עקרונות לתחשיב‬
‫‪ .5.3.1‬גישת השומה‬
‫בשומה זו‪ ,‬עשינו שימוש בגישת היוון ההכנסות כגישה המועדפת לנכס‬
‫מניב ו‪/‬או לנכס בעל פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫לא נמצאו דוגמאות השוואה רלוונטיות להשוואה ישירה ולפיכך לא‬
‫השתמשנו בגישת ההשוואה‪.‬‬
‫לד עתנו‪ ,‬גישת העלויות אינה רלוונטית לנכס שבנדון הואיל ואיננה‬
‫משקפת תנאי שוק‪.‬‬
‫‪ .5.3.2‬תחשיב‪ -‬גישת היוון הכנסות‬
‫‪ .5.3.2.1‬סקר שוק לדמי שכירות – תעשיה עתירת ידע‪/‬משרדים‬
‫מימושי אופציות‪/‬חוזים חדשים בנכס שבנדון‬
‫חוזה‬
‫חדש‪/‬מימוש‬
‫אופציה‬
‫מיקום‬
‫מס"ד‬
‫‪1‬‬
‫העמל ‪12‬‬
‫‪2‬‬
‫העמל ‪10+12‬‬
‫חידוש‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫העמל ‪12‬‬
‫העמל ‪10‬‬
‫העמל ‪10‬‬
‫חוזה חדש‬
‫חדש‬
‫חוזה חדש‬
‫מועד‬
‫חתימה‪/‬מימוש שטח במ"ר‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫בחודש‬
‫הערות‬
‫בהתאם לחוזה‬
‫‪2007‬‬
‫בנוסף‪,‬מ‪-‬‬
‫‪ ₪‬דולרי‬
‫תוספת‬
‫מימוש אופציה ‪01/02/2016‬‬
‫‪1,691‬‬
‫‪29.8‬‬
‫‪28/12/2015‬‬
‫‪3,361‬‬
‫‪42.4‬‬
‫‪01/04/2016‬‬
‫‪28/12/2015‬‬
‫‪01/02/2015‬‬
‫‪186‬‬
‫‪2,918‬‬
‫‪500‬‬
‫‪40.0‬‬
‫‪36.0‬‬
‫‪41.8‬‬
‫‪460‬‬
‫‪39.0‬‬
‫‪ ₪‬תוספת שטח‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫הגדלת שטח מ‪-‬‬
‫‪ 165 ₪‬מ"ר ל‪460 -‬‬
‫‪7,425‬‬
‫‪39.6‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2015‬‬
‫חוזה חדש‬
‫העמל ‪10‬‬
‫‪6‬‬
‫ממוצע בניכוי דוגמא מס"ד ‪ ,1‬לאור העובדה כי מדובר בחוזה דולרי‬
‫ותיק‬
‫שטח של ‪918‬‬
‫‪ ₪‬מ"ר‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫נתוני שכירויות ממתחם חדש סמוך לנכס‬
‫דמ"ש‬
‫מועד תחילת‬
‫שטח משווק‬
‫חודשיים‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫חניות‬
‫חניה‬
‫אופציה‬
‫‪₪‬‬
‫‪53.0‬‬
‫‪343.00‬‬
‫‪01/11/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪53.0‬‬
‫‪1,490.10‬‬
‫‪18/10/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪56.6‬‬
‫‪911.00‬‬
‫‪15/05/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪52.0‬‬
‫‪371.50‬‬
‫‪26/03/2015‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.0‬‬
‫‪680.00‬‬
‫‪01/01/2015‬‬
‫‪3,795.60‬‬
‫ממוצע‬
‫‪₪‬‬
‫‪53.2‬‬
‫נתוני שכירויות ממתחם נוסף ברחוב העמל‬
‫דמ"ש‬
‫מועד תחילת‬
‫שטח משווק‬
‫חודשיים‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫חניות‬
‫חניה‬
‫אופציה‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.5‬‬
‫‪5,324‬‬
‫טיוטא‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.0‬‬
‫‪175‬‬
‫יול‪15-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪50.5‬‬
‫בממוצע‬
‫שימוש‬
‫שטח משווק‬
‫במ"ר‬
‫משרדים ואחסנה ‪353‬‬
‫‪350‬‬
‫משרדים‬
‫‪110‬‬
‫משרדים‬
‫שכ"ד מבוקש‬
‫‪18,000‬‬
‫‪17,500‬‬
‫‪5,500‬‬
‫בממוצע‬
‫שכ"ד מבוקש‬
‫למ"ר‬
‫‪51.0 ₪‬‬
‫‪50.0 ₪‬‬
‫‪50.0 ₪‬‬
‫‪50.3‬‬
‫‪ .5.3.2.2‬סקר שוק למחירי חניות בסביבה‬
‫מימושי אופציות‪/‬חוזים חדשים בנכס שבנדון‬
‫מס' מקומות‬
‫חוזה חדש‪/‬מימוש מועד‬
‫חתימה‪/‬מימוש חנייה‬
‫אופציה‬
‫מס"ד‬
‫‪10‬‬
‫‪01/02/2015‬‬
‫חוזה חדש‬
‫‪1‬‬
‫‪12‬‬
‫אפר‪16-‬‬
‫חידוש‬
‫‪2‬‬
‫בממוצע‬
‫ממוצע השכרות בחניון תת"ק למגרשים ‪ 527‬ו‪528 -‬‬
‫דמ"ש למקום‬
‫חנייה בחודש‬
‫‪250‬‬
‫‪220‬‬
‫‪234‬‬
‫‪180‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫נתוני דמ"ש ממתחם מסחר ומשרדים סמוך בפארק אפק (מתחם חדיש)‬
‫מפלס‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫שימוש‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫מועד תחילת‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫אופציה‬
‫‪26/03/2015‬‬
‫‪15/05/2015‬‬
‫‪21/04/2015‬‬
‫‪16/06/2015‬‬
‫‪01/11/2015‬‬
‫שטח משווק‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫חניות‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪1‬‬
‫‪8‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חניה‬
‫‪401.2‬‬
‫‪340.4‬‬
‫‪404.8‬‬
‫‪400.4‬‬
‫‪290.0‬‬
‫מחירי ביקוש לחניות נעים בגבולות שבין ‪/₪ 400‬למקום – ‪350‬‬
‫‪/₪‬למקוום חנייה בחודש‪.‬‬
‫‪ .5.3.2.3‬קביעת דמי שכירות ראויים‬
‫‪‬‬
‫תעשיה עתירת ידע‪/‬משרדים‬
‫חוזים חדשים‪/‬חידושי חוזים בנכס הנישום ובבניין סמוך‬
‫(בניכוי מרכיב התאמות מהמשכיר) נעים בגבולות הסך שבין ‪36.0‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש – ‪/₪ 42.4‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫מחירי ביקוש לשטחים ברמת גמר חלקית‪ ,‬בבניינים עדיפים‬
‫(נלקח בחשבון כי שוכר יידרש לערוך התאמות בהתאם לצרכיו)‬
‫נעים בגבולות הסך שבין ‪/₪ 50‬למ"ר בחודש ‪/₪ 51 -‬למ"ר‬
‫בחודש‪(.‬בבניינים חדשים בהם השימושים גם למשרדים)‪.‬‬
‫חידושי חוזים בפרויקט הנחשב לבניין יוקרתי בסביבה‪ ,‬ברמת‬
‫גמר קיים נעים בגבולות הסך שבין ‪/₪ 50.0‬למ"ר בחודש –‬
‫‪/₪ 56.6‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫דמ"ש חודשיים להיוון בנכס הנישום הינם בסך של כ‪44.1 -‬‬
‫‪/₪‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫מתקבל טווח מחירים רחב‪.‬‬
‫לאור כל האור לעיל‪ ,‬קבענו דמ"ש ראויים ללא שינוי ביחס‬
‫למועד קובע ‪ ,31.12.2014‬בסך של ‪/₪ 43‬למ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫חניות‪:‬‬
‫חוזים חדשים בנכס הנישום ובבניין סמוך‪ ,‬נעים בגבולות שבין‬
‫‪/₪ 220‬למקום בחודש ‪/₪ 250 -‬למקום בחודש‪.‬‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫בעסקאות שנחתמו בשנת ‪ ,2015‬בבניינים בסביבה נעים דמ"ש‬
‫בגבולות הסך שבין ‪/₪ 404 - ₪ 290‬למקום חנייה‪ ,‬בהתחשב‬
‫במס' המקומות המושכר‪.‬‬
‫מחירי ביקוש נעים בגבולות שבין ‪/₪ 350 - ₪ 400‬למקום‪.‬‬
‫דמי השכירות הממוצעים לחניות בנכס הנישום הינם בסך של‬
‫כ‪/₪ 157 -‬למקום בחודש‪.‬‬
‫יצוין כי דמ"ש הממוצעים הנמוכים נובעים מהעובדה שבגין ‪52‬‬
‫מקומות חנייה לא נגבים דמי שכירות‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ממוצע זה משקף דמ"ש לחניות מקורות וחיצוניות גם‬
‫יחד‪.‬‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬ובהתייחס לכלל מאפייני הנכס הנישום‪,‬‬
‫קבענו דמ"ש ראויים ללא שינוי ביחס למועד קובע ‪31.12.2014‬‬
‫בסך של ‪/₪ 230‬למקום חנייה בחודש‪.‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.4‬סקר שיעורי תשואה‬
‫תאריך‬
‫העסקה ‪/‬‬
‫הפרסום‬
‫מיקום‬
‫הנכס‬
‫‪13/12/2015‬‬
‫תל אביב‬
‫בית "קמור" ‪ -‬משרדים ומסחר ‪7.21% ₪ 6,160,000 ₪ 85,430,241‬‬
‫מגנ"א‬
‫‪7.20% ₪ 2,160,000 ₪ 30,000,000‬‬
‫מגנ"א‬
‫‪15/11/2015‬‬
‫אזה"ת עומר‬
‫בית ברן ‪ -‬משרדים‬
‫‪28/05/2015‬‬
‫כללי‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית שניה‬
‫של שנת ‪2014‬‬
‫‪28/12/2014‬‬
‫אזה"ת‬
‫מודיעין‬
‫בית "אטריום" ‪ -‬תעסוקה‪,‬‬
‫משרדים ומסחר‬
‫‪23/12/2014‬‬
‫רמת גן‬
‫משרדים ומסחר‬
‫‪17/12/2014‬‬
‫כללי‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית‬
‫ראשונה של שנת ‪2014‬‬
‫‪15/12/2014‬‬
‫אזה"ת קרית בית קודאק‬
‫אריה‪ ,‬פ"ת‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫תל אביב‬
‫‪01/10/2014‬‬
‫מחיר‬
‫הרכישה‬
‫דמ"ש‬
‫שנתיים‬
‫שיעור תשואה‬
‫מקור מידע‬
‫הערות‬
‫)‪(14‬‬
‫‪₪ 33,240,000‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫תעשיה‪/‬‬
‫לוגיסטיקה ‪8.1% -‬‬
‫מגנ"א‬
‫‪8.30%‬‬
‫‪₪ 211,180,000‬‬
‫מגנ"א‬
‫)‪(13‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫‪7.74% ₪ 16,350,000‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(11‬‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫‪₪ 102,600,000‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫‪₪ 300,000,000‬‬
‫‪7.5%‬‬
‫מגנא ‪+‬‬
‫עיתונות‬
‫מגנ"א‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫‪₪ 78,200,000‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫מגנ"א‬
‫)‪(8‬‬
‫‪7.44% ₪ 45,000,000‬‬
‫גלובס‬
‫)‪(7‬‬
‫‪20/06/2014‬‬
‫כללי‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית שניה‬
‫של שנת ‪2013‬‬
‫‪21/05/2014‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪16/12/2013‬‬
‫תל אביב‬
‫"בית פסגות" ‪ -‬משרדים‬
‫וחניות‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫‪₪ 605,000,000‬‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫כללי‬
‫‪09/10/2013‬‬
‫רמת גן‬
‫שיעורי תשואה ‪ -‬מחצית‬
‫ראשונה של שנת ‪2013‬‬
‫מגדל "משה אביב" ‪ -‬משרדים‬
‫משרדים ‪8.15% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫‪8.77% ₪ 5,070,000 ₪ 57,800,000‬‬
‫‪₪ 11,000,000‬‬
‫‪723,996‬‬
‫‪6.58% ₪‬‬
‫יול‪13-‬‬
‫בית שמש‬
‫מבנה תעשייה בבית שמש‬
‫יונ‪13-‬‬
‫שני מבני משרדים "פריסקייל" ‪₪ 20,000,000‬‬
‫‪7.80% ₪ 15,000,000‬‬
‫אפר‪13-‬‬
‫‪7.84% ₪ 18,500,000‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה‬
‫פיתוח‬
‫יהוד‬
‫בניין ‪ - HP‬משרדים‬
‫‪₪ 236,000,000‬‬
‫‪10/03/2013‬‬
‫תל אביב‬
‫מגדל "פלטינום" ‪ -‬משרדים‬
‫‪7.75% ₪ 2,440,000 ₪ 31,500,000‬‬
‫פבר‪13-‬‬
‫מגדל העמק‬
‫שלושה מבני תעשייה‬
‫‪8.41% ₪ 3,068,196 ₪ 36,500,000‬‬
‫‪04/07/2012‬‬
‫אזה"ת‬
‫הרצליה‬
‫פיתוח‬
‫מגדל "אקרשטיין" ‪ -‬משרדים‬
‫‪₪ 53,000,000‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(9‬‬
‫אגף שומת‬
‫מקרקעין‬
‫)‪(5‬‬
‫מגנ"א ‪+‬‬
‫‪The Marker‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫מגנ"א ‪+‬‬
‫‪The Marker‬‬
‫)‪(4‬‬
‫מגנ"א‪ ,‬גלובס‪(6) ,‬‬
‫מידע במשרדנו‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫המוכרת חב' אספן‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה‬
‫המוכרת חב' מבני תעשייה‪ .‬בנכס שוכר יחיד‪ .‬שיעור התשואה מגלם מקומות חניה‪.‬‬
‫אמות רכשה את המבנה‬
‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת ‪ 2‬קומות משרדים (קומות ‪ 17‬ו ‪ )18-‬בשטח ‪ 1,650‬מ"ר ‪ 35 +‬חניות ומחסנים‪ .‬משקף‬
‫כ ‪/₪ 16,500 -‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דיווחה על רכישת זכויות הבעלות ב ‪ 3 -‬קומות משרדים (קומות ‪ )45 ,15 ,14‬בשטח של ‪ 4,320‬מ"ר‪+‬‬
‫‪ 52‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות בעיקרן לחברות הביטוח מנורה מבטחים והראל פיא‪ .‬משקף כ ‪/₪ 12,000 -‬מ"ר ‪ -‬ע‪.‬ה‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫)‪(6‬‬
‫חברת מבני תעשיה דיווחה על מכירת ‪ 3‬קומות משרדים (כ ‪ 3,800 -‬מ"ר) ו ‪ 73 -‬מקומות חניה‪ .‬הקומות מושכרות לשוכר יחיד‬
‫ המטה הישראלי של חברת נובל אנרג'י‪ .‬משקף כ ‪/₪ 12,600 -‬מ"ר ‪-‬ע‪.‬ה‪.‬‬‫בית ההשקעות פסגות וקרנות הפנסיה עמיתים בוחנים פניה מצד משפחת נקש להצטרף לחברת אמפא ברכישת ‪( 50%‬חלקן‬
‫של החברות אלקטרה ואלקטרה נדל"ן) ממגדל אלקטרה בת"א‪ .‬העסקה‪ ,‬מתוכננת להתבצע בחלוקה שווה של שליש לכל אחד‬
‫מהרוכשים (פסגות‪ ,‬עמיתים‪ ,‬אמפא)‪ .‬שטחי המשרדים ‪ 54,000‬מ"ר ו ‪ 1,200 -‬מקומות חניה תת‪-‬קרקעיים‪.‬‬
‫)‪(7‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(9‬‬
‫)‪(10‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪(12‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(14‬‬
‫ריט ‪ 1‬דיווחה על שטחים מבית פסגות ברחוב רוטשילד ‪ ,3‬ת"א הכוללים‪ 6 :‬קומות משרדים בשטח כולל של כ ‪ 4,848 -‬מ"ר ו ‪-‬‬
‫‪ 1/3‬ממקומות החניה בחניון הבנין במושעא‪ .‬הנכס בתפוסה של ‪ .94%‬שיעור התשואה המדווח הינו לאחר קבלת הכנסות‬
‫מהשטחים הפנויים‪.‬‬
‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל אלקטרה (‪ )25%‬במחיר של ‪ 300‬מ' ‪ .₪‬בהתאם לדוחות הכספיים‬
‫למועד ‪ NOI 31.12.2013‬מייצג ‪ 90,240‬א' ‪ .₪‬שער ההיוון עבור חוזים חתומים ‪.7.5%‬‬
‫שיעור תפוסה ‪.100%‬‬
‫חב' אלקטה נדל"ן בע"מ דיווחה על מכירת זכויותיה במגדל קודאק (‪ )33%‬לחב' מגדל במחיר של ‪ 102.6‬מ' ‪ .₪‬שעור התשואה‬
‫עפ"י העתונות ‪.8.0%‬‬
‫בבנין ‪ 24,000‬מ"ר עילי ‪ 23,000 +‬מ"ר חניונים תת‪-‬קרקעיים‪ .‬התפוסה ‪.100% -‬‬
‫חב' סלע קפיטל בע"מ דיווחה על רכישת זכויות הבעלות בבנין ברחוב שוהם ‪ .2‬הבנין בן ‪ 16‬קומות בשטח של ‪ 14,600‬מ"ר וכ ‪-‬‬
‫‪ 220‬מקומות חניה‪ .‬התפוסה ‪.98% -‬‬
‫חב' לוינשטיין נכסים בע"מ דיווחה על רכישת זכויותיה בבנין (‪ )50%‬במחיר של ‪ 33.24‬מ' ‪ .₪‬הבנין נמצא בהליכי אכלוס‬
‫סופיים וצפוי להניב עם סיום אכלוסו (אמצע שנת ‪ )2015‬תשואה שנתית נטו של ‪.8.3%‬‬
‫הבנין כולל כ ‪ 8,000 -‬מ"ר בנוי וכ ‪ 165 -‬מקומות חניה‪.‬‬
‫קבוצת ברן בע"מ דיווחה כי חברת ברן אופקו בע"מ (חברת בת בבעלותה) מכרה את זכויות החכירה שלה במבנה‪ .‬עסקת‬
‫‪ .Sale&Lease Back‬במקביל תשכיר את המבנה לתקופה של ‪ 5‬שנים תמורת דמ"ש חודשיים בסך ‪180‬א' ש"ח‪ .‬המבנה בשטח‬
‫של כ ‪ 5,300 -‬מ"ר‪ .‬קיימים הסכמי שכירות משנה לחלק מהשטחים במבנה‪.‬‬
‫חב' איסתא ליינס חברת נסיעות של הסטודנטים בישראל בע"מ דיווחה כי חברת הבת איסתא נכסים בע"מ רכשה ‪70%‬‬
‫מהזכויות בנכס‪ .‬הנכס בתפוסה מלאה כולל כ ‪ 16,324 -‬מ"ר בנוי וכ ‪ 158 -‬מקומות חניה‪.‬‬
‫טווח שיעורי התשואה בסקר שלעיל הינו בטווח שבין ‪.6.58% - 8.41%‬‬
‫שיעורי תשואה בהתאם לעסקאות למבני משרדים בתקופה שבסמוך למועד הקובע נעים‬
‫בגבולות שבין ‪.7.20% -7.21%‬‬
‫בהתאם לסקירת השמאי הממשלתי למחצית הראשונה של ‪ 2014‬שיעורי תשואה לנכסי‬
‫תעשייה‪/‬משרדים ולוגיסטיקה‪ ,‬נעים בגבולות שבין ‪.8.0% -8.1%‬‬
‫לאור האמור לעיל קבענו שער היוון שנתי של ‪.8.0%‬‬
‫הנ"ל מהווה קיטון של ‪ 0.25%‬ביחס להערכתנו למועד קובע ‪.31.12.2014‬‬
‫בגין שטחים פנויים קבענו שער היוון של ‪( 9.25%‬תוספת של ‪ ,)1.25%‬המשקפים את משך‬
‫הדחייה והסיכון עד לאכלוסם של שטחים אלו‪.‬‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.5‬תחשיב אומדן השווי ההוגן‬
‫מוצג להלן תמצית אומדן השווי‪ .‬התחשיב המלא מוצג כנספח‪.‬‬
‫נתוני בסיס‪:‬‬
‫מועד קובע לחוו"ד‬
‫שער היוון שנתי לשטחים מושכרים‬
‫שער היוון שנתי לשטחים פנויים‬
‫שער היוון שנתי לרווחי ניהול‬
‫דמ"ש ראויים למ"ר בחודש‬
‫דמ"ש ראויים למקום חנייה בחודש‬
‫‪31/12/2015‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪10.00%‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43.0‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪230‬‬
‫סיכום תחשיב "השווי ההוגן"‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫מס' מקומות להיוון‪/‬דמ"ש שער היוון‬
‫שנתי‬
‫ראויים‬
‫שטח (מ"ר) חנייה‬
‫מהות‬
‫שטחים ומקומות חנייה‬
‫‪10,723‬‬
‫מושכרים‬
‫שטחים ומקומות חנייה‬
‫‪2,397‬‬
‫פנויים‬
‫סה"כ‬
‫‪13,120‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫בתום החוזים‬
‫היוון הכנסות‬
‫בתקופת החוזים בערך נוכחי‬
‫שווי מ"ר מגלם‬
‫מקומות חנייה‬
‫סה"כ שווי‬
‫‪220‬‬
‫‪8.00% ₪ 507,567‬‬
‫‪7,347 ₪ 78,776,546 ₪ 52,337,222 ₪ 26,439,324‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪38‬‬
‫‪9.25% ₪ 111,811‬‬
‫‪6,051 ₪ 14,505,211 ₪ 14,505,211‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪258‬‬
‫‪₪ 619,378‬‬
‫תוספת רווחי ניהול‬
‫אומדן דמי היתר חזויים בגין תוספת בנייה‬
‫סה"כ‬
‫במעוגל‬
‫הפחתות חזויות בעת מכירה‪:‬‬
‫דמי שימוש שנתיים ל‪-‬מ‪.‬מ‪.‬י ‪ 7‬שנים אחרונות‬
‫רווח שנתי‬
‫תוספת רווחי ניהול‬
‫רווח שנתי ממוצע‬
‫שער היוון שנתי‬
‫שווי רווחי ניהול לצמיתות‬
‫‪7,110 ₪ 93,281,757 ₪ 66,842,432 ₪ 26,439,324‬‬
‫‪ ₪ 187,000‬שער היוון שנתי ‪10.00%‬‬
‫‪1,870,000‬‬
‫‪-570,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 94,581,757‬‬
‫‪₪ 94,600,000‬‬
‫‪400,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪187,000‬‬
‫‪10.00%‬‬
‫‪₪ 1,870,000‬‬
‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ .6‬קביעת "השווי ההוגן"‬
‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬
‫ידינו‪ ,‬הננו קובעים את אומדן "השווי ההוגן" לנכס שבנדון‪ ,‬במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬
‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬
‫צד ג'‪ ,‬למעט השוכרים החופשיים נכון לתאריך הקובע ‪ 31.12.2015‬בגבולות הסך במעוגל‬
‫ל– ‪( ₪ 94,600,000‬תשעים וארבעה מיליון ושש מאות אלף ‪.)₪‬‬
‫הסכומים לא כוללים מע"מ‪.‬‬
‫‪ .6.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים ל – ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫דמי שימוש עבור ‪ 7‬שנים אחרונות בגין יתרת שטחים מעבר לקיבולת הבנייה ‪.₪ 400,000‬‬
‫‪ .6.2‬בדיקת רגישות למועד הקובע‬
‫להלן ניתוח רגישות לשווי המבנה כמשתנה של שינוי בשיעור ההיוון ודמי השכירות‬
‫הראויים (לשטחים פנויים‪/‬שטחים בתום החוזים) בנכס‪:‬‬
‫שער היוון‬
‫‪-0.50%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪0.50%‬‬
‫השינוי בדמ"ש הראויים‬
‫‪-5.00%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪5.00%‬‬
‫‪₪ 97,100,000 ₪ 100,700,000 ₪ 104,300,000‬‬
‫‪₪ 91,200,000 ₪ 94,600,000 ₪ 97,900,000‬‬
‫‪₪ 86,100,000 ₪ 89,200,000 ₪ 92,300,000‬‬
‫‪ .6.3‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידי שמאים אחרים בשלוש השנים‬
‫לפני המועד הקובע‬
‫לא הוצגו לעיוננו‪.‬‬
‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .6.4‬הערכות שמאיות קודמות שנערכו על ידינו בשלוש השנים לפני המועד‬
‫הקובע‬
‫הערכות קודמות‬
‫דמ"ש ראויים‬
‫למ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪43‬‬
‫שטח‬
‫לשיווק‬
‫(מ"ר)‬
‫‪13,120‬‬
‫‪13,120‬‬
‫‪13,120‬‬
‫‪13,120‬‬
‫‪13,120‬‬
‫‪13,120‬‬
‫שיעור‬
‫תפוסה (‪ )%‬שווי הנכס‬
‫‪89,000,000‬‬
‫‪92.70%‬‬
‫‪89,000,000‬‬
‫‪92.70%‬‬
‫‪90,000,000‬‬
‫‪96.23%‬‬
‫‪88,000,000‬‬
‫‪97.89%‬‬
‫‪88,000,000‬‬
‫‪81.73%‬‬
‫‪94,600,000‬‬
‫‪81.73%‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫‪6,600,000‬‬
‫דמ"ש חודשיים‬
‫מטרת חוו"ד‬
‫מועד קובע‬
‫‪₪‬‬
‫‪ 31.12.2011‬דו"חות כספיים ‪591,151‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪591,151‬‬
‫‪ 31.12.2011‬שווי לבטחונות‬
‫‪₪‬‬
‫‪ 31.12.2012‬דו"חות כספיים ‪627,290‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ 31.12.2013‬דו"חות כספיים ‪644,532‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ 31.12.2014‬דו"חות כספיים ‪541,585‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ 31.12.2015‬דו"חות כספיים ‪507,567‬‬
‫שינוי ביחס להערכה קודמת ב‪% -‬‬
‫שינוי ביחס להערכה קודמת ב‪₪ -‬‬
‫הסיבות לעלייה בשווי הנכס‪:‬‬
‫הכללת רווחי ניהול לאור עקביות ברווחים לאורך השנים‪ .‬הנ"ל לא הובא בחשבון עד כה‬
‫בחוו"ד קודמת נותרו תשלומים בגים התאמות לגמרים לשוכר "טיאוקו" בסך של‬
‫הקטנת שער ההיוון השנתי ב‪( 0.25% -‬מ‪ 8.25% -‬ל‪)8.0% -‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,870,000‬‬
‫‪2,498,500‬‬
‫‪2,231,500‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪37.9% ₪‬‬
‫‪33.8% ₪‬‬
‫‪6,600,000‬‬
‫‪100.0% ₪‬‬
‫‪28.3%‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה כמו גם נספחי התחשיבים‪ ,‬נמצאים‬
‫במשרדנו ו‪/‬או במשרדי החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬
‫נתוני השכירות‪ ,‬חב' הניהול‪ ,‬השטחים לשיווק והשטחים הפנויים ניתנו ע"י החברה‬
‫ובאחריותם בלבד‪.‬‬
‫מצ"ב‪:‬‬
‫נספח תחשיבים – ‪ 2‬עמודים‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫עודד האושנר‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫תפוצה‪ .1-2 :‬החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫נספח תחשיבים‪:‬‬
‫תחשיב השווי‬
‫מס' שוכר קומה‬
‫שטח‬
‫מושכר‬
‫(מ"ר)‬
‫‪1‬‬
‫ב'‪ +‬ג'‬
‫‪3,780‬‬
‫מס'‬
‫מקומות‬
‫חנייה‬
‫תת‬
‫קרקעי‪ /‬תום תקופת‬
‫השכירות‬
‫עילי‬
‫מס'‬
‫שנים דמ"ש חודשיים דמ"ש חודשיים דמ"ש חודשיים‬
‫היוון הכנסות‬
‫שער‬
‫למ"ר (מגלם‬
‫להיוון‪ ,‬כולל‬
‫להיוון למועד קובע‬
‫היוון שנתי בתקופת החוזה‬
‫חניות)‬
‫חניות‬
‫הכנסות כולל חניות‬
‫‪120‬‬
‫‪8.8 30/09/2024‬‬
‫‪231,292‬‬
‫‪234,301 ₪‬‬
‫‪62.0 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪17,230,809‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2‬‬
‫קרקע ‪ +‬א' ‪2,297‬‬
‫‪31‬‬
‫‪5.0 31/12/2020‬‬
‫‪137,374‬‬
‫‪101,997 ₪‬‬
‫‪44.4 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪4,891,315‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫קרקע ‪ +‬א' ‪1,585‬‬
‫‪1,691‬‬
‫א'‬
‫‪40‬‬
‫‪2.8 31/10/2018‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪62,007‬‬
‫‪46,534‬‬
‫‪62,007 ₪‬‬
‫‪50,215 ₪‬‬
‫‪39.1 ₪‬‬
‫‪29.7 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪1,823,574‬‬
‫‪864,247‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5‬‬
‫ב'‬
‫‪745‬‬
‫‪27‬‬
‫‪3.0 31/12/2018‬‬
‫‪33,430‬‬
‫‪33,430 ₪‬‬
‫‪44.9 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪1,034,667‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫‪350‬‬
‫‪275‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2.9 30/11/2018‬‬
‫‪1.4 31/05/2017‬‬
‫‪13,576‬‬
‫‪11,332‬‬
‫‪13,576 ₪‬‬
‫‪11,720 ₪‬‬
‫‪38.8 ₪‬‬
‫‪42.6 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪409,582‬‬
‫‪181,564‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫קרקע‬
‫‪1‬‬
‫‪2,397‬‬
‫‪13,120‬‬
‫‪10,723‬‬
‫‪2,397‬‬
‫‪81.7%‬‬
‫‪1.0 31/12/2016‬‬
‫‪320‬‬
‫‪320 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪38‬‬
‫‪258‬‬
‫‪220‬‬
‫‪38‬‬
‫‪85.3%‬‬
‫‪535,864‬‬
‫‪507,567 ₪‬‬
‫‪47.3 ₪‬‬
‫‪3,565‬‬
‫‬‫‪26,439,324‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫פנוי‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ מושכר‬
‫סה"כ פנוי‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תחשיב השווי‬
‫מס' שוכר קומה‬
‫שטח‬
‫מושכר‬
‫(מ"ר)‬
‫‪1‬‬
‫ב'‪ +‬ג'‬
‫‪3,780‬‬
‫מס'‬
‫מקומות‬
‫חנייה‬
‫תת‬
‫קרקעי‪/‬‬
‫עילי‬
‫דמ"ש‬
‫דמ"ש ראויים‬
‫שער‬
‫חודשיים‬
‫למ"ר‪/‬מקום‬
‫ביתרת החיים היוון‬
‫חניה ביתרת‬
‫שנתי‬
‫החים הכלכליים הכלכליים‬
‫ערך נוכחי‬
‫שווי הנכס‬
‫ביתרת החיים ביתרת החיים‬
‫הכלכליים‬
‫הכלכליים‬
‫שווי מ"ר ‪/‬‬
‫סה"כ שווי הנכס מקום חניה‬
‫‪120‬‬
‫‪43‬‬
‫‪190,140 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪14,537,872 ₪ 28,521,000‬‬
‫‪31,768,682 ₪‬‬
‫‪8,404 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2‬‬
‫קרקע ‪ +‬א' ‪2,297‬‬
‫‪31‬‬
‫‪43‬‬
‫‪105,901 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪10,806,608 ₪ 15,885,150‬‬
‫‪15,697,923 ₪‬‬
‫‪6,834 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫קרקע ‪ +‬א' ‪1,585‬‬
‫‪1,691‬‬
‫א'‬
‫‪40‬‬
‫‪43‬‬
‫‪43‬‬
‫‪77,355 ₪‬‬
‫‪72,713 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪9,328,304 ₪ 11,603,250‬‬
‫‪9,655,499 ₪ 10,906,950‬‬
‫‪11,151,878 ₪‬‬
‫‪10,519,746 ₪‬‬
‫‪7,036 ₪‬‬
‫‪6,221 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5‬‬
‫ב'‬
‫‪745‬‬
‫‪27‬‬
‫‪43‬‬
‫‪38,245 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪4,553,057 ₪ 5,736,750‬‬
‫‪5,587,724 ₪‬‬
‫‪7,500 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫‪350‬‬
‫‪275‬‬
‫‪2‬‬
‫‪43‬‬
‫‪43‬‬
‫‪15,050 ₪‬‬
‫‪12,285 ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪8.00% ₪‬‬
‫‪1,803,448 ₪ 2,257,500‬‬
‫‪1,652,433 ₪ 1,842,750‬‬
‫‪2,213,030 ₪‬‬
‫‪1,833,997 ₪‬‬
‫‪6,323 ₪‬‬
‫‪6,669 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫קרקע‬
‫‪1‬‬
‫‪3,565‬‬
‫‪3,565 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪14,505,211 ₪‬‬
‫‪93,281,757 ₪‬‬
‫‪1,870,000‬‬
‫‪6,051 ₪‬‬
‫‪7,110 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫פנוי‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ מושכר‬
‫סה"כ פנוי‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‪2,397‬‬
‫‪13,120‬‬
‫‪10,723‬‬
‫‪2,397‬‬
‫‪81.7%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪38‬‬
‫‪258‬‬
‫‪220‬‬
‫‪38‬‬
‫‪85.3%‬‬
‫‪43‬‬
‫‪111,811 ₪‬‬
‫‪623,500‬‬
‫‪14,505,211 ₪ 14,505,211 9.25% ₪‬‬
‫‪66,842,432‬‬
‫‪₪‬‬
‫תוספת רווחי ניהול‬
‫הפחתות חזויות‬
‫דמי היתר בגין שינוי ייעוד וניצול ‪-570,000‬‬
‫‪94,581,757‬‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫במעוגל‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 94,600,000‬‬
‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪33‬‬
‫‪12341.7-8‬‬
‫‪01.08.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫עודד האושנר‬
‫ירון מלול חשבונאי ושמאי מקרקעין‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫קארן דישי אלאור כלכלנית ושמאית מקרקעין‬
‫גאנם עתילי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אביקם כדורי מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫אסף ניב שמאי מקרקעין‬
‫מוטי בוטבול שמאי מקרקעין‬
‫הדס ליטוינסקי עורכת דין ו‪ B.A. -‬במנהל עסקים‬
‫ארנון מרדכי ‪ B.A‬במדעי החיים ושמאי מקרקעין‬
‫דניאל בר נתן שמאי מקרקעין‬
‫וסילי טולקנץ כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫תל‪-‬אביב‪27.07.2016 :‬‬
‫סימוכין‪12259.7-9 :‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ :‬מבנה מסחר ומשרדים‪ ,‬פארק אפק‪ ,‬ראש העין‬
‫זכויות‪ :‬חכירה מהוונת לחב' "מבני תעשייה בע"מ" (להלן‪" :‬החברה")‪.‬‬
‫צולם בתאריך ‪29.12.2015‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪30‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 65220 65220‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫אני‪ ,‬הח"מ נתבקשתי בתאריך ‪ 10.07.2016‬על ידי החברה‪ 1‬לחוות דעתי לעניין שבנדון‪.‬‬
‫ההזמנה בוצעה באמצעות מר יוסי פליבה‪ ,‬מנהל הכספים של החברה‪.‬‬
‫נמסר לנו על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס נדל"ן להשקעה על פי תקן חשבונאי‬
‫מספר ‪.IAS 40‬‬
‫ידוע לנו כי ההערכה דרושה לכם לצורך יישום תקן חשבונאי ‪.IAS 40‬‬
‫אני נותן את חוות דעתי זו לצורך הכללתה בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים‬
‫לציבור‪.‬‬
‫לא ניתן כתב התחייבות לשיפוי‪.‬‬
‫יחסי תלות‬
‫הנני נותן מדי פעם הערכות מקרקעין לחברה ולחברות אחרות מקבוצת א‪ .‬פישמן‪ ,2‬בעיקר‬
‫במה שנוגע למערכת הב נקאית ולרבות ליווי פרויקט בבנייה עבור החברה‪ .‬כן ביצעתי החל ב‪-‬‬
‫‪ 31.12.2006‬הערכות חלק מנכסי המקרקעין של הקבוצה לצורך הכללתן בדוחו"ת הכספיים‪.‬‬
‫לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי במר א‪ .‬פישמן ו‪/‬או בחברות שבשליטתו ולרבות בחברה‪.‬‬
‫הכנסות משרדי מקבוצת א‪ .‬פישמן ולרבות מהחברה‪ ,‬לא מהוות סכום מהותי ביחס לסך‬
‫הכנסות משרדי‪.‬‬
‫חוות הדעת נערכת ללא כל התניות שהן מצד הלקוח ולרבות בנושא שכ"ט‪.‬‬
‫פרטי השמאי‬
‫שם המומחה ‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מעונו‬
‫מקום עבודתו ‪:‬‬
‫עודד האושנר‪.‬‬
‫רח' אורן מס' ‪ ,3‬שכ' גבעת הברושים‪ ,‬ק‪ .‬קרניצי ר"ג ‪.52645‬‬
‫רח' לינקולן מספר ‪ ,20‬בית רובינשטיין‪ ,‬ת"א ‪.67134‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי‬
‫ב ‪ 12/1976 -‬סיימתי את הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בחיפה כ"מוסמך למדעים‬
‫בהנדסה "אזרחית"‪.‬‬
‫החל מ‪ 1/5/1991 -‬הנני מנהל משרד עצמאי להנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין‪ .‬כיום‪,‬‬
‫האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין בע"מ‪.‬‬
‫אתר המשרד באינטרנט‪www.haushner.co.il :‬‬
‫המשרד נותן שירותים בכל רחבי הארץ‪ .‬החל ב‪ 1998 -‬עובד המשרד לפי ת"י ‪ISO 9001:2008‬‬
‫מטעם מכון התקנים הישראלי‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫מקבוצת "מבנה‪ -‬קבוצת הנדל"ן מבית פישמן"‪.‬‬
‫איננו מתייחסים עדיין לקיטון בהחזקות פישמן בקבוצה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ‪-‬‬
‫‬‫רשום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫מתאריך ‪ ,18/10/1977‬רישיון מספר ‪.23197‬‬
‫מתאריך ‪ ,01/04/1986‬רישיון מספר ‪.187‬‬
‫הסכמות והצהרות השמאי‬
‫אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחו"תיה הכספיים של החברה המפורסמים לציבור‪.‬‬
‫הנני מסכים ומאשר לצרף את חוות דעתי המקצועית שבנדון לדו"ח הדירקטוריון של החברה‬
‫ו‪/‬או לתשקיף החברה‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר ‪" 17.1‬פרוט מזערי נדרש בעבודות‬
‫שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪ 1968‬ולצורך‬
‫יישום תקינה חשבונאית" מיוני ‪( .2010‬להלן‪" :‬תקן ‪.)"17.1‬‬
‫חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו ‪.1965 -‬‬
‫הנני מצהיר כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף ‪( 226‬א) לחוק החברות‪ ,‬תשנ"ט – ‪1999‬‬
‫ולא בעבירה על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח – ‪.1968‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב‬
‫ידיעותיי‪ ,‬ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים‪.‬‬
‫המועד הקובע‬
‫המועד הקובע לשומה‪( 31.12.2015 :‬להלן‪" :‬המועד הקובע")‪.‬‬
‫וזאת השאלה‬
‫מהו "השווי ההוגן" לנכס שבנדון‪ ,‬נכון למועד הקובע לצורך הכללתו בדוחו"תיה‬
‫הכספיים של החברה‪.‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‬
‫הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי‪/‬מחיר המופיעים בדו"ח זה‪ ,‬נכונים למועד הביקור‬
‫בנכס או למועד אחר רלוונטי לגביו מצוין בגוף הדו"ח‪ .‬ייתכנו שינויים בשוויו‪/‬מחירו של‬
‫הנכס בהתאם לתנודות השוק‪.‬‬
‫‪ ‬ביקור בנכס ובסביבה‪ ,‬בנוכחות השוכרים החופשיים נערך בתאריך ‪ 29.12.2015‬ע"י דניאל בר‬
‫נתן‪ ,‬שמאי מקרקעין במשרדנו‪ .‬המקום מוכר לי (ע‪.‬ה)‪.‬‬
‫‪ ‬ביקור בוועדה המקומית לתו"ב "ראש העין" נערך בתאריך ‪ 29.12.2015‬ע"י דניאל בר נתן‪.‬‬
‫בידנו מלוא המידע התכנוני הנדרש לצורך עריכת חוות הדעת‪.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מסמכים‪:‬‬
‫‪ - 24.12.2015 ‬העתק נסחי רישום מקרקעין (מידע מפנקס הזכויות)‪ .‬גרסת אינטרנט ‪ -‬הופק‬
‫במשרדנו‪.‬‬
‫ העתקי מסמכים משפטיים נוספים – נמסרו מהחברה‪.‬‬‫‪ ‬שונים‬
‫ מסמכים תכנוניים (תב"עות בתוקף)‪ ,‬כמפורט להלן בפרק "מצב תכנוני" – נמסרו‬‫‪ ‬שונים‬
‫מהחברה ונאספו על ידנו‪.‬‬
‫‪ .1‬זיהוי ופרטי הנכס‬
‫גוש‬
‫‪:‬‬
‫‪8738‬‬
‫חלקה (בשלמות)‬
‫‪:‬‬
‫‪9‬‬
‫שטח רשום במ"ר‬
‫‪:‬‬
‫‪ 10,826‬מ"ר לחלקה בשלמות‬
‫מגרש‬
‫‪:‬‬
‫מס' ‪ 532‬לפי תכנית מפורטת מס' אפ‪/2002/‬א‬
‫שטח המגרש‬
‫‪:‬‬
‫‪ 10,826‬מ"ר‬
‫שטח משווק במ"ר‬
‫‪:‬‬
‫‪ 10,790‬מ"ר שטחים עיליים (בהיתר‪ 11,656 :‬מ"ר)‪.‬‬
‫סוג הנכס‬
‫‪:‬‬
‫מבנה מסחר ומשרדים הכולל ‪ 3‬מרתפי חניה ‪ +‬קומת כניסה ‪ +‬קומת‬
‫גלריה ‪ 5 +‬קומות טיפוסיות ‪ +‬גג‪.‬‬
‫כתובת‬
‫‪:‬‬
‫במבנה פעילה תחנת תדלוק זעירה ("נפתחה" לקהל הרחב ב‪,)05/2012 -‬‬
‫במסגרת השטחים הבנויים במפלס מרתף ‪.-3‬‬
‫מיקום הנכס במבנה ‪:‬‬
‫המקרקעין בשלמות‪.‬‬
‫זיהוי עפ"י תשריט‬
‫‪:‬‬
‫הפורטל הגיאוגרפי הלאומי‪ ,‬תשריטי תוב"ע והיתרי בנייה‪.‬‬
‫(לעניין זיהוי החלקה)‪.‬‬
‫בעלויות‬
‫‪:‬‬
‫רשות הפיתוח (בשלמות)‪.‬‬
‫זכויות‬
‫‪:‬‬
‫לחברה זכויות חכירה (רשומות) מהוונת מרשות מקרקעי ישראל (להלן‪:‬‬
‫"ר‪.‬מ‪.‬י")‪ ,‬עד ליום ‪ + 30.05.2041‬אופציה להארכה ב‪ 49 -‬שנים נוספות‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫‪ - 23.02.2009‬נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק דיסקונט‬
‫לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬על זכויות החברה‪.‬‬
‫‪:‬‬
‫לא רשומות‪.‬‬
‫שעבודים‬
‫הערות‬
‫‪3‬‬
‫קרן הרח' המלאכה והעמל‪ ,‬פארק תעשיה "אפק"‪ ,‬ראש העין‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫הערכת שוויו של הנכס נעשית תוך התעלמות מהשעבודים וההערות ותחת הנחה כי בעת מכירה אלו‬
‫יוסרו על ידי המוכר או לחילופין יפחית המוכר מהתמורה את ערכם כנגד השארתם‪ .‬לפיכך‪ ,‬שוויו של‬
‫הנכס אינו מושפע מהם‪.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2‬תיאור הסביבה‪ ,‬הקרקע‪ ,‬הבניין והנכס‬
‫‪ .2.1‬תיאור הסביבה‬
‫אזה"ת (החדש) של ראש העין‪ ,‬פארק תעשיה "אפק"‪ ,‬סמוך מצפון לכביש "חוצה שומרון"‬
‫(כביש מס' ‪ ,)5‬ובמרחק של כ‪ 2 -‬ק"מ מזרחית לצומת "קסם" וכביש "חוצה ישראל" (כביש‬
‫מס' ‪.)6‬‬
‫האזור שוכן בחלקה הצפוני של ראש העין ונכלל בתחום שיפוטה‪ .‬מעברו הצפוני והמזרחי של‬
‫אזור התעשייה‪ ,‬נמצא תחום השיפוט המוניציפאלי של כפר קאסם‪.‬‬
‫הפארק מאופיין במבני תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים מודרניים ("היי טק")‪ .‬הבניינים חדשים‬
‫יחסית‪ ,‬וברמת גימור גבוהה‪.‬‬
‫הנכס שבנדון ממוקם בכניסה לפארק (בחלקו המערבי) בפינת הרחובות המלאכה והעמל‪.‬‬
‫רח' העמל הינו דו סיטרי ומהווה את כביש הגישה לאזה"ת‪ .‬רח' המלאכה מתחבר לרח' העמל‬
‫במזרח‪ ,‬מתעקל ומתחבר שוב לרח' העמל במערב‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות‪ ,‬תאורה ושילוט‪.‬‬
‫האזור פעיל‪.‬‬
‫תרשים סביבה (ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫מיקומו הכללי‬
‫של הנכס‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .2.2‬תיאור הקרקע‬
‫הקרקע פינתית‪ ,‬בעלת צורה אי רגולרית‪ ,‬פונה בחזית דרומית לרחוב העמל ובחזית‬
‫מזרחית לרחוב המלאכה‪.‬‬
‫פני הקרקע משופעים ויורדים מצפון מזרח לדרום מערב‪ .‬הבנייה מדורגת תוך ניצול‬
‫פני הקרקע המשופעים‪.‬‬
‫קיימות ‪ 3‬גישות לכלי רכב‪:‬‬
‫מרח' המלאכה – לחנייה הפתוחה שבמפלס הכניסה‪" /‬מסחר עליון"‪.‬‬
‫מרח' המלאכה – לדרך שרות לפריקה וטעינה בעורפו הצפוני של המגרש‪.‬‬
‫– לק' המרתף של הבניין (הגישה דרך מפלס מרתף ‪.)3‬‬
‫מרח' העמל‬
‫גבולות הקרקע הכלליים ‪:‬‬
‫מצפון ‪ -‬קיר בנוי ומעברו מגרש חניה פתוח‪.‬‬
‫ממזרח ‪ -‬רחוב המלאכה ומעברו מבנה תעסוקה‪" -‬מתחם פימר"‪.‬‬
‫מדרום ‪ -‬רחוב העמל ומעברו מתחם "מגה"‪.‬‬
‫ממערב ‪ -‬קיר תמך‪ ,‬מעברו שטח בייעוד לשצ"פ וכביש הגישה לכפר קאסם‪.‬‬
‫תרשים החלקה‬
‫(מהפורטל הגיאוגרפי הממשלתי‪ -‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫תרשים המגרש‬
‫(מתשריט תב"ע אפ‪/2002/‬א‪ -‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫חלקה מס' ‪9‬‬
‫רח' המלאכה‬
‫מגרש מס' ‪532‬‬
‫רח' המלאכה‬
‫רח' העמל‬
‫רח' העמל‬
‫‪ .2.3‬תיאור המבנה‬
‫מבנה מסחר ומשרדים הכולל ‪ 3‬מרתפי חניה ‪ +‬קומת כניסה ‪ +‬קומת גלריה ‪ 5 +‬קומות‬
‫טיפוסיות ‪ +‬גג‪.‬‬
‫המבנה כולל תחנת דלק זעירה חדשה (נפתחה לקהל הרחב ב‪ )05/2012 -‬במסגרת סך‬
‫השטחים הקיימים‪.‬‬
‫המבנה חדש יחסית‪ ,‬בנייתו נסתיימה באמצע שנות ה‪.2000 -‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫שטחים בנויים ומספר חניות בהיתר ‪:‬‬
‫קומה‬
‫מרתף ‪3‬‬
‫מרתף ‪2‬‬
‫מרתף ‪1‬‬
‫סיכום מרתפים‬
‫ק' כניסה‬
‫ק' גלריה‪ /‬ב'‬
‫קומה ‪1‬‬
‫קומה ‪2‬‬
‫קומה ‪3‬‬
‫קומה ‪4‬‬
‫קומה ‪5‬‬
‫קומת גג‬
‫סיכום קומות‬
‫סה"כ מרתפים וקומות‬
‫מפלס‬
‫‪+86‬‬
‫‪+89‬‬
‫‪+92‬‬
‫‪+95‬‬
‫סה"כ‬
‫מפלסי‬
‫הקומות‬
‫‪86.00‬‬
‫‪89.00‬‬
‫‪92.00‬‬
‫‪95.60‬‬
‫‪99.10‬‬
‫‪102.10‬‬
‫‪105.70‬‬
‫‪109.30‬‬
‫‪112.90‬‬
‫‪116.50‬‬
‫‪120.10‬‬
‫(א) שימושים עיקריים (מ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫משרדים מסחר‬
‫‪126‬‬
‫‪126‬‬
‫‪973‬‬
‫‪973‬‬
‫‪1,099‬‬
‫‪2,350‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪1,276‬‬
‫‪6,381‬‬
‫‪6,381‬‬
‫‪1,099‬‬
‫‪2,350‬‬
‫‪2,350‬‬
‫‪8,732‬‬
‫‪9,831‬‬
‫(ב) חלקי שירות (במ"ר)‬
‫סה"כ‬
‫‪9,378‬‬
‫‪8,487‬‬
‫‪7,114‬‬
‫‪24,979‬‬
‫‪1,488‬‬
‫‪451‬‬
‫‪164‬‬
‫‪164‬‬
‫‪164‬‬
‫‪164‬‬
‫‪164‬‬
‫‪164‬‬
‫‪2,925‬‬
‫‪27,904‬‬
‫סה"כ עיקרי‬
‫ושירות (מ"ר)‬
‫‪9,504‬‬
‫‪9,460‬‬
‫‪7,114‬‬
‫‪26,078‬‬
‫‪3,838‬‬
‫‪451‬‬
‫‪1,441‬‬
‫‪1,441‬‬
‫‪1,441‬‬
‫‪1,441‬‬
‫‪1,441‬‬
‫‪164‬‬
‫‪11,656‬‬
‫‪37,735‬‬
‫מספר חניות‬
‫מס' מקומות חניה‬
‫‪217‬‬
‫‪172‬‬
‫‪184‬‬
‫‪30‬‬
‫‪603‬‬
‫פירוט לגבי שטחי בניה ומספר חניות לשיווק יוצג להלן בפרק "מצב משפטי"‪.‬‬
‫במבנה ‪ 3‬אגפים המחוברים ביניהם כדלקמן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫אגף מרכזי הבנוי בצורת האות העברית "ר" (עקומה) הכולל את קומת הכניסה‪/‬לובי‪,‬‬
‫קומת גלריה‪ 5 ,‬קומות משרדים וקומת גג‪.‬‬
‫מפלס מסחר עליון‪"/‬בית הקשתות" ‪ -‬אגף חד קומתי במפלס קומת הכניסה של אגף‬
‫המשרדים הנ"ל‪ .‬מהווה מעין "רגל" המסתעפת מזרחה מאזור הלובי‪.‬‬
‫מפלס מסחר תחתון – אגף חד קומתי הבנוי בפועל במפלס מרתף ‪ .2‬מהווה מעין "רגל"‬
‫המסתעפת דרום מזרחה ממפלס מרתף ‪.2‬‬
‫במפלס מרתף ‪ ,3‬בחזית המבנה לרח' העמל‪ ,‬תחנת תדלוק זעירה‪.‬‬
‫החצר במפלס הכניסה משמשת בין היתר כמעבר לחלקי המבנה השונים וכחניית‬
‫אורחים עילית פתוחה‪.‬‬
‫החצר במפלס המסחר התחתון מרוצפת‪.‬‬
‫הבניה קשיחה‪ .‬חיפוי קירות החוץ בקירות מסך ואריחי אבן‪ .‬ניכר כי מצבו הפיזי‬
‫והתחזוקתי של הנכס תקין‪.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תרשים המגרש והעמדת הבינוי (מתכנית היתר הבניה‪ ,‬ללא קנ"מ)‪:‬‬
‫רחבה‬
‫מרוצפת‬
‫"בית הקשתות" –‬
‫מפלס מסחר עליון‬
‫חניה‬
‫פתוחה‬
‫קומות‬
‫המשרדים‬
‫רחוב המלאכה‬
‫מיקום תחנת תדלוק‬
‫(בהקמה)‬
‫מפלס מסחר‬
‫תחתון‬
‫רחוב העמל‬
‫והגישה לקומות‬
‫המרתף‬
‫תיאור הקומות במבנה (פירוט השטחים הבנויים בתחילת הסעיף)‪:‬‬
‫קומה‬
‫מרתף ‪3‬‬
‫מרתף ‪2‬‬
‫מרתף ‪1‬‬
‫תיאור‬
‫משמשת בעיקרה כקומת חניה‪ .‬בחזיתה לרחוב העמל‪ ,‬תחנת תדלוק זעירה‪.‬‬
‫הגישה לרכבים מרח' העמל‪ .‬באמצעותה גם הגישה לקומות המרתף העליונות‪.‬‬
‫בנוסף ממוקמים בקומה זו גם חדרים טכניים (חשמל‪ ,‬שנאים‪ ,‬מתח גבוה‪ ,‬גנראטור‪ ,‬משאבות) ומשרדו‬
‫של אב הבית‪.‬‬
‫משמשת בעיקרה כקומת חניה‪.‬‬
‫בצידה הדרום מזרחי של הקומה קיימת עלייה של כ‪ 4 -‬מדרגות ליציאה למפלס המסחר התחתון‪.‬‬
‫החלוקה במפלס המסחר התחתון הינה כדלקמן‪:‬‬
‫‪ ‬בחלק הצפוני ממוקמים מס' מחסנים המשמשים את שטחי המסחר‪.‬‬
‫‪ ‬בחלק הדרומי (חזית לכיוון כיכר בפינת הרח' המלאכה והעמל) ‪ 6‬יחידות מסחריות‪ 3 ,‬מהן פנויות‪.‬‬
‫פרטי הגמר משתנים בין שוכר לשוכר‪ .‬בחזית מסעדה‪ ,‬חלק שנסגר בקונסטרוקציית מתכת‬
‫וויטרינות זכוכית ומקורה בגג קל‪ .‬בחזית היחידות (לכיוון הכיכר) רחבה מרוצפת אשר בחלקה פינות‬
‫ישיבה‪.‬‬
‫משמשת כקומת חניה (חניות המושכרות לשוכרת מס' ‪ -9‬שוכרת מרכזית במבנה)‪.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫הגישה למפלס זה מכיוון רח' המלאכה‪ .‬קיימת חלוקה לאגפים ‪:‬‬
‫‪ ‬האגף הצפוני (חד קומתי) מהווה את מפלס המסחר עליון ("בית הקשתות")‪.‬‬
‫כללית‪ ,‬הבניה באגף זה קשיחה‪.‬‬
‫בחזית היחידות (המסחריות) ויטרינות מזכוכית ו"קולונדה" הפונה לרחבה פנימית פתוחה ומרוצפת‪.‬‬
‫חלוקה ליחידות (פרטי הגמר בהן משתנים משוכר לשוכר ותואמים את השימושים) ‪:‬‬
‫כניסה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫יחידה בעלת חזית מסוימת לרח' המלאכה מושכרת לשימוש בנקאי‪.‬‬
‫‪ 3‬יחידות פנימיות מושכרות בשימושי משרד‪/‬מרפאה‪/‬מכירות‪/‬אחסנה‪.‬‬
‫שטח המשמש את שוכרת מס' ‪( 9‬שוכרת מרכזית במבנה) למעבדה וחדר אוכל‪.‬‬
‫שטח פנוי ברמת מעטפת (רצפת בטון וספרינקלרים) ושטח פנוי נוסף ברמת גמר קיים אשר‬
‫הוחזק ע"י שוכרת מס' ‪ 9‬ופונה‪.‬‬
‫‪ ‬אגף המשרדים מצוי באגפו המערבי של המגרש‪ .‬החלוקה הפנימית בקומת הכניסה באגף זה ‪:‬‬
‫‪ ‬לובי ובו עמדת שומר מאוישת‪ .‬פרטי הגמר בו טובים‪.‬‬
‫‪ ‬אגף טכני הכולל חדרי שנאים‪ ,‬גנראטור‪ ,‬אשפה ‪ +‬גישה לדרך שירות לפריקה בצפון המגרש‪.‬‬
‫‪ ‬מעליות‪/‬חדרי מדרגות‪ .‬יפורט להלן‪.‬‬
‫גלריה‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪5-4‬‬
‫גג‬
‫‪ ‬באגפו הדרום מזרחי של המגרש חניה פתוחה לאורחי הבניין (הכנסות מחניות אלו זניחות)‪.‬‬
‫קומה חלקית מפולשת הממוקמת כחצי קומה מעל הלובי‪ .‬משמשת בחלקה הצפוני כחדר חשמל ובחלקה‬
‫המרכזי כחדר מכונות ומעלית‪.‬‬
‫הקומה מושכרת בשלמותה כללית‪:‬‬
‫קומות ‪ 1,2,4,5‬משמשות למשרדים‪.‬‬
‫לשוכרת מס' ‪.9‬‬
‫כחצי מהקומה מושכרת לשוכר בכל קומה לובי קומתי מחופה בשיש בקירות וברצפה‪ .‬בכל קומה ‪2‬‬
‫מס' ‪ 10‬וכחצי מהקומה מושכרת חדרי שירותים (גברים ונשים)‪ .‬פרטי הגמר כוללים בין היתר חיפוי‬
‫לשוכר מס' ‪( 11‬חב' הקשורה רצפה בקרמיקה וחיפוי קירות חלקי בקרמיקה‪ .‬בכל קומה ממ"ק‪.‬‬
‫החלוקה הפנימית ברמת גמר הכוללת בין היתר קירות גבס‪ ,‬שטיחים‬
‫לשוכרת מס' ‪)9‬‬
‫ריקה‪ .‬הושכרה בעבר לשוכרת מק יר לקיר‪ ,‬ריצופים מסוגים שונים‪ ,‬תקרה מונמכת‪ ,‬חלונות זכוכית‬
‫ומסגרות אלומיניום‪ ,Open Space ,‬תאורה מסוגים שונים‪ ,‬דלתות‬
‫מס' ‪.9‬‬
‫עץ‪ ,‬מיזוג אוויר‪ ,‬טיח וצבע בקירות‪.‬‬
‫מושכרות בשלמותן לשוכרת מס' קומה ‪( 3‬משרדים) אשר פונתה ע"י שוכרת מס' ‪ ,9‬נמצאת במצב פיזי‬
‫ותחזוקתי תקין וניתנת לאכלוס מידי כפוף להתאמות ספציפיות‬
‫‪.9‬‬
‫בהתאם לצרכי שוכר חדש‪.‬‬
‫הגישה באמצעות גרם מדרגות מקומה ‪ .5‬גג בטון שטוח בו ממוקמים בין היתר חדרי המעליות‪ ,‬יחידות‬
‫המיזוג והאוורור ואנטנה של חב' סלולרית‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬בחלקו של הגג משטח לפעילויות שונות באוויר פתוח (לקיום כנסים פנימיים) בשימוש שוכרת‬
‫מס' ‪ 9‬ו‪/‬או מי מטעמה‪ ,‬ובו פרטי גמר הכוללים בין היתר חיפוי רצפה בדק‪ ,‬דשא סינטטי‪ ,‬פרגולה‪,‬‬
‫רשתות צל לבלימת רוח‪ ,‬קירות הסתרה מקורות עץ‪ ,‬דלפק בר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מערכות אלקטרומכניות וחדרי מדרגות במבנה‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫מעליות‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫חדרי‬
‫מדרגות ‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫מערכות ‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫מעלית משא המשמשת את ‪ 3‬קומות החניון‪.‬‬
‫‪ 2‬מעליות המקשרות בין ק' החניון ללובי כניסה‪.‬‬
‫‪ 2‬מעליות המקשרות את לובי הכניסה ל‪ 5 -‬קומות המשרדים‪.‬‬
‫‪ 3‬פירים בהם לא מותקנות מעליות‪.‬‬
‫‪ 3‬חדרי מדרגות בקומות המשרדים‪.‬‬
‫חדר מדרגות המוביל ממפלס המסחר התחתון לק' מרתף ‪.3‬‬
‫‪ 5‬חדרי מדרגות המובילים מק' החניונים אל ק' הכניסה‪ /‬המסחר העליון‪.‬‬
‫‪ 3‬שנאים (‪ 1‬לק' החניון והמסחר תחתון‪ 2 ,‬לק' המשרדים והמסחר עליון)‪.‬‬
‫‪ 2‬גנרטורים‪.‬‬
‫חדרי משאבות‪.‬‬
‫חדר חשמל מתח גבוה ושני חדרי חשמל מתח נמוך‪.‬‬
‫‪ 3‬צ'ילרים למיזו"א‪ ,‬מפוחים לשחרור עשן‪ ,‬מפוחי אוורור‪ ,‬מפוחי שאיבה‪.‬‬
‫‪ 5‬מפוחים לשחרור עשן מהחניון‪.‬‬
‫ספרינקלרים‪.‬‬
‫מערכת כיבוי אש‪.‬‬
‫‪ .3‬מצב תכנוני‬
‫‪ .3.1‬תכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות תקפות – רלוונטיות‬
‫‪‬‬
‫תב"ע אפ‪/2002/‬א' פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 3748 .‬מתאריך ‪04.03.1990‬‬
‫התכנית מסווגת את מגרש ‪ 532‬כ"איזור מסחר ומלאכה"‪.‬‬
‫השימושים המותרים באזור מסחר ומלאכה‪ :‬תחנת דלק מטיפוס ‪ 7‬לפי תמ"א ‪ ,18‬מסחר‬
‫קמעונאי וסיטונאי‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מזנונים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬כל השימושים המותרים באזור תעשייה‬
‫ובאזור מלאכה (קרי בנייני מלאכה ומפעלי תעשייה‪ ,‬בנינים ושטחי אחסנה וקירור‪,‬‬
‫משרדים ושירותים לאופי האזור‪ ,‬שטחים ומתקנים לחניה‪ ,‬תעשייה עתירת ידע)‪.‬‬
‫זכויות הבנייה באזור מסחר ומלאכה‪:‬‬
‫רחוב חזית מינימאלית ‪-‬‬
‫‬‫שטח מגרש מינימאלי‬
‫תכסית קרקע מינימאלית ‪-‬‬
‫מס' קומות מקסימאלי ‪-‬‬
‫‬‫סה"כ ‪ %‬בנייה‬
‫‬‫קווי בנין‬
‫‬‫תקן חניה‬
‫‪ 30‬מ'‪.‬‬
‫‪ 2,000‬מ"ר‪.‬‬
‫‪.40%‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.120%‬‬
‫קדמי וצדדי ‪ 5‬מ'‪ ,‬אחורי ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫לתעשייה עתירת ידע‪/‬מכוני מחקר‪/‬מעבדות וכד'‪:‬‬
‫מקום חניה אחד לגודל שטח ‪ 40‬מ"ר ברוטו‪.‬‬
‫יותרו מרתפים לחניה ומקלטים‪ ,‬בקווי בנין "‪ "0‬לכל הכיוונים‪ ,‬שלא יחושבו ב‪ % -‬הבניה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪‬‬
‫החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין מתאריך ‪08.04.1999‬‬
‫הוועדה אישרה תוספת של ‪ 30%‬משטח הקרקע לשטחי שירות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תב"ע רנ‪/‬מק‪ 15/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 4997 .‬מתאריך ‪02.07.2001‬‬
‫התכנית מהווה שינוי לתכנית אפ‪/2002/‬א‪.‬‬
‫מטרות התכנית‪ :‬העברת שטחי בנייה ממגרש ‪ 532‬למגרשים ‪ – 527 ,528‬שינוי‬
‫חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית ובתנאי שהשטח הכולל המותר לבניה‬
‫בכל ייעוד הקרקע לא יגדל ביותר מ‪ ,50% -‬תוספת קומה רביעית לכל עניין‬
‫שניתן לבקשו כהקלה‪.‬‬
‫זכויות בניה במגרש ‪: 532‬‬
‫קיים ‪ % :‬בנייה ‪ , 120% -‬שטח בנייה ‪ 12,992.5 -‬מ"ר‬
‫מוצע ‪ % :‬בנייה‪ , 100% - 4‬שטח בנייה ‪ 9,855 -‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫תב"ע רנ‪/‬מק‪ 29/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ 5077 .‬מתאריך ‪23.05.2002‬‬
‫התכנית מהווה שינוי לתכנית אפ‪/2002/‬א ותכנית רנ‪/‬מק‪.15/‬‬
‫מטרות התכנית‪ :‬תוספת שטחי בנייה בהיקף ‪ 16%‬משטח המגרשים‪ ,‬לכל עניין‬
‫שניתן לבקשו כהקלה‪ ,‬שינוי בחלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית‬
‫אפ‪/ 2002/‬א מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבנייה בכל יעוד‬
‫קרקע באופן שלא יעלה על ‪ ,50%‬תוספת ‪ 2‬קומות לגובה הבניה לכל עניין‬
‫שניתן לבקשו כהקלה‪.‬‬
‫בנוסף לאמור בתכנית הראשית (אפ‪/2002/‬א)‪ ,‬יחולו ההוראות הבאות ‪:‬‬
‫א‪ .‬זכויות בניה למגרש ‪:532‬‬
‫טבלה א' ‪ -‬שטחי בניה מותרים עפ"י תכניות מאושרות אפ‪/2002/‬א ורנ‪/‬מק‪15/‬‬
‫שטח עיקרי מותר שטח עיקרי מותר (מ"ר)‬
‫שטח‬
‫מס'‬
‫(תכנית (תכנית מתאר ‪/2002‬א‬
‫(מ"ר)‬
‫מגרש מגרש‬
‫מגרש‬
‫ותכנית רנ‪/‬מק‪)15/‬‬
‫מתאר ‪/2002‬א)‬
‫(מ"ר)‬
‫מסחר‬
‫‪91%‬‬
‫‪9,855 120% 12,992.5‬‬
‫‪10,826‬‬
‫ומלאכה ‪532‬‬
‫טבלה ב' ‪ -‬שטחי בניה מוצעים עפ"י תכנית זו‬
‫תוספת‬
‫שטח‬
‫סך שטח בניה עיקרי‬
‫בתכנית זו‬
‫מס'‬
‫מגרש‬
‫מגרש‬
‫(‪ + 5% + 6%‬מוצע‬
‫מגרש‬
‫(מ"ר)‬
‫‪( )2.5%*2‬מ"ר)‬
‫מסחר‬
‫‪98.5%‬‬
‫‪10,668‬‬
‫‪1,732‬‬
‫‪10,826 8738/9‬‬
‫ומלאכה (‪)532‬‬
‫שטח‬
‫ב‪ .‬תותר העברה של שטחים עיקריים ממגרש למגרש בהיקף שלא יעלה על ‪ 500‬מ"ר‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫להערכתנו ‪ %‬הבנייה המוצע הינו ‪ .91%‬ככל הנראה מדובר בטעות סופר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫תותר העברה של שטחים עיקריים מעל הקרקע אל מתחת לקרקע‪.‬‬
‫יותר שינוי באחוזי הבניה בכל קומה‪ ,‬לצורך התאמת פתרון אדריכלי‪ ,‬ללא שינוי‬
‫בסך הזכויות למגרש כאמור בתכנית זו‪.‬‬
‫גובה מבנים‪ :‬תותר תוספת של ‪ 2‬קומות‪ ,‬זאת בנוסף למותר בתכנית הראשית‪.‬‬
‫במקרה של סתירה בין שטח הבניה המותר לבין אחוזי הבניה‪ ,‬ייקבע שטח הבניה‪.‬‬
‫‪ .3.2‬רישוי והיתרי בנייה‬
‫‪ ‬היתר בניה מס' ‪ 20000215‬מ‪03.07.2001 -‬‬
‫ניתן להקמת ‪ 3‬מרתפים בשטח כולל של ‪ 22,431.77‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ ‬היתר בניה מס' ‪ 990351‬מ‪17.07.2001 -‬‬
‫ניתן למבנה משרדים ומסחר הכולל קומת כניסה מסחרית ועוד ‪ 5‬קומות‬
‫משרדים‪ 5‬מעל ‪ 3‬קומות מרתף הכוללות מסחר‪ ,‬חניונים‪ ,‬אחסנה‪ ,‬ושימושים‬
‫טכניים‪.‬‬
‫‪ ‬היתר בניה מס' ‪ 20080177‬מ‪14.10.2009 -‬‬
‫ניתן עבור תוספת למבנה קיים במפלס ‪ 89.00‬בשטח ‪ 119.19‬מ"ר (תוספת‬
‫לארומה ושניצל אילה)‪ ,‬ובמפלס ‪ 95.60‬המרה משטח עיקרי לשטחי שירות ‪16.30‬‬
‫מ"ר‪.‬‬
‫טבלת שטחים (מתכנית ההיתר) ‪:‬‬
‫הקומה‬
‫בבניין‬
‫מפלסי‬
‫הקומות‬
‫‪86.00‬‬
‫מרתף ‪3‬‬
‫‪89.00‬‬
‫מרתף ‪2‬‬
‫‪92.00‬‬
‫מרתף ‪1‬‬
‫סיכום מרתפים‬
‫ק' כניסה ‪95.60‬‬
‫ק' גלריה‪ /‬ב' ‪99.10‬‬
‫‪102.10‬‬
‫קומה ‪1‬‬
‫‪105.70‬‬
‫קומה ‪2‬‬
‫‪109.30‬‬
‫קומה ‪3‬‬
‫‪112.90‬‬
‫קומה ‪4‬‬
‫‪116.50‬‬
‫קומה ‪5‬‬
‫‪120.10‬‬
‫קומת גג‬
‫סיכום קומות‬
‫סה"כ מרתפים וקומות‬
‫‪5‬‬
‫(א) השימושים העיקריים (מ"ר)‬
‫משרדים ‪-‬‬
‫קיים‬
‫קיים‬
‫‪126.39‬‬
‫‪853.65‬‬
‫מסחר‬
‫מוצע‬
‫‪980.04‬‬
‫‪2,366.63‬‬
‫‪119.19‬‬
‫‪119.19‬‬
‫‪-16.30‬‬
‫מרחבים‬
‫סה"כ‬
‫מוגנים‬
‫‪11.80‬‬
‫‪126.39‬‬
‫‪22.31‬‬
‫‪972.84‬‬
‫‪13.96‬‬
‫‪48.07 1,099.23‬‬
‫‪72.12 2,350.33‬‬
‫‪44.87‬‬
‫‪44.87‬‬
‫‪44.87‬‬
‫‪44.87‬‬
‫‪44.87‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪1,276.26‬‬
‫‪-16.30 2,366.63 6,381.30‬‬
‫‪102.89 3,346.67 6,381.30‬‬
‫‪296.47 8,731.63‬‬
‫‪344.54 9,830.86‬‬
‫תכנית ההיתר ניתנה ל‪ 5 -‬קומות משרדים‪.‬‬
‫(ב) חלקי שירות (במ"ר)‬
‫מתקנים‬
‫מבואות מעבר ציבורי‬
‫חניות‬
‫סה"כ‬
‫אחסנה‬
‫ומסעות וחדרי‬
‫ומערכות‬
‫מפולש‬
‫מדרגות‬
‫טכניות‬
‫‪9,378.10‬‬
‫‪378.76 8,311.60‬‬
‫‪46.64‬‬
‫‪629.30‬‬
‫‪8,487.28‬‬
‫‪495.38 7,741.66‬‬
‫‪159.97‬‬
‫‪67.96‬‬
‫‪7,113.83‬‬
‫‪251.33 6,758.00‬‬
‫‪23.34‬‬
‫‪67.20‬‬
‫‪24,979.21‬‬
‫‪1,125.47 22,811.26‬‬
‫‪229.95‬‬
‫‪764.46‬‬
‫‪1,487.64‬‬
‫‪999.80‬‬
‫‪287.05‬‬
‫‪128.67‬‬
‫‪450.92‬‬
‫‪70.66‬‬
‫‪380.26‬‬
‫‪164.30‬‬
‫‪119.43‬‬
‫‪164.30‬‬
‫‪119.43‬‬
‫‪164.30‬‬
‫‪119.43‬‬
‫‪164.30‬‬
‫‪119.43‬‬
‫‪164.30‬‬
‫‪119.43‬‬
‫‪164.49‬‬
‫‪70.78‬‬
‫‪93.71‬‬
‫‪2,924.55‬‬
‫‪999.80 1,025.64‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪602.64‬‬
‫‪27,903.76‬‬
‫‪999.80 2,151.11 22,811.26‬‬
‫‪229.95 1,367.10‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫סה"כ‬
‫עיקרי‬
‫ושירות‬
‫‪9,504.49‬‬
‫‪9,460.12‬‬
‫‪7,113.83‬‬
‫‪26,078.44‬‬
‫‪3,837.97‬‬
‫‪450.92‬‬
‫‪1,440.56‬‬
‫‪1,440.56‬‬
‫‪1,440.56‬‬
‫‪1,440.56‬‬
‫‪1,440.56‬‬
‫‪164.49‬‬
‫‪11,656.18‬‬
‫‪37,734.62‬‬
‫‪ ‬היתר בניה מס' ‪ 20070022‬מתאריך ‪23.06.2011‬‬
‫ניתן להקמת תחנת דלק זעירה (לאחר שינוי הגדרת המהות מתחנה דרגה ב'‬
‫לתחנה זעירה) ללא תוספת שטח‪.‬‬
‫מיקום התחנה בדרום מערב החלקה‪ ,‬במפלס מרתף ‪ 3‬בחזית לרחוב העמל‪.‬‬
‫‪ .3.3‬טופס ‪ 4‬ו‪/‬או תעודת גמר‬
‫ב‪ 25.09.2007 -‬ניתן טופס ‪ 4‬ביחס להיתר בנייה מס' ‪.20000215‬‬
‫לא אותרו על ידינו טפסי ‪ 4‬ו‪/‬או תעודות גמר נוספים‪/‬ות‪.‬‬
‫‪ .3.4‬חריגות בניה ‪ /‬שימושים חורגים‬
‫לא זוהו על ידינו בעין‪.‬‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬השימושים הנעשים בנכס תואמים את השימושים המותרים בתוב"ע‪.‬‬
‫‪ .3.5‬זכויות בניה נוספות‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬ובהתאם לפירוט שנערך ע"י אדריכל ע"ג תכנית היתר הבנייה האחרון‪ ,‬קיימות‬
‫זכויות בניה נוספות לניצול של כ‪ 837 -‬מ"ר שטח עיקרי ‪ 93.60 +‬מ"ר שטח שירות עילי‪.‬‬
‫פירוט בטבלה להלן ‪:‬‬
‫מפלס‪/‬‬
‫קומה‬
‫שימוש‬
‫זכויות בניה בתכניות‬
‫מאושרות (מ"ר)‬
‫עיקרי‬
‫מרתפים מסחר וחניות‬
‫מסחר ומשרדים‬
‫עילי‬
‫‪10,668‬‬
‫סה"כ‬
‫שרות (*)‬
‫‪32,478‬‬
‫‪3,248‬‬
‫‪35,726‬‬
‫שטח בהיתרי הבנייה לרבות‬
‫הקלות (מ"ר)‬
‫עיקרי‬
‫‪1,099‬‬
‫‪8,732‬‬
‫‪9,831‬‬
‫שרות‬
‫‪24,979‬‬
‫‪3,155‬‬
‫‪28,134‬‬
‫יתרת זכויות בניה נישומות‬
‫(מ"ר)‬
‫שרות‬
‫‪7,499‬‬
‫‪93‬‬
‫‪7,592‬‬
‫עיקרי‬
‫‪837‬‬
‫(*) זכויות בניה לשטחי שירות במרתפים חושבו לפי ‪ 3‬קומות מרתף ‪ X‬שטח קרקע (קווי בנין ‪.)0‬‬
‫הבנייה העילית עפ"י ההיתר הינה ב‪ 5 -‬קומות מעל גלריה וקומת קרקע‪.‬‬
‫עפ"י תב"ע מותרת בנייה ב‪ 6 -‬קומות עיליות‪.‬‬
‫לאור הבינוי הקיים ואופי האזור‪ ,‬זכויות בנייה נוספות אינן מובאות בחשבון השווי‬
‫מאחר ואנו סבורים כי אין להן ערך כלכלי ממשי‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .3.6‬חניות‬
‫פירוט החניות בנכס עפ"י היתר הבניה‪ ,‬כדלקמן ‪:‬‬
‫מס' מקומות חניה נדרש עפ"י תקן חניה‬
‫תקן חניה כמות חניה‬
‫שטח‬
‫נדרשת‬
‫עיקרי מ"ר מוצע‬
‫יעוד‬
‫‪160‬‬
‫‪1:40‬‬
‫משרדים ‪6,381‬‬
‫‪138‬‬
‫‪1:25‬‬
‫‪3,450‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫‪9,831‬‬
‫‪298‬‬
‫מס' מקומות חניה עפ"י היתר הבניה‬
‫מס' מקומות‬
‫הערה‬
‫מפלס חניה‬
‫(מתוכם ‪ 10‬עבור נכים)‬
‫‪217‬‬
‫‪+86‬‬
‫(מתוכם ‪ 10‬עבור נכים)‬
‫‪172‬‬
‫‪+89‬‬
‫(מתוכם ‪ 9‬עבור נכים)‬
‫‪184‬‬
‫‪+92‬‬
‫(מתוכם ‪ 4‬עבור נכים)‬
‫‪30‬‬
‫‪+95‬‬
‫(מתוכם ‪ 33‬עבור נכים)‬
‫סה"כ ‪603‬‬
‫בפועל‪ ,‬משווקות ‪ 597‬חניות‪.‬‬
‫‪ .3.7‬היטל השבחה‬
‫היתר הבניה האחרון לתוספת בניה במתחם הוצא בשנת ‪ ,2009‬מועד המאוחר מכל‬
‫תכנית משביחה החלה בחלקה‪.‬‬
‫לבדיקתנו‪ ,‬השימושים הנעשים בנכס תואמים תוב"ע והיתרי בניה‪.‬‬
‫לפיכך ולדעתנו‪ ,‬בעת מימוש לא תחול חבות בהיטל השבחה‪.‬‬
‫למען הסר ספק נציין כי כלל החבות בהיטל השבחה‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬וכן גובה ההיטל אם‬
‫יידרש‪ ,‬ייקבעו אך ורק ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה וגמר מיצוי ההליכים‬
‫הקבועים בחוק וכל האמור בנושא הינו לדעתנו המקצועית בלבד‪.‬‬
‫‪ .3.8‬איכות סביבה‬
‫מבדיקה שערכנו באתר איכות הסביבה‪ ,‬המציג מתחמים מזוהמים ו‪/‬או החשודים‬
‫בזיהום‪ ,‬אין אזכור למיקום בו נמצא הנכס הנישום‪.‬‬
‫יחד עם זאת לא ביצענו בדיקות פרטניות שהן‪ .‬האזור עירוני‪ ,‬בנוי‪ ,‬פעיל ומפותח‪.‬‬
‫למען הסר ספק אין בכך משום אישור מצדנו כי הקרקע אינה מזוהמת (כיתוב‬
‫פורמאלי) ונבהיר כי אין לנו את הידע המקצועי המספיק להתייחס לנושא‪.‬‬
‫‪ .4‬מצב משפטי‬
‫‪ .4.1‬העתק נסח רישום מקרקעין (מידע מפנקס הזכויות) מתאריך ‪24.12.2015‬‬
‫גרסת האינטרנט‪ .‬פרטי הנסח כמפורט לעיל בסע' ‪.1‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.2‬שכירות חופשית (החוזים צמודי מדד וללא מגבלות של דיירות מוגנת)‬
‫‪ .4.2.1‬ריכוז שכ"ד ללא חניות (לא כולל דמי ניהול)‬
‫תחשיב שווי למעט חניות‬
‫קומה‪ /‬מפלס‪ /‬שימוש‬
‫מס' שוכר‬
‫שטח הבנק (קומת קרקע)‬
‫‪1‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫מסחר עליון חזית לרחבה פנימית (קומת קרקע)‬
‫‪2‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫‪3‬‬
‫מסחר עליון ‪( -‬משרד)‬
‫‪4‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫פנוי‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫מסחר תחתון (קומת מרתף ‪)-2‬‬
‫‪5‬‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫‪6‬‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫‪7‬‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫פנוי‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫קומת מרתף ‪-3‬‬
‫שטח‬
‫לשיווק‬
‫במ"ר‬
‫תום חוזה‬
‫מס' שנים‬
‫שכ"ד חודשי‬
‫לסיום חוזה‪/‬‬
‫שכ"ד להיוון‬
‫מתואם (*)‬
‫דחייה‬
‫לשטחים פנויים‬
‫ולמ"ר‬
‫‪304‬‬
‫‪4.5 30/06/2020‬‬
‫‪20,874‬‬
‫‪20,874 ₪‬‬
‫‪69 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪216‬‬
‫‪217‬‬
‫‪217‬‬
‫‪431‬‬
‫‪5.0 31/12/2020‬‬
‫‪0.5 15/06/2016‬‬
‫‪2.8 30/09/2018‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪7,392‬‬
‫‪5,102‬‬
‫‪8,171‬‬
‫‪7,392 ₪‬‬
‫‪5,102 ₪‬‬
‫‪8,171 ₪‬‬
‫‪34 ₪‬‬
‫‪24 ₪‬‬
‫‪38 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪175‬‬
‫‪175‬‬
‫‪40‬‬
‫‪490‬‬
‫‪1.2 28/02/2017‬‬
‫‪1.8 30/09/2017‬‬
‫‪2.0 31/12/2017‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪8,418‬‬
‫‪8,750‬‬
‫‪3,621‬‬
‫‪13,203 ₪‬‬
‫‪8,750 ₪‬‬
‫‪3,621 ₪‬‬
‫‪75 ₪‬‬
‫‪50 ₪‬‬
‫‪91 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫חזית לרח' העמל ‪ -‬תחנת תדלוק ‪8‬‬
‫‪150‬‬
‫‪21.1 12/02/2037‬‬
‫‪52,500‬‬
‫‪₪‬‬
‫קומות עליונות ‪ -‬משרדים‬
‫‪9‬‬
‫ראשונה ‪ -‬משרדים‬
‫‪10‬‬
‫שנייה ‪ -‬משרדים‬
‫‪11‬‬
‫שנייה ‪ -‬משרדים‬
‫פנוי‬
‫שלישית ‪ -‬משרדים‬
‫שטחי שוכרת מס' ‪ 9‬במתחם‬
‫‪1,550‬‬
‫‪745‬‬
‫‪700‬‬
‫‪1,550‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪2.7 31/08/2018‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪76,012‬‬
‫‪24,829‬‬
‫‪40,332‬‬
‫‪76,012 ₪‬‬
‫‪24,829 ₪‬‬
‫‪40,332 ₪‬‬
‫רביעית ‪ +‬חמישית (משרדים)‬
‫‪3,101‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪380‬‬
‫‪349‬‬
‫‪3,830‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.0‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬חדר אוכל‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מעבדה‬
‫סה"כ‬
‫גג ‪ -‬אנטנה‬
‫סה"כ‬
‫‪9‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10,790‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/12/2016‬‬
‫‪193,012‬‬
‫‪2,281‬‬
‫‪49 ₪‬‬
‫‪33 ₪‬‬
‫‪58 ₪‬‬
‫‪193,012 ₪‬‬
‫‪2,281 ₪‬‬
‫‪₪ 451,294‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪50 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪42‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.2.2‬מתווה תפעול החניון וריכוז שכ"ד מחניות (לא כולל דמי ניהול)‬
‫‪.4.2.2.1‬‬
‫הסכם תפעול חניון מתאריך ‪ - 24.11.2011‬הסתיים‬
‫בין החברה (להלן‪" :‬המשכירה") לבין צד ג' (להלן‪" :‬השוכרת" ו‪/‬או‬
‫"המפעילה")‪ ,‬המפרט בין היתר כדלקמן ‪:‬‬
‫המושכר (חניון) ‪ :‬מחסנים בשטח של כ‪ 133 -‬מ"ר‪ ,‬כ‪ 577 -‬מ"ר חניות‬
‫בחניון המקורה במרתפים ו‪ 35 -‬חניות בחניון העליון‬
‫הפתוח‪.‬‬
‫בחניון המקורה במרתפים יחנו מנויים ואורחים‬
‫בלבד‪.‬‬
‫בחניון העליון הפתוח יחנו מזדמנים ואורחים בלבד‪.‬‬
‫תינתן עדיפות למנויים שהם שוכרים מהחברה‬
‫במתחם‪.‬‬
‫תק' השכירות ‪.31.12.2013 – 01.01.2011 :‬‬
‫‪ :‬מכפלת ‪ 45%‬מפדיון מנויים ואורחים בחניון‬
‫דמ"ש‬
‫המקורה במרתפים ומפדיון מזדמנים בחניון העליון‬
‫הפתוח‪.‬‬
‫מהחברה נמסר כי החל מתאריך ‪ 01.01.2016‬מסתיימת ההתקשרות עם‬
‫צד ג' ותפעול וניהול החניון עובר לחברה‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬אומדן שווי החניות יהיה כחלק משווי הנכס כנכס מניב‪.‬‬
‫לאור שיעור התפוסה הנמוך (‪ )41%‬בוצעה על ידנו דחייה של ‪ 3‬שנים‬
‫לחניות הפנויות ונלקח שער היוון מעט גבוה ביחס לשאר השטחים‬
‫במתחם (‪ 8.25%‬לעומת ‪ 8%‬בשטחים המניבים)‪.‬‬
‫הכנסות מחניות בהתעלם מההסכם עם צד ג'‬
‫סוג‬
‫מס' שוכר‬
‫שוכרים חופשיים במבנה‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪9‬‬
‫‪2‬‬
‫סה"כ‪/‬ממוצע‬
‫מס'‬
‫חניות‬
‫‪10‬‬
‫‪25‬‬
‫‪209‬‬
‫‪2‬‬
‫‪246‬‬
‫פידיון בחודש‬
‫סך‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪‬‬
‫‪4,421‬‬
‫‪₪ 35,375‬‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪ 39,796‬‬
‫לחניה‬
‫‬‫‪177‬‬
‫‪169‬‬
‫‬‫‪162‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ .4.2.3‬תמצית נתוני השכירות בכלל הנכס‬
‫שיעור תפוסה למעט חניות‬
‫שיעור תפוסה בחניות‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪77%‬‬
‫‪100%‬‬
‫שכ"ד למעט חניות‬
‫הכנסות החברה מחניות בממוצע‬
‫סה"כ הכנסות החברה‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ ₪ 451,294‬בחודש‬
‫‪ ₪ 39,796‬בחודש‬
‫‪ ₪ 491,090‬בחודש‬
‫פירוט ‪:‬‬
‫ריכוז שכ"ד מתואם בכלל השטחים למעט חניות‬
‫‪10,790‬‬
‫שטח לשיווק במ"ר‬
‫‪2,471‬‬
‫מהנ"ל‪ ,‬שטח פנוי במ"ר‬
‫‪77%‬‬
‫שיעור התפוסה‬
‫שכ"ד חודשי במועד הקובע (כולל ת‪.‬דלק) ‪451,294‬‬
‫‪₪‬‬
‫ריכוז שכ"ד מתואם לחניות‬
‫‪597‬‬
‫מס' חניות לשיווק‬
‫‪351‬‬
‫מהנ"ל‪ ,‬חניות פנויות‬
‫‪41%‬‬
‫שיעור התפוסה‬
‫‪39,796‬‬
‫הכנסות חודשיות של החברה מחניות‬
‫‪₪‬‬
‫ריכוז ממוצעי שכ"ד למ"ר‪/‬מ"ח (לחודש)‬
‫‪72‬‬
‫למ"ר מושכר בק' מסחר תחתון‬
‫‪41‬‬
‫למ"ר מושכר בק' מסחר עליון‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫למ"ר מושכר בק' עליונות (כולל שימוש‬
‫"וואן" בשטחים בק' כניסה)‬
‫‪48‬‬
‫‪₪‬‬
‫למקום חניה‬
‫‪162‬‬
‫‪₪‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫שוכרת מס' ‪ 9‬המהווה שוכרת מרכזית בנכס‪ ,‬צמצמה את היקף השטחים‬
‫המוחזקים על ידה במתחם ופינתה את קומה ג' בשלמות (‪ 1,550‬מ"ר)‪.‬‬
‫בנוסף ובהתאם להסכם שכירות עדכני (הועברה לעיוננו טיוטא בלבד)‪,‬‬
‫שכ"ד החודשי ליתרת השטחים המושכרים ירד מ‪/₪ 58 - -‬מ"ר לסך של כ‪-‬‬
‫‪/₪ 49‬מ"ר – ‪/₪ 51‬מ"ר‪.‬‬
‫אישור רו"ח‪:‬‬
‫בהתאם לאישור רו"ח החברה מתאריך ‪ 18.01.2016‬עולה כי שכ"ד החודשי‬
‫המדווח תואם את שכ"ד המשולם בפועל‪.‬‬
‫קיימת אי התאמה אחת לעניין הכנסות מתחנת התדלוק‪ ,‬אולם לנ"ל לא‬
‫קיימת השפעה ממשית על שוויו של הנכס‪ .‬אי ההתאמה בטיפולה של‬
‫החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .4.3‬חוזה חכירה מהוון‪ ,‬בין ר‪.‬מ‪.‬י לבין החברה‪ ,‬מ‪25.07.2002 -‬‬
‫גוש‬
‫המקום השטח‬
‫‪10,826‬‬
‫ראש‬
‫מ"ר בערך‬
‫העין‬
‫‪8738‬‬
‫‪:‬‬
‫תקופת החכירה‬
‫תקופת חכירה נוספת ‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫מטרת החכירה‬
‫‪:‬‬
‫היעוד‬
‫‪:‬‬
‫קיבולת הבניה‬
‫דמי חכירה‬
‫‪:‬‬
‫מגרש‬
‫חלקות‬
‫מס' ‪ 532‬לפי תכנית מפורטת מס'‬
‫‪( 9‬בשלמות)‬
‫אפ‪/2002/‬א‬
‫‪ 49‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 31.05.1992‬ועד ליום ‪.30.05.2041‬‬
‫‪ 49‬שנים‪ ,‬החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬
‫מרכז מסחר ומלאכה‪.‬‬
‫מרכז מסחרי‪.‬‬
‫‪ 40%‬בקומה‪ ,‬ב‪ 3 -‬קומות‪ ,‬ובסה"כ ‪ 120%‬המסתכמים ב‪-‬‬
‫‪ 12,991‬מ"ר מבונים‪.‬‬
‫מהוונים‪.‬‬
‫‪ .4.4‬אומדן תשלומים חזויים לר‪.‬מ‪.‬י‬
‫הזכויות הינן זכויות חכירה מהוונות מר‪.‬מ‪.‬י‪ ,‬עד ליום ‪ + 30.05.2041‬אופציה ל‪49 -‬‬
‫שנים נוספות‪ .‬להערכתנו‪ ,‬התשלום בגין תקופת חכירה נוספת בערכי היום זניח‪.‬‬
‫השימושים ושטחי הבנייה תואמים להיתרי הבנייה‪.‬‬
‫נדגיש כי האמור לעיל הינו להערכתנו בלבד‪ .‬החישוב הסופי יקבע אך ורק ע"י ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫ו‪/‬או הרשויות המוסמכות‪.‬‬
‫‪ .4.5‬תפעול וניהול‬
‫הנכס מנוהל ע"י החברה‪ .‬דמ"נ החודשיים הנם במתכונת של ‪ cost+15%‬ונאמדים‬
‫נכון למועד קובע בגבולות ‪/₪ 5‬מ"ר – ‪/₪ 10‬מ"ר בחודש ונראים לנו כסבירים‬
‫בהתחשב במאפייניו של הנכס‪.‬‬
‫בהתאם לדו"ח הכנסות והוצאות לשנת ‪ 2014‬אשר הועבר לעיוננו מהחברה‪ ,‬עולה כי‬
‫קיים רווח ניהולי שנתי בסך של כ‪ 65 -‬א' ‪( ₪‬רווח של ‪ 118‬א' ‪ ₪‬בגין שטחי‬
‫המשרדים והפסד של כ‪ 53 -‬א' בגין שטחי המסחר)‪.‬‬
‫רווח ניהולי זה מתייחס כאמור לשנת ‪ 2014‬בה שיעור התפוסה היה ‪.91%‬‬
‫נכון למועד קובע לחוות דעת זו‪ ,‬השוכרת המרכזית בנכס‪ ,‬שוכרת מס' ‪ ,9‬פינתה את‬
‫קומה ג' בשלמות (‪ 1,550‬מ"ר)‪ ,‬נתון אשר הוריד את שיעור התפוסה ל‪.77% -‬‬
‫בהתאם לבדיקה מדגמית שערכנו בהסכמי השכירות עולה כי תשלום דמי הניהול‬
‫מתבצע באחת מהחלופות הבאות‪ ,‬לפי הגבוה מבניהן‪:‬‬
‫א‪ .‬סך השטח המושכר בפועל‪.‬‬
‫ב‪ 80% .‬מסך השטחים בבניין המיועדים להשכרה‪.‬‬
‫במצב זה‪ ,‬קיים "כיסוי" להוצאות הניהול עד לשיעור תפוסה של ‪.80%‬‬
‫לפיכך‪ ,‬ובהתאם לשיעור התפוסה (‪ )77%‬עולה כי קיים שטח פנוי של כ‪ 313 -‬מ"ר‬
‫(מהווה כ‪ 3% -‬מסך השטח המשווק) לגביו לא קיימות הכנסות בגין ניהול‪.‬‬
‫הפסדי הניהול והארנונה בגין שטח זה זניחים לאומדן השווי‪.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5‬השומה‬
‫‪ .5.1‬קיימות ‪ 3‬גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין‬
‫גישת ההשוואה‬
‫הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות‬
‫בנכסים הדומים במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון בהם‪ ,‬מידת סחירותם וכיו"ב‪.‬‬
‫ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום‪.‬‬
‫גישת העלויות‬
‫בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס‬
‫הנישום‪ ,‬עפ"י יישום עיקרון התחלופה‪.‬‬
‫השווי הינו סיכום של ערך הקרקע‪ ,‬בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש‬
‫ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון‪ ,‬וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה‪.‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל‬
‫לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס‪ .‬בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם‬
‫ההכנסות וההוצאות‪.‬‬
‫גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו‪ /‬או בעלי פוטנציאל הנבה‪.‬‬
‫‪ .5.2‬גורמים ושיקולים‬
‫‪ .5.2.1‬הסביבה‬
‫אזה"ת (החדש) של ראש העין‪ ,‬פארק תעשיה "אפק"‪.‬‬
‫הפארק מאופיין במבני תעשייה‪ ,‬מסחר ומשרדים מודרניים ("היי טק")‪.‬‬
‫הבניינים חדשים יחסית‪ ,‬וברמת גימור גבוהה‪ .‬הנכס הנישום ממוקם‬
‫במיקום מרכזי בכניסה לפארק בפינת הרח' העמל והמלאכה‪.‬‬
‫‪ .5.2.2‬מתחרים‬
‫בסב יבת הנכס קיימים מס' בניינים נוספים המשמשים למשרדים ומסחר‬
‫(כגון פרויקט "דנישרא" ועוד)‪ .‬הנכס שבנדון משתלב במערך הבניינים‬
‫בסביבה‪.‬‬
‫כללית‪ ,‬ובהתייחס למיקומו של הנכס ולכלל מערך הנכסים הדומים באזור‪,‬‬
‫איננו יכולים לציין סיכונים‪/‬סיכויים מיוחדים שבכוחם להשפיע לרעה על‬
‫שוויו של הנכס‪.‬‬
‫‪ .5.2.3‬מאפייני הנכס‪ ,‬מצב פיסי ותחזוקתי‬
‫מבנה המשלב קומות משרדים ומסחר ומרתפי חניה‪ ,‬הממוקם במגרש‬
‫פינתי בעל ‪ 2‬חזיתות (לרח' המלאכה והעמל)‪ .‬קיימת חשיפה טובה ל‪2 -‬‬
‫הרחובות‪.‬‬
‫בחזיתו לרחוב העמל‪ ,‬תחנת תדלוק זעירה‪.‬‬
‫פירוט לגבי שטחים ומס' חניות בהיתר‪ ,‬לעיל בס' ‪.2.3‬‬
‫פירוט לגבי שטחים ומס' חניות לשיווק‪ ,‬לעיל בס' ‪.3.6‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.4‬מצב פיסי ותחזוקתי‬
‫הנכס חדש יחסית‪ ,‬בנוי בבנייה קשיחה‪ ,‬ניכר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי‬
‫תקין‪ .‬תואם את השימוש הנעשה בו‪ .‬חזותו של הבניין מודרנית וכוללת‬
‫חיפוי בקירות מסך ואריחי אבן נסורה‪.‬‬
‫אין לנו נתונים מדויקים לגבי סיום הבנייה‪ ,‬ככל הנראה היא נסתיימה‬
‫באמצע שנות ה‪.2000 -‬‬
‫‪ .5.2.5‬שכר דירה (פירוט נתוני השכירות לעיל בס' ‪)4.2‬‬
‫שיעור תפוסה למעט חניות‬
‫שיעור תפוסה בחניות‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪77%‬‬
‫‪100%‬‬
‫שכ"ד למעט חניות‬
‫הכנסות החברה מחניות בממוצע‬
‫סה"כ הכנסות החברה‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪ ₪ 451,294‬בחודש‬
‫‪ ₪ 39,796‬בחודש‬
‫‪ ₪ 491,090‬בחודש‬
‫הבהרה (ע‪.‬ה‪: ).‬‬
‫שוכרת מס' ‪( 9‬לרבות שוכרת מס' ‪ 11‬שהינה חברה קשורה) הינה שוכרת מרכזית‬
‫במבנה ‪:‬‬
‫שוכרת כ‪ 56% -‬מהנכס (מלבד חניות)‪ ,‬משלמת בגין הנ"ל כ‪ 69% -‬מסך‬
‫ההכנסות בכלל השטחים במבנה למעט החניות‪.‬‬
‫לאחרונה פינתה את קומה ג' בשלמות (‪ 1,550‬מ"ר)‪.‬‬
‫בנוסף שוכרת כ‪ 40% -‬מהחניות במסגרת הסכם שכירות עם החברה‪.‬‬
‫‪ .5.2.6‬מצב תכנוני‬
‫השימושים ושטחי הבנייה תואמים להוראות תב"ע מאושרות ולהיתרי הבנייה‪.‬‬
‫קיימות זכויות בניה נוספות לניצול אשר כפי שהוסבר אינן מובאות בחשבון‬
‫השווי מאחר ואין כדאיות ממשית בניצולן‪.‬‬
‫‪ .5.2.7‬מצב משפטי‬
‫לחברה זכויות רשומות לחכירה מר‪.‬מ‪.‬י עד ליום ‪ .30.05.2041‬עפ"י חוזה החכירה‪,‬‬
‫הזכויות מהוונות‪ ,‬וקיימת אופציה להארכה ב‪ 49 -‬שנים כמקובל בחוזי ר‪.‬מ‪.‬י‪.‬‬
‫‪ .5.2.8‬אחזקה וניהול‬
‫כמפורט בס' ‪ 4.5‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .5.2.9‬מטרת ההערכה‬
‫קביעת השווי ההוגן לנכס שבנדון נכון לתאריך ‪ ,31.12.2015‬לצורך הכללתו‬
‫בדוחו"תיה הכספיים של החברה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.2.10‬מיסוי‬
‫שומתנו איננה כוללת הפחתה למיסוי‪ .‬שיקול המס הינו סובייקטיבי למוכר‬
‫ולקונה‪.‬‬
‫כמו כן לא מובא בחשבון השומה מס רווחי הון‪ /‬מס שבח מקרקעין הצפוי‬
‫במכירה‪ .‬עלות מופחתת בספרי החברה כ‪ 58.3 -‬מ' ‪. ₪‬‬
‫‪ .5.2.11‬שימוש ביועצים‬
‫לא נעשה‪.‬‬
‫‪ .5.2.12‬עסקאות מכר שנערכו בנכס בשלוש שנים האחרונות‬
‫לא נעשו בנכס הנישום‪.‬‬
‫‪ .5.3‬הערכות ועסקאות שנערכו בנכס ב‪ 3 -‬השנים האחרונות‬
‫סוג‪ /‬מועד קובע‬
‫‪30/09/2013‬‬
‫‪30/09/2014‬‬
‫‪31/12/2015‬‬
‫מטרת חוו"ד‬
‫דו"חות כספיים‬
‫דו"חות כספיים‬
‫שווי לביטחונות‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫‪₪ 101,700,000‬‬
‫‪₪ 102,400,000‬‬
‫‪₪ 100,600,000‬‬
‫קיימת ירידה לא מהותית בשווי הנכס ביחס למועד ‪ 30.09.2014‬בשיעור ‪1.8%‬‬
‫הנובעת בעיקר מירידה בתפוסה‪ ,‬מ‪ 91% -‬ל‪ 77% -‬וירידה בשכ"ד החוזי של שוכרת‬
‫מס' ‪ ,9‬המהווה שוכרת מרכזית בנכס‪ ,‬מ‪/₪ 58 -‬מ"ר לגבולות ‪/₪ 50‬מ"ר בחודש‪.‬‬
‫‪ .5.4‬גישת השומה‬
‫הגישה הנאותה והמשקפת ביותר שווי של מבנים מניבים‪/‬בעלי פוטנציאל הנבה‬
‫כדוגמת הנכס הנישום הינה גישת היוון ההכנסות‪.‬‬
‫גישת ההשוואה אינה ישימה מאחר ולא איתרנו עסקאות מתאימות להשוואה‬
‫ישירה‪.‬‬
‫גישת העלות אי נה רלוונטית בנכס מניב‪ ,‬מאחר ואינה משקפת שווי שוק של נכס‬
‫מניב‪.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.5‬סקר מחירים‬
‫‪ ‬שער היוון שנתי‬
‫תאריך‬
‫העסקה ‪/‬‬
‫הפרסום‬
‫מיקום‬
‫הנכס‬
‫מחיר‬
‫הרכישה‬
‫‪01/03/2016‬‬
‫לוד‬
‫‪23/06/2016‬‬
‫כללי‬
‫‪20/12/2015‬‬
‫כללי‬
‫‪06/09/2015‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪01/03/2015‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪28/05/2015‬‬
‫כללי‬
‫‪28/12/2014‬‬
‫אזה"ת‬
‫מודיעין‬
‫‪23/12/2014‬‬
‫רמת גן‬
‫גלובל פארק ‪-‬‬
‫משרדים‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫מחצית שניה של‬
‫שנת ‪2015‬‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫מחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪2015‬‬
‫"בית פסגות" ‪-‬‬
‫משרדים וחניות‬
‫"בית פסגות" ‪-‬‬
‫משרדים וחניות‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫מחצית שניה של‬
‫שנת ‪2014‬‬
‫בית "אטריום" ‪-‬‬
‫תעסוקה‪ ,‬משרדים‬
‫ומסחר‬
‫משרדים ומסחר‬
‫‪₪ 195,800,000‬‬
‫‪17/12/2014‬‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫כללי‬
‫מחצית ראשונה של‬
‫שנת ‪2014‬‬
‫אזה"ת קרית בית קודאק‬
‫אריה‪ ,‬פ"ת‬
‫מגדל אלקטרה‬
‫תל אביב‬
‫‪15/12/2014‬‬
‫‪01/10/2014‬‬
‫‪20/06/2014‬‬
‫כללי‬
‫שיעור תשואה‬
‫דמ"ש‬
‫שנתיים‬
‫משרדים ‪7.4% -‬‬
‫‪₪ 36,839,000‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫תעשיה‪/‬‬
‫לוגיסטיקה ‪8.0% -‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫תעשיה‪/‬‬
‫לוגיסטיקה ‪8.1% -‬‬
‫‪7.30%‬‬
‫‪₪ 67,500,000‬‬
‫‪8.40%‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫תעשיה‪/‬‬
‫לוגיסטיקה ‪8.1% -‬‬
‫‪8.30%‬‬
‫‪₪ 33,240,000‬‬
‫‪7.74% ₪ 16,350,000 ₪ 211,180,000‬‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫‪₪ 102,600,000‬‬
‫משרדים ‪8.0% -‬‬
‫‪₪ 300,000,000‬‬
‫‪7.5%‬‬
‫משרדים ‪8.2% -‬‬
‫תעשיה ‪8.3% -‬‬
‫שיעורי תשואה ‪-‬‬
‫מחצית שניה של‬
‫שנת ‪2013‬‬
‫קבענו שער היוון שנתי למסחר‪ ,‬משרדים ואחסנה‬
‫קבענו שער היוון שנתי לתחנת תדלוק‬
‫קבענו שער היוון שנתי להכנסה מאנטנות סלולריות‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬סקר דמ"ש בנכס הנישום‬
‫מועד‬
‫דצמ‪15-‬‬
‫יול‪15-‬‬
‫חוזים חדשים ‪ /‬מימוש אופציות בנכס הנישום‬
‫שכ"ד מתואם‬
‫שטח במ"ר‬
‫מהות‬
‫למ"ר בחודש‬
‫שטחי מסחר‬
‫מימוש אופציה‬
‫חוזה חדש‬
‫יונ‪15-‬‬
‫‪216‬‬
‫‪34‬‬
‫‪175‬‬
‫‪50‬‬
‫‪ ₪‬מסחר עליון חזית‬
‫לרחב פנימית‬
‫חוזה חדש קומת‬
‫‪₪‬‬
‫מסחר תחתונה‬
‫‪217‬‬
‫‪24‬‬
‫‪ ₪‬מסחר עליון חזית‬
‫לרחבה פנימית‬
‫‪38‬‬
‫‪ ₪‬מסחר עליון חזית‬
‫לרחב פנימית‬
‫מימוש אופציה‬
‫‪217‬‬
‫יונ‪13-‬‬
‫הערות‬
‫שטחי משרדים‬
‫טיוטת חוזה חדש‬
‫‪5,324‬‬
‫‪51‬‬
‫שטחי וואן‬
‫‪ ₪‬בהתאם לטיוטת‬
‫חוזה‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬סקר דמ"ש במתחם מסחר ומשרדים בעל מאפיינים דומים הממוקם בסמיכות‬
‫נתוני דמ"ש ממתחם מסחר ומשרדים סמוך בפארק אפק‬
‫מועד תחילת‬
‫שטח משווק‬
‫חוזה ‪ /‬חידוש‬
‫במ"ר‪ /‬מס'‬
‫שימוש‬
‫מפלס‬
‫חוזה ‪ /‬מימוש‬
‫חניות‬
‫אופציה‬
‫‪27‬‬
‫‪01/11/2013‬‬
‫אחסנה‬
‫מרתף ‪-1‬‬
‫‪22‬‬
‫‪15/05/2013‬‬
‫אחסנה‬
‫קרקע‬
‫דמ"ש חודשיים‬
‫למ"ר‪ /‬למקום‬
‫חניה‬
‫‪33‬‬
‫‪41‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫משרדים‬
‫‪18/06/2013‬‬
‫‪11/05/2014‬‬
‫‪01/01/2015‬‬
‫‪26/03/2015‬‬
‫‪15/05/2015‬‬
‫‪18/10/2015‬‬
‫‪03/11/2013‬‬
‫‪01/11/2015‬‬
‫‪01/05/2014‬‬
‫‪20/07/2014‬‬
‫‪01/07/2014‬‬
‫‪1,115‬‬
‫‪188‬‬
‫‪680‬‬
‫‪372‬‬
‫‪911‬‬
‫‪1,490‬‬
‫‪1,852‬‬
‫‪343‬‬
‫‪659‬‬
‫‪888‬‬
‫‪374‬‬
‫‪51‬‬
‫‪56‬‬
‫‪50‬‬
‫‪52‬‬
‫‪57‬‬
‫‪53‬‬
‫‪50‬‬
‫‪53‬‬
‫‪53‬‬
‫‪60‬‬
‫‪50‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫קרקע‬
‫מסחר חזיתי‬
‫מסחר חזיתי‬
‫מסחר‬
‫מסחר‬
‫מסחר‬
‫‪01/02/2013‬‬
‫‪01/05/2015‬‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫‪01/05/2012‬‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫‪43‬‬
‫‪60‬‬
‫‪56‬‬
‫‪137‬‬
‫‪48‬‬
‫‪123‬‬
‫‪125‬‬
‫‪81‬‬
‫‪94‬‬
‫‪80‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫תת קרקעי‬
‫עילי‬
‫חיצוני‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫‪26/03/2015‬‬
‫‪15/05/2015‬‬
‫‪21/04/2015‬‬
‫‪16/06/2015‬‬
‫‪01/11/2015‬‬
‫‪01/01/2015‬‬
‫‪01/12/2013‬‬
‫‪10‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪1‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪401‬‬
‫‪340‬‬
‫‪405‬‬
‫‪400‬‬
‫‪290‬‬
‫‪325‬‬
‫‪307‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫שטחי המשרדים הנם ברמת גמר מלאה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ ‬סקר דמ"ש מבוקשים בפארק אפק‬
‫מחירי ביקוש ‪ -‬פארק אפק‬
‫שטח משווק‬
‫שימוש‬
‫במ"ר‬
‫שונים‬
‫מסחר‬
‫שונים‬
‫משרדים‬
‫שונים‬
‫אחסנה‬
‫חניות‬
‫‪500‬‬
‫אחסנה‬
‫משרדים‬
‫‪353‬‬
‫ואחסנה‬
‫‪350‬‬
‫משרדים‬
‫‪450‬‬
‫אחסנה‬
‫‪1,000‬‬
‫אחסנה‬
‫‪110‬‬
‫משרדים‬
‫‪331‬‬
‫אחסנה‬
‫שכ"ד מבוקש‬
‫שכ"ד מבוקש‬
‫למ"ר‬
‫‪₪ 80- ₪ 110‬‬
‫‪₪ 50 - ₪ 54‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪40‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪350‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪31 ₪‬‬
‫‪15,500‬‬
‫‪18,000‬‬
‫‪17,500‬‬
‫‪18,000‬‬
‫‪45,000‬‬
‫‪5,500‬‬
‫‪15,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪51‬‬
‫‪50‬‬
‫‪40‬‬
‫‪45‬‬
‫‪50‬‬
‫‪45‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪ .5.6‬סיכום וקביעה‬
‫הנכס הנישום מורכב ממגוון יחידות בעלות מאפיינים שונים אותם ניתן לחלק למס'‬
‫קטגוריות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬שטחי מסחר תחתון‪ ,‬להם חזית לרח' העמל ובעלות חשיפה לקהל רחב לרבות‬
‫באי הבניין ועוברי אורח אקראיים (בית קפה‪ ,‬מסעדה‪ ,‬פיצוציה ושטחים‬
‫פנויים)‪ .‬מושכרים בטווח מחירים בגבולות‪/₪ 50 :‬מ"ר – ‪/₪ 91‬מ"ר בחודש‪.‬‬
‫ב‪ .‬שטחי מסחר עליון (למעט בנק)‪ ,‬להם חזית לכיכר פנימית ובעלות חשיפה‬
‫מוגבלת יחסית ובעיקר לבאי הבניין‪ ,‬מושכרים בטווח מחירים בגבולות‪:‬‬
‫‪/₪ 24‬מ"ר – ‪/₪ 38‬מ"ר בחודש‪.‬‬
‫ג‪ .‬שטחי מסחר עליון המוחזקים ע"י בנק‪ ,‬להם ‪ 2‬חזיתות‪ ,‬האחת לכיכר פנימית‬
‫(חשיפה מוגבלת) והשנייה לרח' המלאכה (חשיפה לרח')‪ .‬ליחידה זו חשיפה‬
‫ממוצעת‪ .‬מושכר לפי ‪/₪ 69‬מ"ר בחודש‪.‬‬
‫ד‪ .‬שטחי משרדים בקומות עליונות‪ .‬מושכרים בטווח מחירים בגבולות ‪/₪ 33‬מ"ר‬
‫– ‪/₪ 58‬מ"ר בחודש‪ .‬כאשר מרבית השטח מושכר לשוכרת מס' ‪ ,9‬לפי ‪50‬‬
‫‪/₪‬מ"ר בחודש‪.‬‬
‫ה‪ .‬תחנת דלק בקומת מרתף ‪ -3‬בעלת חזית לרח' העמל‪.‬‬
‫ו‪ .‬חניות בקומות המרתף‪.‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫מסחר עליון‪:‬‬
‫בהתאם לחידושי חוזים ‪ /‬מימוש אופציות מתקבל טווח מחירים בנכס הנישום‬
‫בגבולות‪/₪ 24 :‬מ"ר – ‪/₪ 38‬מ"ר‪ .‬כאשר הנתון הנמוך משמש בפועל כמשרד‪.‬‬
‫אין בידנו נתונים נוספים לשטחי מסחר בעלי מאפיינים דומים‪ .‬דמ"ש לשטחי מסחר‬
‫המוצגים בסקר שלעיל (מתחם למסחר ומשרדים בעל מאפיינים דומים) הנם‬
‫לשטחים בעלי חשיפה גבוהה יותר ביחס לנכס נשוא חוות הדעת‪.‬‬
‫לאור האמור ובהתאם לדמ"ש החוזיים בנכס אנו קובעים דמ"ש ראויים למ"ר‬
‫מסחר במפלס העליון בגבולות‪/₪ 36 :‬מ"ר‪.‬‬
‫מסחר תחתון‪:‬‬
‫בהתאם לחוזה שכירות חדש בנכס הנישום‪ ,‬דמ"ש החוזיים הנם בסך ‪/₪ 50‬מ"ר‪.‬‬
‫בהתאם לשטחי מסחר נוספים הממוקמים בנכס סמוך‪ ,‬מתקבל טווח מחירים‬
‫בגבולות‪/₪ 80 :‬מ"ר – ‪/₪ 125‬מ"ר‪.‬‬
‫שטחים אלו ממוקמים במרכזו של רח' העמל המהווה למעשה את ליבו של אזה"ת‬
‫פארק אפק‪ ,‬עם היקף מבקרים גבוה מזה של הנכס הנישום‪.‬‬
‫חשוב לציין כי עיקר שטחי המסחר הנם מתחום המזון ומטרתם העיקרית‪ ,‬מתן‬
‫מענה לעובדי הפארק ולמבקריו החיצוניים‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬דמ"ש הראויים בנכס הנישום אמורים להיות נמוכים מאלו המתקבלים‬
‫בשטחי מסחר הממוקמים במרכז הפארק‪.‬‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬קבענו דמ"ש ראויים למ"ר מסחר בקומת המסחר התחתונה‬
‫בגבולות‪/₪ 65 :‬מ"ר‪.‬‬
‫משרדים בקומות‪:‬‬
‫טווח דמ"ש החוזיים בנכס הנישום הנם בגבולות ‪/₪ 33‬מ"ר – ‪/₪ 58‬מ"ר‪ ,‬כאשר‬
‫שוכרת מס' ‪ 9‬עדכנה את שכ"ד החוזי מ‪/₪ 58 -‬מ"ר ל‪ -‬טווח שבין ‪/₪ 49‬מ"ר – ‪51‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‪.‬‬
‫בהתאם לסקר מחירים לשטחי משרדים במתחם סמוך‪ ,‬מתקבל טווח מחירים‬
‫בגבולות‪/₪ 50 :‬מ"ר – ‪/₪ 60‬מ"ר‪ ,‬ברמת גמר מלאה‪.‬‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬אנו קובעים דמ"ש ראויים לשטחי המשרדים בתום תק'‬
‫השכירות‪ ,‬ברמת גמר קיימת (שוכר פינה)‪ ,‬בגבולות‪/₪ 46 :‬מ"ר‪.‬‬
‫חניות‪:‬‬
‫ממוצע דמ"ש החוזיים בנכס הנישום הנו בגבולות ‪/₪ 172‬מקום חניה בחודש‪.‬‬
‫בהתאם לסקר מחירים לחניות במתחם סמוך מתקבל טווח בגבולות‪/₪ 290 :‬מקום‬
‫– ‪/₪ 401‬מ"ר‪.‬‬
‫קבענו דמ"ש ראויים למקום חניה תת קרקעי ביתרת החיים הכלכליים בגבולות‪:‬‬
‫‪/₪ 280‬מקום חניה בחודש‪.‬‬
‫לעניין תחנת התדלוק‪ ,‬אומדן השווי נערך בהתאם לממוצע שכ"ד בשנים ‪– 2013‬‬
‫‪.2015‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪ .5.7‬תחשיב בגישת היוון הכנסות (תמצית השווי)‬
‫סיכום מרכיבי שווי הנכס‬
‫ולמ"ר‪/‬‬
‫מקום חניה‬
‫בממוצע‬
‫‪₪ 7,399 ₪‬‬
‫‪₪ 34,745 ₪‬‬
‫סוג‬
‫שווי‬
‫כלל הנכס למעט חניות‬
‫חניות‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫ובמעוגל‬
‫‪79,831,992‬‬
‫‪20,742,755‬‬
‫‪₪ 100,574,747‬‬
‫‪₪ 100,600,000‬‬
‫פירוט תחשיב מלא מצ"ב כנספח לחוות הדעת‪.‬‬
‫‪ .6‬קביעת השווי ההוגן‬
‫לאור כל האמור לעיל ובהתחשב במכלול הגורמים שהוזכרו ולאחר שגורמים אלו נבחנו על‬
‫ידינו‪ ,‬הנוי קובעים את אומדן השווי ההוגן לנכס שבנדון במצבו‪ ,‬בשוק החופשי‪,‬‬
‫בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬כשהוא נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא וזכויות‬
‫צד ג'‪ ,‬בכפוף לזכויות השוכרים‪ ,‬נכון לתאריך הקובע ‪ ,31.12.2015‬בגבולות הסך של‬
‫‪₪ 100,600,000‬‬
‫(מאה מיליון ושש מאות אלף ‪.)₪‬‬
‫לא כולל מע"מ‪.‬‬
‫‪ .6.1‬הפחתות מאומדן השווי ההוגן להיטל השבחה ו‪/‬או תשלומים ל ר‪.‬מ‪.‬י‬
‫אין‬
‫‪ .6.2‬בדיקת רגישות לתאריך הקובע (בשינוי שער ההיוון)‬
‫שינוי בשערי‬
‫ההיוון‬
‫‪0.75%‬‬
‫‪0.50%‬‬
‫‪0.25%‬‬
‫‪0.00%‬‬
‫‪-0.25%‬‬
‫‪-0.50%‬‬
‫‪-0.75%‬‬
‫שווי הוגן‬
‫‪91,600,000‬‬
‫‪94,400,000‬‬
‫‪97,400,000‬‬
‫‪100,600,000‬‬
‫‪104,000,000‬‬
‫‪107,600,000‬‬
‫‪111,400,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫המסמכים בהם עשינו שימוש במהלך העבודה‪ ,‬נמצאים במשרדנו ו‪/‬או במשרדי‬
‫החברה ויוצגו לפי דרישה‪.‬‬
‫מצ"ב‪:‬‬
‫‪:‬‬
‫נספח תחשיבים‬
‫‪ 2‬עמ'‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫עודד האושנר‬
‫מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין‬
‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫תפוצה‪ .1-2 :‬החברה‪.‬‬
‫ערכים בסיסיים של דמ"ש ראויים בתום חוזי השכירות‬
‫דמ"ש ראויים בחודש למ"ר‬
‫קומה‪/‬שימוש‬
‫‪65‬‬
‫מפלס מסחר תחתון‬
‫ק' מסחר עליון (בנק) ‪ -‬חזית לרח' המלאכה‬
‫‪65‬‬
‫ולרחבה פנימית‬
‫‪36‬‬
‫ק' מסחר עליון ‪ -‬חזית לרחבה פנימית‬
‫‪46‬‬
‫משרדים ‪ -‬גמר קיים‬
‫‪280‬‬
‫מקום חניה‬
‫המועד הקובע לחוות הדעת‬
‫שעור היוון שנתי למשרדים‪ ,‬אחסנה ושטחי "בית הקשתות"‬
‫שער היוון שנתי ל"מסחר תחתון" ‪ +‬בנק‬
‫שיעור היוון שנתי לתחנת הדלק‬
‫שיעור היוון שנתי לחניות‬
‫שער היוון שנתי לאנטנות‬
‫דחיה בשנים לחניות (החל מתום התקשרות עם "פ‪.‬י‪ .‬אפק אחזקות")‬
‫דחיה בשנים עד לאכלוס שטחים פנויים עיליים‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪31/12/2015‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪3.0‬‬
‫‪2.0‬‬
‫תחשיב שווי למעט חניות‬
‫קומה‪ /‬מפלס‪ /‬שימוש‬
‫מס' שוכר‬
‫שטח הבנק (קומת קרקע)‬
‫‪1‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫מסחר עליון חזית לרחבה פנימית (קומת קרקע)‬
‫‪2‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫‪3‬‬
‫מסחר עליון ‪( -‬משרד)‬
‫‪4‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫פנוי‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מסחרי‬
‫מסחר תחתון (קומת מרתף ‪)-2‬‬
‫‪5‬‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫‪6‬‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫‪7‬‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫פנוי‬
‫מסחר תחתון ‪ -‬מסחרי‬
‫קומת מרתף ‪-3‬‬
‫שטח‬
‫לשיווק‬
‫במ"ר‬
‫תום חוזה‬
‫מס' שנים‬
‫שכ"ד חודשי‬
‫לסיום חוזה‪/‬‬
‫שכ"ד להיוון‬
‫מתואם (*)‬
‫דחייה‬
‫לשטחים פנויים‬
‫ולמ"ר‬
‫‪304‬‬
‫‪4.5 30/06/2020‬‬
‫‪20,874‬‬
‫‪20,874 ₪‬‬
‫‪69 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪216‬‬
‫‪217‬‬
‫‪217‬‬
‫‪431‬‬
‫‪5.0 31/12/2020‬‬
‫‪0.5 15/06/2016‬‬
‫‪2.8 30/09/2018‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪7,392‬‬
‫‪5,102‬‬
‫‪8,171‬‬
‫‪7,392 ₪‬‬
‫‪5,102 ₪‬‬
‫‪8,171 ₪‬‬
‫‪34 ₪‬‬
‫‪24 ₪‬‬
‫‪38 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪175‬‬
‫‪175‬‬
‫‪40‬‬
‫‪490‬‬
‫‪1.2 28/02/2017‬‬
‫‪1.8 30/09/2017‬‬
‫‪2.0 31/12/2017‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪8,418‬‬
‫‪8,750‬‬
‫‪3,621‬‬
‫‪13,203 ₪‬‬
‫‪8,750 ₪‬‬
‫‪3,621 ₪‬‬
‫‪75 ₪‬‬
‫‪50 ₪‬‬
‫‪91 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫חזית לרח' העמל ‪ -‬תחנת תדלוק ‪8‬‬
‫‪150‬‬
‫‪21.1 12/02/2037‬‬
‫‪52,500‬‬
‫‪₪‬‬
‫קומות עליונות ‪ -‬משרדים‬
‫‪9‬‬
‫ראשונה ‪ -‬משרדים‬
‫‪10‬‬
‫שנייה ‪ -‬משרדים‬
‫‪11‬‬
‫שנייה ‪ -‬משרדים‬
‫פנוי‬
‫שלישית ‪ -‬משרדים‬
‫שטחי שוכרת מס' ‪ 9‬במתחם‬
‫‪1,550‬‬
‫‪745‬‬
‫‪700‬‬
‫‪1,550‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪2.7 31/08/2018‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪76,012‬‬
‫‪24,829‬‬
‫‪40,332‬‬
‫‪76,012 ₪‬‬
‫‪24,829 ₪‬‬
‫‪40,332 ₪‬‬
‫רביעית ‪ +‬חמישית (משרדים)‬
‫‪3,101‬‬
‫‪1.6 31/07/2017‬‬
‫‪380‬‬
‫‪349‬‬
‫‪3,830‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.0‬‬
‫מסחר עליון ‪ -‬חדר אוכל‬
‫מסחר עליון ‪ -‬מעבדה‬
‫סה"כ‬
‫גג ‪ -‬אנטנה‬
‫סה"כ‬
‫‪9‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10,790‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/12/2016‬‬
‫‪193,012‬‬
‫‪2,281‬‬
‫‪193,012 ₪‬‬
‫‪2,281 ₪‬‬
‫‪₪ 451,294‬‬
‫‪49 ₪‬‬
‫‪33 ₪‬‬
‫‪58 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪50 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪42‬‬
‫‪₪‬‬
‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫דמ"ש חודשיים‬
‫ראויים למ"ר‬
‫בתום החוזה‬
‫היוון דמ"ש‬
‫בתק' החוזה‬
‫סה"כ דמ"ש‬
‫ראויים מהוונים‬
‫לצמיתות בע‪.‬נ‪.‬‬
‫סה"כ דמ"ש‬
‫חודשיים ראויים‬
‫בתום תק' החוזה‬
‫ובממוצע‬
‫למ"ר‬
‫סה"כ היוון‬
‫הכנסות‬
‫‪916,760‬‬
‫‪65 ₪‬‬
‫‪19,760 ₪‬‬
‫‪2,096,165 ₪‬‬
‫‪3,012,926 ₪‬‬
‫‪9,911 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪354,488‬‬
‫‪26,479‬‬
‫‪233,841‬‬
‫‪-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪36‬‬
‫‪36‬‬
‫‪36‬‬
‫‪36‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪7,776‬‬
‫‪7,812‬‬
‫‪7,812‬‬
‫‪15,516‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪793,498‬‬
‫‪1,131,256‬‬
‫‪948,233‬‬
‫‪1,995,370‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,147,985‬‬
‫‪1,157,735‬‬
‫‪1,182,074‬‬
‫‪1,995,370‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5,315‬‬
‫‪5,335‬‬
‫‪5,447‬‬
‫‪4,630‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪169,755‬‬
‫‪165,443‬‬
‫‪77,585‬‬
‫‪-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪65‬‬
‫‪65‬‬
‫‪65‬‬
‫‪65‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪11,375‬‬
‫‪11,375‬‬
‫‪2,600‬‬
‫‪31,850‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,560,000‬‬
‫‪1,491,174‬‬
‫‪334,292‬‬
‫‪4,095,936‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,729,755‬‬
‫‪1,656,617‬‬
‫‪411,876‬‬
‫‪4,095,936‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪9,884‬‬
‫‪9,466‬‬
‫‪10,297‬‬
‫‪8,359‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,326,666‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪52,500‬‬
‫‪1,548,334 ₪‬‬
‫‪52,500 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,308,229‬‬
‫‪691,441‬‬
‫‪694,147‬‬
‫‪46 ₪‬‬
‫‪46 ₪‬‬
‫‪46 ₪‬‬
‫‪46‬‬
‫‪71,300‬‬
‫‪34,270‬‬
‫‪32,200‬‬
‫‪71,300‬‬
‫‪9,467,868‬‬
‫‪4,186,145‬‬
‫‪4,275,812‬‬
‫‪9,169,239‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪46‬‬
‫‪142,646 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪36‬‬
‫‪36‬‬
‫‪44 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪13,680 ₪‬‬
‫‪12,564 ₪‬‬
‫‪168,890 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪22,426,764 ₪‬‬
‫‪51 ₪ 14,311,906‬‬
‫‪546,336 ₪‬‬
‫‪65,520,086 ₪‬‬
‫‪3,321,895‬‬
‫‪25,178‬‬
‫‪7,875,000 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪10,776,097‬‬
‫‪4,877,586‬‬
‫‪4,969,958‬‬
‫‪9,169,239‬‬
‫‪25,748,659 ₪‬‬
‫‪25,178‬‬
‫‪79,831,992 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪6,952‬‬
‫‪6,547‬‬
‫‪7,100‬‬
‫‪5,916‬‬
‫‪6,723 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪7,399 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 79,831,992‬‬
‫תחשיב חניות‪:‬‬
‫מס' שוכר‬
‫‪9‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫‪2‬‬
‫חניות פנויות‬
‫סה"כ‬
‫מס' חניות‬
‫‪209‬‬
‫‪25‬‬
‫‪10‬‬
‫‪2‬‬
‫‪351‬‬
‫‪597‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫‪₪ 35,375‬‬
‫‪₪ 4,421‬‬
‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪‬‬
‫‬‫‪₪ 39,796‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫למקום חניה‬
‫תום תק'‬
‫השכירות‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/07/2017‬‬
‫‪31/08/2018‬‬
‫‪31/12/2020‬‬
‫‪169‬‬
‫‪177‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫יתרת שנים‬
‫עד תום תק'‬
‫השכירות‪/‬‬
‫דחיה‬
‫לשטחים‬
‫פנויים‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪2.7‬‬
‫‪5.0‬‬
‫‪3.0‬‬
‫דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫ראויים‬
‫למקום‬
‫חניה‬
‫ערך נוכחי‬
‫לתק'‬
‫השכירות‬
‫‪607,029‬‬
‫‪75,857‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪280‬‬
‫‪280‬‬
‫‪280‬‬
‫‪280‬‬
‫‪280‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫סה"כ דמ"ש‬
‫חודשיים‬
‫‪58,520‬‬
‫‪7,000‬‬
‫‪2,800‬‬
‫‪560‬‬
‫‪98,280‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫לצמיתות‬
‫‪₪ 8,512,000‬‬
‫‪₪ 1,018,182‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪407,273‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪81,455‬‬
‫‪₪ 14,295,273‬‬
‫בדחיה עד תום תק'‬
‫השכירות ‪ /‬דחייה‬
‫לשטחים פנויים‬
‫‪7,507,804‬‬
‫‪898,063‬‬
‫‪329,621‬‬
‫‪54,776‬‬
‫‪11,269,606‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫סה"כ שווי חניות‬
‫סה"כ שווי‬
‫‪8,114,833‬‬
‫‪973,919‬‬
‫‪329,621‬‬
‫‪54,776‬‬
‫‪11,269,606‬‬
‫שווי למקום חניה‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 20,742,755‬‬
‫‪38,827‬‬
‫‪38,957‬‬
‫‪32,962‬‬
‫‪27,388‬‬
‫‪32,107‬‬
‫‪34,745‬‬
‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪30‬‬
‫‪12259.7-9‬‬
‫‪27.07.2016‬‬
‫בית רובינשטיין‪ ,‬קומה ‪ 13‬רחוב לינקולן ‪ ,20‬תל‪-‬אביב ‪Rubinstein House, 13 th floor 20 Lincoln St. Tel-Aviv 67134 67134‬‬
‫טל‪ Tel. ) 03 ( 6254688 .‬פקס‪ Fax. ) 9723 +( 6254622 .‬ליווי פרויקטים‪ :‬פקס‪Fax . )9723+( 6254621 .‬‬
‫‪www.haushner.co.il‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫תאריך‪:‬‬
‫סימננו‪:‬‬
‫‪15/9/2016‬‬
‫‪23540.1-1‬‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‬
‫הנדון‪ :‬הערכת שווי מקרקעי מפעל‬
‫א‪.‬ת נווה אליהו‪ ,‬ראשון לציון‬
‫גוש ‪ 6095‬חלקה ‪162‬‬
‫מס' נכסים (ע"פ מספור חברת מבני תעשייה) ‪156.11 ,156.10‬‬
‫‪DATE:‬‬
‫‪REF:‬‬
‫‪.1‬‬
‫פרטי הזמנת השומה‬
‫‪1.1‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.3‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪1.5‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.7‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪.2‬‬
‫חברת "מבני תעשיה בע"מ"‬
‫שם התאגיד מזמין השומה‪:‬‬
‫מר יוסי פיליבה ‪ -‬מנהל כספים‬
‫מזמין השומה‪:‬‬
‫‪1/6/2016‬‬
‫מועד הזמנת השומה‪:‬‬
‫פרסום דו"חות כספיים‬
‫נסיבות הזמנת השומה‪:‬‬
‫נמסר לי על ידי החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנכס להשקעה ע"פ התקינה הבינלאומית ‪IFRS‬‬
‫ותקן חשבונאי בינלאומי (‪.)IAS 40‬‬
‫שכר טרחתנו בגין חוות הדעת אינו מותנה בתוצאותיה‪ ,‬והיא נערכה לפי מיטב ידיעותינו והכשרתנו‬
‫המקצועית‪.‬‬
‫לא קיבלנו כתב שיפוי ממזמין השומה‪.‬‬
‫אין לנו עניין אישי בנכס ו‪/‬או בבעליו‪ ,‬לא קיימים יחסי תלות בינינו ובין מזמין חוות הדעת‪.‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הערכת שווי שוק של זכויות חברת "מבני תעשיה בע"מ" בנכס הנדון בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון‬
‫(המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס במסגרת עסקה בתנאים רגילים למשתתף בשוק)‪ .‬השומה נערכה לפי‬
‫תקן ‪ 17.1‬בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח ‪1968‬‬
‫ולצורך יישום תקינה חשבונאית"‪ ,‬שאושר בתאריך ‪ 6/10/2010‬ע"י הועדה לתקינה שמאית ובתאריך‬
‫‪ 13/10/2010‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים‪ .‬השומה נערכת לצורך מידע נדרש בדוחות‬
‫הכספיים של חברת "מבני תעשיה בע"מ"‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫פרטי עורכי חוות הדעת‬
‫ארז כהן‬
‫שם השמאי‪:‬‬
‫‪324‬‬
‫רישיון מס'‪:‬‬
‫רח' יגאל אלון ‪ ,67‬תל‪-‬אביב‬
‫מקום עבודתו‪:‬‬
‫מנכ"ל חברת "ז‪.‬כ‪ .‬מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ"‪.‬‬
‫תפקיד‪:‬‬
‫שמאי מקרקעין ומשפטן‪.‬‬
‫ואלה פרטי ניסיוני והשכלתי‪:‬‬
‫‪ - 2011‬יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר‪.‬‬
‫חבר במועצת שמאי המקרקעין משרד המשפטים כמשקיף בוועדת התקינה השמאית‪.‬‬
‫‪ - 2008‬משפטן ‪ LL.B -‬מהקריה האקדמית אונו‪.‬‬
‫‪ - 2005‬מ"מ יו"ר לשכת השמאים ויו"ר וועדת השתלמויות של הלשכה‪.‬‬
‫‪ - 2004‬לימודי משפטים‪ ,‬הקריה האקדמית‪ ,‬קרית אונו‪.‬‬
‫‪ - 2003‬בוחן בבחינות שומה למעשה מטעם משרד המשפטים‪.‬‬
‫‪ - 2002‬יו"ר ועדת השתלמויות ‪ -‬לשכת שמאי מקרקעין‪ ,‬חבר בוועד הלשכה‪.‬‬
‫‪ - 2000‬בוגר קורס עדים מומחים‪.‬‬
‫‪ - 1999‬בוגר קורס גישור ופישור‪.‬‬
‫‪ - 1996‬לקראת תואר שני ‪ -‬לימודים עירוניים‪ ,‬החוג לגיאוגרפיה‪ ,‬האוניברסיטה העברית י‪-‬ם‪.‬‬
‫‪ - 1993‬שמאי מקרקעין ‪ -‬מתמחה בשומות מקרקעין לחברות גדולות ‪ -‬משאב‪ ,‬נשר‪ ,‬אמות כלל וכד'‪.‬‬
‫‪ - 1993‬רישיון שמאי מקרקעין מס' ‪ 324‬מתאריך ‪24/4/1993.‬‬
‫‪ - 1990‬בוגר אוניברסיטת ת"א החוג לגיאוגרפיה ומדעי המדינה‪.‬‬
‫בוגר קורס לשמאות מקרקעין וניהול נכסים במסגרת שלוחת הטכניון בת"א‪.‬‬
‫במסגרת עבודתו עורך שומות בהיקפים משמעותיים ובין השאר מייעץ לגופים הבאים‪:‬‬
‫ יועץ לחברת המלט ‪ -‬נשר‪.‬‬‫ יועץ לקרן אייפקס ברכישות בזק ותנובה‪.‬‬‫ יועץ לחברת תעבורה‪.‬‬‫ עורך שומות לבתי משפט‪.‬‬‫ יועץ לעירית אילת ‪ -‬בנושאי השבחות‪ ,‬ליווי תכניות בנין עיר ורישום‪.‬‬‫ יועץ לישרוטל מלונות‪.‬‬‫‪2‬‬
‫שם השמאי‪:‬‬
‫רישיון מס'‪:‬‬
‫מקום עבודתו‪:‬‬
‫תפקיד‪:‬‬
‫עודד לוי‬
‫‪683‬‬
‫רח' יגאל אלון ‪ ,67‬תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מוסמך במנהל עסקים‪.‬‬
‫ואלה פרטי ניסיוני והשכלתי‪:‬‬
‫ שמאי מקרקעין שותף בחברת ז‪.‬כ מחקר וסקרים (‪ )1989‬בע"מ משנת ‪.2004‬‬‫ בעל תואר ראשון בגיאוגרפיה‪ ,‬אוניברסיטת ת"א משנת ‪.1995‬‬‫ בוגר התכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א משנת ‪.1997‬‬‫ מוסמך במנהל עסקים (‪ )MBA‬התמחות בנדל"ן‪ ,‬אוניברסיטת חיפה משנת ‪.2008‬‬‫ שמאי מקרקעין מוסמך משנת ‪ ,1998‬רישיון מס'‪.683 :‬‬‫ מתמחה בשמאות מקרקעין משנת ‪ 1996‬עד שנת ‪ 1998‬במשרד ז‪.‬כ‪ .‬למדידות והנדסה בע"מ‪.‬‬‫ עוסק בתחומי מיסוי מקרקעין‪ ,‬הערכות שווי‪ ,‬הפקעות ועוד‪.‬‬‫‪.4‬‬
‫הסכמות‬
‫הננו נותנים בזאת את הסכמתנו כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות כספיים של החברה וכן את הסכמתנו‬
‫כי חוות דעת זו תפורסם בציבור‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫המועד הקובע‬
‫המועד הקובע לשומה הינו‪30/6/2016 :‬‬
‫‪.6‬‬
‫מועד הביקור בנכס וזהות המבקר‬
‫ביקור בנכס נערך ביום ‪ 14/6/2016‬ע"י רפי לוי ‪ -‬שמאי מקרקעין‪.‬‬
‫ביקורים נוספים‪ ,‬במועדים קודמים‪ ,‬בוצעו ע"י הח"מ‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫פרטי זיהוי הנכס‬
‫גוש‪:‬‬
‫חלקה‪:‬‬
‫שטח החלקה הרשום‪:‬‬
‫מגרשים‪:‬‬
‫שטח מגרש ‪:11‬‬
‫שטח מגרש ‪:22‬‬
‫שטח הבנוי‪:3‬‬
‫קיבולת הבנייה‪:‬‬
‫שטח לשיווק‪:4‬‬
‫סוג הנכס‪:‬‬
‫כתובת הנכס‪:‬‬
‫הזכויות בנכס‪:5‬‬
‫זיהוי הנכס‪:‬‬
‫‪6095‬‬
‫‪162‬‬
‫‪ 19,013‬מ"ר‬
‫‪ 1‬ו‪ -2 -‬עפ"י חלוקה של רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪ 9,000‬מ"ר‬
‫‪ 10,000‬מ"ר‪.‬‬
‫כ‪ 10,000 -‬מ"ר בשני המגרשים‪.‬‬
‫‪ 2*40%‬קומות= ‪80%‬‬
‫‪ 8,246‬מ"ר‬
‫מבני תעשייה הכוללים אחסנה‪ ,‬משרדים וחנות המשמשים את חברת נגב‬
‫קרמיקה בע"מ‪.‬‬
‫יצחק בן צבי ‪ ,30‬אזה"ת נווה אליהו‪ ,‬ראשון לציון‪.‬‬
‫בעלות ע"ש מדינת ישראל‪ ,‬חכירה מהוונת ע"ש חברת מבני תעשייה בע"מ‪.‬‬
‫החכירה טרם נרשמה בטאבו‪.‬‬
‫באמצעות תשריט נלווה לבקשה להיתר והפורטל הגיאוגרפי הלאומי‪.‬‬
‫‪ 1‬עפ"י אישור רישום זכויות‪.‬‬
‫‪ 2‬עפ"י אישור רישום זכויות ותשריט נלווה להסכם הפיתוח המקורי‪.‬‬
‫‪ 3‬עפ"י בקשה להיתר מס' ‪ ,20110039‬אשר נחתמה ע"י רשות מקרקעי ישראל ונמצאת בדיון בועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ 4‬עפ"י מידע שנמסר לי ע"י מזמין חוות הדעת‪.‬‬
‫‪ 5‬על פי נסח הטאבו‪ ,‬החכירה רשומה ע"ש קק"ל ל‪ 99‬שנים‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪.8‬‬
‫תיאור הנכס והסביבה‬
‫‪8.1‬‬
‫תיאור הנכס‬
‫‪ 8.1.1‬מהות הנכס‬
‫הנכס הנדון מהווה ‪ 2‬מבני תעשייה הכוללים אחסנה‪ ,‬משרדים וחנות המושכרים לשוכר יחיד‬
‫כמרכז לוגיסטי ארצי‪ ,‬הכולל מחסנים‪ ,‬משרדים ומרכז הפצה‪.‬‬
‫הנכס בנוי על חלקה ‪ 162‬בגוש ‪ ,6095‬וכתובתו רח' יצחק בן צבי ‪ ,30‬א‪.‬ת נווה אליהו‪ ,‬ראשון‬
‫לציון‪.‬‬
‫הנכס ממוקם על הגבול המוניציפלי שבין ראשון לציון לחולון‪.‬‬
‫‪ 8.1.2‬תיאור החלקה‬
‫חלקה ‪ 162‬בשטח רשום של ‪ 19,013‬מ"ר בעלת חזית צפונית לרחוב יצחק בן צבי באורך של‬
‫כ‪ 42 -‬מ'‪ .‬פני הקרקע מישוריים‪.‬‬
‫החלקה מגודרת בגדר ברזל‪ .‬הכניסה דרך שער ברזל‪ ,‬מחסום חשמלי ועמדת שומר‪ .‬החצר‬
‫מחופה אספלט ומשמשת לחניה ואחסנה פתוחה‪.‬‬
‫החלקה מוחכרת כשני מגרשים עפ"י חלוקה שנערכה ע"י רמ"י‪:‬‬
‫מגרש מס' ‪ ,1‬חלק מערבי בשטח של ‪ 9,000‬מ"ר ומגרש מס' ‪ ,2‬מזרחי‪ ,‬בשטח של כ‪10,000 -‬‬
‫מ"ר‪.‬‬
‫להלן תשריט מדידה מיום ‪ 01/04/2001‬שנערך ע"י מר עזרא יעקוב‪ ,‬מודד מוסמך‪ ,‬אשר הוכן‬
‫עבור מבנה תעשיה‪:‬‬
‫להלן תשריט מצורף להסכם פיתוח עם חברת אלקול בע"מ‪:‬‬
‫מגרש א'‪1‬‬
‫מגרש א'‪2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪8.1.3‬‬
‫השטח הבנוי‬
‫מבנה מערבי מס' ‪ ,156.10‬מגרש ‪1‬‬
‫ע"פ היתר בניה מס' ‪ 2818‬מיום ‪ 11/04/1981‬שטח המבנה המערבי (מגרש ‪ )1‬כ ‪ 3,200 -‬מ"ר‪.‬‬
‫קיימת בקשה להיתר מס' ‪ 20111039‬מיום ‪ 08/12/2011‬אשר אושרה בתנאים ע"י הועדה‬
‫המקומית אך טרם נחתמה ע"י רמ"י‪ .‬השטח הבנוי עפ"י הבקשה הינו ‪ 4,434.4 -‬מ"ר‪.6‬‬
‫עפ"י "דו"ח נתוני נכס מניב של חברת "מבני תעשיה"‪:‬‬
‫שטח המבנה והשטח להשכרה הינו‪ 3,573 -‬מ"ר‪.‬‬
‫מבנה מזרחי מס' ‪ ,156.11‬מגרש ‪2‬‬
‫עפ"י היתר בניה מס' ‪ 4202‬מיום ‪ 18/03/1983‬שטח המבנה המזרחי (מגרש ‪ ,)2‬כ‪ 3,480 -‬מ"ר‪.‬‬
‫עפ"י בקשה להיתר מס' מס' ‪ ,20111039‬הנ"ל השטח הבנוי הינו ‪ 5,495.6 -‬מ"ר‪.‬‬
‫עפ"י "דו"ח נתוני נכס מניב של חברת "מבני תעשיה" שטח המבנה והשטח להשכרה הינו‪4,673 -‬‬
‫מ"ר‪.‬‬
‫‪8.1.4‬‬
‫חלקי הנכס ורמת הגמר‬
‫הנכס מורכב משני מגרשים‪:‬‬
‫מגרש ‪1‬‬
‫עליו בנויים מבנה תעשייה‪ ,‬ביתן שומר‪ ,‬תחנת תדלוק לשימוש עצמי של השוכר ומבנה יביל של‬
‫משרדים‪ .‬מבנה התעשייה כולל אולם תעשייה בקומת הקרקע המשמש כמחסן וחלקו משמש‬
‫כאולם תצוגה ומכירה‪ .‬לאולם המכירה הוגשה בקשה להיתר לשימוש חורג ל‪ 5 -‬שנים‪ ,‬ההיתר‬
‫טרם אושר‪ .‬קומת ביניים‪/‬גלריה משמשת למשרדים‪.‬‬
‫המבנה בנוי משלד בטון‪ ,‬בלוקים בחיפוי לוחות אלומיניום דקורטיבי וגג בטון משולב תקרת‬
‫איסכורית‪.‬‬
‫אולם תעשייה‬
‫האולם משמש לאחסנה‪ ,‬בחזית המזרחית רמפה מקורה‪ .‬האולם כולל גג איסכורית ע"ג‬
‫קונסטרוקציית בטון קירות מלוחות בטון ומעליהן איסכורית‪ ,‬רצפת בטון מוחלק‪.‬‬
‫הגובה הפנימי כ ‪ 8.15 -‬מ' ‪ 8.7 -‬מ'‪.‬‬
‫אולם תצוגה ומכירה‬
‫ממוקם בקומת הקרקע ומופרד מהמחסן בקיר‪ ,‬הכניסה אליו מדרום מערב והוא בנוי ברמת גמר‬
‫גבוהה הכוללת‪ :‬תקרה אקוסטית גבוהה‪ ,‬ספרינקלרים‪ ,‬גלריה המשמשת כמשרדי החנות‪ .‬האולם‬
‫ממוזג‪ .‬הגובה הפנימי כ ‪ 7 -‬מ' ‪ 7.8 -‬מ'‪.‬‬
‫משרדים‬
‫המשרדים ממוקמים בקומת הגלריה המחולקת ל ‪ 3‬חללים גדולים ופתוחים ובהם עמדות‬
‫עבודה‪ .‬הגמר כולל‪ :‬ריצוף קרמיקה ופרקט‪ ,‬תקרת גבס‪ ,‬ספרינקלרים‪ ,‬תאורה פלורסנטית ומיזוג‬
‫אוויר‪ .‬גובה פנימי כ ‪ 2.3 -‬מ'‪.‬‬
‫מגרש ‪2‬‬
‫על המגרש בנויים מבנה תעשייה ומאגר מים‪ .‬מבנה התעשייה כולל בקומת הקרקע אולם תעשייה‬
‫המשמש כמחסן ובחלקו למשרדים‪ ,‬הקומות העליונות משמשות למשרדים‪.‬‬
‫אולם תעשייה‬
‫משמש כמחסן‪ ,‬מקורה בגג איסכורית‪ ,‬שקופה בחלקה‪ ,‬המחדירה אור טבעי‪ ,‬רצפת בטון מוחלק‪,‬‬
‫ספרינקלרים‪ ,‬תאורה פלורסנטית ותאורת כספית‪ .‬בחלקו המזרחי של המבנה בנויה רמפה‬
‫מקורה איסכורית ומותקנים בה ספרינקלרים‪ .‬החצר המזרחית סלולה אספלט ומשמשת‬
‫לאחסנה פתוחה‪ ,‬בסמוך אליה קו מתח עליון ומתח על ‪ 160‬ו‪ 400-‬מגה ואט‪ .‬בחזית המערבית‬
‫סככות על גלגלים ובחלק הצפוני גגונים‪ .‬הגובה הפנימי כ ‪ 9 -‬מ' ‪ 9.8 -‬מ'‪.‬‬
‫משרדים‬
‫המשרדים בבניין המזרחי בנויים ברמת גמר הכוללת בין היתר‪ ,‬חיפויי פרקט וקרמיקה‪ ,‬תאורה‬
‫פלורסנטית שקועה‪ ,‬דלתות מעץ ומיזוג אוויר‪.‬‬
‫קומת הגלריה משמשת לאגף מערכות מידע וקומה א' משמשת כמשרדי הנהלה‪ ,‬פרוייקטים‪,‬‬
‫רכש‪ ,‬כספים וכו'‪ .‬הגובה הפנימי בכל קומה כ ‪ 2.5 -‬מ'‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫שטח זה אינו כולל את ביתן השומר‪ ,‬תחנת תדלוק ומבנה משרדים יביל‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪8.1.5‬‬
‫להלן טבלת ריכוז השטחים הבנויים בנכס‪:‬‬
‫מגרש ‪ ,1‬מערבי‪156.10 ,‬‬
‫שטח עפ"י בקשה להיתר‬
‫תיאור וקומה‬
‫‪ 2,735.2‬מ''ר‬
‫קומת קרקע לתעשייה‬
‫‪ 643.7‬מ''ר‬
‫גגונים לתעשיה‬
‫‪ 260.5‬מ''ר‬
‫משרדים קרקע‬
‫‪ 365.1‬מ''ר‬
‫קומת גלריה לתעשייה‬
‫‪ 430.0‬מ''ר‬
‫קומת גלריה למשרדים‬
‫‪ 4,434‬מ''ר‬
‫סה"כ‬
‫מגרש ‪ ,2‬מזרחי‪156.11 ,‬‬
‫שטח עפ"י בקשה להיתר‬
‫תיאור וקומה‬
‫‪ 3,077.9‬מ''ר‬
‫קומת קרקע לתעשייה‬
‫‪ 655.11‬מ''ר‬
‫גגונים לתעשיה‬
‫‪ 401.07‬מ''ר‬
‫קומת קרקע למשרדים‬
‫‪ 177.31‬מ''ר‬
‫קומת גלריה למשרדים‬
‫‪ 1,184.49‬מ''ר‬
‫קומה א' משרדים‬
‫‪ 5,496‬מ''ר‬
‫סה"כ‬
‫‪8.1.6‬‬
‫תמונות ממועד הביקור בנכס‪:‬‬
‫מבנה מערבי‬
‫אולם תעשיה‬
‫משרדים‬
‫חזית מבנה מערבי‬
‫אולם תצוגה‬
‫‪6‬‬
‫מבנה מזרחי‬
‫חזית מבנה מזרחי‬
‫אולם תעשיה‬
‫משרדים‬
‫‪8.2‬‬
‫חצר תפעולית‬
‫גבולות הנכס‪:‬‬
‫צפון‬
‫דרום‬
‫מזרח‬
‫מערב‬
‫ שטח בור בתחום המוניציפלי של עיריית חולון‪.‬‬‫ חלקה ‪ 163‬משמשת לחניית כלי רכב וחצר תפעולית של אחסנה פתוחה‪.‬‬‫ שטח בור עליו עוברים קווי מתח על ועליון ומעברו כביש ארצי מס' ‪.4‬‬‫‪ -‬מפעל תעשייתי בן קומה אחת המשמש את חברת "מודי קרמיקה"‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8.3‬‬
‫תיאור הסביבה‬
‫סביבת הנכס הינה אזור התעשייה נווה אליהו בראשון לציון‪ .‬האזור מהווה אזור תעשייה ותיק‬
‫הממוקם ממערב לכביש ‪ ,4‬מצפון מזרח לשכונת המגורים רמת אליהו‪ .‬האזור מאופיין במבני תעשייה‬
‫בני קומה אחת עד שתיים‪ ,‬בריכוז עסקים לקרמיקה וכלים סניטריים‪ ,‬אבן ופרקט‪.‬‬
‫רחוב יצחק בן צבי הינו רחוב ראשי דו סטרי‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא‪.‬‬
‫מפת הסביבה ותצלום אויר‪:‬‬
‫מיקום כללי של הנדון‬
‫החלקה הנדונה‬
‫‪8‬‬
‫‪.9‬‬
‫המצב התכנוני‬
‫‪9.1‬‬
‫מידע בדבר תכניות רלוונטיות‬
‫מס' תכנית‬
‫רצ‪1/132/‬‬
‫רצ‪1/1/‬‬
‫רצ‪/1/1/‬יא‬
‫מהות התכנית‬
‫מייעדת את החלקה לתעשייה‪ 40% ,‬לקומה בשתי קומות‪.‬‬
‫אחוזי הבניה‪ 40%:‬בשתי קומות‪ .‬חישוב שטחי בניין לצורך קביעת אחוזי בניה‬
‫מותרים יכלול שטח בניה כולל קירות חוץ ופנים‪ .‬מרפסות עד עומק ‪ 2.2‬מ'‪ ,‬חדרי‬
‫מדרגות‪ ,‬מקלטים‪ ,‬ביתן סניטרי‪ ,‬לא יכללו בחישוב השטח הנ"ל‪ .‬שימושים מותרים‪:‬‬
‫מלאכה‪ ,‬תעשייה בלתי מזיקה‪ ,‬שימושים הכרוכים בתעשייה‪.‬‬
‫התכנית קובעת הוראות לבניית רמפות ירידה למרתפי חניה בקו בניין ‪ ,0‬מרתפי בניה‬
‫בגבולות המגרש בתנאים‪ ,‬וגובה מתקנים הנדסיים על הגג עד גובה ‪ 16‬מ'‪.‬‬
‫רצ'מק‪/1/1/‬טו התכנית קובעת הוראות בניה לרמפות עלייה לרכב במגרשים באזור תעשיה ומלאכה‪.‬‬
‫פרסום תוקף י‪.‬פ‬
‫‪921 29/03/1962‬‬
‫‪1646 30/07/1970‬‬
‫‪4303 11/05/1995‬‬
‫‪4431 28/07/1996‬‬
‫התכנית קובעת שטחי שירות מירביים לייעודי הקרקע השונים‪ .‬באזור תעשייה‪,‬‬
‫במגרש מעל ‪ 2,000‬מ"ר‪ ,‬שטחי השירות יהיו כדלקמן‪ 30% :‬שירות ‪ 20%‬אחסנה ‪20%‬‬
‫גלריות עד גובה ‪ 2.2‬מ'‪ ,‬השימושים המותרים‪ :‬ממ"ק‪ ,‬מדרגות‪ ,‬חדר מעליות‪ ,‬מעברים‪,‬‬
‫מקום לסילוק אשפה‪ ,‬מחסנים‪ ,‬מתקנים טכניים‪ .‬גלריות באזורי תעשיה ומסחר‬
‫ייחשבו כשטח עיקרי אם גובהן מעל ‪ 2.2‬מ'‪ .‬לגלריות מתחת לגובה ‪ 2.2‬מ' תינתן‬
‫תוספת ‪ 10%‬שטח שירות לקומה ולא יותר מ‪ 20% -‬לבניין‪ .‬לא תותר המרת שטחי‬
‫‪5280 09/03/2004‬‬
‫רצ‪/1/1/‬יג‬
‫שירות כלליים לאחסנה‪ ,‬לגלריות ולמטרות שירות אחרות‪ .‬בשטחי שירות מעל פני‬
‫הקרקע תותר העברת שטחים מקומה לקומה עד ‪( 5%‬משטח המגרש נטו) באישור‬
‫הוועדה המקומית‪ .‬מרתפי חניה ורמפות באזורי תעשייה‪ ,‬תעשייה משולב ומלאכה‬
‫יהיו בנוסף לשטחי שירות הקבועים‪ .‬תכנון חניה תת קרקעית יעשה עד ‪ 80%‬משטח‬
‫המגרש נטו‪ ,‬ובתנאי שיובטח כי ‪ 20%‬לפחות משטח המגרש ישארו חוליים לצורך‬
‫ניקוז נגר עילי‪.‬‬
‫התכנית קובעת גובה מבנים באזורי תעסוקה‪ ,‬תעשיה ומלאכה‪ 20 -‬מ'‪ ,‬ללא הגבלת מס'‬
‫רצ‪/‬מק‪ 39/1/1/‬הקומות‪ .‬כמו כן‪ ,‬יותרו יציאות לחדרי מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות ומתקנים טכניים מעבר ‪5947 07/05/2009‬‬
‫ל‪ 20 -‬מ'‪.‬‬
‫התכנית משנה קו בניין בצידה הדרום‪ -‬מערבי של החלקה לצורך אישור בניה למאגר‬
‫מים ולמבנה משאבות‪ .‬עפ"י טבלת זכויות הבניה‪ ,‬שטחי הבניה‪ +80% -‬שטחי שירות‬
‫כפי שמפורט לעיל‪ .‬קו בניין קדמי שומה מ‪ 5 -‬מ' במצב המאושר ל‪ 3 -‬מ' בחלק החזיתי‬
‫‪6095 09/06/2010‬‬
‫רצ‪/‬מק‪40/132/‬‬
‫דרומי ו‪ 5 -‬מ' בהמשך‪ ,‬כמסומן בתשריט‪ ,‬קו בניין צידי דרומי שונה מ‪ 5 -‬מ' ל‪ 0 -‬מ'‬
‫בחלק הדרום מערבי ו‪ '5 -‬בהמשך‪ .‬במידה ויוסרו המבנים שלשמם שונה קו הבניין‪,‬‬
‫יחזרו קווי הבניין להיות כפי שהם מופיעים במצב המאושר ( ‪ 5‬מ' חזיתי וצידי)‪.‬‬
‫‪9.2‬‬
‫סיכום מצב תכנוני‬
‫יעוד הקרקע ‪-‬‬
‫גובה מבנה‪-‬‬
‫שטח בנייה מעל פני הקרקע עיקרי‪-‬‬
‫שטח שירות עילי‪-‬‬
‫אחוז בנייה מקסימלי לקומה‪-‬‬
‫קווי בניין‪-‬‬
‫תעשייה‬
‫‪ 20‬מ'‬
‫‪80%‬‬
‫‪70%‬‬
‫בנוסף‪ ,‬שטחי שירות תת קרקעיים ורמפות‪.‬‬
‫‪40%‬‬
‫קדמי‪ 5 -‬מ'‪ ,‬צפוני‪ 5 -‬מ'‪ ,‬דרומי‪ 5 -‬מ'‪ ,‬אחורי‪ 6 -‬מ'‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪9.3‬‬
‫תשריט תכנית רצ‪/‬מק‪40/132/‬‬
‫‪9.4‬‬
‫היתרי בניה לנכס הנדון‬
‫מעיון בתיק הבניין של הנכס הנדון בארכיב הוועדה המקומית לתו"ב‪ ,‬ראשון לציון‪ ,‬נמצאו‪ ,‬בין היתר‪,‬‬
‫המסמכים הרלוונטיים הבאים‪:‬‬
‫ היתר בנייה מס' רש‪ 2818/‬מיום ‪ -18/03/1981‬שלב א'‬‫ההיתר ניתן ל "שלב א'‪ -‬מבנה תעשייה לייצור תקרות אקוסטיות אולמי תעשייה‪ ,‬משרדים‪ ,‬חדרי‬
‫מדרגות‪ ,‬שירותים‪ 2 ,‬מקלטים וחניות‪ .‬הניקוז יבוצע לכיוון מזרח בהתאם לדרישות מדור‬
‫כבישים"‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫היתר בנייה מס' רש‪ 4202/‬מיום ‪ -11/04/1983‬שלב ב'‬
‫ההיתר ניתן ל "שינויים פנימיים‪ ,‬תוספת בניה ‪ 9.17‬מ"ר בקומת הקרקע למבנה שלב א'‪ -‬תוספת‬
‫מבנה עזר ‪ 20‬מ"ר‪ ,‬שינוי מיקום מקלט"‪.‬‬
‫שטחים עפ"י היתר רש‪4202/‬‬
‫שטח מוצע‬
‫שטח קיים‬
‫קומה‬
‫הכניסה הקובעת לבניין ‪ 2,872.07‬מ''ר ‪ 3,407.39‬מ''ר‬
‫‪ 304.53‬מ''ר‬
‫ביניים‬
‫‪ 20.03‬מ''ר‬
‫בנייני עזר‬
‫‪ 3,176.60‬מ''ר ‪ 3,427.42‬מ''ר‬
‫סה"כ‬
‫פירוט‪:‬‬
‫שטח מוצע‬
‫שטח קיים‬
‫תיאור‬
‫‪ 2,621.84‬מ''ר ‪ 3,367.23‬מ''ר‬
‫אולמי תעשייה‬
‫‪ 13.20‬מ''ר‬
‫‪ 51.92‬מ''ר‬
‫פרוזדורים‬
‫‪ 142.82‬מ''ר‬
‫משרדים‬
‫‪ 33.66‬מ''ר‬
‫‪ 105.78‬מ''ר‬
‫חדרי שירות‬
‫‪ 20.30‬מ''ר‬
‫בנייני עזר‬
‫‪ 31.96‬מ''ר‬
‫חדרי מדרגות‬
‫‪ 205.83‬מ''ר‬
‫שטח אחסון‬
‫‪ 63.72‬מ''ר‬
‫חדר אוכל‬
‫‪ 65.66‬מ''ר‬
‫מקלטים‬
‫‪ 581.00‬מ''ר‬
‫גגות‬
‫‪ 3,244.17‬מ''ר ‪ 4,060.75‬מ''ר‬
‫סה"כ‬
‫‪10‬‬
‫סה"כ‬
‫‪ 6,279.46‬מ''ר‬
‫‪ 304.53‬מ''ר‬
‫‪ 20.03‬מ''ר‬
‫‪ 6,604.02‬מ''ר‬
‫סה"כ‬
‫‪ 5,989.07‬מ''ר‬
‫‪ 65.12‬מ''ר‬
‫‪ 142.82‬מ''ר‬
‫‪ 139.44‬מ''ר‬
‫‪ 20.30‬מ''ר‬
‫‪ 31.96‬מ''ר‬
‫‪ 205.83‬מ''ר‬
‫‪ 63.72‬מ''ר‬
‫‪ 65.66‬מ''ר‬
‫‪ 581.00‬מ''ר‬
‫‪ 7,304.92‬מ''ר‬
‫‪-‬‬
‫בקשה להיתר מס' ‪ 20111039‬מיום ‪ -08/12/2011‬אושרה בתנאים ע"י הוועדה (החלטה שתוקפה‬
‫פג) ונחתמה ע"י רמ"י‪7‬‬
‫הבקשה כוללת‪:‬‬
‫מרכז לוגיסטי של חב' "נגב קרמיקה"‪.‬‬
‫‪ .1‬שינויים במבנה חד‪ -‬קומתי קיים בהיתר משנת ‪( 1983‬מזרחי)‪:‬‬
‫ הפחתת שטח עיקרי כתעשייה והפיכתו למשרדי החברה‬‫ תוספת גלריה‬‫ תוספת קומה א' חלקית למשרדים‬‫ תוספת גגונים‬‫ שינויים פנימיים ושינויים באינסטלציה‪.‬‬‫‪ .2‬שינויים במבנה תעשייה חד‪ -‬קומתי קיים בהיתר משנת ‪( 1981‬מערבי)‪:‬‬
‫ הפחתת שטח עיקרי כתעשייה והפיכתו למשרדי החברה‬‫ תוספת גלריה לשימוש משרדים ומכירה ותצוגת קרמיקה‬‫ שינויים פנימיים ושינויים באינסטלציה‪.‬‬‫ תוספת גגונים‬‫‪ .3‬תוספת מגדל מים‬
‫‪ .4‬תוספת תחנת תדלוק פנימית הכוללת מתקן סולר וגגון מעל‪.‬‬
‫‪ .5‬הצבת ביתן שומר בכניסה למגרש בצדו המערבי‪.‬‬
‫‪ .6‬שינוי שימוש מתעשייה למכירה ותצוגת קרמיקה וכלים סניטריים בשטח כ‪ 750 -‬מ"ר בבניין‬
‫המערבי‪.‬‬
‫ועדת המשנה החליטה כי "לא ניתן לאשר ס' ‪ 6‬לשינוי שימוש מאחר והדבר נוגד ת"מ בתוקף‪ ,‬יש‬
‫להגיש בקשה לשימוש חורג אין מניעה לאשר את שאר הסעיפים‪."..‬‬
‫להלן טבלת השטחים מתוך הבקשה להיתר אשר הוצגה בפנינו‪:‬‬
‫שימושים עיקריים‬
‫משרדים‬
‫תעשייה‬
‫שטח‬
‫קיים‬
‫קיים מוצע קיים מוצע‬
‫‪2874.5 194.42‬‬
‫‪-279.87 2874.5‬‬
‫‪465.71 280.28 149.71 -15.32 316‬‬
‫‪3407.39 334.57‬‬
‫‪-395.15 3407.39‬‬
‫‪152.38‬‬
‫‪1093.71‬‬
‫סה"כ‬
‫עיקרי‬
‫‪2789.05‬‬
‫‪730.67‬‬
‫‪3346.81‬‬
‫‪152.38‬‬
‫‪1093.71‬‬
‫‪%‬‬
‫מהמגרש‬
‫‪14.67%‬‬
‫‪3.84%‬‬
‫‪17.60%‬‬
‫‪0.80%‬‬
‫‪5.75%‬‬
‫‪42.7% 8112.62 6747.6 2055.36 149.71 -690.34 6597.89‬‬
‫‪-‬‬
‫שטחי שירות‬
‫הקומה‬
‫מתקנים‬
‫קומת מבואות‬
‫גגונים‬
‫אחסנה‬
‫ומערכות‬
‫עמודים וחדרי‬
‫‪643.74 17.22‬‬
‫‪66.05 57.65‬‬
‫קרקע בניין מערבי‬
‫‪7.71‬‬
‫‪56.65‬‬
‫גלריה בניין מערבי‬
‫‪655.15 13.71 5.17 47.62‬‬
‫קרקע בניין מזרחי‬
‫‪24.93‬‬
‫קומה א' בניין מזרחי‬
‫‪6.4‬‬
‫‪53.28 30.81‬‬
‫קומת גלריה בניין מזרחי‬
‫‪22‬‬
‫מאגר מים‬
‫‪4.25‬‬
‫תחנת דלק‬
‫‪6‬‬
‫ביתן שומר‬
‫‪35‬‬
‫סככת משאבות‬
‫‪1366.14 45.04 58.45 226.06 57.65‬‬
‫סה"כ‬
‫מקלט‬
‫‪65.66‬‬
‫‪65.66‬‬
‫‪131.32‬‬
‫סה"כ‬
‫שירות‬
‫‪850.32‬‬
‫‪64.36‬‬
‫‪787.31‬‬
‫‪24.93‬‬
‫‪90.49‬‬
‫‪22‬‬
‫‪4.25‬‬
‫‪6‬‬
‫‪35‬‬
‫‪1884.66‬‬
‫‪%‬‬
‫מהמגרש‬
‫‪4.47%‬‬
‫‪0.34%‬‬
‫‪4.14%‬‬
‫‪0.13%‬‬
‫‪0.48%‬‬
‫‪0.12%‬‬
‫‪0.02%‬‬
‫‪0.03%‬‬
‫‪0.18%‬‬
‫‪9.91%‬‬
‫סה"כ באחוזים‬
‫‪3639.37‬‬
‫‪795.03‬‬
‫‪4134.12‬‬
‫‪177.31‬‬
‫‪1184.2‬‬
‫‪22‬‬
‫‪4.25‬‬
‫‪6‬‬
‫‪35‬‬
‫‪9997.28‬‬
‫בקשה להיתר מס' ‪ 20120253‬מיום ‪- 09/05/2012‬אושרה בתנאים ע"י הוועדה וטרם אושרה ע"י‬
‫רמ"י‬
‫הבקשה כוללת‪:‬‬
‫בקשה לשימוש חורג ל‪ 5 -‬שנים מתעשייה למכירת מוצרי קרמיקה וכלים סניטריים במבנה‬
‫במערבי קיים בהיתר‪ ,‬בחלק מקומת קרקע וחלק מהגלריה בשטח כולל של ‪ 1,352‬מ"ר‪.‬‬
‫קומת קרקע‪ 1,049.40 -‬מ"ר‬
‫גלריה‪ 302.8 -‬מ"ר‬
‫ועדת המשנה החליטה לאשר את הבקשה‪.‬‬
‫‪ 7‬מבירור שנערך עם אדריכל יואב לניר מחברת "מבני תעשיה בע"מ" והגב' אסנת מנדלאווי‪ ,‬מנהלת תפעול ב"נגב קרמיקה" עולה כי נכון‬
‫לחודש יוני ‪ ,2016‬הועדה המקומית העלתה סוגיות נוספות בנוגע להסדרת הרישוי בנכס (בין היתר‪ ,‬הועלו דרישות בנוגע לשטחי גינון‬
‫וגבולות הגידור במתחם)‪ .‬כפי שנמסר לנו‪ ,‬הנושא בטיפול‪ ,‬נערכו פגישות עם נציגי הועדה המקומית ונכון למועד הקובע לחוות‬
‫הדעת הנושא טרם הוסדר‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫‪19.14%‬‬
‫‪4.18%‬‬
‫‪21.74%‬‬
‫‪0.93%‬‬
‫‪6.23%‬‬
‫‪0.12%‬‬
‫‪0.02%‬‬
‫‪0.03%‬‬
‫‪0.18%‬‬
‫‪52.58%‬‬
‫‪9.5‬‬
‫מיצוי הזכויות בנכס ‪ -‬סיכום זכויות הבניה מול בניה בפועל (ע"פ היתר הבניה)‬
‫שטח בהיתרי הבנייה‬
‫זכויות בנייה מאושרות‬
‫מאושרים‬
‫בתכניות‬
‫שירות‬
‫עיקרי‬
‫שירות‬
‫עיקרי‬
‫‪ 7,304.92‬מ''ר‬
‫‪ 15,210‬מ''ר ‪ 13,309‬מ''ר‬
‫‪ 28,520‬מ''ר‬
‫שטח לפי בקשה להיתר‪-‬‬
‫מנוצל בפועל‬
‫שירות‬
‫עיקרי‬
‫שירות‬
‫עיקרי‬
‫‪ 8,112‬מ''ר ‪ 1,885‬מ''ר ‪ 7,098.40‬מ''ר ‪ 11,424.10‬מ''ר‬
‫‪ 7,304.92‬מ''ר‬
‫יתרת זכויות בנייה‬
‫‪ 9,997‬מ''ר‬
‫‪ 18,523‬מ''ר‬
‫מאחר ואיננו צופים בטווח זמן הנראה לעין כי זכויות הבניה הנוספות ינוצלו‪ ,‬הן לא הובאו בחשבון‬
‫בחוות הדעת‪.‬‬
‫‪9.6‬‬
‫תשלומים בגין הכשרת השטחים‬
‫ביום ‪ ,10/01/2013‬הכריעה השמאית המכריעה דורית פריאל לנושא היטל השבחה בנכס הנדון‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫תכנית רצ‪/1/1/‬יג‪₪ 36,973 -‬‬
‫תמ"א ‪ 18‬תיקון ‪₪ 95,511 -4‬‬
‫‪₪ 263,360‬‬
‫שימוש חורג‪-‬‬
‫אומדן היטל ההשבחה לתכנית רצ‪/1/1/‬יג נכון להיום הינו ‪ .₪ 45,644‬היטל ההשבחה בגין השימושים‬
‫החורגים חל על השוכר עפ"י חוזה השכירות ‪ -‬כ‪.8₪ 407,600 -‬‬
‫‪9‬הובא לידיעתנו כי קיים חוב בגין אגרות והיטלי פיתוח לגבי השטחים המבוקשים להכשרה בבקשה‬
‫להיתר הנ"ל‪.‬‬
‫להלן פירוט החוב נכון להיום‪:‬‬
‫חוב נכון ל ‪20/02/2011‬‬
‫שטח‬
‫למ"ר‬
‫צמוד להיום‬
‫‪12/06/2011‬‬
‫שולם בפועל‬
‫‪03/10/2011‬‬
‫סה"כ‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪₪ 921,558‬‬
‫‪ 1,878.5‬מ''ר‬
‫‪₪ 491‬‬
‫‪₪ 509.91‬‬
‫‪₪ 400,000‬‬
‫‪₪ 584,947‬‬
‫‪₪ 984,947‬‬
‫עפ"י קבלות המצויות בידנו היטל ההשבחה שולם במלואו ע"י "נגב קרמיקה"‪.‬‬
‫מבוסס על מידע שנמסר ע"י חברת מבני תעשייה‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫מגרש ‪1‬‬
‫סה"כ שטח מוצע‬
‫סה"כ שטח בהיתר‬
‫סה"כ שטח ששולם‬
‫יתרה‬
‫סה"כ לתשלום‬
‫מגרש ‪2‬‬
‫סה"כ שטח מוצע‬
‫סה"כ שטח בהיתר‬
‫סה"כ שטח ששולם‬
‫יתרה‬
‫סה"כ לתשלום‬
‫סה"כ ‪ 2‬המגרשים‬
‫‪ 4,434‬מ''ר‬
‫‪ 3,244‬מ''ר‬
‫‪ 789‬מ''ר‬
‫‪ 401.2‬מ''ר‬
‫‪₪ 204,576‬‬
‫‪ 5,496‬מ''ר‬
‫‪ 4,060‬מ''ר‬
‫‪ 1,089.7‬מ''ר‬
‫‪ 346.3‬מ''ר‬
‫‪₪ 176,582‬‬
‫‪₪ 381,158‬‬
‫‪.10‬‬
‫המצב המשפטי‬
‫‪ 10.1‬מידע מפנקס הזכויות‬
‫עפ"י העתק רישום מפנקס הזכויות‪ ,‬המתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות‪ ,‬אשר הופק‬
‫באמצעות האינטרנט ביום ‪ ,21/6/2016‬עולים הפרטים הבאים‪:‬‬
‫‪6095‬‬
‫גוש‪:‬‬
‫‪162‬‬
‫חלקה‪:‬‬
‫‪ 19,031‬מ"ר‬
‫שטח‪:‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫בעלות‪:‬‬
‫קרן קיימת לישראל לתקופה של ‪ 99‬שנים‪.‬‬
‫חכירה‪:‬‬
‫נכס ‪ ,156.10‬מגרש ‪1‬‬
‫‪ 10.2‬אישור על רישום זכויות בנכס מיום ‪ 2/6/2016‬וממנו עולים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הפרטים הבאים‪:‬‬
‫גוש‪:‬‬
‫חלקה‪:‬‬
‫מגרש‪:‬‬
‫שטח‪:‬‬
‫כתובת‪:‬‬
‫זכויות‪:‬‬
‫‪6095‬‬
‫‪162‬‬
‫‪ 1‬עפ"י תכנית ‪1/132‬‬
‫‪ 9,000‬מ"ר‬
‫א‪.‬ת ראשון לציון‬
‫רשומות ע"ש חב' מבני תעשיה בע"מ‪.‬‬
‫פרטים נוספים‪:‬‬
‫לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון לגבי הנכס הנדון שתוקפו עד ‪.6/1/2028‬‬
‫פרטי השטח‪/‬ים המבונה‪/‬ים בנכס והתחשיב לפיו שולם בגינו‪/‬ם‪ ,‬הינם בהתאם למפורט בתיק הנכס‬
‫ברשות‪.‬‬
‫על בקשה להיתר בנייה בנכס (תוספת בנייה‪ ,‬פיצול מגרש‪ ,‬שינוי יעוד‪/‬ניצול) יחולו נהלי הרשות‪.‬‬
‫נכון למועד אישור זה אין רישומים‪ ,‬הערות ופעולות (התחייבויות לרישום משכנתא‪ ,‬עיקולים‪ ,‬צווי‬
‫מניעה‪ ,‬הסכמה למשכוני זכויות וכו') לגבי הנכס הנדון וכפי שמעודכנים בתיק הנכס המצוי ברשות‬
‫(לא כולל שעבודים שנרשמו שלא ברשות או שלרשות לא ידוע עליהם)‪.‬‬
‫נכון למועד אישור זה (‪ )02/06/2016 08:37‬לא הוגשה לרשות בקשה להעברת זכויות בנכס הנדון‪.‬‬
‫‪ 10.3‬חוזה חכירה מהוון‪ -‬נכס ‪156.10‬‬
‫להלן פרטים מחוזה חכירה מהוון שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לחברת "אלקול בע"מ"‬
‫ביום ‪:22/12/1982‬‬
‫המקום‪ :‬א‪.‬ת‪ .‬ראשון לציון‬
‫השטח‪ 9,000 :‬ממ"ר בערך‬
‫גוש רשום‪ 6095 :‬חלקות‪( 78 :‬חלק)‬
‫מגרש א'‪ 1‬לפי תכנית מפורטת רצ‪1/132/‬‬
‫תקופת החכירה‪ 49 :‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 7/1/1979‬ועד ‪.6/1/2028‬‬
‫קיבולת הבניה‪ 40% :‬בקומה ב ‪ 2 -‬קומות ובסה"כ ‪.80%‬‬
‫הייעוד‪ :‬תעשיה‬
‫ע"פ סעיף ‪.9‬ג‪ 2.‬עולה כי לחוכר תהיה זכות חידוש חכירה רק במקרים מיוחדים אשר לגביהם ימליץ‬
‫תמ"ת ואורך התקופה החדשה ייקבע אף הוא בהתאם להמלצת תמ"ת‪.‬‬
‫הנחנו כי החוזה יוארך בהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫‪ 10.4‬חוזי רכישה‬
‫הוצגו בפנינו חוזי הרכישה של המגרש המערבי‪ ,‬נכס מס' ‪:156.10‬‬
‫ חוזה בין חברת אלקול בע"מ לבין חברת מפעלי קירור בצפון בע"מ‬‫החוזה נערך ונחתם ביום ‪ 28/12/1988‬לגבי קרקע אשר הוחכרה ממנהל מקרקעי ישראל בשטח‬
‫של כ‪ 9,000 -‬ממ"ר המהווה חלק מחלקה ‪ 78‬בגוש ‪ 6095‬הידוע גם כמגרש א‪ 1‬לפי תב"ע מפורטת‬
‫רצ‪ 1/132/‬ועליו מבנה תעשייתי בשטח ‪ 2,606‬מ"ר בצרוף סככות בשטח ‪ 790‬מ"ר ולצידו הדרומי‬
‫אגף משרדים דו קומתי בשטח כולל של ‪ 663‬מ"ר בשדרות בן צבי ‪ 100‬באזור התעשייה בראשון‬
‫לציון‪.‬‬
‫התמורה‪ +$1,700,000 -‬מע"מ‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫חוזה בין חברת מפעלי קירור בצפון בע"מ לבין החברה הישראלית לקירור ואספקה בע"מ‬
‫החוזה נחתם ביום ‪ 13/08/1989‬על הקרקע אשר הוחכרה ממנהל מקרקעי ישראל בשטח של כ‪-‬‬
‫‪ 9,000‬ממ"ר המהווה חלק מחלקה ‪ 78‬בגוש ‪ 6095‬הידוע גם כמגרש א‪ 1‬לפי תב"ע מפורטת‬
‫רצ‪ 1/132/‬ועליו מבנה תעשייתי בשטח ‪ 2,606‬מ"ר בצרוף סככות בשטח ‪ 790‬מ"ר ולצידו הדרומי‬
‫אגף משרדים דו קומתי בשטח כולל של ‪ 663‬מ"ר בשדרות בן צבי ‪ 100‬באזור התעשייה בראשון‬
‫לציון‪.‬‬
‫כנגד תמורה של ‪+ ₪ 3,634,000‬מע"מ‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫הסכם מכר‬
‫הסכם שנערך ונחתם ביום ‪ ,29/09/2000‬בין החברה הישראלית לקירור ואספקה בע"מ (להלן‪:‬‬
‫"המוכרת") לבין חברת מבני תעשייה בע"מ (להלן‪" :‬הרוכש")‪.‬‬
‫להלן עיקרי ההסכם‪:‬‬
‫הנכס‪ -‬שטח קרקע של כ‪ 9,000 -‬מ"ר אשר היוו חלק מחלקה ‪ 78‬בגוש ‪ 6095‬שהיה ידוע אז גם‬
‫כמגרש א‪ 1‬לפי תב"ע מפורטת רצ‪ 101/132/‬ועליו מבנה תעשייתי בשטח ‪ 2,601‬מ"ר בצרוף סככות‬
‫בשטח ‪ 790‬מ"ר ולצידו הדרומי אגף משרדים דו קומתי בשטח כולל של ‪ 663‬מ"ר המצוי בשד' בן‬
‫צבי ‪ 100‬ראשון לציון‪.‬‬
‫התמורה‪ $3,250,000 -‬בתוספת מע"מ‪.‬‬
‫נכס ‪ ,156.11‬מגרש ‪2‬‬
‫‪ 10.5‬אישור רישום זכויות בנכס מיום ‪ 2/6/2016‬וממנו עולים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הפרטים הבאים‪:‬‬
‫‪6095‬‬
‫גוש‪:‬‬
‫‪162‬‬
‫חלקה‪:‬‬
‫‪ 2‬עפ"י תכנית ‪1/132‬‬
‫מגרש‪:‬‬
‫‪ 10,000‬מ"ר‬
‫שטח‪:‬‬
‫א‪.‬ת ראשון לציון‬
‫כתובת‪:‬‬
‫רשומות ע"ש חב' מבני תעשיה בע"מ‪.‬‬
‫זכויות‪:‬‬
‫פרטים נוספים‪:‬‬
‫לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון לגבי הנכס הנדון שתוקפו עד ‪.28/05/2027‬‬
‫פרטי השטח‪/‬ים המבונה‪/‬ים בנכס והתחשיב לפיו שולם בגינו‪/‬ם‪ ,‬הינם בהתאם למפורט בתיק הנכס‬
‫ברשות‪.‬‬
‫על בקשה להיתר בנייה בנכס (תוספת בנייה‪ ,‬פיצול מגרש‪ ,‬שינוי יעוד‪/‬ניצול) יחולו נהלי הרשות‪.‬‬
‫נכון למועד אישור זה‪ -‬הרישומים‪ ,‬ההערות והפעולות (התחייבויות לרישום משכנתא‪ ,‬עיקולים‪ ,‬צווי‬
‫מניעה‪ ,‬הסכמה למשכוני זכויות וכו') לגבי הנכס הנדון וכפי שמעודכנים בתיק הנכס המצוי ברשות‬
‫(לא כולל שעבודים שנרשמו שלא ברשות או שלרשות לא ידוע עליהם) הם כדלקמן‪:‬‬
‫קיימת משכנתא ראשונה בדיסקונט לישראל ללא הגבלת סכום‪.‬‬
‫קיימת תוספת בניה פתוחה‪.‬‬
‫נכון למועד אישור זה (‪ )02/06/2016 08:42‬לא הוגשה לרשות בקשה להעברת זכויות בנכס הנדון‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫יצוין כי על פי התכנית הנ"ל לא קיימת החלוקה למגרשים וזוהי חלוקה של רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫‪ 10.6‬חוזה חכירה מהוון‪ -‬נכס ‪156.11‬‬
‫להלן פרטים מחוזה חכירה מהוון שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לחברת "אלקול בע"מ"‬
‫ביום ‪:04/10/1984‬‬
‫המקום‪ :‬א‪.‬ת‪ .‬ראשון לציון‬
‫השטח‪ 10,000 :‬ממ"ר בערך‬
‫גוש רשום‪ 6095 :‬חלקות‪( 78 :‬חלק)‬
‫מגרש א'‪ 2‬לפי תכנית מפורטת רצ‪1/132/‬‬
‫תקופת החכירה‪ 49 :‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 7/1/1979‬ועד ‪.27/05/2027‬‬
‫קיבולת הבניה‪ 40% :‬בקומה ב ‪ 2 -‬קומות ובסה"כ ‪.80%‬‬
‫הייעוד‪ :‬תעשיה‬
‫ע"פ סעיף ‪.9‬ג‪ 2.‬עולה כי לחוכר תהיה זכות חידוש חכירה רק במקרים מיוחדים אשר לגביהם ימליץ‬
‫תמ"ת ואורך התקופה החדשה ייקבע אף הוא בהתאם להמלצת תמ"ת‪.‬‬
‫הנחנו כי החוזה יוארך בהתאם לנהלי רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪ 10.7‬חוזי רכישה‬
‫הוצגו בפנינו חוזי הרכישה של המגרש המזרחי‪ ,‬נכס מס' ‪:156.11‬‬
‫ חוזה בין חברת אלקול בע"מ לבין חברת אלתירא השקעות בע"מ‬‫הוצג בפני חוזה מכירה ללא תאריך וללא תמורה המעביר את זכויות חברת אלקול לחברת‬
‫אלתירא השקעות בע"מ ואלתירא נכסים בע"מ‪.‬‬
‫ הסכם מכר‬‫הסכם שנערך ונחתם ביום ‪ ,01/11/2000‬בין אלתירא השקעות בע"מ ואלתירא נכסים בע"מ‬
‫(להלן‪" :‬המוכרת") לבין חברת מבני תעשייה בע"מ (להלן‪" :‬הקונה")‪.‬‬
‫להלן עיקרי ההסכם‪:‬‬
‫הנכס‪ -‬מגרש א‪ 2/‬לפי תכנית מפורטת רצ‪ 1/132/‬חלקה ‪( 162‬חלק) בגוש ‪ ,6095‬המוחכר למוכרת‬
‫לתקופה של ‪ 49‬שנים (עד ליום ‪ ,)27/05/2027‬עליה בנוי מבנה לתעשייה ומשרדים בשטח כולל של‬
‫כ‪ 4,348 -‬מ"ר‪ ,‬באזור התעשייה בראשון לציון‪.‬‬
‫התמורה‪ $2,850,000 -‬בתוספת מע"מ‪.‬‬
‫‪ 10.8‬המחזיקים בנכס‬
‫להלן תמצית נתוני השכירות ע"פ דו"ח נכס מניב "‪ "156.10‬לחודש יוני ‪ ,2016‬שהוצג בפנינו ע"י מזמין‬
‫חוות הדעת‪:‬‬
‫‪ 3,573‬מ"ר‬
‫השטח להשכרה‪:‬‬
‫‪ 3,573‬מ"ר‬
‫השטח המושכר‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫כמות חוזי שכ"ד‪:‬‬
‫דמי שכירות חודשיים‪₪ 110,152 :‬‬
‫‪100%‬‬
‫שעור התפוסה בנכס‪:‬‬
‫חוזה השכירות מסתיים‪ :‬דצמבר ‪.2022‬‬
‫להלן תמצית נתוני השכירות ע"פ דו"ח נכס מניב "‪ "156.11‬לחודש יוני ‪ ,2016‬שהוצג בפנינו ע"י מזמין‬
‫חוות הדעת‪:‬‬
‫‪ 4,673‬מ"ר‬
‫השטח להשכרה‪:‬‬
‫‪ 4,673‬מ"ר‬
‫השטח המושכר‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫כמות חוזי שכ"ד‪:‬‬
‫דמי שכירות חודשיים‪₪ 144,064 :‬‬
‫‪100%‬‬
‫שעור התפוסה בנכס‪:‬‬
‫חוזה השכירות מסתיים‪ :‬דצמבר ‪.2022‬‬
‫‪15‬‬
‫‪ 10.9‬הסכם שכירות ‪ -‬עבור נכסים ‪ 156.10‬ו‪156.11 -‬‬
‫הוצג בפניי הסכם שכירות שנערך ונחתם ברמת גן ביום ‪ 28/08/2002‬בין חברת מבני תעשייה (להלן‪:‬‬
‫"החברה") לבין השוכר‪.‬‬
‫להלן עיקרי ההסכם‪:‬‬
‫המושכר‪-‬‬
‫שטח‬
‫מס' עפ"י החברה‬
‫תיאור המושכר‬
‫שם המושכר‬
‫‪ 2,634‬מ''ר‬
‫‪156.10.01‬‬
‫יחידה בקומת קרקע‬
‫המחסן המערבי‬
‫‪ 358‬מ''ר‬
‫‪156.10.02‬‬
‫יחידת משרדים בקומת קרקע‬
‫המשרדים המערביים‬
‫‪ 359‬מ''ר‬
‫‪156.10.03‬‬
‫גלריית משרדים‬
‫‪ 223‬מ''ר‬
‫‪156.10.91‬‬
‫סככה בנוייה על רמפה מוגבההת‬
‫הסככה‬
‫‪ 3,041‬מ''ר‬
‫‪156.11.01‬‬
‫יחידה בקומת קרקע‬
‫המחסן המזרחי‬
‫‪ 443‬מ''ר‬
‫‪156.11.02‬‬
‫יחידת משרדים בקומת קרקע‬
‫המשרדים המזרחיים‬
‫‪ 177‬מ''ר‬
‫‪156.11.03‬‬
‫גלריית משרדים‬
‫‪ 1,012‬מ''ר‬
‫‪156.11.91‬‬
‫גלריית אחסנה‬
‫הגלריה המזרחית‬
‫כל המידות הנן מידות חוץ ברוטו‪.‬‬
‫מטרת השכירות‪ -‬אחסנה והפצה של מוצרי שיש וקרמיקה לרבות אביזרי אמבטיה‪ ,‬כלים סניטריים‪,‬‬
‫חומרי הדבקה ואיטום ומוצרים משלימים‪ ,‬לרבות שטחי משרד וחנות עודפים בשימוש ייחודי‪.‬‬
‫תקופת השכירות‪ -‬מיום ‪ 01/10/2002‬ועד ליום ‪.31/12/2012‬‬
‫הערה‪ -‬באם כתוצאה מהשימוש שעושה השוכר ו‪/‬או שיעשה השוכר במושכר ושאינו לתעשיה ו‪/‬או‬
‫אחסנה ו‪/‬או משרדים תידרש החברה ע"י הוועדה המקומית לתו"ב לשלם היטל השבחה או ע"י‬
‫ממ"י לשלם דמי היתר או כל סכום אחר יהיה חייב השוכר לשלם ישירות לוועדה או לממ"י‪.‬‬
‫(ההדגשה שלי ‪ -‬א‪.‬כ‪ ; .‬ע‪.‬ל‪).‬‬
‫‪ 10.10‬תוספת להסכם השכירות‬
‫התוספת נחתמה ביום ‪ 23/08/2010‬ולהלן עיקריה‪:‬‬
‫הצדדים מסכימים בזאת על הארכת תקופת השכירות עפ"י הסכם השכירות‪ ,‬לתקופה נוספת החל‬
‫מיום ‪ 01/01/2013‬ועד ליום ‪.31/12/2022‬‬
‫ניתנת לצדדים אופציה להארכת תקופת השכירות בחמש שנים נוספות‪.‬‬
‫דמי השכירות החודשיים‪.₪ 210,850 -‬‬
‫‪.11‬‬
‫היסטוריה של הנכס‪ ,‬שומות ועסקאות‬
‫‪ 11.1‬לא ידוע לנו על עסקאות שבוצעו בנכס הנישום במהלך חמש השנים האחרונות‪.‬‬
‫‪ 11.2‬ערכנו שומת מקרקעין קודמת לנכס הנישום כמפורט להלן‪:‬‬
‫תאריך השומה‬
‫‪23/7/2015‬‬
‫‪26/5/2014‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫המועד הקובע לשומה‬
‫‪30/6/2015‬‬
‫‪31/3/2014‬‬
‫סכום השומה‬
‫‪₪ 39,310,000‬‬
‫‪₪ 35,370,000‬‬
‫‪ 11.3‬להלן פירוט שומות מקרקעין שבוצעו ע"י שמאי המקרקעין עודד האושנר והובאו לידיעתנו‪:‬‬
‫מגרש ‪ ,1‬בנין מערבי‪156.10 ,‬‬
‫המועד הקובע לשומה‬
‫‪31/3/2013‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫סכום השומה‬
‫‪₪ 16,090,000‬‬
‫מגרש ‪ ,2‬בנין מזרחי‪156.11 ,‬‬
‫המועד הקובע לשומה‬
‫‪31/3/2013‬‬
‫מטרת השומה‬
‫הערכת שווי לצורך הדו"חות הכספיים‬
‫‪16‬‬
‫סכום השומה‬
‫‪₪ 20,710,000‬‬
‫‪.12‬‬
‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים‬
‫בבואנו להעריך את שווי הנכס הנדון לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ‪ -‬התשכ"ח עבור דיווח כספי של‬
‫החברה ובהתאם לתקן מספר ‪ 17.1‬של הועדה לתקינה שמאית‪ ,‬הבאנו בחשבון בין היתר את הגורמים‬
‫והשיקולים שלהלן‪:‬‬
‫‪ 12.1‬מטרת השומה‪:‬‬
‫הערכת שווי שוק של זכויות חברת "מבני תעשיה בע"מ" בנכס הנדון בעסקה בין מוכר מרצון לקונה‬
‫מרצון (המחיר שהיה מתקבל במכירת הנכס במסגרת עסקה בתנאים רגילים למשתתף בשוק)‪ .‬השומה‬
‫נערכה לפי תקן ‪ 17.1‬בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך‪,‬‬
‫התשכ"ח ‪ 1968‬ולצורך יישום תקינה חשבונאית"‪ ,‬שאושר בתאריך ‪ 6/10/2010‬ע"י הועדה לתקינה‬
‫שמאית ובתאריך ‪ 13/10/2010‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים‪ .‬השומה נערכת לצורך‬
‫מידע נדרש בדוחות הכספיים של חברת "מבני תעשיה בע"מ"‪.‬‬
‫‪ 12.2‬גישות השומה‬
‫קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין‪:‬‬
‫גישת ההשוואה (או גישת השוק)‪The market approach -‬‬
‫מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים‬
‫הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪ .‬השומה הסופית מתבצעת‬
‫תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה‪ .‬גישה זו מועדפת‬
‫גם לפי הפסיקה‪.‬‬
‫גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות)‪The income approach -‬‬
‫אומדן שווי השוק של הנכס נשוא השומה מבוצע על ידי היוון ההכנסה (היוון מהשורש "הון")‬
‫המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן‪ .‬פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית‬
‫הנקבע‬
‫בין היתר ע"פ אופי הנכס‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת ובגורמים נוספים‪.‬‬
‫השיקולים בהערכת שעור ההיוון כוללים בין היתר‪ :‬ריבית בטוחה במשק‪ ,‬איכות השוכר‪ ,‬פחת‪ ,‬סיכון‪.‬‬
‫גישת העלויות (גישת השווי הפיזי) ‪The cost approach -‬‬
‫בגישה זו שמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה להקמת נכס אחר הדומה בכל לנכס הנישום‪.‬‬
‫השווי המתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם לשווייה בשוק החופשי כריקה ופנויה‬
‫בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים‪ ,‬בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה וההשבחות הנוספות‬
‫שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי‪ ,‬כלכלי ופונקציונאלי)‪ .‬גישה זו מצויה בעדיפות‬
‫אחרונה מאחר והתוצאה המתקבלת‪ ,‬רגישה לשינויים קלים בכל אחד ממרכיביה‪ .‬מקובל לבצע שילוב‬
‫והצלבת נתונים בין גישות השומה הנ"ל בהתאם למטרת השומה‪ ,‬אופי הנכס ונסיבות השומה‪ .‬במצבי‬
‫שוק שונים (גאות‪ ,‬שפל וכדומה)‪ ,‬עשויה התוצאה המתקבלת ע"י שימוש בכל אחת מהגישות‪ ,‬להיות‬
‫שונה‪ .‬בתנאי שוק אופטימאליים השימוש בכל אחת מהגישות ייתן תוצאות דומות‪.‬‬
‫יישום גישות השומה‬
‫שווי הנכס הוערך בשילוב בין גישת ההשוואה וגישת ההכנסה‪.‬‬
‫‪ 12.3‬הובא בחשבון מיקום הנכס ברח' יצחק בן צבי‪ ,‬א‪.‬ת‪ .‬נווה אליהו‪ ,‬ראשל"צ‪.‬‬
‫‪ 12.4‬הובאו בחשבון נתוניו הפיזיים של הנכס ‪ -‬שטח בנוי‪ ,‬צורה‪ ,‬מפרט‪ ,‬רמת גמר‪ ,‬וכיוצ"ב‪.‬‬
‫‪ 12.5‬הובא בחשבון המצב התכנוני החל על הנכס‪.‬‬
‫‪ 12.6‬הובא בחשבון כי קיימת בקשה להיתר אשר אושרה ע"י הוועדה המקומית בתנאים ונחתמה ע"י רשות‬
‫מקרקעי ישראל‪ .‬מאחר ותוקף החלטת הועדה המקומית לאישור הבקשה פג‪ ,‬הועדה אמורה לערוך‬
‫דיון נוסף לגביה‪ .‬נושא הסדרת הרישוי בטיפול כמפורט בסעיף ‪ 9.4‬לעיל‪.‬‬
‫לצורך התחשיב‪ ,‬הובאו בחשבון השטחים עפ"י הבקשה להיתר‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪ 12.7‬הובא בחשבון כי קיימת בקשה להיתר שימוש חורג לחמש שנים מתעשייה למסחר בחלק מקומת‬
‫הקרקע של המבנה המערבי‪ .‬לצורך התחשיב‪ ,‬שטחים אלה הוערכו בייעוד לתעשייה‪.‬‬
‫‪ 12.8‬לא הובאו בחשבון בתחשיב השווי שטחים אשר אינם נכללים בבקשות להיתר הנ"ל‪.‬‬
‫‪ 12.9‬לעניין הרקע התכנוני והמשפטי מסרה חברת "מבני תעשיה" הצהרה מיום ‪( 8/8/2016‬מצ"ב כנספח)‪.‬‬
‫‪ 12.10‬הובאו בחשבון הזכויות המשפטיות בנכס‪ ,‬בחכירה מהוונת מרמ"י‪.‬‬
‫‪ 12.11‬הובאו בחשבון הנתונים להערכת השווי‪ ,‬תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות‪.‬‬
‫‪ 12.12‬הובא בחשבון שיעור היוון לצמיתות של ‪.8.0%‬‬
‫‪ 12.13‬הוצג בפנינו חוזה השכירות בנכס הנדון‪.‬‬
‫‪ 12.14‬נתוני השטחים ודמי השכירות המתקבלים בפועל‪ ,‬מבוססים על מידע שנמסר לנו ע"י חברת מבני‬
‫תעשיה בע"מ‪.‬‬
‫‪ 12.15‬קיימת חבות בהיטל השבחה בגין תכנית רצ‪/1/1/‬יג‪ ,‬עפ"י שומת השמאית המכריעה דורית פריאל‬
‫מיום ‪ ,10/01/2013‬על הנכס בסך של ‪ ₪ 36,973‬נכון למועד הקובע‪ .24/03/2004 -‬סכום זה משוערך‬
‫להיום כ‪ .₪ 45,644 -‬קיימת חבות בגין שימוש חורג מהיתר ותמ"א ‪ 18‬אולם לא הובאו בחשבון‬
‫תשלומים אלו‪ ,‬שכן‪ ,‬עפ"י הסכם השכירות הינם חלים על השוכר‪.‬‬
‫‪ 12.16‬הובא בחשבון כי שולם היטל ההשבחה במלואו ע"י השוכר‪.‬‬
‫‪ 12.17‬ערך נוכחי של דמי ההיוון בגין חידוש חוזה חכירה בנדון עומדים על כ‪ ₪ 2,371,000 -‬אשר הופחתו‬
‫משווי הנכס‪.‬‬
‫‪ 12.18‬ההערכה הינה לזכויות החברה בנכס‪ ,‬כמתואר בסעיף ‪ 10‬לעיל‪ ,‬כשהן נקיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬חזקה‪,‬‬
‫או צד שלישי‪ ,‬למעט שכירויות ו‪/‬או זכויות צדדים שלישיים המצוינות במפורש; כל הנ"ל ‪ -‬כעולה‬
‫מהמסמכים והתצהירים שהוצגו בפנינו והמפורטים לעיל‪.‬‬
‫‪ 12.19‬המועד הקובע לחוות הדעת ‪.30/6/2016 :‬‬
‫‪ 12.20‬חוות הדעת אינה כוללת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות תקן מס' ‪11‬א' של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫‪.13‬‬
‫תחשיב‬
‫‪ 13.1‬להלן סקירת שיעורי תשואה עדכנית שנערכה באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים ופורסמה‬
‫ביום ‪:23/6/2016‬‬
‫התקופה הנסקרת‪ :‬מחצית שניה של שנת ‪2015‬‬
‫שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית שניה של שנת ‪2015‬‬
‫‪8.0%‬‬
‫‪ .1‬בנכסי משרדים ‪-‬‬
‫‪7.7%‬‬
‫‪ .2‬בנכסים מסחריים ‪-‬‬
‫‪8.0%‬‬
‫‪ .3‬בנכסי תעשיה ומלאכה ‪-‬‬
‫סיכום‪:‬‬
‫"‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫נצפו שינויים קלים בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של‬
‫שנת ‪ 2015‬לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית ראשונה‬
‫של ‪ .)2015‬אלה נמצאו בטווח שבין ‪ 7.5%‬לבין ‪.8.5%‬‬
‫בענף המשרדים נמשכת ומתחזקת מעט מגמת היציבות‪.‬‬
‫בענף הנכסים המסחריים נצפתה עליה קלה בשיעורי התשואה‪ ,‬בין היתר‬
‫כתוצאה מחשש מצמצום הפעילות הקמעונאית והביקוש לשטחי מסחר‪.‬‬
‫בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות‪ .‬נצפתה ירידה קלה‬
‫בשיעורי התשואה בנכסים אלה‪.‬‬
‫יצויין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו‬
‫הנכס‪ ,‬כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחרבקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות‬
‫קטנות ברחובות מרכזיים‪ ,‬שבהן שיעורי תשואה נמוכים יותר‪.‬‬
‫נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז‬
‫הישוב לבין שיעור התשואה ממנו‪ .‬בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור‬
‫תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה‪ .‬הקשר‬
‫נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון‪:‬‬
‫איתנות פיננסית של השוכרים‪ ,‬יחס אי תפוסה‪ ,‬סיכונים לבעלים‬
‫"‪.‬‬
‫שבהשתנות הסביבה וכו')‬
‫הערכים שלעיל מהווים שיעורי תשואה כפי שמקובל כיום בשוק המקרקעין‪.‬‬
‫שיעור ההיוון הינו תוצאה של מרכיב רווח ביחס לריבית המקובלת במשק‪ ,‬סיכון‪ ,‬ופחת‬
‫פיזי של המבנה‪.‬‬
‫בקביעת שיעור ההיוון המתאים לנכס יש להביא בחשבון בין היתר מאפיינים ברמת‬
‫המיקרו‪ ,‬קרי‪ ,‬פיזיים וכלכליים ספציפיים לנכס כגון ‪ -‬מיקום‪ ,‬שימוש במבנה‪ ,‬מצב פיזי‬
‫של המבנה וכיוצ"ב‪.‬‬
‫כמו כן יובאו בחשבון מאפייני מאקרו‪ ,‬קרי‪ ,‬נתוני השוק ומצב שוק הנדל"ן המקומית‬
‫והארצי‪ ,‬כפי שמתבטאים בין היתר בטבלה שלעיל‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬בהתחשב במיקומו של הנכס ובהיסטוריה שלו הערכנו את שיעור‬
‫ההיוון הראוי בנכס הנדון ב ‪.8.0% -‬‬
‫‪19‬‬
‫‪ 13.2‬תחשיב השומה‬
‫להלן נתוני בסיס לתחשיב השווי‪:‬‬
‫עסקאות ברחוב יצחק בן צבי מתוך מערכת מידע נדלן‪:‬‬
‫ בתאריך ‪ 24/2/2014‬נמכר מבנה תעשיה בשטח של ‪ 2,000‬מ"ר‪ ,‬בסכום של ‪ ,₪ 10,450,000‬ברחוב‬‫יצחק בן צבי ‪( 35‬גוש ‪ 6095‬חלקה ‪ .)87‬המחיר משקף שווי של כ ‪/₪ 5,225 -‬מ"ר‪.‬‬
‫ בתאריך ‪ 24/07/2013‬נמכר מבנה תעשייה בשטח של ‪ 980‬מ"ר‪ ,‬בסכום של ‪ , ₪ 6,200,000‬ברחוב‬‫יצחק בן צבי ‪( 33‬גוש ‪ 6095‬חלקה ‪ .)88‬המחיר משקף שווי של כ‪ ₪ 6,300 -‬למ"ר‪.‬‬
‫ בתאריך ‪ 10/06/2013‬נמכר מבנה תעשייה בשטח של ‪ 1,280‬מ"ר‪ ,‬בסכום של ‪ , ₪ 7,250,000‬ברחוב‬‫יצחק בן צבי ‪( 35‬גוש ‪ 6095‬חלקה ‪ .)87‬המחיר משקף שווי של כ‪ ₪ 5,700 -‬למ"ר‪.‬‬
‫ בתאריך ‪ 23/01/2012‬נמכר מבנה תעשייה בשטח של ‪ 1,124‬מ"ר‪ ,‬בסכום של ‪ , ₪ 5,400,000‬ברחוב‬‫יצחק בן צבי ‪( 32‬גוש ‪ 6095‬חלקה ‪ .)76‬המחיר משקף שווי של כ‪ ₪ 4,800 -‬למ"ר‪.‬‬
‫ע"פ דו"ח תקופתי לשנת ‪ 2015‬של חברת "לוינשטין נכסים בע"מ" עולה כי לחברה זכות להירשם‬
‫כחוכרת בשטח קרקע של כ ‪ 30 -‬דונם בא‪.‬ת‪ .‬רמת אליהו בראשון לציון (גוש ‪ 6095‬חלק מחלקה ‪,)77‬‬
‫עליו בנוי מבנה בשטח ‪ 13,186‬מ"ר‪.‬‬
‫ע"פ הנתונים המפורטים בדו"ח עולה כי דמי השכירות למ"ר בשנת ‪ 2015‬הינם כ ‪/₪ 41 -‬מ"ר‪ ,‬כאשר‬
‫טווח דמי השכירות הינם בין ‪/₪ 21‬מ"ר ‪/₪ 57 -‬מ"ר‪.‬‬
‫ביקוש לדמ"ש למבני תעשיה באזור ראשון לציון וחולון‪:‬‬
‫תיאור הנכס‬
‫מבנה תעשיה‪ ,‬משופץ‪ ,‬תקרה‬
‫מבודדת‪ ,‬רצפת בטון מוחלק‪,‬‬
‫משרד‪ ,‬חצר אחורית‬
‫מחסן מקורה עם כניסה לרכב‬
‫כולל משרדים בתוך המבנה‪.‬‬
‫מתאים לאחסנה‪ ,‬נגרייה‪,‬‬
‫מסגרייה וכד'‬
‫מבנה פינתי בקומת קרקע עם חצר‬
‫פרטית בגודל ‪ 60‬מ"ר‪ ,‬תקרה‬
‫גבוהה‪ ,‬כולל ספרינקלרים‬
‫מבנה הכולל ‪ 140‬מ"ר ‪ 40 +‬מ"ר‬
‫גלריית משרדים‪ ,‬מטבחון‬
‫ושירותים‬
‫קומה‬
‫כתובת‬
‫שטח‬
‫דמ"ש‬
‫מבוקשים‬
‫למ"ר‬
‫מקור‬
‫קרקע‬
‫רח' הזורע ‪,2‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬חולון‬
‫‪ 100‬מ''ר‬
‫‪₪ 35‬‬
‫יד ‪2‬‬
‫קרקע‬
‫רח' הסדנה ‪,21‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬חולון‬
‫‪ 220‬מ''ר‬
‫‪₪ 28.4‬‬
‫יד ‪2‬‬
‫קרקע‬
‫רח' הסולל ‪,2‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬חולון‬
‫‪ 200‬מ''ר‬
‫‪₪ 41‬‬
‫יד ‪2‬‬
‫קרקע‬
‫רח' הבנאי ‪,29‬‬
‫א‪.‬ת‪ .‬חולון‬
‫‪ 140‬מ''ר‬
‫‪₪ 46‬‬
‫יד ‪2‬‬
‫דמי שכירות באזור התעשייה חולון המהווה מרכז לתעשייה מסורתית‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ חוו"ד השמאי ירון ספקטור מיום ‪ 26/2/2014‬לנכס רח' המרכבה ‪ 27-29‬שהתפרסמה ברשות‬
‫לנירות ערך עולה כי שטח של ‪ 23,245‬מ"ר משולמים דמ"ש המשקפים כ ‪/₪ 32.25 -‬מ"ר‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ חוו"ד השמאי רלי טרייסטרמן מיום ‪ 30/06/2013‬לנכס בגוש ‪ 6778‬חלקה ‪ 4‬במתחם הרח'‬
‫האופן הפלד ותמנע משולמים דמ"ש ע"י ‪ 4‬שוכרים‪ ,‬עבור מוסכים ואחסנה בשטח כולל של‬
‫כ‪ 8,347 -‬מ"ר‪ ,‬בסך ‪ .₪ 269,588‬הנ"ל משקף דמ"ש ממוצעים בסך כ ‪/₪ 32 -‬מ"ר‪/‬חודש‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ חוו"ד של השמאי עודד האושנר מיום ‪ 07/08/2013‬לנכס ברח' המרכבה פינת האורגים עולה‬
‫כי דמ"ש המשולמים עבור שטח של ‪ 7,028‬מ"ר משקפים דמ"ש של ‪/₪ 32.5‬מ"ר‪/‬חודש‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫פסיקות שמאים מכריעים‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ שומת מקרקעין של השמאית המכריעה דורית פריאל לנכס הנדון מיום ‪ ,10/1/2013‬נקבעו‬
‫דמ"ש ראויים לתעשייה בנכס הנדון בסך ‪/₪ 37‬מ"ר‪/‬חודש ושיעור היוון של ‪ ,8.6%‬למועד הקובע‬
‫‪.9/5/2012‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ שומת השמאית המכריעה נאוה סירקיס לנכס בגוש ‪ 6095‬חלקה ‪ 77‬ברחוב יצחק בן צבי ‪,43‬‬
‫עולה כי דמי השכירות‪ ,‬בהתאם לחוזה‪ ,‬בנכס המשמש לאולם ‪ +‬משרדים ומחסן הינם ‪35‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‪/‬חודש‪.‬‬
‫השמאית המכריעה העריכה דמי שכירות ראויים לשנת ‪ 2012‬לשימוש תעשיה בסך‬
‫‪30‬ש"ח‪/‬מ"ר‪/‬חודש ושיעור היוון של ‪.8.5%‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ שומת השמאי המכריע ניקי פרימו שנערכה לנכס בגוש ‪ 6095‬חלקה ‪ ,85‬רח' יצחק בן צבי ‪,37‬‬
‫מיום ‪ 7/9/2014‬הוערכו דמ"ש ראויים לשימוש מלאכה‪/‬תעשיה בסך ‪/₪ 32‬מ"ר‪/‬חודש ושיעור‬
‫היוון של ‪ ,8.3%‬למועד הקובע ‪.31/7/2013‬‬
‫‪-‬‬
‫ע"פ שומה מכרעת שערכה השמאית המכריעה שושי שרביט שפירא לנכס בגוש ‪ 6095‬חלקה ‪,93‬‬
‫רח' יצחק בן צבי ‪ ,8‬מיום ‪ 12/5/2014‬הוערכו דמ"ש ראויים לשימוש תעשיה בסך ‪33‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‪/‬חודש ושיעור היוון של ‪ ,8.3%‬למועד הקובע ‪.14/8/2013‬‬
‫סיכום‬
‫מתוך העסקאות לעיל קבענו דמ"ש ראויים לתעשייה בקומת הקרקע לנדון בגבולות ‪ ₪ 35‬למ"ר‪.‬‬
‫לקומות העליונות ‪ ₪ 20‬למ"ר ולגגונים ‪ ₪ 10‬למ"ר‪.‬‬
‫נתונים‬
‫שיעור היוון ‪:‬‬
‫שנתי‬
‫תקופה‬
‫‪8.0%‬‬
‫שיעור היוון ראוי‬
‫חודשי‬
‫‪0.64%‬‬
‫‪21‬‬
‫דמי שכירות ראויים ‪:‬‬
‫דמ"ש חודשי למ"ר קומת קרקע‬
‫דמ"ש חודשי לתעשייה‪/‬משרדים בקומות‬
‫דמ"ש גגונים לתעשיה‬
‫משרדים בקומה א'‬
‫‪₪ 35‬‬
‫‪₪ 20‬‬
‫‪₪ 10‬‬
‫‪₪ 26‬‬
‫תחשיב‬
‫נכס ‪156.10‬‬
‫‪₪ 6,744,428‬‬
‫‪₪ 11,562,203‬‬
‫‪₪ 18,306,631‬‬
‫שווי השטחים המושכרים עד לתום חוזה‪ ,‬מבנה מערבי (לפי דמ"ש מהוונים בשיעור של ‪)8.0%‬‬
‫ערך נוכחי של השטחים הנ"ל בתום תקופת חוזה השכירות (לפי דמ"ש מקובלים בסביבה מהוונים בשיעור ‪)8.0%‬‬
‫סה"כ שווי נכס ‪156.10‬‬
‫חובות עבור אגרות בניה‪ ,‬היטלי פיתוח והיטל השבחה מפורטים בנפרד בסוף השומה‬
‫שווי מבנה מערבי במעוגל‬
‫‪₪ 18,310,000‬‬
‫ניתוח רגישות‬
‫שינוי בדמי שכירות ‪-‬‬
‫שינוי בשיעור ההיוון‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫ללא שינוי‬
‫‪+5%‬‬
‫‪+10%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫ללא שינוי‬
‫‪+5%‬‬
‫‪+10%‬‬
‫‪₪ 19,030,000‬‬
‫‪₪ 18,040,000‬‬
‫‪₪ 17,150,000‬‬
‫‪₪ 16,340,000‬‬
‫‪₪ 15,610,000‬‬
‫‪₪ 19,710,000‬‬
‫‪₪ 18,670,000‬‬
‫‪₪ 17,730,000‬‬
‫‪₪ 16,880,000‬‬
‫‪₪ 16,110,000‬‬
‫‪₪ 20,380,000‬‬
‫‪₪ 19,290,000‬‬
‫‪₪ 18,310,000‬‬
‫‪₪ 17,420,000‬‬
‫‪₪ 16,610,000‬‬
‫‪₪ 21,060,000‬‬
‫‪₪ 19,910,000‬‬
‫‪₪ 18,880,000‬‬
‫‪₪ 17,960,000‬‬
‫‪₪ 17,120,000‬‬
‫‪₪ 21,730,000‬‬
‫‪₪ 20,540,000‬‬
‫‪₪ 19,460,000‬‬
‫‪₪ 18,490,000‬‬
‫‪₪ 17,620,000‬‬
‫נכס ‪156.11‬‬
‫שווי השטחים המושכרים עד לתום חוזה‪ ,‬מבנה מזרחי (לפי דמ"ש מהוונים בשיעור של ‪)8.0%‬‬
‫ערך נוכחי של השטחים הנ"ל בתום תקופת חוזה השכירות (לפי דמ"ש מקובלים בסביבה מהוונים בשיעור ‪)8.0%‬‬
‫סה"כ שווי נכס ‪156.11‬‬
‫חובות עבור אגרות בניה‪ ,‬היטלי פיתוח והיטל השבחה מפורטים בנפרד בסוף השומה‬
‫שווי מבנה מזרחי במעוגל‬
‫‪₪ 8,820,805‬‬
‫‪₪ 14,786,948‬‬
‫‪₪ 23,607,753‬‬
‫‪₪ 23,610,000‬‬
‫ניתוח רגישות‬
‫‪-10%‬‬
‫שינוי בדמי שכירות ‪-‬‬
‫שינוי בשיעור ההיוון‬
‫‪₪ 24,540,000‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪₪ 23,270,000‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪₪ 22,130,000‬‬
‫ללא שינוי‬
‫‪₪ 21,100,000‬‬
‫‪+5%‬‬
‫‪₪ 20,160,000‬‬
‫‪+10%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫ללא שינוי‬
‫‪+5%‬‬
‫‪+10%‬‬
‫‪₪ 25,400,000‬‬
‫‪₪ 24,070,000‬‬
‫‪₪ 22,870,000‬‬
‫‪₪ 21,780,000‬‬
‫‪₪ 20,800,000‬‬
‫‪₪ 26,270,000‬‬
‫‪₪ 24,870,000‬‬
‫‪₪ 23,610,000‬‬
‫‪₪ 22,470,000‬‬
‫‪₪ 21,440,000‬‬
‫‪₪ 27,130,000‬‬
‫‪₪ 25,660,000‬‬
‫‪₪ 24,350,000‬‬
‫‪₪ 23,160,000‬‬
‫‪₪ 22,080,000‬‬
‫‪₪ 27,990,000‬‬
‫‪₪ 26,460,000‬‬
‫‪₪ 25,090,000‬‬
‫‪₪ 23,850,000‬‬
‫‪₪ 22,720,000‬‬
‫סה"כ‬
‫שווי הנכס‬
‫בניכוי אומדן ערך נוכחי של דמי ההיוון לחידוש חכירה‬
‫סה"כ שווי הנכס‬
‫‪.14‬‬
‫פרוט חוות דעת של מומחים שונים‬
‫במסגרת הערכת השווי לא נעשה שימוש בחוות דעת של מומחים נוספים‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪₪ 41,920,000‬‬
‫‪₪ 2,371,000‬‬
‫‪₪ 39,549,000‬‬
‫‪.15‬‬
‫השומה‬
‫לאור הגורמים השיקולים והתחשיבים שלעיל הגענו לכלל דעה כי שווי הנכס הנדון‪ ,‬ברח' יצחק בן צבי ‪,30‬‬
‫ראשון לציון נכון למועד הקובע לחוות דעת זו‪ ,30/06/2016 ,‬הינו‪:‬‬
‫‪ ( ₪ 39,549,000‬שלושים ותשעה מיליון חמש מאות ארבעים ותשעה אלף שקלים חדשים)‬
‫ההערכה אינה כוללת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות תקן מס' ‪11‬א' של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫‪.16‬‬
‫מיסים ותשלומי חובה‬
‫‪ 16.1‬אומדן היטל השבחה‬
‫אומדן היטל ההשבחה בגין תכנית רצ‪/1/1/‬יג‪( ,‬עפ"י שומת השמאית המכריעה דורית פריאל מיום‬
‫‪ ,)10/01/2013‬להיום כ‪.₪ 45,644 -‬‬
‫עפ"י חוזה השכירות בין השוכר לבין חברת מבני תעשייה‪ ,‬היטל השבחה בגין שימוש חורג יחול על‬
‫השוכר‪ .‬הוצגו בפנינו קבלות המעידות על תשלום מלוא היטל ההשבחה‪.‬‬
‫‪ 16.2‬אומדן תשלומים בגין אגרות בנייה והיטלי פיתוח‬
‫חובות בגין אגרות בנייה והיטלי פיתוח בסך של כ‪.₪ 385,000 -‬‬
‫‪ 16.3‬אומדן תשלומים לרמ"י‬
‫ערך נוכחי של אומדן תשלום דמי היוון לתקופות חכירה נוספות למגרשים הנדונים הינו‬
‫כ‪ ,₪ 2,371,000 -‬ערך זה הופחת משווי הנכס‪.‬‬
‫הערה‪:‬‬
‫הסכומים שלעיל מהווים אומדן משוער בלבד ואינם מחייבים את הועדה המקומית ו‪/‬או‬
‫רשות מקרקעי ישראל‪ .‬יתכן כי בעת מימוש זכויות בדרך של מכירה ‪ /‬הוצאת היתר בניה ו‪/‬או בקשה‬
‫לשימוש חורג תעלה דרישת תשלום מצד הועדה המקומית ו‪/‬או רמ"י‪ ,‬עליה ניתן להגיש ערעור‬
‫בהתאם להוראות החוק (תיקון ‪ 84‬לחוק התו"ב לענין היטל השבחה) או נהלי ההשגה כפי שנקבעו‬
‫ע"י רמ"י‪.‬‬
‫‪.17‬‬
‫הצהרות‬
‫הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה‪.‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 1966 -‬ועל פי התקנים‬
‫המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫ולראיה באנו על החתום‪,‬‬
‫____________‬
‫ארז כהן‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫____________‬
‫עודד לוי‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫נספחים‪:‬‬
‫א‪ .‬נתוני נכס מניב לחודש יוני ‪2016‬‬
‫ב‪ .‬אישור זכויות מרמ"י‬
‫ג‪ .‬הצהרת החברה מיום ‪8/8/2016‬‬
‫‪23‬‬