1. No category

92
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Eiendomsskatt:
­
Her er tallene
Her er forut­setningene
for sone­prisene som er
brukt i ­retningslinjene
for eiendomsskatt i
Oslo.
Oslo skal som kjent innføre eiendoms­
skatt for næringseiendommer fra og med
2017, og retningslinjene for verdsettel­
sen er nå kjent. Nettstedet NE nyheter
har tidligere ­skrevet om de ulike sone­
faktorene i de ulike delene av Oslo, som
er en område­justering av verdiene. Dette
er de samme sonene for kontoreiendom
som brukes av anerkjente Arealstatistikk
når de gjør sine analyser av leiemarkedet.
Det er en sakkyndig nemnd oppnevnt
av Oslo bystyre, med tidligere OBOSsjef Martin Mæland som leder, som har
­fastsatt de endelige retningslinjene.
Nemndas vurderinger baserer seg på en
innstilling fra NAI FirstPartners. NAI
fikk et mandat fra Oslo kommune om å
utarbeide et utkast til retningslinjer for
taksering av alle næringseiendommer i
kommunen.
Markedsverdi
Verdien skal settes til det beløpet som
en må gå ut fra at «eiendommen etter sin
innretning, bruksegenskap og ­beliggenhet
kan bli avhendet for ved et fritt salg på
det åpne markedet, i praksis det som blir
definert som Markedsverdi», het det i
mandatet.
– Det var et anbud som vi vant, og
der vi startet arbeidet i januar. Vi skulle
hjelpe til med å finne sjablongverdier
og mekanismer som ikke skulle utløse
for mye arbeid for taksørene. Det er
10 000 næringseiendommer i Oslo som
skal ­takseres og en stram tidslinje for
­taksørene, forteller Gøril Bergh, som er
partner og fagansvarlig i NAI.
Hun har hatt med seg partner og
næringsmegler Tor Bergan, eiendoms­
rådgiver Petter Bjørge, samt BER Verdi­
vurdering AS i arbeidet. Det endte i en
innstilling til nemnda før sommeren, en
innstilling som blant annet er kvalitets­
93
SONE
LEIEPRIS
EIERKOST
LEDIGHET
NTO.LEIE
YIELD
PER M 2
FAKTOR
Faktor
Vika-Aker B
3050
250
5,00 %
2648
5
52 950
1
Sentrum
2100
250
7,00 %
1703
5,5
30 964
0,58
Indre by
1800
250
9,00 %
1388
6,5
21 354
0,4
Skøyen
1950
250
9,00 %
1525
6
25 408
0,48
Lysaker
1700
250
12,00 %
1246
6,5
19 169
0,36
Nydalen
1650
250
6,00 %
1301
6,25
20 816
0,39
Bryn-Helsfyr
1500
250
10,00 %
1100
6,5
16 923
0,32
Ytre øst
1250
250
12,00 %
850
7,5
11 333
0,21
Ytre syd
1250
250
9,00 %
888
7
12 679
0,24
Ytre vest
1400
250
7,00 %
1052
6,25
16 832
0,32
sikret av tidligere transaksjonssjef Pål
Berg i DNB Næringsmegling. ­Nemnda
har kun gjort noen mindre ­justeringer
i utkastet, blant annet rundet av
utgangs­verdiene i de ulike områdene til
­nærmeste hele 1000 kroner per kvadrat­
meteren.
Korreksjonsfaktorer
I tillegg har nemnda gjort visse ­justeringer
for de aller beste handels­eiendommene
(«high street») og ­handel generelt, samt
ikke å ta hensyn til sonefaktor ved verd­
settelse av kjøpe­sentre. Sonefaktoren er
sentral for skatte­verdiene, i tillegg til indi­
viduelle korreksjons­faktorer for kontor­
eiendommer som tilstand og vedlikehold,
standard og kvalitet, beliggenhet i sonen,
nærhet til parkeringshus og offentlig
­kommunikasjon osv.
– Prinsippet er at ved befaring
­vurderer taksøren om det er grunn til
å justere på den sjablong­beregnede
­verdien. Befaringen er normalt en
­utvendig befaring, og eier får mulighet til
å delta på befaringen om de ønsker, sier
Bergh.
– Men vi ønsket en modell som lett
kan tilpasses endrede forutsetninger.
Og skattetaksten baserer seg altså på
markeds­verdiene, understreker Tor
Bergan.
Riktige priser
– Sonefaktoren tar utgangspunkt i
­verdiene for «prime» eiendom og vil
derfor fremstå som høye før man setter
seg inn i tallgrunnlaget. Da vil man se at
verdiene er noe man kan kjenne seg igjen
i. Vi føler oss ganske trygge på at ikke
mange vinner frem ved å klage og tror det
store flertallet vil tape stort på å gjøre det,
sier Bergan.
I tabellen over er det gjengitt hvor­
dan NAI er kommet frem til de ulike
sone­prisene for kontoreiendommer.
Utgangspunktet er vektede ­nominelle
leieprisene i de ulike områdene,
der tallmateriale fra Arealstatistikk
danner basis for prisene for kontor­
eiendommer. For prestisje­området
Vika/Aker Brygge er altså leieprisene
satt til 3050 kroner kvadrat­meteren.
Estimerte ­eierkostnader er for alle
94
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Gøril Bergh, Petter Bjørge og Tor Bergan har bidratt med
å finne sjablongverdier som legges til grunn ved eiendoms­
skatten i Oslo. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven)
s­ onene for enkelhets skyld ­beregnet til
250 kroner kvadratmeteren.
Disse netto leieinntektene (2800
­kroner for Vika/Aker Brygge) ­korrigeres
så med antatt ledighet i området,
for Vika/Aker Brygge anslås ­denne
til 5 ­prosent. Da havner vi på en
­justert ­nettoleie på ca. 2650 kroner
­kvadratmeteren.
52 000 per m2
Ved å bruke et netto avkastningskrav – yield
- på 5,00 prosent gir det en utgangsverdi i
prestisjeområdet på snaue 53 000 kroner
kvadratmeteren («per m2»), som nemnda
har rundet av til 52 000 kroner. Det er
leienivåer i prestisjeområdet som ligger en
god del høyere enn 3050 kroner kvadrat­
meteren, og yielden for de beste eien­
dommene i området ligger rundt 4 prosent.
– Trolig er det slik at de som havner
på «toppen av pyramiden» har minst
grunn til å klage, kommenterer Bergan.
Men samme metodikk er brukt for alle
­områdene, der markedsverdiene for
Vika/Aker Brygge vektes 1,00, de andre
­områdene med en prosentsats av dette.
– De ulike sonefaktorene er ren
­matematikk, avledet av anslåtte ­verdier
for toppnivåene, supplerer Petter
­Bjørge.
Festetomter
Det foreligger også et t­ illeggsdokument
ved siden av h
­ oveddokumentet
som ­behandler den særskilte
­problemstillingen om verdsettelsen av
­eiendommer på festet grunn. Bjørge
anslår at 500 av de 10 000 næringseien­
dommene i Oslo er festetomter.
Oslo kommune har etter en
g­ jennomgåelse med Kommune­
advokaten og sakkyndig nemnd kommet
frem til at eiendomsskatten for annen
nærings­eiendom på festet grunn, må
fordeles mellom bortfester og fester. I
tillegg har man da kommet frem til en
­fordelingsnøkkel for festet tomt og bygg
basert på tomtebelastningsmetoden.
– I teorien skulle disse festetomtene
og byggene til sammen være verdt like
mye som ordinære eiendommer. Men
praksis viser at man betaler mindre for
eiendommer på festet grunn, selv om vi
har eksempler på gunstige festeavtaler
over lang tid som ikke er regulert, sier
Bergan. Tekst JAN REVFEM
E-post [email protected]