1. No category

Markedsrapport
1 / 2015
• Omstilling i norsk økonomi
• Rekordtall i 2014 - trykket i
transaksjonsmarkedet fortsetter
• Utfordringer i utleiemarkedet
• Et meget sterkt marked i UK / London
Markedsrapport
1 / 2015
Omstilling i norsk økonomi
Norsk økonomi preges av omstilling ved inngangen til det
nye år. Vekk fra tidligere års sterke vekst i oljerelaterte
næringer, over til mer tradisjonelle næringsveier. Den
samlede BNP-veksten forblir moderat, under press fra en
oljenæring som fortsatt vil være vår viktigste næringsvei,
men som nå gradvis skal redusere sin aktivitet. Arbeids­
ledigheten vil stige forsiktig som følge av at den økonomiske
veksten blir for svak til å skaffe nok jobber til alle, mens
lønnsveksten kommer ned.
Norges Bank antas å gradvis redusere sine styringsrenter,
slik at kronekursen kan holde seg svak i årene som
kommer. I prognosen antas vi å få et rentekutt per år til
og med 2017 slik at foliorenten i sentralbanken stabiliseres
på 0,5 pst. Krona antas å styrke seg fra dagens unormalt
svake nivå med en akkumulert styrking på om lag 10 pst i
kommende år.
5 års Swap NOK
2017
5
4,5
BNP
0,7
2,2
0,4
0,5
1,0
BNP fast
2,3
2,6
1,0
1,1
1,5
Lønnsvekst
3,9
3,1
3
2,5
2,5
3
2,5
4
2,5
2,5
Oljepris, desember 3mnd
brent, usd
90
60
70
70
70
0
29
NOK/USD, årsslutt
6,08
7,43
7,5
7,16
6,8
NOK/EURO, årslutt
8,38
9,03
8,21
7,72
7,65
I-44
93,7
102
96,2
91
90
Kilde: Eika Gruppen
Risikoene er mange, alt fra at ytterligere fall i oljepris, til
oppløsning av Euro-samarbeidet. Her hjemme er det godt
håp om at partene i arbeidslivet, politikere og sentralbanken
vil samarbeide godt. Både for å løse dagens utfordringer
med omstillingsbehov i næringslivet, og å takle de uventede
kriser som måtte komme.
Antall sysselsatte vil fortsette å øke, men i et lavere tempo
enn før. Oljeinvesteringene vil ha redusert behov for arbeids­
kraft, mens sysselsettingen i offentlig sektor bare vil øke.
Bruken av oljepenger, målt ved det oljekorrigerte budsjett­
underskudd, antas å stige med om lag 10-15 mrd kroner
per år i prognoseperioden.
Prisveksten vil avta etter hvert som kronekursen stabiliseres, og
dagens midlertidige sterke vekst i importpriser faller bort.
Den langsiktige prisveksten bør bli som i Euro-landene, om
lag ett prosentpoeng per år.
Boligprisene, som i fjor vokste svakere enn husholdningenes
inntekter, vil i år ta igjen det tapte. I det meste av kongeriket
får vi en boligprisvekst på 5-10 pst, men det er fortsatt
betydelig usikkerhet om utvikling i Agderfylkene og i
Rogaland. Her kan prisen falle mot slutten av året.
5
2,5
1.
1
5,5
.0
Boligprisvekst, NEF, snitt
for år
1
0,5
30
0,75
4
5,5
1
1.
1
5
1,2
.0
4,5
1,5
31
3,7
1,8
3
3,5
3mnd rente, NIBOR
desember
.0
Arbeidsledighet desember
2
1,5
1.
1
1
.0
1
1
31
1
2
2,6
3,8
1.
1
2,1
2,5
.0
2
1,6
0
KPI JAE snitt
1.
1
KPI, Snittvekst
4
3,5
31
2016
1
2015
1.
1
2014
.0
2013
31
Makroprognoser for
norsk økonomi
Sjeføkonom Jan L. Andreassen
i Eika Gruppen
Nøkkeltall makro pr. 2015
Norges banks styringsrente
1,25 %
KPI – inflasjon siste 12 mnd
2,0 %
Byggekostnadsindeks endring fra forrige år
3,3 %
SSB februar 2015
2
Markedsrapport
1 / 2015
Transaksjonsmarkedet
2014 ble preget av betydelig aktivitet i 2. halvår og totalomsetningen i markedet endte på godt over NOK 70 milliarder
– inklusive Entra-børsnoteringen og Fortin-porteføljens
norske del. Holder vi Entra-tallene utenfor ble det registrerte
volumet på i underkant av NOK 60 milliarder.
Den meget høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet ultimo
2014 har fortsatt inn i 2015. Dette skyldes i naturligvis i
noen grad salgsprosesser og saker som ikke kom på plass
før nyttår, men i hovedtrekk forklares den store interessen
for næringseiendom med de gunstige rammebetingelsene.
de større internasjonale aktørene. Hittil i år er det særlig
svenske aktører, bl.a. Hemfosa, som har markert seg med
større kjøp.
Lav kroneverdi mot andre valutaer styrker utenlandske
investorers interesse. På den annen side vil vi sikkert oppleve
noe tilbakeholdenhet hos enkelte pga. uroen i oljesektoren og
de ringvirkninger dette kan gi i eiendomsmarkedet etterhvert.
Blant aktørene i markedet er det en forventning om omtrent
samme nivå i 2015 som i fjor. I skrivende stund er det hittil i
år (pr. medio februar) registrert et omsetningsvolum på ca.
NOK 8 milliarder fordelt på over 20 transaksjoner.
Med lav rente og press på marginene hos bankene er
finansiering både rimelig og tilgjengelig. Bankene opplever
skarp konkurranse om kundene.
Vi forventer at flere fond og syndikater vil vurdere salg i
tiden som kommer.
I 2014 så vi prime yield i kontorsegmentet komme ned på
ca. 4,7 %. I 2015 vil vi nok oppleve press ned mot 4,5 % for
de beste objektene.
Viktigste drivere i transaksjonsmarkedet i 2015
«Normal-yield» i kontorsektoren som i Q4 i fjor lå på ca.
6,5 % er kommet ned til 6,25 %. Innen lager- og logistikk vil
vi se at yield på gode eiendommer nærmer seg 6 %.
Utenlandske aktører er fortsatt til stede i markedet, men
kanskje ikke like aktive som i siste del av fjoråret. I 2014
sto utenlandsk kapital for omkring 27 % av det registrerte
transaksjonsvolumet. Det er høyere enn noen gang tidligere,
og varslet at Norge har kommet på listen hos mange av
•
•
•
•
Tilgjengelig egenkapital finnes og det er risikovilje blant
investorene.
Lav rente og tilgjengelig finansiering.
Avkastning på alternative plasseringer er lavere
– investering i næringseiendom kan gi meget god
EK-avkastning ved dages lave rentenivåer og låne­
utmåling – selv med synkende yieldnivå.
Mange vil inn i markedet, kanskje også en del nye
aktører.
Transaksjoner i den senere tid
Oslo-området
Dato
Ca. m2
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum
NOK mill.
Yield
Lilleakerveien 4 A
Okt. 14
9.000
Kontor
Private investorer
Mustad Eiendom
205
~6
Økernveien 9
Okt. 14
14.680
Kontor
Syndikat
Syndikat
390
~7
Lørenveien 68
Okt. 14
11.700
Kontor
Storebrand Eiendomsfond
Oslo Pensjonsforsikring
240
6,7
Nycoveien 2
Nov. 14
9.200
Utvikling
GE Healthcare AS
Veidekke ASA
Hans Møller Gasmanns vei 7
Nov. 14
11.000
Utvikling
Anthon B. Nilsen
Akershus Energi/Bulk EIendom
300
-
Lørenveien 37 (Nortura HQ)
Nov. 14
7.000
Kontor
Nortura
Ragde EIendom
158
7,3
Økernveien 11-13
Nov. 14
12.000
Kontor
Syndikat
Bergens Komm. Pensjonskasse
300
Schweigaardsgate 21-23
Nov. 14
30.000
Kontor
Rom EIendom
KLP Eiendom
1.750
Christian Krohgs gate 32
Nov. 14
11.200
Utvikling
Aberdeen Asset Mgmt
Anthon B Nilsen/
OBOS Forretningsbgygg
Bolette Brygge 1
Des. 14
3.900
Kontor
Investorgruppe
City Finansiering
~375
4,5
Karl Johans gate 14/Kirkegata 23-25
Des. 14
17.300
Handel
Genesta Nordic Baltic Real
Estate
AVA Eiendomspartner
755
5
~4,5
-
~4,7
-
Grensen 17
Des. 14
6.500
Handel
Madison/Søylen Eiendom
Meyer Bergman Euro. Partners II
280
Storgata 10 A+B
Des. 14
8.600
Handel/Kontor
fam. Haraldsen
Eiendomsspar
200+
Drammensveien 211-213
Jan. 15
11.000
Kontor
Egil Stenshagen
DTZ Corporate Finance
220
Haslevangen 45/47
Jan. 15
15.500
Kontor
Haslelund Bygg AS
Syndikat (Platou)
195
7,5
Grenseveien 95
Jan. 15
10.500
Kontor
DNB Liv
Aberdeen Eiendomsfond Norge I
Kalbakkveien 6
Jan. 15
8.000
Handel
Gunnar Landgraff Eiendom
AS/Cognito
Privat investor
110
6,5
~6,6
Sannergata 2
Feb. 15
20.000
Kontor
Syndikat (Pareto)
Hemfosa Fastigheter AB
680
Comfort Hotel Xpress Youngstorget
Feb. 15
172 rom
Hotell
Wenaasgruppen
Ragde Eiendom
175
6
Gaustadalleén 21
Feb. 15
35.000
Kontor
Oslotech
Syndikat
~700
6,05
Karl Johans gate 13
Feb. 15
1.933
Handel
Aberdeen Eiendomsfond
Norge II
Søylen Eiendom
~100
5
Sinsenveien 45-49, Lørenvangen 22,
tomt innenfor ring 3
Feb. 15
Boligutvikling
Flere
Selvaag (Sinsenveien: samarbeid
m/ Veidekke)
550
-
3
Markedsrapport
1 / 2015
Landet forøvrig
Dato
Ca. m2
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum
NOK mill.
Yield
Haakon VIIs gate 14, Trondheim
Okt. 14
37.000
Utvikling
Forsvarsbygg
Gamle Trysilveg 1 (Postgården),
Elverum
Okt. 14
1.700
Handel
ICA Eiendom Norge AS
Koteng Eiendom
77
-
Sektor Eiendomsutvikling
~25
-
SAS teknisk base, Gardermoen
Okt. 14
60.000
Lager/Kontor
SAS
Oslo Pensjonsforsikring
650
Verksgata 1 A, Stavanger
Okt. 14
10.700
Kontor
DNB Livsforsikring
Syndikat
240
6,5
Markens gate 9, Kristiansand
Nov. 14
4.800
Kontor
Sparebanken Sør
Private investorer
157
~6,5
Moseidsletta 122, Forus
Nov. 14
20.400
Kontor/Lager
Hitec Vision
W.P. Carey Inc.
685
FMC Kongsberg Subsea HQ,
Kongsberg
Nov. 14
25.400
Kontor
SG FInans
Syndikat (Arctic)
362
7,5
Høgslundveien 49, Skedsmo
Nov. 14
25.000
Kontor/Logistikk
Syndikat (DNB Markets)
90 North RE Partners OBO AlTijaria JV Arzan Financial Group
450
~6,5
Kong Olav Vs plass 4, Bergen
Nov. 14
1.694
Handel/Kontor/
Bolig
Bara Eiendom
Nye Dickens AS
92
4,2
Munkegata 26/ 30/40 (Residencekvartalet), Trondheim
Nov. 14
11.370
Kontor
Sparebank 1 Midt-Norge
4 investorer inkl. Odd Reitan
307
6,5
Jåttåvågen 10-12 (Aker-bygg),
Stavanger
Nov. 14
66.000
Kontor
Syndikat
NIAM Fond V
1.500
6,8
1.200
~6,1
Destilleriveien 11 (Arcus HQ), Nittedal
Nov. 14
51.500
Industri/Logistikk
Gjelleråsen Eiendom
Ragde Eiendom/Canica
Toveien 28, Vestby
Des. 14
30.500
Logistikk
Storebrand Livsforsikring
NRP Finans AS
Strandgata 41 (Posthuset), Tromsø
Des. 14
6.533
Utvikling
Entra Eiendom
Pellerin
70
-
Sluppenveien 14, Trondheim
Des. 14
25.000
Kontor/Lager
Posten Eiendom
Heglund Holding
200
7,5
Coop Logistikkbygg, Gardermoen
Des. 14
52.000
1 200-300
Fuglesangen Næringspark, Skedsmo
Des. 14
Logistikk
Coop Eiendom
Syndikat
Logistikk
NRP Eiendom 2010 AS
Cordea Savills Nordic Logistics
Fund
Syndikat
~7,5
~7,25
Kilden Opplevelsessenter, Tønsberg
Des. 14
12.500
Annet
Nordea Næringseiendom
Lagårdsveien 61, Stavanger
Des. 14
16.000
Hotell
KLP Eiendom
100-120
160-170
~7,5
RIngvålvegen 3-7, Trondheim
Des. 14
3.700
Handel
Pareto EIendomsinvest
Lord Eiendom
52
8
Skansegaten 2 (Tollpakkhuset),
Stavanger
Des. 14
4.379
Annet
Entra Eiendom
Camar Eiendom
110
Grønnegata 122, Tromsø
Des. 14
6.664
Utvikling
Entra Eiendom
William Eiendom
72
-
Brotorvet senter, Bamble
Des, 14
35.500
Handel
O. G. Ottersland
LL Holding & Sørco
~500
7,25
Torget 1, Bergen
Des. 14
478
Handel
Kløver Eiendom
Thore Arild Økland Invest
46
5,22
Fortin-portefølje, 27 eiendommer
Des. 14
220.000
Kontor/Handel/
Logistikk
DNB NOR Eiendomsvest I
Starwood Capital Group
4.600-700
Cicignon Sykehus, Fredrikstad
Des. 14
55.000
Utvikling
Sykehuset Østfold
Kan Cao
130
-
Industrieiendom, Aurskog
Jan. 15
Industri
07 Aurskog AS
Harlem Eiendom AS
55
~8
Nygårdskrysset Næringspark, Ås
Jan. 15
Handel
Coop Eiendom
Syndikat (Pareto)
300-400
Portefølje, 6 eiendommer, Lillestrøm,
Moss & Fredrikstad
Jan. 15
63.000
Kontor/Offentlig
Entra ASA
Hemfosa Fastigheter AB
1.375
Olav Ingstadsvei 12, Bærum
Jan. 15
11.250
Industri
RBS Nordisk Renting
NRP Finans AS
~139
Dronningens gate 30/Rådhusgata
3, Bodø
Feb. 15
7.600
Industri
Tine SA/Bodø kommune
Malerhaugen/John Martin Berglund
52
Lysaker Polaris, Lysaker
Feb. 15
26.000
Kontor
NCC Property Development
Storebrand Eiendomsfond KS
785
Rygge Storsenter, Rygge
Feb. 15
25.000
Handel
Aberdeen Property Funds
Thon Reitan AS
175
Høgskolen i Østfold, Fredrikstad
Feb. 15
30.400
Offentlig
Syndikat
Hemfosa Fastigheter AB
723
Aibel-bygget, Bergen
Feb. 15
15.000
Kontor
Ferd Eiendom
Fond (Union)
570
~7
6
~5,9
4
Markedsrapport
1 / 2015
Leiemarkedet
Det er i hovedtrekk balanse i utleiemarkedet i Stor-Oslo,
men det er klare tegn til økt ledighet. Den totale aktiviteten i utleiemarkedet er i begynnelsen av 2015 som ventet ikke økt
fra et relativt moderat aktivitetsnivå i 2014. Med bakgrunn i
tall fra Arealstatistikk kan vi konstatere at det vil være færre
kontraktutløp på større arealer og et lavere antall forventede
bevegelser i utleiemarkedet i år i forhold til de gode år 2012
og 2013. Likevel forventer vi et fair aktivitetsnivå – drevet av
nye behov, ønske om bedre lokaler og/eller beliggenhet og
andre faktorer som motiverer bedrifter til å flytte.
Det kan bli tyngre å leie ut lokaler. Aktiviteten vil trolig
preges av nøkternhet og forsiktighet - mange leietakere vil
«sitte på gjerdet». Men dette vil også gi muligheter for noen.
Utleiere vil kanskje måtte kjempe mer enn før for å få signaturen til de «beste» leietakerne.
•
•
•
•
•
•
Leieprisene på signerte kontrakter faller i 4. kvartal
2014 for første gang i på 5 kvartaler: snittprisen i Oslo
endte på kr. 1.960 pr. m2/år, ned fra kr. 2.040 pr. m2/år
i forrige kvartal.
Volumene av signerte leieavtaler i 2014 er de laveste 4.
kvartalsvolumene signert siden begynnelsen av tidsserien i 2008, både målt i kvadratmeter (144.070 m2),
og antall (198 signerte kontrakter). Årsaken er at det er
relativt få leieavtaler som utløper i 2015 og 2016 som
medfører lavere volum på signerte leieavtaler.
I følge Arealstatistikk flater toppsegmentet (prime CBD)
ut på kr. 3.350 m2/år. Vika-Aker Brygge endte uendret
i forhold til forrige kvartal på kr. 3.170 pr. m2/år, mens
resten av sentrum så en svak nedgang på 2 % til kr.
2.060 pr. m2/år.
Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er iht.
Eiendomsspars Oslostudie estimert til 218.000 m2
sammen­lignet med 2014 hvor det kun ble ferdigstilt
93.000 m2. Alle nybygg er i hovedtrekk utleide – det er
lite av arealet som er uten leiekontrakt og i realiteten
fint lite på spekulasjon.
Vi estimerer ledigheten på kontorarealer i Oslo primo
2015 til å være oppunder 8 %. Det er relativt store
forskjeller i de ulike regioner.
Usikkerhet knyttet til norsk økonomi, og særskilt ringvirkninger knyttet til nedskalering i oljebransjen, kan
medføre økt arealledighet i de kommende årene.
Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone – kontor
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Q4
Q1
2012
Q2
Q3
Q4
2013
Q1
Q2
Q3
2014
Q4
Vika - Aker Brygge
Indre by
Lysaker
Bryn-Helsfyr
Indre by sentrum
Skøyen
Nydalen
Oslo totalt
Kilde: Arealstatistikk AS
Den lave oljeprisen betyr i første omgang mye for leiemarkedet
i de områder oljesektoren er sterkt representert. Dette vil for
Oslo-områdets del mest ramme vestkorridoren fra Lysaker
og utover, samt Stavanger- og Bergensområdet.
Det blir økt ledighet i kontorsektoren, som igjen fører til
behov for fremleie. Det betyr press ned på leienivåene.
Når dette er sagt er det grunn til å poengtere også noen
positive trekk ved utviklingen. Norsk økonomi går ikke
nødvendigvis dårlig på grunn av den siste tids utvikling i
oljeprisen - vi er tross alt ikke fullstendig avhengig av oljeprisen. Kanskje den siste tids utvikling kan bidra til å styrke
annen næringsvirksomhet og vår konkurransekraft på andre
områder?
5
Markedsrapport
1 / 2015
Leienivåer Oslo-området
Kontor
Ved lav oljepris og gunstig valutasituasjon for annen
norsk-internasjonal virksomhet kan vi kanskje oppleve en
«boost» i andre virksomhetsområder. Dette kan igjen gi
gunstige ringvirkninger, også i eiendomsmarkedet.
Område
CBD
10 %
høyeste
10%
laveste
4.600
2.700
Bjørvika
3.500
2.700
Sentrum
3.000
1.800
Kvadraturen
2.600
1.500
Skøyen
3.100
1.900
Lysaker
2.400
1.500
Nydalen
2.400
1.500
Leiemarkedet i Tromsø kjennetegnes for tiden av mange
tilbydere av fremtidig ledig areal.
Bryn / Helsfyr
2.100
1.400
Hasle / Økern
2.100
1.400
Det meste av dette arealet er prosjekterte nybygg som vil
sluses gradvis inn i leiemarkedet.
Lager
10 %
høyeste
10%
laveste
1.200
800
10 %
høyeste
10%
laveste
25.000
7.000
10 %
høyeste
10%
laveste
2.100
1.350
Det er dertil en generell forventning om sterk befolknings­
vekst i Oslo-området i de kommende årene, med tilhørende
behov for flere boliger og arbeidsplasser, og nødvendig
infrastruktur og service-funksjoner knyttet til dette. I en
langsiktig stabil veksttrend må vi etter så mange år være
forberedt på noen perioder med «korreksjoner».
Leiemarkedet i Tromsø
Type
En erfarer et økt skifte fra gammelt til nytt, noe som gir seg
utslag i økt nominell gjennomsnittsleie, men samtidig lavere
drifts- og felleskostnader. Fokuset på energigunstige bygg
øker sterkt. Nedgang i oljeprisen influerer ikke stemningen
blant leietakerne, dette da den forventede oljeboomen
«heldigvis» ikke hadde kommet skikkelig i gang før prisen
på råvaren gikk kraftig ned.
Lager - Kategori A
Forventet utvikling
Forventet utvikling
Handel
Type
Oslo - Kategori A
Forventet utvikling
Leienivåer Tromsø
Kontor
Område
Tromsø
Forventet utvikling
Leiekontrakter i den senere tid
Adresse
Type
Leietaker
Ca. m2
Stensberggata 25-27 (Holberg Terrasse)
Kontor
Bydel St. Hanshaugen
3.500
Hoffsveien 1 C
Kontor
Joint Collaboration
1.000
Strømsveien 96
Kontor
Statens legemiddelverk
6.500
Sørkedalsveien 8
Kontor
Bouvet
5.400
Kai Bygning 1
Kontor
Google Norway
2.500
Kontor
Bayer
4.400
Kontor / Helse
Volvat Medisinske senter
800
Drammensveien 288
Stortingsgaten 30
Sandvika Business Center
Kontor
Skatt Øst
3000
Grenseveien 92
Kontor
Skala Prosessteknikk
1.500
1.500
Schweigaards gate 16
Kontor
Dinamo
Sandakerveien 116
Kontor
Evolve
532
Hamangskogen 60
Kontor / Helse
Bærum kommune Helse og Sosial
1.685
6
Markedsrapport
1 / 2015
Nytt fra NAI FirstPartners
Medarbeidere
Prosjekter i prosess
Vi arbeider med et variert utvalg av prosjekter og nevner
her et lite utvalg av løsninger i den senere tid, samt noen
eksempler på pågående oppdrag.
Utleie
Oppdrag i prosess
•
Oslo
Gøril Bergh er ny fagansvarlig og partner fra januar 2015.
Gøril har jobbet i NAI FirstPartners tidligere, i perioden 2003
– 2007. Hun skal jobbe primært med transaksjoner, verdivurderinger og rådgivning. Gøril har arbeidet med eiendom
siden 1996, og primært næringseiendom. Hun har en bred
erfaring fra eiendom både fra forvaltning, næringsmegling,
tilrettelegging/kjøp og salg knyttet til finansielle eiendoms­
prosjekter blant annet fra Orkla Finans, Telenor Eiendom
og Foss & Co Næringsmegling. Gøril kom fra Foss & Co
Næringsmegling AS som leder for transaksjonsavdelingen. Hun
er utdannet eiendomsmegler og diplommarkedsfører fra BI.
•
•
Utleie av handelsarealer i Vika Terrassen i samarbeid
med utleier Storebrand Eiendom. Vika Terrassen er
under totalrehabilitering og skal revitaliseres, les mer
på side 9.
Bergehus / Frøyas gate 15, ca. 700 m2 kontor.
Aslakveien 14, utleie av totalt ca. 4.000 m2 kontor og
noe lager.
Se hele vår utleieportefølje på www.nai.no – og les gjerne
vårt utleiebilag Ledige Lokaler nr 1 / 2015 som kommer i
slutten av uke 9.
Søk / leietakerrådgivning
Løsninger
•
•
•
Visma - Dikeveien 56, Fredrikstad, ca. 3.500 m2.
BDO AS Avd. Lillestrøm - Kanalveien 2, Lillestrøm,
ca. 1.500 m2.
BDO AS Avd. Gardermoen - Balder Alle 2,
Gardermoen, ca. 1.200 m2.
Søk i prosess
•
•
Tromsø
Kåre Hansen er ansatt som eiendomsrådgiver fra januar
2015. Kåre er utdannet EDB-Økonom og Data­ingeniør.
Han er tidligere leder for undervisningsavdelingen i Telenor
i Tromsø, og fisjonerte avdelingen ut i eget AS. Tidligere
eier, daglig leder og instruktør for KunnskapiNord AS og
Regionleder for Imente Fagskole med offentlig anskaffelser
som fagområde. Rik erfaring fra forhandlinger, dypere ITkunnskaper og ledelse.
•
For Andvord Grafisk AS, søk etter ca. 8.500 m2
produksjonslokaler m/ lager og kontor.
For Synnøve Finden AS, søk etter ca. 3.000 m2 kjøleog tørrlager.
For Aggreko AS, søk etter ca. 1.000 m2 lager/verksted +
3.000 m2 asfaltert uteareal.
7
Markedsrapport
1 / 2015
Transaksjon
Vi nevner her et lite utvalg av det vi arbeider med for tiden.
Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest
ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer
gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og
evt. hva vi kan gjøre for dere.
Vi har salgsprosesser både innen kontoreiendom, lager- og
logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklingsprosjekter.
Dertil har vi ulike kjøpsmandater, både fra norske og internasjonale aktører.
Oppdrag i prosess
Strandvegen 13, Tromsø – for Entra Eiendom
Eiendommen er på ca. 11.600 m2 og har bare offentlige
bedrifter som leietakere. Årlig inntekt ca. kr. 14,8 mill. Vektet
gjenværende leietid på 9,2 år. Vi har dialog med flere
potensielle kjøpere. Resten av det store og sentrale komplekset
på ca. 28.520 m2 eies av Fylkeskommunen.
Frydenlundsgt. 8, Oslo
I Frydenlundgt. 8 på St. Hanshaugen vil vi om kort tid gå ut
med salg av 16 boligseksjoner på til sammen ca. 1.030 m2
P-areal, et salg som også inkluderer en større andel av et
u-utbygget loft som er vedtatt å legge ut til salgs. Markedet
for bygårder og leiligheter oppleves for tiden som «hot»,
og det er forventet stor interesse for leiligheter i et slikt
attraktivt strøk. Prisantydning ca. 60 - 65 mill.
REC Wafer Norway AS, dets konkursbo
Arbeidet med salg av den del av eiendomsmassen som
ble benyttet av REC Wafer Norway AS er i god fremdrift,
og vi har over en håndfull interessenter til hele og/eller
vesentlige deler av bygningsmassen på ca. 63.000 m2.
Blant interessentene er både norske og internasjonale
industriselskaper.
Herøya Industripark er i en særstilling i Norge som en
meget veldrevet næringspark med et mangfold av virksomheter med høy verdiskapning og et høyt kompetansenivå.
Rundt 80 virksomheter er etablert her – i ulike størrelser og
innen ulike bransjer – fra industri- og vedlikeholdsbedrifter
med mange hundre ansatte, til mindre gründerbedrifter
med noen få ansatte. Totalt er det ca. 2.500 personer som
har sitt daglige virke på Herøya.
Ullensaker kommune - rådgivning og vurdering av
kommunale eiendommer
NAI FirstPartners har på oppdrag fra Ullensaker kommune
gjennomgått et definert omfang av kommunale eiendommer på et overordnet nivå med henblikk på å belyse
alternativer og med fokus på fordeler og ulemper knyttet
til eventuelt salg av eiendommer. Vi har bidratt til å belyse
eiendommenes utviklingspotensial og relevante risiko­
momenter ved at kommunen eventuelt involverer seg videre
i utviklingsprosessen. NAI FirstPartners har i tillegg utført
en forenklet verdiberegning for de respektive eiendommer.
Rapporten ble levert til kommunen rett før jul 2014, og ble
meget godt mottatt av både politikere og administrasjon i
kommunen.
Storgata 10 A + B
NAI FirstPartners har vært kjøpsrådgiver for Eiendomsspar
ved kjøpet av Storgata 10 A og B, samt ved kjøpet av
Storgata 8 i fjor sommer. Verdi henholdsvis 200 mill. + og
ca. 70 mill.
Verdivurdering og analyse
Verdivurdering er grunnlaget ved planlegging av transaksjon,
finansiering av eiendomskjøp, refinansiering, presentasjon
ved finansiering i obligasjonsmarkedet, emisjoner i eiendomsselskap/-fond, børsnoteringer, rapportering til
investorer, m.v.
Vi foretar uavhengig verdivurdering og analyse av nærings­
eiendom, eiendomsportefølje eller selskap. Våre oppdrags­
givere er både institusjonelle investorer, større og mindre
eiendomsbesittere og andre aktører i markedet. Vi har opp­
dragsgivere innen både offentlig og privat sektor, norske og
internasjonale. Vi har mange av Norges ledende bedrifter
på kundelisten.
Vi benytter anerkjente metoder for verdifastsettelse,
kombinert med vår erfaring og markedskunnskap. Rapportens
utforming kan tilpasses kundens behov og ønsker.
Herøya
8
Markedsrapport
1 / 2015
Vika Terrassen
Vika Terrassen
NAI FirstPartners har inngått et utleiesamarbeid med Storebrand Eiendom, i fm. at de er godt i gang med rehabilitering
av handlegaten og butikker i Vika Terrassen.
Handlegaten består av 3 eiendommer i Ruseløkkveien
- Haakon VII`s gate 10, Ruseløkkveien 1 og 3, og
Ruseløkkveien 14.
Vika rangeres i dag som et av hovedstadens mest attraktive områder for kontorbygg og butikklokaler. House of
Oslo, Norges eneste interiørmagasin, ligger i enden av Vika
Terrassen og er et mye besøkt senter for de som søker det
seneste innen interiør og design. Vika er også et senter for
kultur, med Konserthuset, Vika Kino og Stenersenmuseet
som nærmeste naboer.
Storebrand Eiendom har en visjon om å sammen med leietakerne sine begeistre nabolaget, byen og kvalitetsbevisste
besøkende fra hele verden som ønsker å handle og spise
med lave skuldre hos dedikerte spesialister.
Vika Terrassen skal rett og slett bli «et levende byrom der
du får kvalitet hos entusiastiske eksperter og spesialister».
Henvendelse ifm. interesse for prosjektet og ledige lokaler
bes rettet til NAI FirstPartners Næringsmegling v/ Sabine
Jennica Bartler og Michael Færden.
Atelier Rude, 1964
9
Markedsrapport
1 / 2015
Impulser utenfra
UK Commercial Property
– A Brief Overview
Throughout 2014, UK Commercial property delivered
strong returns across all of the various sectors and regions.
This was driven by investor appetite for real estate, particularly
prime assets, which continued to outstrip supply. The result
was a rapid increase in prices, the likes of which, we have
not witnessed since early 2007.
Investor demand was principally driven by the UK Pension
Funds and Retail Funds. The latter saw dramatic inflows
of cash, which in some instances was running at between
£5.0m-£10.0m per day. Given restrictions on cash
weightings, this money had to be invested in the market as
quickly as possible. The result was competition amongst
the funds, who all wanted similar prime assets which drove
yields downwards.
Taxation
The UK Local Property Tax system is the most expensive
in the world. It is based on rental values and rebased
every five years, the last time in 2010 (based on April 2008
values). The next revaluation/rebasing exercise was due in
April this year but the Government has postponed this to
April 2017 (when the new valuation date will be April 2015).
It is important to note, however, that the last date for appeals
against the assessments that can be backdated to April
2010 has effectively been brought forward to 31 March
2017. This means that if you have not already reviewed your
rating assessment, you should do so in the next few weeks,
or risk losing up to five years’ worth of refunds/overpayments. Any appeals made after 31 March this year will only
be effective in terms of refunds from 1 April 2015.
Contact us at NAI FirstPartners for assistance in reviewing
your rating assessment. We can put you in contact with our
colleagues in the UK.
As demand continued to increase, so investor confidence
improved and more secondary product became acceptable.
Other investors in the UK market included overseas
opportunity funds, particularly from the United States and
the Middle East. Generally, these investors were seeking
bigger assets with a premium being paid for anything above
£50.0m, particularly portfolios.
Overseas investors included the likes of Harbert, Blackstone, Oaktree and Benson Elliott all of whom were able to
obtain debt finance, which was another characteristic that
returned to the market in 2014. As the year progressed debt
became more available and loan to value ratios which had
been as low as 50-55 % increased to levels of 65-75 %,
dependent upon quality of real estate and also pedigree
of the borrower. This enabled new debt financed purchasers
to enter the market, attracted by the positive arbitrage
between all in funding costs of circa 4.00 % and property
yields.
With regards to sellers, these were somewhat limited but
included a number of the opportunity style investors who
were able to crystallise their profits from rising prices. Many
had purchased in 2009-2012 when prices were extremely
low, and the yield shift in 2014 enabled them to achieve
their business plans 12-18 months ahead of schedule.
Other vendors included property companies, who were
again looking at profit taking and some of the UK Funds
seeking to churn and upgrade the quality of their portfolio.
Prospects for 2015 remain strong, with an improving
occupational market and a vast wall of money seeking to
invest. Investors continue to become less risk adverse, as
evidenced by the increasing number of transactions outside
London. Given the combination of supply-demand
imbalances, the resultant weight of money will continue to
exert downward pressure on yields.
Yields, United Kingdom
Property Type
Yield
Prime Shops
4,50
Good Secondary Shops
6,50
Prime Shopping Centres
4,75
Good Secondary Shopping Centres
6,25
Retail Parks: Prime – open Planning user
4,25
Retail Parks: Prime – restricted Planning user
5,85
Retail Parks: Secondary
6,75
Prime Offices: Core ++ eg. West End
3,75
Prime Offices: Core eg. City
4,50
Prime Offices: M25 / South East
5,50
Prime Offices: Major Provincial
5,50
Offices: Secondary
11,50
Prime Distribution Unit
5,00
Prime Industrial Estates (Core + eg. Greater London)
5,25
Prime Industrial Estates (Core- eg. Ex Greater London)
5,75
Secondary Industrial Estates (20 years old)
9,00
Demand - driven by the UK funds, specifically retail funds who have
significant cash to invest. Also Overseas buyers for Central London with debt
purchasers returning to the market due to improved bank liquidity, premium
for lot size - particularly from the US.
Supply - improvement in the amount of property coming to the market, lot of
profit taking particularly from property companies and some UK funds, albeit
more problematic assets being sold.
Tekst og tabell fra Gerald Eve LLP, London.
10
Markedsrapport
1 / 2015
Eiliv Christensen
CEO / Partner
Transaksjon / Søk
4130 9999
2301 1409
[email protected]
Sabine J. Bartler
Leder Utleie/Megler MNEF
Utleie
9321 0062
2301 1417
[email protected]
Bjørn Einar Sundby
Partner
Transaksjon
9060 5753
2301 1411
[email protected]
Michael Færden
Senior Eiendomsrådgiver
Utleie
9222 4777
2301 1413
[email protected]
Tor Bergan
Partner/Megler MNEF
Transaksjon
Gøril Bergh
Partner/Fagansvarlig
Transaksjon
9078 0452
2301 1416
[email protected]
4141 4125
2301 1414
[email protected]
Geir Atle Finden
Eiendomsrådgiver
Søk
9598 8500
2301 1408
[email protected]
NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen
næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og
partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere.
Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for
klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon,
utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering.
Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom
•
•
•
•
•
Kompetanse
Erfaring
Et godt utviklet kontaktnett
Løsningsorientert og innovativt engasjement
Pålitelighet
Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre
kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.
NAI FirstPartners Næringsmegling
Dronning Mauds gate 10
Postboks 1540 Vika
0117 Oslo
Tlf: 2301 1400
Epost: [email protected]
www.nai.no
Stine Marie Olaussen
Markedskoordinator
9572 8929
2301 1418
[email protected]
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo
Tlf: 2301 1400
E-post: [email protected]
www.nai.no