1. No category

HÄMEENLINNAN YKKÖSKORTTELIN TOTEUTUSMALLI
HML 24.11.2016/ JAs
1/4
Tässä esitetty toteutusmalli on ”teoreettinen” siinä mielessä, että keskusteluja maanomistajien kanssa
ei toteutusmallia tehtäessä ole käyty.
A. Kehittämisaloite ja viitesuunnitelma
Hämeenlinnan kaupunki on, myös yhtenä korttelin maanomistajana, ollut aloitteellinen teettänyt
vuoden 2016 aikana ohjatun viitesuunnitelman Hämeenlinnan Ykköskorttelin
kehittämisen, suunnittelun ja mahdollisen uuden asemakaavoituksen pohjaksi.
On oletettavaa, että ko. suunnitelmaa vastaava asemakaavapyyntö etenisi päätöksenteossa.
Viitesuunnitelman mukaan kortteli sisältää 2 maanalaista kerrosta autopaikkoja ( 410 ap),
2 kerrosta liike- ja palvelutilaa (11 300 kem) sekä 5 asuinkerrostaloa (4930 kem ,3075 kem, 3200 kem,
4285 kem ja 2750 kem, yht. 18 240 kem). Rakennusoikeutta korttelissa olisi yhteensä n. 30 000 kem.
Velvoiteautopaikkojen, siis käytetyn autopaikkanormin mukaisten autopaikkojen, määrä on 300 ap.
Korttelin bruttoala olisi n. 44 000 brm2.
Viitesuunnitelma on ohjattu kortteliin soveltuvaksi ohjausryhmässä käytyjen keskustelujen, suunnittelua
varten tehdyn markkina - ja kauppapaikkaselvityksen, kaavoitustoimen kannanottojen ja
ohjaustoimenpiteiden sekä kiinteistökehityskonsultin ohjauksen ja kommenttien perusteella.
Viitesuunnitelman mukaisen hankeen toteuttamismahdollisuuksien arvioiti edellyttää maanomistajilta
kiinteistöjen nykytilan arviointia, kustannusten ja tuottojen laskentaa ja päätöksiä, jotka ottavat huomioon
olevan ja syntyvän uuden rakennusoikeuden arvon, maankäyttömaksut, vanhojen kiinteistöjen
käyttökelpoisuuden, vanhojen kiinteistöjen purkukustannukset, uusien kohteiden suunnittelu - ja
rakennuskustannukset sekä markkinasta saatavat kohteiden myynti- ja vuokratulot.
B. Hybridikorttelin yhtiöittäminen asunto - ja kiinteistöyhtiöiksi
2/4
Viitesuunnitelmaa tehtäessä on ajatusmallina ollut, että ko. hybridikortteli yhtiöitettäisiin useaan eri
yhtiöön korttelin kohteiden tulevan omistuksen jakamiseksi mielekkäisiin kokonaisuuksiin sekä
omistuksen ja rahoituksen järjestämiseksi etukäteen.
1. Pysäköintikerrosten kiinteistöyhtiö.
Sisältää kaikki korttelin suunnitelman mukaiset autopaikat, 410 ap.
Korttelin liiketila- ja asuntoyhtiöt lunastaisivat velvoitepaikkojensa, 300 ap., rakennuslupaoikeuden
Pysäköintikerrosten kiinteistöyhtiöltä sovittavaa korvausta vastaan.
Hankkeen edetessä tulisi selvittää voidaanko pysäköintipaikkoja lisätä kerroksella tai/ja lähikatujen alle
ja siten parantaa autopaikka-yhtiön toimintaa kaupallisena pysäköintiyhtiönä.
.
2. Liike- ja palvelutilojen kiinteistöyhtiö.
Sisältäisi kaikki kerrosten 1. ja 2. kerroksen liike- ja palvelutilat, niiden varastot, väestönsuojat,
lastaustilat, portaat ja hissit.
3. Asuntoyhtiöt, 5 kpl (esim. 2 vapaarahoitteista RS-yhtiötä, 2 vuokrataloyhtiötä, 1 palvelutaloyhtiö).
Asuntoyhtiöt sisältäisivät kaikki kunkin asuntoyhtiöiden käytössä olevat tilat ,varastot, väestönsuojat
ja porrashuoneet ja hissien tilat.
Hankkeen asunto- ja kiinteistöyhtiöitä muodostettaessa käytettäisiin ns. 3D-yhtiöittämismallia.
Hankkeen valmistuttua korttelissa toimisivat kaupallisen pysäköintiä käsittävän kiinteistöyhtiön
omistaja(t), liike- ja palvelutilat käsittävän kiinteistöyhtiön omistaja(t), vuokraasuntoyhtiöiden omistaja(t) ja yksittäisten asunto-osakkeiden omistajat.
C. Hybridikorttelin ”periaatteellinen” toteutusmalli
3/4
Korttelin viitesuunnitelman (vast.) mukainen toteutus lähtee maanomistajien yhteistyötä,
päätöksistä, sopimuksista ja toimenpiteistä. Toteutus edellyttää runsaasti neuvotteluja toteutusratkaisun
löytämiseksi, hankkeen toteutuksen organisointia, viitesuunnitelman kelpoisuuden arviointia
ja mahdollisia tarkistuksia, asemakaavamuutosta, tulevien kohteiden 3D- yhtiöittämistä,
yhtiöiden omistusten ja rahoituksen järjestämistä, päätoteuttajan hankintaa ja lukuisia sopimuksia.
Tarvittavat toimenpiteet karkeasti:
1. Korttelin kehittämisen yhteistoimintapäätös ja - sopimus maanomistajien ja kaupungin kesken.
*aiesopimus on jo ollut esillä ohjausryhmässä.
2. Hybridikorttelin hanketalouden (kustannukset ja tuotot) laskenta päätöksentekoa varten.
*maanomistajien on tarpeen hankkia ja saada tarvittava konsulttiammattitaito ko. laskentaan.
3. Sopimus kaavamuutoksella syntyvän lisärakennusoikeuden jakamisesta maanomistajien kesken.
*korttelin tonttien oleva rakennusoikeus on tonteittain ko. tontin omistajan omaisuutta.
*ehdotus on, että lisärakennusoikeuden määrä/arvo jaetaan maanomistajille korttelin tonttien pintaalan suhteessa.
4. Asemakaavoituksen edellyttämä maankäyttösopimus kaupungin ja maanomistajien kesken.
*kaupungin tehtyjen päätösten ja käytännön mukaan.
5. Päätoteuttajan haku/muodostaminen (kilpailulla tai neuvotteluilla) ja sopimus päätoteuttajan kanssa.
*päätoteuttajan voivat muodostaa nykyiset omistajat koalitiona/yhtiönä.
*päätoteuttajaksi voidaan valita rakennuttajakonsultti (tällöin talousvastuu jää maanomistajille).
*päätoteuttaja voi olla toteutus- ja talousvastuun ottava development -toiminta harjoittava
rakennusliike.
*päätoteuttajaksi voidaan valjastaa myös tulevien sijoittajien koalitio/rakennuttajayhtiö, joka ottaa
vastuulleen hankkeen läpiviennin.
6. Maanomistajat ja päätoteuttaja hakevat yhdessä asemakaavamuutoksen.
*kaavamuutosprosessi ottanee aikaa useita vuosia.
7. Hankkeen perustettavien yhtiöiden omistajuuden ja rahoituksen järjestäminen.
4/4
*käytännössä hybridikortteli johtaa monen omistajan yhteisöön.
8. Korttelin kohteiden yhtiöitäminen toteutusta, omistamista ja rahoituksen järjestämistä varten.
9. Rakennusoikeudet myydään perustetuille yhtiöille.
10. Päätoteuttaja vastaa rakennuslupasuunnittelusta ja hankkii rakennusluvat.
11. Täydentävän suunnittelun sisältävät urakkasopimukset solmitaan urakoitsijan kanssa.
12. Pysäköintiyhtiön omistaja järjestää kaupallisen pysäköinnin.
13. Päätoteuttaja vuokraa liike - ja palvelutilat yhdessä ko. tilojen sijoittajan kanssa.
14. Asuntosijoittajat vuokraavat vuokra-asunnot ja palveluasunnot.
15. Päätoteuttaja myy omistusasunnot markkinoilla tuleville asukkaille.
16. Kortteli rakennetaan yhtäjaksoisesti, mutta soveltuvin osin vaiheittain.
17. Päätoteuttaja ja sijoittajat järjestävät kohteiden ylläpidon ja käytön.
18. Korttelin management ja markkinointi järjestetään omistajien toimesta.
Toteutusmallin laati :
Confida Real Estate Oy
DI, Senior Advisor Jorma Ahokas
Syreenitie 3
13210 Hämeenlinna
+358 50 67390
[email protected]