OPAKs prisstigningsrapport
Nr. 1/2017
OPAK AS
Hovfaret 13
PB 128 Skøyen
0212 Oslo
OPAK prisstigningsrapport
1
Leieprisvekst i Oslo siste halvår og med forventning om ytterligere prisvekst i tiden som kommer.
Ekspertpanelets vurdering denne gang er til dels kraftig økning i leieprisene for seks av sju segmenter.
Kystbyene er dels fremdeles preget av oljeprisfallet med fallende leiepriser og høy ledighet, og dels av
stigende leiepriser i sentrale områder i Bergen og Tromsø.
Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges
største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. Utviklingen i
leieprisene i Oslo 1. halvår 2017 er som følger:
•
•
•
•
•
•
•
Prestisjelokaler sentralt: leieprisene har steget med 2,7 % til 3850 kr/m²/år
Høy standard sentralt: leieprisene har steget med 3,6 % til 2900 kr/m²/år
Nyere bygg sentrum: leieprisene har steget med 7,1 % til 3000 kr/m²/år
God standard sentralt: leieprisene har steget med 8,3 % til 2600 kr/m²/år
Høy standard randsone vest: leieprisene er uendret 1 800 kr/m²/år
Høy standard randsone nord/øst: leieprisene har steget med 5,6 % til 1900 kr/m²/år
Eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene har steget med 5,6 % til 950 kr/m²/år.
Dagens Næringslivs ekspertpanel melder denne gang om et økende leienivå for de fleste segmenter i
kontormarkedet i Oslo, denne gangen blant annet med vekst på over 8 % for sentralt plasserte
kontorlokaler.
Panelet trekker frem flere elementer som peker i retning av en ytterligere leieprisvekst i tiden fremover,
forventet lavere ledighet, konvertering av kontor til andre formål, lite nybygg samt generelt stor
etterspørsel etter nye lokaler sentralt i Oslo. Mange aktører søker seg i tillegg mot sentrum hvor de mest
attraktive lokalene vanligvis finnes for å være attraktive i kampen om nye medarbeidere. Viktigheten av
lokal beliggenhet i nærheten av offentlig kommunikasjon og generell bymessige omgivelser trekkes også
frem som prisdrivere.
I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhenter Dagens Næringsliv opplysninger fra
sentrale markedsaktører. Utviklingen i leiepriser i «kystbyene» 1. halvår 2017 er som følger:
•
•
•
•
•
•
Kristiansand: leieprisene har sunket – 3,7 % fra 1 350 til 1 300 kr/m²/år
Stavanger sentralt: leieprisene har sunket – 2,6 % fra 1 900 til 1 850 kr/m²/år
Stavanger oljemiljø: leieprisene har sunket – 3,6 % fra 1 400 til 1 350 kr/m²/år
Bergen: leieprisene er uendret 1 450 kr/m²/år
Trondheim: leieprisene er uendret 1 600 kr/m²/år
Tromsø: leieprisene har steget 6,1 % fra 1 650 til 1750 kr/m²/år
Fremdeles leieprisvekst for de meste attraktive næringsbyggene Tromsø. I næringsområder preget av
oljerelatert virksomhet som Sandsli/Kokstad i Bergen og Forus i Stavanger, faller prisene videre og det
meldes om høy ledighet. Trondheim har hatt et stabilt leienivå det siste halve året. Også i Kristiansand, hvor
det finnes en del oljerelatert virksomhet, har leieprisene falt det siste halve året. I begge disse byene
meldes det om høy ledighet i kontormarkedet.
Oslo, 14.02.2017
for OPAK AS
Øystein Dieseth
Avdelingsleder Eiendomsrådgivning
OPAK prisstigningsrapport
1
1. Dagens næringslivs ekspertpanel om kontorlokaler
Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området
Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges
største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende
ekspertpanel: Anne Bruun-Olsen i Cushman & Wakefield Realkapital, Bård Bjølgerud i Pangea Property
Partners, Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling og Stig L. Bech i BA-HR. Med tillatelse fra Dagens
Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisenes
utvikling de siste månedene er vist i tabellen under:
Kontorlokaler i Oslo-området
kr/m²/år
% endring
% endring
tendens
pr. januar 2017
2. halvår
siste 12
1. halvår
2016
måneder
2017
Prestisjelokaler sentralt
Opp til 3850
2,7
2,7
Opp
Høy standard sentralt
Opp til 2900
3,6
3,6
Opp
Nyere bygg sentrum
Opp til 3000
7,1
7,1
Opp
God standard sentralt
Opp til 2600
8,3
8,3
Opp
Høy standard randsone vest
Uendret 1800
0
0
Uendret
Høy standard randsone nord/øst
Opp til 1900
5,6
5,6
Opp
Eldre, urasjonelle lokaler
Opp til kr 950
5,6
5,6
Opp
Seks av sju segmenter er vurdert opp. Høy ledighet i randsone vest hindrer prisoppgang også her. Det er
ifølge ekspertpanelet mange parametere som tyder på ytterligere prisvekst i tiden som kommer. Generelt
sett skapes det flere kontorarbeidsplasser enn det oppføres nybygg for å dekke. At mange aktører trekkes
mot sentrale områder av byen nær offentlig kommunikasjonsmessige knutepunkter for å tiltrekke seg de
mest attraktive ansatte, vil presse prisene ytterligere oppover. Høye leiepriser og lav ledighet i sentrale
områder kan på sikt medføre større etterspørsel etter kontorlokaler i de mest attraktive randsonene rundt
sentrum.
Leieprisnivået for segmentet «eldre urasjonelle lokaler» er vurdert av OPAK som noe opp. Sistnevnte
segment er tatt ut av ekspertpanelets vurdering, men er videreført av OPAK.
Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø
I disse byene har Dagens Næringsliv innhentet opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisenes
utvikling de siste månedene er vist i tabellen under:
Kontorlokaler i andre byer
Kristiansand
Stavanger sentralt
Stavanger oljemiljø
Høy standard Bergen
Trondheim
Tromsø
kr./m²/år
pr. januar 2017
Ned til 1300
Ned til 1850
Ned til 1350
Uendret 1450
Uendret 1600
Opp til 1750
% endring
2. halvår
2016
-3,7
-2,6
-3,6
0
0
6,1
% endring
siste 12
måneder
-7,7
-8,1
-11,1
0
-3,1
5,7
tendens
2. halvår
2016
Ned
Ned
Ned
Uendret
Ned
Opp
Leieprismarkedet preges i deler av både Stavanger og Kristiansand fremdeles av fallende leiepriser.
Trenden fra de senere årene fortsetter dermed. Det er likevel forventinger om noe utflating i leieprisfallet.
Fra Tromsø meldes det om kraftig oppgang i leieprisene for nye lokaler, men generelt sett en noe dempet
oppgang for andre typer lokaler. Utsiktene fremover viser ytterligere nedgang foruten i Bergen og Tromsø
hvor det forventes flat utvikling.
OPAK prisstigningsrapport
2
2. Kontorleier i Oslo-området
OPAK prisstigningsrapport
3
3. Kontorleier i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø
OPAK prisstigningsrapport
4
4. Direkteavkastning attraktive, sentralt beliggende kontorbygg
OPAK prisstigningsrapport
5
5. Gjennomsnittsverdi for kontorbygg i Oslo og Bergen
OPAK prisstigningsrapport
6
6. Indekser pr. 15.01.2017
KONSUMPRIS
TOTAL
MATERIALER
RØRLEGGER
ELEKTRO
ENEBOLIG
KONSUMPRISINDEKS 2015=100
NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100
Fra januarindeksen 2017 er basisåret i KPI endret til 2015 (2015=100).
KPI har siden august 1999 vært publisert med 1998 som referanseår (1998=100). Statistisk sentralbyrå (SSB) har endret referanseår
med ulike års mellomrom. I perioden januar 1979–august 1999 var 1979=100 offisielt referanseår. For KPI fra og med august 1999 til
og med desember 2016 er det 1998=100 som er offisiell KPI.
JANUAR 2017
SSB's INDEKSER
ENDR.
1 MND
ENDR.
1 ÅR
15.12.16
KONSUMPRIS 1998=100
KONSUMPRIS 2015=100
145,9
104,3
146,0
-0,1%
142,0
2,7%
137,8
5,9%
BOLIGBLOKK:
TOTAL i alt
MAT. i alt
RØR. i alt
EL. i alt
178,4
186,7
205,4
261,6
177,8
185,9
203,0
258,8
0,3%
0,4%
1,2%
1,1%
173,4
181,9
201,0
253,4
2,9%
2,6%
2,2%
3,2%
170,2
177,4
194,0
242,8
4,8%
5,2%
5,9%
7,7%
ENEBOLIG:
TOTAL i alt
180,1
179,6
0,3%
175,0
2,9%
171,2
5,2%
7
15.01.15
ENDR.
2 ÅR
15.01.17
OPAK prisstigningsrapport
15.01.16
01/17
12/16
11/16
10/16
09/16
08/16
07/16
06/16
05/16
04/16
03/16
02/16
270,0
265,0
260,0
255,0
250,0
245,0
240,0
235,0
230,0
225,0
220,0
215,0
210,0
205,0
200,0
195,0
190,0
185,0
180,0
175,0
170,0
165,0
160,0
155,0
150,0
145,0
140,0
135,0
130,0
125,0
120,0
115,0
110,0
105,0
100,0
01/16
STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100)
NR. 01/2017
INDEKSER PR. 15.01.2017
7. Kilder
Dagens næringsliv
SSB Statistikkbanken
OPAK prisstigningsrapport
8