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Antonella Donati
CONDOMINIO
OLTRE 200 RISPOSTE A QUESITI
DOPO LA RIFORMA
Antonella Donati
CONDOMINIO
OLTRE 200 RISPOSTE A QUESITI
DOPO LA RIFORMA
Sintesi
Evitare le inutili spese legali e bloccare sul nascere qualunque contenzioso che possa sorgere
tra condomini fornendo, prima ancora dell’instaurarsi della lite, la soluzione della giurisprudenza consolidata che resta applicabile anche dopo l’entrata in vigore della riforma delle norme del
codice civile in materia condominiale.
Questo l’obbiettivo del presente e.book che fornisce oltre 200 risposte a quesiti che sono già
stati oggetto di sentenze della Corte di Cassazione e che sono tra quelli maggiormente significativi e più ricorrenti nella vita di condominio.
Una breve premessa ai vari argomenti illustra le disposizioni di legge in merito alle questioni
tratte dai quesiti: dalle prerogative dell’amministratore a quelle dell’assemblea, dai diritti dei
singoli sui beni comuni agli obblighi di pagamento degli oneri condominiali, dalle norme sul
regolamento alla modifica delle tabelle. In appendice tutte le norme del codice civile applicabili
alla vita di condominio.
Antonella Donati è giornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare
con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È
autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.
© Copyright 2013 by Fisco e Tasse
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
Indice
Sintesi............................................................................................................................................................. » 2
Premessa....................................................................................................................................................... » 5
1. Abbaini, finestre e lucernari................................................................................................................. » 6
2. Accesso agli atti .................................................................................................................................... » 7
3. Accesso alle proprietà private............................................................................................................. » 9
4. Alberi e giardini....................................................................................................................................... »10
5.Amministratore....................................................................................................................................... »12
5.1.Compenso....................................................................................................................................... »13
5.2. Nomina e revoca........................................................................................................................... »14
5.3. Doveri e poteri ............................................................................................................................... »18
6. Anagrafe del condominio...................................................................................................................... »21
7.Animali...................................................................................................................................................... »22
8. Antenne telefonia................................................................................................................................... »23
9. Antenne tv................................................................................................................................................ »24
10.Ascensore................................................................................................................................................ »26
11.Assemblea............................................................................................................................................... »28
11.1.Convocazione................................................................................................................................. »28
11.2.Ordine del giorno........................................................................................................................... »31
11.3.Validità dell’assemblea................................................................................................................. »32
11.4.Verbale............................................................................................................................................ »33
12.Balconi .................................................................................................................................................... »33
13.Barriere architettoniche........................................................................................................................ »35
14.Beni comuni............................................................................................................................................. »36
14.1.Uso dei beni comuni...................................................................................................................... »38
15.Bilancio.................................................................................................................................................... »40
16.Box e garage........................................................................................................................................... »41
17.Cancelli e cancellate............................................................................................................................. »43
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18.Condominio orizzontale......................................................................................................................... »44
19.Cortile e parcheggi................................................................................................................................. »45
20.Costituzione e scioglimento del condominio..................................................................................... »47
21.Decoro architettonico............................................................................................................................ »49
22.Delega...................................................................................................................................................... »50
23.Delibere annullabili e delibere nulle ................................................................................................... »52
24.Diritto di sopraelevazione..................................................................................................................... »56
25.Diritto di veduta....................................................................................................................................... »57
26.Fondo cassa ........................................................................................................................................... »58
27.Fumi, odori, rumori.................................................................................................................................. »59
28.Impianti..................................................................................................................................................... »61
29.Innovazioni............................................................................................................................................... »62
30.Lastrico solare ....................................................................................................................................... »64
31.Liti.............................................................................................................................................................. »67
32.Maggioranze........................................................................................................................................... »68
33.Morosità................................................................................................................................................... »69
34.Oneri condominiali ................................................................................................................................ »71
35.Portierato e vigilanza............................................................................................................................. »73
36.Regolamento........................................................................................................................................... »74
37.Risarcimento per danni......................................................................................................................... »78
38.Scale......................................................................................................................................................... »80
39.Supercondominio................................................................................................................................... »81
40.Tabelle millesimali.................................................................................................................................. »82
Appendice normativa.................................................................................................................................. »84
• Codice Civile (estratti)............................................................................................................................ »85
• Codice Penale (estratti)......................................................................................................................... »104
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
Premessa
La legge di riforma ha reso in molti casi la vita più semplice all’interno della compagine condominiale grazie al fatto di aver dato valore di legge a molti dei principi consolidati grazie alle
sentenze della Cassazione.
Più facile l’uso per fini privati delle proprietà comuni, che può essere negato dall’assemblea
solo di fronte a criticità obbiettive. Resa più trasparente la gestione grazie alle nuove garanzie
di professionalità che deve presentare l’amministratore e all’obbligo di apertura del conto
corrente condominiale.
E ancora, semplificato il ricorso al decreto ingiuntivo che diventa obbligatorio in caso di morosità e resa inefficace la possibilità di appellarsi alla privacy di fronte agli altri proprietari che
intendono verificare lo stato dei conteggi.
Una gestione complessivamente semplificata anche per quel che riguarda le assemblee, sia
per la riduzione del quorum per la seconda convocazione in caso di assemblee ordinarie, sia
per la possibilità di approvare con la sola maggioranza semplice la gran parte delle delibere
in materia di innovazione. Infine, il ritorno alla mediazione obbligatoria, requisito necessario
prima del ricorso al giudice.
Nell’ebook diamo conto delle novità, anche alla luce delle disposizioni del Garante della privacy
emanate alla luce della riforma.
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1. Abbaini, finestre e lucernari
Anche se il tetto fa parte dei beni comuni elencati dall’art. 1117 c.c., i condomini proprietari
degli appartamenti all’ultimo piano hanno la possibilità di aprire sul tetto abbaini, finestre e
lucernari per dare aria e luce alle mansarde, senza che gli altri condomini possano imporre
divieti. L’unico vincolo è il rispetto della normativa edilizia comunale e il generale decoro architettonico, ossia l’estetica complessiva dell’edificio. A dettare legge in questo caso è l’art. 1102
c.c. in base al quale è riconosciuto a tutti i condomini il diritto ad un uso più intenso delle parti
comuni, a patto di non limitare i diritti altrui sugli stessi beni e non modificarne la destinazione
d’uso.
Con la riforma, però, diventa obbligatorio comunicare all’amministratore le proprie intenzioni.
E poiché si tratta della modifica di un bene di proprietà comune, l’assemblea ha la facoltà di
bloccare i lavori se ci sono i presupposti, ossia se l’intervento lede effettivamente i diritti comuni, può provocare danni o mettere a rischio la sicurezza del palazzo.
Quesiti&Risposte
DD. Il condomino che intenda aprire delle finestre sul tetto deve comunicare le sue intenzioni all’assemblea o all’amministratore per ottenere l’autorizzazione?
R. Sì, il nuovo testo dell’art. 1112 stabilisce che per tutte le opere sulle proprietà, comuni
e private, è necessario informare l’amministratore anche se non è richiesta l’autorizzazione
dell’assemblea. Qusta, invece, nel caso di interventi sulle proprietà comuni ha la facoltà di
bloccare i lavori con la maggioranza qualificata purché ne esistano i motivi.
DD. Nel caso di apertura di nuove finestre, occorrono invece autorizzazioni in riferimento alla possibilità di affaccio sulle proprietà altrui?
R. No. L’apertura di nuove finestre rientra in linea di principio negli interventi ammessi, purché autorizzata dal comune in relazione all’aspetto estetico dell’immobile, senza ulteriori vincoli da rispettare.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
“L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra
nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. tenuto conto che i cortili comuni,
assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a
tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di
ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni
prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva” (sent. 23459/2004).
DD. La manutenzione del lucernario di una mansarda ad uso esclusivo è sempre a carico
del proprietario in caso di infiltrazioni d’acqua? Oppure in quanto parte del tetto la sua
manutenzione può essere a carico di tutti i condomini?
R. I lucernari delle mansarde sono di proprietà privata esattamente come qualunque altra
finestra e, per questo, non rientrano nell’elenco delle proprietà comuni indicate dall’art. 1117
c.c. Il fatto che si trovino fisicamente sul tetto non ha alcuna influenza dato che la loro unica
funzione è, appunto, quella di dare aria e luce alle proprietà private che si trovano nel sottotetto. Le relative spese, quindi, sono a carico dei soli proprietari della mansarda.
DD. Ristrutturazione del tetto comune con creazione di lucernari (a vantaggio dei proprietari dell’ultimo piano). Come ripartire le spese per gli altri condomini?
R. L’apertura di lucernari sul tetto per dare luce e aria alle mansarde sottostanti non è un intervento che riguarda il condominio, anche se effettuato su un bene comune come il tetto, ma
solo dei proprietari interessati. Quindi le spese per questa specifica tipologia di lavori saranno
a carico dei soli proprietari delle mansarde.
2. Accesso agli atti
La legge di riforma del condominio ha dato valore di legge alle sentenze della Cassazione in
materia di accesso agli atti relativi alla gestione del condominio. Previsto, con l’art. 1130-bis
l’obbligo per l’amministratore di fornire copia di tutti i documenti, dai giustificativi di spesa ai
rendiconti bancari, su semplice richiesta dei condomini. Le spese sono a carico dei richiedenti.
Inoltre i condomini hanno il diritto di informarsi sullo stato dei pagamenti degli altri proprietari
e su eventuali morosità.
DD. L’amministratore è tenuto a fornire copia dell’estratto conto in formato elettronico,
oppure si deve necessariamente pagare per le copie cartacee?
R. L’amministratore può consegnare al condomino il documento nel formato che ritiene più
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opportuno. La legge non impone di fornire un file piuttosto che un documento cartaceo, né
che stabilisce il diritto dei condomini a pretendere una forma piuttosto che un’altra.
DD. È possibile ottenere dall’amministratore informazioni sui pagamenti degli altri codomini?
R. Sì, la richiesta è lecita e l’amministratore è tenuto a fornire le indicazioni sugli inadempimenti degli altri condomini, sia al momento del rendiconto annuale, sia facendone richiesta.
A prevalere, in questo caso, è il principio della trasparenza nella gestione condominiale: l’eventuale richiamo alla privacy per impedire la conoscenza di queste informazioni è fuori luogo.
(Garante privacy 10/2013).
DD. È necessario il consenso degli interessati per comunicare questo tipo di informazioni?
R. No. Per ottenere le informazioni relative alla gestione del condominio non è necessario il
consenso dei proprietari interessati (Garante privacy 10/2013).
DD. In caso di usufrutto e nuda proprietà, ha diritto di accesso agli atti anche l’usufruttuario o solo il nudo proprietario?
R. Ha diritto ad avere le informazioni relative alla gestione del condominio anche l’sufruttuario. Lo prevede espressamente l’art. 1130-bis in base al quale anche i titolari di diritti reali sulle
unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo
ed estrarne copia a proprie spese. Questo vale, ovviamente, anche nel caso di dati relativi alle
morosità in quanto l’usufruttuario è comunque un condomino.
DD. Gli inquilini possono prendere visione solo dei dati relativi alle spese condominiali o
anche di quelli relativi alle morosità?
R. I condomini hanno diritto di accesso agli atti esclusivamente per quel che riguarda i documenti relativi alle spese del condominio. Non possono, invece, richiedere i dati sulle morosità
in quanto questi sono a disposizione dei soli condomini in quanto unici soggetti obbligati al
pagamento (Garante privacy 10/2013).
DD. Chi è interessato all’acquisto di un appartamento ha la possibilità di ottenere dall’aministratore una certificazione dello stato dei pagamenti del venditore per evitare morosità e avere informazioni su eventuali liti pendenti?
R. Il futuro acquirente non può accedere direttamente ai dati condominiali. Ha però la possibilità di richiedere le informazioni al venditore che a sua volta ha diritto ad avere la certificazione
dall’amministratore anche per quel che riguarda eventuali contenziosi in corso, come espressamente previsto dal punto 9) del comma 1 dell’art. 1130.
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3. Accesso alle proprietà private
I condomini hanno l’obbligo di consentire l’accesso dalle loro proprietà per l’esecuzione di
lavori da parte del condomino o di altri proprietari, quando non risulta possibile utilizzare altre
vie. In base a quanto stabilisce l’art. 843 c.c., infatti, il proprietario deve permettere l’accesso
e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. L’accesso, quindi, è
ammesso ma esclusivamente nel caso in cui e non sia possibile intervenire per altre vie. Se
l’alternativa esiste, invece, deve essere rispettata la proprietà e quindi l’interessato si può opporre al passaggio. In ogni caso è dovuto il ripristino della situazione precedente al passaggio
e il risarcimento in caso di danni.
Con il nuovo art. 1122-bis è stato però previsto espressamente l’obbligo di dare l’accesso in
casa propria se necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere relative all’installazione di antenne private e impianti per le energie rinnovabili al servizio dei singoli appartamenti.
Quesiti&Risposte
DD. Nel caso in cui sia necessario occupare con i ponteggi un giardino privato per accedere alla facciata, il proprietario può vincolare il suo permesso all’obbligo per il condominio a pagare un rimborso per lo spazio occupato?
R. No, il proprietario non può imporre il pagamento di un’indennità per l’occupazione dello
spazio, ma nel caso di installazioni che impediscono l’accesso alle proprietà, causando così
un disagio ai proprietari è possibile richiedere un’indennità come risarcimento per i disagi nel
caso in cui le installazioni impedissero l’accesso alle proprietà private, ad esempio l’uso del
giardino.
“La norma di cui all’art. 843 c.c. comma 1 consente l’accesso o la momentanea occupazione
degli spazi privati, per compiere le operazioni di manutenzione e di ripristino dei muri perimetrali dell’edificio (facciata ), il diritto del vicino di accedere al fondo altrui insorge ogni qual
volta l’accesso si presenta necessario, perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire
le riparazioni” (sent. 10474/1998).
DD. Il diritto di accesso vale anche nel caso in cui debba effettuare dei lavori un altro condomino?
R. Sì, ma chi deve effettuare i lavori possa dimostrare che non esistono vie alternative.
“La valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere bensì compiuta
con riferimento però alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del
transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita, ove sia comunque
possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un
terzo, con minore suo sacrificio” (sent. 28234/2008).
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DD. In caso di contrasti, chi deve valutare l’esistenza di una via alternativa all’accesso
nella proprietà privata, l’assemblea o il giudice?
R. In caso di contrasti la decisione spetta al giudice. L’assemblea non ha autorità in materia.
“Ai fini del riconoscimento della necessità cui l’articolo 843 c.c. subordina la concessione
dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e
passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella
che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio
sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue
che, ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi aliunde l’invocato
passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo
che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della
necessità” (sent. 1801/2007).
DD. Il proprietario al quale viene richiesto l’accesso, può porre dei limiti e stabilire degli
orari?
R. Sì, purché lo faccia prima dell’avvio dei lavori.
“Le modalità di accesso e di passaggio nel fondo del vicino al fine di eseguire la costruzione,
potranno, qualora ne ricorrano le condizioni, essere disciplinate in base al principio della libera
autonomia contrattuale mediante apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati,
per quanto attiene alle modalità di svolgimento, alla durata del passaggio e all’eventuale occupazione del fondo” (sent. 3222/1982).
4. Alberi e giardini
Gli alberi possono far parte sia dei giardini privati che di quello comune. In entrambi i casi,
però, non è possibile tagliarli senza autorizzazioni comunali, mentre è un obbligo provvedere
a mantenerli in buono stato anche per evitare la caduta di rami e danni a persone e cose. La
potatura degli alberi, inoltre, è obbligatoria per evitare di creare fastidi ai condomini in tutti i
casi in cui le chiome degli alberi invadono la proprietà altrui. In questo caso è possibile anche
richiedere un risarcimento per i disagi dovuti alla mancata manutenzione. Poiché è necessario
al mantenimento in buono stato degli alberi, la potatura è un intervento a carico di tutti e al
quale nessun condomino si può sottrarre.
Quesiti&Risposte
DD. Quando la recinzione dei giardini di proprietà e del vialetto comune è realizzata per
mezzo di una siepe, come vanno divise le spese per la manutenzione della siepe?
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R. Le spese per la potatura della parte esterna e della sommità delle siepi sono a carico del
condominio. Le siepi svolgono la funzione di delimitare ed abbellire le aree condominiali e,
quindi, di fatto delimitano il perimetro del fabbricato.
“Anche se le siepi delimitano zone riservate solo ad alcuni condomini si tratta di strutture
comuni a tutti i proprietari, in quanto, svolgono una funzione di utilità comune e delineano la
sagoma architettonica dell’edificio stesso” (sent. 7402/1986).
DD. Nel caso in cui in un giardino privato sia necessario potare degli alberi che si trovano
nei giardini di proprietà, chi deve pagare per l’intervento?
R. Quando si tratta di piante che contribuiscono all’estetica del giardino, alle spese deve
partecipare anche il condominio. L’intervento di potatura, invece, è un obbligo del solo proprietario in tutti i casi in cui è necessario per evitare fastidi ai vicini, come caduta dei rami e/o
invasione degli spazi altrui (balconi, giardini).
“Alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo
condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini in proporzione dei loro millesimi di
proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa
avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso” (sent. 3666/1994).
DD. È possibile trasformare l’area interna da giardino a parcheggio con una delibera a
maggioranza?
R. Sì se si può dimostrarne l’effettivo vantaggio per il condominio. Come previsto dal testo
del nuovo art. 1117-ter, infatti, per soddisfare esigenze d’interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio
e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti
comuni.
DD. Con quale maggioranza è possibile recintare una zona verde destinata a giardino
per evitare che venga rovinata?
R. In questo caso è sufficiente la maggioranza semplice in quanto si tratta di un intervento di
manutenzione ordinaria.
“La recinzione della zona verde di un viale comune per evitarne un indiscriminato calpestio,
deliberata dall’assemblea dei condomini non è inquadrabile come innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno
può essere assimilata a un’innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì
configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione del bene, rientrante
negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dall’art.
1136, comma 2, c.c. (sent. 4035/1977).
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DD. Quale maggioranza occorre per destinare parte del giardino ad area giochi?
R. È sufficiente la maggioranza di 500 millesimi prevista per l’approvazione delle delibere di
regolamentazione dell’uso dei beni comuni.
“La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra
un’occupazione degli stessi né un’alterazione della destinazione della cosa comune, con
impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione
diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del
bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall’assemblea con deliberazione adottata
con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., ancorché il regolamento di condominio di
natura contrattuale vieti l’occupazione delle parti comuni da parte dei condomini” (sent.
4479/1981).
5. Amministratore
Con la riforma la nomina dell’amministratore è obbligatoria per legge quando i condomini sono
più di otto, come stabilisce l’art. 1129 c.c., e deve essere deliberata dall’assembla. Queste
sono norme inderogabili, quindi nessun altro ha il potere di nomina tranne, appunto, l’assemblea. Per la nomina è necessaria la convocazione di un’assemblea straordinaria, e occorre il sì
della maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi di proprietà.
LA NORMATIVA
Gli obblighi dell’amministratore sono stabiliti dall’art. 1130 c.c. in base al quale deve:
-- eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento;
-- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi;
-- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti;
-- compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio;
-- presentare il bilancio alla fine di ciascun anno;
-- aprire un conto corrente intestato al condominio;
-- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
-- curare la tenuta dei registri di contabilità. Lo prevede l’art. 1130, comma 1, al punto 9) secondo il quale l’amministratore ha l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta
un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali
liti in corso.
L’amministratore è inoltre tenuto a imporre l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in tutti i casi in cui siano necessari ed urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea
delle sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell’art. 1135 c.c.
In caso di impossibilità di nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea, e quindi di
impossibilità di gestione del condominio, oppure se ci sono seri dubbi sulla corretta gestione
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della cassa condominiale da parte dell’amministratore in carica e non si trova l’accordo per
sostituirlo, si può ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario.
La richiesta di nomina di un amministratore può essere presentata anche da un solo condomino. In caso di richiesta di revoca il giudice ha l’obbligo di convocare l’amministratore e di
ascoltare le sue ragioni, come prevede l’art. 64 delle norme di attuazione del codice civile. Una
volta deciso, il giudice provvederà anche alla nuova nomina. L’amministratore da parte sua
potrà ricorrere in appello.
L’amministratore revocato dal giudice non potrà essere rinominato dall’assemblea.
I REQUISITI
La riforma ha inoltre introdotto specifici requisiti di onorabilità e professionalità per la carica di
amministratore. Con l’art. 71-bis disp. att. c.c. la carica di amministratore può essere svolta
solo da coloro che:
a)hanno il godimento dei diritti civili;
b)non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale
la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c)non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenuta la riabilitazione;
d)non sono interdetti o inabilitati;
e)non sono mai stati iscritti nell’elenco dei protesti cambiari;
f) sono in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g)hanno seguito corsi di formazione iniziale e continua in materia di amministrazione condominiale.
Gli ultimi due requisiti non sono richiesti in caso di amministratore scelto tra i condomini.
5.1. Compenso
Quesiti&Risposte
DD. Esistono attività per le quali è dovuto un compenso extra all’amministratore?
R. In base a comma 15 dell’art. 1129, l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa,
l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Non sono quindi dovute automaticamente altre somme oltre quelle preventivate.
“L’attività dell’amministratore, indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti, deve ritenersi
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compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento
dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere
retribuita a parte” (sent. 22313/2013).
5.2. Nomina e revoca
Quesiti&Risposte
DD. È valida la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore, ovvero la riserva del
costruttore alla nomina contenuta nel regolamento contrattuale?
R. No. La nomina non è valida perché in contrasto con quanto previsto dalla legge. L’art.
1129 c.c. stabilisce infatti che alla nomina dell’amministratore deve provvedere l’assemblea,
ovvero l’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se l’assemblea non provvede,
e l’art. 1138 sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art. 1129. L’inderogabilità è assoluta. Il costruttore può quindi solo proporre un
amministratore, ma spetta all’assemblea conferire il mandato.
“È da ritenere nulla la clausola – anche se contenuta nei contratti di compravendita delle
singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale – che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt. 1129 e 1138 c.c.”
(sent. 2155/1996).
DD. L’amministratore è obbligato a presentarsi dimissionario ogni anno?
R. Tecnicamente con la riforma l’amministratore non ha più l’obbligo di presentarsi dimissionario ogni anno in quanto è stato abolito l’obbligo precedentemente previsto dall’art. 1129. Ora la
carica ha sempre durata annuale, ma si intende automaticamente rinnovata per un altro anno,
fatta salva la possibilità per l’assemblea di revocare l’amministratore qualora lo ritenga opportuno.
DD. Se l’assemblea intende nominare un nuovo amministratore ma l’amministratore in
causa non convoca l’assemblea straordinaria, cosa si può fare?
R. Se l’amministrare non si attiva si può comunque procedere con l’assemblea autoconvocata. È sufficiente, per questo, una richiesta firmata da almeno due condomini con non meno di
un sesto dei millesimi, secondo quanto stabilisce l’art. 66 disp. att. c.c.
DD. Se l’amministratore viene sfiduciato prima della scadenza, deve essere pagato per
l’intero anno?
R. In caso di revoca, comunque, occorre tener presente che se c’è una giusta causa, perché
l’amministratore non esegue correttamente il suo mandato o è inadempiente rispetto agli atti
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dovuti dall’amministratore, si può evitare di pagare il compenso pattuito. In caso contrario,
invece, è dovuto il pagamento del compenso per l’intero anno di mandato, e l’amministratore
può anche richiedere un’indennità per il licenziamento anticipato.
“Trattandosi di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza
dell’incarico, l’amministratore avrà il diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di
una giusta causa a fondamento della revoca” (sent. 20957/2004).
DD. Se non si riesce mai ad avere la maggioranza di 500 millesimi, si può comunque considerare valida la nomina ad amministratore di chi ha preso la maggioranza in assemblea?
R. La nomina dell’amministratore con una maggioranza inferiore è valida se la delibera non
viene impugnata entro 30 giorni. Le delibere approvate con un numero di voti inferiore a quello
stabilito dalla legge, infatti, sono annullabili e non nulle.
“Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; adottate
con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento; affette da vizi formali; in violazione di norme di legge, convenzioni, regolamenti, convocazione o informazione
dell’assemblea” (sent. 4806/2005) .
DD. Cosa accade se viene impugnata la delibera di nomina ma non viene nominato un
altro amministratore?
R. Le delibere impugnate restano valide fino alla sentenza del giudice, in base a quanto stabilisce l’art. 1137 c.c. Quindi il nuovo amministratore resta in carica con pieni poteri finché non
si procede con la sentenza o con la nuova nomina.
“L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea
o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia
stata oggetto di impugnativa davanti all’autorità giudiziaria per vizi che comportano la nullità o
annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato,
fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione
dell’assemblea dei condomini” (sent. 739/1988).
DD. Il condomino che si propone come amministratore, può votare per sé?
R. No, il condomino che si propone come amministratore non può votare per sé in quanto in
conflitto d’interesse.
“L’ordinamento giuscivilistico, pur riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità
giuridica, attribuisce pur tuttavia ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi
applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in
materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto
di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come
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portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia
possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero
concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio” (sent. 6853/2001).
DD. Cosa accade se l’assemblea, alla scadenza, non intende riconfermare l’amministratore ma non decide per una nuova nomina?
R. L’amministratore in carica conserva tutti i suoi poteri finché non viene scelto il suo successore. In questo caso, infatti, scatta il regime della prorogatio in base al quale mantiene i pieni
poteri sia per gli atti di ordinaria amministrazione sia per la straordinaria amministrazione, fino
al passaggio di consegne con il nuovo amministratore.
“L’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per scadenza del
termine di cui all’art. 1129 c.c., conserva ad interim i poteri conferitegli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento, e può continuare pertanto ad esercitarli, fino a che non sia sostituito
con altro amministratore” (sent. 7256/1986).
DD. Cosa accade invece se l’amministratore viene sfiduciato dall’assemblea, ma poi non
si provvede ad una nuova nomina?
R. Se l’amministratore viene sfiduciato e non se ne nomina un altro, la proroga del mandato
precedente non è possibile. Quindi l’amministratore non potrà, neanche in via provvisoria,
continuare nel suo mandato e sarà l’intero condominio ad essere responsabile della mancata
gestione fino alla scelta del nuovo amministratore.
“La revoca dell’amministratore senza che l’assemblea provveda a nominarne un altro, comporta la responsabilità civile, amministrativa e penale di tutti i condomini per eventuali violazioni di legge” (sent. 15858/2002).
DD. Se l’amministratore effettua delle spese per conto del condominio e poi viene sfiduciato, può trattenere i documenti fino al momento del rimborso?
R. No. Anche se l’amministratore che ha anticipato dei soldi di tasca sua per far fronte a delle
spese necessarie ed urgenti ha diritto al rimborso, non può in ogni caso rallentare il passaggio
di consegne e trattenere la documentazione condominiale in attesa di essere liquidato.
“L’amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l’obbligo di restituire
ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell’incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del
condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi” (sent. 13504/1999).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Come si deve comportare con i conteggi l’amministratore uscente al momento del
passaggio delle consegne?
R. Il termine del mandato comporta sempre per l’amministratore l’obbligo del passaggio di
consegne a chi è stato nominato al suo posto. Insieme ai documenti, l’amministratore uscente dovrà anche consegnare eventuali giacenze di cassa, nel caso in cui non si sia optato per un
conto corrente, qualunque sia l’anno al quale le somme si riferiscono.
“L’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con
rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei
condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell’art. 1713 del codice civile, alla
scadenza l’amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per
conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla
quale le somme si riferiscono” (sent. 10815/2000).
DD. Cosa si può fare se il vecchio amministratore non effettua il passaggio di consegne?
R. Se il passaggio di consegne non avviene con celerità è possibile far causa all’amministratore uscente richiedendo al giudice un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 c.p.c. Può far
causa anche un singolo condomino.
“L’amministratore cessato dalla carica, ha l’obbligo di restituzione di tutta la documentazione
inerente al condominio e della quale è stato in possesso in forza del suo mandato ad amministrare. L’azione volta ad ottenere la restituzione di detto materiale, in quanto tesa a tutelare il
comune interesse dei condomini, può essere avviata anche dal singolo condomino in forza del
principio della rappresentanza interna, principio per il quale ciascun condomino può agire in via
autonoma a tutela di un interesse comune” (sent. 8132/2004).
DD. È possibile gestire il condominio senza provvedere alla nomina formale dell’amministratore?
R. Posto che l’amministratore per legge va nominato solo nel caso in cui nel condominio
siano presenti almeno nove proprietari, la gestione è possibile ma è necessario rispettare comunque le norme del codice civile per la gestione dei beni comuni. In particolare è obbligatorio
convocare l’assemblea per qualunque delibera di spesa.
“Le spese necessarie per la conservazione o la riparazione della cosa comune devono essere
oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori, dato che a tale
principio si può derogare solo se vi sono ragioni di particolare urgenza oppure trascuratezza da
parte degli altri comproprietari” (sent. 8876/2000).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Un amministratore che si rifiuta di fornire ai condomini le attestazioni sulle regolarità dei pagamenti degli altri proprietari può essere revocato per gravi irregolarità?
R. Sì. Secondo quanto prevede il nuovo testo dell’art. 1129, costituiscono, infatti, gravi irregolarità: a) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; b) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del
nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; c) la mancata esecuzione di delibere dell’assemblea e di provvedimenti giudiziari e amministrativi; d) la mancata apertura ed
utilizzazione del conto corrente intestato al condominio; e) la gestione secondo modalità che
possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell’amministratore o di altri condomini; f) il consenso, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle ipoteche sui beni del creditore; g) l’omissione del recupero delle
morosità tramite decreto ingiuntivo; h) il mancato aggiornamento dei registri condominiali e la
mancata consegna della documentazione in merito alla gestione condominiale a richiesta dei
condomini.
DD. Se l’amministratore ha un fondo cassa per le spese ordinarie, può effettuare piccolo
interventi anche senza ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea?
R. Sì, può farlo, ma deve comunque ottenere dall’assemblea l’approvazione della spesa al
momento della presentazione del bilancio.
“Quando si tratta di piccole spese l’assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l’opera,
ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente
utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini” (sent. 18192/2009).
5.3. Doveri e poteri
Quesiti&Risposte
DD. Quali sono le spese che l’amministratore può autorizzare senza preventiva autorizzazione dell’assemblea?
R. Se ci sono soldi in cassa per le spese ordinarie, l’amministratore può effettuare senza preventiva autorizzazione le spese che ritiene utili, anche semplicemente per l’abbellimento del condominio. Rientrano tra queste spese, ad esempio, la pulitura straordinaria della guida delle scale,
l’acquisto di nuovi vasi per le piante da giardino e così via. L’unico vincolo è che non siano spese di
notevole entità. Spetterà comunque all’assemblea approvare la ripartizione tra i condomini.
“Riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni che l’amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l’assemblea
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
ben può riconoscerne vantaggiosa l’opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell’opera utilmente surrogata
dall’approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini” (sent. 18192/2009).
DD. L’amministratore può sottoscrivere una polizza di assicurazione condominiale senza l’autorizzazione dell’assemblea?
R. No. La tutela dei beni comuni è un obbligo per l’amministratore, ma la polizza a copertura
dei danni in condominio è facoltativa e non obbligatoria per legge. Di conseguenza per la stipula di un contratto di assicurazione occorre sempre una delibera dell’assemblea.
“L’art. 1130 c.c. nell’attribuire all’amministratore l’esecuzione degli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri
portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da
terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare
il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la
norma dell’art. 1130, ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato” (sent. 8233/2007).
DD. L’amministratore può far effettuare lavori urgenti senza autorizzazione dell’assemblea?
R. L’amministratore è tenuto a imporre l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria
in tutti i casi in cui siano necessari ed urgenti. Deve, però, riferire nella prima assemblea delle
sue decisioni, come stabilisce il comma 2 dell’art. 1135 c.c.
“Negli edifici condominiali – poiché l’art. 677 del codice penale prevede che anche persona diversa dal proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione dell’edificio – l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe sull’amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei
singoli condomini qualora, per cause accidentali (ad esempio: indisponibilità dei fondi necessari o
rifiuto dei condomini di contribuire alla costituzione del fondo spese occorrente), l’amministratore
non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza” (sent. 9027/2003).
DD. Se l’assemblea si rifiuta di eseguire i lavori, quali sono le responsabilità dell’amministratore?
R. Se i condomini decidono di non effettuare lavori, oppure semplicemente rinviino la decisione nonostante situazioni di pericolo imminente, e non ci sono soldi in cassa, l’amministratore
non ha alcuna responsabilità. Nel caso in cui la mancata manutenzione provochi danni a persone o cose, i responsabili sono solo i condomini.
“È principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l’omesso
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può
ipotizzarsi alcuna responsabilità dell’amministratore per non avere attuato interventi che non
era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le
necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a
ciascun singolo condomino, indipendentemente dall’attribuibilità ai medesimi dell’origine della
situazione di pericolo” (sent. 21401/2009).
DD. Cosa può fare l’amministratore se il titolare del lastrico rifiuta di fare seguire lavori
necessari per evitare infiltrazioni?
R. L’amministratore può denunciare per danno temuto i singoli condomini che non rispettano
gli obblighi di manutenzione dei beni comuni. Non occorre per questo l’autorizzazione dell’assemblea.
“La norma dell’art. 1130, comma 4, va intesa nel senso che l’amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare,
senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini… l’azione di danno temuto” (sent. 152/1986).
DD. Eventuali provvedimenti adottati dall’amministratore relativamente ai beni comuni,
hanno valore obbligatorio per tutti i condomini?
R. Sì, in quanto l’amministratore ha l’obbligo di legge di regolamentare l’uso dei beni comuni
come previsto dall’art. 1129 c.c., in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i
condomini. In base a quanto stabilisce l’art. 1133, poi, i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso sia il ricorso all’assemblea, sia il ricorso al giudice, entro 30 giorni dal
varo dei provvedimenti stessi.
“L’amministratore, anche laddove vi siano incertezze o dubbi interpretativi, può adottare provvedimenti di portata obbligatoria per il condomino e che questi può ricorrere all’assemblea o
anche – direttamente – proporre impugnativa ex art. 1137 c.c.” (sent. 10347/2011).
DD. L’amministratore può far effettuare lavori urgenti senza riferire all’assemblea, e
chiedere il rimborso delle spese?
R. Sì, in tutti i casi in cui si tratti di lavori indifferibili, ad esempio per la messa in sicurezza del
palazzo in caso di caduta di intonaci, come previsto dall’art. 1135 c.c. In queste situazioni, anche se l’amministratore non riferisce immediatamente all’assemblea, la spesa è obbligatoria
per tutti i condomini.
“In tema di opere commissionate dall’amministratore e caratterizzate dal requisito della necessità e dell’urgenza come previsto dall’articolo 1135, comma 2 c.c., la legittimità, salvo il
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
successivo obbligo di riferirne nella prima assemblea di tali iniziative, non diversamente da
quanto previsto per gli altri atti conservativi di cui all’art. 1130 c.c., n. 4, comporta la riferibilità
diretta dei rapporti al riguardo contratti dal condominio, con conseguente obbligo di adempimento delle relative obbligazioni, mentre l’osservanza dell’obbligo di riferire all’assemblea
rileva, sul solo versante interno condominiale, agli essenziali fini del controllo della gestione.
Pertanto, l’inosservanza dell’obbligo di riferire è irrilevante nei confronti dei terzi contraenti e,
peraltro, neppure ostativa all’eventuale rimborso di spese anticipate dall’amministratore, ove
dal giudice riconosciute giustificate” (sent. 6557/2010 ).
6. Anagrafe del condominio
Tra le novità della riforma c’è l‘obbligo per gli amministratori di condominio di raccogliere una
serie di dati relativi sia al possesso degli immobili sia alle certificazioni di sicurezza, ai fini della
messa a punto dell’anagrafe condominiale. In base al testo del nuovo punto 6) del comma 1
dell’art. 1130, si tratta di:
-- generalità dei singoli proprietari e/o dei titolari di diritti reali sull’immobile, in caso di usufrutto e nuda proprietà;
-- generalità dei titolari di diritti personali di godimento, in caso di appartamento in affitto o in
comodato;
-- codice fiscale e residenza o domicilio dei titolari dei diritti in questione;
-- dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
-- dati relativi alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
Inoltre in caso di vendita dell’immobile, come previsto dal nuovo testo dell’art. 63 disp. att.
c.c., il venditore ha l’obbligo di inviare all’amministratore una copia autentica del rogito.
Quesiti&Risposte
DD. Al fine della tenuta dell’anagrafe di condominio è obbligatorio inviare all’amministratore copia del rogito di acquisto?
R. No. La legge si limita a imporre la comunicazione all’amministratore dei dati catastali di
ciascuna unità immobiliare. Questi sono reperibili da una semplice visura catastale, per cui
non occorre allegare il rogito.
DD. Ai fini dell’anagrafe di condominio vanno comunicati anche i dati degli inquilini. Chi
deve farlo, il proprietario o l’inquilino stesso?
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. L’unico soggetto tenuto a comunicare i dati è il proprietario. Anche in caso di appartamenti in locazione, quindi, spetterà a lui fornire le informazioni richieste relativamente
all’inquilino.
DD. In caso di vendita di un alloggio è obbligatorio fornire copia del rogito all’amministratore ai fini dell’anagrafe condominiale?
R. Sì, in questo caso il documento è necessario per evitare di pagare gli oneri condominiali
successivi all’atto. In base a quanto stabilisce il comma 5 dell’art. 63 disp. att. c.c., infatti chi
cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi
maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto.
7. Animali
Tenere animali da compagnia in casa è un diritto di tutti. L’unico testo che può prevedere un
divieto o porre limiti al tipo di animali accettati (ad esempio il permesso di tenere solo cani di
piccola taglia), è un regolamento approvato all’unanimità, ovvero il regolamento contrattuale
messo a punto dal costruttore mentre il divieto non può essere contenuto nei regolamenti
dell’assemblea, come precisato dalla riforma. Chi tiene animali in casa deve comunque rispettare tutte le disposizioni di legge relativamente alla circolazione degli animali negli spazi
comuni, e le altre eventuali disposizioni dettate a livello locale. Inoltre è necessario adoperarsi
al massimo per evitare odori e rumori fastidiosi.
Quesiti&Risposte
DD. È possibile lasciare libero il proprio cane nel cortile condominiale?
R. No, non è possibile perché la presenza del cane senza guinzaglio e senza museruola potrebbe creare disagio agli altri condomini.
“In tema di condominio, il diritto di cui è titolare ciascun condomino di usare e godere delle
cose di proprietà comune a suo piacimento trova limite nel pari diritto di uso e di godimento
degli altri condomini. Pertanto, l’usare degli spazi comuni di un edificio in condominio facendovi circolare il proprio cane senza le cautele richieste dall’ordinario criterio di prudenza può
costituire una limitazione non consentita del pari diritto che gli altri condomini hanno sui medesimi spazi, se risulti che la mancata adozione delle suddette cautele impedisce loro di usare
e godere liberamente di tali spazi comuni” (sent. 14353/2000).
DD. Come ci si deve regolare in merito al disturbo della quiete per l’abbaiare dei cani?
R. Occorre che il cane sia educato e non abbai costantemente. A meno che non si tratti di un
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
abbaiare continuo e in ore notturne, infatti, non è possibile pretendere il risarcimento danni per
il disturbo della quiete dovuto all’abbaiare dei cani.
“I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini
di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento
condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane. Dal momento che è
del tutto impossibile coartare la natura dell’animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve
fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale,
principalmente nelle ore notturne” (sent. 7856/2008).
DD. È possibile tutelarsi in caso di odori fastidiosi dovuti alla presenza di un numero
eccessivo di gatti nel giardino privato?
R. È possibile avvisare la Asl per una verifica. Se il disagio persiste si può far causa per odori
molesti.
“Il reato previsto dall’art. 674 c.p. non punisce soltanto le emissioni di gas, vapori o fumo
idonei ad imbrattare o cagionare molestie alle persone provenienti da attività produttive ma
anche tutte quelle esalazioni maleodoranti comunque imputabili all’attività umana, quali ad
esempio quelle provenienti dalla presenza nel proprio giardino di numerosi animali senza l’adozione di cautele idonee ad evitare disturbo o molestie ai vicini” (sent. 19296/2008).
8. Antenne telefonia
La locazione del lastrico solare per l’installazione di un’antenna per la telefonia costituisce
un atto per il quale, come precisato dalla riforma, è sufficiente la maggioranza ordinaria.
Anche quando un condominio è composto da palazzine e l’antenna viene installata sua una
di queste, a decidere dovrà essere l’intero condominio e non la singola palazzina. L’affitto,
infatti, dovrà essere ripartito tra tutti i condomini, poiché il contratto di locazione è tra gestore e condominio, e non con i proprietari di una singola palazzina.
Quesiti&Risposte
DD. Con quale maggioranza è possibile dare in locazione la terrazza per l’installazione
dell’antenna per la telefonia?
R. Per le locazioni con durata entro i 9 anni è sufficiente la maggioranza poiché si tratta di un
atto di ordinaria amministrazione, al quale per analogia si possono applicare le disposizioni previste per la locazione di qualunque bene di proprietà condominiale. Per le locazioni con durata
superiore occorre invece l’unanimità, come stabilito dall’art. 1108 c.c.
“Deve ritenersi che la locazione non integra un’innovazione, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, non risolvendosi né in una modificazione materiale di un bene comune, né in un
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
mutamento della sua destinazione economica (l’utilizzazione indiretta di un immobile non
si differenzia da quella diretta), l’unica alternativa che si pone è quella del suo inserimento tra gli atti d’amministrazione ordinaria, per i quali la ratifica richiede una deliberazione
adottata a maggioranza semplice, ovvero tra quelli d’amministrazione straordinaria per
i quali, anche in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza prescritta dall’art.
1136, comma 2 c.c. Ad avviso di questa Corte la conclusione del contratto di locazione di
un appartamento condominiale è un atto d’amministrazione ordinaria essendo possibile
conseguire la finalità del “miglior godimento delle cose comuni” (art. 1106 c.c.) anche
coll’accrescimento dell’utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione,
affitto)” (sent. 10446/1998).
9. Antenne tv
La legge 554/1940 “Disciplina dell’uso degli aerei esterni per audizioni radiofoniche”, riconosce, a chiunque abiti in un appartamento, la libertà di antenna, ossia il diritto di installazione
nonché il passaggio delle condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente sia sulla proprietà privata che su quella comune, per ricevere le trasmissioni televisive. L’installazione non può
essere impedita a patto che sia a norma di legge e che non ostacoli gli altri o impedisca il pari
diritto all’uso del bene comune da parte degli altri condomini. Con la riforma queste norme
sono state rafforzate dall’art. 1122-bis che di fatto ha liberalizzato le installazioni private. L’installazione di un’antenna centralizzata, invece, costituisce un’innovazione e di conseguenza
è un intervento alla quale ci si può sottrarre se non interessati all’uso. È invece obbligatorio
l’ammodernamento dell’impianto esistente, con il passaggio al digitale terrestre, in quanto
previsto dalla legge 66/2001 “Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di
trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi”. Il comma 13 dell’articolo 2 della legge stabilisce infatti che: “Al fine di favorire lo
sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma,
del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1136, terzo
comma, dello stesso codice”. Quindi è sufficiente la maggioranza di un terzo per dare il via ai
lavori, e di conseguenza tutti coloro che sono allacciati all’antenna non si potranno sottrarre al
pagamento per il passaggio al digitale.
Quesiti&Risposte
DD. Come si ripartiscono le spese per l’installazione dell’antenna centralizzata?
R. Le spese possono essere ripartite in quote uguali perché l’antenna è destinata a servire
tutti i condomini allo stesso modo a prescindere dalla grandezza degli alloggi.
“È corretto il riparto delle spese per l’installazione di un’antenna centralizzata in parti uguali
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
tra i condomini, trattandosi di spesa destinata a servire in parti uguali gli stessi, e ciò ai sensi
dell’art. 1123, commi 1 e 2 del codice civile. La cosa risponde anche ad una prassi ormai consolidata, ma nulla vieta che in sede di delibera i condomini decidano per la ripartizione delle
spese secondo i millesimi di proprietà” (sent. 6714/2010).
DD. In presenza dell’antenna centralizzata, si può imporre ai singoli condomini di eliminare le antenne di proprietà, o di non installarne altre?
R. No, perché la legge tutela in assoluto il diritto di antenna e quello dei condomini di utilizzo
delle parti comuni.
“Qualora sul terrazzo di uno stabile condominiale sia installata (per volontà della maggioranza
dei condomini) un’antenna televisiva centralizzata e un condomino (o un abitante dello stabile)
intenda invece installare un’antenna autonoma – l’assemblea dei condomini possa vietare tale
ultima installazione, solo se la stessa pregiudichi l’uso del terrazzo da parte degli altri condomini o arrechi comunque un qualsiasi altro pregiudizio apprezzabile e rilevante ad una delle parti.
Al di fuori di tale ipotesi una delibera che vieti l’installazione deve essere considerata nulla
con la conseguenza che il condomino leso può far accertare il proprio diritto alla installazione
stessa, anche se abbia agito in giudizio oltre i termini previsti dall’art. 1137, o, essendo stato
presente nell’assemblea, non abbia manifestato espressamente la propria opposizione alla
delibera stessa” (sent. 5399/1985).
DD. Se l’antenna centralizzata non viene più utilizzata perché i condomini sono passati
alla fibra ottica, è possibile approvare a maggioranza una delibera per la sua eliminazione oppure occorre l’unanimità?
R. È sufficiente la maggioranza semplice perché l’antenna pur rientrando tra le cose comuni,
non costituisce però un bene comune, se non in quanto idonea a soddisfare l’interesse dei
condomini a fruire del relativo servizio condominiale.
“La volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’uso dell’antenna, non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune, perché
quest’ultimo è tale finché assolva, a beneficio di tutti i partecipanti, la sua funzione. E neppure
si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma semplicemente si sceglie
di non dar luogo ad un servizio la cui attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal
singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono
l’impianto materiale” (sent. 144/2012).
DD. Può un condomino raccogliere le firme per sostituire colonna montante e antenna
TV senza delibera dell’assemblea?
R. Qualunque tipo di delibera di spesa deve essere approvata dall’assemblea per avere validità. Lo prevede l’art. 1135 c.c. secondo il quale tra i poteri dell’assemblea rientra, appunto,
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
quello di approvare le spese necessarie nel corso dell’anno. Non è quindi possibile obbligare al
pagamento delle spese tutti i condomini sulla base di una semplice raccolta di firme. Possibile
invece raccogliere le firme per far mettere all’ordine del giorno di una prossima assemblea la
relativa delibera.
10.Ascensore
L’installazione di un nuovo impianto rientra tra le innovazioni regolate dall’articolo 1121 c.c.,
a meno che non abbia le caratteristiche tali da poter essere utilizzato dai disabili e quindi si
possa configurare come intervento di abbattimento delle barriere architettoniche. Nel primo
caso, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, la maggioranza necessaria
per deliberare l’installazione è pari ai due terzi dei condomini e dei millesimi, e chi non è
interessato è esonerato dalla spesa. Nel caso dell’abbattimento delle barriere architettoniche, invece, la maggioranza richiesta dalla legge è la maggioranza semplice come indicato
dal nuovo testo dell’art. 1120. Per l’installazione si deve far riferimento, invece, alla tabella
di proprietà generale, in quanto l’impianto rientra tra le parti comuni. Per quel che riguarda
invece la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto si deve tener conto dei criteri
previsti dalla legge per la manutenzione delle scale, ossia dall’art. 1124 c.c., come espressamente indicato dalla legge di riforma, facendo, quindi, riferimento per la metà della spesa
ai millesimi di proprietà, e per l’altra metà all’altezza del piano.
Quesiti&Risposte
DD. Quali spese di manutenzione sono a carico dei proprietari del piano terra che non
utilizzano l’ascensore?
R. Di norma sono esentati dal pagamento delle spese di utilizzo e pulizia i condomini del piano
terra che non utilizzino l’ascensore.
“In assenza di prova circa l’esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che
stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di
unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati
ex art. 1123, comma 2 dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto”
(sent. 864/1976).
DD. Come si ripartiscono le spese per la sostituzione integrale di un vecchio ascensore?
R. Le spese debbono essere suddivise con gli stessi criteri previsti dalla tabella per la manutenzione, in quanto si tratta in questo caso di manutenzione straordinaria.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
“La regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e
ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano,
per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per
analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente” (sent. 5479/1991).
DD. È ammessa l’installazione di un ascensore come abbattimento delle barriere architettoniche se per questo occorre ridurre in maniera significativa la larghezza delle scale?
R. No. Se per l’installazione di un ascensore a norma ai fini dell’abbattimento delle barriere
architettoniche debbono essere arrecate limitazioni alla comodità dei condomini per quel che
riguarda l’utilizzo delle parti comuni, l’installazione non è ammessa. In questo caso si dovrà
eventualmente ripiegare su un ascensore di diverse dimensioni, a carico, quindi, solo di chi
intende sopportare la spesa.
“Questa Corte non ignora il diverso orientamento di Cass. 4 luglio 2001 n. 9033, secondo
cui il pregiudizio per alcuni condomini della originaria possibilità di utilizzazione delle scale
possa essere compensato dal migliore godimento, anche se di diverso contenuto, offerto
dall’innovazione, ma ritiene trattarsi di una valutazione fatta in un caso concreto non applicabile alla fattispecie nella quale la Corte ha rilevato che la riduzione della rampa a m 0,85 (dagli
originari m 1,20) comporta una grave menomazione, rendendo disagevole il contemporaneo
passaggio di due persone e problematico il trasporto di oggetti e di grosse dimensioni”
(sent. 12847/2007).
DD. La maggioranza ha votato per l’installazione dell’ascensore che avverrà a spese di
solo 14 condomini su 25 con ripartizione della spesa riferita a 50 per cento piano, 50 per
cento millesimi proprietà. È una ripartizione corretta?
R. No. In caso di installazione di nuovo ascensore per legge le spese debbono essere divise per millesimi di proprietà generale. Solo le spese di manutenzione debbono tener conto
dell’altezza del piano.
“La regola posta all’art. 1124 c. c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle
scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in
misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica “ratio”, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore
già esistente.
Nell’ipotesi invece, d’installazione “ex novo” dell’impianto dell’ascensore trova applicazione
la disciplina dell’art 1123 c. c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino)” (sent.
5975/2004).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
11.Assemblea
L’assemblea è l’organo decisionale del condominio. I suoi compiti sono stabiliti dall’art. 1135,
in base al quale l’assemblea deve deliberare in materia di:
-- conferma dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione;
-- approvazione del preventivo delle spese e relativa ripartizione tra i condomini;
-- approvazione del rendiconto annuale e del residuo attivo della gestione;
-- opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
Le regole per la convocazione dell’assemblea sono dettate dalla legge, ossia dall’art. 66 disp.
att., e valgono per qualunque tipo si assemblea, ordinaria o straordinaria. Non sono ammesse
eccezioni, neppure in caso di autoconvocazione, altrimenti le delibere possono essere impugnate. È obbligatorio inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni
prima della data fissata per il suo svolgimento.
Con la riforma è ammesso anche l’invio della convocazione via fax. L’assemblea in seconda
convocazione va convocata al massimo 10 giorni dopo la data prevista per la prima convocazione. L’amministratore ha inoltre la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo
da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, con un unico avviso nel quale
sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente
costituitasi.
11.1. Convocazione
Quesiti&Risposte
DD. In mancanza di invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea, in quali termini è
possibile contestare le delibere?
R. Il termine per impugnare le delibere è quello ordinario di 30 giorni dall’invio del verbale. La
mancata convocazione rende, infatti, annullabile dal giudice qualunque delibera.
“Il mancato rispetto delle regole sulla convocazione rende annullabile, non nulla, qualunque
delibera presa dall’assemblea” (sent. 4806/2005).
DD. Come si calcola il termine di cinque giorni relativo all’invio della convocazione?
R. Il termine si calcola tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello dato
dell’assemblea, quindi a partire dal giorno seguente al ricevimento dell’avviso da parte del
condomino.
“L’art. 66, comma 3 disp. att. c.c., stabilisce che l’avviso di convocazione deve giungere a
ogni condomino almeno cinque giorni prima di quello fissato per la prima riunione, con la
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
precisazione che, nei cinque giorni richiesti per il preavviso, non si computa quello in cui si
deve tenere l’assemblea” (sent. 995/1969).
DD. Cosa accade se un condomino si rifiuta di accettare la raccomandata del condominio
con la convocazione dell’assemblea?
R. Le delibere prese in assemblea sono valide comunque e non possono essere impugnate
per vizi di convocazione.
“La convocazione si considera efficacemente inviata anche nel caso in cui un condomino,
respingendo la raccomandata contenente l’avviso di convocazione pervenutagli entro i
termini di legge, si sia posto in condizione di non poter conoscere la data dell’assemblea”
(sent. 195/1970).
DD. Quale prova deve dare l’amministratore relativamente all’invio della raccomandata
per la convocazione dell’assemblea se il condomino non l’ha ritirata?
R. È sufficiente la ricevuta di invio della raccomandata.
“La lettera raccomandata o il telegramma – anche in mancanza dell’avviso di ricevimento
– costituiscono prova certa della spedizione attestata dall’ufficio postale attraverso la ricevuta di spedizione, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti
circostanze della spedizione e dell’ordinaria regolarità del servizio postale e telegrafico, di
arrivo dell’atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta
al destinatario l’onere di dimostrare che il plico non contiene alcuna lettera al suo interno,
ovvero che esso contiene una lettera di contenuto diverso da quello indicato dal mittente”
(sent. 22133/2004).
DD. In caso di comproprietari, è corretto inviare l’avviso a nome di uno solo di loro?
R. In base alla legge di riforma l’amministratore deve convocare il solo usufruttuario quando si tratta di assemblee relative alla gestione ordinaria e al semplice godimento di beni
e servizi comuni. Per le altre assemblee il voto spetta ai proprietari ma l’amministratore,
in base a quanto stabilisce il nuovo testo dell’art. 67 disp. att. c.c., deve convocare anche
l’usufruttuario.
DD. Se la casa è in comproprietà ma vi abita uno solo dei coniugi in seguito a separazione legale, l’amministratore deve inviare la comunicazione al solo coniuge residente o
a entrambi?
R. In questo caso è obbligatorio inviare la comunicazione a entrambi i proprietari a seconda
degli argomenti in discussione. In caso di assegnazione della casa da parte del giudice infatti,
nei confronti del condominio tra i coniugi ci sono diverse responsabilità, dato che quando
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
esiste un diritto di abitazione chi abita nell’appartamento è responsabile della gestione ordinaria, e l’altro coniuge solo degli interventi di manutenzione straordinaria.
“La gratuità dell’assegnazione dell’immobile facente parte della casa coniugale si riferisce
solo all’uso di esso (per il quale, come detto, non deve versarsi alcun corrispettivo), ma non
si estende alle spese ordinarie correlate a tale utilizzo, quali, ad esempio, quelle condominiali:
la manutenzione delle cose comuni poste a servizio dell’alloggio sono destinate, dunque, a
carico del coniuge assegnatario” (sent. 5374/1994).
DD. In caso di nuda proprietà e usufrutto, come si deve comportare l’amministratore
per la convocazione in assemblea?
R. In base alla legge di riforma l’amministratore deve convocare il solo usufruttuario quando si
tratta di assemblee relative alla gestione ordinaria e al semplice godimento di beni e servizi comuni. Per le altre assemblee il voto spetta ai proprietari ma l’amministratore, in base a quanto
stabilisce il nuovo testo dell’art. 67 disp. att. c.c., deve convocare anche l’usufruttuario.
DD. Nel caso in cui gli argomenti da discutere riguardino esclusivamente interventi su
beni o su servizi o impianti destinati a servire solo un numero limitato di proprietari,
l’avviso deve essere inviato comunque a tutti i condomini?
R. No, in questo caso l’avviso deve essere inviato unicamente ai condomini interessati. Solo
loro, infatti, avranno il potere di decidere in materia, mentre gli altri non debbono neppure
partecipare alla discussione.
“Nella ipotesi di convocazione di un’unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su
di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini – convocazione
sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma –, i condomini eventualmente non
legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull’esito della
stessa” (sent. 697/2000).
DD. È legittimo un avviso nel quale l’assemblea in prima convocazione è fissata in orario
notturno in modo da far svolgere la riunione direttamente in seconda convocazione?
R. Sì perché lo svolgimento della riunione in seconda convocazione è un’opportunità concessa dalla legge per favorire l’approvazione delle delibere necessarie per l’ordinaria amministrazione. Secondo il nuovo testo dell’art. 66 disp. att. c.c., in ogni caso l’assemblea in seconda
convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha
facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea
in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le
ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea. In ogni caso tra la prima e la
seconda convocazione non debbono trascorrere più di 10 giorni.
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
“In mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale; né la fissazione di un’assemblea in ora notturna
può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi. Ne consegue che non
sono applicabili, ai fine della verifica della regolare costituzione dell’assemblea e della validità
delle delibere adottate in seconda convocazione, allorché, in prima, l’assemblea stessa sia
andata deserta a causa dell’orario notturno, le maggioranze richieste dall’articolo 1136 del
codice civile con riferimento alla validità delle deliberazioni adottate in prima convocazione”
(sent. 697/2000).
11.2. Ordine del giorno
Quesiti&Risposte
DD. Come deve essere strutturato l’ordine del giorno?
R. L’ordine del giorno serve per far conoscere ai condomini gli argomenti in discussione. Non
è necessario che sia eccessivamente dettagliato, ma è sufficiente che metta tutti in condizione di capire di cosa esattamente si deve discutere. È necessario, infatti, che i condomini si
possano documentare per poter prendere decisioni adeguate.
“In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei
condomini, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che, nell’avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del
giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea”
(sent. 21298/2007).
DD. È possibile votare su argomenti non inseriti all’ordine del giorno, utilizzando la voce
“varie ed eventuali”?
R. No, non si possono, però, prendere decisioni e approvare delibere su temi al di fuori di
quelli elencati analiticamente, perché tutti debbono conoscere gli argomenti trattati per valutare se partecipare o meno alla riunione. Di conseguenza le delibere prese sotto la voce varie
ed eventuali possono essere impugnate per violazione delle norme relative al corretto procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.
“In tema di delibere dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno, è
necessario che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti
gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente
il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da
sottoporre ai partecipanti” (sent. 14560/2004).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
11.3. Validità dell’assemblea
Quesiti&Risposte
DD. Quando si considera regolarmente costituita l’assemblea?
R. Per quel che riguarda la corretta costituzione dell’assemblea occorre distinguere tra le presenze richieste in prima e seconda convocazione. In prima convocazione infatti, l’assemblea
è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio in prima convocazione. Se
però l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, in seconda convocazione per
l’approvazione delle delibere di ordinaria amministrazione è necessario un numero di voti che
rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore. Le delibere
sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
“È evidente che in caso di partecipazione all’assemblea di un solo terzo dei condomini (che
rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sarà valida se approvata all’unanimità, mentre in caso di più nutrita partecipazione, la deliberazione sarà soggetta comunque al
raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non è
infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno un
terzo del valore, ma è necessario altresì che coloro che abbiano votato contro l’approvazione
non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente
inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero
dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato” (sent.
6625/2004).
DD. In quali occasione debbono essere invitati a partecipare all’assemblea gli inquilini in
affitto?
R. La convocazione deve sempre essere inviata al proprietario, ma gli inquilini possono partecipare e votare in assemblea per le decisioni in materia di riscaldamento.
“L’art. 10 della legge 392/1978 che prevede l’ipotesi di sostituzione legale del conduttore
al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e sulle
modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell’art. 66 disp. att. c.c. che disciplina la convocazione
dell’assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario tenuto ad informare il conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto
dall’amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione”
(sent. 4802/1992).
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
11.4. Verbale
Quesiti&Risposte
DD. Ci sono regole particolari da seguire per la stesura del verbale?
R. Per ciascuna delibera devono essere indicati i nominativi dei condomini che hanno votato a
favore e di quelli che hanno votato contro, con i rispettivi millesimi. La delibera adottata senza che
nel verbale siano stati indicati questi elementi può essere impugnata, mentre l’errata indicazione
della presenza di un condomino che invece era assente, non ha influenza se non incide sul quorum.
“Il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in
una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per
colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti
intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli
dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per
la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136” (sent. 24132/2009).
DD. Il verbale senza le firme del presidente e del segretario è valido comunque?
R. No, in questo caso il verbale è inesistente, qualunque delibera presa può essere impugnata
per nullità e in ogni caso non è valida nei confronti dei condomini che non hanno partecipato
all’assemblea.
“Un verbale di assemblea condominiale privo della sottoscrizione del presidente e del segretario, è inesistente come documento” (sent. 23687/2009).
12.Balconi
Le regole per la manutenzione dei balconi variano a seconda della tipologia del palazzo. Si
tratta infatti di balconi aggettanti se sono sporgenti rispetto al perimetro della facciata e in questo caso rappresentano un’estensione dell’appartamento al quale appartengono, risultando
quindi di proprietà privata in tutte le parti strutturali. Regole diverse sono previste, invece, per
i balconi incassati, per i quali il parapetto è parte integrante della facciata del palazzo e quindi
rientra tra i beni comuni. Manutenzione a carico dell’intero condominio anche per alcune parti
decorative dei balconi, compresi quelli aggettanti, come i frontalini e i sottobalconi, quando
questi possano essere considerati come elementi architettonici di pregio.
Quesiti&Risposte
DD. A chi spettano le spese di manutenzione del soffitto del balcone del piano inferiore
in caso di balcone aggettante?
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. Le spese spettano al proprietario del balcone del piano superiore. L’intera struttura, sottobalcone compreso, si considera, infatti, di proprietà privata.
“L’area che sporge dalla facciata svolge solo la funzione di balcone aggettante, ossia di prolungamento dell’unità immobiliare, e quindi le relative spese non ricadono nella suddivisione
con il condominio” (sent. 2726/2002). Di conseguenza “anche nei rapporti con il proprietario
di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di
strutture completamente aggettanti – in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile
per l’esistenza dei piani sovrastanti – non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli
immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone
aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani” (sent. 14576/2004).
DD. A chi competono le spese per la manutenzione straordinaria del capitello di un muro
che divide in due un terrazzo di proprietà esclusiva in quanto causa di infiltrazioni nel
sottostante appartamento?
R. In base a quanto stabilisce l’art. 880 c.c. si presume comune il muro che serve da divisione
tra proprietà diverse. E secondo l’art. 882, le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro
comune sono a carico di tutti, salvo che il danno non sia stato cagionato da uno dei proprietari. Quindi le spese per la manutenzione e il risarcimento dei danni al proprietario sottostante
debbono essere divise a metà.
DD. Il proprietario del balcone superiore può impedire l’aggancio di tende alla soletta da
parte del proprietario del piano inferiore?
R. Sì. Nel caso di balconi di questo tipo, quindi, poiché tutta la struttura è di proprietà privata
lo è anche la soletta, anche se porge in basso rispetto al soffitto del balcone di sotto.
“Il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante” (sent. 15913/2007).
DD. In quali casi alcuni elementi strutturali dei balconi aggettanti possono essere considerati di proprietà comune?
R. Si considerano di proprietà comune tutte le strutture che hanno sostanzialmente una funzione decorativa, quali ringhiere di ferro elaborate, parapetti decorati, fregi nel soffitto dei
balconi destinati ad essere visti dal basso, fioriere, colonne.
“I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della
fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se
adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al
decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti” (sent. 8159/1996).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. L’assemblea può obbligare i proprietari dei balconi aggettanti ad eseguire lavori di
manutenzione?
R. No, non è possibile obbligare i singoli ad interventi sulle proprietà private, neppure se l’intervento ha carattere di urgenza. Ovviamente eventuali danni saranno a carico del proprietario.
“Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell’assemblea del
condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà
esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all’edificio condominiale, salvo
che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell’edificio contribuiscono all’estetica complessiva dello stesso)” (sent. 21199/2005).
DD. Come si dividono le spese di manutenzione per i balconi incassati nella facciata del
palazzo?
R. Il parapetto dei balconi cosiddetti a torre, ossia quelli incassati nel perimetro del palazzo,
rientra tra le proprietà comuni in quanto di fatto costituisce una sezione della facciata. Sono
invece di proprietà comune tra i piani il soffitto e il pavimento, per cui le spese vanno suddivise
in base alle disposizioni previste dalla legge per la manutenzione delle volte e dei solai contenute nell’art. 1125 in base alle quali la manutenzione del soffitto è a carico del proprietario
del piano inferiore, mentre le spese per eliminare l’infiltrazione si dividono a metà, perché in
questo caso i balconi di fatto costituiscono la divisione tra i due piani.
“Le terrazze incassate nel corpo dell’edificio svolgendo una funzione di sostegno e copertura
possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani” (sent. 15913/2007).
DD. Se il proprietario di un balcone incassato per trascuratezza provoca infiltrazioni al
piano inferiore, come si dividono le spese di manutenzione e chi ne risponde?
R. “La ripartizione delle spese, per la manutenzione, ricostruzione di soffitti, delle volte e dei
solai, secondo i criteri previsti dall’art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui le necessità delle
riparazioni non siano da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini, trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei
danni è a carico di colui che li ha provocati” (sent. 3568/1999).
13.Barriere architettoniche
La legge in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, legge 13/1989 “Disposizioni
per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”,
consente di deliberare i lavori necessari con una procedura semplificata. In base alla legge
di riforma, però, anche per questi interventi è richiesta la maggioranza dei 500 millesimi.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
L’abbattimento delle barriere architettoniche, inoltre, prescinde dalla presenza di disabili nel
condominio in quanto gli interventi che rientrano in questa categoria sono considerati sempre
come funzionali ad un miglior godimento dei beni comuni e quindi utili per tutti. La legge non
prevede, comunque,l’obbligo per i condomini di effettuare i relativi interventi, ma quando nel
palazzo sono presenti dei disabili, non può essere vietato all’interessato di effettuare interventi a sue spese sulle parti comuni.
Quesiti&Risposte
DD. Esistono dei limiti alla possibilità di realizzare interventi in materia di abbattimento
delle barriere architettoniche?
R. Non sono comunque ammessi interventi che limitino i diritti altrui sulle proprietà comuni o
private. Così, ad esempio, non è possibile installare un ascensore esterno se la struttura rende
più difficile l’accesso o riduce il godimento di un locale di proprietà privata, o lo spazio a disposizione per il parcheggio.
“Per quanto l’assemblea condominiale abbia autorizzato le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche resta fermo quanto disposto dagli
artt. 1120, comma 2 e 1121, comma 3 c.c., per cui sono vietate le innovazioni che rendono
talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino” (sent. 12705/2005).
14.Beni comuni
Rientrano tra i beni di proprietà comune tutti quelli elencati nell’art. 1117 c.c., ossia:
-- suolo e fondamenta dell’edificio;
-- muri maestri;
-- tetti e lastrici solari;
-- scale;
-- portoni d’ingresso, vestiboli, anditi;
-- cortili;
-- portineria e alloggio del portiere;
-- locali per il riscaldamento centrale;
-- ascensori;
-- pozzi;
-- cisterne e acquedotti;
-- fognature e canali di scarico;
-- impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento;
-- aree destinate a parcheggio;
-- sottotetti destinati all’uso comune.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
Gli impianti per legge sono comuni al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.
In base a quanto stabilisce l’art. 1102 c.c., ciascun condomino può fare un uso più intenso
delle parti comuni per il suo miglior godimento.
Quesiti&Risposte
DD. A chi appartengono le pareti dell’appartamento al piano attico arretrato rispetto alla
facciata comune?
R. Le pareti dell’attico rientrano tra i beni comuni. Il fatto che l’appartamento sia arretrato
rispetto alla facciata è ininfluente.
“I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno
intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117, in quanto
determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma
architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano
anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali
dell’immobile” (sent. 4978/2007).
DD. L’androne delle scale risulta di proprietà comune, e quindi con obbligo di manutenzione, anche per i proprietari dei locali che hanno l’ingresso sperato rispetto al portone
condominiale?
R. Sì in quanto si tratta di parti strutturali del palazzo e quindi non si può prescindere dalla loro
manutenzione.
“L’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei
locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali e
rappresentano inoltre tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a
vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura” (sent. 761/1979).
DD. I pianerottoli delle scale sono di proprietà comune o appartengono ai soli proprietari
degli appartamenti?
R. I pianerottoli rientrano tra le proprietà comuni elencate dall’articolo 1117 del codice civile in
quanto parti strutturali delle scale.
“La scala che serve di accesso a diversi piani o frazioni di piano di un edificio, deve essere considerata, nella sua struttura unitaria e in relazione al fine a cui serve, come bene comune indivisibile per presunzione di legge, salvo che il contrario non risulti dal titolo. Conseguentemente
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
vanno considerati tra le cose comuni anche i pianerottoli, che costituiscono elementi della
scala, della quale rendono possibile la funzione” (sent. 38/1953).
DD. È possibile utilizzare un pianerottolo per “parcheggiare” una bicicletta?
R. No, questo uso non è consentito perché è contrario alla destinazione del pianerottolo che
è quella di assicurare il passaggio e l’ingresso in casa, e non si può quindi rendere più difficile
l’accesso ingombrando l’area.
“Il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte di ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini,
tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio
igienico-estetico per le stesse parti comuni dell’edificio). Tali modalità d’uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all’uso delle scale stesse, non potendo
tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili
nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri
condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un condomino, non deve impedire agli altri un uso
tendenzialmente pari della medesima cosa” (sent. 3376/1988).
14.1. Uso dei beni comuni
Quesiti&Risposte
DD. L’amministratore può porre dei limiti all’uso dei beni comuni da parte di singoli condomini, con prescrizioni diverse tra gli uni e gli altri?
R. No, l’amministratore non può effettuare alcun tipo di discriminazione tra condomini, a prescindere dalla tipologia dei beni che possiedono all’interno del condominio, e da dove questi
sono situati rispetto agli spazi comuni. Così, ad esempio, non ha alcun diritto di negare le chiavi di accesso agli spazi comuni, ovvero di obbligare quei condomini che hanno locali all’esterno
del palazzo – e quindi non utilizzano normalmente la parte interna del condominio – a chiedere
le chiavi al portiere ogni volta che vogliano accedere al terrazzo comune.
“Il potere dell’amministratore di disciplinare l’uso delle cose comuni, di cui all’art. 1130, commi 1 e 2 è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi
fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri” (sent. 13626/2009).
DD. Quali diritti ha l’inquilino in affitto per quel che riguarda l’uso dei beni comuni?
R. In caso di appartamento dato in locazione chi lo abita ha gli stessi diritti di chi lo possiede,
salvo accordi diversi nel contratto di locazione. Cosi, ad esempio, se il proprietario ha diritto
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
al parcheggio nel cortile senza alcun tipo di limitazione lo hanno anche i suoi inquilini, e quindi
il posto da lui lasciato libero passa automaticamente all’inquilino. Allo stesso modo gli inquilini hanno il diritto di accesso e di utilizzo di tutti i beni comuni e possono anche apportare le
modifiche necessarie al loro maggior godimento, come, ad esempio, installare antenne sul
tetto comune, oppure, se si tratta di un esercizio commerciale o di uno studio professionale,
esporre targhe e insegne sul muro comune.
“Nel caso di immobili concessi in locazione, l’inquilino si colloca, nei confronti delle parti comuni dell’edificio e dell’eventuale regolamento di condominio, nella stessa posizione giuridica
del proprietario dell’appartamento” (sent. 827/1997).
DD. È possibile attribuire maggiori diritti sui beni comuni ai proprietari che hanno più
millesimi?
R. No, tutti i proprietari hanno gli stessi diritti di godere dei beni comuni a prescindere dai
millesimi di possesso.
“La quota di proprietà di cui all’articolo 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino,
rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che
si presume uguale per tutti, come ribadisce l’art. 1102 con il porre il limite del pari uso” (sent.
26226/2006).
DD. Con quali maggioranze è possibile assegnare un locale di sgombero in uso esclusivo
quando gli altri condomini non sono interessati?
R. A prescindere dall’interesse o meno degli altri condomini è possibile assegnare in uso
esclusivo dei beni comuni solo con un accordo all’unanimità. L’attribuzione di diritti personali
che escludano gli altri condomini è infatti un atto di cessione di diritti reali, paragonabile ad
una vendita.
“L’attribuzione dell’uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per
l’acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa, animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via
esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condomini dal possesso di quell’area, il che automaticamente avviene con l’occupazione dell’area, a
parcheggio della sola autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condomini di utilizzare
allo stesso modo, con la propria auto quell’area” (sent. 1004/2004).
DD. È possibile per un condomino installare dei pannelli solari sul lastrico se non c’è
posto contemporaneamente anche per altri analoghi impianti per tutti i condomini?
R. In base al nuovo art. 1122-bis, è consentita l’installazione di impianti per la produzione
di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico
solare e su ogni altra idonea superficie comune. Lo stesso articolo, però, prevede che qualora
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dia comunicazione
all’amministratore e l’assemblea può richiedere che venga comunque salvaguardata la possibilità di utilizzo comune del lastrico o dell’area interessata.
DD. È possibile trasformare parte del tetto in una terrazza a tasca senza autorizzazione
del condominio?
R. Sì. l’intervento è possibile purché si tratti di una terrazza di limitate dimensioni, perché la
legge ammette l’uso più intenso delle parti comuni, a patto che non ne venga modificata la
destinazione.
“È ammessa la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo
proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura
e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale
del bene” (sent. 1407/2012).
15.Bilancio
L’amministratore per legge deve presentare il bilancio ogni 12 mesi. I documenti giustificativi
debbono sempre essere a disposizione dei condomini per le verifiche prima dell’approvazione
del bilancio, e in qualunque altro momento i condomini lo richiedano.
L’assemblea si deve svolgere entro il termine massimo di 180 giorni dalla chiusura del bilancio.
Con la riforma esordisce anche il rendiconto condominiale, che deve contenere le voci di
entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai
fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire
l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché
di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e
delle questioni pendenti.
Quesiti&Risposte
DD. Cosa accade se l’amministratore non consente la visione dei documenti giustificativi di spesa?
R. La delibera relativa può essere impugnata.
“La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate
modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del
giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi
successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari” (sent. 12650/2008).
DD. Nella redazione del bilancio debbono essere seguiti principi specifici?
R. Il bilancio deve essere strutturato in maniera comprensibile da tutti. Non è necessario seguire specifici principi contabili purché sia chiaro e facilmente verificabile.
“L’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio,
non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza
e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla
documentazione relativa alle entrate e alle uscite” (sent. 8877/2005).
DD. Un bilancio approvato può successivamente essere rimesso in discussione?
R. No. Una volta approvato il bilancio non è possibile avere dei ripensamenti. Se non si sono
verificati i documenti prima dell’approvazione non si può più chiedere di rivedere i conti dopo che
l’assemblea ha dato il via libera. Eventualmente il bilancio si può impugnare.
“Una volta che il bilancio è stato approvato con le maggioranze previste dalla legge, l’amministratore non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi
delle spese effettuate dovendo gli stessi giustificativi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che ci sia la possibilità di attribuire ad alcuni condomini di contestare i
conti rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati” (sent. 3402/1985).
DD. In attesa dell’approvazione di un bilancio preventivo, ad esempio dopo un passaggio di consegne, è possibile l’emissione di bollette provvisorie di spese?
R. L’anticipazione dei pagamenti è ammessa se viene deliberata dall’assemblea. Non ci sono,
infatti, norme che limitino il potere dell’assemblea in questo senso.
“Nessuna norma vieta che, ai fini di una sollecita e puntuale gestione dell’amministrazione
condominiale, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, l’assemblea deliberi di autorizzare l’amministratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna
proprietà individuale” (sent. 4531/2003).
16.Box e garage
Ai fini degli obblighi di manutenzione, box e garage possono essere considerati nella gran
parte dei casi dei veri e propri corpi separati rispetto all’insieme del condominio. Quando è
così di norma esistono delle tabelle ad hoc che riguardano i condomini che sono anche (o solo)
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
proprietari di queste strutture. In questo caso, infatti, la manutenzione delle strutture è sempre e solo a carico dei proprietari e non dell’intero condominio, in quanto i box costituiscono a
tutti gli effetti un condominio separato. Lo stesso principio si applica anche nel caso in cui non
siano state predisposte tabelle specifiche.
Quesiti&Risposte
DD. Nel condominio ci sono dei garage sotterranei posti sotto il cortile e il palazzo. Ai lavori di impermeabilizzazione del cortile non dovrebbero contribuire in misura maggiore
i proprietari di un garage sotterraneo?
R. No. Con la legge di riforma, infatti, anche le autorimesse sotterranee rientrano tra i beni
comuni. Quindi tutti i proprietari sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dei millesimi di
proprità generali.
DD. È possibile trasformare in box il proprio posto auto all’interno di un garage condominiale?
R. Sì, a patto che la costruzione delle mura non riduca gli spazi a disposizione degli altri condomini per l’accesso ai propri posti.
“Il condominio che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un
autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a
norma dell’art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto “box”, sempre che non
gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle
parti comuni dell’autorimessa” (sent. 5933/1991).
DD. Con quale maggioranza è possibile destinare un locale interrato a garage se non ci
sono posti per tutti i condomini?
R. È sufficiente la maggioranza di 500 millesimi in quanto si tratta di un atto di regolamentazione di uso dei beni comuni ma occorre anche predisporre un criterio di turnazione per poter
usufruire dei posti auto.
“L’assemblea può validamente deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma
2 c.c. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle
caratteristiche obbiettive del locale medesimo non importando una sostanziale modifica
della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare
a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune,
senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l’impossibilità
di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa
comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza” (sent. 2084/1992).
DD. Come si ripartiscono le spese in caso di infiltrazioni ai box che si trovano al di sotto
del giardino condominiale?
R. In tutti i casi in cui una struttura condominiale (cortili, viali d’accesso, ecc.) svolge anche
la funzione di copertura di locali interrati, occorre applicare i criteri di suddivisione delle spese
previsti dall’art. 1125 c.c. per la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, dividendo quindi le spese a metà tra i proprietari delle diverse strutture.
“Le spese di manutenzione di una struttura che funge anche da copertura di locali interrati
(come magazzini, box, ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 del codice civile e cioè in
parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto” (sent. 18194/2005).
17.Cancelli e cancellate
I cancelli di accesso al cortile condominiale rientrano sempre tra le proprietà comuni in quanto
è comune il cortile stesso. Le spese si dividono, dunque, in base ai millesimi di proprietà generali se si tratta, ad esempio, del cancello del cortile al quale tutti hanno liberamente accesso, anche se poi difatti il cancello viene utilizzato principalmente da chi parcheggia l’auto nel
cortile. Se invece si tratta di un cancello che delimita una struttura che non è al servizio di tutti,
come ad esempio il cancello del garage, i condomini che non dovessero possedere posti auto,
e quindi non avessero le chiavi, sarebbero ovviamente esclusi dal pagamento.
Quesiti&Risposte
DD. Quale maggioranza occorre per deliberare la chiusura con un cancello della strada di
accesso al garage condominiale?
R. Anche in questo caso è sufficiente la maggioranza semplice poiché la recinzione di beni
comuni non può configurarsi come innovazione, in quanto non comporta alterazione dell’entità
sostanziale del bene o mutamento della sua destinazione originaria. Dunque per le relative
deliberazioni assembleari sono sufficienti le maggioranze ordinarie.
“La delibera assembleare, con cui si dispone la chiusura di un’area di accesso allo stabile
condominiale con un cancello, con consegna della chiave d’apertura ai proprietari delle singole
unità immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea di condominio attinendo all’uso della cosa
comune ed alla sua regolamentazione sen­za sopprimere o limitare le facoltà di godimento
dei condomini, e non incorre pertanto nel divieto, stabilito dall’art. 1120, comma 2 c.c., per le
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
innovazioni pregiudizievoli della facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene co­mune, né alterandone la funzione e la destinazione” (sent. 7823/1986).
DD. Il proprietario di un giardino può aprire un varco nella recinzione per poter accedere
al cortile condominiale?
R. Sì, l’apertura di un cancello rientra tra i diritti di un miglior uso delle cose comuni previsto
dall’art. 1102 c.c.
“Il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua
proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del
consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre
dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini
e, quindi, procedere anche all’apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua
proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza” (sent. 42/2000).
18.Condominio orizzontale
Il concetto di condominio si applica anche nel caso di villette a schiera in tutti i casi in cui
esistono spazi o beni comuni, individuati come tali nel rogito, quali, ad esempio giardini e
parcheggi. In questo caso si tratta di “condominio orizzontale”. In un condominio “orizzontale” la proprietà privata va dalle fondamenta al tetto delle singole unità immobiliari.
Quesiti&Risposte
DD. Se nel rogito di acquisto nulla è precisato in merito, quali parti di un complesso di
villette a schiera possono essere considerate sempre di proprietà comune?
R. Possono essere considerate comuni solo quelle parti che svolgono una funzione a
vantaggio di tutti, non quelle che riguardano i singoli proprietari, come ad esempio la copertura delle villette.
“Con particolare riferimento ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di
una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d.
“condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati
costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i
vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero
di quelle di cui all’art. 1117, n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione” (sent.
22466/2010).
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. In caso di villette a schiera senza parti in comune, come ci si deve comportare in
merito alla pittura delle facciate?
R. Anche se le mura sono private i proprietari sono obbligati ad adottare delle regole comuni
per intervenire sulla facciata, sia per quanto riguarda i colori che la contemporaneità degli interventi. Occorre, infatti, rispettare il decoro architettonico che rientra sempre tra i beni comuni.
“Il decoro architettonico, quando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure
estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è un bene comune” (sent. 8830/2008).
19.Cortile e parcheggi
Il cortile condominiale rientra sempre tra le parti comuni, e può avere diverse destinazioni,
compreso il parcheggio. Il parcheggio interno, peraltro, è obbligatorio in base all’articolo 8 della
legge 6 agosto 1967 n. 765, “Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica”, che stabilisce
che per poter avere la concessione edilizia c’è l’obbligo di riservare a parcheggio per le auto,
nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un
metro quadrato per ogni venti metri di fabbricato). Per regolamentare l’uso del cortile ai fini del
parcheggio per gli immobili costruiti in precedenza è sufficiente la maggioranza di 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione, in quanto le relative delibere non si configurano
come innovazione ma come semplici atti di tipo regolamentare.
Quesiti&Risposte
DD. Qual’è la maggioranza richiesta per consentire il parcheggio nel cortile nel caso di
immobili costruiti prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967 a fronte di un regolamento contrattuale che lo vieta?
R. È sufficiente una delibera approvata con la maggioranza di 500 millesimi, in quanto si tratta
di regolamentare l’uso di beni comuni ampliandone le possibilità di utilizzo da parte dei condomini.
“Le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata
con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2” (sent. 943/1999).
DD. È possibile con la sola maggioranza semplice trasformare il cortile in autorimessa?
R. No, per una decisione di questo genere è obbligatoria la maggioranza dei quattro quinti dei
condomini come previsto dal nuovo articolo 1117-ter introdotto con la riforma poiché si tratta
di un cambio di destinazione d’uso.
DD. La regolamentazione a maggioranza dell’uso del cortile è possibile anche quando
l’area è piccola e non ci sono posti per tutti?
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. Sì, in questo caso occorre applicare il criterio della rotazione, garantendo così a tutti di poter usufruire dell’area comune anche se non nello stesso tempo. Quello che conta, infatti, è
che a nessuno sia impedito di utilizzare quel determinato bene, non la possibilità di utilizzare
tutti contemporaneamente il parcheggio.
“L’assemblea di un condominio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all’art.
1136, comma 2, la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il migliore godimento e la migliore utilizzazione dei detti posti auto, senza che ne
derivi una violazione del principio del godimento paritario per l’impossibilità di assicurare a
ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della
comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza”
(sent. 12873/2005).
“I condomini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l’uso diretto della stessa per tutti i partecipanti al
condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni
temporali o frazionamento degli spazi” (sent. 15460/2002).
DD. In caso di sorteggio per i posti auto nel cortile, è possibile escludere i proprietari di
box?
R. No. Il principio del pari uso che spetta a tutti i proprietari relativamente ai beni comuni prevede che nessuno possa essere escluso a meno non rinunci volontariamente.
“La delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne
disciplini l’uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto
da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento di condominio, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, quindi, soggetta all’onere della
forma scritta ad substantiam” (sent. 16228/2006).
DD. È possibile assegnare a maggioranza in uso fisso dei posti auto in cortile per il parcheggio della seconda auto di proprietà?
R. No, non è possibile in quanto in questo modo vengono lesi i diritti di chi non possiede una
seconda vettura. Può essere previsto il parcheggio ma non il posto fisso.
“Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c., e, come tale,
affetta da nullità, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto
tale delibera, da un lato, sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono
la seconda autovettura e, dall’altro fa sì che il condomino che usi il cortile comune con animo
domini possa acquistarne la relativa proprietà per usucapione, ai danni ancora una volta dei
condomini che non possiedono una seconda automobile” (sent. 1004/2004).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. È legittima la delibera condominiale presa con 500 millesimi di maggioranza, che
consente la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà?
R. No, perché il diritto al pari uso dei beni comuni prescinde dai millesimi di proprietà.
“È illegittima la delibera condominiale emessa a maggioranza che, nello stabilire il criterio
di uso del garage comune, aveva attribuito ai condomini la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà, cioè secondo il criterio del valore degli appartamenti. La quota di comproprietà di cui all’art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva
relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che
si presume uguale per tutti pertanto, laddove i posti macchina non siano equivalenti per
comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall’art.
1102 del codice civile, il quale, con porre il limite del “pari uso”, impedisce che alcuni
comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso
rispetto agli altri, considerando che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più
comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima compressione
del pari uso dei condomini svantaggiati” (sent. 26226/2006).
DD. I disabili hanno il diritto di ottenere in uso permanente posti auto più facilmente
accessibili all’interno del cortile condominiale?
R. No. Non esiste alcuna norma di legge che stabilisca questo diritto. Quindi l’assegnazione è
possibile solo con una delibera all’unanimità dell’assemblea condominiale.
20.Costituzione e scioglimento del condominio
Per la costituzione di un condominio in un palazzo di nuova costruzione non ci sono particolari
procedure da seguire, in quanto di fatto il condominio si costituisce con la vendita dei singoli
appartamenti. Possibile anche il successivo scioglimento del condominio, quando la sua struttura è tale da consentire una più agevole gestione per parti separate, anche se alcune parti
restano in comune con gli originari partecipanti. Le regole per lo scioglimento sono dettate dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., in base al quale per lo scioglimento è sufficiente una delibera
approvata con la maggioranza di 500 millesimi. In mancanza di un accordo è anche possibile
rivolgersi al giudice per richiedere la separazione: per questo è sufficiente la richiesta di almeno un terzo dei condomini interessati allo scioglimento.
Quesiti&Risposte
DD. Quando non c’è obbligo di amministrazione, come si deve procedere per formalizzare la costituzione del condominio?
R. Non ci sono particolari formalità per la costituzione del condominio. Poiché il termine non
significa altro che insieme di proprietari (dal latino cum che significa con, insieme e dominus,
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
che significa proprietario), di fatto il condominio si intende costituito quando un immobile viene
venduto a più proprietari. Non occorre, quindi, alcun atto formale di costituzione ma già con la
prima riunione dell’assemblea si può prendere qualunque decisione.
“Il condominio si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva,
ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano. Da quel momento in poi sussiste la
legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni” (sent. 3257/2004).
DD. Nel caso in cui il costruttore abbia venduto solo un paio di appartamenti nel suo
complesso, può continuare a conservare per sé maggiori diritti sulle aree comuni prima
della costituzione formale del condominio?
R. No, una volta venduto anche un singolo appartamento il condominio di fatto è costituito e quindi
l’amministratore non può accampare maggiori diritti degli altri proprietari in merito all’uso dei beni
comuni.
“Il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di
volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso
per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario
esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio, tra i quali rientra, in
mancanza di titolo diverso, il cortile; ne consegue che, una volta costituito il condominio, l’originario costruttore non può disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni, né
concedere o creare su di essi diritti reali” (sent. 19829/2004).
DD. In caso di uno stabile nel quale sono presenti un albergo e alcuni appartamenti
privati, è possibile la separazione “orizzontale” del condominio in modo da lasciare
gestione autonoma all’albergo?
R. No, la separazione in questo senso non è possibile.
“Il tenore della norma, riferito all’espressione edifici autonomi esclude di per sé che il
risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine ‘edificio’ va riferito ad una costruzione,
la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di
divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può
consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall’art. 62 citato, il quale fa riferimento
all’art. 1117 c.c. (parti comuni dell’edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell’immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). Non può pertanto essere prospettata una
separazione in senso orizzontale delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, in quanto
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è necessaria la separazione in senso verticale, anche se in uno dei due nuovi condomini
che si vengono a realizzare possono trovarsi locali di utilità comune (come portineria,
alloggio del portiere, locale caldaia, ecc.)” (sent. 24380/2010).
21.Decoro architettonico
Il decoro architettonico è il concetto che definisce l’aspetto peculiare di ogni singolo palazzo,
quello che ne fa un’unità distinta rispetto ad altri, per le linee stilistiche, il progetto architettonico, la tinta della facciata, la presenza di balconi, portici, vetrate. Tutto quello, insomma, che
rende quel determinato palazzo unico nel suo genere, e che costituisce il pregio e di conseguenza il valore in termini di mercato. E il decoro, come fattore di riconoscibilità, è un bene
comune che come stabilisce l’art. 1120 c.c. non si può alterare.
Quesiti&Risposte
DD. Il decoro architettonico è un concetto applicabile solo nel caso di edificio di pregio?
R. No, il concetto di decoro si applica a qualunque tipologia di edificio.
“Per decoro architettonico deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle
linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (sent. 851/2007).
DD. L’installazione di un condizionatore sulla facciata interna del condominio può essere
considerata lesione del decoro architettonico?
R. No, si ha lesione solo quando si interviene in maniera significativa sull’edificio in maniera
tale da ridurre il valore commerciale dei singoli appartamenti che ne fanno parte.
“Nell’ipotesi in cui l’installazione dell’unità esterna dell’impianto di condizionamento sia di
dimensioni normali, al fine di stabilire se vi è stata alterazione del decoro architettonico del
fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo
si trovava prima dell’installazione predetta. In altre parole, se è vero che un fabbricato, già
pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico, non può essere ulteriormente danneggiato, è altrettanto vero che non si può ragionevolmente parlare di alterazione del decoro se
la facciata risulta già fortemente compromessa (per esempio per la presenza di altri motori,
infissi di varia natura, persiane multicolori, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, ecc.). Ne consegue che se sorge contestazione tra il condomino che vuole utilizzare
il muro perimetrale e la restante parte della collettività condominiale, il giudice, nel decidere
dell’incidenza del corpo motore del condizionatore sul decoro architettonico, deve adottare,
caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del
singolo edificio e delle precedenti diverse modifiche operate da altri condomini che hanno
già danneggiato il decoro del caseggiato” (sent. 16098/2003).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. L’assemblea può vietare ai proprietari di effettuare qualunque modifica per il rispetto del decoro architettonico?
R. No, l’assemblea non ha questo potere poiché questo contrasta con il diritto stabilito
dall’art. 1102 c.c. Di conseguenza quando c’è un problema tra condomini genericamente
riferito al decoro, a decidere in concreto deve essere il giudice, valutando la situazione nel
merito, e non in via teorica.
“L’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini o meno alterazione del
decoro architettonico, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato” (sent. 6496/1995).
DD. Nel valutare se esiste lesione al decoro architettonico si deve tener conto anche
dello stato generale dell’immobile?
R. Sì, il giudice dovrà valutare la situazione al momento della nuova installazione che viene
contestata.
“L’alterazione del decoro deve essere apprezzabile e tale apprezzabilità dell’alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero
fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener
conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”
(sent. 1286/2010).
DD. Se un intervento quale la trasformazione di un balcone in veranda è stato autorizzato
dal comune, il condominio può bloccarlo comunque per lesione al decoro architettonico?
R. Sì, l’autorizzazione comunale non ha alcuna influenza su questo.
“I vincoli per la tutela delle bellezze naturali ed artistiche, gravanti sul proprietario di un immobile in edificio condominiale, incidono, in ordine alle opere che comportino modifica della
situazione preesistente, solo nei rapporti fra il proprietario esecutore delle opere stesse e la
pubblica autorità investita della tutela, ma non possono interferire negativamente sulle posizioni soggettive attribuite agli altri condomini dall’art. 1120, comma 2, c.c. per la preservazione
del decoro architettonico dell’edificio; da ciò consegue che, al fine di accertare la legittimità o
meno, ai sensi del citato art. 1120, comma 2, c.c., della innovazione eseguita dal proprietario
di un piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, è irrilevante che l’autorità preposta all’indicata tutela abbia autorizzato l’opera medesima” (sent.
2552/1975 sezioni unite).
22.Delega
Per quel che riguarda la partecipazione all’assemblea, la riforma riscrive le disposizioni dell’art. 67 disp. att. c.c. ha previsto una nuova formulazione intervenendo in maniera
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chiarificatrice sulla questione delle deleghe prevedendo un tetto massimo quando i condomini sono più di venti. In questo caso ciascun delegato non potrà singolarmente rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi. Inoltre, non è più possibile dare deleghe
all’amministratore.
Quesiti&Risposte
DD. Può accettare deleghe il condomino che svolge funzioni di amministratore in qualità, appunto, di condomino?
R. No. La legge, nel prevedere il divieto assoluto di delega all’amministratore, non fa differenza tra amministratore condomino e amministratore esterno. Quindi si presuppone che sia
l’amministratore in quanto tale, al di là del fatto che sia anche un condomino, a non dover
accettare deleghe.
DD. Sarebbe regolare un’assemblea nella quale fossero presenti solo condomini delegati, pur nel rispetto del limite massimo di deleghe ammesse?
R. Sì. Le nuove norme in materia di deleghe per l’assemblea pongono limiti solo al numero
massimo di deleghe che possono essere accettate da ciascun condomino o da ciascuna persona, anche estranee al condominio, delegata. Quindi nulla vieta, in base al testo della legge
di riforma, che si possa svolgere un’assemblea nella quale siano presenti soltanto delegati.
Questo, però, non inficia in alcun modo la validità delle delibere in quanto i delegati hanno
l’obbligo di votare seguendo le indicazioni date dai soggetti che hanno deciso di dar loro la
delega. Quindi, anche qualora fossero presenti soltanto i portatori delle deleghe, sarebbero
comunque rappresentati tutti gli interessi di coloro che hanno deciso di dare la delega. Da
questo punto di vista non cambia nulla rispetto al passato in quanto il rapporto tra delegante
e delegato è sempre esclusivamente una questione interna e non può essere in alcun modo
messo in dubbio o contestato da parte dell’assemblea.
DD. Nel caso di un condominio con 40 proprietari, qual’è il numero massimo di deleghe
ammesse?
R. Nel caso dei millesimi ovviamente il limite massimo non cambia mai, ed è pari a 200
millesimi, a prescindere dal numero dei condomini. Per quel che riguarda il numero dei
delegati si deve, ovviamente, far riferimento al totale dei proprietari, ma il tetto dei 200 millesimi non deve essere superato. Quindi nel caso di 40 condomini anche se teoricamente
il numero massimo di deleghe accettabili è pari a 8, in realtà il tetto massimo dipende dai
millesimi di proprietà. Poiché questi non sono uguali tra tutti gli appartamenti è comunque
necessario che non sia superato il massimo dei 200 millesimi qualunque sia il numero dei
deleganti.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Qualora un regolamento condominiale preveda un numero preciso di deleghe fa
fede questa indicazione o la nuova legge ha il sopravvento?
R. Se c’è un regolamento di condominio che definisce limiti per gli immobili fino a 20 proprietari questo va comunque rispettato. Se c’è un regolamento che prevede nome difformi
rispetto alla nuova legge spetta ai condomini deliberare in assemblea come adeguarsi, considerando che in ogni caso non potrà in futuro essere superato il tetto di legge.
DD. L’assemblea ha il potere di contestare le votazioni effettuate per delega?
R. No, l’unico che può aver qualcosa da ridire è colui che ha dato la delega, ove non fosse
stata rispettata la sua volontà, mentre in nessun caso potrebbero contestare il voto gli altri
condomini. Ovviamente chi da la delega può chiedere di esprimere il voto a favore o contro
solo su alcuni punti, astenendosi su altri. In ogni caso, però, tutte le eventuali problematiche
vanno risolte “all’interno” tra delegante e delegato, e l’assemblea non ha nessuna voce in
capitolo per contestare il voto.
“I rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è
legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega e non gli altri condomini estranei a tale
rapporto” (sent. 8116/1999).
DD. In caso di più proprietari, o anche solo di moglie e marito, chi partecipa all’assemblea deve esibire la delega?
R. No, nessuna norma di legge impone la delega dei comproprietari per partecipare in assemblea. La tutela, in questo caso, è data dall’obbligo di invitare tutti i proprietari indistintamente.
Spetterà poi a loro decidere da chi farsi rappresentare.
“Affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente
rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall’altro
comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo
sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari
abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell’assemblea, ed abbia conferito, sia pure
verbalmente, il potere di rappresentanza” (sent. 12119/1992).
23.Delibere annullabili e delibere nulle
Per la validità delle delibere occorre sempre calcolare la doppia maggioranza data dal numero dei votanti e dai millesimi di proprietà. La contabilizzazione di proprietari e millesimi è
obbligatoria per tutte le delibere, da quelle di ordinaria amministrazione, a quelle per le quali
è richiesta la maggioranza qualificata. Le delibere approvate con una maggioranza inferiore a
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
quella prevista dalla legge sono annullabili ma non nulle. Sono nulle, invece, le delibere prese
su argomenti sui quali l’assemblea non ha il potere di decidere.
La questione è stata definitivamente chiarita dalla Cassazione con la sentenza a sezione unite
n. 4806/2005 e di recente confermata con la sentenza n. 3586/2013.
Per le cause in ambito condominiale è ora obbligatorio il ricorso alla mediazione come previsto
dal nuovo art. 71-quater disp. att c.c. Quindi per impugnare le delibere ci si deve rivolgere ad
un organismo di mediazione, e non più immediatamente al tribunale, entro i termini previsti.
Anche per la mediazione è obbligatoria l’assistenza di un legale.
Quesiti&Risposte
DD. Qual’è l’elenco esatto delle delibere che possono essere considerate annullabili?
R. Sono annullabili le delibere:
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
- adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- affette da vizi formali;
- in violazione di norme di legge, convenzioni, regolamenti, convocazione o informazione
dell’assemblea.
“Si considera annullabile l’atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la
valutazione compiuta dall’ordinamento. Annullabile è, dunque, l’atto che, non mancando degli
elementi essenziali del tipo, presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una
situazione giuridica precaria, che può essere rimossa... Sono quindi da ritenersi annullabili le
delibere affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari,
attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso
di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto” (sent.
4806/2005).
DD. Quali sono le delibere considerate nulle?
R. Sono nulle, quindi senza alcuna validità fin dall’origine, le delibere:
- prive degli elementi essenziali;
- con oggetto impossibile o illecito (contrario alla legge);
- con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
- che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva;
- comunque invalide in relazione all’oggetto.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
In questi casi di fatto la delibera non ha valore fin dalla sua origine, e può essere impugnata
senza limiti di tempo anche da parte di chi a suo tempo avesse votato a favore.
“In generale, si considera nullo l’atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell’assenza
ovvero del grave vizio dell’elemento considerato essenziale, l’atto si considera inidoneo a
dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con
la sua funzione economico-sociale... Debbono perciò qualificarsi nulle le delibere prive degli
elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico,
alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza
dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o
sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione
all’oggetto” (sent. 4806/2005).
DD. Cosa accade se una delibera annullabile non viene impugnata?
R. Se nessun condomino procede con l’impugnazione dell’atto entro 30 giorni, come previsto
dall’art. 1137 c.c., le delibere sono valide a pieno titolo.
“Se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere
l’annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale
successiva adesione alla delibera” (sent. 4806/2005).
DD. Nel caso di una delibera di spesa annullabile e impugnata, si può evitare di pagare
quanto stabilito?
R. No, le delibere impugnate peraltro non perdono validità finché il giudice non decide sull’annullamento.
“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione
del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa” (art. 1137, comma 2 c.c.).
DD. È possibile revocare una delibera già presa per evitare che venga impugnata, avendo scoperto solo successivamente che era annullabile?
R. Sì, è sufficiente una successiva riunione dell’assemblea con all’ordine del giorno l’argomento, già approvato, sul quale deliberare nuovamente. La delibera “correttiva” a questo
punto sarà perfettamente valida.
“L’assemblea, con una deliberazione successiva, può revocare una delibera precedente il cui
contenuto sia stato posto in votazione e nuovamente approvato nel corso della stessa seconda adunanza” (sent. 8231/2009).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. I condomini che si sono astenuti possono impugnare le delibere annullabili?
R. Sì. Tutti coloro che non hanno votato a favore possono impugnare le delibere. Lo prevede,
in particolare, il nuovo comma 2 dell’art. 1137 introdotto dalla riforma.
“Ad essere legittimati a impugnare le delibere sono anche i condomini astenuti, in quanto si
trovano nella stessa posizione dei partecipanti dissenzienti e assenti che non hanno contribuito all’approvazione delle decisioni che si vogliono impugnare” (sent. 129/1999).
DD. Nel caso di un’assemblea annullabile per errori nella comunicazione, chi partecipa
all’assemblea può successivamente chiedere l’annullamento della deliberazione per
vizi nella convocazione?
R. No, non può farlo. Partecipando all’assemblea dimostra infatti di essere al corrente della
sua convocazione.
“Chi non abbia mosso alcuna obiezione al riguardo, non può più impugnare la deliberazione
presa ponendo a fondamento dell’impugnazione la predetta irregolarità, perché con il suo
comportamento ha aderito all’attuazione del procedimento irregolare di convocazione” (sent.
240/1967).
DD. È possibile impugnare una delibera basandosi sul fatto che il verbale non rispecchia
la realtà dei fatti in merito alle delibere approvate?
R. È possibile, ma chi intende impugnare la delibera ha l’onere di provare che i fatti non sono
stati correttamente riportati nel testo.
“Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in
essa essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione
assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto” (sent. 12119/1992).
DD. Una delibera di carattere regolamentare approvata con la maggioranza dei due terzi
può essere successivamente annullata con la maggioranza semplice, quindi anche con
un numero di voti inferiore a quello della precedente approvazione?
R. Sì, a patto che si raggiunga la maggioranza richiesta per quella determinata delibera. Non
occorre, invece, che si ottenga la stessa maggioranza della delibera precedente.
“Le nuove deliberazioni, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente valide e sono obbligatorie per tutti i condomini anche se, eventualmente, quelle anteriori, modificate o revocate, siano state prese all’unanimità e le seconde
con la maggioranza minima prevista in ordine all’oggetto di ciascuna deliberazione e al tipo di
assemblea” (sent. 1281/1976).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
24.Diritto di sopraelevazione
L’art. 1127 c.c. consente al proprietario dell’ultimo di costruire al di sopra del suo appartamento o di ampliarlo nel caso in cui sia proprietario esclusivo del lastrico solare. E poiché questo
è un diritto sancito dalla legge non occorre alcuna autorizzazione del condominio, a meno che
non esista un regolamento condominiale contrattuale che vieta questi interventi. La nuova
costruzione è comunque vietata se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono, se si
pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, se diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei
piani sottostanti. Chi realizza una sopraelevazione è tenuto a pagare agli altri condomini una
somma pari al valore commerciale dell’area utilizzata, come previsto dallo stesso art. 1127,
comma 4. In caso di sopraelevazione, infine, debbono essere modificate le tabelle millesimali,
secondo quanto previsto dall’art. 69 disp.att. c.c., che indica la sopraelevazione di nuovi piani
come una delle situazioni delle quali il rifacimento delle tabelle è obbligatorio.
Quesiti&Risposte
DD. È dovuta l’indennità di sopraelevazione in caso di realizzazione di una veranda coperta adiacente all’attico?
R. Sì, il nuovo piano non necessariamente deve essere al di sopra dell’ultimo in quanto è prevista anche la possibilità di ampliare la costruzione già presente al piano attico.
“Qualsiasi costruzione oltre l’ultimo piano dell’edificio realizza, in ogni caso, un nuovo piano
od una nuova fabbrica indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell’edificio
stesso, per cui la realizzazione d’una veranda coperta sulla terrazza adiacente ad un appartamento al piano attico e, in quanto tale, svolgente anche funzione di copertura dell’edificio,
l’esercizio, legittimo in astratto ex comma 1 dell’art. 1127 c.c., del diritto di sopraelevazione
soggetto alla corresponsione dell’indennità” (sent. 12173/1991).
DD. È dovuta l’indennità di sopraelevazione in caso di rialzo intervento solo interno per
il recupero del sottotetto?
R. No, l’indennità è dovuta solo nel caso di effettivo spostamento verso l’alto della copertura.
“Ogni qual volta l’opera realizzata non sia limitata alle sole modificazioni interne del sottotetto nel
rispetto delle strutture originarie del fabbricato, ma determini anche un ampliamento di queste
ultime, nella specie attraverso l’elevazione dell’originaria altezza dell’edificio ed il proporzionale
spostamento in alto della sua copertura si realizza una sopraelevazione che da, pertanto, luogo
all’obbligo di corresponsione dell’indennità di cui all’ultimo comma della stessa norma” (sent.
16794/2007).
DD. È dovuta l’indennità di sopraelevazione se non si innalza complessivamente il tetto
ma ci si limita a intervenire sulle falde per ridurre la pendenza?
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. Sì, perché anche in questo caso si è di fronte ad un intervento di sopraelevazione.
“La fattispecie dalla stessa regolata va ravvisata in ogni ipotesi d’incremento delle dette superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto ch’esso dipenda o meno dall’innalzamento
dell’altezza del fabbricato (ad esempio, ferma l’altezza del colmo del tetto, ove l’incremento
di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria si realizzino mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse)” (sent.
16794/2007).
25.Diritto di veduta
Per le nuove costruzioni sono previste distanze obbligatorie per tutelare il diritto di veduta,
come stabilito dagli artt. 905, 906 e 907 c.c. La distanza minima obbligatoria non si applica,
però in tutti i casi in cui un proprietario intende mettersi al riparo dagli sguardi dei vicini, con
tende e tettoie. In questo caso il diritto alla privacy prevale sulle altre norme di legge.
Quesiti&Risposte
DD. Si può far rimuovere una tettoia installata a meno dei tre metri previsti per chi ha il
diritto di veduta in verticale?
R. No, in questo caso il condomino ha il diritto di tutelare la sua privacy.
“È legittima la tettoia in lamiera di una tenda parasole installata per la tutela della privacy e
per il riparo dagli agenti atmosferici, nonostante sia di dimensioni maggiori rispetto a quella di
analoghi manufatti di altri condomini, provochi riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprima l’esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell’appartamento
sovrastante” (sent. 3891/2000).
DD. Ci si può opporre alla costruzione di una tettoia trasparente in giardino, a meno di
tre metri in verticale, in quanto questa potrebbe consentire di arrampicarsi ed accedere
al piano superiore?
R. No, non si può far perno sulla questione della sicurezza, se questa non è provata, né sul
diritto di veduta, per limitare i diritti altrui.
“Qualora – attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione – il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e
nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi
legittima l’opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti
fra proprietà contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempreché la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell’edificio condominiale, in cui le singole proprietà
coesistono in unico edificio” (sent. 22092/2011).
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26.Fondo cassa
La legge di riforma con l’art. 1135 ha reso obbligatoria la creazione di un fondo speciale di
importo pari all’ammontare dei lavori di ristrutturazione. Il fondo è una condizione indispensabile per l’approvazione degli interventi. Resta comunque la possibilità di creare fondi cassa
straordinari ad hoc.
Quesiti&Risposte
DD. Alla luce delle norme previste dalla riforma è obbligatorio raccogliere tutti i soldi
prima di far partire l’appalto dei lavori o si può comunque dilazionare la spesa?
R. La legge di riforma del condominio ha previsto l’obbligo di costituire un fondo speciale per
i lavori straordinari di importo corrispondente a quello dei lavori deliberati. Di conseguenza
se non vengono deliberati lavori non è necessario costituire alcun fondo. La logica di questa
misura è volta ad impedire che si creino morosità nel caso di lavori di rilevante importo. Costituendo il fondo, quindi raccogliendo i soldi prima che scatti il termine per i pagamenti, si evita
di avere problemi con i fornitori. Per i termini di costituzione del fondo, però, molto dipende
dal contratto di appalto con la ditta e dalla tipologia di lavori da effettuare. Infatti, in tutti i casi
in cui è previsto il pagamento ad avanzamento lavori, ovvero la loro suddivisione in più tranche
distinte, è possibile comunque raccogliere in anticipo solo i soldi necessari a pagare solo quel
determinato stadio dell’intervento e non l’intero importo che, quindi, può essere raccolto in
tempi più lunghi e praticamente in parallelo con l’avanzamento dei lavori.
DD. In caso di vendita dell’alloggio si ha diritto al rimborso da parte del condominio della
somma anticipata per il fondo cassa?
R. No, il rimborso non può essere richiesto al condominio perché il fondo cassa è legato
all’immobile. La questione, quindi, va regolata tra venditore e acquirente.
“Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea dei condomini – alla quale spetta di provvedere all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo
attivo di gestione – l’istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione
e conservazione dei beni comuni. Tale fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del
condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate (e
sono, comunque, tutelati dall’assemblea che ne deciderà la sorte). L’assemblea condominiale, pertanto, avendo il potere di decidere l’istituzione di un fondo cassa per le spese di
gestione, ha anche la facoltà di disciplinarne la raccolta, decidendo che i versamenti siano
effettuati su un conto corrente intestato all’amministratore e non al condominio, quale ente
di gestione, senza che una tale delibera sia in contrasto con gli articoli 1109, 1135 e 1139
del codice civile” (sent. 7067/1999).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Con quale procedura è possibile creare un fondo cassa straordinario per far fronte
a pagamenti dovuti in caso di morosità di condomini, al fine di evitare la sospensione
delle forniture?
R. È consentita l’approvazione a maggioranza della costituzione di un fondo di questo tipo
solo in caso di reale emergenza, e a patto che si preveda il rimborso delle somme con il recupero dei debiti del moroso. Non è ammesso, invece, il fondo casso per far fronte alle rate non
pagate senza avviare le procedure di recupero delle morosità.
“In ipotesi d’effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, come nel
caso d’aggressione in executivis da parte di creditori del condominio, può ritenersi consentita
una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di
mutuo, si tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione
d’un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini
tutti vengono costituiti così l’obbligazione di ciascun condomino di corrispondere la quota di
sua pertinenza come l’obbligazione del condominio di restituire le somme a tal titolo percette
una volta identificati i condomini originariamente morosi e recuperato nei loro confronti quanto
dagli stessi dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri” (sent. 13631/2001).
27.Fumi, odori, rumori
La legge vieta il disturbo dei vicini con rumori e odori, quando questi superano la normale tollerabilità secondo quanto prevede l’art. 844 c.c. Non esiste un limite di legge valido per tutti
in riferimento al superamento della soglia poiché lo stesso articolo precisa che occorre far
riferimento in concreto alla situazione in cui si trova. In ogni caso se il disturbo è accertato si
ha diritto al risarcimento per danni.
Quesiti&Risposte
DD. A chi spetta la verifica del superamento della soglia di normale tollerabilità?
R. La verifica spetta al giudice di merito, che in questo caso è il giudice di pace.
“Il limite della c.d. normale tollerabilità delle immissioni rumorose di cui all’art. 844 del codice
civile non ha un carattere assoluto essendo relativo ad una situazione ambientale che muta
di luogo in luogo a seconda delle caratteristiche della zona e le abitudini delle persone che vi
abitano. Per questo spetta al giudice accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l’individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell’ambito della
normale tollerabilità” (sent. 3438/2010).
DD. È sempre necessaria una perizia ai fini dell’accertamento del superamento della soglia di normale tollerabilità o sono sufficienti le testimonianze dei vicini?
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. No, il giudice può basarsi anche solo sulle testimonianze dei vicini.
“L’attitudine, rispettivamente, dei rumori a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone e delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente
essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole
generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura
quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si
risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica,
ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi” (sent.
739/1998).
DD. Nel caso in cui sia stato installato in giardino un barbecue, è possibile richiedere al
giudice che sia dotato dei meccanismi necessari ad evitare i fumi a prescindere dal fatto
che venga usato frequentemente?
R. Sì, non occorre che il disturbo si sia già verificato per richiedere interventi per evitarlo.
“Nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa
provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o
del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone” (sent. 5312/1990).
DD. In caso di condizionatori rumorosi, è possibile chiedere che vengano rimossi anche
se a lamentarsi per il disturbo è uno solo dei condomini?
R. Sì. Anche in questo caso si tiene conto del disturbo potenziale.
“Per la sussistenza della contravvenzione prevista dal primo comma dell’art. 659 c.p. è
sufficiente la dimostrazione che la condotta posta in essere dall’agente sia tale da poter disturbare il riposo e le occupazioni di un numero indeterminato di persone, anche se una sola
di esse si sia in concreto lamentata; la valutazione circa la sussistenza del concreto pericolo
di disturbo deve essere effettuata nell’ambiente, ove i rumori vengono percepiti, ed i rumori
devono essere di intensità tale da superare i limiti di normale tollerabilità, arrecando in tal
modo disturbo alle occupazioni ed al riposo di un numero indeterminato di persone” (sent.
23130 /1996).
DD. È possibile ottenere un risarcimento per il disturbo del riposo notturno dovuto ad
una ventola nel bagno del vicino?
R. No, il risarcimento non è previsto in quanto non è sufficiente che il rumore sia percepito,
ma occorre anche che superi il normale livello di tollerabilità.
“Il limite di tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è
anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile”
(sent. 3340/1011).
DD. Con quale maggioranza è possibile variare il regolamento contrattuale sugli orari di
silenzio in condominio?
R. Le disposizioni in materia di rispetto degli orari di silenzio contenute nel regolamento contrattuale possono essere modificate solo all’unanimità in quanto sono relative ad una limitazione dei diritti dei condominio di svolgere attività nelle proprietà private.
28.Impianti
In base a quanto stabilisce l’art. 1117 c.c., tutti gli impianti che servono il condominio rientrano
tra le parti comuni fino al punto in cui si inseriscono nei muri degli appartamenti. L’adeguamento degli impianti alle normative in materia di efficienza è un obbligo di legge e non rappresenta un’innovazione. In base a quanto stabilisce l’art.1102 c.c., i singoli condomini hanno
la possibilità di allacciare propri impianti aggiuntivi a quelli comuni, senza necessità di alcuna
autorizzazione, purché si tratti di impianti a norma.
Quesiti&Risposte
DD. Con quale maggioranza è possibile approvare l’adeguamento degli impianti alle
nuove normative in materia di sicurezza ed efficienza?
R. L’adeguamento di qualsiasi impianto comune – elettrico, di riscaldamento, antincendio – a
norme di legge è un atto dovuto che perciò rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria.
Per la delibera è quindi sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi.
In base a quanto prevede il nuovo art. 1120, è sufficiente la maggioranza semplice per tutte
le innovazioni destinata al miglioramento dell’efficienza degli impianti e alla riduzione dei consumi energetici.
DD. È possibile vietare l’allaccio di nuovi impianti privati alle colonne comuni se non è
stata richiesta l’autorizzazione del condominio?
R. L’utilizzo delle parti comuni per migliorare il proprio godimento, è un diritto stabilito dall’art.
1102 c.c. purché in questo modo non vengano limitati i diritti altrui e non si cambi la destinazione d’uso del bene in questione né si pregiudica il suo funzionamento. Con la riforma è però
obbligatoria la preventiva comunicazione all’amministratore.
“L’allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa,
perché una rete di servizi – sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo – è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del condominio, che ne voglia negare
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
l’autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l’allaccio di una sola nuova utenza incide
nella funzionalità dell’impianto, non potendo opporsi che il divieto all’allaccio sia finalizzato ad
impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare” (sent. 21832/2007).
DD. È ammesso il distacco dall’impianto di riscaldamento comune, senza autorizzazione
dell’assemblea?
R. La riforma, con il nuovo testo dell’art. 1118, consente il distacco unilaterale dall’impianto
se dal suo non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
DD. Chi ha subito un danno a causa del malfunzionamento di un impianto, può essere
esentato dalle spese per la sua riparazione?
R. No, anche chi subisce un danno a causa del malfunzionamento dell’impianto della raccolta
delle acque piovane sulla terrazza condominiale, è parzialmente responsabile dell’accaduto in
quanto comproprietario. Ha però il diritto di richiedere il risarcimento dei danni.
“La manutenzione della terrazza di copertura di un edificio spetta a tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote. Ciò non esclude, che il proprietario dell’appartamento sottostante
la terrazza – danneggiato da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a causa della sua
mancata manutenzione – assume la posizione di terzo rispetto agli altri condomini nella richiesta di risarcimento del danno” (sent. 4797/2001).
DD. Chi deve pagare le spese di perizia per verificare di chi è la proprietà dell’impianto
che ha causato un danno?
R. Le spese della perizia sono a carico del proprietario dell’impianto. Si tratta, infatti, di una
spesa accessoria all’intervento di manutenzione che va rimborsata al danneggiato che l’avesse sostenuta, ovvero che va pagata direttamente da chi ha causato il danno se la perizia è
necessaria per stabilire l’importo del risarcimento, in quanto le spese accessorie seguono la
stessa disciplina di ripartizione prevista per quelle principali.
“Il criterio di ripartizione delle spese si estende a quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie”(sent.
11449/1992).
29.Innovazioni
Alle innovazioni in condominio sono dedicati due articoli del codice, il 1120 e il 1121. A norma
di legge le innovazioni sono solo i nuovi impianti, ossia impianti non presenti in precedenza,
come l’installazione di un ascensore o dei videocitofoni, l’introduzione di nuovi servizi. Possibile esimersi dalla spesa in tutti i casi in cui le innovazioni possono essere utilizzate solo da chi
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
ne ha interesse, e la loro introduzione comporti spese gravose e voluttuarie, come, ad esempio, la creazione di un campo da tennis. Sempre vietate, infine, le innovazioni che incidono sul
decoro architettonico dell’edificio, su stabilità e sicurezza e quelle che possono rendere alcune
parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo proprietario.
Con la riforma per la gran parte delle innovazioni è sufficiente la maggioranza semplice. Questa in particolare è sufficiente per dare il via a:
-- opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
-- eliminazione delle le barriere architettoniche;
-- per il contenimento del consumo energetico;
-- realizzazione di parcheggi;
-- impianti di produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili;
-- installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
Quesiti&Risposte
DD. Quali sono le innovazioni che possono essere considerare gravose e voluttuarie?
R. Rientrano in questa categoria tutti gli interventi superflui rispetto allo stato del condominio,
e inoltre suscettibili di utilizzazione separata, ossia solo da parte dei condomini interessati. La
valutazione rispetto al fatto che si tratti di un’innovazione che rientra in questa categoria va
fatta volta per volta e in caso di contenzioso l’ultima parola spetta al giudice.
“Le valutazioni in merito al tipo di innovazione vanno effettuate in rapporto alle condizioni e
all’importanza dell’edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni
contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza
di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa”(sent. 5028/1996).
DD. A fronte dell’approvazione di una delibera di spesa con la maggioranza richiesta,
come si può sottrarre al pagamento il condomino che non è interessato?
R. È possibile evitare di pagare la spesa solo nel caso in cui sia possibile dimostrare che si
tratta di opera voluttuaria. L’onere della prova è a carico di chi non intende pagare.
“Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c.,
di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di
utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità,
da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
condizioni e all’importanza dell’edificio. L’onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle
spese condominiali” (sent. 2408/1981).
DD. In caso di installazione di nuovo ascensore, può essere vietata l’innovazione se
occorre ridurre di alcuni centimetri il passaggio per l’accesso ad un locale di proprietà privata?
R. No, se la limitazione al bene comune è di modesta entità fa premio l’interesse collettivo
generale.
“Nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120
c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio
subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma
è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità;
si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della
compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile
e costante caratteristica di utilizzo” (sent. 5308/2011).
30.Lastrico solare
Il lastrico solare è la copertura del palazzo realizzata in piano come una terrazza. Può essere
praticabile e al servizio dell’intero condominio oppure utilizzabile in uso esclusivo. Nel primo
caso il lastrico rientra tra le parti comuni dell’edificio e quindi alla sua manutenzione partecipano tutti i proprietari in base alle proprie quote millesimali. In presenza di uso esclusivo,
invece, le regole per la manutenzione sono dettate dall’art. 1126 c.c. in base al quale chi ha
l’uso esclusivo ha a suo carico un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di
tutti i condomini cui il lastrico solare serve da copertura. Si applica anche l’art. 1123, in base al
quale in caso di più lastrici solari sono chiamati a partecipare alla spesa solo i condomini che
hanno proprietà nella verticale sotto il lastrico. Le stesse regole in caso di terrazze a livello, tra
le quali rientrano le terrazze dell’attico.
Quesiti&Risposte
DD. Quale criterio si applica alle spese di manutenzione del parapetto del lastrico in caso
di uso esclusivo?
R. Le spese per le strutture che non svolgono alcuna funzione di copertura ma sono necessarie all’utilizzo del lastrico da parte di chi ha l’uso esclusivo sono a carico del solo titolare.
“In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e
che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura” (sent. 735/2004).
DD. Se sul lastrico di uso esclusivo che copre solo una parte del palazzo sono presenti le
canaline per la raccolta delle acque di scolo di tutta la palazzina, quali criteri si applicano per le spese di manutenzione?
R. In questo caso la spesa si divide tra tutti i condomini a prescindere dal fatto che l’appartamento si trovi o meno nella verticale del lastrico o sotto un’altra struttura.
“Il lastrico di copertura di una parte individuata dell’edificio condominiale che ha la funzione,
oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell’edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese
di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità” (sent.
3803/1999).
DD. Quando il lastrico solare copre solo parzialmente alcuni degli appartamenti sottostanti, come si calcola la relativa quota a carico dei proprietari?
R. La quota va sempre considerata in riferimento ai millesimi di proprietà dell’intero appartamento.
“Quando l’ art. 1126 c.c. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla
porzione della proprietà ma alla porzione come unità. È sufficiente che si trovi sotto il lastrico
solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra
alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del
lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio
della estensione orizzontale del condominio” (sent. 4054/1968).
DD. Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico in uso esclusivo in caso
di infiltrazioni ai piani inferiori?
R. A meno che l’infiltrazione sia stata causata da un comportamento non corretto del titolare
dell’uso esclusivo, la spesa si ripartisce con i criteri previsti per i lastrici solari. Anche per quel
che riguarda il risarcimento del danno.
“Dei danni cagionati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla
terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti
alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall’art. 1126
c.c. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in
persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare
la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell’appartamento posto allo stesso livello
della terrazza” (sent. 29212/2008).
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. In quali casi il proprietario del lastrico deve partecipare anche alla ripartizione della
spesa per i due terzi?
R. Il proprietario deve partecipare anche alla quota di spese a carico dei condomini coperti
solo nel caso in cui possieda a sua volta degli immobili ai quali il lastrico funge da copertura,
non semplicemente quando il lastrico copre anche aree comuni come l’atrio del palazzo.
“Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la
terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell’art. 1126 c.c., in ragione di un terzo
dal condomino che ne abbia l’uso esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a
carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve
di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia
contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti,
in proporzione al valore della medesima” (sent. 11449/1992).
DD. Come si dividono le spese di manutenzione nel caso di una terrazza a livello che
copra un solo locale sottostante?
R. Anche se il proprietario coperto è uno solo si applicano gli stessi criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 c.c.
“Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastri solari, sono disciplinate dall’art. 1126 che ne prevede la ripartizione in ragione
di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della
stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico
o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. – che prevede la ripartizione
in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti – è applicabile solo
alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur
se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della
terrazza medesima non viene meno” (sent. 11029/2003).
DD. Gli appartamenti all’ultimo piano del fabbricato sono coperti parzialmente da un
tetto e il restante da un lastrico solare. Come dividere le spese quando occorre intervenire sulle due strutture di copertura entrambe condominiali?
R. Le spese per il tetto e per il lastrico debbono essere pagati dai condomini coperti in riferimento ai millesimi di proprietà, e non sulla base della metratura degli appartamenti. È possibile derogare dalle tabelle millesimali solo se esiste una tabella ad hoc, altrimenti no. Il Codice
non prevede eccezioni e stabilisce, in riferimento alle spese per il rifacimento della copertura
del palazzo, che i condomini coperti debbono contribuire in proporzione del valore della porzione di piano di ciascuno ossia, appunto, per millesimi di proprietà.
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Se l’ultimo piano è composto da un attico con terrazza a livello, come si ripartiscono
le spese per la manutenzione della terrazza?
R. Per le terrazze a livello si applicano gli stessi criteri di ripartizione delle spese previste per
i lastrici solari in uso esclusivo, in quanto la terrazza svolge la stessa funzione di copertura.
“La terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve
alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti” (sent. 26239/2007).
DD. Nel caso di terrazza a livello con una parte aggettante, come si dividono le spese di
manutenzione?
R. Le spese per la parte aggettante seguono le stesse regole previste per la parte che funge da
copertura del palazzo, in tutti i casi in cui l’intervento su questa porzione è funzionale alla complessiva manutenzione del lastrico, in quanto è prevista la partecipazione del condominio in tutti i casi
in cui la demolizione di queste parti si rende necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico.
“Sono interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese
sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, ecc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio”
(sent. 735/2004).
31.Liti
Diritto a dissociarsi dalle liti in condominio quando queste coinvolgono soggetti estranei. Le
regole sono dettate dall’art. 1132 c.c. in base al quale il dissenso deve essere espresso in via formale, comunicando la decisione per iscritto all’amministratore entro 30 giorni dall’approvazione
della delibera con la quale si da il via alla lite. In questo modo è possibile sottrarsi al pagamento
delle spese nel caso in cui il condominio dovesse risultare perdente. In caso di vittoria del condominio, invece, il proprietario che non ha partecipato alla lite ma ne ha comunque tratto vantaggio
è tenuto a contribuire alle eventuali spese legali rimaste a carico.
Quesiti&Risposte
DD. È ammesso il dissenso nel corso di un’assemblea, invece che con l’invio della raccomandata all’amministratore?
R. Sì, anche in questo caso il dissenso si ritiene correttamente comunicato.
“È nulla della delibera adottata dall’assemblea condominiale, nella parte relativa alla determinazione della quota delle spese legali addebitata a una condomina, ritenendo ritualmente
manifestato il dissenso della resistente espresso in sede di assemblea” (sent. 11126/2006).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Nel caso in cui una parte dei condomini voglia far causa ad un condomino per l’utilizzo dei beni comuni è possibile dissociarsi?
R. No, quando si tratta di una lite interna tra condomini non c’è alcun modo di dissociarsi. Si
dovrà, quindi, necessariamente scegliere da che parte stare.
“Il dissenso può essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non
anche relativamente alle liti tra condominio e condomino perché in questo caso non è applicabile neppure in via analogica l’art. 1132 che disciplina l’ipotesi di lite tra un condominio
e un terzo estraneo e neppure l’art. 1101 richiamato dall’art. 1139 stesso codice” (sent.
801/1970).
DD. In caso di liti pendenti e successiva vendita dell’immobile, quali somme sono a carico del nuovo acquirente?
R. Le spese, comprese quelle legali, spettano a colui che era condomino al momento della
lite, salvo diversi accordi stipulati in sede di rogito di acquisto.
L’amministratore, però, non potrà che rivolgersi al nuovo acquirente in quanto condomino al
momento in cui viene in pagamento la spesa. Di conseguenza spetta al nuovo proprietario
rivalersi sul venditore.
32.Maggioranze
Con la riforma sono cambiate le norme dell’art. 1136 in materia di maggioranze. Sostanzialmente è prevista la maggioranza di un terzo, o maggioranza ridotta, corrispondente ad
un numero di voti a favore che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei
millesimi, per tutte le delibere di ordinaria amministrazione. La maggioranza ordinaria, ossia
la maggioranza dei presenti all’assemblea e almeno 500 millesimi per gli interventi di natura
straordinaria e la maggioranza qualificata di un terzo dei condomini e dei millesimi per le sole
innovazioni, diverse da quelle indicate nell’art. 1122-bis, e la maggioranza dei quattro quinti
per la modifica delle destinaizoni d’uso.
Quesiti&Risposte
DD. Come si può determinare quali interventi rientrano tra le spese di notevole entità ai
fini del calcolo della maggioranza necessaria?
R. Occorre far riferimento non solo all’importo dei lavori in sé, ma anche al valore dell’immobile e all’importo delle singole quote. Non è possibile definire un criterio univoco e valido per
tutti, ma la valutazione va fatta caso per caso.
“Affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità ai sensi dell’articolo 1136, comma 4 c.c., occorre fare riferimento all’ammontare della spesa,
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
al suo rapporto col valore dell’edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini”
(sent. 26168/2009).
33.Morosità
Rientra tra i doveri dell’amministratore stabiliti dalla legge, quello di occuparsi della raccolta
dei pagamenti. Deve, quindi, immediatamente attivarsi anche nei confronti di eventuali condomini morosi. Per questo la riforma, con il nuovo testo dell’art. 63 disp. att. c.c., ha reso
obbligatorio per l’amministratore il ricorso al giudice per richiedere un decreto ingiuntivo, salvo
che l’assemblea non lo esoneri da questa responsabilità. Non è invece possibile addebitare ai
condomini in regola il pagamento delle quote dei morosi tranne il caso di effettiva urgenza e
solo a fronte della creazione di un fondo cassa che preveda il diritto dei condomini al rimborso
delle quote anticipate.
Nel caso in cui esitano morosità è anche possibile comunicare ai creditori che lo richiedano i
nominativi dei morosi. I creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola prima
di aver cercato di recuperare il credito dai morosi.
Quesiti&Risposte
DD. Per richiedere al giudice il decreto ingiuntivo è necessario che sia stato approvato il
bilancio con evidenziate le quote dei morosi?
R. No, per la richiesta al giudice è sufficiente l’approvazione del preventivo.
“È un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condomino quello
che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio
preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato”
(sent. 24299/2008).
DD. Di fronte ad un decreto ingiuntivo, il condomino moroso si può opporre motivando
il mancato pagamento con la mancata validità della delibera di spesa?
R. No. Non è possibile fare opposizione anche in caso di contestazione della delibera di spesa.
“In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi
dell’art. 63 disp. att. c. c. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla
validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima.
Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sè, prova l’esistenza
di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga
contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere” ( sent.3704/2011).
DD. In caso di appartamento in comproprietà, esiste la responsibilità solidale?
R. Sì, in caso di comproprietà l’amministratore si può rivolgere indifferentemente all’uno o
all’altro dei proprietari per il pagamento delle quote.
“I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e
i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del
principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori,
la solidarietà si presume)” (sent. 21907/2011).
DD. In caso di ritardo nei pagamenti, l’assemblea può deliberare un’indennità di mora?
R. Sì, si tratta di un atto di regolamentazione interna che rientra nei poteri dell’assemblea. È
sufficiente il sì della maggioranza semplice dei condomini per adottare una delibera di questo
tipo e l’importo della mora non può essere contestato.
“La disposizione di un regolamento condominiale che prevede una indennità di mora in caso
di ritardato pagamento dei contributi da parte dei condomini non ha natura di clausola penale
e di conseguenza non può essere soggetta a riduzione in sede giudiziale, non competendo al
giudice un potere di riduzione che finirebbe per modificare la norma regolamentare secondo le
diverse e concrete applicazioni con la conseguente perdita, nei confronti dei condomini, della
sua funzione” (sent. 5977/1992).
DD. Quali somme deve pagare il nuovo acquirente in caso di morosità del venditore?
R. L’acquirente è tenuto al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall’art 63 disp. att. comma 2. Le stesse somme sono dovute in caso di immobile pignorato acquistato all’asta, qualora l’amministratore non si fosse insinuato nel passivo.
“La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese
condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, comma 2 disp. att. c.c., e non già l’art. 1104 c.c., poiché in
base all’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio
solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino” (sent.
16975/2005).
DD. È vero che se un inquilino non paga le spese condominiali è obbligato a pagare il
proprietario ed è solo a quest’ultimo che deve essere eventualmente fatto il decreto
ingiuntivo?
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. Per il pagamento delle rate condominiali, l’unico responsabile nei confronti del condominio è il proprietario in quanto comproprietario della parti comuni. Di conseguenza anche in
caso di immobile affittato l’amministratore, per legge, è obbligato a rivolgersi al padrone di
casa e non può chiedere il pagamento ad altri che a lui: spetta al proprietario, poi, rivalersi
sull’inquilino.
“Solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al
pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi
ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei
confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio” (sent.
246/1994).
34.Oneri condominiali
Il pagamento degli oneri condominiali è un obbligo che grava su ogni singolo condomino per
il solo fatto di possedere un’unità immobiliare in un edificio condominiale. Nessuno può sottrarsi, anche se l’appartamento non viene utilizzato. Le stesse regole valgono anche in caso di
allaccio ad impianti dei quali per scelta non si usufruisce.
“L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese
per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio è propter rem, essendo
strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse” (sent. 6844/1988). “Le obbligazioni propter rem sussistono ogni qual
volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine
si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto
del diritto e dell’obbligo. La connessione tra il diritto e l’obbligo consiste in ciò che, a certe
condizioni, l’obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d’essere
nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si
accompagnano taluni eventuali riflessi negativi” (sent. 6323/2003).
Quesiti&Risposte
DD. I proprietari di appartamenti lasciati vuoti possono essere esentati dalle spese
di consumo?
R. No, l’obbligo di contribuire alle spese prescinde dall’uso concreto che i condomini fanno
dei servizi comuni.
“Il minor utilizzo, per giustificare una partecipazione contributiva inferiore alle spese condominiali, deve essere dipeso unicamente da ragioni strutturali dell’impianto o del condominio,
e non semplicemente da una mera scelta soggettiva di non usufruire del servizio” (sent.
9263/1998).
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. L’insufficiente erogazione del servizio di riscaldamento centralizzato obbliga, comunque, il condomino al pagamento delle spese condominiali per la conservazione
dell’impianto e per il godimento del servizio comune?
R. Sì ma in questo caso si ha diritto al risarcimento dei danni.
“Il condominio che dimostri di aver sostenuto spese (es. acquisto di condizionatori) per assicurarsi un adeguato riscaldamento, avrà diritto, oltre al risarcimento dei danni, al rimborso
delle spese sostenute” (sent. 12596/2002).
DD. In caso di immobile in locazione, chi risponde del versamento degli oneri condominiali?
R. È il proprietario l’unico responsabile dei pagamenti delle rate condominiali. Anche nel caso
in cui fosse l’inquilino a saldare materialmente la quota, in caso di morosità l’amministratore
deve necessariamente rivolgersi al proprietario, poiché è l’unico tenuto per legge a pagare le
rate. I rapporti tra proprietario e inquilino, infatti, sono al di fuori delle competenze dell’amministratore in quanto riguardano la proprietà privata.
“Solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al
pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi
non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti
degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria
spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio” (sent. 17619/2007).
DD. Le spese di asfaltatura del piazzale possono essere suddivise in parti uguali, a prescindere dai millesimi di proprietà, visto che tutti possono parcheggiare una sola automobile a testa?
R. In linea di principio la manutenzione dei beni comuni è dovuta in base ai millesimi di proprietà. Comunque l’assemblea, con la maggioranza ordinaria di 500 millesimi, ha la possibilità
di stabilire criteri di ripartizione delle spese legati alla particolare tipologia di intervento. È
quindi anche possibile deliberare la ripartizione in quote uguali in casi eccezionali. Chi non è
d’accordo ha però la possibilità di impugnare la delibera.
DD. Chi paga per le spese deliberate prima della vendita di un appartamento ma poste
in pagamento solo successivamente?
R. Dipende da chi ha approvato la delibera di spesa. Se prima della vendita è stata deliberata
l’esecuzione dei lavori ma non è stato affidato l’appalto paga l’acquirente. Viceversa se prima
della vendita è stato approvato anche l’appalto dei lavori le spese spettano al venditore.
Per ottenere il pagamento, però, l’amministratore può rivolgersi solo a chi è condomino al momento della scadenza delle quote in questione, secondo quanto risulta dai dati dell’anagrafe
condominiale.
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
“In mancanza di accordo tra le parti il pagamento dei lavori deliberati prima della vendita di un
appartamento spetta alla proprietario che era tale al momento in cui l’assemblea ha approvato
la delibera di appalto dei lavori” (sent. 10238/2013).
DD. È possibile imporre maggiori spese condominiali agli appartamenti a seconda della
loro destinazione d’uso, ad esempio facendo pagare di più chi ha un appartamento adibito a studio nel quale riceve i clienti?
R. No, non si possono addebitare spese in misura diversa a seconda dell’utilizzo dell’immobile.
“Il riconoscimento di un potere discrezionale dell’assemblea di ripartizione delle spese sulla
base della presunzione in questione, manca di qualsiasi fondamento normativo, a prescindere
dal fatto che si dovrebbe procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta in cui muti
la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano
le unità immobiliari a destinazione abitativa” (sent. 432/2007).
DD. È valida la clausola con la quale il costruttore viene esentato dal pagamento degli
oneri condominiali per gli immobili invenduti, oppure rientra tra le clausole vessatorie?
R. La clausola è valida e incontestabile, una volta firmato il rogito, e non rientra tra le clausole
vessatorie perché per legge, ossia come stabilisce l’articolo 33 del codice del consumo, sono
vessatorie le clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio
dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Il comma 2 dello stesso articolo precisa a
questo proposito che vanno considerate tali le clausole che hanno l’effetto di prevedere un
impegno definitivo del consumatore mentre l’esecuzione della prestazione del professionista
è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà.
In questo caso, invece, il costruttore ha tutto l’interesse a vendere gli appartamenti, motivo
per cui la clausola che impone il pagamento ai soli acquirenti in sé non può essere impugnata
come vessatoria.
35.Portierato e vigilanza
Il portierato è un servizio svolto nell’interesse comune. Nulla ha a che vedere, però, con i diritti
reali dei singoli, e quindi con l’obbligo di decisioni all’unanimità. Di conseguenza se il servizio
non esiste, l’introduzione è un’innovazione per la quale è necessaria la maggioranza qualificata. La stessa maggioranza è necessaria per istituire anche un servizio di sola vigilanza.
Quesiti&Risposte
DD. Qual’è la maggioranza necessaria per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento contrattuale?
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. È sufficiente la maggioranza ordinaria poiché si tratta di una norma di natura regolamentare
e non di una disposizione che indice sui diritti reali dei singoli proprietari.
“Se la soppressione di un servizio quale quello di portierato, determina la modificazione di una
norma del regolamento e se questa norma ha oggettivamente natura regolamentare, allora alla
soppressione e quindi alla modificazione della norma del regolamento l’assemblea potrà pervenire
in forza non già del consenso di tutti i condomini – come detto, indispensabile solo allorquando
si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale – bensì della volontà espressa anche
soltanto da quella maggioranza dei condomini prevista dall’art. 1138, comma 3” (sent. 943/1999).
DD. Con quale maggioranza è possibile installare delle telecamere fuori dal condominio
per la vigilanza sui parcheggi?
R. In base a quanto prevede il nuovo art. 1122-ter è sufficiente una delibera approvata a
maggioranza semplice. In ogni caso dovranno essere previsti i cartelli di avvertimento della
presenza della videosorveglianza (Garante privacy 10/2013).
DD. Occorre l’autorizzazione del condominio per installare videocamere di fronte al proprio appartamento?
R. No, non occorre ma le videocamere sono vietate se oltre allo spazio di fronte all’alloggio si
inquadra un’area più vasta.
“In caso di installazione sul pianerottolo l’angolo visuale delle riprese deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad esempio antistanti l’accesso alla
propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini
relative ad aree comuni” (cortili, pianerottoli, corridoi, scale, garage comuni) o antistanti l’abitazione di altri condomini; ciò, anche al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite
nella vita privata” (Garante privacy, provvedimento 29 aprile 2004).
DD. In caso di atti vandalici già subiti nel garage, si può installare una videocamera di
controllo sulle aree comuni senza autorizzazione dell’assemblea?
R. Sì, è possibile. Occorre, però, che la telecamera inquadri solo il proprio posto macchina. In
questo caso non occorre avvertire gli altri condomini e non è necessario avvisare con cartelli
della presenza della telecamera (Garante privacy 10/2013).
36.Regolamento
La messa a punto di un regolamento condominiale è prevista dall’art. 1138 c.c. quando i
proprietari sono più di dieci, per regolamentare l’uso dei beni comuni. Il regolamento assembleare non può contenere disposizioni che limitino i diritti dei condomini sui beni di proprietà
privata o comune. Per l’approvazione del regolamento occorre la maggioranza ordinaria; con
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
la stessa maggioranza possono essere apportate tutte le successive integrazioni e modifiche.
L’art. 1138 c.c. fissa anche alcuni limiti al potere dell’assemblea, indicando le norme di legge
che non possono essere oggetto di modifica da parte del regolamento assembleare approvato
a maggioranza.
In dettaglio sono inderogabili:
-- le norme dell’art. 1118, comma 2 che impongono a tutti i proprietari di partecipare alle spese in base ai millesimi di proprietà, a prescindere dall’utilizzo concreto dei beni e dei servizi
comuni;
-- le norme dell’art. 1119 che vietano la divisione dei beni comuni non solo in senso fisico
ma anche soprattutto, nel senso di rendere indisponibile una parte di questi beni ad alcuni
condomini;
-- le norme dell’art. 1120 in materia di innovazioni vietate;
-- le norme dell’art. 1129 in materia di modalità di nomina dell’amministratore e durata del
mandato;
-- le norme dell’art. 1131 in materia di poteri dell’amministratore;
-- le norme dell’art. 1132 in materia di dissenso rispetto alle liti;
-- le norme dell’art. 1136 in materia di maggioranze per l’approvazione delle delibere;
-- le norme dell’art. 1137 in materia di diritto di impugnare le delibere.
Altre restrizioni sono fissate nell’art. 72 disp. att. c.c. in base al quale:
-- non possono essere modificate le norme dell’art. 63 disp. att. c.c. che consentono all’amministratore di richiedere un decreto ingiuntivo in caso di ritardi nei pagamenti, e obbligano
l’acquirente a farsi carico anche delle eventuali morosità dell’anno precedente;
-- le norme relative alla convocazione dell’assemblea contenute nell’art. 66 disp. att. c.c.;
-- le disposizioni dell’art. 67 disp. att. c.c. in materia di presenza in assemblea di deleghe;
-- le norme dell’art. 69 disp. att. c.c. in merito alla modifica delle tabelle.
Fatte salve le norme inderogabili, un regolamento messo a punto dal costruttore e consegnato al momento del rogito può contenere anche norme che limitano i diritti dei condomini. Le
modifiche a questo regolamento, relativamente alle disposizioni in materia di diritti reali, sono
valide solo se approvate all’unanimità.
La riforma ha previsto la possibilità di applicare una sanzione di 200 euro in caso di mancato
rispetto del regolamento.
Quesiti&Risposte
DD. Il regolamento dell’assemblea può contenere il divieto di cambio di destinazione
d’uso degli appartamenti bed&breakfast?
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
R. No, il regolamento dell’assemblea non può contenere disposizioni che incidono sulla proprietà privata.
“I poteri dell’assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli
atti, o mediante approvazione del regolamento che la preveda, così che l’autonomia privata
consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse
che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle
parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle
strutture o sulle parti comuni” (sent. 26468/2007).
DD. Se un regolamento dell’assemblea approvato a maggioranza, vieta ad un condomino di trasformare la sua abitazione in bed and breakfast e il condomino interessato non
ha partecipato all’assemblea, si può considerare valida la clausola?
R. No, anche in questo caso la delibera è nulla.
“Le clausole del regolamento condominiale che incidono sui diritti immobiliari dei condomini,
sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, hanno natura contrattuale e, concernendo
diritti immobiliari, per esse deve ritenersi imposta la forma scritta ad substantiam, cosicché
va esclusa la possibilità di una loro approvazione mediante comportamenti concludenti dei
condomini, quale la mancata contestazione della delibera condominiale che le abbia approvate
da parte del condomino assente alla assemblea che ha adottato tale atto” (sent. 1314/2004).
DD. In caso di mancato rispetto del regolamento condominiale, quali poteri ha l’amministratore?
R. Curare il rispetto del regolamento rientra tra i doveri dell’amministratore stabiliti dalla
legge. Per questo ha il potere di citare in causa i condomini anche senza essere preventivamente autorizzato dall’assemblea. Ovviamente dovrà prima essere fatto il tentativo di
conciliazione.
“Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa
delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege articolo 1130, comma 1, a curare
l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro,
alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio” (sent. 14735/2006).
DD. È possibile richiedere un decreto ingiuntivo senza fare il tentativo di conciliazione se
il condomino che deve pagare la sanzione di 200 euro non intende farlo?
R. No, non è possibile. La legge stabilisce la possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo
senza altre formalità solo nel caso di mancato pagamento degli oneri condominiali.
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. In caso di modifica del regolamento contrattuale e casa in comproprietà tra moglie
e marito è sufficiente la firma solo del marito per approvare l’atto?
R. No, non è sufficiente. Ai fini dell’unanimità è necessaria la firma di tutti i proprietari.
“Ai fini della validità del regolamento condominiale da approvare all’unanimità, l’apposizione
della firma del marito comproprietario in regime di separazione dei beni non presuppone che
egli abbia agito in rappresentanza della moglie, né che sia stato incaricato tacitamente dalla
stessa” (sent. 15415/2013).
DD. È valido il regolamento del costruttore consegnato ai proprietari successivamente al
rogito?
R. No. Una volta costituito il condominio, quindi anche dopo la vendita di un solo alloggio,
l’unico soggetto che può deliberare in materia è l’assemblea, quindi le eventuali clausole del
regolamento del costruttore non sono valide a meno che non sia interesse dei singoli proprietari rispettarle.
“Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario (ed unico) proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca
successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale
predisposizione, ancorché nell’atto di acquisto sia previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile
di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del contratto; in questa ultima
ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua
redazione, quest’ultimo vi presti volontaria adesione” (sent. 856/2000).
DD. Con quale maggioranza è possibile modificare la clausola del regolamento contrattuale che impone la divisione per millesimi delle spese per l’acqua nei singoli appartamenti e installare contatori privati?
R. Le norme del regolamento contrattuale che non incidono sui diritti di proprietà o su quelli di
uso dei beni comuni possono essere modificate con la maggioranza ordinaria. Inoltre l’installazione di un contatore privato è un obbligo di legge fin dal 1996, anche per limitare gli sprechi:
per l’approvazione della relativa delibera è sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi.
“Le clausole dei regolamenti condominiali predisposte dall’originario proprietario dell’edificio
condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle
dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura
contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà
esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri,
mentre qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne
consegue che mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la
modificazione medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma
2” (sent. 943/1999).
DD. In un condominio di più scale coperto a tetto e a terrazze, il proprietario sottostante il tetto ha fatto causa per le mancate riparazioni. Il condominio ha perso la causa e
riparte i danni solamente fra coloro che sono sotto il tetto e non fra tutti. È corretto?
R. In tutti i casi in cui in un condominio sono presenti strutture diverse che non interessano
tutti i condomini ma solo una parte, si applica l’art. 1123 c.c. in base al quale le spese, e le
relative decisioni, riguardano solo i condomini che utilizzano quel determinato bene. Quindi
alla riparazione del tetto per legge erano obbligati solo i condomini coperti dal tetto, la relativa
delibera doveva essere presa solo dagli interessati e le spese dovute quale risarcimento danni
non possono esse poste a carico degli altri condomini.
37.Risarcimento per danni
Per legge è tenuto al risarcimento dei danni colui che li ha causati. Lo stabilisce l’art. 2043
del. in base al quale si ha diritto al risarcimento del danno non solo se questo è stato fatto volontariamente (atto doloso), ma anche se risulta da una semplice omissione di un atto dovuto
(atto colposo), come ad esempio la mancata manutenzione di impianti, come pure la mancata
verifica del loro buono stato. In ambito condominiale si applica inoltre l’art. 2051 c.c. in base al
quale il condominio ha per legge l’obbligo di vigilare e mantenere in buono stato le proprietà e
gli impianti comuni e risponde del danno da cose in custodia.
Quesiti&Risposte
DD. Nel caso di ascensore malfunzionante, chi risponde del danno la ditta che ne ha la
manutenzione o il condominio che non ha avvisato la ditta?
R. La responsabilità è del condominio in quanto custode dell’impianto.
“Per provare la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è sufficiente che vi sia
il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza” (sent. 26086/05).
“In caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari
o impianti, non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza e della
connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. a carico dell’appaltatore quando il bene
resti in potere del committente. Pertanto, nel caso di manutenzione dell’impianto di ascensore da parte di un’impresa specializzata, poiché l’impianto continua a restare nella sfera di
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
disponibilità dei proprietari dell’edificio, i quali ne conservano, con carattere di continuità, l’uso
e il godimento, ad essi incombono, conseguentemente, gli oneri di custodia e di vigilanza con
l’inerente responsabilità presunta” (sent. 4385/1979).
DD. Nel caso di caduta dovuta alla cera passata sul pavimento da parte del portiere, si
può citare il condominio per danni?
R. No, perché in questo caso il condomino avrebbe dovuto comportarsi in maniera più attenta.
“Il condominio non risponde del danno se la caduta rovinosa, causata dal pavimento scivoloso
per la cera, sia da imputare al comportamento del danneggiato che, prima di attraversare l’atrio, avrebbe dovuto prestare la normale diligenza” (sent. 16607/2008).
DD. In caso di utilizzo improprio degli spazi comuni, è possibile ottenere un risarcimento
dal condominio?
R. No, se ci si comporta in maniera non corretta non rispettando un divieto non è possibile
chiamare in causa il condominio.
“Non vi è responsabilità del condominio qualora un bambino, giocando in tarda sera a pallone con
alcuni coetanei nel cortile di un edificio condominiale urti accidentalmente contro la copertura in
vetro dei box, riportando lesioni al volto. Deve ritenersi, infatti, che l’arbitrario comportamento
del minore (che non abitava neppure nel condominio) – il quale aveva impropriamente utilizzato,
peraltro in ora serale ed in condizioni di visibilità evidentemente non ottimale, il cortile destinato
a parcheggio di autovetture, per giocare a calcio – ha determinato l’insorgere di una situazione
di pericolo, altrimenti insussistente, sfociata poi nell’evento lesivo, a causa dei vetri di copertura
delle grate di aerazione del garage: grate, peraltro, delimitate da appositi livellini posti al piano di
calpestio e sulle quali non era consentito il transito, proprio per rendere impossibile un contatto
accidentale con i vetri di protezione. L’assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in
concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) è tale da integrare il cosiddetto
fattore esterno, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così
di escludere qualsiasi responsabilità del condominio” (sent. 24804/2008).
DD. In un condominio è presente un un magazzino non servito dall’ascensore che termina al piano inferiore. Sullo stesso piano del magazzino c’è il lavatoio. Nella ripartizione
delle spese è considerata soltanto la superficie del magazzino e non anche quella del
locale usato da tutti i condomini: è corretto?
R. La ripartizione delle spese è corretta. Come stabilisce l’art. 1124 c.c. che si applica anche
alle spese per l’ascensore “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto
e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”. Poiché lo stenditoio rientra tra le
proprietà comuni è corretto che sia escluso dalla ripartizione.
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
38.Scale
Alle scale il codice civile dedica un articolo ad hoc, l’art. 1124, che detta le regole per la ripartizione delle spese che riguardano questa parte dell’immobile. Principio fondamentale è
il riferimento all’altezza del piano. In base a quanto stabilito dalla legge, dunque, le spese di
manutenzione vanno divise a metà in base all’altezza del piano, e per l’altra metà in base ai
millesimi di proprietà. Non sono previsti altri criteri di legge neppure in riferimento alla destinazione d’uso dell’immobile.
Quesiti&Risposte
DD. Le regole previste per la manutenzione delle scale si applicano anche alle strutture
che le riguardano, come nel caso della pittura delle mura?
R. Sì, anche in questo caso si deve far riferimento all’altezza dal suolo e non solo ai millesimi
di proprietà per la spesa.
“Le mura delle scale vanno considerate come parte delle scale stesse e di conseguenza si applicano gli stessi criteri previsti per la manutenzione delle scale in generale, ossia quelli fisssati
dall’articolo 1124 del codice civile secondo il quale la spesa va ripartita per metà in ragione del
valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza
di ciascun piano dal suolo” (sent. 3968/1997).
DD. Le spese di pulizia vanno suddivise con lo stesso criterio?
R. No, in questo caso la spesa va calcolata al 100% in base all’altezza del piano. Una volta
determinata la quota che spetta a ciascun piano questa va poi suddivisa in base ai millesimi di
proprietà di ciascun appartamento.
“La ripartizione delle spese di pulizia va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza
di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124, comma 1, c.c. secondo la quale la metà delle
spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123, comma
2, c.c.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da
quelle espressamente considerate” (sent. 432/2007).
DD. È possibile abbandonare il servizio di pulizia e passare ad una pulizia a turno delle
scale da parte dei singoli condomini?
R. La delibera è ammessa solo se approvata all’unanimità. La maggioranza non ha il potere di
imporre ai condomini obblighi di questo tipo.
“L’assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di
riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la
possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’assemblea assuma una simile delibera,
questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze,
violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere”
(sent. 16485/2002).
39.Supercondominio
Quando più condomini hanno in comune una serie di aree, impianti, servizi, destinati all’utilità
di tutti, può essere prevista la figura del supercondominio per la gestione delle parti comuni.
Con la riforma sono poi arrivate disposizioni ad hoc per la nomina dell’amministratore quando i
partecipanti sono complessivamente più di sessanta. In questo caso l’art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che ciascun condominio deve designare un rappresentante all’assemblea per la gestione
ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore. Per il voto è necessaria la maggioranza qualificata, ossia la maggioranza dei condomini e i due terzi dei millesimi.
Quesiti&Risposte
DD. La Cassazione ha stabilito che le spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale
vanno suddivise non per millesimi di proprietà ma esclusivamente in base all’altezza
del piano. Nel mio condominio vengono applicate da oltre 20 anni delle tabelle che non
adottano questo criterio. Come ottenere l’applicazione di diverse disposizioni? Si può
richiedere la revisione delle quote pagate negli anni precedenti?
R. Qualunque tabella millesimale alla divisione delle spese può essere modificata con la maggioranza dei votanti e almeno 500 millesimi di proprietà. Si tratta di tabelle che hanno un valore
regolamentare, in quanto non incidono sui diritti di proprietà, e in quanto tali, come chiarito
dalla Cassazione con la sent. 18477/2010, è sufficiente, per approvazione e modifica, la stessa
maggioranza prevista per qualunque atto di tipo regolamentare. In ogni caso le nuove tabelle
entrano in vigore solo al momento in cui vengono approvate. Non è quindi possibile ottenere
il rimborso per le spese pagate sulla base delle tabelle precedenti.
DD. Nel caso di delibera approvata a maggioranza per la pulizia in proprio delle scale,
l’inquilino di un appartamento in affitto può opporsi e impugnare la delibera?
R. No, non può farlo. L’inquilino, infatti, ha il diritto di voto solo in merito agli argomenti previsti dalla legge.
“L’inquilino ha il potere di impugnare esclusivamente le delibere che riguardano gli argomenti
sui quali ha il diritto di voto al posto del proprietario, ossia le spese e le modalità di gestione
dei servizi di riscaldamento“ (sent. 8775/1993).
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
DD. Ci sono lavori di manutenzione tipo sostituzione tastiera citofoni, pittura cancelli
d’entrata (piccoli lavori sulle parti comune) che possono essere eseguiti dai condomini
senza deliberarli con una assemblea e poi ottenere il rimborso delle spese?
R. Sì, a patto di avere l’autorizzazione dell’amministratore, altrimenti il rimborso non è dovuto.
In base al nuovo testo dell’art. 1134, infatti, il condomino che ha assunto la gestione delle parti
comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso,
salvo che si tratti di spesa urgente.
DD. Come deve essere ripartita la spesa all’interno di un supercondominio?
R. Per qualunque decisione in materia occorre far riferimento a delle tabelle millesimali ad
hoc, destinate a rapportare il valore dei singoli condomini a quello dei beni in comune. La
divisione delle spese verrà poi effettuata tenendo conto della quota dovuta in base alle tabelle del supercondominio, e suddivisa, in base alle quote millesimali, all’interno dei diversi
condomini.
“In supercondominio la ripartizione delle spese va fatta formando due tabelle, una delle quali
si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e l’altra che ripartisce la
quota tra condomini di ogni singolo palazzo” (sent. 1206/1996).
DD. Come ci si deve regolare per le delibere che riguardano interventi di manutenzione
straordinaria? Basta il voto dei delegati?
R. No, in questo caso è necessaria la partecipazione di tutti i condomini. Secondo il testo
dell’art. 67 disp. att. c.c., infatti, la partecipazione all’assemblea è riservata ai delegati per la
sola gestione ordinaria. Per l’approvazione di eventuali interventi di manutenzione straordinaria, invece, dovranno essere presenti tutti i condomini.
40.Tabelle millesimali
Le tabelle fotografano i rapporti di valore tra i singoli appartamenti in riferimento ai beni
comuni, secondo quanto stabilisce l’art. 68 disp. att. c.c. Per l’approvazione ex novo di
tabelle millesimali di proprietà generale, quando queste non sono state messe a punto dal
costruttore, è sufficiente la maggioranza ordinaria. L’assemblea, infatti, non può derogare
alle norme di legge in materia, e quindi le tabelle assembleari non potranno far altro che
rispettare i criteri di legge, senza imporre limiti ai diritti dei condomini sui beni comuni o sulle
proprietà private.
“Le tabelle approvate dall’assemblea non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio ai
soli fini della gestione del condominio” (sent. 18477/2010).
82
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
In base a questo stesso principio è possibile, quindi, anche la modifica di tutte quelle tabelle
millesimali che siano state approvate dall’assemblea e non predisposte dal costruttore. Si
tratta, infatti, di atti di tipo regolamentare che non incidono sui diritti reali ma, come detto
solo sulla disciplina dei servizi comuni. Viene confermato, invece, dalla stessa sentenza,
l’obbligo di unanimità per le tabelle predisposte dal costruttore e allegate al contratto di
acquisto.
Con la riforma sono stati ulteriormente chiariti i casi di modifica delle tabelle a maggioranza,
precisando che la modifica è possibile quando è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. È sufficiente per la nuova tabella la maggioranza semplice.
Quesiti&Risposte
DD. Nel caso di ristrutturazione di un appartamento con ampliamento per recupero di
locali in precedenza non per uso abitativo, è obbligatoria la revisione delle tabelle?
R. No, in questo caso non è prevista perché la legge esclude modifiche obbligatorie in caso
di variazioni che non determinino una significativa alterazione dei valori, ovvero che non venga
alterato di almeno un quinto il rapporto di valore tra gli appartamenti.
“In ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati
dalle tabelle millesimali, sono escluse sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per
errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari
al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare,
quand’anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio od alterato, comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unità del condominio
e tra queste e l’edificio” (sent. 3001/2010).
DD. Nel caso in cui un appartamento sia diviso in due e in parte venduto, è sempre possibile addebitare il costo a chi ha eseguito i lavori?
R. La risposta dipende dal numero dei condomini presenti originariamente. In base al nuovo
testo dell’art. 69 disp. att. c.c., la modifica a maggioranza con costi a carico è possibile quando
l’incremento del numero di unità immobiliari altera i rapporti di valore di oltre il 20% rispetto
al resto degli appartamenti. Quindi in sostanza nei piccoli condomini la modifica delle tabelle
deve essere sempre deliberata con costi a carico di chi ha diviso l’appartamento.
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Appendice normativa
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Codice Civile (estratti)
Libro terzo – Della proprietà
Titolo II – Della proprietà
Capo II – Della proprietà fondiaria
Sezione 1 – Disposizioni generali
Art. 843 – Accesso al fondo
1. Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
2. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.
3. Il proprietario deve parimenti permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi
accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire
l’accesso consegnando la cosa o l’animale.
Art. 844 – Immissioni
1. Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli
scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità,
avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
2. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con
le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.
...
Sezione VI – Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi,
e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi
Art. 892 – Distanze per gli alberi
Chi vuole piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze
dal confine:
1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui
fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini,
i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani, e simili;
2) un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore ai tre metri, si diffonde in rami;
3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri
e mezzo. La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di
altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
85
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina.
Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio proprio o comune,
purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.
...
Art. 894 – Alberi a distanza non legale
1 Il vicino può esigere che si estirpino gli alberi e le siepi che sono piantati o nascono a distanza minore
di quelle indicate dagli articoli precedenti.
Art. 895 – Divieto di ripiantare alberi a distanza non legale
1 Se si è acquistato il diritto di tenere alberi a distanza minore di quelle sopra indicate, e l’albero muore o
viene reciso o abbattuto, il vicino non può sostituirlo, se non osservando la distanza legale.
2 La disposizione non si applica quando gli alberi fanno parte di un filare situato lungo il confine.
Art. 896 – Recisione di rami protesi e di radici
1 Quegli sul cui fondo si protendono i rami degli alberi del vicino può in qualunque tempo costringerlo a
tagliarli, e può egli stesso tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo, salvi però in ambedue i casi
i regolamenti e gli usi locali.
2 Se gli usi locali non dispongono diversamente, i frutti naturalmente caduti dai rami protesi sul fondo del
vicino appartengono al proprietario del fondo su cui sono caduti.
3 Se a norma degli usi locali i frutti appartengono al proprietario dell’albero, per la raccolta di essi si applica il disposto dell’art. 843.
Art. 898 – Comunione di siepi
1 Ogni siepe tra due fondi si presume comune ed è mantenuta a spese comuni, salvo che vi sia termine
di confine o altra prova in contrario.
2 Se uno dei fondi è recinto, si presume che la siepe appartenga al proprietario del fondo recinto, ovvero
di quello dalla cui parte si trova la siepe stessa in relazione ai termini di confine esistenti.
Art. 899 – Comunione di alberi
1 Gli alberi sorgenti nella siepe comune sono comuni.
2 Gli alberi sorgenti sulla linea di confine si presumono comuni, salvo titolo o prova in contrario.
3 Gli alberi che servono di limite o che si trovano nella siepe comune non possono essere tagliati, se non
di comune consenso o dopo che l’autorità giudiziaria abbia riconosciuto la necessità o la convenienza
del taglio.
...
Sezione VII – Delle luci e delle vedute
Art. 905 – Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi
1 Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la
distanza di un metro e mezzo.
2 Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra
questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
3 Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.
Art. 906 – Distanza per l’apertura di vedute laterali od oblique
1 Non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di
settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto.
Art. 907 – Distanza delle costruzioni dalle vedute
1 Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non
può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art.905.
2 Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati
della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
3 Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa
deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.
...
Sezione II – Degli obblighi nascenti dall’usufrutto
Art. 1004 – Spese a carico dell’usufruttuario
1. Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della
cosa sono a carico dell’usufruttuario.
2. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi
di ordinaria manutenzione.
Art. 1005 – Riparazioni straordinarie
1. Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
2. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale,
argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
3. L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese
per le riparazioni straordinarie.
...
Titolo VI –Delle servitù prediali
Capo I – Disposizioni generali
Art. 1027 – Contenuto del diritto
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
a diverso proprietario.
Art. 1028 – Nozione dell’utilità
L’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.
Art. 1029 – Servitù per vantaggio futuro
1. È ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro. È ammessa altresì a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare; ma in questo
caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è acquistato.
Art. 1030 – Prestazioni accessorie
1. Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio
della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.
Art. 1031 – Costituzione delle servitù
1. Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere
costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. ...
Capo V – Dell’esercizio delle servitù
Art. 1063 – Norme regolatrici
1. L’estensione e l’esercizio delle servitù sono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni seguenti.
Art. 1064 – Estensione del diritto di servitù
1. Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne. 2. Se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l’ingresso a chi ha un diritto di
servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso.
Art. 1065 – Esercizio conforme al titolo o al possesso
1.Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel
dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente.
Art. 1066 – Possesso delle servitù
1. Nelle questioni di possesso delle servitù si ha riguardo alla pratica dell’anno antecedente e, se si tratta
di servitù esercitate a intervalli maggiori di un anno, si ha riguardo alla pratica dell’ultimo godimento.
Art. 1067 – Divieto di aggravare o diminuire l’esercizio della servitù
1. Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del
fondo servente. 88
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
2.Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della
servitù o a renderlo più incomodo.
Art. 1068 – Trasferimento della servitù in luogo diverso 1.Il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello
nel quale è stata stabilita originariamente. 2.Tuttavia, se l’originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di fare
lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro
fondo un luogo egualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo. 3. Il cambiamento di luogo per l’esercizio della servitù si può del pari concedere su istanza del proprietario
del fondo dominante, se questi prova che il cambiamento riesce per lui di notevole vantaggio e non reca
danno al fondo servente. 4. L’autorità giudiziaria può anche disporre che la servitù sia trasferita su altro fondo del proprietario del
fondo servente o di un terzo che vi acconsenta, purché l’esercizio di essa riesca egualmente agevole al
proprietario del fondo dominante.
Art. 1069 – Opere sul fondo servente
1. Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. 2.Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. 3. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
...
Titolo VII
Capo I – Della Comunione
Art. 1100 Norme regolatrici
1. Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art. 1101 – Quote dei partecipanti
1. Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.
2. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle
rispettive quote.
Art. 1102 – Uso della cosa comune
1. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
2. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se
non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 1103 – Disposizione della quota
1. Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti
della sua quota.
2. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV
del titolo III del libro VI.
Art. 1104 – Obblighi dei partecipanti
1. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento
della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva
la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
2. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
3. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti
e non versati.
Art. 1105 – Amministrazione
1. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.
2. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata
secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
3. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
4. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si
forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante
può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un
amministratore.
Art. 1106 – Regolamento ed amministratore
1. Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
2. Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un
estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
Art. 1107 – Impugnazione del Regolamento
1. Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre
dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza
sulle opposizioni proposte.
2. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato,
questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
90
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
Art. 1108 – Innovazioni ed altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
1. Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa
o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno
dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. 2. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che
non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.
3. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali
sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
4. L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo
scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della
cosa comune.
Art. 1109 – Impugnazione delle deliberazioni
1. Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all’autorità giudiziaria le
deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole
alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’art.1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’art.1108.
2. L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione.
Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del
giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110 – Rimborso di spese
1. Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto
spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111 – Scioglimento della comunione
1. Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
2. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche
per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a
dieci anni.
3. Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione
prima del tempo convenuto.
Art. 1112 – Cose non soggette a divisione
1 Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.
E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
Art. 1113 – Intervento nella divisione ed opposizioni
1. I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma
non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione
surrogatoria.
2. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
3. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori
iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti
prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
4. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le
persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore
alla comunione medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114 – Divisione in natura
1. La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle
quote dei partecipanti.
Art. 1115 – Obbligazioni solidali dei partecipanti
1. Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.
2. La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e,
se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo
diverso accordo tra i condividenti.
3. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per
una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
Art. 1116 – Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
1.Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano
in contrasto con quelle sopra stabilite.
Capo II – Del condominio degli edifici
Art. 1117 – Parti comuni dell’edificio
1. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il
contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso
comune;
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per
gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua,
per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali
di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
1. Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del
piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
2. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per
la loro conservazione.
Art. 1119 – Indivisibilità
1. Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza
rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
Art. 1120 – Innovazioni
1. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
2. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o
al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie
1. Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella
spesa.
2. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei
condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
3. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in
qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell’opera.
Art. 1122 – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune
1. Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino
danno alle parti comuni dell’edificio.
Art. 1123 – Ripartizione delle spese
1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la
prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità.
Art. 1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale
1. Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa
è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in
misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come
piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà
comune.
Art. 1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
1. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti
uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la
decorazione del soffitto.
Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo 1. Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne
hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il
lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
1. Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti
altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
2. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
3. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico
dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
4. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale
dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di
cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell’edificio
1. Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno
dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
2. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse.
3. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di
queste.
4. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129 – Nomina e revoca dell’Amministratore
1. Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non
provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
2. L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
3. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso
previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero
se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
4. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.
Art. 1130 – Attribuzioni dell’Amministratore
1. L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne
sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
2. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 – Rappresentanza
1. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può
agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
2. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio;
a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
3. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
4. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento
dei danni.
Art. 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti
1. Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda,
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta
giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
2. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
3. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto
vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
Art. 1133 – Provvedimenti presi dall’Amministratore
1. I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.
Art. 1134 – Spese fatte dal Condomino
1. Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 1135 – Attribuzioni dell’Assemblea dei Condomini
1. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i
condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
2. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 – Costituzione dell’Assemblea e validità delle deliberazioni
1. L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi
del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
3. Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio
e almeno un terzo del valore dell’edificio.
4. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere
sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
5. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’art. 1120 devono
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essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
6. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
7. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall’amministratore.
Art. 1137 – Impugnazioni delle deliberazioni dell’Assemblea
1. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini.
2. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
3. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data
della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 – Regolamento di Condominio
1. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento,
il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative
all’amministrazione.
2. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per
la revisione di quello esistente.
3. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell’art. 1136 – e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso può essere impugnato
a norma dell’art. 1107.
4. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art.
1118 – secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 – e 1137.
Art. 1139 – Rinvio alle norme sulla comunione
1. Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in
generale.
Agli articoli del Codice civile si affiancano le Disposizioni per l’attuazione del Codice, che in materia
condominiale regolamentano tra l’altro la partecipazione alle assemblee, i rapporti tra vecchio e nuovo
proprietario per quel che riguarda il pagamento degli oneri condominiali, le tabelle millesimali.
...
Titolo IX – Della denuncia di nuova opera e di danno temuto
Art. 1172 – Denunzia di danno temuto
1. Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che
forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.
2. L’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.
...
Libro quarto – Delle obbligazioni
Titolo I
Sezione III – Delle obbligazioni in solido
Art. 1292 – Nozione della solidarietà
1. L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo
che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera
gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.
...
Titolo II – Dei contratti in generale
Capo XIV – Della risoluzione del contratto
Sezione I – Della risoluzione per inadempimento
Art. 1454 – Diffida ad adempiere
1. Alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con
dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto.
2. Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che,
per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
3. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto questo è risoluto di diritto.
...
Titolo IX – Dei fatti illeciti
Art. 2043 – Risarcimento per fatto illecito
1. Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.
...
Art. 2051 – Danno cagionato da cosa in custodia
1. Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso
fortuito.
...
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
Art. 2055 – Responsabilità solidale
1. Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
2. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla
gravità della rispettiva colpa e dall’entità delle conseguenze che ne sono derivate.
3. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.
...
Art. 2058 – Risarcimento in forma specifica
1. Il danneggiato può chiedere la reintegrazione in forma specifica, qualora sia in tutto o in parte possibile.
2. Tuttavia il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente, se la reintegrazione in
forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il debitore.
Disposizioni per l’attuazione
del codice civile
Sezione III – Disposizioni relative al Libro III
Art. 61
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si
possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto
e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato [c.c. 1117, 1119].
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Art. 62
La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli
originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice [c.c. 1119].
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la
sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve
essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del
codice stesso.
Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo [c.c. 1292] al pagamento dei
contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto.
Art. 64
Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto
comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato,
sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di
dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
Art. 65
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini [c.c. 1129, 1131], chi intende
iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore
speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla
condotta della lite.
Art. 66
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o
quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla
convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata
a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi
diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei
dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento
dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate
le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
Art. 67
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scrit-
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E Book – Collana I PRATICI di Fiscoetasse
ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
ta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e
del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un
solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo
1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del
codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità
giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non
abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di
uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida
ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio
l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985
e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario
sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti
all’amministrazione condominiale.
Art. 68
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126
e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita
tabella allegata al regolamento di condominio [c.c. 1138].
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Art. 69
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68
possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma,
del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto
il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di
condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona
dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Art. 70
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di
una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui
l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 71
Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è
tenuto presso l’associazione [professionale] dei proprietari di fabbricati.
Art. 71-bis
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della
giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina
la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta
la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in
materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia
nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del
codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei
quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione
dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la
nomina del nuovo amministratore.
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre
anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento
dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma.
Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter
Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136
del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi
diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del
libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione
del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inam-missibilità, presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere
con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo
comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo
1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve
intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4
marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Art. 72
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e
69 disp.att.c.c. [c.c. 1138].
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ANTONELLA DONATI | CONDOMINIO
Codice Penale (estratti)
Art. 659 – Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone
1. Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle
persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o
con l’ammenda fino a lire seicentomila.
2. Si applica l’ammenda da lire duecentomila a un milione a chi esercita una professione o un mestiere
rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità.
Condizioni per la concessione
Fuori dei casi regolati nelle precedenti Sezioni di questo Capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio
imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono,
secondo le circostanze, piu` idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito.
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