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A. R. A. I.
Associazione Amministratori Immbiliari
D OTT R I N A - L E G G I - S E NT E N Z E -
UN IMPORTANTE RICONOSCIMENTO
ARAI dal mese di Giugno è stata inserita dal MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO ai
sensi della Legge 4/2013 nell’elenco delle Associazione Professionale autorizzate a rilasciare
l’Attestato di Qualità.
ARAI è dunque legittimata a garantire ed attestare a tutti i suoi iscritti il possesso dei requisiti richiesti per svolgere la professione di amministratore di condominio, a seguito dei Corsi di formazione iniziali e di aggiornamento periodico così come disposto dalla nuova legge 220/2012 ed in ottemperanza
alla legge 4/2013.
Sono previsti vari livelli di ATTESTAZIONE, ma questo scopo saranno inviate successive ulteriori
comunicazioni a quanti sono interessati a proporsi nei vari condomini con un valore aggiunto di indubbia efficacia a garanzia sempre e comunque degli utenti, ovvero i Condomini. .
Come è noto ormai, il prossimo anno diventerà operativo il D. Legislativo 09.11.2007 n. 206 che attribuirà anche alle professioni non regolamentate in albo il riconoscimento della qualifica professionale.
L’ARAI è da sempre impegnata per garantire a tutti gli Associati gli strumenti necessari per un aggiornamento professionale costante, ma soprattutto di "livello superiore".
Lo svolgimento, ogni anno, di seminari di aggiornamento consente agli Associati di ottenere i crediti
formativi necessari allo scopo.
Questo impegno è anche finalizzato al fatto che le Associazioni riconosciute dovranno garantire che i
loro iscritti possiedano una preparazione professionale che sia sinonimo di QUALITA’, quella che ormai i condomini mettono sempre di più al primo posto nello scegliere il loro amministratore.
Questo primo “step” è indispensabile per puntare alla CERTIFICAZIONE ICMQ.
Certificarsi, infatti, non è solo un modo per assolvere ad un obbligo o un iter burocratico che si conclude con il rilascio di un attestato di conformità. E' molto di più. E' una occasione per valorizzare la
propria professionalità, compiendo un percorso di crescita mirato a valorizzare le proprie risorse e a
migliorare i processi dell'organizzazione.
In Condominio
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LUGLIO 2 0 1 4
ASSEMBLEA E MAGGIORANZE
La Cassazione a Sezioni Unite del 2005, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive
degli elementi essenziali, con oggetto impossibile
o illecito (ovvero contrario all’ordine pubblico,
alla morale e al buon costume), con oggetto che
non rientra nella competenza dell’assemblea, che
incidono sui diritti individuali, sulle cose sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno
dei condomini o comunque invalide in relazione
all’oggetto”; sono invece, “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione
dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza
inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento
di convocazione o informazione in assemblea,
quelle genericamente affette da irregolarità nel
procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione
all’oggetto” (così Cass. 7 marzo 2005 n. 4806).
Tabelle millesimali:
per l'approvazione o la revisione non serve l'unanimità
Cass. civile, sez. II, sent 26.02.2014 n° 4569
Con la pronuncia 26 febbraio 2014, n. 4569 la
Corte di Cassazione ha avuto modo di confermare
la decisione delle Sezioni Unite del 2010 n. 18477, con la quale era stato dato corso ad un nuovo
indirizzo in tema di maggioranze necessarie per
l'approvazione, o la modificazione, delle tabelle
millesimali.
Nel caso di specie era infatti avvenuto che un
condomino, a seguito di un'intimazione di pagamento per spese condominiali sfociata nell'emissione di un decreto ingiuntivo, aveva proposto
opposizione avverso il decreto sostenendo, in particolare, che le tabelle millesimali poste alla base
del computo della ripartizione delle spese non erano state approvate all'unanimità da parte dei
condomini.
L'esito dei giudizi di merito era sfavorevole per
l'attore opponente in quanto il giudice d'appello
aveva ritenuto che, in punto di fatto, le tabelle
millesimali fossero invece state approvate da tutti
i condomini (o meglio che, se pure in tempi separati, ciascun condomino avesse dato la propria
adesione alle stesse).
Veniva dunque proposto ricorso per cassazione,
sostenendosi, da parte del condomino ricorrente
che il giudice di merito avrebbe errato nel ritenere che vi fosse stata un'approvazione unanime e,
comunque, esso non avrebbe esposto una chiara
motivazione in ordine agli elementi da cui era
possibile trarre tale convincimento.
La Corte Cassazione, investita della questione, ha
però risolto la questione senza entrare nel merito
di tale elemento di fatto contestato dal ricorrente.
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Infatti, secondo la Corte, il tema dell'eventuale
adesione di tutti i condomini (o di alcuni soltanto
di essi) alle nuove tabelle risulta del tutto ininfluente ai fini del decidere, in quanto per il sopravvenuto indirizzo interpretativo di cui alla
pronuncia n. 18477/10 delle Sezioni Unite l'atto
di approvazione delle tabelle millesimali, al pari
di quello di revisione delle stesse, non ha natura
negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, II c.c.
In sostanza, secondo la tesi fatta propria dalle Sezioni Unite nella pronuncia che si annota, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non
si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino - fonte che è invece costituita
dalla legge stessa - ma solo come parametro di
quantificazione dell'obbligo, determinato in base
ad un valutazione tecnica, per cui ne discende la
conseguenza della sufficienza di una approvazione a maggioranza della stessa.
Non serve unanimità per disciplinare
l'uso del parcheggio condominiale
Cass. civile, sent n. 9681 del 6.5.2014.
L e d i s p o s i zi o n i
del
re g o l a m e n t o
di condominio che disciplinano l'uso delle parti
comuni, se facenti parte del contenuto
"normale" del regolamento (di cui all'art. 1138
primo comma cod. civ.) possono essere modificate con la maggioranza prevista al terzo comma
dell'articolo citato. Anche se adottato all'unanimità, esso non può comunque considerarsi
di natura contrattuale. E' quanto specificato
dalla Suprema corte nella sentenza in oggetto.Nel
caso di specie il ricorrente aveva impugnato una delibera assembleare che determinava l'applicazione del meccanismo della rotazione nello
sfruttamento del parcheggio condominiale.
Secondo il ricorrente, tale delibera avrebbe illegittimamente derogato le disposizioni del regolamento di condominio nella parte in cui disponeva
determinate priorità di parcheggio a seconda della
tipologia delle autovetture dei condomini. Egli
qualificava il regolamento condominiale come di
tipo "contrattuale" poiché lo stesso sarebbe stato
adottato all'unanimità, di conseguenza modificabile solo con il consenso di tutti i
condomini e non con una delibera adottata a
maggioranza assoluta. La domanda veniva accolta in primo grado ma la sentenza veniva riformata
in appello, poiché, secondo il giudice d'appello il
Tribunale avrebbe errato nel qualificare
il regolamento condominiale come di natura contrattuale. Tale posizione, a seguito di ricorso dell'interessato, viene avallata dalla Cassazione: il
regolamento di condominio non acquista valore
contrattuale per il mero fatto di essere stato adottato all'unanimità. Il ricorso è rigettato.
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Per coloro che non possono prendere parte ai Corsi frontali abbiamo attivato due
Corsi di aggiornamento On Line: 1) Riforma del Condominio - 2) Adempimenti fiscali
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Accesso illimitato al conto corrente
condominiale
Via libera del Garante per la privacy
L'Autorità Garante per la privacy, con newsletter
n. 387 del 23 aprile 2014, ha fornito ulteriori
chiarimenti in merito al cosiddetto "conto condominiale” e sul diritto di accedere alla relativa documentazione, ribadendo che ciascun condomino
può chiedere all'amministratore copia integrale,
senza oscuramenti, degli atti e dei documenti bancari del conto corrente condominiale.
La nota del Garante riguarda uno dei nuovi obblighi introdotti dalla legge di riforma del condominio nei confronti dell’amministratore, peraltro già
da tempo recepito in giurisprudenza: l’obbligo di
far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per la gestione del Condominio sul Conto corrente condominiale.
Il condomino moroso non può opporsi al
decreto ingiuntivo lamentando che delle
spese non state approvate dall’assemblea
In materia di decreto ingiuntivo destinato
al condomino moroso, è possibile proporre opposizione ma non ci si può basare sulla mancata approvazione da parte dell'assemblea di alcune voci di spesa, non potendosi tale opposizione
estendersi a questioni attinenti la nullità o l'annullabilità della delibera condominiale di approvazione delle spese. E' quanto stabilito dalla Cassaz io ne ne l l a s e nt e nz a i n o g g et t o .
Nel caso di specie un condomino che si era visto
notificare un decreto ingiuntivo per il pagamento
di spese condominiali, aveva proposto opposizione contestando Vi erano comprese anche alcune
somme che non erano state approvate attraverso
una regolare delibera assembleare.
La Cassazione In proposito ha ricordato
che "l'amministratore di condominio può e deve
ricorrere al procedimento monitorio ex art. 63
disp. att. c.p.c. (...) allorquando un condomino sia
moroso rispetto alle quote addebitatagli a seguito
di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea dei condomini" e, nell'eventualità non risulti
approvata una singola voce di spesa deve tuttavia
ricordarsi come "l'art. 63 citato non può mai estendersi a questioni relative all'annullabilità o
alla nullità della delibera condominiale di approvazione delle spese, delibera che dovrà essere impugnata separatamente ex art. 1137 c.c.". L'impugnazione della delibera deve essere effettuata
in separata e idonea sede, non certo in occasione
di opposizione a decreto ingiuntivo, così da dare
origine ad autonomo processo di cognizione.
Corte di Cass. Civile, sezione II sent. n. 6436 del 19
Marzo 2014.
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SEDE:
Via N. Turrisi 48 - 90138 Palermo
TEL. 091 344385 - FAX 091 7836677
MAIL: [email protected]
C/corrente postale: n. 17666900
IBAN IT94 Q076 0104 6000 0001 7666 900
COMPENSO RICHIESTO
DALL’AMMINISTRATORE
PER LAVORI STRAORDINARI
La Cassazione con sentenza n. 2213
del 30/09/2013, ha chiarito che i compenso su base percentuale imposto
dall’amministratore per aver seguito
in prima persona tutte le fasi di esecuzione dei lavori, non sono dovuti se
l’assemblea non li ha preventivamente
deliberati e autorizzati.
Dunque, l’attività di controllo e gli adempimenti dell’amministratore sulle
opere di straordinaria amministrazione rientrano nel suo compenso annuale, già stabilito al momento del conferimento del suo incarico, e non va retribuito a parte.
Per ogni compenso ulteriore è necessaria una specifica delibera condominiale prima della esecuzione dei lavori.
Il nuovo Partner per l’energia nei condomini
Info : 328 9541418
E’ stata di recente reintrodotta la Mediazione
OBBLIGATORIA in ambito condominiale.
Per la soluzione di eventuali controversie Adr Media
riserva speciali opportunità agli Associati ARAI. Se
interessati chiamare lo 091 8430073 per fissare un
incontro informativo coinvolgendo anche il legale del
Condominio.