A. R. A. I. Associazione Amministratori Immbiliari D OTT R I N A - L E G G I - S E NT E N Z E PRESCRIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI PARTITA IVA, CONVIENE APRIRLA ADESSO La Suprema Corte con la sentenza n. 4489 della seconda sezione civile, pubblicata il 25 febbraio 2014, ha stabilito, con fermezza, che alle spese condominiali è applicabile la disciplina dell’art. 2948 comma 4, secondo il quale la prescrizione è di cinque anni per “…tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi“, proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino. L’amministratore deve quindi esercitare l’azione per il recupero delle spese condominiali non pagate, contro i condomini morosi, entro il termine di cinque anni. Ma la questione più controversa è quella del dies a quo della suddetta prescrizione. Invero, nell’ultimo periodo si era assistito favorevolmente ad un’evoluzione da parte della giurisprudenza, secondo la quale il suddetto termine prescrizionale decorreva dalla sola delibera dell’assemblea che approvava le spese condominiali, e non a seguito della successiva delibera di approvazione dello stato di riparto, come si riteneva, invece, fosse necessario in passato. La Suprema Corte spiegava, infatti, con la sentenza Cass. Sez. II Civile, n. 15288 del 21 luglio 2005, che “L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica.” Ora, invece, con la sentenza n. 4489/2014 in commento, la Suprema Corte opera una battuta d’arresto nella su indicata evoluzione, e torna a riconsiderare anche la delibera dello stato di riparto . La Cassazione afferma testualmente, che la “………. decorrenza della prescrizione di cinque anni delle spese condominiali, è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto”. Cassazione, 25 febbraio 2014, Sez. II, n. 4489 In Condominio 1 Le modifiche al regime dei minimi previste dal Ddl di Stabilità - ora all’esame della Camera - a partire dal 2015 rendono necessaria una riflessione per chi deve o decide di aprire una partita Iva. Chi sa di doversi mettere in proprio o di dover avviare un’attività (di piccole dimensione) potrebbe avere avere tutta la convenienza a farlo adesso. Perché? Chi aprisse una partita Iva dal 1° gennaio si troverebbe con uno scenario cambiato: prima di tutto con un’imposta sostitutiva non più al 5% ma al 15%, con limiti di ricavi non più uguali per tutti a 30mila euro ma variabili in base al tipo di attività svolta, determineranno il reddito in base a un coefficiente di redditività anche in questo caso variabile. PARTITE IVA E COCOPRO Un modo per “sfuggire” a queste nuove regole - almeno per qualche anno - potrebbe essere quello di aprire una partita Iva adesso se si hanno le condizioni per accedere nell’attuale regime dei minimi, quello per intenderci con l’imposta al 5 %. Certo, si potrebbe obiettare che bisognerebbe poi sostenere fiscalmente i costi sugli ultimi due mesi dell’anno (in pratica pagare le imposte nel 2015) ma d’altro canto se non si hanno compensi o ricavi non ci sarebbe nulla da pagare. Aprire adesso una partita Iva ed entrare nei minimi così come sono ora potrebbe avere il vantaggio - consentito dall’attuale formulazione del Ddl di Stabilità - di applicare le vecchie regole fino al termine del quinquennio (o fino al compimento del 35° anno di età), naturalmente se fossero rispettate tutte le altre condizioni. L’agevolazione alle start up Per completezza e correttezza, bisogna anche ricordare che il Ddl di Stabilità tende anche una mano ulteriore a chi avvia una nuova attività. Il reddito può essere infatti abbattuto di un terzo per i primi tre anni di avvio di una nuova iniziativa imprenditoriale o professionale. Un aiuto non da poco. Anche se i minimi al 5% durano cinque anni e non tre. P.S. In base ad emendamenti già presentati potrebbe rimanere il 5% e senza più un limite temporale di permanenza Novembre 2014 Partite IVA ed il nuovo regime dei minimi: cosa cambia con la Legge di Stabilità Sono in arrivo diverse novità per chi, soprattutto tra i giovani, detiene un’attività o una partita Iva e riesce a iscriversi alla particolare fascia di contribuzione fiscale. E’ in cantiere una vera e propria rivoluzione sul fronte degli autonomi, con la preparazione di nuove aliquote contributive che, potrebbero complicare e non di poco la situazione dei liberi professionisti, soprattutto di coloro che possono fregiarsi del regime agevolato. Requisiti e informazioni A chi è rivolto. Al nuovo regime dei minimi potranno iscriversi di coloro che non abbiano superato i limiti in base all’attività svolta, che possono variare da 15 mila a 40 mila euro annui di ricavi o compensi. Quale imposta si applica. La nuova aliquota sarà del 15%, in base alla rendita variabile stimata dal 40 all’86%, sempre legata all’attività svolta dal soggetto. Ulteriori profili. Non basteranno i ricavi per ottenere accesso al regime dei minimi 2015, che debutterà con l’approvazione finale della legge di stabilità. Un ulteriore parametro, infatti, è quello del tetto di spese per il personale, che non dovranno oltrepassare i 5 mila euro annui, più un valore lordo di beni strumentali che no può andare al di là dei 20 mila euro di patrimonio al prossimo 31 dicembre. Settori. Sono nove i gruppi individuati dalla bozza della legge finanziaria circolata negli ultimi giorni e in attesa di ufficializzazione da parte del governo. Si passa, per esempio, dagli intermediari di commercio, ai ristoratori, i quali avranno accesso a due soglie ben diverse di ricavi: 15mila euro per i primi e 40mila per i secondi. Dunque, un radicale cambio di registro rispetto a quanto in vigore, dal momento che la normativa attuale consente solo di rimanere sotto i 30mila euro indipendentemente dall’attività svolta. Come determinare il reddito. Secondo quanto scritto nella legge di stabilità, il calcolo del valore esatto reddituale andrà svolto secondo un criterio forfettario, con l’applicazione di un apposito coefficiente di redditività sul totale dei ricavi. In questo modo, verrà ammessa come unica deduzione quella inerente i contributi previdenziali dell’anno in questione, fermo restando la possibilità di abbassare a un terzo il reddito nei primi 3 anni di svolgimento della professione. Al risultato, si applicherà di conseguenza una imposta sostitutiva di Irpef, Irap e addizionali che sarà del 15%. L’articolo 9 della bozza del disegno di “Legge di stabilità 2015” contiene una profonda riforma dei regimi fiscali agevolati. L’intento dell’Esecutivo è quello di ridurre a tre (ordinario, semplificato e forfettario) i regimi fiscali esistenti.Come premesso si tratta di un disegno di legge che potrà, pertanto, subire delle modifiche nell’iter di approvazione parlamentare. E’ prevedibile, tuttavia, che l’impianto della riforma rimarrà sostanzialmente quello descritto di seguito. Requisiti d’accesso Il nuovo regime forfettario è riservato ai contribuenti persone fisiche, esercenti attività d’impresa o arti e professioni, che nell’anno precedete: § hanno conseguito ricavi/compensi, ragguagliati all’anno, superiori ai limiti che saranno fissati per ciascun codice d’attività ATECO; § hanno sostenuto spese per lavoro dipendente, accessorio e collaboratori non superiori a 5 mila euro lordi; §si sono avvalsi di beni strumentali (a titolo di locazione, noleggio leasing) il cui costo a fine anno non è superiore a 20 mila euro. L’adesione al nuovo regime forfettario può essere manifestata nel modello con il quale si richiede l’attribuzione della partita IVA. 2 Esclusioni Sono esclusi dal regime forfettario i contribuenti che: - si avvalgono di regimi speciali ai fini IVA - non sono residenti in Italia, salvo eccezioni; - effettuano, in via esclusiva o prevalente, cessioni di fabbricati, terreni edificabili o mezzi di trasporto nuovi; - partecipano contemporaneamente a società di persone, associazioni professionali o società a responsabilità limitata in regime di trasparenza fiscale. Adempimenti ed esoneri Dal punto di vista sostanziale i contribuenti che aderiscono al nuovo regime forfettario ai fini IVA, non devono esercitare la rivalsa d’imposta sulle operazioni poste in essere e non possono esercitare il diritto alla detrazione dell’imposta sugli acquisti; ai fini delle imposte sui redditi, determinano il reddito imponibile applicando, sull’ammontare dei ricavi/compensi percepiti, il coefficiente di redditività fissato per l’attività svolta. Il citato reddito, al netto dei contribuenti previdenziali obbligatori versati, è soggetto a imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali e IRAP del 15% Sotto l’aspetto degli adempimenti formali: · ai fini IVA, i contribuenti sono tenuti esclusivamente a certificare i corrispettivi e a numerare e conservare le fatture d’acquisto e le bollette doganali ricevute; · ai fini delle imposte sui redditi, i contribuenti devono esclusivamente conservare i documenti fiscali emessi e ricevuti e presentare la dichiarazione annuale dei redditi. Non trovano applicazione gli studi di settore e la ritenuta d’acconto Regime agevolato per il primo triennio d’attività Nell’ambito del nuovo regime forfettario si inserisce un altro sotto-regime riguardante i primi 3 anni d’attività del contribuente. Il citato regime prevede requisiti molto simili a quelli dell’abrogato “Regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria e i lavoratori in mobilità”. In particolare: il contribuente non deve avere esercitato nei tre anni precedenti attività d’impresa o artistica/professionale; l’attività non deve costituire mera prosecuzione di altra attività svolta precedentemente sotto forma di lavoro dipendente o autonomo, salvo il periodo di pratica obbligatoria per l’accesso alla professione; I contribuenti che soddisfano i requisiti sopra elencati fruiscono, per il primo triennio d’attività, di una riduzione del reddito, soggetto all’imposta sostitutiva del 15%. Cessazione del regime forfettario Il regime forfettario cessa la sua applicazione a partire dall’anno successivo a quello in cui viene meno uno dei requisiti d’accesso o si rientra in una delle fattispecie di esclusione Agevolazione ai fini contributivi per gli esercenti attività d’impresa. Il comma 24 dell’articolo 9 in commento prevede che i contribuenti esercenti attività d’impresa, i quali rientrino nel regime forfettario, possono fruire anche di un regime agevolato ai fini contributivi nel quale è esclusa l’applicazione della contribuzione previdenziale minima. Rapporti con i precedenti regimi agevolati (imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità, nuove iniziative produttive e regime contabile agevolato) A conclusione di questa breve disamina deve essere fatto un cenno alle disposizioni di “raccordo” fra il nuovo regime forfettario e i precedenti regimi agevolati. In generale viene prevista l’abrogazione di tutti i precedenti regimi di favore (imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità, nuove iniziative produttive e regime contabile agevolato) che confluiscono, già a partire dal 2015, nel nuovo regime forfettario, salvo l’opzione per il regime di tassazione ordinario. Per i contribuenti che hanno applicato nel corso del 2014 il “regime per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità”, tuttavia, è consentito proseguire l’applicazione dello stesso fino al termine del quinquennio agevolato e, comunque, sino al compimento dei 35 anni d’età ATTUALITA’ - QUESITI - S E R V I Z I - SPONSOR POS MULTICONTO MONEYNET E’ disponibile per tutti gli Associati il Pos multiconto portatile dove poter caricare fino a 7 conti correnti di diversi condomini. Strumento indispensabile per gli incassi da effettuare presso i vari condomini, è possibile richiedere informazioni o la visita di un Responsabile chiamando il call center al numero verde 800.924909. CORSI DI AGGIORNAMENTO Ai sensi dell’art. 71 bis lett. g e del Dlgs 140/2014 è divenuta obbligatoria la FORMAZIONE PERIODICA per poter svolgere l’attività di Amministratore condominiale A tal proposito sono previsti dei Corsi frontali (da Gennaio) e Corsi On line (sempre attivi) INFO ED ATTIVAZIONI : www.arai.org L’ARAI ha attivato per i propri Associati una favorevole convenzione per la stipula di una Polizza RC Professionale per Amministratori di Condominio con premio a partire da 90 Euro/anno. E’ possibile attivare la stessa collegandosi alla home di www.arai.org e cliccare su EAGLE DIRECT - BERKLEY. Infatti Eagle Direct ha concluso un accordo con la WR Berkley Insurance (Europe) Ltd per il collocamento di alcuni prodotti attraverso la rete italiana. Eagledirect SRL e' una Societa' soggetta al controllo dell'IVASS CARD SILVER E CARD GOLD In base a quanto autorizzato dal Ministero dello Sviluppo Economico, presso cui ARAI è accreditata come Associazione Professionale di riferimento, abbiamo la possibilità di Attestare la Qualità dei Servizi Professionali erogati dagli Associati. Quanti interessati, possono richiedere la Card Silver o la Card Gold con la sottoscrizione del codice deontologico e della dichiarazione sostitutiva (presenti nell’apposita sezione del sito web). N. B. Richiedere la Card Associativa SILVER (da due a 4 anni di iscrizione ad ARAI) o la Card Associativa GOLD (anzianità superiore ai 5 anni) è soltanto una libera scelta da parte degli Associati che desiderano offrire ai propri condòmini tale ATTESTAZIONE come biglietto da visita. Il costo della SILVER e della GOLD comprende le quote associative pari a due annualità, oltre all’erogazione gratuita di due corsi on line di aggiornamento, uno per ogni anno, l’Attestato di Qualità, valido due anni, un libro sulla Riforma del Condominio ed un prezioso ebook sulla “Sicurezza nel Condominio” Tutto con una quota biennale di € 400. Per saperne di più o richiedere la Card: www.arai.org/richiestacard 3 AVVISO Si informano i Signori Associati che dal 1° Dicembre p.v. la quota associativa annuale relativa ai rinnovi per il 2015 sarà di € 160. SEDE: Via N. Turrisi 48 - 90138 Palermo TEL. 091 344385 - FAX 091 7836677 MAIL: [email protected] C/corrente postale: n. 17666900 IBAN IT94 Q076 0104 6000 0001 7666 900 DOMANDE E RISPOSTE AI QUESITI I proprietari dei negozi con accesso sulla strada possono evitare di pagare le spese per il rifacimento delle scale in quanto non se ne servono? MINISTERO DELLA GIUSTIZIA Decreto 13 Agosto 2014 n. 140 No, non è possibile perché le scale rientrano comunque tra le proprietà comuni a prescindere dall’uso e quindi sono dovute a spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà. Le scale essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, D’altra parte l’applicazione dei criteri di cui all’art. 1124 cod. civ., tenendo conto dell’altezza del piano, rappresenta un correttivo all’integrale applicazione dell’art. 1123 cod. civ., ed è diretto a tutelare proprio i proprietari dei piani inferiori in funzione della diversa utilizzazione (Cass. Sent 21886/2012) E’ stato Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24/9/2014, il regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli Amministratori di Condominio inerente i Corsi di formazione e di aggiornamento. A prescindere dai contenuti dei Corsi di Formazione svolti da formatori in possesso di determinati requisiti, viene individuata la figura del Responsabile scientifico cui, a prescindere dai requisiti professionali e morali, è demandata tra l’altro, la responsabilità della formazione e dell’aggiornamento, che ha una cadenza annuale della durata di almeno 15 ore. In tal senso l’ARAI oltre i normali Corsi di aggiornamento frontali, metterà a disposizione degli Associati ARAI dei Corsi On line di aggiornamento che si dovranno svolgere obbligatoriamente L’androne delle scale risulta di proprietà comune, e quindi con l’obbligo di manutenzione, anche per i proprietari dei locali che hanno l’ingresso separato rispetto al portone condominiale? Si, in quanto si tratta di parti strutturali del palazzo e quindi non si può prescindere dalla loro manutenzione. L’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali e rappresentano inoltre tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura. (Cass. Sent. 761/1979) Un bilancio approvato può successivamente essere rimesso in discussione? No. Una volta approvato il bilancio non è possibile avere dei ripensamenti. Se non si sono verificati i documenti prima dell’approvazione non si può più chiedere di rivedere i conti dopo che l’assemblea ha dato il via libera. Eventualmente il bilancio si può impugnare se si è votato contro. Una volta che il bilancio è stato approvato con le maggioranze previste dalla legge, l’amministratore non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate dovendo gli stessi giustificativi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che ci sia la possibilità di attribuire ad alcuni condomini di contestare i conti rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati. (Cass. Sent. 3402/1985) 4 IMPRESA MULTISERVIZI      Tecnico Disinfestatore Nazionale Disinfestazioni Derattizzazioni Pulizia ordinaria e straordinaria Giardinaggio [email protected] - cell. 3286032875 E’ stata reintrodotta la Mediazione OBBLIGATORIA in ambito condominiale. Per la soluzione di eventuali controversie Adr Media riserva speciali opportunità agli Associati ARAI. Se interessati chiamare lo 091 8430073 per fissare un incontro informativo coinvolgendo anche il legale del Condominio.