לבנה אשד – שמאית מקרקעין ומשפטנית
לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 1 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . חוות דעת מייעצת עררים על שומה מכרעת ,מיום 17.8.2009 תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק התוה"ב חלקים מגושים 4776 ,4773 ,4772 ,4771 מושב יד רמב"ם הצדדים : העוררות .1 :הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר - ע"י עו"ד שלי רוזטל ועו"ד אילנה בראף-שניר וע"י הגב' אסתי כהן ,שמאית מקרקעין . .2חברת כביש חוצה ישראל בע"מ – ע"י עו"ד תמר מגדל וע"י מר עודד האושנר ,שמאי מקרקעין. המשיב : יד רמב"ם מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ - ע"י עו"ד עופר שוייצר וע"י הגב' נחמה בוגין ,שמאית מקרקעין . רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 2 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . תוכן עניינים מס' סעיף עמוד .1מבוא 4 1.1 מטרת חוות הדעת 4 1.2 פעולות שננקטו 4 .2רקע עובדתי 5 .3עיקרי השומה המכרעת ,מיום 17.8.2009 6 3.1 מטרת השומה המכרעת 6 3.2 נתוני השטח הרלבנטיים 7 3.3 הזכויות במקרקעין 7 3.4 שיקולים עקרונות ומסקנות בשומה המכרעת 7 3.4.1 פוטנציאל תכנוני 7 3.4.2 שוויה של דרך המיועדת להפקעה במצב התכנוני החדש 8 3.4.3 קווי הבנין והשפעתם על השווי 8 3.4.4 נתונים לאומדן שווי הקרקע 8 3.4.5 עקרונות חישוב הפיצוי בגין ירידת הערך 11 .4תמצית טיעוני הצדדים בעררים 9026/09ו9027/09 - 4.1 4.2 4.3 השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם 13 4.1.1 תמצית טיעוני העוררות 13 4.1.2 תמצית טיעוני המשיב 14 האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים 15 4.2.1 תמצית טיעוני העוררות 15 4.2.2 תמצית טיעוני המשיב 16 התייעצות השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים .5חוות הדעת המייעצת 5.1 12 השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם 17 17 17 5.1.1 מדיניות מינהל מקרקעי ישראל במועד חתימת הסכם בית מאיר 18 5.1.2 מסמכים שהוצגו בקשר לעסקת בית מאיר 19 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 3 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 5.1.3 הליך רכישת הקרקע בעסקת בית מאיר והגדרת הממכר 21 5.1.4 האם עסקת בית מאיר עונה על הגדרת "עסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון"? 22 5.1.5 התמורה בגין השטחים הנלווים בעסקת בית מאיר – האם היא מהווה אינדיקציה לשווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל ? 23 5.1.6 בדיקת סבירות 24 5.1.7 סיכום 25 5.2 האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים 26 5.3 התייעצות השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים 29 .6תיקון השומה המכרעת 6.1 6.2 נתונים להערכת שווי הקרקע במצב הקודם 29 29 6.1.1 נתוני עסקאות מכר לגבי קרקע חקלאית המנוהלת ע"י ממ"י 30 6.1.2 נתוני עסקאות שכירות לגבי קרקע חקלאית 31 6.1.3 נתוני עסקאות מכר לגבי נחלות במושבים 32 6.1.4 הסכמי פשרה שנחתמו בין חברת כביש חוצה ישראל לבין ישובים שונים 33 6.1.5 שומות פיצויים בגין כביש 531 34 6.1.6 החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' 969 34 גורמים ושיקולים נוספים בחישוב השווי במצב הקודם והחדש 36 6.2.1 שווי הקרקע במצב הקודם 36 6.2.2 שווי הקרקע במצב החדש 37 6.2.3 כללי 38 6.3 סיכום ערכים 38 6.4 תחשיבים 39 6.4.1 ירידת הערך בגין התכנית הראשונה 39 6.4.2 ירידת הערך בגין התכנית השניה 39 .7ריכוז ממצאים 40 נספח א' – נתוני הצדדים לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נספח ב' – נתונים נוספים לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נספח ג' – מסמכי הצדדים רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 4 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . .1מ ב ו א : 1.1מטרת חוות הדעת : ביום ,10.2.2010מוניתי ,ע"י מועצת שמאי המקרקעין ,כשמאית מייעצת ,במסגרת עררים על שומה מכרעת ,שנערכה ביום 17.8.2009ע"י מר יוסף רייטן – שמאי מקרקעין ומוסמך במינהל עסקים. עניינה של השומה המכרעת – קביעת הפיצויים הראויים בגין פגיעה נטענת במקרקעין, במסגרת תביעה לפי סעיף 197לחוק התכנון והבניה ,כפי שיפורט בהמשך. המינוי התבצע בהמשך להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז המרכז ,מיום ,20.1.2010על העברת העררים לבחינתו ולחוות דעתו של שמאי מייעץ ,בכפוף להנחיות ולהחלטות ,כמפורט בהחלטה ,ויצויין בהמשך. 1.2פעולות שננקטו : עיון בהחלטת ועדת הערר ,מיום ,20.1.2010וכן בהחלטת ועדת הערר בהרכבה הקודם, מיום ,26.10.2005שמכוחה מונה מר רייטן כשמאי מכריע. עיון בשומה המכרעת ,מיום 17.8.2009ובחומר רב שהומצא ע"י הצדדים -כמפורט בנספח ג' לחוות הדעת. קיום דיונים במועדים הבאים ( 30.5.2010 :דיון מקדמי)29.7.2010 ,27.7.2010 , ו.1.11.2010 - בדיונים השתתפו : ב"כ העוררת מס' - 1הועדה המקומית לתו"ב גזר והשמאית מטעמה.ב"כ העוררת מס' - 2חברת כביש חוצה ישראל בע"מ והשמאי מטעמה. ב"כ המשיב -מושב יד רמב"ם והשמאית מטעמו. נציג חברת כביש חוצה ישראל בע"מ. נציגי המושב. סיור בשטחים נשוא העררים וסביבתם ,ביום ,14.12.2010ע"י הח.מ וע"י ר .בן יהודה, עובד המשרד . רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 5 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . .2רקע עובדתי : - ביום ,16.2.1995פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר הארצית תמ"א /31א ,12/המתייחסת לדרך מס' ,6בקטע שבין דרך מס' 1לדרך מס' ( 3להלן "התכנית הראשונה"). במסגרת הוראות התכנית ,נקבע ייעודו של שטח ,בסך כולל של כ 315 -דונם ,בתחום חלקות ב' של מושב יד רמב"ם -לדרך. - ביום ,15.2.1999הגיש מושב יד רמב"ם (להלן "המושב") לועדה המקומית "לודים" תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק התכנון והבניה ,עקב אישור תמ"א /31א .12/הגשת התביעה התאפשרה הודות לארכה שנתן ,לצורך כך ,שר הפנים. - ביום ,25.5.2000פורסמה למתן תוקף ,תכנית המתאר הארצית תמ"א /31א - 2/12/מחלף נשרים (להלן "התכנית השניה"). במסגרת הוראות התכנית ,נקבע ייעודו של שטח נוסף ,בסך כולל של כ 369 -דונם ,בתחום חלקות ב' של מושב יד רמב"ם -לדרך. - ביום ,29.5.2002הגיש המושב ,לועדה המקומית לתו"ב "לודים" ,תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק התכנון והבניה ,עקב אישור שתי התכניות גם יחד (להלן "תביעת הפיצויים"). - לאחר חלוף תקופת הזמן המוקצבת בחוק לועדה המקומית ( 90ימים) ,בה לא קיבלה הועדה כל החלטה ,הוגש ,ביום ,18.9.2002לועדת הערר מחוז המרכז (להלן "ועדת הערר") ,ערר על הימנעות הועדה המקומית מלדון ולהחליט בתביעת הפיצויים. - ביום ,26.10.2005החליטה ועדת הערר ,על העברת התיק לשמאי מכריע ,תוך מתן הנחיות לביצוע השומה המכרעת – כמפורט בסעיף 3.1להלן. - ביום ,17.8.2009הודיע השמאי המכריע – מר י .רייטן – על סיום הכנת השומה המכרעת. השמאי קבע בשומתו את הפיצויים הבאים : בגין התכנית הראשונה – ,₪ 11,681,158ליום .16.2.1995 בגין התכנית השניה – ,₪ 19,959,558ליום . 25.5.2000 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 6 - ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . ביום ,18.10.2009הוגשו לועדת הערר ,ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גזר" וחברת כביש חוצה ישראל בע"מ ,עררים על החלטת השמאי המכריע. - ביום ,20.1.2010החליטה ועדת הערר מחוז המרכז ,בראשות כב' יו"ר הועדה -עו"ד כ. פנטון ,על מינוי שמאי מייעץ ,תוך ציון הפסיקה וההחלטות ,בדבר היקף ההתערבות המצומצם בהחלטת שמאי מכריע. נקבע ,כי השמאי המייעץ אשר יתמנה ,ייתן את דעתו לשלוש הסוגיות הבאות : השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם. האם ניתן ביטוי נכון וראוי להיות זכותו של המושב זכות חכירה מתחדשת ולא זכות בעלות ,בחישוב שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור התכנית. התייעצותו של השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים ושימוש בנתונים שלא הוצגו בפני הצדדים ולא ניתנה להם זכות טיעון ביחס אליהם. כמו כן ,נקבע ,כי (ציטוט -עמ' 7להחלטה) – " ככל שימצא השמאי המייעץ כי יש לתקן את השומה המכרעת ,לרבות ערכי השווי שנקבעו בה ,יפרט זאת בחוות דעתו". - ביום ,10.2.2010מוניתי ,ע"י מועצת שמאי מקרקעין ,כשמאית מייעצת ,על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 -במסגרת העררים שבנדון. .3עיקרי השומה המכרעת ,מיום : 17.8.2009 3.1מטרת השומה המכרעת : מסגרת העבודה של השמאי המכריע הוגדרה ע"י ועדת הערר ,בהרכבה הקודם ,שדנה בערר מס' .257/02להלן ציטוט מתוך החלטתה ,מיום : 26.10.2005 " התוצאה היא ,כי יש להעביר בירורה של התביעה לשמאי מכריע ,אשר יבחן אם נגרמה פגיעה למקרקעין נשוא התביעה כקרקע חקלאית ,בה יש לעורר זכות לשימוש כקרקע חקלאית בלבד .כמו כן ,יבחן השמאי המכריע גם את החלופה של פגיעה בפוטנציאל ,ככל שהיה כזה ,ובהתייחס לעמדתנו כפי שהובאה לעיל ,מתוך הנחה כי לא היתה כוונה לתחולה רטרואקטיבית של בטלות החלטות ממ"י ,כך רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 7 שאם לימים יחול שינוי כלשהו בקביעת בימ"ש בעניין חגור ,בבית המשפט העליון, לא יהיה צורך לחזור על תהליך השמאי המכריע שוב" . 1 3.2נתוני השטחים הרלבנטיים : יצויין ,כי הנתונים העובדתיים לגבי גודל השטחים אינם שנויים במחלוקת . - שטח ששונה יעודו לדרך (בשתי התכניות) 683.208 :דונם מתוכו - - שטח ששונה יעודו לדרך בתכנית הראשונה 314.547 :דונם שטח ששונה יעודו לדרך בתכנית השניה 368.661 :דונם שטחים כלואים (בין הכביש לגבול המשבצת) 48.333 :דונם שטחים הנמצאים במגבלות קו בנין 298.905 :דונם 3.3הזכויות במקרקעין (ציטוט מהשומה המכרעת ) : " המקרקעין נשוא הערר נכללים במסגרת חוזה תלת שנתי מתחדש ,בין מושב יד רמב"ם, לבין מינהל מקרקעי ישראל .החוזה מתייחס למשבצת המושב כולה. מטרת החוזה הוגדרה לשימוש חקלאות ,הקמת מבנים משקיים למטרת חקלאות, הקמת יחידת מגורים ומבני ציבור .סעיף 21קובע ,כי בעת שינוי ייעוד של המשבצת או חלק ממנה ,יהיה רשאי המשכיר להביא לידי סיום את תקופת השכירות באותו חלק ששונה היעוד ,תמורת תשלום פיצויים עבור זכויותיו והשקעותיו של המושב ע"פ קביעת ועדת הפיצויים" . 3.4שיקולים ,עקרונות ומסקנות בשומה המכרעת (כולל ציטוטים מתוכה ) : 3.4.1 פוטנציאל תכנוני (ציטוט) : " לאור האמור לעיל ,ניתן לקבוע ,כי הסבירות לקדם תכניות לשינוי יעוד בקרקעות מושב יד רמב"ם לא היתה ריאלית ,כאשר בנוסף היה ברור ,שתוואי כביש ,6הגם שלא גובש סופית ,אמור לעבור באזור זה ,לרבות המחלף המחבר אותו עם כביש 431וכן לאור ריבוי התשתיות שבאזור זה. 1 יוער ,כי וועדת הערר ביקשה מהשמאי המכריע לחשב את השווי גם בחלופת הפוטנציאל ,מאחר שענין חגור היה מצוי ,באותה עת, בעיצומו של ערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 8 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . לפיכך ,יוזמות תכנוניות לשינוי יעוד ,גם אם היו מוגשות למוסדות התכנון ,ע"י יזמים שהיו מתקשרים עם חברי מושב יד רמב"ם ,לא היו מצליחות לקרום עור וגידים לכדי תכניות שהיו מקבלות את תמיכת מוסדות התכנון. לפיכך ,הגעתי לכלל מסקנה ,כי שוויה של הקרקע מושא הערר בחלופת הפוטנציאל ,המזכה את חברי המושב או מי שבא בשמם ,ליהנות מהחלטות המינהל שהיו נהוגות באותה עת למקרה של שינוי יעוד ,ואף שוויה ע"פ החלופה המזכה ליהנות מהחלטות המינהל החדשות שנתקבלו לאחר בג"צ הקשת המזרחית אינן רלוונטיות" (ההדגשות במקור). 3.4.2 שוויה של דרך המיועדת להפקעה במצב התכנוני החדש : בנסיבות המקרה הנדון ,שווייה של קרקע ביעוד דרך ,ע"פ התכנית הראשונה והשניה ,הינו אפס. 3.4.3 קווי הבנין והשפעתם על השווי : לאור הקביעה ,כי למקרקעין מושא הערר ,שבתחום תכנית הדרך הראשונה והשניה ובשטח הגובל אתן ,לא היה פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד ,הרי שמגבלת קווי הבנין אינה רלוונטית לשימושים חקלאיים. ס' ( 12ד) לתכנית השניה קובע ,כי לועדה המקומית סמכות ,לאחר התייעצות עם הועדה המחוזית ומגישי התכנית ,להתיר שימושים חקלאיים מובהקים ,כגון חממות ,בשטחים חקלאיים ,בתחום קווי הבנין. לפיכך ,קווי הבנין אינם משפיעים על שווי המקרקעין הגובלים בתכנית השניה. 3.4.4 נתונים לאומדן שווי הקרקע : השמאי המכריע הציג מספר מקורות נתונים ,תוך ציון כי (ציטוט) " -אין בנמצא עסקאות ,היכולות להעיד על מכר רצוני של קרקעות חקלאיות (חלקות ב' של מושב) ,בטח שלא בהיקף של מאות דונמים". השמאי ציין ,כי הוצגו בפניו נתונים רבים ,היכולים לתת אינדיקציה עקיפה בלבד לשוויין של קרקעות חקלאיות ,הן משום היקפם המצומצם ,הן משום עיסוקם בזכויות בעלות אופי שונה והן בשל העובדה שלא השתכללו לכלל עסקאות. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 9 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . בשל חשיבות הענין ,אני מוצאת לנכון להציג את עמדות הצדדים ,כפי שהוצגו בפני השמאי המכריע (בתמצית) ,לאחר שהתבקשו לעשות כן -במספר חלופות: עמדת עוררת מס' ,2באה לידי ביטוי בחוות דעתו של השמאי מטעמם ,מיום .24.11.2002השמאי קבע ,כי למושב יד רמב"ם זכות בר רשות אשר אינה מאפשרת ,לשיטתו ,הגשת תביעה על ירידת ערך לפי ס' .197לחילופין ,ציין השמאי ,כי גם אם קיימת למושב זכות זו ,הרי שלא חלה ירידת ערך בגין אישור התכניות הנטענות ע"י המשיב כפוגעות. עם זאת ,בחוות דעתו ,ציין שמאי העוררת ,במהלך התייחסותו לשומת שמאית המשיב ,כי (ציטוט) – "השווי הבסיסי לשטח חקלאי בזכויות של בר רשות אינו עולה על $ 3,000לדונם ,לכל היותר( ".עמ' 25לחוות הדעת). בנוסף ,הוצג על ידו -לאור בקשתו של השמאי המכריע -תחשיב לאומדן השווי, המתבסס על החלטות ממ"י ,תוך הסתייגות מתקפותו .בחלופה זו ,נקבע על ידו שווי של כ/$ 5,290 -לדונם בממוצע .אולם ,מאחר שסכום הפיצוי כולל את שווי המחוברים ,הפחית השמאי מערך זה את הפיצוי שניתן למושב בגין רכיב זה (לטענתו ,כ/$ 1,225 -דונם) וקיבל שווי ממוצע של /$ 4,065דונם. עמדת המשיב מפורטת במסמך מיום ,30.1.2007הכולל את תחשיב אומדן הפגיעה במקרקעין בשתי חלופות. שמאית המשיב ציינה ,בראשית דבריה ,כי אין בתחשיבים הנוספים שהוצגו על ידה בפני השמאי המכריע (חלופה ב' ,כמפורט להלן) ,כדי לשנות את עמדתה הבסיסית, לפיה שיעור הפגיעה הינו בהתאם לחלופה א' ,כפי שהוצגה בחוות דעתה ,מיום .15.5.02בהתאם לכך ,הוצגו על ידה אסמכתאות אך ורק לשווי בחלופה א'. להלן ערכי השווי במצב הקודם בשתי החלופות : 2 לא נמצאה ראיה וגם לא הוצגה בפני שומה מטעם עוררת מס' ,1אך טענותיה נשמעו בעת הדיון בפני. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 10 - ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . חלופה א' -קרקע עם פוטנציאל .השמאית קבעה שווי של /$ 28,000דונם לשטח ששונה יעודו לדרך ,למועד הקובע ,16.2.1995ושווי של /$ 20,000דונם לשטח ששינה יעודו לדרך ,למועד הקובע .25.5.2000 - חלופה ב' -קרקע ללא פוטנציאל .בחלופה זו ,הציגה השמאית שני תחשיבים : הראשון -שווי קרקע חקלאית לאור הפסיקה בבג"צ הקשת המזרחית והחלטות ממ"י שבאו בעקבותיה /$ 11,097 -דונם ,לשני המועדים הקובעים לעיל. השני -שווי קרקע חקלאית בהתעלם מהחלטות ממ"י /$ 5,000 -דונם ,לשני המועדים הקובעים לעיל. להלן איזכור הנתונים שצויינו ע"י השמאי המכריע : עסקת מכירת אדמות חקלאיות בתחום מושב בית מאיר ,לחברת החשמל, לצורך הקמת תחנת כח ותחנת מיתוג : תיאור המקרקעין -מתחם בשטח של כ 575 -דונם בגושים 4626ו,4628 - אדמות מושב בית מאיר – קרקע ממ"י בחוזה משבצת, לצד מיעוט של קרקעות חקלאיות המוחזקות ע"י חוכרים פרטיים ,הממוקמת בסמוך למושב יד רמב"ם, מצידו הצפוני של כביש .431 מועד העסקה פרטי הרוכש נסיבות הרכישה - שנת 1996- חברת החשמל לישראל אישורה של תמ"א ,10/מיום ,22.2.1996אשר ייעדה בשטח הנ"ל מתחם להקמת תחנת כח ותחנת מיתוג. הליכי הרכישה רכישת הקרקע הנ"ל נעשתה אמנם בצל הפקעהצפוייה ,אך בהליך שאינו מקובל בד"כ :מיצוי מו"מ בהסכמה עם בעלי הזכויות וזאת ,כתנאי להפקעת המקרקעין ,באם המו"מ לא יצלח. התמורה בעסקה /$ 15,000 -דונם (נטו) ,עבור קרקעות בתחום מתקן החשמל ; /$ 10,000דונם (נטו) ,עבור שטחים נלווים (מחוץלמתקן עצמו) ,הסמוכים למתקן ; בנוסף ,הרוכש שילם סכום של כ/$ 4,000 -דונם ,בגין מס שבח שהושת על העסקה. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 11 נתון לגבי עסקת מכר בחלקה 1בגוש - 4772קרקע חקלאית פרטית בשטח של 14,000מ"ר ,אשר לגביה היתה כוונה להקים תחנת תדלוק -לפי /$ 10,000דונם. מידע שנמסר ע"י נציג חב' נשר ,לפיו ,החברה רכשה קרקעות חקלאיות, ממושבים וחוכרים פרטיים ,בהיקף של עשרות דונמים ,לצורכי כרייה ואף לצרכים הנלווים לכך, בטווח מחירים הנע בין 5,000 /$דונם ל/$13,000 -דונם. לגבי שני הנתונים הנ"ל (סעיפים 12.3.3ו 12.3.4 -בשומה המכרעת) ונתונים כלליים המפורטים בסעיפים 12.3.1ו 12.3.2 -בשומה המכרעת ,ציין השמאי (ציטוט) – " ככלל ,הנתונים הנ"ל אינם יכולים להוות אמות מידה לאור השונות הגדולה שלהם ביחס למקרקעין מושא הערר .הנתונים הנזכרים בסעיפים 12.3.3ו 12.3.4 -יכולים לתת אינדיקציה ראשונית בלבד ,גם לאור הפערים בגודל העסקאות ביחס למקרקעין מושא הערר". מו"מ מול מפעל "נשר" לגביו ציין (ציטוט) - "ההצעות הנ"ל של חברת "נשר" התייחסו לשטח מצומצם של עשרות דונמים ,המצויים בצמוד לשטחי המפעל .רמת מחירים זו לא יכולה לשקף את השווי עבור חטיבת הקרקע כולה 683דונם שהופקעו". 3.4.5 עקרונות חישוב הפיצוי בגין ירידת הערך (כולל ציטוטים) : השמאי המכריע בחר לבסס את שומתו באופן בלעדי על המחיר שנקבעבעסקת בית מאיר ,לאחר ביצוע התאמה .כפי שצוין לעיל ,מחיר העסקה בגין השטחים שיועדו למתקן החשמל ,עמד על /$ 15,000דונם /$ 4,000 +דונם (בגין תשלום מיסוי מקרקעין) ,ס"ה /$ 19,000דונם. מערך זה הפחית השמאי המכריע ,35%עקב המיקום הנחות המושפע מתוואי נחל גזר ,מריבוי תשתיות והמגבלות שהן מטילות ולאור השפעתו של התכנון הקודם ,שנתן ביטוי ראשוני לכוונה לסלול באזור זה כביש ולמקם בו גם את המחלף עם כביש .431השווי לאחר ההפחתה לעיל – /$ 12,350דונם. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 12 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . לדעת השמאי המכריע ,חישוב השווי ,ע"פ חלופת הפוטנציאל (או חלופותהפוטנציאל) ,אינו רלוונטי למקרקעין נשוא הערר .לפיכך ,גם ההשפעה השלילית של הכביש על מקרקעי המושב שבתחום קווי הבנין של התכנית השניה ,אינה רלוונטית. - נתוני השווי לדונם קרקע חקלאית במושב יד רמב"ם בתכנית הראשונה והשניה ,הינם זהים בערכים דולריים ותורגמו לשקלים חדשים למועד הקובע של כל תכנית. הערך הבסיסי עבור השטחים הכלואים -שטחים הממוקמים בין הכבישלגבול המשבצת (מופרדים מרצף המשבצת) ,הוערך בהתאם לסיווג שטחים דומים בעסקת בית מאיר -שם הם הוגדרו כ"שטחים נלווים" .שוויים נקבע בשיעור של 2/3משווי השטחים החקלאיים שבתחום תחנת הכח. לפיכך ,ערכם של השטחים הכלואים במצב הקודם ,באדמות מושב יד רמב"ם ,על בסיס שיעור של כ 2/3 -משווי הקרקע הנכללת בתחום הדרך שהופקעה ,נקבע בסך של /$ 8,250דונם. השווי החדש של המקרקעין שסווגו ביעוד דרך להפקעה הוא אפס. השווי החדש של המקרקעין הגובלים עם התכנית (שטחים כלואים) הוערךבשיעור של 40%מהשווי הקודם ,קרי ,בסכום של /$ 3,300דונם. .4תמצית טיעוני הצדדים בעררים 9026/09ו:9027/09 - הערה מקדימה : השומה המכרעת שנערכה ע"י מר רייטן ,הינה יסודית ומפורטת ולפיכך ,אינני מוצאת כנכון ,לחזור ולפרט את הנושאים העובדתיים ,שאינם שנויים במחלוקת ,הכלולים בה ,אלא במידה שהם קשורים להנחיות ועדת הערר או להבנת הענין. אתמקד ,לפיכך ,בסוגיות השנויות במחלוקת ,תוך איזכור נתונים חיוניים להבנתן. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 13 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 4.1השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם : להלן עיקרי הטיעונים של הצדדים בסוגיה זו .תגובות הצדדים לטיעונים של הצד שכנגד, אינם מוצגים ,לאור העובדה ,כי עיקריהן נכללים במסמכים הקשורים לעררים. 4.1.1תמצית טיעוני העוררות : במקרה הנדון יש להעריך שווי של קרקע חקלאית -בחוזה משבצת תלת שנתימתחדש -כקרקע נטולת פוטנציאל. לענין זה ,הוצגו נתונים בקשר לכ 50 -הסכמי פשרה שנחתמו בין עוררת מס' 2לבין מושבים וקיבוצים שונים ,ברחבי הארץ .בנוסף ,הוצגו החלטות ועדת הפיצויים של ממ"י לגבי קרקע אשר הופקעה ע"י מע"צ ומיועדת לדרך ,פסקי דין רלבנטיים וניתוח עסקת מכר של נחלה במושב יד רמב"ם עצמו. פירוט הנתונים – ר' נספח א ( )1לחוות הדעת. עסקת בית מאיר ,שעליה התבסס השמאי המכריע משקפת שווי של קרקעביעוד תחנת כוח ולא של קרקע חקלאית .3כמו כן ,שווי השטחים הנלווים, הצמודים למתקן החשמלי ,נגזר משווי תחנת הכוח .אין ספק ,כי חברת החשמל לא רכשה את השטח לצרכים חקלאיים .כמו כן ,עפ"י תמ"א , 10/ניתן להרחיב את שטח המתקן החשמלי. אף לגישת שמאית המשיב ,העסקה אינה משקפת שווי של קרקע חקלאיתגרידא ולראיה -במסמכי המושב הוצגה העסקה (נספח 22למוצגים ,ס' )22.2.6תחת הכותרת "קרקע עם פוטנציאל". עסקת בית מאיר נכרתה בנסיבות מיוחדות – חברת החשמל היתה "לחוצה"לרכוש את הקרקע ,שכן היא שילמה קנס בגובה מיליוני שקלים על אחסון הטורבינות .4אף על פי שחח"י יכלה להפקיע את הקרקע ,היא העדיפה לשלם סכום גבוה יותר כד לקצר את ההליך ,שכן ,פעולת הפקעה כרוכה ,בדרך כלל, בהליכים משפטיים ממושכים. 3 וזאת בהסתמך על ה"הואיל" החמישי במבוא להסכם וכן -סעיפים 3.2ו 6.7 -להסכם. 4 בהתבסס על כתבה שפורסמה בעיתונות ואשר הוצגה ע"י המשיבה (נספח 9למוצג .)23 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 14 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . יש להתעלם מעסקת בית מאיר ,שכן היא בוצעה לפני פס"ד "הקשתהמזרחית" ,בתקופה בה קרקעות חקלאיות ,ככלל ,נהנו מפוטנציאל תכנוני .גם השמאי הממשלתי מציין ,בטיוטה לקווים מנחים להכנת שומת פיצויים בגין הפקעה או השבה של קרקע חקלאית המנוהלת ע"י ממ"י ,כי בעת הערכת שווי בגישת ההשוואה ,יש להתעלם מעסקאות שנעשו טרם פסה"ד האמור. השומה מבוססת על עסקה אחת בלבד ,בניגוד לנדרש עפ"י תקן 3של מועצתהשמאים ,ולכן אינה מהימנה .כמו כן ,לא נבחנה סבירות הממצאים לאור הנתונים שהוצגו על ידי העוררים. השווי שנקבע ,על סמך עסקת בית מאיר ,גבוה בעשרות מונים מערך הקרקע.חריגותה של העסקה בולטת ,נוכח הנתונים האחרים שהוצגו ע"י העוררים. 4.1.2תמצית טיעוני המשיב : השמאי המכריע לא הסתמך רק על עסקת בית מאיר ,אלא הוא שקל ובחן אתכל העסקאות האחרות ,אשר עמדו בפניו ,תוך ביצוע התאמות נדרשות .לאחר שהפעיל את נסיונו ושיקול דעתו ,הגיע השמאי המכריע למסקנה ,כי עסקת בית מאיר דומה במאפייניה למקרה הנדון ולכן העניק לה משקל מכריע. גם אם היתה ,במקרה הנדון ,התבססות על עסקה אחת ,הרי שאין הדבר יוצאדופן .לראיה ,הוצגו :החלטה בו"ע - 1053,1054/00נעמי עזר נ' מס שבח ופס"ד בה"פ - 1308/03סיגלית הבר נ' עיריית פתח תקוה. תקן ,3לפיו נדרש ניתוח של 3עסקות השוואה לפחות ,הינו הוראה מנחה ולאהוראה מחייבת ,במיוחד באותם מקרים המאופיינים במיעוט נתונים. לדברי שמאית המשיבה ,אשר ייצגה גם את בעלי הזכויות במושב בית מאיר,המחיר שנקבע באותה עיסקה ,מגלם את שווי הזכויות של המחזיקים בקרקע החקלאית ,ערב ההפקעה .כמו כן ,על אף שבקרקע החזיקו בעלי זכויות בעלות אופי שונה (חוזה תלת שנתי ,חוזה חכירה) ,לא ניתן לכך ביטוי בגובה התמורה. לחברת החשמל עמדה הזכות להפקיע את הקרקע .לכן ,אין סיבה ,שהיאתשלם סכום גבוה משמעותית מהמחיר הראוי. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 15 בעסקת בית מאיר ,נכללו ,בין היתר" ,שטחים נלווים" – קרקע חקלאית נטולתפוטנציאל (ההסכם כולל סעיף המאפשר להוציא חלק מהשטחים הנ"ל מההסכם) ,לגביה שולם סך של /$ 10,000דונם נטו. ככלל ,יש להעריך את שוויה של קרקע חקלאית בגישת ההשוואה .בגישה זו ,איןהכרח לתת משקל זהה לכל העסקאות הנבחנות. לאור מאפייני עסקת בית מאיר ,הדומים ,לדבריהם ,למקרה הנדון – מועדהעסקה ,קירבה גיאוגרפית ,היקף השטח ,מצב תכנוני ומשפטי ,היות הרוכש גוף ציבורי (לרבות השפעת האפשרות להפקיע ,ככל שהיתה) – היה זה מחובתו של השמאי המכריע להעניק משקל גבוה לעסקה זו. עסקת בית מאיר אינה יוצאת דופן ולראיה ,הוצגו נתוני עסקאות אשר נחתמו ביןהמושבים פדיה וגימזו עם יזמים ,בסמוך למועדים הקובעים הרלבנטיים .בנוסף, הוצגו פניות שהוגשו ע"י יזמים למושב יד רמב"ם ומחירים ששילמה חברת "נשר" עבור קרקעות חקלאיות שרכשה בסביבת המושב. פירוט הנתונים – ר' נספח א ( )2לחוות הדעת. -האמור בהחלטת ממ"י מס' ,969מהווה בסיס להשוואה ,לגבי שווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל .בהתאם להחלטה ,מתקבל ,במקרה דנן ,שווי בגבולות /$ 12,000דונם /$ 11,000 -דונם ; 4.2האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים ? 4.2.1תמצית טיעוני העוררות: השמאי המכריע לא קבע מה טיב הזכויות של המושב במקרקעין ולא הכריע בשאלת עודף המשבצת של המושב .להלן עיקר טענות העוררים בכל אחת מהסוגיות : טיב זכותו של המושב במקרקעין - יש לתת משקל ראוי לעובדה שזכותו של המושב ,לגבי שטח המשבצת ,הינהזכות שכירות מתחדשת וזאת ,לעומת זכות חכירה או זכות בעלות. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 16 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . שווי זכות המושב בשטח העודף ,מעבר לתקן המשבצת - המושב מחזיק בשטח עודף ,מעבר לתקן המשבצת .זכותו של המושב בשטחזה היא זכות זמנית בקרקע ,להבדיל מזכות השכירות המתחדשת ,בתנאי משבצת. הזכות של המושב בשטחים העודפים היא זכות פחותה לעומת זכותו בשטחיםהתואמים את תקן המשבצת. 4.2.2תמצית טיעוני המשיב : השמאי המכריע נתן ביטוי ראוי ונכון לזכותו של המושב -זכות חכירה תלת שנתית מתחדשת ,כמו גם להיקף זכותו של המושב ,כמפורט להלן : טיב זכותו של המושב במקרקעין - בהתאם לפס"ד חגור ,שווייה הכלכלי של זכות בר רשות ,בחוזה תלת שנתי,אינו נופל משווייה הכלכלי של זכות חכירה לדורות. מסמך "שומת המאסטר" ,המפרט שוויין של זכויות שונות בקרקע חקלאיתללא פוטנציאל ,כנגזרת של זכות הבעלות ( )100%קובע ,כי שוויה של זכות חכירה תלת שנתית מתחדשת (מעל 15שנים) הינו בגבולות 65%-75% משווי זכות בעלות. בהתאם ל"שומת המאסטר" ,הרי שההפחתה בין זכות בעלות ,לבין זכותו שלמושב יד רמב"ם ,מתבטאת באחוזים בודדים ,אם בכלל. עוררת מס' - 2חברת כביש חוצה ישראל – שילמה עבור קרקע חקלאיתבבעלות פרטית ,הממוקמת בטירה ובזמר/$ 15,000 ,דונם/$ 10,000-דונם. שווי זכות המושב בשטח העודף ,מעבר לתקן המשבצת - השמאי המכריע פירט בשומה המכרעת את זכותו של המושב במקרקעין (ס' 8לשומה המכרעת) .כמו כן ,השמאי התייחס לטענת עודף המשבצת (ס' 11.7 לשומה המכרעת). רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 17 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 4.3התייעצות השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים : הצדדים הסכימו במהלך הדיון ,כי ניתן "לרפא" את הסוגיה ,באמצעות מתן אפשרות טיעון לגביה – כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר. אפשרות הטיעון ניתנה לצדדים ,אולם הם נמנעו מלהתייחס אליה במישרין ,אלא התייחסו לנושא השווי במצב הקודם בכלל ולעסקת בית מאיר בפרט. .5חוות הדעת המייעצת : לאור ריבוי המחלוקות בין הצדדים ,אני מוצאת לנכון לפצל את ההכרעה למספר נושאים עיקריים : 5.1השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם : מסגרת העבודה של השמאי המכריע הוגדרה ,כאמור ,ע"י ועדת הערר בערר מס' - 257/02 כמצוטט בסעיף 3.1לעיל. בהתאם לכך ,סקר השמאי המכריע ,באופן מעמיק ויסודי ,את המצב התכנוני של המקרקעין שבנדון והגיע בעצמו למסקנה ,כי יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם כקרקע חקלאית ללא פוטנציאל .לצורך כך ,עשה השמאי המכריע שימוש בגישת ההשוואה, כמפורט בשומתו. השמאי סקר את קשת הנתונים שעמדו בפניו ,כמפורט בס' 3.4.4לעיל ,אך בחר להתבסס בשומתו על עיסקה בודדת ,מיום ,7.8.1996שנערכה בין "בית מאיר אגודה שתופית להתיישבות של המזרחי בע"מ" לבין "חברת החשמל לישראל בע"מ" (להלן "עסקת בית מאיר") .יצויין ,כי ערכי השווי אותם הביא בחשבון אינם מהווים שילוב של נתונים ,אלא הסתמכות בלעדית על נתוני עסקת בית מאיר. השמאי המכריע פירט ארוכות את קווי הדמיון -לדבריו -בין עסקת בית מאיר למקרה שבנדון ,בגינם נמצאה עסקת בית מאיר כעסקת השוואה מתאימה ביותר ,בכפוף להתאמות שביצע ,בשל מאפיינים שונים של המקרקעין ,אותם מצא לנכון להביא בחשבון. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 18 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 5.1.1מדיניות מינהל מקרקעי ישראל במועד חתימת הסכם בית מאיר : עסקת בית מאיר נחתמה ,כאמור ,במהלך שנת .1996במהלך השנים ,1992-2002 עמדו בתוקפן החלטות מינהל מקרקעי ישראל ,אשר קבעו את מדיניותו בעת שינוי יעודה של קרקע חקלאית. להבנת הרקע ולהדגשת ההבדלים בין המציאות ששררה באותה תקופה לבין המציאות שנקבעה לאחר פס"ד הקשת המזרחית ,אני מוצאת לנכון לפרט את עיקרי מדיניות ממ"י באותה תקופה ,מתוך "דו"ח מילגרום": 5 " במאי 1992חל השינוי המשמעותי ביותר במדיניות .מועצת מקרקעי ישראל קבעה הסדרים חדשים למקרה של שינוי ייעודה של קרקע חקלאית למטרות מגורים ,תעשיה ומסחר ,המבוססים על השתתפות משמעותית של החקלאים בערך החדש של הקרקע החקלאית לאחר שינוי ייעודה" . ובהמשך " -כאמור ,החלטה זו (החלטה - 533ל.א ).היוותה למעשה מהפך במדיניות מתן הפיצויים בגין קרקע חקלאית ששונה ייעודה ,שכן לפי ההחלטה ,על אף ההוראה המפורשת בחוזי החכירה ,המתייחסת למקרה של שינוי ייעוד ,לראשונה נקבע ,כי הפיצוי ייגזר משווי הקרקע בייעודה החדש ולא משוויה החקלאי בהתאם למטרת החכירה .ההחלטה איפשרה לפטור את החוכר מלהשיב את הקרקע למינהל והותירה בידיו (או בידי "מי מטעמו") את היוזמה לניצול הקרקע בייעודה החדש .קביעת שיעור הפיצוי כנגזרת משווי הקרקע בייעודה החדש ,ביטלה את העיקרון של תשלום פיצוי אחיד לכל החוכרים החקלאיים (בהתאם לסוגי הגידולים בקרקע) ויצרה הבדלים משמעותיים ביותר בסכומי הפיצויים ששולמו לחוכרים ,בהתאם למיקום ולשווי הקרקע בייעודה החדש" . מדיניות זו באה לקיצה לאחר מתן פס"ד הקשת המזרחית ,מיום ,29.8.2002בו נקבע ,ככלל ,כי למחזיקים בקרקעות חקלאיות המנוהלות ע"י ממ"י ,אין זכות לקבל פיצוי הנגזר משווי הקרקע בייעודה החדש. 5 בשמו המלא " -דין וחשבון של הצוות הבינמשרדי לבחינת מכלול ההיבטים הנוגעים לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית" ,מיום .14.12.2000 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 19 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . לאור האמור לעיל ,ייקל להבין את השינוי הדרסטי שחל במעמדם של החוכרים החקלאיים ,אשר הפכו משותפים פוטנציאליים למיזמים שונים -לגורמים סבילים, הזכאים לפיצוי בגין שווייה החקלאי של הקרקע בלבד ,במקרה של שינוי יעוד. מכאן יהיה זה אך סביר להניח ,כי התקשרויות שנערכו לגבי קרקעות חקלאיות המנוהלות ע"י ממ"י ,6בין השנים ,1992-2002לרבות עסקת בית מאיר ,הושפעו מהמדיניות שקדמה לבג"צ הקשת המזרחית ,כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות השונות של ממ"י .דבר זה מוצא ביטוי הן בהתנהגות "המוכרים" הפוטנציאליים ,להם עמדו אלטרנטיבות ייזום שונות והן בתמורה שיכלו לצפות לה. הנתונים המפורטים בנספח א ( , )2ובעיקר המחירים המצויינים לגביהם , מסייעים לע מוד על הלך הרוח ששרר בתקופה האמורה לגבי קרקעות חקלאיות בניהול ממ "י. כלומר " ,שווי יה " של קרקע חקלאית אשר עמדה לה האפשרות ליהנות ממדיניות זו ,סביר שהיה ג בוה יותר משווי י ה של אותה קרקע לאחר שמדיניות זו הגיעה לקיצה . 5.1.2מסמכים שהוצגו בקשר לעסקת בית מאיר : מספר נתונים העומדים בפני ,מחזקים את ההנחה ,כי למתחם נשוא עסקת בית מאיר ולקרקעות הסמוכות לו ,היה קיים באותה תקופה פוטנציאל לשינוי יעוד, כמוסבר להלן : א .תמ"א 10/שינתה את ייעודה של הקרקע הכלולה בעסקת בית מאיר מחקלאות ל"תחנת כח" .סביר להניח ,כי מתחם קרקע אשר נמצא מתאים מבחינה תכנונית לשמש כתחנת כח יבשתית (שאינה ממוקמת על שפת הים) ,תאם גם שימושי תעשיה אחרים ,בשל אפיונים (או דרישות) דומים. ב .סעיף 9להסכם בית מאיר ,מעגן את האפשרות להשבת הקרקע למוכר ,אם לא ימומש ייעוד הקרקע ,כפי שנקבע בתמ"א( 10/ציטוט) - 6 הכוונה גם להצעות מחיר ולחוזים מותנים אשר לא קרמו בסופו של דבר עור וגידים ,מאחר שייעוד הקרקע נותר חקלאי .כלומר, הפוטנציאל לשינוי יעוד לא מומש . רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 20 " הואיל ולטענת המעביר ,התמורה שלא למטרות שנקבעו בתמ"א10/ גבוהה יותר ומכיוון שהחברה הצהירה שהמקרקעין דרושים לה לתכליות ולשימושים שנקבעו בתמ"א ,10/קרי ,שעיקר השימוש בשטח יהיה למטרות של תחנת כח ,תחנת מיתוג ומתקני לוואי ושירות להם ולכן ,התמורה נמוכה יותר .מוסכם ,כי במידה שהחברה לא תקים במקום תחנת כח או תחנת מיתוג עד שנת ,2006ייחשב הדבר כהפרה יסודית של הסכם זה וכל המשמעויות הקשורות לכך בחוק החוזים (תרופות)" . הנה כי כן ,המוכר (מושב בית מאיר) פעל תחת ההנחה ששווי המקרקעין ערב שינוי היעוד היה גבוה יותר מהשווי עפ"י הייעוד שנקבע בתמ"א 10/ולפיכך, שמר על זכות ההשבה של המקרקעין ,אלא אם ימומש היעוד כתחנת כוח. אלמלא סבר המוכר ,כי עומדות לו אפשרויות ממשיות להוביל מיזמים הכרוכים בשינוי ייעוד במתחם האמור ובכך אולי אף להגדיל את ערך זכויותיו ,מעבר לתמורה בעיסקה ,הרי שלא היה מותיר לעצמו את הזכות לדרוש את השבת הקרקע. ג .מסמך שהוצג ע"י שמאית המושב -הצעה של מושב בית מאיר למפעל "נשר", מיום ,16.7.1996למכירת זכויות במקרקעין ,7הנמצאים בסמוך למקרקעין נשוא עסקת בית מאיר ,תמורת מחיר נטו של /$ 15,000דונם / $ 11,500 -דונם. ד .בנספח 23למסמכי המשיב 8 נכללים שני הנתונים לעיל תחת הכותרת "אסמכתאות להוכחת הפוטנציאל של הקרקע החקלאית ,לרבות עסקאות השוואה רלבנטיות" .בנספח 22למסמכי המשיב 9נכללים שני הנתונים תחת הסעיף "סכום הפיצוי המגיע – קרקע עם פוטנציאל". כלומר ,גם שמאית המושב עשתה שימוש בנתונים אלה ,כדי להוכיח את שווייה של קרקע חקלאית עם פוטנציאל.10 7 מהמסמך הנ"ל עולה ,כי 32דונם מהמקרקעין נכללים בגוש 4629ואילו 50דונם נוספים ממוקמים (ציטוט) – " בשטח שממזרח למתחם התחנה" (הכוונה ,ככל הנראה ,למתחם תחנת הכח "גזר"). 8 נספח ד' לתגובת המושב לעררי חברת כביש חוצה ישראל והועדה המקומית. 9 סיכומים מטעם מושב יד רמב"ם. 10 יצויין ,כי מסמכים אלה הוגשו לשמאי המכריע בשנת - 2007במסגרת טיעוני ב"כ מושב יד רמב"ם ,כי למקרקעין נשוא השומה קיים פוטנציאל לשינוי יעוד – וזאת ,עוד בטרם נקבע על ידו כי אין להם כל פוטנציאל. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 21 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . מתוכנם של המסמכים המפורטים לעיל עולה ,כי המחיר שסוכם בעסקת בית מאיר, לא שיקף שווי של קרקע חקלאית גרידא ,אלא שווי בעל רכיב של פוטנציאל לשינוי ייעוד (שאכן מומש במועד העיסקה -ר' להלן) . לאור קביעתו של השמאי המכריע ,שיש להעריך את הקרקע ביעודה החקלאי, ללא פוטנציאל ,הרי שלנתונים שהציג ,לרבות אלה אשר שימשו כ"אינדיקציה ראשונית" ,אין כל רלבנטיות לשווי אות ו הוא ביקש להעריך ולכן ,לא ניתן היה לעשות בהם שימוש. 5.1.3הליך רכישת הקרקע בעסקת בית מאיר והגדרת הממכר : תמ"א 10/פורסמה למתן תוקף בי.פ ,4392 .מיום – 17.3.1996כחמישה חודשים לפני החתימה על עסקת בית מאיר .כלומר ,במועד החתימה על ההסכם ,ייעוד המקרקעין היה תחנת כוח. ס' 18להוראות התכנית " -רכישת זכויות בקרקע" -קובע ,כי (ציטוט) - " קרקעות אתר גזר ,שטח נחל איילון החדש ,יירכשו בדרך של מו"מ ו/או הפקעה לפי פקודת הקרקעות – רכישה לצרכי ציבור ( .)1943הקרקע לדרך הגישה תירכש בהסכמה ו/או תופקע לפי חוק התכנון והבניה". לעניין זה ,מצויין במבוא להסכם המכר ,כי (ציטוט) – " החברה החלה בשנת 1994בהליכים להפקעת המקרקעין לפי פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור ( )1943ובמסגרת זו ,פנתה לועדה המייעצת לשר האוצר בנושא הפקעות והפקידה התחייבות כספית. כתנאי להפקעה ,נדרש נסיון למיצוי מו"מ בהסכמה עם בעלי הזכויות במקרקעין המיועדים להפקעה" . בהתאם להוראות התכנית וכפי שעולה מהמבוא להסכם ,המקרקעין אכן נרכשו בהליך של מו"מ בין הצדדים .באופן זה אכן נמנע הצורך ברכישה כפוייה של המקרקעין באמצעות הפקעה ולכן ,לכאורה ,נוהל מו"מ בין קונה מרצון ומוכר מרצון. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 22 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . עם זאת ,נראה שהמוכר נהנה מיתרון בניהול המו"מ ,על אף שלא יכול היה לממש את יעודה התקף של הקרקע ,11מאחר שמבחינת הקונה ,המשמעות של אי רכישת המקרקעין ,היתה אחת משתיים : א .רכישה כפוייה באמצעות הפקעה – כפי שיוסבר בהמשך ,נראה שאפשרות זו לא היתה כדאית לקונה ,נוכח שיקולים כלכליים שעמדו לנגד עיניו (ר' סעיף 5.1.4להלן). ב .מציאת מתחם חלופי 12 – אפשרות זו מחייבת הליך ארוך וממושך ,של מציאת מתחם מתאים ,תכנון ואישור תכנית ברמה ארצית ,על כל המשתמע מכך. 5.1.4האם עסקת בית מאיר עונה על הגדרת "עסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון" ? כפי שנטען ע"י העוררות (סעיף ,)4.1.1לחברת החשמל היתה כדאיות כלכלית בסיום מהיר ,ככל הניתן ,של הליכי רכישת הקרקע וזאת ,עקב רכישת רכיבי המתקן מבעוד מועד ,כפי שעולה מכתבה שפורסמה בעיתון "גלובס" ,בחודש יולי 1996 (ציטוט) - " החברה גם רכשה בעבר 4טורבינות גז תעשייתיות מתוצרת סימנס בשווי כולל של 220מיליון מארק ,לצורך הקמת השלב הראשון של הפרוייקט וזאת עוד בטרם הושלמו הליכי הרישוי ורכישת הקרקעות. הדבר גורם לכך שהחברה משלמת קנס לסימנס בגין אחסון הטורבינות" . (ההדגשה לא במקור). מהאמור לעיל עולה ,כי בין השיקולים של חברת החשמל לרכישת הקרקע עמד הרצון לחיסכון בעלויות אחסנה גבוהות בהשוואה לעלות רכישת המקרקעין (כ6 - מיליון דולר).13 11 כפי שציין השמאי המכריע בשומתו – " יובהר כי שינוי היעוד לשימושים הציבוריים הנ"ל אינו בגדר פוטנציאל מסחרי הניתן לניצול ע"י המושב או מי שבא מטעמו( ".עמ' 46לשומה המכרעת). 12 שכן ,המתחם כבר יועד לתחנת כח בתמ"א 10אשר אושרה מספר חודשים לפני מועד חתימת ההסכם. 13 מחיר רכישת המקרקעין בעסקת בית מאיר הינו כ 20 -מליון ( ₪שער החליפין ביום העסקה .)$ 1 = ₪ 3.15מחיר רכישת טורבינות הגז הינו כ 375-485 -מליון ( ₪שער החליפין של המארק הגרמני בין התאריכים 1.1.1994-1.1.1996הינו .)₪ 1.7-2.2כלומר עלות רכישת הקרקע מהווה 4%-5%מעלות רכישת הטורבינות בלבד. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 23 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . מכאן ,ניתן להניח ,כי חלופת ההפקעה לא היתה כדאית לחברת החשמל ,בבואה לנהל את המו"מ ,שכן ,דחיה נוספת ברכישת הקרקע ( המתבטאת בקנס כספי בגין אחסנת טורבינות) ,עלולה היתה להיות בעלת משמעות כלכלית ניכרת ,בהשוואה לעלות רכישת הקרקע. שיקול זה יכול היה להוות גורם לחץ על החברה ,שהיה עלול להביא לצמצום מרחב האפשרויות שלה ,במסגרת המו"מ ,וכתוצאה מכך ,לסיום המו"מ מהר ככל הניתן ובמחיר גבוה. יצויין ,כי גם אם משקלה הראייתי של כתבה עיתונאית ,אינו גבוה ,האמור בה מהווה נדבך נוסף ,המצטרף ומאשש את הנאמר בענין זה. סוגיה זו ,בנוסף למפורט בסעיף 5.1.3לעיל ,מעמידים בספק עקרון מרכזי בשומה המכרעת ,לגבי היות עסקת בית מאיר בעלת אופי של עסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון. 5.1.5התמורה בגין השטחים הנלווים בעסקת בית מאיר – האם היא מהווה אינדיקציה לשווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל ? על אף עמדתי המפורטת לעיל ,בדבר חוסר ההתאמה של עסקת בית מאיר ,בכללה, לענייננו ,אני מוצאת לנכון להתייחס עניינית לעמדת ב"כ המשיב ,כי השטחים הנלווים, לגביהם נקבעה התמורה נטו על סך של /$ 10,000דונם ,הינם במעמד של קרקע חקלאית נטולת פוטנציאל ולכן ,ניתן להקיש מכך על שווייה . השמאי המכריע התייחס – במסגרת השומה המכרעת – לטענת העוררות (המשיבות בהליך שלפניו) ,לפיה התמורה בגין המקרקעין המיועדים למתקן החשמלי מגלמת את מימוש הפוטנציאל התכנוני .לצורך כך ,הפנו העוררות לסעיף 6.7להסכם (בו מפורטים רכיבי התמורה) ,כמפורט בעמ' 45לשומה המכרעת (ציטוט) – " כנגד טענת הפוטנציאל ,ראוי להדגיש כי שווי השטחים הנלווים (שאינם בתחום המתקן עצמו) ,תומחרו על ידי הצדדים לפי /$ 10,000דונם .לפיכך, ככל שקיים מימוש פוטנציאל תכנוני שבוצע בתמ"א ,10/ע"פ טענת המשיבות ,הרי שהוא יכול במכסימום להסתכם ב/$ 5,000 -דונם". רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 24 דברים ברוח דומה ,נטענו ע"י שמאית המשיב ,אשר ייצגה את בעלי הזכויות בקרקע גם בעסקת בית מאיר ,טענה ,כי המחיר בעסקה מגלם את שווי הזכויות של המחזיקים בקרקע החקלאית ערב ההפקעה .עוד טענה ,כי התמורה ברוטו ,שהיא התמורה בפועל ,היתה גבוהה -עד כדי כפולה - 14מהתמורה נטו. לגבי התמורה בגין השטחים הנלווים ציינה 15 (ציטוט) – " לעניין שווי השטחים הנלווים בסך $ 10,000לדונם נטו ,שווי זה נקבע בהתחשב בזכות לתבוע מחברת הכביש את ההפרש בסך $ 5,000לדונם נטו ". לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ,הגעתי לכלל דעה ,שאין להקיש מהם ,שהתמורה שנקבעה לגבי השטחים הנלווים משקפת את שווייה של קרקע חקלאית גרידא. סביר להניח ,שלשני הצדדים היה ענין לצרף את השטחים הנלווים לעסקה – כל אחת מסיבותיו .חח"י רכשה בדרך זו שטחים שאולי עשויים לשמש אותה בעתיד ובנוסף ,קבלה התחייבות מהמוכר להימנע מהגשת תביעת פיצויים בגין המקרקעין, לרבות תביעת פיצויים לפי סעיף 197לחוק התכנון והבניה 16 (סעיף 8.2להסכם). המושב קיבל תמורה בגין שטחים שניצולם היעיל כשטחים כלואים – מוטל בספק. מכאן ,שמדובר בשיקולים של בעלי ענין ,הזרים לענין הגדרת "שווי שוק". המסקנה היא שהתמורה הנ"ל אינה יכולה להוות אינדיקציה לשווי האובייקטיבי של הקרקע כקרקע חקלאית גרידא. 5.1.6מבחן הסבירות: ככלל ,שימוש בגישת ההשוואה ,תוך התבססות על נתון השוואה בודד ,עלול -גם אם לא חייב -להוביל לסטייה מהשווי הראוי .לפיכך ,נקיטה בשיטה זו צריכה להיות מלווה בבדיקה ,שמטרתה לוודא ,כי התוצאה המתקבלת מצוייה במתחם הסבירות. 14 השמאית ציינה ,לגבי השטחים המיועדים למתקן החשמלי ,כי התמורה ברוטו היתה כ/$ 28,000 -דונם כאשר התמורה נטו הינה /$ 15,000דונם. 15 תחת הסעיף – " אסמכתאות להוכחת הפוטנציאל של הקרקע החקלאית לרבות עסקאות השוואה רלוונטיות" ,בתוך נספח ד' לתגובת המושב לעררי חברת כביש חוצה ישראל והועדה המקומית (דצמבר . )2009 16 למעט המקרקעין הנמצאים בתחום המיועד לכביש .6 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 25 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . לאור מכלול הנתונים המפורטים בסעיף 6.2להלן ,נראה כי במקרה הנדון ,לא נבדקה סבירות התוצאה .לו היתה נערכת בדיקה שכזו ,תוך שימוש בגישות ובנתונים נוספים ,אזי היתה עסקת בית מאיר מתבררת מיד כנתון חריג . די אם נציין ,כי בדיקה ראשונית ,היתה מגלה ,למשל ,ממצא בלתי סביר ,על פיו, הערך השיורי של מגרשי המגורים בנחלה ,נמוך משווי השטחים החקלאיים. לדוגמה ,ביום ,9.8.2000נרכשה נחלה במושב יד רמב"ם ,תמורת כ- ( $425,000ש"ע ל .17)₪ 1,727,200 -בהתאם לקביעתו של השמאי המכריע, לפיה שוויו של דונם חקלאי בתחום משבצת המושב הינו /$ 12,350דונם, מתקבל ,כי לרכיב החקלאי בנחלה מיוחס כמעט 90%משווי הנחלה כולה- כ ,$ 370,000 -בעוד רכיב המגורים ,כ $ 55,000-מהווה חלק זניח ממנו . ממצא זה מוצג כאחד מתוך מספר מבחני סבירות ,שנערכו על ידי ,על בסיס נתונים שהוצגו במפורט בסעיף 6.1.3ובנספח ב' בהמשך . 5.1.7מסקנה: עיסקת בית מאיר נכרתה בתקופה בה התאפשרה לחוכרים חקלאיים שותפות במיזמים שהיו כרוכים בשינוי ייעודה של הקרקע החקלאית. כפי שנותח בפירוט לעיל ,אין ספק שהמחיר שנקבע בעיסקה ,שיקף את המציאות ואת מה שהשתמע ממנה -לענין ערכי שווי -באותה תקופה. האמור לעיל אינו עולה בקנה אחד עם קביעתו של השמאי המכריע ,כי העריך את שווי הקרקע כקרקע חקלאית גרידא ,כשהיא נטולת פוטנציאל. לאור האמור לעיל ,אין מנוס מהמסקנה ,שאין לקבל ,בכל הכבוד ,את ההסתמכות ( הבלעדית או המכריעה ) על עיסקת בית מאיר ,הן מהבחינה הטכנית והן מבחינת המהות ,לצורך קביעת השווי הראוי בענייננו . הערה :ב"כ העוררת מס' - 2חב' כביש חוצה ישראל ,טענה במהלך הדיון ,כי יש להותיר על כנה את ההפחתה בשיעור 35%ממחיר עסקת בית מאיר ,אותה 17 ע"פ מערכת שע"מ ,כולל המכר בית מגורים בשטח של כ 90 -מ"ר וקרקע חקלאית בשטח של כ 30 -דונם. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 26 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . הביא השמאי המכריע בחשבון וזאת ,עקב מיקום המקרקעין שבנדון ,קיומו של תוואי נחל גזר ,ריבוי תשתיות וכיוצ"ב. השמאי המכריע קבע בסעיף 13.3.2לשומה המכרעת (עמ' ,)50כי ההפחתה לגבי המקרקעין שבנדון ,הינה בהשוואה לקרקע נשוא עסקת בית מאיר. לאור קביעתי לעיל ,כי עסקת בית מאיר אינה יכולה לשמש כנתון השוואה ראוי ,הרי שגם ההתאמה שביצע השמאי המכריע בין שני מתחמי הקרקע אינה רלבנטית בנסיבות הענין . 5.2האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים ? טיב זכותו של המושב במקרקעין - ככלל ,יצויין ,כי יש לבצע התאמה בגין טיב הזכות כאשר הזכות המוערכת נקבעת על סמך נתונים ,המתייחסים לסל זכויות שונה במקרקעין .ולהיפך -כאשר שוויה הכלכלי של הזכות המוערכת שווה לזכות ממנה נגזר השווי ,הרי שאין צורך בהתאמה שכזו. השמאי המכריע קבע ,בשומה המכרעת ,את שווי המקרקעין בתחום משבצת מושב יד רמב"ם בהסתמך ,כאמור ,על נתוני עסקת בית מאיר.18 בסוגיית שוויה של זכות במקרקעין בתחום משבצת – חוזה תלת שנתי מתחדש (זכות "בר רשות") או זכות חכירה לדורות – הבעתי את דעתי ,זה מכבר ,בשומה מכרעת לגבי קרקע בתחום המשבצת של מושב חגור .להלן ציטוט הדברים – " ....מביאים למסקנה ,איפוא ,ששוויה הכלכלי של זכות בר רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש ,לא נפל מהותית – במועד הקובע – משוויה הכלכלי של זכות חכירה לדורות בקרקע דומה". ובהמשך - 18 לא הוצגו בפני מסמכים מהם ניתן ללמוד על טיב זכותו של מושב בית מאיר בקרקע נשוא העסקה .עם זאת ,בדיון מיום 1.11.2010 השיב ב"כ המשיב לשאלה בדבר טיב זכותו של מושב בית מאיר ,כי למושב חוזה תלת שנתי מתחדש ואף חוזים לטווח קצר יותר. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 27 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . " מיותר לציין ,אך למען הסר ספק ייאמר ,כי אין כוונה להשוות בין זכויות בר רשות בקרקע חקלאית לבין זכויות בעלות פרטית או זכויות חכירה של בעלים פרטי בקרקע ממ"י .מדובר בהשוואה בין זכויות בר רשות לזכויות חכירה בקרקע דומה( " .ההדגשות במקור). בהתייחס לשומה המכרעת ,מיום - 17.8.2009לאור הדברים המובאים לעיל -השמאי המכריע לא נדרש לביצוע התאמה ,בין זכויות מושב בית מאיר במקרקעין לבין זכויות מושב יד רמב"ם במקרקעין .להלן התייחסותו של השמאי המכריע לסוגיה (ציטוט ,עמ' 31לשומה המכרעת) – " בכל הקשור לשימושים החקלאיים ,שוויה של זכות בר רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש ,לא נפל מהותית משוויה הכלכלי של זכות החכירה לדורות בקרקע דומה". עם זאת ,מאחר שהגעתי לכלל מסקנה ,שעסקת בית מאיר אינה בבחינת עסקת השוואה רלבנטית ,כפי שצוין לעיל (סעיף 5.1לעיל) ,אין בעובדה שהשמאי המכריע נתן ביטוי לטיב הזכויות ,כדי לשנות את עובדת אי הרלבנטיות של העיסקה. לטענתו של ב " כ המשיב לגבי " שומת המאסטר" ,התייחס השמאי המכריע וקבע ,כי עמדתה של משיבה מס' - 2לפיה מדובר במסמך פנימי שנגנז – מקובלת עליו .19עמדתו של השמאי המכר יע בנושא מקובלת עלי ולכן ,לדעתי ,אין למסמך כל רלבנטיות לענין קביעת השווי במצב הקודם. שווי זכות המושב בשטח העודף ,מעבר לתקן המשבצת – זכותו של המשיב ,במועדים הקובעים הרלבנטיים ,מעוגנת בשני חוזי שכירות (משבצת דו צדדי) ,אשר הוצגו בפני .להלן הפרטים מתוך חוזי השכירות הרלבנטיים לסוגיה זו : הסכם שכירות ,מיום : 30.12.1992 הצדדים להסכם :מינהל מקרקעי ישראל ("המשכיר") ומושב יד רמב"ם ("האגודה"). המושכר :שטח של 3,021דונם ("המשבצת"). מטרת השכירות :א .ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד ; ב .הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד ; ג .הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן ; ד .הקמת מבני ציבור ושימוש בהם. 19 עמ' 31לשומה המכרעת. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 28 תקופת השכירות ,1.10.1992-30.9.1995 :סה"כ 3שנים. דמ"ש שנתיים :עבור 80נחלות ,לפי ₪ 328.93לכל נחלה ; ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . עבור 26משקי עזר ,לפי ₪ 145.44לכל משק עזר ; עבור 1משק עזר ; ₪ 485.92 - עבור 1משק עזר ; ₪ 364.25 - עבור 100דונם ,לפי /₪ 10.72דונם ; עבור 521דונם ,לפי /₪ 10.72דונם. הסכם שכירות ,מיום : 24.1.2000 הצדדים להסכם ( :ללא שינוי) המושכר :שטח של 2,698.2דונם ("המשבצת"). מטרת השכירות ( :ללא שינוי) תקופת השכירות ,1.10.1998-30.9.2001 :סה"כ 3שנים. דמ"ש שנתיים :עבור 80נחלות ,לפי ₪ 573.62לכל נחלה ; עבור 24משקי עזר ,לפי ₪ 253.63לכל משק עזר ; עבור 100דונם עודף ,לפי /₪ 18.70דונם ; עבור 521דונם עודף ,לפי /₪ 18.70דונם ; עבור 4משקי עזר ,לפי צמוד. סעיף 2ב .להסכמים לעיל קובע (ציטוט) – " אין חוזה זה מקנה לאגודה כל זכויות בכורה לקבלת זכות שכירות על שטחים שבמשבצת שחוזה זה אינו חל עליהם". בנוסף ,הוצג בפני מכתב ,מיום ,24.4.2003ממנהל מחוז מרכז בממ"י ,ממוען למנהל אגף נכסים בחברת כביש חוצה ישראל ,בו נאמר ,כי בעת חתימת הסכם חכירה ארוך טווח לגבי שטח המשבצת ,עפ"י התקן (אם ייחתם) ,ייחתם גם הסכם קצר טווח לגבי השטחים העודפים. לענין זה ראוי לציין ,כי המושב מחזיק בפועל בשטחים אלה עשרות שנים ,בהתאם לזכותו המעוגנת ,כאמור ,בחוזי השכירות התלת שנתיים המפורטים לעיל ,אשר חודשו מעת לעת. כמו כן ,השטח העודף אינו נכלל בסייג המפורט בסעיף 2ב .לעיל ולכן ,אפשרות חידוש השכירות לגביו ,לתקופה קצרה ,לא נבדלה ,במועדים הקובעים ,מאותה אפשרות לגבי השטחים הנוספים הנכללים בהגדרת המשבצת. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 29 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . בהתחשב בעובדה ,כי הזכות המוערכת הינה זכות שימוש לצרכים חקלאיים בלבד ,הרי ששוויה הכלכלי של זכות זו בשטחים העודפים לא נפלה מהותית ,להערכתי משווייה הכלכלי של אותה זכות בשטחים הנכללים בתקן המשבצת. לאור האמור לעיל ,אני מוצאת ,שאין לייחס לשטחים החורגים מתקן המשבצת ,שווי שונה, בנסיבות העררים דנן. 5.3התייעצותו של השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים : לאור קביעתי לעיל ,כי עסקת בית מאיר אינה יכולה לשמש כנתון השוואה מתאים ,בנסיבות המקרה הנדון ,מתייתר הדיון בסוגיית התייעצותו של השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים ושימוש בנתונים שלא הוצגו בפני הצדדים ולא ניתנה להם זכות טיעון ביחס אליו. .6תיקון השומה המכרעת : בעמ' 7להחלטתה ,מנחה ועדת הערר את השמאי המייעץ כדלקמן : " כמו כן ,ככל שימצא השמאי המייעץ כי יש לתקן את השומה המכרעת ,לרבות ערכי השווי שנקבעו בה ,יפרט זאת בחוות דעתו" . בהתאם לכך ,להלן חוות דעתי : 6.1נתונים להערכת שווי המקרקעין במצב קודם : לאור הקושי בהישענות על נתוני השוואה ישירה ,לגבי חלקות ב' של נחלות במשבצת חקלאית ,סבורני שמן הראוי לנקוט במספר גישות ובמספר מקורות מידע ולהצליב ביניהם, על מנת להגיע לשווי הראוי של הקרקע ,בנסיבות המקרה הנדון. יוער ,כי מאחר שהמועדים הקובעים הינם במהלך שנת 1995ו ,2000 -בתקופת היותן של החלטות ממ"י הרלבנטיות בתוקף ,הרי שקיימת בעייתיות בשימוש בנתוני השוואה מהמועדים הנ"ל ,כפי שהוסבר בהרחבה בסעיף 5.1.1לעיל. בהתאם לכך ,כל נתוני ההשוואה ,למעט שניים ,20הינם ממועדים מאוחרים למועדים הקובעים .לאור העובדה ,כי שווי קרקע חקלאית גרידא ,במונחים דולריים ,לא השתנה באופן משמעותי ,אם בכלל ,במהלך התקופה שבין המועדים הקובעים למועדי ביצוע מרבית עסקאות ההשוואה ,הרי שאין מניעה לעשות בהם שימוש. 20 לגביהם נבדק ונמצא ,כי התמורה בעסקה אינה כוללת רכיב של פוטנציאל ,אלא משקפת שווי חקלאי גרידא. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 30 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 6.1.1נתוני עסקאות מכר לגבי קרקע חקלאית המנוהלת ע"י ממ"י : ראוי לציין כי עמד בפני מספר רב של נתונים -חלקם מתוך מערכת שע"מ וחלקם האחר ממקורות שונים ,לרבות נתונים מתוך שומות מכרעות ,שומות שהוצגו בפני שמאים מכריעים ועוד. לאחר בדיקה יסודית של הנתונים -אחד לאחד -נאלצתי לנפות את מרביתם ,לרבות נתוני שע"מ בשל הסיבות הבאות : היעדר נתונים לגבי מחוברים או רכיבים שונים שהיו כלולים בעיסקה ; אי התאמות בין נתוני ממ"י לנתוני מס שבח ; ערכי קיצון בלתי סבירים ;לאחר הניפוי נותרו מספר עסקאות לגביהן אותרו על ידי מלוא הנתונים הרלבנטיים והן אשר ישמשו בבסיס הבדיקה. חשוב לציין ,לאור האמור בסעיף 5.1.1לעיל ,כי הובאו בחשבון גם שתי עסקאות מכר שנקשרו ,אמנם ,בתקופת תקפותן של החלטות ממ"י ,אך נמצא כי לא כללו מרכיב של פוטנציאל לשינוי הייעוד בקרקע . הנתונים הנ"ל – מפורטים בנספח ב' ( )1לחוות הדעת. הנתונים שימשו להשוואה ישירה ,תוך ביצוע התאמות נדרשות ,מאחר שהם מגלמים את השווי בשימוש החקלאי בלבד ,ללא הזכות להנאה נוספת ,אם ישונה יעוד הקרקע. מניתוח קבוצת הנתונים ,התקבל שווי הנע בגבולות /$ 6,000דונם/$ 5,000-דונם (ש"ע ל/₪ 25,000 -דונם/₪ 20,000 -דונם) ,כולל גידולים חקלאיים .לאחר הפחתת שווי המחוברים ,התקבל שווי ממוצע של /$ 4,870דונם. המשקל שיוחס לקבוצת נתונים זו ,לאחר התאמה – גבוה . רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 31 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 6.1.2נתוני עסקאות שכירות לגבי קרקע חקלאית : אותרו על ידי ,ארבעה הסכמי שכירות (שממ"י אינו צד להם) ,שנערכו בין השנים ,2004-2010לגבי קרקע בשימוש חקלאי .מהסכמים אלה עולה ,כי דמי השכירות השנתיים נעו בגבולות /₪ 600דונם/₪ 100-דונם. הנתונים הנ"ל – מפורטים בנספח ב' ( )2לחוות הדעת. בנוסף ,נעשה על ידי שימוש במסמך שנערך ע"י אגף שומת מקרקעין ,במסגרתו נסקרו ,בשנת ,2008דמי שכירות לקרקע חקלאית .הממצאים העלו ,כי מחירי השכירות לקרקע לגידולי שלחין ,נעו בטווח שבין /₪ 200-600דונם לשנה .מחירי השכירות לקרקע לגידולי בעל ,נעו בטווח שבין /₪ 150-200דונם לשנה. יצויין ,כי הפער ברמות דמי השכירות נובע מגורמים ,כגון :מיקום ,טיב הקרקע, טופוגרפיה ,היקף השטח ועוד. יוער ,כי דמי החכירה המשולמים לממ"י ע"י החוכרים ,בהתאם למחירון דמי חכירה לקרקע חקלאית ,מיום ,11.4.2010נמוכים במידה משמעותית.21 היוון ההכנסה הצפוייה מהשכרת קרקע לשימוש חקלאי ,בהתבסס על דמה"ש המקובלים בשוק החופשי ,מבטא את הערך הכלכלי של זכות הבעלות המיוחס לשימוש זה .לצורך מציאת ערכה הכלכלי של זכות החכירה ,יש להוון את ההפרש בין דמה"ש הראויים ,לבין אלה המשולמים לממ"י .לצורך כך ,נלקח בחשבון שיעור היוון של ,5%בהתאם לקווים המנחים המוזכרים לעיל. מניתוח הנתונים לעיל ,התקבל שווי הנע בגבולות /₪ 12,000דונם /₪ 3,000 -דונם (ש"ע לכ/$ 3,000 -דונם /$ 750 -דונם). קבוצת נתונים זו שימשה לביסוס "רף תחתון" ,כלומר לקביעת שווי מינימלי לקרקע חקלאית. 21 שטחי עיבוד בנחלה חקלאית -מצויים בטווח /₪ 9-30דונם לשנה ; גידולי שלחין /₪ 46-93 -דונם לשנה ,בהתאם לסוג הגידול ; גידולי בעל -עד /₪ 46דונם. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 32 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 6.1.3נתוני עסקאות מכר לגבי נחלות במושבים : בשיטה זו ,חולץ שווי השטחים המיועדים לשימוש חקלאי מתוך שווי הנחלה כולה, מאחר שהוא כולל ,בין היתר ,את שטח חלקות ב' ,שהוא השטח נשוא שומה זו. בשל רגישותה של שיטת החילוץ ,להנחות העומדות בבסיס הניתוח ולערכי השווי המיוחסים לרכיבי השווי האחרים ,נעשה על ידי שימוש בממצאים אלה אך ורק לשם בדיקת סבירותם של הנ תונים בעלי התוקף הגבוה יותר ולקבלת סדרי גודל מקורבים. אותרו על ידי נתונים ,מתוך מאגרי מס שבח (מערכת שע"מ) ,לגבי עסקאות מהשנים .2004-2007כמו כן ,אותרו נתונים נוספים לגבי העסקאות הנ"ל ,לרבות :שטחי חלקות א' ,ב' ו-ג' המרכיבות את הנחלה ,שטחי המבנים בחלקות והשימוש הנעשה בהם ,שווי המחוברים וסוג הגידולים בחלקות המיועדות לשימוש חקלאי. לאחר ניפוי עסקאות עם נתונים שאינם רלבנטיים או חסרים ,נותרו נתוני העסקאות לגביהם קיים מידע מלא ומפורט. הנתונים הנ"ל – מפורטים בנספח ב' ( )3לחוות הדעת. השווי המיוחס למ"ר מבונה לשטחי המגורים בנחלה חושב בהתבסס על נתוני עסקאות למכירת בתי מגורים בהרחבות המושבים .יתרת השווי ,אשר חולצה משווי הנחלה בשלמותה ,מיוחסת לשטחים שאינם מיועדים למגורים ,כלומר לשטחים החקלאיים (חלק משטח חלקה א' ,שטח חלקה ב' ושטח חלקה ג') .השווי שחולץ, שימש להשוואה ישירה ,מאחר שהוא מגלם את השווי בשימוש החקלאי בלבד. מניתוח הנתונים לעיל ,התקבל שווי הנע בגבולות /$ 4,800דונם/$ 2,800-דונם (ש"ע לכ/₪ 22,000 -דונם/₪ 11,000-דונם). המשקל שיוחס לקבוצת נתונים זו – מוגבל (לצורך בקרה בלבד) . רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 33 6.1.4הסכמי פשרה שנחתמו בין חברת כביש חוצה ישראל לבין ישובים שונים : עוררת מס' 2הציגה בפני נתונים לגבי 50הסכמי פשרה שנערכו בינה לבין מושבים או קיבוצים ,באשר לפיצויים בגין ירידת ערך ובגין הפקעה .הנתונים מתייחסים למקרקעין ,הממוקמים בקטעים 12-20של כביש חוצה ישראל 36 .מתוך 50הסכמי הפשרה עצמם הוצגו בפני ,תוך שמירה על חסיון פרטי הזהות של הישובים. התמורה בכ 80% -מההסכמים נעה בגבולות /$ 4,000דונם/$ 3,000-דונם .הפיצוי הממוצע בקטעים 12-14 של הכביש, הממוקמים במרכז הארץ, הינו כ/$ 3,750-דונם. בתצהיר שהגיש מנהל אגף הנכסים בחברה ,צויין ,כי הפיצוי שניתן ,כמופיע בטבלה, אינו כולל את מרכיב הפיצוי בגין המחוברים. העוררות טענו ,כי מספר כה רב של הסכמי פשרה נותן אינדיקציה מהימנה לשווי השוק של קרקעות חקלאיות .המשיב טען ,כי מדובר ב"שווי כבוש" שנקבע ב"הסדרים כפויים" ,לאחר ביצוע הפקעה. השמאי המכריע קיבל בשומתו את עמדת המושב .הנימוק העיקרי לעמדתו הינו ,כי ההסכמים אינם מהווים עסקה שבין "מוכר מרצון לקונה מרצון" ולכן ,לא ניתן לייחס להם אמות מידה של "שווי שוק". ככלל ,דעתי היא ,כי סכומי הפיצוי כשלעצמם אכן אינם מהווים "שווי שוק" ,כהגדרתו הקלאסית .עם זאת ,לא ניתן לפסול אותם על הסף ,גם בשל העובדה שאין מדובר במספר מצומצם ,אלא בהיקף רחב של הסכמים. ניתן לעשות שימוש בנתונים אלה ,כאינדיקציה ראשונית וזאת ,באמצעות התאמה או "תיקון" הערכים .כדי לקבוע את היקף ההתאמה הנדרשת ,ראוי לאפיין תחילה את הרקע לחתימת הסכמי הפשרה. נגד עיניו של הנפקע ,שאינו מקבל את הסכום הנראה בעיניו כראוי (אך אינו מקובל על הגוף המפקיע) ,עומדת האפשרות לפנות להליך משפטי או ,לחילופין ,לקבל את הצעת הגוף המפקיע .האפשרות הראשונה כרוכה בעלויות משפטיות ובדחיית מועד קבלת הפיצוי. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 34 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . כאשר שני הצדדים מודעים לאמור לעיל ,הרי שניתן ל"תרגם" את החיסכון בזמן ובעלות ההליך באמצעות מתן פיצוי מופחת .במצב עניינים זה ,עשוי הנפקע לוותר על חלק מהפיצוי הראוי עד כדי גובה העלויות הנחסכות. לפיכך ,התמורה המתקבלת במהלך מו"מ ,המתנהל תחת הנחה זו ,אינה יכולה להוות שווי שוק .היא ,בהכרח ,נמוכה יותר מערך זה .בהתאם לכך ,לא סביר כי ייחתם הסכם פשרה כאשר קיים פער משמעותי בין הצדדים ולכן ,הסכמי הפשרה יכולים ,לאחר התאמה ,לשמש כאומדן לשווי הזכויות. להערכתי ,ניתן לאמוד את החסכון בזמן ובעלויות משפטיות בתוספת של כ,30%- כלומר /$ 4,875 -דונם בממוצע. 6.1.5שומות פיצויים בגין כביש : 531 בשומות שנערכו ,בין השנים ,2007-2009ע"פ הזמנת מע"צ ,לצורך הצעת פיצויים בגין כביש ,531נקבע סך של /$ 5,000דונם ,לגבי קרקע (ללא מחוברים) בתחום מושבים /קיבוצים. יש לזכור ,שמדובר בהצעה ראשונית מטעם מע"צ וזאת ,בטרם קיום מו"מ בין הצדדים. לאחר ביצוע התאמות (התאמת מו"מ -מחד ואיפיוני הקרקע -מאידך) ,התקבל , לגבי המקרה דנן ,שווי של /$ 5,500דונם והוא שימש כאינדיקציה נוספת . 6.1.6החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' : 969 ב"כ המשיב טען ,לאור בטלותן הרטרואקטיבית של החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל 727 ,717ו ,737-אשר היו תקפות במועדים הקובעים ,כי יש ,לחילופין, לחשב את גובה הפיצוי המגיע למושב בהתאם להחלטת מועצה מס' ,969אשר נכנסה לתוקף ביום .11.12.2003לטענתו ,ניתן להקיש מהערכים המספריים המופיעים בהחלטה לגבי שווי המקרקעין נשוא שומה זו. יצויין ,כי החלטה ,969עודכנה ע"י החלטות 1013ו 1070 -ובוטלה לאחרונה ע"י החלטה ,1222מיום .6.12.2010 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 35 יודגש ,כי השמאי המכריע התייחס לטענה זו בשומתו 22 וקבע ,כי המושב לא היה זכאי ליהנות מהחלטות המינהל שהיו תקפות באותה עת וגם לא מהחלטות המינהל החדשות ,שנתקבלו לאחר בג"צ הקשת המזרחית ,לרבות החלטה .969 בראשית דברי אציין ,כי אכן המושב לא היה זכאי ליהנות מהחלטה זו .אף על פי כן, אתייחס לתוכן ההחלטה וזאת ,בשל הנחת ב"כ המשיב ,כי ניתן ללמוד ממנה לענייננו. עניינה של החלטה 969הינו בהפסקת חכירה בקרקע חקלאית ,שיעודה שונה למגורים ,תעשיה ,מסחר ,תיירות או קיט – ביוזמת המינהל או שלא ביוזמתו וזאת, בתנאי שהמינהל מאמץ את היוזמה לשינוי היעוד .יוער ,כי ההחלטה אינה כוללת התייחסות לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית ליעודים אחרים (למשל דרך). ההחלטה קובעת ,כי בהעדר אפשרות למתן קרקע חליפית כפיצוי על הקרקע המושבת ,יינתן לשוכר פיצוי כספי ,בשל גריעתה של הקרקע ממשבצת הישוב. בהחלטה נקבעו שלושה תעריפים של פיצוי כספי ,בהתאם לסוג הגידול ,המכונים בהחלטה "הפיצוי הבסיסי" .סכומים אלה ,כמפורט להלן ,מגלמים את שווי זכויותיו של החוכר במקרקעין (הסכומים הינם בעבור הקרקע ,המחוברים וכוללים פיצוי בגין פגיעה בפרנסה) : - בעבור דונם מטע ; ₪ 31,500 : - בעבור דונם שלחין ; ₪ 22,500 : - בעבור דונם בעל .₪ 13,500 : בנוסף ל"פיצוי הבסיסי" ,נקבעו בהחלטה תמריצים ,אשר מאפשרים את הגדלת גובה הפיצוי. בבסיס ההחלטה עומדת ההנחה ,כי מתן תמריצים למחזיקים בקרקע חקלאית ,הינו כלי מדיניות ,המסייע להחשת זמינותם של מקרקעין לצורכי פיתוח .בהתאם לכך, מוענק פיצוי גבוה יותר לאלו המשתפים פעולה עם מדיניות הפיתוח ולהיפך. גורמי התמריץ ,בהם מכירה ההחלטה ,הינם :תמיכה בתכנית עד לאישורה ,תמיכה בהגדלת הציפוף ובשינוי הגבולות (רכיבי פיצוי לא ודאיים) .כמו כן ,ניתנת תוספת לפיצוי בהתאם לוותק של המחזיק בקרקע (רכיב פיצוי ודאי). 22 עמ' 41-42לשומתה המכרעת ,כמפורט בסעיף 3.4.1לעיל. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 36 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . כלומר ,מנגנון הפיצוי בהחלטה כולל ,בין היתר ,רכיבי פיצוי לא ודאיים ,המושפעים מהתנהגות המחזיק בקרקע ובמידת שיתוף הפעולה שלו ולפיכך ,אינם יכולים להילקח בחשבון. מהאמור לעיל עולה ,כי חלק מרכיבי הפיצוי ידוע בתחילת ההליך וחלקם מתברר רק במהלכו .בהתאם לכך ,סכום הפיצוי הסופי יכול שינוע בין /₪ 13,500דונם לבין כ- /₪ 40,000דונם. לענייננו ,גם אם היתה מתקבלת הטענה ,כי הפיצוי עפ"י החלטה 969מהווה מדד לשווי קרקע בשימוש חקלאי ,הרי שהיה צורך להפחית מערך זה את רכיבי הפיצוי הלא ודאיים (רכיבים סובייקטיביים) וכן את רכיבי הפיצוי בעבור המחוברים ,הגידולים והפגיעה בפרנסה.23 בהנחה שההפרש בין שלושת התעריפים שפורטו לעיל ("הפיצוי הבסיסי") ,אינו מיוחס לרכיב הקרקע (אלא למחוברים ,לגידולים ולפגיעה בפרנסה) ,הרי שהפיצוי בגין דונם בעל ( )₪ 13,500מהווה ,לכל היותר ,את השווי החקלאי אותו מייחס ממ"י לקרקע בלבד. יוער ,כי הערכים שנקבעו ע"י ממ"י מתייחסים לקרקע חקלאית באופן אחיד ללא מתן ביטוי לגורמים כגון – מיקום הקרקע ,גודל השטח וכיוצ"ב. 6.2סיכום העקרונות ,הגורמים והשיקולים לקביעת ערכי השווי : 6.2.1שווי הקרקע במצב הקודם : חלקם של מאפייני הקרקע נשוא חוות הדעת ,נמצאו כתורמים לשווייה החקלאי וחלקם נמצאו "כמפחיתים" מערכה. הגורמים התורמים לשווי : - המיקום במרכז הארץ ,בצמוד לריכוז עירוני ,הנהנה מרמת נגישות גבוהה. - גודל השטח ,היקפו ומצבו הטופוגרפי .לענין זה יש לציין את היתרון בגודל השטח הנדון לעומת חלקות קטנות ,נשוא עסקאות נפוצות ,המוחזקות ע"י גורמים פרטיים. 23 טיב הקרקע והתאמתה לגידולים חקלאיים. יצויין ,כי במקרה הנדון קיבל המשיב מעורר מס' 2פיצוי בגין הגידולים והמחוברים ,במסגרת הליך ההפקעה. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה 37 ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . הגורמים המפחיתים מהשווי : - אופי הזכות במקרקעין -שטח חלקות ב' ,כחלק ממשבצת מושב . ברצוני לחדד נקודה זו ,לענין ההשוואה עם עסקאות בקרקע חקלאית בניהול ממ"י ,שאינה בתחום משבצת. הגורם העיקרי ,בגינו נדרשת התאמה כאמור לעיל ,הינו אי-סחירותן בשוק החופשי של חלקות ב' ,בתחום משבצת המושב .לעומת זאת ,זכות חכירה בקרקע שאינה בתחום משבצת הינה זכות סחירה בשוק החופשי. יוער ,כי האפשרות לסחור בזכות במקרקעין לגבי חלקה ב' ,יכולה להיעשות אך ורק כחלק ממכירת הזכות בנחלה בשלמותה .לכן ,כדי לממש את הזכות במקרקעין לגבי חלקות ב' ,בתחום משבצת המושב ,נדרשת מכירת כל הנחלה, לרבות חלקת המגורים. כלומר ,זכות בר רשות או זכות חכירה לדורות בחלקות ,ב' בתחום משבצת, הינה זכות המאופיינת במגבלת סחירות .מגבלה זו ,מתבטאת באי יכולת לממש את הזכות לכדי תמורה כספית ,לעומת זכות חכירה בקרקע חקלאית שאינה בתחום משבצת .לכן ,שווייה של זכות זו יהיה בהכרח נמוך יותר מזכות בקרקע דומה ,שאינה מאופיינת במגבלת סחירות. - היות חלק מהשטח רווי תשתיות ותוואי נחל. 6.2.2שווי הקרקע במצב החדש : שווייה של דרך המיועדת להפקעה ,במקרה הנדון ,הינו אפס.24 -שוויים של השטחים הכלואים נאמד בשיעור 40%משוויים במצב הקודם.25 24 ר' סעיף 11.2לשומה המכרעת (עמ' .)29 25ר' סעיף 13.3.4לשומה המכרעת (עמ' .)51 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 38 6.2.3כללי : - בעת ניתוח הנתונים נלקח בחשבון ,כי לא חל שינוי משמעותי ,אם בכלל ,בערכי השווי הדולריים של קרקע חקלאית ,בין שני המועדים הקובעים. לפיכך ,הערכים שנקבעו לגבי שתי התכניות הינם זהים במונחים דולריים והם תורגמו לשקלים חדשים ,בהתאם למועד הקובע של כל תכנית.26 6.3סיכום ערכים : להלן טבלה ,המסכמת את ערכי השווי שהוצגו בסעיפים 6.1.1 - 6.1.5והתאמתם למאפיינים של נשוא חוות הדעת ,ע"פ הפרמטרים שנקבעו בסעיף 6.2לעיל : מקור שווי שווי מתואם משקל ממוצע לנשוא חוות יחסי של (/$דונם) הדעת שווי משוקלל (/$דונם) הנתון (/$דונם) עסקאות בקרקע חקלאית 4,870 27 4,710 70% /$ 3,300דונם = /$ 4,710דונם 70% X ממ"י (לא בתנאי משבצת) הסכמי פשרה 4,875 4,825 15% /$ 724דונם = /$ 4,825דונם 15% X שומת פיצויים של מע"צ 5,500 5,170 15% /$ 776דונם = /$ 5,170דונם 15% X 100% /$ 4,800דונם סה"כ ערכי השווי -לצורך בדיקת סבירות : דמ"ש מהוונים (*) עסקאות בנחלות (*) /$ 3,000דונם – /$ 750דונם (שווי מינימלי) /$ 4,800דונם – /$ 2,800דונם (*) לא משתתף בממוצע המשוקלל . לאור האמור לעיל ,הריני לקבוע ,את ערכי השווי הבאים : 26 ר' ס' 13.3.1לשומה המכרעת. 27 בניכוי שווי המחוברים. רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 39 מצב קודם : שווי כקרקע חקלאית ללא פוטנציאל /$ 4,800 :דונם שווי שטחים כלואים /$ 3,200 :דונם = /$ 4,800דונם 2/3 X מצב חדש : שווי שטחים כלואים שווי דרך המיועדת להפקעה /$ 1,280 :דונם = /$ 3,200דונם 40% X 0: /$דונם 6.4תחשיבים : 6.4.1ירידת הערך בגין התכנית הראשונה (למועד הקובע – : )16.2.1995 שווי 1דונם ביעוד חקלאי ( $ 4,800 :ש"ע ל)₪ 14,434 - שווי 1דונם בייעוד דרך להפקעה 0 : $ ירידת הערך ל 1 -דונם ( $ 4,800 :ש"ע ל)₪ 14,434 - סך השטח ששונה יעודו לדרך 314.547 :דונם ירידת הערך לשטח כולו ב₪ - 314.547 = ₪ 4,540,172 :דונם /₪ 14,434 Xדונם 6.4.2ירידת הערך בגין התכנית השנייה (למועד הקובע – : )25.5.2000 השטחים שהופקעו : שווי 1דונם ביעוד חקלאי ( $ 4,800 :ש"ע ל)₪ 19,992 - $ שווי 1דונם ביעוד דרך להפקעה 0: ירידת הערך ל 1 -דונם ( $ 4,800 :ש"ע ל)₪ 19,992 - סך השטח ששינה יעודו לדרך 368.661 :דונם ירידת הערך לשטח כולו ב₪ - 368.661 = ₪ 7,370,271 :דונם /₪ 19,992 Xדונם השטחים הגובלים (הכלואים) : שווי 1דונם ביעוד חקלאי (קודם) ( $ 3,200 :ש"ע ל)₪ 13,328 - שווי 1דונם ביעוד חקלאי (חדש) ( $ 1,280 :ש"ע ל)₪ 5,332 - ירידת הערך ל 1 -דונם ( $ 1,920 :ש"ע ל)₪ 7,997 - רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 . לבנה אשד – ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית שמאית מכריעה לפי תי קון 84ל חוק התכנון והבניה ת"א 24 ,במאי2011 , ש.מ4771-MY . 40 סך השטחים הכלואים 48.333 :דונם סך ירידת הערך לשטח כולו 48.333 = ₪ 386,519 :דונם /₪ 7,997 Xדונם 28 סה"כ : סך ירידת הערך ב₪ - ₪ 7,370,271 + ₪ 386,519 = ₪ 7,756,790 : .7ריכוז ממצאים : א .השמאי המכריע שגה ,בכל הכבוד ,בהסתמכו ( באופן בלעדי או מכריע ) על עיסקת בית מאיר ,מאחר שאינה עונה על הנחיית ועדת הערר ( בהרכבה הקודם ) ,בנדון .הסתמכות זו אף אינה תואמת את העקרון המרכזי שנקבע בשומתו . ב. הדיון בהתייעצות שלא הובאה לידיעת הצדדים ,מתייתר ,נוכח האמור לעיל . ג. סך ירידת הערך בגין התכנית הראשונה – ,₪ 4,540,172ליום ;16.2.1995 סך ירידת הערך בגין התכנית השניה – ,₪ 7,756,790ליום . 25.5.2000 ולראיה באתי על החתום, 28ר' סעיף ...1לשומה המכרעת ( עמ' - . ) 13 רוסו -אשד ,הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ,רח ' זנגביל , 3תל אביב 62599 , טל , 03-5465404 .פקס Email – [email protected] , 03-5442974 .
© Copyright 2024