‫נובמבר ‪2010‬‬ ‫‪1‬‬ 2 ‫חרוצים‬ ‫בני ציון‬ ‫‪3‬‬ 4 ‫הקרקע מרוחקת מכל ישוב‬ ‫ ממוקמת בלב חטיבת קרקע חקלאית‪.‬‬ ‫ מנותקת לחלוטין מהישוב בני ציון ומכל ישוב‬ ‫אחר בסביבה‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫יעוד הקרקע‬ ‫ עפ"י תכנית מתאר מחוזית תמ"מ ‪– 21/3‬‬ ‫שטח חקלאי ‪ /‬נוף כפרי פתוח‪.‬‬ ‫ ניסיונות לשינוי יעוד סורבו ! סותרים את‬ ‫היעוד בתכניות הארצית והמחוזית‪.‬‬ ‫ נטרול השפעת "תכניות בתהליך" בלתי‬ ‫ישימות‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7702/2‬‬ ‫‪ 1.9‬דונם בפברואר ‪2010‬‬ ‫לפי ‪ $32‬למ"ר‬ ‫‪7734/4‬‬ ‫‪ 8‬דונם במרץ ‪2009‬‬ ‫לפי ‪ $6‬למ"ר‬ ‫‪ $ 160‬למ"ר לעומת‬ ‫‪ $6‬דולר בחלקה‬ ‫הסמוכה !!!‬ ‫‪7734/4‬‬ ‫‪ 4‬דונם במאי ‪2009‬‬ ‫לפי ‪ $6‬למ"ר‬ ‫‪7734/4‬‬ ‫‪ 4‬דונם ביוני ‪2009‬‬ ‫לפי ‪ $6‬למ"ר‬ ‫‪7734/4‬‬ ‫‪ 4‬דונם בנובמבר ‪2009‬‬ ‫לפי ‪ $6‬למ"ר‬ ‫‪7‬‬ ‫בני ציון‬ ‫חרוצים‬ ‫במתחם השיווק‬ ‫מוצע לפי ‪$160‬‬ ‫למ"ר‬ ‫ניתוח מקרה ‪ -‬פרדס בחרייה‬ ‫כוכב נדל"ני או ספין שיווקי ?‬ ‫‪8‬‬ 99 ‫האם קרקע חקלאית‬ ‫סמוך לישוב חרוצים‬ ‫שווה ‪₪ 580,000‬‬ ‫לדונם ???‬ ‫‪10‬‬ ‫האם שורה של‬ ‫עסקאות מעידות‬ ‫על שווי ?‬ ‫‪11‬‬ ‫התנהגות רגעית של‬ ‫שוק המקרקעין‬ ‫ולא שווי שוק‬ ‫המקרקעין‬ ‫‪12‬‬ ‫‪ 97‬רומן ברג נ' ראשל"צ‪:‬‬ ‫ערר ‪97--112/03‬‬ ‫ "העובדה כי בתקופת זמן מסוימת נהוג לשלם ‪ X‬דולרים למ"ר בסביבה‪ ,‬בשל‬ ‫ציפיות שונות היכולות לנבוע גם משמועות חסרות שחר‪ ,‬שימוש מניפולטיבי‬ ‫במידע שבידי סוחרי נדל"ן וכיו"ב‪ ,‬אינה מחייבת לטעמנו את מוסדות התכנון‬ ‫בפיצוי‪ ,‬כל עוד מדובר בערכים הנובעים‬ ‫מציפיות שאין להן בסיס‬ ‫עובדתי ותכנוני ועל כן אינן בגדר ציפיות‬ ‫סבירות‪ .‬סבירותן‬ ‫של הציפיות יכולה להבחן ע"י ועדת הערר הרשאית להנחות את השמאי‬ ‫המכריע לקחת בחשבון או להתעלם מציפיות אלה ואחרות ומהשלכתן על ערכי‬ ‫השוק"‪) .‬מתוך רומן ברג(‬ ‫‪13‬‬ ‫שווי קרקע חקלאית‬ ‫ פוטנציאל כללי‬ ‫ פוטנציאל ספציפי‬ ‫ התמהיל והמשקל של הפוטנציאל בשווי‬ ‫‪14‬‬ ‫פוטנציאל ספציפי‬ ‫ פסק דין בירנבך‬ ‫בפסק הדין נקבעו ‪ 2‬תנאים לקיומו של פוטנציאל ספציפי‪:‬‬ ‫‪ .1‬קיימת תכנית בהכנה‪.‬‬ ‫‪ .2‬הסיכוי הינו בגדר ציפייה סבירה‪.‬‬ ‫ע"א ‪ 483/86‬בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב‪:‬‬ ‫"אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות‪ ,‬המיועדות לחול על‬ ‫המקרקעין‪ .‬המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין‪ ,‬למשל‪ ,‬על‬ ‫דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה‪ ,‬ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש‬ ‫ורחוק אלא ודאי‪ ,‬או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין"‬ ‫‪15‬‬ ‫ החלטת ועדת ערר ‪ 9003‬ו‪ 9004/10 -‬חח"י אחרים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נס‬ ‫ציונה‪:‬‬ ‫ועדת הערר קבעה כי בקביעת פוטנציאל תכנוני ערכי השוק אינם חזות הכל וכי יש לבסס‬ ‫פוטנציאל על ציפייה ממשית וסבירה לשינוי יעוד‪ ,‬אותה ניתן ללמוד‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מהליכי‬ ‫תכנון מתקדמים וכיו"ב‪.‬‬ ‫ החלטת ועדת ערר מס' ‪ 270/08‬לנסהוט ראובן ואח' נ' הועדה המקומית עמק חפר‬ ‫ומע"צ‪:‬‬ ‫"לא די בטענה כללית וסתמית לפיה יש ציפייה לשינוי ייעוד‪ .‬ציפייה כזו צריכה להיות‬ ‫סבירה‪ .‬וכיצד נבדקת סבירותה של ציפייה זו? בהיותה נסמכת‪ ,‬מפורטת ומבוססת על‬ ‫עובדות וממצאים שיש בהם כדי להוכיח את הסיכוי במידה גבוהה של ממשות‪ .‬כן נדחתה‬ ‫במפורש‪ ,‬ההסתמכות על ערכי שוק בלבד ועל מרכיבים ספקולטיביים‪ ,‬כמבססים ציפייה‬ ‫סבירה לשינוי ייעוד‪ .‬יש להעיר‪ ,‬כי גם הבאת ראיה מתוכניות צפויות‪ ,‬כמבססות ציפייה‬ ‫סבירה‪ ,‬הינה בהסתייגות בפסיקה‪ ,‬לאמור‪ :‬הבאת ראיות מדיונים ראשוניים‪ ,‬חילופי‬ ‫מכתבים וכדומה או משלבים מאוד ראשוניים של תכנון – לא די בהם‪ .‬לצורך הוכחת‬ ‫ציפייה סבירה מתוכניות צפויות על התובע להוכיח כי מדובר בתוכניות שהחלה לקרום עור‬ ‫וגידים במוסדות התכנון וכי מדובר בסיכוי ממשי להתממשותה של התכנית‪ .‬רעיונות‬ ‫ערטילאיים ודיונים בלתי מגובשים אינם בגדר הוכחת ציפייה סבירה לשינוי ייעוד"‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫שווי קרקע בעלת פוטנציאל ספציפי‬ ‫ שווי קרקע בהליך שינוי יעוד כאשר קיימת תכנית ספציפית יגלם‬ ‫בדרך כלל את ערכה של הקרקע עפ"י היעוד החדש בהפחתות‬ ‫הנדרשות‪:‬‬ ‫ דחיה עד לאישור התכנית‪.‬‬‫ הפרשות לצרכי ציבור‪.‬‬‫ הפחתת היטל ההשבחה הצפוי וכיו"ב‪.‬‬‫‪17‬‬ ‫פוטנציאל כללי‬ ‫ כאשר לא ניתן לזהות תכנית ספציפית יקבע השווי עפ"י‬ ‫הפוטנציאל הכללי ובהתחשב בפרמטרים הבאים‪:‬‬ ‫ יעוד בתמ"א ובתמ"מ‪.‬‬‫ קרבה לשטח בנוי ולדרכי גישה‪.‬‬‫‪ -‬בעלות פרטית ‪ /‬קרקע מינהל‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫ ערר )מרכז( ‪ 97-112/03‬ברג ואח' נ‪ .‬הוועדה המקומית ראשון‬ ‫לציון ואח'‬ ‫"עסקינן בקרקע חקלאית המצויה במכרז הארץ ובסמיכות לעיר הגדלה‬ ‫ומתפתחת בקצב מואץ – ראשל"צ‪ .‬מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואינן‬ ‫שנויות במחלוקת‪ ,‬כי קרקע חקלאית גרידא ערכה אינו עולה על אלפי דולרים‬ ‫בודדים לדונם קרקע‪ .‬במקרה שבפנינו ערכם הבסיסי של המקרקעין הנובע‬ ‫בראש ובראשונה ממיקומם כאמור‪ ,‬גבוה בהרבה"‪.‬‬ ‫ החלטת ועדת ערר )ת"א( ‪ 5175/00‬להב ואח' נ‪ .‬ועדה מקומית‬ ‫הרצליה ואח'‪:‬‬ ‫" ‪ ...‬לא כל קרקע חקלאית מיועדת להפשרה לבנייה בטווח של שנים‬ ‫ספורות ועל בעלי קרקעות לקחת בחשבון את האפשרות כי הקרקע החקלאית‬ ‫שבידיהם תישאר בייעודה החקלאי משך שנים ארוכות"‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫ בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א ‪ 762-04‬מפיד מחמוד דבאח נ' מדינת‬ ‫ישראל‪:‬‬ ‫"אין להעריך כל חלקה באזור חקלאי כדונם לבנייה‪ .‬נקודת המוצא הינה כי‬ ‫מקרקעין ביעוד חקלאי ישארו כאלו‪".‬‬ ‫ רע"א ‪ 4487/01‬הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות נגד מ‪ .‬לוסטרניק‬ ‫ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ ול‪.‬י‪.‬ג‪.‬ר השקעות בע"מ‪:‬‬ ‫"… הציפיה הכללית לפיתוח מקרקעין מהווה חלק אינטגרלי מהפוטנציאל‬ ‫הכלכלי שלה‪ .‬שווים של מקרקעין שיעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי‪,‬‬ ‫אינו כשווים של מקרקעין חקלאים הצמודים לאזור בנוי‪ ,‬לא כל שכן אם אותם‬ ‫מקרקעין נמצאים כמו במקרה הנוכחי‪ ,‬בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים‪.‬‬ ‫שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר‪ ,‬סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת‬ ‫בה‪ ,‬ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה לשינוי ייעוד גדולים יותר‪,‬‬ ‫וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע…"‬ ‫‪20‬‬ ‫סיכום‬ ‫ שמאי הועדות אינם חולקים על פסק דין לוסטרניק‪.‬‬ ‫ לא כל רצף של עסקאות מצביע על שווי‪ ,‬לעיתים קיימת התנהגות‬ ‫שוק הנובעת מפעילות שיווק או שמועות כאלו ואחרות שביניהן‬ ‫לבין שווי אין דבר וחצי דבר‪.‬‬ ‫ שיקול דעת !‬ ‫‪21‬‬ ‫ספציפי‬ ‫‪22‬‬ ‫כללי‬