‫שגיא קלישקובסקי ‪-‬‬ ‫לירז רוזנפלד‬ ‫גיאוגרף ושמאי מקרקעין‬ ‫‪Sagi Klishkovsky - Geographer & Real Estate Appraiser‬‬ ‫‪ -‬גיאוגרפית ושמאית מקרקעין‬ ‫‪Liraz Rosenfeld - Geographer & Real Estate Appraiser‬‬ ‫הערכת מקרקעין‬ ‫בעניין‪:‬‬ ‫יחידה מסחרית במתחם "ראשון שוק"‬ ‫נפתלי פלטין ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪ ,09-8822508 :‬פקס‪ ,077-9100534:‬נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫תוכן‬ ‫עמוד‬ ‫כללי‪1 .........................................................................................................‬‬ ‫תאור הנכס וסביבתו‪2 .....................................................................................‬‬ ‫הרקע התכנוני‪5 ............................................................................................‬‬ ‫רישוי‪7 ........................................................................................................‬‬ ‫הזכויות בנכס ‪9 ............................................................................................‬‬ ‫עקרונות גורמים ושיקולים‪12 ............................................................................‬‬ ‫נתונים ותחשיבים לאומדן השווי‪13 ....................................................................‬‬ ‫שומה‪15 .......................................................................................................‬‬ ‫נספחים‪:‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪ ,09-8822508 :‬פקס‪ ,077-9100534:‬נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫‪ 26‬במרץ‪2014 ,‬‬ ‫מספרנו‪1444a/14 :‬‬ ‫לכבוד‬ ‫משרד עורכי דין אבי נימצוביץ‬ ‫עו"ד אבי נימצוביץ‬ ‫א ‪.‬נ ‪, .‬‬ ‫שומת מקרקעין מלאה‬ ‫הנדון‪ :‬יחידה מסחרית במתחם "ראשון שוק"‬ ‫נפתלי פלטין ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‬ ‫בהתאם לבקשתך‪ ,‬נבדק הנכס שבנדון למטרת אומדן שוויו ולהלן חוות הדעת‪:‬‬ ‫אומדן שווי שוק מקונה מרצון למוכר מרצון‬ ‫‪:‬‬ ‫מטרת חוות הדעת‬ ‫בעלי הזכויות בנכס‬ ‫תאריך הביקור בנכס‬ ‫‪:‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪:‬‬ ‫המועד הקובע להערכה ‪:‬‬ ‫מיכאל עבו‬ ‫‪ 18‬בדצמבר‪ 2013 ,‬ו‪ 25 -‬מרץ‪2014 ,‬‬ ‫‪ 18‬בדצמבר‪2013 ,‬‬ ‫‪2‬‬ ‫פרטי הנכס‬ ‫גוש מספר‬ ‫חלקה מספר‬ ‫יחידה מספר‬ ‫‪3‬‬ ‫שטח בנוי נטו‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪3946‬‬ ‫‪299‬‬ ‫‪43‬ג'‬ ‫‪ 18‬מ"ר‬ ‫כתובת‬ ‫זכויות בנכס‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫רחוב נפתלי פלטין ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‬ ‫חוזיות לחכירה פרטית ל‪ 999 -‬שנים‪) 4‬ראה פרק "הזכויות בנכס"(‬ ‫‪1‬‬ ‫בתאריך ‪ 25.3.2014‬בוצע על ידי שגיא קלישקובסקי ביקור פנימי בנכס‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫פרטי הנכס הינם בהתאם לנסח רישום מקרקעין‪ ,‬חוזה רכישה מתאריך ‪ 23.8.1993‬וכן העתק משטר רישום הערת‬ ‫אזהרה על פי סעיף ‪ 126‬מתאריך ‪) 23.2.2014‬ראה פרק‪":‬הזכויות בנכס"(‬ ‫‪3‬‬ ‫שטח בנוי נטו הינו בהתאם למדידה גרפית מתשריט היתר הבניה המאושר הכולל את שטח קירות פנים וחוץ ללא החלק‬ ‫היחסי ברכוש המשותף )ראה פרק‪":‬רישוי"(‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬טרם נרשם בפנקס בתים משותפים‪ ,‬באופן בו כל יחידה מסחרית נרשמה כתת חלקה נפרדת‪.‬‬ ‫בעיון בחוזה הרכישה מתאריך ‪ ,23.8.1993‬עולה כי ניתן לרשום את הזכויות בנכס‪ ,‬באופן של רישום חכירה פרטית‬ ‫לתקופה של ‪ 999‬שנים‪ .‬נכון למועד חוות הדעת טרם בוצע רישום הזכויות בנכס וזכויות רשומות נכון למועד הקבוע‬ ‫להערכה כהערת אזהרה על פי סעיף ‪ 126‬לחוק )ראה פרק‪":‬הזכויות בנכס"(‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪1‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫תיאור הנכס וסביבתו‬ ‫נשוא חוות הדעת מהווה יחידה מסחרית‪ ,‬הממוקמת בקומה הקרקע של מבנה מסחר ותעשיה הידוע בשם‬ ‫"ראשון שוק"‪ ,‬ברחוב נפתלי פלטין מספר ‪ ,6‬פינת משה לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‪.‬‬ ‫הנכס ידוע כגוש מספר ‪ ,3946‬חלק מחלקה מספר ‪ ,299‬יחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬ששטחה הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬ ‫אזור התעשיה החדש‪ ,‬ממוקם בחלק המערבי של העיר ומאופיין בשימושי תעשיה‪ ,‬מלאכה ומשרדים לצד‬ ‫עסקים מסחריים והוא ידוע גם כאזור הקניונים )קניוכל‪ ,‬מרכז חונים קונים‪ ,‬קניון הזהב‪ ,‬מרכז הריהוט‬ ‫הישראלי ועוד(‪.‬‬ ‫לאזור התעשיה קיימת נגישות טובה למדי מכבישים ארציים ואליהם‪ ,‬באמצעות כביש מספר ‪) 4‬תל אביב‪-‬‬ ‫אשדוד(‪ ,‬דרך מחלף ראשון לציון‪ ,‬וכן דרך כביש מספר ‪ 20‬איילון דרום‪.‬‬ ‫רחוב נפתלי פלטין מהווה רחוב דו סטרי התחום ממערב‬ ‫ברחוב דוד רזיאל וממזרח ברחוב משה לוי‪.‬‬ ‫רחוב משה לוי מהווה רחוב דו סטרי‪ ,‬התחום מצפון‬ ‫ברחוב דוד סחרוב ומדרום ברחוב רוזנסקי‪.‬‬ ‫הבניין בשלמות‪ ,‬כאשר נשוא חוות הדעת מהווה רק חלק‬ ‫ממנו‪ ,‬ממוקם בקרן הדרום מערבית של הרחובות נפתלי‬ ‫פלטין ומשה לוי‪.‬‬ ‫סביבת הנכס מאופיינת בעיקר בבניה משולבת של בנייני‬ ‫תעשיה‪/‬משרדים בני ‪ 3-2‬קומות מעל קומת קרקע‬ ‫מסחרית‪ ,‬המשמשת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬למטרת ריהוט מכירת‬ ‫כלי רכב וכיוצ"ב‪.‬‬ ‫הפיתוח העירוני מלא וכולל כבישים‪ ,‬מדרכות‪ ,‬חשמל‪,‬‬ ‫מים‪ ,‬ביוב‪ ,‬ניקוז וכיוצ"ב‪.‬‬ ‫החלקה בשלמות‪ ,‬בעלת צורה רגולרית "מלבנית"‪ ,‬פונה‬ ‫בחזית צפונית לרחוב נפתלי פלטין וחזית מזרחית לרחוב‬ ‫משה לוי‪.‬‬ ‫בתחום החלקה קיים מבנה בן ‪ 3‬קומות‪ ,‬אשר נבנה‬ ‫קונבנציונאלית‬ ‫בבניה‬ ‫ה‪90-‬‬ ‫שנות‬ ‫בתחילת‬ ‫מקונסטרוקצית בטון מזוין‪ ,‬קירות בלוקים בשילוב‬ ‫חיפוי דקורטיבי ורמפה גישה וחניה לכלי רכב בקומות‬ ‫העליונות של המבנה‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪2‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫המבנה כולל קומת קרקע מסחרית המחולקת לכ‪ 85 -‬יחידות מסחריות הבנויות לאורך ‪" 5‬שדרות" ומעליה ‪2‬‬ ‫קומות תעשיה‪/‬מלאכה‪.‬‬ ‫קומת הקרקע כוללת ‪ 6‬כניסות נפרדות ורמת הגמר בקומה כוללת חיפוי הרצפה באריחי "טרצו"‪ ,‬הנמכת‬ ‫תקרה וגופי תאורה חלקים‪.‬‬ ‫קומת הקרקע‪ ,‬אשר ידעה ימים טובים יותר‪ ,‬כאשר הפעילות המסחרית בתחומה כללה מכירת מוצרי מזון‬ ‫)בשר‪ ,‬דגים‪ ,‬פירות‪ ,‬ירקות(‪ ,‬הלבשה‪ ,‬הנעלה וכלי בית מהווה כיום שטח לא מאוכלס‪ ,‬מוזנח‪ ,‬ובחלקו ללא‬ ‫תאורה‪ ,‬למעט מספר מועט של יחידות מסחריות המשמשות למטרת אחסנה‪.‬‬ ‫הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬ידוע כיחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬הממוקמת בקומת הקרקע בשדרה השלישית‪ ,‬ושטחה המדוד‬ ‫הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬ ‫היחידה בעלת צורה רגולרית "מלבנית"‪ ,‬פונה בחזית מערבית באורך של כ‪ 3 -‬מטר לשדרה ועומקה הינו כ‪6 -‬‬ ‫מטר‪.‬‬ ‫רמת הגמר של היחידה כוללת ריצוף באריחי קרמיקה‪ ,‬תריס גלילה ותאורה פלורוסנטית‪.‬‬ ‫להלן תצלומי הנכס‬ ‫היחידה שבנדון‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫פנים היחידה‬ ‫‪3‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫הרקע התכנוני‬ ‫א‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/1/1/‬יא‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט פירסומים )בי‪.‬פ‪ (.‬מספר ‪4303‬‬ ‫מתאריך ‪ 11.5.1995‬ואשר חלה על כל אזורי התעשיה והמלאכה בתחום מרחב תכנוני ראשון לציון‪ ,‬הותרה‬ ‫בניית מרתפים לחניה בגבולות המגרש‪ ,‬הקמת רמפות ירידה למרתף בקו בניין ‪ ,0‬הקמת יציאות חדרי‬ ‫מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות או ארובות ומתקנים טכניים אחרים עד לגובה של ‪ 16‬מטר‪.‬‬ ‫ב‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/1/1/‬טו‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 4431‬מתאריך‬ ‫‪ 28.7.1996‬ואשר חלה על כל אזורי התעשיה והמלאכה בתחום מרחב תכנוני ראשון לציון‪ ,‬הותרה בניית‬ ‫רמפות עלייה לבניינים באזורי התעשיה והמלאכה בקו ‪ ,0‬צדדי ואחורי‪.‬‬ ‫ג‪ .‬בהתאם לתוכנית בניין עיר מס' רצ‪/‬מק‪/1/1/‬יד‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 4454‬מתאריך‬ ‫‪ ,5.11.1996‬נקבע כי שטח הגינון באזורי תעשיה יהיה לא פחות מ‪ 20% -‬משטח המגרש נטו‪.‬‬ ‫ד‪ .‬בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר רצ‪ ,5/3/2/1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 4550‬בתאריך‬ ‫‪ ,31.7.1997‬סווג מגרש מספר ‪) 4‬לימים חלקה ‪ (299‬ביעוד "אזור תעשיה"‪.‬‬ ‫זכויות הבניה של המגרש ישארו על פי שטחו הקיים ולא‬ ‫יופחת בגין התווית דרך וש‪.‬פ‪.‬פ‪.‬‬ ‫על תוכנית זו יחולו כל הוראות התוכנית המאושרת‬ ‫רצ‪ ,3/2/1/‬הכוללות זכויות בניה בשיעור של ‪ 120%‬בבינוי‬ ‫של ‪ 4‬קומות )‪ 30%‬בקומה( או ‪ 3‬קומות )‪ 40%‬בקומה(‪.‬‬ ‫תכליות )עפ"י תוכנית רצ‪ :(3/2/1/‬בתי מלאכה‪ ,‬מבני‬ ‫מלאכה‪ ,‬בתי חרושת‪ ,‬בנייני משרדים ושרותים מסחריים‬ ‫מסעדות ומזנונים‪ ,‬אולמי חתונה ושמחה וכו'‪.‬‬ ‫ה‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/1/1/‬יג‪ ,‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5280‬מתאריך ‪,9.3.2004‬‬ ‫נקבעו שטחי שירות לייעודי הקרקע השונים בעיר‪ ,‬כאשר אחוזי הבניה הינם לפי שטח מגרש נטו‪.‬‬ ‫בתוכנית נקבע כי באזור תעשייה‪ ,‬בשטח מגרש נטו מעל ‪ 2,000‬מ"ר‪ ,‬בהם זכויות בנייה עיקריות באחוזים‬ ‫על פי תוכנית תקפות ‪ 40%‬לקומה‪ 3 ,‬קומות וסה"כ ‪ ,120%‬שטחי השירות יהיו כדלקמן‪ 30% :‬שירות‪20% ,‬‬ ‫אחסנה‪ 20% ,‬גלריות והשימושים המותרים‪ :‬ממ"ק‪ ,‬מדרגות חוץ‪ ,‬מדרגות פנימיות‪ ,‬חדר מעליות‪,‬‬ ‫מעברים‪ ,‬מקום לסילוק אשפה‪ ,‬מחסנים ומתקנים טכניים‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪4‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫ו‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/‬מק‪/1/1/‬ח‪ 1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5622‬מתאריך‬ ‫‪ ,31.1.2007‬נקבעו הוראות בדבר בניית מבנים מיוחדים לתשתיות או לתחנות טרנספורמציה זעירות‪.‬‬ ‫כל הטרנספורמטורים יותקנו בתוך מבני מגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬תעשיה וכו' באחריות היזם‪.‬‬ ‫ז‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/‬מק‪/1/1/‬יא‪ 1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5715‬מתאריך‬ ‫‪ ,10.9.2007‬עולה כי מטרת התוכנית הינה להוסיף הנחייה כי במגרשים מדרוניים ניתן יהיה לאשר את‬ ‫מרתף החניה כקומה מפולשת‪ ,‬באופן שינצל את המדרון הטבעי על פי הקרקע באישור מהנדס העיר‪.‬‬ ‫ח‪ .‬בהתאם לתוכנית מתאר מספר רצ‪/‬מק‪ ,39/1/1/‬אשר פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ .‬מספר ‪ 5947‬מתאריך‬ ‫‪ ,7.5.2009‬עולה כי גובה המבנה באזורי תעסוקה‪ ,‬מלאכה ואחסנה יהיה עד ‪ 20‬מטר במקום ‪ 12‬מטר ללא‬ ‫הגבלת מספר הקומות ובנוסף יותרו יציאות לחדרי מדרגות‪ ,‬חדרי מכונות או ארובות ומתקנים טכניים‬ ‫אחרים מעבר ל‪ 20 -‬מטר‪.‬‬ ‫ט‪ .‬סיכום הרקע התכנוני‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫שטח חלקה רשום‬ ‫‪:‬‬ ‫אחוזי בניה‬ ‫גובה‬ ‫תכסית‬ ‫תכליות‬ ‫‪:‬‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 8,656‬מ"ר‬ ‫‪ 10,387‬מ"ר עיקרי‬ ‫‪ 6,059‬מ"ר שירות‬ ‫עד ‪ 20‬מטר‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪ 40%‬או‬ ‫בתי מלאכה‪ ,‬מבני מלאכה‪ ,‬בתי חרושת‪ ,‬בנייני משרדים ושרותים מסחריים‬ ‫מסעדות ומזנונים‪ ,‬אולמי חתונה ושמחה‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪5‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫רישוי‬ ‫א‪ .‬בהתאם להיתר בניה מספר רש‪ ,13646/‬אשר אושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון‬ ‫בתאריך ‪ ,21.2.1993‬עולה כי הותר בגוש ‪ ,3946‬חלקה מספר ‪) 4/35‬מספר חלקה ישן(‪ ,‬ברחוב פלטין מספר ‪,6‬‬ ‫ראשון לציון‪ ,‬הקמת מבנה חדש משולב ‪ 3‬קומות‪ ,‬קומת קרקע מסחרית‪ ,‬קומות א' ו‪-‬ב' תעשיה‪.‬‬ ‫בכל קומה ‪ 2‬ממ"קים‪ ,‬בתוך הבניין רמפה המובילה לחניות בקומות א' ו‪-‬ב'‪.‬‬ ‫ב‪ .‬בהתאם להיתר בניה מספר רש‪ ,15768/‬אשר ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון‬ ‫בתאריך ‪ ,11.7.1995‬עולה כי הותר בגוש ‪ ,3946‬חלקה מספר ‪) 4/35‬מספר חלקה ישן(‪ ,‬ברחוב פלטין מספר ‪,6‬‬ ‫אזור התעשיה החדש בראשון לציון‪ ,‬תוכנית שינויים לתוכנית ברשיון‪ ,‬מבנה מסחרי ‪ 3‬קומות‪ ,‬תוספת שטח‬ ‫בכל הקומות‪ ,‬שינוי מיקום חניה ותוספת חניה‪.‬‬ ‫להלן טבלת השטחים המאושרת‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫קרקע‬ ‫א'‬ ‫ב'‬ ‫סה"כ‬ ‫שטח עיקרי במ"ר‬ ‫מוצע‬ ‫קיים‬ ‫‪112.58 3,444.78‬‬ ‫‪532.95 2,668.78‬‬ ‫‪417.95 2,783.78‬‬ ‫‪1063.48 8,897.34‬‬ ‫מקלט‬ ‫‪78.36‬‬ ‫‪78.36‬‬ ‫‪78.36‬‬ ‫‪235.08‬‬ ‫שטח שירות במ"ר‬ ‫מדרגות‬ ‫חניה‬ ‫טכני‬ ‫‪121.18‬‬ ‫‪197.17‬‬ ‫‪122.42‬‬ ‫‪2788.97‬‬ ‫‬‫‪122.42‬‬ ‫‪2788.97‬‬ ‫‬‫‪366.02‬‬ ‫‪5577.94 197.17‬‬ ‫מעברים‬ ‫‪2203.76‬‬ ‫‪117.89‬‬ ‫‪117.89‬‬ ‫‪2439.54‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪6157.83‬‬ ‫‪6309.39‬‬ ‫‪6309.37‬‬ ‫‪18776.59‬‬ ‫על פי מדידה מתשריט היתר הבניה‪ ,‬עולה כי שטח היחידה הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬ ‫להלן תשריט היתר הבניה‪:‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪6‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫ג‪ .‬להלן תשריט קומת הקרקע‪ ,‬אשר נמצאה בתיק הבניין ומהווה חלק מבקשה לרשיון עסק משנת ‪ 1998‬של‬ ‫יחידת מסחרית בקומת הקרקע‪ ,‬אשר אינה מהווה חלק מנשוא החוות הדעת‪.‬‬ ‫מיקום היחידה נשוא חוות הדעת כיחידה ‪43‬ג'‪ ,‬סומנה על ידי החתום מטה בצבע אדום‪:‬‬ ‫תעודת גמר‪:‬‬ ‫ד‪ .‬בתאריך ‪ 2.3.1997‬ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון תעודת גמר מספר ‪ - 2216‬לנכס‬ ‫אשר נבנה על פי היתר בניה מספר רש‪) 15768/‬מתאריך ‪ ,(11.7.1995‬ברחוב פלטין מספר ‪ ,6‬אזור התעשיה‬ ‫ראשון לציון‪.‬‬ ‫רישוי עסקים‪:‬‬ ‫ה‪ .‬בהתאם לשיחה שנערכה עם מר דני מרון ‪ -‬מנהל אגף רישוי עסקים בעיריית ראשון לציון בתאריך‬ ‫‪ ,17.12.2013‬עולה כי לעניין היותה של קומת הקרקע "נטושה" ולא מאוכלסת נמסר כי לצורך קבלת רשיון‬ ‫עסק יש צורך לקבל אישור כיבוי אש‪ ,‬משרד הבריאות וכיוצ"ב‪ ,‬כאשר ככל שידוע המבנה לא עומד כיום‬ ‫בתקנות כיבוי אש ודרישותיהם גבוהות‪.‬‬ ‫כמו כן לא ידוע על חברת ניהול למבנה‪ ,‬אשר לוקחת יוזמה לטפל בהסדרת הליכי הרישוי‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪7‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫הזכויות בנכס‬ ‫נסח רישום מקרקעין‪:‬‬ ‫א‪ .‬בהתאם לפלט‪ 5‬מידע מפנקס הזכויות מתאריך ‪ ,18.12.2013‬רשומות זכויות הבעלות בגוש מספר ‪,3946‬‬ ‫חלקה מספר ‪ ,299‬בשטח רשום של ‪ 8,656‬מ"ר‪ ,‬על שם חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ‪ ,‬בשלמות‪.‬‬ ‫חכירות‪:‬‬ ‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה חכירה לטובת כהן אברהם )‪ 1/2‬חלקים בזכות( וכהן סלומון שלמה )‪1/2‬‬ ‫חלקים בזכות(‪ ,‬על כל הבעלים‪ ,‬בשלמות‪ .‬תקופת החכירה הינה ל‪ 999 -‬שנים‪ ,‬תאריך סיום ‪.11.3.2991‬‬ ‫אין הגבלה בהעברה‪.‬‬ ‫משכנתאות‪:‬‬ ‫בתאריך ‪ 9.9.2012‬נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת פרימיום ר‪.‬ש אחזקות‬ ‫בע"מ‪ ,‬החלק בנכס – בשלמות‪ ,‬על כל החוכרים‪.‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה הערת אזהרה על פי סעיף ‪ ,126‬לטובת עבו מיכאל‪ ,‬על כל החוכרים )בשטר‬ ‫מקורי מספר ‪.(21618/1998/0001‬‬ ‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה הערת אזהרה על פי סעיף ‪ ,126‬בסך של ‪ 60,000‬ש"ח‪ ,‬לטובת בנק כרמל‬ ‫למשכנתאות והשקעות בע"מ‪ ,‬על כל החוכרים )עבו מיכאל(‪.‬‬ ‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשם צו עיקול‪ ,‬לטובת לשכת ההוצאה לפועל תל אביב‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬ ‫בתאריך ‪ 13.4.2008‬נרשמה הערה על פי סעיף ‪ 11‬א' )‪ (2)(1‬לפקודת המסים‪ ,‬לטובת עיריית ראשון לציון‪,‬‬ ‫בסך של ‪ ,₪ 24,847.5‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬ ‫בתאריך ‪ 24.5.2010‬נרשמה הערה על פי סעיף ‪ 11‬א' )‪ (2)(1‬לפקודת המסים‪ ,‬לטובת עיריית תל אביב‪ ,‬בסך‬ ‫של ‪ ,₪ 587,727.93‬על הבעלות של עבו מיכאל‪.‬‬ ‫בתאריך ‪ 21.2.2012‬נרשם צו עיקול‪ ,‬לטובת לשכת ההוצאה לפועל תל אביב‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬ ‫בתאריך ‪ 26.2.2012‬נרשם צו עיקול‪ ,‬לטובת לשכת ההוצאה לפועל תל אביב‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬ ‫בתאריך ‪ 14.10.2012‬נרשם צו ניהול על ידי כונס נכסים‪ ,‬לטובת נימצוביץ אבי‪ ,‬על ההערה של עבו מיכאל‪.‬‬ ‫בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬נרשמו הערות נוספות‪ ,‬צויעיקול וכד' לטובת בעלי זכויות נוספים בחלקה‪/‬במבנה‪.‬‬ ‫זיקת הנאה‪:‬‬ ‫בתאריך ‪ 24.6.2003‬נרשמה זיקת הנאה חלקה כפופה‪ ,‬בזכות מעבר להולכי רגל ברוחב של ‪ 2‬מטר ובשטח‬ ‫של ‪ 178‬מ"ר‪ ,‬לטובת כל הציבור‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום‪ ,‬כמשמעותם בחוק המקרקעין‪ ,‬תשכ"ט ‪ ,1969 -‬התקנות והנהלים‬ ‫שעל פיו‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪8‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫חוזה רכישה‪:‬‬ ‫ב‪ .‬בהתאם לחוזה שנחתם בתאריך ‪ 23.8.1993‬בין אברהם כהן וסלמון )שלמה( כהן )להלן‪":‬כהן"( לבין עבו‬ ‫מיכאל )להלן‪":‬עבו"( עולים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הפרטים כדלקמן‪:‬‬ ‫"כהן" רכשו את זכויות הבעלות ו‪/‬או חכירה פרטית לדורות )‪ 999‬שנים( כולל זכויות החזקה במקרקעין‬ ‫הידועים כחלק מחלקות ‪ 24‬ו‪ 45 -‬בגוש ‪ ,3946‬חלקה ארעית ‪ ,64‬ששטח ‪ 8,651‬מ"ר )להלן‪":‬הקרקע"(‪.‬‬ ‫"כהן" יזמו ותכננו פרוייקט מסחרי מיוחד על "הקרקע"‪ ,‬אשר יכיל בין השאר קומת קרקע מסחרית סגורה‬ ‫וממוזגת‪ ,‬בתוכה יחידות מסחריות קמעוניות הוקומה המסחרית הנ"ל תחולק לאזורים או אגפים שונים‪,‬‬ ‫שבכל אחד מהם סוק עיסוק או מסחר מיוחד )להלן‪":‬הפרוייקט"(‪.‬‬ ‫"עבו" רוכש "מכהן" יחידה מסחרית )חנות( ב"פרוייקט" בשטח של כ‪ 18 -‬מ"ר בקומת הקרקע המסומנת‬ ‫בתוכנית כמספר ‪43‬ג'‪.‬‬ ‫מטרת העסק שינוהל בממכר הינו תחום המזון )להלן‪":‬הממכר"(‪.‬‬ ‫"כהן" מתחייב להקנות ל"עבו" את הבעלות "בממכר" כיחידה נפרדת או כחלק מיחידה גדולה משותפת‬ ‫בבית משותף ולגרום לכך כי "הממכר" הנ"ל יועבר על שמו של "עבו" בלשכת רישום המקרקעין‪.‬‬ ‫מוסכם כי אם יווכח "כהן" כי הליכי האיחוד והחלוקה עלולים להמשך לתקופה ארוכה‪ ,‬יהיו "כהן"‬ ‫רשאים וזכאים לרשום את זכויות "עבו" "בממכר" על ידי רישום חכירה או חכירת משנת לטובתו לגבי‬ ‫ה"ממכר" לתקופה של ‪ 999‬שנים‪ ,‬כאשר החכירה תהיה חכירה פרטית‪ ,‬ללא תשלום דמי חכירה ואו דמי‬ ‫הסכמה כלשהם ותנאי החכירה יאפשרו ל"עבו" לעשות בקניינו "בממכר" כטוב בעיניו ולעשות "בממכר"‬ ‫כמנהג בעלים‪.‬‬ ‫שטר רישום‪:‬‬ ‫ג‪ .‬בהתאם להעתק משטר רישום מספר ‪ ,21618/98‬שהוצא על ידי פקיד לשכת רישום מקרקעין בתאריך‬ ‫‪ ,23.2.2014‬עולה כי מהות השטר הינו רישום הערת אזהרה על פי סעיף ‪ ,126‬לטובת "עבו" על הבעלות של‬ ‫"כהן" בגין הנכס הידוע כגוש ‪ ,3946‬חלקה ‪ ,7192‬יחידה מספר ‪43‬ג' בראשון לציון‪.‬‬ ‫רישום הערה הינה בגין הסכם‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫לימים חלקה ‪ ,299‬אשר נשוא חוות הדעת מהווה רק חלק ממנה‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫לימים חלקה ‪ ,299‬אשר נשוא חוות הדעת מהווה רק חלק ממנה‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪9‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫דוח חוקר‪:‬‬ ‫ד‪ .‬בהתאם לדוח חוקר שנערך על ידי מזור חקירות בתאריך ‪ 30.12.2012‬בעניין עבו מיכאל )גוש ‪ ,3946‬חלקה‬ ‫‪ (299‬עולים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הפרטים כדלקמן‪:‬‬ ‫הנכס הנבדק מתייחס לחנות‪/‬מחסן הממוקם במרכז מסחרי הנקרא "ראשון שוק" בגוש ‪ ,3946‬חלקה ‪,299‬‬ ‫ברחוב נפתלי פלטין ‪ ,6‬ראשון לציון‪.‬‬ ‫חקירת שטח במקום העלתה כי רוב המרכז המסחרי אינו מאוכלס והחניות‪/‬מחסנים סגורים‪.‬‬ ‫המרכז המסחרי כולל בתי מלאכה מחסנים וחנויות‪ ,‬כאמור רוב העסקים אינם פעילים ובביקור במקום‬ ‫הבחנו כי בתוך המרכז המסחרי מתנהל במהלך שעות היום מעין "שוק רוכלים" בו מוציאים רוכלים‬ ‫מהמחסנים ציוד ופריטים שונים למכירה במסדרונות המרכז המסחרי בקומת הקרקע‪.‬‬ ‫בסריקה במקום הבחנו כי לעיתים השוק מתנהל ללא חשמל ולאור נרות‪ .‬המרכז נראה מוזנח ונטוש ורוב‬ ‫החנויות בחלק הפנימי סגורות ואינן מאוכלוסות‪.‬‬ ‫התרשמנו כי המקום פועל‪ ,‬באופן לא מוסדר וכי על חלק מהמחסנים השתלטו כל מיני גורמים המאחסנים‬ ‫ציוד במקום‪.‬‬ ‫נערך תחקור בעיריית ראשון לציון על מנת לדלות מידע אודות הנכס הנבדק ו‪/‬או לקבל פרטי מחזיק אחרון‬ ‫בטרם ננטש המרכז המסחרי‪.‬‬ ‫בחקירה הובהר כי לנבדק זיקה ל‪ 2-‬נכסים כמפורט להלן‪:‬‬ ‫חנות‪/‬מחסן בשטח של ‪ 18‬מ"ר‪ ,‬החנות ממוקמת בקומת הקרקע במרכז המסחרי‪ ,‬בצמוד לחנות מחסן‬ ‫בגודל של ‪ 6‬מ"ר‪ .‬מספר החנות הרשום הינו ‪43‬ג'‪.‬‬ ‫נכס נוסף מתייחס למחסן בשטח של ‪ 6‬מ"ר הממוקם בכניסה הדרומית‪.‬‬ ‫במהלך חקירת שטח שבוצע‪ ,‬אותרה חנות מספר ‪43‬ג'‪ ,‬אשר מיקומה הינו כדלקמן‪":‬כניסה למרכז המסחרי‬ ‫מהכניסה המזרחית מרחוב לוי משה‪ ,‬הולכים בתוך המרכז המסחרי בפסאז' מכיוון מזרח למערב עד‬ ‫שמגיעים לאמצע המרכז המסחרי בו ממוקם כיכר‪ ,‬פונים שמאלה )דרומה( לשדרת חנויות‪ ,‬הנכס הנבדק‬ ‫הינו השלישי מצד שמאל‪ .‬הנכס סגור בתריס גלילה בצידו העליון השמאלי רשום ‪43‬ג' ומעל לתריס רשום‬ ‫"פיצוחי כהן ובניו"‪.‬‬ ‫הנכס סגור בתריס גלילה‪ ,‬נראה מוזנח כלפי חוץ ונטוש‪ ,‬כשאר החנויות בשדרה זו‪.‬‬ ‫סיכום‪:‬‬ ‫על פי ממצאי החקירה הנכס הנבדק מתייחס לחנות‪ ,‬הממוקמת במרכז מסחרי שפעילותו הופסקה ורוב‬ ‫החנויות‪/‬מחסנים במרכז סגורים ואינם פעילים‪.‬‬ ‫חקירה העלתה כי הנכס הנבדק מתייחס לחנות ‪ 18‬מ"ר הממוקמת בקומת הקרקע במרכז המסחרי‬ ‫וממוספרת כחנות ‪43‬ג'‪ .‬הנכס סגור ואינו מאוכלס ובעבר התנהל במקום עסק הנקרא פיצוחי כהן ובניו‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪10‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫לפי מידע שנמסר בעיריית ראשון לציון‪ ,‬לנבדק זיקה ל‪ 2 -‬מחסנים שגודלם ‪ 6‬מ"ר‪ ,‬האחד ככל הנראה צמוד‬ ‫לחנות בחלקה הפנימי ומחסן נוסף ממוקם באזור אחר במרכז המסחרי )לעיריה אין מידע אודות מיקום‬ ‫הנכס(‪.‬‬ ‫נציין כי המרכז המסחרי הפסיק פעילותו ומדובר במקום המשמש כיום כשוק רוכלים ועל חלק מהנכסים‬ ‫השתלטו גורמים מפוקפקים‪ ,‬בחלק אחר של החנויות‪/‬מחסנים נערכו שינויים מבניים‪ ,‬דלתות נפרצו‬ ‫ומחסנים אוחדו‪.‬‬ ‫לאור האמור מומלץ לבדוק את נושא מיקום המחסנים על ידי איש מקצוע ומול תשריטי העירייה‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪11‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫עקרונות גורמים ושיקולים‬ ‫באומדן השווי הובאו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬העקרונות הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬ ‫ התבקשתי לאמוד את שווי שוק מקונה מרצון למוכר מרצון של היחידה שבנדון‪ .‬גישת השומה המתאימה‬‫להערכה זו הינה גישת ההשוואה לנכסים דומים‪.‬‬ ‫ מיקום היחידה המסחרית בקומה הקרקע של מבנה מסחר ותעשיה‪ ,‬ברחוב נפתלי פלטין ‪ 6‬פינת משה לוי‪,‬‬‫אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון‪.‬‬ ‫ הנתון כי הנכס ידוע כגוש מספר ‪ ,3946‬חלק מחלקה מספר ‪ ,299‬יחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬ששטחה על פי מדידה‬‫גרפית מתשריט קומת הקרקע ועל פי ביקור במקום הינו כ‪ 18 -‬מ"ר נטו‪.‬‬ ‫ הנתון כי קומת הקרקע‪ ,‬אשר בתחומו ממוקמת היחידה שבנדון‪ ,‬אינה פעילה מזה תקופה ארוכה‪ ,‬ומצבה‬‫התחזוקתי ירוד‪ ,‬זאת ועוד לצורך קבלת רשיון עסק ואיכלוס הקומה יש צורך לקבל אישור כיבוי אש‪,‬‬ ‫משרד הבריאות וכיוצ"ב‪ ,‬כאשר ככל שידוע המבנה לא עומד כיום בתקנות כיבוי אש ודרישותיהם גבוהות‪.‬‬ ‫ הנתון כי הבניין בשלמות נבנה על פי היתר בניה למטרת מסחר בקומת הקרקע ומלאכה‪/‬תעשיה בקומות‬‫העליונות‪.‬‬ ‫ הנתון כי באומדן השווי לא הובאו בחשבון ‪ 2‬מחסנים‪ ,‬אשר צויינו בדוח החוקר‪ ,‬ומיקום בקומה אינו ידוע‪,‬‬‫כמו כן שטחי מחסנים אלו אינם מהווים חלק מהסכם הרכישה שהוצג לחתום מטה‪.‬‬ ‫ הנתון כי הזכויות המוערכות הינם זכויות חוזיות לחכירה פרטית לתקופה של ‪ 999‬שנים‪.‬‬‫ הנתון כי הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬טרם נרשם בפנקס בתים משותפים‪ ,‬באופן בו כל יחידה מסחרית נרשמה‬‫כתת חלקה נפרדת‪/‬חכירה פרטית‪ ,‬ברם שווי הנכס מגלם את העדר הרישום המוסדר‪.‬‬ ‫ היחידה מוערכת במצבה הנוכחי כריקה‪ ,‬פנויה וחופשייה מכל מחזיק‪ ,‬חוב‪ ,‬עיקול‪ ,‬זכויות צד ג'‪ ,‬משכנתא‬‫שיעבוד וכיוצ"ב‪.‬‬ ‫‪ -‬מחירי נכסים דומים ורלוונטיים ומצב שוק המקרקעין נכון למועד חוות הדעת‪.‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪12‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫נתונים לאומדן השווי‪:‬‬ ‫להלן סקר עסקאות בפועל שנערכו בשנים האחרונות במתחם "ראשון שוק"‪ ,‬אשר מהווה מרכז לא פעיל‪:‬‬ ‫כתובת‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫לא כולל מע"מ‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫למ"ר בנוי‬ ‫מקור‬ ‫‪ 70,000‬ש"ח‬ ‫‪ 3,900‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫מס שבח‬ ‫‪19.9.2012‬‬ ‫‪ 18‬מ"ר‬ ‫בקומת‬ ‫הקרקע‬ ‫‪ 90,000‬ש"ח‬ ‫‪ 5,000‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫מס שבח‬ ‫‪30.12.2010‬‬ ‫‪ 18‬מ"ר‬ ‫פנימיות ללא‬ ‫חשיפה‬ ‫‪ 52,000‬ש"ח‬ ‫‪ 2,900‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫מס שבח‬ ‫‪10.8.2010‬‬ ‫‪ 37,280‬ש"ח‬ ‫‪ 2,500‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫מס שבח‬ ‫‪6.10.2009‬‬ ‫תאור‬ ‫שטח ברוטו‬ ‫‪ 18‬מ"ר‬ ‫חנויות‬ ‫נפתלי פלטין‬ ‫מתחם "ראשון‬ ‫שוק"‬ ‫‪ 15‬מ"ר‬ ‫להלן סקר מחירי דרישה‪:‬‬ ‫כתובת‬ ‫שטח ברוטו‬ ‫תאור‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫לא כולל מע"מ‬ ‫מחיר מכירה למ"ר‬ ‫בנוי‬ ‫מקור‬ ‫‪ 18‬מ"ר‬ ‫חנות בקומת‬ ‫הקרקע‬ ‫‪ 70,000‬ש"ח‬ ‫‪ 3,900‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫גולן נכסים‬ ‫‪050-5566001‬‬ ‫)‪(12.2013‬‬ ‫‪ 170‬מ"ר‬ ‫שטח‬ ‫לאחסנה‬ ‫כ‪ 17.6 -‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫לחודש‬ ‫רפי‬ ‫‪03-6428865‬‬ ‫)‪(12.2013‬‬ ‫נפתלי פלטין‬ ‫מתחם "ראשון‬ ‫שוק"‬ ‫דמי שכירות‬ ‫מבוקשים ‪3,000‬‬ ‫ש"ח‪/‬מ"ר לחודש‬ ‫להלן סקר עסקאות של חנויות במתחמים פעילים‪:‬‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫לא כולל מע"מ‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫למ"ר בנוי‬ ‫‪ 200,000‬ש"ח‬ ‫‪ 8,000‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫‪ 10,660‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫‪ 11,600‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫מס שבח‬ ‫‪10.9.2012‬‬ ‫‪ 9,750‬ש"ח‪/‬מ"ר‬ ‫מס שבח‬ ‫‪6.2.2013‬‬ ‫כתובת‬ ‫שטח ברוטו‬ ‫תאור‬ ‫מתחם "כרמל‬ ‫שוק" רחוב‬ ‫משה לוי )ממול‬ ‫ראשון שוק"‬ ‫‪ 25‬מ"ר‬ ‫חנות בקומת‬ ‫קרקע במרכז‬ ‫מסחרי פעיל‬ ‫‪ 320,000‬ש"ח‬ ‫‪ 56‬מ"ר‬ ‫חנות בקומת‬ ‫‪ 650,000‬ש"ח‬ ‫‪ 114‬מ"ר‬ ‫הקרקע‬ ‫חשיפה לרחוב‬ ‫‪ 1,111,500‬ש"ח‬ ‫‪ 30‬מ"ר‬ ‫פלטין ‪3‬‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪13‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫מקור‬ ‫מס שבח‬ ‫‪23.4.2012‬‬ ‫מס שבח‬ ‫‪2.12.2012‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫תחשיבים לאומדן השווי‪:‬‬ ‫קומת הקרקע‪ ,‬אשר בתחומו ממוקמת היחידה שבנדון‪ ,‬אינה פעילה מזה תקופה ארוכה‪ ,‬ומצבה התחזוקתי‬ ‫ירוד‪ ,‬זאת ועוד לצורך קבלת רשיון עסק ואיכלוס הקומה יש צורך לקבל אישור כיבוי אש‪ ,‬משרד הבריאות‬ ‫וכיוצ"ב‪ ,‬כאשר ככל שידוע המבנה לא עומד כיום בתקנות כיבוי אש ודרישותיהם גבוהות‪.‬‬ ‫בניתוח עסקאות המכר השונות‪ ,‬עולה כי יחידות מסחריות במתחם "ראשון שוק" נמכרו בשנים האחרונות‬ ‫תמורת ‪ 37,000‬ש"ח‪/‬מ"ר ‪ 90,000 -‬ש"ח לחנות בשטח של ‪ 18‬מ"ר ברוטו‪.‬‬ ‫זאת ועוד חנות במתחם מוצעת כיום למכירה תמורת ‪ 70,000‬ש"ח‪.‬‬ ‫לפיכך אומדן שווי היחידה המסחרית שבנדון )כ‪ 18 -‬מ"ר נטו( נאמד סביב ‪ 70,000‬ש"ח לא כולל מע"מ‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪14‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬ ‫הערכה‬ ‫בשים לב למיקומו של הנכס )גוש ‪ ,3946‬חלק מחלקה ‪ ,299‬יחידה מספר ‪43‬ג'‪ ,‬רחוב נפתלי פלטין ‪ 6‬פינת משה‬ ‫לוי‪ ,‬אזור התעשיה החדש‪ ,‬ראשון לציון( ולכל שאר הנתונים כאמור ומפורט לעיל‪,‬‬ ‫נראה כסביר לאמוד את שווי זכויות בנכס סביב ‪ 70,000‬ש"ח )שבעים אלף שקלים חדשים( לא כולל מע"מ‪.‬‬ ‫לצורך מימוש בדרך של מכירה באילוץ )זמן חשיפה קצר יחסית(‪ ,‬אפשר להעמיד הערך על כ‪ 85% -‬מהשווי‬ ‫הנקוב לעיל‪ ,‬קרי ‪ 60,000‬ש"ח )שישים אלף שקלים חדשים( לא כולל מע"מ‪.‬‬ ‫הכל במצבו הנוכחי כריק‪ ,‬פנוי וחופשי מכל מחזיק‪ ,‬חוב‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול ושיעבוד‪ ,‬נכון לתאריך חוות דעת זו‪.‬‬ ‫הערכה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד‪ .‬אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה‬ ‫לכל מטרה אחרת‪ .‬השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא‪ ,‬אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהא‬ ‫אחראי להסתמכות כלשהי כאמור‪.‬‬ ‫ובאתי על החתום‪,‬‬ ‫שגיא קלישקובסקי‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫שטמפפר ‪ ,2‬נתניה טל‪,09-8822508 :‬‬ ‫‪15‬‬ ‫פקס‪,077-9100534:‬‬ ‫נייד‪050-5317843 :‬‬ ‫‪Email: [email protected]‬‬