‫פרק ‪2‬‬ ‫מצב תכנוני קיים‬ ‫סקירת תכניות ומגמות תכנון‬ ‫פרוינד יצחק ‪ -‬יעוץ‪ ,‬תכנון וקידום פרוייקטים בע"מ‬ ‫‪ 2.1‬תכניות מתאר לחיפה‬ ‫מאז ראשית המנדט הבריטי הוכנו חמש תכניות מתאר לחיפה‪ .‬בסקירת התכניות ההיסטוריות הסתייענו‬ ‫במאמרם של יוסף כהן‪ ,‬ברוך קיפניס ומירה יהודאי באטלס חיפה והכרמל‪ ,‬בעריכת ארנון סופר וברוך קיפניס‪,‬‬ ‫‪.1980‬‬ ‫תכנית המתאר חפ‪) 229/‬משנת ‪(1934‬‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪ .15.2.1934‬תשריט מוקטן מופיע במפה ‪.2.1‬‬ ‫התכנית הוכנה בידי צוות בראשותו של חיים עמנואל חלפון‪ .‬התכנית משלבת‪ ,‬במסגרת רעיון תכנוני כולל‪,‬‬ ‫תכניות בנין עיר מאושרות לרובעיה השונים של חיפה‪ .‬סביב הנמל הוקצו שטחים לאזור עסקי הכולל חנויות‪,‬‬ ‫משרדים‪ ,‬מחסנים ובתי מלאכה‪ .‬מאזור זה התפרסו שכונות המגורים בצפיפות הולכת ויורדת לעבר מדרונות‬ ‫הכרמל‪ .‬הואדיות היורדים מרכס הכרמל הוגדרו כמקומות טבעיים וכוונת התכנית היתה לשמרם‪ .‬בצפון מזרח‪,‬‬ ‫עד לגדתו הדרומית של הקישון‪ ,‬יועדו שטחים לתעשיה‪ .‬באזור זה‪ ,‬למעט תחום בתי‪-‬הזיקוק‪ ,‬נאסרה הקמת‬ ‫תעשייה מזהמת‪ .‬מצפון לקישון אותרו שטחים‪ ,‬שהוגדרו כ"שטח ממשלה" ועיקרם נועד לפיתוח הרכבת‪ .‬מרכז‬ ‫העסקים בעיר התחתית ומרכז העסקים בהדר‪ ,‬שהיו בבעלות יהודית‪ ,‬תוכננו לשרת את העיר כולה ולכן לא‬ ‫הוקצו שטחי מסחר נוספים באזורים אחרים של העיר‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬בהוראות התכנית‪ ,‬נתנה סמכות לועדה‬ ‫המקומית להתיר עסקים בכל אזורי המגורים והתעשיה בעיר‪ .‬רשת הדרכים בתכנית נועדה ליצור קשר בין‬ ‫שכונות העיר‪ ,‬תוך התחשבות באילוצי הטופוגרפיה‪ .‬שלושה צירים נועדו לקשר את העיר עם שאר חלקי הארץ‪:‬‬ ‫ציר מזרחי לעבר העמקים ולעבר עכו‪ ,‬ציר מערבי דרך מישור החוף דרומה‪ ,‬וציר לאורך גב רכס הכרמל‪ .‬שלושת‬ ‫הצירים מתנקזים לאזור מרכז העסקים שבעיר התחתית‪ .‬בתכנית יש התיחסות להיבטים נופיים הבאה לידי‬ ‫ביטוי בדרישה מבעלי מגרשים לשמר עצים ולשתול עצים‪ ,‬וכן דרישה לשימור שדה ראיה חופשי מכל רחוב או‬ ‫גן ציבורי לכוון נוף פנורמי מהעיר או מהסביבה‪ ,‬הגדרה של שטחים ציבוריים פתוחים‪ ,‬שמורות טבע‪ ,‬שטחים‬ ‫פרטיים פתוחים ועוד‪.‬‬ ‫מספר תושבי חיפה באותה עת היה כ‪ 52,000-‬נפש בקירוב‪.‬‬ ‫‪30‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫תכנית מפרץ חיפה חפ‪) 222/‬משנת ‪(1936‬‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪ .28.7.1937‬תשריט מוקטן מופיע במפה ‪.2.1‬‬ ‫תכנית מפרץ חיפה ועמק זבולון הוכנה על‪-‬ידי פרופ' פטריק אברקרומבי וארכ' קליפורד הולידיי‪ ,‬עבור הקרן‬ ‫הקיימת לישראל וחברת גב‪-‬ים לקרקעות בע"מ‪ .‬מטרת התכנית היתה לתכנן את השטח מצפון לקישון‪ ,‬שהיה‬ ‫מצוי בבעלות שתי החברות המזמינות‪ ,‬לצורכי שכונות מגורים )עיר המפרץ( ואזור תעשיה מדרום להן‪.‬‬ ‫תכנון המפרץ נמסר קודם לכן לידי הארכיטקט ריכארד קאופמן‪ ,‬אך תכניתו נדחתה על‪-‬ידי הבריטים‪ ,‬שרצו‬ ‫להבטיח את שטחי המישור לעצמם‪ ,‬בעיקר בעבור שדה תעופה ובתי‪-‬זיקוק‪ .‬החששות פן יאתרו את מתקני‬ ‫הזיקוק קרוב לשפת הים ושטחים רבים יולאמו הם שדחפו את ראשי הישוב היהודי‪ ,‬להזמנת המתכנן הבריטי‬ ‫הנודע‪ .‬ההתייחסות לעיר המפרץ היתה כאל עיר גנים‪ .‬במרכז הישוב אותר מרכז עסקים ראשי נרחב ושטח‬ ‫למבני ציבור‪ .‬מרכז העסקים הראשי תוכנן להתחבר באמצעות דרך גישה רחבה אל שפת הים‪ ,‬שהיתה אמורה‬ ‫לשמש כטיילת‪ .‬שטחי ירק תוכננו לאורך השדרה אל הים ומצידי מרכז העסקים הראשי‪ .‬אזורי המגורים‬ ‫מופרדים מאזור התעשיה על‪-‬ידי פס ירק המתחיל בשפת הים ומסתיים ממזרח לאזור בתי הזיקוק‪ .‬מצפון‬ ‫לאזורי המגורים שטח חקלאי ודיונות‪ .‬אזור התעשיה נחלק לשניים‪ :‬ממזרח לכביש חיפה‪-‬עכו יועד לתעשייה‬ ‫כבדה הגורמת לבעיות סביבתיות ושם גם בתי הזיקוק וממערב לכביש‪ ,‬תעשיות אחרות‪.‬‬ ‫התכנית בוצעה בחלקים גדולים שלה‪ .‬פס הירק קיים ומדרום לו אזור התעשיה הגדול‪ ,‬אבל לא נשמרה‬ ‫ההקפדה על הפרדה בין תעשיות מזיקות ללא מזיקות‪ .‬מצפון לפס הירק הוקמו אזורי המגורים‪ ,‬אלא שבמקום‬ ‫עיר גנים אחת קמו והתפתחו יישובים נפרדים בהם מרכזי מסחר עצמאיים‪ .‬המשך הפיתוח בצפון נעצר בחלקו‬ ‫בגלל אילוצים שונים‪ .‬הכבישים הרחבים על‪-‬פי התכנית המקורית הוקטנו לאחר מכן‪ ,‬חלקם הפכו לדרכים‬ ‫להולכי רגל‪ ,‬בעיקר בקריית חיים מערבית‪ ,‬קריית ים וקריית שמואל‪.‬‬ ‫תכנית המתאר חפ‪ 229/‬א' )משנת ‪(1943‬‬ ‫בעקבות גידול האוכלוסיה הדרמטי בחיפה‪ ,‬ובשל דרישות של צו השעה‪ ,‬החליטה מועצת העיר חיפה כי יש‬ ‫צורך בתכנית מתאר חדשה‪ .‬בשנת ‪ 1943‬הוכנה במשרד מהנדס העיר תכנית מתאר חדשה הדומה בתפיסתה‬ ‫הבסיסית לתכנית ‪) 1934‬באותו קטע עיר‪ ,‬שבו שתי התכניות חופפות(‪ .‬התכנית הוכנה כמו קודמתה על בסיס‬ ‫תכניות בנין עיר מפורטות שאושרו במשך השנים‪ .‬התכנית שונה מהתכנית הקודמת במספר מרכיבים עיקריים‪:‬‬ ‫* הרחבת שטח העיר לעבר המפרץ ולעבר אחוזה * הגדרת התפרוסת והמיקום של מבני ציבור * התווית‬ ‫מערכת דרכים מפורטת גם בתוך אזורי המגורים החדשים* הכללת הוראות ברורות יותר בתקנון התכנית בקשר‬ ‫למניעת מטרדים אקולוגיים באזורי התעשייה‪ .‬תשריט מוקטן של התכנית מופיע במפה ‪ ,2.1‬להלן‪.‬‬ ‫התכנית פורסמה להפקדה‪ .‬לאחר דיון בהתנגדויות התכנית אושרה על‪-‬ידי מועצת העיר‪ ,‬והועברה לחתימת‬ ‫הנציב העליון‪ ,‬בירושלים‪ .‬בפיצוץ שהיה במלון "המלך דוד" ב‪ 22-‬ביולי ‪ ,1946‬נשרף התשריט והתכנית לא‬ ‫הגיעה לידי מתן תוקף כנדרש בחוק‪ .‬בשל אירוע זה נשארה בתוקפה תכנית המתאר משנת ‪ ,1934‬אולם בעת‬ ‫קבלת החלטות נהגה הועדה המקומית להתחשב גם בהמלצות תכנית המתאר של ‪ .1943‬מפת תכנית המתאר‬ ‫ששרדה מהפיצוץ שוקמה ושוחזרה במשרדי מהנדס העיר‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫מפה ‪ :2.1‬תכניות מתאר לחיפה‬ ‫חפ‪229/‬‬ ‫תכנית מתאר חיפה‪1934 ,‬‬ ‫חפ‪222/‬‬ ‫תכנית מפרץ חיפה‪1936 ,‬‬ ‫חפ‪ 229/‬א'‬ ‫תכנית מתאר חיפה‪1943 ,‬‬ ‫תכנית אב חיפה‪1952 ,‬‬ ‫מקרא‬ ‫מקור‪ :‬אטלס חיפה והכרמל‪ ,‬בעריכת ארנון סופר וברוך קיפניס‪ ,‬אוניברסיטת חיפה ‪1980‬‬ ‫‪32‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מפה ‪ :2.1‬תכניות מתאר לחיפה‬ ‫חפ‪222/‬‬ ‫‪33‬‬ ‫חפ‪229/‬‬ ‫חפ‪ 229/‬א'‬ ‫תכנית האב משנת ‪1952‬‬ ‫הכנת תכנית האב היתה אחת מפעולותיה הראשונות של עירית חיפה העברית‪ .‬התכנית הוכנה ע"י צוות‬ ‫בראשותו של אדר' י‪ .‬פרלשטיין‪ .‬בניגוד לתכניות הקודמות משנת ‪ 1934‬ו‪ ,1943-‬שהיו ריכוז של רצף תכניות‪,‬‬ ‫היתה תכנית ‪ 1952‬מסמך תכנוני מקורי‪ .‬תשריט מוקטן של התכנית מופיע במפה ‪ ,2.1‬לעיל‪.‬‬ ‫מרחב התכנון של חיפה כלל את כל קריות המפרץ והתכנית שהוכנה חזתה אוכלוסיה של ‪ 350,000‬תושבים‪.‬‬ ‫נעשה נסיון להציג תכנית שבה מבנה העיר מחולק לאזורים תפקודיים כמו מרכז עסקים ראשי‪ ,‬אזורי תעשייה‪,‬‬ ‫אזורי מגורים‪ ,‬אזורי תחבורה וכדומה‪ .‬כציר הפיתוח המרכזי של התכנית נקבע אגן רושמייה‪ .‬הציר נועד ליצור‬ ‫קשר וגיבוש בין שכונות חיפה שהיו מבודדות עד אז‪ .‬כציר פיתוח משני נקבע אזור קריית אליעזר וקריית‬ ‫אליהו‪ .‬אזור זה היה חקלאי עד אז והתכנית המליצה על בינויו כדי ליצור רצף עירוני בין מורדות הכרמל‬ ‫ושכונת בת גלים‪ .‬באזור המפרץ מופיע לראשונה אזור תעשייה מגובש ובו שטחים המוקצים לסוגי תעשיות‬ ‫שונות‪ .‬בשפך הקישון אותרו שטחים לנמל‪ ,‬שנועד לשמש גם כנמל חופשי‪ ,‬כשבעורפו אזור תעשייה המקושר‬ ‫לנמל על‪-‬ידי תעלות‪ .‬התכנית הדגישה את הצורך בשטחים ירוקים והביטוי לכך הוא עיבויים של השטחים‬ ‫הירוקים בתשריט‪.‬‬ ‫התכנית שימשה לאחר זמן כנקודת מוצא ובסיס רעיוני להכנת תכנית המתאר שנערכה בשנת ‪ .1967‬חומר‬ ‫הרקע החשוב אשר הוכן על ידי מתכנני תכנית האב היה לעזר רב בקביעת מגמות התפתחותה של העיר‪.‬‬ ‫‪34‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.2‬תכנית מתאר חיפה חפ‪) 1400/‬משנת ‪(1967‬‬ ‫התכנית הוכנה בידי צוות בראשותם של פרופ' י‪ .‬אילון ואדר' גד אבני‪ .‬במשך מספר שנים הוכנסו לתכנית‬ ‫שינויים ועדכונים ע"י משרד מהנדס העיר ובסופו של דבר היא הופקדה ביום ‪ .3.7.1980‬לתכנית הוגשו‬ ‫התנגדויות רבות וכולן הושמעו ונדונו בפני ועדת משנה של הועדה המחוזית‪ .‬מסיבות שונות התכנית לא קבלה‬ ‫תוקף‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש לציין‪ ,‬שאף שהתכנית לא קבלה תוקף‪ ,‬הועדה המקומית חיפה והועדה המחוזית לתכנון‬ ‫ובניה‪ ,‬מחוז חיפה‪ ,‬ראו במסמכי תכנית המתאר‪ ,‬מסמך תכנוני כוללני וחשוב‪ ,‬שלאורו נדונו תכניות מאז שנת‬ ‫‪ 1980‬ועד היום וזו חשיבותה הגדולה של התכנית‪ .‬תשריט מוקטן של התכנית מופיע במפה ‪ ,2.2‬להלן‪.‬‬ ‫התכנית כוללת שני תשריטים‪ ,‬תשריט יעודי קרקע )מפה ‪ (2.2‬ותשריט דרכים‪ ,‬וכן עשרה נספחים‪ * :‬רשימת‬ ‫דרכים ורוחביהן * הוראות להבטחת מבטים אל הנוף‪ ,‬איור ‪ 2.1‬להלן * גבולות יחידות תכנון * תשריט שטחים‬ ‫פתוחים * דרכים – חתכים לרוחב אופיניים ומיוחדים * תיחום אזורי השימוש – שטחים לתכנון מחדש‪,‬‬ ‫שטחים לחלוקה מחדש ושטחים לשיקום * חלוקת העיר לאזורי חניה * אתרים היסטוריים בחיפה * שטחים‬ ‫הכלולים באכרזה על קרקע חקלאית * רשימת תכניות הפטורות חלקית מהוראות התכנית‪.‬‬ ‫בהוראות התכנית נקבע שמטרות התכנית הן כפי שהוגדרו בסעיפים ‪ 61‬ו‪ 63 -‬לחוק התכנון והבניה‪ .‬כדי לקבל‬ ‫תמונה אמיתית לגבי מטרות התכנית‪ ,‬יש להתייחס למה שהוגדר כקווי היסוד של תכנית המתאר )טיוטת‬ ‫התכנית שהוגשה לראש העיר חיפה באפריל ‪ (1967‬כלהלן‪:‬‬ ‫•‬ ‫ביטוי תפקידה האזורי והארצי של חיפה כמרכז כלכלי‪ ,‬מנהלי‪ ,‬תרבותי וחברתי‪.‬‬ ‫•‬ ‫הכוונת גיבוש העיר ע"י עידוד התכנון והבינוי מחדש של אזורים בנויים מוגדרים‪.‬‬ ‫•‬ ‫הבטחת השירותים העירוניים והשכונתיים‪ ,‬בהתחשב עם השינויים הדמוגרפיים הצפויים‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק מרכז העיר ע"י שילוב מפלס הדר הכרמל והעיר התחתית למרכז מאוחד‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת מרכזי משנה מעטים אך מוגדרים‪ ,‬כאשר אתורם מתחשב בחלוקה הגיאוגרפית של האוכלוסיה‪.‬‬ ‫•‬ ‫יישוב כמחצית האוכלוסיה העתידה של העיר על הכרמל‪ ,‬לרבות אגן רושמייה‪.‬‬ ‫•‬ ‫הבטחת השטחים לבניית מגורים על ידי גורמים ציבוריים‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח מרכזי תעסוקה‪ ,‬ידע ומחקר בקרבת איזורי מגורים ובסביבת הטכניון והאוניברסיטה‪.‬‬ ‫•‬ ‫איתור קרית הממשלה ובתי המשפט בעיר התחתית‪ ,‬לעידוד הפיתוח באיזור זה‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח הנופש הקשור לים ולבילוי בחיק הטבע‪.‬‬ ‫•‬ ‫פתרון קשרי התחבורה בין האיזור ומוקדי העיר ופתרון התנועה הארצית העוברת‪.‬‬ ‫•‬ ‫התויית דרך עורקית מהירה בין איזורי המגורים על הר הכרמל‪ ,‬לבין מרכזי התעסוקה בשני מפלסי מרכז‬ ‫העיר והמפרץ‪.‬‬ ‫•‬ ‫הכוונת פעולות השיקום ושילובן בתכנון העיר להבטחת שיפורים במערכת הדרכים העירונית והבטחת‬ ‫שיכונם מחדש של המפונים‪.‬‬ ‫•‬ ‫התחשבות בבעלות הקרקע המפוצלת ויחד עם זאת עידוד של איחוד חלקות בניה בתכניות הבינוי‬ ‫המפורטות‪.‬‬ ‫•‬ ‫איתור מוקדים חשובים בנוף העירוני והכוונת תכנונם‪ ,‬למען שילובם בעיצוב העיר והבטחת מבטים‬ ‫חופשיים לנוף‪.‬‬ ‫‪35‬‬ ‫מפה ‪ :2.2‬תכנית מתאר חיפה חפ‪ 1400/‬משנת ‪1967‬‬ ‫‪36‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מפה ‪ :2.2‬מקרא תכנית מתאר חיפה חפ‪) 1400/‬המשך(‬ ‫‪37‬‬ ‫•‬ ‫אפשרות ביצוע התכנית בשלבים‪ ,‬המותאמים לגידול אוכלוסית העיר‪ ,‬לדחיפות הבעיות‪ ,‬להכוונת פיתוח‬ ‫העיר ולאפשרויות המימון‪.‬‬ ‫בסיפא של קווי היסוד‪ ,‬יש סעיף שנקרא "נושאים מיוחדים" ובו מוזכרים נושאים שלדעת צוות התכנון לא ניתן‬ ‫להם פתרון בתחומי העיר כגון‪ :‬שדה התעופה‪ ,‬בית קברות‪ ,‬זיהום אויר‪ .‬למרות זאת‪ ,‬התכנית שהופקדה כללה‬ ‫שדה תעופה‪.‬‬ ‫נושא מיוחד נוסף קובע שיש לטפל בשטחים ש"בבעלות משרד הבטחון" ולהבטיח בתחומם "יעודים אזרחיים‬ ‫במקומות חיוניים לפיתוח העיר"‪.‬‬ ‫אוכלוסיה ‪ -‬התכנית חזתה את גידול האוכלוסיה בחיפה ל‪ 310,000-‬תושבים בראשית שנות ה‪ 80-‬ולכ‪430,000-‬‬ ‫תושבים בשנת ‪ .2000‬אוכלוסית חיפה‪ ,‬יחד עם ישובי הסביבה‪ ,‬צפויה היתה לגדול מ‪ 320,000-‬נפש ל‪500,000-‬‬ ‫נפש עד תחילת שנות ה‪ 80-‬ול‪ 750,000-‬נפש עד שנת ‪ .2000‬תחזיות האוכלוסיה נתבדו‪ .‬בראשית שנות ה‪ 80-‬היו‬ ‫בחיפה כ‪ 230,000-‬תושבים‪ .‬כיום‪ ,‬שנת ‪ 2003‬יש ‪ 270,700‬תושבים )נתוני למ"ס(‪.‬‬ ‫מועסקים ‪ -‬התכנית חזתה גידול מספר המועסקים בחיפה לכ‪ 130,000-‬בשנות ה‪ ,80-‬ולכ‪ 200,000-‬בשנת ‪.2000‬‬ ‫עיקר הגידול צפוי היה לבוא מקרב תושבי המטרופולין וצפון הארץ‪ .‬מוקדי התעסוקה העיקריים אותרו בהדר‬ ‫ובעיר ומניין המועסקים בהם צפוי היה להגיע לכ‪ 80,000-‬בשנת ‪ .2000‬יתרת המועסקים צפויים היו להתפרס‬ ‫בשאר אזורי העיר ובעיקר באזורי התעשיה‪.‬‬ ‫מע"ר ‪ -‬המרכז העירוני תוכנן להתפרס על פני שטח של כ‪ 1,000-‬דונם ולהוות רצף המקשר בין המרכזים‬ ‫הקיימים בהדר ובעיר התחתית‪ .‬עיקר הפיתוח תוכנן על ידי ציפוף וסגירת חללים בתוך המרכזים וביניהם‪ .‬אחד‬ ‫המרכיבים העיקריים בפיתוח מרכז העסקים הראשי הוא ציר עסקים לאורך רחוב הנביאים והמשכו לעבר העיר‪.‬‬ ‫רחוב זה תוכנן כציר להולכי רגל ותוכנן להשען על תחבורה ציבורית והכרמלית‪.‬‬ ‫תעשיה ומלאכה ‪ -‬תכנית המתאר הקצתה כ‪ 11,000-‬דונם לפיתוח תעשיה ומלאכה‪ .‬שטח זה מפוצל בחלקו‬ ‫לחלקות קטנות ולכן צפו עורכי התכנית קשיים באיתור שטחים למפעלים גדולים‪ .‬התעשיות והמלאכות סווגו‬ ‫לחמש קבוצות בהתחשב בסיכונים האקולוגיים שלהם‪ :‬זיהום אויר‪ ,‬רעש‪ ,‬ריחות וזיהום מים‪ .‬בהתאם לסיכונים‬ ‫אלה‪ ,‬נקבעו תחומים שונים של אזורי פיתוח תעשייתי ונקבע מרחקם מאזורי המגורים‪.‬‬ ‫מגורים ‪ -‬תכנית המתאר קבעה בקווי היסוד שלה שעיקר הגידול של חיפה יהיה על הכרמל ואגן רושמייה‪.‬‬ ‫מתשריט יעודי הקרקע אפשר ללמוד שהתכנית הקצתה גם קרקעות לצרכי מגורים במורדות המערביים‬ ‫והמזרחיים של הכרמל‪ ,‬אך לא יעדה קרקע למגורים בשיפולי הכרמל ובאיזורים המישוריים‪.‬‬ ‫נעשה נסיון לתכנן יחידות קרקע גדולות‪ ,‬אשר התכנון המפורט אמור היה להסדיר בהם את השירותים‬ ‫הציבוריים‪ .‬הוצעו מגוון צפיפויות בניה על מנת לאפשר מגוון רחב של טיפוסי מגורים‪ .‬התכנית מבחינה בין‬ ‫שלושה סוגים עיקריים של אזורי מגורים‪ (1 :‬אזורי מגורים בצפיפות נמוכה ובינונית‪ ,‬בהם הותר לבנות מבנים‬ ‫בגובה של ‪ 2-3‬קומות‪ .‬כולל שלוש קטגוריות‪ * :‬אזור בו מותרים עד ‪ 35%‬בניה * אזור בו מותרים עד ‪ 60%‬בניה‬ ‫* אזור בו מותרים עד ‪ 70%‬בניה‪ (2 .‬אזורי מגורים בצפיפות בינונית‪ ,‬בהם הותר לבנות עד ‪ 85%‬בניה בגובה של‬ ‫‪38‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 4‬קומות‪(3 .‬אזור מגורים בצפיפות גבוהה‪ ,‬בה הותרה בניה של ‪ 4‬קומות עם אפשרויות בתנאים מסויימים לבניה‬ ‫גבוהה‪ .‬זכויות הבניה באזורים אלה ‪ 110%‬עד ‪ .140%‬כן הותרו אזורים מעורבים של עסקים ומגורים‪.‬‬ ‫אזורי שיקום וחלוקה מחדש ‪ -‬התכנית קובעת שני סוגים של אזורים לתכנון מחדש ומגדירה אותם כשטחי‬ ‫שיקום ושטחים לחלוקה מחדש )רפרצלציה(‪.‬‬ ‫שטחי שיקום‪ ,‬אזורים שמצבם הפיזי דורש שינויים ושיפורים משמעותיים‪ .‬כארבעה אחוז משטח העיר )‪2,000‬‬ ‫דונם( הוגדרו כאיזור שיקום‪ .‬רוב האוכלוסייה באיזור השיקום שהוגדר היתה יהודית וחלק גדול מהקרקעות הן‬ ‫בבעלות ציבורית‪ .‬כחלק מתכנית השיקום הוצע לפתח עורק תחבורה ראשי במפלס הביניים שבין דרך‬ ‫העצמאות לבין רחוב הרצל‪ .‬דרך זו תוכננה להתחבר לעורקי התחבורה של מרכזי העסקים הראשיים בהדר‬ ‫ובעיר ולסייע בהפיכתם למרכז עירוני אחד‪ .‬במקביל‪ ,‬מציעה התכנית להקים בעיר התחתית‪ ,‬באזור המיועד‬ ‫לשיקום‪ ,‬את קריית הממשלה‪.‬‬ ‫שטחים לחלוקה מחדש )רפרלציה( הם איזורים בלתי מבונים‪ ,‬שיועדו למגורים בשנות ה‪ 20-‬וה‪ 30-‬ולא פותחו‪.‬‬ ‫התכנון הישן לא תאם את התפיסה התכנונית ותקני פיתוח בתקופות מאוחרות יותר‪ ,‬ולכן הציעו מתכנני‬ ‫חפ‪ ,1400/‬להכין עבור איזורים אלה תכנון מחודש הכולל חלוקה מחדש )רפרצלציה(‪ .‬רוב השטחים לחלוקה‬ ‫מחדש מרוכזים באיזור דרום‪-‬מערב הכרמל‪ ,‬והם מיועדים על פי התכנית‪ ,‬לקליטה של כ‪ 80,000-‬תושבים‪.‬‬ ‫מערכת הדרכים ‪ -‬רשת הדרכים המופיעה בתכנית המתאר מבוססת על המלצות צוות תכנית האב לתחבורה‪.‬‬ ‫התכנית מציעה הירארכיה של דרכים‪ * :‬דרכים עורקיות ראשיות לתנועה בין עירונית או ארצית * דרכים‬ ‫ראשיות בין מוקדי העיר * דרכים משניות או מאספות‪ ,‬המזינות את הדרכים הראשיות * דרכים מקומיות‬ ‫המשרתות תנועה פנים‪-‬שכונתית‪.‬‬ ‫מערכת הדרכים התייחסה לקשר ההדוק המחוייב של חיפה עם שאר חלקי הארץ‪ * :‬קשר דרומה למרכז הארץ‬ ‫באמצעות דרך מס' ‪) 2‬כביש מהיר חיפה‪-‬ת"א(‪ ,‬דרך מס' ‪) 4‬הכביש הישן חיפה‪-‬ת"א(‪ ,‬ומסילת הרכבת * קשר חזק‬ ‫מאוד מזרחה וצפונה לקריות‪ ,‬באמצעות דרך פרברית מהירה )דרך גזל( שהמשכה‪ ,‬עוקף קריות ופיצול לדרך ‪75‬‬ ‫לכיוון צומת יגור‪ .‬לאורך דרכים אלה הוצעו גם מסילות רכבת‪.‬‬ ‫בתוך העיר הוצעו שיפורים נוספים שעיקרם‪:‬‬ ‫•‬ ‫חדירה של הדרך הפרברית המהירה לתוך העיר ומענה ליוממים הרבים שזקוקים לנגישות נוחה למע"ר‬ ‫)בעיר התחתית ובהדר( ולאזורי המגורים ברכס הכרמל‪ .‬המענה למתן נגישות נוחה נעשה באמצעות דרך‬ ‫נחל הגיבורים שאמורה להגיע עד מרכז אחוזה באמצעות מנהרה‪ ,‬להתחבר לדרך פרויד ולתת פתרון‬ ‫ליוממים המגיעים ממערב העיר‪.‬‬ ‫•‬ ‫קשר בין דרך נחל הגיבורים ודרך גזל וחדירה למע"ר )רח' איבן גבירול(‪.‬‬ ‫•‬ ‫יצירת קשר בין השכונות במורדות המערביים וחיבורן לדרך פרויד‪ ,‬המנקזת התנועה למערב העיר‪.‬‬ ‫•‬ ‫יצירת קשר באמצעות כביש מקביל לדרך מס' ‪ ,4‬בין המבואות הדרומיים של חיפה לטירת כרמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫ניקוז התנועה של שכונת דניה דרך טירת הכרמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫שתי מנהרות חוצות הר הכרמל )מכיוון מערב למזרח(‪ ,‬האחת לרכב והשניה לרכבת‪.‬‬ ‫‪39‬‬ ‫איור ‪ :2.1‬חפ‪ ,1400/‬נספח ‪ - 5.2‬הנחיות להבטחת מבטים אל הנוף‬ ‫‪40‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫עיצוב העיר ‪ -‬עורכי התכנית היו ערים לנתונים הגאוגרפיים של העיר‪ ,‬בכך שהיא נצפית ממרחקים ומכיוונים‬ ‫שונים‪ ,‬יחד עם המאפיין הבולט של חיפה‪ ,‬הקרבה של הר לים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬התכנית נמנעה מקביעת תקנות‬ ‫המגבילות יתר על המידה את חופש היצירה של המתכנן‪ .‬עורכי התכנית היו בדעה שרשויות התכנון יהיו‬ ‫רגישים ואחראים מספיק כדי לא לפגוע בערכי הנוף של העיר‪ .‬בהוראות התכנית יש גם התייחסות לאיזורים‬ ‫רגישים שעליהם חלה חובת הגשת תכנית לעיצוב ארכיטקטוני‪ .‬כגון‪ ,‬מע"ר בהדר ובעיר התחתית‪ ,‬במרכז‬ ‫הכרמל ועוד‪ .‬לתכנית צורף נספח להבטחת מבטים אל הנוף שעיקרו הנחיות בנוגע להבטחת המבטים אל הנוף‪.‬‬ ‫נבדקו מספר נקודות בעיר‪ ,‬הוגדרו קווי המבט‪ ,‬וניתנה הנחיה לגבי גובה הבניינים בקו המבט‪ .‬מעניין לציין‬ ‫שנקודות המבט מהדר )חוץ מגן הזיכרון( ומן המושבה הגרמנית הן לכוון הכרמל ולא לכוון מפרץ חיפה‪ .‬כן‬ ‫סומנו שני תוואים לטיילת נוף‪ ,‬האחד ברחוב יפה נוף והמשכו בשדרות קיש‪ .‬התוואי השני במקביל לרחוב‬ ‫טשרניחובסקי‪ ,‬לאורך קו הרכס של סטלה מריס‪ .‬צילום מוקטן של נספח המבטים אל הנוף מופיע באיור ‪2.1‬‬ ‫לעיל‪.‬‬ ‫שטחים פתוחים וחוף ‪ -‬התכנית המשיכה במגמה שהיתה קיימת בתכניות הקודמות בדבר שמירת הואדיות‬ ‫כאזורים פתוחים ולא מבונים‪ .‬שטח גדול במיוחד סווג בחלק המערבי ‪ -‬דרומי של העיר כאיזור נופש‪ .‬שטחים‬ ‫אלה אמורים להישאר בעיקרם שטחים פתוחים למעט בניה מועטה של מלונאות ונופש‪ ,‬במסגרת של תכנית‬ ‫מפורטת‪.‬‬ ‫מוסדות ושירותים ציבוריים ‪ -‬התכנית התייחסה למבני ציבור עירוניים לרבות חינוך‪ ,‬מוסדות דת‪ ,‬בריאות‪,‬‬ ‫תרבות‪ ,‬מינהל ובתי עלמין‪ .‬בתכנית סומנו אתרים מאושרים מבחינה סטטוטורית‪ .‬יש לציין כי אתרים רבים‬ ‫ששימשו בפועל לצורכי ציבור לא סומנו בתכנית‪.‬‬ ‫תיירות ונופש ‪ -‬התכנית מיעדת שטחים נרחבים לקייט ונופש‪ .‬איזורים אלו משתרעים בעיקר לאורך חוף הים‬ ‫וכוללים שימושים של אתר לתערוכות‪" ,‬קאונטרי‪-‬קלאב"‪ ,‬בתי מלון ומוטלים‪ ,‬מקומות לנופש ולבידור ‪ -‬עם‬ ‫תחנת רכבת בתחום השטח לשירות המבקרים ושטחים פתוחים‪ .‬ציר תיירות זה משתלב גם בפיתוח הכולל של‬ ‫קו החוף תוך הקצאת שטחים לטיילת‪ ,‬לבתי‪-‬קפה ולאיזורי מגורים‪.‬‬ ‫התכנית מציעה להכפיל את אורך חופי הרחצה ברצועת החוף של קרית חיים‪ ,‬בקטע שבין תל שיקמונה לחוף‬ ‫הכרמל ובאזור כפר סמיר‪ .‬הקטע האחרון תוכנן להשתלב בפיתוח אזור הנופש הדרומי של העיר‪ .‬כמו כן הוצע‬ ‫לנצל הואדיות למטרות נופש ובידור‪.‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪ 2.2.1‬התנגדויות שהוגשו לתכנית חפ‪1400/‬‬ ‫הודעה בדבר הפקדת תכנית חפ‪ 1400/‬פורסמה ביום ‪ .3.7.1980‬לתכנית הוגשו התנגדויות רבות ובינהן גם‬ ‫התנגדות מהנדס העיר חיפה‪ .‬ועדת משנה של הועדה המחוזית שמעה טענות המתנגדים ב‪ 16-‬ישיבות במהלך‬ ‫השנים ‪ 1984‬עד ‪ ,1986‬וקיבלה החלטות הנוגעות לכל נושאי ההתנגדות‪.‬‬ ‫חלק מהחלטות הועדה אומצו ע"י הועדה המקומית והועדה המחוזית ובהתאם להן נדונו תכניות )בנין עיר(‬ ‫ובקשות להתרי בניה‪ ,‬משנת ‪ 1986‬ועד היום‪.‬‬ ‫להלן רשימת הנושאים אשר לגביהם הוגשו התנגדויות מטעם מהנדס העיר חיפה‪:‬‬ ‫‪ .1‬סיווג שטחים לאורך שדרות ההסתדרות‬ ‫‪ .2‬סווג גדות נחל הקישון )התקבלה(‬ ‫‪ .3‬סיווג קבוצות שימוש מסחריות באזורי תעשיה ת‪ 1-‬ת‪2-‬‬ ‫‪ .4‬שינויי ייעוד באזור ואדי ניסנס )התקבלה(‬ ‫‪ .5‬שינוי יעוד של המרכז בהדר הכרמל מאזור ע‪) 1-‬מרכז עסקים ראשי( למ‪/‬ע )מגורים מעורב עם עסקים( –‬ ‫ההתנגדות התקבלה‪.‬‬ ‫‪ .6‬גן הטכניון‬ ‫‪ .7‬יעוד שטחים לאורך דרך יפו‬ ‫‪ .8‬סימון קטע מדרך העצמאות כמע"ר )התקבלה(‬ ‫‪ .9‬אחוז הבניה באזור המע"ר )התקבלה(‬ ‫‪ .10‬יעוד שטח במרכז הכרמל כאזור א‪) 2/‬התקבלה(‬ ‫‪ .11‬תכסית )התקבלה(‬ ‫‪ .12‬עיצוב גגות )התקבלה(‬ ‫‪ .13‬מטרדים סביבתיים )התקבלה(‬ ‫‪ .14‬שמירת ערכי טבע – ואדיות )התקבלה(‬ ‫‪ .15‬משרדים באזורי מגורים‬ ‫‪ .16‬פרצלציות במורדות המערביים )התקבלה(‬ ‫‪ .17‬פיתחת ואדי שיח )התקבלה(‬ ‫ביום ‪ 14.9.2004‬קיימה הועדה המחוזית דיון בנושא הואדיות בחיפה‪ ,‬בעקבות דרישת בית המשפט לעיניינים‬ ‫מינהליים‪ .‬הועדה קבעה שהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות לתכנית חפ‪ 1400/‬משנת ‪ ,1985‬לעניין שמירת‬ ‫הואדיות‪ ,‬תקפה‪ ,‬והיא דבקה בעיקרון המנחה של שמירת ואדיות העיר‪.‬‬ ‫‪42‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.3‬חיפה בתכנון הארצי‪ :‬תכניות מתאר ארציות‬ ‫פרק זה מציג את חיפה בתכנון הארצי‪ .‬מוצגת סקירה של תכניות המתאר הארציות השונות ומשמעות‬ ‫הוראותיהן לגבי העיר חיפה‪ .‬תשריטי תכניות המתאר הארציות והרקע שלהם התקבלו באדיבות מינהל התכנון‬ ‫במשרד הפנים‪ ,‬תחום ממ"ג ומיפוי‪ .‬התשריטים נערכו בסיועה של חברת טלדור מערכות מחשבים )‪ (1986‬בע"מ‪.‬‬ ‫תצריפי תכניות המתאר הארציות מוצגים להלן על פי הקשרם‪.‬‬ ‫‪ 2.3.1‬תכניות מתאר ארציות בהם שימור ופיתוח‬ ‫‪2.3.1.1‬‬ ‫תמ"א ‪ – 35‬תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה‪ ,‬לפיתוח ולשימור‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.27.11.2005‬‬ ‫תשריט התכנית מוצג במפה ‪ ,2.4‬להלן‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪:‬‬ ‫•‬ ‫ארגון המרחב של ישראל תוך אבחנה בין אזורים מוטי פיתוח לבין אזורים מוטי שימור‪ .‬גיבוש השטחים‬ ‫המעויירים בארבעה מרחבים מטרופוליניים‪ ,‬והדגשת עקרון הרצף של השטחים הפתוחים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מתן מענה תכנוני לצורכי הבניה והפיתוח של מדינת ישראל‪ ,‬תוך הכוונת עיקרי הפיתוח למרקמים‬ ‫העירוניים וצימצום תופעת הפירבור‪.‬‬ ‫•‬ ‫מתן עדיפות לפיתוח אזורי הפריפריה‪ ,‬בדגש על מטרופולין באר שבע‪.‬‬ ‫•‬ ‫מתן מגוון אפשרויות פיתוח כמענה לצרכים של מגזרי אוכלוסיה שונים‪ ,‬בהתאם לאופי המרקם‪ ,‬תוך‬ ‫צמצום פערים‪.‬‬ ‫•‬ ‫צמצום הפגיעה בשטח הפתוח ושמירת עתודות קרקע לדורות הבאים תוך שמירה על ערכי טבע‪ ,‬נוף‬ ‫ומורשת ועל האופי הכפרי של ההתיישבות החקלאית‪.‬‬ ‫•‬ ‫שיפור המרחב העירוני‪ ,‬תוך חידוש הדרגתי שלו‪ ,‬שימור מכלולים ערכיים‪ ,‬בניה בצפיפויות גבוהות יחסית‬ ‫ופיתוח מערכות תשתית‪ ,‬בדגש על תחבורה ציבורית‪ ,‬המתואמת עם קצב הפיתוח העירוני‪.‬‬ ‫•‬ ‫צימצום נזקים סביבתיים והשפעות של מטרדים‪ ,‬על פי עקרונות של פיתוח בר‪-‬קיימא‪.‬‬ ‫•‬ ‫עידוד שיתוף פעולה בין רשויות מקומיות‪ ,‬בתכנון אזורי ובהקמה משותפת של אזורי תעסוקה ומסחר‪.‬‬ ‫•‬ ‫עידוד הכנתן של תכניות מתאר ומסמכי מדיניות וכן מעקב ובקרה על תהליכי הפיתוח והשימור‪.‬‬ ‫הוראות התכנית מתייחסות לשלושה נושאים עיקריים‪:‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח ברצף לבניה קיימת ‪ -‬צמוד דופן‪.‬‬ ‫•‬ ‫שמירה על רצף שטחים פתוחים‪.‬‬ ‫•‬ ‫צפיפות נטו למגורים‪.‬‬ ‫‪43‬‬ ‫מפה ‪ :2.4‬תמ"א ‪ – 35‬תשריט יעודי קרקע‬ ‫‪44‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫חיפה מוגדרת בתכנית כמרקם עירוני‪ .‬להלן הוראות התכנית ביחס למרקם עירוני‪:‬‬ ‫•‬ ‫תוספת שטח לפיתוח – מחייבת מיקומו בתחום שהוגדר מרקם עירוני או בהמשך רצוף לתחום זה או‬ ‫לתכנית צמודה המיעדת שטח לבינוי‪ ,‬תוך הגבלה לגודל התוספת‪ ,‬אבטחת שטחים פתוחים ושמירה על‬ ‫רצף שטח פתוח לרווחת האוכלוסיה‪.‬‬ ‫•‬ ‫אזור תעסוקה חדש – על פי התכנית אין אפשרות לפתח אזור תעסוקה חדש בחיפה‪ .‬התכנית ממליצה על‬ ‫אזור תעסוקה חדש רק במחוז הצפון או בנפת באר שבע‪.‬‬ ‫•‬ ‫שטח יער ‪ -‬תכנית בתחום מירקם עירוני הגורעת שטחי יער‪ ,‬מותרת‪ ,‬רק אם היער הנגרע איננו יער טבעי‬ ‫לשימור‪ ,‬ובמקביל תופקד תכנית המיעדת שטח ליער בהיקף דומה לשטח שניגרע‪ .‬דרוש אישור של‬ ‫המועצה הארצית לגריעה לאחר שניתנה חוות דעת מעורכי תמ"א ‪.22‬‬ ‫•‬ ‫התכנית קובעת תנאים לגבי תכנית שאינה בהמשך רצוף דופן לשטח מיועד לפיתוח‪.‬‬ ‫רצועת נחל – קטע נחל הקישון העובר בתחום העיר חיפה מוגדר כרצועת נחל‪ .‬מטרת סעיף זה להבטיח תכנון‬ ‫כולל לנחל‪ ,‬התחשבות בסביבתו‪ ,‬ומניעת פגיעה בערכו הנופי והאקולוגי‪ .‬ההוראות החלות על רצועת נחל‪* :‬‬ ‫רצועת הנחל כוללת תחום של ‪ 100‬מ' מכל גדה * בתחום רצועת הנחל תותר אך ורק תכנית שנושא התכנון‬ ‫העיקרי בה הוא שיקום ושימור הנחל‪ ,‬והיא חלה על רוב רצועת הנחל שבאותו אזור תכנון‪.‬‬ ‫רצועת חוף – מסומנת לאורך כל חוף הים בתחום השיפוט של חיפה‪ .‬מטרת הסעיף היא להבטיח כי פיתוח‬ ‫עירוני בגבול הים לא ימנע נגישות הציבור לחוף ואופי הבינוי יתחשב בקרבה אל הים‪.‬‬ ‫מכלול עירוני לשימור – מטרת הסעיף לציין שטחים בנויים בתחומי ערים שהם בעלי ערך היסטורי ואדריכלי‪,‬‬ ‫במגמה ליעדם לשימור כמכלולים שלמים‪ .‬הסימון הנו סכמתי‪ .‬על פי נספח ‪ 3‬של התכנית‪ ,‬בחיפה יש מכלול‬ ‫עירוני לשימור – המושבה הגרמנית ומתחם הבהאים‪ .‬במתחמים אלו‪ ,‬כאמור‪ ,‬יוכנו תכניות מקומיות לשימור‪,‬‬ ‫שיקבעו את גבולותיו המדוייקים של המתחם ויכללו הוראות בדבר שיקום‪ ,‬שימור אופיו של המכלול ומניעת‬ ‫פגיעה בערכים אותם הוא מבטא‪.‬‬ ‫שמורת טבע‪ ,‬שמורת נוף וגן לאומי – מטרת סעיף זה לעודד תכנונם של שטחים אלה לתכליות של שמורות‬ ‫וגנים‪.‬‬ ‫נמלים‪ ,‬שדות תעופה‪ ,‬דרכים‪ ,‬מסילות ותחנות רכבת )תשתיות ארציות( – מיקומן של התשתיות‬ ‫הארציות וההוראות לגביהן יקבעו בתכניות המתאר הארציות הנוגעות בדבר‪ ,‬אך מסומנים בתשריט התכנית‪.‬‬ ‫‪45‬‬ ‫תשריט הנחיות סביבתיות והפניות למרכיבי תשתית– תמ"א ‪35‬‬ ‫תשריט הנחיות סביבתיות של תמ"א ‪ 35‬מופיע במפה ‪ ,2.5‬להלן‪.‬‬ ‫שטחים ברגישות נופית‪-‬סביבתית גבוהה – מטרת הסעיף להבטיח השתלבות נופית מירבית של הפיתוח‬ ‫והבינוי בתחומי שטחים בעלי רגישות נופית‪ .‬תכניות פיתוח בתחום זה חייבות להיות מלוות בנספח נופי‪.‬‬ ‫שטחי שימור משאבי מים – מטרת הסעיף להבטיח חידור של מי נגר שפירים אל מאגרי מי התהום ומניעת‬ ‫זיהומם‪ .‬הוראות‪ * :‬תכנית מקומית‪ ,‬לתוספת שטח בנוי‪ ,‬תופקד רק אם כלולות בה הוראות להעשרת מי‬ ‫התהום על ידי החדרה מירבית של הנגר העילי למי התהום‪ * .‬תכנית מקומית‪ ,‬בשטח לשימור משאבי מים‪,‬‬ ‫המיעדת שטח לעיבוד חומרים מסוכנים‪ ,‬לרבות דלקים ואשפה‪ ,‬או לאחסונם – למעט אחסון לצורכי שימוש‬ ‫במקום – תופקד רק אם יוכנו ויוגשו למוסד התכנון חוות דעת הידרולוגית בהתייחס להשפעותיה הצפויות של‬ ‫התכנית על מי התהום‪ ,‬ורק אם כלולות הוראות בדבר אמצעים למניעת פגיעה במי תהום‪.‬‬ ‫אזור הכלול בתחום רעש מטוסים – מטרת הסעיף לצמצם את החשיפה של האוכלוסיה לרעש מטוסים‪.‬‬ ‫התכנית קובעת מגבלות חמורות לפיתוח באזור הכלול בתחום רעש מטוסים‪.‬‬ ‫שטח בטחוני‪ ,‬שטחי אש ושטחים סגורים – בסעיף זה שטח בטחוני הנו מתקן בטחוני בחוק שטח סגור‪,‬‬ ‫סעיף ‪ ,159‬ובתקנות ההגנה )שעת חירום(‪ .1954 ,‬הוראות סעיף זה קובעות כי לא תופקד כל תכנית בשטח‬ ‫בטחוני‪ ,‬אלא אם נמסרה לנציג שר הבטחון בועדה המחוזית הנוגעת בדבר‪ 30 ,‬יום לפני מועד הדיון בועדה‪,‬‬ ‫ולאחר שהתקיימה התייעצות עימו‪ .‬באשר לתכנית בשטח בטחוני בתחומי מרקם עירוני‪ ,‬יש להציגה לנציג שר‬ ‫הביטחון‪ 60 ,‬יום לפני מועד הדיון‪.‬‬ ‫‪46‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מפה ‪ :2.5‬תמ"א ‪ – 35‬תשריט הנחיות סביבתיות והפניות למרכיבי תשתית‬ ‫‪47‬‬ ‫הוראות בנוגע לתכניות מקומיות בתמ"א ‪35‬‬ ‫צפיפות ממוצעת מינימלית למגורים בתכנית מתאר – מטרת הסעיף להבטיח שכל תכנון חדש יעשה‬ ‫בצפיפות המנצלת את הקרקע באופן יעיל ואיננה יוצרת קשיי תחבורה ואחזקה‪ * :‬צפיפות נטו למגורים‬ ‫בתכנית מקומית המשנה יעודה של קרקע למגורים תאושר רק אם הצפיפות למגורים )נטו( בשטח התכנית לא‬ ‫תפחת מ‪ 11-‬יחידות דיור לדונם נטו * מותרת חריגה מצפיפות מינימלית למגורים בתנאים מסויימים )מצב‬ ‫סוציו אקונומי של האוכלוסיה נמוך ועוד(‪ * .‬צפיפות מקסימלית בתכנית מקומית – לא תופקד תכנית מקומית‬ ‫למגורים אשר הצפיפות נטו למגורים בה גבוהה מ‪ 22-‬יחידות דיור לדונם נטו‪ .‬מותרת חריגה מצפיפות‬ ‫מקסימלית אם התכנית בעלת נגישות גבוהה למרכז תחבורה‪ ,‬או מצויה במתחם שהוגדר כמתחם פינוי–בינוי‪,‬‬ ‫או אם האוכלוסיה המיועדת להתגורר בשטח התכנית בעלת מאפיינים חברתיים כלכליים המתאימים לניהול‬ ‫ואחזקת מבנים מהסוג המצוי בתכנית‪ .‬בתכנית הכוללת שימושים מעורבים לא יחולו הוראות צפיפות‬ ‫מקסימלית על השטחים שאינם למגורים‪.‬‬ ‫מתקנים מסוכנים – מטרת הסעיף למנוע סיכונים העלולים להיווצר ממתקנים מסוכנים‪ .‬התכנית קובעת כי‬ ‫כל תכנית מקומית המיעדת שטח לחוות מיכלים לחומרים מסוכנים‪ ,‬מפעלים עתירי חומרים מסוכנים‪ ,‬מפעלים‬ ‫או מחסנים פטרוכימיים‪ ,‬מסופים ליבוא‪ ,‬יצוא או שינוע של גפ"מ‪ ,‬גט"נ )גז טבעי נוזלי(‪ ,‬מפעלים ליצור דשנים‬ ‫וחומרי הדברה‪ ,‬כלור או ברום‪ ,‬בתי זיקוק או אתרים ליצור פסולת מסוכנת‪ ,‬מחייבת הכנת סקר סיכונים‬ ‫העלולים לנבוע משימושים מוצעים וסקר סיכונים העלולים לנבוע מהחומרים המסוכנים כתוצאה מפגיעת‬ ‫אסון טבע באזור התכנית‪ .‬כן מחייבת התכנית להכין סקר התאמה‪ ,‬הבוחן את ההתאמה בין המגבלות על פי‬ ‫סקר הסיכונים לבין היעוד המבוקש בתכנית‪.‬‬ ‫זיהום קרקע – מטרת הסעיף למנוע פיתוח בשטח שבו קיים חשש שהקרקע מזוהמת או להבטיח טיפול‬ ‫בזיהום הקרקע‪ .‬תכנית מקומית לאזור בו קיים חשש לקרקע מזוהמת מחייבת בדיקת המזהמים הקיימים‬ ‫בקרקע‪ .‬התכנית צריכה לכלול הוראות המתנות היתרי בניה בטיפול בזיהומי הקרקע‪.‬‬ ‫תחבורה – מטרת הסעיף לעודד פיתוח מערכות תחבורה ציבורית‪ ,‬טיפול בדרכים בעלי גישות נופית‪ .‬הסעיף‬ ‫מתיחס לתקני חניה ונתיבי תחבורה ציבורית‪.‬‬ ‫שילוב תשתיות – מטרת הסעיף לעודד חסכון בקרקע על ידי שילוב תשתיות בשטחים ובפרוזדורים‬ ‫משותפים‪.‬‬ ‫תכניות ומסמכי מדיניות לחידוש עירוני – מטרת סעיף זה לאפשר ולעודד פעולות של חידוש‪ ,‬חיזוק ועיצוב‬ ‫אזורים ותיקים במרכזי ישובים‪ * :‬חלה חובה על הועדות המקומיות להכין ולהגיש בתוך חמש שנים מיום‬ ‫אישורה של התכנית‪ ,‬תכניות או מסמכי מדיניות לחידוש‪ ,‬שיפור ועיצוב החלקים הותיקים של מרחב התכנון‬ ‫המקומי‪ ,‬ובכלל זה מרכזי הישובים‪ .‬מסמך זה יגדיר את השטחים המתאימים לחידוש עירוני‪ ,‬ויפרט את‬ ‫האמצעים והשלבים אשר יש בהם כדי לקדם נושא זה‪.‬‬ ‫‪48‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪2.3.1.2‬‬ ‫תמ"א ‪ – 31‬תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה‪ ,‬פיתוח וקליטת עליה‬ ‫הוראות תמ"א ‪ 31‬פקעו כאשר תמ"א ‪ 35‬נכנסה לתוקף‪.‬‬ ‫‪2.3.1.3‬‬ ‫תמ"א ‪ - 8‬תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים‪ ,‬שמורות טבע ושמורות נוף‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.13.7.1981‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – ערכי טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪ ,‬במפה ‪ ,2.8‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית היא לאחד שטחים המיועדים לשמש גנים לאומיים‪ ,‬שמורות טבע או שמורות נוף‪.‬‬ ‫התכנית מיעדת שטחים נרחבים‪ ,‬בהיקף של ‪ 84,000‬דונם‪ ,‬מדרום לחיפה‪ ,‬לגן לאומי מוכרז– פארק הכרמל‪ .‬גן‬ ‫לאומי מוכרז על פי הגדרות התכנית הנו גן לאומי שהוכרז על פי חוק גנים לאומיים ושמורות טבע‪ ,‬תשכ"ג‬ ‫‪ .1963‬ביטול יעודם של שטחים‪ ,‬על פי התכנית‪ ,‬מחייב התייעצות עם מועצת גנים לאומיים ושמורות טבע‪ .‬ניתן‬ ‫ליעד שטחים לתכנית שאינה גן לאומי או שמורת טבע או שמורת נוף שטחים שביחד אינם עולים בגודלם על‬ ‫שליש ממספר הדונמים‪ .‬על היעוד החדש אמור לבוא אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 1969‬פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת לפארק הכרמל – ג‪" 566/‬יעוד שטח לגן לאומי ושמורות טבע‬ ‫על הר הכרמל" בקנ"מ ‪ .1:20,000‬התכנית חפ‪ 566 /1245/‬מיעדת שטחים לגן לאומי ושמורות טבע בתוך תחום‬ ‫השיפוט של חיפה וברצף לשטחי הגן הלאומי על פי התכנית ג‪ .566/‬בשכונת הוד הכרמל )דניה( מיועד שטח של‬ ‫כ‪ 700-‬דונם ומדרום לאוניברסיטת חיפה מיועד שטח של כ‪ 30-‬דונם לגן לאומי ושמורות טבע‪.‬‬ ‫‪2.3.1.4‬‬ ‫תמ"א ‪ - 12‬תכנית מתאר ארצית למפעלי תיירות ונופש‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.9.1.1983‬‬ ‫תשריט התכנית מוצג בפרק ‪ ,6‬תיירות – מגמות בישראל ובחיפה‪ ,‬מפה ‪ ,6.1‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית היא הסדרת נושאי תיירות ונופש באמצעות יעוד שטחים למוקדי איכסון ושטחי נופש לסוגיהם‬ ‫השונים ולחופי רחצה ציבוריים והטלת איסורים או הגבלות‪ .‬הכל לאוכלוסית יעד של ‪ 5‬מליון תושבים‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה את העיר חיפה כמוקד על מיועד במידרג ‪) 2‬תל אביב היא במידרג ‪ ,1‬ירושלים היא ‪ .(+1‬על פי‬ ‫הגדרות התכנית זהו מרכז תיירות עירוני בעל יכולת להתפתח כמוקד‪-‬על‪ ,‬המוגדר כמרכז תיירות ראשי בעל‬ ‫היקף ומגוון רחבים של אמצעי איכסון ושרותים נלווים‪ ,‬המתפקד על רקע כוח משיכתה ומשאביה של עיר‬ ‫ראשית‪.‬‬ ‫‪49‬‬ ‫הפעילות התיירותית המוגדרת בתכנית לחיפה – קייט ימי עונתי וקייט הררי‪ .‬פעילויות משניות נוספות‪ :‬מסחר‪,‬‬ ‫תרבות ובידור‪ ,‬שרותי מעבר‪ ,‬ביקור באתרי צליינות‪ ,‬כינוסים ושיט‪.‬‬ ‫בנספחי התכנית נערכו חישובי שטחים על פי מכסות‪ * :‬בנוגע לבתי מלון והארחה‪ ,‬כאשר נערכה התכנית סה"כ‬ ‫אמצעי איכסון קיימים היו בחיפה ‪ 1,690‬חדרים‪ ,‬ואותרה תוספת של ‪ 1,310‬חדרים‪ .‬כך שסך כל הדרישה היתה‬ ‫ל‪ 3,000-‬חדרים * מכסות קיבולת לחופי רחצה ליום ביחידות של מ"ר לנופש‪ ,‬נופשים לדונם‪ ,‬נופשים למטר‬ ‫אורך ליום‪ ,‬ונוסחה לחישוב מ"ר לנופש ביום בחוף רחצה נטו‪ .‬על פי המכסות נקבע כי למחוז חיפה דרושים‬ ‫‪ 7,490‬מ' חוף ים עבור ‪ 121,300‬נופשים ליום * מכסות קיבולת לשטחים ירוקים ופתוחים ביחידות של מספר‬ ‫נופשים לדונם ביום‪ .‬נקבע כי לפארקים ונופש עבור ‪ 17,700‬נופשים ליום נדרש סה"כ ‪ 1,500‬דונם שטח פארקים‪.‬‬ ‫באשר למעגנה‪ ,‬נקבע שבמחוז חיפה צריך לספק ‪ 3,065‬מקומות עגינה לכלי שייט‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ - 1/12‬תכנית מתאר ארצית – שינוי מס' ‪ 1‬מפעלי תיירות ושטחי נופש‬ ‫המועצה הארצית החליטה לאמץ התכנית ולהעביר להערות הועדות המחוזיות ביום ‪.4.2.03‬‬ ‫התכנית נמצאת לקראת אישור‪ .‬פיתוח חוף הים לצרכי תיירות בדרום חיפה וטירת כרמל יעשה בכפוף לתמ"א‬ ‫‪ 3 /13‬אשר אושרה לאחרונה )סעיף ‪ .2.3.1.5‬להלן(‪.‬‬ ‫בעיר חיפה‪ ,‬תמ"א ‪ 1/12‬מייעדת את אזור המושבה הגרמנית למתחם תיירות עירוני אשר בו מותרים מגורים‪,‬‬ ‫מסחר ותיירות‪.‬‬ ‫לאורך חופי חיפה מספר פרוייקטים תיירותיים רחבי היקף‪ .‬תכנית המתאר מדגישה את חשיבות שמירת אופיים‬ ‫התיירותי של המתחמים המתוכננים בנמל ובמרינה וצמצום ייעודם לשימושים אחרים‪ ,‬כגון מגורים‪ ,‬אשר‬ ‫יימנעו מכלל הציבור להנות מהם‪.‬‬ ‫‪2.3.1.5‬‬ ‫תמ"א ‪ - 13‬תכנית מתאר ארצית‪ ,‬חלקית לחופים – חוף הים התיכון‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.31.7.1983‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – ערכי טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪ ,‬במפה ‪ ,2.8‬להלן‪.‬‬ ‫מטרות התכנית לקבוע את ייעודי הקרקע‪ ,‬בהתאם לרגישות הסביבתית של הנוף‪ ,‬לצורך ניהול המשאבים‬ ‫הטבעיים‪ ,‬שימורם‪ ,‬פיתוחם וניצולם לשימושים‪ * :‬רחצה‪ ,‬נופש וספורט * מתקני תיירות * שימור עתיקות‪,‬‬ ‫שמורות טבע‪ ,‬גנים לאומיים‪ ,‬שטחי יעור ושמורות חוף * נמלים * שימושים אחרים המחייבים מיקום לאורך‬ ‫רצועת החוף וכן להסדיר ניגודים בין שימושים הדורשים קרבת חוף ולמנוע שימושים שאינם דורשים קרבת‬ ‫חוף‪.‬‬ ‫‪50‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫התכנית מיעדת במערב קרית חיים רצועת חוף ל"חוף רחצה"‪ .‬על פי הגדרות התכנית חוף רחצה הנו שטח‬ ‫המיועד לשהיית מתרחצים ונופשים בחוף הים ולמתקנים לפעילויות הנילוות שהם מבנים ומיתקנים לשרותי‬ ‫חוף‪ ,‬שרותי רפואה ותברואה‪ ,‬מגרשים ומתקנים למשחקים ולספורט‪ ,‬גינון להצללה ולנוי‪ ,‬מתקנים לפיקניק‪,‬‬ ‫קיוסקים‪ ,‬מקומות חניה וכיוצא באלה‪.‬‬ ‫קרית חיים עצמה מיועדת ל"שטח ישוב"‪ .‬על פי הגדרות התכנית‪ ,‬שטח המיועד להתיישבות עירונית או כפרית‬ ‫לפי תכניות מתאר מקומיות או תכניות מפורטות‪.‬‬ ‫אזור חוות המיכלים‪ ,‬נמל הקישון‪ ,‬נמל חיפה‪ ,‬והשטח שבינהם מיועד ל"מתקנים הנדסיים" במצב קיים‪ ,‬שטח‬ ‫קרקע המיועד למתקני תשתית ושרותים הנדסיים‪.‬‬ ‫אזור התעשיה במפרץ חיפה מיועד ל"אזור תעשיה" המוגדר‪ ,‬כשטח למפעלי תעשיה‪.‬‬ ‫שכונת בת גלים מיועדת ל"שטח ישוב" ולאורכה קטעי חוף המיועדים לחוף רחצה‪ .‬לאורך הטיילת‪ ,‬חוף הים‬ ‫המיועד ל"שמורת חוף"‪ .‬על פי הגדרות התכנית שמורת חוף הנה רצועת חוף המיועדת להיות עתודה לפיתוח‬ ‫חוף רחצה או שמורת טבע או גן לאומי או שטח ציבורי פתוח‪ .‬קטע החוף בין בת גלים ותל שיקמונה הנו חוף‬ ‫רחצה מוצע‪.‬‬ ‫המכון לחקר הימים והאגמים‪ ,‬צפונית לתל שיקמונה‪ ,‬נמצא בשטח המיועד על פי התכנית ל"מוסדות ציבור"‪.‬‬ ‫תל שיקמונה מסומן כ"אתר עתיקות"‪ ,‬אתר שהוכרז על פי חוק העתיקות‪ .‬קטע החוף מתל שיקמונה ועד לחוף‬ ‫הכרמל מיועד לשמורת חוף‪.‬‬ ‫חוף הכרמל וכפר סמיר מיועדים בתכנית לרצועת חוף‪ .‬בין רצועת חוף הים וכביש החוף מיעדת התכנית השטח‬ ‫ל"אזור תיירות ונופש"‪ ,‬על פי ההגדרה זהו שטח המיועד למלונות בדרגות שונות‪ ,‬אכסניות‪ ,‬בתי הבראה‪,‬‬ ‫מתקנים למחנאות ומתקני נופש ושרותים אחרים‪ .‬חלקו הצפוני של השטח מיועד לאזור תיירות ונופש בתוקף‬ ‫וחלקו הדרומי של השטח מוצע כאזור תיירות ונופש‪ .‬מדרום לאזור זה נמצא פארק תעשיות עתירות ידע‪,‬‬ ‫מת"מ‪ ,‬המיועד בתכנית לתעשיה‪ .‬קטע החוף מדרום לכפר סמיר ועד טירת כרמל מיועד לשמורת חוף‪.‬‬ ‫בתכנית מסומנים נמלים ומעגנות‪ .‬נמל חיפה ונמל הקישון מסומנים כנמלי ים קיימים‪ .‬נמל מוגדר בהוראות‬ ‫התכנית כמקום לעגינת כלי שיט בגדלים וסוגים שונים‪ .‬כן מסומן מעגן ונמל דיג קיים בנמל הקישון ומעגן ונמל‬ ‫דייג מוצע בנמל חיפה ומול עין הים )בין שכונת בת גלים ותל שיקמונה(‪ .‬מעגן ונמל דייג מוגדרים בתכנית‬ ‫כמקום לעגינת כלי שיט קטנים המשמשים למטרות נופש וספורט ימי או לדיג‪.‬‬ ‫תחנת הכוח ליד נמל הקישון מסומנת בשטח המיועד למתקנים הנדסיים‪.‬‬ ‫מפעלי שמן ומוזיאון שמן מסומנים בתכנית כאתר לאומי‪ .‬על פי הגדרות התכנית‪ ,‬אתר לאומי הוא מבנה או‬ ‫קבוצת מבנים או חלק מהם‪ ,‬לרבות הסביבה הקרובה שהם בעלי חשיבות לאומית‪ ,‬היסטורית בהתפתחות‬ ‫הישוב בארץ‪.‬‬ ‫‪51‬‬ ‫תמ"א ‪ 13‬ב' ‪ – 1‬תכנית מתאר ארצית‪ ,‬חלקית‪ ,‬לנמלים ומעגנות – נמל חיפה‬ ‫התכנית נמצאת בדיון במעוצה הארצית‪.‬‬ ‫התכנית מוצגת בסעיף תכניות מתאר ארציות העוסקות בתשתיות‪ ,‬מס' ‪ ,2.3.2.3‬להלן‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 3/13‬ים תיכון – תכנית מתאר ארצית – חופי חיפה וטירת כרמל‬ ‫התכנית אושרה בממשלה ביום ‪) 12.7.2007‬החלטה מס' ‪(1957‬‬ ‫התכנית הוכנה על ידי צוות תכנון בראשותו של אדר' יגאל צמיר‪ .‬התכנית כוללת הנחיות באשר לסדר‬ ‫העדיפויות של הפעילויות שמומלץ שיתקיימו באזור חוף הים מתוך מגמה לשמור על האיזון בין הפיתוח‬ ‫לשימור משאבי הטבע והנוף בחוף וייעוד החוף לרווחת הציבור כולו ולהנאתו‪.‬‬ ‫בתכנית מוצגת תפיסת פיתוח של החופים הצפוניים והמערביים של חיפה‪ .‬חלקי העיר הצפוניים הגובלים בחוף‬ ‫הים הוגדרו כחזית ים עירונית‪ .‬מרחב למיקום מעגנות הוגדר בחלקו המערבי של הנמל ובאזור בת גלים‪ .‬נקבעו‬ ‫אזורים לשטח ישוב עירוני מוטה תיירות )איור ‪ 2.2‬להלן( ושטחים לשטח ישוב‪ .‬חוף שיקמונה כולל שטח‬ ‫ציבורי פתוח‪ ,‬שמורת טבע ושמורת טבע בים‪ .‬בחוף הכרמל הוגדר קטע ים לשיקום והרחבה‪ .‬תשריט התכנית‬ ‫כולל סימון של מעברים וגישורים אל חוף הים וטיילת חוף לאורך כל קטע החוף הכלול בתכנית‪ .‬בחוף השקט‬ ‫ובחלקה המערבי של בת גלים נקבע אתר חופי לשייט וספורט ימי‪ .‬כן נקבעו חופי רחצה אקסטנסיביים‬ ‫ואינטנסיביים‪.‬‬ ‫‪52‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫איור ‪ :2.2‬תמ"א ‪ - 3 /13‬תכנית מתאר ארצית לחופים‪ ,‬חופי חיפה וטירת כרמל‬ ‫‪2.3.1.6‬‬ ‫‪53‬‬ ‫‪ 2.3.1.6‬תמ"א ‪ – 19‬תכנית מתאר ארצית לבתי עלמין‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.17.12.1987‬‬ ‫תשריט התכנית מוצג בתצריף תכניות מתאר ארציות – ערכי טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪ ,‬במפה ‪ ,2.8‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית לקבוע קריטריונים ליעוד שטחים לצרכי בתי עלמין ונוהלים להקמת בתי עלמין‪ ,‬ולאתר שטחים‬ ‫לבתי עלמין באזורים מטרופוליניים המיועדים לשרת מספר ישובים‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה שני בתי עלמין לחיפה‪ .‬האחד‪ ,‬בית עלמין יהודי קיים‪ ,‬במורדות המערביים של הכרמל‪ ,‬מדרום‬ ‫לנוה דוד וממזרח לכביש מס' ‪ .4‬השני‪ ,‬אתר מוצע‪ ,‬אך כיום כבר בית עלמין פעיל‪ ,‬בתל רגב‪ .‬בית העלמין נמצא‬ ‫בתחום המועצה האזורית זבולון אך משרת את תושבי חיפה‪.‬‬ ‫‪54‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪2.3.1.7‬‬ ‫תמ"א ‪ – 21‬תכנית מתאר ארצית לאתרי מלחמת העצמאות‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.14.11.1982‬‬ ‫איתור אתרי מלחמת העצמאות על פי תמ"א ‪ 21‬מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – ערכי טבע‪ ,‬נוף‬ ‫ומורשת‪ ,‬במפה ‪ ,2.8‬להלן‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה וקובעת אתרי מלחמת העצמאות‪ .‬התכנית קובעת שלוש דרגות טיפול באתר‪ :‬דרגה א' –‬ ‫שיחזור‪ ,‬שיקום מלא או שיקום חלקי * דרגה ב' – שימור * דרגה ג' – שילוט‪ .‬הטיפול שנועד לאתר על פי‬ ‫התכנית אמור להתבצע על פי חוק גנים לאומיים ושמורות טבע‪ .‬גבולות מדוייקים של כל אתר צריכים להקבע‬ ‫בתכנית מפורטת‪.‬‬ ‫בחיפה שלושה עשר אתרי מלחמת העצמאות על פי התכנית‪:‬‬ ‫‪ .1‬בית הנג'אדה – בית ששימש כבית ועד השכונות" הערביות בחיפה ועליו נערכו קרבות קשים על כיבוש‬ ‫העיר‪ .‬הבנין מיועד לשימור‪ .‬מיקום‪ :‬רח' הגיבורים ‪ ,25‬גוש ‪ 10872‬חלקה ‪.473‬‬ ‫‪ .2‬מצבת "המגינים" בשדרות המגינים – לוח זיכרון למגיני התחבורה בשדרות המגינים‪ .‬הלוח מיועד לשילוט‪.‬‬ ‫מיקום‪ :‬שדרות המגינים פינת שדרות הכרמל‪ ,‬גוש ‪ 10829‬חלקה ‪.69‬‬ ‫‪ .3‬בנין "סולל בונה" הישן – מקום פיצוץ מכונית תופת על ידי הכנופיות הערביות בחיפה‪ .‬הבנין מיועד‬ ‫לשילוט‪ .‬מיקום‪ :‬משרדי האוצר רחוב הנמל ‪ ,65‬גוש‪ 10889‬חלקה ‪.20‬‬ ‫‪ .4‬ככר ההגנה – מקום המפגש בין כוחות הפלמ"ח וההגנה בתום כיבוש חיפה‪ .‬הכיכר מיועדת לשילוט‪.‬‬ ‫מיקום‪ :‬ככר ההגנה‪ ,‬גוש ‪ ,10836‬חלקה ‪.144‬‬ ‫‪ .5‬בית הכנסת "הדרת קודש" – עמדה של "ההגנה" בלב האזור הערבי בחיפה‪ .‬המבנה מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪:‬‬ ‫מעלות הנביאים ‪ 9‬פינת מעלה השיחרור‪ ,‬גוש ‪ 10837‬חלקה ‪.94‬‬ ‫‪ .6‬בית חורי – עמדת מפתח בה התבצרו מתנדבים‪ .‬מיקום‪ :‬ככר "סולל בונה"‪ ,‬גוש ‪ ,10837‬חלקה ‪.106‬‬ ‫‪ .7‬בנין "סולל בונה" – ממקום זה התחילה ההתקפה של כוחותינו על חיפה‪ .‬המבנה מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪:‬‬ ‫בנין "סולל בונה" ברח' הנביאים‪ ,‬גוש ‪ ,10837‬חלקות ‪.116-119‬‬ ‫‪ .8‬בית הדואר המרכזי – בנין חשוב בקו המוצבים העירוני של חיפה‪ .‬המבנה מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪ :‬רח'‬ ‫מעלה השיחרור פינת רח' עומר אל כיים‪ ,‬גוש ‪ 10838‬חלקה ‪.80‬‬ ‫‪ .9‬בית בורובסקי – מבנה בעל חשיבות במורד הדר הכרמל‪ ,‬מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪ :‬רח' מעלה השיחרור ‪,23‬‬ ‫גוש ‪ 10854‬חלקה ‪.86‬‬ ‫‪ .10‬נגריית "הכרמל" – שימשה כעמדה קיצונית מבודדת בלב האזור הערבי‪ .‬המבנה מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪ :‬רח'‬ ‫קיבוץ גלויות פינת רח' חסן שוקרי‪ ,‬גוש ‪ 10800‬חלקה ‪.152‬‬ ‫‪ .11‬מטה "ההגנה" בחיפה – מבנה ששימש כמטה "ההגנה" בחיפה‪ ,‬ממנו יצאו הכוחות לקרב על שחרור העיר‪.‬‬ ‫מיקום‪ :‬בית קופ"ח ברח' גאולה ‪ ,8‬גוש ‪ 10869‬חלקה ‪.51‬‬ ‫‪ .12‬בית התעשיה – אתר השולט על עורק התחבורה היחיד לחיפה מצד מזרח‪ .‬המבנה מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪:‬‬ ‫רח' הרצל פינת רח' החלוץ‪ ,‬גוש ‪ 10907‬חלקה ‪.6,9‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪ .13‬ככר הגבורה – אתר לחימה קשה בכיבוש חיפה‪ .‬האתר מיועד לשילוט‪ .‬מיקום‪ :‬ככר הגבורה‪ ,‬רח' הגיבורים‪,‬‬ ‫דרום נוה שאנן‪ ,‬גוש ‪ ,10872‬חלקה ‪.326‬‬ ‫‪2.3.1.8‬‬ ‫תמ"א ‪ – 22‬תכנית מתאר ארצית ליער וליעור‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.16.11.1995‬‬ ‫תשריט התכנית מוצג בתצריף תכניות מתאר ארציות – ערכי טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪ ,‬במפה ‪ ,2.8‬לעיל‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪ * :‬להגדיר ולקבוע שטחי היער‪ :‬היער הקיים והשטח המיועד ליעור‪ ,‬הכוללים יערות נטע אדם‪,‬‬ ‫יער טבעי‪ ,‬יערות פארק‪ ,‬יערות פארק חופי ונטיעות בגדות נחלים * לקבוע כי פעולות היעור תבוצענה תוך‬ ‫שמירה על המגוון הנופי של הארץ‪ ,‬והתחשבות בדמותן של יחידות הנוף השונות והמרחב הפתוח * לקבוע את‬ ‫ההנחיות וההוראות להכנתן ואישורן של תכניות מפורטות ליערות מוצעים * לקבוע היתרים‪ ,‬הגבלות‬ ‫ואיסורים לגבי שימושי הקרקע בשטחים המיוערים או המיועדים ליעור * לקבוע את היחסים בין התכנית לבין‬ ‫תכניות ושימושי קרקע אחרים‪.‬‬ ‫על פי התכנית נחל הקישון מסומן כציר נחל ליעור – שטח המיועד לנטיעת עצים ושיחים תוך שמירת‬ ‫המאפיינים הטבעיים של השטח‪ ,‬כמוגדר ומותחם בתשריט‪.‬‬ ‫‪2.3.1.9‬‬ ‫תמ"א ‪ – 29‬תכנית מתאר ארצית לאתרי הנצחה למחוזות ירושלים וחיפה‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.30.4.1997‬‬ ‫איתור אתרי הנצחה על פי תמ"א ‪ 29‬מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – ערכי טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪ ,‬במפה‬ ‫‪ 2.8‬לעיל‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪ * :‬לקבוע ייעודים של אתרי הנצחה שהוקמו עד ליום ‪ * 16.4.1986‬לקבוע אתרי הנצחה שאושרו‬ ‫על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה ‪ 1965‬בתכנית מפורטת לאחר המועד האמור בסעיף א' * לקבוע אתרי הנצחה‬ ‫שכבר הוכרזו לפי חוק הגנים והשמורות‪.‬‬ ‫אתרי הנצחה בחיפה‪ ,‬על פי התכנית‪:‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון למעפילים‪ ,‬ההעפלה והנופלים במצולות ים – דרך אלנבי‪ ,‬פינת שדרות ההגנה‪.‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לבני חיפה שנפלו במערכות ישראל – רח' חסן שוכרי‪ ,‬גן הזיכרון‪.‬‬ ‫‪56‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪57‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לבני השכונה שנפלו במלחמת העצמאות – גן מוריה‪ ,‬סמוך לרחוב מוריה ‪.69‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לבני שכונת אחוזה‪ ,‬חיילי מערכות ישראל – רח' מאפו פינת רח' מאנה‪.‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לבני שכונת נוה שאנן שנפלו במלחמת העצמאות – רח' הבנים‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לנופלים בני קרית אליעזר – רח' אבנר פינת רח' המגינים‪.‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לבני שכונת רוממה שנפלו במערכות ישראל – חורשת הבנים‪ ,‬רח' הפלמ"ח‪.‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון למורים ותלמידים של בית הספר הריאלי שנפלו במערכות ישראל ובמאבק להקמת המדינה‬ ‫– בית בירם‪ ,‬ביה"ס הריאלי‪ ,‬רח' איינשטיין‪.‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לבוגרי בית הספר לטכנאים שנפלו במערכות ישראל – רח' המלך דוד ‪.33‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לשמעון בריל – רח' המלך דוד ‪.33‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לזכר הנופלים במערכות ישראל‪ ,‬אנשי הטכניון – הטכניון ליד בנין צ'רצ'יל‪.‬‬ ‫•‬ ‫אנדרטת זיכרון לנופלים במערכות ישראל‪ ,‬אנשי אוניברסיטת חיפה – כיכר אבא חושי‪ ,‬בכניסה לבנין הרב‬ ‫תכליתי באוניברסיטת חיפה‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2‬תכניות מתאר ארציות העוסקות בתשתיות‬ ‫‪ 2.3.2.1‬תמ"א ‪ – 3‬תכנית מתאר ארצית לדרכים‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪ .1.9.1976‬שינוי )מס' ‪ (1‬בתוקף מיום ‪ .22.11.1981‬מאז אישור התכנית חלו מספר שינויים‪.‬‬ ‫בהמשך יוצג שינוי ‪.7‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – דרכים ותחבורה‪ ,‬במפה ‪ ,2.9‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית התוויית השלב הראשון של רשת הדרכים במדינה‪ .‬במסגרת התכנית הוגדרה היררכיה של‬ ‫דרכים‪ ,‬דרך מהירה‪ ,‬דרך פרברית מהירה‪ ,‬דרך ראשית‪ ,‬דרך אזורית ודרך מקומית‪ .‬התכנית כוללת הוראות לגבי‬ ‫רוחב הרצועה המתוכננת‪ ,‬קו בנין והגבלות בניה‪.‬‬ ‫על פי התכנית דרך פרברית מהירה מוצעת מקיפה את העיר חיפה ממחלף קיים בחוף הכרמל‪ ,‬בדרום העיר‪,‬‬ ‫לאורך חוף הים ועד לצומת הקריות )הצ'ק פוסט(‪ .‬באזור זה תוואי הדרך הפרברית המוצעת מתפצל מהדרך‬ ‫הראשית הקיימת ומתחבר לשדרות ההסתדרות ליד לב המפרץ‪.‬‬ ‫מערכת הדרכים המובילות אל חיפה‪ * :‬מדרום – דרך מהירה קיימת )כביש מס' ‪ (2‬ודרך ראשית קיימת )כביש‬ ‫מס' ‪ .(4‬על גב ההר – דרך אזורית קיימת )מס' ‪ * .(672‬ממזרח – שתי דרכים ראשיות קיימות‪ :‬שד' ההסתדרות‬ ‫וכביש מס' ‪ [752] 70‬מנשר‪ .‬וכן דרך פרברית מהירה מוצעת )"עוקף קריות"(‪ ,‬ודרך פרברית מהירה מוצעת –‬ ‫כביש ‪ ,75‬מצומת יגור ועד סמוך לצומת הקריות‪.‬‬ ‫‪58‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫תמ"א ‪ 3‬שינוי ‪ ,78‬בתוקף מיום ‪ – 25.2.07‬השינויים על פי התכנית‪ * :‬הוספת דרך אזורית מוצעת )מספר‬ ‫מוצע ‪ (705‬ממפגש דרך אזורית מספר ‪ 752‬ועד דרך אזורית מספר ‪ * .672‬הוספת מחלף על דרך פרברית מהירה‬ ‫מספר ‪) 772‬דרך דשנים(‪ * .‬גריעת דרך אזורית מס' ‪ * .752‬שינוי סיווג דרך מס' ‪ 4‬ממחלף הכניסה לחיפה )חיפה‬ ‫דרום( ועד בית המכס מפרברית מהירה לראשית‪ * .‬הוספת מחלף חירם על דרך פרברית מהירה מס' ‪) 22‬דרך‬ ‫הקישון(‪ * .‬הוספת מחלף פז על דרך פרברית מהירה מספר ‪) 22‬דרך הקישון(‪ * .‬גריעת דרך ראשית מס' ‪4‬‬ ‫ממחלף חירם ועד מחלף כרי נעמן‪.‬‬ ‫מערכת הדרכים המובילות אל חיפה על פי התכנית‪ * :‬מדרום – דרך מהירה קיימת )כביש מס' ‪ (2‬ודרך ראשית‬ ‫קיימת )כביש מס' ‪ * .(4‬מצפון וממזרח – דרך פרברית מהירה קיימת )כביש מס' ‪ (4‬ודרך פרברית מהירה קיימת‬ ‫)כביש מס' ‪.(75‬‬ ‫‪ 2.3.2.2‬תמ"א ‪ – 23‬תכנית מתאר ארצית למסילות ברזל‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.15.6.1986‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – דרכים ותחבורה‪ ,‬במפה ‪ ,2.9‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית התווית רשת מסילות הברזל ואבטחת עתודות קרקע לפיתוח רשת מסילות הברזל בעתיד‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה מסילת ברזל רב מסילתית המגיעה מכוון תל אביב ונמשכת עד תחנת הרכבת חיפה מזרח‪.‬‬ ‫מתחנה זו‪ ,‬צפונה‪ ,‬לאורך התוואי הקיים‪ ,‬מוגדרת מסילת ברזל כפולה‪ .‬באזור גשר חירם מתפצלת מסילת ברזל‬ ‫יחידה‪ ,‬בתוואי הפונה לכוון דרום לאורך כביש ‪ 75‬ועתיד להתחבר עם רכבת העמק‪ .‬קו זה מתחבר באזור צומת‬ ‫יגור עם מסילת ברזל יחידה מתוכננת המגיעה מאזור לב המפרץ‪ .‬תוואי נוסף של מסילת ברזל יחידה מתוכננת‬ ‫יוצא מצומת יגור‪ ,‬עוקף קרית אתא ממערב ומצפון וממשיך לעבר צפון מזרח המדינה‪ .‬קו רכבת נוסף עובר‬ ‫באזור מפרץ חיפה‪ ,‬מגיע עד למפעל דשנים ומיועד לשרת את אזורי התעשיה השונים‪.‬‬ ‫על פי התכנית בחיפה שלוש תחנות רכבת‪ :‬בת גלים‪ ,‬חיפה מרכז וחיפה מזרח‪ .‬תחנת הרכבת חוף הכרמל‪,‬‬ ‫קיימת‪ ,‬אך אינה מסומנת בתמ"א ‪.23‬‬ ‫רוחב הרצועה המתוכננת‪ * :‬במסילת ברזל יחידה – ‪ 80‬מ' * במסילת ברזל כפולה – ‪ 100‬מ' * במסילת ברזל רב‬ ‫מסילתית – ‪ 120‬מ' * במפגש של מסילת ברזל ודרך – מעגל שקוטרו ‪ 600‬מ'‪.‬‬ ‫מרחק בין קו הבנין וציר הרצועה המתוכננת‪ * :‬במסילת ברזל יחידה – ‪ 80‬מ' * במסילת ברזל כפולה – ‪ 120‬מ' *‬ ‫במסילת ברזל רב מסילתית – ‪ 150‬מ'‪.‬‬ ‫התכנית מפרטת הוראות ביחס למניעת מפגעים סביבתיים‪ ,‬מחייבת תסקיר השפעה על הסביבה ושיקום נוף‬ ‫שנפגע אגב בניית המסילה‪.‬‬ ‫ניתוח השימוש בתחבורה מסילתית מופיע בפרק ‪ ,11‬דרכים ותנועה‪ ,‬להלן‪.‬‬ ‫‪59‬‬ ‫תמ"א ‪ 23‬שינוי ‪ - 15‬בתוקף מיום ‪ .24.12.2001‬בחיפה‪ ,‬התכנית מוסיפה מסילת ברזל כפולה מתוכננת מחיפה‬ ‫)גשר פז( ועד צומת העמקים‪ ,‬וכן מוסיפה מסילת ברזל כפולה מתוכננת למפעל דשנים‪ .‬התכנית מבטלת קטעי‬ ‫מסילה קיימים באזור המפרץ‪ ,‬בין השאר‪ ,‬רצועת הרכבת לבתי הזיקוק‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.3‬תמ"א ‪ 13‬ב'‪ - 1‬תכנית מתאר ארצית‪ ,‬חלקית‪ ,‬לחופים‪ ,‬לנמלים ומעגנות – נמל חיפה‬ ‫התכנית נמצאת בדיון במועצה הארצית‪.‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – דרכים ותחבורה‪ ,‬במפה ‪ ,2.9‬להלן‪.‬‬ ‫התכנית הוזמנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה ונערכה על ידי מנספלד – קהת אדריכלים‪.‬‬ ‫מטרת התכנית לקבוע מסגרת תכנונית לפיתוח הנמל בשטחים הימיים והיבשתיים שתאפשר לענות על הביקוש‬ ‫החזוי לפעילות הנמל ולכל פעילות הקשורה אליו ברמת שרות גבוהה וכלכלית‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪:‬‬ ‫•‬ ‫ליעד שטחים ימיים ויבשתיים לתכניות ולצרכים התפעוליים השונים של הנמל‪ ,‬לרבות טיפול במטענים‬ ‫ובנוסעים‪.‬‬ ‫•‬ ‫לקבוע הנחיות בדבר בנית מבנים ימיים וביצוע עבודות ימיות תוך פיתוח בשלבים‪.‬‬ ‫•‬ ‫לקבוע הנחיות למערכת התחבורתית‪ ,‬היבשתית – האיזורית והארצית )כבישים ומסילות ברזל( – בין‬ ‫השאר על ידי יעוד שטחים לדרכים בתחום התכנית‪ ,‬שתאפשר נגישות לנמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫ליעד שטחים לפעילות עורף הנמל לתכליות של שרותים נמליים ושימושים אחרים התואמים פעילות עורף‬ ‫הנמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫לקבוע הנחיות לעריכת תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות‪.‬‬ ‫•‬ ‫לאפשר השתלבות ופיתוח יחסי גומלין בין הפעילויות הנמליות לבין הפעילות בשטחים גובלים‪ ,‬תוך שימת‬ ‫דגש על מניעת מפגעים‪.‬‬ ‫•‬ ‫לקבוע הוראות לענין שמירת איכות החיים‪ ,‬איכות הסביבה‪ ,‬מניעת מפגעים ובטיחות‪.‬‬ ‫•‬ ‫לקבוע שימושים ותכליות ליעודים השונים בתחום התכנית‪.‬‬ ‫•‬ ‫לאפשר הוצאת היתרי בניה לשם ביצוע עבודות ימיות והקמת מבנים ימיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫להסב את נמל הנוסעים לשטח פתוח עם מעגנה‪.‬‬ ‫תכנית נמל הכרמל כוללת את השטח שיובש עם הקמת הנמל בשנות השלושים )מצפון לרח' העצמאות( וכן את‬ ‫שטחי הזיכיון של רשות הנמלים במרכז מפרץ חיפה ושטחי יבוש בתוך המפרץ‪ .‬התכנית מציעה הסבה של הנמל‬ ‫המערבי לנמל נוסעים פתוח הכולל מעגנה‪.‬‬ ‫התכנית מיעדת שטחים לשטח תפעול נמלי‪ ,‬שטח נמל נוסעים‪ ,‬שטח נמל צבאי‪ ,‬שטח שירות נמלי‪ ,‬שטח נמל‬ ‫דיג‪ ,‬שטח עורף נמל‪ ,‬שטח נמל ימי ושטח פארק הקישון לאורך נחל הקישון‪ .‬ברקע התכנית‪ ,‬ולא כחלק ממנה‪,‬‬ ‫מסומנים גם מרכז תחבורה והרחבת מחנה חיל הים‪.‬‬ ‫‪60‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫במסגרת הכנת התכנית נערך תסקיר השפעה על הסביבה אך לא אושר‪.‬‬ ‫ניתוח של ההשלכות האורבניות והכלכליות‪ ,‬של תכנית זו‪ ,‬על הסביבה הקרובה לנמל ועל העיר חיפה בכלל‪,‬‬ ‫יופיע בדו"ח שלב ב' של תכנית המתאר‪ ,‬שלב ניתוח הנתונים‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 13‬ב' ‪/1‬א' – תכנית מתאר ארצית מפורטת ליבוש נמל הכרמל – שלב א'‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.30.10.2003‬‬ ‫התכנית הוזמנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה ונערכה על ידי מנספלד – קהת אדריכלים‪.‬‬ ‫מטרת התכנית לקדם פיתוח חלק מנמל חיפה מזרח ב' כשלב ראשון בהרחבת הנמל‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה שטח של כ‪ 2000-‬דונם‪ ,‬לאורך שובר הגלים‪ ,‬כתחום מקורות החול‪ .‬שטח זה מיועד לחפירת חול‬ ‫לצורך מילוי הרציפים ולצורך הזנת החופים‪.‬‬ ‫התכנית מיעדת שטח של כ‪ 530-‬דונם לרציף במסגרת יבוש השטח הימי‪ .‬כן מגדירה התכנית שטח ימי נמלי‬ ‫המיועד לביצוע עבודות חפירה להעמקת הנמל‪ .‬התכנית כוללת הוראות סביבתיות לתקופת ההקמה והוראות‬ ‫סביבתיות לנושא חול ימי‪.‬‬ ‫נמל חיפה‪ :‬טיוטא לתמ"א ‪ 13‬ב'‪ – 1‬עורכי התכנית‪ :‬א‪ .‬מנספלד‪ ,‬מ‪ .‬מנספלד‪ ,‬ח‪ .‬קהת‪ ,‬י‪ .‬מנספלד‬ ‫‪61‬‬ 62 ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.3.2.4‬תמ"א ‪ – 15‬תכנית מתאר ארצית לתפרושת שדות תעופה‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.25.5.2000‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – דרכים ותחבורה‪ ,‬במפה ‪ ,2.9‬להלן‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪ :‬לקדם את היעדים הלאומיים בתחום התחבורה האווירית‪ * .‬לספק את הביקושים הקיימים‬ ‫והעתידיים לשרותי תעופה * לייעד ולסווג שדות תעופה * לקבוע הוראות להכנת תוכניות מפורטות * לקבוע‬ ‫עקרונות להסדרת ההשפעות הסביבתיות ההדדיות בין השדה לבין סביבתו‪ ,‬במגמה למזערן‪ * ,‬להבטיח תאום‬ ‫עם תכניות מתאר ארציות אחרות שבתחום התכנית * לקבוע בתכניות מחוזיות ומקומיות הוראות בדבר‬ ‫גבולות השדות והוראות והגבלות בבניה ובשימושי הקרקע שמסביב לשדה התעופה‪ ,‬בשלב התכנון המפורט‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה את שדה התעופה של חיפה בדרגה ‪ - 2‬שדה תעופה שנועד לענות בעיקר על הביקושים‬ ‫לטיסות שכר ליעדים בינלאומיים‪ .‬אומדן שטח המסלולים המתוכננים‪ :‬מסלול ראשון ‪ 2400 -‬מ' אורך ו‪ 45-‬מ'‬ ‫רוחב‪ .‬מסלול שני ‪ 1100 -‬מ' אורך ו‪ 30-‬מ' רוחב‪.‬‬ ‫פרק ג' של התכנית עוסק בעריכת תכניות מפורטות וכולל‪ * :‬הוראות לעריכת תוכניות מפורטות * רשימת‬ ‫שימושי קרקע מותרים בשטח השדה * דרישה לתסקירי השפעה על הסביבה * הוראות בדבר בקרה ומעקב‬ ‫אחר ההוראות הסביבתיות * הגבלת זמן סימון האתר – על פי סעיף זה היה צריך להגיש ללשכת התכנון‬ ‫המחוזית תכנית מתאר מקומית‪/‬מפורטת ותסקיר השפעה על הסביבה עד ליום ‪ .4.5.2003‬לאחר מועד זה‬ ‫המועצה הארצית מחליטה אם לבטל סימונו של האתר כשדה תעופה או להאריך את תקופת סימונו‪ * .‬הגבלות‬ ‫בניה מכח תכניות אחרות * הוראות לגבי מתן היתרים‪ ,‬הקלות וחריגות על ידי מוסדות התכנון * הכנת תכניות‬ ‫מתאר מקומיות‪ /‬מפורטות עד להפקדת התכנית לשדה התעופה * סעיף המתיחס למנגנון לקביעת הטיפול‬ ‫בשיפוי בעקבות תביעות לפיצויים‪.‬‬ ‫כן יש פרקים העוסקים בהגבלות בניה לגובה‪ ,‬בהתאמת שימושי קרקע ליד מתקנים אויריים )השקמ"א(‪,‬‬ ‫הוראות והגבלות בניה ושימושי קרקע בגין רעש מטוסים‪ ,‬הגבלות בניה ושימושי קרקע למיזעור סכנת ציפורים‬ ‫לתעופה‪ .‬נספח התכנית הנו תדריך לתכנון אקוסטי לשימושי קרקע במתחמי רעש מטוסים )מר"מ(‪.‬‬ ‫הרחבת שדה התעופה של חיפה והפיכתו לשדה תעופה בינלאומי בדרגה ב'‪ ,‬כוללת סלילת מסלולי טיסה‬ ‫בקטעים שייובשו בתוך הים במשולב עם פיתוח הנמל‪ .‬אישור התכנית מותנה בין השאר בתוצאות דו"ח‬ ‫סיכונים אינטגרטיבי שבעריכתו עוסקים כעת‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬תכנון הנמל מתחשב באילוצי שדה התעופה‪.‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪ 2.3.2.5‬תמ"א ‪/10‬א‪ - 4/‬תכנית מתאר ארצית חלקית לתחנות כוח ורשת החשמל תחנת הכוח‬ ‫חיפה‬ ‫המועצה הארצית לתכנון ובניה‪ ,‬בישיבתה מיום ‪ ,6.8.2002‬הורתה על עריכת תכנית מתאר ארצית )חלקית( –‬ ‫תחנת הכוח "חיפה"‪ .‬התכנית נמצאת בשלב אישור הנחיות לתסקיר השפעה על הסביבה )מאי ‪.(2006‬‬ ‫מטרות התכנית הנן הסבת תחנת הכוח חיפה לתחנת כוח המופעלת בגז טבעי על ידי הוספת שתי יחידות ייצור‬ ‫במחזור משולב והסדרת פעילות יחידות הייצור הקיימות‪ ,‬תוך ארגון והסדרת הבינוי בשטח האתר‪.‬‬ ‫הוראות המועצה לעריכת התכנית‪ * :‬התכנית תאפשר הוספת יחידות ייצור במחזור משולב‪ ,‬בנוסף ליחדות‬ ‫הייצור הקיימות * התכנית תתייחס אל התחנות הקיימות ותקבע מסגרת ותנאים להמשך פעילותן‪ ,‬לרבות‬ ‫הדממת יחידות ייצור חיפה ב' * התכנית תאפשר פיתוח האתר בשלבים‪ ,‬כאשר בשלב הראשון יתווספו שני‬ ‫מחז"מים חדשים * התכנית תתייחס לסוגי הדלק שישמשו את יחידות הייצור באתר בשלבי הביניים‪ ,‬וכן תקבע‬ ‫כי הדלק הראשי יהיה גז טבעי * התכנית תכלול הוראות למניעת מפגעים סביבתיים * התכנית תכלול הוראות‬ ‫של תכנית מפורטת * התכנית תתייחס לתשתיות לאומיות המצויות בסביבתה‪.‬‬ ‫ניתוח ההשלכות האורבניות‪ ,‬הסביבתיות והכלכליות של תכנית זו על העיר חיפה‪ ,‬יופיע בשלב ב' של תכנית‬ ‫המתאר‪ ,‬שלב ניתוח הנתונים‪.‬‬ ‫רשת החשמל ותחנת הכוח של חיפה מוצגות בפרק ‪ - 12‬תשתיות‪ ,‬מפה ‪ ,12.1‬להלן‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.6‬תמ"א ‪ 14‬שינוי מס' ‪ – 3‬תכנית מתאר ארצית חלקית לאתרי כריה וחציבה‪ ,‬לחומרי‬ ‫גלם לבניה ולסלילה‪ ,‬אתרי מחוז חיפה‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.4.5.2000‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – תשתיות‪ ,‬במפה ‪ ,2.10‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית לתקן את תמ"א ‪ 14‬על שינוייה ולקבוע אתרי כריה וחציבה לחומרי גלם לבניה ולסלילה במחוז‬ ‫חיפה‪.‬‬ ‫התכנית מגדירה שתי מחצבות קיימות מדרום מזרח לחיפה‪ ,‬בנשר‪ .‬האחת )מס' ‪ 114‬בתכנית(‪ ,‬שמה "נשר"‪,‬‬ ‫נמצאת דרומית מערבית למפעל דשנים‪ ,‬מעבר לקישון‪ .‬שטח המחצבה ‪ 437‬דונם ומפיקים בה חרסית למלט‪ .‬אין‬ ‫למחצבה זו תחום השפעה‪ .‬נספח ה' של התכנית כולל הוראה מיוחדת לגבי אתר זה ‪ -‬תכנית מפורטת לכריה או‬ ‫לחציבה באתר זה תאושר רק לאחר עריכת תאום עם תכניות הפיתוח של פארק הקישון‪.‬‬ ‫‪64‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫המחצבה השניה נמצאת מערבית לנשר‪ ,‬בגבעות‪ .‬שם האתר "מחצבי אבן" )מס' ‪ 115‬בתכנית(‪ .‬שטח המחצבה‬ ‫‪ 335‬דונם‪ .‬שטח תחום ההשפעה של המחצבה ‪ 2,552‬דונם‪ .‬במחצבה מפיקים חצץ מסלע מקומי גיר ודולומיט‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.7‬תמ"א ‪ – 16‬תכנית מתאר ארצית לסילוק אשפה‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.2.3.1989‬‬ ‫תשריט התכנית מופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות – תשתיות‪ ,‬במפה ‪ ,2.10‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת התכנית היא לקבוע אתרים מתאימים מבחינה סביבתית וכלכלית לסילוק אשפה במדינה וזאת ע"י‬ ‫חלוקת התכנית לאזורי איסוף‪ ,‬יעוד שטחים לתחנות מעבר‪ ,‬יעוד שטחים לאתרי סילוק לסוגיהם ולאתרי טיפול‬ ‫באשפה וקביעת שלבי ביצוע‪.‬‬ ‫התכנית קובעת אתר לטיפול באשפה בנשר‪ ,‬מדרום למפעל נשר בין כביש מס' ‪ 75‬וכביש ‪ .752‬על פי הגדרות‬ ‫התכנית אתר טיפול באשפה ישמש לטיפול באשפה ע"י שריפה בכבשן‪ ,‬ו‪/‬או עיבודה לצורכי מיחזור או שימוש‬ ‫חוזר‪ ,‬ו‪/‬או עיבודה בטכנולוגיה אחרת לשם הפקת משאבים‪ ,‬הכל בדרכים שיש בהן כדי למנוע מטרדים‪.‬‬ ‫התכנית קובעת תחנת מעבר בחוף שמן ליד גשר חירם‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.8‬תמ"א ‪ - 30‬תכנית מתאר ארצית לדרום מפרץ חיפה‬ ‫התכנית נמצאת בשלבי הכנה‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 30‬מציעה תכנון כוללני של התשתיות והשימושים בדרום מפרץ חיפה באופן שיצמצם את הניגודים‬ ‫וההפרעות ההדדיות ויאפשר תפקוד אופטימלי והמשך פיתוח באזור‪ .‬ההסדר המרחבי והתפקודי החדש של‬ ‫דרום מפרץ חיפה מתבסס על קשר הדוק עם העיר חיפה וכולל ייעודים ושימושי קרקע‪ ,‬כגון תיירות‪ ,‬מסחר‬ ‫ופעילויות נוספות ברמה המטרופולינית‪ .‬בכך‪ ,‬יתאפשר לאזור המפרץ לתפוס תפקיד חשוב במערך המטרופוליני‬ ‫מעבר לתפקידים התעשייתיים‪ ,‬המסחריים והצבאיים הקיימים כיום ולפתח שימושים אינטנסיביים שבזיקה‬ ‫לחוף הים‪.‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪ 2.3.2.9‬תמ"א ‪ – 32‬תכנית מתאר ארצית למשק הגפ"ם )גז פחמימני מעובה(‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪13.7.2000‬‬ ‫מטרת התכנית ליעד שטחים למערכות אחסון מרכזיות ולמערכות שינוע ראשיות של משק הגפ"מ עבור היקף‬ ‫אוכלוסיה של כ‪ 10-‬מיליון תושבים‪ ,‬תוך ראיה כוללת ארוכת טווח של הצרכים‪ ,‬המקורות והשימושים‪ ,‬שמירה‬ ‫על איכות הסביבה‪ ,‬הקטנת הסיכונים הסביבתיים וניצול מושכל של משאבי המדינה‪.‬‬ ‫בתשריט יעודי קרקע‪ ,‬אזור הצפון ‪ 1‬א' מסומנים‪ * :‬אתר גפ"מ מוצע‪ ,‬כ‪ 1-‬ק"מ דרומית למפעל דשנים‪ ,‬מסומן‬ ‫במפה ‪ ,2.10‬להלן * אתר גפ"ם קיים לביטול‪ ,‬דרומית לצומת וולקן ומזרחית לבתי הזיקוק * מסומן אזור‬ ‫לבדיקת חלופה נוספת לאתר גפ"מ מוצע‪ ,‬בתחום מפעל דשנים * תוואי צנרת גפ"מ קיים לאורך מסילת הברזל‬ ‫ודרך דשנים * קטע קטן של תוואי צנרת גפ"מ מוצע‪ ,‬בין התוואי הקיים לאורך דרך דשנים ועד לאתר המוצע‪.‬‬ ‫כן כוללת התכנית הוראות להכנת סקר סיכונים לאתרי גפ"מ מוצעים ותשריטי מגבלות סביבתיות‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 32‬ג' – תכנית מתאר ארצית חלקית ברמה מפורטת – אתר גפ"מ לזמן מוגבל בקרית‬ ‫אתא‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪9.4.2006‬‬ ‫מטרת התכנית‪ :‬יעוד שטח לאתר גפ"ם ותכנונו ברמה מפורטת ובכלל זה‪ ,‬קביעת כמות אחסון מקסימלי‬ ‫במיכלים טמונים באתר‪ ,‬קביעת התכניות והשימושים‪ ,‬קביעת פריסת המתקנים‪ ,‬קביעת דרך גישה לאתר‪,‬‬ ‫קביעת תנאים למתן היתרי בניה‪ ,‬קביעת הוראות להפעלת האתר‪ ,‬קביעת שלביות לביצוע התכנית‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.10‬תמ"א ‪ – 34‬תכנית מתאר ארצית למשק המים )ביוב(‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.19.6.2003‬‬ ‫מטרת התכנית היא התווית פתרון לנושא השפכים במדינת ישראל‪ ,‬תוך שמירה על בריאות הציבור‪ ,‬איכות‬ ‫הסביבה‪ ,‬איכות מים עיליים לרבות נחלים‪ ,‬מי תהום‪ ,‬שטחים פתוחים‪ ,‬חקלאות וערכי טבע ונוף‪ ,‬ומתן משקל‬ ‫לשיקולים של יעילות כלכלית‪.‬‬ ‫תוואי איסוף שפכים קיים מסומן בהיקף של העיר‪ ,‬לאורך החופים‪ ,‬ומופיע בתצריף תכניות מתאר ארציות –‬ ‫תשתיות‪ ,‬מפה ‪ ,2.10‬להלן‪.‬‬ ‫‪66‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫על פי הוראות התכנית‪ ,‬סימון הרצועה למובלי שופכים וקולחים הנו סכמתי והוא מתווה מגמות תכנון‪ .‬בהכנת‬ ‫תכנית מתאר מפורטת יש להמנע ככל האפשר‪ ,‬מלגרום למצב שיסכל אפשרות יישום מגמות תכנון אלו‪ .‬כן ניתן‬ ‫יהיה לבטל רצועה למובלי שפכים וקולחים שנקבעה בתכנית ובתנאי שהתקבל על כך אישורה של המועצה‬ ‫הארצית‪ ,‬לאחר שהתייעצה עם נציב המים‪.‬‬ ‫נספח א' של התכנית "לוח נתונים לגבי מתקני טיפול מוצעים" קובע רדיוס לשימור שטח של של ‪ 300‬מ'‬ ‫ממתקן הטיפול‪ ,‬עד להכנת תסקיר השפעה על הסביבה )סעיף ‪ ,7.2‬הוראות התכנית(‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.11‬תמ"א ‪ 34‬ב' ‪ -‬תכנית מתאר ארצית משולבת למשק המים‬ ‫התכנית בתוקף משנת ‪.2004‬‬ ‫במסגרת תכנית זו הוצע מתקן התפלה בתחום מפעל דור כימיקלים‪ .‬איתור המתקן מופיע בתצריף תכניות‬ ‫מתאר ארציות – תשתיות‪ ,‬מפה ‪ ,2.10‬להלן‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 34‬ב'‪ - 2/‬תכנית מתאר ארצית חלקית לאתרים להתפלת מי ים‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪1.8.2004‬‬ ‫ממטרות התכנית‪ :‬ליצור מסגרת תכנונית לפריסת אתרים להתפלת מי ים באיכות מי שתיה‪ ,‬ושילובם במערכת‬ ‫המים הארצית‪ ,‬ולסייע בכך לפתרון בעיית המחסור במים שפירים‪ ,‬תוך מזעור הפגיעה באיכות הסביבה והנוף‬ ‫בים וביבשה‪.‬‬ ‫גליון מס' ‪ 3‬מציג את אתר מפרץ חיפה‪ ,‬ללא תואי מוצע לחיבור מתקן ההתפלה למערכת המים הארצית‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 34‬ב'‪ - 3/‬תכנית מתאר ארצית משולבת למשק המים – נחלים וניקוז‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪16.11.2006‬‬ ‫ממטרות התכנית‪ :‬הבטחת המשך קיומם ותפקודם של נחלים וסביבתם‪ ,‬הן לצורך שיקום‪ ,‬שימור ופיתוח ערכי‬ ‫נוף‪ ,‬אקולוגיה ותרבות והן כמוקדים לפעילויות נופש ופנאי‪ ,‬בד בבד עם הבטחת תפקודם כעורקי ניקוז ופשטי‬ ‫הצפה להולכת מים ולצמצום נזקי סחף והצפות הנגרמים מנגר עילי‪.‬‬ ‫אמצעים למימוש‪ :‬קביעת הוראות לשימושי קרקע בתחום העורק‪ ,‬בשטחים הסמוכים לו ובפשטי ההצפה‪.‬‬ ‫קביעת הנחלים שלגביהם יוכנו תכניות לנחל וסביבתו‪.‬‬ ‫נחל הקישון הנו עורק ניקוז ראשי בתחום נחל לתכנון‪ .‬כן נקבעו שטחים במפרץ כפשט הצפה‪ .‬נחלי המורדות‬ ‫המערביים של הכרמל הנם עורק ניקוז משני על פי התכנית‪.‬‬ ‫‪67‬‬ 68 ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מפה ‪ :2.10.1‬תמ"א ‪ 34‬ב‪ – 3/‬תכנית מתאר ארצית חלקית לניקוז ונחלים‬ ‫תחום שיפוט חיפה‬ ‫‪69‬‬ ‫מפה ‪ :2.10.2‬תמ"א ‪ 34‬ב‪ – 4/‬תכנית מתאר ארצית משולבת למשק המים‬ ‫אזורי פגיעות מי התהום‬ ‫‪70‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.3.2.12‬תמ"א ‪ 36‬א' ‪ -‬תכנית מתאר ארצית לתקשורת‪ ,‬חלק א' – מתקני שידור קטנים‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.30.5.2002‬‬ ‫מטרות התכנית לקבוע הנחיות להקמת מתקני שידור קטנים וזעירים באופן שיתאפשר כיסוי לשידור ולקליטה‬ ‫של תקשורת אלחוטית בכל שטח המדינה תוך מניעת מפגעי קרינה ומזעור הפגיעה באיכות הסביבה והנוף‪,‬‬ ‫ובמגמה לפשט וליעל את תהליכי הקמתם‪ ,‬כל זאת על ידי‪ * (1 :‬סיווג מתקני השידור * קביעת טווחי בטיחות‬ ‫ממתקני שידור לסוגיהם לשם הגנה על בריאות הציבור * קביעת טווחי בטיחות להגנה מפני השפעות קרינה‬ ‫על תחמושת‪ ,‬על מכשור רפואי ועל תעשייה תהליכית לכל סוג מיתקן * קביעת הנחיות להליך רישוי מוסדר‬ ‫למיתקני השידור * קביעת הנחיות נופיות להקמת מתקני שידור * עידוד להצמדות למתקנים קיימים * קביעת‬ ‫הצורך בבדיקה פרטנית של טווחי בטיחות מצרפיים של השפעות קרינה באתרים הכוללים יותר ממתקן שידור‬ ‫אחד * קביעת הוראות מעבר למיתקני שידור קיימים שאינם עומדים בהוראות התכנית‪ (2 .‬העדפת מספר קטן‬ ‫של אנטנות גבוהות ומרוחקות זו מזו באזורים פתוחים‪ ,‬ובאזורים בנויים – מספר גדול של אנטנות נמוכות‬ ‫ודלות הספק בצפיפות יחסית‪ ,‬בכפוף לבטיחות טיסה‪.‬‬ ‫מיום כניסתה לתוקף של תכנית זו כפופה עיריית חיפה להוראותיה‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ 36‬ב' ‪ -‬תכנית מתאר ארצית לתקשורת‬ ‫תוכנית זו עוסקת בכל מתקני השידור שלא נכללו בתמ"א ‪ 36‬א'‪ ,‬אשר הפריסה הפיזית שלהם נקבעה במשך‬ ‫הזמן‪ ,‬בהתאם לצרכי השידור והשירות אותו הם מספקים‪ .‬התכנית לקראת אישור המועצה הארצית‪.‬‬ ‫ממטרות התכנית‪ :‬ליצור מסגרת תכנונית לפריסת מתקני שידור באופן שיתאפשר כיסוי לשידור ולקליטה‬ ‫מיטביים של תקשורת אלחוטית‪ ,‬תוך מניעת מפגעי קרינה ומזעור הפגיעה באיכות הסביבה והנוף‪ ,‬וכל זאת על‬ ‫ידי הסדרת המסגרת הסטטוטורית לתכנון מתקני שידור‪ ,‬קביעת הוראות‪ ,‬הנחיות‪ ,‬מגבלות ותנאים להכנת‬ ‫תכניות מפורטות או למתן היתרי בניה למתקני שידור‪ ,‬קביעת הוראות סביבתיות שיש לעמוד בהם כתנאי‬ ‫לאישור תכנית ו‪/‬או מתן מתן היתר‪ ,‬קביעת הוראות מעבר להסדרת רישוי מתקני שידור קיימים שאינים‬ ‫עומדים בהוראות תכנית זו‪ ,‬קביעת הוראות למיקום מתקן שידור מוצע בין השאר‪ ,‬בהתאם לצורכי כיסוי‬ ‫השידור והקליטה של השידורים לסוגיהם‪.‬‬ ‫‪71‬‬ ‫‪ 2.3.2.13‬תמ"א ‪ – 37‬תכנית מתאר ארצית לגז טבעי‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.28.2.2001‬‬ ‫יעדי התכנית‪ * :‬הכנסת גז טבעי כמקור אנרגיה נוסף למדינת ישראל‪ ,‬כדי להגדיל את מגוון מקורות האנרגיה *‬ ‫יעוד שטחים לתשתית הארצית של משק הגז הטבעי תוך ראיה כוללת ארוכת טווח של הצרכים‪ ,‬המקורות‬ ‫והביקושים לשימושים השונים‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪ * :‬קביעת תוואי מערכת הולכה והתנאים להקמתה‪ ,‬תוך שילוב תשתיות וניצול ככל שניתן של‬ ‫תוואי תשתית אחרים * מתן הנחיות להכנת תכנית מפורטת עבור מערכת ההולכה ומתקן הגט"נ )גז טבעי‬ ‫נוזלי( * מתן הנחיות להבטחת מערכת ההולכה והשימושים המותרים בסמוך לה‪ ,‬לפי תכניות תקפות * קביעת‬ ‫הנחיות להכנת תכניות ולצמצום מפגעים‪.‬‬ ‫על פי התכנית‪ ,‬מערכת הולכת גז תוקם רק על פי תכנית מפורטת המקיימת את הוראות התכנית‪.‬‬ ‫רוחב רצועה לתכנון – במערכת הולכה הסמוכה לצנרת תשתית ובמערכת הולכה שאינה צמודת תשתית – ‪50‬‬ ‫מ' מכל צד מצידי ציר הרצועה לתכנון‪ .‬במערכת הולכה הסמוכה לדרך‪ ,‬רוחב הרצועה – ‪ 100‬מ' מקצה הדרך או‬ ‫מסילת הברזל‪ .‬למערכת ההולכה העוברת בים נקבעו הוראות נפרדות‪.‬‬ ‫בתשריט התכנית מסומן תוואי מערכת ההולכה באזור מפרץ חיפה מנמל הקישון לאורך דרך משה דיין עד‬ ‫וולקן‪ .‬משם‪ ,‬בסמוך למסילת הברזל‪ ,‬למפעל דשנים והלאה לכוון דרום דרך דרך דשנים עד לכביש ‪ ,70‬ומשם‬ ‫דרומה‪ .‬כן מסומנים שטחים סגורים בים ונתיבי שייט‪.‬‬ ‫תמ"א ‪/37‬א‪ – 2/‬תכנית מתאר ארצית חלקית לגז טבעי‪ ,‬מערכת ההולכה של הגז הטבעי –‬ ‫מכלול ימי‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪5.1.2003‬‬ ‫ממטרות התכנית‪ :‬ליעד קרקע לרצועות צינורות גז של מערכת ההולכה ביבשה ובים‪ ,‬מתן הוראות להבטחת‬ ‫בטיחות מערכת ההולכה‪ ,‬מתן הוראות לצימצום מפגעים סביבתיים‪ .‬בהוראות התכנית קיימת‪ ,‬בין השאר‪,‬‬ ‫תכנית הפעלה ותכנית הפעלה לשעת חירום‪.‬‬ ‫‪72‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫תמ"א ‪/37‬א‪ 4 /2/‬תכנית מתאר ארצית חלקית ברמה מפורטת למערכת הולכת הגז הטבעי‪,‬‬ ‫מכלול ימי ויבשתי חיפה ‪ -‬דור‬ ‫התכנית בהכנה‬ ‫התכנית מציעה לשנות את התוויית מערכת ההולכה ומיקום תחנת הגז בחיפה בכמה קטעים‪ .1 :‬שינוי במיקום‬ ‫תחנת הגז בחיפה מעבר לתחום חוף הים )מעבר ל‪ 100-‬מ' מקו החוף( כדי לצמצם את הפגיעה בחוף‪ .2 .‬שינוי‬ ‫בתוואי הימי – עקיפת אזורי העגינה‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪:‬‬ ‫‪ .1‬ייעוד קרקע לרצועות צינורות גז ולתחנות גז של מערכת ההולכה ביבשה ובים בתחום התכנית‪.‬‬ ‫‪ .2‬קביעת מגבלות על שימושי קרקע בתחום התכנית‪.‬‬ ‫‪ .3‬מתן הוראות להבטחת בטיחות מערכת ההולכה‪.‬‬ ‫‪ .4‬מתן הנחיות לצמצום מפגעים סביבתיים כתוצאה מהקמת מערכת ההולכה והוראות להסדרת השטח‬ ‫ושיקומו‪.‬‬ ‫‪ .5‬מתן הוראות להקמת מערכת ההולכה‪.‬‬ ‫‪ .6‬קביעת תנאים למתן היתרי בניה להקמת מערכת ההולכה‪.‬‬ ‫תמ"א ‪/37‬ב – תכנית מתאר ארצית חלקית לגז טבעי – מערכת הולכה מכלול יבשתי צפוני‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.16.11.2006‬‬ ‫ממטרות התכנית‪ :‬לייעד קרקע לרצועות צינורות גז ולתחנות גז של מערכת ההולכה ביבשה מנשר רמלה‬ ‫בדרום ועד לאזור מפרץ חיפה ועמק הירדן בצפון עם שלוחות לירושלים וללביא‪ .‬מתן הוראות להבטחת‬ ‫בטיחות מערכת ההולכה‪ ,‬מתן הוראות לצימצום מפגעים סביבתיים‪ .‬בהוראות התכנית קיימת‪ ,‬בין השאר‪,‬‬ ‫תכנית הפעלה ותכנית הפעלה לשעת חירום‪ .‬תשריטי התכנית כוללים את תוואי מערכת ההולכה ברמה‬ ‫מפורטת‪ 73 ,‬תשריטים‪.‬‬ ‫‪ 2.3.2.14‬תמ"א ‪ – 38‬תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה‬ ‫התכנית בתוקף מיום ‪.18.5.2005‬‬ ‫מטרות התכנית‪ * :‬לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי להבטיח עמידותם בפני רעידות אדמה‪ ,‬ולשם כך‬ ‫לזהות ולאפיין סוגי המבנים שיש לחזק * לעודד ביצוע חיזוק המבנים על ידי תוספות בניה באמצעות יצירת‬ ‫מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם‪ ,‬וכן קביעת תנאים למימוש‬ ‫תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים‪.‬‬ ‫‪73‬‬ ‫הוראות התכנית כוללות אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק‪ ,‬במבנים האמורים‪ ,‬על ידי מתן אפשרויות לתוספות‬ ‫בניה מסויימות‪ .‬זכויות הבניה מוקנות רק אם מתבצע חיזוק המבנים תוך עמידה בתנאי התכנית‪.‬‬ ‫התכנית כוללת הוראות בדבר חיזוק מבנים‪ ,‬דברי הסבר ומתן היתרי בניה‪ .‬נספח התכנית מורה כיצד לחזק‬ ‫המבנים‪.‬‬ ‫‪74‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.4‬מטרופולין חיפה – תכנית אב ומסמך מדיניות‬ ‫תכנית האב למטרופולין חיפה נערכה על פי הוראת תמ"א ‪ 31‬והוכנה במקביל ובתאום לתכנון הארצי‪.‬‬ ‫המועצה הארצית החליטה בספטמבר ‪ 1999‬כי התכנית תשמש בסיס לתכניות שיוכנו על פיה‪.‬‬ ‫התכנית משתלבת במגמות ומטרות פיתוח המדינה‪ .‬התכנית הוזמנה על ידי משרד הפנים‪ ,‬משרד הבינוי‬ ‫והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל והוכנה ע"י צוות בראשות פרופ' אדם מזור ופרופ' יגאל צמיר ובליווי ועדות‬ ‫עבודה והיגוי בה היו חברים גם נציגי ישובים‪ .‬תשריט סכמתי של מרחבי התכנון ומוקדי הפיתוח של מטרופולין‬ ‫חיפה מופיע במפה ‪ ,2.11‬להלן‪.‬‬ ‫בבסיס תכנית מטרופולין חיפה קיימת חשיבה תכנונית מקיפה ברמה הארצית אשר רואה ביתרונות המערך‬ ‫המטרופוליני מנוף לפיתוח המרחב הלאומי‪.‬‬ ‫התכנית חלה על המרחב המטרופוליני הצפוני של ישראל ועל מרחב הביניים שבין מטרופולין זה לבין‬ ‫מטרופולין תל‪-‬אביב וליבת המדינה וכוללת את שטח מחוז חיפה כולו ושטחים נרחבים ממחוז הצפון‪.‬‬ ‫מסמך המדיניות מציע‪ * :‬מדיניות כוללת לטווח הארוך לפיתוח המטרופולין בצפון המדינה * בסיס להכנת‬ ‫תכנית מתאר מחוזית מחוז חיפה * להנחות תכנון מפורט של תת אזורים וישובים במטרופולין * ליצור בסיס‬ ‫לקבלת החלטות בתחומי השקעות בתשתיות‪ ,‬בשירותים‪ ,‬בפיתוח * מצביע על נושאים לתיאום ולשיתוף‬ ‫פעולה בין הישובים‪ ,‬הועדות והגופים השונים‪.‬‬ ‫‪ 2.4.1‬מטרות העל של התכנית ועיקריה‬ ‫"הצפון הגדל"‪ -‬מבטא שאיפה לגידול דמוגרפי ולהצלחה במשיכת אוכלוסיה כתוצאה משיפור איכות החיים‬ ‫בתחום המטרופולין וחיזוק מעמדו במרחב בחירה איכותי ומגוון‪ .‬התכנית אימצה יעד של גידול מואץ לשנת‬ ‫היעד‪ .‬גידול במיליון תושבים עד שנת ‪) 2020‬שיהוו כ‪ 31%-‬מאוכלוסית ישראל בת ‪ 8.1‬מיליון תושבים(‪ .‬יעד‬ ‫גידול גבוה זה נקבע במטרה להביא את המטרופולין הצפוני למסה קריטית שתאיץ את הצמיחה המשקית ואת‬ ‫רמת הרווחה והשירותים‪.‬‬ ‫"הצפון השויוני" ‪ -‬מבטא שאיפה לדו קיום ושיתוף פעולה‪ ,‬לפלורליזם תרבותי ולשוויון הזדמנויות אמיתי לכל‬ ‫אוכלוסיות המרחב‪ .‬מטרת התכנית היא להציע פתרון מרחבי שיאפשר התפתחות של כל אחת מן הקבוצות תוך‬ ‫צמצום פערים ועידוד אינטגרציה של שוק העבודה כיעד חברתי‪-‬משקי להבטחת יעילות משקית ושיוויון‬ ‫הזדמנויות‪.‬‬ ‫"הצפון היוצר" ‪ -‬מבטא שאיפה לצמיחה כלכלית תוך מיצוי משאבי המרחב‪ ,‬יתרונות יחסיים והתמחות בענפי‬ ‫משק שבחזית החדשנות והטכנולוגיה‪ .‬היעד הוא להבטיח את קיומו של מרחב חיפה והצפון במבנה מטרופוליני‬ ‫מתמחה ולא כלווין גרידא של מטרופולין תל‪-‬אביב‪ .‬שגשוג האזור מותנה בחיזוק הזיקות ההדדיות בין הישובים‪,‬‬ ‫‪75‬‬ ‫חיזוק מגמות התמחות‪ ,‬ושיתוף פעולה בהתארגנות למשיכת השקעות לאזור בתחומי התשתיות‪ ,‬התעסוקה‪,‬‬ ‫השרותים ותשתית ההון האנושי‪.‬‬ ‫"הצפון היפה" – מבטא מחוייבות לשמירה ולטיפוח הנכסים הנופיים‪ ,‬איכות הסביבה וערכי התרבות העשירים‬ ‫של המרחב ומאמץ לשיקום מפגעים סביבתיים קיימים‪ .‬היקפי הפיתוח הגדולים הצפויים מחייבים מאמץ מירבי‬ ‫למזעור הקונפליקטים בין שימור לבין פיתוח ונקיטה בצעדים לאבטחת איכות הסביבה‪ .‬המטרה היא לנצל את‬ ‫הערכים הנופיים והתרבותיים ליצירת מטרופולין עשיר ומגוון המציע איכויות חיים יציבות לאורך זמן‪.‬‬ ‫עיקרי התכנית‬ ‫•‬ ‫מרחבים מעוירים לעומת מרחבים פתוחים ‪ -‬תיחום מרחבים מעוירים בהם ריכוז גבוה של אוכלוסיה‪,‬‬ ‫תעסוקה‪ ,‬שירותים במבנה מרחבי רב מוקדי כאשר המוקדים מקיפים "ליבה ירוקה"‪ .‬לעומתם‪ ,‬מרחבים‬ ‫פתוחים בהם ריכוז גבוה של משאבי טבע ונוף‪.‬‬ ‫•‬ ‫מבנה הירארכי קונצנטרי למטרופולין ‪ -‬חיפה והקריות כגלעין המטרופולין הנמצא בזיקות תחבורתיות עם‬ ‫מוקדי קצה מטרופוליניים חזקים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מבנה מרחבי גמיש כרשת בחירה ‪ -‬תוך הגדלת הזדמנויות הפיתוח והתנאים להתמחות ולגיוון מרחבי‪.‬‬ ‫‪ 2.4.2‬מדיניות הפיתוח והשימור של מרחבי התכנון‬ ‫"המרחב הפתוח הצפוני" ‪ -‬מרחב התכנון הוא חלק מהמערך הטבעי והנופי בצפון הארץ‪ ,‬הגליל העליון והגליל‬ ‫המערבי‪ .‬זהו רצף גדול של מרחב פתוח בעל ערך אקולוגי ונופי גבוה בו משולבים ישובים כפריים וקהילתיים‬ ‫כחלק אינטגרלי מהמרחב הפתוח‪ .‬הישובים העירוניים מפותחים על פי עקרון של "ערים עטופות בירוק" תוך‬ ‫מניעת התפשטות בלתי מבוקרת‪ ,‬והדגשת הדופן בממשק בין הבנוי לפתוח‪.‬‬ ‫"המרחב המעויר הצפוני" ‪ -‬מרחב זה מתפקד כעוגן עבור הפריפירה הארצית מצפון וממזרח לו‪ ,‬והוא תוחם‬ ‫את ריכוז הישובים ואזורי התעסוקה של המטרופולין הצפוני‪ * :‬חיזוק של מוקדי עיור מטרופולינים מתמחים‬ ‫בקצה המרחב המעויר‪ * .‬חיזוק הקשרים התחבורתיים והתפקודיים בין מוקדי העיור‪ * .‬מוקדי העיור צוברים‬ ‫את עוצמתם מגיבוש של מספר ישובים עירוניים סמוכים‪ ,‬שאינם בהכרח ברצף פיסי‪ .‬זאת‪ ,‬על ידי חיזוק‬ ‫הזיקות הפנימיות בין מרכיבי מוקד העיור המרחבי‪.‬‬ ‫באופן זה‪ ,‬מתקבל מערך מטרופולני יחודי אשר כל איבריו שומרים על זהותם ויחודם והם קשורים זה לזה‬ ‫ברשת של זיקות הדדיות‪ .‬רשת זו יוצרת הזדמנויות שיוויניות יותר לפיתוח על בסיס של התמחות‪ ,‬ומגבשת את‬ ‫איברי המטרופולין לגוף אחד הנהנה מיתרונות לגודל‪.‬‬ ‫על בסיס עקרון זה‪ ,‬הוגדרו ארבעה מוקדי עיור מרחביים‪ * :‬גלעין המטרופולין ‪ -‬במערך דואלי הכולל את חיפה‬ ‫והקריות ואת אזור המפרץ במרכזם‪ * .‬מוקד מרחבי נצרת – עפולה * מוקד מרחבי בית הכרם – סכנין * מוקד‬ ‫מרחבי עכו ‪ -‬נהריה ‪ -‬כפר יאסיף‪.‬‬ ‫‪76‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫גלעין המטרופולין מודגש כמוקד המתמחה בפיתוח טכנולוגי‪ ,‬בשירותים עסקיים ובשירותי על בתחומי‬ ‫הבריאות‪ ,‬החינוך‪ ,‬ההשכלה והתרבות‪.‬‬ ‫מוקדי העיור המרחביים מגדירים דופן פיתוח ברורה כלפי המרחבים הפתוחים המקיפים את המרחב המעויר‬ ‫הצפוני‪ .‬כלפי פנים‪ ,‬מוקדי העיור המרחביים מגדירים "ליבה ירוקה" ‪ -‬שטח פתוח גדול "הכלוא" בליבו של‬ ‫המרחב והוא מרכז בתוכו שטחים בעלי ערכי נוף וסביבה גבוהים‪.‬‬ ‫מרכיבי מדיניות הפיתוח והשימור‪:‬‬ ‫•‬ ‫אוכלוסית המרחב תגדל מכ‪ 1.1-‬לכ‪ 1.9-‬מיליון תושבים‪ .‬אופיו האינטנסיבי של האזור יחוזק‪.‬‬ ‫•‬ ‫הפיתוח יכוון לדגמי ישוב עירוניים‪ .‬שיעור המתגוררים בישובים הגדולים מ‪ 50-‬אלף נפש יגדל מכ‪50%-‬‬ ‫להיקף של כ‪ 85%-‬מאוכלוסית המרחב‪.‬‬ ‫•‬ ‫תכסית השטח המפותח לצרכי ישובים ומרכזי תעסוקה תכפיל את עצמה ותעמוד בשנת ‪ 2020‬על כשליש‬ ‫משטח המרחב‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח תשתית תחבורתית הוא אמצעי מרכזי לקידום יעדי התכנון‪ .‬מוצעת מערכת הסעת המונים‬ ‫מסילתית רבת קיבולת אשר תשרת את מרכזי התעסוקה והאוכלוסיה במוקדי הפיתוח במרחב המעויר‪.‬‬ ‫המערכת תפותח בשלבים מן הגלעין כלפי חוץ‪.‬‬ ‫•‬ ‫טיפול בבעיות סביבתיות במפרץ חיפה וארגון מחדש של מערך התשתיות והחומרים המסוכנים באזור הם‬ ‫תנאי לפיתוח הגלעין ולביסוס התמחות המטרופולין כולו בענפים שהם ברי תחרות עם מטרופולינים‬ ‫אחרים בארץ ואף בעולם‪.‬‬ ‫•‬ ‫טיפוח פארק מטרופוליני ראשי ובו יתרונות לריכוזיות של פעילויות נופש ופנאי ברמת שירות כלל‬ ‫מטרופולינית לאורך נחל הקישון‪ ,‬במרכזו של אזור התעסוקה המטרופוליני הראשי‪ .‬קישור הפארק‬ ‫המטרופוליני באמצעות רצפים פתוחים עם חלקים אחרים של המטרופולין ועם "הליבה הירוקה"‪.‬‬ ‫בהתאמה‪ ,‬כל מוקד עיור מרחבי מתפתח אף הוא סביב שטחים פתוחים‪ ,‬בהם נוף כפרי וריכוז של משאבי‬ ‫טבע ושטחים חקלאיים‪.‬‬ ‫"מרחב הביניים הפתוח" ‪ -‬מרחב זה ישמר כמרחב פתוח גדול אקסנטיבי המפריד בין המטרופולין הצפוני‬ ‫והמרכזי ובו ריכוז משאבי טבע ונוף ורצפים חקלאיים גדולים‪ :‬עמק יזרעאל‪ ,‬הר הכרמל‪ ,‬גבעות מנשה וחוף‬ ‫הים‪ .‬תפקיד המרחב לשמר את משאבי הטבע היחודיים באזור‪ ,‬לקיים ברמה הארצית רצף של שטחים פתוחים‬ ‫בין צפון הארץ למרכזה ולשמש כ"ריאה ירוקה" משותפת למטרופולין הצפון ולמטרופולין המרכז‪ .‬המרחב נשמר‬ ‫רובו ככולו כשטח פתוח תוך שימור רצועות הנחלים‪ ,‬רצועת החוף‪ ,‬המרבדים החקלאיים ‪ -‬כפריים ונוף ההרים‬ ‫והגבעות‪.‬‬ ‫"מרחב הביניים המעויר" ‪ -‬המבנה השילדי של מרחב הביניים המעויר כולל שני מוקדי עיור מרחביים באזור‬ ‫חדרה ובאזור ואדי ערה‪ ,‬הקשורים ביניהם למערך אזורי שלם במרחב מעויר קומפקטי‪ .‬הפיתוח מנצל את‬ ‫יתרונות הנגישות של האזור בהתייחס למערכות התחבורה הארציות‪ ,‬ותוך פיתוח נגישות אזורית פנימית‪.‬‬ ‫המערך המוצע מחזק את הזיקות בין מרחב הביניים המעויר למטרופולין הצפוני בשני אפיקים‪ :‬אחד‪ ,‬למוקד‬ ‫העיור המרחבי נצרת – עפולה‪ ,‬והשני‪ ,‬לגלעין המטרופולין חיפה‪ -‬קריות‪ .‬מדיניות התכנון היא לכוון את‬ ‫הפיתוח פנימה אל הישובים הקיימים‪ ,‬להשלים את הרקמות העירוניות המפוצלות וליצור שלד עירוני ואזורי‬ ‫‪77‬‬ ‫למערך התשתיות‪ ,‬השירותים והתעסוקה‪ .‬המדיניות היא לארגן את הפיתוח באופן שמאפשר שימור של כ‪70% -‬‬ ‫ממרחב התכנון כשטחים פתוחים תוך שילובם בשלד הפעילויות האזורי‪ .‬מרחב זה מופרד מהמטרופולין הצפוני‬ ‫באמצעות "מרחב הביניים הפתוח" לאורך נחל אלכסנדר והאזור הכפרי שסביבו‪.‬‬ ‫ליבת המטרופולין‬ ‫ליבת המטרופולין כוללת את המקבצים האורבניים הראשיים של חיפה )חיפה‪ ,‬טירת הכרמל‪ ,‬נשר( והקריות‬ ‫)קרית ביאליק‪ ,‬קרית מוצקין‪ ,‬קרית ים וקרית אתא( ומיועדת לרכז ‪ 24%‬מאוכלוסיית האזור בשנת היעד )‪32%‬‬ ‫מאוכלוסיית המרחב המעויר(‪ .‬למוקד הליבה שמור תפקיד ראשי כמרכז שירות והזדהות לכלל האוכלוסייה של‬ ‫המרחב המטרופוליני ושל הצפון כולו‪ .‬תפקיד זה יתבטא במישורים הבאים‪ * :‬משקל יחסי דומיננטי של היקף‬ ‫אוכלוסייה * משקל יחסי דומיננטי של היקף הפעילות התעסוקתית והעסקית * ריכוז תשתיות ושירותים‬ ‫לאומיים כאיבר * מעמד של עיר תיירות ראשית * מרכז שירותי ההשכלה‪ ,‬החינוך והתרבות בצפון הארץ‪.‬‬ ‫להלן המלצות הפיתוח העיקריות לקידום מעמדה של ליבת המטרופולין בהתאם לתפקידים שנזכרו לעיל‪:‬‬ ‫אוכלוסייה ‪ -‬תוספת של ‪ 160,000‬תושבים בטווח התכנון‪ ,‬מתוכם ‪ 135,000‬יהודים ו‪ 25,000 -‬ערבים‪ .‬יעד זה‬ ‫משקף שאיפה לבלימת תהליך הגלישה הפרברית מהגלעין ושמירה על גידול דמוגראפי מתון‪ .‬במישור החברתי‬ ‫יש לשאוף לחיזוק ולאיזון של החתך הסוציו‪-‬כלכלי‪.‬‬ ‫תעסוקה ‪ -‬חיזוק גלעין הליבה כמוקד תעסוקה ראשי של המטרופולין ע"י תוספת של ‪ 165,000‬מקומות עבודה‬ ‫)גידול של ‪ (66%‬תוך הגברת נתח המועסקים מחוץ לליבה מ‪ 77,000 -‬ל‪ .170,000 -‬תוספת זו תכוון לשינוי מבנה‬ ‫התעסוקה הקיים במוקד הליבה תוך‪ * :‬הגדלת המשקל של שירותי רווחה‪ ,‬תרבות ומינהל כלל מטרופוליניים‪* .‬‬ ‫הגדלת המשקל של תעשיות ההיי‪-‬טק ושירותי המו"פ‪ * .‬הקטנת המשקל של תעשיות ושירותים עתירי שטח‪* .‬‬ ‫הגברה משמעותית של ענף התיירות‪ * .‬הגדלת משקלם של השירותים העסקיים והפיננסיים‪.‬‬ ‫פיתוח פיזי ‪ -‬הפיתוח הפיזי של ליבת המטרופולין יכלול תוספת בינוי רבת היקף הכוללת‪ :‬תוספת של ‪135,000‬‬ ‫יחידות דיור‪ * .‬תוספת של ‪ 5000‬דונם לתעשייה‪ * .‬תוספת של ‪ 1.7‬מיליון מ"ר למסחר ושירותים * יעד של ‪6,000‬‬ ‫חדרי מלון ביקוש )קיים מלאי תכנוני מספיק לקליטת הביקוש(‪.‬‬ ‫‪ 2.4.3‬מערכות תפקודיות ראשיות‪ :‬עיקרי המלצות תכנית האב‬ ‫מערך התעסוקה‬ ‫מרכזי תעסוקה ומסחר ‪ -‬עקרונות מדיניות הפיתוח‪ * :‬ריכוז פעילויות התעסוקה * הגברת ניצול השטח *‬ ‫יצירת מרכזי תעסוקה מסוגים ומהרכבים שונים * פיתוח אזורי תעסוקה רב תכליתיים * צימצום מירבי של‬ ‫רמת המטרדים‪.‬‬ ‫המדיניות המוצעת למבנה התעסוקה – בגלעין המטרופולין צפויה תוספת של ‪ 165,000‬מועסקים‪ .‬הגלעין ישמור‬ ‫על הרכב תעסוקה מתמחה המתאים לתפקידו במערך המטרופוליני הכולל‪ .‬בגלעין יש התמחות באופן בולט‬ ‫‪78‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫בשרותים כלל מטרופוליניים וכן בשרותים עיסקיים‪ .‬במקביל המדיניות היא של ירידה הדרגתית במשקל‬ ‫התעשיה והחרושת‪.‬‬ ‫מרכזי תעשיה – תכנית האב ממליצה לשמור על מעמדו המיוחד של המטרופולין כמתמחה בענפי היצור‬ ‫והטכנולוגיה המתקדמת ולבססו על ידי תוספת של כ‪ 31,000-‬דונם‪ ,‬מתוכם כ‪ 12,000-‬דונם במסגרת תכניות‬ ‫קיימות וכ‪ 19,000-‬דונם באתרים חדשים‪ .‬אסטרטגית הפיתוח לשנת היעד שמה דגש על איזון מרחבי של פרישת‬ ‫התעשיות‪ ,‬תוך שמירה על מרכזיותה של חיפה כגלעין תעסוקתי של כל האזור‪ ,‬ולצידה מעבר למאזן יוממות‬ ‫חיובי לכל אחד מהמוקדים של המרחב המעויר‪.‬‬ ‫תכנית האב קובעת כי שמירה על גמישות תפעולית ומתן אפשרות לפיתוח יוזמות חדשות בכל מרחב‬ ‫המטרופולין‪ ,‬מחייבת שמירה על רזרבה נומינלית מיועדת לבניה לענפי היצור שהיא גבוהה לפחות פי שניים‬ ‫מהניצול הריאלי הצפוי בשנת היעד‪ .‬בהערכת היקף ביקוש הקרקע לתעשיה נקבע כי בגלעין המטרופולין הכולל‬ ‫את חיפה והקריות‪ ,‬צפויים להיות בשנת ‪ 2020‬כ‪ 95,000-‬מועסקים בצפיפות יעד של ‪ 6‬מועסקים לדונם‪ .‬עד שנת‬ ‫‪ 2020‬דרוש שטח של ‪ 10,567‬דונם‪ ,‬תוספת )מעבר לשטח שהיה קיים בשנת ‪.(1995‬‬ ‫מבנה תפקודי ומדיניות פיתוח – תכנית האב ממליצה כי גלעין המטרופולין יהיה מרכז תעסוקה מטרופוליני‬ ‫ראשי המשלב אתרי תעשיה שונים המתפקדים כמכלול שלם והנשענים על מערכי התחבורה הבינלאומיים‪,‬‬ ‫מרכזים עיסקיים ופיננסיים ומרכזי מחקר ופיתוח‪ .‬פיתוח מוקד התעשיה של ליבת המטרופולין יכלול‪* :‬‬ ‫תחלופה הדרגתית של פרופיל התעשיות לכוון תעשיות מתקדמות * שילוב של תעסוקות ושרותים לא‬ ‫תעשייתיים‪ ,‬אך הקשורים נושאית או סביבתית לתעסוקות היצרניות * מהפך ברמת איכות הסביבה והעיצוב‬ ‫האורבני‪.‬‬ ‫מרכזי מסחר ושרותים – תכנית האב ממליצה כי מערך המסחר של מטרופולין חיפה יכלול מגוון רחב של‬ ‫שרותי מסחר המתחלקים בין שירותים עיסקיים ופיננסיים )‪ ,(34%‬שרותים כלל מטרופוליניים )‪ (32%‬ושירותי‬ ‫מסחר ועסקים מקומיים )‪ .(34%‬הצמיחה הבולטת ביותר צפויה בסקטור של השרותים המטרופוליניים שאמור‬ ‫לגדול ב‪ ,120%-‬בקרוב‪.‬‬ ‫מבנה תפקודי ומדיניות פיתוח – תכנית האב ממליצה לחדש את המרכז המטרופוליני הראשי של הליבה ע"י‬ ‫תוספת של כ‪ 1.7-‬מיליון מ"ר של שטחי בניה‪ .‬תוספת זו תאפשר מעבר מדגם של מע"ר ראשי בלעדי לדגם של‬ ‫רשת מרכזים מתמחים הכוללת את אתרי הפעילות הוותיקים ואתרים חדשים בסמיכות לאפיקי תנועה‬ ‫ראשיים‪ ,‬המפיחים חיות בכל המערך הבנוי של הליבה‪ ,‬הן בגלעין המערבי של חיפה והן בגלעין המזרחי של‬ ‫הקריות‪.‬‬ ‫הפרוגרמה לשטחי בניה של מרכזי מסחר ושרותים עסקיים קובעת לגלעין המטרופולין‪ ,‬בתחום של שירותים‬ ‫עיסקיים ופיננסיים‪ ,‬תוספת של ‪ 700,000‬מ"ר עד לשנת היעד ‪ .2020‬לשירותים מטרופוליניים תוספת של‬ ‫‪ 800,000‬מ"ר‪ .‬מסחר ושירותים מקומיים תוספת של ‪ 220,000‬מ"ר‪ ,‬הכל מעבר לקיים בשנת ‪ .1995‬סה"כ תוספת‬ ‫דרושה ‪ 1,720,000‬מ"ר לשטחי מסחר ושירותים עיסקיים‪.‬‬ ‫‪79‬‬ ‫מפה ‪ :2.11‬מטרופולין חיפה‪ ,‬תכנית אב – מסמך מדיניות‬ ‫‪80‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מערך השרותים המטרופוליניים‬ ‫חינוך והשכלה – מדיניות הפיתוח באה לחזק ולתמוך במרכזיותה של חיפה כמרכז אוניברסיטאי ארצי בתחום‬ ‫הטכנולוגי וכמרכז אוניברסיטאי עיוני‪ ,‬לכלל תושבי המטרופולין תוך ניצול תשתיות קיימות‪ ,‬הרחבתן וחיזוקן‪,‬‬ ‫עידוד הקמת מרכזי מחקר בתחומים שונים‪ ,‬מתן קדימות לצורכי הפיתוח של מרכזים אלה‪ ,‬הגדלת הנגישות‬ ‫אליהם ובינהם‪ ,‬מדיניות עירונית התומכת בקליטת הסטודנטים של המוסדות הנ"ל ושילובם בעיר‪.‬‬ ‫שירותי בריאות ‪ -‬יש מקום לחזק ולהרחיב את השרותים הקיימים בגלעין המטרופולין‪ ,‬לרבות בית חולים‬ ‫נוסף בקריות‪ ,‬בסמוך לצירי תחבורה ואמצעי הסעה המונית‪ .‬חיזוק שירותי הבריאות בגלעין יבטיח את השמירה‬ ‫על רמת השירות הגבוהה ביותר לתושבי המטרופולין כולו‪ .‬על פי פרוגרמת שירותי הבריאות )בהתבסס על‬ ‫הנחיות משרד הבריאות ועל פי יעדי האוכלוסיה(‪ ,‬בגלעין המטרופולין‪ ,‬יהיה ביקוש למיטות אישפוז‪ * :‬בבתי‬ ‫חולים כללים לסה"כ ‪ 1440‬מיטות * בבתי חולים פסיכיאטריים לסה"כ ‪ 780‬מיטות * בבתי חולים סיעודיים‬ ‫מורכבים לסה"כ ‪ 130‬מיטות * במוסדות אישפוז סיעודיים לסה"כ ‪ 1910‬מיטות‪ .‬כמו כן צפויה דרישה ל‪6-‬‬ ‫מרפאות אזוריות מקצועיות‪.‬‬ ‫שירותי תרבות‪ ,‬ספורט ופנאי – על פי תכנית האב יש חשיבות רבה להרחבת היקף שירותי התרבות הספורט‬ ‫והפנאי‪ ,‬כתנאי להעלאת איכות החיים במטרופולין וכאמצעי למשיכת האוכלוסיה‪ .‬נדרשת מעורבות גם בפיתוח‬ ‫התשתיות הפיסיות וגם מעורבות בהפעלה ובארגון השרותים‪ .‬תוספת השרותים נדרשת בתחומי התרבות‪,‬‬ ‫האמנות‪ ,‬הספורט‪ ,‬הבידור והנופש‪.‬‬ ‫שירותי מינהל – ההמלצה לגבי מדיניות הפיתוח היא להמשיך במדיניות הקיימת ולדבוק במבנה ההיררכי‬ ‫הקיים‪ .‬חיפה צריכה לשמור על מרכזיותה בתחום המינהל‪.‬‬ ‫מערך התיירות ‪ -‬תכנית האב קובעת כי המרחב המטרופוליני של חיפה מתברך בפוטנציאל תיירותי גבוה‪,‬‬ ‫המבוסס על מגוון משאבים בעלי ערך וייחודיות לאומיים ובינלאומיים במישור משאבי הטבע‪ ,‬התרבות והדת‬ ‫ובמישור האזורי‪ .‬שילוב מכלול המשאבים מחייב להתייחס אל המטרופולין כחבל תיירות ראשי ועצמאי‬ ‫ולהערך לפיתוחו בהתאם‪.‬‬ ‫מדיניות פיתוח המערך התיירותי – חיפה כעיר תיירות מרכזית המשלבת שירותי נגישות בינלאומיים‪ ,‬מרינה‪,‬‬ ‫שירותי איכסון מגוונים בהיקף של כ‪ 6,000-‬חדרים‪ ,‬מרכז קונגרסים בינלאומי‪ ,‬שירותי מסחר‪ ,‬בידור ובילוי‬ ‫מרכזיים האופייניים למוקד תיירות אורבנית‪ .‬בתכנית האב פירוט לגבי מוקדי תיירות בשאר אזורי המטרופולין‪.‬‬ ‫על פי פרוגרמה לפיתוח תיירות במטרופולין חיפה‪ ,‬בגלעין המטרופולין קיימים ‪ 1020‬חדרי איכסון )בשנת ‪,(1995‬‬ ‫מתוכננים על פי תמ"א ‪) 12‬בשנת היעד ‪ 4000 (2010‬חדרי איכסון‪ ,‬בתכניות קיימות ובתכנון יש היצע של ‪13,120‬‬ ‫חדרי איכסון ועל פי אומדן ביקוש של צוות מטרופולין חיפה דרושים ‪ 6000‬חדרי איכסון עד לשנת היעד ‪.2020‬‬ ‫מערך התחבורה ‪ -‬תכנית האב קובעת כי למערכת התחבורה על כל מרכיביה תפקיד חשוב בעיצוב התפרוסת‬ ‫המרחבית והעוצמה של הפעילויות במטרופולין‪ .‬כדי שמערכת התחבורה תתמוך בהתפתחות המבנה המרחבי‬ ‫הרצוי ותוכל לעמוד בביקוש לנסיעות לכל המטרות‪ ,‬צריכים התכנון הפיזי והתחבורתי להיות משולבים‪ .‬לפיכך‬ ‫‪81‬‬ ‫מטרות העל של המערכת התחבורתית הן‪ * :‬לאפשר לתמוך במערך שימושי הקרקע בהתאם להמלצות תכנית‬ ‫האב * להציע רמת שירות ואיכות חיים משופרת ושוויונית ככל האפשר למשתמשים‪.‬‬ ‫תפקוד תחבורתי תקין של ליבת המטרופולין יובטח על ידי סדרת פרוייקטים‪ ,‬המשרתים את שני הגלעינים‬ ‫המרכיבים אותה‪ :‬מקבץ חיפה‪-‬נשר‪-‬טירת כרמל ומקבץ הקריות‪ .‬העיר חיפה תשורת באמצעות מערכת‬ ‫מסילתית בינעירונית הקושרת את המטרופולין לכיוון דרום עם חדרה ותל אביב וצפונה‪ ,‬לנהריה‪ .‬באזור העיר‬ ‫התחתית‪ ,‬בחיפה תפעל רכבת במתכונת פרברית או קלה‪.‬‬ ‫הגישות למערכת הרכבתית תתבצענה באמצעות שני מסופי תחבורה מרכזיים‪ :‬מזרחי ומערבי‪ .‬המסוף המזרחי‬ ‫ינקז אליו את כל קווי האוטובוס הבינעירוניים‪ ,‬שיגיעו מצפון וממזרח‪ ,‬ויכלול תחנה משולבת שתפעיל את‬ ‫אמצעי התחבורה הבאים‪ * :‬רכבת פרברית‪/‬קלה לעיר התחתית ולמת"ם * רכבת פרברית‪/‬קלה לקריות‪ ,‬לעכו‬ ‫ולכרמיאל * רכבת פרברית‪/‬קלה לשפרעם ונצרת * רכבת בינעירונית‪/‬פרברית‪/‬קלה ליקנעם‪ ,‬עפולה ומשם‬ ‫לרשות הפלשתינאית * קווי אוטובוס לקריות ולגליל * קווי אוטובוס להדר ולשכונות רכס הכרמל * רכבל‬ ‫לטכניון ולאוניברסיטה * חניון חנה וסע‪.‬‬ ‫במסוף המערבי יפעלו שירותים דומים‪ ,‬שיספקו את הביקושים שבדרום העיר‪ .‬גם מסוף זה יכלול תחנת רכבת‪,‬‬ ‫אוטובוס וחניון "חנה וסע"‪ .‬שני המסופים יקושרו ביניהם‪ ,‬הן בקו רכבת שיעבור דרך העיר התחתית והן בקו‬ ‫אוטובוס שיעבור במנהרות הכרמל‪.‬‬ ‫חיזוקו של אזור הגלעין מחייב מערכת הסעה המונית פנימית‪ ,‬בנוסף למערכת הבינעירונית הקושרת את הגלעין‬ ‫עם המרכזים שסביבו‪ .‬המערכת הפנימית תכלול את התוואים‪ * :‬תוואי ממסוף התחבורה המזרחי לאורך כביש‬ ‫עוקף קריות לחיבור קריית אתא‪ ,‬מלכת הקריות וקריית ביאליק * טבעת מסילתית למלכת הקריות שתיצור‬ ‫נגישות במרחקי הליכה לתושבי האזור אל המסילה‪ .‬הטבעת תתחבר בקצותיה לציר המסילה הצמוד לכביש‬ ‫עוקף קריות * מסילה מקבילה לציר המסילה הקיים בעיר התחתית בחיפה‪ ,‬מאזור צומת הקריות ועד טירת‬ ‫הכרמל‪ ,‬תוך שירות מע"ר העיר התחתית והדר הכרמל‪ .‬תכנית האב קובעת כי זכויות הדרך של מערכות אלו‬ ‫חייבות להיות מוגבלות‪ ,‬עקב המעבר שלהן על פני דרכים קיימות‪.‬‬ ‫בתחום מערכת הדרכים יופעלו באזור הגלעין של המטרופולין שני פרוייקטים מרכזיים‪ * :‬ציר עוקף קריות‬ ‫והמשכו בדרך הקישון – ציר זה יגדיל משמעותית את הקיבולת מכיוון צפון וממזרח‪ .‬הציר יתפקד כדרך‬ ‫פרברית מהירה * מנהרות הכרמל – מנהרות אלו‪ ,‬שיתפקדו ככבישי אגרה בזיכיון פרטי‪ ,‬יאפשרו חיבור בין‬ ‫מזרח הכרמל למערבו‪ .‬המנהרות כוללות יציאה‪ ,‬במערכת מחלפים‪ ,‬אל דרך רופין‪ ,‬נוה שאנן והכרמל‪,‬‬ ‫ומאפשרות בשל כך נגישות מוגברת לתושבי הכרמל אל מזרח וצפון המטרופולין‪ ,‬אל מערבו ואל דרומו לכוון‬ ‫תל אביב‪.‬‬ ‫‪ 2.4.4‬פרויקטים מרכזיים – המלצה לתכנון‬ ‫בתחום המגורים ‪ -‬פיתוח איזור חדש למגורים ותיירות במבואות הדרומיים של חיפה כחוליית קשר המחברת‬ ‫בין הכניסה הדרומית למרכז העיר ובין חוף הים לשכונות הכרמל‪ .‬איזור זה יתרום למגוון מערך המגורים של‬ ‫חיפה‪ ,‬ויוכל להפוך לאטרקטיבי ביותר‪ * .‬פיתוח פרויקט אזורי מגורים במפרץ חיפה כך שיהפכו את הקריות‬ ‫ליחידה אורבנית מגובשת‪ * .‬פיתוח פרויקטים של ציפוף והתחדשות אורבנית מקיפים‪ ,‬תוך שאיפה לצפיפות‬ ‫‪82‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫שכונתית של ‪ 5‬יחידות דיור לדונם ברוטו‪ .‬בחיפה‪ :‬באיזור העיר התחתית‪ ,‬הדר הכרמל‪ ,‬ציר הכרמל‪ .‬בקריות‪:‬‬ ‫בשיכונים וותיקים תוך ניצול מירבי של השדרות כשלד של בינוי בצפיפות גבוהה‪ * .‬הכנת תכנית אב לשיקום‬ ‫והתחדשות עירונית בתחום הגלעין‪ .‬וכן הכנת תכנית אב לאיתור שטחים נוספים להרחבת אזורי המגורים‬ ‫במרחב הגלעין‪.‬‬ ‫בתחום מוקדי פעילות מטרופוליניים ‪ -‬פיתוח איזור הנמל המערבי כמרכז של מסחר‪ ,‬בילוי‪ ,‬מגורים ותיירות‬ ‫לפי דגם של ‪ water front‬אורבני לפי דגמי אב טיפוס רבים בעולם‪ * .‬פיתוח מרכז מטרופוליני ראשי במבואות‬ ‫המזרחיים של חיפה‪ .‬שילובו עם פיתוח שפך הקישון ועם המוצא המזרחי של מנהרת הכרמל‪ .‬המרכז‬ ‫המטרופוליני יפותח כמוקד תעסוקה‪ ,‬עסקים ושירותים המגשר בין שני חלקי הליבה וכקולט אפיקי גישה‬ ‫ראשיים מצפון וממזרח‪ * .‬פיתוח מוקד המבואות הדרומיים בסמוך למוצא מנהרת הכרמל ולמרכז הקונגרסים‬ ‫כמרכז אורבני של הרובע הדרומי החדש‪ * .‬פיתוח מתואם של ציר רכס הכרמל כמרכז אורבני של השכונות‬ ‫הוותיקות‪ * .‬פיתוח מרכז עסקים ותעסוקה משולב עם אפיקי התנועה הראשיים במסגרת גיבוש אורבני של‬ ‫הקריות‪ ,‬כלב פעילות והזדהות של גלעין הקריות‪.‬‬ ‫בתחום התיירות ‪ -‬פיתוח פרויקטים מלונאיים של תיירות נופית על רכס הכרמל‪ ,‬תיירות חופית במסגרת‬ ‫מדיניות כוללת של פיתוח חופי ליבת המטרופולין‪ ,‬ותיירות אורבנית בעיקר בשילוב עם שיקום העיר התחתית‬ ‫ופיתוח הנמל המערבי‪ ,‬בהתאם למדיניות של תכנית אב לפיתוח תיירות בחיפה‪ * .‬פיתוח פארקים‬ ‫מטרופוליניים ואורבניים באיזור הקישון‪ ,‬בקריות‪ ,‬ובמסגרת פיתוח החופים בקטעים שלא נועדים לפיתוח‬ ‫תיירותי אינטנסיבי‪ * .‬פיתוח מרינה לשייט חופי ותיירות כמוקד מרכזי של פעילות ימית וכעוגן ראשי‬ ‫לפעילויות בילוי ותיירות בעיר‪ .‬זאת במטרה לחזק את המירקם העירוני על קשריו עם המבנה הייחודי של‬ ‫הכרמל והים‪ ,‬לשמור על המרכזיות של העיר חיפה ולהאיץ את פיתוח ענף התיירות בה‪.‬‬ ‫עיצוב נוף ופיתוח שטחים פתוחים ‪ -‬על מנת לשמור ולהדגיש את מרכיבי תבניות הנוף הראשיים‬ ‫המאפיינים את הליבה והקשר הנופי שלה לכלל מרחב המטרופוליני‪ ,‬הפיתוח הפיזי יונחה על‪-‬ידי עקרונות‬ ‫העיצוב הבאים‪ * :‬רכס הכרמל וקו הרקיע ‪ -‬עיצוב כוללני של קו הרקיע הבנוי מאוניברסיטת חיפה עד סטלה‬ ‫מאריס תוך העלאה מבוקרת של גובה הבינוי הממוצע והדגשות נקודות ציון ייחודיות‪ .‬שימור מירבי של מפגש‬ ‫רכס הכרמל עם הים‪ * .‬וואדיות ומורדות ‪ -‬שימור הוואדיות כריאות ירוקות פתוחות החודרות ללב הרקמה‬ ‫העירונית‪ * .‬עמק הקישון ‪ -‬שימור של עמק הקישון כאפיק פתוח המחבר בין עמק יזרעאל והים‪ ,‬במסגרת תכנון‬ ‫כוללני של פארק הקישון ומרכז המבואות המזרחיים‪ * .‬חזית הים ורצועת החוף ‪ -‬תכנון כוללני של חזית הים‬ ‫של הליבה לפי ששה מקטעים עקרוניים‪.‬‬ ‫תשתיות ‪ -‬מדיניות הפיתוח של תשתיות לאומיות‪ * :‬הרחבת הנמל מזרחה תוך פיתוח תיירותי של הנמל‬ ‫המערבי‪ * .‬הקמת שדה תעופה בין לאומי תוך בחינת חלופות למיקומו‪ * .‬הגדלת כושר התפוקה של תשתיות‬ ‫הדלק במסגרת השטחים הקיימים‪ * .‬שילוב נמל הדלקים בהרחבת הנמל המזרחי‪ * .‬ריכוז מתקני אחסון וניפוק‬ ‫דלקים המפוזרים במפרץ בחוות דלק ראשית בקרקעות הצפון‪ ,‬תוך צמצום שטח מסוף לקרית חיים ויעודו‬ ‫לאזור פיתוח עירוני ופארק‪ * .‬תוספת הכוח הדרוש במרחב תתבסס על העלאת ניצולת הייצור של מתקני‬ ‫החשמל בשטחים הקיימים על‪-‬ידי הכנסת גז טבעי‪ * .‬עידוד פיתוח מתקנים לייצור חשמל בקומפלקס בז"ן תוך‬ ‫ניצול תהליך קוגנרציה‪.‬‬ ‫‪83‬‬ ‫‪ 2.5‬תכנית מתאר מחוזית מחוז חיפה ‪ -‬תמ"מ ‪6‬‬ ‫התכנית מופקדת מיום ‪.23.1.2004‬‬ ‫התכנית הוכנה על ידי צוות בראשות פרופ' יגאל צמיר ופרופ' אדם מזור‪ ,‬בהזמנת משרד הפנים‪ ,‬משרד הבינוי‬ ‫והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל‪ .‬התכנית מבוססת על מתודולוגיה שהותוותה בתכנית אב ומסמך מדיניות‬ ‫מטרופולין חיפה ומחוז חיפה‪) 1999 ,‬מוצגת בסעיף ‪ ,2.4‬לעיל(‪ .‬מטרת תמ"מ ‪ ,6‬בין השאר‪ ,‬יצירת מטרופולין חזק‬ ‫לצפון ומשיכת אוכלוסיה ממרכז הארץ על ידי קביעת הנחיות לפיתוח כלכלי‪ ,‬חברתי ופיסי תוך שמירה על ערכי‬ ‫טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪.‬‬ ‫תשריט יעודי הקרקע של התכנית מוצג במפה ‪ 2.12‬להלן‪.‬‬ ‫ניתוח והערכה לגבי המשמעויות השונות של תמ"מ ‪ 6‬לעתיד העיר חיפה‪ ,‬יופיע בשלב ב' של תכנית מתאר‬ ‫חיפה‪ ,‬שלב ניתוח הנתונים‪.‬‬ ‫להלן עקרונות התכנון של תמ"מ ‪ 6‬כפי שפורטו בדו"ח שלב ד'‪ ,‬פרוגרמה ‪.1999‬‬ ‫‪ 2.5.1‬גלעין המטרופולין‬ ‫איזור הגלעין‪ ,‬המרכז את מרבית האוכלוסיה והתפקודים הארציים והאזוריים במחוז חיפה‪ ,‬מיועד לתפקד‬ ‫כמוקד ראשי במרחב המעוייר המטרופוליני וכגרעין צמיחה ופיתוח לצפון כולו‪ .‬להלן יעדי פיתוח לקידומו‬ ‫ולמימוש תפקידו האיזורי‪.‬‬ ‫•‬ ‫הגברת כח המשיכה של הגלעין לאוכלוסיות‪ ,‬יוזמות ותפקודים המעלים את כושרו להתחרות עם‬ ‫מטרופולין המרכז‪.‬‬ ‫•‬ ‫גיבוש פיזי ותפקודי של הגלעין כשלמות על ידי איזון‪ ,‬התמחות והשלמה בין שני חלקיו )מקבץ חיפה‬ ‫ומקבץ קריות(‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק הקשר בין שני חלקי הגלעין הן מבחינת תנועה ונגישות והן מבחינת הורדת תחושת ה"מחסום"‪ ,‬על‬ ‫ידי טיפוח חזותי ועיצובי של אפיקי התנועה‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק המרכז המשותף שבמפע"ם קישון מבחינת היקף‪ ,‬אינטנסיביות ומגוון תפקודים ומבחינת איכותו‬ ‫האורבנית והסביבתית‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק הקשר עם העורף של המרחב המעוייר‪ ,‬מבחינת נגישות וזיקה פונקצינלית לשלושת המוקדים‬ ‫הנוספים במטרופולין‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק הקשר עם המוקדים הדרומיים של המחוז והגברת הזיקות ההדדיות‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק הקשר עם מטרופולין המרכז תוך מיצוי פוטנציאל ההתמחות וההשלמה ההדדית ברמה הכלל‬ ‫ארצית‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק פוטנציאל ההזדהות של האוכלוסיות השונות שבמטרופולין תוך טיפוח תפקודים ומוסדות ייחודיים‬ ‫ברמה גבוהה‪.‬‬ ‫‪84‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק הזהות והתבנית הפיזית על בסיס שימור וטיפוח של משאבי הטבע והנוף היחודיים ומיצוי‬ ‫הפוטנציאל הטמון בהם לגיבוש עיצוב אורבאני כולל‪.‬‬ ‫•‬ ‫הגברת השיתוף המינהלי בין הרשויות השונות הפועלות בגלעין לשם יזום ובקרה מתואמת של יוזמות‬ ‫פיתוח ומשימות תכנון כלליות‪.‬‬ ‫המבנה השלדי המתוכנן לגיבוש הגלעין מורכב מהאלמנטים הבאים‪:‬‬ ‫•‬ ‫שני מקבצים אורבאניים מגובשים הכוללים מירקמים עירוניים להתחדשות והרוויה‪ ,‬ואתרים מיוחדים‬ ‫להרחבת הפיתוח האורבאני‪ ,‬במבואות הדרומיים של חיפה ובאיזור "מלכת הקריות"‪.‬‬ ‫•‬ ‫מערך של מוקדי פעילות ראשיים ומתמחים המתפרנסים בכל חלקי הגרעין ומפיחים חיוניות אורבנית לכל‬ ‫המערכת‪.‬‬ ‫•‬ ‫מערך של צירים אורבניים ראשיים המחברים את מוקדי פעילות בתוך המקבצים וביניהם‪ ,‬והמגבשים את‬ ‫השלד הפיזי של הגלעין‪.‬‬ ‫•‬ ‫מערך משולב של שטחים פתוחים שלדיים הכולל את רצועת חוף הגלעין כיחידה שלמה‪ ,‬ואת הציר הניצב‬ ‫של פארק הקישון המתקשר אליה באיזור הנמל‪.‬‬ ‫משימות התכנון‬ ‫להלן פירוט של משימות התכנון של תכנית המתאר המחוזית המהוות חלק ממדיניות התכנון הכוללת ומסגרת‬ ‫מנחה‪.‬‬ ‫מיקבץ חיפה‪:‬‬ ‫•‬ ‫עיצוב החוף וחיבורו לריקמה העירונית‪ * :‬הנמל המערבי וחיבורו לציר בן‪-‬גוריון * מרינה ‪ -‬שכונה ימית‬ ‫בת‪-‬גלים * פארק שיקמונה * החוף הדרומי * חוף טירת הכרמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫התחדשות מוקדי העסקים מסחר ובילוי‪ * :‬עיר התחתית * הדר הכרמל * הכרמל * מבואות דרומיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מבואות דרומיים ‪ -‬הרובע החדש של חיפה‪ * :‬פיתוח איזור עירוני מגובש ‪ -‬בתכנון אינטגרטיבי כולל *‬ ‫שילוב של תיירות‪ ,‬תעסוקה‪ ,‬מסחר ומגורים * שמירה על המשכיות אורכית ורוחבית של הפיתוח‪:‬‬ ‫המשכיות רוחבית ‪ -‬רכס הכרמל‪ ,‬שכונות חופיות‪ ,‬רצועת החוף‪ .‬המשכיות אורכית ‪ -‬קישור בין הפיתוח‬ ‫בטירת הכרמל לפיתוח בחיפה‪ ,‬קישור השלוחות של הכרמל‪ ,‬קישור בין יוזמות נקודתיות‪.‬‬ ‫•‬ ‫התחדשות מגורים‪ * :‬התחדשות חברתית ‪ -‬חיזוק אוכלוסית חיפה מבחינת חתך גילים והרכב סוציו‪-‬כלכלי‬ ‫וקבוצות אוכלוסיה * התחדשות פיזית של מרקם המגורים ‪ -‬שיקום‪ ,‬הרווית המגורים‪ ,‬פינוי בינוי ופיתוח‬ ‫שטחים לא מנוצלים בתוך מרקם קיים‪ .‬תהליך ההתחדשות תוך טיפוח איכויות סביבות המגורים * פיתוח‬ ‫כלים להכוונה תכנונית כוללת של תהליך התחדשות המגורים‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק חיפה כמרכז ארצי למו"פ‪ * :‬עידוד צמיחת מוקדי תעסוקה מתקדמת במת"ם ובנשר * הבטחת‬ ‫עתודות לפיתוח מוסדות ההשכלה הגבוהה )טכניון‪ ,‬אוניברסיטה( ומוסדות חינוך ומו"פ בסמיכות להם *‬ ‫חיזוק הקשרים התחבורתיים בין מוסדות ההשכלה הגבוהה לבין מוקדי התעשייה המתקדמת‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח מערך תחבורה כולל‪ * :‬חיבור בין מוקדי הפעילות השונים‪ ,‬חיבור בין מפלסי העיר השונים * מתן‬ ‫דגש לפיתוח תחבורה ציבורית‪.‬‬ ‫‪85‬‬ 86 ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח "תכנית אב" עיצובית לבינוי בחיפה‪ * :‬פיתוח הנחיות עיצוביות בהתייחס לתכונות נופיות ייחודיות‬ ‫של חיפה‪ ,‬למוקדי הצמיחה וההתחדשות ולנקודות ציון ראשיות בשלד העירוני * קביעת מדיניות מנחה‬ ‫בנושאים כמו‪ :‬קו רקיע‪ ,‬קו החוף "חזית חמישית"‪ ,‬בניה במדרונות‪ ,‬גבול הבינוי וכד' * קביעת מדיניות‬ ‫מנחה לתפר עם פארק הכרמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫מבואות מזרחיים‪ * :‬פיתוח מקיף של המבואות המזרחיים של מיקבץ חיפה )המשכיות בין מע"ר חיפה‬ ‫למפע"מ קישון( * השלמת הפיתוח והתחדשות של חזית העיר הפונה למפרץ‪.‬‬ ‫•‬ ‫שיתוף מנהלי‪ :‬פיתוח החוף בטירת הכרמל בשילוב עם החוף הדרומי של חיפה‪.‬‬ ‫קישון – מפרץ‪:‬‬ ‫•‬ ‫ריכוז תשתיות במתחם עורפי‪ :‬ריכוז תשתיות דלק ואנרגיה ותעשיות פטרוכימיות בכללם חברות הדלק‪,‬‬ ‫מסופי אחסון‪ ,‬גפ"מ במתחם עורפי )אזור בתי הזיקוק‪ ,‬אדמות הצפון ודשנים(‪.‬‬ ‫•‬ ‫ריכוז מסוף הדלקים והחומרים המסוכנים בנמל תזקיקים המתוכנן בחזית מספנות ישראל‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח שדה תעופה בינלאומי‪ ,‬שילובו במערך הכולל של מפרץ חיפה‪ .‬ניצול ההשפעות החיצוניות‬ ‫החיוביות של שדה התעופה לפיתוח מפע"מ הקישון וצימצום והסדרה של השלכות החיצוניות השליליות‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח הנמל המזרחי‪ ,‬הרחבה מזרחה של הנמל המסחרי בהתאם לתכניות פיתוח של רשות הנמלים‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח מפע"מ קישון‪ ,‬מערך אינטגרלי של מוקדי תעסוק‪ ,‬צריכה ובילוי בגלעין הראשי של ליבת‬ ‫המטרופולין‪ * :‬פיתוח מוקד תעסוקה ראשי חדש במפע"מ קישון המשולב עם פעילות חזית מים * השלמה‪,‬‬ ‫מילוי וחידוש של רקמות התעשייה הקיימות מצפון ומדרום לקישון‪ .‬התאמתם לתפקוד שלם של מפע"מ‬ ‫קישון * פיתוח פארק הקישון כמוקד לנופש‪ ,‬ספורט ובילוי ופנאי תוך שילוב עם מערכות התשתית‪.‬‬ ‫שאיפה לשמירה מקסימלית על רצף השטחים הפתוחים לאורך ומסביב לנחל הקישון‪.‬‬ ‫•‬ ‫תכנית אב לשיפור איכות הסביבה במפרץ‪ * :‬איכות האויר‪ ,‬פלטות מזהמים * ריח * מים * שיקום ויזואלי‬ ‫של התשתיות ושל הבינוי‪.‬‬ ‫•‬ ‫תכנית אב לצימצום רמת הסיכונים‪ * :‬חומרים מסוכנים‪ :‬איחסון‪ ,‬שינוע וצנרות * רגישות סייסמית‪.‬‬ ‫•‬ ‫מערכת תחבורה והסעה המונית‪ :‬פיתוח מערך התחבורה וההסעה ההמונית‪.‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪ 2.5.2‬תמ"מ ‪ - 6‬הוראות התכנית‬ ‫מסמכי התכנית כוללים‪:‬‬ ‫•‬ ‫הוראות‬ ‫•‬ ‫תשריט יעודי קרקע‬ ‫•‬ ‫תשריט תחבורה‬ ‫•‬ ‫תשריט תשתיות והנחיות סביבתיות‬ ‫•‬ ‫נספחים מחייבים‪ * :‬נספח א' ‪ -‬אזורי תכנון‪ ,‬מקבצי תכנון ודגמי ישובים * נספח ב' ‪ -‬יעדי צפיפות לפיתוח‬ ‫ישובים * נספח ג' ‪ -‬רשימת אתרים לשימור ואתרים לאומיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫נספחי מידע מנחים‪ * :‬נספח ד' ‪ -‬רשימת אתרי מלחמת העצמאות במחוז חיפה * נספח ה' ‪ -‬רשימת אתרי‬ ‫הנצחה במחוז חיפה * נספח ו' ‪ -‬יעדי אוכלוסיה וקיבולת אוכלוסיה במקבצים עירוניים ובישובים לפיתוח‬ ‫כפרי‪-‬עירוני * נספח ז' ‪ -‬רשימת אתרי קידוח ואזורי מגן * נספח ח' ‪ -‬אתרי עתיקות מוכרזים‪ ,‬סיווג יערות‬ ‫לפי תמ"א ‪ 22‬ושמורות יער במחוז חיפה‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‬ ‫•‬ ‫קביעת ההנחיות והתנאים הדרושים לביצוע תכניות המתאר הארציות ומדיניות תכנון ארצית בתחום‬ ‫המחוז‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת ההנחיות והתנאים הדרושים לפיתוח כלכלי‪ ,‬חברתי ופיסי מתואם של המחוז לשנת היעד ‪.2020‬‬ ‫•‬ ‫קביעת ההנחיות‪ ,‬ההוראות והתנאים להכנתן ואישורן של תכניות מקומיות בתחום המחוז‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת הוראות לעניין יעודי הקרקע תוך שמירה על ערכי טבע‪ ,‬נוף ומורשת‪ ,‬איכות הסביבה‪ ,‬קרקע‬ ‫חקלאית ושטחים פתוחים‪ ,‬והבטחה של פיתוח בר‪-‬קיימא‪ ,‬למען הדורות הבאים‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת הוראות לשיפור איכות העיצוב העירוני ואיכות הבינוי בכל יעודי הקרקע‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת הוראות לשיפור איכות הסביבה ולהסדרה סביבתית‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת הוראות לעניין תשתיות ומערכות הנדסיות‪.‬‬ ‫•‬ ‫קביעת הוראות למעקב‪ ,‬עדכון ובקרה אחר ביצוע התכנית‪.‬‬ ‫מטרות התכנון‬ ‫•‬ ‫לחזק את מעמדו של מטרופולין חיפה‪.‬‬ ‫•‬ ‫לתת מענה לצורכי הבינוי והפיתוח בשטח מחוז חיפה בהתאם לפוטנציאל הצמיחה הכלכלית והתרומה‬ ‫למשק‪.‬‬ ‫•‬ ‫ליצור את התנאים להעלאת רמת החיים ואיכות החיים במחוז חיפה; לצמצם פערים בין קבוצות‬ ‫אוכלוסיה ובין אזורים‪.‬‬ ‫•‬ ‫לכוון את תהליכי גידול האוכלוסיה ואת התמורות בפריסתה המרחבית תוך מתן עדיפות לדגמי פיתוח‬ ‫עירוניים ולשיתוף פעולה בין ישובים לשם השגת יתרונות לגודל ולהתמחות‪ ,‬ולהבטחת מגוון צורות יישוב‬ ‫ודגמי פיתוח‪.‬‬ ‫‪88‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫•‬ ‫לשפר את איכות החיים העירונית; לעודד את תהליך ההתחדשות העירונית; לפעול להרווית המרקמים‬ ‫הקיימים ולשיקומם‪.‬‬ ‫•‬ ‫לייעל את ניצול הקרקע והשימוש בה בשטחים לפיתוח ולחזק את המבנה העירוני תוך שמירה על רציפות‬ ‫המרקמים העירוניים הבנויים‪.‬‬ ‫•‬ ‫להבטיח פיתוח בר‪-‬קיימא של היישובים במגזר הכפרי; לשמור על אורח החיים הכפרי והנוף הכפרי תוך‬ ‫מניעת התפשטות פרברית בלתי מבוקרת של מגורים ותעסוקה אל השטחים הפתוחים‪.‬‬ ‫•‬ ‫להבטיח פיתוח מתואם של מערכות התשתית והתחבורה; לקדם את הפיתוח של מערכות התחבורה‬ ‫הציבורית‪.‬‬ ‫•‬ ‫לשמור על ערכי טבע‪ ,‬נוף טבעי‪ ,‬חופים ומורשת; לשמור על רציפות השטחים הפתוחים ולצמצם את‬ ‫הפגיעה בהם; לשמור על עתודות קרקע לדורות הבאים‪.‬‬ ‫•‬ ‫להביא לשיפור חזות הסביבה העירונית והכפרית ולעודד עיצוב עירוני איכותי בפיתוח עירוני חדש‬ ‫ובהתחדשות מרקמים קיימים‪.‬‬ ‫•‬ ‫לטפח את האזור כמקור משיכה לתיירות פנים וחוץ תוך שימור ערכי טבע ונוף; להבטיח נגישות לחוף הים‬ ‫לציבור הרחב‪.‬‬ ‫•‬ ‫למזער את הפגיעה באיכות הסביבה; להביא לשיקום של אזורים פגועים; להפחית מטרדים סביבתיים‪,‬‬ ‫מוקדי זיהום ומוקדי סיכון ולצמצם את תחומי השפעתם‪.‬‬ ‫התכנית כוללת הוראות והנחיות תכנון לגבי הקטגוריות הבאות‪ * :‬מכלול לשימור * עתיקות * שמורות יער *‬ ‫תכניות מקומיות ומסמכי מדיניות‪.‬‬ ‫הוראות התכנית הנוגעות להכנתה של תכנית מתאר חיפה‬ ‫•‬ ‫תכנית מתאר מקומית כוללת לישוב תכלול בין היתר‪ * :‬יעד אוכלוסיה * שטחים למגורים והצפיפות‬ ‫הנדרשת בהם * שטחים לתעסוקה‪ ,‬מסחר ושירותים * שטחים לתיירות‪ ,‬נופש ופנאי * שטחים לצרכי‬ ‫ציבור * שטחים פתוחים * שטחים חקלאיים * הוראות בינוי ועיצוב עירוני * התווית מערכת דרכים‬ ‫ותנועה * מערכות תשתית * אתרים או מבנים בעלי ערך אדריכלי‪ ,‬היסטורי‪ ,‬ארכיאולוגי ותרבותי *‬ ‫מקומות בעלי ערכיות גבוהה מבחינת משאבי טבע‪ ,‬נוף ומורשת * מניעת מפגעים והבטחת תנאים‬ ‫סביבתיים ותברואתיים נאותים * התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫•‬ ‫תכניות להתחדשות עירונית – הגדרת השטחים המתאימים להתחדשות עירונית ופירוט האמצעים‬ ‫והשלבים לקידום הליכי התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫•‬ ‫הוראות בדבר הבטחת פיתוח עירוני מאוזן ‪ -‬קביעת הוראות ותנאים המבטיחים מימוש הפיתוח העירוני‬ ‫בד בבד עם הקמת תשתיות עירוניות ופיתוח שטחים לצרכי ציבור‪.‬‬ ‫•‬ ‫הוראות בדבר יעוד שטחים לשימושים בתכנית מקומית בתחומי תשתיות‪ ,‬חומרים מסוכנים‪ ,‬תעשיות דלק‬ ‫ופטרוכימיה שעיקרם צימצום רמת סיכונים ומטרדים‪.‬‬ ‫•‬ ‫החלת הוראות שטח לבינוי חדש ‪ -‬מוסד תכנון ישקול להחיל את הוראות צפיפות המינימום לשטח לבינוי‬ ‫חדש על תכנית לשטח לבינוי קיים ובהתחשב ברקמה הקיימת‪.‬‬ ‫‪89‬‬ ‫אזור פיתוח עירוני‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מיועדת העיר חיפה‪ ,‬פרט לחופי הים ופרט למפרץ חיפה לאזור פיתוח עירוני‪.‬‬ ‫יעדים על פי הוראות התכנית‪ * :‬ליעד אזורים שיענו על צרכי המגורים בישובים עירוניים ולקבוע הוראות‬ ‫לגבי צפיפות הפיתוח ועקרונות העיצוב העירוני * ליעד אזורים שיענו על הצורך בשימושים העירוניים‬ ‫הנוספים בין השאר למטרות של תעסוקה‪ ,‬שירותי ציבור ומוסדות‪ ,‬תיירות‪ ,‬נופש‪ ,‬תחבורה‪ ,‬מתקנים הנדסיים‬ ‫ותשתיות * ליעד שטחים פתוחים עירוניים ראשיים לשם שמירת משאבי טבע ונוף ומניעת רצפים עירוניים‬ ‫בין ישוביים * לקבוע הוראות שינחו תהליך של התחדשות עירונית ויביאו ליעול הניצול של שטחים מבונים‬ ‫קיימים‪ ,‬תוך שמירה על איכות החיים בהם * לתחום את האזור להרחבת השטח הבנוי העירוני על פי יעדי‬ ‫התכנית ולקבוע הוראות ותנאים לפיתוחו * לאתר ולתחום את השטח לבינוי חדש בצמידות לשטח לבינוי קיים‬ ‫ובאופן השומר ככל האפשר על משאבי טבע ונוף ועל רציפות השטחים הפתוחים‪.‬‬ ‫שימושים מותרים באזור פיתוח עירוני‪ :‬מגורים‪ ,‬תעסוקה‪ ,‬למעט תעסוקה בעלת השפעות סביבתיות‪,‬‬ ‫מוסדות ובנייני ציבור‪ ,‬אכסון מלונאי ושירותי תיירות נילווים‪ ,‬מרכזי תחבורה‪ ,‬לרבות מסופי נוסעים של‬ ‫תחבורה ימית‪ ,‬בתי עלמין‪ ,‬וכן כל שימוש אחר הדרוש ליישוב עירוני ולסביבתו‪ ,‬שטחים פתוחים ועוד‪.‬‬ ‫מסמכי תכנון‪ :‬התכנית דורשת הכנה של מסמך עיצוב עירוני המתייחס לזיקה שבין הבינוי המוצע לסביבתו‬ ‫הבנויה והטבעית‪ ,‬בעת הגשת תכנית אשר בה שינוי מהותי לאופי הבינוי או לשטח‪.‬‬ ‫שטח לבינוי חדש‪ * :‬מוגדרים תנאים לתחום תכנית מקומית לשטח לבינוי חדש * מוגדרת צפיפות מזערית‬ ‫בתכנית מקומית לשטח לבינוי חדש * מוגדרות הוראות לשלביות ביצוע ומיצוי עתודות קרקע * הוגדר שטח‬ ‫לפיתוח מותנה – בו הפיתוח מותנה במסקנות תסקיר השפעה על הסביבה‪.‬‬ ‫צפיפות מירבית בתכנית מוגדרת לעיר חיפה בשיעור של ‪ 22‬יח"ד לדונם‪ .‬התכנית מתירה צפיפות גבוהה יותר‬ ‫אם מתקיימים התנאים‪ * :‬התכנית בעלת נגישות גבוהה למרכז תחבורה או לאמצעי תחבורה ציבורית *‬ ‫התכנית כוללת פתרונות למניעת מטרדים תחבורתיים * אם האוכלוסיה הצפויה להתגורר בשטח התכנית הינה‬ ‫בעלת מאפיינים חברתיים‪-‬כלכליים המתאימים לניהול ואחזקת מבנים מהסוג המצוי בתכנית * קיום שטחי‬ ‫ציבור ותשתיות מספיקים‪.‬‬ ‫הוראות בנוגע לאתר תעסוקה חדש מחייבות כי התכנית תקיף שטח קרקע רציף בהיקף של ‪ 10‬דונם או יותר‬ ‫ותוגש בהתאם למסמך סביבתי ותכלול מסמך עיצוב עירוני‪.‬‬ ‫גבולות אזור לפיתוח עירוני‪ :‬מוסד תכנון רשאי לאשר תכנית מקומית המגדילה את גבול אזור הפיתוח‬ ‫העירוני בהתקיים התנאים‪ (1 :‬הגדלת האזור לפיתוח עירוני לא תעלה על ‪ 5%‬משטחו כמסומן בתשריט או על‬ ‫‪ 10%‬אם נעשתה תכנית מתאר מקומית כוללת ליישוב שהוכנה עפ"י הוראות תמ"מ ‪ 6‬והופקדה לאחר תחילתה‪.‬‬ ‫‪ (2‬מוסד תכנון השתכנע כי יש הצדקה לתוספת שטח לאזור פיתוח עירוני‪ (3 .‬מוסד תכנון השתכנע כי החלופה‬ ‫בתכנית היא המיטבית בהתייחס לרגישות השטח הפתוח ושמירת רציפותו ובהתייחס להתאמת השטח למבנה‬ ‫העירוני ושילובו התפקודי והעיצובי במערך השטח הבנוי‪ (4 .‬השטח הנוסף הינו צמוד דופן לשטח פיתוח עירוני‪.‬‬ ‫‪90‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫הנחיות והוראות לתכנית מקומית הגובלת בשטח פתוח עירוני‪ :‬תכנית מקומית‪ ,‬הגובלת באזור המיועד‬ ‫בתכנית זו לשטח פתוח עירוני‪ ,‬תכלול בתחומה גם את השטח הפתוח העירוני בשלמותו‪ ,‬או בחלקו על‪-‬פי‬ ‫דרישת מוסד התכנון‪ ,‬אלא אם כן אושרה כבר תכנית מתאר מקומית לשטח פתוח עירוני זה‪ ,‬המבטיחה את‬ ‫שימורו‪.‬‬ ‫אזור פיתוח עירוני חופי‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מיועדות השכונות נוה דוד‪ ,‬שער העליה‪ ,‬עין הים וחלקה המערבי של קרית שפרינצק‬ ‫לאזור פיתוח עירוני חופי‪ .‬כן מיועד שטח חוות המיכלים וחלקה המערבי של קרית חיים לפיתוח עירוני חופי‪.‬‬ ‫יעדי אזור פיתוח עירוני חופי הם לטפח אזור עירוני אשר נמצא בזיקה קרובה לחוף הים‪ * :‬לשלב ברקמת‬ ‫המגורים פעילויות תיירות‪ ,‬נופש ופנאי להן זיקה אל חוף הים * להבטיח נגישות מירבית של הציבור הרחב אל‬ ‫חוף הים * להבטיח את פתיחות הרקמה העירונית אל הים מבחינה חזותית ואקלימית ולהדגיש את הקשר‬ ‫והנגישות בין הפיתוח החופי והעורף העירוני‪.‬‬ ‫על פי הוראות התכנית יש לתת עדיפות לשימושים המיועדים לציבור כגון נופש‪ ,‬בידור‪ ,‬פנאי‪ ,‬תרבות‪ ,‬תיירות‪,‬‬ ‫אכסון מלונאי ושטחים פתוחים‪ .‬שימושים אלה ישולבו ברקמת המגורים המצויה בסביבתם‪.‬‬ ‫הנחיות התכנית מתייחסות לגישה של הציבור לחוף‪ .‬תכנית לבינוי חדש במקום תחייב הכנת מסמך סביבתי‪,‬‬ ‫הבוחן את ההשפעות האקלימיות והאקולוגיות של הפיתוח וכן מסמך עיצוב עירוני‪ ,‬המתייחס לעיצוב חזית‬ ‫הבינוי כלפי החוף ושמירת מבטים רחבים אל הים והחוף‪ ,‬מהשטחים הציבוריים באזור‪ ,‬בהתייחס בין השאר‬ ‫לתנועה ניצבת אל החוף ולתנועה בצירים מקבילים לחוף‪.‬‬ ‫כל תכנית באזור פיתוח עירוני חופי צריכה לאפשר גישה מסודרת ונוחה לחוף הפתוח לציבור‪.‬‬ ‫שטח לבינוי חדש באזור פיתוח עירוני חופי יכלול החוף הקרוב אליו ואת השטחים העלולים להיות מושפעים‬ ‫מהתכנית לגבי היחס שלהם אל הים‪.‬‬ ‫אתר תעסוקה חדש‪ ,‬על פי התכנית‪ ,‬לא יהיה במרחק קטן מ‪ 500-‬מ' מחוף הים‪.‬‬ ‫גבולות אזור לפיתוח עירוני חופי – תנתן עדיפות להרחבת גבולות אזור הפיתוח העירוני החופי בצמוד ליעוד‬ ‫אזור פיתוח עירוני‪.‬‬ ‫תעסוקה ומוסדות‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מיועדים שטחים נרחבים ביותר במפרץ חיפה לאזור עסקים ותעסוקה‬ ‫מטרופוליני‪/‬אזורי‪ .‬חלקים נכבדים בתחום העיר חיפה‪ ,‬בחוף שמן‪ ,‬בעורף הנמל עד לדרך בר יהודה ודרך חטיבת‬ ‫גולני‪ ,‬בין נחל הקישון ושדה התעופה‪ ,‬מזרחית לשדה התעופה עד לקרית חיים וכן שטחים נרחבים סביב צומת‬ ‫הקריות וסביב צומת הקישון‪.‬‬ ‫‪91‬‬ ‫היעדים המוגדרים בתכנית לשטח זה‪ :‬א( לציין אתרים למרכזי עסקים‪ ,‬תעסוקה וצריכה מטרופוליניים או‬ ‫אזוריים הקיימים בשלבים שונים של התפתחות‪ ,‬שלגביהם יש להפעיל מדיניות משולבת של השלמת בינוי‪,‬‬ ‫התחדשות פיזית‪ ,‬שינוי בהרכב השימושים וסוגי התעסוקה‪ ,‬שיקום ופיתוח סביבתי‪ .‬ב( לקבוע אתרים חדשים‬ ‫לפיתוח אזורי עסקים ותעסוקה בהתאם לצורכי האזור‪.‬‬ ‫שימושים מותרים‪ * :‬משרדים ושירותים עסקיים * שירותי מסחר כולל שטחי תצוגה‪ ,‬ירידים ותערכות *‬ ‫שירותי בילוי ובידור כולל אולמי שמחות וכדומה * תעשייה עתירת ידע‪ ,‬מעבדות למחקר ולפיתוח * תעשייה‪,‬‬ ‫בתי מלאכה ושטחי מלאכה * שטחי אחסנה ומרכזים לוגיסטיים * בנייני ציבור ומוסדות ציבור ללא לינה *‬ ‫מתקני ספורט ונופש * אכסון מלונאי; תיירות עסקית כפוף להתאמה סביבתית של סביבתם הקרובה * מרכז‬ ‫תחבורה * כל שימוש נילווה הנדרש לשימושים המותרים באזור‪.‬‬ ‫בחיפה תנתן עדיפות לתעסוקות בתחום שרותים העיסקיים והפיננסיים‪ ,‬המחקר והפיתוח הטכנולוגי והמדעי‪,‬‬ ‫מוסדות ציבור‪ ,‬מסחר‪ ,‬ותעסוקות אחרות אשר מוסד תכנון סבור כי קיים יתרון למיקום בגלעין המטרופולין‪.‬‬ ‫הנחיות והוראות תכנון דורשות‪ * :‬הוראות בדבר אופיו של אזור‪ /‬אתר תעסוקה מטרופוליני‪ /‬אזורי * מסמך‬ ‫עיצוב עירוני * הוראות למניעת מפגעים ומטרדים סביבתיים * הוראות המבטיחות פיתוח מערכת תחבורה‬ ‫ציבורית * תכנית על שטח של ‪ 100‬דונם או יותר חייבת לכלול שלבים לביצוע ותנאים לתחילת ביצוע‪.‬‬ ‫צפיפות פיתוח – תכנית מקומית לאזור‪ /‬אתר תעסוקה‪ ,‬צפיפות הבינוי הממוצעת של השימושים העיקריים‬ ‫היא לפחות ‪ 200%‬משטחי הנטו‪.‬‬ ‫אזור‪/‬אתר למוסדות אזוריים‬ ‫שטח הטכניון ושטח אוניברסיטת חיפה מיועדים כאזור למוסדות אזוריים בתשריט יעודי הקרקע‪ .‬בית החולים‬ ‫רמב"ם מיועד לאתר למוסד אזורי ומסומן בסמל‪ .‬המטרה ליעד שטחים למוסדות לשירות הציבור ברמה כלל‬ ‫עירונית‪ ,‬אזורית ומטרופולינית‪.‬‬ ‫מוקד משולב למוסדות ציבור‬ ‫בין אוניברסיטת חיפה והטכניון מסומן בתשריט‪ ,‬באמצעות סמל‪ ,‬מוקד משולב למוסדות ציבור‪ .‬על פי הוראות‬ ‫התכנית מיועד המקום לשמר עתודה לצרכים עתידייים של מוסדות ציבור ותעסוקה למטרופולין חיפה‪.‬‬ ‫השימושים המותרים במוקד משולב למוסדות ציבור הם‪ :‬מוסדות ציבור ושרותים נלווים * תעשיה עתירת ידע‪,‬‬ ‫מחקר ופיתוח‪ ,‬תעסוקות הקשורות למוסדות ציבור * משרדים ושרותים מסחריים * מרכז תחבורה‪.‬‬ ‫‪92‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מוקד פיתוח תיירותי עירוני‬ ‫בחיפה מסומנים שלושה מוקדי פיתוח תיירותי עירוני‪ (1 :‬בשולי המושבה הגרמנית‪ ,‬בפגישתה עם הים )הנמל(‬ ‫‪ (2‬במרכז הכרמל ‪ (3‬במבואות הדרומיים של חיפה‪ ,‬סמוך למרכז הקונגרסים באזור המיועד בתכנית המתאר‬ ‫המופקדת‪ ,‬חפ‪ 1400/‬לקייט ונופש‪.‬‬ ‫היעדים המוגדרים בתכנית למוקד פיתוח תיירותי עירוני‪ (1 :‬להתאים ולטפח ישובים ואזורים לתיירות ונופש‬ ‫עירוניים ופרבריים‪ (2 .‬לעודד ריכוז של שימושים תיירותיים אינטנסיביים באתרים עירוניים ייחודיים ומגוונים‬ ‫שאת היקפם‪ ,‬תחומם ואפיונם יש לקבוע בתכנון מפורט‪.‬‬ ‫על פי הוראות התכנית מוקד פיתוח תיירותי עירוני יכלול ריכוז של אחד מהשימושים‪ * :‬אכסון מלונאי *‬ ‫שירותי תיירות לאתר ביקור סמוך * אטרקציות תיירותיות לרבות שירותי תרבות‪ ,‬בידור‪ ,‬פנאי‪ ,‬נופש וספורט *‬ ‫מתקנים ושרותים הדרושים לקיום הפעילות התיירותית‪.‬‬ ‫רצועת נחל וסביבותיו‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מסומנים נחל הקישון ונחל סעדיה מצומת הקריות ועד לנמל כרצועת נחל‪.‬‬ ‫היעדים המוגדרים בתכנית לרצועת נחל וסביבותיו‪ * :‬לשמור על אפיקי הנחלים והואדיות כמקום לזרימת מים‬ ‫* לקבוע הנחיות לתכנון רצועת הנחל לשיקום ולשמירת מערכות טבעיות לאורך הנחל ונופיו * לקבוע הנחיות‬ ‫לטיפוח השטחים הפתוחים למטרות נופש בחיק הטבע לאורך הנחל ובסביבותיו * לקבוע הנחיות לגבי מערכות‬ ‫הניקוז‪ ,‬לשימוש והסדרה של הנחל כמערכת ניקוז‪ ,‬תוך מתן עדיפות למערכת האקולוגית‪ ,‬והטיפול בגופי מים‬ ‫לאורך הנחל * לקבוע תנאים ומגבלות למבנים ומתקנים בתחום רצועת הנחל‪.‬‬ ‫שטח פתוח עירוני‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מסומנים שטחים פתוחים עירוניים‪ ,‬חלקם באופן סכמטי‪ .‬להלן האזורים המיועדים‬ ‫בחיפה לשטח פתוח עירוני‪ * :‬רח' בן גוריון במושבה הגרמנית‪ ,‬הגנים הבהאים והמתחמים הבהאים עד לרחוב‬ ‫יפה נוף * ערוץ נחל הגיבורים ושלוחותיו * מורדות דרך דורי בין הטכניון ודרך דורי וכן בין דרך דורי ודרך בר‬ ‫יהודה * רכס סטלה מריס ומורדותיו * שטח במבואות הדרומיים של חיפה באזור מרכז הקונגרסים ומועדון‬ ‫הספורט * שטחים בין האוניברסיטה לנשר על הר טללים‪.‬‬ ‫היעדים המוגדרים בתכנית לשטחים הפתוחים העירוניים נועדו לשרת יעד אחד או יותר מהיעדים להלן‪ * :‬ליעד‬ ‫את מרבית השטחים הפתוחים העירוניים למטרות נופש ופנאי ולשימושים נלווים להם * ליעד שטחים פתוחים‬ ‫גדולים בלב ליבם של אזורים עירוניים מבונים‪ ,‬על מנת לשמש כחייצים של מרחב בעל אופי פתוח ולקטוע‬ ‫רצפים מבונים גדולים * לשמש כאזור הפרדה בין אזורי פיתוח עירוני לבין אזורים אחרים‪ ,‬היוצרים מטרדים‬ ‫סביבתיים‪ ,‬נופיים או תדמיתיים * לשמור על משאבי טבע‪ ,‬נוף ומורשת ייחודיים הנמצאים בתחום אזור‬ ‫הפיתוח העירוני או בסמוך לו‪.‬‬ ‫‪93‬‬ ‫שימושים מותרים‪ ,‬קבוצת שימושים א'‪ * :‬פארקים‪ ,‬גנים עירוניים * שמורות טבע ונוף‪ ,‬גנים לאומיים‪ ,‬יער‬ ‫וייעור‪ ,‬שטחים פתוחים טבעיים ושטח פתוח מוגן * ספורט ופנאי ללא מבנים * חקלאות * בתי עלמין קיימים‪.‬‬ ‫קבוצת שימושים ב'‪ * :‬מתקני ספורט ונופש לרבות בריכות שחייה * אזורים להתקהלות ולמופעים תחת כיפת‬ ‫השמיים * שימושים לצורכי בילוי ובידור לרבות בתי אוכל * מוסדות ציבור המתאימים להימצא בשטח פתוח‬ ‫עירוני‪.‬‬ ‫השטחים הציבוריים הנכללים בשטח פתוח עירוני לא ילקחו בחשבון בחישוב מכסת השטחים הציבוריים‬ ‫הנדרשים בתכנית מקומית‪ ,‬למעט לעניין פארק עירוני‪.‬‬ ‫ערוץ נחל לשמור ורצועת מרגלות ההר‬ ‫במורדות המערביים של הכרמל סומנו בצורה סימבולית ערוצי נחלים לשימור ורצועת מרגלות ההר המקשרת‬ ‫ביניהם‪ .‬הנחלים הם‪ :‬נחל לוטם‪ ,‬נחל עמיק‪ ,‬נחל שיח‪ ,‬נחל אזוב‪ ,‬נחל אחוזה‪ ,‬נחל עמירם ונחל עובדיה‪ .‬כן‬ ‫מסומנים נחל הגיבורים‪ ,‬נחל ורדיה ונחל נוה שאנן‪ .‬השימושים המותרים בערוץ נחל שמור וברצועת מרגלות‬ ‫ההר הם אלה שבקבוצה א'‪ ,‬המפורטת בסעיף שטח פיתוח עירוני הנזכר לעיל‪.‬‬ ‫פארק מטרופוליני ‪ /‬פארק אזורי‬ ‫פארק מטרופולין נחל קישון מסומן בדרום מפרץ חיפה‪ ,‬בין נחל הקישון וכביש מס' ‪ ,75‬על שטחים נרחבים‬ ‫ביותר‪ .‬הרוב המכריע של שטח הפארק הוא מחוץ לתחום השיפוט של חיפה‪ ,‬אך גובל בדרום מזרחה‪ .‬בתחום‬ ‫הפארק עובר מסדרון חשמל ‪ 400‬ק"ו‪ ,‬מחלף מתוכנן של דרך דשנים עם כביש מס' ‪ ,70‬שלושה אתרים המיועדים‬ ‫לאזור למתקנים הנדסיים )ביניהם מיכלי דלקים ועוד( וכן בצפון השטח המיועד לפארק מסומן אתר גפ"ם‪.‬‬ ‫בתחום הפארק עובר נחל הקישון ומיועד כתוואי נחל ולאורכו רצועת יער על גדות נחלים על פי תמ"א ‪.22‬‬ ‫כביש ‪ 70‬וכביש ‪ 772‬עוברים דרך הפארק‪ .‬לאורכו של כביש ‪ 772‬מסומנת מסילת ברזל לבדיקה ותאום תוואי‪.‬‬ ‫היעדים המוגדרים בהוראות התכנית לפארק מטרופוליני‪ /‬אזורי‪ * :‬לייעד שטחים נרחבים לפארק פתוח שייתן‬ ‫מענה לצורכי נופש‪ ,‬ספורט‪ ,‬פנאי‪ ,‬בילוי‪ ,‬בידור ותרבות ולשימושים הנלווים להם עבור תושבי האזור *‬ ‫להבטיח מגוון רחב של שימושים לשטח פתוח‪ ,‬שהם בעלי סף כניסה כלל מטרופוליני או כלל אזורי ולרכזם‬ ‫בפארק רחב ידיים אחד * ליעד שטח פתוח רציף וגדול לפארק מטרופוליני‪ ,‬אשר תפקידו לשמש חייץ ירוק בלב‬ ‫אזור התעסוקה והתשתיות המטרופוליני הראשי‪ .‬לשמור על רצף של שטחים פתוחים בין גושי התיישבות‬ ‫גדולים ולקטוע את הרצף הבנוי‪.‬‬ ‫השימושים המותרים כמו בשטח פתוח עירוני ובנוסף לכך‪ * :‬מתקני נופש וספורט פתוחים וסגורים כגון‪:‬‬ ‫אצטדיונים‪ ,‬מתקנים לספורט מוטורי‪ ,‬מסלולי טיול וסיור * שטחים להתקהלות המונית‪ ,‬לאירועים ולמופעים‬ ‫רבי משתתפים בשטח פתוח * תרבות‪ ,‬בידור‪ ,‬בילוי ונופש כגון‪ :‬מוזיאונים ומוסדות תרבות‪ ,‬אזור ירידים‪ ,‬לונה‬ ‫פארק‪ ,‬גן שעשועים‪ ,‬גן חיות‪ ,‬גן בוטני‪ ,‬גן נושאי * שטחים מגוננים‪ ,‬שטחי נטיעות * גופי מים גדולים‪ ,‬פארק‬ ‫מים‪ ,‬בריכות שחייה‪ ,‬בריכות לדייג ולנופש * שירותי אוכל ואירוח לרבות גני אירועים פתוחים * חקלאות *‬ ‫חנויות לשירות מבקרים באתרי הפארק וחנויות נושאיות‪.‬‬ ‫‪94‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫חוף רחצה עירוני‬ ‫התכנית מיעדת חוף רחצה עירוני בקרית חיים‪ .‬שאר חופי חיפה אינם מטופלים במסגרת התכנית‪.‬‬ ‫על פי הוראות התכנית היעדים לחוף רחצה עירוני‪ * :‬לייעד שטח לשהיית מתרחצים ונופשים בחוף הים‪,‬‬ ‫לשירותי החוף הנלווים ולפעילויות נופש‪ ,‬בילוי ספורט ופנאי בסמיכות לחוף הים * להבטיח נגישות לחוף הים‪,‬‬ ‫רציפות מעבר לאורכו‪ ,‬וכן חיבור של החוף אל השטחים הפתוחים העירוניים הסמוכים * להבטיח הגנה על‬ ‫החוף ועל הפעילויות המותרות בשפת הים‪.‬‬ ‫בית עלמין‬ ‫בתי העלמין של חיפה‪ ,‬סמוך לחוף הכרמל מסומנים בתשריט יעודי הקרקע‪ .‬כן מסומן בית העלמין בתל רגב‬ ‫)לאורך כביש ‪ ,70‬סמוך לאיבטין( המיועד לשרת את תושבי חיפה‪.‬‬ ‫מרכז תחבורה‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מסומנים ארבעה מרכזי תחבורה‪ * :‬בת גלים * צומת הקישון – לב המפרץ * צומת‬ ‫וולקן – חוצות המפרץ * קרית חיים – אצטדיון קרית חיים‪ .‬מרכז התחבורה בחוף הכרמל אינו מופיע בתשריט‪.‬‬ ‫על פי הוראות התכנית מיועד מרכז תחבורה לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית באמצעות יצירת מסופי‬ ‫תחבורה למעבר בין אמצעי תחבורה ציבוריים שונים‪.‬‬ ‫שימושים מותרים במרכז תחבורה‪ * :‬תחנות רכבת‪ ,‬אוטובוסים ומוניות‪ ,‬לכל אמצעי תחבורה רבת קיבולת *‬ ‫דרכים‪ ,‬מיתקני חנייה‪ ,‬מסילות ברזל * שירותי אוכל‪ ,‬מסחר ומשרדים‪.‬‬ ‫נמל‬ ‫נמל חיפה מיועד לנמל בתשריט יעודי הקרקע‪ .‬היעדים על פי הוראות התכנית‪ * :‬ליעד שטחים בים וביבשה‬ ‫לפיתוח ולהרחבה של נמל חיפה כנמל בין לאומי ראשי * לקדם תהליך תכנון מחדש של הנמל המערבי כמסוף‬ ‫נוסעים וכחזית ים פתוחה לציבור‪ ,‬במטרה ליצור מוקד תיירות עירונית ולהביא להתחדשות מקיפה של העיר‬ ‫התחתית בחיפה‪.‬‬ ‫תכנית לנמל נערכת במסגרת תמ"א ‪ 13‬ב' ‪ ,1‬ומוצגת בסעיף ‪ ,2.3.2.3‬לעיל‪.‬‬ ‫‪95‬‬ ‫שדה תעופה‬ ‫היעדים על פי הוראות התכנית‪ * :‬לאפשר פיתוח נמל תעופה חיפה כשדה בין לאומי שיתרום להתפתחות‬ ‫המטרופולין * ליעד שטחים לשדות תעופה לפי תמ"א‪.15/‬‬ ‫מערכת הסעה רבת קיבולת‬ ‫תכנית למערכת הסעה רבת קיבולת צריכה להקיף את אזור גלעין המטרופולין וכל אזור אחר בו יידרש על דעת‬ ‫הועדה המחוזית‪ ,‬לרבות נתיבי תחבורה ציבורית‪ ,‬רכבת קלה‪ ,‬רכבת עירונית‪ ,‬רכבל‪ ,‬רכבת תחתית‪ ,‬כולם או‬ ‫חלקם לפי הענין‪ .‬תכנית למערכת הסעה המונית צריכה לתת הוראות בנושא שילוב מערכות תחבורה ציבורית‪,‬‬ ‫תוואי הקווים להסעה רבת קיבולת‪ ,‬רוחב רצועת הקווים‪ ,‬השימושים המותרים ברצועה‪ ,‬קווי בניין‪ ,‬מיקום‬ ‫תחנות ואזורים לתחזוקה ולתפעול‪ ,‬מניעת מפגעים סביבתיים או בטיחותיים‪.‬‬ ‫תכניות באזור מוטה תחבורה ציבורית )אזורים סמוכים למסופי תחבורה ראשיים או לנתיבי תחבורה רבת‬ ‫קיבולת( צריכות להתייחס לנושאים הבאים‪ :‬ריכוז זכויות בנייה באופן המאפשר ניצול נכון של מערכת הסעה‬ ‫רבת קיבולת * קביעת תקני חניה מופחתים ומתן אפשרות להמרת שימוש של חניונים ומרתפי חניה לשטחים‬ ‫מסחריים במקביל לביצוע מערכת הסעה רבת קיבולת‪ ,‬במטרה להגביר את השימוש בתחבורה הציבורית‬ ‫ולתמרץ את הבניה על ידי הגברת אינטנסיביות השימוש בקרקע * אפשרות לקבוע מתן זיקת הנאה לציבור‬ ‫בתת הקרקע עבור תשתיות הנדסיות‪ ,‬מתקני הסעה המונית ומתקנים נדרשים אחרים * ייעוד שטחים‬ ‫למעברים להולכי רגל ולשטחים מגוננים‪.‬‬ ‫מנהרה‬ ‫בתשריט יעודי הקרקע מסומנת מנהרת הכרמל מצומת הקריות במזרח ועד ליציאתה במבואות הדרומיים של‬ ‫העיר במערב‪ .‬בקצותיה של המנהרה מסומנים מחלפים וכן ביציאה המתוכננת ביזרעאליה‪.‬‬ ‫אתר מלחמת העצמאות‬ ‫סמל אתר מלחמת העצמאות מופיע בתשריט יעודי הקרקע בקרית אליעזר‪ .‬זהו סמל כללי המורה על כך שבעיר‬ ‫קיימים אתרי מלחמת העצמאות‪ .‬אתרי מלחמת העצמאות הוטמעו מתמ"א ‪ ,21‬ומופיעים בנספח ד' של‬ ‫התכנית‪ .‬רשימת האתרים בדו"ח זה מופיעה בהצגת תמ"א ‪ ,21‬סעיף ‪ 2.3.1.7‬לעיל‪ ,‬וכן במפה מס' ‪.2.8‬‬ ‫אתר הנצחה‬ ‫סמל אתר הנצחה מופיע בתשריט יעודי הקרקע בקרית אליעזר‪ .‬זהו סמל כללי המורה על כך שבעיר קיימים‬ ‫אתרי הנצחה‪ .‬אתרי ההנחה הוטמעו מתמ"א ‪ ,29‬ומופיעים בנספח ה' של התכנית‪ .‬רשימת האתרים בדו"ח זה‬ ‫מופיעה בהצגת תמ"א ‪ ,29‬סעיף ‪ 2.3.1.9‬לעיל‪ ,‬וכן במפה מס' ‪.2.8‬‬ ‫‪96‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מכלול לשימור‬ ‫סמל מכלול לשימור מופיע בתשריט יעודי הקרקע בקרית אליעזר‪ .‬זהו סמל כללי המורה על כך שבעיר קיימים‬ ‫מיכלולים עירוניים לשימור‪ .‬להלן רשימת מכלולים עירוניים לשימור על פי נספח ג' של התכנית‪ * :‬המושבה‬ ‫הגרמנית * ואדי ניסנס * מתחם הבהאי וגנים מדורגים * טיילת פנורמה * אדמות המקדש הבהאי * תל‬ ‫שיקמונה ואזור מערות הקבורה * מערת אליהו * מנזר הכרמליתים * סטלה מאריס * חורשת הארבעים *‬ ‫מחשוף הטוף הוולקני בין הטכניון והאוניברסיטה * נחל בן דור‪.‬‬ ‫יעדי אוכלוסיה וקיבולת אוכלוסיה‬ ‫נספח ו' של התכנית )מוגדר כנספח מידע מנחה( קובע את יעד האוכלוסיה לחיפה )כולל קרית חיים( לשנת‬ ‫‪ 2020‬ל‪ 260,000-‬תושבים‪ .‬קיבולת האוכלוסיה לשנת היעד ‪) 2020‬כולל קרית חיים( נקבעה ל‪ .335,000-‬יעד‬ ‫האוכלוסיה לגלעין המטרופולין הכולל את חיפה‪ ,‬טירת כרמל‪ ,‬נשר‪ ,‬קרית חיים‪ ,‬קרית שמואל‪ ,‬קרית ים‪ ,‬קרית‬ ‫מוצקין‪ ,‬קרית ביאליק וקרית אתא נקבע לשנת היעד ‪ 2020‬ל‪ 600,000-‬תושבים‪.‬‬ ‫‪97‬‬ ‫‪ 2.6‬סקרים ומסמכי מדיניות‬ ‫פרק זה מציג מסמכי מדיניות המרכזים מידע תכנוני רב‪ .‬מסמכים אלו הוכנו ברמה הארצית וכאן מוצג החלק‬ ‫העוסק בתחום העיר חיפה וסביבותיה‪ .‬המסמכים אינם סטטוטוריים אך מיועדים להוות שלב בהכנתן של‬ ‫תכניות סטטוטוריות‪ ,‬בעתיד‪ ,‬לנושאים בהם הם עוסקים‪.‬‬ ‫‪ 2.6.1‬מימי החופין של ישראל – מסמך מדיניות ‪1999‬‬ ‫מסמך המדיניות נערך בהזמנת מינהל התכנון במשרד הפנים והועדה למימי חופין בשנת ‪ 1999‬על ידי הצוות‬ ‫שמאי אסיף נעמה מליס אדריכלות ובינוי ערים בע"מ * אלדד ספיבק חברה להנדסה בע"מ * אנוש פרוייקטים‬ ‫)‪ (1990‬בע"מ‪.‬‬ ‫המסמך מיועד לתרום לתכנון נכון יותר של מימי החופין‪ ,‬על מנת לשמור על משאבי הים והחוף‪ ,‬על מעמדם‬ ‫הציבורי כנכס לאומי ועל ערכם הנופי‪ ,‬הסביבתי‪ ,‬האקולוגי של משאבי הים והחוף‪ .‬מסמך המדיניות קובע‬ ‫מדיניות מרחבית ומדיניות נושאית למימי החופין של ישראל‪ ,‬בים התיכון‪ ,‬מגבול המים הטריטוריאליים‬ ‫במערב‪ ,‬במרחק של ‪ 12‬מייל ימי‪ ,‬ועד שפת הים‪ ,‬כולל ‪ 100‬מ' מזרחה מקו המים‪ .‬שכבות מידע ממסמך מדיניות‬ ‫מימי החופין‪ ,‬הנוגעות לעיר חיפה‪ ,‬מופיעות במפה ‪ ,8.1‬בפרק ‪ - 8‬איכות והנדסת סביבה‪ ,‬להלן‪.‬‬ ‫מטרתו העיקרית של המסמך ליצור כלי עזר אפקטיבי לניהול ותכנון מימי החופין‪ .‬זאת על בסיס מיטב הידע‬ ‫והמידע המצטבר‪ ,‬מעורבות של הגורמים בעלי העניין ותוך יישוב קונפליטקטים ביניהם‪ .‬המסמך מיישם‬ ‫בהמלצותיו את תפיסת "ניהול חופים משולב" – נח"ם‪ ,‬המבוסס על עקרון של פיתוח בר קיימא בראיה מאוזנת‬ ‫בין תחומית‪ ,‬בין אזורית ובין דורית‪ .‬המסמך כולל שלושה פרקים‪ * :‬ניהול חופים משולב * המדיניות המרחבית‬ ‫* המדיניות התחומית‪ .‬המסמך כולל נספח המרכז מידע שנאסף‪.‬‬ ‫המסמך מציע כלים ליישום המלצותיו באמצעות מדיניות‪ * :‬עקרונות לשימוש בקרקע בשפת הים ובמימי‬ ‫החופין * שימוש בכלי להערכת יוזמות המוצע במסמך * החלת תמ"א ‪ 13‬על מימי החופין * הרחבת סמכויות‬ ‫הועדה למימי החופין גם לתחום ה‪ 100-‬מ' האסורים לבניה על פי תמ"א ‪ * 13‬החלת חובת הכנת תסקירים על‬ ‫כל תכנית בתחום מימי החופין ושפת הים‪ .‬כלים ליישום ההמלצות באמצעות איסוף מידע‪ * :‬ריכוז הידע הקיים‬ ‫ופתיחתו לשימוש הציבור‪ ,‬הקמת בסיס מידע אמין לעדכני לניהול מימי חופין * יצירת מערך ניטור אחר‬ ‫המתרחש במימי החופין * הקמת מערך אחר יישום החלטות הועדה‪ .‬כלים ליישום ההמלצות באמצעות ארגון‪:‬‬ ‫* הוספת משקיפים להרכב הועדה למימי חופין * הוספת יכולת פיקוח לועדה למימי חופין‪.‬‬ ‫מטרות המדיניות‬ ‫ניהול מימי החופין והחוף כנכס לאומי‪-‬ציבורי ראשי‪ ,‬שילובו במטרות ובמדיניות התכנון הלאומי הכולל‬ ‫ופיתוחו הזהיר על פי עקרון הקיימות )‪.(sustainability‬‬ ‫•‬ ‫הבטחת נגישות מירבית לציבור הרחב ומגוון שימושי אנוש ‪ -‬לשפת הים ולים בתחום רצועות המשברים‬ ‫והמדף הרדוד‪.‬‬ ‫‪98‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫•‬ ‫התחשבות מירבית וזהירה במשאבי החול והים‪ ,‬שימור תהליכים אקולוגיים כולל נכסי ארכיאולוגיה‬ ‫ומורשת והבטחת מגוון עשיר של נופים ומינים‪ ,‬בהתאמה מירבית לערכיותם ובראיה מצטברת רב‬ ‫תחומית‪ ,‬רב‪-‬איזורית ורב‪-‬דורית‪.‬‬ ‫•‬ ‫מתן עדיפות גבוהה של שימושים לצורכי פנאי ונופש בעלי זיקה לחוף ולים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מיצוי זהיר של הפוטנציאל הכלכלי הייחודי של משאבי הים ‪ -‬דיג‪ ,‬מדגה‪ ,‬כריה‪ ,‬מזון‪ ,‬אנרגיה )גז ונפט( וכו'‪.‬‬ ‫•‬ ‫מתן אפשרות לפיתוח תשתית הנדסית ציבורית ‪ -‬בתנאי יתרון יחסי מובהק למיקום בחוף או בים‪ ,‬תוך‬ ‫העדפת אתרים שכבר משמשים למטרות דומות‪.‬‬ ‫•‬ ‫מתן אפשרות מוגבלת לפיתוח תשתית כלכלית תוך שמירה קפדנית של האינטרס הציבורי‪ ,‬בתנאי יתרון‬ ‫יחסי מובהק לחוף ולים‪ ,‬הבטחה של המטרות דלעיל ויצירת הכלים לניטור ובקרה של הביצוע‪.‬‬ ‫עיקרי המדיניות‬ ‫•‬ ‫מדיניות העל או המדיניות הכוללת ‪ -‬המדיניות קובעת עדיפויות והדגשים לגבי סוגי שימושים ציבוריים‬ ‫רצויים‪ ,‬חובת הזהירות מפני פגיעה במשאבים ותהליכים טבעיים תוך ראיית מימי החופים כמשאב לאומי‬ ‫לפנאי ונופש לאוכלוסייה רחבה‪ ,‬ובנוסף כבסיס לתשתיות מוטות חוף וים‪.‬‬ ‫•‬ ‫המדיניות המרחבית מציעה רמות התערבות מומלצות לאיזור המישק החופי )שפת הים ורצועת‬ ‫המשברים( על בסיס חלוקתו ל‪ 86 -‬תאי שטח וניתוח מאפייניהם על פי ערכיותם השימושים והיעודים‬ ‫בהם ובחוף הצמוד להם‪ .‬הוגדרו ארבע רמות התערבות רצויות‪ * :‬השארת החוף טבעי ופתוח * הסדרה‬ ‫לפנאי * פיתוח לפנאי * תשתיות‪.‬‬ ‫•‬ ‫המדיניות התחומית קובעת עקרונות נושאיים והנחיות ספציפיות במגוון תחומים מקצועיים בשלוש‬ ‫קבוצות עיקריות‪ * :‬תחומים סביבתיים ‪ -‬תהליכים ותופעות ‪ -‬ערכי טבע ונוף‪ ,‬ארכיאולוגיה ימית‪ ,‬מניעת‬ ‫זיהום ים * שימושים אנושיים ‪ -‬תשתיות‪ ,‬חופים עירוניים‪ ,‬תיירות‪ ,‬תחבורה ימית‪ ,‬שימושים בטחוניים‪,‬‬ ‫דיג ומדגה * מאזן החול ‪ -‬רקע אוקיאנוגרפי וגיאולוגי ימי‪ ,‬מבנים ימיים‪ ,‬כרייה בים ויחסי הגומלין‬ ‫שביניהם‪.‬‬ ‫שפת הים ותחום ההשפעה החופי‬ ‫תחום הטיפול של מסמך המדיניות הינו תחום המים הטריטוריאליים של ישראל בים התיכון ושפת הים‪ ,‬עד‬ ‫לגבול איסור הבניה עפ"י תמ"א ‪ .13‬תחום ההשפעה החופי מהווה המלצה תכנונית למקבלי החלטות בתכניות‬ ‫המשיקות לשפת הים‪.‬‬ ‫שפת הים‪ :‬הגדרה ‪ -‬גבול מערבי‪ :‬קו המים‪ ,‬גבול מזרחי‪ :‬גבול טבעי‪ ,‬פיזי או מלאכותי‪ ,‬כגון ראש מצוק ‪ -‬כולל‬ ‫רצועה נופית ובטיחותית ממזרח לו‪ ,‬קיר ים‪ ,‬כביש‪ ,‬מסילת ברזל או ‪ 100‬מ' מקו המים‪ ,‬שהינם התחום האסור‬ ‫לבניה על‪-‬פי תמ"א ‪ - 13‬המזרחי מביניהם‪ ,‬למעט באיזורים אורבניים בנויים ברציפות‪ ,‬או כפי שייקבע בתכנית‬ ‫המתאר הסטטוטורית למימי החופין‪ .‬המלצות מסמך המדינות‪ * :‬הכללת שפת הים בתחום סמכות הועדה‬ ‫למימי חופין * החלת רמות התערבות רצויות‪ ,‬על‪-‬פי המדיניות המרחבית לתאי שטח‪ ,‬על שפת הים ועל רצועת‬ ‫המשברים‪ ,‬כמיקשה אחת * הגדרת גבולות שפת הים בחקיקת משנה וקביעת מונחים אחידים בחוקים‬ ‫ובתוכניות מתאר * מיפוי גבולות שפת הים באופן מחייב במסגרת עדכון תמ"א ‪.13‬‬ ‫‪99‬‬ ‫תחום השפעה חופי‪ :‬הגדרה ‪ -‬גבול מערבי‪ :‬גבול מזרחי של שפת הים‪ ,‬גבול מזרחי‪ :‬גבול תמ"א ‪ .13‬עקרונות‬ ‫תכנוניים‪ * :‬שמירת המבט הפתוח לים * שמירת מעבר חופשי לרוח ים )"בריזה"( * שמירת נגישות לשפת הים‬ ‫* מניעת השפעות שליליות משימושי קרקע על שפת הים ועל מימי החופין‪.‬‬ ‫המלצות מסמך המדיניות‪ * :‬פיתוח עורף החוף וחזית הבינוי לים בצורה מבוקרת‪ ,‬למניעת חזית של חומה‬ ‫בנוייה‪ ,‬ולשמירת מירב הפתיחות והמבטים לחוף מעומק היבשה * בנייה בזיקה והתייחסות לים‪ :‬גובה מבוקר‪,‬‬ ‫חזית צרה לים‪ ,‬מרווחים בין מבנים‪ ,‬חמרים עמידים וכדומה * איסור שימושים ויעודים בעלי פוטנציאל זיהום‬ ‫או פגיעה אחרת במימי החופין ושפת הים * הבטחת נגישות הציבור לים תוך שילוב צירי מעבר אל שפת הים‪,‬‬ ‫בכל תכנית בתחום ההשפעה החופי‪.‬‬ ‫המלצות כלליות‬ ‫•‬ ‫תכנית מתאר למימי החופין ‪ -‬הכנת תכנית מתאר סטטוטורית למימי החופין או לפחות לרצועת‬ ‫המשברים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מיפוי מחייב לקוי איסור בנייה ‪ -‬המלצה במסגרת עדכון תמ"א ‪ 13‬לקביעה גיאודטית של קו ביבשה ‪100 -‬‬ ‫מ' מזרחית מקו המים או יותר‪ ,‬לפי הצורך‪ ,‬שמערבה ממנו תאסר הבנייה ואף סימונו הפיזי בקטעים‬ ‫מתאימים‪ .‬הטעמים‪ * :‬שמירת מרחב חופי‪ ,‬בהתאם לעקרונות במסמך * חגורת הגנה מאפשרות עליית‬ ‫מפלס הים * הגנה על ערכי טבע‪ ,‬נוף )כולל שפכי נחלים(‪ ,‬גיאולוגיה וארכיאולוגיה במרחב החופי‪.‬‬ ‫•‬ ‫חובת הגשת תסקירי השפעה על הסביבה על כל סוגי התכניות במימי החופין ובשפת הים ועיגון תכולתם‬ ‫המינימילית בהוראות‪.‬‬ ‫•‬ ‫התסקירים יכללו לפחות את נושאי תנאי הים‪ ,‬הסעת החולות והאירוזיה החופית‪ ,‬ערכי טבע‬ ‫וארכיאולוגיה‪ ,‬המצוק החופי‪ ,‬נגישות ופתיחות לציבור והתייחסות לאפשרות עליית מפלס פני הים‬ ‫בעתיד‪ ,‬בכל מקרה רלבנטי‪.‬‬ ‫•‬ ‫אמנות בינלאומית ‪ -‬על ישראל‪ ,‬כחברה בקבוצת המדינות המודרניות המפותחות‪ ,‬לשאוף לחתום ולאשרר‬ ‫את האמנות הבינלאומיות שעדיין לא אושרו העוסקות באיכות סביבה‪ ,‬מורשת‪ ,‬ארכיאולוגיה ועוד בים‬ ‫והסדרת שימושים‪ ,‬תוך בחינת השלכות על אינטרסים מיוחדים לישראל‪ ,‬היכן שקיימים כאלה‪.‬‬ ‫•‬ ‫זכיונות ‪ -‬הענקת זכיונות לפיתוח ולשימוש בשפת הים ובמימי החופין תהיה בדרך של מכרז בין יזמים‬ ‫לתקופה מוגבלת‪.‬‬ ‫המדיניות המוצעת לרצועת המדף הרדוד‬ ‫רצועת המדף הרדוד מוגדרת כאיזור המשתרע בטווח העומקים של ‪ 30-10‬מ'‪ ,‬במקביל לקו החוף‪ .‬רוחב רצועת‬ ‫המדף הרדוד נע בין כ‪ 1.5-‬ק"מ לכ‪ 2.5-‬ק"מ‪ .‬מרחק ממוצע של גבולה המערבי של הרצועה מקו החוף הוא כ‪3-‬‬ ‫ק"מ‪.‬‬ ‫רצועה זו מתאפיינת בכך שלאורכה עדיין מתרחשת הסעת הסדימנטים‪ .‬הרצועה ממוקמת מערבית לרוב‬ ‫המבנים הימיים בקו החוף‪ ,‬למעט נמל אשדוד ומזחי הפחם בחדרה ובאשקלון )עיקר הסעת החולות מתרחשת‬ ‫בתחום רצועת המשברים‪ ,‬מ‪ 0 -‬מ' עד ‪ 10‬מ' עומק(‪ .‬רכסי כורכר בקרקעית הים‪ ,‬שכיוונם בדרך כלל במקביל לקו‬ ‫החוף‪ .‬כאשר חלקם בולט מעל קרקעית הים‪ .‬אלו מהווים בית גידול עשיר‪ ,‬ייחודי וחשוב למגוון החיים בים‪.‬‬ ‫‪100‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫ברצועת המדף הרדוד נמצאים אזורי הדיג החשובים ביותר בצפון הארץ‪ .‬רכסי הכורכר הבולטים מעל קרקע‬ ‫הים מצפון לעתלית ועד לראש הנקרה ורצועות החול מעתלית דרומה בעומק של ‪ 30-15‬מ'‪.‬‬ ‫רצועת המדף הרדוד מחולקת ל‪ 14-‬קטעי רוחב )מפת רמות התערבות מומלצות לתאי שטח )רצועת המשברים‬ ‫ושפת הים(‪ ,‬חוף הים של צפון ישראל‪ ,‬מוצגת בפרק ‪ ,8‬איכות והנדסת סביבה‪ ,‬מפה ‪ ,8.2‬להלן(‪ .‬המדיניות‬ ‫המוצעת לרצועה זו מתייחסת לדינמיות של הים ולוקחת בחשבון טווחי השפעה של מבנים ימיים למיניהם‬ ‫ושל תופעות פיזיות‪.‬‬ ‫קווי מדיניות‪:‬‬ ‫•‬ ‫תינתן עדיפות לפיתוח לשימושים אנושיים שונים‪ ,‬לתשתיות ולפעילות בטחונית מול חופים עירוניים ו‪/‬או‬ ‫מתועשים‪ ,‬כולל פעילות שיט וקיט אינטנסיבית הקשורה לפעילויות פנאי ולא מול חופים פתוחים‪.‬‬ ‫•‬ ‫קטעי רצועת המדף הרדוד הנמצאים מול חופים המשמשים כיום לתשתיות‪ ,‬ייועדו לשילוב וריכוז‬ ‫שימושים של תשתיות שונות‪ .‬יש להשתדל שכל יוזמת תשתית עתידית תתוכנן בתחום איזור תשתיות‬ ‫קיים )נמלים‪ ,‬מסופי דלק וגז‪ ,‬תחנות כח‪ ,‬מתקני התפלה וכו'(‪,‬‬ ‫•‬ ‫אם ימצאו שדות נפט או גז בתחומי רצועה זו בקרקעית הים‪ -‬תותר פעילות של קידוחים והפקה‪ ,‬כפוף‬ ‫להוראות סביבתיות מחמירות ואמצעים למניעת זיהום ים עפ"י סטנדרטים בינלאומיים מקובלים‪.‬‬ ‫•‬ ‫אם יתברר כי מתקיימות אוכלוסיות מיוחדות או בתי גידול נדירים ברצועה זו שלא מול חופים פתוחים או‬ ‫טבעיים‪ ,‬יש לטפח ולשמר אזורים אלה‪.‬‬ ‫המדיניות המוצעת לרצועות העומק‬ ‫רצועות העומק הן רצועת המדף ורצועת המדרון‪ .‬אינטנסיביות השימוש ברצועות אלו מועטה‪ .‬רצועת המדף‬ ‫מתאימה למיקום האיים המלאכותיים בשל היותה מערבית לאיזור הסעת החול ולמיקום כלובי דגים ‪ -‬בעומק‬ ‫של כ‪ 60-‬מ' ויותר וכן מערבית לתשתיות לאומיות כמו צנרת הגז הטבעי‪ .‬ברצועת המדרון השימושים העיקריים‬ ‫הם תנועות כלי שיט‪ ,‬בנתיבים המיועדים לכך‪ .‬המדיניות המוצעת ברצועות העומק תואמת לעקרונות המדיניות‬ ‫המוצגים במסמך מדיניות מימי חופין‪.‬‬ ‫חופים עירוניים‬ ‫החופים העירוניים הם העמוסים ביותר במשתמשים מבין סוגי החופים‪ ,‬ובעלי מיגוון השימושים הרב ביותר‪.‬‬ ‫החופים מהווים אחד התורמים המרכזיים להעלאת איכות החיים העירונית‪ .‬מדיניות פיתוח החופים העירוניים‬ ‫תבוצע לאור שמירת האינטרס וזכויות הציבור בחוף הים‪ ,‬תוך מתן אפשרות לפיתוח כלכלי עירוני בעל זיקה‬ ‫לחוף הים והבטחת פיתוח בר קיימא‪.‬‬ ‫קווי מדיניות‪:‬‬ ‫•‬ ‫שמירת רצף שטח פתוח לאורך רצועת החוף ורכסי הכורכר על ידי פיתוח טיילת חוף באיזור החול ומצוק‬ ‫הכורכר‪ ,‬בהתאם לתנאים הפיזיים במקטעי החוף השונים ויצירת "פארק חוף"‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח והרחבת חופי רחצה לטובת כלל הציבור על ידי שימוש בטכנולוגיות מתאימות )הזנת חול ו‪/‬או‬ ‫שוברי גלים וכד'( באיזורים מתאימים‪.‬‬ ‫‪101‬‬ ‫•‬ ‫הבטחת איזורי רחצה פתוחים לכלל האוכלוסיה ומניעת חופים פרטיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫הגנה על איזור מצוק הכורכר גם על ידי פיתוח מבוקר‪ ,‬הרחקת הבינוי מראש המצוק ו‪/‬או בתחום המים‪.‬‬ ‫•‬ ‫יצירת צירים ירוקים וצירי הולכי רגל לקישור בין העורף הבנוי וטיילות החוף‪ ,‬וחיבור שטחים פתוחים‬ ‫פנים‪-‬עירוניים לאיזור החוף‪.‬‬ ‫•‬ ‫ליווי טיילות החוף בפיתוח שירותים‪ ,‬אמצעי בילוי תואמי חוף ואטרקציות לקהל הרחב‪ ,‬לגיוון היצע‬ ‫הפעילויות בעורף החוף‪ ,‬תוך שמירת הנחיות ומגבלות בינוי מחייבות‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח עורף החוף וחזית הבינוי לים בצורה מבוקרת‪ ,‬למניעת חזית חומתית ולשמירת מירב המבטים לחוף‬ ‫מעומק הפיתוח בעורף החוף ובתחום העירוני הסמוך‪.‬‬ ‫•‬ ‫כנ"ל‪ ,‬למניעת פגיעה במשטר הרוחות )בריזה( באיזור החוף‪.‬‬ ‫•‬ ‫פיתוח אזור החוף בדגש על אוכלוסיית המשתמשים והולכי הרגל‪ ,‬תוך אספקת פתרונות מתאימים‬ ‫להצללה ולנוחות אקלימית‪.‬‬ ‫•‬ ‫יצירת נכסים רבים לציבור לאורך רצועת החוף ממזרח לשפת הים ‪ -‬כיכרות‪ ,‬רחובות‪ ,‬טיילות חוף‪ ,‬שטחי‬ ‫חנייה‪ ,‬שירותי חוף וכו' באמצעות פיתוח ציבורי ו‪/‬או כלכלי‪ ,‬זכיונות בעורף הבנוי‪ ,‬הסמוך לחוף‪.‬‬ ‫•‬ ‫חנייה ‪ -‬אספקת פתרונות לחנייה ליד החופים ההמוניים‪ ,‬תוך תכנון מבוקר וקפדני‪ ,‬ניצול המרחב התת‬ ‫קרקעי והמנעות ממשטחי חנייה גדולים‪ .‬שימוש בגינון ועצים להגנה אקלימית ומניעת משטחי אספלט‬ ‫רציפים‪.‬‬ ‫•‬ ‫יבוצע תכנון מתארי לכלל רצועת החוף העירוני של רשות‪ ,‬שיבחן באופן משולב בין השאר את התכניות‬ ‫המפורטות המוצעות לאותו איזור‪.‬‬ ‫תחבורה ימית‬ ‫התחבורה הימית העיקרית במימי החופין מתאפיינת בהתאם לתפקודי הנמלים והמעגנות על פי החלוקה‪* :‬‬ ‫נמלים מסחריים ‪ -‬חיפה ואשדוד * נמלי אנרגיה )דלק ‪ +‬פחם( ‪ -‬קצא"א אשקלון‪ ,‬חדרה‪ ,‬חיפה ות"א * נמלי קיט‪,‬‬ ‫ספורט ודייג ‪ -‬מעגנות באשקלון‪ ,‬אשדוד‪ ,‬יפו‪ ,‬הרצליה‪ ,‬חיפה‪ ,‬עכו ועזה‪.‬‬ ‫נתיבי השייט אל ומהנמלים וביניהם מוסדרים ומפורסמים הן במפות הימיות והן באמצעות "הודעות לימאים"‪.‬‬ ‫נתיבי השיט לאורך החופים חופשיים לשייט‪ ,‬למעט איזורים שפורסמו כאיזורים סגורים‪ .‬נפח שינוע המטענים‬ ‫בנמלים המסחריים יגדל בהתמדה ולפיכך מתבצעת כיום פעילות בנייה אשר נועדה להכפיל תוך עשור את נפח‬ ‫שינוע המטענים בנמלים‪.‬‬ ‫קיבולת העגינה במעגנות גדלה בחמש השנים האחרונות מ‪ 1,000-‬מקומות עגינה לכ‪ 3,000-‬מקומות עגינה‪,‬‬ ‫והעגינה בפועל גדלה מ‪ 1,000-‬כ"ש ל‪ 1,500-‬כ"ש בשנת ‪ .1999‬יש לצפות לגידול בפעילות הקיט והספורט לאורך‬ ‫החופים ובעיקר סביב המעגנות‪ .‬פעילות הדייג תשמור על הרמה הנוכחית‪ ,‬אולם ייתכן ותגדל פעילות חוות‬ ‫הדגים במימי החופין‪.‬‬ ‫המדיניות המומלצת היא כי פיתוח נמלי סחר ואנרגיה ירוכז בהרחבת נמלים קיימים ולא תותר בניית נמלים‬ ‫חדשים‪.‬‬ ‫‪102‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫תשתיות לאורך חופי חיפה‬ ‫התשתיות העיקריות הקיימות‪ * :‬נמל חיפה * תחנות כח חיפה * צינורות דלק לתחנת הכח חיפה * מסוף דלק‬ ‫לתשתיות נפט בחיפה * מסוף כימיקלים ‪ -‬קו פרוטארום‪ ,‬מפרץ חיפה * מוצאים לים ‪ -‬צינורות ניקוז ושפכים‪.‬‬ ‫קוי מדיניות‪:‬‬ ‫•‬ ‫הקמת התשתיות העתידיות מוטות הים‪ ,‬באתרים המוגדרים כיום כאתרי תשתית‪ -‬נמל חיפה‪.‬‬ ‫•‬ ‫תשתית לייצור אנרגיה אשר לה זיקה לים תוקם בשטחים המיועדים כיום לנמלים‪ .‬לדוגמא‪ ,‬מתקני‬ ‫התפלת מי ים‪ ,‬מסופי וצנרת גז טבעי בים‪.‬‬ ‫•‬ ‫יש לאשר קידוחי נפט ו‪/‬או גז בים‪ ,‬בכל מקום הנראה מתאים על פי סקרים ומחקרים‪ ,‬בכפוף להנחיות‬ ‫סביבתיות מחמירות ומגבלות מערכת הביטחון‪.‬‬ ‫•‬ ‫יש לשאוף להניח כבלים בתוואי בו קיימים כבר כבלים‪ ,‬או צנרת תשתית אחרת‪.‬‬ ‫•‬ ‫יש לאפשר פיתוח נמל חיפה כדי שיתאים לכמויות ושיטות שינוע מטענים מודרניות המקובלות כיום‬ ‫בעולם‪ .‬ניתוח ההרחבה ופיתוח הנמל הקיים יבוצע תוך מיצוי מלוא הקיבולת האפשרית‪.‬‬ ‫•‬ ‫צנרת או מסוע המחברים תשתיות בים ליבשה‪ ,‬או הקיימת כתשתית בפני עצמה‪) ,‬כגון גז( תונח אף‬ ‫היא באזורים שמול נמלי תשתית‪.‬‬ ‫מעגנות‬ ‫מעגנות מיועדות לשמש כנמלים לכלי שיט קטנים הכוללים יאכטות‪ ,‬סירות ספורט וסירות דיג‪ .‬מעגנות מהוות‬ ‫מוקד טיול ובילוי לקהל מבקרים ובסיס למועדוני שיט‪ .‬המשתמשים במעגנות )כולל המבקרים( הם חלק‬ ‫מהציבור שזכאי להנות מהשימוש בשפת הים‪ .‬השימוש במעגנות כחלק מתרבות הפנאי ‪ -‬צפוי לגדול‪ .‬בשנים‬ ‫האחרונות יש שימוש במעגנות כאטרקציה לפיתוח נדל"ני יקר בקו החוף הכולל יבוש הים‪.‬‬ ‫מנתוני מנהל הספנות והנמלים מסתבר שהיצע המקשרים הנוכחי )גם ללא מתקני אחסנה יבשה בקומות‪ ,‬וללא‬ ‫המרינה המתוכננת לחיפה( יהיה גדול מן הביקוש להם עד שנת ‪ 2005‬בקירוב‪ ,‬אולם פריסתם וריכוזם בדרום‬ ‫ובמרכז הארץ אינם נותנים מענה לביקוש בצפון הארץ‪.‬‬ ‫מעגנות נוספות קיימות בקו החוף מול תחנות הכח ומתפקדות כבריכות השפייה למי ים המשמשים לקירור‬ ‫יחידות הכח בתחנות הכח‪.‬‬ ‫מדיניות‪:‬‬ ‫•‬ ‫בניית מעגנות חדשות תיבחן תוך ניטור שוטף של קצב גידול כלי השיט ובדיקה מקיפה לצורך במעגנות‬ ‫נוספות אחת לחמש שנים על פי הצרכים האזוריים ואם הוכח כי קיים מחסור‪.‬‬ ‫•‬ ‫לא תוקמנה מעגנות נוספות במקום שאין החלטות מפורטות מחייבות של הועדה למימי חופין‪.‬‬ ‫•‬ ‫מוצע כי מעגנות נוספות יאושרו בועדה למימי חופין רק לאחר עדכון תמ"א ‪ 13‬ויצירת הבחנה ברורה בין‬ ‫מעגנות מסוגים שונים על פי גודלן‪ ,‬מיקומן והפיתוח הצמוד להן‪.‬‬ ‫‪103‬‬ ‫•‬ ‫המדיניות בנושא בניית מעגנות נוספות על אלו הקיימות‪ ,‬חייבת להגזר מפונקציית הביקוש למקשרי כלי‬ ‫שייט ותוך מציאת פתרונות להשפעתן של המעגנות החדשות על הסביבה הימית והחופית ועל טובת‬ ‫הציבור‪.‬‬ ‫•‬ ‫יש לחייב את כל המעגנות להציע ללקוחותיהן מתקני אחסנה יבשה בקומות‪ ,‬וכך להקטין במידה ניכרת‬ ‫את הביקוש למקשרים‪.‬‬ ‫•‬ ‫בעת בניית מעגנה יוקצו בה מקומות עגינה לסירות דיג שבעליהן שייכים לקהילה שבתחומה נבנית‬ ‫המרינה ויוקצה שטח למועדוני שיט לנוער‪.‬‬ ‫•‬ ‫בכל מעגנה חייבת להישמר הנגישות של הציבור למים‪.‬‬ ‫מסמך המדיניות למימי חופין עוסק בנושאים נוספים כמו איים מלאכותיים‪ ,‬יבוש ים‪ ,‬מבנים ימיים שונים ועוד‪.‬‬ ‫מפת רמות התערבות מומלצת בתאי שטח )רצועת המשברים ושפת הים( מופיעה בפרק ‪ ,8‬איכות והנדסת‬ ‫סביבה‪ ,‬מפה ‪ .8.2‬גם טבלת ערכיות תאי השטח לקטע החוף של חיפה מופיעה שם‪.‬‬ ‫‪ 2.6.2‬סקר השטחים הפתוחים‬ ‫סקר השטחים הפתוחים נערך על ידי צוות תכנון בראשות ד"ר ענת גונן ותהל – מהנדסים ויועצים בע"מ‪,‬‬ ‫בהזמנת המועצה הארצית לתכנון ולבניה‪ ,‬משרד הפנים‪ ,‬מינהל התכנון‪ .‬הסקר כולל מפות נושאיות בתחומים‬ ‫אקולוגיה‪ ,‬החקלאות והכפר‪ ,‬רווחה ופנאי‪ ,‬תרבות ומורשת‪ ,‬תשתיות על ומרקם בנוי‪ .‬פירוט המפות הנושאיות‬ ‫מופיע בטבלה להלן‪ .‬הסקר נמצא בהתהוות‪ ,‬מאגר המידע מתוכנן להתעדכן מעת לעת‪ .‬יש מפות הדורשות‬ ‫עדיין עיבוד מיוחד ושכבות אשר אין לגביהן כל המידע‪.‬‬ ‫שכבות הסקר הנוגעות לעיר חיפה מופיעות בפרק ‪ - 8‬איכות והנדסת הסביבה‪ ,‬מפה מס' ‪ 8.1‬להלן‪.‬‬ ‫לוח ‪ :2.1‬שכבות נושאיות בסקר השטחים הפתוחים בתחום העיר חיפה‬ ‫אקולוגיה‬ ‫נושא‬ ‫מסלע וקרקע‬ ‫כרייה וחציבה‬ ‫הידרולוגיה‬ ‫צומח‬ ‫מעיינות ראשיים ואתרי קידוח‬ ‫צומח נדיר‪ ,‬אנדמי ומיוחד‬ ‫חי‬ ‫אזורי קינון ופעילות של עופות‬ ‫שכבה‬ ‫תכנית מתאר ארצית חלקית לאתרי כרייה וחציבה‬ ‫לחומרי גלם לבניה ולסלילה תמ"א ‪ ,14‬אתרי מחצבות‬ ‫מעיינות ראשיים ואתרי קידוח‬ ‫צומח נדיר ואנדמי‬ ‫עצים בוגרים‬ ‫עופות דורסים )אזורי קינון‪ ,‬רחיפה ופעילות(‬ ‫ציפורים )אזורי חשיבות ורגישות(‬ ‫ציפורים )אזורי חשיבות ורגישות(‬ ‫מפה‬ ‫בתי גידול‬ ‫ייחודיים‬ ‫מסלול נדידת ציפורים‬ ‫החקלאות והכפר‬ ‫נושא‬ ‫קרקע‬ ‫שכבה‬ ‫מפה‬ ‫סקר קרקע‬ ‫רגישות קרקע להשקיה בקולחים‬ ‫סקר קרקע‬ ‫רגישות קרקע להשקיה בקולחים‬ ‫‪104‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫רווחה ופנאי‪ ,‬תרבות ומורשת‬ ‫נושא‬ ‫ארכיאולוגיה‬ ‫מורשת‬ ‫והתיישבות‬ ‫שכבה‬ ‫אתרים ארכיאולוגיים סטטוטוריים‬ ‫אתרים ארכיאולוגיים סטטוטוריים‬ ‫מכלולים ארכיאולוגיים‬ ‫מפה‬ ‫אתרים ארכיאולוגיים סטטוטוריים‬ ‫אתרי מורשת והתיישבות‬ ‫מכלולים ארכיאולוגיים‬ ‫תשתיות על‬ ‫נושא‬ ‫מים וביוב‬ ‫פסולת‬ ‫מפה‬ ‫איגום‪ ,‬החדרה וניצול מים עיליים‬ ‫קווים ומתקני מים‪ ,‬ביוב וקולחים‬ ‫אזורי השפעה מתקני ביוב וקולחים‬ ‫אזורי הזנה של אקוויפרים לפי כמויות העשרה‬ ‫אתרי סילוק פסולת‬ ‫אזורי השפעה של אתרי סילוק פסולת‬ ‫שכבה‬ ‫איגום‪ ,‬החדרה וניצול מים עיליים‬ ‫מים )מתקנים ומערכת הולכה(‬ ‫ביוב )מתקנים ומערכת הולכה(‬ ‫קולחים )קווים‪ ,‬אזורי איגום ומתקני טהור(‬ ‫אזורי השפעה מתקני ביוב וקולחים‬ ‫אזורי הזנה של אקוויפרים לפי כמויות העשרה‬ ‫אתרי סילוק פסולת‬ ‫אזורי השפעה של אתרי סילוק פסולת‬ ‫‪ 2.6.3‬תכנית אב לנחל הקישון‬ ‫תכנית אב לנחל הקישון הוזמנה על ידי רשות נחל הקישון )המאגדת ‪ 33‬גופים שונים(‪ .‬התכנית נערכה ע"י צוות‬ ‫תכנון בראשות עמוס ברנדייס ויצאה לאור במאי ‪ .2001‬מטרת התכנית שיקום נחל הקישון ותפיסתו כמשאב‬ ‫וכנכס ציבורי‪.‬‬ ‫ניצול נכון של הנחל עתיד להעלות את איכות ורמת החיים לכלל תושבי מטרופולין חיפה והמרחב הסובב‬ ‫אותו‪ .‬התכנית הנה כוללת ורב תחומית ומציעה מדיניות ואמצעים לשיקום הנחל והפיכתו לנחל חי‪.‬‬ ‫המלצת תכנית האב היא לעגן את עקרונות התכנית בתכנית מתאר מחייבת למרחב נחל הקישון‪.‬‬ ‫עקרונות לשיקום נחל הקישון‬ ‫•‬ ‫הנחל והמרחב לאורכו יהפכו ממטרד למשאב‪.‬‬ ‫•‬ ‫בנחל יזרמו מים באיכות גבוהה ובכמות מספקת אשר יאפשרו שיקום אקולוגי ונופי ופיתוח פעילויות פנאי‬ ‫ונופש בנחל ובמרחב לאורכו‪.‬‬ ‫•‬ ‫כל מקורות הזיהום של הנחל יטופלו ויוזרמו אליו מים ממקורות ציבוריים ומבוקרים בלבד‪.‬‬ ‫•‬ ‫הזרמת המים לנחל תתבסס על הזרמת מי קולחין מטוהרים באיכות מתאימה למעלה הנחל‪.‬‬ ‫•‬ ‫לאורך אפיק נחל הקישון תפותח מערכת שטחים פתוחים אשר תכלול רמות שונות של שימור ופיתוח‬ ‫התואמות את הרגישויות האקולוגיות והנופיות של קטעי הנחל השונים‪ ,‬תוך שילוב פעילויות פנאי ונופש‪.‬‬ ‫•‬ ‫עקרון שמירת האיזון בין פיתוח לשימור ינחה את שיקום נחל הקישון בכל אחד מקטעי הנחל השונים‪.‬‬ ‫•‬ ‫תכנון השטח הפתוח צריך להתחשב בעקרון שככל שמתקרבים לנחל ולגדותיו‪ ,‬הרגישות הסביבתית והערך‬ ‫הסביבתי גדל‪.‬‬ ‫‪105‬‬ ‫מפה ‪ : 2.13‬תכנית אב לנחל הקישון‬ ‫תשריט יעודי קרקע‬ ‫‪106‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫תכנית מנחה למרחב נחל הקישון‬ ‫•‬ ‫הקישון "כליבה ירוקה המקשרת בין שני חלקי המטרופולין"‪.‬‬ ‫•‬ ‫פארק נחל רציף לכל אורך הקישון ויובליו‪.‬‬ ‫•‬ ‫"קישורים ירוקים" ‪ -‬לעומק המרחבים הבנויים והפתוחים לאורך נחל הקישון )פארקים‪ ,‬שדרות‪ ,‬שבילי‬ ‫הליכה ועוד(‪.‬‬ ‫•‬ ‫שימושים עסקיים ‪ -‬מטרופוליניים עם זיקה לנחל הקישון במורד ‪ -‬השימושים יפותחו תוך ראיה של תכנון‬ ‫כולל עם זיקה לנחל הקישון ושמירה על ה"קישורים הירוקים"‪.‬‬ ‫•‬ ‫פארק מטרופוליני מרכזי ‪ -‬באזור שטחי יגור ונשר‪ ,‬הפארק ישרת את כל תושבי המטרופולין‪ .‬הפארק יכלול‬ ‫בחלקו שימושי פנאי ונופש אינטנסיביים ויזמיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫פארק נחל אקסטנסיבי במעלה הנחל ‪ -‬שטח פתוח השומר על ערכיו היחודיים של נחל הקישון והמרחב‬ ‫לאורכו‪ .‬ישמרו השטחים הפתוחים לאורך הנחל אך יותרו פעילויות פנאי ונופש במוקדים קטנים ומוגדרים‬ ‫לאורכו‪.‬‬ ‫נחל הקישון נחלק בתכנית לחמישה חלקים‪ .‬תשריט התכנית מגדיר כוונות ועקרונות תכנון ומראה את‬ ‫השתלבות נחל הקישון במרחב הסובב ללא סימון גבול המרחב‪ .‬יעודי הקרקע מוצגים באופן סכמטי‪ .‬להלן‬ ‫מוצגים שני קטעי הנחל בתחום חיפה והנוגעים לחיפה‪.‬‬ ‫נחל הקישון ‪ -‬קטע המרחב האורבני‬ ‫קטע המרחב האורבני נמצא בתחום העיר חיפה‪ ,‬בין שפך נחל הקישון לים ועד לשדרות ההסתדרות‪ .‬תשריט‬ ‫קטע המרחב האורבני מופיע במפה ‪ ,2.13‬לעיל‪ .‬להלן מפורטות המלצות המדיניות על פי התכנית‪.‬‬ ‫•‬ ‫נחל נקי וסילוק הבוצה‪.‬‬ ‫•‬ ‫שמירה על רצף פתוח מעמק זבולון )שדרות ההסתדרות(‪ ,‬לאורך הנחל ועד לים )הנמל(‪.‬‬ ‫•‬ ‫ניצול המשאבים האקולוגיים והנופיים ליצירת מגוון פעילויות פנאי ונופש אורבני בנחל ולאורכו )שיקום‬ ‫המזבלה‪ ,‬דיג‪ ,‬שייט ועוד(‪.‬‬ ‫•‬ ‫פארק נחל בעל אופי עירוני‪ ,‬ברוחב משתנה של לפחות ‪ 60‬מטר בגדה הצפונית ו‪ 30-‬מ' בגדה הדרומית‪ ,‬כפי‬ ‫שהסכימה עליה רשות הנמלים‪.‬‬ ‫•‬ ‫בינוי אורבני איכותי עם זיקה לנחל הקישון ולפארק "‪ "WATERFRONT‬מטרופוליני עם מסעדות‪ ,‬בתי‬ ‫קפה‪ ,‬בתי מסחר ועוד‪ .‬חזית בינוי עם הפנים לנחל ומול הירוק‪ ,‬ארוכה ככל האפשר‪.‬‬ ‫•‬ ‫קישורים ירוקים ברמה מטרופולינית‪ ,‬אורבנית ומקומית לעומק הבינוי החדש והישן‪.‬‬ ‫•‬ ‫שימור צירים ויזואלים רחבים בעלי משמעות מבחינה ציבורית והתאמת הבינוי לצירים אלו‪ .‬יש לעגן‬ ‫במסגרת תכניות מתאר הוראות לשמירה על צירים ויזואלים מקטע זה לכוון חיפה והכרמל‪.‬‬ ‫•‬ ‫חיבור לנמל‪ ,‬לשדה התעופה ולפונקציות חשובות בסביבה‪.‬‬ ‫•‬ ‫מעגן הדייג ‪ -‬יפותח כמרכז הסברה תיירותי בשילוב פארק אורבני‪.‬‬ ‫•‬ ‫הקמת מרכז מבקרים של רשות נחל הקישון‪.‬‬ ‫‪107‬‬ ‫•‬ ‫עין סעדיה ונחל סעדיה ‪ -‬בקטע שבין עין סעדיה ועד מקום כניסת הנחל למובל בטון‪ ,‬תישמר רצועה ירוקה‬ ‫פתוחה‪ ,‬ברוחב מינימלי של ‪ 20‬מטר משני צידי הנחל‪ ,‬וייעשה נסיון לשמר‪ ,‬ככל האפשר‪ ,‬את מגוון הצומח‬ ‫ובעלי החיים בסמוך לנחל‪.‬‬ ‫•‬ ‫שטח המזבלה ישוקם וינוצל כשטח ירוק עם שבילי הליכה ונקודות תצפית למרחב הנחל‪.‬‬ ‫•‬ ‫יפותחו שלושה קישורים ירוקים בקטע זה של הנחל‪ :‬קישור חיפה )קישור ויזואלי(‪ ,‬קישור שדה התעופה‬ ‫וקישור מורדות חיפה‪.‬‬ ‫תשריט קטע המרחב האורבני )במפה ‪ 2.13‬לעיל( מציג את נחל הקישון וכן קטע תוואי חדש של הנחל‪ .‬משני‬ ‫צידי הנחל מסומן שטח לפארק בעל אופי עירוני‪ .‬צפונית לפארק הנחל מוצע שטח למסחר‪,‬תעסוקה ומבני‬ ‫ציבור בזיקה לנחל הקישון במסגרת שימושים מטרופוליניים‪ .‬מדרום לנחל )באזור צומת הקריות וצומת‬ ‫הקישון( מיועדים שטחים למסחר‪ ,‬תעסוקה ותעשיה ללא זיקה לנחל הקישון‪ .‬לאורכו של נחל סעדיה מוצע‬ ‫פארק אקסטנסיבי ובו שימור שיקום וטיפוח גדות הנחל‪ .‬בקטע לאורכו הנמצא בחוף שמן‪ ,‬מוצע אזור תעסוקה‬ ‫ומוסדות ציבור בזיקה לנחל הקישון‪ .‬מוצעים מוקדי פנאי ונופש – מעגן הדיג ועין סעדיה‪.‬‬ ‫נחל הקישון ‪ -‬קטע הפארק המטרופוליני‬ ‫קטע הפארק המטרופוליני נמצא בשולי העיר חיפה בתחום של המועצה האזורית זבולון‪ ,‬נשר ושטחים ללא‬ ‫שיפוט‪ .‬תשריט קטע הפארק המטרופוליני מופיע במפה ‪ .2.13‬להלן מפורטות המלצות המדיניות על פי התכנית‪.‬‬ ‫•‬ ‫נחל נקי וסילוק הצנרת המזהמת‪.‬‬ ‫•‬ ‫שיקום שתי גדות הנחל לכל אורכן‪.‬‬ ‫•‬ ‫ריכוז ואיחוד של תשתיות‪.‬‬ ‫•‬ ‫ישמר קשר )על‪-‬ידי רצועה פתוחה( למכלול נחל ציפורי ולמערכת השטחים הפתוחים של קרית אתא‪.‬‬ ‫•‬ ‫מימוש המלצות הסקר האינטגרטיבי בכל הקשור לחומרים מסוכנים ותכנון עתידי‪ ,‬בסמיכות לריכוזים של‬ ‫חומרים מסוכנים‪.‬‬ ‫•‬ ‫אימוץ מתוך תמ"א ‪ 32‬את החלופה של מיקום אתר הגפ"מ בתוך מתחם דשנים‪ ,‬על מנת למזער את‬ ‫הפגיעה הסביבתית בפארק המטרופוליני‪.‬‬ ‫•‬ ‫צימצום מטרדים ממכון הטיהור ומגורמים נוספים בסביבה‪.‬‬ ‫•‬ ‫החזרת הפיתולים לתוואי הנחל בסמוך לבתי הזיקוק ופיתוח של פארק אקסטנסיבי ‪" -‬פארק הפיתול"‪.‬‬ ‫•‬ ‫פארק מטרופוליני‪ ,‬גדול ככל האפשר‪ ,‬כך שישמר מרחב פתוח בין אזורי הבינוי‪ ,‬בשילוב שימושים‬ ‫אקסטנסיביים ואינטנסיביים‪ .‬מיגוון פעילויות פנאי ונופש‪.‬‬ ‫•‬ ‫בינוי אורבני איכותי עם זיקה לנחל הקישון ולפארק ‪ -‬מסעדות‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬בתי מסחר‪ ,‬תעסוקה ועוד‪.‬‬ ‫•‬ ‫בריכות נשר ‪ -‬אגמים לפנאי ולנופש ושילוב במערכת המים‪.‬‬ ‫בקטע זה של הקישון יפותחו שני קישורים ירוקים לסביבה הבנויה‪ :‬קישור קרקעות הצפון וקישור נשר‪ .‬תשריט‬ ‫קטע הפארק המטרופוליני )מפה ‪ (2.13‬מציג את נחל הקישון וכן קטע תוואי חדש של הנחל‪ .‬משני צידי הנחל‬ ‫מסומן שטח לפארק אקסטנסיבי בו מיועד שימור‪ ,‬שיקום וטיפוח הגדות‪ .‬מדרום לבתי הזיקוק הפארק רחב‬ ‫מימדים‪ .‬בין תוואי הנחל וכביש מס' ‪ 75‬מיועדים שטחים נרחבים לפארק נחל מטרופוליני בשילוב שימושים‬ ‫‪108‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫אקסטנסיביים‪ .‬בדרומו מיועד אתר בריכות נשר למוקד פנאי ונופש בתור אגם המשולב במערכת המים של‬ ‫הנחל‪.‬‬ ‫‪ 2.6.4‬תכנית אב לטיפול בפסולת יבשה במחוז חיפה‬ ‫אומצה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה ביום ‪.3.5.2005‬‬ ‫במחוז חיפה מיוצרים כ‪ 500,000-‬טון פסולת יבשה בשנה‪ .‬הנפח הזמין להטמנה במחוז כיום עומד על כ‪300,000-‬‬ ‫טון בלבד‪ .‬בשל מצוקה חריפה של אתרים לסילוק פסולת יבשה‪ ,‬קיבלה ממשלת ישראל החלטה להסדיר את‬ ‫הטיפול בפסולת היבשה‪.‬‬ ‫תוכנית אב לטיפול בפסולת יבשה הוכנה על ידי עובדי משרד איה"ס ומשרד הפנים‪ ,‬בסיוע של ועדת עבודה‬ ‫ובליווי של ועדת היגוי‪.‬‬ ‫התוכנית קובעת הוראות בדבר פרישת אתרי סילוק לפסולת יבשה במחוז חיפה על פי ראיה אזורית כוללת של‬ ‫המחוז ותוך התייחסות למאפייני הביקוש ולאתרים פוטנציאליים במחוז‪.‬‬ ‫התוכנית קוראת להקמת מערכי ניהול וטיפול בפסולת יבשה בועדות המקומיות לתכנון ובנייה‪ ,‬ברשויות‬ ‫המקומיות במחוז‪ ,‬במשרדי הממשלה ובגופי הסמך שלהם‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪:‬‬ ‫‪ .1‬הטמעת ההבנה כי פסולת יבשה היא תוצר הכרחי של פעילות אדם וכי יש צורך בטיפול אינטגרטיבי‬ ‫בפסולת זו על ידי כל הגורמים הנוגעים לתחום‪.‬‬ ‫‪ .2‬קידום חלופות להטמנה של פסולת יבשה באמצעות הפחתה במקור‪ ,‬שימוש חוזר ומיחזור‪.‬‬ ‫‪ .3‬יצירת תשתית תכנונית לאיתור שטחים למתקני התשתית הנדרשים לצורך טיפול בפסולת יבשה במחוז‬ ‫חיפה‪ ,‬ובכלל זה אתרי סילוק‪ ,‬אתרי טיפול ותחנות מעבר‪ ,‬שיספקו פתרונות לצורכי הסילוק של פסולת‬ ‫יבשה במחוז חיפה לטווח הזמן הקצר והבינוני )‪.(2020‬‬ ‫‪ .4‬קביעת הוראות בדבר פרישת אתרי סילוק פסולת יבשה במחוז חיפה על פי ראיה אזורית כוללת של המחוז‬ ‫ותוך התייחסות למאפייני הביקוש ולאתרים פוטנציאליים במחוז‪.‬‬ ‫‪ .5‬הקמת מערכי ניהול וטיפול בפסולת יבשה בועדות המקומיות לתכנון ולבניה‪ ,‬ברשויות המקומיות במחוז‪,‬‬ ‫במשרדי הממשלה ובגופי הסמך שלהם‪ ,‬לשם הסדרת האיסוף וטיפול של פסולת יבשה מהיווצרותה ועד‬ ‫לסילוקה‪ ,‬ומניעת השלכה פראית שלה בשטח הפתוח וברשות הרבים‪.‬‬ ‫‪ .6‬סגירת אתרי השלכה לא מוסדרים של פסולת יבשה במחוז ושיקומם‪ .‬ניקוי אתרי השלכה פראית של‬ ‫פסולת יבשה‪.‬‬ ‫‪109‬‬ ‫‪ 2.7‬מגמות תכנון בחיפה‬ ‫פרק זה מציג מסמכי מדיניות המרכזים מידע תכנוני רב‪ ,‬הנוגע לעיר חיפה‪ .‬מסמכים אלו הוכנו על ידי עיריית‬ ‫חיפה‪ .‬המסמכים אינם סטטוטוריים אך מיועדים להוות שלב בהכנתן של תכניות סטטוטוריות‪ ,‬בעתיד‪ ,‬לאזורים‬ ‫בהם הם עוסקים‪ .‬המסמכים מבטאים‪ ,‬לרוב‪ ,‬מדיניות תכנון של העיריה הקודמת ונבחנים מחדש היום על ידי‬ ‫העיריה החדשה‪.‬‬ ‫‪ 2.7.1‬תכנון ופיתוח בהדר הכרמל‬ ‫תכנית להתחדשות הדר הכרמל )התח"לה(‬ ‫תכנית להתחדשות הדר נערכה ע"י אמיר מן – עמי שנער אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ‪ ,‬בהזמנת משרד‬ ‫מהנדס העיר ובשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון‪ ,‬חברות עירוניות‪ ,‬ומינהלים נוספים בעיריה‪ .‬דו"ח מסכם שלב‬ ‫ד' יצא לאור במרץ ‪ .2003‬העבודה נערכה תוך שיתוף פעיל של הציבור‪ .‬המסמך נעדר מעמד סטטוטורי‪.‬‬ ‫מטרות התכנית‪ * :‬לחולל תהליך של התחדשות בהדר הכרמל על על מרכיביו * להגביר הפעילות הכלכלית‬ ‫והיזמית * לגרום לשינוי סדר העדיפויות העירוני * לשמר ערכים היסטוריים‪ ,‬אורבניים ונופיים‪.‬‬ ‫עיקרי התכנית‪ * :‬תוספת של כ‪ 3500-‬יח"ד באמצעות ציפוף ומילוי‪ ,‬שיפוץ ושיקום מבנים קיימים‪ ,‬תוספות‬ ‫קומות וכן בנייה חדשה‪ ,‬בדומה להתחדשות לב העיר בתל אביב‪ .‬פרויקטים של בנייה אינטנסיבית וגבוהה‬ ‫יכולים להוות מוקד משיכה לאוכלוסיה חזקה‪ * .‬ארגון הרחובות המסחריים )הרצל‪ ,‬החלוץ‪ ,‬הנביאים( כ"קניון"‬ ‫בהיבט של התמחות‪ ,‬ניהול‪ ,‬שיווק ואחזקה ברמה גבוהה‪ * .‬עיצוב מדרחוב הרצל וברוולד המוצעים ליצירת‬ ‫נקודת מפגש ובילוי ראשית לתושבי הדר‪ .‬פיתוח רחובות אלו יהיה במשולב עם פתרון תחבורתי מקיף‪ ,‬שיפור‬ ‫המרחב הציבורי לרבות הרחובות‪ ,‬הגנים והסמטאות המדורגות ביניהם‪ * .‬פיתוח מוסדות תרבות עירוניים‬ ‫כמחוללי פעילות וקהל‪ ,‬פיתוח שלוחות אקדמיות‪ ,‬וכן הסבת מבנים למבני ציבור‪.‬‬ ‫במסגרת התכנית נבחנה תבנית הבינוי הכוללת בהדר באמצעות מודל תלת מימדי אשר בעזרתו נבחנו מבטים‬ ‫שונים‪ ,‬כלליים ומקומיים‪ ,‬מתוך המירקם ומחוצה לו‪ ,‬כולל פריסת מבנים בחלופות שונות ובגבהים שונים‬ ‫במתחמי המפתח‪ .‬מסקנות ניתוח זה מהוות מסד לגיבוש תבנית בנייה להדר הכרמל שעיקרה שמירה על הבנייה‬ ‫המרקמית הקיימת עם שילוב מספר מבנים גבוהים במיקומים ספציפיים‪ ,‬עם מרוחים גדולים ביניהם‪ .‬תבנית זו‬ ‫עולה בקנה אחד גם עם תכנית השימור והשיקום‪ .‬הפרק התחבורתי מפרט את המהפך החזוי שעיקרו הישענות‬ ‫על רכבת קלה‪ ,‬הוצאת תנועה עוברת מרחובות הדר‪ ,‬יצירת כניסה חדשה לאזור‪ ,‬שיפור שירותי התחבורה‬ ‫המקומיים והצעה לביצוע בשלבים‪.‬‬ ‫‪110‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫דו"ח מסכם יצא לאור ביום ‪ 1.12.2003‬וכולל רשימת אמצעי יישום להתחדשות הדר הכרמל‪ .‬להלן מובאת‬ ‫הרשימה‪ ,‬סעיף ‪ 10‬עמ' ‪:19-20‬‬ ‫תכנית להתחדשות הדר הכרמל ‪ -‬פעולות ישום עיקריות לפי שלבים‬ ‫שלב א‬ ‫‪ .1‬הכנת תכנית המתאר להתחדשות הדר‪ .‬טיפול באישור התכנית תוך תאומה עם הרשויות הרלוונטיות‪.‬‬ ‫‪ .2‬הקמת מנהלת הדר )במסגרת החברה הכלכלית(‪ :‬תקצוב על בסיס איגום תקציבי מחלקות שונות‪ .‬ריכוז‬ ‫נתונים‪/‬סקר של חסרים בתחומים השונים‪ ,‬פיזיים‪ ,‬שירותי ציבור‪ ,‬תחבורה וחניה‪ ,‬תשתיות‪ .‬בחירת מספר‬ ‫אתרים לתחילת פעולות שדרוג פיזי ותיאום הפעולה בהם‪.‬‬ ‫‪ .3‬תחילת השקעה במרחב הציבורי ‪-‬פעולות מיידיות במספר רחובות נבחרים‪ ,‬הן בלב הדר והן באזורי‬ ‫המגורים‪ ,‬שאינן מצריכות הליכי שינוי תב"ע כגון‪ :‬שיפוץ מדרכות וכבישים‪ .‬תאורה‪ ,‬נטיעות‪ ,‬שילוט‪ ,‬ריהוט‬ ‫רחוב‪ ,‬סילוק מטרדים‪ ,‬ניקיון ואחזקה מוגברים‪ .‬ביצוע רחוב משולב או שניים באזורי המגורים‪.‬‬ ‫‪ .4‬כנ"ל ‪ -‬במספר שטחים ציבוריים פתוחים‪ ,‬לדוגמא‪ :‬גן הטכנודע‪ .‬מספר גנים מקומיים קטנים באזורי‬ ‫המגורים‪.‬‬ ‫‪ .5‬שיפורים ראשונים של מערך שירותי הציבור וקהילה במקומות הנדרשים באמצעות רכישה‪/‬השכרה‪/‬הסבת‬ ‫מבנים לצורך כגון‪ :‬הקמת מספר גני ילדים‪/‬מעונות יום‪.‬‬ ‫‪ .6‬קידום אישור תכניות נקודתיות למספר פרויקטים בלב הדר בבניה אינטנסיבית כגון‪ :‬מתחם קולנוע‬ ‫אמפיתיאטרון לשעבר בהחלוץ‪-‬סירקין‪ .‬מגדל המשביר‪ .‬מגדל רון‪.‬‬ ‫‪ .7‬הכנת תכנית לביצוע למדרחוב הרצל וציר ברוולד‪ ,‬לפי קטעים‪ .‬התכנית תטפל בהיבטים הבאים‪ :‬הוצאת‬ ‫הרכב הפרטי ‪ -‬הסדרי תנועה וחניה במעטפת לב הדר‪ ,‬השלמת כניסות חדשות והסדרים מקומיים‪ .‬שיפוץ‬ ‫המרחב הציבורי‪ ,‬כולל‪ :‬חידוש תשתיות )בהתחשב בתוואי הרכבת הקלה בעתיד(‪ .‬שיפור מרחב הולכי הרגל‬ ‫שיכלול ריצוף חדש‪ ,‬תאורה‪ ,‬ריהוט רחוב‪ ,‬שילוט‪" ,‬שערי כניסה"‪ ,‬סילוק מטרדים ועוד‪ .‬בחינת תחומי ביצוע‬ ‫אפשריים במקביל לשלבי אישור‪.‬‬ ‫‪" .8‬שיווק" ופרסום תכניות ההתחדשות לטווח הקצר‪ ,‬הבינוני והארוך בקרב הציבור הכללי וקבוצות ממוקדות‬ ‫והארוך בקרב הציבור הכללי וקבוצות ממוקדות‪.‬‬ ‫‪ .9‬הכנת סקר היתכנות ופרוגרמה מפורטת ל"פרויקט החיבור" השולי גן הזיכרון לקראת תכנונו בשלב הבא‪.‬‬ ‫שלב ב'‬ ‫‪ .1‬הקמת "מנהלת מדרחוב הרצל" כגוף עצמאי או מחלקה במנהלת הדר‪.‬‬ ‫‪ .2‬ביצוע מדרחוב הרצל – קטע א'‪ :‬הנביאים‪-‬בלפור‪.‬‬ ‫‪ .3‬תחילת ביצוע ציר ברוולד – קטע א'‪ :‬בין הרצל והחלוץ‪.‬‬ ‫‪ .4‬הכנת תכנון מפורט ואישור ל"פרויקט החיבור"‪ .‬התארגנות לתחילת ביצועו‪.‬‬ ‫‪ .5‬המשך השקעה במרחב הציבורי באזורי המגורים כגון‪ :‬ביצוע עוד ‪ 2-1‬רחובות משולבים‪ .‬ביצוע שדרוג‬ ‫מספר גני משחקים קטנים מקומיים‪ .‬ביצוע ‪ 2-1‬מגרשי חניה קטנים בהדר עליון‪.‬‬ ‫‪111‬‬ ‫‪ .6‬שדרוג גן הטכניון‪ :‬הכנת ואישור תכניות לביצוע של חניון ציבורי גדול‪ ,‬המשך רחוב נורדאו והסדרי תנועה‬ ‫מתחייבים‪ .‬בחינת בינוי גם במתחם הריאלי‪/‬בסמ"ת‪.‬‬ ‫‪ .7‬שוק תלפיות‪ :‬הכנת ואישור תכנית עסקית ותכנית אדריכלית לביצוע‪.‬‬ ‫‪ .8‬ארגון פעילויות רחוב‪ ,‬ירידים ואירועים בלב הדר‪.‬‬ ‫‪ .9‬המשך שיפור שירותי חברה וקהילה במקומות הנדרשים‪.‬‬ ‫‪ .10‬המשך קידום אישור תכנון לפרויקטים נקודתיים )רשימה זו תתעדכן לפי ההתפתחות בפועל( כגון‪ :‬מגדל‬ ‫במפגש רחובות י‪.‬ל‪ .‬פרץ‪ ,‬כורי ויבנה‪ .‬מגדל בית הקרנות‪ .‬מגדל קופ"ח מכבי )בין הרצל והחלוץ(‪ .‬מגדל יל"ג‬ ‫)מערבית לבית הדין הרבני(‪.‬‬ ‫שלב ג'‬ ‫‪ .1‬המשך השקעות במרחב הציבורי באתרים נבחרים‪.‬‬ ‫‪ .2‬ייזום ויישום "פרויקט החיבור"‪.‬‬ ‫‪ .3‬המשך קידום אישור תכנון לפרויקטים נקודתיים )רשימה זו תתעדכן לפי ההתפתחות בפועל( כגון‪ :‬מגרש‬ ‫קולנוע רון‪ ,‬בין החלוץ ללונץ‪ .‬פיתוח מגורים אינטנסיביים בכניסה המזרחית להדר ליד רח' גאולה‪ ,‬בהמשך‬ ‫לרמת הדר‪.‬‬ ‫סקר שימור והמלצות לשימור בהדר הכרמל‬ ‫סקר איכויות לשימור בהדר הכרמל נערך ע"י סוסנובסקי – אדריכלים‪ ,‬יצא לאור באוגוסט ‪ .2001‬מטרת הסקר‬ ‫לבחון את הערכים האורבניים‪ ,‬האדריכליים והנופיים של הדר כבסיס לגיבוש המלצות לשימור‪ .‬המסמך נעדר‬ ‫מעמד סטטוטורי‪.‬‬ ‫הסקר כולל‪ * :‬תאור התפתחות הדר הכרמל מבחינה ארכיטקטונית וניתוח הריקמה האורבנית בתכניות‬ ‫מתקופות שונות * איתור מבנים ומתחמים לשימור על פי קריטריונים של גיל המבנה וסיווג טיפוסי המבנים‬ ‫)אקלקטי‪ ,‬מודרני‪ ,‬בין לאומי‪ ,‬מנדטורי ועוד( * המלצות לשימור של בניינים ומתחמים וכן מתחמים שאינם‬ ‫בנויים כגון מעברים עם צמחיה‪ ,‬שבילים‪ ,‬מדרגות‪ ,‬סמטאות‪ ,‬מקומות תצפית לנוף‪ ,‬צירים שונים ועוד‪.‬‬ ‫הסקר מלווה במפות‪ ,‬תמונות‪ ,‬וחומר גרפי רב‪ .‬להלן פירוט התשריטים‪ * :‬תשריט המלצות לשימור בהדר‬ ‫הכרמל – אזורים לשימור מסומנים בגוף המפה‪ ,‬וכן מסומנות איכויות אורבניות‪ ,‬אדריכליות ונופיות והנחיות‬ ‫לשימור * סקר מתחמים הדר הכרמל – מפת חלוקה לאזורים לפי מאפיין דומיננטי‪ .‬בתשריט מסומנים גבולות‬ ‫שכונת הדר בתקופות שונות ואזורים יחודיים בעלי איכות אורבנית וארכיטקטונית * סקר מבנים הדר הכרמל‬ ‫כולל מפת סקר סווג סגנונות המבנים * סקר מבנים הדר הכרמל – מפת סקר סווג איכויות המבנים והמלצות‬ ‫לשימור * סקר מבנים הדר הכרמל – מפת סקר סווג תקופות הבניה * סקר צירים הדר הכרמל – צירים‪,‬‬ ‫מעברים וחללים אורבניים מרכזיים * סקר איכויות נופיות לשימור בהדר הכרמל – מפת סקר חללים פתוחים‪.‬‬ ‫מפורטים מרכיבים נופיים כגון עצים‪ ,‬גנים‪ ,‬חורשות‪ ,‬ככרות‪ ,‬סמטאות‪ ,‬מדרגות‪ ,‬גדרות ושערים מיוחדים‪,‬‬ ‫נקודות השקפים על נוף ונקודות בהן מבט יחודי על נוף‪.‬‬ ‫‪112‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בהדר הכרמל – משרד מהנדס העיר‬ ‫המסמך נערך על ידי צוות מתכננים במשרד מהנדס העיר על מנת לענות על דרישה של הועדה המחוזית לתכנון‬ ‫ובניה של מחוז חיפה לגבש מדיניות להתחדשות עירונית של שכונת הדר במסגרת דיונים בתכנית "מרכז‬ ‫אוריון" חפ‪ .2064/‬המסמך יצא לאור בפברואר ‪ .2002‬תחום אזור הדר משתרע על כ‪ 1,500-‬דונם‪ .‬המסמך הוצג‬ ‫בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה בפברואר ‪ 2002‬ואומץ בתנאים על ידי הועדה המחוזית בינואר ‪.2003‬‬ ‫מטרות מסמך המדיניות הן לקבוע עקרונות שיהוו מסגרת תכנונית לתהליך התחדשות בהדר הכרמל וכן‬ ‫לאפשר פיתוח של הדר הכרמל כמרכז עירוני יחודי באמצעות התחדשות אזורי המגורים ביחד עם הגדרת‬ ‫הפעילות הכלכלית‪ ,‬היזמית והתחבורתית‪ .‬זאת‪ ,‬תוך התחשבות בערכים אורבניים‪ ,‬נופיים והסטוריים יחודיים‬ ‫המאפינים את הדר‪.‬‬ ‫בתחום הדר הכרמל נכון ל‪ 31.12.2000-‬התגוררו ‪ 28,800‬תושבים בכ‪ 13,200-‬יח"ד‪ .‬פוטנציאל הקליטה של האזור‬ ‫נקבע באמצעות בדיקה כלכלית כוללת שנערכה בתחומי מטרופולין חיפה‪ ,‬במסגרת תכנית להתחדשות הדר‬ ‫הכרמל‪ .‬בדיקה זו קבעה שקליטה של ‪ 3500‬יח"ד נוספות בהדר הכרמל‪ ,‬לא תפגע בפיתוח אזורים אחרים‬ ‫בתחומי העיר חיפה‪.‬‬ ‫‪113‬‬ ‫מפה ‪ :2.14‬מדיניות פיתוח הדר – עיריית חיפה‪2002 ,‬‬ ‫‪114‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫בהתאם לכך נקבע במשרד מהנדס העיר חיפה‪ ,‬כי התוספת המקסימלית האפשרית באזור‪ ,‬הכוללת תכניות‬ ‫בהליכי תכנון שונים‪ ,‬הינה ‪ 3500‬יח"ד‪ .‬סה"כ יהיה פוטנציאל ל ‪ 16,700‬יח"ד המאפשרות אכלוס של כ‪48,000-‬‬ ‫תושבים‪ .‬מסמך המדיניות עולה בקנה אחד עם התכנון הארצי והמחוזי בהתייחס למגמות ציפוף מרכזי ערים‪.‬‬ ‫אזורים בהדר הוגדרו לפי רמת רגישות סביבתית‪ :‬אזור מרכז הדר‪ ,‬אזור המעטפת‪ ,‬אזור השוליים‪ .‬ההנחיות‬ ‫לביצוע תוספות ושינויים בכל אזור ואזור מתבססות על עקרון שנקבע במשרד מהנדס העיר ‪ -‬ככל שמתרחקים‬ ‫באופן רדיאלי ממרכז הדר לכוון השוליים‪ ,‬פוחתת הרגישות הסביבתית‪ .‬זוהו מוקדים תפקודיים לפי סוג‬ ‫פעילות‪ :‬מוקדים תפקודיים בעלי אופי מסחרי‪ ,‬אופי ציבורי וצירים לפיתוח‪.‬‬ ‫במסגרת מסמך המדיניות מודגשת החשיבות של הדר כשכונת מגורים בתהליך התחדשות‪ ,‬ולכן מומלץ שעיקר‬ ‫הבניה תהיה למגורים‪ .‬מומלץ כי בכל אזורי המגורים בהדר הכרמל תתאפשר תוספת של קומה עד שתי קומות‪,‬‬ ‫בכפוף למגבלות המפורטות במסמך‪ .‬כן מוצע לשמור על רמת התערבות נמוכה באזור מרכז הדר ולעלות ברמת‬ ‫ההתערבות ככל שמתרחקים ממנו לכוון השוליים‪ .‬הוצע לאפשר פרוייקט "פיילוט" של עיבוי במסגרת פרוייקט‬ ‫ההתחדשות העירונית הארצי‪ ,‬במתחמים מוגדרים‪ .‬הגדרת סוגי פיתוח אשר מומלץ לאפשר בכל אזור ומוקד‪:‬‬ ‫אזורים לעיבוי מוגבל – מרכז הדר הנו מתחם ברמת רגישות גבוהה והוא מתאפיין באיכויות אדריכליות‪,‬‬ ‫נופיות‪ ,‬והיסטוריות גבוהות ביותר‪ .‬באזור זה תותר תוספת של קומה או שתיים על גבי בניה קיימת‪ .‬באזור זה‬ ‫לא תתאפשר הריסת מבנים למעט מבנים מסוכנים‪ .‬בתחום זה תתאפשר בניה חדשה במגרשים פנויים או‬ ‫במגרשים שהתפנו כתוצאה מהריסה‪.‬‬ ‫אזורים לעיבוי – באזור המעטפת )מפה ‪ ,2.14‬להלן(‪ ,‬בתחומו ערכים אורבניים‪ ,‬היסטוריים ונופיים‪ ,‬ומספר‬ ‫גדול של מבנים לשימור‪ .‬באזור זה תתאפשר תוספת של קומה או שתיים‪ .‬וכן תנתן אפשרות לבצע איחוד‬ ‫וחלוקת חלקות על מנת לקבל מגרשי בניה גדולים יותר‪ .‬תתאפשר הריסת מבנים שאינם לשימור‪.‬‬ ‫אזורים לעיבוי נקודתי מוגבר – בהדר זוהו שני מוקדים תפקודיים חשובים‪ ,‬ציר הרצל‪-‬החלוץ וציר בלפור‪-‬‬ ‫ביאליק מתוך כוונה להגביר את רמת הפעילות במוקדים אלו‪ .‬גובה הבנינים נקבע ל‪ 8-10‬קומות‪ .‬לא יתאפשר‬ ‫רצף או סמיכות בין פרוייקטים‪ ,‬ועוד‪.‬‬ ‫אזורים לתיגבור ואזורים לבניה גבוהה ‪ -‬מסמך המדיניות ממליץ כי הבניה הגבוהה בהדר הכרמל‪ ,‬תהיה‬ ‫בניה נקודתית למגורים בשולי הדר‪ .‬בשולי הדר זוהו ערכים סביבתיים ברמה נמוכה יותר ונמצא מתאים‬ ‫לתיגבור גם מבחינה נופית‪.‬‬ ‫מוקדים תפקודיים – ציר הנביאים ומוקד התאטרון – מוצע לחזק ולתגבר מוקדים תפקודיים על ידי אפשרות‬ ‫לתוספת של מספר פרוייקטים למגורים בבניה גבוהה‪.‬‬ ‫שימור – המסמך מחייב סקר שימור מבנים לגבי תוספות בניה על גבי בנין המיועד לשימור‪.‬‬ ‫‪115‬‬ ‫‪ 2.7.2‬תכנון בעיר התחתית‬ ‫תכנית אב לעיר התחתית‪ :‬חיפה העיר תחתית – מערב הנמל – חיפה אל‪-‬עתיקה‬ ‫בעקבות החלטה של רשות הנמלים לפתוח את חזית הים לתושבי העיר חיפה‪ ,‬וזאת כתוצאה מהעתקת רוב‬ ‫שטחי הפעילות של הנמל לכוון מזרח‪ ,‬נוצר תמריץ להכנת תכנית אב לעיר התחתית‪ .‬אפשרות לקשר מחודש‬ ‫בין מרכז העיר לחוף הים היא בעלת השלכות על פוטנציאל הפיתוח של השטחים הסמוכים וחיזוק תיפקודם‬ ‫למטרות שונות‪ .‬מעבר למימד העירוני‪ ,‬הפיתוח עשוי להשפיע על מעמדה המטרופוליני והאזורי של חיפה‪.‬‬ ‫תכנית האב הוזמנה על ידי עיריית חיפה‪ ,‬רשות הנמלים ומנהל מקרקעי ישראל ונערכה ע"י אדריכל אדם מזור‬ ‫ואדריכל אלי פירשט אדריכלים ומתכנני ערים‪ .‬דו"ח שלב א' – מצב קיים יצא לאור באוקטובר ‪ .2001‬המסמך‬ ‫נעדר מעמד סטטוטורי‪.‬‬ ‫נוסחו שלוש מטרות‪-‬על כבסיס לכל חלופות התכנון ותסריטיו‪ * :‬העיר התחתית כ"מרכז פעילות" עירוני‪,‬‬ ‫מטרופוליני‪ ,‬ארצי ובינלאומי * חיזוק הפסיפס האנושי הקיים תוך צימצום הקיטוב החברתי – כלכלי * פתיחת‬ ‫העיר לחזית המים ויצירת איכות סביבתית עירונית יחודית במפגש בין העיר והים‪.‬‬ ‫בסיס הרעיונות תכנוניים בתכנית האב‪ * :‬מפגשים עם קו המים * מכלולים ירוקים – ככרות‪ ,‬בתי הקברות‪,‬‬ ‫גנים וחצרות * מרקמים יחודיים לשימור * מחזור של אלמנטים נמליים * רצועות הגובה – פוטנציאל ניצול‬ ‫החתך לגישור וכליאה * רצועות הרוחב – היררכיה באינטנסיביות וייעוד * "לב העיר" * סמטאות המדרגה‬ ‫והקשרים האנכיים לשכונות העיר‪.‬‬ ‫תכנית אב לעיצוב עירוני חיפה – עיר תחתית‬ ‫תכנית האב לעיצוב עירוני בעיר התחתית נעשתה על ידי דוד פלטרר אדריכל ומוריה – סקלי אדריכלות נוף‪,‬‬ ‫בהזמנת המחלקה לתכנון ארוך טווח בעיריית חיפה‪ .‬המסמך נעדר מעמד סטטוטורי‪.‬‬ ‫מטרת התכנית ליצור מערך אורבני על ידי גיבוש פנימי של תת היחידות המרכיבות את אזור התכנון‪,‬‬ ‫והתייחסות תכנונית כוללת לכל אזור התכנון כמערכת פועלת כמרקם שלם עם דימוי עירוני‪ ,‬המבטיח יצירת‬ ‫דימוי מגובש‪ ,‬תפקוד נכון ויצירת הזדהות של התושבים עם הסביבה האורבנית המתחדשת‪.‬‬ ‫עקרונות התכנון‪ * :‬החדרת מגורים לאזור והפיכתו לאזור בעל שימושים מעורבים‪ ,‬שרותים אזרחיים וכלכליים‪,‬‬ ‫מסחר‪ ,‬מגורים ובילוי * ארגון מערכות תנועה המבוססות על עדיפויות תפקודיות באמצעות פיתוח צירים עם‬ ‫עדיפות ו‪/‬או בלעדיות להולכי רגל * הגדרות ותיחום עקרוני לבניה גבוהה ומזדקרת באזור התכנון * גיבוש‬ ‫דפנות החללים העירוניים על ידי המלצות לקווי בנין‪ ,‬ומתן הנחיות עיצוב לחזיתות המבנים‪ ,‬לדרכים ולשטחים‬ ‫פתוחים * גיבוש מערכת היררכית של חללים עירוניים‪ ,‬מקומיים – ציבוריים ופרטיים * איפיון החללים‬ ‫העירוניים השונים לחיזוק האוריינטציה האורבנית והזהות המיוחדת של המקומות * עיבוי מערכות אורבניות‬ ‫כולל שיקום הקיים‪.‬‬ ‫העבודה כוללת הצעות לפרוייקטים בתכנון מפורט למרכז המסחרי הישן‪ ,‬פארק דגון‪ ,‬חלונות הסיטי‪ ,‬קריית‬ ‫הממשלה והאזור המיובש‪.‬‬ ‫‪116‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫שימור‪ ,‬שיקום והתחדשות עירונית‬ ‫מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬משרד הבינוי והשיכון ועיריית חיפה יזמו מספר תכניות בכוונה להסדיר תהליכי שימור‪,‬‬ ‫שיקום פיזי והתחדשות עירונית‪ .‬התכניות מגדירות שימושי מגורים ועסקים‪ ,‬שטח ציבורי פתוח‪ ,‬שימור‬ ‫מאפיינים היסטוריים‪ ,‬שמירת מבטים אל הנוף‪ ,‬קשר תפקודי עם אזורים סמוכים וקביעת צפיפויות בניה‪:‬‬ ‫• רובע אמנים בשולי ואדי סאליב – חפ‪ ,1826/‬בתוקף משנת ‪.1986‬‬ ‫• תכנית ואדי סאליב חפ‪ ,1601 /‬בתוקף משנת ‪ .1996‬התכנית מלווה בנספחים שונים‪ ,‬בין השאר‪ ,‬נספח נופי‬ ‫המציע שילב אזורים בנויים ושטחים פתוחים על מנת ליצר את האופי המיוחד עם הסממנים של ואדי‬ ‫סאליב ההיסטורי‪.‬‬ ‫• שיקום שכונת חליסה – חפ‪ ,2017/‬מופקדת משנת ‪.2000‬‬ ‫‪ 2.7.3‬תכנון במרכז הכרמל‬ ‫מדיניות פיתוח אזור מרכז הכרמל – חפ‪2168/‬‬ ‫מסמך מדיניות לפיתוח אזור מרכז הכרמל נערך במשרד מהנדס העיר‪ ,‬אושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה‬ ‫ואומץ על ידי הועדה המחוזית באוקטובר ‪.2004‬‬ ‫מטרת מסמך המדיניות היא לקבוע מסגרת תכנונית אשר תאפשר חיזוק ופתוח אזור מרכז הכרמל הן כאזור‬ ‫מגורים איכותי והן כמרכז עירוני בעל מגוון פעילויות‪ ,‬ומוקד תיירותי ברמה ארצית‪.‬‬ ‫יעד האוכלוסיה לעיר חיפה אליו מתייחס מסמך המדיניות הוא ‪ 351,000‬תושבים בשנת ‪ ,2020‬על פי "תכנית‬ ‫ישראל ‪ "2020‬ועל פי נתוני הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ .‬יש לציין כי יעד אוכלוסית חיפה של תכנית‬ ‫המתאר הוא ‪ 330,000‬נפש לשנת ‪.2025‬‬ ‫מסמך המדיניות מתייחס אל נושאים כגון בינוי‪ ,‬שטחים פתוחים‪ ,‬צפיפות‪ ,‬נוף ונצפות‪ ,‬שימושי קרקע‪,‬‬ ‫שימושים עיסקיים )פיתוח במסגרת זכויות בניה מאושרות והנחיות לפרוייקטים חדשים(‪ ,‬תוספת יחידות דיור‬ ‫במסגרת זכויות בניה מאושרות‪ ,‬הנחיות וכללים לתגבור זכויות בניה‪ ,‬מערכת צרכי ציבור‪ ,‬מערכת התחבורה‪,‬‬ ‫תשתיות והתייחסות לתכניות בהכנה‪.‬‬ ‫‪117‬‬ ‫מפה ‪ :2.15‬מדיניות פיתוח אזור מרכז הכרמל – עיריית חיפה‪2004 ,‬‬ ‫‪118‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מסמך המדיניות מגדיר אזורים בהם ישמרו זכויות הבניה הקיימות‪ .‬אזורים אלו חלים על רוב השטח הבנוי‪ .‬כן‬ ‫מוגדרים אזורים לתגבור‪ .‬אזורים אלו כוללים את המוקד העירוני במרכז הכרמל )דו"ח שלב א'‪ ,‬מפה ‪(2.15‬‬ ‫ושטחים נוספים‪ .‬המוקד העירוני כולל את השטח משני צידי רחוב מוריה ושדרות הנשיא‪ ,‬בין רחוב וולפסון‬ ‫לבין רחוב שער הלבנון ובהמשך השטח בין שדרות הנשיא לרחוב יפה נוף ועד לרחוב ברנדייס וכן השטח בין‬ ‫רחוב דפנה לרחוב החורשה‪ .‬במסמך המדיניות נקבע כי אזור מרכז הכרמל מתאים לציפוף ובניה לגובה‪.‬‬ ‫השימוש המועדף באזורים המוגדרים לתגבור הם מגורים‪ ,‬מלונאות ושימושים עיסקיים‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬מוצעים‬ ‫אזורים לתגבור מותנה‪ .‬אזורים אלו משתרעים בין רחוב כבירים ורחוב רענן‪ ,‬בין רחובות שושנת הכרמל ורח'‬ ‫אילנות לבין דרך הים‪ ,‬סביבת רחובות אלחנן וודג'ווד‪ .‬אלו אזורים וותיקים המתאפיינים בצפיפות נמוכה אשר‬ ‫בחלקם החל תהליך התחדשות‪ .‬בשל היותם אזורים בנויים קיים קושי לאתר בתחומם שטחים לצרכי ציבור‪.‬‬ ‫באזורים אלו השימוש המועדף הוא מגורים ומלונאות‪ .‬מסמך המדיניות ממליץ כי התגבור יעשה אך ורק‬ ‫במסגרת פרוייקטים התורמים באופן משמעותי לציבור כגון‪ ,‬שטחים ציבוריים פתוחים‪ ,‬גנים‪ ,‬כיכרות‪ ,‬מבני‬ ‫ציבור‪ ,‬שימור מבנים‪ ,‬ועוד‪ .‬הגודל המינימלי של מתחם נקבע ל‪ 2-‬דונם‪ .‬קיימות הנחיות לקביעת שטח בניה‬ ‫מקסימלי‪ ,‬גובה הבניה וצפיפות מקסימלית‪ .‬המסמך מתייחס נקבע כי תגבור בקטע זה יבחן תוך התייחסות‬ ‫לציר מוריה כולו ושדרות הנשיא‪ .‬המסמך אינו קובע הנחיות‪ .‬כן הוגדר תת אזור "לב מרכז הכרמל"‪.‬‬ ‫המוקד העירוני במרכז הכרמל‬ ‫המוקד העירוני במרכז הכרמל‪ ,‬כולל את השטח משני צידי רח' מוריה ושד' הנשיא‪ ,‬בין רח' וולפסון לבין רח'‬ ‫שער הלבנון ובהמשך השטח בין שד' הנשיא לרח' יפה נוף )בהתאם לתשריט מדיניות העיריה(‪ .‬האזור מיועד‬ ‫לתגבור‪.‬‬ ‫שימושים מועדפים – מגורים ומלונאות‪ .‬באשר לתוספת שימושים עיסקיים‪ ,‬נקבע במדיניות העיריה כי הם‬ ‫יבחנו לגופו של כל פרוייקט‪.‬‬ ‫נפחי בניה‪ * :‬גודל מגרש מינימלי – פרוייקט המציע עד ‪ 16‬יח"ד לדונם לא יותנה בגודל מגרש מינימלי‪ .‬הגודל‬ ‫המינימלי של מגרש לפרוייקט המציע ‪ 17-22‬יח"ד לדונם הינו ‪ 2‬דונם‪ * .‬שטח הבניה – במגרשים בהם ניתן‬ ‫להציע עד ‪ 22‬יח"ד לדונם‪ ,‬שטח הבניה העיקרי למגורים יהיה עד ‪ 220%‬משטח המגרש נטו‪ .‬במידה ומוצע‬ ‫שימוש מעורב‪ ,‬ניתן להגיע עד ‪ * .250%‬צפיפות מגורים מקסימלית ‪ 22 -‬יח"ד לדונם‪ * .‬שטחי יחידות דיור –‬ ‫השטח העיקרי של יחידת דיור יהיה בממוצע ‪ 90‬מ"ר ומעלה אולם השטח העיקרי של דירה לא יפחת מ‪ 80-‬מ"ר‪.‬‬ ‫* גובה הבניינים – באזורים הצמודים ל"לב מרכז הכרמל" )שורה שניה(‪ ,‬עד ‪ 6‬קומות‪ .‬שאר האזורים עד ‪9‬‬ ‫קומות‪ * .‬נפחי בניה למלונאות – דומים לנפחי הבניה המותרים למגורים‪.‬‬ ‫תת אזור "לב מרכז הכרמל"‬ ‫תת אזור "לב מרכז הכרמל" נקבע במדיניות העיריה כשורת הבניינים הראשונה הפונה לשדרות הנשיא בין‬ ‫הרחובות שער הלבנון לודג'ווד )משני צידי שד' הנשיא(‪ .‬כאמור‪ ,‬האזור מיועד לתגבור‪.‬‬ ‫שימושים מועדפים – מגורים ומלונאות‪ .‬יותרו שימושים עיסקיים‪ .‬כללים והנחיות לשימושים עסקיים – מרכז‬ ‫הכרמל יפותח כמרכז עירוני בהתאם למאפייניו והתמחותו כיום‪ :‬מסחר קמעונאי‪ ,‬בידור ובילוי ותיירות‪ ,‬נופש‪,‬‬ ‫תרבות ועסקים מכוונים לתחום השירותים האישיים‪.‬‬ ‫‪119‬‬ ‫נקבע כי תגבור האזור יעשה תוך שמירה על חלל הרחוב כפי שהוא קיים‪.‬‬ ‫נפחי בניה‪ * :‬צפיפות מגורים מקסימלית – עד ‪ 16‬יח"ד לדונם‪ * .‬גודל מגרש מינימלי – ‪ 16‬יח"ד לדונם‪ ,‬לא‬ ‫מותנה בגודל מגרש מינימלי‪ * .‬שטחי יחידות דיור – השטח העיקרי הממוצע המינימלי – ‪ 80‬מ"ר‪ * .‬גובה‬ ‫הבניינים – בשורת המגרשים הראשונה הפונה לשדרות הנשיא לא יעלה על המאושר‪ * .‬נפחי בניה למלונאות‬ ‫– דומים לנפחי הבניה המותרים למגורים‪.‬‬ ‫אזור נוסף המיועד לתגבור על פי מדיניות העיריה הוא השטח שבין שד' הנשיא ורח' יפה נוף‪ ,‬בין רח' דפנה ורח'‬ ‫החורשה‪.‬‬ ‫‪ 2.7.4‬מדיניות להכוונת משרדים ועסקים לאורך ציר רכס הכרמל‬ ‫הועדה המקומית החליטה בישיבתה‪ ,‬בנובמבר ‪ ,2000‬לאפשר שימושים עיסקיים בבנייני מגורים קיימים לאורך‬ ‫ציר רכס הכרמל‪ .‬גבול האזור עליו חלה המדיניות ואופי שימושי המסחר והמשרדים נקבעו במחלקה לתכנון‬ ‫ארוך טווח בעיריית חיפה‪ .‬נקבע כי "לא יותרו שימושים עיסקיים המשנים במובהק את אופי הסביבה"‪ .‬תחום‬ ‫ציר הרכס סומן משדרות הנשיא‪ ,‬דרך רחוב מוריה ועד רחוב חורב‪ .‬מפה המציגה את המדיניות להכוונת‬ ‫משרדים ועסקים‪ ,‬הוכנה על ידי גב' חגית קדויל מן המחלקה לתכנון ארוך טווח‪ ,‬ומוצגת בדו"ח זה באיור ‪,2.3‬‬ ‫להלן‪ .‬המסמך אינו סטטוטורי‪.‬‬ ‫בתשריט סומנו‪ * :‬מבנים בהם חזית מסחרית בתכניות מאושרות – במרכז הכרמל לאורך שד' הנשיא‪ ,‬בין‬ ‫הרחובות מגידו וווג'ווד‪ ,‬וכן לאורך שד' מוריה‪ ,‬בכניסה לכרמליה ומול רחוב שמשון וכן מספר בניינים סביב‬ ‫כיכר קרית ספר ומספר מבנים מול מרכז חורב ברחוב חורב * מבנים בהם מסחר מאושר בהיתר בניה – מספר‬ ‫מבנים לאורך ציר הרכס‪ :‬רח' ביכורים פינת שד' הנשיא‪ ,‬מוריה פינת פינסקי דוד‪ ,‬וכן מספר מבנים במוריה בין‬ ‫רח' מאפו וליטניס * הוגדרה קטגוריה במדיניות של מבנים בהם מגורים ומשרדים בכל הקומות – לאורך כל‬ ‫ציר הרכס * כן הוגדרה במדיניות קטגוריה של מבנים בהם חזית מסחרית בקומת קרקע ומגורים ומשרדים‬ ‫ביתר הקומות – מבנים בשד' הנשיא פינת ברנדייס‪ ,‬שד' הנשיא פינת ביכורים‪ ,‬שד' הנשיא פינת פינסקי דוד‪,‬‬ ‫מוריה מצפון ומדרום לרח' צפרירים‪ ,‬מוריה בין קרית ספר וסיני ביחוד בחלק המערבי של הרחוב ובהמשך‪,‬‬ ‫סמוך למרכז חורב‪.‬‬ ‫‪120‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫איור ‪ :2.3‬מדיניות להכוונת משרדים ועסקים לאורך ציר רכס הכרמל‬ ‫‪121‬‬ ‫כן סומנו במסגרת המדיניות בנינים המוגדרים כמוקד מסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬מגורים בכל הקומות – במרכז הכרמל‪,‬‬ ‫שד' הנשיא פינת דרך הים‪ ,‬בכניסה לכרמליה‪ ,‬מוריה פינת צפרירים‪ ,‬סביב כיכר קרית ספר וסמוך למרכז חורב‪.‬‬ ‫במדיניות לא כלולים האזורים הבאים‪ * :‬מרכז חורב וכל סביבתו * מוריה פינת מאפו )כניסה לבית חולים‬ ‫כרמל( * רח' זרובבל לאורך מוריה * כל אזור האודיטוריום וגן מניה שוחט * מרכז פנורמה וכל חלקו הצפוני של‬ ‫מרכז הכרמל * אזורים נרחבים לאורכו של שד' הנשיא‪.‬‬ ‫‪ 2.7.5‬מדיניות פיתוח אזור ציר הרכס – מוריה‪/‬חורב‬ ‫מסמך מדיניות ציר הרכס מוריה‪/‬חורב‪ ,‬נערך בעיריית חיפה עקב החלטתה של הועדה המחוזית כי קיומה של‬ ‫מדיניות פיתוח לציר הרכס הוא תנאי הכרחי לדיון בתכניות לתגבור זכויות ובבקשות לשימושים חורגים בציר‬ ‫רכס הכרמל‪ .‬בעקבות כך‪ ,‬ערכה עיריית חיפה מדיניות פיתוח לאזור ציר הרכס‪ .‬המסמך אומץ על ידי הועדה‬ ‫המחוזית ביום ‪ ,25.9.07‬באופן חלקי בכפוף למגבלות ולתנאים‪.‬‬ ‫לצורך גיבוש מדיניות העירייה‪ ,‬נבחנו מאפייני האזור מבחינת אוכלוסייה‪ ,‬שימושי קרקע‪ ,‬בינוי ונוף‪ .‬נערך מיפוי‬ ‫של המצב הסטטוטורי‪ .‬נערך סקר שימושי קרקע בפועל ועל פיו הוכנה פרוגרמה לשימושים עסקיים‪ .‬נערכה‬ ‫הערכת היקפי תחבורה צפויים‪ ,‬וכן נבחן נושא התחבורה בהקשר להנחיות לתכנון הרחוב העירוני‪.‬‬ ‫לאור ניתוח הממצאים הגדיר צוות משרד מהנדס העיר את ציר הרכס מכיכר חורב ועד מרכז הכרמל בחלוקה‬ ‫לשלושה קטעים‪:‬‬ ‫קטע דרומי ‪ -‬בין מוקד מרכז חורב ומוקד קרית ספר‪ ,‬כולל שני המוקדים שבקצותיו‪.‬‬ ‫קטע מרכזי ‪ -‬קטע הציר ממוקד כיכר קרית ספר ועד מוקד כיכר צפרירים‪.‬‬ ‫קטע צפוני ‪ -‬ממוקד כיכר צפרירים עד מוקד אוליפנט‪/‬מוריה‪/‬פינסקי‪ ,‬כולל שני המוקדים‪.‬‬ ‫נקבע כי שימוש הקרקע העיקרי הרצוי הוא מגורים‪ .‬לכן‪ ,‬על מנת לשמר את אזורי המגורים לאורך הציר‪ .‬הומלץ‬ ‫לרכז עד כמה שניתן את השימושים העסקיים במוקדים הקיימים היום‪ .‬כן הוחלט כי יש צורך לעודד תהליך‬ ‫התחדשות ולאפשר תוספת יחידות דיור‪ .‬כן נתן הצוות את דעתו לשינוי אפשרי במרקם האורבני הקיים עקב‬ ‫התניית איחוד ‪ 2-3‬מגרשים על מנת לאפשר פתרונות חניה‪.‬‬ ‫צוות מהנדס העיר קבע כי‪:‬‬ ‫‬ ‫ציר הרכס יתפתח כציר עירוני‪.‬‬ ‫‬ ‫ציר הרכס יענה על צורכי אוכלוסייה בסביבתו‪.‬‬ ‫‬ ‫פיתוח ציר הרכס יערך תוך שימור על מיקומו היחסי במערך העסקי העירוני‪ ,‬ומבלי לפגוע במוקדים‬ ‫מסחריים אחרים בעיר‪.‬‬ ‫אמצעים שנקבעו‪:‬‬ ‫‬ ‫עידוד תהליך התחדשות האזור תוך שילוב בניה חדשה תוך שימור ערכי הסביבה‪.‬‬ ‫‬ ‫מתן פתרונות דיור איכותי ואטרקטיבי לאוכלוסייה חזקה‪.‬‬ ‫‬ ‫שיפור מערכת שירותי הציבור באזור )כולל פתרונות חניה(‪.‬‬ ‫‪122‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‬ ‫שילוב שימושים עסקיים‪.‬‬ ‫‬ ‫המוקדים הקיימים היום לאורך הציר יורחבו ויחוזקו מבחינת זכויות בניה‪ ,‬וישולבו בהם מגורים‪ ,‬מסחר‬ ‫ועסקים איכותיים וינתנו פתרונות חניה‪.‬‬ ‫על מנת לווסת את היקפי המסחר לאורך הציר‪ ,‬הוצע להגביל את פיזור השימושים העיסקיים הן בכמות והן‬ ‫באופיים‪ .‬כן הוצעו אזורים בהם ישמרו זכויות הבניה על מנת למנוע התפשטות עסקים אל תוך אזורי המגורים‪.‬‬ ‫לפיכך‪ ,‬הוגדרו שלוש קטגוריות לשימושים עסקיים‪:‬‬ ‫שימוש עסקי ‪ - 1‬משרדים של בעלי מקצועות חופשיים‪ ,‬משרדים אחרים ושרותי רפואה‪.‬‬ ‫שימוש עסקי ‪ - 2‬מסחר קמעוני‪ ,‬שירותים אישיים בתוספת לכל האמור לגבי שימוש עסקי ‪ 1‬למעט שרותי אוכל‬ ‫)מסעדות‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬פאבים‪ ,‬וכל בתי העסק שבהם אוכלים‪ ,‬מבשלים או אופים(‪.‬‬ ‫שימוש עסקי ‪ - 3‬שירותי אוכל לסוגיו בתוספת כל האמור לגבי שימושים עסקיים ‪ 1‬ו‪. 2-‬‬ ‫בפרוגרמה לשימושים עסקיים נקבעה תוספת שטחי עסקים בתחום המדיניות של כ‪ 27,200-‬מ"ר לטווח של כ‪20-‬‬ ‫שנה‪.‬‬ ‫מסמך המדיניות מסכם את הכוונות התכנוניות והמדיניות של העיריה‪ .‬המסמך מתייחס לשימושי קרקע ונפחי‬ ‫בניה באזור ציר הרכס כפי שהוגדר‪ .‬המסמך מספק הנחיות כלליות לבינוי‪ ,‬כולל הוראות לחניה ומתייחס‬ ‫לסוגיית השטחים הפתוחים‪.‬‬ ‫מטרות המדיניות כפי שהוגדרה במסמך – ליצור מסגרת תכנונית וכללים שיאפשרו‪ :‬א‪ .‬התחדשות האזור תוך‬ ‫שמירת והסדרת אופיו כאזור מגורים איכותי משולב עם שימושים עסקיים‪ .‬ב‪ .‬השתלבות האזור במערך העסקי‬ ‫העירוני תוך שמירת מיקומו ומעמדו היחסי ומבלי ליצור תחרות עם מוקדי מע"ר‪.‬‬ ‫להלן עיקרי הנחיות המדיניות‪:‬‬ ‫‪ .1‬קטע דרומי ‪ -‬בין מוקד מרכז חורב ומוקד קרית ספר‪ ,‬כולל שני המוקדים – בנוסף למגורים ולשימושי‬ ‫הקרקע הקיימים יותרו שימושים מקבוצת שימוש עסקי ‪ 3‬במוקדים ושימוש עיסקי ‪ 2‬ו‪ 1-‬לאורך הרחובות‪,‬‬ ‫חורב‪ ,‬מוריה ומאפו )בהתאם לתשריט(‪ .‬במגרשים בתחום המוקדים )ששטחם עולה על ‪ 2.5‬דונם( נקבע כי‬ ‫שטח הבניה העיקרי לא יעלה על ‪ ,250%‬מתוכם עד ‪ 60%‬לעסקים‪ .‬הגובה המירבי של המבנים נקבע ל‪6-9-‬‬ ‫קומות‪ .‬מופיעות הוראות למגרשים קטנים יותר‪ .‬באשר למגרשים לאורך הרחובות חורב‪ ,‬מוריה ומאפו‪,‬‬ ‫בהם ישמרו זכויות הבניה המאושרות‪ ,‬שטח הבניה העיקרי לעסקים לא יעלה על ‪.30%‬‬ ‫‪ .2‬קטע מרכזי ‪ -‬קטע הציר ממוקד כיכר קרית ספר ועד מוקד כיכר צפרירים ‪ -‬בנוסף למגורים ולשימושי‬ ‫הקרקע הקיימים יותרו השימושים מקבוצת שימוש עסקי ‪ .1‬במגרשים לאורך שד' מוריה‪ ,‬ישמרו זכויות‬ ‫הבניה המאושרות ושטח הבניה העיקרי לעסקים לא יעלה על ‪.30%‬‬ ‫‪ .3‬קטע צפוני ‪ -‬ממוקד כיכר צפרירים עד מוקד אוליפנט‪/‬מוריה‪/‬פינסקי‪ ,‬כולל שני המוקדים ‪ -‬בנוסף למגורים‬ ‫ולשימושי הקרקע הקיימים יותרו שימושים מקבוצת שימוש עסקי ‪ 3‬במוקדים ושימוש עיסקי ‪ 3‬ו‪ 2-‬לאורך‬ ‫שד' מוריה )בהתאם לתשריט(‪ .‬במגרשים בתחום המוקדים )ששטחם עולה על ‪ 2.5‬דונם( נקבע כי שטח‬ ‫הבניה העיקרי לא יעלה על ‪ ,250%‬מתוכם עד ‪ 60%‬לעסקים‪ .‬הגובה המירבי של המבנים נקבע ל‪ 6-9-‬קומות‪.‬‬ ‫מופיעות הוראות למגרשים קטנים יותר‪ .‬באשר למגרשים לאורך שד' מוריה בהם ישמרו זכויות הבניה‬ ‫המאושרות‪ .‬שטח הבניה העיקרי לעסקים לא יעלה על ‪.30%‬‬ ‫‪123‬‬ ‫הנחיות כלליות נוספות‪:‬‬ ‫‬ ‫במגרשים בהם ניתן לאשר שימושים עסקיים ובהם שני בנינים במגרש השימושים העסקיים ימוקמו‬ ‫בבנינים שבשורה הקרובה לרחוב‪.‬‬ ‫‬ ‫השטחים המיועדים למסחר קמעוני ולשרותי אוכל ימוקמו במפלס הרחוב )קומת קרקע(‬ ‫בלבד תוך יצירת חזית פעילה לכיוון הציר‪ .‬השטחים המיועדים ליתר השימושים העסקיים ימוקמו‬ ‫במפלס הרחוב )קומת קרקע( ו‪/‬או בקומה אחת מעליו או מתחתיו בלבד‪.‬‬ ‫‬ ‫ערוב שימושים בחלקה מותנה בהפרדה פיזית בין עסקים ומגורים כולל הפרדה בקומת הכניסה‪ ,‬כך‬ ‫שלא יווצרו מטרדים למגורים‪.‬‬ ‫‬ ‫ניתנו הנחיות למילוי התנאים למניעת מטרדים סביבתיים‪.‬‬ ‫‬ ‫השטח העיקרי של יחידות הדיור החדשות יהיה בממוצע ‪100‬מ"ר ומעלה ולא יפחת מ‪ 80-‬מ"ר‪.‬‬ ‫החלטות הועדה המחוזית בנוגע למסמך מדיניות העיריה לציר מוריה‬ ‫הועדה המחוזית החליטה ביום ‪ 25.9.07‬לאמץ באופן חלקי את מדיניות העיריה לציר מוריה והתייחסה למוקדים‬ ‫ולמקטעים‪.‬‬ ‫מוקדים‬ ‫הוחלט כי פריסת המוקדים מקובלת באופן עקרוני על הוועדה‪ .‬לצד זאת‪ ,‬היקפי הבניה והשימושים המדוייקים‬ ‫יבחנו במסגרת תכנית בניין עיר שתוגש לכל מוקד בשלמותו‪ .‬ניתן יהיה לבחון בניה גבוהה מ‪ 9-‬קומות‬ ‫במוקדים‪ .‬במרכז חורב הוחלט כי ראוי וניתן לאפשר נפחי בניה גדולים יותר אך תיגבור זכויות בניה יהיה כפוף‬ ‫לשיפור משמעותי במערך התנועה והחניה‪ .‬שטחי הבניה במרכז חורב במגרש מעל ‪ 5‬דונם יכול שיהיו ‪.300%‬‬ ‫שטחי בניה במוקדים האחרים יהיה ‪ 250%‬במגרשים ששטחם מעל ‪ 2.5‬דונם‪.‬‬ ‫מקטעים‬ ‫הוחלט כי תפיסת התכנון במדיניות העיריה במקטע שבין כיכר קרית ספר ועד מרכז הכרמל מקובלת על‬ ‫הוועדה‪ ,‬באופן עקרוני‪ .‬במקטע שבין ככר ספר למרכז חורב יבחנו השימושים ופריסתם במסגרת תוכנית‬ ‫מפורטת‪ .‬השימושים ופריסתם יבחנו במסגרת תוכנית בנין עיר שתוגש לכל מקטע בשלמותו‪ .‬לאורך רחוב‬ ‫מאפו תסומנה החזיתות המסחריות בהתאם לקבוע בתוכניות המאושרות‪.‬‬ ‫חניה‬ ‫כל תגבור זכויות בניה מותנה בהפרשה לצרכי ציבור‪ ,‬תוך מתן עדיפות להקמת חניונים ציבוריים בהיקף מעבר‬ ‫לנדרש בפרוייקט עצמו‪ .‬לעסקים בבניינים קיימים‪ ,‬בהם לא ניתן לפתור את החניה כנדרש‪ ,‬על פי תקן בתחום‬ ‫המגרש‪ ,‬פתרון החניה יהיה בחניון אזורי‪ ,‬תוך השתתפות בקרן חניה או השתתפות בעלות החניה בפועל‪,‬‬ ‫בתחום חניון ציבורי קיים‪ ,‬ובתנאי שיוצג הסכם בין בעל העסק לבעל החניון הקיים לנושא שימוש במקומות‬ ‫החניה לטובת העסק‪.‬‬ ‫‪124‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪ 2.7.6‬הצעת עקרונות לתכנון ופיתוח מרכז הכרמל וציר רכס הכרמל ביוזמת התושבים‬ ‫הצעה זו הוכנה ביוזמת תושבי האזור באמצעות פורום ציבורי כרמל‪ ,‬דרך חיפה‪ ,‬החברה להגנת הטבע והעמותה‬ ‫למען תכנון ופיתוח איכותי בחיפה‪ .‬ההצעה הוכנה בעקבות ויכוח המתנהל מספר שנים בעיר חיפה לגבי‬ ‫המדיניות המתאימה לתכנון ופיתוח של מרכז הכרמל‪ .‬ההצעה פורסמה בנובמבר ‪ .2001‬בבסיס ההצעה עומדים‬ ‫עקרונות של פיתוח בר קיימא‪ ,‬שיתוף הציבור בתכנון‪ ,‬ותכנון כוללני המתייחס באופן אינטגרטיבי לנושאים‬ ‫חברתיים‪ ,‬כלכליים‪ ,‬אורבניים‪ ,‬תחבורתיים ואקולוגיים‪ .‬המסמך אינו סטטוטורי‪.‬‬ ‫ניתוח האזור הוביל למסקנות הבאות‪ * :‬תכנון מרכז הכרמל חייב להיות חלק בלתי נפרד מתכנון ציר הרכס *‬ ‫צווארי בקבוק לפיתוח עתידי הם שרותי תחבורה‪ ,‬שטחים למוסדות ציבור ולגנים ציבוריים‪ * .‬תנאי לכל‬ ‫פיתוח חדש הוא שמירה על השטחים הציבוריים הקיימים והוספת שטחים לצרכי ציבור‪ ,‬בכל פיתוח עתידי‬ ‫הכרוך בתוספות אוכלוסיה‪.‬‬ ‫נבחנו ארבע חלופות כאשר החלופה הרביעית היא המומלצת‪ * :‬חלופה ‪ – 1‬התחדשות עירונית במסגרת המצב‬ ‫הקיים‪ .‬החלופה כוללת חידוש מבנים קיימים תוך הקפדה על שמירה של אופי האזור‪ ,‬מילוי מגרשים ריקים‪,‬‬ ‫תוספות בניה למבנים קיימים על פי תכנית בנין עיר הנוכחית )‪ 3‬קומות מגורים‪ ,‬חובת נטיעת עצים ועוד(‪* .‬‬ ‫חלופה ‪ – 2‬ציפוף אחיד בכל האזור באמצעות תוספת שתי קומות )ניתן בבניה קלה( על כל המבנים הקיימים‬ ‫בדומה לתכנית "לב תל‪-‬תל אביב"‪ * .‬חלופה ‪ – 3‬בניית מגדלים במתחם מרכז הכרמל‪ .‬ריכוז בניה במגדלים רבי‬ ‫קומות‪ * .‬חלופה ‪ – 4‬חלופה זו היא החלופה המומלצת ועיקרה עיבוי על ציר הרכס לכל אורכו‪ .‬חלופה זו‬ ‫מאפשרת תוספת יחידות דיור גדולה יותר מאשר במגדלים‪ ,‬פריסה של תוספות הבניה לאורך קילומטרים על‬ ‫ציר הרכס )במקום בצומת מרכז הכרמל( המפחיתה לחצי תחבורה נקודתיים‪ ,‬ומאפשרת שימוש בשטחים למבני‬ ‫ציבור ושימוש בשטחים פתוחים לאורך הציר‪.‬‬ ‫‪126‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.7.7‬עתודות לבניה למגורים בחיפה‬ ‫מחקר בנושא בדיקת עתודות לבניה למגורים בחיפה נערך על ידי גב' חגית קדויל מן המחלקה לתכנון ארוך‬ ‫טווח בעיריית חיפה‪ .‬המסמך יצא לאור בינואר ‪ .2001‬מאגר הנתונים עודכן חלקית בינואר ‪ .2003‬תשריט‬ ‫עתודות קרקע לבניה למגורים בחיפה לפי מצב תכנון ומימוש התכנית משנת ‪ ,2001‬מופיע במפה ‪ ,2.16‬להלן‪.‬‬ ‫מטרת העבודה הנה סקירה ועדכון תקופתי של עתודות הבניה למגורים בחיפה‪ .‬נבדקו תכניות הנמצאות‬ ‫בשלבים שונים‪ ,‬מבחינה סטטוטורית‪ ,‬וכן אזורים בהם צפוי פיתוח למגורים בעתיד‪ .‬העבודה מציגה הערכה של‬ ‫היקפי בניה צפויים בעיר‪ ,‬פריסה גיאוגרפית של בניה חדשה למגורים ברמת רבעים ותת‪-‬רבעים‪ ,‬מידע על מצב‬ ‫התכנון והמימוש של תכניות‪ ,‬והערכת מועד איכלוס אזורי מגורים חדשים בטווח זמן קרוב )עד שנת ‪,(2005‬‬ ‫בטווח זמן בינוני )עד שנת ‪ (2010‬ולטווח הזמן הרחוק )משנת ‪ 2011‬ואילך(‪ .‬הנתונים עודכנו במהלך החודשים‬ ‫נובמבר ‪ – 2000‬ינואר ‪ .2001‬עתודות הבניה למגורים מבוטאות במספר יחידות דיור‪.‬‬ ‫בחודש פברואר ‪ 1999‬היקף הפוטנציאל העירוני היה ‪ 37,000‬יח"ד בהערכה מירבית‪ .‬בינואר ‪ 2001‬היקף‬ ‫הפוטנציאל העירוני היה ‪ 48,000‬יח"ד בהערכה מירבית‪ .‬הפער הגדול בין שתי ההערכות נובע משני גורמים‪:‬‬ ‫א( שינוי בשיטת ההערכה‪ .‬בשנת ‪ 2001‬הוערכו לראשונה‪ ,‬כמותית‪ ,‬כל העתודות הפוטנציאליות לבניה למגורים‬ ‫בחיפה‪ ,‬לרבות אתרים שטרם הוחל בהם תכנון‪ .‬ב( בסיס ההערכה השתנה – בעבר בסיס ההערכה נשען בעיקר‬ ‫על עקרונות תכנית המתאר המופקדת חפ‪ 1400/‬בעוד שבשנת ‪ 2001‬הותאמה ההערכה לעקרונות ציפוף הבאים‬ ‫לידי ביטוי בתכנית המתאר המחוזית תמ"מ ‪ 6‬ובתכנית המתאר הארצית תמ"א ‪ 35‬שהיתה באותה עת בהכנה‪.‬‬ ‫התכניות אשר בהם שטחים המיועדים למגורים סווגו לשש קטגוריות‪ * :‬תכניות מאושרות הנמצאות בשלבי‬ ‫מימוש * תכניות מאושרות – אך עדיין לא החלה בניה על פיהן * תכניות בהליכים סטטוטוריים * תכניות‬ ‫בהכנה‪ /‬לקראת תכנון * אתרים נוספים בהם יתכן פיתוח מגורים בעתיד )מחנות צבא‪ ,‬חוות מיכלים ועוד( *‬ ‫בניינים בבניה עכשווית‪.‬‬ ‫עיקר החישוב מושתת על הערכת מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על פי התכניות השונות‪ .‬לעיתים נערך‬ ‫חישוב על פי זכויות בניה וגודל מגרשים‪ .‬מאחר שמדובר בהערכה‪ ,‬נקבעו אומדני מינימום ומקסימום‪.‬‬ ‫סיכום סה"כ הפוטנציאל העירוני בעתיד‪ * :‬הערכת מינימום ‪ 30,036 -‬יח"ד * הערכת מקסימום הנה ‪36,006‬‬ ‫יח"ד‪ .‬סיכום סה"כ הפוטנציאל העירוני בשנת ‪ 2001‬כולל כל האתרים הנוספים בהם יתכן פיתוח בעתיד‪* :‬‬ ‫הערכת מינימום ‪ 40,491 -‬יח"ד * הערכת מקסימום ‪ 48,661 -‬יח"ד‪.‬‬ ‫למסמך מצורפים שני תשריטים‪ (1 :‬עתודות קרקע לבניה למגורים בחיפה לפי מצב תכנון ומימוש התכניות‬ ‫‪ (2‬עתודות קרקע לבניה למגורים בחיפה לפי טווח זמן משוער )מינימלי( לתחילת איכלוס‪.‬‬ ‫‪127‬‬ ‫מאגר הנתונים של עתודות הקרקע למגורים עודכן חלקית בינואר ‪ 2003‬תוך חלוקת טווחי הזמן המשוערים‬ ‫למימוש התכנית‪ ,‬למרווח של חמש שנים‪ .‬להלן לוח ‪ 2.2‬המתייחס לעדכון זה‪.‬‬ ‫לוח ‪ :2.2‬עתודות בנייה למגורים בחיפה‬ ‫הערכת טווח זמן מינימלי משוער לתחילת איכלוס בתכניות‬ ‫ינואר ‪) 2003‬עדכון(‬ ‫שנים‬ ‫מינימום‬ ‫יחידות דיור‬ ‫מקסימום‬ ‫יחידות דיור‬ ‫‪2005-2001‬‬ ‫‪5,481‬‬ ‫‪6,860‬‬ ‫‪2010-2006‬‬ ‫‪6,918‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪2015-2011‬‬ ‫‪5,206‬‬ ‫‪6,589‬‬ ‫‪ 2016‬ואילך‬ ‫‪27,111‬‬ ‫‪31,337‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪44,716‬‬ ‫‪53,361‬‬ ‫מקור‪ :‬היחיד לניתוח ותכנון במערכות עירוניות‬ ‫מינהל ההנדסה‪ ,‬המחלקה לתכנון ארוך טווח‬ ‫‪128‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪129‬‬ ‫‪ 2.7.8‬תדריך תכנון לחוות המיכלים – קרית חיים‬ ‫המחלקה לתכנון ארוך טווח בעיריית חיפה‪ ,‬ערכה במאי ‪ ,2002‬תדריך תכנון לשטח חוות המיכלים בקרית חיים‪.‬‬ ‫שטח זה מתוכנן להתפנות בשנים הקרובות )עם סיום הזכיון של חברת תש"ן על המתחם( ויועד לאזור פיתוח‬ ‫עירוני חופי )רקמת מגורים משולבת בנופש‪ ,‬בידור‪ ,‬פנאי‪ ,‬תרבות‪ ,‬תיירות‪ ,‬איכסון מלונאי ושטחים פתוחים(‬ ‫בתכנית המתאר המחוזית‪ ,‬תמ"מ ‪ ,6‬ראה סעיף ‪ ,2.5‬לעיל‪ .‬המסמך אינו סטטוטורי‪.‬‬ ‫בתדריך סקירה על אתרים בהם חומרים מסוכנים באזור חוות המיכלים ותאור מיקום צנרת חומרים מסוכנים‪.‬‬ ‫מוצעות חלופות שונות למיקומם של אתרים אלו ולמיקום הצנרת‪.‬‬ ‫בתדריך ישנן הנחיות והמלצות לגבי שמירה על ערכי נוף וטבע בעת התכנון‪.‬‬ ‫התדריך מציע פרוגרמה למבני ציבור לשכונת המגורים בחוות המיכלים וכן לשכונות הגובלות‪ .‬על פי הפרוגרמה‬ ‫צפויות כ‪ 6000-‬יח"ד בשטח של כ‪ 900-‬דונם‪ .‬הפרוגרמה מתייחסת לנושאים כגון גודל ממוצע של יחידת דיור‪,‬‬ ‫בניה גבוהה וכדומה‪.‬‬ ‫לתדריך מצורפים תשעה תשריטים‪ * :‬קומפילציה של תכניות קיימות * מפת ערכים ומערך שטחים ירוקים‬ ‫ופתוחים * מפת אילוצים סביבתיים * מפת פיזור השירותים הציבוריים * איפיון מרכזים עירוניים בחיפה‬ ‫ובסביבה הקרובה * מרכזי מסחר באזור הקריות * מערך תחבורתי מתוכנן * מפת הנחיות תכנון * תוואים‬ ‫חלופיים אפשריים לצנרת חומרים מסוכנים‪.‬‬ ‫איור ‪ :2.4‬איתור חוות המיכלים‬ ‫קרית חיים‬ ‫מערבית‬ ‫חוות המיכלים‬ ‫‪130‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫‪ 2.7.9‬המבואות הדרומיים של חיפה‬ ‫בדרום העיר חיפה‪ ,‬בין טירת כרמל ודרך פרויד‪ ,‬מזרחית לכביש ‪ ,4‬קיימת עתודת קרקע גדולה לפיתוח‪ .‬מרבית‬ ‫השטח מיועד בתכנית חפ‪ 2036/‬א' לפארק טכנולוגי במבואות הדרומיים הכולל תעשיה עתירת ידע‪ ,‬תעסוקה‪,‬‬ ‫מסחר וקרית ספורט בהיקף של כ‪ 160-‬דונם‪ .‬התכנית בתוקף מיום ‪ .13.9.2001‬חלק קטן של השטח‪ ,‬דרומית‬ ‫לקסטרא‪ ,‬מיועד למגורים בתכנית מאושרת חפ‪ .2096/‬עירית חיפה בוחנת אפשרות ליעד רוב השטח למגורים‪,‬‬ ‫חלקו לתעשיה עתירת ידע ותעסוקה ומיעוטו לקרית ספורט‪ .‬המיקום המוצע לקרית ספורט הוא בסמוך לכביש‬ ‫מספר ‪.4‬‬ ‫‪ 2.7.10‬מדיניות שמירת מבטים אל הנוף‬ ‫תכנית חפ‪ 853/‬א' ‪" -‬המורדות הצפוניים של הר הכרמל" בתוקף מיום ‪ ,24.7.1958‬קבעה קו השקף לאורך רחוב‬ ‫יפה נוף והמשכו רחוב קיש‪ ,‬באמצעות הקטנת אחוזי הבניה המותרים והגבלת גובה הבניינים‪ .‬זאת‪ ,‬על מנת‬ ‫"לשמור על הנוף הטבעי של המורדות ולהבטיח את קו ההשקף"‪ .‬התכנית התוותה מדיניות בנושא זה במשך‬ ‫שנים רבות‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 1997‬הוכנה עבודה על ידי אדר' אלי אייל ז"ל במחלקה לתכנון ארוך טווח בעיריית חיפה ‪" -‬הבטחת‬ ‫מבטים אל הנוף"‪ .‬תכנית זו הנה תכנית שלד עירונית המתמודדת עם סוגית שימור הנוף של חיפה‪ .‬מטרת‬ ‫התכנית "הבטחת מבטים אל הנוף‪ ,‬לשמר ולפתח האתרים המצויים והפוטנציאליים‪ ,‬שמהם נשקף נוף מרשים‪,‬‬ ‫ומאפשרים נגישות לציבור הרחב"‪ .‬כוונת המחבר היתה כי העיריה תאמץ התכנית ותטמיע הבטחת מבטים אל‬ ‫הנוף בשיקולי התכנון הפיסי‪ ,‬כבסיס לעיצוב דמות העיר לרווחת התושבים ופיתוח התיירות‪ .‬התכנית מציגה‬ ‫איפיון של משאבי הנוף בחיפה‪ * :‬נוף המפרץ והכרמל * הגדרת אגנים ויזואליים במבנה הטופוגרפי‪ :‬אגן יפה‬ ‫נוף‪ ,‬אגן ואדי רושמיה‪ ,‬אגן כרמל מערבי – חוף‪ ,‬אגן נוה שאנן – מפרץ * שטחים פתוחים בנוף העיר‪ :‬שטחים‬ ‫ירוקים טבעיים‪ ,‬שטחי שמורות טבע‪ ,‬גנים עירוניים מרכזיים * נקודות תצפית אל הנוף * טיילות ודרכים‬ ‫נופיות‪ .‬חלקה השני של העבודה כולל הנחיות תכנון להבטחת מבטים אל הנוף ורשימת אתרי תצפית אל הנוף‪.‬‬ ‫‪ 2.7.11‬בניה גבוהה על רכס הכרמל‬ ‫עבודה בנושא עיצוב עירוני – בניה גבוהה על רכס הכרמל‪ ,‬נערכה בשנת ‪ 1997‬על ידי אדר' אלי אייל ז"ל ואדר'‬ ‫וליד כרכבי במחלקה לתכנון ארוך טווח בעירית חיפה‪ .‬במסגרת העבודה הוגדרו משאבי הנוף של חיפה‬ ‫ואופיינה הקליטה הויזואלית של העיר וקו הרקיע מנקודות שונות‪ .‬בעקבות הניתוח הוצעו שלוש חלופות‬ ‫לבניה גבוהה על הרכס‪ * :‬חלופה ‪ :1‬בנייה גבוהה ברכס ללא הגבלות גובה ומיקום * חלופה ‪ :2‬בנייה גבוהה‬ ‫בנקודות ציון על הרכס * בניה גבוהה בקרבת מוקדים קיימים‪ .‬העבודה ממליצה לאפשר בנייה גבוהה רק‬ ‫בסמיכות לבניינים גבוהים קיימים‪ ,‬מגדל האוניברסיטה וסביב הבניינים הגבוהים במרכז הכרמל ולא לצור‬ ‫נקודות ציון חדשות על קו הרקיע‪ .‬המסמך נעדר מעמד סטטוטורי‪.‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪ 2.7.12‬פינוי‪-‬בינוי ועיבוי‬ ‫עירית חיפה מקדמת פרויקטים להתחדשות עירונית ברחבי העיר באמצעות הועדה הבין משרדית להתחדשות‬ ‫עירונית‪ ,‬משרד הבינוי והשיכון‪ .‬להלן מוצגות תכניות הנמצאות בהליכי תכנון והליכי אישור שונים‪ .‬מפה ‪2.17‬‬ ‫להלן‪ ,‬מציגה את מיקום הפרוייקטים השונים ברחבי חיפה‪.‬‬ ‫מסלול פינוי‪-‬בינוי‬ ‫מתחם עין דור מאי – פינוי בינוי במתחם עין דור מאי חפ‪ .2173/‬התכנית מאושרת מיום ‪ .12.1.2006‬המתחם‬ ‫נמצא בקצה הדרומי מערבי של המושבה הגרמנית בפינת הרחובות עין דור‪ ,‬מאי וגובל בואדי ניסנאס‪ .‬המתחם‬ ‫מאופין בבינוי מיושן והשימושים באזור הם עסקים‪ ,‬מלאכה‪ .‬המתחם וסביבתו מתאפיינים באוכלוסיה יהודית‬ ‫וערבית‪ .‬שטח התכנית כ‪ 5.3-‬דונם‪ .‬התכנית מתירה ‪ 118‬יח"ד כאשר רובן במגדל בן ‪ 23‬קומות בחזית רח' עין‬ ‫דור‪ .‬הפרוגרמה כוללת ‪ 1200‬מ"ר למסחר בשתי קומות‪ 2400 ,‬מ"ר למשרדים ו‪ 250-‬מ"ר לצרכי ציבור‪.‬‬ ‫מתחם המלך אמציהו נוה דוד ‪ -‬תכנית חפ‪ ,2188/‬מאושרת מיום ‪ .10.4.06‬מתחם אמציהו ממוקם בשכונת‬ ‫נוה דוד בדרום חיפה‪ .‬השכונה מאופיינת בבינוי ישן למגורים )מבני רכבות( בני ‪ 2-4‬קומות ומתאפיין באוכלוסיה‬ ‫במצב סוציו‪-‬כלכלי בינוני ומטה‪ .‬שטח התכנית כ‪ 16.5-‬דונם‪ .‬סה"כ במתחם ‪ 8‬בנייני מגורים ובהם כ‪ 74-‬יח"ד‪.‬‬ ‫התכנית הראשונית שגובשה למתחם‪ ,‬כוללת הקמת חמישה מבני מגורים בבניה רוויה הכוללים ‪ 244‬יחידות‬ ‫דיור‪ .‬מבנה אחד בן ‪ 10‬קומות‪ ,‬שניים בני ‪ 14‬קומות ושניים נוספים בני ‪ 17‬קומות‪.‬‬ ‫מתחם המלך חיזקיהו נוה דוד – תכנית חפ‪ ,2277/‬התכנית נדונה בדיון ראשוני בועדה המחוזית‪ .‬סה"כ‬ ‫במתחם ‪ 28‬יח"ד‪ 800 ,‬מ"ר מסחר‪ 100 ,‬מ"ר תעשיה ו‪ 278-‬מ"ר מחסנים‪ .‬על פי הפרוגרמה המתוכננת יהיו‬ ‫במתחם ‪ 156‬יח"ד וכ‪ 3000-‬מ"ר מסחר‪.‬‬ ‫מתחם יציאת אירופה – תכנית חפ‪ ,2287/‬התכנית הומלצה להפקדה בועדה הקומית‪ .‬במתחם קיימות ‪26‬‬ ‫יח"ד‪ .‬על פי הפרוגרמה המתוכננת יהיו במתחם ‪ 100‬יח"ד‪.‬‬ ‫מתחם ברל כצנלסון – תכנית חפ‪ ,2281/‬התכנית הומלצה להפקדה בועדה הקומית‪ .‬במתחם ‪ 126‬יח"ד‪ .‬על פי‬ ‫הפרוגרמה יהיו במתחם ‪ 372‬יח"ד‪.‬‬ ‫מתחם מבוא חיים – תכנית חפ‪ ,2260/‬מופקדת מיום ‪ .24.12.07‬המתחם נמצא בחלק הדרומי של שדרות‬ ‫אח"י אילת‪ .‬במתחם ממוקם מבנה הסטורי של חברת אגד ולצידו שני בניני מגורים בני ‪ 4‬קומות ובהם ‪40‬‬ ‫דירות בשטח של כ‪ 50-‬מ"ר ליח"ד‪ .‬עירית חיפה מעוניינת בהקמת פרוייקט אשר יהווה נקודת ציון משמעותית‬ ‫בכניסה לקרית חיים ויכלול שטחי מסחר‪ ,‬משרדים ומכללה בקומות הקרקע ומגדל מגורים מעליהם‪ .‬גודל‬ ‫המגרש ‪ 2.9‬דונם‪ ,‬מוצע בנין ובו שלוש קומות מסחר ומשרדים ‪ 5000 -‬מ"ר ומעליו בנין מגורים – ‪ 12‬קומות‪,‬‬ ‫בשטח של ‪ 8250‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪132‬‬ ‫פרק ‪ - 2‬מצב תכנוני קיים ‪2008 -‬‬ ‫מסלול עיבוי‬ ‫עיבוי מתחם אמיל זולא ברמת שאול – תכנית חפ‪ 2222/‬נמצאת לקראת הפקדה‪ .‬התכנית מציעה‬ ‫התחדשות עירונית במסלול עיבוי במתחם אמיל זולא בכרמל הצרפתי‪ .‬במתחם ‪ 397‬יח"ד קיימות המוצעות‬ ‫להרחבה‪ .‬מוצעת תוספת של ‪ 310‬דירות חדשות‪.‬‬ ‫מורדות הכרמל הצרפתי – תכנית‪ 2278/‬הומלצה להפקדה בועדה המקומית והוגשה לועדה המחוזית‪.‬‬ ‫במתחם קיימות ‪ 326‬יח"ד ומתוכננות ‪ 248‬יח"ד נוספות‪.‬‬ ‫עיבוי מתחם חביבה רייך ‪ -‬התכנית חפ‪ 2187/‬מאושרת מיום ‪ .8.11.07‬התכנית מאושרת אך טרם פורסם‬ ‫אישורה‪ .‬התכנית מציעה התחדשות עירונית במסלול עיבוי במתחם חביבה רייך ברמות רמז‪ .‬שטח התכנית כ‪-‬‬ ‫‪ 58‬דונם‪ .‬במתחם ‪ 330‬יח"ד‪ .‬מוצעת תוספת של ‪ 242‬יח"ד חדשות‪.‬‬ ‫עיבוי שדרות מח"ל ‪ -‬תכנית חפ‪ 2218/‬נמצאת לקראת הפקדה‪ .‬התכנית מציעה עיבוי מתחם בשדרות מח"ל‬ ‫בקרית חיים מערבית‪ .‬במתחם ‪ 412‬יח"ד קיימות‪ .‬אושרה תוספת של ‪ 344‬יח"ד והרחבת הדירות הקיימות‪.‬‬ ‫‪133‬‬ ‫מפה ‪ :2.17‬פינוי‪ ,‬בינוי ועיבוי – מיקום הפרוייקטים בחיפה‬ ‫אמיל זולא‬ ‫רמת שאול‬ ‫עין דור‪-‬מאי‬ ‫עיר תחתית‬ ‫יציאת‬ ‫אירופה‬ ‫מורדות‬ ‫הכרמל‬ ‫הצרפתי‬ ‫אמציה‬ ‫נוה דוד‬ ‫המלך חזקיה‬ ‫ברל כצנלסון‬ ‫קרית חיים‬ ‫חביבה רייך‬ ‫רמות רמז‬ ‫שד' מח"ל‬ ‫מבוא חיים‬ ‫מתחם לפינוי ובינוי‬ ‫מתחם לעיבוי‬ ‫‪134‬‬