‫מאיר דלברי‪ -‬שמאי מקרקעין‬
‫‪1‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫אין האמור במצגת זו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו‪/‬או ייעוץ‬
‫כלכלי‪.‬‬
‫יש להתייעץ עם עורך דין ושמאי מקרקעין לפני עשיית כל‬
‫עסקה במקרקעין‪.‬‬
‫‪ ‬כל הזכויות שמורות למאיר דלברי‬
‫‪2‬‬
3
4
5
6
‫‪‬‬
‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬
‫תוספת ‪ 25‬מ"ר לכל דירה‬
‫סגירת קומת עמודים מפולשת‬
‫‪‬‬
‫הקלות בקוי בנין‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪8‬‬
9
10
11
12
‫‪13‬‬
‫גוש‬
‫‪8270‬‬
‫חלקות‬
‫‪76 ; 84‬‬
‫צורה‬
‫טרפזית‬
‫שטח‬
‫‪ 1,039‬מ"ר‬
‫רוחב חזית‬
‫‪ 17.5‬מ'‬
‫רוחב גבול אחורי‬
‫‪ 31‬מ'‬
‫עומק‬
‫‪ 44.5‬מ'‬
‫‪14‬‬
‫קוי בנין בפועל מ'‬
‫קוי בנין על פי התב"ע מ'‬
‫צידי‬
‫‪4.0‬‬
‫‪7.4‬‬
‫אחורי‬
‫‪8.0‬‬
‫‪7.6‬‬
‫קדמי‬
‫‪8.5‬‬
‫‪7.0‬‬
15
‫‪16‬‬
‫שנת מתן היתר בניה‬
‫‪1970‬‬
‫מספר קומות ‪-‬אגף קדמי‬
‫‪3‬‬
‫מספר קומות ‪-‬אגף אחורי‬
‫‪4‬‬
‫קומת עמודים‬
‫אין‬
‫מספר דירות‬
‫‪14‬‬
‫סה"כ שטחי הדירות‬
‫‪ 1,420‬מ"ר‬
‫שטח קומה טיפוסית‬
‫‪ 360‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫לצורך הפתרון נוח לחלק את השטחים לקבוצות‪:‬‬
‫שטחים עקריים‬
‫שטחי שירות‬
‫ממדי"ם‬
‫מרתפי חניה‬
‫‪‬‬
‫סיכום השטחים חייב לעמוד במגבלת קוי הבנין ומספר‬
‫הקומות המותר‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪18‬‬
‫השטח למכירה‪:‬‬
‫סה"כ השטחים העקריים בפרוייקט כולל ממדי"ם‬
‫פחות‬
‫השטחים המוחזרים לדיירים‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫‪‬‬
‫מרכיבי העלות העקריים‪:‬‬
‫‪ ‬שטחים עקריים וממדי"ם‬
‫‪+‬‬
‫‪ ‬שטחי שירות‬
‫‪+‬‬
‫‪ ‬מרפסות‬
‫‪+‬‬
‫‪ ‬מרתפי חניה‬
‫‪20‬‬
‫‪ .1‬זכויות מכוח תב"ע‬
‫‪ .2‬זכויות מכוח הקלות‬
‫‪ .3‬שטחי ממדי"ם‬
‫‪ .4‬זכויות מכוח תמ"א ‪38‬‬
‫‪21‬‬
‫‪22‬‬
‫התכנית‬
‫שטחים עקריים הערות‬
‫נת‪/100/‬ש‪1/‬‬
‫‪169%‬‬
‫נת‪86/7/400/‬‬
‫‪ 92‬מ"ר‬
‫נת‪/100/‬ש‪1/‬‬
‫‪16%‬‬
‫חדרי יציאה לגג‬
‫הקלות‬
‫אושרה לפני ‪1.8.1989‬‬
‫סה"כ שטח עקרי‬
‫‪ 2,014‬מ"ר‬
‫שטח המגרש ‪ 1,039‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬
‫תוספת ‪ 25‬מ"ר לכל יחידת דיור‬
‫סגירת קומת עמודים ליצירת דירות חדשות‬
‫‪‬‬
‫קוי בנין מקלים ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪23‬‬
‫צידי‪ 4 -‬מ'‬
‫אחורי‪ 6 -‬מ'‬
‫קדמי – בהתאם לתב"ע‬
‫הפרשנויות השונות‪:‬‬
‫‪ ‬א‪ .‬שטח הכלוא בקוי הבנין שבתב"ע‬
‫‪ ‬ב‪ .‬שטח קומה על פי תכנון הבנין החדש‬
‫‪ ‬ג‪ .‬השטח הכלוא בקוי הבנין של תמ"א ‪3/38‬‬
‫‪24‬‬
25
‫‪ 260 :‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫השטח הכלוא בקוי הבנין שתב"ע‬
‫‪‬‬
‫על פי השטח הכלוא בקוי בנין תמ"א ‪ 530 :38‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫בחישוב שטח ‪ 2.5‬קומות מתקבל‪:‬‬
‫פער של ‪ 675‬מ"ר בין הפרשנויות השונות!‬
‫‪26‬‬
‫‪ ‬הונח ניצול של כ‪ 80% -‬מהשטח הכלוא בקוי הבנין‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪30‬‬
‫שטחים מכוח תב"ע והקלות‪ 2,014 :‬מ"ר‬
‫‪1,060‬‬
‫‪ 80%‬משטח ‪ 2.5‬קומות‪:‬‬
‫‪ 2/3‬משטח קומה מפולשת‪353 :‬‬
‫שטח ‪ 12.5‬מ"ר לדירה ‪200 :16X‬‬
‫‪------------‬‬‫סה"כ שטחים עקריים‪ 3,627 :‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫שטחים מכוח תב"ע והקלות‪ 2,014 :‬מ"ר‬
‫סה"כ שטחים עקריים‬
‫‪ 3,627‬מ"ר‬
‫כולל תמ"א ‪38‬‬
‫מסקנה‪:‬‬
‫השטחים העיקריים כמעט הוכפלו בעקבות תמ"א ‪38‬‬
‫‪31‬‬
‫‪‬‬
‫סיכום שטחי הדירות בבנין‬
‫סה"כ‬
‫‪32‬‬
‫‪ 1,420‬מ"ר שטח עקרי‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫שטחים בפרוייקט החדש‪:‬‬
‫שטחים להחזר לדיירים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪33‬‬
‫שטחים עקריים למכירה‬
‫‪3,627‬‬
‫‪1,420‬‬
‫‪-------------‬‬‫‪ 2,207‬מ"ר‬
‫ככל שנתכנן דירות קטנות יותר נקבל יותר ממדי"ם! ובסה"כ‬
‫יותר שטחי מכירה!‬
‫‪34‬‬
‫דירות קטנות‬
‫דירות גדולות‬
‫שטח עקרי למכירה‬
‫‪2,207‬‬
‫‪2,207‬‬
‫שטח דירה עקרי‬
‫‪62.5‬‬
‫‪100‬‬
‫מספר דירות מתקבל‬
‫‪35‬‬
‫‪22‬‬
‫שטח למכירה‬
‫‪2,644‬‬
‫‪2,482‬‬
‫הפסד שטח‬
‫‪35‬‬
‫‪ 162‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫שטח אפשרי כולל ממדי"ם‪ 4,239 :‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫שטח בנוי עקרי כיום‪:‬‬
‫‪ 1,420‬מ"ר‬
‫‪‬‬
‫יחס שטחי הבניה בפרוייקט לעומת הקיים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪36‬‬
‫‪!!! 3.0‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪37‬‬
‫שטח אפשרי כולל ממדי"ם‪ 4,239 :‬מ"ר‬
‫שטח שמקבלים הדיירים כולל ממדי"ם‪ 1,595 :‬מ"ר‬
‫אחוז הקומבינציה ‪37.6% :‬‬
‫מסקנה‪:‬‬
‫עסקה יקרה‬
‫‪‬‬
‫‪ 49‬יח"ד‬
‫עבור ‪ 4‬יח"ד לקומה‪ :‬נדרשות ‪ 12.25‬קומות‬
‫‪‬‬
‫תב"ע מאפשרת ‪ 8‬קומות מעל קומה מפולשת ‪ 9 :‬קומות‬
‫‪ 3 :‬קומות‬
‫קומות אפשריות בהקלה ‪:‬‬
‫‪ 2.5 :‬קומות‬
‫‪ 2.5‬קומות תמ"א ‪38‬‬
‫‪-------------‬‬‫סה"כ ‪ 14.5 :‬קומות‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪38‬‬
‫‪‬‬
‫שווי התמורה בעסקה שבין הקבלן לדיירים?‬
‫היא שווי הקרקע העוברת לרשות היזם‬
‫‪ 2,644‬מ"ר‪/₪ 7,000 X‬מ"ר‪₪ 925,400 =0.05 X‬‬
‫‪39‬‬
‫מע"מ שרותי בניה לדיירים‪:‬‬
‫השטח שנבנה לדיירים כולל שטח שרותי יחסי ‪1595 X1.2‬‬
‫בהנחת עלות בניה ‪/₪ 5000‬מ"ר ‪:‬‬
‫=( ‪ X(1.2X1,595‬מ"ר ‪/₪ 5,000 X‬מ"ר ‪0.18 X‬‬
‫‪₪ 1,722,600‬‬
‫‪40‬‬
‫‪41‬‬
‫‪‬‬
‫תוספת עד ‪ 25‬מ"ר פטורה‬
‫‪‬‬
‫זכויות מכוח תב"ע שנמכרו ליזם חייבות‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪42‬‬
‫סיכום היטל השבחה‪:‬‬
‫‪₪ 127,000 :‬‬
‫בגין תב"ע‬
‫‪₪ 581,000 :‬‬
‫בגין הקלות‬
‫בגין תוספת קומות ‪₪ 100,000 :‬‬
‫‪------------‬‬‫‪₪ 808,000 :‬‬
‫סה"כ היטל‬
‫‪43‬‬
‫דלברי‪ -‬שמאות מקרקעין‬
‫‪1‬‬
‫עלויות גרסה תמ"א ‪ 38‬כללית‪ -‬נתניה‬
‫‪2‬‬
‫תאור‬
‫כמות‬
‫‪3‬‬
‫שטח עיקרי וממדי"ם למכירה‬
‫‪2,644‬‬
‫‪4‬‬
‫מחיר מכירה למ"ר כולל מע"מ‬
‫‪21,000‬‬
‫‪5‬‬
‫מחיר ללא מע"מ‬
‫‪17,797‬‬
‫‪6‬‬
‫הכנסות ממכירת דירות‬
‫‪7‬‬
‫פרוט שטחי בניה‪:‬‬
‫‪8‬‬
‫עקרי ‪ +‬ממדי"ם‬
‫יחידות‬
‫‪4,239‬‬
‫‪9‬‬
‫שירות‬
‫‪10‬‬
‫מרפסות (‪ 10.5‬מ"ר ממוצע) * ‪0.5‬‬
‫‪257‬‬
‫‪11‬‬
‫סה"כ שטחי בניה‬
‫‪5,596‬‬
‫‪12‬‬
‫הוצאות‪:‬‬
‫‪13‬‬
‫בנייה ישירה‬
‫‪5,596‬‬
‫מ"ר‬
‫‪49‬‬
‫יחידות‬
‫‪14‬‬
‫חניות‬
‫‪15‬‬
‫יחידות‬
‫‪47,054,237‬‬
‫‪1,100‬‬
‫סה"כ עלויות ישירות‬
‫מחיר ליחידה‬
‫‪₪‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‬
‫‪₪ 62,500‬‬
‫‪22,384,000‬‬
‫‪3,062,500‬‬
‫‪25,446,500‬‬
‫‪16‬‬
‫תקורה ניהול ופקוח ‪ %‬מעלויות ישירות‬
‫‪2%‬‬
‫‪0.02‬‬
‫‪508,930‬‬
‫‪17‬‬
‫עלויות בלתי צפויות‪ % -‬מעלויות ישירות‬
‫‪3.0%‬‬
‫‪0.03‬‬
‫‪763,395‬‬
‫‪18‬‬
‫תכנון ויועצים לתכנון‬
‫‪49‬‬
‫‪15,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪735,000‬‬
‫‪19‬‬
‫חיבור חשמל‬
‫‪49‬‬
‫יחידות‬
‫‪2,500‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪122,500‬‬
‫‪20‬‬
‫אגרות בניה בניכוי ‪ 1,770‬מ"ר קיימים‬
‫‪3,826‬‬
‫מ"ר‬
‫‪450‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‬
‫‪1,721,700‬‬
‫‪21‬‬
‫הריסה ופינוי‬
‫‪200,000‬‬
‫‪22‬‬
‫שיווק ‪ 1.0%‬משווי מכירות לפני מע"מ‬
‫‪470,542‬‬
‫‪23‬‬
‫דיור חליפי ‪X14 24‬חודש‬
‫‪336‬‬
‫‪24‬‬
‫הובלה תכולה‬
‫‪14‬‬
‫‪25‬‬
‫ייעוץ משפטי‪ ,‬ייעוץ מיסוי ושמאי מקרקעין‬
‫‪26‬‬
‫מע"מ שרותי בניה לדיירים‬
‫‪18%‬‬
‫‪2,644‬‬
‫יחידות‬
‫‪4,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪1,344,000‬‬
‫‪8,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪112,000‬‬
‫‪200,000‬‬
‫‪%‬‬
‫מ"ר‬
‫‪1,722,600‬‬
‫‪7,000‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‬
‫‪1,110,480‬‬
‫‪27‬‬
‫מס רכישה ‪6%‬‬
‫‪28‬‬
‫היטל השבחה‬
‫‪808,000‬‬
‫מס שבח‬
‫‪800,000‬‬
‫‪29‬‬
‫סה"כ הוצאות‪:‬‬
‫‪36,065,647‬‬
‫‪30‬‬
‫עלות מימון וליווי ‪7%‬‬
‫‪2,524,595‬‬
‫‪31‬‬
‫סה"כ עלויות לאחר מימון‪:‬‬
‫‪32‬‬
‫דמי תיווך ‪1%‬‬
‫‪33‬‬
‫סה"כ עלויות לאחר דמי תיווך‪:‬‬
‫‪38,976,145‬‬
‫‪34‬‬
‫רווח‬
‫‪8,078,092‬‬
‫‪35‬‬
‫אחוז הרווח ביחס לעלות‬
‫‪20.7‬‬
‫‪38,590,243‬‬
‫‪0.01‬‬
‫‪385,902‬‬
‫ניתן לצפות בצילום וידאו של ההרצאה‬
‫באתר שלנו‬
‫‪www.delbarimax.com‬‬
‫‪46‬‬