היבטים משפטיים - עסקאות מיוחדות במקרקעין רוני מישקובסקי "ד עו
כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים עו"ד רוני מישקובסקי עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים של עריכת הסכם לביצוע פרויקט על-פי הוראות תמ"א 83 מהי תמ"א ?83 .1תמ"א 83הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. .2תמ"א 83פורסמה ברשומות וקיבלה תוקף ביום .53.1.81 .8תוקפה המקורי של תמ"א 83היה 1שנים .ביום 58.58.81הוארך תוקפה עד ליום .53.1.51 .4במהלך תקופת יישומה של תמ"א 83הוכנסו בה שלושה שינויים אשר כולם יחדיו מהווים את התוכנית הנוכחית. .5ניתן לעיין בנוסח המשולב והמלא של תמ"א 83באתר האינטרנט של משרד הפנים בכתובת http://www.moin.gov.il/subjects/buildingsstrengthening/pages/tama38.aspx .6תמ"א 83החלה לצבור תאוצה לאחר פרסום הדו"ח השנתי של מבקר המדינה לשנת [ 1885דו"ח (15ב)]. .7במסגרת דו"ח זה התריע המבקר אודות כך שקיים חשש של ממש שמבנים רבים יקרסו או יפגעו באופן מהותי במקרה של רעידת אדמה שכן אלו לא נבנו בהתאם לתקן .358 .3תקן ,358הינו תקן ישראלי הקובע כיצד יש לבנות מבנים על מנת שיוכלו ל"שרוד" רעידת אדמה. .9תקן 358נכנס לתוקף בשנת 5191והוא "יובא" לדיני התכנון והבניה באמצעות תקנות התכנון והבניה וזאת החל מיום " .5.5.38יבוא" זה של תקן 358לתקנות התכנון והבניה קבע ,הלכה למעשה ,כי החל ממועד זה על כל הבניינים הנבנים במדינת ישראל להיבנות בהתאם להוראות תקן זה. .11תמ"א 83נועדה לתמרץ בעלי דירות ויזמים להתאים את הבניינים שנבנו קודם ליום 5.5.38להוראות תקן 358וזאת על ידי מתן "חבילת תמריצים". .11בנגיעת אצבע ,ניתן לומר ש"חבילת התמריצים" שניתנה במסגרת תמ"א 83הינה מכירת זכויות הבניה שבבעלות בעלי הדירות ליזם ללא חיוב במס שבח והיטל השבחה. .12בנוסף בעלי הדירות יהיו זכאים לקבלת שירותי בניה של הרחבת דירותיהם לרבות הוספת מרפסות וממ"דים ,שיפוץ הרכוש המשותף לרבות הסדרת מקומות חניה ומעלית והכול מבלי שיצטרכו לשלם מאום אודות תוספות ושדרוגים אלו. .18מאידך היזם מקבל זכויות בניה לבניית קומות עליונות בבניין ו/או דירות גן ו/או הוספת אגף בבניין כאשר בבסיס המודל הכלכלי מצויה התפיסה ששווי הרווח שייווצר ליזם ממכירת הדירות החדשות שנבנו על ידו יספיק כדי לכסות את עבודות החיזוק ,ההרחבה ,השיפוץ והבניה וכן יותירו בידו רווח קבלני סביר. .14כיום עסקאות תמ"א 83מבוצעות בשתי דרכים ,והן: .14.1חיזוק ,הרחבה ומימוש זכויות הבניה של הבעלים על בסיס הבניין הקיים (להלן" :תמ"א .)"83-1 .14.2הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש בהתאם להוראות תקן 358תוך ניצול מלוא או חלק מזכויות הבניה (להלן " :תמ"א .)"83-2 עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין חקיקה משלימה על מנת ליתן "זריקת עידוד" ליישומה של תמ"א 83חוקקו מספר חוקים והוכנסו מספר תיקונים לחוקים קיימים וזאת .5 לשם יישומה של חבילת התמריצים הנמצאת בבסיס עסקת תמ"א .83 התיקונים מתייחסים הן לפן הקנייני של בעלי הזכויות והן לפן המיסויי (הן של הבעלים והן של היזם). .1 להלן אערוך סקירה נקודתית של החקיקה והתיקונים הנ"ל ,כדלקמן: .8 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ,התשס"ח – ( 2113להלן" :חוק החיזוק") סעיף (21א) לחוק המקרקעין ,התשכ"ט – ( 5121להלן" :חוק המקרקעין") קובע כך: " בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ,אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם ,ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". סעיף (95א) לחוק המקרקעין קובע כך: " על אף הוראות סעיף (21א) סיפה ,או סעיף (51ב) לתקנון המצוי שבתוספת ,רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ,להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית ,לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה ,וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה ואולם ,היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי ,רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות". כלומר בהתאם להוראות חוק המקרקעין: § הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית (לדוגמא הפיכת חלק מהמגרש לחניה) מצריך הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף. § הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית לשם הרחבתה מצריך הסכמה של 91%מבעלי הדירות להם לפחות 22% מתוך הרכוש המשותף. § הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית לצורך התקנת מרחב מוגן דירתי (להלן" :ממ"ד") מצריך רוב של 28% מבעלי הדירות בבית המשותף. עבודות על פי תמ"א 83-5מורכבות מתמהיל של כל העבודות דלעיל .לפיכך במסגרת חוק החיזוק נקבע ,כך: § לביצוע עבודות שמטרתן חיזוק בלבד של הבית המשותף מספיק רוב רגיל בלבד [סעיף 8לחוק החיזוק]. § לעבודות הרחבה (קרי חיזוק +תוספת) מספיק רוב של 28%מבעלי הדירות בלבד (אימוץ הדרישה המקלה לבניית ממ"ד בהתאם להוראות חוק המקרקעין) [סעיף 3לחוק החיזוק]. § בניית דירה חדשה ,מצריכה על פי חוק המקרקעין קבלת הסכמה של 588%מבעלי הזכויות בבית המשותף. יחד עם זאת רשאי המפקח על רישום המקרקעין לאשר את בנייתן של הדירות החדשות (לרבות התקנת מקומות חניה) היה וניתנה הסכמה של 22%מבעלי הדירות להם צמוד 22%מהרכוש המשותף ובלבד שניתנה זכות טיעון לכל אחד מבעלי הדירות [סעיף 1לחוק החיזוק]. § עבודות על פי תמ"א 83-1מצריכות קבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף [סעיף 1לחוק החיזוק] .יחד עם זאת אם 38%מבעלי הדירות להם 38%מהרכוש המשותף נתנו את הסכמתם לעסקה זו ,רשאי המפקח עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין על רישום המקרקעין לחייב את יתר בעלי הדירות בבניין לקחת חלק בפרויקט לאחר ששמע את התנגדותם [סעיף 1א לחוק החיזוק]. הוראות חוק החיזוק חלות גם על בניינים שאינם רשומים כבתים משותפים ואשר חל עליהם פרק ו' 5לחוק המקרקעין .קרי; בניין בין שתי דירות לפחות שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים [סעיף 51לחוק החיזוק בצוותא עם סעיף 99א לחוק המקרקעין]. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' -62הוראת שעה) ,התשס''ח 2113 - מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א ,83פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א .83 חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' ,)74התשע"ב 2112 - מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה. חוק התכנון והבניה (תיקון מסי ,)96התשע''א 2111 - קובע פטור מהיטל השבחה. חוק התכנון והבניה (תיקון מסי ,)97התשע''ב 2112 - קובע הוראות בעניין אי התניית מתן היתר בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים ,אם לא ניתן להתקינם בתחום הנכס ,ומאפשר חיוב מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר ,תנאיו ואגרות) (תיקון מס' ,)3התשס"ט – 2119 התאמת תקנות בנושא בטיחות אש לתמ"א .83 בנוסף לחקיקה הנ"ל משרד הפנים התומך ביישומה של תמ"א 83הוציא תחת ידיו מספר חוזרי מנכ"ל שבמסגרתם נקבעו הנחיות אחידות לרשויות המקומיות והועדות המקומיות לתכנון ובניה וכן נהלי בקרה והנדסה אשר כל מטרתם לעודד קיומן של עסקאות תמ"א 83וכן לזרז את הליך אישורן בגורמים המוסמכים. חוזרי מנכ"ל משרד הפנים מנכ"ל משרד הפנים הוציא תחת ידיו 3חוזרים בעניין זה כדלקמן: § חוזר מנכ"ל 2/1881 § חוזר מנכ"ל 3/1883 § חוזר מנכ"ל 5/1881 [ניתן § חוזר מנכ"ל 5/1858 המלא בנוסח לעיין של חוזרי המנכ"ל הנ"ל באתר משרד הפנים בכתובת .[http://www.moin.gov.il/subjects/buildingsstrengthening/pages/tama38.aspx סעיף 28לתמ"א - 83 .5סעיף זה למעשה מעניק לוועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות להתאים את הוראות התמ"א הכלליות לאופי הספציפי של כל רשות מקומית .בשל החופש התכנוני הגדול שסעיף זה מעניק לרשויות המקומיות מצאתי לנכון לאזכר אותו במסגרת החלק של "חקיקה משלימה" בהרצאה. .1סעיף 18לתמ"א 83קובע כך: עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין " שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תוכנית זו לתנאים המיוחדים הנ"ל יהיה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ,על פי הוראות תוכנית זו וכמפורט להלן :בתוכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תוכנית זו ,או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתוכנית זו בעניינים המפורטים להלן :שטחי בניה ,יחידות דיור ,גובה בניה ,קווי בניין ,עיצוב אדריכלי ותקני חניה". .8שימו לב ,כי על אף לשונו הרחבה של סעיף 18לתמ"א 83הועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית לאשר שינויים הנמצאים בסמכותה בלבד וזאת בהתאם להוראות סעיף 21א חוק התכנון והבניה התשכ"ה – ( 5121לעיל ולהלן" :חוק התכנון והבניה"). .3אשר על כן ,התקנת תוכנית נקודתית מכח סעיף 18לתמ"א 83המשנה את זכויות הבניה או את תקני החניה מחייבת אישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה. "מוקשים חיצוניים" בדרך לקבלת היתר מכח תמ"א 83שאינם במערכת היחסים שבין בעלי הזכויות ,היזם/קבלן והבנק המלווה על מנת לקבל את היתר הבניה המיוחל בהתאם להוראות תמ"א 83על בעלי הזכויות ועל היזם/קבלן לעבור דרך ארוכה של מכשולים וזאת בנוסף ל"מוקשים" הרבים המתעוררים במסגרת היחסים החוזיים שביניהם .בין ה"מוקשים החיצוניים" ניתן למנות את העניינים הבאים כדלקמן: § סעיף 197לחוק התכנון והבניה – רשויות מקומיות יחששו לאשר תוכניות מכח תמ"א 83מתוך החשש שהן יתבעו על ידי בעלי מקרקעין סמוכים שיטענו שנפגעו מאישור התוכנית וערך קניינם נפגע. § התנגדות בעלי מקרקעין סמוכים -אשר התנגדותם עלולה לעכב ואף להכשיל את מימוש הבניה. § אישור תוכנית מגבילה על פי סעיף 28לתמ"א או אי אישור מלוא זכויות הבניה בהתאם להוראות תמ"א " 83אד-הוק" [ראו לדוגמא תוכנית הרבעים בתל אביב]. § הגבלות גאוגרפיות של המגרש – מבנה מגרש בעייתי המקשה על יישום הוראות תמ"א 83או אינו מאפשר הרחבה שוויונית בין כל בעלי היחידות בבניין. § אי קבלת הרוב הדרוש בהתאם להוראות חוק החיזוק או חוק המקרקעין. § זכויות הבניה בבניין מוצמדות ליחידות ספציפיות ואינן מהוות "רכוש משותף" – על עניין זה ארחיב בהמשך ההרצאה. § אופן רישום זכויות הבעלים במקרקעין – חכירה לא מהוונת ,חברת גוש חלקה וכיוצ"ב. § אי כדאיות כלכלית. עניינים אלו ועוד רבים אחרים אשר אינם נזכרים לעיל יכולים להביא לכך שלא ניתן יהיה לקדם עסקת תמ"א 83ביחס לבניין פלוני. "מוקשים פנימיים" במערך היחסים שבין בעלי הזכויות (בינם לבין עצמם) ובינם לבין היזם/קבלן ו/או הבנק המלווה. בהנחה והצדדים התגברו על כל "המוקשים החיצוניים" עדיין עומדת בפניהם דרך ארוכה בהסדרת נקודות החיכוך שיתעוררו במהלך ניסוח הסכם ההתקשרות. נקודות החיכוך יכולות להיות מינוריות או מהותיות וכל אחת מהן עלולה להביא לביטול הפרויקט או למצער לעיכובו. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין להלן אסקור נקודות שיש לשים לב אליהן במסגרת ניסוחו של הסכם לביצוע עבודות על פי תמ"א .83בחלק מהמקרים אנסה להציע פתרונות אך חשוב לדעת שאין פתרון "בית ספר" וכי יש להתאים את הפתרון לכל מקרה לגופו. בכל אחד מהעניינים בהם אדון להלן ,אשתדל להציג את הפתרונות המוצעים ונקודות האיזון הן מנקודת המבט של בעלי היחידות והן מנקודת המבט של היזם/קבלן. האחריות ההדדית בין בעלי היחידות .5במסגרת ההסכם ,קיימים חיוביים כלליים של בעלי היחידות כלפי היזם/קבלן וכן חיובים פרטניים (כגון חתימה על טפסי מס או טפסים לבנק המלווה) במקרה בו אחד מבעלי היחידות מפר את חיוביו החוזיים ברצוננו למנוע מצב בו יראו בהפרה זו כהפרה של כלל בעלי היחידות וכפועל יוצא מכך הפרה של הוראות ההסכם. הפתרון המוצע הגדרת האחריות בין בעלי היחידות כדלקמן: " מוסכם בזאת כי בכל הנוגע להתחייבויות בעלים ספציפי ו/או להפרות ההסכם מצידו של בעלים ספציפי ,יהיה אותו יחיד הבעלים אחראי בלעדי להפרה ו/או להתחייבות ולא תהיה ליזם כל טענה ו/או תביעה כנגד יתר הבעלים או מי מהם בגין כל דרישה ו/או טענה שתהיה לו כלפי יחיד הבעלים המפר ולמעט פעולות של כלל הדיירים והנציגות מטעמם ולמעט ביחס לרכוש המשותף". [הערה :אם אנחנו מייצגים את הדיירים הנוסח הראשוני שנציע לא יכלול את הסיפא " ולמעט פעולות של כלל הדיירים והנציגות מטעמם ולמעט ביחס לרכוש המשותף"]. .1בנוסף במסגרת ההסכם ובדגש על סעיפי ההפרה יודגש ,כי הפרת התחייבות של מי מיחידי הבעלים לא תהווה הפרה של ההסכם ולא תקנה ליזם/קבלן זכות לבטלו. .8בעניין זה היזם ידרוש כי בעלי היחידות יפקידו בידי בא כוחם יפויי כוח בלתי חוזר נוטריוני המאפשר לו לחתום בשמם ובמקומם על ההתחייבויות השונות להן התחייבו במסגרת ההסכם. .3הפקדת יפויי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר בידי בא כוח הבעלים אינו מהווה פתרון מושלם ליזם/קבלן שכן יישנם טפסים בעלי מימד "הצהרתי" אשר עליהם רשאי לחתום רק האדם עצמו [טפסי מש"ח לדוגמא] .בגין עניינים אלו היזם צריך לשאוף להכניס להסכם סעיף פיצוי המשית על בעל היחידה הבעייתי פיצוי יומי גבוה אשר יתמרץ אותו לחתום על המסמך ולא לעכב את התהליך. עסקת נטו העסקה שבין היזם לבין בעלי היחידות הינה "עסקת נטו" כך ששום תשלום לא יחול על בעלי היחידות .לפיכך חשוב להבהיר עניין זה במסגרת ההסכם ויש לנסח סעיף בנוסח מוצע כדלקמן: " עסקת נטו" -הצדדים מסכימים כי העסקה דנן הינה עסקת "נטו" ,דהיינו היזם ישא בכל המיסים ו/או האגרות ו/או ההיטלים ו/או הקנסות ו/או כל תשלום אחר כלשהו ,מכל מין וסוג ,אשר ינבע מהוראות ביצוע הסכם זה ,ללא כל תשלום מכל סוג שהוא מצד הדיירים ,בין אם יתקבלו בידי הדיירים ובין אם יתקבלו בידי היזם ,לרבות אך לא רק ,עלות תכנון העבודות ,עלות ביצוע העבודות ,החומרים ,הציוד ,העובדים ,ביטוחים ,מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה ו/או זכויות הבניה הנוספות (כהגדרתן לעיל) ו/או הקלה ו/או שימוש חורג ו/או בגין בניית דירות היזם ו/או כל בינוי אחר ,על הגג ,על ידי היזם ,ככל שאלה יחולו ,היטלי השבחה ופיתוח בגין מכירת זכויות הבנייה ו/או מכירת זכויות הבניה הנוספות ,ליזם ,מע"מ שיוטל על היזם ועל הבנייה ,ככל שיוטל, אגרות הבנייה ,אגרות רישום ,אגרות שכר יועצים ,אדריכלים ,מפקחים ,מהנדסים ,עו"ד ,וכל תשלום ,הוצאה עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין ואגרה ,אך למעט תשלומים החלים על הבעלים בגין השימוש והחזקה בדירות כגון תשלומי ארנונה ולמעט קנסות ו/או תשלומים ו/או הוצאות ו/או נזקים שנגרמו בפועל כתוצאה ממעשה ו/או מחדל על ידי מי מהבעלים ו/או מי מטעמם ובכפוף להוראות הסכם זה .יובהר בזאת ,כי האמור בסעיף זה לא חל על כספים אשר ישולמו על ידי היזם כפיצוי או כתשלום כספי לבעלים בהתאם להוראות הסכם זה ,בכל מקרה בו יקבל מי מהבעלים תשלום כספי כלשהו מהיזם למעט דמי שכירות שישולמו לבעלים ,תשלום המס בגינו יחול על כל אחד מיחידי הדיירים אשר קיבל את התשלום בהתאם לחבותו האישית .סעיף זה הינו סעיף מהותי בהסכם זה .האמור בסעיף זה כפוף לכך שהבעלים יאפשרו שימוש בכל פטור ו/או הקלה לו הם זכאים מכוח סעיף 31לג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ,תשכ"ג 5128 -ו/או מכח תשלום מס שבח בהתאם לתוכנית החיזוק (תמ"א )83ו/או מכח כל הוראת דין המאפשרת הקלה ,ביטול ו/או פטור מתשלום איזה מבין המיסים ,ההיטלים והאגרות המנויים לעיל ויחתמו על כל מסמך ו/או הצהרה בענין זה בהתאם לדרישת היזם". זכויות הבניה מכח תמ"א 83 .5שאלות חשובות המתעוררות כאשר צדדים נקשרים לעסקת תמ"א 83ביחס לזכויות הבניה הינן: § למי שייכות זכויות הבניה? § מהן זכויות הבניה להן זכאי היזם? למי שייכות זכויות הבניה? .1במקרה "הקלאסי" זכויות הבניה אינן מוצמדות לאף יחידה בבית המשותף ועל כן הן שייכות לכל בעלי היחידות על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף או על פי מנגנון מוסכם אחר. .8במקרה אחר נקבע מראש בתקנון הבית המשותף שכל זכויות הבניה העתידיות יהיו שייכות ליחידה ספציפית בבית המשותף (בדר"כ זו הוראה שהקבלן שבנה את הבניין הכניס לתקנון והצמיד את זכויות הבניה ל"תא" או דירה ספציפית). .3במקרה מעין זה ,לכאורה זכויות הבניה הינן בבעלותו המלאה של הבעלים של יחידת הדיור הספציפית. .1למיטב ידיעתי עניין זה טרם הוכרע בפסיקה. .2מתעוררת השאלה; האם ניתן להסכים על "הענקת" זכויות בניה מכח תמ"א 83אשר לא הייתה בתוקף במועד עריכת התקנון? [האמור ,כמובן ,מתייחס לתקנון בית משותף שנוסח קודם ליום 53.1.81ושמלכתחילה לא נבנה בהתאם להוראות תקן ?]358 .9האם ניתן להפקיע מכללא זכויות בניה "מיוחדות" מכח תוכנית ספציפית שעניינה חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה? .3האם ניתן להפקיע מכללא את זכותם של בעלי יחידות לחזק את הבית המשותף מפני רעידות אדמה? .1לדעתי להוראה שכזו בתקנון לא תהיה נפקות ובוודאי לא באופן גורף. .58כבר נקבע ,כי תקנון הבית המשותף מהווה הסכם לכל דבר ועניין בין בעלי היחידות השונות [ראו ע"א 1838/12גלמן ו8- אח' נ' הררי-רפול ,תק-על ,)1888( 118 ,)1(1888בדגש על סעיף 3לפסק דינה של כב' השופטת דורנר הקובע ,כי יש לקיים את הוראות התקנון בתום לב והגינות והאסמכתאות הרבות שם]. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין .55לא סביר שבמועד עריכת התקנון אומד דעת הצדדים היה כזה שהעניק מחד לבעל היחידה זכויות בניה על פי תמ"א 83 ומאידך הפקיע מאת יתר בעלי היחידות את הזכות לחזק את הבית המשותף בהתאם להוראות תקן 358והוראות תמ"א .83 .51לפיכך ,נראה כי בנסיבות עניין זה ניתן להציע שני מודלים לפתרון כדלקמן: § בטלות מלאה – לא ניתן להצמיד זכויות בניה מכח תמ"א 83ליחידה פלונית בבית המשותף. § בטלות יחסית – ההצמדה חוקית ,אך במקרה בו יהיה רוב דרוש לביצוע עבודות על פי תמ"א 83ובהתאם להוראות חוק החיזוק ,לבעל הזכויות תהא זכות ראשונים להיות היזם בכפוף לכך שיממש את זכות הראשונים שלו בתום לב ובתנאי שוק של עסקאות אלו. לחלופין ,במקרה בו הוא לא יממש את זכות הראשונים המוקנית לו הוא יהיה זכאי לדמי ייזום בהתאם למקובל בשוק .את דמי הייזום ניתן יהיה לספק בשירותי בניה או "הצמדות" עודפות וזאת לשם מניעת החיוב במס. מה קורה שהגג או החצר מוצמדים לדירה ספציפית? .58במקרה שכזה אין זכויות הבניה מוצמדות לדירות להן צמוד הגג או החצר (אלא אם כן יש הוראה ספציפית לכך בתקנון) ,אך בשונה מהמקרה דלעיל ,לא ניתן לבצע את העבודות מכח תמ"א 83ללא הסכמת בעלי דירות אלו שכן הגג ו/או החצר עליהם מתעתד היזם לבנות את הדירות החדשות וכן לבצע את עבודות החיזוק וההרחבה אינם בחזקת "רכוש משותף". .53נראה ,כי במקרה זה קיימת בעיה של ממש להטיל חובה חוקית על בעלי דירות אלו ליתן את הסכמתם לביצוע העבודות על פי תמ"א 83ולוותר על הצמדותיהם. .51במקרה מעין זה נראה כי הפתרון הסביר היחידי הינו חוזי על פי אחת משתי החלופות המוצעות כדלקמן: § בעלי יחידות אלו יהיו היזמים. § בעלי יחידות אלו יגיעו להסכמה עם היזם .במקרה של תמ"א 83-1יישום הפתרון הינו קל יותר שכן ממילא יכול היזם לבנות דירות גן חדשות בבניין או לתת את דירת הגג החדשה לבעל דירת הגג הנוכחית. מהן זכויות הבניה המוענקות ליזם? .52מכיוון שזכויות הבניה הינן רכוש משותף ,בעלי היחידות ישאפו לצמצם את זכויות הבניה אותן הן יעניקו ליזם [אעיר ,כי קביעה זו נכונה רק מההיבט המסחרי – יחד עם זאת ,בהחלט ייתכן ,שכנגד הענקת זכויות בניה נוספות ליזם ,בעלי היחידות יהיו בעלי כושר מיקוח רב יותר מול היזם בכל הקשור למפרט הדירות או לביצוע ההרחבות או למפרט השטחים המשותפים]. .59אשר על כן קיימת חשיבות רבה לאופן ניסוח זכויות הבניה המוענקות ליזם במסגרת הפרוייקט .לדוגמא ,ניסוח כללי כגון "כל זכויות הבניה" הינו בעייתי שכן; במקרה בו יש זכויות בניה בנוסף לזכויות הבניה מכח התמ"א ,הרי שזכויות אלו הועברו ליזם. .53להלן ניסוח מוצע: " זכויות הבניה הנוספות" -זכויות הבניה הנוספות מכח תמ"א 83ו/או תב"ע בלבד ו/או הקלות שיועברו בהתאם למועדים ולמפורט בהסכם זה לבעלות היזם ואשר תשמשנה לבניית דירות היזם וכל שיוצמד להן, מרפסות הבעלים ולכל בניה בפועל בהתאם להוראות הסכם זה .כל זכויות הבניה הנוספות שיוקנו ו/או כל עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין זכויות בניה שלא נוצלו לביצוע הפרויקט נכון ליום קבלת היתר הבניה יוותרו בידי כלל הדירות ,לרבות דירות היזם ,בבית המשותף על פי חלקיהם ברכוש המשותף; "דירות היזם" X -דירות חדשות וכל שיוצמד להן לרבות חניות היזם ,על פי תמהיל של Xדירות בשתי קומות ובקומת הגג עוד שתי דירות שיבנה היזם עבורו ו/או עבור צדדים שלישיים על גג הבניין ,בנסיגה וזאת בתמורה לביצוע העבודות ,בהתאם להוראות תמ"א 83ובהתאם להוראות הסכם זה ובהתאם לתוכניות כהגדרתן להלן" .51בניסוח המוצע לעיל הזכויות שהוענקו ליזם הינן "רחבות" באופן מילולי אך הלכה למעשה הוא הוגבל אך ורק לביצוע עבודות על פי הסכם ורק לצורך בניית "דירות היזם" .במסגרת ההסכם ישנה הגדרה מדויקת מהן "דירות היזם" (במקרה זה שתי קומות ועוד שתי דירות גג) כך שגם אם בפועל ניתנו ליזם זכויות בניה לשלוש קומות ושתי דירות גג אזי על פי הוראות ההסכם הוא זכאי לזכויות של שתי קומות בלבד. .18קיימת בעיה עם הגדרה זו שכן; אין מגבלת גודל לדירות הגג – במצבים מסוימים ניתן לקבל הקלות כך שלמעשה דירות הגג הן דופלקסים ואז הן נפרשות על פני שתי קומות .בניסוח הנ"ל אין כל הגבלה לניצול אפשרות זו על ידי היזם [עקרונית אני לא מוצא טעם בהגבלה זו שכן נשאר העיקרון של שתי דירות גג כך ש"העמסה" על הרכוש המשותף אינה משתנה באופן עקרוני במקרה בו הוא היה בונה ארבע דירות על הגג במקום שני דופלקסים]. .15יחד עם זאת ,גם כאן ניתן לנסות ולהגביל את אפשרויות המימוש של היזם כך שקיימת גם הגבלת זמן .בדוגמא דלעיל הוענקו ליזם כל זכויות הבניה עד מועד קבלת היתר הבניה ניתן להגדיר את זכויות הבניה ככאלו שהיו קיימות ערב חתימת ההסכם או עד מועד התממשות התנאים המתלים (או כל הגדרה אחרת התוחמת בזמן את זכויות הבניה המוענקות ליזם). .11כמובן ,שניתן גם להרחיב את הגדרת "דירות היזם" ולהגביל את גודלן וכיוצ"ב. .18חשוב להדגיש ולציין ,כי כל זכויות הבניה העודפות או העתידיות הינן בחזקת רכוש משותף של כל היחידות בבניין (לרבות הדירות החדשות). .13רצוי להטיל חיוב חוזי על היזם שבמסגרת תיקון צו הבתים המשותפים תוכנס הוראה שכזו לתקנון החדש של הבית המשותף. רישום הערת אזהרה .5לאחר החתימה על ההסכם היזם ירצה לעגן את זכויותיו החוזיות (כיום) והקנייניות בעתיד וכן למנוע מאת בעלי היחידות מעשיית עסקאות נוגדות על ידי רישום הערת אזהרה לטובתו. .1סעיף (11ב) לחוק המקרקעין קובע: " עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה ,ואין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף". .8כלומר על פי הוראות סעיף זה לא ניתן כלל לבצע עסקה ברכוש המשותף אשר אינו צמוד לדירה. .3במצב דברים זה לא ניתן כלל לרשום הערת אזהרה לטובת היזם. .1בשל מצב זה ביום 9.1.83אגף רישום מקרקעין במשרד המשפטים הוציא נוהל המסדיר את האפשרות לרשום הערת אזהרה בגין עסקה ברכוש המשותף וזאת במסגרת עסקת תמ"א [ 83הנוהל מצורף כנספח א']. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין .2הנוהל מאפשר את רישום הערת האזהרה בשני אופנים כדלקמן: רישום הערת אזהרה ללא תיקון צו בתים משותפים: .9במקרה מעין זה נרשמת הערת אזהרה על הרכוש המשותף לטובת היזם (להלן" :הערת האזהרה הכללית") וכן נרשמת הערת אזהרה על כל אחת מהיחידות המפנה להערת האזהרה הכללית. .3כמובן שבמקרה זה יש צורך בקבלת הסכמת כל בעלי היחידות [אלא אם כן ניתנו צווים על ידי המפקח על רישום המקרקעין]. .1מנגנון זה הינו בעייתי שכן ,לרוב בנקים אינם ששים לתת מימון בנקאי על בסיס הערות אזהרה בלבד שכן אם היזם יקלע לחדלות פירעון לבנק המלווה תהיה בעיה לממש זכויותיו בשל הוראות סעיף (11ב) לחוק המקרקעין (נוצר מעגל שוטה). .58כמו כן ,כל עסקה עתידית ביחידה תדרוש את הסכמת היזם [במקרה שכזה יש להסדיר מראש במסגרת ההסכם את התחייבותו של היזם והבנק המלווה להסכים לכל מכירה עתידית של זכויות בדירה ,היזם מבחינתו אין לו כל טעם מהותי לסרב למכירת זכויות ביחידה לצד ג' אבל הוא חייב לדרוש כי צד ג' הנ"ל יחתום על כל המסמכים וההתחייבויות מכח ההסכם שנחתם עם בעל היחידה]. רישום הערת אזהרה לאחר תיקון צו בתים משותפים .55במנגנון זה לוקחים חלק מהרכוש המשותף והופכים אותו ליחידה רישומית עצמאית (לדוגמא חדר זבל) או לוקחים חלק מלובי הבניין וסוגרים אותו בקירות ובדלת נעולה ויוצרים "מחסן" .בכך יוצרים הלכה למעשה מה שמכונה במסגרת חוזי תמ"א " 83יחידה רישומית". " .51היחידה הרישומית" נרשמת על שם כל בעלי היחידות בבניין. .58ליחידה רישומית זו מצמידים את זכויות הבניה על פי ההסכם ותמ"א .83 .53על "יחידה רישומית" זו נרשמת הערת אזהרה לטובת הקבלן ולאחר מכן לטובת הבנק המלווה או לטובת רוכשי דירות היזם (בהתאם להוראות ההסכם). .51למייצגי היזמים – חשוב לדעת שלא ניתן להפוך כל דבר ליחידה נפרדת .חשוב לקרוא את פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 55121/81עזבון המנוח קליין נגד פרופ' דוד שרון ואחרים מיום 19.3.81בו יש ניתוח רחב אודות זהות החלקים ברכוש המשותף אשר ניתן במסגרת תיקון צו בתים משותפים לייחדם ל"יחידה רישומית". ביטול הערת האזהרה .52בכל אחת מהחלופות המוצעות דלעיל על בעלי היחידות לדרוש לקבל ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את בא כוחם לבטל את הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת היזם וזאת בהתאם להוראות ההסכם. רישום הערת אזהרה לטובת הבנק .59במקרה בו היזם מממן את הפרויקט (כולו או חלקו) באמצעות ליווי בנקאי יש להסדיר במסגרת ההסכם את המועד בו תירשם הערת האזהרה לטובת הבנק. .53חשוב לזכור כי לאחר שהבנק העמיד את המימון ליזם ונרשמה לטובתו הערת אזהרה והוא העמיד ערבות לטובת בעלי היחידות וכן הוא החתים את בעלי היחידות על מסמכים שונים – זכות ביטול ההסכם מופקעת ,הלכה למעשה ,מאת הבעלים והם כפופים לרצונות הבנק. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין .51לפיכך ,רצוי לדחות את מועד רישום הערת האזהרה לבנק ככל שניתן. .18אם הבנק מממן רק חלק מהפרויקט (לדוגמא עבודות החיזוק ממומנות מהון עצמי ורק בניית דירות היזם ממומנת על ידי הבנק) אזי אין לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הבנק לפני שהושלמו העבודות המבוצעות בהון עצמי. .15אם היזם מתעתד לממן את כל העבודות (לרבות עבודת ההרחבה) באמצעות מימון בנקאי אזי אין לאפשר את רישום הערת האזהרה לטובת הבנק עד אשר התקיימו כל התנאים המתלים ,הועמדו פוליסות הביטוח הקבועות בהסכם, הועמדו כל הבטחונות הקבועים בהסכם (או שהעמדתם הותנתה ברישום הערת האזהרה) ורק לאחר קבלת החלטה למתן היתר בתנאים. [כמובן שאם אנו מייצגים את היזם נפעל לרישום הערת האזהרה לטובת הבנק המממן בהקדם]. רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם .11אופציה זו רלבנטית רק במקרה בו אין הפרויקט מלווה באמצעות בנק .ככל שישנו ליווי בנקאי סגור ,רוכשי דירות היזם זכאים לקבלת ערבות חוק מכר בלבד והם זכאים לרישום הערת אזהרה רק לאחר מסירת הדירה בפועל (קרי ,לאחר שהושלמו כל העבודות לרבות עבודות ההרחבה והחיזוק). .18יש לשלוט בקצב רישום הערות האזהרה לטובת רוכשי דירות היזם. .13כלומר היזם יהיה רשאי למכור דירות רק בהתאם ובכפוף לקצב התקדמות הבניה בפועל וזאת לשם צמצום האפשרות שהיזם פשט את הרגל במהלך הפרויקט ובעלי היחידות "נתקעו" עם הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם. .11יש לדרוש כתנאי למתן הסכמה לרישום הערת האזהרה לטובת רוכש דירת היזם כי זה יפקיד ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ בעלי היחידות למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו וכן קבלת אישור חתום ומאומת כדין על ידי עו"ד לפיו רוכש דירת היזם מודע לכך שבמקרה בו יבוטל ההסכם שבין היזם לבעלי היחידות ניתן יהיה לעשות שימוש בייפוי הכח וכי לו לא תהיינה טענות מכל מין וסוג כלפי בעלי היחידות וכי הסעד היחידי לו הוא יהיה זכאי (לפחות בכל הקשור לבעלי היחידות) הינו פירעון ערבויות חוק המכר שיומצאו לו. .12מוצע ,כי על הערת האזהרה של היזם תרשם הערת אזהרה בדבר קיום ההסכם שבין היזם לבין בעלי היחידות על מנת שכל רוכש דירת יזם יהיה מודע להתחייבויותיו אלו עוד בשלב הטרום חוזי. בטחונות .5אחת מנקודות החיכוך המהותיות ביותר שבין היזם לבין בעלי היחידות הינה סוגיית הבטחונות. .1לצערנו בעסקאות תמ"א 83אין הגדרות חוקיות לעניין הבטחונות הנדרשים וזאת בניגוד להוראות חוק המכר הבטחת זכויות של רוכשי דירות המגדיר באופן סטטוטורי את הבטחונות שעל הקבלן להעמיד לטובת רוכש דירה. .8על כן ,כל מקרה ייבחן לגופו של עניין כאשר כל צד ינסה לדחוף לכיוונו .בעלי היחידות ידרשו את הערבויות המקסימליות ואילו היזם ינסה לספק את הערבויות המינימאליות שניתן. תמ"א 83-1 ערבות בנקאית אוטונומית -ביצוע .3ערבות זו הינה הערבות הטובה ביותר אותה ניתן לקבל .על מנת לממש אותה כל מה שצריך לעשות (לרוב) הינו לפנות בכתב לבנק והבנק מחויב להעביר את סכום הערבות לידי המוטבים תוך ימים ספורים. .1ערבות זו הינה נדירה וכמעט לעולם אינה ניתנת. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 12 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין .2לרוב ניתן יהיה לדרוש ערבות שכזו כאשר הפרוייקט איננו ממומן באמצעות בנק אלא באמצעות הונו האישי של הקבלן. .9על הערבות לכסות את מלוא שווי עבודות ההרחבה וכן את שיעורו של הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת ההסכם על ידי היזם [יש לשים לב שבדר"כ במסגרת הסכמים אין ערבות על 588%מהנזק או הפיצוי הפוטנציאליים ולכן כל מה שהקבלן יסכים לתת לעניין הבטחת הפיצוי המוסכם מהווה יתרון של ממש לבעלי היחידות]. .3שווי העבודות יקבע על ידי המפקח מטעם הדיירים [אם אתם מייצגים את בעלי היחידות] או המפקח מטעם היזם [אם אתם מייצגים את היזם] .לחלופין ניתן לקבוע מנגנון אובייקטיבי לקביעת שווי העבודות [לדוגמא :שמאי מכריע אובייקטיבי]. .1לרוב הערבות הינה ערבות פוחתת בהתאם לקצב התקדמות העבודה כאשר המפקח מטעם הדיירים קובע האם שלב הושלם [אם אתם מייצגים את הדיירים] או המפקח מטעם היזם [אם אתם מייצגים את היזם]. .58להלן לוח הפחתה מוצע של ערבות הביצוע הן מנקודת המבט של הדיירים והן מנקודת המבט של היזם: קצב הפחתת ערבות הביצוע יזם קצב הפחתת ערבות הביצוע דיירים עם גמר יסודות עד קומת קרקע – תופחת לשיעור של עם גמר יסודות עד קומת קרקע – תופחת לשיעור של 18%ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות 18%ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות עם גמר חיזוקים כולל שלד מרפסות ושלד יחידות עם גמר חיזוקים כולל שלד מרפסות ושלד יחידות היזם – תופחת לשיעור של 38%ובקיזוז חישוב המדד היזם – תופחת לשיעור של 18%ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות למועד הפחתת הערבות עם גמר עבודות בניה רטובות למעט פנים דירות היזם עם גמר עבודות בניה רטובות למעט פנים דירות היזם – תופחת לשיעור של 18%ובקיזוז חישוב המדד למועד – תופחת לשיעור של 18%ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות הפחתת הערבות עם גמר השלמת הפרויקט ועד להמצאת הערבויות עם גמר השלמת הפרויקט ועד להמצאת הערבויות כאמור בסעיף X – כאמור בסעיף X – תופחת לשיעור של 88%ובקיזוז חישוב המדד למועד תופחת לשיעור של 1%ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות הפחתת הערבות .55בהקשר זה יש לציין ,כי קיימת נקודת חיכוך בין הבנק המממן לבין רצון הצדדים. .51לרוב ,במסגרת ערבות הבדק המונפקת על ידי הבנק קיים תנאי על פיו ערבות הבדק פוקעת כאשר המפקח מטעם הבנק מאשר את השלמת הפרויקט . .58העיקרון המנחה (מטעם בעלי היחידות) הוא שערבות הביצוע תושב לידי היזם רק לאחר המצאת כלל הערבויות הנוספות הנדרשות (כגון בדק ,מסים ורישום). .53לפיכך ,צריך למצוא איזשהו מנגנון לתקופת הביניים. .51לרוב ממילא כלל הערבויות (למעט ערבות הבדק) יומצאו כתנאי לתחילת ביצוע העבודות על ידי היזם בהתאם להוראות ההסכם. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין .52המנגנון המוצע על ידי הינו כי עד חודש לפני מועד סיום העבודות החוזי על היזם להמציא את הערבויות הנוספות (אלו שלא הומצאו עד מועד זה) ואם לא יעשה כן יהיה עליו להעמיד ערבות אישית בגובה הערבויות הנוספות וכן הדבר יהווה הפרת הסכם יסודית. .59כמובן שפתרון זה אינו פתרון מושלם שכן אם היזם עצמו "פושט רגל" ערבותו האישית חסרת משמעות. .53לפיכך יש להקפיד ,ככל שניתן ,כי הערבויות היחידות אליהן יהיו חשופים בעלי היחידות הינן ערבות הבדק וערבות הרישום (כהגדרתן להלן) שכן ממילא ערבות הבדק הינה "בונוס" שכן ,אילו היה מדובר ברוכשי דירות רגילים אין להם ערבות בדק אלא רק חובה חוקית של הקבלן לבדק ותיקונים .וערבות הרישום נועדה להבטיח את תיקון צו הבתים המשותפים – פעולה שכל אחד יכול לבצע והעלויות יחסית שוליות. .51הסיכון הגדול הוא אם לא תועמד בטוחה מתאימה לערבות המסים שם יכולה להיות חשיפה כספית גדולה לבעלי היחידות. ערבות ביצוע לא אוטונומית .18לרוב ניתנת ערבות ביצוע .ערבות הביצוע אינה אוטונומית במובן זה שקיימים תנאים רבים לצורך מימושה והיא מוגבלת לצורך השלמת ביצוע העבודות אותן היא נועדה להבטיח מלכתחילה. .15כאשר הפרוייקט מלווה באמצעות בנק זאת הערבות המונפקת לרוב .העניין הוא ברור ,לבנק אינטרס מובהק לכך שהפרויקט יושלם על מנת שניתן יהיה למכור את דירות היזם ומהרווח שיווצר לפרוע את חובו של היזם לבנק. .11לכן ,בדרך כלל במסגרת תנאי מימוש ערבות הביצוע קיימת לבנק האפשרות להשלים את ביצוע הפרויקט על ידי מי מטעמה. .18גם ערבות הביצוע הינה ערבות פוחתת. .13לרוב כאשר בנק מעורב בפרויקט השמאי מטעמו הוא זה הקובע את שווי העבודות והוא זה המאשר האם הושלם שלב לצורך הפחתת הערבות. ערבות בדק .11במסגרת ההסכם בעלי הדירות יעשו כל שביכולתם להחיל על היזם את הוראות חוק המכר דירות הבטחת זכויות של רוכשי דירות בכל הקשור לבדק אחריות ותיקונים בעבודות ההרחבה והעבודות ברכוש המשותף. .12לאחרונה החלו בעלי דירות לדרוש גם ערבות בדק [ערבות הנהוגה לרוב בהסכמי עבודה קבלניים] .שיעורה של ערבות הבדק נע בין 1%-51%משווי העבודות. .19יש לדרוש שערבות הבדק תהיה ערבות בנקאית אוטונומית. ערבות מסים .13במסגרת עסקת תמ"א 83ניתנו פטורים ממיסוי לבעלי היחידות .יחד עם זאת העסקה מדווחת לרשויות המס ושומות מס מונפקות על שם בעלי היחידות. .11שומות אלו "מוקפאות" ולאחר השלמת העסקה זו נבחנת על ידי רשויות המס האם באמת היא עומדת באמות המידה שנקבעו לצורך עסקאות תמ"א .83 .88היה ונקבע שאין כך הדבר השומה מופשרת ועל בעל היחידה לשלם את ערכה. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין .85מכיוון שעסקת תמ"א 83הינה עסקת "נטו" ככל שיחול חיוב במס שבח הנובע מהעסקה על היזם לשלם את שיעור המס. .81על מנת להבטיח את התשלום האמור יש להנפיק ערבות מסים (מסוג ערבות בנקאית אוטונומית) ערבות המסים הינה בשיעור החיוב במס האפשרי של כל בעלי היחידות. .88שווי הערבות ייקבע על פי השומות שיונפקו בפועל [אם אתם מייצגים את בעלי היחידות] או על פי חוות דעת שמאית מוסכמת [אם אתם מייצגים את היזם]. .83ערבות המסים תפקע עם המצאת אישורי מס שבח שבעסקה שבין בעלי היחידות לבין היזם. ערבות רישום .81ערבות בנקאית אוטונומית למימוש במקרה בו היזם לא מתקן את רישום הבית המשותף במועד הקבוע לכך במסגרת ההסכם .ערבות זו נועדה למנוע מצב בו הרישום לא מוסדר במשך שנים והרישום הפגום מקשה על ביצוע עסקאות עתידיות. תמ"א 83-2 ערבות חוק מכר .82מכיוון שבמסגרת תמ"א 83-1הבניין נהרס ונבנה במקומו בניין חדש זכאים בעלי היחידות לקבלת ערבות חוק מכר. .89קיים ויכוח מהו שיעורה של ערבות חוק המכר .האם שיעורה הינו בשווי הדירה שנהרסה או בשווי הדירה החדשה. כאשר כל צד דוחף לכיוון שלו. .83גם בהקשר זה קיימת בעייתיות מי קובע מהו שוויה של הדירה החדשה וכיצד ניתן ביטוי לשינויים בשווי הדירה. .81הגישה הרווחת היום הינה גישת הביניים. .38ככלל היזם ינסה לספק ערבות בהתאם להוראות חוק המכר דירות הבטחת זכויות של רוכשי דירה .ככל שאתם מייצגים את הדיירים יש לשאוף לקבלת ערבות בנקאית אוטונומית. .35הערבות תפקע רק לאחר מסירת החזקה בפועל לדירה בהתאם להוראות החוק ולאחר חיבור הדירה למים ,חשמל גז וקבלת תעודת גמר וטופס .3 ערבות שכ"ד/הובלה .31בתמ"א 83-1היזם הורס את הבניין ובונה בניין חדש. .38בעלי היחידות הקיימים יוצאים לשכירות הממומנת כולה לרבות ההובלה על חשבון היזם. .33על היזם להעמיד לטובת בעלי היחידות ערבות להבטחת תשלום שכ"ד. .31על הערבות להיות בנקאית אוטונומית. .32על הערבות לכסות את כל תקופת השכירות הצפויה לרבות תקופות "הגרייס" המוענקות ליזם. .39על הערבות לכסות גם בטחון סביר בגובה של שלושה חודשי שכירות (שכן לא סביר שבעלי היחידות יעמידו בטחונות מטעמם לרבות ערבויות אישיות של קרובי משפחה). .33יש להנפיק ערבות אישית לכל אחד מבעלי היחידות. ערבות בדק .31כמו תמ"א 83-5 עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין ערבות מסים .18כמו תמ"א 83-5 ערבות רישום .15כמו תמ"א 83-5 תמ"א /83-1תמ"א 83-2 .11בשני המקרים העמדת הערבויות הינה תנאי לתחילת ביצוע העבודות בפועל על ידי היזם. .18יש לדאוג להצמדת הערבויות .את ערבות הביצוע לרוב מצמידים למדד תשומות הבניה ויתר הערבויות מוצמדות למדד המחירים לצרכן. .13יש לוודא שב"כ בעלי היחידות מחזיק בנאמנות את הערבויות. .11יש לנסות לשאוף לקבל ערבות בנקאית אוטונומית לשם הבטחת תשלום פיצויים מוסכמים ונזקים במקרה של הפרת ההסכם על ידי היזם. ערבות אישית .12לעיתים דורשים ערבות אישית מהיזם אך לרוב דרישה זו נדחית על הסף. ביטוח ושיפוי .5יש לדאוג לכיסוי ביטוחי מרבי. .1כעקרון לחברות הביטוח יש פוליסות מדף לפרויקטי בניה [ראו לדוגמא "ביט "58לעבודות קבלניות]. .8יש לדרוש עריכת פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מורשית כדין בישראל פוליסת ביטוח "עבודות קבלניות" מקיפה לכל הסיכונים למשך כל תקופת העבודות והבדק ,על שמו ועל שם קבלנים ועובדיהם ,קבלני משנה ועובדיהם ,ספקים שונים ומפעילי ציוד מכני כבד ,ובעלי היחידות. .3יש לדרוש כי לא ניתן יהיה לבטל את הפוליסה ללא מתן התראה מראש לבעלי היחידות. .1רצוי כי יועץ ביטוח יבחן את הפוליסה ואת הכיסויים הנדרשים. .2העמדת פוליסת הביטוח הינה תנאי לתחילת ביצוע העבודות על ידי היזם. .9להלן אדגיש מהם הכיסויים שפוליסת הביטוח אמורה לכסות כדלקמן: פרק א' לפוליסה – רכוש § נזק לרכוש :עלות ההקמה מחדש של הבניין או עבודות ההרחבה כתוצאה מנזק שנגרם מעבודות ההקמה או נזק שנעשה בזדון או נזק שנגרם בשל אסון טבע לרבות רעידות אדמה. § נזק לרכוש שעליו עובדים (של אחד מיחידי המבוטח) :בפרויקט מסוג תמ"א 83מתבצעת בניה על גבי בניין קיים ותוספות כגון מעלית ,מחסנים וחניות .יש לבטח רכוש זה בסכומי ביטוח המשקפים את עלות ההקמה של בניין חדש במקרה של נזק שאירע עקב עבודות החוזה או נזק שנגרם בכוונת תחילה או נזק שנגרם בשל אסון טבע ,לרבות רעידות אדמה. פרק ב' – אחריות צד ג' § הפרק לביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי בא לכסות כל מקרה שבו אירע נזק שלא מכוסה או שלא יכול היה להיות מכוסה בפרק א'. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין § יש לקרוא בעיון מהם החריגים הקיימים וכן יש לבדוק האם ניתן לרכוש הרחבות המבטלות או המצמצמות את החריגים. § בנוסף יש לערוך את ההרחבות המקובלות בפוליסות מסוג ביט. פרק ג' – חבות מעבידים פתרון סכסוכים .5במסגרת קיום ההסכם יתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות רבים. .1על מנת למנוע את עיכוב ביצוע העבודות יש לקבוע מנגנון לפתרון סכסוכים הנדסיים במסגרתו ימונה מהנדס/אדריכל בורר מוסכם והוא יפסוק בין הצדדים. איסור הסבת זכויות מטעם היזם .5על מנת למנוע מצב בו היזם אינו אלא "מאעכר" של חתימות .יש לוודא כי בהסכם יהיה רשום מפורשות שאין היזם רשאי להעביר או להסב את זכויותיו מכח ההסכם. .1היה והיזם מאוגד כחברה בע"מ יש לציין מפורשות שהיזם יהיה בעל 15%לפחות בתאגיד זה בכל רגע נתון [פתרון זה אינו מושלם כי ייתכן ובמסגרת תקנון החברה כל החלטה בחברה מתקבלת ברוב העולה על 15%ולכן אין כל משמעות לאחזקת 15%בתאגיד על ידי היזם – ניתן לדרוש לעיין בתקנון החברה עובר לחתימת ההסכם לראות שההסדרים הקבועים בו ראויים ולדרוש במסגרת ההסכם שלא ניתן יהיה לשנות את הוראות התקנון כל עוד לא הושלם הפרויקט, לרוב עניין זה לא מתגבש שכן המשמעות הינה שליטה באופן עקיף בתאגיד]. ליווי בנקאי .5יש לזכור ,כי ברגע בו יש בנק בתמונה השליטה בפרויקט – הלכה למעשה – עוברת לידיים שלו. .1יחד עם זאת לבעלי היחידות יש זכויות והם יכולים להעלות דרישות לבנק המלווה. .8יש לוודא שמדובר ב"ליווי בנקאי סגור" – כלומר כל הכספים וכל התקבולים בפרויקט מופקדים לחשבון ייעודי בשליטת הבנק. .3יש לדרוש מראש קבלת מכתב החרגה שהשעבוד שירשם על זכויות היזם לטובת הבנק אינו חל על דירות הבעלים [תמ"א .]83-1 סוף דבר תמ"א 83הינה תוכנית מבורכת אשר יש בה לשפר את הבטיחות במבנים במדינת ישראל וכן את איכות החיים של בעלי הדירות. יחד עם זאת ,עסקת תמ"א 83הינה עסקה סבוכה משפטית ,מיסוית ותכנונית והדרך להגשמתה הינה ארוכה ולעיתים אף מייגעת. במסגרת ההרצאה נגעתי במספר נקודות שלדעתי הינן מהותיות במסגרת הסכם התקשרות לביצוע עבודות מכח תמ"א 83אך קיימות אינספור נקודות רבות שכלל לא נגעתי בהן לדוגמא אופן ניהול היחסים הפנימיים שבין בעלי הדירות לאחר החתימה על ההסכם ,קביעת נהלי עבודה ,זכות העכבון של היזם ,מה קורה בבניין המורכב מתמהיל של דירות וחנויות וכיוצ"ב. עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11 כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין עסקאות מיוחדות במקרקעין -היבטים משפטיים /עו"ד רוני מישקובסקי 11
© Copyright 2024