‫גיליון ינואר ‪2015‬‬ ‫ה‪1,000-‬‬ ‫הבא?‬ ‫מתחם האלף בראשון לציון ‪ -‬סיפור הצלחה או פנטזיה‬ ‫השוכרים חוזרים לת"א‬ ‫בגלל הטאלנטים ובגלל‬ ‫המחירים בהרצליה‬ ‫איך משקיעים בנדל"ן‬ ‫מניב בתנאי אפס ריבית‪,‬‬ ‫ומה תהיה התשואה‬ ‫שוק המשרדים‪:‬‬ ‫סובב נתב"ג ממריא‪,‬‬ ‫נתניה נוחתת‬ ‫‪2‬‬ ‫ינואר ‪2015‬‬ ‫קוראים יקרים‪,‬‬ ‫כתבת השער שלנו עוסקת‬ ‫ב’מתחם האלף’ של עיריית ראשון‬ ‫לציון‪ ,‬שהופך בימים אלו מתוכנית‬ ‫רעיונית לתכנון תכליתי של אחד‬ ‫הפרויקטים המשמעותיים בארץ‪.‬‬ ‫מדובר בפרויקט ענק‪ ,‬שצפוי‬ ‫להפוך למרכז תעסוקה מהגדולים‬ ‫שצפוי‬ ‫המתחם‬ ‫והמובילים‪.‬‬ ‫להתחיל להיבנות בעוד שנתיים‪,‬‬ ‫יהווה פריצת דרך משמעותית לעיר‬ ‫ועשוי להוות אלטרנטיבה נגישה ואטרקטיבית לחברות‬ ‫ולתאגידים גדולים ומובילים במשק‪ ,‬שהיום מתרכזים‬ ‫בעיקר מצפון לכביש מס’ ‪ .1‬הצלחתו של מרכז עזריאלי‬ ‫בחולון הוכיחה שכאשר עולים על קרקע “בתולה” בשילוב‬ ‫תכנון אופטימלי‪ ,‬גודל ותחבורה טובה‪ ,‬ניתן להצליח אפילו‬ ‫עם תאגידי המו”פ היוקרתיים ביותר‪ .‬האם יצליח המתחם‬ ‫למשוך אליו חברות מהמרכז ומהשרון? האם הרכבת וכביש‬ ‫‪ 431‬באמת יקצרו את המרחק התודעתי אליו? והאם עודף‬ ‫שטחי המשרדים שצפוי ב‪ 2017-‬יהווה איום או הזדמנות?‬ ‫את זאת נותר לראות בשנים הקרובות‪.‬‬ ‫עוד במגזין‪ :‬הריבית האפסית ואיתה גם המחסור באפיקי‬ ‫השקעה‪ ,‬משליכים על תשואת ההשקעה בנדל”ן מניב‪ .‬לא‬ ‫ברור מתי יחול שינוי בנושא הריבית וכיצד מצב זה ישפיע‬ ‫על ההשקעות בנדל”ן בשנה הקרובה‪ .‬מצב זה‪ ,‬הוביל את‬ ‫מחלקת המחקר של אינטר ישראל‪ ,‬לערוך בדיקה מקיפה‬ ‫על כדאיות ההשקעה ועל הנחות היסוד הנכונות לפעילות‬ ‫נדל”ן אפקטיבית בתקופה שכזו‪ .‬דיווח מקיף במגזין הנוכחי‪.‬‬ ‫וכרגיל‪ ,‬סקירת אזורי התעסוקה שסביב ת”א בחציון השני‬ ‫של ‪ 2014‬והפעם‪ :‬הרצליה מזנקת משמעותית במחירי‬ ‫השכירות למשרדים‪ ,‬מה שלהערכתנו יוביל חברות לשקול‬ ‫חזרה לת”א‪ .‬בסקירת צירי המע”ר של ת”א‪ ,‬המופיעה גם‬ ‫היא במגזין זה‪ ,‬המצב יציב‪ .‬מחצית השנה האחרונה‪ ,‬עומדת‬ ‫בסימן תנודות קלות במחירי השכירות‪ ,‬עם שיעורי תפוסה‬ ‫גבוהים‪ .‬זאת ועוד במגזין הנוכחי של אינטר ניוז‪.‬‬ ‫קריאה מהנה ושנה אזרחית טובה‪,‬‬ ‫יורם בלומנטל‪ ,‬שותף‪ ,‬אינטר ישראל‬ ‫‪INTER‬‬ ‫‪NEWS‬‬ ‫מגזין אינטר ניוז * גיליון ינואר ‪2015‬‬ ‫עורך‪ :‬אבריאל בן דור‬ ‫מחקר‪ :‬טל לוין – אינטר ישראל‪ ,‬מח' מחקר‬ ‫מפיקה‪ :‬נעמה אוחנון‬ ‫עיצוב גרפי‪ :‬סטודיו אורנה כהן‬ ‫עריכה והפקה‪ :‬יאיר כחל מיצוב תקשורתי ולובינג בע"מ‬ ‫מו"ל‪ :‬אינטר ישראל יועצי נדל"ן‬ ‫"אינטר ישראל"‪ ,‬שותפתה הישראלית של‬ ‫‪ Cushman & Wakefield‬הבינלאומית‪ ,‬הינה חברת ייעוץ‬ ‫נדל"ן עסקי ומסחרי המתמחה בשירותי ייעוץ‪ ,‬שיווק וניהול‬ ‫פרויקטים ונכסים בישראל ובעולם‪ ,‬השקעה בנכסים מניבים‬ ‫לרבות רכישה ומכירה בארץ ובחו"ל והערכות שווי ומחקר‪.‬‬ ‫אבא הילל סילבר ‪ ,15‬רמת‪-‬גן‪03-7516060 .‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪www.inter-israel.co.il‬‬ ‫* על אף‪ ,‬מהימנות המידע בדו"ח זה‪ ,‬יצוין כי כלל נתוניו אינם מחייבים ואין לעשות‬ ‫בהם כל שימוש כבסיס לבדיקת היתכנות ו‪/‬או קבלת החלטות עסקיות ללא‬ ‫קבלת סיוע וליווי מפורט ומקצועי‪ .‬אינטר ישראל לא תישא בשום מקרה‪ ,‬באחריות‬ ‫למהימנות הנתונים כלפי הלקוח; ביחס לנזק עקיף‪ ,‬תוצאתי או נלווה‪ ,‬לרבות אך‬ ‫לא רק‪ ,‬אובדן לקוחות ו‪/‬או אובדן רווחים הנובעים מהנתונים בסקר זה‪ .‬בדיקת‬ ‫מהימנות הנתונים תחול ותהיה באחריותו המלאה על העושה בו שימוש‪.‬‬ ‫סובב נתב"ג‬ ‫ממריא‪,‬‬ ‫נתניה נוחתת‬ ‫הרצליה ורעננה מראות עליה משמעותית‬ ‫במחירי השכירות למשרדים‪ ,‬רוב ערי השרון‬ ‫והשפלה ללא שינוי ● כל מה שקרה בחצי‬ ‫השנה האחרונה למחירים ולתפוסה באזורי‬ ‫התעסוקה השונים‪ ,‬ומהן הסיבות לכך‬ ‫ב‬ ‫מחקר הנוכחי ניתחנו את הביקוש וההיצע בתחום‬ ‫המשרדים בחציון השני של ‪ .2014‬בדקנו את‬ ‫מחירי השכירות ברמת מעטפת ב‪ 9-‬אזורים שונים‬ ‫במרכז הארץ‪ ,‬מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום‪.‬‬ ‫הנתונים מצביעים על יציבות בדמי השכירות הממוצעים‬ ‫סביב רמה של ‪ 49‬ש"ח למ"ר‪.‬‬ ‫בחירות באופק ואי‪-‬ודאות פוליטית‪ ,‬מיתון וחוסר‬ ‫יציבות בטחונית‪ ,‬כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך‬ ‫לרתוח בביקוש לשכירות משרדים‪ .‬העיר שהייתה פעם‬ ‫אלטרנטיבה לת”א‪ ,‬מגיעה לרמות מחיר גבוהות‪ ,‬שגורמות‬ ‫לשוכרים בבנייני העסקים שבה ‪ -‬לשקול חזרה לת”א‪ .‬אנו‬ ‫מעריכים כי בשנה הקרובה‪ ,‬נראה גופים גלובליים בהרצליה‬ ‫שמנצלים את האטרקטיביות של ת”א‪ ,‬לה עלויות כמעט‬ ‫זהות להרצליה‪ ,‬ומתחילים לנוע בכיוון ההפוך – לכיוון העיר‬ ‫הגדולה‪ .‬אנו מעריכים כי רמת המחירים בהרצליה גבוהה‬ ‫מדי‪ ,‬וזה צפוי להשתנות‪.‬‬ ‫"בחירות באופק‪ ,‬מיתון וחוסר יציבות בטחונית‪,‬‬ ‫כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך לרתוח‬ ‫בביקוש לשכירות משרדים"‬ ‫האזורים בהם חלו שינויים בדמי השכירות הם נס ציונה‬ ‫עם ירידה של כ‪ 2%-‬ונתניה עם ירידה של כ‪ .5%-‬בערים הוד‬ ‫השרון‪ ,‬כפר סבא‪ ,‬ראש העין ופתח תקווה נרשמת יציבות‪.‬‬ ‫באירפורט סיטי‪ ,‬עליה של כ‪ ,2%-‬בהרצליה עליה של ‪3%‬‬ ‫וברעננה עליה של כ‪.4%-‬‬ ‫ניתוח אזורי התעסוקה‬ ‫פתח תקווה ‪ -‬ללא שינוי‪ 48 ,‬ש”ח למ”ר‬ ‫על אף התחזיות לחולשה קלה‪ ,‬פ”ת שומרת על יציבות‪.‬‬ ‫הפרויקטים שהבשילו לאכלוס באמצע ‪ 2013‬ושיווקם‬ ‫היה איטי ונפרס עד לימים אלה‪ ,‬מגיעים לשיעורי אכלוס‬ ‫גבוהים‪ ,‬כאשר מסתמן כי לאור תקופת השיווק הארוכה‬ ‫סקירת שוק המשרדים באזורי התעסוקה ‪2014 H 2‬‬ ‫של פרויקטים משמעותיים‪ ,‬אין התחלות בניה בהיקפים‬ ‫גדולים בתחום המשרדים‪ .‬נראה שמה שהוביל גופים‬ ‫פיננסים גדולים מסביבת ת”א לסביבת פתח תקווה היה‬ ‫מחסור בהיצע בת”א‪ ,‬ומנגד זמינות בהיקפים גדולים בפ”ת‪.‬‬ ‫ראש העין ‪ -‬ללא שינוי‪ 37 ,‬ש”ח למ”ר‬ ‫לאחר שנתיים רצופות בהן נרשמו ירידות מחירים‪ ,‬סוף‬ ‫סוף נרשמת יציבות באזור זה‪ .‬אפקט ‪ Better Place‬שיצאה‬ ‫מהמתחם ואורנג’ שצמצמה שטחים‪ ,‬הסתיים‪ ,‬וכיום יש‬ ‫איזון בין ביקושים להיצע באזור‪ .‬הקירבה למחלף קאסם‬ ‫והתוכניות של נצבא להתחיל לפתח את פרויקט ‘לב הארץ’‪,‬‬ ‫יתנו לאזור פארק אפק‪ ,‬אופק חדש בעשור הקרוב‪.‬‬ ‫נס ציונה ‪ -‬רחובות ‪ -‬ירידה מ‪ 48-‬ש”ח ל‪ 47-‬ש”ח למ”ר‬ ‫האיזור ממשיך להיות יציב מבחינת ביקושים ומחירים‪.‬‬ ‫דמי השכירות ברבעון הנוכחי ירדו בכ‪ 2%-‬וזאת בשל‬ ‫זמינותם של מספר פרויקטים משמעותיים במקביל‪ .‬על‬ ‫אף זאת‪ ,‬במהלך ששת החודשים האחרונים נסגרו עסקאות‬ ‫משמעותיות כמו למשל‪‘ ,‬סטנלי בלק & דקר’ ששכרה‬ ‫‪ 5,000‬מ”ר במתחם החדש של ‘אפריקה ישראל’‪‘ ,‬קונדואיט’‬ ‫ששכרה אף היא כ‪ 5,000-‬מ”ר באותו מתחם ואחרים‪.‬‬ ‫המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים לאור‬ ‫מאפייניו האקדמיים והקונספט של יזם אחד (שילוב של גב‬ ‫ים‪ ,‬אפריקה ישראל וקבוצת ישרס) שנותן את כלל השירותים‪.‬‬ ‫מדובר באחד מהפארקים הגדולים בישראל שמאחד את‬ ‫פארק המדע (ברחובות) ופארק תמר (בנס ציונה)‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫רמת המחירים הגבוהה של הרצליה‪ ,‬עשויה דווקא לחזק‬ ‫בהמשך את נתניה כאלטרנטיבה לדיירים רגישי מחיר‪.‬‬ ‫כפר סבא ‪ -‬ללא שינוי ‪ 51‬ש”ח למ”ר‬ ‫במהלך הרבעון האחרון נסגרו מספר עסקאות למשל חברת‬ ‫‘קלימוטק’ שסיימה לאכלס את הבניין שבבעלותה ברחוב‬ ‫‘עתיר ידע’ ובדומה בניין נוסף שאכלסה חברת ‘אדוויס’‪.‬‬ ‫האטרקטיביות של כפר סבא תמשיך לעלות ככל שנתקרב‬ ‫למועד פתיחת כביש ‪ 531‬בסוף ‪ .2015‬הכביש צפוי לשדרג‬ ‫את האזור ולהפוך את כפר סבא לחלופה איכותית להרצליה‪.‬‬ ‫רעננה ‪ -‬עליה מ‪ 53-‬ש”ח ל‪ 55-‬ש”ח למ”ר‬ ‫רעננה מושפעת מהקרבה להרצליה ומהאטרקטיביות‬ ‫שלה‪ .‬עליית המחירים בחצי השנה האחרונה‪ ,‬נובעת‬ ‫מהמחירים הגבוהים שנרשמים בהרצליה פיתוח‪ .‬במקביל‪,‬‬ ‫גם אפקט כביש ‪ 531‬ממשיך להשפיע לטובה על רעננה‪,‬‬ ‫כפר סבא והוד השרון‪ ,‬ומקזז עודפי שטחים בעיר‪.‬‬ ‫הוד השרון ‪ -‬ללא שינוי ‪ 48‬ש”ח למ”ר‬ ‫מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק‬ ‫יציב‪ .‬גם כאן כביש ‪ 531‬צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת‬ ‫סביב מכשור רפואי ותוכנה‪ .‬המעבר של ‪QUALCOMM‬‬ ‫לפארק המקומי תרם למיתוג הגבוה של המקום‪.‬‬ ‫מתחם סובב נתב"ג‬ ‫אור יהודה‪ ,‬יהוד‪ ,‬בית דגן ואירפורט סיטי‬ ‫ עליה מ‪ 47-‬ש”ח ל‪ 48-‬ש”ח למ”ר‬‫מתחילת ‪ ,2014‬דמי השכירות עלו ב‪ 4%-‬במיוחד באור‬ ‫יהודה‪ ,‬זאת מכיוון שהשטחים האחרונים שנותרו לשיווק‬ ‫בפרויקט ‘טרמינל פארק’ של ויתניה‪ ,‬היו במחירים גבוהים‬ ‫במקצת מאלו ששווקו בתחילת הפרויקט‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬אנו‬ ‫צופים כי ב‪ 2015-‬תהיה התייצבות מחירים ואולי אף ירידה‬ ‫מסוימת עקב פרויקטים נוספים שבנייתם תושלם ויהיו‬ ‫זמינים לשיווק‪.‬‬ ‫דמ"ש חודשיים ברמת מעטפת‬ ‫אזור השרון‬ ‫הרצליה ‪ -‬עליה מ‪ 67-‬ש”ח ל‪ 69-‬ש”ח למ”ר‬ ‫‪ 48‬שח‬ ‫‪ 48‬שח‬ ‫‪ 55‬שח‬ ‫‪ 53‬שח ‪ 51‬שח‬ ‫‪ 51‬שח‬ ‫‪H2 2014‬‬ ‫‪ 47‬שח‬ ‫‪ 48‬שח‬ ‫‪ 48‬שח‬ ‫‪ 47‬שח‬ ‫‪ 37‬שח‬ ‫‪ 39‬שח‬ ‫‪ 48‬שח‬ ‫‪ 48‬שח‬ ‫‪ 37‬שח‬ ‫‪ 37‬שח‬ ‫ש"ח למ"ר‬ ‫“הסיפור הגדול” של ‪ ,2014‬הינו אזה”ת הרצליה‪ .‬בחציון‬ ‫השני של השנה המשכנו לראות את מגמת עליית‬ ‫המחירים וישנם פרויקטים שמשווקיהם דורשים כ‪80-‬‬ ‫ש”ח למ”ר ברמת מעטפת‪ ,‬בדומה למגדלי יוקרה בת”א‪.‬‬ ‫ברבעון האחרון נסגרו כמה עסקאות בעיר שממשיכות את‬ ‫מגמת האטרקטיביות של הרצליה פיתוח‪ ,‬ואת התחרות‬ ‫עם ת”א‪ .‬לדוגמא חברת אפל ששכרה כ‪ 17,000-‬מ”ר ובכך‬ ‫הכפילה את השטח המקורי שתכננה לשכור מגב‪-‬ים‪ .‬כיום‪,‬‬ ‫מתנהלים מגעים לשכירויות בהיקפים גדולים מטעם מספר‬ ‫חברות נוספות‪ .‬להזכירכם‪ ,‬בסוף שנת ‪ 2013‬דמי השכירות‬ ‫באזור עמדו על ‪ 65‬ש”ח למ”ר‪ ,‬כך שבמהלך ‪ 2014‬נרשמה‬ ‫עליה של ‪.6%‬‬ ‫נתניה ‪ -‬ירידה מ‪ 39-‬ש”ח ל‪ 37-‬ש”ח למ”ר‬ ‫המחירים בנתניה ממשיכים לרדת‪ ,‬והפעם ב‪ 5%-‬בחצי‬ ‫השנה האחרונה‪ .‬פתרונות התחבורה לעיר עדיין אינם‬ ‫מספקים את שוכרי העוגן ועד שלא ייראה פתרון באופק‪,‬‬ ‫נתניה תמשיך לסבול מביקושים חלשים‪ .‬יחד עם זאת‪,‬‬ ‫‪ 69‬שח‬ ‫‪ 67‬שח‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪4‬‬ ‫ינואר ‪2015‬‬ ‫‪ 1,000‬משרדים‬ ‫ה‬ ‫וא ממוקם רק ‪ 6.5‬ק”מ מת”א‪ 10 ,‬ק”מ‬ ‫ממגדלי עזריאלי‪ ,‬על נתיבי איילון‪,‬‬ ‫ויש לו תחנת רכבת ‪ HUB‬צמודה‪.‬‬ ‫מתחם האלף יימצא על קרקע “בתולה”‪,‬‬ ‫וישתרע על שטח כמעט כפול מכל שטחו של‬ ‫אזור התעשייה היוקרתי בהרצליה‪ .‬שמו נגזר‬ ‫מגודלו ‪ -‬למעלה מאלף דונמים עליהם ייבנה ‪.‬‬ ‫יורם בלומנטל‪ ,‬אינטר ישראל‪“ :‬הצלחתו‬ ‫של מרכז עזריאלי בחולון הוכיחה את היתרון‬ ‫בפיתוחה של קרקע בתולה‪ ,‬לעומת שיפור‬ ‫אזור תעשייה מיושן‪ .‬השילוב של תכנון‬ ‫אופטימלי‪ ,‬גודלו העצום של המתחם ביחד‬ ‫עם נתוני תחבורה מעולים‪ ,‬מהווים נתוני‬ ‫פתיחה מצויינים‪ ,‬לאתגר העצום בשכנוע‬ ‫תאגידי המחקר והפיתוח היוקרתיים ביותר‬ ‫לאכלס בו את מרכזיהם”‪.‬‬ ‫הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז‪,‬‬ ‫אישרה בימים אלה להפקיד בתנאים את‬ ‫תכנית מתחם האלף של עיריית ראשון לציון‪.‬‬ ‫מתחם האלף הינו כיום נוף של דיונות חול‬ ‫במערב העיר ממערב לנתיבי איילון‪ ,‬דרומית‬ ‫לשדרות רחבעם זאבי (בהמשך לשדרות‬ ‫משה דיין)‪.‬‬ ‫התכנית שאושרה‪ ,‬מציעה מתחם תעסוקה‬ ‫משולב מגורים בשטח של כ‪ 1,000-‬דונם‪,‬‬ ‫המשלב תעשיה עתירת ידע (היי–טק)‪,‬‬ ‫משרדים‪ ,‬עסקים‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מוסדות מחקר‬ ‫ומוסדות חינוך יעודי‪ ,‬מתחמי פנאי ומגורים‬ ‫משולבים‪ .‬במתחם מתוכננים לקום גם מרכז‬ ‫קונגרסים ומלון‪ .‬בלב המתחם יוקם פארק‬ ‫מרכזי לרווחת המועסקים והדיירים‪.‬‬ ‫“המטרה בעירוב השימושים”‪ ,‬מסבירים‬ ‫בעיריית ראשל”צ‪“ ,‬היא לקיים מתחם חי כל‬ ‫שעות היממה”‪ .‬בעירייה נבדקת האפשרות‬ ‫להקים “רכבת” עילית חשמלית‪ ,‬נקייה‪,‬‬ ‫מהירה ושקטה (‪ ,)skytrain‬שתאפשר חיבור‬ ‫של כל מתחמי התעסוקה והמגורים לתחנת‬ ‫הרכבת‪ .‬התכנית נערכה על ידי משרד יעד‬ ‫אדריכלים ומתכנני ערים ונוף‪ ,‬יחד עם מהנדס‬ ‫העיר אדריכל אלי יהלום וצוותו‪.‬‬ ‫המספרים מרשימים בכל קנה מידה‪,‬‬ ‫במיוחד ביחס לישראל‪ :‬התכנית שתשתרע‬ ‫על שטח של אלף דונם ממערב ובצמוד‬ ‫לנתיבי איילון‪ ,‬כוללת ‪ 1.7‬מיליון מ”ר לעסקים‬ ‫ומסחר מקומי‪ ,‬עובדה המזכה אותו בתואר‬ ‫מרכז העסקים הגדול ביותר במדינה‪ .‬כמו כן‬ ‫תכלול התוכנית ‪ 4,900‬יחידות דיור‪ ,‬מתוכן‬ ‫בשנים הקרובות‪ ,‬צפוי להיבנות בראשון לציון “מתחם‬ ‫ה‪ ,”1000-‬פארק עסקים מתקדם‪ ,‬שאם יצליח‪ ,‬יהפוך‬ ‫אותה למרכז עסקים מהגדולים בישראל ויהווה‬ ‫אלטרנטיבה אטרקטיבית ● כיצד ישפיע הפרויקט‬ ‫הענק על מרכזי העסקים במרכז הארץ‪ ,‬כיצד מקווים‬ ‫בעיריית ראשל”צ להגיע ליזמים בינלאומיים והאם בנוף‬ ‫רווי בנייני משרדים של אחרי ‪ ,2017‬יש לו בכלל סיכוי‬ ‫‪1,000‬‬ ‫‪ 2,500‬יחידות דיור רגילות‪ 1,000 ,‬יחידות דיור‬ ‫קטנות‪ 600 ,‬יחידות לדיור מוגן ו‪ 800-‬יחידות‬ ‫דיור לסטודנטים‪.‬‬ ‫בראשון גם מתהדרים‪ ,‬בשלב זה על‬ ‫הנייר בלבד‪ ,‬בנגישות הפרויקט ובמיקום‬ ‫שלו‪ :‬המתחם מהווה את עתודת הקרקע‬ ‫המשמעותית ביותר לפיתוח העיר‪ ,‬הנהנה‬ ‫מיתרון מיקום מובהק בהיותו סמוך לתחנת‬ ‫רכבת משה דיין על קו תל אביב אשדוד‪,‬‬ ‫קווי רכבת קלה עתידיים‪ ,‬נגישות לכבישים‬ ‫ארציים (‪ 20‬ו‪ 431-‬המגיע ישירות למתחם)‪,‬‬ ‫בסמיכות לשני צירי הרוחב העיקריים של‬ ‫ראשון לציון – שדרות משה דיין ‪ /‬רחבעם‬ ‫זאבי ושדרות רבין‪ ,‬וכן בשל קרבתו לחוף הים‪.‬‬ ‫מחצית מהמתחם היא בבעלות עיריית‬ ‫ראשון לציון ומחציתו השנייה שייכת לבעלים‬ ‫פרטיים‪ .‬בעת התכנון הקפידו המתכננים כי‬ ‫האזור המיועד למגורים ימוקם על הקרקע‬ ‫בבעלות הבעלים הפרטיים והאזור המיועד‬ ‫לעסקים ימוקם על קרקע בבעלות העירייה‪.‬‬ ‫ראש עיריית ראשון לציון‪ ,‬דב צור‪ ,‬אופטימי‬ ‫מאד‪“ :‬אישור התכנית הוא בשורה גדולה‬ ‫לעיר‪ .‬ראשון לציון בדרכה להפוך למרכז‬ ‫העסקים של ישראל – הסיטי החדש‪ .‬מתחם‬ ‫האלף יהיה מתחם העסקים של העתיד‪ .‬אנו‬ ‫שוקדים כיום על תכנון של פארק עסקים‬ ‫מתקדם‪ ,‬חדשני וייחודי שיהווה אלטרנטיבה‬ ‫נגישה ואטרקטיבית לחברות ולתאגידים‬ ‫מהגדולים במשק”‪.‬‬ ‫אתה באמת מאמין שהפרויקט הזה יעלה‬ ‫את הביקוש מצד חברות הייטק בינלאומיות?‬ ‫“המתחם צפוי להיות מתחם העסקים‬ ‫של העתיד‪ .‬מתחם האלף יהיה מתחם חכם‬ ‫הן מהבחינה התחבורתית‪ ,‬הן מהבחינה‬ ‫של צריכת אנרגיה והן בכל הקשור למרקם‬ ‫ראש העיר ראשל”צ‪ ,‬דב צור‪:‬‬ ‫“כבר היום ברור שלא צריך‬ ‫להיות במרכז תל אביב כדי‬ ‫לעשות עסקים בהצלחה‪ .‬אנו‬ ‫רואים חברות עוגן שהתמקמו‬ ‫בערים שונות ויצרו סביבן אזור‬ ‫עסקים פורח”‬ ‫החיים הפנימי בו‪ .‬אין לי ספק שכאשר חברות‬ ‫ותאגידים בינלאומיים יבחנו את ההיצע‬ ‫בישראל‪ ,‬הם יבינו שהשילוב בין הנגישות‬ ‫של המתחם‪ ,‬שיושב על נתיבי איילון‪ ,‬על‬ ‫תחנת רכבת ישראל ובמפגש שלושה קווים‬ ‫של הרכבת הקלה‪ ,‬יחד עם התכנון המוקפד‬ ‫והחכם של המתחם עצמו‪ ,‬הופך אותו‬ ‫לאלטרנטיבה העסקית הטובה ביותר עבורם‪.‬‬ ‫כבר היום ברור שלא צריך להיות במרכז תל‬ ‫אביב כדי לעשות עסקים בהצלחה‪ .‬אנו רואים‬ ‫חברות עוגן שהתמקמו בערים שונות ויצרו‬ ‫סביבן אזור עסקים פורח ‪ -‬אני מאמין שכך‬ ‫גם זה יהיה אצלנו”‪.‬‬ ‫הפרויקט יתרום רק לחברות‪ ,‬או גם לעיר‬ ‫עצמה?‬ ‫מתחם נדל”ן במבט מקרוב‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1,0001‬‬ ‫פארק העסקים המתוכנן בראשל"צ‪ :‬חיבור של מודרניזציה וטבע‬ ‫“למתחם הזה יש את הפוטנציאל להפוך‬ ‫לסיטי החדש של ישראל ולשנות את פניה של‬ ‫ראשל”צ והסביבה‪ .‬מעיר שידועה כמצוינת‬ ‫למגורים‪ ,‬ראשון לציון תהיה שחקנית מרכזית‬ ‫ומשמעותית במפת העסקים המאוד ריכוזית‬ ‫של מדינת ישראל‪ .‬תושבי העיר יוכלו לעבוד‬ ‫בעיר ולא לכלות את זמנם בפקקים לתל‬ ‫אביב והרצליה‪ .‬בנוסף‪ ,‬העיר תהנה מהכנסות‬ ‫מארנונה ומהכנסות השיווק של הקרקע‬ ‫משום שמחצית מהקרקע במתחם היא‬ ‫בבעלות פרטית של העירייה”‪.‬‬ ‫מה עם הנגישות אליכם‪ ,‬נוכח הפקקים שיש‬ ‫כיום בנתיבי איילון בשעות העומס?‬ ‫מהנדס העיר‪ ,‬אלי יהלום‪:‬‬ ‫“בכניסה לעיר מכביש ‪20‬‬ ‫(איילון דרום)‪ ,‬מתוכנן פרויקט‬ ‫מרהיב נוסף על שטח של ‪130‬‬ ‫דונם‪ ,‬אשר יהווה את שער‬ ‫הכניסה המערבי לעיר לבאים‬ ‫מצפון‪ ,‬ועל שטחו יוקם מרכז‬ ‫תעסוקה מודרני עם מגדלי‬ ‫משרדים ומרכז מסחרי”‬ ‫“נגישות היא אחת ממילות המפתח‬ ‫העיקריות של הפרויקט‪ .‬המתחם נהנה‬ ‫מיתרון מיקום מובהק בהיותו סמוך כאמור‬ ‫לנתיבי איילון‪ ,‬לתחנת רכבת משה דיין‪,‬‬ ‫לכביש ‪ 431‬ולנקודת מפגש של שלושה קווי‬ ‫רכבת קלה‪ .‬בנוסף‪ ,‬אנו גם מתכננים הקמתה‬ ‫של רכבת עלית – מונורייל – שתאפשר חיבור‬ ‫של כל מתחמי התעסוקה והמגורים לתחנת‬ ‫הרכבת ותוביל את העובדים מתחנת הרכבת‬ ‫אל תוך המתחם‪ .‬יהיו גם אזורים משופעים‬ ‫בחנייה חכמה‪ ,‬ובכלל‪ ,‬מבחינה תחבורתית‬ ‫זה צפוי להיות אחד המתחמים המתקדמים‬ ‫בישראל”‪.‬‬ ‫מהנדס העיר‪ ,‬אלי יהלום‪“ :‬מדובר בפריצת‬ ‫דרך משמעותית ביותר לעיר ולאזור כולו‪.‬‬ ‫אני מעריך כי תוך מספר חודשים ישלימו‬ ‫את התנאים אותם דורשת הוועדה המחוזית‬ ‫והתכנית תופקד‪ .‬אנו שואפים שתוך שנה‬ ‫התכנית תקבל תוקף ונוכל להתחיל בבניה‬ ‫במהלך השנתיים הקרובות”‪.‬‬ ‫האם ישנם פרוייקטים נוספים של אזורי‬ ‫תעסוקה שעיריית ראשל”צ מתכננת?‬ ‫“בכניסה לעיר מכביש ‪( 20‬איילון דרום)‪,‬‬ ‫על גדות מחלף משה דיין ותחנת הרכבת‬ ‫שנמצאת בו‪ ,‬מתוכנן פרויקט מרהיב נוסף‬ ‫אשר יהווה את שער הכניסה המערבי לעיר‬ ‫לבאים מצפון ‪‘ -‬פרויקט שער ראשון איילון’‪.‬‬ ‫הנקודה הזו מהווה מרכז תחבורתי‬ ‫ומחברת בין אזורי התעסוקה הקיימים כיום‪:‬‬ ‫אזור התעשייה החדש במערב העיר ואזור‬ ‫התעשייה הידוע בכינוי “אלקטרה” (המכונה‬ ‫כיום “ראשון איילון”) ביחד עם אזורי‬ ‫העסקים המתוכננים‪‘ :‬מתחם האלף’ ו’פארק‬ ‫האגמים’‪ .‬בפרויקט החדש יעברו גם ‪ 3‬קווי‬ ‫הרכבת הקלה המתוכננים‪ .‬בשל מרכזיות‬ ‫המקום‪ ,‬קיימה העירייה תחרות אדריכלים‬ ‫בקרב משרדי האדריכלות המובילים‬ ‫בארץ וביקשה רעיונות חדשניים ופורצי‬ ‫דרך לשימוש במרחב‪ .‬הפרויקט שנבחר‪,‬‬ ‫מציע פרוגרמה חדשנית ונועזת‪ ,‬המציעה‪,‬‬ ‫לראשונה בישראל‪ ,‬בינוי מעל עורקים‬ ‫תחבורתיים ראשיים‪.‬‬ ‫על שטח של ‪ 130‬דונם‪ ,‬יוקם מרכז תעסוקה‬ ‫מודרני‪ ,‬ובו מגדלי משרדים‪ ,‬מרכז מסחרי‬ ‫שישתלב עם תחנת הרכבת במקום‪ ,‬מרכז‬ ‫קונגרסים ובית מלון לתיירות עסקית‪ ,‬שישרת‬ ‫את מאות המשרדים והמפעלים במתחמי‬ ‫העסקים הסמוכים‪ .‬כל זאת‪ ,‬על מרחב ירוק‬ ‫לפעילות ספורט ונופש בהיקף של ‪ 40‬דונם‪,‬‬ ‫שיוקם במפלס חדש מעל מפלס הקרקע‬ ‫הקיים‪ ,‬ויאפשר להולכי רגל ורוכבי אופניים‬ ‫לחצות את הצומת הסואן על שבילי פארק‬ ‫בטוחים ונעימים”‪.‬‬ ‫חשוב לזכור כי כבר בעוד שנתיים אנחנו‬ ‫צפויים להיות במצב של ירידת מחירים‬ ‫בשוק המשרדים‪ ,‬עקב ההצפה הצפויה בתל‬ ‫אביב‪ ,‬כאשר עשרות אלפי מ”ר של משרדים‬ ‫“יישפכו” לשוק‪ ,‬וההיצע יעלה משמעותית‬ ‫על הביקוש‪ .‬מפת הנדל”ן של היום‪ ,‬שבה‬ ‫חברות נמשכות חזרה לתוך ת”א עשויה‬ ‫להשתנות‪ ,‬כאשר גם איזור סובב נתב”ג וגם‬ ‫חלקים בשרון מהווים חלופה אטרקטיבית‪.‬‬ ‫האם תצליח ראשל”צ עם הפרויקט שנשמע‬ ‫מבטיח‪ ,‬כרגע רק על הנייר‪ ,‬להפוך לאטרקציה‬ ‫לתחום המשרדים? האם המחירים יוכלו‬ ‫לתת תחרות? האם הנגישות באמת תפעל‬ ‫לטובת ראשל”צ נוכח הפקקים הכבדים כיום‬ ‫בשעות העומס בכביש ‪ 20‬ובכביש מס’ ‪?1‬‬ ‫האם האופטימיות של ראש עיריית ראשל”צ‬ ‫במקומה? ימים יגידו‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫ינואר ‪2015‬‬ ‫המרדף אחרי הטאלנטים‬ ‫למרות צמיחה שלילית וצוק איתן‪ ,‬חצי השנה האחרונה עומדת בסימן תנודות קלות במחירים‬ ‫בצירי המע"ר‪ ,‬עם כ‪ 98%-‬תפוסה ● בצירי שאול המלך‪ ,‬יגאל אלון ובמתחם הבורסה נרשמו‬ ‫ירידות קלות במחירים ואילו מנחם בגין עולה ● גם אי הוודאות מבחינת משילות לא משפיעה‪,‬‬ ‫וה'עלייה לרגל' לתל אביב נמשכת‪ ,‬בעיקר כדי להיות קרובים לכח אדם צעיר ואיכותי‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2017‬‬ ‫צפויה להיות שנה מאתגרת‪:‬‬ ‫הבחירות הצפויות בקרוב‪ ,‬ביחד‬ ‫עם המיתון ואי הוודאות במשק‪,‬‬ ‫ותחזיות צמיחה חלשה‪ ,‬יוצרים‬ ‫סביבת נדל"ן שלא הייתה כמותה בשנים‬ ‫האחרונות‪ ,‬במיוחד עם העודף שצפוי‬ ‫בשנתיים הקרובות של ‪ 300,000‬מ"ר משרדים‬ ‫באיזורי מע"ר ת"א‪ ,‬רמת גן ובני ברק‪.‬‬ ‫את ‪ 2014‬ניתן לסכם בשורה אחת‪ :‬רמת‬ ‫שיעורי שטח פנוי בצירי המע"ר באחוזים‬ ‫אכלוס המשרדים בצירי מע"ר ת”א‪ ,‬כמו‬ ‫גם הביקוש ממשיכים לעלות‪ ,‬למרות זליגה‬ ‫ועלייה באכלוס במיוחד באיזור ה‪.BBC-‬‬ ‫סקירת שוק המשרדים של אינטר ישראל‬ ‫יועצי נדל"ן לחציון השני של ‪ ,2014‬נעשתה‬ ‫על שטח משרדים של כ‪ 2.23-‬מיליון מ"ר‪,‬‬ ‫ב‪ 130-‬מגדלים יוקרתיים בגוש דן‪ ,‬כאשר ‪63‬‬ ‫מתוכם כללו ניתוח סטטיסטי‪ .‬בת"א נסקרו‬ ‫שישה צירי מע"ר (מרכז עסקים ראשי)‬ ‫מרכזיים – רוטשילד‪ ,‬שאול המלך‪ ,‬ציר החוף‪,‬‬ ‫מנחם בגין‪ ,‬יגאל אלון ורמת החייל‪ .‬בנוסף‬ ‫נסקרו ציר הבורסה בר"ג‪ ,‬וה‪( BBC-‬בני ברק)‪.‬‬ ‫נמשכת היציבות בדמי השכירות‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪H2 2014‬‬ ‫דמי שכירות בצירי המע"ר מ"ר‪/‬חודשי‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪ 109‬שח‬ ‫‪ 108‬שח‬ ‫‪ 110‬שח‬ ‫‪ 108‬שח‬ ‫‪H2 2014‬‬ ‫‪ 84‬שח‬ ‫ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 101‬שח‬ ‫‪ 100‬שח‬ ‫‪ 97‬שח ‪ 98‬שח‬ ‫‪ 86‬שח‬ ‫‪ 78‬שח‬ ‫‪ 78‬שח‬ ‫‪ 72‬שח‬ ‫‪ 72‬שח‬ ‫‪ 72‬שח‬ ‫‪ 72‬שח‬ ‫במהלך החציון השני של ‪ ,2014‬שיעורי‬ ‫התפוסה המשיכו להיות גבוהים מאד והם‬ ‫עומדים כיום על יותר מ‪ 98%-‬בממוצע‪ .‬דמי‬ ‫השכירות החודשיים‪ ,‬נותרו אף הם ללא‬ ‫שינוי ברמה ממוצעת והם עומדים על ‪97‬‬ ‫ש”ח למ"ר לחודש‪ ,‬ללא בני ברק ורמת החייל‪.‬‬ ‫יחד איתם‪ ,‬המחיר המשוקלל יורד ל‪ 91-‬ש”ח‬ ‫למ"ר לחודש‪.‬‬ ‫ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת‬ ‫מחירים גבוהה ויציבה אולם‪ ,‬המחיר ממשיך‬ ‫לרדת באופן איטי לעומת יציבות במחירים‬ ‫ברוב הצירים‪ .‬מחיר השכירות ברוטשילד עומד‬ ‫כיום על ‪ 108‬ש"ח למ"ר לחודש‪ ,‬כמו ברבעון‬ ‫השני של ‪ .2014‬עם זאת‪ ,‬יש לזכור כי לפני שנה‬ ‫(הרבעון האחרון של ‪ )2013‬המחיר הממוצע‬ ‫למ"ר‪/‬חודש עמד ברוטשילד על ‪ 111‬ש”ח‪.‬‬ ‫ציר שאול המלך שומר על המקום הראשון‬ ‫מבחינת עלות דמי השכירות למ"ר‪ ,‬למרות‬ ‫ירידה קלה מ‪ 110-‬ש”ח למ"ר לחודש ל‪109-‬‬ ‫ש”ח למ"ר‪.‬‬ ‫ציר מנחם בגין עולה קלות מ‪ 100-‬ל‪101-‬‬ ‫ש”ח למ"ר‪ .‬בציר יגאל אלון נרשמת ירידה קלה‬ ‫מ‪ 98-‬ל‪ 97-‬ש”ח למ"ר לחודש‪ .‬מתחם הבורסה‬ ‫ברמת‪-‬גן רשם במהלך המחצית השנייה‬ ‫ירידה מ‪ 86-‬ל‪ 84-‬ש”ח למ"ר לחודש ‪.‬‬ ‫בקו החוף נרשמת יציבות מחירים ‪ 78 -‬ש”ח‬ ‫למ"ר‪ .‬גם בבני ברק ובמתחם רמת החייל נותר‬ ‫המחיר של ‪ 72‬ש”ח למ"ר לחודש בממוצע‪.‬‬ ‫שוק המשרדים במרכז העסקים הראשי ‪2014 H 2‬‬ ‫‪7‬‬ ‫שלוש שנים קדימה‪:‬‬ ‫האם התחזיות לירידות מחירים יתממשו?‬ ‫שיעורי התפוסה הולכים וצומחים‬ ‫במחצית השנה השנייה של ‪ 2014‬אוכלסו‬ ‫(‪ )Take-Up‬כ‪ 40,000-‬מ"ר‪ ,‬ובכל ‪2014‬‬ ‫אוכלסו כ‪ 80,000-‬מ"ר‪ ,‬מספר קרוב לממוצע‬ ‫הרב‪-‬שנתי‪ .‬כאמור‪ ,‬בחציון המסוקר שוק‬ ‫המשרדים ממשיך להיות יציב‪ ,‬עם שיעורי‬ ‫אכלוס גבוהים ביותר‪ .‬מתחם ה‪ BBC-‬מהווה‬ ‫את ההפתעה של החציון‪ ,‬כאשר שיעור השטחים‬ ‫הפנויים מצטמצם מ‪ 18%-‬לפחות מ‪.10%-‬‬ ‫בשד' רוטשילד נרשמת ירידה חדה בשיעור‬ ‫השטחים הפנויים‪ .‬בתחילת השנה‪ ,‬עמד‬ ‫שיעורם על כ‪ 5%-‬וכיום הוא עומד על פחות‬ ‫מ‪ .1%-‬בציר מנחם בגין עומדים שיעורי‬ ‫השטחים הפנויים על כ‪ .1.7%-‬בסיכום השנה‬ ‫שיעור התפוסה השנתי במרכז העסקים‬ ‫הראשי‪ ,‬כולל בני ברק ורמת החי"ל – עומד‬ ‫על מעל ל‪.98%-‬‬ ‫בסקירות הקודמות ציינו שציר רוטשילד‬ ‫שהיה בעבר הציר הפיננסי של ישראל‪ ,‬הפך‬ ‫אט אט לליבת הייטק תל אביבית‪ .‬באחרונה‬ ‫אנחנו רואים מעבר של חברות פיננסיות כמו‬ ‫בנק לאומי למתחם ה‪ ,BBC-‬שהצטרף למיטב‬ ‫"ב‪ 2015-‬יצטרפו לשוק‬ ‫כ‪ 100,000-‬מ"ר משרדים‪,‬‬ ‫כ‪ 60%-‬מהם בת"א‪ .‬להערכתנו‪,‬‬ ‫צפויה תנועה חזרה לת"א‪,‬‬ ‫בעיקר גופים בינלאומיים‪,‬‬ ‫שרוצים להיות קרובים‬ ‫ל'טאלנטים' שגרים בת"א"‬ ‫דש‪ ,‬שעברו לפני כשנה וחצי לבניין צ'מפיון‪.‬‬ ‫כזכור‪ ,‬לפני כשנה צירפנו את צירי רמת החייל‬ ‫וה‪ BBC-‬לסקירת המע"ר‪ ,‬כחלק אינטגרלי‬ ‫ממנו‪ ,‬והדבר מקבל תוקף עם המשך מגמת‬ ‫מעבר המוסדות הפיננסיים‪.‬‬ ‫ב‪ 2015-‬יצטרפו לשוק קרוב ל‪100,000-‬‬ ‫מ"ר משרדים‪ ,‬כ‪ 60%-‬מהם בת"א‪ .‬להערכתנו‪,‬‬ ‫צפויה תנועה חזרה לת"א של משרדים ממגוון‬ ‫סוגים‪ ,‬בעיקר גופים בינלאומיים‪ ,‬ובהם לא‬ ‫מעט מרכזי מו"פ‪ ,‬שרוצים להיות קרובים‬ ‫ל'טאלנטים' שגרים בת"א‪ .‬בנוסף‪ ,‬גם רמת‬ ‫המחירים הגבוהה באזה"ת הרצליה‪ ,‬תדחוף‬ ‫למעבר לת"א‪ .‬לאור זאת‪ ,‬אנו מעריכים שרמת‬ ‫המחירים בת"א תישאר כפי שהיא כעת‪ ,‬כמו‬ ‫גם שיעורי התפוסה הגבוהים‪.‬‬ ‫מהנתונים עולה תמונה מסקרנת‪ .‬במהלך ‪ 2014‬הסתיימה‬ ‫בנייתם של כ‪ 64,000-‬מ”ר‪ .‬חיבור של שטחי המשרדים שנכנסו‬ ‫לשוק ב‪ 2013-‬ואלה שנוספו ב‪ ,2014-‬מביאים לכדי ממוצע‬ ‫של כ‪ 104-‬אלף מ”ר לשנה בממוצע‪ .‬ב‪ 2015-‬אנו צופים גידול‬ ‫נוסף ולשוק המשרדים עתידים להתווסף כ‪ 95,000-‬מ”ר‪ .‬כובד‬ ‫המשקל העיקרי לשוק המשרדים יגיע ב‪ ,2016-‬בה עתידים‬ ‫להתווסף כ‪ 200,000-‬מ”ר משרדים‪ ,‬כאשר מרכז הכובד (כ‪-‬‬ ‫‪ 85%‬מהשטחים) הינו בת”א והיתרה בבני ברק‪.‬‬ ‫לפיכך‪ ,‬בשנים ‪ 2015-2016‬יתווספו לשוק המשרדים‬ ‫כ‪ 295,000-‬מ”ר ובממוצע כ‪ 150,000-‬מ”ר בשנה‪ .‬מאחר‬ ‫וקצב האכלוס (‪ )Take-Up‬בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על‬ ‫כ‪ 90,000-‬מ”ר‪ ,‬אנו מניחים כי בסוף שנת ‪ 2016‬יהיה בשוק‬ ‫עודף של יותר מ‪ 120,000-‬מ”ר משרדים‪.‬‬ ‫כאמור‪ 2017 ,‬תפתח עם עודף מלאי של כ‪ 120,000-‬מ”ר‬ ‫משרדים‪ .‬אולם‪ ,‬האתגר הגדול באמת יגיע במהלך שנה זו‪,‬‬ ‫עת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של למעלה מ‪400-‬‬ ‫אלף מ”ר‪ .‬שיווק כמות משרדים כה גדולה‪ ,‬לאור ניסיון העבר‪,‬‬ ‫צפוי להתפרס על כארבע שנים‪ ,‬על בסיס צמיחה סבירה כפי‬ ‫שחווינו בעשר השנים האחרונות‪.‬‬ ‫יורם בלומנטל‪ ,‬שותף באינטר ישראל יועצי נדל”ן‪“ :‬משמעות‬ ‫הנתונים הללו הינה כי בשלוש השנים הקרובות‪ ,‬יחל להיווצר‬ ‫לחץ מחירים ששיאו יגיע ב‪ ,2016/2017-‬באם פרויקטים לא‬ ‫יידחו או יתבטלו‪ .‬אנו צופים קרב איתנים בשיווק מתחמים‬ ‫חדשים‪ ,‬שיגרור הטבות שונות לשוכרים (שדרוג פנימי מרמת‬ ‫מעטפת‪ ,‬תשתיות ועוד) ובהנחות שונות‪ ,‬כפונקציה של רמת‬ ‫הביקוש וההיצע הספציפית בכל איזור ואזור‪ .‬אנו מעריכים כי‬ ‫המחירים ירדו בהדרגה לקראת ‪ 2017‬בעד ‪ ,15%‬לכן שנים אלו‬ ‫מהוות הזדמנות לשוכרים ולמשדרגים‪ .‬קיים חשש שיזמים‬ ‫ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי‪ ,‬עלולים למצוא עצמם‬ ‫בסיטואציה לא נוחה”‪.‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬יש לזכור כי אנו מצויים בפתחה‬ ‫של תקופה מאתגרת‪ :‬הבחירות הצפויות‬ ‫בחודש מרץ שמשדרות כרגע אי ודאות וחוסר‬ ‫משילות‪ ,‬בשילוב עם צמיחה חזויה כמעט‬ ‫אפסית‪ ,‬והצפי לתוספת של עוד ‪ 200,000‬מ"ר‬ ‫שטחי משרדים במהלך ‪.2016‬‬ ‫במהלך חצי השנה האחרונה ולאחר מבצע‬ ‫צוק איתן‪ ,‬נרשמה במשק‪ ,‬כך עפ"י נתוני‬ ‫הלמ"ס‪ ,‬ולראשונה מאז ‪ ,2009‬צמיחה שלילית‬ ‫ברבעון השלישי של ‪ .0.4%‬למרות ההאטה‬ ‫במשק נתפסו השנה כ‪ 80,000-‬מ"ר משרדים‬ ‫בצירי המע"ר‪ ,‬בעיקר בגלל כניסה והתרחבות‬ ‫של חברות גלובליות בישראל‪ ,‬ומנגד העדר‬ ‫מלאי משרדים מספיק גדול‪.‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫מדד כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב‬ ‫ינואר ‪2015‬‬ ‫הריבית אפס‪,‬‬ ‫התשואה יורדת‬ ‫הריבית האפסית ובעקבותיה המחסור באפיקי השקעה‬ ‫שיניבו תשואה נאותה‪ ,‬הובילו את מחלקת המחקר של‬ ‫אינטר ישראל לערוך בדיקה מקיפה בדבר כדאיות‬ ‫ההשקעה בנדל"ן מניב ● ההערכה היא כי תשואת‬ ‫ההשקעה בנדל"ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים‪,‬‬ ‫ויש סיכוי סביר שהיא תוסיף לרדת‬ ‫מ‬ ‫ה עושים עם הכסף? שאלה זו‬ ‫מטרידה רבים שסובלים ממחסור‬ ‫באפיקי השקעה קלאסיים עקב‬ ‫הריבית האפסית הנהוגה בעולם‪ .‬באינטר‬ ‫ישראל הרימו את הכפפה והחליטו לבדוק‬ ‫האם הנדל"ן יכול לספק תשובה נאותה‪.‬‬ ‫מחלקת המחקר של אינטר ישראל בדקה‬ ‫את תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב (משרדים‬ ‫‪ Class A‬במע"ר תל‪-‬אביב) לעומת תשואת‬ ‫אג"ח ממשלתי‪ ,‬צמוד מדד בריבית קבועה ל‪10-‬‬ ‫שנים ("גליל")‪ ,‬וזאת החל משנת ‪ .2003‬ממצאי‬ ‫הבדיקה העלו כי לאורך תקופת המדידה‪ ,‬עמד‬ ‫מרווח ההשקעה על ‪ 5.7%‬בממוצע‪ .‬כיום (ינואר‬ ‫‪ )2015‬עומד מרווח ההשקעה על ‪ ,6.6%‬ב‪0.7%-‬‬ ‫מעל לרמתו בינואר ‪.2014‬‬ ‫ההצהרות האחרונות של נשיאת הפד‬ ‫גורמות לכלכלנים רבים להעריך כי הריבית‬ ‫בארה"ב לא תשוב לטפס לפני החציון השני‬ ‫של ‪ .2015‬גם בישראל ההערכה היא כי‬ ‫הריבית לא תתחיל לטפס חזרה לפני מועד זה‬ ‫ואולי אף לאחריו‪ .‬בכל מקרה‪ ,‬עליית הריבית‬ ‫צפויה להיות איטית ומדודה‪.‬‬ ‫לאור זאת‪ ,‬במחלקת המחקר של אינטר‬ ‫ישראל מעריכים כי תשואת ההשקעה בנדל"ן‬ ‫מניב לא תעלה בחודשים הקרובים‪ ,‬ועל בסיס‬ ‫הכוחות שצפויים לפעול בשווקים‪ ,‬בהחלט‬ ‫סביר שאף תוסיף לרדת‪.‬‬ ‫מנגד‪ ,‬מאחר ובשנים ‪ 2017-2018‬צפוי עודף‬ ‫של כ‪ 500,000-‬מ"ר משרדים במע"ר ת"א‪,‬‬ ‫וקרוב לוודאי כי עודף ההיצע יגרור אחריו‬ ‫ירידת מחירים‪ ,‬ביצעה מחלקת המחקר‬ ‫של אינטר ישראל בדיקה באשר לכדאיות‬ ‫ההשקעה בנדל"ן מסחרי בעת הנוכחית‬ ‫לעומת המתנה לירידת המחירים‪.‬‬ ‫לצורך הבדיקה נבחנו שתי חלופות‪:‬‬ ‫מר ישראלי רוכש כיום נדל”ן מניב תמורת‬ ‫‪ 1,000‬ש”ח ומשכירו תמורת ‪ 72.5‬ש”ח בשנה‬ ‫(דמי שכירות המשקפים רכישה ב‪7.25%-‬‬ ‫תשואה)‪ ,‬צמודים למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫שכנו של מר ישראלי‪ ,‬מר ציוני השמרן‪,‬‬ ‫בוחר להשקיע את ‪ 1,000‬הש”ח באג”ח‬ ‫ממשלתי לשלוש השנים הקרובות שכן הוא‬ ‫חוזה שמחירי הנדל”ן המסחרי ירדו בחלוף‬ ‫פרק זמן זה‪.‬‬ ‫במשך שלוש השנים רושם מר ציוני תשואה‬ ‫ריאלית שלילית על השקעתו באג”ח‪ ,‬אך לשם‬ ‫פשטות נניח כי התשואה הריאלית היא אפס‪.‬‬ ‫בתום שלוש שנים מתברר כי מר ציוני צדק‪,‬‬ ‫ונרשמת ירידת מחירים בגובה ‪( 15%‬שילוב‬ ‫של ירידת דמי שכירות ועלייה בתשואות)‪.‬‬ ‫מר ציוני נפרד מהאג”ח הממשלתית‪ ,‬ופנה‬ ‫בחדווה רבה לשכנו הפזיז והציע לו לחלץ‬ ‫אותו מהעסקה הגרועה שביצע שלוש שנים‬ ‫קודם לכן‪ .‬הוא רוכש ממנו את הנכס תמורת‬ ‫‪ 850‬ש”ח בלבד‪.‬‬ ‫האמנם מר ציוני יכול להיות שבע רצון‬ ‫מביצועיו?‬ ‫התשובה כמובן שלילית‪ :‬מר ישראלי‬ ‫אמנם רכש נכס במחיר גבוה יותר‪ ,‬אך לאורך‬ ‫התקופה הנכס הניב לו פירות בגובה של קרוב‬ ‫ל‪ 230-‬ש"ח צמודים למדד‪ .‬אמנם הוא נפרד‬ ‫מ‪ 150-‬ש"ח בעת המימוש‪ ,‬אך עדיין בתום‬ ‫שלוש שנים השיג במצטבר ‪ 80‬ש"ח שהניבו‬ ‫לו תשואה שנתית ממוצעת של קרוב ל‪3%-‬‬ ‫צמודים למדד‪.‬‬ ‫מר ציוני‪ ,‬מנגד‪ ,‬רשם לאורך שלוש השנים‬ ‫תשואה ריאלית שלילית! בתום שלוש השנים‬ ‫שניהם יכולים להחזיק נדל”ן בשווי ‪ 850‬ש"ח‬ ‫וליהנות מתשואה זהה מרגע זה ואילך‪ ,‬אך את‬ ‫התשואה האבודה של מר ציוני‪ ,‬לאורך שלוש‬ ‫השנים שחלפו‪ ,‬כבר לא ניתן להשיב‪.‬‬ ‫הדוגמא הפשוטה הזו ממחישה כי ההמתנה‪,‬‬ ‫בסביבת הריבית הנמוכה והתשואות הזעומות‬ ‫מעריכים כי תשואת ההשקעה‬ ‫בנדל”ן מניב לא תעלה‬ ‫בחודשים הקרובים וסביר שאף‬ ‫תוסיף לרדת‬ ‫שניתן לקבל בנכסים חסרי סיכון‪ ,‬עלולה ליצור‬ ‫נזק הרבה יותר גבוה מהתועלת שעשויה‬ ‫לצמוח בעתיד בעקבות רכישה במחיר נמוך‬ ‫יותר מהמחיר הנוכחי‪.‬‬ ‫הבהרה‪ :‬השקעה בנדל”ן מסחרי מחייבת בחינת‬ ‫שורה ארוכה של רכיבים‪ ,‬מעבר לתשואה ולדמי‬ ‫השכירות‪ ,‬ומחייבת בחינה מקיפה טרם הרכישה‪:‬‬ ‫מיקום‪ ,‬אופי הנכס‪ ,‬רמת השוכרים (אם קיימים)‪,‬‬ ‫בטחונות‪ ,‬מחיר למ”ר בנוי‪ ,‬קיומם של מקומות‬ ‫חנייה‪ ,‬שיקולי מיסוי (בדוגמא הנוכחית התעלמנו‪,‬‬ ‫למשל‪ ,‬ממס הרכישה) ועוד‪.‬‬ ‫תשואת ההשקעה בנדל”ן מניב במע”ר תל‪-‬אביב‬ ‫‪7.25 7.25‬‬ ‫‪7.4‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪8.25‬‬ ‫‪8.6‬‬ ‫‪1.47‬‬ ‫‪1.38‬‬ ‫‪1.97‬‬ ‫‪2.19‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪9.8‬‬ ‫‪7.6‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪8.5‬‬ ‫‪3.46‬‬ ‫‪3.16‬‬ ‫‪3.31‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪5.87‬‬ ‫‪3.73‬‬ ‫‪0.67 0.66‬‬ ‫‪2.5‬‬ ‫‪3.97‬‬ ‫‪3.98‬‬