1. No category

‫רובע צפון‪-‬מערב בת‪-‬ים‬
‫תכנית מדיניות‬
‫נובמבר ‪2011‬‬
‫עירית בת‪-‬ים‬
‫אגף הנדסה‬
‫גלור תכנון ואדריכלות בע"מ‬
‫רח' נמל ת"א ‪ ,36‬תל‪-‬אביב‬
‫טל'‪ ,03-6013701 :‬פקס‪03-6961259 :‬‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫תקציר‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫רובע צפון‪-‬מערב בת ים הוא המרכז העירוני הראשי של העיר‪ .‬הרובע משתרע על שטח של כ‪ 1,200-‬דונם )‪ 13%‬משטח העיר( בין‬
‫הרחובות הגבול מצפון‪ ,‬העצמאות ובלפור ממזרח‪ ,‬יוספטל מדרום וחוף הים ממערב‪ .‬מתגוררים ברובע כ‪ 32,500-‬תושבים‪ ,‬שהם כ‪-‬‬
‫‪ 20%‬מאוכלוסיית העיר )מרשם האוכלוסין‪ .(2009 ,‬חוצים את הרובע רחובות עירוניים ראשיים )רוטשילד‪ ,‬בלפור( המאופיינים‬
‫בעירוב שימושים למגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה‪ .‬הרובע ממוקם בכניסה הצפון‪-‬מערבית לעיר )מתל אביב‪-‬יפו(‪ ,‬ועתידה לעבור בו הרכבת‬
‫הקלה )'הקו האדום'(‪.‬‬
‫מטרת העבודה היא להגדיר את קווי המדיניות אשר יקבעו את אופי ואופן פיתוח הרובע‪ .‬העבודה מגדירה את המטרות התכנוניות‪,‬‬
‫קובעת פרוגרמה למגורים ולמסחר ותעסוקה‪ ,‬ומציבה עקרונות לעיצוב עירוני‪ .‬אלו משולבים עם התפיסה הכלל עירונית כפי שהוגדרה‬
‫על ידי נציגי העירייה‪ ,‬וברוח התכנית האסטרטגית העירונית )נערכה בראשות ד"ר רונית דוידוביץ‪-‬מרטון(‪.‬‬
‫המטרות העיקריות של מסמך המדיניות הן‪:‬‬
‫‪ .1‬זיהוי מעמדו וייחודו של הרובע‪.‬‬
‫‪ .2‬קידום תהליכי התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪ .3‬חידוש והרחבת המרחב הציבורי‪.‬‬
‫‪ .4‬קביעת עקרונות לעיצוב עירוני‪.‬‬
‫תמונת העתיד של הרובע גובשה על בסיס הפרופיל הרובעי ומתוך המאפיינים המייחדים אותו והפוטנציאל הגלום בו‪:‬‬
‫תרשים פיתוח הרובע‬
‫העצמת רובע צפון‪-‬מערב כמרכז העירוני הראשי של בת ים‪ ,‬תוך חיזוק האינטנסיביות העירונית והמרחב הציבורי‪,‬‬
‫ושמירה על איכות חיי התושבים והמבקרים בו‪ .‬יצירת זהות ושייכות להיסטוריה של העיר על ידי שימור מבנים‪ ,‬אתרים‬
‫ומרקמים‪ .‬שילוב הרובע בתפיסה הכלל‪-‬עירונית של חינוך וספורט ימי וכמוקד תרבות נוסף‪.‬‬
‫ניצול יתרון מיקום הרובע בסמיכות לחוף הים‪ ,‬וכרובע המחבר בין העיר לגלעין המטרופולין – תל אביב‪-‬יפו‪ ,‬תוך‬
‫השתלבותו בתפקוד המטרופוליני‪.‬‬
‫היעדים התכנוניים לרובע צפון‪-‬מערב הם‪:‬‬
‫‪ .1‬המלצה לקיבולת הנשיאה של הרובע‪.‬‬
‫‪ .2‬יצירת מגוון סוגי דיור לקבוצות אוכלוסייה שונות )מגורים מוטי‪-‬ים למשפחות‪ ,‬דירות קטנות לצעירים וסטודנטים‪ ,‬דיור לאוכלוסיה‬
‫מבוגרת ועוד(‪.‬‬
‫‪ .3‬הגדרת עקרונות לחידוש הבינוי הקיים )עיבוי‪-‬בינוי‪ ,‬חיזוק מבנים ועוד(‪.‬‬
‫‪ .4‬חיזוק המגמה לעירוב שימושים על ידי תוספת משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה‪.‬‬
‫‪ .5‬גיבוש מדיניות לשימור מבנים‪ ,‬אתרים ומרקמים בעלי ערך היסטורי‪.‬‬
‫‪ .6‬קביעת עקרונות להגדלת שטחים למבני ציבור‪.‬‬
‫‪ .7‬יצירת רצף ונגישות לשטחים פתוחים בכלל‪ ,‬ולים‪ ,‬בפרט‪.‬‬
‫‪ .8‬הבטחת נקודות מבט לים‪.‬‬
‫‪ .9‬קביעת עקרונות בנייה לגובה תוך השתלבותה עם עקרונות העיצוב העירוני‪.‬‬
‫‪ .10‬גיבוש הנחיות למוקדים אסטרטגיים‪ :‬שער העיר‪ ,‬כיכר המצבה וגן דקר‪.‬‬
‫תרשים מבנה עירוני‬
‫תקציר‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫עקרונות התכנון לרובע שמים דגש על חיזוק האינטנסיביות העירונית על ידי עיבוי משמעותי של המסחר והתעסוקה ברובע‪ .‬זאת‬
‫תוך הבחנה בתפקוד הרחובות העירוניים הראשיים – רוטשילד‪ ,‬בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל – כרחובות מוטי עסקים בעלי חזית מסחרית‪,‬‬
‫ובתפקוד הרחובות העורפיים – אזורי המגורים‪ .‬ייחודיים במרחב העירוני הם רחוב בן גוריון ורצועת החוף המשמשים‪ ,‬בין היתר‪,‬‬
‫כאזורי פנאי ונופש‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוגדרו חמישה מוקדי פיתוח – שער העיר‪ ,‬כיכר המצבה‪ ,‬גן דקר‪ ,‬כיכר וינגייט והאמפי – שהן נקודות‬
‫אסטרטגיות לעיר ולכן כוללים הנחיות ייחודיות‪.‬‬
‫הפרוגרמה המוצעת לרובע מוסיפה כ‪) 60%-‬כ‪ 665,000-‬מ"ר( לשטח הבנוי הקיים ברובע‪ .‬תוספת משמעותית מיועדת לשטחי מסחר‬
‫ותעסוקה )‪ (40%‬ברחובות העירוניים הראשיים בכלל וברוטשילד בפרט‪ .‬מימוש הפרוגרמה יגדיל את משקלם של שטחי המסחר‬
‫והתעסוקה ברובע מ‪ 6%-‬ל‪ ,20%-‬ויחזק את מעמד הרובע כמרכז הפעילות העירונית‪.‬‬
‫עיקר תוספת השטחים מיועדת למגורים )‪ ,(60%‬וכוללת תוספת של ‪ 4,100‬יחידות דיור‪ .‬קיימת הבחנה במאפייני המגורים בין‬
‫הרחובות העירוניים ולבין אזור המגורים )הרחובות העורפיים( בגבהי הבנייה )‪ 8‬קומות לעומת ‪ ,6‬בהתאמה(‪ ,‬גודל ממוצע ליחידת‬
‫דיור )‪ 80‬מ"ר לעומת ‪ 110‬מ"ר‪ ,‬בהתאמה( והיחס בין שטחי המגורים לשימושים אחרים‪.‬‬
‫מסמך המדיניות ממליץ למקד את הבנייה לגובה ברובע ברחוב רוטשילד כאזור אינטנסיבי לבנייה לגובה‪ ,‬וברחובות בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬בן‬
‫גוריון ויוספטל כאזורים בהם הבנייה לגובה תהיה מצומצמת‪ .‬המסמך כולל הנחיות שיש להתחשב בהן בתכנית הכוללת בנייה לגובה‬
‫ברחובות אלו וברובע בכלל‪ .‬הנחיות אלו מתייחסות לבחינת ההתאמה לבנייה לגובה על פי קריטריונים שונים )נצפות‪ ,‬קווי מבט לים‪,‬‬
‫התאמה למרקם הקיים‪ ,‬תרומה למרחב הציבורי ועוד(‪ ,‬לתמהיל השימושים‪ ,‬לצרכי הציבור‪ ,‬לעוצמת הבנייה ועיצוב‪ ,‬למטלות פיתוח‬
‫ולניהול ואחזקת הבניין‪.‬‬
‫המסמך מציג הנחיות בינוי למספר נושאים הנוגעים לסוגיות תכנון ייחודיות‪ ,‬שחלקן נכלל כבר היום בשטח הנדון וחלקן יתכן ויתעורר‬
‫בעת קידום התכנון והפיתוח המפורט‪ :‬איחוד חלקות‪ ,‬שני מבנים על חלקה אחת‪ ,‬קולונדות‪ ,‬מבני מסחר‪-‬מגורים‪.‬‬
‫המסמך מזהה את קווי הממשק עם המרחב העירוני הסובב את הרובע )יפו‪ ,‬רובע צפון‪-‬מזרח( ומציעה ליצור רצף והמשכיות של‬
‫הרשת העירונית על ידי פיתוח צירים של רחובות עירוניים ראשיים‪ ,‬מערך צירים ירוקים‪ ,‬שבילי אופניים‪ ,‬עידוד פעילויות לאורכם‪,‬‬
‫הגדלת הנגישות ועוד‪.‬‬
‫המרחב הציבורי ברובע מאופיין במספר מרכיבים המייחדים אותו על‪-‬פני חלקי העיר האחרים‪ ,‬ואף ערים אחרות‪ ,‬כגון רחובות רחבים‪,‬‬
‫יחסית‪ ,‬מדרכות רחבות‪ ,‬קולונדות ועוד‪ .‬לכך מתלווה טופוגרפיה מתונה המגדירה אזור ממנו נצפה הים במפלס הרחוב‪ ,‬וגינון חלקי‬
‫לאורך רחובות מסוימים‪ .‬המסמך מציע לפתח ולשמור על המרחב הציבורי על ידי‪ :‬חיזוק ושמירה על שפת הרחוב )פינות רחובות‪,‬‬
‫מעברים(‪ ,‬הנחיות לפיתוח בהתאם לקו גבול אזור מבט לים )ממפלס הקרקע(‪ .‬בנוסף‪ ,‬מוצע לפתח ולהנגיש מערכת של צירים ירוקים‬
‫לאורך ולרוחב הרובע‪ ,‬אשר יחברו בין העיר לים‪ ,‬בין חלקי הרובע השונים ובין הרובע למרחב העירוני הסובב אותו‪.‬‬
‫יש לתת מענה לצרכי הציבור העתידיים ברובע ולכלול הנחיות לתוספת קרקע למבני ציבור או שטח בנוי לצרכי ציבור על פי היקף‬
‫תוספת האוכלוסייה הצפויה‪ ,‬שילוב שימושים לצרכי ציבור התואמים ו‪/‬או משלימים‪ ,‬שילוב שימושים ציבוריים בשטחים המיועדים‬
‫למגורים ותעסוקה‪ ,‬והנחיות לבנייה לגובה של מבני חינוך‪.‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב הוא גרעין ראשיתה של העיר – שכונת 'בית וגן'‪ .‬ברובע נמצאים מרקמי בינוי ייחודיים )מעונות ים(‪ ,‬מבנים לשימור‬
‫)בית שלום אש(‪ ,‬סגנון אדריכלי ייחודי )באהוס(‪ ,‬אלמנטים ייחודיים )עמדות שמירה( ומרכיבי נוף )מצוק הכורכר( בעלי ערכים‬
‫היסטוריים החשובים לעיר‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ליצירת תחושת שייכות לרובע וחוויה מקומית‪ .‬על מנת לזהות מבנים ומרקמים בעלי ערך ואשר‬
‫נמצאים בסכנה יש לפעול במקביל לעריכת סקר ותיעוד של מבנים ומרקמים אלו‪ ,‬לקבוע הנחיות לשימור ולקדם תכנית שימור רובעית‪.‬‬
‫צוות התכנון‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫עיריית בת ים‬
‫עו"ד ארז פודמסקי שקד‪ ,‬סמנכ"ל תכנון וארגון‬
‫אדר' שוקי פתאל‪ ,‬מהנדס העיר‬
‫גורי נדלר‪ ,‬מנהל היח' לתכנון אסטרטגי‬
‫מתכננת שולה שמר‪ ,‬מנהלת גף תכנון‬
‫אדר' ניצן ברכן‪ ,‬אדריכל אגף הנדסה‬
‫מוריה שלוי‪ ,‬היח' לתכנון אסטרטגי‬
‫צוות התכנון‬
‫אדר' דודי גלור‪ ,‬גלור תכנון ואדריכלות‬
‫מתכננת הדס סיסו‪-‬אהוביה‪ ,‬גלור תכנון ואדריכלות‬
‫אדר' רן ברעם‪ ,‬גלור תכנון ואדריכלות‬
‫פגישות וראיונות‬
‫רונית הר‪-‬גיל‪ ,‬מנהלת מחלקת חינוך יסודי‪ ,‬אגף החינוך‪ ,‬עיריית בת ים‬
‫רחל וידל‪ ,‬מנהלת אגף שירותים חברתיים‪ ,‬עיריית בת ים‬
‫אריה ללוש‪ ,‬מנכ"ל החברה לתרבות פנאי וספורט‪ ,‬בת ים‬
‫אדר' נחמה ברמן‪ ,‬אדר' הלל הלמן‪ ,‬צוות יפו והדרום‪ ,‬מינהל הנדסה‪ ,‬עיריית תל אביב‪-‬יפו‬
‫אנאיס גולני‪ ,PGL ,‬תכנית אב לתחבורה לבת ים‬
‫סדנת תכנון לרובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬מפגש בעלי עניין‪ ,‬מתכננים ותפקידים בעיריית בת ים‪ ,‬מרץ ‪2010‬‬
‫סיורים‬
‫פורום מתכננים‬
‫ד‪.‬מ‪.‬ר – תכנון ופיתוח אזורים‪ ,‬ד"ר רונית דוידוביץ'‪-‬מרטון‪ ,‬תכנית אסטרטגית לבת ים‬
‫אלונים גורביץ' אדריכלים בוני ערים – אדר' עדו אלונים‪ ,‬אדר' חמוטל גורביץ'‪ ,‬תכנית אסטרטגית לרובע צפון‪-‬מזרח‬
‫לזר אדריכלים‪ ,‬אדר' דני לזר‪ ,‬תכנית לחוף בת ים‬
‫יער אדריכלים ומתכנני ערים‪ ,‬אדר' אביב יער‪ ,‬תכנון רחוב בלפור‬
‫אליקים אדריכלים‪ ,‬אדר' צדיק אליקים‪ ,‬תכנית אסטרטגית לרובע העסקים‬
‫תוכן עניינים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪ .1‬רקע‪..............................................................................................‬‬
‫‪1‬‬
‫כללי‪...............................................................................................‬‬
‫‪1‬‬
‫תהליך העבודה‪................................................................................‬‬
‫‪2‬‬
‫תמונת העתיד | יעדי מסמך המדיניות‪...................................................‬‬
‫‪3‬‬
‫רקע פיזי | מצב קיים‪.........................................................................‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ .2‬מצב מוצע‪.......................................................................................‬‬
‫‪8‬‬
‫תרשים פיתוח הרובע‪........................................................................‬‬
‫‪8‬‬
‫תרשים מבנה עירוני‪..........................................................................‬‬
‫‪9‬‬
‫פרוגרמה רובעית | רקע‪.....................................................................‬‬
‫‪10‬‬
‫פרוגרמה רובעית | מוצע‪....................................................................‬‬
‫‪11‬‬
‫רחובות עירוניים | מוטי עסקים‪............................................................‬‬
‫‪12‬‬
‫רחובות עירוניים | רצועת החוף‪...........................................................‬‬
‫‪17‬‬
‫אזור המגורים‪..................................................................................‬‬
‫‪18‬‬
‫פרוגרמה רובעית | סיכום‪...................................................................‬‬
‫‪20‬‬
‫מוקדי פיתוח‪....................................................................................‬‬
‫‪21‬‬
‫‪ .3‬הנחיות נושאיות לתכנון ופיתוח הרובע‪...............................................‬‬
‫‪22‬‬
‫הנחיות בינוי‪....................................................................................‬‬
‫‪22‬‬
‫בנייה לגובה‪.....................................................................................‬‬
‫‪23‬‬
‫שימור‪.............................................................................................‬‬
‫‪26‬‬
‫המרחב הציבורי‪...............................................................................‬‬
‫‪28‬‬
‫צרכי ציבור‪.......................................................................................‬‬
‫‪30‬‬
‫שכנות‪............................................................................................‬‬
‫‪31‬‬
‫המלצות להמשך תכנון‪.......................................................................‬‬
‫‪32‬‬
‫‪1‬‬
‫רקע | כללי‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪1‬‬
‫בת ים נוסדה בשנת ‪ .1927‬העיר גובלת בתל אביב‪-‬יפו מצפון‪ ,‬חולון ממזרח וראשון לציון מדרום‪ ,‬ומהווה חלק מגלעין מטרופולין תל‪-‬‬
‫אביב‪ .‬גרעין ראשיתה של העיר היתה שכונת "בית וגן"‪ ,‬הממוקמת ברובע צפון‪-‬מערב העיר‪.‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב הינו המרכז העירוני הראשי של העיר‪ .‬חוצים אותו רחובות עירוניים )לדוגמא‪ ,‬רח' רוטשילד ורח' בלפור( המאופיינים‬
‫בעירוב שימושים של מגורים לצד מסחר ותעסוקה‪.‬‬
‫המסמך הנוכחי הינו תכנית מדיניות לרובע צפון‪-‬מערב של העיר בת‪-‬ים‪ .‬תכנית המדיניות תגדיר את המטרות התכנוניות‪ ,‬תקבע‬
‫פרוגרמה למגורים ולמסחר ותעסוקה‪ ,‬ותציב עקרונות לעיצוב עירוני‪ .‬אלו ישולבו עם התפיסה הכלל עירונית כפי שתוגדר על ידי נציגי‬
‫העירייה‪ ,‬וברוח התכנית האסטרטגית העירונית )נערכה בראשות ד"ר רונית דוידוביץ‪-‬מרטון(‪.‬‬
‫המטרות העיקריות לתכנית זו יקבעו את הכלים התכנוניים והפעולות הנדרשות לקידומן ולסדרי העדיפויות‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫זיהוי מעמדו וייחודו של הרובע‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫קידום הליכי התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫חידוש והרחבת המרחב הציבורי‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫קביעת עקרונות לעיצוב עירוני‬
‫בת‪-‬ים במרחב המטרופוליני‬
‫מיקום במרחב‬
‫בלפור‬
‫רובע צפון‪-‬מערב משתרע בין הרחובות‪:‬‬
‫מצפון‪ :‬רחוב הגבול‪ ,‬כשמו כן הוא‪ ,‬מהווה גבול מוניציפאלי בין בת ים לתל אביב‪-‬יפו‪ .‬יצוין כי בתחום העיר תל‪-‬אביב‪-‬יפו שם הרחוב‬
‫הוא 'שמחה הולצברג'‪.‬‬
‫מדרום‪ :‬רחוב יוספטל )משני צידיו(‪ ,‬ציר עירוני ראשי החוצה את העיר מנתיבי איילון במזרח ועד לחוף הים במערב‪.‬‬
‫ממזרח‪ :‬שדרות העצמאות )שתי דפנות הרחוב(‪ ,‬שהן המשכן של שדרות ירושלים ביפו‪ ,‬ורחוב בלפור )משני צידיו( המהווה רחוב‬
‫עירוני ראשי בעיר‪.‬‬
‫ממערב‪ :‬חוף הים‪.‬‬
‫הרובע משתרע על שטח של כ‪ 1,200-‬דונם‪ .‬אוכלוסיית הרובע מונה כ‪ 32,500-‬נפש‪ ,‬שהם כ‪ 20%-‬מאוכלוסיית העיר )מרשם‬
‫אוכלוסין‪ .(2009 ,‬ברובע כ‪ 10,200-‬יחידות דיור המהוות ‪ 20%‬מכלל יחידות הדיור בעיר‪ ,‬וכ‪ 50,000-‬מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה )כ‪-‬‬
‫‪ 30%‬משטחי המסחר והתעסוקה בעיר‪ ,‬לא כולל שטחי תעשיה‪ .‬נתוני ארנונה‪.(2008 ,‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב במרחב העירוני‬
‫‪1‬‬
‫רקע | תהליך העבודה‬
‫פרופיל רובעי‬
‫‪1‬‬
‫סדנת תכנון‬
‫‪2‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫ניתוח מצב קיים‪ :‬קהילה‪ ,‬ערכים היסטוריים‪ ,‬רקע תכנוני‪ ,‬שטחי ציבור‪ ,‬מאפייני בינוי‪ ,‬ניתוח‬
‫הרחובות הראשיים ועוד‪.‬‬
‫במהלך חודש מרץ ‪ 2010‬התקיימה סדנת תכנון‪ ,‬במטרה לקיים סיעור מוחות המתייחס‬
‫לייחודיות הרובע‪ ,‬לפוטנציאל הגלום בו ולכיווני פיתוח אפשריים )ראו הרחבה בנספח 'סדנת‬
‫תכנון'(‪.‬‬
‫זיהוי העוצמות‬
‫והחולשות‬
‫‪3‬‬
‫חזון‬
‫‪4‬‬
‫המלצות לקידום‬
‫תהליכי התחדשות‬
‫ופיתוח‬
‫‪5‬‬
‫בסיום שני השלבים הראשונים‪ ,‬זוהו והוגדרו העוצמות והחולשות של הרובע בתחום‬
‫המרחבי‪-‬פיזי ובתחום הקהילתי )ראו הרחבה בנספח 'סדנת תכנון'(‪.‬‬
‫גיבוש תפיסת העתיד של הרובע והמטרות התכנוניות שיביאו למימושה‪.‬‬
‫מסמך המדיניות כולל המלצות והנחיות בתחומים הבאים‪ :‬ציפוף‪ ,‬בנייה לגובה‪ ,‬מגורים‪ ,‬עירוב‬
‫שימושים‪ ,‬שימור‪ ,‬המרחב הציבורי‪ ,‬מוקדים אסטרטגיים ותנועה וחנייה‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫תמונת העתיד‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫תמונת העתיד גובשה מתוך ייחודיות רובע צפון‪-‬מערב והפוטנציאל הגלום בו‪ ,‬על בסיס הפרופיל הרובעי ולנוכח מטרות המסמך‪:‬‬
‫העצמת רובע צפון‪-‬מערב כמרכז העירוני הראשי של בת ים‪ ,‬תוך חיזוק האינטנסיביות העירונית והמרחב‬
‫הציבורי‪ ,‬ושמירה על איכות חיי התושבים והמבקרים בו‪ .‬יצירת זהות ושייכות להיסטוריה של העיר על ידי‬
‫שימור מבנים‪ ,‬אתרים ומרקמים‪ .‬שילוב הרובע בתפיסה הכלל‪-‬עירונית של חינוך וספורט ימי וכמוקד תרבות‬
‫נוסף‪.‬‬
‫ניצול יתרון מיקום הרובע בסמיכות לחוף הים‪ ,‬וכרובע המחבר בין העיר לגלעין המטרופולין – תל אביב‪-‬יפו‪,‬‬
‫תוך השתלבותו בתפקוד המטרופוליני‪.‬‬
‫יעדי מסמך המדיניות‬
‫היעדים התכנוניים לרובע מתייחסים לשני רבדים מרכזיים המשולבים זה בזה‪ :‬האחד‪ ,‬קידום הליכי התחדשות ופיתוח הרובע‪ ,‬והשני‬
‫חידוש המרחב הציבורי וקביעת עקרונות לעיצוב עירוני‪ .‬יעדים אלו נגזרו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מהתפיסה הכלל‪-‬עירונית‪.‬‬
‫קידום הליכי התחדשות ופיתוח‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫המלצה לקיבולת הנשיאה של הרובע‪.‬‬
‫יצירת מגוון סוגי דיור לקבוצות אוכלוסייה שונות )מגורים מוטי‪-‬ים למשפחות‪ ,‬דירות קטנות לצעירים וסטודנטים‪ ,‬דיור לאוכלוסיה‬
‫מבוגרת ועוד(‪.‬‬
‫הגדרת עקרונות לחידוש הבינוי הקיים )עיבוי‪-‬בינוי‪ ,‬חיזוק מבנים ועוד(‪.‬‬
‫חיזוק המגמה לעירוב שימושים על ידי תוספת משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה‪.‬‬
‫גיבוש מדיניות לשימור מבנים‪ ,‬אתרים ומרקמים בעלי ערך היסטורי‪.‬‬
‫חידוש המרחב הציבורי וקביעת עקרונות לעיצוב עירוני‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫קביעת עקרונות להגדלת שטחים למבני ציבור‪.‬‬
‫יצירת רצף ונגישות לשטחים פתוחים בכלל‪ ,‬ולים‪ ,‬בפרט‪.‬‬
‫הבטחת נקודות מבט לים‪.‬‬
‫קביעת עקרונות בנייה לגובה תוך השתלבותה עם עקרונות העיצוב העירוני‪.‬‬
‫גיבוש הנחיות למוקדים אסטרטגיים‪ :‬שער העיר‪ ,‬כיכר המצבה וגן דקר‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1‬‬
‫רקע פיזי | מצב קיים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪4‬‬
‫ייעודי קרקע‪:‬‬
‫כמחצית מהשטח ברובע מיועד למגורים )כ‪ 600-‬דונם(‪ ,‬ורק כ‪ 3%-‬ביעוד למסחר ותעסוקה )כ‪ 20-‬דונם(‪ .‬אחת ממטרות המסמך הינה‬
‫לשנות יחס זה ולהגדיל את סך השטחים המיועדים למסחר ותעסוקה ברחובות העירוניים החוצים את הרובע‪.‬‬
‫ברובע כ‪ 210-‬דונם שטחים ציבוריים פתוחים )כולל חוף הים ששטחו ‪ 85‬דונם בתחום הרובע(‪ ,‬המהווים ‪ 6.5‬מ"ר לנפש‪ .‬מדד זה‬
‫גבוה מהנורמה המינימאלית המקובלת העומדת על ‪ 5‬מ"ר שצ"פ לנפש‪ 40 .‬דונם מיועדים לשב"צים‪.‬‬
‫שימושים‪:‬‬
‫בהתרשמות חזותית מתקבלת תחושה של רובע מעורב‪-‬שימושים‪ ,‬בדגש על מסחר בקומת הקרקע‪ .‬אך בפועל זהו רובע מגורים‬
‫מובהק‪ ,‬כאשר ‪ 90%‬מהשטח הבנוי ברובע משמש למגורים )כ‪ 814,000-‬מ"ר(‪ ,‬לעומת ‪ 83%‬בכלל העיר )כולל שטחי תעשיה‬
‫ותעסוקה(‪ 6% .‬בלבד הם שטחי מסחר ותעסוקה )כ‪ 50,000-‬מ"ר( מכלל השטח הבנוי ברובע‪ ,‬שיעור הגבוה מהשיעור הכלל עירוני‬
‫העומד על ‪ .4%‬יחד עם זאת‪ 27% ,‬משטחי המסחר והתעסוקה בעיר )לא כולל שטחי מלאכה ותעשיה( ממוקמים ברובע צפון‪-‬מערב‪.‬‬
‫)נתוני ארנונה‪.(2008 ,‬‬
‫מאפייני בינוי ברובע‪:‬‬
‫יעודי קרקע‪ ,‬מצב קיים‬
‫המבנים מאופיינים בעירוב שימושים כאשר המסחר מתקיים על‪-‬פי רוב בקומת הקרקע‪ .‬מבדיקה שערך צוות התכנון נמצא כי קומת‬
‫הקרקע לרוב אינה מנוצלת במלואה למסחר‪ .‬גובהם הממוצע של המבנים ברובע עומד על ‪ 4-5‬קומות‪ .‬שטחה הממוצע של יחידת דיור‬
‫ברובע עומד על ‪ 83‬מ"ר‪ ,‬גבוה מהממוצע העירוני העומד על ‪ 77‬מ"ר‪.‬‬
‫המגרשים ברובע יחסית גדולים ואורכיים‪ ,‬שטחם הממוצע עומד על כ‪ 1,000-‬מ"ר‪ .‬מצב המאפשר קיומם של שני מבנים במגרש –‬
‫קידמי ואחורי‪ .‬באזורים מסוימים ישנם הפרשי גובה וכך נוצרה קומת מרתף המשמשת לעיתים למסחר‪.‬‬
‫בת ים היא בין הערים הצפופות בארץ‪ .‬על שטח של כ‪ 8,000-‬דונם מתגוררים כ‪ 160,000-‬תושבים )ע"פ מרשם האוכלוסין‪.(2009 ,‬‬
‫צפיפות האוכלוסייה העירונית עומדת של ‪ 19,500‬נפש לקמ"ר ברוטו‪.‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב צפוף יותר‪ .‬כ‪ 32,500-‬תושבים מתגוררים על שטח של כ‪ 1,200-‬דונם‪ .‬צפיפות האוכלוסייה הרובעית עומדת על‬
‫‪ 30,200‬נפש לקמ"ר ברוטו‪.‬‬
‫צפיפות המגורים הרובעית עומדת על ‪ 9.4‬יחידות דיור לדונם ברוטו )לעומת ‪ 6.5‬יח"ד לדונם עירוני(‪ ,‬ו‪ 17-‬יחידות דיור לדונם נטו‬
‫)בדומה לצפיפות העירונית העומדת על ‪ 16.5‬יח"ד לדונם(‪.‬‬
‫אחוזי הבנייה המנוצלים בעיר עומדים על ‪ 95%‬ומעידים על עיר הבנויה באופן אינטנסיבי‪ .‬נמצא כי הרובע אינטנסיבי עוד יותר עם‬
‫ניצול של ‪ 147%‬מזכויות הבנייה‪.‬‬
‫חתך עירוני – מצב קיים‬
‫התפלגות יעודי קרקע )דונם(‪ ,‬מצב קיים‬
‫התפלגות שימושים – מצב קיים )מ"ר‪,‬‬
‫ארנונה ‪(2009‬‬
‫‪1‬‬
‫רקע פיזי | מצב קיים‬
‫חתך רחוב טיפוסי ברובע צפון‪-‬מערב‪:‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1‬‬
‫רקע פיזי | מצב קיים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪6‬‬
‫בת ים – תל אביב‪:‬‬
‫דמיון רב נמצא במבנה העירוני בין רובע צפון‪-‬מערב בבת ים לבין רובע ‪ 3‬בתל אביב‪-‬יפו‪ .‬רובע ‪ 3‬בתל אביב משתרע בין נחל הירקון‬
‫מצפון‪ ,‬רח' בוגרשוב מדרום‪ ,‬אבן גבירול ממזרח וחוף הים ממערב‪ .‬בשני הרובעים רשת רחובות ראשיים החוצים את הרובע לאורכו‬
‫ולרוחבו‪ .‬בבת ים‪ ,‬הרחובות האורכיים הרצל ובלפור‪ ,‬בתל אביב – דיזנגוף ובן יהודה‪ .‬הרחובות הרוחביים בבת ים ‪ -‬רוטשילד‪,‬‬
‫ירושלים והעצמאות‪ ,‬בתל אביב – נורדאו‪ ,‬ז'בוטינסקי וארלוזורוב‪ .‬שני הרובעים גובלים עם חוף הים ממערב‪ ,‬ומצפון גבול עירוני‬
‫מוניציפאלי בבת ים עם יפו‪ ,‬וגבול טבעי בתל אביב של נחל הירקון‪.‬‬
‫הטבלה להלן מציגה השוואה בין בת ים לתל אביב‪ ,‬ובין רובע צפון‪-‬מערב לרובע ‪:3‬‬
‫תל‪-‬אביב‪-‬יפו‬
‫שטח )דונם(‬
‫‪51,423‬‬
‫‪3,473‬‬
‫‪8,185‬‬
‫‪1,200‬‬
‫נ'‪/‬קמ"ר ברוטו‬
‫‪7,308‬‬
‫‪18,451‬‬
‫‪19,426‬‬
‫‪29,696‬‬
‫נ'‪/‬קמ"ר נטו‬
‫‪23,750‬‬
‫‪39,161‬‬
‫‪49,120‬‬
‫‪56,125‬‬
‫יח'‪/‬ד' ברוטו‬
‫‪3‬‬
‫‪11‬‬
‫‪6‬‬
‫‪9‬‬
‫יח'‪/‬ד‪ /‬נטו‬
‫‪11‬‬
‫‪24‬‬
‫‪16‬‬
‫‪18‬‬
‫‪%‬בניה ברוטו‬
‫‪46‬‬
‫‪109‬‬
‫‪55‬‬
‫‪86‬‬
‫‪ %‬בניה נטו‬
‫‪81‬‬
‫‪161‬‬
‫‪116‬‬
‫‪138‬‬
‫הרצל‬
‫כללי‬
‫רובע ‪3‬‬
‫כללי‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‬
‫ נ'‪/‬קמ"ר ברוטו = האוכלוסיה בשטח הרלבנטי מחולקת בשטח‬
‫הרלבנטי‪.‬‬
‫ נ'‪/‬קמ"ר נטו = האוכלוסיה בשטח הרלבנטי מחולקת בשטח‬
‫המיועד למגורים‪.‬‬
‫ יח'‪/‬ד' ברוטו = מס' יח' הדיור מחולק לסך השטח‪.‬‬
‫ יח'‪/‬ד' נטו = מס' יח' הדיור מחולק בסך השטח ביעוד‬
‫למגורים‪.‬‬
‫ ‪%‬בניה ברוטו = השטח הבנוי בשטח הכולל הרלבנטי‪ ,‬מחולק‬
‫בשטח הכולל הרלבנטי‪.‬‬
‫ ‪ %‬בניה נטו = השטח הבנוי בשטח הכולל הרלבנטי‪ ,‬מחולק‬
‫בשטח היעוד למגורים‪.‬‬
‫בלפור‬
‫בת‪-‬ים‬
‫מקרא‪:‬‬
‫בת ים‪ ,‬רובע צפון‪-‬מערב‬
‫מההשוואה עולה כי צפיפות האוכלוסייה ברובע ‪ 3‬בת"א‪ ,‬בהשוואה לרובע צפון‪-‬מערב בת‪-‬ים‪ ,‬נמוכה יותר‪ .‬מאידך‪ ,‬צפיפות הבניה‬
‫)יחידות דיור לדונם‪ % ,‬בניה( גבוהה יותר ברובע ‪ 3‬של ת"א‪.‬‬
‫תל אביב‪ ,‬רובע ‪3‬‬
‫‪1‬‬
‫רקע פיזי | סיכום‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪SWOT‬‬
‫בסיום סקירת הפרופיל הרובעי וסיכום הממצאים מסדנת התכנון )ראו הרחבה בנספחים(‪ ,‬מופו החוזקות‪ ,‬החולשות‪ ,‬ההזדמנויות‬
‫והאיומים )‪ (SWOT‬של רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬בתחום המרחבי‪-‬פיזי ובתחום הקהילתי‪ .‬להלן הממצאים העיקריים‪:‬‬
‫‪7‬‬
‫‪2‬‬
‫מצב מוצע | תרשים פיתוח הרובע‬
‫מסמך המדיניות מציע לחזק את האינטנסיביות‬
‫העירונית המאפיינת את הרובע על ידי עיבוי‬
‫משמעותי של המסחר והתעסוקה‪.‬‬
‫תרשים פיתוח הרובע הינו סכמטי ושם דגש על‬
‫תפקוד הרחובות העירוניים הראשיים במרחב‬
‫הרובעי והעירוני‪ .‬רחובות אלו ‪ -‬רוטשילד‪ ,‬בלפור‪,‬‬
‫הרצל ויוספטל – הם רחובות מוטי עסקים )בהשוואה‬
‫לשאר רחובות הרובע( עם עירוב שימושים למגורים‪,‬‬
‫מסחר ותעסוקה ומלונאות עירונית‪.‬‬
‫רחוב בן גוריון בעל תפקוד ייחודי במרחב העירוני‬
‫בשל היותו חלק מרצועת חוף הים ויכלול שימושים‬
‫למגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬תעסוקה ותיירות‪.‬‬
‫המרחב העירוני המתקיים בין הרחובות העירוניים‬
‫הראשיים – אזור המגורים – בעל אופי מגורים‬
‫מובהק‪.‬‬
‫שדרות העצמאות ‪ -‬שדרה עירונית מרכזית אשר‬
‫תהווה מוקד פעילות‪ ,‬נופש ופנאי וציר הולכי רגל‬
‫ורוכבי אופניים‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬סומנו ‪ 5‬מוקדי פיתוח‪ :‬שער העיר‪ ,‬כיכר‬
‫המצבה‪ ,‬גן דקר‪ ,‬כיכר וינגייט והאמפי‪ .‬מוקדים אלו‬
‫מהווים נקודות אסטרטגיות לעיר וכוללים הנחיות‬
‫ייחודיות במסמך זה‪.‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫תל אביב‪-‬יפו‬
‫שיכון עמידר‬
‫שיכון ותיקים‬
‫מסמך המדיניות מוסיף כ‪ 60%-‬לשטח הבנוי הקיים‬
‫ברובע‪ ,‬תוך תוספת משמעותית לשטחי מסחר‬
‫ותעסוקה‪ .‬כ‪ 400,000-‬מ"ר יתווספו למגורים‪ ,‬שהם‬
‫כ‪ 4,100-‬יחידות דיור )כיום ברובע כ‪ 980,000-‬מ"ר‬
‫מגורים ו‪ 11,800-‬יחידות דיור‪ ,‬נתוני ארנונה ‪.(2009‬‬
‫תוספת שטחי מסחר ותעסוקה עומדת על כ‪-‬‬
‫‪ 270,000‬מ"ר )לעומת כ‪ 60,000-‬מ"ר מסחר‬
‫ותעסוקה במצב קיים‪ ,‬נתוני ארנונה ‪ ,(2009‬מרביתם‬
‫ברחובות העירוניים הראשיים‪.‬‬
‫אזור העסקים‬
‫תשריט מצב מוצע‬
‫‪8‬‬
‫‪2‬‬
‫מצב מוצע | תרשים מבנה עירוני‬
‫תרשים המבנה העירוני מבטא את העקרונות‬
‫התכנוניים המרכיבים את השלד העירוני של הרובע‪.‬‬
‫בהמשך לתרשים פיתוח הרובע המתאר את חלוקת‬
‫המרחב ותפקודו והשימושים העיקריים בו‪ ,‬מוצעים‬
‫כאן קווים משלימים לפיתוח הרובע אשר נועדו ליצור‬
‫סביבת חיים איכותית לתושבי הרובע והעיר‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬המבנה העירוני נועד לזהות את קווי הממשק‬
‫עם המרחב העירוני הסובב את הרובע )יפו‪ ,‬רובע‬
‫צפון‪-‬מזרח‪ ,‬השכונות מדרום ליוספטל(‪ ,‬על מנת‬
‫ליצור קשר והמשכיות בין חלקי העיר השונים‪.‬‬
‫צירים‪ :‬פיתוח רשת צירים ירוקים להולכי רגל ורוכבי‬
‫אופניים אשר תחבר בין חלקי הרובע ובין הרובע‬
‫ליתר שכונות העיר ולערים הגובלות בבת ים‪ .‬הדגש‬
‫הוא על צירי אורך המקבילים לרחובות העירוניים‬
‫הראשיים – בלפור‪ ,‬הרצל ובן גוריון‪ ,‬וצירי רוחב‬
‫שיחברו בין העיר לים – רוטשילד‪ ,‬ירושלים‪,‬‬
‫העצמאות‪ ,‬יוספטל‪ .‬קיימת הבחנה בהיררכיית‬
‫הצירים‪ :‬ציר ירוק ראשי המשתלב עם רחובות‬
‫עירוניים ראשיים ומתפקד כציר עירוני ו‪/‬או‬
‫מטרופוליני‪ ,‬וציר ירוק מקומי הממוקם לאורך‬
‫רחובות עורפיים וישמש בעיקר את תושבי הרובע‪.‬‬
‫אזורי בנייה לגובה‪ :‬מוצע למקם את הבנייה לגובה‬
‫ברחובות העירוניים תוך הבחנה בין אזורים‬
‫אינטנסיביים לבין אזורים בהם הבנייה לגובה תהיה‬
‫מצומצמת‪ .‬בנייה גבוהה ברחובות אלו ובאזורים‬
‫אחרים ברובע תהיה בהתאם להמלצות המפורטות‬
‫בפרק 'בנייה לגובה'‪.‬‬
‫מוקדים‪ :‬כאמור‪ ,‬זוהו ‪ 5‬מוקדי פיתוח‪ :‬שער העיר‪,‬‬
‫כיכר המצבה‪ ,‬גן דקר‪ ,‬כיכר וינגייט והאמפי‪ ,‬המהווים‬
‫נקודות אסטרטגיות לעיר ולכן כוללים הנחיות פיתוח‬
‫ייחודיות‪.‬‬
‫חזית מסחרית‪ :‬המדגישה את מבנה ופריסת‬
‫הרחובות העירוניים הראשיים‪ ,‬תוך עירוב שימושים‬
‫המקיים שפה משותפת עם הרחוב והולכי הרגל‪.‬‬
‫גבול אזור מבט לים‪ :‬קו הגבול אשר ממנו ניתן‬
‫לראות את הים ממפלס הקרקע ונקודות התצפית‬
‫לים‪ .‬לקו הגבול יש השפעה על הפיתוח העירוני‬
‫ממערב לו בהתאם להנחיות המפורטות בפרק‬
‫המרחב הציבורי‪.‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫תל אביב‪-‬יפו‬
‫שד' העצמאות‬
‫‪9‬‬
‫‪2‬‬
‫פרוגרמה רובעית | רקע‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫קיבולת הנשיאה של הרובע‪:‬‬
‫הפרוגרמה הרובעית נגזרת מניתוח קיבולת הנשיאה העירונית של הרובע )ראו הרחבה בנספח 'קיבולת הנשיאה העירונית של‬
‫הרובע'(‪ ,‬אשר באמצעותה ניתן להעריך באופן כמותי את היצע האנשים‪/‬תושבים ביחס לשטח נתון‪.‬‬
‫ברובע צפון‪-‬מערב בת ים נבחנה קיבולת הנשיאה על פי מספר פרמטרים‪ :‬קיבולת סטטוטורית‪-‬תכנונית‪ ,‬קבולת פיזית )ניתוח‬
‫מאפייניהם של מגרשים טיפוסיים ברובע(‪ ,‬קיבולת ציבורית )קיבולת ביה"ס יסודיים ברובע( וקיבולת המרחב הציבורי )קיבולת שטחים‬
‫פתוחים(‪ .‬להלן סיכום ממצאי קיבולת הנשיאה‪:‬‬
‫תוספת יח"ד‬
‫)מכסימאלית(‬
‫תמ"א ‪35‬‬
‫תמ"א ‪38‬‬
‫קיבולת סטטוטורית‬
‫בי‪* 538/‬‬
‫קי בולת נשיאה פיזית‬
‫תכנית אסטרטגית עירונית‬
‫לפי חלקה קטנה בצפיפות של‬
‫‪ 18‬יח"ד | חלקה גדולה‬
‫קיבולת מגרש טיפוסי ** בצפיפות של ‪ 24‬יח"ד‬
‫חלופת מינימום המבוססת על‬
‫ביה"ס יסודיים ברובע ממוצע של ‪ 30‬תלמידים בכיתה‬
‫קי בולת נשיאה צי בורית‬
‫על פי מדד של ‪ 5‬מ"ר לנפש‬
‫)כולל שטח חוף הים(‬
‫שטחים פתוחים‬
‫קי בולת נשיאה ‪ -‬המרחב הצי בורי‬
‫סה"כ יח"ד‬
‫)קיים‪+‬מוצע(‬
‫צפי פות מגורים נטו‬
‫)יח"ד‪/‬ד'(‬
‫‪4,900‬‬
‫‪1,900‬‬
‫‪7,500‬‬
‫‪4,500‬‬
‫‪16,700‬‬
‫‪13,700‬‬
‫‪19,300‬‬
‫‪16,300‬‬
‫‪24‬‬
‫‪20‬‬
‫‪28‬‬
‫‪23‬‬
‫‪2,600‬‬
‫‪14,400‬‬
‫‪21‬‬
‫‪4,400‬‬
‫‪16,200‬‬
‫‪23‬‬
‫‪3,300‬‬
‫‪15,100‬‬
‫‪22‬‬
‫* בי‪ - 538/‬תכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ועיבוי בינוי‪ ,‬בהליכי אישור‪.‬‬
‫** קיבולת מגרש טיפוסי נקבעה על פי מגבלות תכסית‪ ,‬קווי בנייה מינימאליים )‪ 3-5‬מ' קו בניין צידי‪ ,‬תלוי בגודל המגרש(‪ ,‬גובה בנייה המותאם לתקנות החוק לבנין‬
‫גבוה והיקף זכויות הבנייה הנובע ממגבלות אלו‪.‬‬
‫קיבולת הנשיאה של הרובע עומדת על תוספת של כ‪ 4,500-5,000-‬יחידות דיור‪ ,‬בצפיפות של כ‪ 24-‬יחידות דיור לדונם נטו‪.‬‬
‫ניתן לשקול תוספת יחידות דיור מעבר לקיבולת זו‪ ,‬אך תידרשנה פעולות מתאימות כגון תוספת שטחי ציבור‪ ,‬מתן פתרונות חנייה‬
‫ועוד‪.‬‬
‫בנוסף לקיבולת הנשיאה‪ ,‬הפרוגרמה לרובע נשענת על עקרונות התכנית האסטרטגית העירונית והתכנית לחוף בת ים )ראו הרחבה‬
‫ב'נספח רקע תכנוני'(‪ ,‬אך מציעה פרשנות מחודשת לתמהיל הרצוי והתפלגותו ברובע‪ ,‬למרכיבים בעיצוב העירוני )גובה מבנים‪ ,‬חזית‬
‫רחוב( ועוד‪ ,‬כפי שיפורט בהמשך‪ .‬לדוגמה‪ ,‬תפקודו של רחוב רוטשילד בתכנית האסטרטגית העירונית הוגדר כרחוב מוטה‪-‬ים בו‬
‫מרבית השטחים יהיו למגורים‪ .‬בתכנית זו הרחוב מקבל תפקיד מרכזי ברובע ובעיר כרחוב עירוני ראשי מוטה עסקים ומסחר‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫‪2‬‬
‫פרוגרמה רובעית | מוצע‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪11‬‬
‫להלן סיכום הפרוגרמה המוצעת לרובע‪:‬‬
‫קיים‬
‫תוספת‬
‫מוצע‬
‫)נתוני ארנונה‪(2009 ,‬‬
‫סה"כ שטח בנוי‪ ,‬מ"ר‬
‫‪1,069,000‬‬
‫‪665,000‬‬
‫‪1,734,000‬‬
‫שטח למגורים‪ ,‬מ"ר‬
‫‪983,000‬‬
‫‪396,000‬‬
‫‪1,380,000‬‬
‫יחידות דיור‬
‫‪11,800‬‬
‫‪4,100‬‬
‫‪16,000‬‬
‫שטח לתעסוקה‬
‫ומסחר‪ ,‬מ"ר‬
‫‪63,000‬‬
‫‪270,000‬‬
‫‪333,000‬‬
‫אחר )מבני ציבור(‬
‫‪23,000‬‬
‫על‪-‬פי צורך‬
‫רח' ירושלים‬
‫תמהיל ופריסת הפרוגרמה תפורט בהמשך על פי החלוקה הבאה‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ .1‬רחובות עירוניים‪ :‬רחובות מוטי עסקים )באפור( – רוטשילד‪ ,‬בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל‬
‫רצועת חוף הים )בתכלת( – רחוב בן גוריון‬
‫‪ .2‬אזור המגורים )רחובות עורפיים‪ ,‬בכתום(‬
‫שדרה עירונית )בירוק( – שדרות העצמאות‬
‫‪2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ .3‬מוקדי פיתוח )בכחול(‪ :‬שער העיר )‪ ,(1‬כיכר המצבה )‪ ,(2‬גן דקר )‪ ,(3‬כיכר וינגייט )‪ ,(4‬אמפי )‪.(5‬‬
‫בפרקים הבאים מפורטות הנחיות התכנון לכל מתחם תכנון כפי שמפורט לעיל‪ .‬הנחיות אלה משולבות בהנחיות הכלל‪-‬רובעיות‪ ,‬כגון‬
‫בנייה לגובה‪ ,‬המרחב הציבורי‪ ,‬שימור‪ ,‬המפורטות בחלקו האחרון של המסמך‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3‬‬
‫הרחובות העירוניים ואזור המגורים )בכתום(‬
‫ברובע‬
‫‪2‬‬
‫רחובות עירוניים | מוטי עסקים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪12‬‬
‫בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל‬
‫מטרות‪:‬‬
‫‪ .1‬יצירת רחובות פעילים המהווים חלק אינטגראלי מהרשת‬
‫העירונית הכוללת‪.‬‬
‫‪ .2‬שמירה וחיזוק עירוב השימושים ברחובות אלו למגורים‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומסחר‪ ,‬על ידי תוספת משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה‪,‬‬
‫בצד תוספת למגורים‪.‬‬
‫‪ .3‬עידוד ויצירת הרחובות לצירים ראשיים להולכי רגל‪ ,‬רוכבי אופניים‬
‫ושימוש בתחבורה ציבורית‪.‬‬
‫מוצע‪:‬‬
‫‪ .1‬השימושים המותרים ברחובות אלו יהיו למגורים‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומסחר‪ ,‬מלונאות עירונית ומבני ציבור‪.‬‬
‫‪ .2‬רחובות אלו יהיו מוטי הולכי רגל‪ ,‬רוכבי אופניים ושימוש בתחבורה‬
‫ציבורית‪.‬‬
‫‪ .3‬זכויות הבנייה המומלצות יהיו ‪ 260%‬למגרש טיפוסי ברחוב )כ‪1-‬‬
‫דונם(‪ .‬במגרשים שגודלם נמוך‪/‬גבוה מ‪ 1-‬דונם ייבחנו האפשרויות‬
‫התכנוניות ברמה הפרטנית‪.‬‬
‫‪ .4‬צפיפות מגורים המומלצת הינה ‪ 24‬יח"ד לדונם נטו‪ ,‬בהתאם‬
‫להוראות תמ"א ‪.35‬‬
‫‪ .5‬גובה מומלץ יהיה ‪ 8‬קומות מעל ק"ק וחדרי יציאה לגג‪.‬‬
‫‪ .6‬גודל יח"ד ממוצע יהיה ‪ 80‬מ"ר שטח עיקרי‪ .‬תותר הקמת יחידות‬
‫דיור בשטח עיקרי שלא יפחת מ‪ 40-‬מ"ר ובהיקף שלא יעלה על‬
‫‪ 20%‬מסך יחידות הדיור המותרות‪ .‬צפיפות המגורים תוגדל‬
‫בהתאם‪.‬‬
‫‪ .7‬במידה ותוקמנה יחידות דיור בהיקף זה‪ ,‬יכלול היתר הבניה‬
‫למבנה שטח לשימוש הציבור )כגון גן ילדים‪ ,‬בית‪-‬כנסת‪ ,‬ספריה‬
‫וכדומה( ששטחו ייקבע על–פי הערכה שמאית‪.‬‬
‫‪ .8‬שטחי המסחר יתפרסו בשתי הקומות הראשונות‪ ,‬תוספת של‬
‫קומה וחצי למצב הקיים‪ ,‬כך שחלק התעסוקה ברחוב יעלה מ‪6%-‬‬
‫ל‪.24%-‬‬
‫‪ .8‬תותר הסבה של כל זכויות הבנייה במגרש לתעסוקה ומסחר‪.‬‬
‫‪ .9‬תקן החנייה יהיה מופחת בשל הסמיכות לקו הרכבת הקלה‪.‬‬
‫‪ .10‬במבנים חדשים כל החנייה תהיה תת‪-‬קרקעית‪.‬‬
‫פרוגרמה כוללת‪:‬‬
‫קיים‬
‫תוספת‬
‫מוצע‬
‫סה"כ שטח בנוי‪ ,‬מ"ר‬
‫‪384,500‬‬
‫‪190,500‬‬
‫‪575,000‬‬
‫שטח למגורים‪ ,‬מ"ר‬
‫‪363,500‬‬
‫‪72,000‬‬
‫‪435,500‬‬
‫שטח לתעסוקה ומסחר‪,‬‬
‫מ"ר‬
‫‪21,000‬‬
‫‪118,500‬‬
‫‪139,500‬‬
‫יחס שטחי תעסוקה – שטח‬
‫בנוי‬
‫‪6%‬‬
‫‪62%‬‬
‫‪24%‬‬
‫רחובות בלפור‪ ,‬הרצל ויוספטל‬
‫מצב קיים‬
‫רחובות בלפור‪ ,‬הרצל ויוספטל חוצים את הרובע לאורכו ולרוחבו‪ ,‬וביחד עם רחוב רוטשילד‪ ,‬יוצרים רשת עירונית פעילה המהווה לליבה של העיר )ראו הרחבה בנספח 'ניתוח‬
‫רחובות עירוניים'(‪ .‬אורך רחובות אלו יחד הינו כ‪ 4-‬ק"מ‪ ,‬וגובה הבניינים הממוצע ברובע הינו ‪ 4-5‬קומות‪.‬‬
‫רחוב בלפור‪ ,‬מאופיין בעירוב שימושים של מגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה מקומית‪ 10% .‬מהשטח הבנוי ברחוב משמש למסחר ועסקים‪ ,‬כאשר רמת האינטנסיביות הגבוהה ביותר‬
‫בתחום הרובע מתרכזת בקטע הרחוב שבין רוטשילד לשדרות העצמאות‪.‬‬
‫רחוב הרצל‪ ,‬מאופיין במיעוט שטחי מסחר ותעסוקה )‪ 3.5%‬בלבד מהשטח הבנוי ברחוב(‪ .‬הרכבת הקלה הצפויה לעבור ברחוב תוביל לשינוי משמעותי בתפקוד ובפני הרחוב‪.‬‬
‫שתי תחנות רק"ל מתוכננות במפלס הקרקע‪ ,‬האחת במפגש עם רח' רוטשילד והשנייה עם רח' ז'בוטינסקי‪.‬‬
‫רחוב יוספטל‪ ,‬הינו ציר עירוני ראשי החוצה את העיר ממזרח למערב‪ .‬קטע הרחוב ברובע בעל אופי מגורים מובהק‪ .‬יש ליצור רצף והמשכיות ממזרח למערב‪ ,‬ולחזק את הקשר‬
‫לים‪.‬‬
‫ניתוח מגרש טיפוסי‪) :‬ראו הרחבה בנספח 'קיבולת הנשיאה'(‪.‬‬
‫הרובע מתאפיין בחלקות טיפוסיות גדולות )‪ 1-1.5‬דונם(‪ ,‬ובבניינים שגובהם הממוצע ‪ 4.5‬קומות‪.‬‬
‫במגרש ממוצע שגודלו ‪ 1‬דונם קיימות ‪ 18‬יח"ד ששטחן הממוצע ‪ 78‬מ"ר‪ .‬השטח הבנוי הכולל במגרש טיפוסי הינו כ‪ 1,550-‬מ"ר )‪ 1,400‬מ"ר מגורים‪ ,‬ו‪ 145-‬מ"ר מסחר(‪ .‬זכויות‬
‫הבנייה הקיימות הן ‪.155%‬‬
‫על מנת לא לחרוג ממגבלות בניין רב‪-‬קומות ניתן להגיע לבניין שגובהו ‪ 9.5‬קומות ברוטו‪ ,‬בצפיפות של ‪ 24‬יח"ד לדונם נטו‪.‬‬
‫רחוב בלפור‬
‫רחוב הרצל‬
‫‪2‬‬
‫רחובות עירוניים | מוטי עסקים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪13‬‬
‫בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל‬
‫להלן פריסת הפרוגרמה לכל רחוב בנפרד‪:‬‬
‫רח' בלפור *‬
‫רח' הרצל‬
‫קיים‬
‫‪180,969‬‬
‫‪165,916‬‬
‫‪2,156‬‬
‫‪15,053‬‬
‫‪8%‬‬
‫תוספת‬
‫‪101,196‬‬
‫‪45,708‬‬
‫‪571‬‬
‫‪55,488‬‬
‫‪55%‬‬
‫מוצע‬
‫‪282,165‬‬
‫‪211,624‬‬
‫‪2,727‬‬
‫‪70,541‬‬
‫‪25%‬‬
‫קיים‬
‫‪131,767‬‬
‫‪127,267‬‬
‫‪1,656‬‬
‫‪4,500‬‬
‫‪3%‬‬
‫‪72,830‬‬
‫‪26,180‬‬
‫‪327‬‬
‫‪46,649‬‬
‫‪64%‬‬
‫מוצע‬
‫‪204,597‬‬
‫‪153,447‬‬
‫‪1,983‬‬
‫‪51,149‬‬
‫‪25%‬‬
‫קיים‬
‫‪71,686‬‬
‫‪70,286‬‬
‫‪707‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪2%‬‬
‫תוספת‬
‫רח' יוספטל‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ שטח בנוי‪ ,‬מ"ר‬
‫שטח למגורים‪ ,‬מ"ר‬
‫יח"ד‬
‫שטח לתעסוקה ומסחר‪,‬‬
‫מ"ר‬
‫יחס שטחי תעסוקה ‪-‬‬
‫שטח בנוי‬
‫תוספת‬
‫‪16,449‬‬
‫‪-‬‬
‫‪16,449‬‬
‫‪100%‬‬
‫מוצע‬
‫‪88,135‬‬
‫‪70,286‬‬
‫‪707‬‬
‫‪17,849‬‬
‫‪20%‬‬
‫קיים‬
‫‪384,422‬‬
‫‪363,469‬‬
‫‪4,519‬‬
‫‪20,953‬‬
‫‪5%‬‬
‫תוספת‬
‫‪190,474‬‬
‫‪71,888‬‬
‫‪899‬‬
‫‪118,587‬‬
‫‪62%‬‬
‫מוצע‬
‫‪574,896‬‬
‫‪435,357‬‬
‫‪5,418‬‬
‫‪139,539‬‬
‫‪24%‬‬
‫* רחוב בלפור‪ :‬מוצע לעדכן את הפרוגרמה לתכנון רחוב בלפור על פי עקרונות מסמך זה‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫רחובות בלפור‪ ,‬הרצל ויוספטל‬
‫רחוב בלפור‬
‫רחוב יוספטל‬
‫‪2‬‬
‫רחובות עירוניים | מוטי עסקים‬
‫בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל‬
‫חתך רחוב טיפוסי ‪ -‬מוצע‪) :‬חתך מצב קיים ראו עמוד ‪(6‬‬
‫‪14‬‬
‫‪2‬‬
‫רחובות עירוניים | מוטי עסקים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪15‬‬
‫רחוב רוטשילד‬
‫מטרות‪:‬‬
‫‪ .1‬תוספת משמעותית של שטחי תעסוקה ומסחר בתפרוסת לכל‬
‫אורך הרחוב‪ ,‬תוך חיזוק עירוב השימושים‪.‬‬
‫‪ .2‬חיזוק הרחוב כציר מזרח‪-‬מערב ושמירה על רצף ונגישות‬
‫לים‪.‬‬
‫‪ .3‬ציר ראשי להולכי רגל ורוכבי אופניים ושימוש בתחבורה‬
‫ציבורית‪.‬‬
‫מוצע‪:‬‬
‫תחום ההתייחסות לרחוב רוטשילד הורחב וכולל את המגרשים‬
‫מצפון לכיכר המצבה‪ ,‬ובחלקו גם את המגרשים העורפיים‪.‬‬
‫‪ .1‬השימושים המותרים ברחוב רוטשילד יהיו למגורים‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומסחר‪ ,‬מלונאות עירונית ומבני ציבור‪.‬‬
‫‪ .2‬הפרוגרמה המומלצת לרחוב מבוססת על שני שלבים‪:‬‬
‫‪ 2.1‬שלב א'‪ :‬זכויות הבנייה יהיו ‪ 600%‬למגרש טיפוסי ברחוב‬
‫)שגודלו כ‪ 2-‬דונם(‪ .‬זכויות אלו יתחלקו ל‪360%-‬‬
‫ומסחר‪.‬‬
‫לתעסוקה‬
‫ו‪240%-‬‬
‫למגורים‪,‬‬
‫זכויות אלו יוגבלו לתקופה של ‪ 5‬שנים מיום אישור מסמך‬
‫המדיניות או כאשר יאושרו בתכניות חדשות ‪106,300‬‬
‫מ"ר )מתוכם ‪ 51,700‬מ"ר למסחר ותעסוקה ו‪54,600-‬‬
‫מ"ר למגורים(‪ ,‬על‪-‬פי הקודם מביניהם‪.‬‬
‫‪ 2.2‬שלב ב'‪ :‬זכויות הבנייה יופחתו ל‪350%-‬‬
‫למגרש טיפוסי‪ .‬מחצית מזכויות אלו יהיו למגורים‬
‫ומחצית למסחר ותעסוקה‪.‬‬
‫‪ 2.3‬תנאי למימוש זכויות הבנייה למגורים יהיה מימוש זכויות‬
‫הבנייה לתעסוקה ומסחר באותו המגרש‪.‬‬
‫‪ .3‬במגרשים שגודלם נמוך‪/‬גבוה באופן משמעותי מ‪ 2-‬דונם‬
‫ייבחנו האפשרויות התכנוניות ברמה הפרטנית‪.‬‬
‫‪ .4‬הבינוי המומלץ יכלול מבנה מסד ומעליו מגדל‪ .‬קומות המסד‬
‫תהיינה בתכסית המייצרת דופן בנויה לרחוב‪ ,‬ובקומות‬
‫המגדל התכסית לא תעלה על ‪.40%‬‬
‫‪ .5‬גובה מאפיין יהיה ‪ 25‬קומות‪ .‬גובה המבנים בחלקו המזרחי‬
‫של הרחוב יהיה גבוה יותר ביחס לחלקו המערבי‪.‬‬
‫‪ .6‬גודל יח"ד ממוצע יהיה ‪ 80‬מ"ר שטח עיקרי‪.‬‬
‫‪ .7‬צפיפות המגורים המאפיינת תעמוד על כ‪ 45-‬יח"ד לדונם נטו‬
‫בשלב א'‪ ,‬ותפחת לכ‪ 22-‬יח"ד לדונם נטו בשלב ב'‪.‬‬
‫‪ .8‬שטחי המסחר והמגורים בבנין יחולקו באופן שיבטיח את‬
‫תנאי התפקוד ההולמים לכל שימוש‪.‬‬
‫‪ .9‬תותר הסבה של כל זכויות הבנייה במגרש לתעסוקה ומסחר‪.‬‬
‫‪ .10‬רחוב זה יהיה מוטה הולכי רגל‪ ,‬רוכבי אופניים ושימוש‬
‫בתחבורה ציבורית‪.‬‬
‫‪ .11‬תקן החנייה יהיה מופחת בשל הסמיכות לקו הרכבת הקלה‪.‬‬
‫‪ .12‬במבנים חדשים כל החנייה תהיה תת‪-‬קרקעית‪.‬‬
‫‪ .13‬מוצע להקים לרחוב מינהלת לקידום התכנון‪ ,‬הפיתוח‬
‫והניהול‪ ,‬שתהיה בשיתוף פעולה בין נציגי העיריה‪ ,‬בעלי‬
‫הקרקע‪ ,‬בעלי העסקים והתושבים‪.‬‬
‫פרוגרמה‪:‬‬
‫קיים‬
‫תוספת‬
‫מוצע‬
‫סה"כ שטח בנוי‪ ,‬מ"ר‬
‫‪132,500‬‬
‫‪195,300‬‬
‫‪327,800‬‬
‫שטח למגורים‪ ,‬מ"ר‬
‫‪107,300‬‬
‫‪71,600‬‬
‫‪178,900‬‬
‫שטח לתעסוקה ומסחר‪ ,‬מ"ר‬
‫‪25,200‬‬
‫‪123,700‬‬
‫‪148,900‬‬
‫יחס שטחי תעסוקה – שטח‬
‫בנוי‬
‫‪19%‬‬
‫‪63%‬‬
‫‪45%‬‬
‫רחוב רוטשילד‬
‫רחוב רוטשילד‬
‫מצב קיים‬
‫רחוב רוטשילד משתרע ממזרח למערב‪ ,‬ומתחבר מצפון‪-‬מזרח לשד' העצמאות ושד' ירושלים ביפו‪ ,‬עד לטיילת החוף במערב‪ .‬אורכו כ‪ 950-‬מטר )בתחום הרובע(‪ .‬זהו אחד‬
‫הרחובות העירוניים הראשיים בעיר‪ ,‬המאופיין בעירוב שימושים של מגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה‪ .‬בעתיד צפויה לעבור בו הרכבת הקלה )הקו האדום(‪ ,‬ומתוכננות בו שתי תחנות על‬
‫קרקעיות‪ ,‬האחת בסמוך לכיכר המצבה והשנייה במפגש עם רח' הרצל‪ .‬הערה‪ :‬בניתוח הרחוב נלקח בחשבון גם הקטע מצפון‪-‬מזרח בשד' העצמאות‪ ,‬ובחלק מהרחוב גם מגרשים‬
‫עורפיים‪.‬‬
‫ברחוב כ‪ 132,000-‬מ"ר שטח בנוי‪ 80% ,‬מהם מגורים ו‪ 20%-‬מסחר ותעסוקה‪ .‬ברוטשילד כ‪ 1,100-‬יח"ד בשטח ממוצע של ‪ 97‬מ"ר‪ .‬גובה המבנים הממוצע ברחוב הינו ‪ 5‬קומות‪.‬‬
‫שטחי התעסוקה והמסחר ברוטשילד מהווים ‪ 10%‬בלבד מסך שטחי התעסוקה והמסחר בעיר )לא כולל שטחי תעשיה(‪.‬‬
‫ניתוח רמת האינטנסיביות של שטחי התעסוקה והמסחר ברחוב העלו שני ממצאים עיקריים‪ :‬הדופן הצפונית של הרחוב גבוהה יותר והנפחים בה גדולים יותר מהדופן הדרומית‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬רמת האינטנסיביות יורדת בחלקו המערבי של הרחוב‪.‬‬
‫רח' רוטשילד וכיכר המצבה‪ ,‬מבט משדרות‬
‫העצמאות‬
‫‪2‬‬
‫רחובות עירוניים | מוטי עסקים‬
‫‪16‬‬
‫רחוב רוטשילד‪ :‬חתך רחוב טיפוסי‬
‫)למגרש טיפוסי שגודלו ‪ 1-2‬דונם(‬
‫מצב קיים‪:‬‬
‫תעסוקה‬
‫מצב מוצע‪:‬‬
‫מגורים‬
‫‪2‬‬
‫רחובות עירוניים | רצועת החוף‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪17‬‬
‫רחוב בן גוריון‬
‫פיתוח והתחדשות רחוב בן גוריון וחוף הים יהיו על פי העקרונות‬
‫וההנחיות המפורטים בתכנית לחוף הים )בהליכי תכנון(‪ .‬ראו‬
‫הרחבה בנספח 'רקע תכנוני'‪.‬‬
‫מטרות‪:‬‬
‫‪ .1‬התחדשות רחוב בן גוריון וחוף הים כמוקד עירוני אינטנסיבי‬
‫לבילוי‪ ,‬מגורים‪ ,‬תעסוקה ומסחר לתושבי העיר והמטרופולין‪.‬‬
‫‪ .2‬תוספת פעילויות ושימושים למגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬תעסוקה‬
‫ומלונאות לאורך הרחוב‪.‬‬
‫‪ .3‬שמירה על נגישות ורצף בין חוף הים לעיר‪.‬‬
‫‪ .4‬רחוב בן גוריון כציר ראשי להולכי רגל ורוכבי אופניים‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫הרחבת היקפי הבנייה לאורך הרחוב‪ ,‬וקביעת תוספת זכויות‬
‫לשטחי מסחר‪ ,‬עסקים‪ ,‬מלונאות ומגורים‪.‬‬
‫בתכנית לחוף הים )דני לזר אדריכלים( רצועת החוף בתחום‬
‫רובע צפון‪-‬מערב מחולק ל‪ 3-‬מקטעים‪ :‬רחובות הגבול‪-‬הים‪,‬‬
‫הים‪-‬ירושלים‪ ,‬ירושלים‪-‬יוספטל‪ .‬בכל מקטע ‪ 50%‬מהנכסים‬
‫לפינוי‪-‬בינוי למגדלים בגובה מכסימאלי של ‪ 30‬קומות‬
‫ובצפיפות ממוצעת של ‪ 35‬יח"ד לדונם‪ 50% .‬הנותרים לעיבוי‬
‫)תוספת ‪ 2-3‬קומות(‪.‬‬
‫קביעת הסדרי תנועה חדשים הכוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מתן‬
‫עדיפות להולכי רגל‪ ,‬יצירת רצף תנועתי להולכי רגל ורוכבי‬
‫אופניים‪.‬‬
‫מוצע‪:‬‬
‫‪ .1‬הרחבת מגוון השימושים ושינוי היחס ביניהם‪ .‬השימושים‬
‫המותרים ברחוב בן גוריון יהיו למגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬תיירות‪,‬‬
‫ומבני ציבור‪.‬‬
‫רחוב בן גוריון‬
‫פרוגרמה‪:‬‬
‫קיים‬
‫תוספת‬
‫מוצע‬
‫סה"כ שטח בנוי‪ ,‬מ"ר‬
‫‪105,700‬‬
‫‪76,800‬‬
‫‪182,500‬‬
‫שטח למגורים‪ ,‬מ"ר‬
‫‪97,300‬‬
‫‪72,000‬‬
‫)לפי ‪ 100‬מ"ר‬
‫ליח"ד(‬
‫‪169,300‬‬
‫שטח לתעסוקה ומסחר‪ ,‬מ"ר‬
‫‪8,500‬‬
‫‪4,800‬‬
‫‪13,300‬‬
‫מצב קיים‬
‫רצועת חוף הים כוללת את רחוב בן גוריון ואת רצועת החוף‪ .‬אורך קטע רחוב בן גוריון בתחום הרובע הינו ‪ 1,600‬מטר‪ .‬שטח חוף‬
‫הים בתחום הרובע הינו ‪ 85‬דונם‪.‬‬
‫ברחוב בן גוריון כ‪ 105,700-‬מ"ר בנוי‪ 92% ,‬מהם למגורים‪ .‬ברחוב כ‪ 650-‬יח"ד ששטחן הממוצע ‪150‬מ"ר‪.‬‬
‫במקביל למסמך זה מקודמת תכנית לחוף בת ים‪ ,‬כנזכר לעיל‪ ,‬הנערכת על ידי דני לזר אדריכלים )ראו הרחבה בנספח 'רקע תכנוני'(‪.‬‬
‫התכנית כוללת הנחיות לתכנון ופיתוח רצועת החוף ורחוב בן גוריון‪ .‬מסמך המדיניות מאמץ הנחיות אלו לתחום רובע צפון‪-‬מערב‪.‬‬
‫רצועת חוף בת ים‪ ,‬מבט דרומה‬
‫‪2‬‬
‫אזור המגורים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪18‬‬
‫אזור המגורים‬
‫מטרות‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫שמירה על מרחב מגורים איכותי‪.‬‬
‫עיבוי השטח הבנוי תוך חיזוק ושיפוץ המבנים‪.‬‬
‫יצירת רצף ונגישות בין שכונות המגורים ובין הרחובות העירוניים ולכלל העיר‪.‬‬
‫מוצע‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫‪.8‬‬
‫השימושים המותרים יהיו למגורים‪ ,‬שירותים אישיים ומבני ציבור‪.‬‬
‫זכויות הבנייה המומלצות יהיו ‪ 200%‬למגרש טיפוסי שגודלו כ‪ 1-‬דונם‪ .‬במגרשים‬
‫שגודלם נמוך‪/‬גבוה מ‪ 1-‬דונם ייבחנו האפשרויות התכנוניות ברמה הפרטנית‪.‬‬
‫צפיפות המגורים המומלצת הינה ‪ 18‬יח"ד לדונם‪.‬‬
‫גובה מבנים מאפיין יהיה ‪ 6‬קומות וחדרי יציאה לגג‪.‬‬
‫גודל יח"ד ממוצע יהיה ‪ 110‬מ"ר שטח עיקרי‪.‬‬
‫במסגרת תכנית מפורטת לאזור המגורים ייבחן אופי החתך המקומי ברחוב והצורך‬
‫בבינוי הקומות העליונות של המבנים בנסיגה מקו הבניין‪.‬‬
‫במבנים חדשים תותר הצמדת קרקע לדירות גן‪ ,‬ובתנאי שהחנייה תהיה תת קרקעית‬
‫ויוותר שטח לשימוש יתר הדיירים בבניין‪ .‬שטחים לדירות גן יהיו בעורף החלקות‪.‬‬
‫ניתן יהיה לנייד זכויות בניה החורגות מההוראות שתוארו לעיל‪ ,‬זאת בהתאמה לתכנית‬
‫בי‪) 538/‬חיזוק בפני רעידות אדמה(‪.‬‬
‫אזור המגורים )בצהוב(‬
‫פרוגרמה‪:‬‬
‫קיים‬
‫תוספת‬
‫מוצע‬
‫סה"כ שטח בנוי‪ ,‬מ"ר‬
‫‪423,200‬‬
‫‪204,000‬‬
‫‪627,200‬‬
‫שטח למגורים‪ ,‬מ"ר‬
‫‪415,000‬‬
‫‪181,000‬‬
‫‪596,000‬‬
‫שטח לתעסוקה ומסחר‪ ,‬מ"ר‬
‫‪8,200‬‬
‫‪23,000‬‬
‫‪31,500‬‬
‫רחוב ארלוזורוב‬
‫מצב קיים‬
‫שכונות המגורים )בכתום( הוא המרחב העירוני שנמצא בתווך בין הרחובות העירוניים – בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬רוטשילד‪ ,‬יוספטל ובן גוריון‪.‬‬
‫שטח המרחב מתפרס על כ‪ 800-‬דונם )שטחו נטו‪ ,‬ללא שטחים ציבוריים ודרכים‪ ,‬הינו כ‪ 310-‬דונם(‪ .‬כמחצית מיחידות הדיור ברובע‬
‫הן בשכונות המגורים )כ‪ 5,200-‬יח"ד(‪ .‬שטחה הממוצע של יח"ד הוא ‪ 79‬מ"ר‪.‬‬
‫על פי תכניות מאושרות הזכויות הקיימות בשטחים ממזרח לים הן ‪ .130%-165%‬גובה המבנים המכסימאלי הינו ‪ 3-4‬קומות )מעל‬
‫קומה מסחרית‪/‬מפולשת(‪ .‬תכנית בי‪ 538/‬עתידה לחלק את האזור ל‪ 3-‬מתחמים ולקבוע תוספות בניה משתנות לכל אזור )‪ 2,3‬ו‪4-‬‬
‫קומות(‪.‬‬
‫רחוב קדושי קהיר‬
‫‪2‬‬
‫אזור המגורים | שדרה עירונית‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪19‬‬
‫שדרות העצמאות‬
‫מטרות‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫יצירת שדרה עירונית ירוקה תוך שיפור המרחב הציבורי‪.‬‬
‫שימור המרקם העירוני הקיים לאורך השדרה ועיבוי המגורים‪.‬‬
‫חיזוק קטע השדרה בין רח' הרצל לרח' בן גוריון למסחר ומלונאות מוטי ים‪.‬‬
‫יצירת מוקדים לאורך השדרה‪.‬‬
‫שדרה מוטת הולכי רגל ושבילי אופניים‪.‬‬
‫מוצע‪:‬‬
‫ההנחיות לשדרות העצמאות יהיו על פי המפורט לאזור המגורים‪ .‬יחד עם זאת‪,‬‬
‫בשל תפקודן ואופיין הייחודי של השדרות להלן המלצות נוספות‪:‬‬
‫‪ .1‬יותרו שימושים התואמים את הפעילות בשדרה‪ ,‬כגון בתי אוכל‪ ,‬גלריות‬
‫וכדומה‪.‬‬
‫‪ .2‬בקטע השדרה בין רח' הרצל לרח' בן גוריון יותרו שימושים למסחר‪ ,‬דיור‬
‫מוגן ומלונאות עירונית )כולל אפשרות להשכרת דירות לטווח קצר(‪ .‬בנוסף‬
‫תותר הקמת חניונים בתת הקרקע‪.‬‬
‫‪ .3‬יש לחזק את השדרה ולהבטיח את רציפותה ואת הנגישות אליה וממנה‪ ,‬תוך‬
‫הדגשת עדיפות להולכי הרגל בשדרה ובחציית הרחובות‪ ,‬ופתיחת השדרה‬
‫לים‪.‬‬
‫‪ .4‬ישולבו בשדרה שבילי אופניים‪.‬‬
‫מצב קיים‬
‫שדרות העצמאות הן המשכן של שדרות ירושלים ביפו‪ .‬זוהי שדרה ירוקה החוצה את העיר ממזרח למערב‪.‬‬
‫ניתוח השדרות וההמלצות מתייחסות לקטע הרחוב מכיכר המצבה ועד הקצה המערבי של השדרה )הקטע מצפון לכיכר המצבה נכלל‬
‫ברחוב רוטשילד בשל אופי תפקודו(‪ .‬אורך השדרות במקטע זה הינו כ‪ 1.1-‬ק"מ‪.‬‬
‫בשדרות העצמאות כ‪ 105,000-‬מ"ר שטח בנוי‪ 91% ,‬מהם למגורים‪ .‬בשדרות כ‪ 1,200-‬יח"ד ששטחן הממוצע כ‪ 81-‬מ"ר‪ .‬גובהם‬
‫הממוצע של הבניינים כ‪ 5-‬קומות‪.‬‬
‫בתשריט של תכנית המתאר המחוזית למחוז ת"א )תמ"מ ‪ (5‬מסומנת השדרה כ'ציר ירוק עירוני ראשי' )ראו נספח 'רקע תכנוני'(‪.‬‬
‫הוראות תמ"מ ‪ 5‬מנחות כי ציר זה יחבר בין מוקדי פעילות‪ ,‬אזורי נופש ושטחים פתוחים‪ .‬הציר מיועד למעבר הולכי רגל ורוכבי‬
‫אופניים‪ ,‬ורוחבו המינימאלי יהיה ‪ 20‬מטר‪ .‬השימושים הראשיים בשדרה יהיו‪ :‬שטחים מגוננים‪ ,‬שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים‪,‬‬
‫פינות ישיבה ומשחק‪ ,‬שילוט ותאורה‪.‬‬
‫שדרות העצמאות‬
‫‪2‬‬
‫פרוגרמה רובעית | סיכום‬
‫‪20‬‬
‫להלן טבלה המסכמת את הפרוגרמה המוצעת לרובע צפון‪-‬מערב‪:‬‬
‫אזור‬
‫גודל מגרש ממוצע‪ ,‬מ"ר‬
‫ש ימוש ים עיקריים‬
‫)מוצע(‬
‫מגורים‬
‫רחובות מוטי עסקים‪:‬‬
‫הרצל‪ ,‬בלפור‪ ,‬יוספטל‬
‫תעסוקה‪ ,‬מסחר‪,‬‬
‫מגורים‪ ,‬מבני ציבור‪,‬‬
‫מלונאות עירונית‬
‫‪1,000‬‬
‫רח' רוטשילד‬
‫‪1,000‬‬
‫רח' בן גוריון *‬
‫‪1,000‬‬
‫אזור המגורים‬
‫)רח' עורפיים(‬
‫‪1,000‬‬
‫סה"כ‬
‫‪363,469‬‬
‫מצב ק יים ‪ -‬שטחי בנייה ‪ ,‬מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫מסחר ותעסוקה‬
‫‪20,953‬‬
‫‪384,422‬‬
‫תוספת שטחי בנייה ‪ ,‬מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫מסחר ותעסוקה‬
‫מגורים‬
‫‪71,888‬‬
‫‪118,587‬‬
‫גודל יח"ד ממוצע‪,‬‬
‫אחוזי בנייה תוספת יח"ד‬
‫מ"ר‬
‫‪260 190,474‬‬
‫‪899‬‬
‫תעסוקה‪ ,‬מסחר‪,‬‬
‫מגורים‪ ,‬מבני ציבור‪,‬‬
‫מלונאות עירונית‬
‫מסחר ותעסוקה‪,‬‬
‫מלונאות‪ ,‬מגורים‪,‬‬
‫מבני ציבור‬
‫‪107,299‬‬
‫‪25,169‬‬
‫‪132,468‬‬
‫‪71,573‬‬
‫‪123,703‬‬
‫‪195,276‬‬
‫‪97,292‬‬
‫‪8,460‬‬
‫‪105,752‬‬
‫‪72,000‬‬
‫‪4,800‬‬
‫‪76,800‬‬
‫‪720‬‬
‫מגורים‪ ,‬מבני ציבור‪,‬‬
‫שירותים אישיים‬
‫‪414,854‬‬
‫‪8,157‬‬
‫‪423,011‬‬
‫‪180,662‬‬
‫‪23,185‬‬
‫‪200 203,847‬‬
‫‪1,642‬‬
‫‪982,914‬‬
‫‪62,739‬‬
‫‪** 1,045,653‬‬
‫‪396,122‬‬
‫‪270,275‬‬
‫‪666,397‬‬
‫‪4,156‬‬
‫* הפרוגרמה לרח' בן גוריון מבוססת על התכנית לחוף בת ים‪ ,‬דני לזר אדריכלים‪ .‬גודל יח"ד ממוצע נקבע ע"פ הערכה‪.‬‬
‫** יש להוסיף לשטחים אלו ‪ 23,076‬מ"ר שטחים בנויים לא סחירים )ציבורי(‪ .‬בתוספת זו סה"כ השטח הבנוי ברובע עומד על ‪ 1,068,729‬מ"ר‪.‬‬
‫כ‪ 40%-‬משטחי תוספת הבניה המוצעת מיועדים לתעסוקה‪ ,‬והשאר למגורים‪ .‬המלצה זו מכוונת לעודד‬
‫פיתוח שטחי תעסוקה )מסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬שירותים אישיים וכדומה( ובכך לעודד את מעמדו של הרובע‬
‫כמרכז פעילות עירוני משמעותי‪ .‬מימוש הפרוגרמה יעלה את משקל השטחים העסקיים מ‪ 6%-‬ל‪.20%-‬‬
‫התוספת המוצעת מדגישה את הרחובות המסחריים בכלל‪ ,‬ואת רח' רוטשילד‪ ,‬בפרט‪ .‬רחוב זה אף מתאפיין‬
‫באפשרויות בניה לגובה‪ ,‬עם דגש רב על שטחי תעסוקה במגרשים גדולים יותר‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬עיקר התוספת מיועדת למגורים השונים אלה מאלה מבחינת גבהי בניה‪ ,‬היחסים בינם לבין‬
‫שימושים אחרים בבנין )מבחינה כמותית ואיכותית( וכן מבחינת גדלי דירות טיפוסיים‪ .‬סך‪-‬הכל מציע מסמך‬
‫המדיניות‪ ,‬כאמור‪ ,‬תוספת של כ‪ 4,150-‬יח' דיור בשטח ממוצע של ‪ 95‬מ"ר )עיקרי( וכ‪ 270,000-‬מ"ר‬
‫לתעסוקה‪.‬‬
‫‪600, 350‬‬
‫‪80‬‬
‫‪895‬‬
‫‪80‬‬
‫‪100‬‬
‫‪110‬‬
‫גובה מבנים‬
‫אופייני‪ ,‬מס'‬
‫ק ומות‬
‫צפיפות ‪ -‬יח"ד‬
‫לדונם נטו‬
‫‪24‬‬
‫‪45,22‬‬
‫‪18‬‬
‫‪8‬‬
‫‪25‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2‬‬
‫מוקדי פיתוח‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫מוקדי הפיתוח הם מרחבים עירוניים נקודתיים בעלי משמעות אסטרטגית ייחודית לרובע ולעיר‪.‬‬
‫ברובע צפון‪-‬מערב זוהו ‪ 5‬מוקדי פיתוח אפשריים‪ :‬שער העיר )‪ ,(1‬כיכר המצבה )‪ ,(2‬גן דקר )‪,(3‬‬
‫כיכר וינגייט )‪ (4‬והאמפי )‪ .(5‬מוקדי הפיתוח זוהו ככאלה בשל מיקומם הייחודי‪ ,‬ערכיהם‬
‫האסטרטגיים לרובע ולעיר ותפקודם במרחב העירוני‪ .‬למוקדים אלו מתוארות הנחיות ייחודיות‬
‫לקידום התכנון והפיתוח על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל הטמון בהם ותרומתם לרובע ולעיר‪.‬‬
‫שער העיר )‪ :(1‬הכניסה הצפון‪-‬מערבית לעיר‪ ,‬נקודת חיבור בין שתי הערים – בת‪-‬ים ותל‪-‬אביב ‪-‬‬
‫יפו‪ ,‬נקודת חיבור בין העיר לים בעלת ערכים טבעיים ונופיים ייחודיים‪ .‬כיום מקודמת תכנית פינוי‪-‬‬
‫בינוי למתחם שער העיר‪ ,‬במסגרת 'פרויקט התחדשות עירונית' של משרד הבינוי והשיכון‪ .‬התכנית‬
‫תכלול‪ ,‬בשלביה הסופיים כ‪ 300-‬יחידות לפינוי‪ .‬התכנון החדש יכלול‪ ,‬בין היתר‪ ,‬תוספת‬
‫משמעותית למרחב הציבורי ולשימושים הציבוריים‪ ,‬וכן שינויים במערך התנועה לטובת מרחב‬
‫הולכי הרגל ורוכבי האופניים וחיזוק הקשר בין העיר לים‪.‬‬
‫כיכר המצבה )‪ :(2‬הכניסה לעיר משדרות ירושלים ביפו‪ ,‬מרחב עירוני פעיל בעל מגוון שימושים‬
‫עם נגישות גבוהה‪ ,‬בעיקר לתחבורה ציבורית‪ .‬כיכר המצבה תשתלב עם תפקודו של רחוב‬
‫רוטשילד כרחוב אינטנסיבי מוטה עסקים‪ ,‬ותכלול עירוב שימושים למגורים‪ ,‬תעסוקה ומסחר‪.‬‬
‫גן דקר )‪ :(3‬מרחב ציבורי פתוח ייחודי‪ ,‬מקום מפגש לתושבים‪ ,‬סמוך לצירים עירוניים ראשיים‬
‫)הרצל‪ ,‬יוספטל‪ ,‬בית העירייה(‪ .‬במרכז הגן עתידה לחצות באלכסון רכבת קלה על‪-‬קרקעית‪ .‬מוצע‬
‫לעבות ולחדש את המגורים והמסחר סביב הגן‪ ,‬ולפתחו כמוקד ציבורי‪ ,‬בין היתר על ידי הקמת‬
‫מבנה ציבורי מרכזי המשולב בשטח הפתוח‪ .‬התכנית המוצעת תכלול התייחסות גם לשטח מדרום‬
‫לה ותחזק את הקשר עם השדרה המובילה למבנה העירייה‪ ,‬ותבחן שינוי של מערך התנועה‬
‫מסביב לגן‪.‬‬
‫כיכר וינגייט )‪ :(4‬הכיכר ממוקמת במפגש הרחובות רוטשילד ובלפור‪ ,‬אחד הצמתים המרכזיים‬
‫בעיר‪ ,‬בעל נגישות גבוהה‪ .‬הכיכר‪ ,‬והמגרש הסמוך לה )"שלוותה"(‪ ,‬מהווים הזדמנות לפיתוח מוקד‬
‫בעל חשיבות עירונית שיכלול עירוב שימושים למגורים‪ ,‬מסחר ו‪/‬או תעסוקה ושימושי ציבוריים‪.‬‬
‫אמפי )‪ :(5‬האמפיתיאטרון ממוקם בקצה המערבי של שדרות העצמאות ובסמוך לחוף הים‪.‬‬
‫בנקודת מפגש ייחודית זו בין העיר לים על השדרה להיות פתוחה ורציפה לים‪ ,‬ולהוות מוקד‬
‫פעילות פתוח לציבור לאורך רוב שעות היממה‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫שער העיר‬
‫‪3‬‬
‫כיכר המצבה‬
‫מסמך המדיניות מציע לקדם לכל אחד ממוקדי פיתוח אלה תכנית מפורטת שתכלול התייחסות למרכיבים הבאים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫מוקד הפיתוח יכלול עירוב שימושים התואמים את אופיו ואת השתלבותו בסביבה‪.‬‬
‫יושם דגש על פיתוח המרחב הציבורי הפתוח והבנוי‪ ,‬כך שתינתן תרומה משמעותית לצרכי התושבים‪.‬‬
‫במסגרת קידום התכנון לכל מוקד פיתוח‪ ,‬יבחן הבינוי המוצע כנקודות ציון משמעותיות לרובע ולעיר‪ ,‬והשפעתו‬
‫מבחינת ניראות ותצפית אליו וממנו‪.‬‬
‫תשולב חזית מסחרית במפלס הולכי הרגל תוך השתלבות במרחבים הסמוכים‪ .‬מוצע לאמץ את החתך‬
‫האופייני של הקולונדות העירוניות ברחובות המסחריים‪.‬‬
‫יצירת רצף וחיבור בין הצירים שחוצים את מוקד הפיתוח‪.‬‬
‫מרחבים אלו יהיו מוטי הולכי רגל ורוכבי אופניים‪.‬‬
‫מוצע לשלב במתחמים חניונים ציבוריים תת‪-‬קרקעיים‪.‬‬
‫גן דקר‬
‫‪3‬‬
‫הנחיות בינוי‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪22‬‬
‫ההנחיות הפרוגרמטיות והאחרות‪ ,‬הכלולות במסמך זה‪ ,‬מסדירות את מרבית היבטי הפיתוח הפיזים הראשיים‪ ,‬הנוגעים לרחובות‬
‫המסחריים ולרחובות העורפיים בשטח הרובע‪ .‬מפורטים להלן מספר נושאים הנוגעים לסוגיות תכנון ייחודיות‪ ,‬שחלקן נכלל כבר היום‬
‫בשטח הנדון וחלקן יתכן ויתעורר בעת קידום התכנון והפיתוח המפורט‪.‬‬
‫ מבני מסחר‪-‬מגורים‪ :‬בשטח הרובע זוהו מספר מבנים אופייניים לשנות ה‪ '60-‬ואחריהן‪ ,‬המשתרעים על שטח מגרש גדול יחסית‪,‬‬
‫והכוללים מבנה תחתון המיועד למסחר )בד"כ קומת קרקע וקומת ביניים( ומעליהן מספר רב של קומות מגורים )‪ (10-15‬המופרדות‬
‫מקומות המסחר באמצעות קומת עמודים מפולשת )ראו מיפוי במפה משמאל(‪ .‬מרבית המבנים נמצאים במצב פיזי קשה וזקוקים‬
‫לטיפול‪ .‬יתכן כי מבנים אלה זקוקים לחיזוק בפני רעידות אדמה‪.‬‬
‫מוצע לאפשר הפיכת בנינים אלה לדיור מיוחד )כגון דיור מוגן‪ ,‬מלון‪ ,‬דיור לסטודנטים( המאפשר חלוקת הדירות למספר רב יותר של‬
‫דירות‪ .‬כמו‪-‬כן מוצע לאפשר את סגירת קומת העמודים המפולשת ולהקצות שטחים אלו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬גם לרווחת הדיירים‪ .‬אמצעים‬
‫אלו יביאו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬גם לשיפוץ חזיתות המבנה והמרחב הציבורי סביבו‪.‬‬
‫ איחוד חלקות‪ :‬שטח החלקות הממוצע בתחום רובע זה הינו גדול יחסית )לדוגמא‪ ,‬בהשוואה למרכז תל‪-‬אביב או רמת‪-‬גן(‪ .‬מסיבה‬
‫זו ניתן להעריך כי המימוש של היקף הזכויות המשמעותי המוצע אפשרי במסגרת החלקות המקוריות‪ .‬יחד עם זאת ניתן לאפשר‬
‫הצמדת מבנים בקו בנין משותף )בהסכמה‪ ,‬כמובן( תוך שמירה על חלוקה נפחית אופיינית לרחוב המסוים‪ .‬איחוד חלקות יותר‬
‫במקרים בהם שטח החלקות קטן במיוחד בהשוואה למקובל באזור‪ .‬תותר בנייה עד קו בניין '‪ '0‬בקומת הקרקע ובקומה שמעליה‪,‬‬
‫זאת על מנת לעודד בניית שטחים לתעסוקה ומסחר לאורך הרחובות המסחריים‪.‬‬
‫ הקמת ‪ 2‬מבנים על חלקה‪ :‬שטח החלקות וצורתן מאפשר‪ ,‬לעיתים‪ ,‬הקמת בנין קדמי ובנין אחורי נפרד‪ .‬מוצע לנצל אפשרויות אלה‬
‫ולהפריד את שימושי המסחר והמגורים המבוקשים‪ .‬כפי שכבר הוזכר‪ ,‬ניתן להגדיל את שטחי המסחר‪ ,‬כך שכלל המבנה הקדמי‬
‫יהיה לשימושי תעסוקה‪.‬‬
‫מיפוי מבני מסחר‪-‬מגורים ברובע )בסגול(‬
‫ קולונדות‪ :‬הרחובות המסחריים במרכז העיר מאופיינים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על‪-‬ידי קולונדות העוברות בחזיתות המבנים‪ ,‬בדרך‪-‬כלל מלוות‬
‫בחזית מסחרית‪ .‬באופן חריג לנוף העירוני המקובל‪ ,‬יוצרות הקולונדות יחד עם השטח עד לשפת הכביש‪ ,‬מדרכות רחבות‬
‫המתאימות לעליה הצפויה במספר המשתמשים בהן בשנים הקרובות‪ .‬יש לשמור על עקרון זה ולעודדו‪ .‬בשטח הקולונדה תותר‬
‫הצבת כיסאות ושולחנות לבתי אוכל וסגירות חורף‪ ,‬זאת בהתאם למדיניות העירייה ובתנאי שיובטח מעבר להולכי רגל‪ .‬בנוסף‪ ,‬יש‬
‫להסדיר מבחינה סטטוטורית את חלוקת האחריות לטיפול ואחזקת שטח הקולונדה בין הרשות לבעלים פרטיים‪ .‬מומלץ שבשטח‬
‫הקולונדה תירשם זיקת הנאה למעבר לציבור ובכך תיקח הרשות המקומית אחריות על תחזוקת השטח ושאר החובות החלות‬
‫עליה‪.‬‬
‫רח' הלפר פינת בר שאול‬
‫רח' הלפר פינת בר שאול‪ ,‬סקיצה מוצעת לאחר‬
‫שיפוץ‬
‫רח' הרצל פינת בלפור‬
‫‪3‬‬
‫בנייה לגובה‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪23‬‬
‫מצב קיים‪:‬‬
‫הבנייה המרקמית ברובע צפון‪-‬מערב מאופיינית בגובה ממוצע של ‪ 4-5‬קומות‪ .‬כ‪ 70%-‬מהמבנים הן בני ‪ 3-5‬קומות‪ ,‬ו‪ 10%-‬הם בני ‪7‬‬
‫קומות ומעלה )ראה מפה משמאל למטה(‪.‬‬
‫בשנים האחרונות החלה בבת‪-‬ים‪ ,‬כבמקומות אחרים‪ ,‬מגמה של בנייה לגובה למגורים )כ‪ 20-‬קומות ומעלה( בעיקר לאורך חוף הים‪.‬‬
‫במקביל מקדמת העירייה תכניות נקודתיות ורובעיות הכוללות מגדלים למגורים ולתעסוקה‪ .‬בין תכניות אלו‪ :‬תכנית חוף בת‪-‬ים‬
‫המהווה בסיס לתכנית מפורטת לרחוב בן גוריון‪ ,‬קובעת כי לאורך הרחוב תתאפשר בנייה של מגדלים בגובה של עד ‪ 30‬קומות‪.‬‬
‫בשדרות העצמאות הופקדה בועדה המחוזית‪ ,‬מחוז ת"א‪ ,‬תכנית בי‪ 466/‬למגדל מגורים ותעסוקה בן ‪ 25‬קומות‪.‬‬
‫פריסה מרחבית‪:‬‬
‫מסמך המדיניות מציע למקם את הבניה הגבוהה ברחובות העירוניים הראשיים‪ .‬האזור האינטנסיבי ביותר לבנייה לגובה ברובע יהיה‬
‫ברחוב רוטשילד‪.‬‬
‫תותר הקמת מבנים גבוהים ברחובות מוטי עסקים ‪ -‬בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל ‪ -‬במספר מצומצם של מוקדים‪ .‬ככלל‪ ,‬היקף הבניה לגובה‬
‫יהיה בשטח המהווה כ‪ 25%-‬משטח הרחוב‪ ,‬שמשמעותם כ‪ 20-‬אתרים פוטנציאליים למיקום מבנים מסוג זה‪ .‬מיקום המוקדים לבנייה‬
‫לגובה יקבע על‪-‬פי הקריטריונים המפורטים בהמשך‪.‬‬
‫הבנייה לגובה ברחוב בן גוריון תהיה על פי ההנחיות המפורטות בתכנית המתאר לחוף הים )דני לזר אדריכלים(‪.‬‬
‫כל המבנים הגבוהים יוקמו בכפוף להמלצות המפורטות להלן וההמלצות המפורטות בפרקים הייחודיים לכל אזור‪.‬‬
‫מיפוי מבנים בני ‪ 3-5‬קומות ברובע‪ :‬מסת‬
‫הבנייה העיקרית‬
‫מיקום ופריסה‪:‬‬
‫להלן קריטריונים לבחינת ההתאמה של אזור מסוים ברובע לבנייה לגובה‪:‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫נצפות מנקודות משמעותיות בתחום הרובע‪/‬העיר ומחוצה להם‪.‬‬
‫שמירה על קווי מבט ייחודיים לים‪.‬‬
‫הגדרת אזורים בעלי רגישות גבוהה לבנייה לגובה בגלל מרקם עירוני ייחודי‬
‫)לדוגמא‪ ,‬שכונת מעונות ים(‪ ,‬טופוגרפיה ועוד‪.‬‬
‫התאמה למרקם הבנייה הקיים‪.‬‬
‫אזורים הסמוכים לצירי תנועה ראשיים קיימים ועתידיים )למשל‪ ,‬סמיכות לקו‬
‫הרכבת הקלה המתוכננת(‪.‬‬
‫אזורים המתאימים לתהליכי התחדשות עירונית )פינוי‪-‬בינוי(‪.‬‬
‫מוקדים ייחודיים בעלי משמעות עירונית )שער העיר‪ ,‬כיכר המצבה(‪.‬‬
‫בנייה לגובה התורמת תרומה ייחודית למרחב הציבורי )שטחים פתוחים‪,‬‬
‫מבני ציבור( במקום בו הם במחסור‪.‬‬
‫מיפוי מבנים בני ‪ 7‬קומות ויותר‬
‫אזורי בנייה לגובה‬
‫‪3‬‬
‫בנייה לגובה‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫עירוב שימושים‪:‬‬
‫ במגדל הממוקם ברחוב עירוני מוטה עסקים יש לכלול בחזית הפונה לרחוב תמהיל שימושים התואמים את תפקוד הרחוב‬
‫והפעילות העירונית )מסחר‪ ,‬שירותים אישיים‪ ,‬בתי אוכל וכד'(‪.‬‬
‫ יש לכלול בתכנית לבנייה לגובה שטחים לצרכי ציבור )כגון גן ילדים‪ ,‬מועדון קשישים‪ ,‬ספריה וכדומה( בכפוף לצרכים הנדרשים‬
‫ברמה המקומית‪ .‬יכללו גם שטחים לשימוש הדיירים )כגון‪ ,‬מועדון ספורט‪ ,‬מחסנים‪ ,‬שמירה ואבטחה(‪.‬‬
‫ תמהיל גודל יח"ד יקבע בהתאם למאפייני האוכלוסייה הקיימת והצפויה‪ ,‬ועל פי חוות‪-‬דעת תכנונית‪-‬סביבתית לתכנית המפורטת‬
‫המוצעת‪.‬‬
‫צרכי ציבור‪:‬‬
‫תכנית הכוללת בניה לגובה תכלול הוראות בדבר צרכי הציבור בתחומה‪ ,‬בכל הקשור לשטחי קרקע ושטחי בניה למבני ציבור‪ ,‬ושטחים‬
‫פתוחים‪ .‬צרכים אלה יוגדרו במסגרת חוות‪-‬הדעת התכנונית‪-‬סביבתית של התכנית‪.‬‬
‫עוצמות הבנייה‪:‬‬
‫ ברחובות מוטי עסקים )בלפור‪ ,‬הרצל‪ ,‬יוספטל( תותר הסבה של כל הזכויות במגרש לתעסוקה ומסחר‪ .‬בתכנית‬
‫מפורטת שתכלול בנייה לגובה לתעסוקה יחולו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ההנחיות הבאות‪ :‬מגרש לתעסוקה לא יפחת מ‪ 2-‬דונם‪ ,‬והיקף‬
‫הזכויות לא יעלה על ‪ 450%‬משטח המגרש נטו‪ .‬תכסית הבניין לא תעלה על ‪ 40%‬משטח המגרש‪.‬‬
‫ הנחיות הבינוי לרחוב רוטשילד יהיו בהתאם למפורט בפרק המתאר את הרחוב )עמ' ‪.(15‬‬
‫ בתכנית מפורטת שתכלול בנייה לגובה למגורים יחולו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ההנחיות הבאות‪ :‬צפיפות המגורים המכסימאלית תהיה ‪40‬‬
‫יח"ד לדונם נטו‪ .‬שטח דירה מינימאלי לא יפחת מ‪ 80-‬מ"ר שטח עיקרי‪ .‬אפשרות להגדלת הצפיפות‪ ,‬עד ‪ 60‬יח"ד לדונם נטו‪,‬‬
‫תתאפשר עם הקטנת גודל יח"ד ממוצע וזאת בתנאי של ביצוע משימות פיתוח כמפורט בהמשך‪ .‬צפיפות המגורים תקבע‬
‫בהתאם למיקום ולמשימות הפיתוח הנדרשות באזור התכנון‪ .‬גובה הבניינים המאפיין ברחוב יהיה ‪ 25‬קומות מעל קומת הקרקע‪.‬‬
‫היקף הזכויות יהיה ‪ 350%‬משטח המגרש נטו‪ .‬תכסית הבניין לא תעלה על ‪ 40%‬משטח המגרש‪ .‬מוצע לצמצם את תכסית‬
‫המגדל על ידי פתרון של מרחב מוגן קומתי‪.‬‬
‫ ניתן יהיה לחרוג מהנחיות אלו‪ ,‬בין אם למגורים ובין אם לתעסוקה‪ ,‬ובתנאי שתוספת הזכויות לבנייה לגובה תתבסס על הערכה‬
‫שמאית לעניין עלות המטלות‪/‬הפעולות הבאות‪ :‬ביצוע מטלות פיתוח עירוניות‪ ,‬הגדרת הבניין כ"בניין ירוק מצטיין" )ע"פ התקן‬
‫הישראלי(‪ ,‬תשולבנה יחידות לדיור בהישג‪-‬יד וכדומה‪ .‬ראו פירוט בסעיף 'מטלות פיתוח' בעמוד הבא‪.‬‬
‫עיצוב‪:‬‬
‫יש להבטיח כי תכונות הבניין הפיזיות )רוחב חזית‪ ,‬שילוב קומת הקרקע ברחוב( לא יפגעו במרקם הקיים‪ ,‬לכן יש לכלול בתכנית‬
‫מפורטת את ההנחיות הבאות‪:‬‬
‫ תכסית הבניין תהיה כאמור בהנחיות הנוגעות לעוצמות הבנייה‪ .‬יש להבטיח קווי בניין ראויים בין הבניין לסביבתו‪ ,‬ולהקטין את‬
‫רוחב חזית הבניין לכיוון הרחוב‪.‬‬
‫ החנייה תהיה תת קרקעית‪.‬‬
‫ מיקום מתקני תשתית )כניסה לחניונים‪ ,‬מערכות מיזוג אוויר ואוורור וכד'( יוצנעו ככל הניתן מכיוון חזית הרחוב‪.‬‬
‫ תכנון הבניין יעשה תוך שימת דגש על חלקיו האופייניים‪ :‬קומת הקרקע והתייחסותה למפלס הרחוב כך שתכלול‪ ,‬בין היתר‪,‬‬
‫נגישות נוחה לציבור‪ ,‬חזית קומת הקרקע ידידותית להולך הרגל‪ ,‬קומות הבניין התחתונות ה'נתפשות'‪ ,‬החלק המרכזי של הבניין‬
‫וקודקוד הבניין‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫‪3‬‬
‫בנייה לגובה‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫ניהול ואחזקה‪:‬‬
‫יש להבטיח בהוראות תכנית הכוללת בנייה לגובה הנחיות לניהול ואחזקת הבניין לאורך זמן‪ ,‬כולל רישום התנאים המתאימים בפנקס‬
‫רישום המקרקעין‪.‬‬
‫לצורך זה מוצע‪:‬‬
‫ לאפשר רישום שטחים מסחריים במגדלי מגורים כרכוש משותף לצורך מימון האחזקה‪.‬‬
‫ לאפשר הצמדת רכוש משותף על‪-‬שם יחידה כגון משרדי חברת הניהול או יחידת שומר‪.‬‬
‫ לחייב הקמת חברת אחזקה וניהול‪ ,‬לאורך חיי הפרויקט‪ ,‬זאת באמצעות רישום הערת אזהרה בספר רישום המקרקעין או בכל‬
‫אמצעי מתאים אחר שימצא‪.‬‬
‫ לחייב הקמת קרן לתחזוקה ושיפוץ הבניין בכל ‪ 10‬שנים הכוללת גם תחזוקת שבר‪ ,‬החלפת מערכות וכו'‪ ,‬זאת באמצעות רישום‬
‫הערת אזהרה בספר רישום המקרקעין או בכל אמצעי מתאים אחר שימצא‪.‬‬
‫משימות פיתוח‪:‬‬
‫בתכנית מפורטת הכוללת בנייה לגובה ניתן לשלב חובת ביצוע משימות פיתוח על פי דרישת וצרכי הרשות המקומית‪ ,‬כתנאי למתן‬
‫היתר בנייה ו‪/‬או תעודת גמר‪ .‬משימות הפיתוח תכללנה בתחום התכנית‪ .‬להלן מספר דוגמאות למטלות פיתוח אפשריות‪:‬‬
‫ שימור מבנים הנכללים ברשימת שימור‪ ,‬או שנמצאו ראויים לשימור‪.‬‬
‫ הקמת שטחי בנייה לשימושים ציבוריים )חינוך‪ ,‬קהילה‪ ,‬תרבות‪ ,‬רווחה‪ ,‬דת וכדומה( באזור בו קיים מחסור בשטחים אלו‪.‬‬
‫ הקמת חניונים תת‪-‬קרקעיים מתחת לשטחים ציבוריים בתחום התכנית‪.‬‬
‫ פיתוח סביבתי‪ :‬פינוי מטרדים וכדומה‪.‬‬
‫ דיור בהישג‪-‬יד במסגרת הפרויקט המוצע או בסביבתו‪.‬‬
‫ הקמת חניון ציבורי בתחום התכנית המוצעת‪.‬‬
‫‪25‬‬
‫‪3‬‬
‫שימור‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪26‬‬
‫אחד מהמאפיינים הייחודיים של הרובע הוא ערכים היסטוריים בעלי חשיבות לעיר‪ .‬אחת ממטרות מסמך המדיניות היא ליצור תחושת‬
‫שייכות למקום וחוויה מקומית על ידי בניית הקשר להיסטוריה של העיר‪.‬‬
‫ברובע קיימים מרקמי בינוי ייחודיים )מעונות ים(‪ ,‬מבנים לשימור )בית שלום אש‪ ,‬מבני חוף‪ ,‬מבני באוהאוס(‪ ,‬אלמנטים ייחודיים‬
‫)עמדות השמירה בקרבת הגבול עם יפו(‪ ,‬ומרכיבי נוף )מסדרונות מבט לים(‪ .‬כחלק מלחצי הפיתוח הקיימים בעיר‪ ,‬בכלל‪ ,‬וברובע‬
‫בפרט‪ ,‬עומדים מבנים ומרקמים אלו בסכנת הריסה )חלקם כבר נהרסו לטובת בנייה חדשה‪ ,‬לדוגמה 'הוילה של מאייר' ברחוב‬
‫בלפור(‪.‬‬
‫מומלץ לפעול בשני רבדים במקביל‪ :‬האחד עריכת סקר ותיעוד והשני קביעת הנחיות לשימור‪.‬‬
‫סקר ותיעוד‪:‬‬
‫יש לערוך סקר ותיעוד של מבנים ומרקמים בעלי חשיבות באמצעות‪:‬‬
‫‪ .1‬הכנת סקר מבנים רובעי‪ .‬הסקר יכלול זיהוי מבנים ומרקמים בעלי ערך ואשר נמצאים בסכנה‪ .‬הסקר יכלול התייחסות למבנים‬
‫)כולל מבנים לאדריכלות מודרנית(‪ ,‬מרקמי בינוי‪ ,‬אתרי נוף ומונומנטים‪.‬‬
‫‪ .2‬בתכניות המקודמות ברובע‪ ,‬הכוללות מבנים היסטוריים‪ ,‬יידרש תיק תיעוד מקדים בהתאם להנחיות מינהל התכנון לבחינת‬
‫ערכים ייחודיים‪.‬‬
‫‪ .3‬בתהליך רישוי למבנה‪/‬מרקם הכלול בסקר המבנים הרובעי יידרש‪ ,‬כתנאי למתן היתר בנייה‪ ,‬תיק תיעוד מלא על פי הנחיות‬
‫מינהל התכנון‪.‬‬
‫תצלום אויר‪ ,‬בת ים‪1944 ,‬‬
‫הנחיות שימור‪:‬‬
‫‪ .1‬קידום תכנית שימור רובעית‪ .‬התכנית תכלול‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הנחיות לשימור בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬
‫‪ .2‬נערך מיפוי מבנים ומרקמים בעלי ערך ברובע )ראה מפה בעמוד הבא(‪ .‬מיפוי זה מהווה בסיס לסקר המבנים הרובעי‪ .‬לכל‬
‫מבנה‪/‬מרקם‪/‬אתר המצוין במיפוי תידרש התייחסות פרטנית במקרה של בקשה לתכנית או היתר‪.‬‬
‫‪ .3‬מתחם מעונות‪-‬ים‪ :‬זוהה כמתחם ייחודי לשימור מרקמי‪.‬‬
‫‪ .4‬יצירת מסלול היסטורי‪-‬תיירותי שיכלול את האתרים המרכזיים ברובע‪ .‬מוצע לפתח שני מסלולים עיקריים )ראה מפה בעמוד‬
‫הבא(‪:‬‬
‫מסלול נופי‪-‬ימי‪ :‬תוואי המסלול יעבור לאורך חוף הים‪.‬‬
‫מסלול עירוני‪ :‬תוואי המסלול עובר באתרים הכוללים מבנים ומרקמים עירוניים ייחודיים‪.‬‬
‫יש לקדם את פיתוח המסלולים באמצעות הסברה‪ ,‬פרסום‪ ,‬פיתוח נופי‪ ,‬עיצוב עירוני )שילוט‪ ,‬ריהוט רחוב ייחודי‪ ,‬הסברים‬
‫באמצעים טכנולוגיים וכדומה( ועוד‪.‬‬
‫מצב קיים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב הוא גרעין ראשיתה של העיר – 'בית וגן'‪ .‬בשנת ‪ 1927‬נוסד הישוב 'בית וגן'‪ ,‬וב‪ 1937-‬קיבל מעמד של מועצה‬
‫מקומית משלטונות המנדט‪ .‬לאחר קום המדינה קלטה בת ים אלפי עולים חדשים ממדינות שונות‪ ,‬ובשנת ‪ 1958‬הוכרזה כעיר‪ .‬עד‬
‫שנות ה‪ 80-‬העיר גדלה במהירות כאשר כיוון התפשטות הבינוי הוא מצפון לדרום והבנייה העיקרית היא שיכוני מגורים‪ .‬שנות ה‪90-‬‬
‫הביאו לצמיחה משמעותית באוכלוסיית העיר בעקבות העלייה מברית המועצות לשעבר‪.‬‬
‫על גבי תצ"א משנת ‪ 1944‬נערך מיפוי במטרה לאתר מבנים הבנויים ברובע מאותה שנה או לפניה‪ .‬המפה )מצד שמאל למטה(‬
‫מציגה על גבי התצ"א ושכבת קדסטר עכשווית את המגרשים שהיו בנויים בשנת ‪) 1944‬באפור(‪ .‬בכתום מסומנים מבנים בני קומה‬
‫אחת ושתיים‪ ,‬אשר ניתן להעריך לגביהם כי נבנו באותה התקופה או בשנים שלפני ‪.1944‬‬
‫מיפוי מבנים היסטוריים על רקע תצ"א‬
‫משנת ‪1944‬‬
‫‪3‬‬
‫שימור‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪27‬‬
‫רשימת מבנים ומרקמים‪:‬‬
‫מתחם מעונות ים‬
‫חוף הגדודיות‬
‫בית שלום אש‬
‫מקרא‪:‬‬
‫מיפוי מבנים ומרקמים בעלי ערך ברובע צפון‪-‬מערב‬
‫עמדת מדר ברחוב רמב"ם‬
‫‪3‬‬
‫המרחב הציבורי‬
‫רוטשילד ‪ -‬בלפור‬
‫המרחב הציבורי במרכז העיר מאופיין במספר מרכיבים המייחדים אותו על‪-‬פני חלקי העיר האחרים‪ ,‬ואף‬
‫ערים אחרות‪ .‬ככלל‪ ,‬מדובר ברחובות רחבים‪ ,‬יחסית‪ ,‬בעיקר אלה הראשיים‪ ,‬מדרכות רחבות המלוות‬
‫לעיתים בקולונדות‪ ,‬צמתי רחובות המאופיינות בהרחבות טיפוסיות ועוד‪ .‬לכך מתלווה טופוגרפיה מתונה‬
‫המגדירה אזור ממנו נצפה הים במפלס הרחוב‪ ,‬וגינון חלקי לאורך רחובות מסוימים‪ .‬להלן פרוט מרכיבי‬
‫המרחב הציבורי וההצעות לפיתוחו ושמירתו‪:‬‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪28‬‬
‫ בפינות הרחובות הראשיים זוהתה שפת רחוב ייחודית היוצרת מרחב ציבורי פתוח‪ ,‬המוגדר מצד אחד‬
‫על ידי בנייני המגורים ומצד שני הכבישים‪ .‬פינות רחוב אלו ניתן למצוא במפגש הרחובות רוטשילד‬
‫ובלפור‪ ,‬בלפור וירושלים‪ ,‬בלפור והרצל‪ .‬מרחב זה לעיתים מרוצף ולעיתים מגונן‪ .‬בחלק מהצמתים הוא‬
‫נוצר בארבע הפינות של הצומת ועל ידי כך נפתח ומתרחב המרחב הציבורי בצומת‪ .‬מוצע ליצור שפת‬
‫עיצוב עירונית על ידי פיתוח פינות הרחובות באמצעות יצירת דופן מסחרית ו'גלישה' של שטחי המסחר‬
‫אל הכיכר‪/‬צומת‪ ,‬פיתוח המרחב הציבורי )גינות‪ ,‬מקומות ישיבה‪ ,‬הצללה וכד'(‪ .‬בנייה מסביב לכיכר‪/‬צומת‬
‫תותנה בפיתוח המרחב הציבורי בכיכר‪ .‬מומלץ לאמץ שפת רחוב זו בבנייה חדשה במיקומים אשר ימצאו‬
‫מתאימים‪.‬‬
‫ שני רכסי הכורכר הקיימים לאורך מישור החוף ממוקמים בבת ים ממערב לרחוב בלפור‪ ,‬וממזרח לתוואי‬
‫הרחובות כצנלסון והרב לוי‪ .‬זיהנו ברובע את קו גבול אזור מבטים לים ממפלס הקרקע )כמסומן במפה‬
‫משמאל בצהוב( ומופו נקודות התצפית לים‪ .‬מומלץ לערוך מיפוי כלל עירוני של נקודות המבט לים‬
‫ממפלס הקרקע‪ .‬בנייה ו‪/‬או פיתוח ממערב לקו גבול זה תיבחן ע"פ קריטריונים של הסתרה אפשרית‪,‬‬
‫בעיקר ממפלס הקרקע‪ .‬לא תותר בנייה אשר תחסום את המבטים לים‪ ,‬מכיוון הרחובות הניצבים‪ ,‬כולל‬
‫בשטחי הטיילת‪ .‬בנוסף‪ ,‬יש לדאוג לפיתוח ושמירה על נגישות לאורך צירי הרוחב המובילים לים ולפנות‬
‫מטרדים והפרעות למעבר ולקווי המבט )עצים‪ ,‬גדרות(‪.‬‬
‫חזית לעומק החלקה‬
‫ הטופוגרפיה האופיינית של האזור‪ ,‬הפרצלציה והגיאומטריה של החלקות מייצרות תופעות אופייניות כגון‬
‫מעברים לאורך החלקות ובמפלסים שונים המובילים לעורף החלקה או לחלקות סמוכות‪ .‬תופעה זו‬
‫מאפשרת את הרחבת "חזית הרחוב" המתפתלת בין הרחוב לעורפו וחוזרת חזרה‪ .‬בהנחה שהאזור יעבור‬
‫תהליך התחדשות וציפוף‪ ,‬לאורך החזית המסחרית יש משמעות רבה ויש לאפשרה ככל הניתן‪.‬‬
‫מיפוי פינות רחוב ברחובות הראשיים‬
‫קו מבט לים‬
‫קו מבט לים‬
‫בעל חשיבות משנית‬
‫חתך עירוני המשקף את טופוגרפיית העיר ואופי הבינוי בה‪.‬‬
‫גבול אזור מבט‬
‫לים‬
‫קו גבול אזור מבטים לים )ממפלס הקרקע(‬
‫‪3‬‬
‫המרחב הציבורי | מערכת ירוקה‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪29‬‬
‫יש לפתח ולהנגיש מערך צירים ירוקים מוטי הולכי רגל ורוכבי אופניים אשר ישתלב עם רחובות התנועה ובנפרד מהם‪ .‬מערך זה יחבר‬
‫בין חלקי הרובע השונים‪ ,‬בין הרובע לשכונות העיר המקיפות אותו‪ ,‬בין העיר לים‪ .‬בצירים אלו תינתן עדיפות לתחבורה ציבורית‪.‬‬
‫מוצע‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫יצירת רשת צירים היררכית מוטת הולכי רגל ורוכבי אופניים‪ ,‬עם דגש על צירי רוחב שיחברו בין העיר לים‪ .‬ציר ירוק ראשי‬
‫המשתלב עם הרחובות הראשיים ומתפקד כציר עירוני ראשי ו‪/‬או מטרופוליני‪ ,‬לדוגמה רח' רוטשילד‪ ,‬בלפור‪ ,‬העצמאות‪ .‬ציר ירוק‬
‫מקומי משתלב עם הרחובות העורפיים ומשמש בעיקר את תושבי הרובע‪ ,‬לדוגמה רחובות הלפר‪ ,‬ירושלים‪ ,‬ז'בוטינסקי‪.‬‬
‫פיתוח והנגשת מערך השבילים ויצירת רשת רציפה על ידי‪ :‬פתיחת מעברים קיימים‪ ,‬פיתוח מעברים חדשים‪ ,‬פיתוח נופי ושפה‬
‫עיצובית‪.‬‬
‫ניתן לעודד פעילויות לאורך צירים אלו על‪-‬ידי מיקום שטחי מסחר מצומצמים בפינות רחוב‪ ,‬במפלסי מרתף עליון הפתוחים לכיוון‬
‫מעברי הולכי רגל וכדומה‪ .‬באזורים אלה ניתן אף לשלב שימושים ציבוריים כגון גני‪-‬ילדים ובתי כנסת‪ ,‬ולהרחיב מוקדים לפעילות‬
‫ציבורית‪ .‬ניתן לקרות מעברים אלה‪.‬‬
‫הרחבת הנטיעות לאורך רחובות הרובע בכלל והצירים הירוקים בפרט‪.‬‬
‫מיפוי נטיעות ברובע צפון‪-‬מערב‬
‫מצב קיים‬
‫כיום לא קיימת מערכת צירים ירוקים מוסדרת ורציפה ברחבי הרובע‪ .‬השדרה הירוקה המרכזית היא‬
‫שדרות העצמאות‪.‬‬
‫ברובע קיימת מערכת הולכי רגל הנפרדת מרחובות התנועה‪ .‬מערכת זו כוללת מעברים‪ ,‬שבילים‬
‫ומשעולים )כדוגמת 'מעבר ישי'(‪ .‬חלק מהמעברים נוצרו בעקבות הפרשי גובה שאפשרו הקמת קומת‬
‫מרתף‪ ,‬חלקם עוברים לאורך המגרשים‪ .‬מעברים אלו מחברים בין רחובות‪ ,‬בין מגרשים‪ ,‬חלקם‬
‫מאולתרים וחלקם מוסדרים‪.‬‬
‫שדרות העצמאות‪ ,‬מבט לים‬
‫קיים מחסור בצירי רוחב ירוקים שיחברו בין הרובע לבין רצועת החוף‪ .‬חלק מהרחובות המקשרים לחוף‬
‫הים אינם נגישים ו‪/‬או אינם מזמינים‪.‬‬
‫מיפוי הנטיעות הקיימות לאורך רחובות הרובע מראה כי הן מקוטעות ואף קיים מחסור בנטיעות‬
‫ברחובות מסוימים‪.‬‬
‫מעברי הולכי רגל ברובע צפון‪-‬מערב‬
‫רשת צירים ירוקים מוצעת ברובע‬
‫‪3‬‬
‫צרכי ציבור‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪30‬‬
‫על מנת לתת מענה לצרכי הציבור העתידיים יש לכלול בתכניות מפורטות תוספת בשטחים למבני ציבור או תחליף לשטחים אלו‬
‫ותוספת בשטחים פתוחים כמפורט להלן‪:‬‬
‫ תכנית מפורטת הכוללת בניה לגובה‪ ,‬תכלול קרקע למבני ציבור‪ ,‬או לחילופין שטח בנוי לצרכי ציבור‪ ,‬בהיקף שלא יפחת‬
‫מצרכי הקרקע‪/‬הבנייה המחושבים על פי תוספת האוכלוסייה הצפויה‪ .‬השטח הבנוי יהיה בתחום התכנית או מחוצה לה‪ ,‬בטווח‬
‫שלא יעלה על ‪ 500‬מ'‪.‬‬
‫ בשטח למבני ציבור יש לשלב‪ ,‬ככול הניתן‪ ,‬שימושים התואמים ו‪/‬או משלימים זה את זה )כגון גן ילדים ומועדונית‪ ,‬שימושי בוקר‬
‫צהריים וערב(‪.‬‬
‫גן הלפר‬
‫ תותר הקמת מבנים לצרכי חינוך בגובה שיכול להגיע ל‪ 4-8-‬קומות‪ ,‬בהתאם להנחיות משרד החינוך )בתי ספר אנכיים‪ ,‬משרד‬
‫החינוך‪.(2007 ,‬‬
‫ בשטחים המיועדים למגורים ולתעסוקה יותר שילוב של שימושים ציבוריים‪ .‬בהתאם לצרכים הנדרשים בסביבת התכנית המוצעת‬
‫ולמגבלות הפיזיות של המגרש )לדוגמה גן ילדים בבניין מגורים(‪.‬‬
‫ בתכניות לפינוי‪-‬בינוי החלות על שטח של מעל ‪ 2‬דונם יוקצו כ‪ 250-‬מ"ר לשטח ציבורי פתוח‪.‬‬
‫ תכניות והיתרים שיכללו ביצוע משימות פיתוח יוכלו להעביר שימושים קיימים לצרכי ציבור שאינם זקוקים לשטח קרקע )כגון גני‬
‫ילדים‪ ,‬בתי‪-‬כנסת‪ ,‬ספריות עירוניות וכדומה( או שיכולים להשתמש בשטחים סחירים )כגון מרפאות( משטחים קיימים לצרכי ציבור‬
‫לשטחי בניה בתחום התכנית או ההיתר‪ .‬באופן זה ניתן יהיה "לשחרר" שטחים המיועדים לצרכי ציבור לשימושים הזקוקים לקרקע‬
‫ולהגדיל את מלאי הקרקע לצרכי ציבור ברובע‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫ביה"ס דוד אלעזר‬
‫מצב קיים‬
‫השטחים הקיימים ברובע צפון‪-‬מערב ומיועדים לצרכי ציבור עומדים על כ‪ 210 -‬דונם לשטחים ציבוריים פתוחים )מתוכם ‪ 85‬דונם הם‬
‫חוף הים(‪ ,‬המהווים ‪ 6.5‬מ"ר לנפש )גבוה מהנורמה המינימאלית המקובלת של ‪ 5‬מ"ר לנפש(‪.‬‬
‫ברובע קיימים כ‪ 40 -‬דונם המיועדים לשטח למבני ציבור‪ .‬ברובע חמישה בתי ספר‪ :‬גורדון‪ ,‬סוקולוב‪ ,‬תחכמוני )ממ"ד(‪ ,‬דוד אלעזר‬
‫ובית וגן )ממ"ד(‪ .‬לומדים בהם כ‪ 1,900-‬תלמידים )נתוני ‪ .(2009‬ממוצע תלמידים לכיתה עומד על ‪ .27‬בבחינת מדד קרקע לכיתת אם‬
‫נמצא כי בבתי הספר ברובע שטח קרקע לכיתה נמוך מהנורמה המקובלת על פי משרד החינוך )‪ 0.5‬דונם לכיתה( ועומד על כ‪0.30-‬‬
‫דונם לכיתה‪ ,‬למעט בביה"ס גורדון בו שטח הקרקע גבוה יחסית ליתר בתי הספר ויש בו מעט כיתות אם )להרחבה ראו בנספח‬
‫'קיבולת נשיאה – בתי ספר יסודיים ברובע'(‪.‬‬
‫במצב הקיים לא נמצא מחסור בשטחים ציבוריים פתוחים או בנויים בתחום הרובע‪.‬‬
‫ביה"ס בית וגן‬
‫‪3‬‬
‫שכנות‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪31‬‬
‫יש ליצור רצף והמשכיות של הרשת העירונית על ידי פיתוח צירים של רחובות עירוניים ראשיים‪ ,‬מערך צירים ירוקים‪ ,‬עידוד‬
‫פעילויות לאורכם‪ ,‬הגדלת הנגישות ועוד‪.‬‬
‫ת"א‪-‬יפו‬
‫מוצע‪:‬‬
‫תכניות פיתוח בבת ים‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫יש לפתח את רחוב הגבול כציר רציף המחבר בין שתי הערים ובינן לבין הים‪.‬‬
‫המרכז ללימודי מדעים בביה"ס גורדון כמקום מפגש לתושבי תל אביב‪-‬יפו ובת ים‪.‬‬
‫שיתוף פעולה עם עיריית תל אביב‪-‬יפו בנקודת החיבור החופית בין שתי הערים‪.‬‬
‫יצירת חיבור והמשכיות של הפעילות העירונית בצירים ראשיים‪ ,‬על ידי הפיכתם למוטי‬
‫הולכי רגל ורוכבי אופנים‪ ,‬הרחבת עירוב השימושים‪ ,‬שטחי מסחר ותעסוקה ועוד‪.‬‬
‫מצפון לדרום‪ :‬שדרות העצמאות וחיבורם לשדרות ירושלים ביפו‪ ,‬רח' יפת‪ ,‬רח' בלפור‪,‬‬
‫רח' בן גוריון וחוף הים‪ .‬חיבור בין גן דקר לבית העירייה דרך רחוב וילרבן‪.‬‬
‫ממזרח למערב‪ :‬רח' הגבול‪ ,‬רח' ירושלים‪ ,‬רח' הרב עוזיאל‪ ,‬רח' יוספטל )כמפורט בעמ'‬
‫‪.(12-13‬‬
‫בת ים‬
‫קו הממשק עם ת"א‪-‬יפו‪ ,‬תשריט יעודי‬
‫קרקע מצב קיים‬
‫רחוב הגבול‬
‫מצב קיים‬
‫רובע צפון‪-‬מערב גובל מצפון עם תל אביב‪-‬יפו‪ .‬רחוב הגבול‪/‬שמחה הולצברג מחבר בין שתי הערים‪ .‬זוהי שדרה ירוקה לא רציפה‬
‫המשתרעת ממזרח‪-‬למערב ומחברת לחוף הים‪ .‬על פי תמ"א ‪ 13/4‬רחוב הגבול הוא ציר ירוק עירוני ראשי המחבר בין העיר לחוף‬
‫הים )ראו הרחבה בנספח הרקע התכנוני(‪ .‬מפגש הרחובות יפת‪-‬בלפור מהווה שער הכניסה הצפוני לעיר‪ .‬בצידה היפואי הכיכר היא‬
‫מוקד מסחרי‪.‬‬
‫ממזרח גובל הרובע עם רובע צפון‪-‬מזרח‪ .‬תכנית מדיניות לרובע )אלונים‪-‬גורביץ' אדריכלים( מייעדת את הרובע לאזור עירוני שהוא‬
‫חלק אינטגרלי מהעיר‪ ,‬מנצל את מיקומו בכניסה לעיר ושומר על מאפייניו הקהילתיים והמרקמיים‪.‬‬
‫רחוב יוספטל‪ ,‬בחלקו הדרומי של הרובע‪ ,‬הוא ציר עירוני ראשי החוצה את העיר ממזרח למערב ומחבר בין שכונות העיר משני צידיו‪.‬‬
‫הנגישות אל ומהרחוב גבוהה מאוד‪ ,‬הכוללת התחברות לנתיבי איילון ואל תחנת רכבת ישראל‪.‬‬
‫רחוב יוספטל‬
‫‪3‬‬
‫המלצות להמשך התכנון‬
‫רובע צפון‪-‬מערב‪ ,‬תכנית מדיניות‬
‫‪32‬‬
‫מוצע לפעול בהמשך במספר כיוונים‪ ,‬כדי לקדם את תהליכי התכנון והפיתוח ברובע צפון‪-‬מערב בת‪-‬ים‪:‬‬
‫ לקדם תכנית מפורטת לרח' רוטשילד המסדירה את החלוקות האפשריות למגרשים חדשים‪ ,‬היקפי הבניה המותרים לשימושים‬
‫תעסוקה‪ ,‬מסחר ומגורים‪ ,‬גבהים וקווי בנין‪ .‬תכנית כזו יכולה להיות תכנית בסמכות הועדה המחוזית‪ ,‬ממנה תגזרנה תכניות‬
‫מפורטות – על‪-‬פי צורך – בסמכות הועדה המקומית‪.‬‬
‫ לקדם הקמת מינהלת לרחוב רוטשילד ולרחוב בן גוריון שמטרתה קידום תכנון‪ ,‬פיתוח וניהול הרחוב לאורך זמן‪ ,‬בשיתוף נציגי‬
‫העירייה‪ ,‬בעלי הקרקע‪ ,‬בעלי הנכסים והתושבים ברחוב‪ .‬מנהלת זו תהיה אחראית על המרחב הציבורי ברחוב‪ ,‬על היבטי תפעול‪,‬‬
‫ניקיון‪ ,‬בטחון‪ ,‬פעילות רחוב וכדומה‪.‬‬
‫ מומלץ להתיר בבניינים חדשים ובבניינים קיימים רישום שטחים ציבוריים שכבר אינם בשימוש )כדוגמת חדרי כביסה‪ ,‬חדרי הסקה(‬
‫כשטח משותף לדיירי הבניין‪ ,‬וישמשו לשימוש מסחרי‪ .‬ההכנסות מהשימוש החדש יהיו לצורך תחזוקה וחיזוק הבניין‪.‬‬
‫רחוב רוטשילד‪ ,‬מבט מערבה‬
‫ להשלים תכנית פיתוח המרחב הציבורי‪ ,‬בדגש על גינון‪ ,‬נטיעות ושבילי הולכי‪-‬רגל ואופניים‪.‬‬
‫ לקדם תכנון מפורט של שלושת המוקדים המוצעים )שער העיר‪ ,‬ככר המצבה וגן דקר(‪ .‬הראשון נמצא בהליכי תכנון‪ .‬ניתן ליזום‬
‫תחרות אדריכלים למתחם גן דקר‪.‬‬
‫ לקדם תכנית שימור לרובע בפרט ולעיר בכלל‪.‬‬
‫רחוב הים‪ ,‬מבט מערבה‬
‫גן דקר‬