‫בדיקות מקדמיות לפני‬ ‫ביצוע עסקה במקרקעין‬ ‫הרצאה במכון להשתלמות עורכי דין‬ ‫‪ 6‬בינואר ‪2013‬‬ ‫עורכת דין חנה שצ'רבקוב‬ ‫שלבי הטיפול בעסקת מקרקעין‬ ‫• בדיקות מקדמיות‪.‬‬ ‫• ייעוץ בעיצוב מתווה העסקה‪.‬‬ ‫• ניסוח הסכם וניהול משא ומתן‪.‬‬ ‫• לאחר החתימה‪ :‬דיווח לרשויות‪ ,‬הסרת שעבודים‪ ,‬רישום בטוחות‬ ‫והערות אזהרה‪.‬‬ ‫• התאמת ביצוע ההסכם לשינויים במהלך קיומו של ההסכם‪.‬‬ ‫• השלמת העסקה‪ :‬תשלום מלוא התמורה‪ ,‬העברת החזקה והזכויות‪.‬‬ ‫מה צריך לבדוק?‬ ‫• זכויות קניין או זכויות חוזיות – כיצד נרשמו הזכויות‪,‬‬ ‫שעבודים‪ ,‬הערות אזהרה‪ ,‬עיקולים‪.‬‬ ‫• מצב החזקה בנכס‪.‬‬ ‫• מצב תכנוני – תכניות בנין עיר‪ ,‬הפקעות‪ ,‬היתרי בניה‪,‬‬ ‫צווי הריסה‪.‬‬ ‫• היבטי מס – מס שבח לרבות נושא הפטורים לדירות‬ ‫מגורים‪ ,‬היטל השבחה‪ ,‬מס רכוש ומע"מ‪.‬‬ ‫מיהם הצדדים לעסקה?‬ ‫• האם אתה מכיר את הלקוח שלך?‬ ‫• האם אתה מכיר את הצד השני לעסקה?‬ ‫• מסמכים מזהים‪.‬‬ ‫• יפויי כח – מזויף או אותנטי?‬ ‫זיהוי הצדדים לעסקה‬ ‫ת"א ‪ 1167/99‬רוזה לרנר נ' עו"ד ישראל הדר‪ ,‬עו"ד ניסים‬ ‫אברהם‪ ,‬עו"ד אברהם ירון (מחוזי חיפה‪ ,30.3.03 ,‬י‪ .‬כהן)‪:‬‬ ‫עורכי הדין טיפלו במכירת דירה ברעננה‪.‬‬ ‫עורכי הדין שמו לב כי בתעודת הזהות שהוצגה על ידי המוכר המתחזה‪,‬‬ ‫הוא הרכיב משקפיים ובפגישה היה ללא משקפיים‪.‬‬ ‫המוכר השיב כי הוא מרכיב עדשות מגע‪ .‬בדיעבד התברר כי המוכר הנו‬ ‫מתחזה‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי עורכי הדין התרשלו שכן היה עליהם לדרוש אמצעי‬ ‫זיהוי נוסף‪.‬‬ ‫תרגיל עוקץ – ייפוי כוח מזויף מחו"ל‬ ‫ע"א ‪ 6381/00‬עו"ד קפון נ' חברת מעונות מרכז התרבות וזכריה‬ ‫רסטגר (עליון‪ ,‬א' מצא‪:)24.10.2001 ,‬‬ ‫עו"ד קפון מכר נכס במיליון דולר באמצעות ייפוי כוח שנחתם בפני‬ ‫נוטריון בארה"ב‪.‬‬ ‫בהתאם להנחייתו של עורך הדין האמריקאי‪ ,‬קפון העביר את התמורה‬ ‫לצד ג'‪.‬‬ ‫הבעלים האמיתי קיבל סעד הצהרתי כי הקרקע שלו‪.‬‬ ‫עו"ד קפון חויב להשיב לקונה את מלוא התמורה בסך של מיליון דולר‪.‬‬ ‫תרגיל עוקץ – יפוי כוח מזויף ע"י עו"ד‬ ‫ע"א ‪ 2680/90‬ס‪.‬מ‪ .‬יצירה השקעות ופיתוח נ' מוזאפאר פ"ד מט (‪)1‬‬ ‫‪:)10.4.95( 649‬‬ ‫עו"ד הלוי ייצג את חוסיין ברכישת קרקע ברעננה בשנת ‪ .1979‬עו"ד הלוי‬ ‫החתים את חוסיין על ייפוי כוח בלנקו‪.‬‬ ‫כעבור שלושה חודשים מהמועד בו נרשם כבעלים (‪ ,)6/79‬מכר חוסיין את‬ ‫הקרקע למוזאפאר‪.‬‬ ‫בשנת ‪ ,1984‬בטרם הצליח מוזאפאר להירשם כבעלים (בשל חובות מס‬ ‫שבח)‪ ,‬מכר עו"ד הלוי את הקרקע לחברת יצירת השקעות באמצעות ייפוי‬ ‫כוח מזויף של חוסיין‪.‬‬ ‫עו"ד הלוי שלשל את כספי התמורה לכיסו‪ .‬עו"ד הלוי רשם את המגרש‬ ‫ע"ש החברה‪.‬‬ ‫עו"ד הלוי הורשע במספר מעשי מרמה ולא ניתן היה לגבות ממנו דבר‪.‬‬ ‫מי הבעלים של המגרש ברעננה?‬ ‫מוזאפאר הגיש תובענה למתן סעד הצהרתי כי המגרש נרכש על ידו‪.‬‬ ‫יצירת השקעות טענה כי היא נהנית מההגנה של ס' ‪ 10‬לחוק המקרקעין‪:‬‬ ‫"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום‪,‬‬ ‫יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"‪.‬‬ ‫ביה"מ קבע כי חברת יצירת השקעות אינה נהנית מההגנה של ס' ‪ 10‬שכן‬ ‫לא רכשה זכות במקרקעין‪.‬‬ ‫עו"ד הלוי לא קיבל הרשאה למכור את הזכויות במגרש ולכן יצירת‬ ‫השקעות לא רכשה זכויות במגרש‪.‬‬ ‫חברת יצירת השקעות לא הסתמכה על המרשם‪ .‬המרשם היה נכון‪ ,‬אך‬ ‫חברת יצירת השקעות הוטעתה על ידי מעשה תרמית של עו"ד הלוי‪.‬‬ ‫תרגיל עוקץ – זיוף מסמכים על ידי עו"ד‬ ‫ת"א ‪ 1521-05‬ג'ון ופול הררינג נ' רשם המקרקעין (ענת ברון‪:)5.8.10 ,‬‬ ‫עו"ד שוורץ איתר קרקע של תושב חו"ל שנפטר וזייף תעודת פטירה‪ ,‬יפויי‬ ‫כוח וצוואה‪ .‬רשם את הזכויות בקרקע על שם בנו של הבעלים ולאחר מכן‬ ‫מכר לצד ג'‪ ,‬חברת דינסטי‪ ,‬באמצעות יפוי כח מזויף‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע‪ ,‬בהתאם להלכת מוזאפאר‪ ,‬כי סעיף ‪ 10‬לא חל שכן‬ ‫ההסתמכות לא היתה על המרשם אלא על יפוי כח מזויף‪.‬‬ ‫בית המשפט הוסיף כי אין להטיל אחריות על היורשים שכן גם אם היו‬ ‫מסדירים את הזכויות‪ ,‬הרמאי יכול היה לזייף יפויי כוח של היורשים‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי לא נפל פגם בהתנהלות עורכי הדין‬ ‫של חברת דינסטי שכן המסמכים נחזו להיות אותנטיים‪.‬‬ ‫עוקץ בשני שלבים (דיירוס)‬ ‫ת"א ‪ 169/01‬רוברט אזולאי נ' עו"ד שלמה רשף‪" ,‬דיירוס"‪ ,‬רביזדה‬ ‫ועו"ד בנו גנות (השופט י‪ .‬כהן‪:)18.5.05 ,‬‬ ‫קרקע בזיכרון יעקב הייתה רשומה על שם תושבת ארה"ב‪ ,‬גב' ויסמן‪.‬‬ ‫שלב א'‬ ‫גברת שהתחזתה לגב' ויסמן הגיעה למשרדו של עו"ד רשף יחד עם‬ ‫רביזדה‪ ,‬שהציג עצמו כמיופה כוח של רוכש בשם "דיירוס"‪.‬‬ ‫עו"ד רשף התבקש לייצג רק את הרוכש‪ .‬רשף פרש מהמקצוע והעביר את‬ ‫התיק לטיפולו של עו"ד גנות לפני שהקרקע נרשמה על שם דיירוס‪.‬‬ ‫שלב ב'‬ ‫אזולאי רכש את הקרקע מדיירוס‪ .‬עו"ד בנו גנות ייצג את שני הצדדים‬ ‫לעיסקה‪.‬‬ ‫פרשת דיירוס –ההמשך‬ ‫גב' וייסמן‪ ,‬הבעלים האמיתית‪ ,‬גילתה כי מנסים לגזול את הקרקע שלה‪.‬‬ ‫גב' וייסמן הגישה תובענה לסעד הצהרתי‪.‬‬ ‫התברר כי דיירוס אינו אדם בשר ודם אלא פרי דמיונו של רביזדה‪ .‬רביזדה‬ ‫נעלם‪.‬‬ ‫אזולאי הגיש תביעה כספית נגד עו"ד רשף ועו"ד גנות‪.‬‬ ‫בית המשפט דחה את התביעה נגד רשף – רשף ייצג את רביזדה‪ ,‬רביזדה‬ ‫אמר לו כי הוא מכיר את גב' וייסמן‪ .‬המתחזה לוייסמן הציגה בפניו ת"ז‪.‬‬ ‫לא היתה לו סיבה לחשוד‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי עו"ד גנות התרשל‪ .‬עו"ד גנות ידע כי רביזדה מעורב‬ ‫במעשה מרמה אחר‪ .‬כמו כן‪ ,‬היה עליו לבדוק את מסמכי העיסקה בין‬ ‫וייסמן לדיירוס‪.‬‬ ‫התחזות למוכר‬ ‫ת"א ‪ 1237/04‬ברק רוזן ואסף טוכמאייר נ' עו"ד יובל פפר‪ ,‬עו"ד‬ ‫אברהם וקסלר ועו"ד בנו גנות (מחוזי ת"א‪ ,‬מיכל אגמון‪:)18.7.10 ,‬‬ ‫התובעים התקשרו בהסכם לרכישת קרקע סמוך לחוף הים‪ ,‬בנתניה‪.‬‬ ‫לאחר תשלום מלוא התמורה‪ ,‬התברר כי המוכר אינו הבעלים האמיתי של‬ ‫המגרש‪.‬‬ ‫המוכר המתחזה לא אותר על ידי המשטרה‪ .‬הרוכשים תבעו את עורכי‬ ‫הדין המעורבים בעיסקה‪ .‬האם היה על עורכי הדין לחשוד כי מדובר‬ ‫במוכר מתחזה?‬ ‫עו"ד וקסלר העיד כי המוכר הזדהה באמצעות תעודת זהות וכרטיס ביקור‬ ‫וכי הציג בפניו הסכם רכישה של הקרקע‪ ,‬טופס מס שבח ואישור ממס‬ ‫רכוש‪ .‬בית השפט קבע כי זיהוי המוכר בנסיבות אלו הנו סביר וראוי‪.‬‬ ‫ברק רוזן ואסף טוכמאייר ‪ -‬בעליון‬ ‫רוזן וטוכמאייר הגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א ‪)7485/10‬‬ ‫רוזן וטוכמאייר טענו כי בהתאם להלכת קפון‪ ,‬היה על בית המשפט לחייב‬ ‫את עו"ד וקסלר שכן הוא הסתמך על יפוי כח מזויף‪.‬‬ ‫ביום ‪ 27‬בפברואר ‪ 2012‬ניתן פסק הדין – הערעור נדחה‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי במקרה של קפון‪ ,‬עו"ד קפון חתם על מסמכי העיסקה‬ ‫מכח יפוי כח מזויף‪ .‬במקרה דנן‪ ,‬המוכר המתחזה חתם בעצמו על‬ ‫המסמכים‪.‬‬ ‫תרגיל עוקץ של השוכר‬ ‫ה"פ ‪ 432/04‬ג'לרדין רזן נ' שקדי וזוהר (לבהר שרון‪ ,‬מחוזי ת"א‪,‬‬ ‫‪:)14.8.05‬‬ ‫ג'לרדין רזן היתה הבעלים של דירת ‪ 2‬חדרים ברח' באזל בתל אביב‪.‬‬ ‫הדירה הושכרה לשקדי ולאשתו‪ .‬שקדי זייף מסמכים ורשם את הדירה על‬ ‫שמו‪ .‬שקדי מכר את הדירה לזוהר‪ .‬אחיו של זוהר טיפל ברכישה – ראה‬ ‫נסח טאבו וביקר בדירה‪.‬‬ ‫זוהר רשם הערת אזהרה לטובתו ושילם ‪ 85%‬מהתמורה‪ .‬כשביקש לשלם‬ ‫את יתרת התמורה‪ ,‬גילה כי שקדי נעלם‪ .‬זוהר לא הצליח להשלים את‬ ‫רישום הזכויות על שמו בשל שביתה בטאבו‪.‬‬ ‫ג'לרדין הגישה תובענה לסעד הצהרתי‪ .‬האם חלה על זוהר הגנת סעיף ‪?10‬‬ ‫בית המשפט קבע כי סעיף ‪ 10‬חל רק על קונה אשר השלים את רישום‬ ‫הזכויות‪.‬‬ ‫תרגיל ירושלים‬ ‫קרקע במזרח ירושלים בבעלותו של תושב תורכי‪.‬‬ ‫נוכל איתר את הקרקע‪ ,‬זייף ייפוי כוח שכביכול נחתם על ידי התושב‬ ‫התורכי בפני נוטריון ציבורי‪.‬‬ ‫הנוכל פנה לבית המשפט בתובענה למתן צו הצהרתי המורה כי המקרקעין‬ ‫נרכשו על ידו‪ .‬הנוכל הצהיר כי לא ניתן לאתר את הבעלים וביקש לבצע‬ ‫פרסום כתחליף המצאה‪.‬‬ ‫ניתן פסק דין בהעדר הגנה‪ .‬כיון שהקרקע הייתה בהקפאה לצורך הסדר‪,‬‬ ‫הנוכל לא הצליח להעביר את הזכויות בקרקע על שמו‪.‬‬ ‫התושב התורכי גילה את מעשה התרמית ופנה לבית המשפט לביטול פסק‬ ‫הדין‪ .‬הצלחנו להוכיח את זיוף ייפוי הכוח – כיון שהיה מדובר על ייפוי‬ ‫כוח נוטריוני שהעתקו נמצא בגנזך המדינה‪.‬‬ ‫בדיקת "איכות" של הצד השני לעסקה?‬ ‫• האם חלה חובה לבדוק את חוסנו הכלכלי של הצד השני לעסקה?‬ ‫• כאשר צד להסכם הוא קבלן בניה‪ ,‬על עורך הדין לבדוק אם הוא קבלן‬ ‫רשום (ספרו של קלינג‪ ,‬אתיקה בעריכת דין‪ ,‬עמ' ‪.)448‬‬ ‫• ת"א ‪ 2078/02‬עזבון המנוח נסרולה עבדול נ' עו"ד נביאי (דרורה‬ ‫פלפל‪:)16.9.07 ,‬‬ ‫• עו"ד נביאי ייצג בעלי קרקע בעיסקת קומבינציה‪.‬‬ ‫• עו"ד נביאי לא דאג לבטוחות נאותות ללקוחותיו ושכח להאריך‬ ‫את הערבות הבנקאית שהופקדה בידיו‪.‬‬ ‫• בית המשפט קבע כי היה על עו"ד נביאי לבדוק כי הקבלן רשום‬ ‫כדין‪ ,‬כי הוא עומד בתנאי חוק רישום קבלנים וכי הוא מחזיק‬ ‫ברישיון מתאים לעבודות הנדרשות‪.‬‬ ‫איתור פרטי הנכס‬ ‫ת"א (חי') ‪ 25410-11-09‬מניה גלמן נ' מרדכי רונן (מעין צור‪,‬‬ ‫‪:)24.08.11‬‬ ‫למניה גלמן היו ‪ 2‬דירות בחיפה‪ .‬דירה אחת ביקשה למכור‬ ‫ודירה שניה ביקשה להעביר לבנה ולכלתה‪.‬‬ ‫עורכי הדין שטיפלו בשתי העסקאות לא וידאו התאמה של‬ ‫פרטי גוש וחלקה לדירה‪.‬‬ ‫ביה"מ‪ :‬על עורכי הדין לזהות באופן מלא את הדירה נשוא‬ ‫העסקה ולא להסתפק במידע שהתקבל מהלקוח‪.‬‬ ‫האם ניתן להסתפק בנסח מרוכז?‬ ‫אין להסתפק בנסח מרוכז – לא כל ההערות מופיעות בו‪.‬‬ ‫אך גם נסח של חלקת המשנה עלול להטעות‪.‬‬ ‫• הדירה בירושלים – בני זוג קנו דירת גג‪ .‬הגג היה‬ ‫בשימושם הבלעדי ולשכנים אין גישה אליו‪.‬‬ ‫• הגג ה"צמוד" לא אותר על ידי עוה"ד בנסח של הדירה‪.‬‬ ‫• כאשר ניסו למכור את הדירה‪ ,‬גילו כי הגג רשום כיחידת‬ ‫רישום נפרדת‪ .‬כשפנו למוכרים המקוריים‪ ,‬הללו טענו כי‬ ‫לא מכרו את הזכויות בגג‪.‬‬ ‫בדיקת שעבודים ועיקולים‬ ‫ת"א ‪ 797/05‬יראקצי נ' עו"ד ראובן דינור (קינר‪:)16.12.09 ,‬‬ ‫יראקצי רכש דירה בראשל"צ בתמורה בסך ‪ 205,000‬דולר‪.‬‬ ‫הדירה הייתה משועבדת לבנק אדנים‪ .‬התמורה שולמה‬ ‫ישירות למוכר והשעבוד לא הוסר‪ .‬הדירה נמכרה בכינוס‬ ‫נכסים‪.‬‬ ‫ביה"מ קבע כי על עוה"ד לבדוק את היקפם הכספי של‬ ‫החובות העומדים בבסיס העיקולים והשעבודים המוטלים על‬ ‫הנכס ולקבוע מנגנון שיבטיח את הסרתם‪.‬‬ ‫בדיקת שעבודים ועיקולים ‪2‬‬ ‫ע"א ‪ 2008/07‬נירה לוטן וצבי לוטן נ' דוד וסונייה ירמייב‬ ‫(עליון‪:)14.2.2011 ,‬‬ ‫עוה"ד לוטן ייצגה שני צדדים בעסקה לרכישת דירה ברח'‬ ‫הנשיא באור עקיבא‪ .‬עוה"ד לוטן העבירה את כספי התמורה‬ ‫ישירות למוכרים ולא דאגה להסיר את המשכנתא שרבצה על‬ ‫הנכס‪.‬‬ ‫בית המשפט המחוזי חייב את עורכי הדין לשלם פיצויים בגין‬ ‫עגמת נפש בסך של ‪.₪ 600,000‬‬ ‫בדיקות במרשמים נוספים‬ ‫זכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין‪:‬‬ ‫•מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫•חברה משכנת‪.‬‬ ‫•רשם החברות‪.‬‬ ‫•רשם המשכונות‪.‬‬ ‫תע"ז ‪ 1659/83‬בנק הפועלים נ' עו"ד טננבלט – זכויות חוזיות‬ ‫ניתנות למשכון על פי חוק המשכון ולפיכך יש לבצע בדיקה‬ ‫ברשם המשכונות‪.‬‬ ‫זכויות שאינן נגלות במרשם‬ ‫ע"א ‪ 1559/99‬צימבלר נ' תורג'מן פ"ד נז (‪:49 )5‬‬ ‫תורג'מן היה רשום כבעלים של דירה ברח' ז'בוטינסקי בת"א‪.‬‬ ‫‪1963‬‬ ‫תורג'מן מוכר את הזכויות בדירה לצימבלר‬ ‫‪1982‬‬ ‫תורג'מן נפטר‬ ‫‪1983‬‬ ‫הדירה נרשמת על שם גב' תורג'מן‬ ‫‪1993‬‬ ‫צימבלר נפטר‬ ‫‪1996‬‬ ‫גב' צימבלר תובעת את רישום הבעלות‬ ‫הלכת צימבלר – זכויות שביושר‬ ‫המחוזי דחה את התביעה של צימבלר מחמת התיישנות –‬ ‫חלפו ‪ 32‬שנה ממועד ההתחייבות להעביר את הזכויות‪.‬‬ ‫העליון קיבל את הערעור‪ .‬בין הצדדים נתהוו יחסי נאמנות‬ ‫ולפיכך יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד הכפירה‬ ‫בהתחייבות‪.‬‬ ‫ביה"מ הותיר בצריך עיון מה קורה במקרה שצד ג' הסתמך על‬ ‫המרשם וזכותו של הנהנה לא היתה ידועה לו‪.‬‬ ‫הזוג‪.‬הזוג‪.‬‬ ‫זכויות נוספות שלא נגלות במרשם – זכותו של בן‪/‬בת‬ ‫שיוך הערות אזהרה‬ ‫ע"א ‪ 1170/91‬עו"ד יצחק יחיאל נ' אורה כהן פ"ד מח (‪:207 )3‬‬ ‫חברה קבלנית מכרה דירה לחברת קפנקריגר כבטוחה לעיסקת‬ ‫הלוואה‪ .‬החברה הקבלנית לא עדכנה את עוה"ד על המכירה‬ ‫לקפנקריגר‪ .‬לאחר מכן החברה מכרה את אותה הדירה לאורה כהן‪.‬‬ ‫החברה נכנסה לפירוק וגב' כהן קיבלה ‪ 60%‬בלבד מהתמורה‬ ‫ששילמה עבור הדירה‪ .‬גב' כהן נותרה ללא הדירה וללא חלק ניכר‬ ‫מהכסף‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי היה על עו"ד יחיאל לבדוק את כל חוזי המכירה‬ ‫ולוודא כי הדירה לא נמכרה פעמיים‪.‬‬ ‫שיוך הערות אזהרה ‪ -‬המשך‬ ‫• מה עושה עורך הדין המייצג את הרוכש?‬ ‫הסתמכות על‬ ‫הצהרתו של עורך‬ ‫הדין של הקבלן‬ ‫בדבר ייחוס הערות‬ ‫אזהרה‬ ‫רישום הערות אזהרה‬ ‫ובהן פירוט של‬ ‫הדירה – כיוונים‪,‬‬ ‫קומה‪ ,‬מבנה‪ ,‬מס'‬ ‫יחידה‬ ‫מהות הזכויות הנרכשות‬ ‫ע"א ‪ 2720/08‬סימון ז'אן נ' פיוטר ליבמן ועו"ד איזבלה‬ ‫ליבנגרוב (עליון‪ ,‬מלצר‪:)23.8.12 ,‬‬ ‫עולים חדשים רכשו דירת חדר‬ ‫בחיפה‪.‬‬ ‫התברר כי רכשו זכות חכירה‬ ‫ל – ‪ 5‬שנים בלבד‪.‬‬ ‫עוה"ד לא הסבירה לקונה את‬ ‫מהות הזכות הנרכשת‪.‬‬ ‫בדיקות מקדמיות בענייני מיסוי‬ ‫ת"א ‪ 32694/03‬משה לישיצקי נ' עו"ד פזית סדן (שלום ת"א‪,‬‬ ‫‪ :)6.5.07‬לישיצקי מכר דירה באמצעותה של עו"ד סדן‪ .‬סדן‬ ‫ערכה את הבדיקות בנוגע לזכאות לפטור ממס שבח באמצעות‬ ‫המתווכת‪.‬‬ ‫ביקשו פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪)5‬‬ ‫הבקשה נדחתה‪.‬‬ ‫ביקשו פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪)1‬‬ ‫הבקשה נדחתה‪.‬‬ ‫לישיצקי חויב במס שבח בגובה ‪ .₪ 900,000‬סדן חויבה‬ ‫לפצות את לישיצקי במלוא גובה החוב‪.‬‬ ‫טעות בהערכת גובה המס‬ ‫ע"א ‪ 153/04‬רבינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים (עליון ‪:)6.2.2006‬‬ ‫רבינוביץ מכרה קרקע ברמלה‪ .‬עוה"ד העריך את המס הצפוי‬ ‫בכ‪.₪ 100,000 -‬‬ ‫בכספי התמורה רכשה רבינוביץ דירת מגורים לאביה‪.‬‬ ‫התברר כי עוה"ד העריך את המס בחסר של כ‪.₪ 400,000 -‬‬ ‫בית המשפט קבע כי עורך הדין טעה אך כי לא נגרם נזק שכן‬ ‫היה על רבינוביץ לשלם את המס בהתאם לקבוע בדין ולא‬ ‫עמדה לה חלופה אחרת אלא למכור את המגרש‪.‬‬ ‫בדיקה של עסקאות עבר‬ ‫ת"א ‪ 2201/04‬אורי אלגום נ' עו"ד קמינצקי נ' עו"ד שוטון‬ ‫(שלום ב"ש‪ :)29.5.08 ,‬עו"ד קמינצקי הגיש מש"ח ללא ציון‬ ‫הפטור וכשהתבקש למלא את סעיף הפטור‪ ,‬לא יידע את‬ ‫הלקוח ולא נועץ בו‪ .‬עו"ד שוטון לא בדק את המסמכים‬ ‫שהוגשו‬ ‫למס‬ ‫שבח‬ ‫בטרם‬ ‫הגיש‬ ‫את‬ ‫ההשגה‪.‬‬ ‫המלצה‪ :‬קראו בעיון את טופס הבקשה לפטור‬ ‫ומלאו יחד עם הלקוח‬ ‫בדיקה של עסקאות עבר ‪2‬‬ ‫ת"א ‪ 33502/08‬מילמן נ' עו"ד גרינפלד (שלום ת"א‪:)13.2.11,‬‬ ‫דירה בנתניה נמכרה בשנת ‪.2005‬‬ ‫דירה בבת ים נמכרה בשנת ‪.2007‬‬ ‫עוה"ד ביקשה במכירה הראשונה פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪.)5‬‬ ‫במכירה השניה ביקש פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪.)1‬‬ ‫המכירה השניה מוסתה כיון שבמכירה הראשונה לא ניתן‬ ‫הפטור המבוקש אלא פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪.)1‬‬ ‫‪‬‬ ‫בדיקה של עסקאות עבר ‪3‬‬ ‫בית המשפט קבע כי עורך הדין התרשל שכן היה עליו לבדוק‬ ‫איזה פטור ניתן במכירה הראשונה‪.‬‬ ‫למרות זאת –‬ ‫בית המשפט דחה את התביעה שכן קבע כי התובע לא הוכיח‬ ‫את הנזק שנגרם לו‪.‬‬ ‫התובע לא הוכיח כי אילו היה יודע שאינו זכאי לפטור לא היה‬ ‫מוכר את הדירה באותה העת‪.‬‬ ‫בדיקה של עסקאות עבר ‪4‬‬ ‫ת"א ‪ 12836/04‬שיסלר נ' עו"ד צור ועו"ד גור (חנה ינון‪)9.1.07 ,‬‬ ‫דירה בחולון נמכרה בשנת ‪ .1999‬עו"ד צור טיפלה בעסקה‪.‬‬ ‫כעבור ‪ 3‬שנים ו – ‪ 9‬חודשים נמכרה הדירה ברמת השרון‪.‬‬ ‫עו"ד גור טיפל בעיסקה‪.‬‬ ‫שיסלר לא קיבל פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪ )5‬לדירה בחולון שכן‬ ‫לאמו היתה יותר מדירת מגורים אחת‪.‬‬ ‫התביעה נגד שני עורכי הדין נדחתה‪ .‬ביה"מ קבע כי שיסלר‬ ‫מסר לצור מידע חלקי וכי עו"ד גור טעה בשיקול דעת‪.‬‬ ‫בדיקת המצב התכנוני‬ ‫ע"א ‪ 751/89‬מוסהפור נ' עו"ד שוחט ועו"ד אברהמי פ"ד מו (‪)4‬‬ ‫‪:529‬‬ ‫מוסהפור התקשר בהסכם לרכישת דירה בחולון‪ .‬לאחר‬ ‫שנחתם ההסכם‪ ,‬גילה מוסהפור כי קיים צו הריסה לגבי‬ ‫חלקים מהדירה‪ .‬מוסהפור ביטל את ההסכם ותבע את‬ ‫המוכרים ואת עורכי הדין‪.‬‬ ‫ביה"מ קבע כי היה על עוה"ד לבצע בדיקה בוועדה המקומית‬ ‫ולבדוק את חוקיות הבניה‪.‬‬ ‫בדיקת המצב התכנוני ‪2‬‬ ‫ע"א ‪ 2111/02‬עו"ד שרפמן ועו"ד שור נ' צבי ילין (מחוזי ת"א‪,‬‬ ‫‪:)17.4.08‬‬ ‫עו"ד שרפמן ושור ייצגו את ילין ואחיותיו במכירה של נכס‬ ‫שקיבלו בירושה‪ .‬עוה"ד התחייבו לבדוק את זכויות הבניה‬ ‫בנכס אך לא עשו זאת והנכס נמכר בפחות משוויו‪.‬‬ ‫ביה"מ חייב את עורכי הדין בתשלום פיצוי בשווי זכויות‬ ‫הבניה לפי הערכת שמאי‪.‬‬ ‫בדיקת המצב התכנוני ‪3‬‬ ‫ע"א ‪ 3852/05‬אבבה אלמו נ' עו"ד רב הון צבי (ראשל"צ‪,‬‬ ‫‪ :)3.7.08‬הקונה‪ ,‬התובע‪ ,‬ידע כי אין היתר‪ .‬המוכר התחייב‬ ‫להשיג את ההיתר במסגרת ההתחייבויות בהסכם‪ .‬הקונה לא‬ ‫ידע כי יש צורך לבנות ממ"ד לצורך הכשרת החריגה‪ .‬הוגש‬ ‫כתב אישום נ' התובע‪.‬‬ ‫ביה"מ קבע כי היה על עוה"ד לבדוק את תיק הבניין ולוודא כי‬ ‫אין מניעה להוצאת ההיתר ולקבוע מנגנון שיבטיח את הקונה‪.‬‬ ‫בדיקת המצב התכנוני ‪4‬‬ ‫ת"א ‪ 2537/09‬עוזיאל נ' עו"ד צור לליאנה (ראשל"צ‪:)14.7.11 ,‬‬ ‫הקונה‪ ,‬מתווך במקצועו‪ ,‬דרש מעורכת הדין לבצע את העסקה‬ ‫ללא בדיקה של המצב התכנוני‪.‬‬ ‫התברר כי הדירה שנרכשה מיועדת למשרד ומחסן ולא לדירת‬ ‫מגורים‪ .‬בית המשפט קבע כי היה על‬ ‫עוה"ד להעלות על הכתב את האזהרות‬ ‫באופן מפורט‬ ‫ולחילופין לעצור את העסקה‪.‬‬ ‫בדיקת המצב התכנוני ‪ – 5‬סיפור הג'קוזי‬ ‫ת"א ‪ 2635/06‬אורה שיפריס נ' עיני‪ ,‬עו"ד עיני ועו"ד שמש‬ ‫(מחוזי‪ ,‬מ' יפרח ‪:)7.9.11‬‬ ‫הקומה השנייה נבנתה ללא היתר‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי אין קשר‬ ‫סיבתי בין העדר הבדיקה במחלקת‬ ‫ההנדסה לבין הנזק שנגרם‪.‬‬ ‫עוה"ד לא צריך להשוות בין ההיתר לבין המצב בפועל‪.‬‬ ‫הוגש ערעור לעליון‪.‬‬ ‫מה צריך לבדוק במינהל ההנדסה?‬ ‫האם מספיק לבדוק כי קיים היתר וכי אין צווי הריסה?‬ ‫לא‪ .‬צריך לוודא כי ההיתר תואם את מצבו הפיזי של הנכס‪.‬‬ ‫בדיקת החזקה בנכס‬ ‫ע"א ‪ 1117/06‬חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח עבד‬ ‫אלרחמן (חיות‪:)14.4.10 ,‬‬ ‫בית המשפט העליון קבע כי בכדי לעמוד במבחן תום הלב על‬ ‫מנת לקבל עדיפות במקרה של עסקאות נוגדות‪ ,‬על הרוכש‬ ‫השני בזמן להוכיח כי בדק את הרישום בפנקסי המקרקעין וכי‬ ‫בדק גם את החזקה בנכס‪.‬‬ ‫אם ב"כ של חברת אלקודס‪ ,‬היה בודק את הנכס‪ ,‬היה מגלה כי‬ ‫השוכרת משלמת מזה שנים דמי שכירות לרוכש הראשון‪.‬‬ ‫דרישת הפרואקטיביות‬ ‫ע"א ‪ 420/75‬שרה כהן נ' עו"ד אייזן פ"ד ל (‪:29 )2‬‬ ‫גב' כהן פנתה אל עו"ד אייזן על מנת שהלה ייצג אותה בפינוי‬ ‫דירה שבבעלותה ובמכירתה‪.‬‬ ‫עו"ד אייזן ערך הסכם פינוי עם הדייר המוגן ושכח את אשתו‪,‬‬ ‫הדיירת המוגנת‪ .‬האשה התנערה מן ההסכם‪.‬‬ ‫ביה"מ קבע כי היה על עו"ד אייזן לברר את הפרטים באופן‬ ‫יזום ולדרוש לראות את הסכם השכירות‪.‬‬ ‫יש לבחון את נסיבותיו של כל מקרה ומהו הפרט הנעלם!‬ ‫האם ניתן להעביר אחריות הבדיקה ללקוח?‬ ‫ת"א ‪ 40530/99‬אספנה גרינמן נ' עו"ד יזדי (‪ ,28.5.00‬שיצר)‪:‬‬ ‫אספנה מכרה דירה ברח' אנילביץ בת"א‪.‬‬ ‫לאחר המכירה‪ ,‬התברר כי על המוכרת לשלם היטל השבחה‪.‬‬ ‫עו"ד יזדי טען כי הוא נוהג לשלוח את לקוחותיו לבדוק את‬ ‫החבות בהיטל השבחה‪.‬‬ ‫ביה"מ קבע כי על עוה"ד לבדוק את החבות בהיטל לפני‬ ‫עריכת ההסכם וכי עוה"ד אינו יוצא ידי חובתו בכך שמטיל‬ ‫חלק מתפקידו על הלקוח‪.‬‬ ‫שחרור מאחריות – הלקוח בוחר לקחת סיכון‬ ‫ת"א ‪ 34836/07‬אביגד נ' עו"ד אייכנשטיין (אשרי פרוסט פרנקל‪,‬‬ ‫‪ :)3.8.08‬התובעים קנו נכס בכפר טרומן ב‪ 500,000 -‬דולר‪ .‬על‬ ‫הנכס רבצו חובות והתובעים שילמו ‪ ₪ 250,000‬מכיסם לנושים‬ ‫שונים‪ .‬עוה"ד החתים את התובעים כי הם מאשרים כי הם‬ ‫נוטלים על עצמם את הסיכונים של העיסקה‪.‬‬ ‫עוה"ד יוצא ידי חובה עת מזהיר את הלקוח לגבי הסיכונים‬ ‫בעיסקה‪ .‬לא חלה על עוה"ד החובה להניא את הלקוח מעיסקה‬ ‫מסוכנת‪ .‬ביה"מ קיבל את הטענה כי העיסקה היתה כדאית‬ ‫ביותר לתובעים‪.‬‬ ‫שחרור מאחריות ‪ -‬הלקוח אינו ממושמע‬ ‫ת"א ‪ 56718/05‬אברהם כרמל נ' גבריאל מיכאל (חנה ינון‪,‬‬ ‫‪:)22.7.09‬‬ ‫הקונים העבירו את מלוא התמורה לידי המוכרים‪ .‬המוכרים‬ ‫לא שילמו מס שבח ודמי הסכמה למינהל‪.‬‬ ‫עוה"ד טען כי הצדדים לא שעו להמלצתו‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע כי עורך הדין אינו יכול לאכוף על הלקוח‬ ‫לפעול על פי המלצתו‪.‬‬ ‫סיכום‬ ‫• זיהוי הצדדים – מניעה של זיופים ומעשי מרמה‪.‬‬ ‫• אם "נדלקות" נורות אזהרה – נדרשת בדיקה יסודית‬ ‫ומעמיקה‪.‬‬ ‫• בדיקה משפטית של הזכויות ובדיקה פיזית של הנכס‪.‬‬ ‫• ביקור בוועדה המקומית – האם קיים היתר‪ ,‬האם ההיתר‬ ‫תואם למצב בפועל‪ ,‬האם קיימים צווי הריסה‪.‬‬ ‫• בדיקת המיסוי הצפוי – בדיקה של עסקאות קודמות‬ ‫והמתווה בכללותו‪.‬‬ ‫ולסיום‪....‬‬ ‫רע"א ‪ 1233/91‬ג'רבי נ' בן דוד פ"ד מה (‪:661 )5‬‬ ‫"מחובתו של פרקליט לגלות יוזמה ותשומת לב‬ ‫כדי להדריך את הלקוח בכל הנוגע לאופן‬ ‫ביצועה של התחייבות חוזית‪"...‬‬